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A nova Lei n 13.

465/2017 e o condomnio de lotes: o reconhecimento de um filho


bastardo

Andr Abelha

* Publicado em 15 de julho de 2017 no LinkedIn

Caros,

No dia 11 de julho foi publicada, e j est em vigor, a Lei n 13.465/2017, que


trouxe importantes modificaes para o Direito Imobilirio. No deixem de conferir.

Em nome da coeso, tratarei de cada alterao em separados posts.

A primeira delas diz respeito ao condomnio de lotes, que finalmente recebeu


reconhecimento explcito do legislador. At agora, a ausncia de um dispositivo legal
expresso gerava insegurana jurdica, pois muitos Municpios, cartrios e corregedorias
estaduais no reconheciam (e ainda no reconhecem) essa figura, atribuindo-lhe,
injustamente, a pecha da ilegalidade.

A nova Lei est mudando esta realidade ao incluir, no Cdigo Civil, dentro do
Captulo destinado ao condomnio edilcio, uma seo de artigo nico, o 1.358-A,
segundo o qual pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que so
propriedade exclusiva. Que ningum mais negue a possibilidade jurdica do
condomnio de lotes.

Alis, nem seria necessrio um novo artigo, muito menos uma nova seo.
Bastaria incluir o termo lotes no rol exemplificativo do art. 1.331, que trata das
unidades imobilirias na propriedade horizontal.

Lembrem-se: propriedade horizontal sinnimo de condomnio edilcio, e no


de condomnio de casas, como se diz por a, inclusive em decises judiciais, eis que o
horizontal nada tem a ver com a altura das edificaes, e sim com a existncia de
unidades imobilirias (salas, apartamentos, lojas, casas, vagas de garagem, lotes e
outros), que possuem frao ideal inseparvel e compartilham partes de propriedade
comum (o terreno, a portaria, etc.).

O surgimento dessa nova Seo IV (art. 1.358-A), que trouxe o ttulo


condomnio de lotes, pode dar aos distrados a perigosa impresso de que estamos
diante de uma nova modalidade de condomnio. Nada disso. O nosso sistema jurdica
continua prevendo apenas 3 tipos condominiais: voluntrio (arts. 1.314 a 1.326),
necessrio (arts. 1.327 a 1.330) e edilcio (arts. 1.331 a 1.358-A e, quando couber, arts.
1 a 27 da Lei n 4.591/64).
O condomnio de lotes sempre foi edilcio, e com a entrada em vigor do art. 1.358-A,
edilcio continua a ser. A nica diferena em relao a um prdio de apartamentos que
todas as unidades imobilirias so lotes. Como poderiam ser apartamentos, ou lojas, ou
casas, ou misto, e nada disso alteraria a natureza jurdica desse direito real.

Para fins de incorporao imobiliria, a implantao de toda a infraestrutura


ficar a cargo do empreendedor (art. 1.331, 3), isto , sempre que o empreendimento
visar implantao de um condomnio edilcio de lotes, o incorporador no se
comprometer a construir no lote (pois se o fizesse estaramos diante do condomnio de
casas, e no de lotes).

No confundamos o condomnio de lotes com o loteamento. O lote previsto no


art. 1.358-A, sendo unidade imobiliria condominial, tem que possuir, como visto
acima, uma frao ideal. Se no tiver, estamos diante do lote clssico, decorrente de um
parcelamento, e no de um condomnio de lotes:

No loteamento, regulado pela Lei n 6.766/79, o conjunto de casas construdas


sobre lotes independentes, que no possuem frao ideal nem compartilham partes de
propriedade comum, vem sendo, h muitos anos, indevidamente apelidado de
condomnio fechado.

Ora, isso no condomnio, mas apenas um conjunto (juridicamente separado)


de propriedades cujos donos unem interesses, compartilham certas facilidades e dividem
as despesas de interesse comum, por meio de uma associao.
A cobrana de tais despesas de manuteno controversa. No condomnio, o
dever de participar das despesas existe por fora de lei (art. 1.336, I, do Cdigo Civil),
caracterizando-se como uma obrigao propter rem.

A discusso sobre as associaes de moradores, cuja problemtica justamente


a ausncia de obrigao legal de contribuir com as despesas, , assim, totalmente
inaplicvel ao condomnio de lotes.

Em outras palavras: o titular de um lote (ou casa nele construda) com frao
ideal tem que contribuir para as despesas do condomnio, em razo do citado art. 1.336,
I, do CC/2002. Em contrapartida, o dono de um lote (ou casa) sem frao ideal, que no
queira se associar (ou manter-se associado) est ainda em situao jurdica indefinida,
pois a obrigao de participar das despesas do grupo de moradores do loteamento ainda
est em discusso no Supremo Tribunal Federal, como tratamos aqui.

No prximo post, ser a vez das novidades em matria de alienao fiduciria de


bem imvel.