TRIBUNAL DE JUSTIA

PODER JUDICIRIO
So Paulo

Registro: 2016.0000271396

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n

0000315-15.2013.8.26.0344, da Comarca de Marlia, em que apelante GIMAR
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S/C LTDA, apelada MARLI DE
LOURDES RAMOS DA SILVA (JUSTIA GRATUITA).

ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de

So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores

CLAUDIO GODOY (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E RUI
CASCALDI.

So Paulo, 26 de abril de 2016

ALCIDES LEOPOLDO E SILVA JNIOR

RELATOR
Assinatura Eletrnica
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APELAO CVEL
Processo n.0000315-15.2013.8.26.0344
Comarca: Marlia (4 Vara Cvel)
Apelante: Gimar Empreendimentos Imobilirios S.C. Ltda.
Apelada: Marli de Lourdes Ramos da Silva
Juiz: Valdeci Mendes de Oliveira
Voto n. 7.434

EMENTA: PROMESSA DE VENDA E COMPRA Ao de

resoluo contratual c.c. reintegrao de posse Cerceamento
de defesa inexistente - Aplicao da Teoria do Adimplemento
Substancial - Decorre do princpio da boa-f objetiva que a
resoluo do contrato seja resposta apenas a inadimplemento
grave, que comprometa de modo substancial a prestao devida
Depsito da importncia que ensejou a constituio em mora
da vendedora - Termo de Refinanciamento apresentado
unicamente com a apelao - "Prova de Algibeira" que no
pode ser reconhecida para obstar a quitao do contrato
Direito de cobrar eventual diferena na via prpria - Recurso
provido em parte.

Trata-se de ao de resoluo contratual c.c.

reintegrao de posse, com base em Instrumento Particular de Venda e
Compra, firmado em 10/04/2004, sob o fundamento de inadimplemento
das prestaes pela compradora a partir de 15/05/2011, apesar de
notificada judicialmente para purgar a mora, perfazendo o total de
3.570,91, pretendendo a resoluo do contrato com a reintegrao de
posse do bem, alm da condenao em indenizao pela ocupao indevida
a partir da notificao e pagamento dos dbitos perante o DAEM e IPTU.

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A r. sentena cujo relatrio se adota, julgou

improcedente a ao, declarando quitado o contrato, autorizando a empresa
a levantar o valor depositado s fls. 140/146 com os acrscimos legais,
considerando a diferena depositada a maior como compensao pelo
tempo decorrido at o depsito, sem fixao de verbas de sucumbncia,
autorizando a lavratura de escritura para a requerida, ou se for o caso,
valendo a sentena como ttulo hbil de transferncia de propriedade,
ficando revogada a liminar de fls. 45, mantendo a r na posse do imvel
(fls. 155/156).

A autora apelou arguindo preliminarmente a nulidade

da sentena por no ter sido saneado o feito com a indicao dos pontos
controvertidos, no oportunizando o pleno exerccio do contraditrio,
ampla defesa e produo de provas, e no mrito afirmou que
indevidamente a sentena reconheceu que faltavam apenas 18 parcelas
contratuais, mas houve acordo extrajudicial em 08/04/2008, renegociando
o saldo devedor de R$ 8.167,66, em 67 prestaes de R$ 121,91, pagando
a compradora apenas 36, no quitando a obrigao pelo depsito efetuado,
pleiteando seja afastada a quitao e reconhecida a resciso do contrato,
com a procedncia da ao (fls. 161/165).

Foram apresentadas contrarrazes sustentando-se a

manuteno da sentena (fls.175/181).

o Relatrio.

A admisso da produo das provas passa pela

apreciao do juiz quanto a sua legalidade, necessidade, oportunidade e
convenincia.

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No houve cerceamento de defesa pelo julgamento

antecipado, diante da desnecessidade da produo de qualquer outra prova,
alm da documental, dispensando o saneamento do processo, com a
fixao dos pontos controvertidos.

Quanto ao mrito, as partes celebraram, em

10/04/2004, Instrumento Particular de Venda e Compra (fls. 30/38), pelo
qual a autora se comprometeu a vender requerida o lote do terreno
descrito na inicial, pelo valor de R$ 8.000,00, com entrada de R$ 80,00, e o
saldo remanescente de R$ 7.920,00, em 99 prestaes mensais de R$
80,00, vencendo-se a primeira em 12/05/2004, e as demais todo dia 12 de
cada ms, com reajuste anual pelo IGP-M, e segundo a notificao, a r
restou inadimplente a partir da parcela vencida em 16/05/2011 (fls.39).

A requerida, por sua vez, afirmou que a inadimplncia

deveu-se a grave acidente que a deixou incapacitada para exercer suas
funes de faxineira (fls. 68), e que havia pago 82 parcelas, restando
apenas 18 para o encerramento do contrato (fls. 56/58), vindo a consignar,
no curso do processo, o valor alegado na inicial como devido, ainda que
entendesse que fosse menor (fls. 03, 140/146), em razo do que o
Magistrado, considerando a boa-f, a funo social do contrato e da
propriedade, a finalidade da sentena e o fato superveniente do depsito,
aplicou a teoria do adimplemento substancial do contrato, para obstar sua
resoluo, declarando quitado o contrato.

Como salientam Cristiano Chaves de Farias e Nelson

Rosenvald1: "a desconstituio do negcio jurdico pela resoluo
contratual oriunda do inadimplemento um direito potestativo do credor".
1
FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito das Obrigaes/ Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald.
5 ed. Rio de Janeiro: Lumen Jris, 2011, p. 534.

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Todavia, a doutrina e a jurisprudncia tm reconhecido

que o descumprimento de parte mnima da obrigao, pode justificar a
imposio de limites ao exerccio de direito subjetivo, de forma a ser
preservada a relao jurdica. Trata-se da teoria do adimplemento
substancial fundamentada nos princpios da boa-f objetiva, da funo
social do contrato, da vedao ao abuso de direito e ao enriquecimento sem
causa. Visa garantir aos devedores de boa-f, a possibilidade de saldar as
dvidas, de forma menos onerosa.

Embora verificado o inadimplemento, pela

constituio em mora, no se apresenta razovel nesta altura, a resoluo
do negcio jurdico.

O adimplemento substancial, segundo a lio de Clvis

Couto e Silva, "constitui um adimplemento to prximo ao resultado
final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de
resoluo, permitindo-se to somente o pedido de indenizao e/ou
adimplemento, de vez que a primeira pretenso viria a ferir o princpio
da boa-f (objetiva)" 2.

Consoante o entendimento do Superior Tribunal de

Justia, compete ao: "princpio da boa-f objetiva exercer trs funes: (i)
instrumento hermenutico; (ii) fonte de direitos e deveres jurdicos; e (iii)
limite ao exerccio de direitos subjetivos. A essa ltima funo aplica-se a
teoria do adimplemento substancial das obrigaes e a teoria dos atos
prprios, como meio de rever a amplitude e o alcance dos deveres
contratuais, da derivando os seguintes institutos: tu quoque, venire contra
facutm proprium, surrectio e supressio" (REsp 1202514/RS, Rel. Ministra
2
SILVA.Clvis Couto e. O Princpio da Boa-F no Direito Brasileiro e Portugus in Estudos de
Direito Civil Brasileiro e Portugus. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1980, p. 56.

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NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe

30/06/2011).

No houve pela deciso, ofensa aos princpios

jurdicos que norteiam nosso ordenamento jurdico. Est consolidado que:
aparente a incompatibilidade entre dois institutos, a exceo do contrato
no cumprido e o adimplemento substancial, pois na verdade, tais institutos
coexistem perfeitamente podendo ser identificados e incidirem
conjuntamente sem ofensa segurana jurdica oriunda da autonomia
privada(REsp 1215289/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 05/02/2013, DJe 21/02/2013).

Conforme o Enunciado n. 361 do Conselho da Justia

Federal: o adimplemento substancial decorre dos princpios gerais
contratuais, de modo a fazer preponderar a funo social do contrato e o
princpio da boa-f objetiva, balizando a aplicao do art. 475.

Decorre do princpio da boa-f objetiva que a

resoluo do contrato seja resposta apenas a inadimplemento grave, que
comprometa de modo substancial a prestao devida, o que no se justifica
na hiptese dos autos.

Atente-se que, em conformidade com o art. 422 do

Cdigo Civil: os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso
do contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f.

Em sua apelao a autora apresentou documento

denominado Termo de Refinanciamento pelo qual o saldo devedor teria
sido refinanciado em 08/04/2008, no valor de R$ 8.167,66, a ser pago em
67 prestaes de R$ 121,91, com o primeiro vencimento em 16/05/2008, e

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assim sucessivamente, com reajuste anual pelo IGP-M, com incio em

novembro de 2008.

Cuida-se tal documento de verdadeira "prova de

algibeira", indevidamente omitida na petio inicial, de maneira que no
pode ser considerada nesta altura para obstar a quitao do contrato, pelo
descumprimento do dever de lealdade processual, e, ainda que assim no
fosse, evidencia-se que seu saldo devedor foi considerado pela apelante na
notificao de fls. 39, onde constou o vencimento da parcela em
16/05/2011, e no no dia 12, como era no contrato inicial.

Eventual diferena com base neste Termo de

Refinanciamento, deve ser discutida em ao prpria, de forma a no gerar
enriquecimento indevido da requerida, e no obsta a quitao operada pela
sentena das prestaes vencidas at a data da notificao de 11/09/2012
(fl. 39) e a quitao do contrato, restando autora apenas o direito de
cobrar o que ainda for devido, mas sem possibilidade de resolver a avena
entre as partes, mantendo-se, no mais, a r. sentena.

Inexistiu violao ao art. 5, LV, da Constituio

Federal.
Pelo exposto, D-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso nos termos da fundamentao.

ALCIDES LEOPOLDO E SILVA JNIOR

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