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80 - 94
Centro Comercial TITAN PLAZA
Bogot D. C.
C O N T E N I D O
Se identificaron todos los factores generales, tanto de los Locales Comerciales que
conforman el TITAN PLAZA, y los grupos de CENTROS COMERCIALES de los
alrededores sector BULEVAR NIZA /CALLE 100 / COLINA CAMPESTRE/
METRPOLIS/ GRAN ESTACION/ FLORESTA/ CHICO/ UNICENTRO etc., se
analizaron los niveles constructivos y de urbanismo, y los temporarios de oferta y
demanda de inmuebles de Locales comerciales en smil, que permiten determinar los
procesos de construccin actual, nueva, reventa, valorizacin o desvalorizacin y que
visiblemente inciden directamente sobre los precios del LOCAL 410 en valoracin.
SOPORTE TCNICO : Escritura Pblica No. 1302 del nueve (9) de abril de 2012, de la
Notara Primera (1a.) del crculo Notarial de Bogot D. C., ESPECIFICACIN: Constitucin
RPH de TITAN PLAZA CENTRO COMERCIAL Y EMPRESARIAL; Escritura Pblica No.
1968 del once (11) de mayo de 2012, de la Notara Primera ( 1a. ) del Crculo Notarial de
Bogot, correspondiente a la Reforma al Reglamento de Propiedad del Centro comercial
TITAN PLAZA; Boletn de Nomenclatura del Local Comercial AK 72 80 94 Local 410;
Certificado de USOS PERMITIDOS y AMENAZAS del Centro Comercial TITAN PLAZA
de la AK 72 80 94, de fecha 13 de abril de 2013, de la Alcalda Mayor de Bogot; Certificado
de Libertad No. 50C- 1842818 zona Centro; Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot
y sus alrededores, P. O. T., Decreto Distrital 619 del 2000; Decreto 0438 de 2005 y Decreto
0223 de 2009, UPZ 26 LAS FERIAS, Sector 01; Anlisis de Precios de Mercado en:
www.metrocuadrado.com; www.fincaraiz.com.co; y www.etiempo.com, perodos enero-abril
de 2013 (189) Locales en Bogot, 33 Locales en sectores Metropolitanos E-6 / E-5 / E-4
(venta, arrendamiento); y El Valor del Suelo en Bogot, de la Lonja de Propiedad Raz de
Bogot, 2006 - 2012.
Arquitectura: El Titn fue diseado por la firma colombiana Tamayo + Montilla Arquitectos.
Los colores utilizados en la fachada y en el interior se basaron en cuatro
temas: flora, fauna, follaje y frutas. Las formas tanto interiores y exteriores fueron diseadas
con lneas curvas para evitar acabados que generaran aristas visibles. En general, el edificio
busca presentarse como amigable con el medio ambiente, basndose en la arquitectura
bioclimtica y desarrollando cubiertas verdes abiertas al pblico. El centro comercial
introduce al mercado colombiano un concepto de proyecto mixto sin precedentes, que incluye
comercio y el centro empresarial Titn Plaza, con un modelo de negocio innovador de
oficinas exclusivamente para arriendo, lo cual brinda a las compaas arrendatarias beneficios
como flexibilidad en el rea requerida y una administracin profesional del inmueble.
Por otra parte, se construyeron 14.000 m de vas, espacio pblico y andenes de mnimo 10m
de ancho en las vas locales y alamedas de 20 m de ancho sobre las avenidas Boyac y 80, y
400 m de ciclorrutas, para que el acceso al centro comercial caminando o en bicicleta sea
una experiencia urbana y ambiental de la mayor calidad.
Titn Plaza es una opcin exclusiva de entretenimiento para los bogotanos. En su mundo
diversin del piso cuarto cuenta con un mltiplex de Cine Colombia de 8 salas y una sala de
nueva generacin, en total son 9 salas de Cine para el confort de los visitantes. Adems cuenta
con 4.000 m de restaurantes, un teatrino al aire libre, juegos de agua, sonido y luz, plaza de
eventos con palcos, parque de diversiones y 5.000 m para el parque areo y sitio de
encuentro ms grande de Bogot.
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BIENES DE PROPIEDAD COMN.- Son bienes de Propiedad comn para todos los
copropietarios del TITAN PLAZA, los siguientes: el terreno donde se encuentra construido el
Centro comercial SHOPPNG 104 -PH-, el subsuelo correspondiente al terreno, los cimientos,
la estructura de concreto y/o metlica, vigas y columnas, en toda su altura, su contorno y su
integridad, ya que en ellas se sostiene la estructura del edificio; las losas o placas de concreto
y/o la estructura metlica que conforman cada uno de los pisos del edificio, las cuales son
parte sustancial de la estructura y que sirven simultneamente de piso a unas plantas y de
techo a otras; las estructuras metlicas y cada uno de los elementos que integran las cubiertas;
los muros perimetrales y de fachada del centro comercial en toda su altura; todos los
elementos y acabados que conforman las fachadas del centro comercial; las partes del sistema
elctrico y/o electrnico del Centro comercial, en cuanto estn localizados en bienes de
propiedad comn y/o en cuanto conduzcan el servicio a otros locales; el sistema de suministro
de agua potable as como el sistema de bajantes y conduccin de aguas negras, grasas y
lluvias del Centro comercial, an en las porciones o tramos situados dentro de los locales; los
elementos correspondientes a las redes de gas del Centro comercial, en cuanto estn
localizadas en bienes de propiedad comn y/o en cuanto conduzcan el servicio a otros locales
y la trampa de grasas del Centro Comercial.
Igualmente son bienes de propiedad comn, los sistemas comunes de circulacin vertical:
ascensores, con sus cuartos de mquinas, montacargas, rampas, las escaleras convencionales
con sus barandas, ductos y dems implementos; los tanques de agua de consumo y de reserva
del sistema de red contra incendio, con sus cuartos de bombas y equipos de presin; las zonas
de parqueaderos, muelles de descargue, escaleras y corredores de servicio; las redes elctricas
de baja tensin y los depsitos de ACPM para plantas, los cuartos tcnicos y tableros
elctricos de distribucin; los equipos de seguridad, monitoreo y control, sonido, televisin,
iluminacin y deteccin de incendios ubicados en los halles y circulaciones del Centro
Comercial y/o al interior de los locales; las zonas de servicios, circulacin y plazas de mesas;
la sealizacin, los cielos rasos y acabados de las zonas comunes; los dinteles, al igual que los
divisorios entre zonas comunes y locales; el mobiliario de las plazas de comidas; los sistemas
hidrosanitarios y de gas de las zonas de servicio; las redes y equipos elctricos de las zonas de
servicios, circulaciones, plazas de comidas y eventos; los sistemas de cubiertas verdes, las
fuentes contemplativas de agua con sus bombas y elementos de programacin; y los equipos
de extraccin y ventilacin en la cubierta y zona de parqueaderos en el stano del centro
comercial, y de extraccin de grasas con los ductos necesarios.
BIENES DE PROPIEDAD PRIVADA.- Son bienes de propiedad privada todos aquellos otros
bienes que no se mencionan como comunes, incluidos entre tales el LOCAL COMERCIAL
No. 410 de la Avenida Carrera 72 No. 80 - 94, localizado en el cuarto (4o.) nivel, en el sector
denominado Plazoleta de Comidas, y que es susceptible de un aprovechamiento
completamente independiente, y acceso igualmente pblico, el cual presenta como pisos placa
de concreto y acabado de piso en tableta cermica rectangular, tipo trfico pesado; muros
divisorios en mampostera confinada a la vista, paetada, estucada y pintada; techos en placa
de concreto reforzada y/o estructura metlica con cubierta liviana, recubiertos con terminados
en drywall y luminarias empotradas tipo cenital. El Local 410 cuenta con su carga elctrica y
sus acometidas en tubera metlica liviana, medidor, cable y caja de interruptores tipo
industrial, adosadas entre los muros; el local se abastece de la acometida principal del Centro
comercial, con medidor independiente, y conexin a redes hidrosanitarias; el local cuenta con
suministro de gas e implementacin de seguridad exigida; igualmente cuenta con sistemas de
rociadores automticos contra incendio (NSR.2010)
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6. DEPENDENCIAS Y COPROPIEDAD
El LOCAL COMERCIAL No. 410, tipo G (tipo restaurante) localizado en la plazoleta de
comidas, nivel cuatro (4), tiene su acceso directo desde la actual Avenida Carrea 72 ( AK 72 )
No. 80 - 94, y mediante las entradas 1, 2, 3 y 4, accede mediante el uso de rampas, escaleras
convencionales, escaleras elctricas y ascensores hasta la plazoleta de comidas, y de all al
Local 410, el cual presenta al pblico una fachada de acceso abierta pero delimitada, al
interior del cual en una planimetra aproximadamente rectangular, en una volumetra que
alcanza los 4.93 metros de altura.
En la localidad de Engativ se desarrollan diferentes usos del suelo: Con centralidad urbana,
residencial consolidado, residencial de urbanizacin incompleta, predominantemente
dotacional y rea urbana protegida.
La superficie total de Engativ es de 3.588,1 hectreas (ha), de las cuales 3.439,2 has.,
corresponden a suelo urbano y las restantes 148,9 has., constituyen suelo de expansin
urbana. Engativ ocupa el dcimo lugar en superficie entre las localidades del Distrito
Capital. En el rea urbana de Engativ hay 4.343 manzanas que ocupan 2.659,3 has.
Engativ contiene nueve UPZ, de las cuales una es de tipo con centralidad urbana, cinco son
de tipo residencial consolidado, una de tipo residencial de urbanizacin incompleta, una de
tipo predominantemente dotacional y una de tipo predominantemente industrial. En el
siguiente cuadro figura el rea total de cada UPZ, el nmero y rea total de las manzanas, y la
superficie del suelo urbano. La UPZ Engativ tiene la mayor extensin, seguida por la UPZ
Garcs Navas.
La UPZ Las Ferias, que corresponde al sector de localizacin del Centro Comercial TITAN
PLAZA, se ubica en el extremo oriental de Engativ, tiene una extensin de 473,3 hectreas,
equivalentes al 13,2% del total del rea de las UPZ de la localidad. Esta UPZ limita, por el
norte, con las UPZ Minuto de Dios y La Floresta, esta ltima de la localidad de Suba; por el
oriente, con las UPZ Los Andes, Doce de Octubre y Parque Salitre de la localidad de Barrios
Unidos; por el sur, con las UPZ Jardn Botnico y Santa Cecilia; y por el occidente, con la
UPZ Boyac Real.
Del total de Bienes de Inters Cultural de la localidad de Engativ, dos (2) se localizan en la
UPZ Las Ferias. All se encuentran la Parroquia San Juan Bautista de la Estrada y el Colegio
Cafam. La UPZ Engativ contiene cuatro (4) Inmuebles de Inters Cultural, dos (2) de
conservacin integral y dos (2) de tipo Conservacin Tipolgica. En la UPZ Jardn Botnico
se localizan tres (3) Inmuebles de Inters Cultural, de tipo conservacin integral, a saber, el
Centro Urbano Recreativo Compensar, la Universidad Libre de Colombia y la Unidad
Deportiva el Salitre. La UPZ lamos contiene un (1) Inmuebles de Inters Cultural. En la
categora de Conservacin Integral se ubican los laboratorios Abbot.
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8. ESTUDIO DE MERCADO Y VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA
NIVELACIN Y CALCULO DE PRECIOS Y DEL VALOR
COMERCIAL DEL LOCAL 410 en C. C. TITAN PLAZA
Para la determinacin del justo precio del LOCAL COMERCIAL No. 410, del Centro
Comercial y Empresarial TITAN PLAZA -Propiedad Horizontal-, ubicado sobre la actual
Avenida Carrera 72 No. 80 - 94, en evaluacin, se tendrn en cuenta las siguientes variables
endgenas y exgenas, que influyen directamente sobre el precio comercial:
Ubicacin particular de Centro Comercial TITAN PLAZA -PH-, sobre las Avenidas
Carrera 72 (Avenida Boyac) y Avenida Autopista Medelln, rea definidas y
predeterminadas como zonas de Carcter de Grandes reas, Servicios y
Dotacionales, rodeadas de sectores zonales metropolitanas, que bordean la
contigidad de reas residenciales estratos 3, 4, y 5.
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9. MEMORIA DE CLCULO Y VALOR DEL AVALUO COMERCIAL
del LOCAL COMERCIAL No. 410:
REA PRIVADA
Nivel 4 217,74 M2
TOTAL LOCAL COMERCIAL 217,74 M2
Artculo Artculo 1o. Objeto, se define que: La presente ley tiene como objeto fijar los
criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los
inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos
a una vivienda digna y a la propiedad con funcin social.
Artculo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento ser fijado por
las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor
comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arriendo.
Por lo anterior, y en razn que para el arriendo de inmuebles comerciales, la nica ley
imperante, es la del libre acuerdo entre las partes, mediante valores razonables y de comn
acuerdo, y de tal cuanta que para los dos (arrendador y arrendatario) sea rentable la toma
del inmueble, se establece:
FOTO No. 01: Vista externa panormica de la Plazoleta de Comidas del Centro Comercial
TITAN PLAZA, con vista de los Locales comerciales que hacen parte de la Plazoleta, con
visin de las zonas de acceso pblicos desde las escaleras elctricas frente al Local 410 en
avalo.
FOTO No. 02: Vista lateral del Local 410 (SOPAS y POSTRES) para mostrar su
localizacin en la plazoleta de comidas, sus restaurantes colindantes, y el paso obligado que
constituye su localizacin, para los usuarios de la Plazoleta.
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FOTO No. 03: Visin detallada al interior del Local, para detallar los componentes de su
zona interior de servicios (cocina, bodega y atencin al pblico), y el rea pblica de
servicio al cliente. Con mesas y sillas. Se observan excelente estado en terminados en pisos,
muros y techos.
FOTO No. 04: Visin panptica exterior del Local, para mostrar parte de su zona pblica
de servicios (mesas de atencin al pblico), y el rea despejada pblica de servicio al
cliente. Con mesas y sillas, para aproximadamente 120 personas. Se observan excelente
estado en terminados en pisos, muros y techos.
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De esta manera, dejo rendido el concepto tcnico solicitado, el cual coloco a
consideracin de la Sra. EVA MARIEL ESPITIA, de la empresa Inmobiliaria
ABACUS REAL STATE, de ALIANZA FIDUCIARIA S. A. VOCERA Y
ADMINISTRADORA DEL FIDEICONISO INTEGRITI TITAN, y de todas
las partes interesadas en el dictamen, esperando haber podido contestar e
interpretar eficazmente el dictamen pericial avaluatorio solicitado sobre
identificacin, Estado de la Construccin y Avalo Comercial del LOCAL
COMERCIAL No. 410 (SOPAS y POSTRES), localizado con en la Plazoleta
de Comidas del Centro Comercial y Empresarial TITAN PLAZA -Propiedad
Horizontal-, de la actual nomenclatura oficial de Bogot D. C.
Atentamente,
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