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Turma: 5M1
Professora: Paula Tecle Nota______
BELO HORIZONTE
Maio - 2017
1. Origem
Foi no Cdigo Civil de 1916 em seu artigo 1.088, que foram trazidas as
primeiras linhas para a construo da promessa de compra e venda.
Art. 1.088 do Cdigo Civil, Quando o instrumento pblico for exigido como
prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar,
ressarcindo outra perdas e danos resultantes do arrependimento, sem
prejuzo do estatudo nos arts. 1.095 a 1.097.
Percebemos pela leitura do artigo destacado, que no revogado Cdigo Civil
era aceita a possibilidade de arrependimento, ressalvado o direito de
indenizao da parte que entender prejudicada pelo negcio jurdico desfeito.
certo, que o Brasil at o inicio da dcada de 30, ainda concentrava a fora
de suas economias na produo e cultivo agrcola, no entanto, os nimos da
revoluo industrial que movimentavam o mundo na dcada de 30,
modificaram o perfil do econmico do pas, trazendo uma nova realidade ao
povo brasileiro. O Brasil abriu-se s mais diversas formas de gerao de
riquezas, dentre elas, houve a valorizao e a expanso do mercado
imobilirio, possibilitando as mais diversificadas classes sociais o acesso
propriedade de bem imvel.
Neste contexto, cada vez mais se encontrava disseminada a pratica de ven
da parcelada de imveis urbanos e rurais. Com efeito, em 10 de dezembro de
1937 foi editado o Decreto-Lei n 58, com a expectativa de proteger o
compromissrio comprador contra a voracidade financeira dos
empreendedores urbanos e rurais, e tanto era assim, que em sua justificativa
foi expressado este ideal nos seguintes termos: Considerando que, para
segurana das transaes realizadas mediante contrato de compromisso de
compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissrio contra futuras
alienaes ou oneraes dos lotes comprometidos. Este instrumento normativo
inovou ao trazer um formato especfico ao compromisso de compra e venda,
caracterizando em seu artigo n 11 a configurao exigida para validade.
Ponto fulcral do Decreto-Lei 58/37 encontrava-se inserido em seu artigo 22,
que atribua direito real oponvel a terceiro, e ainda, a possibilidade de
adjudicao compulsria ao compromissrio comprador, quando feito o registro
do compromisso no Cartrio de Registro de Imveis.
Pouco tempo depois, o Decreto n 3.079/38 disciplinou em seu artigo 22 que:
as escrituras de compromisso de compra e venda de imveis no loteados,
cujo preo deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestaes, sero
averbadas margem das respectivas transcries aquisitivas, para os efeitos
desta Lei, compreendas nesta disposio as escrituras de promessa de compra
e venda de imveis em geral.
Outra alterao expressiva foi introduzida pela publicao da Lei n 649/49
que alterou a redao do artigo n 22 do Decreto-Lei n 58/37, fazendo constar
neste a seguinte redao: Os contratos, sem clusula de arrependimento, de
compromisso de compra e venda de imveis no loteados, cujo preo tenha
sido pago no ato da sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes
desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito
real oponvel a terceiros e lhes confere o direito de adjudicao compulsria,
nos termos dos artigos 16 desta lei e 346 do Cdigo do Processo Civil.
Nos contratos a que se refere o art. 22, do Dec.-lei 58, de 10.12.1937, ainda
que deles conste clusula resolutiva expressa, a constituio em mora do
promissrio comprador depende de prvia interpelao judicial ou por
intermdio do cartrio de registro de ttulos e documentos, com 15 dias de
antecedncia. Alis, oportuna a lembrana de que o Superior Tribunal de
Justia editou a Smula 76, estendendo os efeitos da destacada alterao
normativa, inclusive, para os compromissos no registrados
A Lei 6.766/79 ( Lei do Parcelamento do Solo Urbano), revogando
parcialmente o Decr. Lei n 58/37, sendo que na parte que nos interessa,
disps expressamente em seu artigo 25, quanto ao carter de irretratabilidade
da promessa, realizada sobre imveis no loteados, vejamos:
Art. 25. So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e
promessas de cesso, os que atribuam direito adjudicao compulsria e,
estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros.
Alm disso, o artigo n 26 da citada legislao, autorizou a celebrao do
compromisso, tanto por escritura pblica, quanto por instrumento particular,
que levado a registro, produzem os efeitos reais j estudados.
J no Cdigo Civil, conforme ressaltado na introduo deste trabalho, o
contrato de promessa de compra e venda encontra amparo nos artigos 1.417 e
1.418, se mantendo inalteradas as disposies normativas anteriores no
conflitantes.
2. Conceito e Natureza Jurdica
Para conceituar a promessa de compra e venda, faz-se necessrio que
sejam analisados todos os aspectos do contrato em questo . A promessa de
compra e venda uma modalidade de contrato muito usual em nossos
tempos,e encontra-se situada dentro do Cdigo Civil nos artigos 1.417 e 1.418,
que dispe o seguinte:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada
no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real
aquisio do imvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do
imvel. A promessa de compra e venda , sem dvidas, um contrato
preliminar que objetiva a realizao de um futuro contrato de compra e venda.
A destacada modalidade contratual, quando celebrada validamente, produz
efeito para todas as partes nela figurante, restando um obrigado a vender e o
outro obrigado a comprar. O contrato preliminar de compra e venda gera, para
ambas as partes a obrigao de contrair o contrato definitivo. Contm,
implicitamente, a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido
amplo, a de submeter-se a parte inadimplente s conseqncias normais da
inexecuo culposa de um contrato.
possvel observar que nos contratos de promessa de compra e venda,
alguns atributos de natureza jurdica, previstos no artigo 1228 do nosso Cdigo
Civil, quais sejam:
Jus fruendi, que a faculdade de de gozar da coisa, podendo retirar
desta os frutos;
Jus utendi, que a faculdade de usar a coisa, observando as funes
que a mesma possui;
Jus disponendi, que a possibilidade de ser transferida a coisa a
outrem.
Smula 412
No compromisso de compra e venda com clusula de arrependimento, a
devoluo do sinal, por quem o deu, ou a sua restituio em dbro, por quem o
recebeu, exclui indenizao maior, a ttulo de perdas e danos, salvo os juros
moratrios e os encargos do processo.
Art. 1417.
Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada
no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real
aquisio do imvel.
4. Efeitos jurdicos
Direito de sequela:
Imisso na posse:
PARTE DO TIAGO
5. Execuo do contrato
7. Concluso
A partir do registro da promessa de compra e venda , que uma
espcie de contrato preliminar, com ressalvas, que trs aos promitentes,
vendedor e comprador, uma obrigao de fazer, sejam elas, a de no alienar o
bem a outra pessoa, e transferi-la ao promitente comprador, por parte do
promitente vendedor; e ao passo que o promitente comprador deve honrar
com sua obrigao de pagar integralmente o que devido a outra parte, a fim
de reinvindicar a propriedade do bem.
Consoante aos transcritos neste trabalho, possvel diferenciar a
promessa de compra e venda do contrato preliminar, haja visto que se o
vendedor recusar-se a transferir o bem, haver a adjudicao compulsria,
tendo o promitente comprador direito real sobre o imvel comprado, desde que
adimplentes e com o registro feito, que gerador do direito real, e que no
conste neste documento, uma clusula de arrependimento.
Portanto, nos contratos de promessa de compra e venda, haver a
eficcia dos direitos constantes na promessa, se o documento estiver
registrado no Cartrio de Registro Imobilirio, contendo as informaes
atinentes aos contratantes e ao bem imvel contratado,a fim de produzir os
efeitos jurdicos que se espera produzir atravs deste tipo contratual, de forma
que o contrato executar-se- mediante a escritura definitiva, aps o pagamento
integral do preo ajustado, ou pela adjudicaao compulsria, advinda do
magistrado.
8. Referncias bibliogrficas