SUBASTA DE BIENES HIPOTECADOS

Por Felipe Luis Vega

I.- INTRODUCCIN.
Conforme lo dispone el art. 3.108 del Cd. Civil la hipoteca es el derecho real
constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que
continan en poder del deudor, la que slo puede ser constituida por escritura pblica o
por documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos
por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una
misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato a que accede (art. 3.128 Cd.
citado), pero slo queda perfeccionada como derecho real una vez inscripta en el
Registro de la propiedad inmueble (art. 2.505 de la norma citada) la que en su art.
3.110 establece que la hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios,
mientras estn unidos al principal, la hipoteca es indivisible (art. 3.112 del citado
Cd.); cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn
obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. (Texto s/ Ley 11.725
B.O.: 30/09/1933) Sin embargo en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea
posible la divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces
podrn ordenar la enajenacin en lotes, y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre
que de ello no se siga lesin al acreedor.. La Ley 19.724 sobre prehorizontabilidad
ha reconocido el derecho de los adquirentes de los departamentos a obtener la
cancelacin parcial de la hipoteca global que afecte el inmueble, al escriturar cada
unidad (art. 23 ley citada), esto ltimo analizado en forma conjunta con la disposicin
de la ltima parte del art. 3.112 del Cd. Civil, nos permite deducir que en el caso de
ejecucin hipotecaria de la totalidad de un bien construido en propiedad horizontal, los
adquirentes de los distintos pisos o departamentos podrn peticionar cancelar la
proporcin de la deuda de cada uno de sus pisos o departamentos, siempre que de ello
no se produzca un perjuicio al acreedor ejecutante. El art. 2.916 del Cdigo Civil
dispone que el nudo propietario conserva el ejercicio de todos los derechos de
propiedad compatible con sus obligaciones. Puede vender el objeto sometido al
usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto despus
de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en
su calidad de tal, por ende, la nuda propiedad puede ser subastada, no afectando los
derechos del usufructuario, independientemente de quin resulte adquirente del bien,
salvo el caso de que quien adquiere la nuda propiedad sea el usufructuario, en cuyo
caso pasara al unir el usufructo y la nuda propiedad- a ser titular del dominio
perfecto. El usufructo no se puede hipotecar (art. 3.120 Cd. Civil), pero los
acreedores del usufructuario pueden pedir que se le embargue el usufructo y se les
pague con l, prestando la fianza suficiente de conservacin y restitucin de la cosa
tenida en usufructo (art. 2.908 del referido Cd.).
Debemos tener presente que el art. 598 del Cd. Procesal de la Nacin (Ley
17.454 y sus reformas), luego del dictado de la Ley 24.441 (Adla, LV-A, 296), tiene
efecto inmediato respecto de las causas en trmite, siempre que se trate de actos
procesales no consumados1. El procedimiento de ejecucin hipotecaria sancionado por
la ley 24.441 a partir de su art. 52 es de aplicacin para todo el pas. Si bien mucho se
ha discutido sobre la constitucionalidad de la ley, existiendo un proyecto de ley
trmite parlamentario 042 (del 07/05/2009)- en la Honorable Cmara de Diputados de
la Nacin por el cual se propone la derogacin del Ttulo V Arts. 52 a 67 de la ley
24.441 - y del Art. 29 de la Ley 21.799 Carta Orgnica del Banco de la Nacin
Argentina, lo real y concreto es que el mismo est en vigencia y por ende, su
aplicacin es obligatoria.
Analizaremos cul es la actividad que el martillero pblico y corredor de
comercio debe realizar para llevar a buen trmino la subasta en la ejecucin
hipotecaria, la que es de fundamental importancia ya que, del buen desempeo de este
profesional surgir el monto que se obtendr en el remate, sobre el cul los acreedores
tendrn que hacer valer sus derechos, como la falta de incidencias por el trmite y la
realizacin de la subasta en el tiempo ms breve posible. Queda claro que tratamos la
ejecucin de la hipoteca legislada en el art. 3.108 del Cd. Civil y la de la ley 24.441,
no las hipotecas legisladas en las Leyes 17.285 Cdigo Aeronutico ni la 20.094 Ley
de Navegacin.

II.- DESIGNACIN DEL MARTILLERO.

En primer lugar se debe designar el martillero que tendr a su cargo el trmite
de la subasta, para ello en el orden nacional el art. 563 del CPCCN regula dicha
designacin; en el orden provincial se aplican las reglas del juicio ejecutivo, con
algunas normas especficas, que regulan la actuacin del martillero en el mbito

1
CNCiv., Sala D, 15-11-1.995. Levin, Israel c/ Dimartino, Delia E. La Ley 1996-E - Pg. 22 N 94.794.
judicial. En la provincia de Santa Fe la misma surge de la combinacin de lo normado
en el art. 492 del Cdigo Procesal Civil y Comercial y del art. 71 de la Ley 7.547. En
ambos casos, para la designacin se deber disponer de las listas que todos los aos las
Cmaras de Apelaciones confeccionan con los profesionales que solicitan su
inscripcin en ella. Se debe tener presente que en los casos de ejecuciones hipotecarias
lo normal es que el acreedor proponga el martillero, conforme a la facultad que le
otorga alguna de las clusulas en que se pact el mutuo y el propuesto debe reunir los
requisitos establecidos por la respectiva normativa para su designacin.
En el caso de que se trate de la ejecucin de una letra hipotecaria, primeramente
habr que determinar si se pact el procedimiento de ejecucin especial establecido en
la Ley 24.441 (ejecucin extrajudicial), ya que el mismo no es de aplicacin
automtica2, en este caso el art. 57 de la referida norma faculta al acreedor para la
designacin del martillero, pero, el martillero que se designe debe estar inscripto en el
respectivo colegio profesional, con matrcula vigente, y reunir las dems condiciones
necesarias para su designacin.
La Cmara Nacional Civ., Sala E, en fecha 24/02/1998 en la causa Nacional Marshall
S.A. c/ Internacional Iron S.A. dispuso El nuevo procedimiento impuesto en la ley
24.441 (Adla, LV-A, 296) a las ejecuciones hipotecarias en el ordenamiento procesal
nacional resulta aplicable a todas ellas sin que se requiera haberlo pactado, mxime
cuando en los aspectos que las partes no han convenido con sustento en el art. 1197
del Cd. Civil sea en contratos anteriores o posteriores a la nueva ley- se aplica el
art. 598 del Cd. Procesal en su actual enunciado., publicado en La Ley 1999-A-
Pg. 292 - N 98.364,
Jurisprudencia.
I) La facultad de los Jueces en el ejercicio de la potestad jurisdiccional que implica la
soberana atribucin de interpretar la ley, la de discernir de conformidad al art. 355 de la L.O.T., los
supuestos en que procede o no la designacin de martilleros sin necesidad de sorteo previo. (ZEUS R.6,
pg. 476). C. Apel. de Circuito Rosario (S. Fe)., Sala 2, 20/09/1989. Municipalidad de Carcaraa c/
Von Rentzel de Gorostarzu, Alicia B. s/ Apremio. ZEUS T.52 J 109 N 7649.

II) Resulta inadmisible que por el slo hecho que el martillero haya sido propuesto por
las partes, quede eximido de tener que reunir los requisitos necesarios para poder actuar en tal carcter

2
Highton - Mosset Iturraspe - Paolantonio Rivera, Reformas al Derecho Privado Ley 24.441, -
Rubinzal Culzoni, Pg. 279.
(ZEUS, R.9, pg. 781). C. Civ. y C. Paran (E.R.), Sala 2, 31/08/1992. Szczech, Nstor J. s/ Quiebra.
ZEUS T.61 R 15 N 14.098.

III.- ACEPTACIN DEL CARGO.

Designado el martillero, deber aceptar el cargo en forma legal y ajustar su
cometido a las instrucciones que le imparta el juez, teniendo presente que l no es parte
en los trmites del cumplimiento de la sentencia de remate y slo podr tener
intervencin en lo referido a su actuacin3. El art. 563 del Cdigo Procesal Civil y
Comercial de la Nacin manda que se debe aceptar el cargo dentro del tercer da de
designado. En la provincia de Santa Fe el Cdigo Procesal Civil y Comercial nada dice
con relacin a la obligatoriedad de la aceptacin del cargo por parte del martillero,
pero, el art. 78 de la Ley 7.547 dispone que la designacin ser dejada sin efecto si no
se acepta el cargo dentro de los cinco das de notificada la designacin.
La Ley 24.441 no dispone que el martillero deba aceptar el cargo, pero s
deber cumplir con las condiciones usuales (estar inscripto en el colegio profesional,
tener matrcula vigente y cumplir las dems condiciones necesarias para su
designacin) y ajustar su cometido a las instrucciones que le imparta el acreedor que es
quin ha requerido sus servicios profesionales.
Jurisprudencia.
El Cd. Proc. (Adla, XX-C,4.079) autoriza la remocin del martillero con
posterioridad a su designacin firme y ejecutoriada, por motivos sobrevinientes, como son la falta de
aceptacin del cargo dentro del tercer da o su no concurrencia en el sealado plazo a fin de manifestar
las causas que impiden su aceptacin, o no proceder al remate en la fecha sealada. C. Apel. C.C.
Concepcin del Uruguay, 29/02/1980. Das, Jos c/ Frekel de Kostianovsky, Clara. LA LEY, 1981-94.

El martillero que acepta el cargo y no cumple su cometido o lo cumple de manera

deficiente, maliciosa o en cualquier forma perjudicial para los interesados es pasible de
responsabilidades civiles y penales que las leyes establecen, sin perjuicio de las sanciones procesales
que pueden ser aplicadas por los jueces (arts. 35.563, 580 parte 2 y 581 Cpr.).C.Nac.Civ., sala K,
14/03/1991- Galera Gral. Gemes S.A. c/ Lentini, Carlos A.- J.A. 1992-III-238

IV.- TRAMITACIN DE LOS INFORMES PREVIOS A LA SUBASTA.

Como etapa preparatoria de la subasta se deber tramitar los informes sobre las
deudas que por impuestos, tasas, contribuciones y expensas pesen sobre el bien motivo

3
Miguel A. Piedecasas Rgimen legal del Martillero y de la Subasta Judicial Rubinzal-Culzoni, pg.
343.
de la subasta, el informe del registro de la propiedad inmueble sobre las condiciones
del dominio, gravmenes sobre el bien e inhibiciones en la persona del demandado.
Las normas del art. 576 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, y,
el art. 492 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la provincia de Santa Fe disponen
reunir primero estos recaudos y luego la designacin del martillero, pero el uso fori
hace que el martillero, como auxiliar de la justicia sea quin tramite dichos informes,
con lo cual, toma un conocimiento real de la situacin del inmueble con relacin a las
deudas, a las interdicciones que se registren, lo que luego deber ser claramente
publicitado para evitar incidencias innecesarias., el art. 8 incs. c y d del Decreto Ley
20.266 modificado por la Ley 25.028 dispone que el martillero lo podr solicitar por s.
En la provincia de Santa Fe el art. 46 inc. c de la ley 7.547 faculta a los martilleros
para solicitar directamente de las oficinas pblicas, bancos oficiales, mixtos o privados
los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de sus obligaciones. La ley
Registral de la provincia de Santa Fe (Ley N 6.435 reformada por la ley 11.292)
considera que los martilleros pblicos y corredores de comercio tienen inters legtimo
en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones
inscriptas.
En la normativa de la ley 24.441 es el acreedor quien est facultado para
realizar ante el Registro de la Propiedad Inmueble, la solicitud del informe del estado
del dominio y los gravmenes que afectaren el inmueble (Art. 55) -esta disposicin
reforma la ley Registral Nacional N 17.801 y en la provincia de Santa Fe la ley N
6.435 en cuanto a quienes tienen inters legtimo en la averiguacin del estado jurdico
de los bienes-; como as tambin de las liquidaciones de deudas por impuestos, tasas,
contribuciones y expensas que pesen sobre el inmueble a subastarse, el inc. b del art.
56 de la Ley 24.441 dispone que el acreedor podr solicitarlos con el apercibimiento de
que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez das hbiles desde la
recepcin de su solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de deudas.
Jurisprudencia.
No es excusa del incumplimiento de los deberes impuestos por los arts. 98 inc. 4 del
Cd. de Comerc. y 58 inc. 5 de la ley 7.021 -modif. Ley 9.126- la circunstancia de haber tenido poco
tiempo para obtener los certificados.SCBA., 01/12/1992. Herrero Alberto c/ Bertinat Alicia E. y Otro s/
Cumplimiento de Contrato (Ac. 47354). Albremtica 1998.

IV.- El pedido de informes respecto de las deudas por impuestos, tasas y

contribuciones del inmueble a ser subastado previsto por el art. 576 CPR., tiene la finalidad de
determinar eventualmente el importe de las deudas que -en su caso- han de hacerse efectivas sobre el
precio de adquisicin del inmueble, puesto que el posible comprador debe contar con la informacin
aludida para deslindar su responsabilidad respecto de tales deudas. C. Nac. Civ., y Com. Fed., Sala 1.
03/08/1999. Industrias Siderrgicas Grassi S.A. c/ Flivialco Navegacin. JA 2000 - I - Pg. 421.

V.- VERIFICACIN o CONSTATACIN DEL BIEN.

El art. 576 in fine del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin dispone
podr comprobarse judicialmente el estado de ocupacin del bien si las circunstancias
as lo aconsejaren. Con la reforma introducida por el art. 79 de la ley 24.441 al Art.
598 inc. 1 del C.P.C.C.N. el Juez ordenar verificar el estado fsico y de ocupacin,
designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si bien en la provincia de
Santa Fe ni el Cdigo Procesal Civil y Comercial ni la ley 7.547 legislan sobre la
constatacin del inmueble, es conveniente que el martillero la solicite y, en la prctica
as se hace, ya que a travs de ella tomar conocimiento sobre el estado de ocupacin
del bien y de quin lo hace y en qu carcter; es necesario determinar en forma
correcta la existencia de la posesin por ser propietario con dominio inscripto o
propietario por compra del inmueble con contrato de compraventa de fecha anterior o
posterior a la inscripcin de la hipoteca o el carcter de tenedor por locacin o
comodato y/o algn otro carcter que invoque quien se encuentre ocupando el bien a
subastar.
Se deber tener presente que el art. 75 de la ley 24.441 reforma el art. 3.936 del
Cdigo Civil y el art. 79 de la misma norma reforma el art. 598 del Cdigo Procesal
Civil y Comercial de la Nacin4, del cual surge que la verificacin del estado fsico y
de ocupacin del bien se realiza por el escribano que haya designado el juez ha
propuesta del acreedor, como as tambin si el inmueble se encuentra ocupado la
intimacin para su desocupacin en el plazo de diez das, bajo apercibimientos de
lanzamiento por la fuerza pblica y, en el caso de no haberse realizado la
desocupacin, el lanzamiento y la entrega de la tenencia del bien al acreedor tambin
se realiza por el escribano. A esos fines el escribano actuante podr requerir el auxilio
de la fuerza pblica, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en depsito
oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. Todo este
procedimiento tramitar in audita parte, y ser de aplicacin supletoria lo establecido
en los cdigos de forma.

4
Highton - Mosset Iturraspe - Paolantonio - Rivera citado en 2, pg. 428 y 509.
Jurisprudencia.
Resulta imprescindible establecer antes de la subasta y con toda exactitud el estado de
ocupacin del inmueble, por lo cual no se compadece con tal exigencia anunciar que el mismo es
desocupable atento la condicin anfibolgica que reviste el trmino. En dicha locucin pueden quedar
comprendidas situaciones claramente diferenciadas en sus consecuencias, pues no es lo mismo anunciar
que quien ocupa el bien carece de ttulo, que indicar que lo posee. C.N.Com., Sala B, 04/07/1980. Banco
de Galicia y Buenos Aires c/ Editorial Francisco de Aguirre. LA LEY, 1980-C, 543.

Es trmite previo ineludible al remate judicial de un inmueble, el establecimiento con

exactitud del estado de ocupacin, a fin de hacerlo constar en la publicidad, conforme lo requiere la
adecuada tutela de los diversos intereses comprometidos en la subasta. C.N. Civ., Sala D, 03/04/1981.
Alonso, Modesto y Otro c/ Lpez, Francisco. LA LEY, 1.981-D 398., ED, 93-503.

VI.- PUBLICIDAD DE LA SUBASTA.

En la subasta judicial la publicidad se realiza en el orden nacional, como lo
manda el art. 566 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, por dos das en
el Boletn Oficial y en otro diario, en la forma indicada en los arts. 145, 146 y 147 de
la misma norma y la ltima publicacin deber realizarse cuando menos cuarenta y
ocho horas ante de la subasta; en la provincia de Santa Fe el art. 492 del Cdigo de
Procedimientos en lo Civil y Comercial (ley 5.531) dispone que el remate se anunciar
por edictos publicados tres veces en cinco das, a lo menos, y el art. 67 de la misma
norma por la modificacin introducida por la ley 11.287 (sancionada 9/11/1995;
promulgada 5/12/1995; publicada 15/12/1995) manda que las notificaciones por
edictos se harn en el Boletn Oficial, con lo cual no es necesario la publicacin en otro
diario. La ltima parte de este artculo dice que las notificaciones que se practiquen por
edictos, debern ser fijadas en un espacio especial habilitado a tales efectos dentro del
tribunal, conforme lo determina la Corte Suprema de Justicia.
En el trmite de la ejecucin extrajudicial el art. 57 de la ley 24.441 no manda
publicar edictos, s dispone que se publicarn avisos durante tres das en el diario
oficial (no cabe duda que se trata del Boletn Oficial) y en dos diarios de gran
circulacin, uno al menos en el lugar de ubicacin del inmueble. Establece que el
ltimo aviso deber realizarse con una anticipacin no mayor de dos das a la fecha
fijada para el remate (aqu destacados juristas observan que Si bien se dice que el
ltimo aviso deber realizarse con una anticipacin no mayor de dos das a la fecha
fijada para el remate, debera decir no menor, que es la indicacin adecuada). 5 y
que en el remate estar presente el escribano quien levantar acta, la que deber ser
confeccionada en la forma ms detallada posible, haciendo constar todas las
incidencias resultantes del acto de la subasta.
Tambin resulta de prctica que se realice alguna publicidad adicional y la
colocacin de un cartel en el inmueble a subastar, todo lo que favorece la correcta
individualizacin del bien y propende a una mejor informacin sobre el acto, con la
pretensin de interesar en la subasta a la mayor cantidad de posibles oferentes. En este
caso se deber tener presente lo normado en la Ley N 24.240 (modificada por ley N
26.361 publicado en B.O. 07/04/2008) de Defensa del Consumidor, en cuanto a que la
informacin suministrada debe ser objetiva, clara y precisa, as lo establece su art. 4;
en lo relativo a la publicidad el art. 8 dispone que la efectuada en anuncios,
prospectos, circulares u otros medios de difusin obligan al oferente y se tienen por
incluidas en el contrato. Es muy importante tener presente la responsabilidad solidaria
que establece el art. 13 de dicha norma. El derecho de los consumidores y usuarios
de bienes y servicios a recibir una informacin adecuada y veraz se encuentra previsto
en el art. 42 de la Constitucin Nacional, operada a partir de la reforma constitucional
del ao 1994.
Jurisprudencia.
Respecto a la publicidad, la nica que en forma inexorable debe hacerse en la subasta
de inmueble que se ejecuta, es la establecida en el art. 492 C.P.C., resultando improcedente argir de
nulidad la subasta, si los defectos que se atribuyen a la publicidad realizada no fueron denunciados con
anterioridad a la efectivizacin del remate. Cm. Apel. Civ., y C. de Ros., Sala 1, 25/07/1977. Febre,
Juan Carlos c/ Melo Victor Alberto s/ Demanda Ejecutiva. ZEUS T.13 J 144 N 2099.

La seriedad de los remates judiciales exige que, a travs de la publicidad edictal, se

eliminen equvocos o situaciones dudosas que pongan al comprador en la necesidad de afrontar
incidentes judiciales, en virtud de situaciones existentes que no fueron manifestadas. Tambin interesa,
por lo dems, a la estabilidad y celeridad que deben caracterizar a los actos judiciales a fn de que la
controversia entre deudor y acreedor quede definitivamente solucionada. Juzg. 1 Inst. Civ., y C. Ros. 3
Nom. 21/11/1985. Romer, H. c/ Romer, J. s/ Div. de condominio (auto interloc. firme). ZEUS T.40 J57
N 6.071.

VII.- DETERMINACIN DE LA BASE.

5
Highton - Mosset Iturraspe - Paolantonio - Rivera citado en 2, pg. 353.
 En el orden nacional el art. 578 del Cdigo de Procedimientos en lo Civil y
Comercial establece que si no hubiere acuerdo de parte para fijar la base, la misma se
fijar en las dos terceras partes del avalo fiscal y en el caso de no haber valuacin, se
designar un perito para que realice una tasacin y las dos terceras partes de esa
tasacin ser la base que se fija. En la provincia de Santa Fe el art. 489 del Cdigo de
Procedimientos en lo Civil y Comercial manda solicitar un informe a la Direccin
General de Rentas (luego denominada Administracin Provincial de Impuestos), en la
actualidad dicho informe se solicita a la Direccin del Servicio de Catastro e
Informacin Territorial de la Provincia, para que informe sobre la valuacin del bien a
los efectos del pago del impuesto inmobiliario, la cual servir de base para la subasta.
Aunque es ms comn que las partes deudor y acreedor, en el momento de la
constitucin del mutuo hayan establecido que la base de la subasta ser el monto de la
deuda.
El art. 58 de la ley 24.441 establece que la base de la subasta ser el monto de
la deuda a la fecha de procederse a la venta, lo que no deja duda que el acreedor
hipotecario deber tener una liquidacin a la fecha fijada para la subasta.
Jurisprudencia.
I.- Se opone al art. 566 CPCCN la resolucin que orden que no constara en los
edictos que pasada la media hora la subasta se efectuara sin base, debiendo ser efectuada la publicacin
por el martillero en el acto de la subasta, a fin de evitar especulaciones y perjuicio a las partes.
II.- Es nula la subasta respecto de la cual no se consign en los edictos que se
rematara sin base, si se vendi en un precio muy inferior al acreditado y el secretario o prosecretario no
concurrieron al acto. C. Nac. Civ., Sala M, 15/03/2000. Banco de Galicia y Buenos Aires c/ Quevedo
Juan J. JA 2001 - I - Pg. 610 y 611.

VIII.- QUIEN PRESIDE LA SUBASTA.

En las causas tramitadas ante los juzgados nacionales recin con la Acordada
10/99 de la Corte Suprema de Justicia de la Nacin del 30/06/1999 que dispuso la
creacin de la Oficina de Subastas Judiciales, y en el considerando segundo de la
misma, la obligacin de asistir al acto de la subasta el secretario o el prosecretario
administrativo del juzgado que la ordena, que debern informar en la causa sobre su
desarrollo y toda otra cuestin que pueda resultar de inters 6; con fecha 14/10/2003
por Acordada 23/2003 la Corte Suprema de Justicia de la Nacin, con fundamento en

6
Federico J. Causse - Christian R. Pettis Subasta Judicial de Inmuebles La Ley, pg. 150.
la ley 24.937 modificada por la ley 24.939, dispuso la transferencia de la Oficina de
Subastas Judiciales al Consejo de la Magistratura y este por Resolucin N 288/04 dej
sin efecto la obligatoria presencia de los secretarios o prosecretarios administrativos en
todas las subastas que se realicen en la Capital Federal, salvo decisin expresa del juez
de la causa, cuando la importancia de la subasta o la evaluacin de los hechos lo
hicieran aconsejable. El Consejo de la Magistratura por Resolucin N 60/05 de fecha
10/03/2005 aprob el Reglamento para la Oficina de Subastas Judiciales; en el
interior las subastas ordenadas en sede Civil son presididas por el Secretario o
prosecretario si se realizan en la misma sede asiento del Juzgado que lo ordena, en
caso contrario si la subasta se realizan en el lugar de ubicacin del bien a rematarse, se
libra oficio al Juez Comunal del lugar y este es quien preside el acto. En la provincia
de Santa Fe el Cdigo Procesal Civil y Comercial manda que todo remate judicial se
efectuar, bajo pena de nulidad, ante el actuario o juez de paz (hoy juez comunal) que
se designe y en el lugar en que se encuentren los bienes. Sin embargo el juez podr
disponer que se realice en otro sitio si hubiere alguna razn que lo justifique. El
secretario o juez de paz (hoy juez comunal), en su caso, presidir el acto y tendr las
facultades necesarias para asegurar el normal desarrollo del mismo.
La ltima parte del art. 57 de la Ley 24.441 dispone que en el remate estar
presente el escribano quien levantar acta. En el acta se deber consignar el desarrollo
del acto en forma lo ms circunstanciada posible, especialmente si hubiera algn
incidente motivado por las posturas.7
Jurisprudencia.
I.- Es la subasta misma llamada por la doctrina moderna como enajenacin coactiva de
bienes, una sucesin de actos procesales, designacin del martillero, aceptacin del cargo, publicidad de
la subasta, determinacin del estado registral de bienes a subastar, publicidad del acto de subasta con
determinacin de fecha, hora y lugar de realizacin, fijacin de condiciones, realizacin de la suma,
puesta de manifiesto del acta de subasta y aprobacin de la misma, etc. que responden a antecedentes
histricos en que todo se reduca a la realizacin de la venta por parte del juez de forma de personal
auxiliado por el personero quien se limitaba a vocear pblicamente la venta. El martillero, hoy sustituye
no solo al pregonero sino que adems excluye la necesidad de la presencia personal del juez, sin
perjuicio que las leyes procesales determinen la presencia en el acto del Secretario, en otros casos, la de
un agente judicial designado especialmente por el director del proceso (Zeus. R.7, pg. 901). Trib.
Coleg. de Familia N 2. Santa Fe. 24/08/1992. Inc. liquidacin de Sociedad Conyugal en: S., J.A. c/ S.,
E. P. de; s/ Divorcio Pres. conjunta ZEUS T 69; R-14; N 16.556

7
Highton - Mosset Iturraspe - Paolantonio - Rivera citado en 2, pg. 357.
 La presencia del actuario en el acto de subasta no puede interpretarse como una
medida convalidante de los vicios del acto, pues se trata slo de la delegacin de un deber impuesto al
magistrado y autorizada por el art. 235 del Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil (Adla. LI-A,
19- t.a.). C.N.Civ., Sala A, 13/04/93. Npoli Jos P. c/ Cray Don S.A. J.A., 1994-I-532.

IX.- COMUNICACIN A LOS EMBARGANTES E INHIBIENTES.

El art. 575 del Cdigo de Procedimientos en lo Civil y Comercial de la Nacin
dispone que decretada la subasta se comunicar a los jueces embargantes e inhibientes.
Se citar a los acreedores hipotecarios para que dentro del tercer da presenten los
ttulos. Los de grado preferente, dentro del mismo plazo, podrn solicitar el aumento
de la base hasta cubrir el importe de sus crditos. En la provincia de Santa Fe el
Cdigo de Procedimientos en lo Civil y Comercial en su art. 488 dispone que
tratndose de bienes afectados por prenda o hipoteca, se citar a los acreedores en la
forma ordinaria con anticipacin no menor de diez das al remate, a fin de que tomen la
intervencin a que tengan derecho en la medida de su inters legtimo y en el art. 506
dispone que si hubiere embargo o inhibiciones de fecha anterior, se exhortar a los
jueces que lo ordenaron a fin de que emplacen a los peticionarios a presentarse
deduciendo sus reclamos dentro del trmino de diez das, bajo apercibimientos de
cargar con las costas de la reclamacin tarda. Salvo la existencia de privilegios o
concursos, los embargos o inhibiciones fijan por su fecha de anotacin el orden de
preferencia.
El art. 59 de la ley 24.441 establece que el deudor, el propietario y los dems
titulares de derechos reales sobre la cosa hipotecada debern ser notificados de la fecha
de la subasta por medio fehaciente con siete das hbiles de anticipacin, excluido el
da de la subasta.
Jurisprudencia.
El art. 575 del Cd. Procesal (ADLA, XLI-C, 2975) dispone que decretada la subasta
de inmuebles se comunicar a los jueces embargantes e inhibientes. Si bien los acreedores embargantes
constituyen principales interesados en asumir la vigilancia del procedimiento y el contralor del acto de la
subasta -en la que estn facultados para mejorar el precio mediante postura y eventualmente adquirir-, lo
cierto es que no alcanzan carcter de partes en el juicio, resumindose su actuacin a la posibilidad de
hacer valer sus derechos en la etapa de distribucin de los fondos obtenidos en el remate. CNCiv., Sala
C,14/06/1983. Furst Zapiola, Guillermo F. c/ Loma Tendida Soc. en Com. por Accs. LA LEY, 1984 -A,
489 (36.544-S)
 2.- La finalidad de la citacin de acreedores dispuesta por el art. 575 del Cd. Procesal
es resguardar el derecho que les asiste para defender su crdito y, eventualmente, solicitar el aumento de
la base de la subasta, lo que hace que su legitimacin en el proceso sea restringida y no asuman el
carcter de co-ejecutantes.C.N. Com., Sala C. 22/05/1997. Banco de Galicia y Buenos Aires c/ Capria,
Jos R. y Otro. La Ley 1997-E- Pg. 699 - N 96.167

X.- COMPRA EN COMISIN.

El art. 571 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin autoriza
la compra en comisin, pero el art. 79 de la ley 24.441 que reform el art. 598 del
C.P.C.C.N. en su inciso 7 dispone que no proceder la compra en comisin ni la
indisponibilidad de los fondos de la subasta. En la provincia de Santa Fe si bien ni el
Cdigo Procesal Civil y Comercial, ni la ley de Martilleros lo autoriza en forma
expresa, los martilleros pblicos solicitan en las subastas que se autorice la compra en
comisin y los tribunales lo autorizan, en la que, quien resulta comprador debe
denunciar el nombre de su comitente dentro del plazo que se hubiere establecido para
ello (y que debe mencionarse en el edicto), el comitente deber aceptar la compra que
para l se hizo y en el mismo acto, debe constituir domicilio en la jurisdiccin del
Tribunal que orden la subasta; en su defecto el comprador queda como adquirente
definitivo asumiendo las obligaciones y responsabilidades emergentes del contrato.
El art. 75 de la ley 24.441 que agrega como segundo prrafo del art. 3.936 del
Cdigo Civil el siguiente: "Las legislaciones locales dispondrn el rgimen procesal de
la ejecucin judicial de la garanta hipotecaria, conforme a las siguientes pautas: a)...;
b)... c) no proceder la compra en comisin;....
Por lo expuesto, debemos tener presente que en las ejecuciones hipotecarias no
procede la compra en comisin.
Jurisprudencia.
2.- Los actos prohibidos por la ley son de nulidad absoluta, pues los mismos adolecen
de falta de licitud por haber sido realizados contra una ley imperativa. De tal modo, la compra en
comisin en subasta pblica, expresamente prohibida por el inc. 7 del art. 598 del Cd. Procesal,
reformado por la ley 24.441 (Adla, LV-A, 296), determina la nulidad del remate.
3.- La prohibicin de comprar en comisin en subasta pblica, establecida por el inc.
7 del art. 598 del Cd. Procesal reformado por la ley 24.441 (Adla, LV-A, 296), consagra una
incapacidad de derecho del adquirente para comprar en comisin, acto que generalmente configura una
especie de mandato oculto. C.N. Civ. Sala D. 09/10/1995. Banco Sudameris c/ Repossi, Carlos A. La
Ley 1.997-B- Pg. 166 - N 95.136 - Con comentario a fallo de Jorge R. Causse, Federico Javier Causse
y Jorge R. Causse (h).
XI.- RENDICIN DE CUENTAS.
Realizada la subasta el martillero debe rendir cuentas y depositar las sumas
recibidas, el art. 564 del Cdigo de Procedimiento en lo Civil y Comercial de la
Nacin establece que el martillero deber depositar las sumas recibidas y rendir
cuentas del remate al juzgado, dentro de los tres das de realizado, si no lo hiciere
oportunamente, sin justa causa, carecer de derecho a cobrar comisin. El art. 79 de la
Ley 24.441 que modifica el art. 598 del C.P.C.C.N. en su inciso 4 dispone: La venta
quedar perfeccionada una vez pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y
realizada la tradicin a favor del comprador. El pago se podr realizar directamente al
acreedor, quin deber depositar el remanente dentro del quinto da de verificado el
cobro. Si el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, podr transmitirla
directamente al comprador;... En la provincia de Santa Fe el Cdigo de
Procedimientos en lo Civil y Comercial nada dice sobre la obligatoriedad de rendir
cuentas del martillero, dicha obligacin se encuentra en el art. 85 de la Ley de
Martilleros N 7.547 que dispone que el martillero, sin necesidad de requerimiento
alguno, dentro de los cinco das hbiles posteriores al acto rendir cuenta documentada
de su cometido, acompaando la boleta de consignacin judicial de los importes que
correspondan. A peticin fundada, el juez podr ampliar ese plazo. Lo que no establece
esta norma es la sancin por la falta de cumplimiento a esta obligacin y, como bien lo
seala el Dr. Miguel A. Piedecasas la carencia de sancin debe ser suplida por
aplicacin del artculo 9, inc. j, de la ley 20.266, que sanciona esa falta con la prdida
de la comisin8.
En la normativa de la ley 24.441 el art. 60 manda depositar el remanente del
precio a la orden del juez competente junto con la correspondiente rendicin de
cuentas documentada, dentro de los cinco das siguientes al de realizacin de la
subasta; el art. 63 de la misma ley dispone que el remanente se deber depositar dentro
del quinto da de realizado el cobro y, establece que en el caso de que hubiere ms de
un acreedor el pago se har al martillero interviniente, quien descontar su comisin y
depositar el saldo a la orden del Juez para que ste cite a todos los acreedores para
distribuir la suma obtenida.

8
Miguel A. Piedecasas citado en 3, pg. 411.
Jurisprudencia.
Son dos actos que simultneamente debe cumplir el auxiliar ante el juez; depositar lo
recibido en el banco y acompaar la boleta respectiva con un detalle de los gastos realizados y las sumas
percibidas. La rendicin de cuentas supone una liquidacin documentada explicitando al tribunal la
actuacin del auxiliar y el resultado de la subasta. Del precio recibido podr descontar los gastos
realizados y la comisin correspondiente, pues no hay motivo para presumir, de quien se ha
desempeado como oficial pblico, la falta de derecho a compensar aquellas sumas que por ley le
corresponden. Esto no importa desconocer que carece de un derecho definitivamente adquirido hasta la
aprobacin de la subasta y liquidacin respectiva. C. Concep. del Uruguay (E.R.), Sala Civ. y C.
27/08/1985. Iregui, B.J. c/ Concisud S.A. s/ Ejecutivo. ZEUS T.40 J 94 N 6090.

De conformidad con lo dispuesto por los Arts. 563 segn prrafo del Cd. Proc. Civ.,
y Comerc. y 69 de la ley 10.973, el martillero deber depositar el importe percibido en la subasta dentro
del plazo de tres das desde la fecha del acto, pudiendo el juez, en caso contrario, aplicarle la multa
prevista en el Art. 579 de la Ley de enjuiciamiento civil. C.C. La Plata, 24/02/1994. Blanco Nicolasa
Tolentina c/ Peroni Jorge y Otros s/ Daos y Perjuicios (B 77460 RSD 36/94 S). Albremtica 1998.

XII.- CONCLUSIN.
Con la sancin de la Ley 24.441 en los ltimos das del mes de diciembre del
ao 1.994, se introdujeron dos procedimientos de ejecucin hipotecaria, uno es el
establecido en el ttulo V, Art. 52 denominado Rgimen especial de ejecucin de
hipotecas el que en su origen se denomin extrajudicial- de aplicacin en todos el
pas que establece el procedimiento de ejecucin hipotecaria extrajudicial, para el caso
de hipotecas en que se hayan emitido letras hipotecarias y cuando se hubiere
convenido expresamente el sometimiento a las disposiciones de la ley. El otro, el del
juicio ejecutivo hipotecario que se encuentra en el Cdigo Procesal Civil y Comercial
de la Nacin copiado por la legislacin de las provincias, con la modificacin que le
introduce al art. 598 el Ttulo IX, el Art. 79 de la ley 24.441. En el caso del Art. 79 de
la ley 24.441 la modificacin procesal surge despus del dictado de la sentencia de
trance y remate, conforme la nueva redaccin del Art. 598 del C.P.C.C.N. que dispone
Dictada la sentencia de trance y remate se proceder de la siguiente forma: y all
comienza la serie de incisos que establecen el procedimiento a seguir.
En cualquiera de los dos procedimientos establecidos para la ejecucin
hipotecaria, los martilleros pblicos y corredores de comercio debern tener presente
que, primeramente debe constar la constatacin del bien, sus ocupantes y la calidad de
estos; la intimacin a la desocupacin del bien y el lanzamiento en caso de que sta no
se realizara en tiempo oportuno, lo cual lo debe realizar un escribano; la agregacin de
los ttulos, los informe del Registro de la Propiedad sobre el estado del dominio y
gravmenes que afectaren el inmueble hipotecado, de las deudas por impuestos, tasas,
contribuciones y expensas si correspondiere, la designacin del martillero por el Juez
de la causa o por el acreedor -segn correspondiere-, que se publiquen los edictos en
un caso o los avisos en el otro, en la forma establecida en la ley y que se notifique de la
fecha de la subasta al deudor, el propietario del inmueble a subastarse, cuando sea un
tercero hipotecante -persona distinta del deudor- y a los titulares de otros derechos
reales sobre la cosa a subastarse. Adems, es muy importante tener presente que en
ningn caso proceder la compra en comisin ya que, as lo disponen el art. 75 de la
ley 24.441 que agrega un segundo prrafo al art. 3.936 del Cdigo Civil, como el art.
79 de la misma norma que modifica el art. 598 del C.P.C.C.N.. Por ltimo la rendicin
de cuentas y depsito de las sumas de dinero percibidas, en la forma y dentro de los
plazos que establece la ley.
Resulta de fundamental importancia que el martillero pblico y corredor de
comercio constate el cumplimiento de todos los pasos procedimentales necesarios para
llegar a la subasta, ya que de esta manera evitar la posibilidad de algn pedido de
nulidad de la misma, que incluso, podra llegar a declararse por su culpa, en cuyo caso,
cargara con los gastos de la subasta, la prdida de su comisin y el resarcimiento de
los daos y perjuicios que se hubieren ocasionado.

Publicado en Jurisprudencia Santafesina - Revista de Doctrina y Jurisprudencia de la Provincia de Santa

Fe - N 100 pgs. 83-96, Nov/2011.