ANLISE DE INVESTIMENTOS

EM EMPREENDIMENTOS
IMOBILIRIOS
Banco de Dados
Anlise de Investimentos Aspectos
Econmicos e Financeiros de
Empreendimentos Imobilirios

Data: 23/maio/2014
 SUMRIO
1. Objetivo
2. Incorporao Imobiliria
3. Anlise de Investimento
4. Fontes de Financiamento
5. Concluses

2
 OBJETIVO

O objetivo desta apresentao apresentar o conceito e as

principais ferramentas de ANLISE DE INVESTIMENTO e sua
aplicao nos empreendimentos imobilirios e promover o debate
construtivo desses princpios

3
 OBJETIVO

Para isso vamos rever alguns conceitos que, para a maioria dos
presentes pode parecer simples, mas para os iniciantes ser
importante nivelamento de conceitos

4
 SUMRIO
1. Objetivo
2. Incorporao Imobiliria
3. Anlise de Investimento
4. Fontes de Financiamento
5. Concluses

5
 INCORPORAO IMOBILRIA

CONCEITO DE INCORPORAO IMOBILIRIA

Regulada principalmente pela Lei 4.591, de 16/12/1964

considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e

realizar a construo, para alienao (alienao aqui no sentido de venda, grifo nosso)
total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades
autnomas artigo 28 nico, da Lei 4.591/64
6
 INCORPORAO IMOBILRIA

CONCEITO DE INCORPORADOR

considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora

no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de
terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes
a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente
aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a terno a
incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,
preo e determinadas condies, das obras concludas artigo 29, da Lei 4.591/64

7
INCORPORAO IMOBILRIA

Terreno

Comprad Construto
or r

Incorporador

Corretor Bancos

Engenhei
ro

8
 INCORPORAO IMOBILRIA

CONCEITO DE MEMORIAL DE INCORPORAO

o conjunto de documentos e informaes (art. 31 da Lei 4.591/64) relativos ao
terreno, ao proprietrio, ao incorporador e ao projeto a ser desenvolvido, que devem ser
registrados no Servio de Registro de Imveis.

9
 INCORPORAO IMOBILRIA
Local,
Estudo de ETAPAS DO EMPREENDIMENTO
Mercado e
de Massa
Terreno

Projetos
Planejamento
Financeiro
Registro da
Incorporao
Lanamento
e Vendas
Construo
Vendas
Gesto dos Recebveis
Entrega
Avaliao
Final

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 SUMRIO
1. Objetivo
2. Incorporao Imobiliria
3. Anlise de Investimento
4. Fontes de Financiamento
5. Concluses

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 ANLISE DE INVESTIMENTO

ELEMENTOS IMPRESCINDVEIS
Oramento

Cronograma Fsico e Financeiro

Fluxo de Caixa

Anlise

Tomada de Deciso

12
 ANLISE DE INVESTIMENTO
ORAMENTO

ANLISE DE INVESTIMENTO OUTRAS FINALIDADES (*)

Viso financeira Viso da engenharia

Quanto mais sucinto melhor Quanto mais detalhado melhor

Recomenda margem de segurana Recomenda margem de segurana

Mais ateno itens maior relevncia (Mtodo
ABC)
Inclui todos os custos (terreno, obra,
tributos, comerciais, administrativas,
seguros, cartrio etc.
Ateno a todos os itens, com foco nos de
maior relevncia
Geralmente inclui somente custo de obra
(*) acompanhamento de obra, controle de custos, 13
financiamento etc.
 ANLISE DE INVESTIMENTO

CRONOGRAMA FSICO E FINANCEIRO

Distribuio, ao longo do tempo, das verbas constantes do ORAMENTO

Verso sucinta e detalhada

FUNDAMENTAL para elaborao do Fluxo de Caixa

Serve de base para instituies financeiras efetuarem liberaes do financiamento

Ferramenta para acompanhamento da obra e controle de custos

Incorporador deve possuir ferramenta de gesto de projetos para evitar atrasos

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 ANLISE DE INVESTIMENTO

FLUXO DE CAIXA
FUNDAMENTAL para a ANLISE DE INVESTIMENTO

Contempla todas as ENTRADAS e SADAS de caixa

NO contempla itens que no envolvam ENTRADAS ou SADAS de caixa

Viso puramente FINANCEIRA

Baseia-se no CRONOGRAMA FSICO E FINANCEIRO (no tocante ao custo de obra)

e no ORAMENTO (no tocante aos demais custos)

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 ANLISE DE INVESTIMENTO

FLUXO DE CAIXA
Periodicidade MENSAL
Deve levar em conta os fluxos de RECEBIMENTOS das VENDAS e de
INGRESSSOS DE CAPITAL (financiamento bancrio, scios, fundos, securitizao
etc.)
Deve levar em conta a inadimplncia, o distrato e despesas relacionadas
Os tributos devem ser considerados no REGIME DE CAIXA e no de competncia

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 ANLISE DE INVESTIMENTO
Fluxo de Caixa
Descrio Ms 1 Ms 2 Ms 3 Ms 4 Ms 5 Ms 6 Ms 7 Ms 8 Ms 9 Ms 10 Ms 11 Ms 12 Ms 13 Ms 14 Ms 15 Ms 16 Ms 17 Ms 18 Ms 19 Ms 20 Ms 21 Ms 22 Ms 23 Ms 24 Ms 25 Ms 26 Ms 27 Ms 28
Entradas 0,33 5,34 0,33 0,33 0,34 0,33 4,39 2,89 3,67 3,70 3,81 3,86 3,86 3,50 3,63 3,71 3,72 3,39 3,57 3,42 3,42 3,42 3,02 3,02 32,67 20,67 20,67 2,00
Vendas a Prazo - - - - - - 3,19 0,89 0,87 0,90 1,01 1,06 1,06 1,10 1,23 1,31 1,32 1,39 1,57 1,42 1,42 1,42 1,42 1,42 18,67 18,67 18,67 -
Vendas Vista - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 14,00 2,00 2,00 2,00
Capital Prprio 0,33 5,34 0,33 0,33 0,34 0,33 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Financiamento - - - - - - 1,20 2,00 2,80 2,80 2,80 2,80 2,80 2,40 2,40 2,40 2,40 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 1,60 1,60 - - - -
Securitizao
Fundo de Investimento
Outros Investidores
Outros Ingressos
Receita sobre Supervit

Sadas 0,33 5,33 0,33 0,33 0,33 0,33 4,19 2,70 3,65 3,65 3,71 3,71 3,66 3,17 3,22 3,23 3,18 2,68 2,74 2,59 2,59 2,59 2,09 2,09 28,89 16,04 15,92 0,12
Terreno - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12,00 - - -
Custo de Obra - - - - - - 1,50 2,50 3,50 3,50 3,50 3,50 3,50 3,00 3,00 3,00 3,00 2,50 2,50 2,50 2,50 2,50 2,00 2,00 - - - -
Projetos - 3,00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Registros - 2,00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Despesas Comerciais - - - - - - 2,50 0,15 0,10 0,10 0,15 0,15 0,10 0,10 0,15 0,15 0,10 0,10 0,15 - - - - - - - - -
Tributos - - - - - - 0,19 0,05 0,05 0,05 0,06 0,06 0,06 0,07 0,07 0,08 0,08 0,08 0,09 0,09 0,09 0,09 0,09 0,09 1,96 1,24 1,24 0,12
Devoluo de Vendas
Despesas Financeiras
Estruturao Operaes
Pagto. Financiamento - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 14,93 14,80 14,68 -
Demais Despesas 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Juros sobre Dficit

Supervit/Dficit Ms -0,00 0,01 -0,00 -0,00 0,01 -0,00 0,20 0,19 0,02 0,05 0,10 0,15 0,19 0,34 0,40 0,48 0,54 0,71 0,82 0,83 0,83 0,83 0,93 0,93 3,78 4,62 4,75 1,88
Supervit/Dficit Acumulado -0,00 0,00 0,00 -0,00 0,00 0,00 0,20 0,39 0,41 0,45 0,55 0,70 0,89 1,23 1,63 2,11 2,66 3,37 4,19 5,03 5,86 6,69 7,63 8,56 12,34 16,96 21,71 23,59

17
 ANLISE DE INVESTIMENTO

ANLISE
Realizada com informaes do FLUXO DE CAIXA

Tcnicas de anlise mais comuns:

Payback
Valor Presente Lquido (VPL)
Taxa Interna de Retorno (TIR)

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 ANLISE DE INVESTIMENTO
ANLISE
So tcnicas de projeo, por isso:

No garantem, por si s, que os resultados ocorrero da forma planejada

Ateno com a qualidade das informaes

Riscos precisam ser considerados

Quanto maior o prazo, maior a incerteza nas projees e maior o risco

Quanto maior a experincia do incorporador menor a incerteza e o risco

O acompanhamento e o controle so atividades imprescindveis ao negcio

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 ANLISE DE INVESTIMENTO

TOMADA DE DECISO

A TOMADA DE DECISO uma atividade de risco, pois envolve a escolha entre

opes e a assuno da responsabilidade pelo sucesso ou fracasso, parcial ou total
Tipos de escolha:
Investir X NO investir (realizar ou no o empreendimento)
A x B (escolha entre dois empreendimentos diferentes)

20
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TOMADA DE DECISO
INVESTIR X NO INVESTIR
Geralmente definido patamar de RETORNO ACEITVEL e so acolhidos os
empreendimentos que superem esse patamar mnimo desejado
ACEITAR x RECUSAR
Quando h escassez de recursos (restrio oramentria), ANTECEDE a escolha
entre diferentes projetos (A x B)
Se no h escassez de recursos e todos os projetos ACEITVEIS podem ser
executados, a TOMADA DE DECISO somente a comparao do retorno de cada
empreendimento com o RETORNO ACEITVEL

21
 ANLISE DE INVESTIMENTO

TOMADA DE DECISO
EMPREENDIMENTO A x EMPREENDIMENTO B
Dentre os empreendimentos considerados ACEITVEIS, feita a escolha entre os de
melhor retorno
Esta deciso necessria quando o somatrio do investimento em TODOS os
empreendimentos SUPERA o montante disponvel para investimento
Ento, necessrio DESCARTAR alguns empreendimentos
A x B (ou at mesmo A x B x C x D...)
Geralmente so aceitos os empreendimentos cuja relao risco x retorno apresentem
a melhor combinao
22
 ANLISE DE INVESTIMENTO
INTRODUO ANLISE DE INVESTIMENTO
Objetivo do administrador financeiro
Maximizao do lucro ou maximizao da riqueza ?

Maximizao do lucro Viso de Curto Prazo

Maximizao da riqueza Viso de Longo Prazo

Para aumentar resultados no curto prazo basta cortar despesas e investimentos
Para aumentar resultados no longo prazo necessrio investir
A riqueza o valor de mercado do negcio (empresa) que depende de sua
capacidade de gerar lucros (resultados de curto prazo)
Segundo Keynes, no longo prazo todos estaremos mortos 23
 ANLISE DE INVESTIMENTO

RISCO E INCERTEZA
RISCO e INCERTEZA relacionam-se com a variabilidade dos retornos esperados
RISCO ocorre quando o tomador de decises pode estimar a probabilidade relativa
aos resultados possveis, ou seja, lida com distribuies probabilsticas objetivas que
se baseiam em dados histricos
INCERTEZA ocorre quando o tomador de decises no tem informaes histricas
sobre a probabilidade de ocorrncia dos resultados
Mas, na prtica, o que RISCO (ou incerteza)?
Possibilidade de perda
Possibilidade do resultado de determinado empreendimento ser inferior ao
esperado (planejado)
ENTO d para MEDIR o RISCO dos empreendimentos imobilirios 24
 ANLISE DE INVESTIMENTO
Para uma amostra simples:

RISCO
A medida mais comum de aferio do risco
o desvio padro
O desvio padro mede a disperso dos
Para uma amostra distribuda em
frequncia: resultados de uma amostra (ou da
populao) em relao mdia da amostra
(ou da populao)
dado pelas frmulas ao lado

Representado pela letra grega (sigma minscula ou

medial) que corresponde ao s em nosso alfabeto

25
 ANLISE DE INVESTIMENTO
Quanti dade de Probabil idade
de s vios padro (s ) as s oc i ada ao
e m torno da m dia prxim o re s ultado
1 68, 20%
2 95, 40%
3 99, 70%
RISCO
Numa distribuio normal (aquela em que a
metade das ocorrncias esto abaixo e metade
acima da mdia), os resultados se distribuem de
maneira uniforme em torno da mdia e pode-se
afirmar que h probabilidade de que o prximo
resultado esperado se comporte na forma
vislumbrada na tabela e na figura ao lado
 ANLISE DE INVESTIMENTO
De s vio e m
RISCO torno da
Re torno Espe rado (Prxim o Probabilidade
Em pre e ndim e nto) (Confian a)
m dia
Mdia (*): 21,5% ao ano
1 De 20, 0% a 23, 0% ao ano 68, 20%
S = 1,5%
2 De 18, 5% a 24, 5% ao ano 95, 40%
(*) retorno dos ltimos 20 empreendimentos
3 De 17, 0% a 26, 0% ao ano 99, 70%

Segundo Antnio Ermrio de Moraes, se algum quiser tomar decises com 100% de
informao o risco ser mnimo, porm o custo dessa certeza quase absoluta ser muito
elevado e, possivelmente, ter se perdido a oportunidade, ou seja, o momento para a
tomada de deciso ter passado e esses 100% de informao talvez no sirvam para nada.

27
 ANLISE DE INVESTIMENTO
RISCOS ASSOCIADOS INCORPORAO
Desvalorizao do imvel;
Performance (no concluso do empreendimento pela construtora ou pelo incorporador);
Questionamentos jurdicos (credores, antecessores etc.);
Baixo ndice de vendas;
Elevao no preo dos insumos (mo-de-obra, matria-prima e servios);
Interrupo das fontes de recursos (investidores e financiadores);
Inadimplncia e/ou desistncia dos compradores;
Lanamento de outros empreendimentos prximos;
Sinistros (riscos de engenharia) e erros de projeto;
Riscos ambientais;
Desapropriao do imvel;
Riscos tributrios. 28
 ANLISE DE INVESTIMENTO

CUSTO DE CAPITAL
O custo de capital a taxa de retorno que uma empresa precisa obter sobre seus
investimentos, de forma a manter inalterado o valor de mercado da empresa Lawrence
J. Gitman Princpios da Administrao Financeira

o custo do dinheiro do acionista (scio)

o retorno mnimo que o acionista espera ter sobre o capital que investe no negcio
Conhecido, tambm, como custo de oportunidade

29
 ANLISE DE INVESTIMENTO

CUSTO DE CAPITAL MTODOS DE CLCULO

CAPM (Capital Asset Pricing Model)
Modelo clssico e sofisticado: CAPM (Capital Asset Pricing Model ou Modelo de
Precificao de Ativos Financeiros)
definido pela frmula:

Kj = RF + j x (Km RF)
Kj o retorno esperado para o investimento (ou ativo) em anlise;
RF a taxa de retorno livre de risco (normalmente ttulos do governo);
j o coeficiente beta que define a correlao do investimento em anlise com o mercado
Km a taxa de retorno exigida do mesmo tipo de investimento pelo mercado.
30
 ANLISE DE INVESTIMENTO
CUSTO DE CAPITAL MTODOS DE CLCULO
CAPM (Capital Asset Pricing Model)
j) calculado pela frmula abaixo:
O Beta (
Onde: j o coeficiente beta de correlao entre o retorno do
investimento analisado e o retorno do mercado;
Cov (Kj, Km) a covarincia do retorno do ativo analisado j (Kj)
com a carteira do mercado (Km);
m a varincia do retorno da carteira do mercado.

31
 ANLISE DE INVESTIMENTO

CUSTO DE CAPITAL MTODOS DE CLCULO

CAPM (Capital Asset Pricing Model)
DIFICULDADES DE CLCULO
Ausncia de informao sobre retorno de empreendimentos no mercado (Km);
Poucas incorporadoras de capital aberto;
Pouca confiabilidade dos balanos das companhias fechadas ou limitadas;
Dificuldade de obter informaes histricas.

32
 ANLISE DE INVESTIMENTO
CUSTO DE CAPITAL MTODOS DE CLCULO
CMPC (Custo Mdio Ponderado de Capital)
Definido pela frmula:
Kj = (Kf x Wf) + (Kp x Wp)
Kj o retorno esperado para o investimento (ou ativo) em anlise;
Kf o custo dos financiamentos de longo prazo;
Wf a proporo dos financiamentos de longo prazo no financiamento total da empresa;
Kp o custo do capital prprio;
Wp a proporo do capital prprio no financiamento total da empresa.
Por que no considerar o Passivo Circulante?
o Normalmente no financiam investimentos e sim o giro da empresa;
o Dificuldade de aferir seu custo real;
o Maioria dos itens do PC possuem custo zero (tributos e salrios por exemplo); 33
o Foraria artificialmente o custo de capital para baixo, prejudicando a anlise.
 ANLISE DE INVESTIMENTO
CUSTO DE CAPITAL MTODOS DE CLCULO
CMPC (Custo Mdio Ponderado de Capital)
Custo de Capital do Exigvel a Longo Prazo deve ser calculado analiticamente:
Estrutura de Capital
Item Valor Proporo Custo
Financiamentos de Longo Prazo 1.000.000,00 40,0% 12,0%
- Plano Empresrio Banco J 200.000,00 8,0% 10,3%
- Plano Empresrio Banco K 300.000,00 12,0% 11,8%
- Plano Empresrio Banco L 400.000,00 16,0% 13,0%
- Debntures 100.000,00 4,0% 12,0%

Patrimnio Lquido 1.500.000,00 60,0% 15,0%

Financiamento Total 2.500.000,00 100,0% 13,8%

Kj = (Kf x Wf) + (Kp x Wp)

Kj = (10,3% x 8%) + (11,8% x 12%) + (13% x 16%) + (12% x 4%) + (15% x 60%)
Kj = 13,8%

Deficincia: pressupe que o custo de capital do prximo empreendimento ser igual

ao custo de capital mdio dos empreendimentos passados. 34
 ANLISE DE INVESTIMENTO
CUSTO DE CAPITAL MTODOS DE CLCULO
Combinando CMPC e CAPM
Supondo:
o Que o retorno exigido pelo empresa o mesmo exigido pelo mercado (Kj = Km);
o E que a correlao entre os retornos da empresa e do mercado igual a 1 (Beta
= 1), ou seja, que os retornos da empresa se comportam da mesma forma e na
()
mesma proporo que os retornos do mercado;
o Ento o custo de capital calculado a partir do CMPC e aplicado ao CAPM ser:
Kj = RF + j x (Km RF)
Kj = 6,0 + 1 x (13,8 6,0)
Kj = 6,0 + 7,8
Kj = 13,8% ao ano 35
 ANLISE DE INVESTIMENTO

TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO

PAYBACK

Tcnica simples;
Adota os fluxos de caixa;
Desconsidera o valor do dinheiro no tempo;
Pode levar a erros de deciso, por no considerar o valor do dinheiro no tempo, mas
somente valores nominais;
Possui pouca preciso;
o nmero de perodos (anos) necessrios para recuperar o investimento inicial.

36
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
PAYBACK COMPARATIVO DOS PROJETOS
Deciso de Investimento
Projeto A Projeto B
Investimento Inicial Investimento Inicial
42.000,00 55.000,00
Depre- Lucro Fluxo de Depre- Lucro Fluxo de
Ano EBTIDA Juros Tributos EBTIDA Juros Tributos
ciao Lquido Caixa ciao Lquido Caixa
1 20.000,00 2.520,00 8.400,00 2.724,00 6.356,00 14.756,00 35.000,00 3.300,00 11.000,00 6.210,00 14.490,00 25.490,00
2 25.000,00 2.016,00 8.400,00 4.375,20 10.208,80 18.608,80 25.000,00 2.640,00 11.000,00 3.408,00 7.952,00 18.952,00
3 26.500,00 2.016,00 8.400,00 4.825,20 11.258,80 19.658,80 20.000,00 2.640,00 11.000,00 1.908,00 4.452,00 15.452,00
4 14.000,00 2.016,00 8.400,00 1.075,20 2.508,80 10.908,80 27.000,00 2.640,00 11.000,00 4.008,00 9.352,00 20.352,00
5 8.000,00 2.016,00 8.400,00 0,00 -2.416,00 5.984,00 14.000,00 2.640,00 11.000,00 108,00 252,00 11.252,00
Mdias 18.700,00 5.583,28 13.983,28 24.200,00 7.299,60 18.299,60

Payback 2,44 anos Payback 2,76 anos

FC Acumulado - 1 ano 14.756,00 FC Acumulado - 1 ano 25.490,00
FC Acumulado - 2 ano 33.364,80 FC Acumulado - 2 ano 44.442,00
FC Acumulado - 3 ano 53.023,60 FC Acumulado - 3 ano 59.894,00
FC Acumulado - 4 ano 63.932,40 FC Acumulado - 4 ano 80.246,00
FC Acumulado - 5 ano 69.916,40 FC Acumulado - 5 ano 91.498,00

37
 ANLISE DE INVESTIMENTO

TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO

VALOR PRESENTE LQUIDO (VPL)
Tcnica sofisticada;
Adota os fluxos de caixa;
Considera o valor do dinheiro no tempo;
Expressa o valor presente dos fluxos de caixa futuros, descontados pelo custo de
capital.
Dado pela equao

38
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
VPL DO PROJETO A PELA FRMULA
R$42.000,00
1 2 3 4 5
0
R$14.756,00 R$18.608,80 R$19.658,80 R$10.908,80 R$5.984,00
FC 1
VP 1 = 1 FC 2 FC 3
( 1 + Kj ) VP 2 = 2 VP 3 = 3
( 1 + Kj ) ( 1 + Kj )
FC 4
VP 4 = 4
( 1 + Kj )
FC 5
VP 5 = 5
( 1 + Kj )

Pela frmula:
VPL = (5.984,00 / 1,1385) + (10.908,80 / 1,1384) + (19.658,80 / 1,1383) + (18.608,80 / 1,1382) + (14.756 / 1,1381) 42.000,00

VPL = 8.314,78
39
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
VPL DO PROJETO A

Pelo Excel
Pela HP 12 C Deciso de Investimento
Projeto A
f x >< y
Investimento Inicial
42000,00 CHS g CFo 42.000,00
Fluxo de Caixa
Fluxo de Caixa
14756,00 g CFj Ano Ajustado
Projeto A
Clculo do VPL
18608,80 g CFj 0 -42.000,00
1 14.756,00 -33.040,00
19658,80 g CFj
2 18.608,80 18.608,80
10908,80 g CFj 3 19.658,80 19.658,80
4 10.908,80 10.908,80
5984,00 g CFj 5 5.984,00 5.984,00

13,8 i f NPV Custo de Capital 13,80%

VPL (Excel) R$ 8.314,78
Resultado: VPL = 8.314,78 40
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
VPL DO PROJETO B

Pelo Excel
Pela HP 12 C Deciso de Investimento
f x >< y Projeto B
55000,00 CHS g CFo Investimento Inicial
55.000,00
25490,00 g CFj Fluxo de Caixa
Fluxo de Caixa
Ano Ajustado
18952,00 g CFj Projeto B
Clculo do VPL
15452,00 g CFj 0 -55.000,00
1 25.490,00 -37.100,00
20352,00 g CFj 2 18.952,00 18.952,00
3 15.452,00 15.452,00
11252,00 g CFj
4 20.352,00 20.352,00
5 11.252,00 11.252,00
13,8 i f NPV
Custo de Capital 13,80%
Resultado: VPL = 10.548,36 VPL (Excel) R$ 10.548,36
41
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
VPL COMPARATIVO DOS PROJETOS
Deciso de Investimento
Projeto A Projeto B
Investimento Inicial Investimento Inicial
42.000,00 55.000,00
Depre- Lucro Fluxo de Depre- Lucro Fluxo de
Ano EBTIDA Juros Tributos EBTIDA Juros Tributos
ciao Lquido Caixa ciao Lquido Caixa
1 20.000,00 2.520,00 8.400,00 2.724,00 6.356,00 14.756,00 35.000,00 3.300,00 11.000,00 6.210,00 14.490,00 25.490,00
2 25.000,00 2.016,00 8.400,00 4.375,20 10.208,80 18.608,80 25.000,00 2.640,00 11.000,00 3.408,00 7.952,00 18.952,00
3 26.500,00 2.016,00 8.400,00 4.825,20 11.258,80 19.658,80 20.000,00 2.640,00 11.000,00 1.908,00 4.452,00 15.452,00
4 14.000,00 2.016,00 8.400,00 1.075,20 2.508,80 10.908,80 27.000,00 2.640,00 11.000,00 4.008,00 9.352,00 20.352,00
5 8.000,00 2.016,00 8.400,00 0,00 -2.416,00 5.984,00 14.000,00 2.640,00 11.000,00 108,00 252,00 11.252,00
Mdias 18.700,00 5.583,28 13.983,28 24.200,00 7.299,60 18.299,60

VPL 8.314,78 VPL 10.548,36

Custo de Capital 13,80% Custo de Capital 13,80%
42
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR)
Tcnica sofisticada;
Adota os fluxos de caixa;
Considera o valor do dinheiro no tempo;
Representa a taxa de retorno que equilibra todos os fluxos de caixa;
Em outras palavras, a taxa que torna o VPL igual a zero;
Adota a mesma frmula do VPL;
calculado por tentativa-e-erro, por inferncia, a partir da aplicao de taxas no lugar
do custo de capital at zerar o fluxo de caixa;
Pressupe que os supervit de caixa sejam reaplicados pela TIR (o que pode no ser
verdadeiro)
As planilhas eletrnicas facilitam muito o clculo da TIR 43
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
TIR DO PROJETO A

Pelo Excel
Pela HP 12 C Deciso de Investimento
Projeto A
f x >< y
Investimento Inicial
CHS 42.000,00
42000,00 g CFo
Fluxo de Caixa
Fluxo de Caixa
14756,00 g CFj Ano Ajustado
Projeto A
Clculo do VPL
18608,80 g CFj 0 -42.000,00
1 14.756,00 -33.040,00
19658,80 g CFj 2 18.608,80 18.608,80
10908,80 g CFj 3 19.658,80 19.658,80
4 10.908,80 10.908,80
5984,00 g CFj 5 5.984,00 5.984,00

f IRR Estimativa da TIR 39,74%

TIR (Excel) 22,69%
Resultado: TIR = 22,69% Taxa de Financiamento (Dficit Caixa) 19,50%
Taxa de Reinvestimento (Superavit Caixa) 6,00% 44
MTIR (TIR Modificada / Ajustada) 13,88%
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
TIR DO PROJETO B

Pelo Excel
Pela HP 12 C Deciso de Investimento
Projeto B
f x >< y Investimento Inicial
55.000,00
55000,00 CHS g CFo Fluxo de Caixa
Fluxo de Caixa
25490,00 g CFj Ano Ajustado
Projeto B
Clculo do VPL
18952,00 g CFj 0 -55.000,00
1 25.490,00 -37.100,00
15452,00 g CFj 2 18.952,00 18.952,00
3 15.452,00 15.452,00
20352,00 g CFj 4 20.352,00 20.352,00
5 11.252,00 11.252,00
11252,00 g CFj

f IRR Estimativa da TIR

TIR (Excel)
39,60%
22,46%
Resultado: TIR = 22,46% Taxa de Financiamento (Dficit Caixa) 19,50%
Taxa de Reinvestimento (Superavit Caixa) 6,00% 45
MTIR (TIR Modificada / Ajustada) 13,79%
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
TIR COMPARATIVO DOS PROJETOS
Deciso de Investimento
Projeto A Projeto B
Investimento Inicial Investimento Inicial
42.000,00 55.000,00
Depre- Lucro Fluxo de Depre- Lucro Fluxo de
Ano EBTIDA Juros Tributos EBTIDA Juros Tributos
ciao Lquido Caixa ciao Lquido Caixa
1 20.000,00 2.520,00 8.400,00 2.724,00 6.356,00 14.756,00 35.000,00 3.300,00 11.000,00 6.210,00 14.490,00 25.490,00
2 25.000,00 2.016,00 8.400,00 4.375,20 10.208,80 18.608,80 25.000,00 2.640,00 11.000,00 3.408,00 7.952,00 18.952,00
3 26.500,00 2.016,00 8.400,00 4.825,20 11.258,80 19.658,80 20.000,00 2.640,00 11.000,00 1.908,00 4.452,00 15.452,00
4 14.000,00 2.016,00 8.400,00 1.075,20 2.508,80 10.908,80 27.000,00 2.640,00 11.000,00 4.008,00 9.352,00 20.352,00
5 8.000,00 2.016,00 8.400,00 0,00 -2.416,00 5.984,00 14.000,00 2.640,00 11.000,00 108,00 252,00 11.252,00
Mdias 18.700,00 5.583,28 13.983,28 24.200,00 7.299,60 18.299,60

VPL 0,00 VPL 0,00

TIR 22,69% TIR 22,46%
MTIR (TIR Modificada) 13,88% 13,79%
46
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
PAYBACK, VPL E TIR COMPARATIVO DOS PROJETOS
Deciso de Investimento
Projeto A Projeto B
Investimento Inicial Investimento Inicial
42.000,00 55.000,00
Depre- Lucro Fluxo de Depre- Lucro Fluxo de
Ano EBTIDA Juros Tributos EBTIDA Juros Tributos
ciao Lquido Caixa ciao Lquido Caixa
1 20.000,00 2.520,00 8.400,00 2.724,00 6.356,00 14.756,00 35.000,00 3.300,00 11.000,00 6.210,00 14.490,00 25.490,00
2 25.000,00 2.016,00 8.400,00 4.375,20 10.208,80 18.608,80 25.000,00 2.640,00 11.000,00 3.408,00 7.952,00 18.952,00
3 26.500,00 2.016,00 8.400,00 4.825,20 11.258,80 19.658,80 20.000,00 2.640,00 11.000,00 1.908,00 4.452,00 15.452,00
4 14.000,00 2.016,00 8.400,00 1.075,20 2.508,80 10.908,80 27.000,00 2.640,00 11.000,00 4.008,00 9.352,00 20.352,00
5 8.000,00 2.016,00 8.400,00 0,00 -2.416,00 5.984,00 14.000,00 2.640,00 11.000,00 108,00 252,00 11.252,00
Mdias 18.700,00 5.583,28 13.983,28 24.200,00 7.299,60 18.299,60

Payback 2,44 anos Payback 2,76 anos

FC Acumulado - 1 ano 14.756,00 FC Acumulado - 1 ano 25.490,00
FC Acumulado - 2 ano 33.364,80 FC Acumulado - 2 ano 44.442,00
FC Acumulado - 3 ano 53.023,60 FC Acumulado - 3 ano 59.894,00
FC Acumulado - 4 ano 63.932,40 FC Acumulado - 4 ano 80.246,00
FC Acumulado - 5 ano 69.916,40 FC Acumulado - 5 ano 91.498,00

VPL 8.314,78 VPL 10.548,36

Custo de Capital 13,80% Custo de Capital 13,80%

VPL 0,00 VPL 0,00

TIR 22,69% T IR 22,46%
MT IR (T IR Modificada) 13,88% 13,79%
47
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
VPL E TIR COMPARATIVO DOS MTODOS

VPL TIR
Vantagens
Vantagens
Adota os fluxos de caixa
Adota os fluxos de caixa
Considera o valor do dinheiro no tempo
Considera o valor do dinheiro no tempo
Permite comparao entre projetos com valores de
O custo de capital o parmetro de medio
investimento diferentes
Desvantagem
Desvantagem
Pressupe que os fluxos de caixa so reinvestidos
Dificuldade de comparao entre projetos com
prpria TIR (no adota o custo de capital como
valores de investimento diferentes
parmetro de medio)

48
 ANLISE DE INVESTIMENTO
TCNICAS DE ANLISE DE INVESTIMENTO
VPL E TIR COMPARATIVO DOS MTODOS
SOLUES

Utilizar ambos os mtodos na tomada de deciso

Adotar a TIR Modificada (Ajustada) que considera as despesas com o refinanciamento
dos dficit de caixa e as receitas com o reinvestimento dos supervit de caixa a taxas
praticadas no mercado
Cuidado na atribuio das taxas de financiamento e reinvestimento no uso da TIR
Modificada
Cuidado porque no Fluxo de Caixa essas despesas e receitas j podem estar
consideradas

49
 ANLISE DE INVESTIMENTO

CONSIDERAES FINAIS
FLUXO DE CAIXA RISCOS NA ELABORAO
Como reduzir riscos na elaborao do Fluxo de Caixa:
o Teste de Sensibilidade: adotar 3 cenrios (conservador, realista e otimista);
o Escolher as principais variveis chaves, como vendas, velocidade de vendas, custo de obra e
financiamento e estabelecer 3 cenrios para cada varivel;
o Ao simular o Fluxo de Caixa com os 3 cenrios para essas variveis chaves possvel saber o que de pior
e de melhor poder acontecer;
o Isso no significa que as projees de caixa ficaro entre o pior e o melhor resultado, mas possivelmente
as chances aumentam muito de que as projees fiquem dentro desse intervalo;
o Debater exaustivamente com as reas responsveis:
Vendas com a rea comercial;
Custos com a engenharia;
Financiamento com as instituies financeiras, securitizadoras ou investidores.
50
 ANLISE DE INVESTIMENTO
CONSIDERAES FINAIS
TOMADA DE DECISO

INVESTIR PROJETO A
X X
NO INVESTIR PROJETO B

Projetos no excludentes Projetos Mutuamente Excludentes

Critrio de deciso:
Critrio de deciso: VPL que for maior, desde que positivo;
VPL positivo; TIR que for maior, desde que superior ao custo
TIR superior ao custo de capital. de capital.

51
 SUMRIO
1. Objetivo
2. Incorporao Imobiliria
3. Anlise de Investimento
4. Fontes de Financiamento
5. Concluses

52
 FONTES DE FINANCIAMENTO
OBJETIVOS

Elevar o retorno sobre o capital prprio investido;

Reduzir o prazo de execuo do empreendimento;

Mitigar riscos de descontinuidade por escassez de recursos financeiros;

Reduzir a exposio de caixa do incorporador;

Ampliar a capacidade de empreender do incorporador;

Melhorar a percepo do pblico quanto segurana do empreendimento.

53
 FONTES DE FINANCIAMENTO

ALTERNATIVAS DE FINANCIAMENTO

Financiamento Bancrio Plano Empresrio

Financiamento dos Compradores na Planta

Securitizao dos Contratos de Compra e Venda

Aporte de Fundos de Investimento (Imobilirio ou de Participao)

Investimento direto

54
 SUMRIO
1. Objetivo
2. Incorporao Imobiliria
3. Anlise de Investimento
4. Fontes de Financiamento
5. Concluses

55
 CONCLUSES

CONCLUSES
Questes econmicas
Demanda
Nichos de mercado
Abundncia de financiamento
Espao para crescimento do crdito imobilirio

56
Nome do palestrante: Leonardo de Paula Longo

E-mail: leonardodepaula@terra.com.br

Telefones:
556191653515 VIVO
556182755300 TIM
556192802621 Claro
556132484905

OBRIGADO!