INTRODUCCION

El presente trabajo investiga los aspectos importantes de un avalu. Se enfoca

desde su definicin, las clases o tipos de avalos existentes: Comercial, Fiscal,
Bancario, Catastral y Auto avalu. Tambin nos introduce en lo que es un proceso
valuatorio, las fases que la componen, y como debe seguirse debidamente por el
evaluador. La resultante de la misma es una opinin o conclusin relacionada con
el carcter, calidad, valor o utilidad de intereses de determinados bienes .
 OBJETIVOS
Conocer que es un avalu.
Saber mencionar los tipos de avalu existentes.
Conocer sobre el proceso valuatorio.
Mencionar las fases del proceso valuatorio.
 AVALUO
Un avalo es la estimacin del valor comercial de un inmueble o artculo reflejado
en cifras monetarias por medio de un dictamen tcnico imparcial, a travs de sus
caractersticas fsicas, de uso, de investigacin y el anlisis de mercado, tomando
en cuenta las condiciones fsicas y urbanas del inmueble.

TIPOS DE AVALUO
Es conveniente conocer los diferentes tipos de avalo para identificar
correctamente cul es el que debe aplicarse. A continuacin se hace un detalle de
cada uno de ellos:
Avalu comercial
Avalu fiscal
Avalu bancario
Avalu catastral
Auto evalu

Avalu comercial: Se realiza el fin de comprar o vender alguna propiedad o

determinar su valor de mercado.
Avalu fiscal: Se realiza sobre una propiedad, para determinar cunto se
pagar un impuesto sobre la misma, siendo su monto, un porcentaje del valor de
la propiedad, obtenido mediante el avalo.
Avalu bancario: Es el avalo que se realiza con el fin de conocer el valor de una
propiedad sobre la cual se otorgar un prstamo, comnmente llamado hipoteca,
el valor de un avalo bancario es aproximadamente el 70% del valor real de la
propiedad, dependiendo de la poltica de la institucin bancaria.
Avalu catastral: Valor de los predios, obtenidos en la investigacin y anlisis
estadstico del mercado de inmuebles.
Auto evalu: Derecho que tiene el propietario de predios de presentar el 30 de
junio de cada ao o antes, ante la oficina de Catastro o Tesorera Municipal, la
estimacin del avalo catastral. Dicha estimacin no debe ser inferior al avalo
vigente y se incorpora al catastro con fecha 31 de diciembre del ao en que se
efectu.

PROCESO VALUATORIO
Es el conjunto de fases sucesivas de la operacin para realizar un trabajo
valuatorio desde su solicitud hasta la emisin del dictamen.
Con dicho proceso no se pretende encausar los avalos en un mismo sentido, ya
que cada valuador define el sentido que va a tomar, dependiendo de los factores
que a continuacin se describen, lo que se pretende con esto es dar un
conocimiento general de cmo se puede proceder por la ruta ms corta y
confiable.
El proceso valuatorio consiste de las siguientes etapas:

Etapa inicial
Definicin del problema: Qu se va a valuar? Es el reconocimiento del
bien que se va a valuar y tambin el conocimiento de la persona que solicita
dicho servicio.
Con qu fin se realiza el avalo: se debe de tener claro el fin a que ser
destinado (compraventa, particiones, regulaciones, hipoteca, impuestos,
etc.).
Papelera legal: se debe obtener autorizacin por escrito para poder iniciar
el trabajo, ttulos de propiedad, levantamiento topogrfico, planos
generales, renta, impuestos, certificaciones registrales, matriculares, etc.
Etapa de informacin
Esta etapa est destinada a la recopilacin de datos en campo, los cuales sern
necesarios para la realizacin del trabajo. Dichos datos pueden ser obtenidos por
medio de la apreciacin del valuador o por informacin referencial anterior del
sector.

Descripcin completa de la propiedad objeto de avalo.

Identificacin completa del bien que se trata.
Descripcin fsica de la propiedad que es objeto de avalo, especificacin
de las modificaciones realizadas.
En la mayora de los casos, es necesario realizar la medicin del inmueble, ya
que esto es parte importante del avalo. Pero si ya se cuenta con dicha
informacin (planos), nicamente ser necesario chequearla para estar seguro de
que es confiable. Para presentar el informe de las reas es necesario que estas
estn acompaadas de un croquis o planos y los clculos realizados:
Detalles de la propiedad y sus fotografas.
Descripcin de la zona donde se encuentra la propiedad que contenga los
servicios pblicos, medios y vas de comunicacin, etc. En ciertos casos
puede ser necesario incluir no solamente la descripcin de la zona, sino
tambin la descripcin de la ciudad, sector, etc. incluyendo datos
geogrficos.
Fotografas de la ubicacin o alrededores.
 Cualquier otra informacin que sea importante a criterio del valuador.
Etapa de investigacin
Esta etapa es en la cual el valuador recopila referenciales de valor, los cuales son
de gran importancia, ya que sirven como parmetros para la valuacin del bien
inmueble.

Etapa de procesamiento
Es la etapa en la cual el valuador tiene la oportunidad de aplicar los conocimientos
adquiridos, su destreza y experiencia, debido a que al momento de seleccionar el
mtodo a utilizar, lo debe hacer con una base slida, para que de forma
responsable pueda emitir el estimado del valor.

Etapa final
De ser necesario, en esta etapa se discuten y exponen los estimados
anteriormente, para la preparacin o exposicin del informe tcnico, as como las
conclusiones y recomendaciones sobre el avalo realizado.

PROCEDIMIENTO
Etapa inicial
o Definicin del problema
Qu se va a valuar?
Con qu fin se realiza el avalo?
Documentos legales

Etapa de informacin: se efecta la recopilacin de datos, los cuales sern

necesarios para la realizacin del trabajo y se hace la descripcin completa
de la propiedad objeto de avalo:
o Identificacin completa del bien que se trata
o Descripcin fsica de la propiedad que es objeto de avalo
o Detalles de la propiedad
o Descripcin de la zona donde se encuentra la propiedad, que
contenga los servicios pblicos, medios y vas de comunicacin.

Etapa de investigacin: obtener por lo menos tres referenciales de edificios

que tengan igual zonificacin y que se encuentren en la misma zona.
Tambin se puede acudir al registro para obtener operaciones de edificios
que se encuentren en la misma zona y que sean ms o menos de la misma
poca. Se debe de obtener la renta mensual de cada inmueble.
 Etapa de procesamiento:

o Se debe calcular la renta unitaria de cada edificacin con la

siguiente frmula:

Donde:
R= renta mensual
Ae= rea del edificio

o La Ley General de la Valuacin de Inmuebles indica que los valores

de la tierra estn en razn directa con sus rentas unitarias y sus
aprovechamientos:

Despejando de la ecuacin t2, se estima el precio unitario de la edificacin

a valuar de la siguiente manera:

Donde:
r2= renta unitaria de la edificacin a valuar
r1= renta unitaria de la edificacin en comparacin
t1= precio unitario de la edificacin en comparacin

o Efectuar un promedio de los precios unitarios obtenidos y el

resultado es el precio unitario de la edificacin.

Etapa final: de ser necesario, en esta etapa se discuten y exponen los

estimados anteriormente, para la preparacin o exposicin del informe
tcnico, as como las conclusiones y recomendaciones del avalo realizado.
 CONCLUSIONES

El avalu es la estimacin del valor comercial de un inmueble o artculo

reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen tcnico imparcial.
Los tipos de avalos existentes son: Avalu comercial, Avalu fiscal, Avalu
bancario, Avalu catastral, Auto evalu.
El proceso valuatorio es el conjunto de fases sucesivas de la operacin
para realizar un trabajo valuatorio desde su solicitud hasta la emisin del
dictamen.
Las fases del proceso valuatorio son las siguientes: fase inicial, fase de
informacin, fase de investigacin, fase de procesamiento, fase final.
 BIBLIOGRAFIA

http://dinsa.com.mx/?p=959
http://tesis.uson.mx/digital/tesis/docs/8785/Capitulo2.pdf
http://biblioteca.usac.edu.gt/tesis/08/08_3524_C.pdf