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DIREITO REAL DE LAJE: UMA NECESSIDADE E MUITAS CRTICAS

Armando Cunha da Silva Filho1

Sumrio: 1. Introduo; 2. Manifestaes sobre o assunto; 3. Consideraes finais;

Referncias.
Resumo: O presente artigo apresenta uma breve reflexo sobre o problema histrico que
atinge predominantemente a populao pobre da sociedade brasileira, no que tange a
regularizao fundiria das suas moradias, chamadas de "puxadinhos". Contemplado no
Cdigo Civil atravs da Medida Provisria n759/2016, o direito real sobre a laje, unidade
imobiliria autnoma construda sobre a propriedade de outrem, representa iniciativa
necessria, mas objeto de muitas crticas.
Palavras-chaves: Regularizao Fundiria. Direito Real. Direito de Superfcie. Medida
Provisria.

1 INTRODUO

A Medida Provisria n 759, publicada em 22 de dezembro de 2016, que dispe sobre

a regularizao fundiria rural e urbana, sobre a liquidao de crditos concedidos aos
assentados da reforma agrria e sobre a regularizao fundiria no mbito da Amaznia
Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficincia dos procedimentos de alienao de
imveis da Unio, e d outras providncias, incluiu no Cdigo Civil, Lei n 10.406/2002, o
direito real de laje, conforme disposto no art. 1.225, inciso XIII, e o Ttulo XI - Captulo
nico, art. 1.510-A, a seguir transcrito:

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistncia de

unidades imobilirias autnomas de titularidades distintas situadas em uma mesma
rea, de maneira a permitir que o proprietrio ceda a superfcie de sua construo a
fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construda sobre
o solo.
1 O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade
de individualizao de lotes, a sobreposio ou a solidariedade de edificaes ou
terrenos.
2 O direito real de laje contempla o espao areo ou o subsolo de terrenos
pblicos ou privados, tomados em projeo vertical, como unidade imobiliria
autnoma, no contemplando as demais reas edificadas ou no pertencentes ao
proprietrio do imvel original.
3 Consideram-se unidades imobilirias autnomas aquelas que possuam
isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo
ser aberta matrcula prpria para cada uma das referidas unidades.

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Discente do Curso de Direito da Universidade Catlica do Salvador, 7 semestre. Ps Graduado em Finanas
Empresariais pela Fundao Getlio Vargas. Graduado em Engenharia Civil pela Universidade Catlica do
Salvador. Graduado em Cincias Econmicas pela Universidade Catlica do Salvador. Analista de Saneamento
da Embasa - Empresa Bahiana de guas e Saneamento S.A. E-mail: armandof93@gmail.com.
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4 O titular do direito real de laje responder pelos encargos e tributos que

incidirem sobre a sua unidade.
5 As unidades autnomas constitudas em matrcula prpria podero ser
alienadas e gravadas livremente por seus titulares, no podendo o adquirente instituir
sobrelevaes sucessivas, observadas as posturas previstas em legislao local.
6 A instituio do direito real de laje no implica atribuio de frao ideal de
terreno ao beneficirio ou participao proporcional em reas j edificadas.
7 O disposto neste artigo no se aplica s edificaes ou aos conjuntos de
edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades
isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no, nos termos deste Cdigo
Civil e da legislao especfica de condomnios.
8 Os Municpios e o Distrito Federal podero dispor sobre posturas edilcias e
urbansticas associadas ao direito real de laje.

Tal incluso teve como objetivo fomentar a regularizao fundiria e resolver um

problema social e jurdico relacionado profuso de edificaes sobrepostas, conhecidas
como "puxadinhos", com muita incidncia em famlias de baixa renda, com srios
desdobramentos no ncleo familiar.
Exemplificando: comum os pais permitirem que os filhos, ao se casarem, e sem
condies financeiras de adquirir um imvel, construam seu imvel prprio,
individualizado, sobre a laje do imvel dos pais, ou seja, em terreno alheio, passando a
existir duas casas em um nico imvel.
Numa separao do casal, como resolver a situao jurdica para a partilha do bem,
j que, juridicamente o imvel pertence aos pais, proprietrios do solo e, consequentemente,
proprietrios de todas as acesses e benfeitorias nele incorporadas?
No restam dvidas sobre a necessidade de adequao / flexibilizao do direito
realidade brasileira, permitindo a regularizao fundiria das habitaes construdas pela
populao mais carente, dando-lhes a oportunidade de sair da informalidade, tendo o novo
direito real, denominado "laje", um expressivo alcance social. No entanto, o assunto
suscitou muitas manifestaes relacionadas forma, adequao do texto, dentre outras, o
que abordaremos ao longo deste artigo.

2 MANIFESTAES SOBRE O ASSUNTO

Sem repetir as manifestaes pesquisadas acerca do assunto, destacamos a seguir as

que julgamos mais relevantes para a proposta deste artigo.
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Roberto Paulino de Albuquerque Jnior2, no seu artigo publicado na Revista

Consultor Jurdico em 02/01/2017, "O direito de laje no um novo direito real, mas um
direito de superfcie", destaca as seguintes abordagens:
i) O direito de laje na verdade uma modalidade de direito de superfcie que, desde
2001, j tem previso expressa na legislao brasileira, a superfcie por sobrelevao;
ii) A caracterizao e distino entre o direito de superfcie e os demais direitos reais
reside na possibilidade de constituir um direito tendo por objeto construo ou plantao,
separadamente do direito de propriedade sobre o solo;
iii) Destaca dois pontos como mais relevantes da regulamentao da sobrelevao
sob o nome de direito de laje: a abertura de matrcula registral autnoma, disposto no
art. 1510-A, pargrafo 5; e a permisso de constituio do direito de laje sem submisso ao
regime do condomnio edilcio, disposto no art. 1510-A, pargrafo 6;
iv) Evidencia a importncia das regras, no entanto, contesta a opo do legislador de
adotar a nomenclatura direito de laje e dar-lhe autonomia em relao ao direito de superfcie,
que poderia ter sido resolvido com a insero de artigo no ttulo V do livro do direito das
coisas, dando a possibilidade de abertura de matrcula separada para a propriedade
superficiria e a desnecessidade de atribuio de frao ideal do terreno. (ALBUQUERQUE
JNIOR, 2017).

Em sntese, para Albuquerque Jnior (2017), o que se tem : a positivao de um

direito real novo cujo objeto j estava inserido em um direito real preexistente; o abandono de
uma expresso consagrada e precisa por outra de uso informal; e o problema topolgico de se
estabelecer a abertura de matrcula e a dispensa de atribuio de frao ideal apenas para a
superfcie por sobrelevao ou direito de laje, quando as regras deveriam se aplicar a todo e
qualquer direito de superfcie.

Alexandre Junqueira Gomide e Fbio Tadeu Ferreira Guedes 3, no artigo publicado

na Revista Consultor Jurdico em 02/01/2017, "Direito Real de laje - MP 759, de 22 de
dezembro de 2016", registram a preocupao com a instituio de um direito real por
intermdio de medida provisria, j que a MP possui tramitao legislativa especial e pode
ou no ser convertida em lei, fazendo os seguintes questionamentos: como devemos nos
preparar para este direito real? Ser convertido em lei? Diante de sua rejeio, expressa ou

2
Doutor em Direito pela UFPE, professor adjunto da Faculdade de Direito do Recife (UFPE) e tabelio de notas.
3
Advogados do escritrio Junqueira Gomide & Guedes Advogados.
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tcita, como ficam os atos praticados no sentido de se reconhecer esse direito a algum?
(GOMIDE e GUEDES, 2017).

J Pablo Stolze4, em artigo publicado na Revista Jus Navigandi em 05/01/2017,

"Direito real de laje: primeiras impresses", chama o leitor reflexo quanto ao alcance e
constitucionalidade deste dispositivo na perspectiva do princpio da funo social, por vedar
as extenses ou lajes sucessivas. (STOLZE, 2017).

3 CONSIDERAES FINAIS

O direito real de laje, na forma como foi introduzido na norma, objeto de crticas e
preocupaes por ter sido apresentado via Medida Provisria, gerando especulaes com
relao sua real efetivao, e por ter sido tratado de forma autnoma como direito real,
desgarrando-o da disciplina da superfcie.
Por outro lado, veio atender anseios da populao predominantemente pobre da
sociedade brasileira, amenizando um problema de cunho social, que passou a ter condies
de sair do anonimato e ter a regularizao fundiria da sua moradia, desde que atendidas as
condies contidas na norma proposta: o direito real de laje somente se aplica quando se
constatar a impossibilidade de individualizao de lotes, a sobreposio ou a solidariedade de
edificaes ou terrenos (BRASIL, 2016); e a unidade autnoma construda tem que ser dotada
de isolamento funcional e acesso independente, configurando clula habitacional distinta,
Conforme observa Stolze (2017) em seu artigo j mencionado, no se trata de uma
propriedade sobre a laje, j que, se de propriedade se tratasse, o direito seria na coisa prpria e
abrangeria o prprio solo, o que no se d na situao apresentada. O legislador, em
linguagem pouco rebuscada, concedeu status oficial sobre o "puxadinho", que vivia margem
do amparo legal.
A forma pode no ter sido a mais adequada, mas o direito real sobre a laje, na prtica,
era um anseio de todos.

4
Bacharel em Direito pela Universidade Federal da Bahia. Ps-graduado em Direito Civil pela Fundao
Faculdade de Direito da Bahia. Mestre em Direito Civil pela PUC/SP. Professor da Universidade Federal da
Bahia, e da Rede Jurdica LFG. Juiz de Direito do Tribunal de Justia da Bahia. Autor e coautor de vrias obras
jurdicas.
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REFERNCIAS

ALBUQUERQUE JNIOR, Roberto Paulino de. O direito de laje no um novo direito real,
mas um direito de superfcie. Revista Consultor Jurdico, 2 de janeiro de 2017. Disponvel
em: < http://www.conjur.com.br/2017-jan-02/direito-laje-nao-direito-real-direito-superficie>.
Acesso em: 13 maio 2017.

BRASIL. Medida Provisria n 759, de 22 de dezembro de 2016. Dispe sobre a

regularizao fundiria rural e urbana, sobre a liquidao de crditos concedidos aos
assentados da reforma agrria e sobre a regularizao fundiria no mbito da Amaznia
Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficincia dos procedimentos de alienao de
imveis da Unio, e d outras providncias. Disponvel em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2016/Mpv/mpv759.htm>. Acesso em:
13 maio 2017.

BRASIL. Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Presidncia da Repblica Casa Civil

Subchefia para Assuntos Jurdicos. Cdigo Civil. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 13 maio 2017.

GOMIDE, Alexandre Junqueira; GUEDES, Fbio Tadeu Ferreira. Direito real de laje - MP
759. 22 de dezembro de 2016. Disponvel em:
<http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI252112,41046-Direito+real+de+laje+MP+759+
de+22+de+dezembro+de+2016>. Acesso em: 13 maio 2017.

STOLZE, Pablo. Direito real de laje: primeiras impresses. Revista Jus Navigandi, Teresina,
ano 22, n. 4936, 5 jan. 2017. Disponvel em: < https://jus.com.br/artigos/54931>. Acesso em:
13 maio 2017.