Softec

A D I

Entorno Inmobiliario
Mar 2017

Carr Picacho Ajusco 4249-1 www.softec.com.mx

Jardines de la Montaa, Tlalpan +52 (55) 5063 8800
14210, Mxico, D.F., Mxico 1
 Softec
En agradecimiento al Dr. Hans Rosling (1949-2017).
Nos enseo que el mundo es mejor de lo que pensamos y
que tenemos que buscar y usar los datos correctos, gracias.
Si tienen curiosidad vean esta pltica:
https://www.ted.com/talks/hans_rosling_shows_the_best_stats_you_ve_ever_seen

2
 Softec
3

https://www.youtube.com/watch?v=7kqoWV2uRj4
 Softec
4

Qu es el populismo?
Noticias de los EEUU

Softec
5
 Estudio McKinsey Boomers

Softec
Afluentes
Confianza en el Futuro
Alta

Inconscientes de su falta de 10 millones de hogares

preparacin Ingreso =$110,000
11 millones de hogares VP = $1,273,000
Ingreso =$73,000 Consumo = $82,000
VP = $183,000
Consumo = $84,000

La oportunidad Los que nos han

Desventaja Conscientes de su falta de preparacininteresado en Mxico
11 millones de hogares 13 millones de hogares
Ingreso =$15,000 Ingreso =$68,000
VP = $75,000 VP = $260,000
Consumo = $19,000 Consumo = $68,000
Baja

Baja Alta
Capacidad de mantener nivel de vida en jubilacin

En 2007, McKinsey and Co. public un reporte titulado Serving Aging Baby
Boomers en su revista trimestral. Aunque el mundo ha cambiado desde
entonces, algunos conceptos siguen siendo ms que validos. (Mc Kinsey
Quarterly 2007 Number 4)
6
 Softec
mientras tanto

7
Mxico tendr tratados y acuerdos comerciales con 50%
de la poblacin del planeta

Tratados vigentes
En negociacin
TPP
Softec
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Softec
10
 Softec
Exportaciones 11
 Softec
alla ac 12

estamos
locos?
Demografa comparativa Mxico EUA

Softec
13

Consumo pico
25 a 55 aos
Etapas en la vida del cliente

Softec
14

Muebles Colegiaturas universidad

1a movilidad Coches

Hospitales

Vivienda vacacional y
de retiro

Cruceros y vacaciones

Primera Casa Medicinas y farmacias

Hospicios

80% de la poblacin Mexico 50% de la poblacin EUA

 No estamos locos

Softec
15

A EUA se le estn acabando los clientes y

los mexicanos apenas empezamos a ser
clientes.
El consumo y la demanda irn a la baja en
EU y hacia arriba en Mxico.
 Softec
Distribucin de edades Mxico 16

Population and age groups 1970-2030!

140,000!

120,000!

Crecimiento
Population/Poblacin !

100,000!

mercado
80,000!
de consumo
65+!
60,000!
2564!
40,000! 024!

20,000!

0!
1970! 1980! 1990! 1995! 2000! 2005! 2010! 2015! 2020! 2025! 2030!

Durante los prximos 20 aos la mayor parte de

la poblacin estar trabajando y consumiendo
Fuente: Softec con datos IMSS
 Evolucin de la clase media

Softec
17

Porcentaje del total de familias en

Familias Mxico

17,358,525
20,000,000 70.0%

15,581,091

58.0%
15,375,978
14,834,513

55.2%

53.1%
52.9%
18,000,000

51.2%
13,128,059
60.0%
16,000,000

39.8%
14,000,000 50.0%

37.8%
9,778,792

34.1%
34.0%
8,837,546

32.0%
12,000,000

30.4%
Familias

40.0%
7,228,634
6,244,457

10,000,000
6,110,027
5,896,571

30.0%
8,000,000
6,000,000 20.0%
4,000,000
10.0%
2,000,000
0 0.0%

1992

1996

1998

2000

2002

2006

2008

2010

2012*
1994

2004
1992

1996

1998

2000

2002

2006

2008

2010

2012*
1994

2004

Fuente GEA

Mexico llev a 42 millones de personas a condicin

de clase media entre 1992 y el 2010.
 Softec
Ciudades destacadas por clase media 18
Distribucin"socioeconmica"en"las"principales"Ciudades"
100%#

90%#

80%#

70%#

60%#
%"de"familias"

50%# E#
D#
40%#
D+#
30%# C#
C+#
20%#
A/B#
10%#

0%#
MEXICALI#

SALTILLO#

QUERETARO#

SAN#LUIS#POTOSI#

AGUASCALIENTES#

LEON#

CULIACAN#

HERMOSILLO#

TORREON#

ZM#CD#MEXICO#

TAMPICO#

IRAPUATO#

MERIDA#
CANCUN#

ACAPULCO#
TIJUANA#

TOLUCA#
CHIHUAHUA#

GUADALAJARA#

JUAREZ#
MONTERREY#

MORELIA#

PUEBLA#

CUERNAVACA#
VERACRUZ#
Ciudades de altos ingresos

Las ciudades tienen diferente distribucin

Ingreso mensual

A/B >US$6,500

de ingresos. C+ US$1,751-US$6,500

Hay 8 ciudades que tienen ms del 40% de C US$1,001-US$1,750

su poblacin como segmento C y superior.

D+ US$751-US$1,000

D/E >US$750
 Softec
= Oportunidad

19
 Softec
Hubs Vivienda
Aereos Jubilados
20

<US$50K

Centros de
negocios
Mxico al
mundo

Bolsa
trabajo
Dreamers
Vivienda p/
repatriados

Centros
de Alta
Tecnologa

Tengamos iniciativa!
 Iniciativas

Softec
21

Atraer talento de alto nivel a travs de visas exprs para

inmigrantes alto nivel (H1-B mexicana)
Vivienda en renta para repatriados (Infonavit?)
Bolsa de trabajo para repatriados
Destrabar en senado ley que limita propiedad en playas
Financiamiento a compra de propiedades vacacionales
de extranjeros en Mxico
Modelos ciudad hacia el futuro que incluyan expansin
e infraestructura urbana
Creacin de Hubs areos
etc.
 Softec
Mercado Inmobiliario

22
 Softec
Inversion Inmobiliaria Estimada 2016 23

Unidad Crecimiento Valor Unit Total MN$

MN$ millones

Vivienda unit 360,000 $666,667 $240,000

Vacacional unit 4,000 $5,000,000 $20,000
Hoteles Cuarto 12,000 $2,500,000 $30,000
Oficinas m2 600,000 $36,716 $22,030
Industrial m2 3,200,000 $10,313 $33,000
Comercial (est) m2 1,600,000 $37,500 $60,000
TOTAL $405,030

Softec estima la inversin total en el sector

inmobiliario (a valor venta en vivienda y a valor
inversin en los sectores comerciales) de Mxico
para 2016 en $405 mil millones de pesos.
 Softec
Vivienda

24
 Ventas Anuales #

Softec
25

Ventas Anuales por Segmento

600,000

500,000

400,000
>$3,000,000
Unidades

$1,500-$3,000,000
300,000
$600-$1,500,000
$300-600,000
200,000
<$300,000

100,000

-
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016
Las ventas de vivienda totales siguen a la baja por la
reduccin del presupuesto para subsidios en la
vivienda muy barata. En media para arriba el
mercado es creciente.
Demanda de vivienda

Softec
26

Estructura estimada del mercado de vivienda nueva al 2025

1,200

1,000

800
Units/ Unidades ('000s)

600

400

200

-
2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025
Traditional Developer/ Subsidios/Subsidy program Self built/ Autoconstruccion
Desarrollador Tradicional
 Softec
Evolucin de ventas por segmento 27

Ventas mensuales
10,000

9,000

8,000

7,000

6,000 <$300,000
Unidades

$300-600,000
5,000
$600-$1,500,000
4,000
$1,500-$3,000,000
3,000 >$3,000,000

2,000

1,000

-
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
El nmero de ventas unitarias del mercado crece
en la vivienda con un valor superior a $600,000
 Softec
Evolucin de precios por segmento 28

Variacin Real de precios (base 2010)

Precio/m2 Pesos Constantes 2016 35.0%
$50,000
30.0%
$45,000

25.0%
$40,000

$35,000 20.0%

Variacin de precios %
$30,000 <$300,000
Precio por m2

15.0%
$300-600,000
$25,000
$600-$1,500,000 10.0%
$20,000 $1,500-$3,000,000
>$3,000,000
5.0%
$15,000

$10,000
0.0%

1Q10

3Q10

1Q11

3Q11

1Q12

3Q12

1Q13

3Q13

1Q14

3Q14

1Q15

3Q15

1Q16

3Q16
$5,000 -5.0%

$0
-10.0%
1Q10
3Q10
1Q11
3Q11
1Q12
3Q12
1Q13
3Q13
1Q14
3Q14
1Q15
3Q15
1Q16
3Q16

Los precios en general por m2 son estables,

sin embargo el regreso del mercado vacacional
y la escasez de mercanca en la CDMX empuja
los precios de vivienda de ms de $1,500,000
 Softec
Evolucin de ventas por segmento 29
Ventas mensuales
$6,000,000,000

$5,000,000,000

$4,000,000,000
Ventas mensuales P$

<$300,000
$300-600,000
$3,000,000,000
$600-$1,500,000
$1,500-$3,000,000
$2,000,000,000 >$3,000,000

$1,000,000,000

$-
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
El valor de las ventas del mercado crece en la
vivienda con un valor superior a $600,000
 Softec
Proyectos Activos por segmento 30

Proyectos Activos por segmento

1800

1600

1400

1200
Nmero de proyectos

<$300,000
1000
$300-600,000

800 $600-$1,500,000
$1,500-$3,000,000
600 >$3,000,000

400

200

0
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
El nmero de proyectos activos crece en
los mercados en crecimiento (>$600,000)
 Softec
Mercados principales por volumen 31
Ventas Principales Mercados 20 Resto
30,000
Culiacn

Hermosillo

San Luis Potos

25,000 Tijuana

Toluca

Morelia

Chihuahua
20,000
Veracruz

Torren

Saltillo

15,000 Pachuca

Cuernavaca

Len

Aguascalientes
10,000
Mrida

Puebla

Quertaro

5,000 Cancn

Guadalajara

ZMCM

Monterrey
0
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
4Q09
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
El mercado ms grande es Monterrey, seguido
por la ZMCM, Guadalajara y Quertaro
 Mercados principales por volumen

Softec
<$300,000 32

Segmento S
20 Resto
10,000
San Luis Potos

Villahermosa
9,000
Hermosillo

Chihuahua
8,000
Pachuca

Tampico
7,000
Mexicali

Puebla
6,000
Morelia

Reynosa
5,000
Len

Torren
4,000
Quertaro

Veracruz
3,000 Mrida

Aguascalientes
2,000 Saltillo

ZMCM
1,000 Cancn

Guadalajara

0 Monterrey
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
4Q09
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
 Mercados principales por volumen

Softec
$300,000-$600,000 33

Segmento E
20 Resto
12,000
Mazatln
San Luis Potos
Veracruz

10,000 Celaya
Tijuana
Morelia
Chihuahua
8,000
Torren
Aguascalientes
Vallarta

6,000 Pachuca
Toluca
Len
Mrida
4,000
Puebla
Quertaro
Cuernavaca

2,000
Cancn
ZMCM
Monterrey
Guadalajara
0
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
4Q09
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
 Mercados principales por volumen

Softec
$600,000-$1,500,000 34

Segmento M
7,000 20 Resto
Cd. Jurez
Torren

6,000 Vallarta
Toluca
Irapuato
Hermosillo
5,000
San Luis Potos
Chihuahua
Culiacn
4,000
Mrida
Tijuana
Pachuca
3,000
Cuernavaca
Len
Aguascalientes
2,000
Puebla
Cancn
Quertaro
1,000
Guadalajara
Monterrey
ZMCM
0
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
4Q09
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
 Mercados principales por volumen

Softec
$1,500,000-$3,000,000 35

Segmento R
2,500
20 Resto
San Luis Potos
Vallarta
Tuxtla
2,000 Saltillo
Celaya
Mazatln
San Miguel de Allende
Veracruz
1,500
Cuernavaca
Villahermosa
Tijuana
Mrida
1,000
Len
Hermosillo
Toluca
Cancn
Puebla
500
Monterrey
Quertaro
Guadalajara
ZMCM
0
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
4Q09
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
 Mercados principales por volumen

Softec
>$3,000,000 36

Mercado P 20 Resto
1,400
Tampico

San Carlos

Huatulco
1,200
Tuxtla

Cuernavaca

Ixtapa
1,000

Len

Puebla

800 San Miguel de Allende

Mazatln

Tijuana

600 Mrida

Toluca

Acapulco
400 Vallarta

Quertaro

Los Cabos
200
Monterrey

Guadalajara

Cancn
0
ZMCM
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
4Q09
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
 Ventas mensuales

1,000
1,200

200
400
600
800

0
1Q07

2Q07

3Q07

4Q07

1Q08

2Q08

3Q08

4Q08

1Q09

2Q09

3Q09

4Q09

1Q10

2Q10

3Q10

4Q10

1Q11

2Q11

3Q11

4Q11

1Q12

2Q12

3Q12

4Q12

1Q13

2Q13

3Q13

4Q13
Vacacional
Producto Vacacional (Precio >US$100,000)

1Q14

2Q14

3Q14

4Q14

1Q15

2Q15

3Q15

4Q15

1Q16
1. <$250K
6. >US$3MM

4. US$1-2MM
5. US$2-$3MM

2. US$250-500K
3. US$500K-$1MM
37

Softec
 Softec
Evolucin de ventas por segmento 38
Ventas mensuales
$20,000,000,000

$18,000,000,000

$16,000,000,000

$14,000,000,000
Ventas mensuales P$

$12,000,000,000 >$3,000,000
$1,500-$3,000,000
$10,000,000,000
$600-$1,500,000
$8,000,000,000 $300-600,000
<$300,000
$6,000,000,000

$4,000,000,000

$2,000,000,000

$-
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
El valor de las ventas totales del mercado crece
en la vivienda con un valor superior a $600,000
 Mercado ZMCM

Softec
39

Softec divide la Ciudad

de Mxico en 9
mercados geogrficos
que tienen caractersticas
de mercado y producto
similares.
 Ventas por zona

Softec
40

Ventas mensuales por zona

4,500

4,000

3,500

Sur O
Ventas mensuales unidades

3,000
Sur C
Nor O
2,500
Nor C

2,000 Ote
Nor P

1,500 Sur P
Pte
1,000 Centro

500

0
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
4Q09
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
Las ventas de la ZMCM han oscilado entre
3,000 y 3,500 unidades por mes desde 2007
 Por que no es burbuja

Softec
41

En una burbuja: cada vez mas gente compra

cada vez ms producto, con ms crdito ms
fcil, cada vez ms caro.
Para que fuera burbuja, tendramos que
estar vendiendo ms unidades cada vez mas
caras.
Las burbujas son cada vez ms grandes hasta
que explotan, no ms chicas.
Hay menos oferta y la demanda es estable
por lo tanto sube el precio.
 0
0

100
150
200
250
300
100
150
200
250
300
350

50
50

0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
3Q07 3Q07
3Q07
1Q08 1Q08
1Q08
3Q08 3Q08
3Q08
1Q09 1Q09
1Q09
3Q09 3Q09
3Q09
1Q10 1Q10
1Q10
3Q10 3Q10
3Q10
1Q11 1Q11 1Q11

3Q11 3Q11 3Q11

R
R
R
1Q12 1Q12 1Q12

RP
3Q12 3Q12

Inventario
3Q12

RP
RP

Area Promedio
1Q13 1Q13
Proyectos Activos

1Q13
3Q13 3Q13 3Q13

1Q14 1Q14 1Q14

3Q14 3Q14 3Q14

1Q15 1Q15 1Q15

3Q15 3Q15 3Q15

1Q16 1Q16 1Q16

0
5
10
15
20
25
30
35
40
0
0

100
120
100
150
200
250
300
350

20
40
60
80
50

3Q07 3Q07 3Q07

1Q08 1Q08 1Q08
3Q08 3Q08 3Q08
1Q09 1Q09 1Q09
3Q09 3Q09 3Q09
1Q10 1Q10 1Q10
3Q10 3Q10 3Q10
1Q11 1Q11 1Q11
3Q11 3Q11 3Q11
R
R
R

1Q12 1Q12 1Q12

3Q12 3Q12 3Q12
RP
RP
RP

1Q13 1Q13 1Q13

Absorcin mensual

3Q13 3Q13 3Q13

Duracin promedio meses
Tamao Promedio Proyecto

1Q14 1Q14 1Q14

3Q14 3Q14 3Q14

1Q15 1Q15 1Q15

Mercado RP-PTE CDMX

3Q15 3Q15 3Q15

1Q16 1Q16 1Q16

42

Softec
 Softec
Efecto aumento tasas ahorro 43

Precio/m2 >$1,500,000 ZMCM vs. CETES 28 dias

60,000 9.00%

8.00%
50,000
7.00%

40,000 6.00%

5.00%
30,000
4.00%

20,000 3.00%

2.00%
10,000
1.00%

0 0.00%
1Q07

3Q07

1Q08

3Q08

1Q09

3Q09

1Q10

3Q10

1Q11

3Q11

1Q12

3Q12

1Q13

3Q13

1Q14

3Q14

1Q15

3Q15

1Q16

3Q16
RP R CETES 28

Otro efecto del aumento de tasas es que suben las

tasas pasivas y esto reduce la presin de precios por
inversionistas.
 Softec
Efecto aumento tasas ahorro 44

Ventas >$1,500,000 ZMCM vs. CETES 28 dias

1,600 9.00%

1,400 8.00%

7.00%
1,200
6.00%
1,000
5.00%
800
4.00%
600
3.00%
400
2.00%

200 1.00%

0 0.00%
1Q07

3Q07

1Q08

3Q08

1Q09

3Q09

1Q10

3Q10

1Q11

3Q11

1Q12

3Q12

1Q13

3Q13

1Q14

3Q14

1Q15

3Q15

1Q16

3Q16
VTAS RP CETES 28

Otro efecto del aumento de tasas es que se reduce la

demanda para producto de inversin. Softec calcula que este
es alrededor del 20-30% de las ventas de los segmentos R y P
 Unidades

5,000
10,000
15,000
20,000
25,000

0
1989

S
1990
1991
1992

E
Mini crisis 1993 1993
1994
Crisis Bancaria 1995
1996

M
1997
1998
1999

R
Bando Dos 2000
2001
2002
2003

RP
2004
2005
2006
2007
Desaparecen Sofoles 2008
2009
e incertidumbre

2010
Mercado CD-MX

2011
Ventas mensuales por segmento en la CDMX

2012
2013
Norma 26 2014
2015
2016
Nmero de proyectos vigentes
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400

Proyectos
45

Softec
 Accesibilidad

Softec
46

$3,500,000

$3,000,000

$2,500,000

Prom Nacional
$2,000,000 Monterrey
Guadalajara
Puebla

$1,500,000 ZMCM
Mrida
CDMX

$1,000,000 ZMCM EM

$500,000

$0
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
4Q09
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
Como consecuencia de los cambios regulatorios, que han
restringido el suelo desarrollable, el precio de la vivienda
en la CD-MX ha crecido ms que la media nacional
 Softec
Inmuebles comerciales

47
 Softec
Evolucin del mercado de oficinas 48

ZMCM Monterrey Guadalajara

10,000,000 $23.46 $25.00 1,800,000 $16.78 $16.50 $18.00 600,000 $19.50
$21.81 $21.51 $21.77 $19.08
9,000,000 $15.33 $15.55 $18.84
$20.27 $20.37 1,600,000 $16.00 $19.00
$14.18 $14.04 500,000
8,000,000 $18.30 $20.00 $13.48

Precio por m2 mendual en USD

Precio por m2 mendual en USD
$18.38

Precio por m2 mensual en USD

1,400,000 $14.00 $18.30 $18.50
7,000,000
1,200,000 $12.00 400,000 $17.90

metros cuadroados
metros cuadroados
Metros cuadrados

$17.72 $18.00
6,000,000 $15.00
1,000,000 $10.00
5,000,000 300,000 $17.50
800,000 $8.00
4,000,000 $10.00 $16.88
$17.00
600,000 $6.00 200,000
3,000,000
$16.50
2,000,000 $5.00 400,000 $4.00
100,000
200,000 $2.00 $16.00
1,000,000

0 $0.00 0 $0.00 0 $15.50

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Inventario ocupado de oficinas Inventario disponible de oficinas

La Ciudad de Mxico tiene el mercado ms profundo y

estable seguido de Monterrey y Guadalajara. Estos ltimos
son mercados emergentes y muy sensibles a la introduccin
de nueva mercanca como fue el caso de Guadalajara.
Los precios en Guadalajara reflejan un sesgo a contratos en
Pesos vs la CDMX y Monterrey que los mantienen en USD.
 Dinmica del mercado

Softec
49

Hoy
Desocupacin

Produccin Consumo

El mercado de oficinas presenta un ciclo de

produccin-consumo que dura de 3-5 aos
 Softec
Evolucin del mercado comercial 50

Comercio en Mxico Comercio ANTAD

27,909,674 m2
36,363,496 m2 6,096,361 m2

15,497,027 m2

6,316,286 m2

116,715,894 m2

Comercio ANTAD Comercio al menudeo Comercio al por mayor Autoservicio Departamental Especializada

En Mxico hay tres tipos principales de inmuebles

comerciales los independientes, las cadenas afiliadas a
ANTAD y el comercio al mayor.
Dentro del ANTAD hay autoservicio, tiendas
departamentales y especializadas.
 Softec
Evolucin de inventario piso comercial 51

Evolucin de la superficie para comercio ANTAD

30,000,000

25,000,000
M2 por tipo de comercio ANTAD
20,000,000

15,000,000

10,000,000

5,000,000

0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Autoservicio Departamental Especializada

El piso de venta de tiendas afiliadas a ANTAD

ha crecido continuamente los ltimos 25 aos.
 Softec
Evolucin del mercado industrial 52

Inventario Industrial
70,000,000

60,000,000 Aguascalientes
San Luis Potos
50,000,000 Saltillo
Toluca
40,000,000 Quertaro
Guadalajara

30,000,000 Guanajuato
Reynosa

20,000,000 Tijuana
Ciudad Jurez
Monterrey
10,000,000
Ciudad de Mxico

0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
 Ocupacin Industrial

Softec
53

Ocupacin
70,000,000
60,000,000
50,000,000
40,000,000
30,000,000
20,000,000
10,000,000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

OCUPADO DESOCUPADO
 Precios

Softec
54

Rango de Precios Industrial US/m2 Rango de Precios Industrial US/m2 CLASE A

$6.00 $6.00
$5.62
$5.40
$5.20 $5.10
$5.00 $5.03 $5.01 $5.08 $5.00 $5.00 $4.93
$4.79 $4.81 $4.80
$4.54 $4.60
$4.36 $4.30 $4.34
$4.17 $4.09 $4.00 $4.11 $4.06 $4.17
$4.00 $3.82 $3.86 $3.83 $3.95
$3.72 $3.82 $3.77 $3.70 $3.70 $3.71

$3.13 $3.09 $3.08

$3.00 $3.00 $3.00 $3.00 $3.00 $3.00 $3.00 $3.00 $3.00

$2.00 $2.00

$1.00 $1.00

$0.00 $0.00
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
MAX MIN AVE MAX MIN AVE
 Softec
Evolucin del mercado hotelero 55

inventario Hotelero
400,000

350,000

Cuartos de Hotel 300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1 estrella 20,243 20,041 19,743 24,151 24,223 24,782 24,593
2 estrellas 23,909 23,581 23,660 29,874 30,069 30,313 30,768
3 estrellas 50,916 51,679 52,793 63,006 63,552 64,941 67,671
4 estrellas 76,833 79,142 81,266 95,980 98,637 101,925 106,310
5 estrellas 106,464 107,101 110,688 131,857 134,670 136,567 140,530

El mercado hotelero ha crecido sensiblemente

desde 2010. aunque se han hecho menos hoteles de
playa, las categoras de ciudad han crecido
notoriamente.
Evolucin del mercado hotelero

Softec
250,000 80.0% 56

68.8%
70.0%
200,000
56.7% 60.0%

Porcentaje de Ocupacin
Nmero de Cuartos
165,224 44.9% 50.0%
150,000

40.0%
114,546
100,000
30.0%
81,565
20.0%
50,000
10.0%

0 0.0%
Centros de Playa Grandes Ciudades Ciudades del Interior

SECTUR tiene clasificados los mercados en 3 grandes grupos. 19

Centros de playa, 3 grandes ciudades y 42 ciudades del interior
La ocupacin ms alta es en centros de playa, seguido por las
grandes ciudades y finalmente las ciudades del interior que tienen
principalmente o turismo de negocios entre semana o turismo de
fin de semana.
 Softec
Penetracin FIBRAS

57
 Softec
58

Ya son demasiado grandes las fibras?

 Penetracin de fibras

Softec
59

Oficinas Retail Industria Hoteles Vivienda Escuelas Total

Unidad/Emisor m2 m2 m2 Cuartos

DANHOS 315,860 375,068 175 690,928

FIBRA HD 75,899 41,560 30,459 147,918

MacQuarie 80,280 365,720 2,982,000 3,428,000

Prologis 3,175,391 3,175,391

FIBRA Hotel 11,500

FIBRA Inn 7,113

FIBRA MTY 144,957 18,290 243,017 406,264

FIBRA Shop 486,000 486,000

FIBRA Uno 845,300 2,954,300 3,570,300 7,369,900

TERRAFINA 3,382,900 3,382,900

TOTAL 1,386,397 4,275,277 13,395,167 18,788 - 30,459 19,087,300

La tabla muestra los portafolios de Fibras en cada

mercado a finales del 2016
 Penetracin Fibras 2016

Softec
60
Oficinas. Penetracion 11.7% Industrial. Penetracin 11.7%
140,000,000
12,000,000 TERRAFINA
TERRAFINA

FIBRA Uno FIBRA Uno

120,000,000
10,000,000
FIBRA Shop FIBRA Shop
FIBRA MTY 100,000,000
FIBRA MTY
8,000,000
FIBRA Inn
80,000,000 FIBRA Inn
FIBRA Hotel

m2
m2

6,000,000 FIBRA Hotel

Prologis
60,000,000
Prologis
MacQuarie
4,000,000
MacQuarie
DANHOS 40,000,000

Guadalajara DANHOS
2,000,000
20,000,000
Monterrey Resto

Mexico Mercado A/A+

- -
FIBRAS MERCADO FIBRAS MERCADO

Retail. Penetracin 12.5% Hotel. Penetracin 4.4%

30,000,000 400,000
TERRAFINA

350,000 FIBRA Uno

25,000,000
TERRAFINA FIBRA Shop
300,000
FIBRA Uno FIBRA MTY
20,000,000 FIBRA Shop
250,000 FIBRA Inn
FIBRA MTY
CUARTOS

FIBRA Hotel
FIBRA Inn
m2

15,000,000 200,000
FIBRA Hotel Prologis

Prologis 150,000 MacQuarie

10,000,000
MacQuarie
DANHOS
100,000
DANHOS
70 Ciudades
5,000,000 Mercado
50,000
Grandes Ciudades

Playa
- -
FIBRAS MERCADO FIBRAS MERCADO
 Softec
61

Las fibras pudieran triplicar su

penetracin antes de que tengan un
impacto sustantivo en el mercado
 Softec
Cap Rates EEUU y Tasas

62
Tasas Largo Plazo Mexico

Softec
63

Rendimiento UDI Bono 10 aos y Bono tasa fija 10aos

12.0

10.0

8.0

6.0

4.0

2.0

0.0
May-05 Oct-06 Feb-08 Jul-09 Nov-10 Apr-12 Aug-13 Dec-14 May-16 Sep-17

UDIBono 10 aos Bono Tasa Fija 10 aos T Bills 10 aos

 Softec
Materiales

64


general:

al desarrollador.
Edificacin 8.8%
Maquinaria 5.8%

Mano Obra 2.8%

similar a la inflacin

El aumento del costo de

produccin puede impactar
crecido ms que la inflacin

La mano de obra ha crecido

Los costos de edificacin han

precios al consumidor o margen

100
105
110
115
120

85
90
95

90.0
95.0
20.0
40.0
60.0
80.0

100.0
105.0
110.0
115.0
120.0
100.0
120.0
140.0

Jun 2012
Jun 2012 Jun 2012 Ago 2012
Materiales

Ago 2012 Ago 2012 Oct 2012

Oct 2012 Oct 2012 Dic 2012
Dic 2012 Dic 2012 Feb 2013
Feb 2013 Feb 2013 Abr 2013
Abr 2013 Abr 2013 Jun 2013
Jun 2013 Jun 2013 Ago 2013
Ago 2013 Ago 2013 Oct 2013
Oct 2013 Oct 2013 Dic 2013
Dic 2013 Dic 2013 Feb 2014
Feb 2014 Feb 2014
Abr 2014
Abr 2014 Abr 2014
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Mano de Obra

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Indice Maquinaria

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Ago 2015 Ago 2015 Ago 2015
Oct 2015 Oct 2015 Oct 2015
Dic 2015 Dic 2015 Dic 2015
106.5

111.2
112.4

Feb 2016 Feb 2016 Feb 2016

Abr 2016 Abr 2016 Abr 2016
Jun 2016 Jun 2016 Jun 2016
Ago 2016 Ago 2016 Ago 2016
Oct 2016 Oct 2016 Oct 2016
115.2

114.4
118.9
65

Softec
 Softec
Crdito

66
 Financiamiento hipotecario

Softec
67

$180,000,000,000 Crditos para Adquisicin de Vivienda

700,000
$160,000,000,000

$140,000,000,000 600,000

$120,000,000,000 500,000

$100,000,000,000
Banca + sofoles 400,000
$80,000,000,000 Infonavit Usada
FOVISSSTE 300,000
$60,000,000,000 Adq Vivienda
200,000
$40,000,000,000

$20,000,000,000
100,000

$- -
2016e
2017e
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015

2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017e
Sigue creciendo la penetracin de la banca en el
otorgamiento de crditos hipotecarios y tambin la demanda
para crditos para compra de casas usadas. Esto impulsa los
mercados de ms de $600,000
Cartera hipotecaria

Softec
68
Cartera por banco

Softec
69
 Softec
Numero y valor crditos bancarios 70
Financiamiento Mercados

Softec
71

Mercados Meta

2,000
Fovissste/
Mercados meta
1,800
Infonavit/ E
1,600 Mercados meta
P
1,400 T
Families/Familias ('000)

1,200 M

R
1,000
RP
800

600

400 Bancos Mercados meta

200

0
<.5 5.5 10.5 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 100.0
Income (MW) /Ingreso (VSM)
 Softec
Efecto aumento de tasas 72

Mensuali
Casa Crdito Ingreso Enganche Gastos Total
dad
$1,100 $1,000.00 $9.65 $38.60 $100 $50 $150

$1,100 $1,000.00 $10.66 $42.66 $100 $50 $150

$995 $904.89 $9.65 $38.60 $95 $45 $140

$1,100 $904.89 $9.65 $38.60 $195 $50 $245

Un aumento de tasas de 150 puntos base aumenta la mensualidad e ingreso requerido

11%.
Con la misma mensualidad se compra menos casa.
Al mercado le toma 6-12 meses ajustar expectativas y se reduce el tamao total del
mercado
 Softec
Evolucin de la industria

73
 Inversion Inmobiliaria Estimada 2017

Softec
74

Unidad Crecimiento Valor Unit Total MN$

Vivienda unit 314,000 $733,333 $230,267

Vacacional unit 4,000 $5,500,000 $22,000
Hoteles Cuarto 10,000 $3,500,000 $35,000
Oficinas m2 400,000 $40,388 $16,155
Industrial m2 2,500,000 $11,344 $28,359
Comercial (est) m2 1,000,000 $41,250 $41,250
TOTAL $373,031

Softec estima la inversin total en el sector

inmobiliario (a valor venta en vivienda y a valor
inversin en los sectores comerciales) de Mxico
para 2017 en $373 mil millones de pesos.
 Softec
Tamao estimado de la inversin inmobiliaria
75

Inversin Estimada Anual

$450,000
$400,000
$350,000
$300,000
$250,000
$200,000
$150,000
$100,000
$50,000
$-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016e 2017e
Comercial $63,581 $38,118 $46,765 $28,629 $56,407 $52,864 $60,000 $41,250
Industrial $27,476 $20,378 $25,223 $27,375 $36,938 $29,142 $33,000 $28,359
Oficinas $17,717 $4,353 $13,363 $4,488 $7,398 $34,464 $22,030 $16,155
Hoteles $6,569 $13,613 $17,096 $13,621 $14,399 $27,973 $30,000 $35,000
Vacacional $37,343 $29,007 $23,339 $18,709 $15,302 $19,582 $20,000 $22,000
Vivienda $183,071 $191,848 $196,169 $208,581 $210,168 $230,182 $240,000 $230,267

Softec estima que en 2017 la industria tendr una

inversin en $370 mil millones de pesos. Los mercados
hotelero y vacacional se ven estables con contracciones
en el resto del mercado principalmente por diferir
inversiones.
 Softec
Inversin de capital en la industria 76

Inversin Estimada Anual

$200,000
$180,000
$160,000
$140,000
$120,000
$100,000
$80,000
$60,000
$40,000
$20,000
$-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016e 2017e
Comercial $31,790 $19,059 $23,382 $14,314 $28,203 $26,432 $30,000 $20,625
Industrial $13,738 $10,189 $12,612 $13,687 $18,469 $14,571 $16,500 $14,180
Oficinas $14,174 $3,483 $10,690 $3,591 $5,918 $27,571 $17,624 $12,924
Hoteles $3,942 $8,168 $10,258 $8,172 $8,639 $16,784 $18,000 $21,000
Vacacional $22,406 $17,404 $14,004 $11,226 $9,181 $11,749 $12,000 $13,200
Vivienda $64,075 $67,147 $68,659 $73,003 $73,559 $80,564 $84,000 $80,593

Cada tipo de producto tiene una participacin diferenciada

de capital, deuda y anticipos de clientes. Tomando esto en
consideracin, la industria inmobiliaria invierte alrededor
de $160 mil millones de pesos de capital en 2017.
 Softec
Valor del Parque Inmuebles comerciales 77

Unidad Parque Valor Unit Total MN$

MN$ millones

Hoteles * Cuarto 361,000 $2,500,000 $902,500

Oficinas ** m2 10,700,000 $30,000 $1,223,500
Industrial*** m2 64,940,000 $10,000 $1,872,900
Comercial (est)**** m2 27,900,000 $35,000 $2,849,400
TOTAL $6,848,300
* Fuente Estimacin Softec para Mercados DATATUR
** Fuente Estimacin Softec con datos de CBRE, Cushman and Wakefield, Colliers y JLL para CDMX, Monterrey y Guadalajara
*** Fuente Estimacin Softec con datos de CBRE, Cushman and Wakefield, Colliers y JLL para 12 mercados en Mxico
**** Fuente Estimacin Softec con datos nacionales de ANTAD

Los inmuebles comerciales en los principales

mercados tienen un valor estimado de $6.8
Billones de pesos, equivalentes al 30% del PIB.
78
 Softec
Bienes Races como inversin 79

Inversin Institucional Bienes Races

1%
5% 4%
6%

America Latina
Australasia
Asia
Europa
47% Norteamrica
37%
Otros

Fuente: Credit Suisse Fuente: Property Funds Research

La inversin anual de fondos institucionales en Amrica Latina es apenas el

1% del total y cinco a seis veces menor que en Asia y Australasia (Australia,
NZ, Singapur, Malasia).
La oportunidad por la demografa de la regin con un buen sistema de
propiedad, ejecucin de garantas y mercado de capitales es inmensa.
 Softec
Crecimiento esperado Workspace m2
80

Median income (millions)

26,000 $25,000 500

19,500 375

Oficinas
13,000 $12,500 250 Cntros Coms
Industria

6,500 125

0 0
2015 2035 2015 2035

La demografa marca la necesidad de producir ms de 300 millones

de m2 de espacio laboral (Workspace) en los prximos 20 aos
Mxico puede atraer significativa inversin al sector inmobiliario
para apoyar el crecimiento del empleo y el ingreso
 Softec
Ya pagamos nuestros crditos... 81

Cartera Vigente 5 mill crditos

De los 8.0 millones de compradores desde 1990,

hay 3.0 millones de personas listas para cambiarse.
 Si no tenemos que hacer tantas

Softec
casas baratas que hay que hacer?
82

Fomentar la movilidad!
Nueva

Usada Nueva

Usada Nueva
$250,000
Usada
$500,000 Nueva
$1,000,000
$1,500,000
$120,000 Derrama mano de obra $1,000,000
Softec
83
 Softec
Proyeccin por ingresos 2050 84
 Efecto de la velocidad

Softec
La demografa no espera 85

ni a polticos ni a empresarios
 Mxico tiene prisa

Softec
De cada 100Ha de crecimiento de las ciudades en Mxico

15
30 Vivienda Desarrolladores
Vivienda Autoproduccin
Vialidades Primarias y Secundarias
25
Baldos y Areas Pblicas
10 Espacio Productivo
20

Las ciudades mexicanas crecen 30,000 Ha por ao.

La inversin urbana por ao, requerida es de $160,000

millones. Los desarrolladores invierten ya$30,000 millones.
 Urge crear interfases

Softec
87

Proyectos & vehiculos

Fondos de inversin
 Oportunidades

Softec
Infra
8% Suelo
8%
Workspace
42%

Vivienda
42%

Cachemos la enorme cantidad de recursos disponibles en

el mundo ofreciendo un marco jurdico confiable y
eficiente. Ya lo hicimos con el TLC, pasemos ese
aprendizaje al mundo inmobiliario.
 Detonadores

Softec
89

Infra Ejes Viales SuperMzanas Manzanas Lote Edificacin

Apoyo Fiscal

Apoyo Agua Luz y Drenaje

Financiamiento a produccin

Edificacin

Financiamiento a consumo

Financiamiento a reuso
 Efecto Anual

Softec
90

Actual 2016 Potencial

Unidad Crecimien Valor Unit Total MN$ Unidad Crecimiento Valor Unit Total MN$
to MN$ millones MN$ millones

Vivienda unit 360,000 $666,667 $240,000 Vivienda unit 600,000 $800,000 $480,000
Vacacional unit 4,000 $5,000,000 $20,000 Vacacional unit 25,000 $5,000,000 $125,000
Hoteles Cuarto 12,000 $2,500,000 $30,000 Hoteles Cuarto 15,000 $2,500,000 $37,500
Oficinas m2 600,000 $36,716 $22,030 Oficinas m2 600,000 $36,716 $22,030
Industrial m2 3,200,000 $10,313 $33,000 Industrial m2 2,500,000 $10,313 $25,783
Comercial (est) m2 1,600,000 $37,500 $60,000 Comercial (est) m2 1,600,000 $37,500 $60,000
TOTAL $405,030 TOTAL $750,312

Con un impulso modesto, el desarrollo inmobiliario pudiera pasar de

representar el 2% del PIB al 4%
Requiere financiamiento a compradores extranjeros, crditos de
construccin ms agresivos y una poltica agresiva de movilidad
habitacional
 Softec
Proyeccin al 2017

91
 Softec
Entorno 92

Entorno de incertidumbre
Buenas noticias: ronda petrolera
Riesgo de aumento de tasas, materiales,
tipo de cambio
 Softec
Financiamiento e inversin 93

Hay recursos para inversin de capital en CKDs y

bancos en pesos.
El Infonavit y FOVISSSTE no son contingentes del
presupuesto.
La Banca tiene recursos.
No se preve sequa de hipotecas pero si ms caras.
Esto desperfila a los clientes.
Cap Rates van a subir en concierto con tasas
pasivas de CETES, esto baja precios de inmuebles
comerciales que se venden por NOI. En promedio
los cap rates han estado de 400 a 600 BP arriba de
la tasa de referencia a 10 aos.
 Softec
Comercio 94

No consideramos que las cadenas comerciales

tengan problemas.
Es posible que se difieran proyectos de
expansin y apertura de nuevas tiendas que no
estn en construccin al segundo semestre del
2017 o al 2018 aunque los recientes anuncios
de Walmart y Liverpool dan buenas seales.
Este es un mercado en pesos por lo que no
debe de haber demasiada presin sobre rentas
 Softec
Oficinas 95

Este mercado tpicamente se ha cotizado en

dlares. Los nuevos usuarios corporativos son
nacionales y de retail por lo que hay presin a
pesificar el mercado.
La gran construccin de oficinas en Reforma e
Insurgentes presionar los precios a la baja
conforme entran en lnea estos edificios (hace
ms competitiva a la ciudad)
Posible que se difieran algunos proyectos.
 Softec
Industrial 96

Mercado histricamente denominado en

dlares. El crecimiento previsto de centros de
distribucin presionar a cotizar en pesos en
las ciudades grandes.
Se espera que las naves actualmente ocupadas
sigan as y lo que est en construccin built to
suit se acabe y ocupe.
Las nuevas contrataciones pudieran ser
diferidas al segundo semestre del 2017 al
2018 aunque los anuncios de empresas
europeas y de EEUU parecieran reducir este
riesgo.
 Softec
Hoteles y Vacacional 97

Hay ahora una nueva oleada de demanda

por hoteles de playa por el tipo de cambio
favorable. Percibimos mucha construccin
en Cancn/Riviera Maya,Vallarta y Los
Cabos.
En mercados urbanos: la ciudad de Mxico
tiene fuerte demanda para 5 y 4 estrellas.
Otros mercados son muy sensibles a
condiciones locales.
 Softec
Vivienda 98

En general un mercado estable con dos excepciones:

Vivienda con subsidio, una reduccin del 30% en
ventas
Contraccin de 15-20% mercado de inversionistas en
producto de ms de $1.5 millones que regresan a
inversiones financieras
Precios en la ZMCM dejan de subir ms que inflacin.
Resto del pas con mercados sanos.
Grandes oportunidades en frontera por repatriados,
personas que quieren el estilo de vida mexicano y
crecimiento natural
 Conclusin

Softec
99

Estamos ante la mayor oportunidad en el segmento

inmobiliario en nuestra generacin.
Infraestructura carretera para cruzar el pas
Creacin de suelo urbano
Edificacin de vivienda y workspace
Edificacin, financiamiento y venta de vivienda vacacional
Entrada a Mxico de inmigrantes calificados.
Aprovechemos la coyuntura
 Softec
100

No hay crisis que aguante 12 horas de trabajo.

Enfcate a tu nuez!
Lo grandioso del futuro
es que depende de uno

Muchas Gracias !

Gene Towle
Socio Director

gene@softec.com.mx