ENGENHARIA DE CUSTOS APLICADA

CONSTRUO CIVIL

Guilherme Gazzoni Taves

Projeto de Graduao apresentado ao curso

de Engenharia Civil da Escola Politcnica,
Universidade Federal do Rio de Janeiro,
como parte dos requisitos necessrios
obteno do ttulo de Engenheiro.

Orientador: Jorge dos Santos

Rio de Janeiro

Agosto de 2014

i
 ENGENHARIA DE CUSTOS APLICADA CONSTRUO CIVIL

Guilherme Gazzoni Taves

PROJETO DE GRADUAO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO

DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITCNICA DA UNIVERSIDADE
FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS
NECESSRIOS PARA A OBTENO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL.

Examinado por:

_________________________________
Prof. Jorge dos Santos, D.Sc.

Prof. Adjunto, D.Sc., EP/UFRJ

(Orientador)

_________________________________
Prof. Ana Catarina Jorge Evangelista, D.Sc.

Prof. Associada, D.Sc., EP/UFRJ

_________________________________
Prof. Leandro Torres Di Gregorio, D.Sc.
Prof. Adjunto, D.Sc., EP/UFRJ

_________________________________
Professor Wilson Wanderley da Silva, Arq.

RIO DE JANEIRO, RJ BRASIL

AGOSTO DE 2014

ii
Taves, Guilherme Gazzoni
Engenharia de custos aplicada construo civil.

Engenharia de custos aplicada construo civil./ Guilherme

Gazzoni Taves - Rio de Janeiro: UFRJ / Escola Politcnica,
2014.

xi, 63 p.: 29,7 cm.

Orientador: Jorge dos Santos

Projeto de Graduao UFRJ / Escola Politcnica /

Curso de Engenharia Civil, 2014.

Referncias Bibliogrficas: p. 48-49

1. Introduo 2. Engenharia de custos - contextualizao

3. A engenharia de custos na construo civil 4.
Oramentao Prticas de elaborao e monitoramento 5.
Estudo de caso 6. Concluses

I. Santos, Jorge dos; II. Universidade Federal do Rio de

Janeiro, Escola Politcnica, Curso de Engenharia Civil. III.
Ttulo

iii
Dedico este trabalho aos meus pais por
todo o apoio que sempre me deram.

iv
 AGRADECIMENTOS

Ao meu pai, Rodrigo Taves, por ser meu maior exemplo como homem de bem,
trabalhador, honesto e responsvel. Mostrando sempre a importncia que os estudos tm
na vida das pessoas, me inspirando na conquista deste ttulo de graduao.

minha me, Rosilene Gazzoni, por todo o amor e por todo o incentivo que me deu
durante toda a vida, me fazendo acreditar que tudo possvel quando nos dedicamos o
bastante.

A minha irm, Bruna Taves, pela amizade e companheirismo que tivemos at aqui.

Ao professor Jorge Santos, orientador deste projeto de graduao, pela pacincia e ajuda
que me deu durante a execuo deste trabalho.

Aos amigos que fiz durante o curso, que me ajudaram a ultrapassar todas as dificuldades
que um curso de engenharia da UFRJ oferece. Em especial a Andr Magalhes, Anlia
Torres, Frederico Bandeira, Gabriel Vieira, Joo Farias, Luis Felipe Torquato, Luiz
Fernando Damasceno.

Aos amigos de Gaylussac, Alexander Fraga, Alexandre Treiger, Caio Arantes, Gabriel
Cascon, Guilherme Moreira, Leon Camargo, Pedro Sanglard, Ricardo Kale e Vitor
Salgado por sempre terem estado presente nesta caminhada, ensinando que vale a pena
cultivar as verdadeiras amizades por toda a vida.

Aos meus chefes e amigos Italo Fo e Gustavo Barroso, pelo incentivo e dedicao
atravs do exemplo profissional que me motivam a enfrentar os novos desafios que
esto a caminho.

Obrigado.

v
Resumo do Projeto de Graduao apresentado Escola Politcnica - UFRJ como parte
dos requisitos necessrios para a obteno do grau de Engenheiro Civil.

ENGENHARIA DE CUSTOS APLICADA CONSTRUO CIVIL

.
Guilherme Gazzoni Taves

Agosto de 2014

Orientador: Jorge dos Santos

Curso: Engenharia Civil

Esse trabalho se baseia no estudo dos impactos positivos e negativos que a aplicao da
engenharia de custos na oramentao das obras de construo civil pode trazer para as
empresas do setor. Sero abordados temas como a utilizao das ferramentas de
oramentao e controle do custo de obra nas empresas brasileiras. Mostrando como
essas ferramentas se tornam fundamentais para que as empresas de construo civil
sejam rentveis.

Ser tambm contemplado o estudo de caso da engenharia de custos aplicada a uma

obra comercial, mostrando como o oramento pode influir no produto final
disponibilizado para o mercado.

Palavras-chave: Engenharia de Custos, Oramentao, Controle de Custos,

Construo civil.

vi
Abstract of Undergraduate Project presented to POLI/UFRJ as a partial fulfillment of
the requirements for the degree of Engineer

COSTS ENGINEERING APLLIED TO CIVIL CONSTRUCTION

Guilherme Gazzoni Taves

August/2014

Advisor: Jorge dos Santos

Course: Civil Engineering

This work is based on both the positive and negative impacts that the application of cost
engineering in the budgeting of construction work can bring to companies. Issues will
be addressed as the use of budgeting tools and control the cost of work in Brazilian
companies. Showing how these tools are key to the construction companies are
profitable.

Will also contemplated the case study applied to a commercial project engineering
costs, showing how the budget can influence the final product available to the market.

Keywords: Cost Engineering, Budgeting, Cost Control, Civil Construction

vii
 Tabelas e Figuras Pg.
Tabela 1: Clculo do BDI. 10
Tabela 2: Modelo de tabela CUB Projeto-Padro Residencial e Comercial 19
Tabela 3: Exemplo de planilha de composio analtica de custos unitrios 24
Tabela 4: Taxas de encargos sociais que incidem sobre horistas 25
Tabela 5: Modelo de planilha de custos diretos 26
Tabela 6: Perguntas sobre gerncia de custo de projeto 32
Tabela 7: Memria de clculo da rea equivalente 36
Tabela 8: Oramento paramtrico do empreendimento 36
Tabela 9: Oramento analtico Grupo 78 38
Tabela 10: Oramento analtico Resumo 39
Tabela 11: Cronograma fsico financeiro da obra para o ano de 2013 40

Figura 1: Participao construo civil no PIB brasileiro 12

Figura 2: Critrios para clculo das reas equivalentes de construo 21
Figura 3: Frmula para clculo de rateio da administrao 27
Figura 4: Frmula para clculo de rateio da administrao central 28

viii
 SUMRIO

CAPTULO 1 INTRODUO ............................................................................................... 1

1.1 Importncia do tema .................................................................................................. 1
1.2 Objetivo .................................................................................................................... 2
1.3 Justificativa ............................................................................................................... 2
1.4 Metodologia .............................................................................................................. 2
1.5 Estrutura dos captulos ............................................................................................... 3
CAPTULO 2 Engenharia de custos - contextualizao .......................................................... 4
2.1 Definio ................................................................................................................... 4
2.2 Aspectos histricos do uso da engenharia de custos no Brasil ..................................... 5
2.3 Principais itens presentes na oramentao de uma obra. ............................................ 7
2.3.1 Custos Diretos ....................................................................................................... 8
2.3.1.1 Custos unitrios ......................................................................................................... 8
2.3.2 Custos Indiretos ..................................................................................................... 9
2.3.2.1 Custos Tributrios ..................................................................................................... 9
2.3.2.2 Despesas Financeiras ................................................................................................. 9
2.3.3 BDI - Benefcio e Despesas Indiretas ................................................................... 10
CAPTULO 3 A engenharia de custos na construo civil .................................................... 11
3.1 A conjuntura econmica brasileira e sua influncia na construo civil. ................... 11
3.2 Principais dificuldades encontradas para a implantao da engenharia de custos nas
empresas de construo civil. .............................................................................................. 13
3.3 Mtodos disponibilizados no mercado. .......................................................................... 14
3.4 Estrutura disponvel nas empresas para a oramentao. ............................................... 15
CAPTULO 4 Oramentao Prticas de elaborao e monitoriamento ............................. 17
4.1 Introduo. .............................................................................................................. 17
4.2 Mtodo Paramtrico................................................................................................. 17
4.2.1 CUB. ................................................................................................................... 18
4.2.1.1 Metodologia de clculo do CUB/m ......................................................................... 19
4.2.1.2 INCC ndice Nacional de Custo da Construo ..................................................... 20
4.2.1.3 rea equivalente de construo ................................................................................ 20
4.3 Mtodo Analtico ou detalhado. ............................................................................... 22

ix
 4.3.1 Levantamento de servios. ................................................................................... 23
4.3.2 Composio analtica de custos unitrios diretos .................................................. 23
4.3.2.1 Materiais ................................................................................................................ 24
4.3.2.2 Equipamentos ......................................................................................................... 24
4.3.2.3 Mo de obra ........................................................................................................... 25
4.3.2.4 Encargos Sociais ..................................................................................................... 25
4.3.2.5 Mtodo Analtico Elaborao da Planilha de Custos Diretos ................................. 26
4.3.3 Composio analtica de custos unitrios indiretos(BDI) e despesas ........................... 26
4.3.3.1 Despesas da administrao central ........................................................................... 27
4.3.3.2 Taxas de despesas financeiras .................................................................................. 28
4.3.3.3 Taxa de risco de execuo ....................................................................................... 29
4.3.3.4 Tributos ................................................................................................................... 30
4.3.3.5 Despesas com o ISS ................................................................................................. 30
4.3.3.6 Benefcio ou Lucro .................................................................................................. 31
4.4 Monitoramento e controle dos custos de obra ................................................................ 31
CAPTULO 5 Estudo de caso - Prtica da engenharia de custo em uma obra ....................... 34
5.1 Introduo. .............................................................................................................. 34
5.2 Descrio da empresa em estudo. ............................................................................. 34
5.3 Descrio do empreendimento em estudo. ................................................................ 34
5.3 Descrio do oramento paramtrico........................................................................ 35
5.3 Descrio do oramento analtico. ............................................................................ 37
5.3.1 Levantamento dos servios. ................................................................................. 37
5.3.2 Composio dos custos unitrios diretos .............................................................. 38
5.3.3 Elaborao do Oramento Planilha de servios e quantidades ............................ 38
5.4 Cronograma fsico-financeiro................................................................................... 40
5.5 Controle do custo de obra. ....................................................................................... 41
5.6 Gastos com imprevistos de projeto e execuo. ........................................................ 42
5.6.1. Compatibilizao dos projetos do elevador ................................................................ 42
5.6.2. Projeto de instalao eltrica em desacordo com o praticado pela Ampla ................... 42
5.6.3. Baixa resistncia do concreto ..................................................................................... 43
5.6.4. Troca do material da rede de preveno contra o incndio .......................................... 43
5.7 Gastos com taxas de legalizao. ............................................................................. 43
5.8 Consideraes finais sobre o estudo de caso. ............................................................ 44
CAPTULO 6 Concluses .................................................................................................... 46

x
 Sugestes para Trabalhos Futuros........................................................................................ 46
Referncias BIBLIOGRaFIcas ............................................................................................... 48
Anexos ................................................................................................................................... 50

BOLEI

xi
CAPTULO 1 INTRODUO

1.1 Imp ortncia do tema

Na conjuntura atual da economia brasileira, a utilizao da engenharia de custos

pelas construtoras de vital importncia para a anlise correta da viabilidade de um
empreendimento. A oramentao se mal elaborada pode trazer informaes
incompletas sobre todas as fases da obra tornando impossvel que o empreendimento
consiga estabelecer metas oramentrias, quantificar servio e materiais, fazendo com
que em ltima anlise o empreendimento traga prejuzo para a construtora e para a
incorporadora.

Com o oramento bastante assertivo, o construtor consegue obter inmeras

vantagens para garantir o resultado da sua construo. Desse modo, possvel se
antecipar aos custos necessrios para construir a edificao, auxilia o engenheiro a
tomar decises com base no oramento, permite o correto dimensionamento das equipes
que executaro os servios, controlar o consumo de materiais de modo que qualquer
desvio possa ser analisado e revertido atravs de planos de ao. Tambm podemos
garantir atravs da correta anlise da engenharia de custos de um empreendimento que o
cronograma fsico-financeiro da obra est seguindo o ritmo desejado pela empresa.

A previso correta de todos os itens advindos da execuo da obra, faz com que o
gestor consiga otimizar todo o processo de estimar os custos do empreendimento,
diminuindo muito os riscos futuros de gastos com itens no previstos inicialmente no
oramento da obra.

Segundo Vilela Dias (2004) de grande responsabilidade profissional a

preparao correta de um oramento, uma vez que quanto mais competitiva se torna a
rea de engenharia civil, no s com a reduo de mercado, como tambm com o
surgimento de novas empresas, bem como, e principalmente, com a experincia que
vem sendo obtida pelos contratantes na apropriao de custos e elaborao de suas
bases de oramento, mais importante se torna a aplicao consciente dos princpios da
engenharia de custo. Pois, no basta saber elaborar o oramento, e sim, desenvolv-lo
em perodo curto, atravs de mtodos atuais de execuo, mas, prioritariamente,
conseguir preo competitivo e mnimo.

1
 Desse modo, podemos afirmar que hoje em dia a engenharia de custos o
principal fator na deciso de uma empresa de realizar ou no um empreendimento. Todo
o resultado futuro do empreendimento depende da correta escolha da oramentao a
ser utilizada e tambm que todo o controle dos custos seja feito de acordo com a
oramentao escolhida.

1.2 Objetivo

O objetivo deste trabalho apresentar o que vem sendo utilizado da engenharia de

custos na construo civil e suas consequentes vantagens ou desvantagens no uso
correto destas ferramentas. A partir da elaborao de um estudo de caso, analisar a
metodologia de oramentao utilizado por uma empresa de grande porte e avaliar as
possveis interferncias que eventos inesperados podem trazer a viabilidade inicial do
projeto e se os produtos finais gerados pela engenharia de custos utilizada so eficazes.

1.3 Justifi cativa

A conjuntura econmica atual pressiona cada vez mais as empresas a serem

precisas na oramentao inicial do empreendimento. Sua consequente anlise da
viabilidade inicial do projeto e um controle de custos muito bem estruturado e rgido
garantem assim o sucesso do empreendimento para os construtores e incorporadores.

Desta forma, justifica-se a monografia pelo evidente interesse social e

econmico que pode gerar ao ser implantada a metodologia de oramentao e
controle expressa no trabalho, facilitando e garantindo o controle de resultados que so
esperados e cada vez mais exigidos no mercado brasileiro da construo civil.

1.4 Metodologia

A monografia baseada na pesquisa bibliogrfica referente a engenharia de

custos, associado a dissertaes e textos tcnicos relacionados construo civil,
criando uma base de dados sobre os principais conceitos de engenharia de custos
aplicada construo civil e conseguinte anlise da aplicabilidade dos conceitos a partir
da anlise de caso realizada sobre o mtodo de oramentao da construo de
edificao comercial, durante a fase da viabilidade inicial do mesmo, a oramentao
inicial e o conseguinte controle de custos necessrios para o sucesso do
empreendimento.

2
 1.5 Est rutu ra dos captu los

Esta monografia possui a seguinte estrutura:

No primeiro captulo apresentada a introduo do tema proposto, abordando os

seguintes aspectos: importncia do tema, objetivo, justificativa, metodologia e uma
sntese do que conter cada captulo desta monografia.

No segundo captulo apresentada a contextualizao do tema destacando seus

aspectos histricos, os principais mtodos de desenvolvimento, as definies referentes
s definies de custo e as variveis de custo que normalmente devem ser consideradas
nesse tipo de estudo.

No terceiro captulo apresentada a engenharia de custos na construo

contextualizando a conjuntura econmica brasileira atual e a sua influncia na
construo civil, como as empresas da construo utilizam a engenharia de custos para a
oramentao de suas obras, o controle dos custos de uma obra e as principais falhas
encontradas entre a teoria e a prtica para a realizao de uma engenharia de custos de
qualidade.

No quarto captulo so apresentadas as prticas de elaborao e monitoramento da

oramentao de um projeto, atravs da apresentao de mtodos de oramentao, os
componentes de um oramento, e os dados e ndices disponveis no mercado que
servem de base para a oramentao de um projeto.

No quinto captulo apresentada a anlise da engenharia de custo em um

empreendimento de construo civil, onde feita a descrio do empreendimento e suas
principais caractersticas, um estudo da metodologia de oramentao utilizada, a
estrutura instalada para o acompanhamento do projeto e as dificuldades e alteraes que
provocaram mudanas no que foi previsto inicialmente.

No sexto captulo so apresentadas as concluses feitas com o trmino desse

trabalho, atravs das consideraes finais e sugestes para futuros trabalhos.

Nas referncias bibliogrficas esto as fontes consultadas para elaborao deste

trabalho.

No Anexo apresentado o fluxograma de oramentao, uma planilha para

quantificao de materiais e uma tabela com a aplicao do BDI no oramento.

3
CAPTULO 2 ENGENHARIA DE CUSTOS - CONTEXTUALIZAO

2.1 Defin io

A Engenharia de Custos, aplicada Construo Civil, a nica disciplina capaz

de dar suporte Formao do Preo e Controle de Custos de obras. Segundo Vilela Dias
(2004) a rea da engenharia onde princpios, normas, critrios e experincia so
utilizados para resoluo de problemas de estimativa de custos, avaliao econmica, de
planejamento e de gerncia e controle de empreendimentos.

Concretamente seus alvos so os servios de construo, focalizando a dinmica

de processos, que correspondem a fluxos de materiais (consumos) e de trabalho
(produtividade e produo), fluxos financeiros, no tempo e no espao, atendendo s
necessidades da tecnologia de construo.

Segundo Vilela Dias (2004) a engenharia de custos no termina com a previso de

custos de investimentos, prossegue, necessariamente na fase de construo, com o
mesmo rigor, atravs do planejamento, controle, acompanhamento de custos e definio
dos custos de manuteno das mesmas. Serve ainda para a montagem de bancos de
dados com as composies analticas de custo dos servios de interesse da empresa,
com base nos resultados obtidos nas obras que vo sendo executadas, uma vez que isto
vir consolidar o trabalho de estimativas de custo de futuras obras.

A engenharia de custos tambm compreende a elaborao de oramentos e atua

na concepo e concretizao do empreendimento, verificando a viabilidade tcnico-
econmica, realizando anlises, diagnsticos e prognsticos. Segundo Limmer (1997) a
viabilidade a fase de avaliao da exequibilidade do projeto, considerando recursos
tecnolgicos disponveis e a relao custo-benefcio a ser obtida quando da utilizao do
projeto a ser executado.

Alm da viabilidade tcnica econmica, a engenharia de custos abrange ainda o

estudo de pr-investimento que, segundo Tisaka (2006), tem como finalidade
fundamentar polticas de investimento e gesto e/ou determinar a visibilidade de
projetos individuais, onde se incluem: planos diretores e setoriais de desenvolvimento
urbano, rural e regional e outras atividades de planejamento, como tambm estudos de
mercado e de localizao, viabilidade tcnica, econmica e financeira, estudos de
impactos ambientais e sociais, estudos institucionais e atividades assemelhadas.

4
 A engenharia de custos tambm abrange o planejamento das construes.
Segundo Gonzles (2008) o planejamento da construo consiste na organizao para a
execuo, e inclui o oramento e a programao da obra. O oramento contribui para a
compreenso das questes econmicas e a programao relacionada com a
distribuio das atividades no tempo.

2.2 Aspectos histricos do uso da engenhari a de custos no B rasi l

No mais possvel fazer verdadeira engenharia sem operar e calcular preos e

custos, de forma clara, exigncia da sociedade. Justa exigncia para a qual precisamos
nos preparar, e apresentarmos aos cidados num formato de qualidade. E para isto o
controle e o gerenciamento de custos so primordiais, e deve funcionar com alta
tecnologia em suas posies.

Devido aos grandes investimentos que so feitos todos os anos na construo civil
brasileira, podemos considerar que o estudo dos oramentos sempre teve grande papel
na engenharia. Na segunda metade do sculo 19, comeou-se a dar a importncia
necessria para o estudo econmico das obras devido ao crescimento das ferrovias nos
Estados Unidos, o que acabou criando demanda para a criao de ferramentas que
analisassem os investimentos de longo prazo. A partir dos estudos de A.M. Wellington
(1887), foi evidenciada a importncia do tempo no valor do dinheiro, seguido por
Walter O. Pennell (1914), que desenvolveu equaes para possibilitar escolha entre a
instalao de novas mquinas ou a manuteno de equipamentos antigos.

Desse modo, esses trabalhos pioneiros geraram a criao de novos estudos e

metodologias que migraram para a Faculdade de Engenharia, passando a fazer parte
integrante do currculo acadmico. Contudo, em meados dos anos 40, o estudo sobre a
avaliao econmica dos problemas de engenharia transferiu-se para a Engenharia de
Produo, gerando um escopo de estudos financeiros mais desenvolvidos, porm
voltados para a prestao de servios e a indstria, saindo do foco inicial que eram as
construes civis.

5
 Nos dias de hoje a construo civil tem uma grande fatia no PIB brasileiro, e com
o avano da conscientizao da sociedade dos seus direitos, o crescimento da
competitividade, as novas tecnologias nos processos construtivos que aumentam a sua
complexidade e a abertura do mercado, os erros de oramento que antes eram
considerados aceitveis, hoje podem chegar a inviabilizar um empreendimento. Se
detectados aps o incio da obra, podem trazer grandes prejuzos para o incorporador e
todos os scios do negcio.

Com a atual evoluo, a engenharia, mesmo s a civil, subdivide-se em vrias

especializaes, sendo aqui importante sim, que a engenharia de custos, assuma os
novos caminhos de estimar e orar com qualidade, total qualidade de gerenciar, porque
o fim dos desperdcios nas construes, comea nos escritrios de planejamento, s
vezes evitando obras ou projetos inviveis financeira ou economicamente, alm de uma
especialidade, o mundo empresarial exige clculos, clculos precisos, com margens de
exatido, que possibilitem o sucesso dos empreendimentos, sejam eles de pequeno,
mdio ou grande porte.

Segundo Vilela Dias (2004) para licitaes pblicas e obras financiadas por
organismos internacionais de financiamento, como BID, BIRD e Banco Mundial, bem
como em alguns rgos pblicos (por exemplo DNER), se faz necessrio a utilizao de
uma metodologia adequada de oramentao e a apresentao dos seguintes formulrios
para basear as o oramento apresentado: pesquisa de mercado de preos de pessoal,
materiais e equipamentos, composio de custo do tipo por produo, clculo do custo
horrio de utilizao dos equipamentos, produo das equipes mecnicas e
discriminao dos encargos sociais e do BDI.

Segundo Tisaka (2006) no caso especfico da Administrao Pblica, se os

oramentos no forem bem feitos e no representarem a realidade da obra e do mercado,
correm tambm um srio risco de trazerem consequncias indesejveis, tais como baixa
qualidade dos servios, atrasos ou paralisaes de obra, aditivos contratuais, recursos e
aes judiciais, etc, que podem levar a incalculveis prejuzos para o errio pblico.

6
 Para evitar esse tipo de problema existe uma norma geral que rege todas as
contrataes em qualquer nvel de governo, seja administrao direta ou indireta, onde a
contratante obrigada a segui-la, chamadas Lei de Licitaes (Lei Federal n 8.666/93).
Por essa Lei, uma vez apresentada a proposta e se for a vencedora, no poder haver
arrependimento, sob pena de pesadas multas e impedimento de participar de outras
licitaes por um perodo. Portanto, em poucas palavras, proibido errar.

O problema se d quando as licitaes pblicas so levadas para oramentao

pelas empresas participantes do edital baseadas somente no projeto bsico da obra.
Segundo Vilela Dias (2004) o projeto bsico nos leva a uma possibilidade de erro de
20% a 30% em relao ao projeto executivo, que passa a ser analisado aps a empresa
vencedora ser anunciada.

2.3 Princip ais iten s p resentes na oramentao de uma ob ra.

Para a correta oramentao de um empreendimento se faz necessrio que todos

os possveis custos presentes sejam considerados. Segundo Rossignolo (2005), o
interesse do empresrio atingir o menor custo possvel sobre todos os custos
envolvidos no projeto, sendo igualmente importante estimar todos os custos, seja de
capital ou aqueles correspondentes operao e a manuteno a ocorrer no ciclo de vida
do projeto.

Desse modo, segundo Gonzlez (2008) um oramento uma previso (ou

estimativa) do custo ou do preo de uma obra. O custo total da obra o valor
correspondente soma de todos os gastos necessrios para sua execuo. O preo
igual ao custo acrescido da margem de lucro, ou seja, C + L = P.

Segundo Vilela Dias (2004) o oramento das construes ou dos servios de

engenharia civil igual a soma do custo direto, do custo indireto,das despesas, dos
impostos e do resultado estimado do contrato (lucro previsto). Temos, ainda, que a
soma do custo indireto e do resultado geram o percentual de BDI Benefcio e
Despesas Indiretas (este termo originou-se do ingls Budget Diference Income), quando
se divide esta adio pelo custo total direto da obra.

7
2.3.1 Custos Di retos

Segundo Tisaka (2006) so todos os custos diretamente envolvidos na produo

da obra, que so os insumos constitudos por materiais, mo de obra e equipamentos
auxiliares, mais toda a infraestrutura de apoio necessria para a sua execuo no
ambiente da obra.

Estes custos diretos so representados numa PLANILHA DE CUSTOS, em que

fazem parte:

Quantitativos de todos os servios e respectivos custos obtidos atravs da

composio de custos unitrios;

Custo de preparao do canteiro de obras, sua mobilizao e desmobilizao;

Custos da administrao local com previso de gastos com o pessoal tcnico

(encarregado, mestre, engenheiro, etc), administrativo (encarregado do escritrio, de
higiene e segurana, apontador, escriturrio, motorista, vigia, porteiro, etc.) e de apoio
(almoxarife, mecnico de manuteno, enfermeiro, etc).

Para o clculo dos custos de mo de obra h que se acrescentar aos salrios todos
os encargos sociais, bsicos, incidentes e reincidentes e complementares (alimentao e
transportes), que so encargos obrigatrios que incidem sobre os trabalhadores e
determinados pela legislao trabalhista especfica.

2.3.1.1 Custos unitrios

Segundo Tisaka (2006) a quantidade de material, de horas de equipamento e o

nmero de horas de pessoal gastos para a execuo de cada unidade desses servios,
multiplicados respectivamente pelo custo dos materiais, do aluguel horrio dos
equipamentos e pelo salrio-hora dos trabalhadores, devidamente acrescidos dos
encargos sociais, so chamados de COMPOSIO DOS CUSTOS UNITRIOS.

Desse modo, podemos dar o exemplo segundo Vilela Dias (2004) para o caso do
concreto simples os insumos diretos so as horas empregadas de pedreiro, servente,
betoneira e vibrador de imerso e dos materiais em funo do trao exigido (m de areia,
m de brita,kg de cimento e, eventualmente, de algum aditivo).

8
2.3.2 Custos Indi retos

Segundo Vilela Dias(2004) o custo indireto representado pelos itens de custo

que no so facilmente mensurveis nas unidades de medio dos servios, isto ,
veculos de passeio e de carga de apoio, contas das concessionrias (energia, gua,
correio, telefone e etc) e outros, que so normalmente considerados por ms ou aqueles
calculados sobre o custo total ou sobre o preo final (faturamento), ou seja,
administrao central.

Os custos indiretos ainda abrangem segundo Tisaka (2006) despesas que, embora
no incorporadas obra, so necessrias para a sua execuo, mais os impostos, taxas e
contribuies.

2.3.2.1 Custos Tributrios

So custos decorrentes de disposies legais, compreendendo tributos,

impostos, taxas, emolumentos e tarifas.

A maior parte dos impostos provenientes da construo se refere ao Imposto

sobre Circulao de Mercadorias e Servios (ICMS). Em seguida, o PIS e o Cofins que
incidem sobre a produo.

Impostos como o ISS, COFINS, PIS, CPMF, CSLL e IR ou juros sobre capital
investido, tambm fazem parte dos custos tributrios.

2.3.2.2 Despesas Financei ra s

So custos advindos de juros de capital financeiros tomados por emprstimo

para financiar o capital de giro da empresa ou a aquisio de bens durveis, como
equipamentos.

As despesas indiretas podem ser obtidas a partir da elaborao de mapas mensais

de custos administrativos central da organizao. Com dados de um trimestre, pode-se
estimar o custo anual. O percentual de despesas dever ser distribudo pelos projetos a
serem realizados naquele ano. Um dos grandes problemas enfrentado pelas empresas
est em como distribuir essas despesas pelos projetos de modo que essa despesa no
sobrecarregue o oramento da obra.

9
2.3.3 BDI - Benefcio e Despesas Indi retas

Segundo o cartilha CREA-ES (2008) a parte do preo de cada servio, expresso

em percentual, que no se designa ao custo direto ou que no est efetivamente
identificado como a produo direta do servio ou produto. O BDI a parte do preo do
servio formado pela recompensa do empreendimento, chamado lucro estimado,
despesas financeiras, rateio do custo da administrao central e por todos os impostos
sobre o faturamento, exceto leis sociais sobre a mo de obra utilizada no custo direto.

Tabela 1 Clculo BDI

% BDI = ( Custo Indireto Total + Resultado Estimado ) Custo Direto Total

Fonte: Engenharia de custos: Uma metodologia de oramentao para obras civil (2004)

O BDI nada mais do que o percentual relativo s despesas indiretas que incidir
sobre os custos diretos, uma vez que, de maneira geral, exigido que os preos unitrios
de venda incorporem todos os encargos que oneram os servios a serem executados.
Qualquer empreendimento de engenharia apresenta custo indireto, o valor encontrado
que depende da localizao, exigncias do edital e do porte da obra.

Segundo Mattos (2006) em termos prticos, o BDI o percentual que deve ser
aplicado sobre o custo direto dos itens da planilha da obra para se chegar ao preo de
venda. Por exemplo, se o custo direto de uma determinada obra foi orado em 100, o
custo indireto em 20 e o lucro em 10, o BDI igual ao quociente (20+10)/100 =30%. a
preo final (preo de venda) ser 100 x 1,30 = 130.

10
CAPTULO 3 A ENGENHARIA DE CUSTOS NA CONSTRUO CIVIL

3.1 A conjuntura econmica b rasi lei ra e su a influnci a na

const ru o civi l.

A indstria da construo civil, entre todos os setores da economia brasileira, a

que tem a maior capacidade de elevar a taxa de crescimento do produto interno bruto,
do emprego e da renda no curto e mdio prazo. Por esse motivo, geralmente todos os
governos iniciam os programas de desenvolvimento socioeconmicos por investimentos
na construo civil. Em momentos de crise econmica, o setor tem uma grande
capacidade de absoro de contingente de mo de obra com pouca ou nenhuma
formao, reduzindo de maneira drstica as taxas de desemprego do pas. Para isso,
basta haver incentivos e programas governamentais que elevem a demanda por sua
produo, seja essa demanda originada pelo poder pblico ou pelo setor provado. Alm
disso, o aumento na produo da construo civil eleva significativamente a demanda
pelos mais variados produtos e servios utilizados nessa indstria.

Alm da construo civil em si, diversas atividades produtivas esto

relacionadas ao setor em outros segmentos industriais de maneira indireta, envolvendo
a fabricao de insumos e componentes, tais como: cimento, vidro, laminado de ao e
madeira, esquadrias de alumnio, esquadrias de ferro, englobando o macro complexo
construo civil, que acaba por gerar renda e emprego massa produtiva do pas.

Esse setor atualmente responsvel diretamente por 5,4% do PIB, mas

indiretamente a sua responsabilidade muito maior. Segundo publicao de Francisco
Castro (2012) de acordo com o IBGE, em 2010 a construo civil empregava cerca de
2,5 milhes de pessoas no Brasil que receberam naquele ano R$ 41,9 bilhes em
salrios e outras retiradas e mais R$ 21,2 bilhes em pagamentos indiretos com os
empregados, perfazendo um total de R$ 63,1 bilhes, correspondendo a 30,7% de todos
os gastos e custos desse setor naquele ano. O valor total das obras pblicas foi de R$
107 bilhes, correspondendo a 42,8% do valor total dos gastos com construo em
2010. As 75 empresas do setor realizaram investimentos de R$ 7,4 bilhes naquele ano.

11
 Figura 1 Participao da construo civil no PIB brasileiro

% Participao do VABpb da Construo Civil no VABpb Brasil (%) e Taxa Real a.a.
8,0
de Crescimento da Construo Civil (a.a.%) 12,0
11,6
8,5
7,9 5,7 5,8 5,7
6,0 6,2 6,6 5,4 7,0
5,7 6,0
5,5 5,6 5,5 5,3 5,3 4,7 4,9
4,7 5,1 4,9 4,9 4,9 4,9 3,6
4,0 3,2 1,1 2,0 4,7 1,6 2,0
1,8
(2,1)(2,2) (0,7) 1,4
2,0 (2,9) -3,0
(3,3)

0,0 -8,0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*2011*2012*2013*
Fonte: Sistema de Contas Nacionais Brasil: 2000-2005. Contas Srie2 Srie1

Fonte: IBGE - Sistema de Contas Nacionais Brasil - 2013

Apesar do grande crescimento do setor da construo civil que o pas passou nos
ltimos anos, sobretudo no ano de 2010, ainda grande o dficit habitacional no Brasil.
De acordo com os dados do IBGE de 2013, esse dficit chega a quase 6 milhes de
famlias sem domcilio. Assim sendo, o pas tem a obrigao de manter os
investimentos nessa rea pelos prximos anos, perseguindo assim uma das metas de
campanha presidencial que a erradicao do dficit habitacional.

O maior dficit est entre as famlias de baixa renda e, desse modo, o crescimento
do programa Minha Casa, Minha Vida pode ser o caminho a ser seguido pelo governo
nos prximos anos. Para a coordenadora de Projetos da Construo da Fundao
Getlio Vargas (FGV), Ana Maria Castelo, o programa Minha Casa Minha Vida
(MCMV) tem contribudo de forma positiva para a construo civil no pas. As taxas
de crescimento do PIB da construo em 2013 e 2012 foram positivas, o que muito
importante, mas comparativamente ao perodo de 2011 e 2010 foram menores, o que
mostra a desacelerao do mercado como um todo. O Minha Casa Minha Vida
contribuiu para que essa desacelerao no se transformasse numa queda, aponta. Esse
tipo de edificao a que a oramentao correta tem a maior importncia devido ao
valor absoluto ser menor, fazendo com que o lucro seja alcanado sendo construdo uma
grande quantidade de unidades. Um oramento pautado na qualidade final do produto e
em todos os itens necessrios para a entrega do empreendimento primordial nesse tipo
de construo.

12
 Em 2013 o crescimento do setor da construo civil ficou abaixo do crescimento
geral do PIB brasileiro (1,6% de crescimento da construo civil e 2,5% de crescimento
do PIB), porm para esse ano a previso de crescimento do setor da construo civil
ser maior do que a do PIB (2,8% de crescimento da construo civil e 2,0% de
crescimento do PIB). Fonte: IBGE Sistema de Contas Nacionais Brasil - 2013

3.2 Princip ais di ficu ldad es en cont radas para a imp lantao da
engenhari a de custos nas emp resas de const ruo civi l.

Segundo Pompermayer (1999) no nvel das questes conceituais, muito

comum a verificao de uma dicotomia entre o conceito real de custos fundamentado
no uso dos recursos (materiais, mo de obra, equipamentos e tecnologia) e na exigncia
que estes recursos demandam pela sua remunerao na forma de salrios, manuteno,
impostos, retorno, que se traduzem em custos e o habitual conceito utilizado para os
custos sob a viso apenas monetria que eles representam.

Normalmente, a viso monetria dos custos leva as empresas a adotarem aes

no sentido de controles e redues muitas vezes de forma indiscriminada, sem uma
anlise mais adequada sobre quais os recursos ou benefcios atingidos na forma de
produtos ou servios, no permitindo, ainda, a prtica de tcnicas de otimizao dos
recursos. Por otimizao de recursos entenda-se, aqui, o esforo para produzir mais,
com mais qualidade e menor desperdcio.

Desse modo, o controle de custo realizado nas obras deve ser rigoroso e
criterioso, evitando que os custos previstos inicialmente sejam cumpridos sem onerar a
empresa alm do esperado.

Segundo Vilela Dias (2004) para tentar viabilizar os empreendimentos, as

empresas tendem a enxugar cada vez mais os oramentos, levando a retirada de
qualquer folga para eventuais imprevistos ocorram na obra. O problema que
geralmente o lanamento da obra feito antes de todos os projetos estarem aprovados
nos rgos competentes, causando mudanas nos projetos em questo, inclusive por
questes ambientais.

13
 Outro fator importante e que tendem a causar mudanas nos projetos o fato de
empresas que vo construir em outros estados, geralmente elaborarem o projeto com
base nas leis e normas vigentes no estado de origem. Quando da execuo do
empreendimento e tentativa de aprovao do projeto em estado diferente do executado,
algumas exigncias diferentes podem ser feitas, podendo mudar a quantidade do servio
executado, o material utilizado e outros fatores que sero debatidos no estudo de caso
deste trabalho.

Segundo Barbosa (2008) a compatibilizao dos projetos da obra, tambm uma

dificuldade que deve ser encarada como um possvel risco de aumento no custo de
produo. A compatibilizao quando bem feita torna um conjunto de projetos, onde a
sobreposio de todos se torne apenas um, o que gera uma coordenao na execuo
dos servios.

Um exemplo prtico que podemos utilizar em obra do projeto estrutural com o

projeto de instalaes prediais, visto que existindo a compatibilizao dos dois projetos,
no momento da concretagem das vigas e lajes, poderemos deixar as passagens para
tubulaes, eletrodutos e os shafts de ventilao, que evitaro retrabalhos e custos no
previstos no oramento inicial. Alm de eliminar diretamente alguns custos diretos
como: tempo de mo de obra, locao ou uso de equipamentos de perfurao. Erros na
fase de compatibilizao podem trazer grandes prejuzos financeiros e tambm tcnicos
a obra, visto que um erro de compatibilizao pode fazer com que por exemplo uma
vaga da garagem seja suprimida, e sendo o nmero de vagas o mnimo na legislao da
cidade em questo, o empreendimento passaria a estar fora da lei e portanto
inviabilizando a tirada do habite-se.

3.3 Mtodos disponibi li zados no mercad o.

A engenharia de custos ao longo dos anos desenvolveu diversos mtodos para se

determinar a estimativa do custo de produo em obras civis, mas o objetivo maior de
cada mtodo comum, ou seja, determinar uma estimativa de baixo custo de produo
para o projeto ou empreendimento a ser realizado. Essa estimativa j se faz necessria
na fase inicial de concepo do projeto, fase essa, onde so levantados diversos nveis
de decises a serem tomados em relao ao projeto, portanto o primeiro estudo feito
para se determinar a viabilidade de um empreendimento a estimativa de custo.

14
 Hoje em dia o mtodo mais utilizado para oramentao seja em obra pblica ou
privada dado atravs de custos unitrios diretos calculados por projeto e custo indireto
especfico para o projeto. Para uma anlise inicial e superficial, tambm so utilizadas
as tcnicas de estimativa de custo, como o clculo da rea equivalente total e o CUB/m.

Os custos unitrios so definidos atravs de uma srie de Tabelas de Custo

Padro que auxiliam na tomada de preos de modo que o oramento realizado seja o
mais parecido possvel com o mercado. Segundo a PINI (2011) so constitudas por
modelos quantitativos, genricos e isolados, que apresentam os insumos necessrios,
para a execuo dos servios de construo, seus respectivos coeficientes de consumo,
nas respectivas especificaes e unidades. Tm sua origem em projetos padro ou em
levantamentos de experimentos tcnicos e nas estatsticas de apropriaes de obras
correntes e repetitivas, gerando bases de dados para referncias oramentrias.

As Tabelas de Custos padro (SINAPI, SICRO e PINI, entre outras) so uma

referncia de formao de preos de obras convencionais. A utilizao dessas tabelas
necessita de balizamentos de conhecimento de Engenharia e experincia de construo,
para adequao s Premissas Tcnicas e representao das Contingncias de Obra.
Devem ser absorvidas por processos permanentes de atualizao tecnolgica, incluso
de novas normas, legislao e encargos.

Temos no mercado hoje em dia inmeros softwares que so disponibilizados

para o auxlio na montagem de um oramento de obra. Todos eles necessitam que o
engenheiro de custos responsvel pela sua utilizao tenha experincia no mercado que
e que se mantenha atualizado quanto as variaes de custo dos insumos de acordo com
as tabelas supracitadas. Alguns exemplos desse softwares so: OraFasio, ORSE,
Arkisoft e Volare.

3.4 Est rutu ra dispon vel nas emp resas para a oramentao.

As empresas hoje em dia investem em setores dedicados a manter os custos das

obras em linha com o que foi prometido na viabilidade tcnica que realizada
inicialmente. Existe uma rea tcnica, em que o Engenheiro de custos tem papel
fundamental, que se dedica principalmente a anlise, compatibilizao e levantamento
de quantidades de todos os projetos da obra. Com essas informaes, a rea de
Suprimentos da empresa tem o dever de classificar os insumos e colocar o preo
unitrio usual utilizado no mercado.

15
 Aps a finalizao do oramento pelas duas reas acima, o oramento enviado
para a anlise da equipe de obras, que dever apontar no seu estudo possveis erros,
custos considerados que no so compatveis com a realidade do mercado e tambm
sinalizar servios necessrios para a realizao dos projetos que no foram
contemplados pela rea tcnica. Fonte: Empresa X (2014)

Durante a execuo da obra, o realizado e o gastar so acompanhadas e

auditadas pela rea de Planejamento. Desse modo, os desvios no que foi planejado
inicialmente e o que de fato ocorre na obra, so indicados e possveis correes de
caminho so indicadas para que a obra volte a ficar no custo.

Segundo Rossignolo (2005) a escolha da metodologia a ser seguida pela empresa

depende muito do tamanho da empresa, do nmero de funcionrios e do nvel de
controle empregada. As empresas precisam apenas ter o cuidado de no burocratizar de
mais o controle das obras, de modo a no transformar o processo em algo demorado e
engessado, dificultando o trmino da obra.

16
CAPTULO 4 ORAMENTAO PRTICAS DE ELABORAO E
MONITORIAMENTO

4.1 Int roduo.

O oramento de uma obra resultado de um conjunto de servios planejados e

previstos, necessrios a execuo da obra, variando conforme o tipo do servio. Orar
prever o custo de uma obra antes de sua execuo.

Existem vrios tipos de oramento, e o padro escolhido depende da finalidade

da estimativa e da disponibilidade de dados. Se h interesse em obter uma estimativa
rpida ou baseada apenas na concepo inicial da obra ou em um anteprojeto, o tipo
mais indicado o paramtrico (estimativa de custo). Para as incorporaes em
condomnio, a lei exige o registro de informaes, em cartrio, seguindo um
procedimento padronizado, de acordo com a norma NBR 12721 (ABNT, 1999). O
oramento analtico ou discriminado mais preciso, mas exige uma quantidade bem
maior de informaes.

Neste captulo trataremos em detalhes dos mtodos de oramentao

paramtricos, analtico ou discriminado e falaremos tambm das prticas para
monitoramento dos oramentos durante a execuo da obra.

As definies foram obtidas da publicao Noes de oramento e planejamento

de obras do autor Marco Aurlio Stumpf Gonzles (2008).

4.2 Mtodo Paramt ri co.

um oramento aproximado, adequado s verificaes iniciais, como estudos de

viabilidade ou consultas rpidas de clientes. Se os projetos no esto disponveis, o
custo da obra pode ser determinado por rea ou volume construdo. Os valores unitrios
so obtidos de obras anteriores ou de organismos que calculam indicadores. Por
exemplo, o CUB (Custo Unitrio Bsico), definido pela NBR 12721 e calculado pelo
Sindicato da Indstria da Construo Civil de cada estado um indicador do custo
unitrio de construo (ABNT, 2006). Outros exemplos so o SINAPI (CAIXA), os
indicadores da Fundao Getlio Vargas (coluna 35, por exemplo) e os custos mdios
publicados pela editora Pini, na revista Construo e Mercado. O oramento
paramtrico serve como estimativa do custo total.

17
 Este valor estimativo, e indicado para a anlise inicial de viabilidade, ou seja,
permite ao proprietrio ou interessado a verificao da ordem de grandeza, adequao
ao seu oramento, enfim, se deve ou no prosseguir na anlise, j que provavelmente as
etapas seguintes necessitaro de dispndios financeiros (confeco de anteprojeto, taxas,
novos oramentos, etc.).

4.2.1 CUB.

Segundo Sinduscon-MG (2007) De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira

ABNT NBR 12721:2006, o conceito de Custo Unitrio Bsico o seguinte:

Custo por metro quadrado de construo do projeto-padro considerado,

calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da
Indstria da Construo Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei n
4.591/64 e que serve de base para a avaliao de parte dos custos de construo das
edificaes.

O CUB/m representa o custo parcial da obra e no o global, isto , no leva em

conta os demais custos adicionais.

Ainda segundo o Sinduscon-MG (2007) o objetivo bsico do CUB/m

disciplinar o mercado de incorporao imobiliria, servindo como parmetro na
determinao dos custos dos imveis.

Em funo da credibilidade do referido indicador, alcanada ao longo dos seus

mais de 40 anos de existncia, a evoluo relativa do CUB/m tambm tem sido
utilizada como indicador macroeconmico dos custos do setor da construo civil.
Publicada mensalmente, a evoluo do CUB/m demonstra a evoluo dos custos das
edificaes de forma geral.

Existem 12 tipos de CUB residenciais, definidos com base em projetos-padro

que consideram o nmero de pavimentos (1, 4, 8 ou 16) e o padro de acabamento
(Baixo, Normal ou Alto). A Norma tambm prev custos para obras populares,
comerciais e industriais.

18
 TABELA 2: Modelo da tabela CUB Projeto-Padro Residencial e Comercial.

Padro de Custo
Projetos acabamento
Cdigo
R$/m
Residenciais
Baixo R1-B 1172,65
R-1 (Residncia Unifamiliar) Normal R1-N 1387,01
Alto R1-A 1715,39
Baixo PP4-B 1077,11
PP(Prdio Popular)
Normal PP4-N 1310,81
Baixo R8-B 1022,53
R - 8 (Residncia Multifamiliar) Normal R8-N 1138,15
Alto R8-A 1372,14
Normal R16-N 1103,79
R - 16 (Residncia Multifamiliar)
Alto R16-A 1448,65
Comerciais
Normal CAL8-N 1327,98
CAL - 8 (Comercial Andar livres)
Alto CAL8-A 1422,82
Normal CSL8-N 1130,65
CSL - 8(Comercial Salas e Lojas)
Alto CSL8-A 1228,05
Normal CSL16-N 1504,45
CSL - 16(Comercial Salas e Lojas)
Alto CSL16-A 1633,12
Fonte: Sinduscon-Rio Jan/2014.

4.2.1.1 Metodologia de clcu lo do CUB/ m

Segundo o Sinduscon-MG(2007) o CUB/m calculado com base nos diversos

projetos-padro estabelecidos pela ABNT NBR 12721:2006, levando-se em
considerao os lotes bsicos de insumos (materiais de construo, mo de obra,
despesas administrativas e equipamentos) com os seus respectivos pesos constantes na
referida norma.

A metodologia de clculo do CUB/m simples e permite a consecuo de

indicadores muito realistas. Os salrios, os preos dos materiais de construo, as
despesas administrativas e os custos com aluguel de equipamentos so pesquisados
mensalmente pelos Sindicatos da Indstria da Construo de todo o pas. A pesquisa,
preferencialmente, realizada junto s construtoras, mas tambm pode, eventualmente,
ser realizada junto a fornecedores da indstria, do comrcio atacadista ou varejista,
conforme prev o item 8.3.3 da ABNT NBR12721:2006: no caso dos materiais de
construo, a coleta pode eventualmente ser realizada com informaes levantadas junto
a fornecedores da indstria, do comrcio atacadista ou varejista, sendo que os preos
dos materiais, posto obra, devem incluir as despesas com tributos e fretes.

19
4.2.1.2 INCC ndice Nacional de Cu st o da Const ruo

Hoje em dia o INCC o principal indicador da variao de custo na construo

civil. Esse ndice elaborado e divulgado todos os meses pela Fundao Getlio Vargas
e tem a finalidade de apurar a evoluo dos custos das construes habitacionais.

O valor unitrio do CUB/m modificado todo ms tambm com base no INCC

e um dos ndices utilizados para a correo dos contratos de compra de imveis,
durante o prazo de execuo da obra.

A apurao abrange materiais e equipamentos, servios e mo-de-obra da

construo. uma estatstica contnua, de periodicidade mensal para os 18 municpios
das seguintes capitais de estados do pas: Aracaju, Belm, Belo Horizonte, Braslia,
Campo Grande, Curitiba, Florianpolis, Fortaleza, Goinia, Joo Pessoa, Macei,
Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, So Paulo e Vitria. O ndice
nacional levantado pela FGV desde Janeiro de 1944.

um dos trs itens que compem o ndice Geral de Preos (IGP), representando
10% do ndice. Sua divulgao teve incio em fevereiro de 1985, como resultado do
encadeamento da srie do ndice de Custo da Construo - Rio de Janeiro (ICC-RJ),
mais antiga, com a srie do ndice de Edificaes, mais abrangente
geograficamente. Como nos demais componentes do IGP, tambm apresentada a
verso do INCC para o mercado (INCC-M), que calculado entre os dias 21 do ms
anterior ao dia 20 do ms de referncia. (O INCC calculado entre o primeiro e o
ltimo dia do ms civil).

O reajuste de preos da construo feitos de acordo com a variao do INCC

no ms.

4.2.1.3 rea equi valente de const ru o

Segundo Gonzles (2008) A primeira etapa de oramento para incorporaes

baseia-se em ponderaes realizadas atravs da rea equivalente de construo. A rea
real aquela medida em planta, seguindo um critrio especfico da Norma, enquanto
que a rea equivalente obtida levando-se em conta a proporo de custo em relao ao
padro geral da obra. Em uma primeira etapa, deve ser escolhido o padro de referncia,
comparando-se os parmetros gerais do prdio e seu memorial descritivo com as
definies dos padres da Norma, optando por um dos tipos de CUB.

20
 As reas do prdio que seguem este padro tm rea real igual rea equivalente
(1:1). As reas descobertas ou de padro diferente devem ser corrigidas, gerando reas
equivalentes maiores ou menores do que a real. Por exemplo, se uma rea de
estacionamento tem custo de 50% do padro, ento uma vaga de estacionamento de
16m2 de rea real ter 8 m2 de rea equivalente (1: 0,5). Por outro lado, um salo de
festas com padro superior ao padro geral do prdio, por exemplo com custos 40%
maiores do que os apartamentos, poder ter rea real de 20m2 e rea equivalente de
28m2 (1: 1,4). A Figura 1, abaixo, indica alguns critrios para determinao das reas.
Figura 2 Critrios para clculo das reas equivalentes de construo.

Fonte: Gonzles (2008)

21
4.3 Mtodo Analtico ou detalhado.

Segundo Gonzles (2008) os oramentos analticos, conhecidos tambm como

detalhados, so aqueles compostos por uma listagem dos servios necessrios para a
execuo de uma obra. Em princpio, s podem ser realizados aps a concluso do
projeto, com as discriminaes tcnicas, memoriais, projetos grficos (arquitetnico,
estrutural, hidrulico, eltrico e outros) e detalhamentos. Ou seja, quando todas as
definies necessrias j foram efetuadas pelos projetistas. No existem oramentos
"exatos", a rigor, pois a quantidade de informaes a ser gerenciada grande e a
construo civil um setor que tipicamente apresenta variabilidade.

Estes oramentos so os empregados corriqueiramente na construo civil, para

a obteno do custo de execuo, participao em concorrncias pblicas e privadas.
So elementos importantes dos contratos, servindo para dirimir a grande maioria das
dvidas que surgem com relao aos custos.

O oramento analtico de uma obra a relao dos servios a serem executados,

com as respectivas quantidades e com seus preos. A discriminao oramentria
auxilia na montagem da lista dos itens a serem considerados. As quantidades a serem
executadas so medidas seguindo um determinado conjunto de critrios de medio. Os
preos unitrios so obtidos em publicaes (como a revista Construo e Mercado, da
editora Pini) ou calculados em softwares especficos de acordo com frmulas prprias
(as composies de preos de servios). Nas composies de custos j esto
considerados todos os materiais e equipamentos necessrios, bem como a mo-de-obra,
com preos que levam em conta transporte, aluguel, leis sociais e outros acrscimos. A
soma dos produtos de cada quantidade por seu preo unitrio correspondente fornece o
custo total direto da obra, basicamente composto pelos custos de canteiro.

Tambm devem ser consideradas outras despesas, relacionadas direta ou

indiretamente com a obra (tais como custos administrativos ou financeiros). A taxa de
BDI (Benefcios e Despesas Indiretas), busca acrescentar o lucro desejado e considerar
todas as despesas no relacionadas explicitamente no oramento.

Pode-se dizer que a qualidade do oramento discriminado depende de medies

criteriosas, composies de custos adequadas, preos de mercado e um bom sistema
informatizado.

22
 Segundo Vilela Dias (2004) a composio analtica compreende to somente os
itens de custo, isto , mo de obra, materiais, equipamentos, subempreiteiros,
transportes e BDI (despesas indiretas e lucro previsto), sem nenhuma incluso de preos
destes insumos, que posteriormente sero para clculo do custo unitrio de servio.

4.3.1 Levantamento de servi os.

Cabe ao engenheiro de custos de posse de todos os projetos executivos da obra

em questo, efetuar o levantamento dos servios a serem executados e de suas
quantidades.

Segundo Vilela Dias (2004) o conhecimento dos servios necessrios

realizao da obra d ao engenheiro de custos condies de estabelecer a lista dos custos
unitrios que devero ser compostos para a formao do oramento. O levantamento das
quantidades efetuado a partir da anlise do projeto, especificaes tcnicas e suas
plantas construtivas.

Portanto podemos afirmar que quanto mais detalhados e completos forem as

informaes extradas dos projetos e dos respectivos memoriais descritivos, podemos
afirmar que maior ser a preciso e confiabilidade dessa fase de levantamento de
servios.

4.3.2 Composio analtica de cu stos unitri os di retos

Segundo Vilela Dias (2004) Entende-se como custo unitrio de servio o

somatrio das despesas efetuadas e calculadas pelo construtor para a sua execuo,
distribudas pelos diferentes elementos constituintes, por unidade de produo,
obedecendo as especificaes estabelecidas para os servios no projeto e/ou
especificaes.

Segundo Tisaka (2006) A quantidade de material, de horas de equipamento e o

nmero de horas de pessoal gasto para a execuo de cada unidade desses servios,
multiplicados respectivamente pelo custo dos materiais, do aluguel horrio dos
equipamentos e pelo salrio-hora dos trabalhadores, devidamente acrescidos dos
encargos sociais, so chamados de COMPOSIO DOS CUSTOS UNITRIOS.

Esses custos unitrios multiplicados pelas quantidades correspondentes

constituem os custos de cada um dos servios componentes da obra.

23
 Na tabela 3, descrito um exemplo de sistemtica de preenchimento de um
formulrio de composio analtica de custos unitrios de uma atividade de caixa de
drenagem em alvenaria. Nesta composio, esto os custos de uma unidade de servio.

TABELA 3: Exemplo de planilha de composio analtica de custos unitrios.

Fonte: Noes de Oramento e Planejamento de Obras(2008)

4.3.2.1 Materiai s

Segundo Tisaka (2006) aqueles utilizados para a composio dos custos

unitrios podem se apresentar de forma natural, como areia a granel, semi processadas
como brita e madeira, industrializados como cimento, ao de construo, fios eltricos,
cermicas, produtos acabados para instalaes hidrulicas e eltricas, etc.

Esses materiais podem ser representados por unidades de medida, em volumes,

em reas, em comprimentos, em pesos, em sacos, etc.

O custo dos materiais deve ser considerado "posto obra", isto , com o frete
includo, se o fornecedor no entregar na obra sob suas expensas, e levados em conta
todos os impostos e taxas que incidirem sobre o produto.

4.3.2.2 Equipamentos

Segundo Tisaka (2006) o custo horrio do transporte e movimentao dos

materiais e pessoas dentro da obra, tais como elevadores, gruas, caminhes,
escavadeiras, tratores, etc, podem ser de propriedade do construtor ou alugado no
mercado e geralmente incluem o custo horrio dos operadores. As revistas
especializadas trazem o custo do aluguel horrio dos mais diferentes equipamentos.

24
 Quando os equipamentos so de propriedade do construtor, so considerados a
depreciao dos mesmos, juros do capital investido na compra, leo, combustvel e os
custos de manuteno com reposio de peas e outras despesas eventuais.

4.3.2.3 Mo de obra

Segundo Tisaka (2006) O custo deste item representado pelo salrio dos
trabalhadores que manuseiam os materiais, acrescidos dos encargos sociais e outras
despesas que envolvem a participao dos trabalhadores na obra.

Os operrios da produo so em geral remunerados pelas horas trabalhadas em

funo das caractersticas do trabalho que muitas vezes exigem um prolongamento ou
reduo na carga de trabalho.

Nos custos de mo de obra, alm das Leis Sociais, devem tambm ser
computados os encargos referentes s despesas de alimentao, transporte, EPI -
equipamento de proteo individual e ferramentas de uso pessoal.

4.3.2.4 Encargos Soci ais

Segundo Vilela Dias (2004) define-se por encargos sociais todos os impostos
incidentes sobre a folha de pagamento de salrios.

Parte do custo das leis sociais ser embutido nos prprios salrios, devendo ser
calculado como um percentual deste.

Uma vez que constantemente so alteradas algumas das leis que regem o clculo
dos encargos sociais, cabe ao oramentista acompanhar a evoluo destas leis, de modo
a manter atualizado o percentual referente a este item de custo, de suma importncia por
seu elevado peso no preo final de qualquer empreendimento.

Tabela 4 Taxas de encargos sociais que incidem sobre horistas.

Fonte: Oramento na Construo Civil (2006)

25
4.3.2.5 Mtodo Analtico Elaborao da Plani lha de Custos Di retos

Uma planilha de custos diretos completa de obra deve conter a lista de servios a
serem executados, o levantamento do quantitativo, o clculo dos preos unitrios e o
clculo dos custos de cada um dos servios listados. Na tabela 5 abaixo, temos um
exemplo de uma planilha preenchida corretamente.

Tabela 5 Modelo de planilha de custos diretos

Fonte: Oramento na Construo Civil (2006)

4.3.3 Composi o analtica de cu stos unitri os indi retos(BDI) e

despesas

Segundo Mattos (2006) O custo indireto geralmente fica na faixa entre 5 e 30%
do custo total da construo e oscila em funo dos aspectos de localizao geogrfica,
poltica da empresa, prazo e complexidade com obras de elevado grau de dificuldade
que tendem a uma maior superviso de campo e suporte.

26
 Todas as definies dessa seo foram tiradas de Oramento na Construo Civil
do autor de Tisaka (2006).

importante nesse momento relembrar que todos os custos indiretos entram na

oramentao integrando o clculo geral do BDI.

As despesas indiretas so formadas pelos seguintes subitens: despesas da

administrao central, rateio da administrao central, taxas de despesas financeiras,
taxa de risco de execuo, tributos, as despesas com o ISS, e os benefcios ou lucro
esperado com a execuo da obra.

4.3.3.1 Despesas da ad minist rao cent ral

As construtoras consideram dos tipos de despesas da administrao central, as

despesas especficas e o rateio da administrao central.

As despesas especficas so aquelas que oneram diretamente uma obra, mas que
os funcionrios as exercem principalmente do lado de fora da empresa. Existem vrios
exemplos desse tipo de gasto como os gerentes de contrato e respectivos auxiliares que
atuem fora da obra na administrao central, o gasto com consultores especializados e
possveis despesas com viagens, estadia e alimentao para tratar dos assuntos
relacionados a obra.
Figura 3 Frmula para clculo da taxa de despesas especficas

Fonte: Oramento na Construo Civil (2006)

O rateio da administrao central um percentual que se debita a determinada

obra correspondente soma de todos os custos da estrutura central da empresa.

27
 Entre alguns dos exemplos desse tipo de gasto se enquadram o custo de
propriedade ou aluguel do imvel da sede da empresa e outros imveis que do apoio s
obras,como almoxarifado central, oficinas, garagens, custo de instalao e manuteno
da estrutura administrativa da sede central, salrios do pessoal administrativo, compras,
recrutamento e administrao do pessoal, contas a pagar e a receber, tcnicos das reas
de planejamento e engenharia, motoristas, vigilantes e a remunerao dos diretores e
gerentes.

Figura 4 Frmula para clculo da rateio da administrao central

Fonte: Oramento na Construo Civil (2006)

Desse modo, o custo total referente a despesas com a administrao central se

dar p I+I.

4.3.3.2 Taxas de despesas financei ras

Hoje em dia, as despesas financeiras do Capital de Giro assumem uma

importncia cada vez maior na avaliao de rentabilidade de um determinado contrato, e
precisam estar previstas no oramento. Isso se deve ao fato de que hoje em dia, a
diferena entre os juros cobrados pelas instituies financeiras e os rendimentos de
aplicaes em bancos.

Existem vrios mtodos de clculo dessas despesas financeiras, mas basicamente

devem ser consideradas as seguintes circunstncias:

Forma de Financiamento:

28
 a) o EMPREITEIRO trabalha com Capital de Giro Prprio : h que se considerar
os juros que renderiam caso o dinheiro estivesse aplicado em alguma instituio
financeira.

b) O empreiteiro depende de emprstimos bancrios: se o construtor depende

unicamente dos recursos de terceiros, dever considerar os juros que pagaria se tivesse
que recorrer a emprstimos bancrios.

c) O empreiteiro tem Capital de Giro insuficiente: que o mais comum, haveria

que examinar o cronograma fsico financeiro da obra e os prazos de pagamentos
determinados no contrato e fazer um minucioso estudo do fluxo financeiro, para
viabilizar o resultado final do empreendimento.

4.3.3.3 Taxa de ri sco de execu o

Segundo Mattos (2006) impossvel prevermos todas as casualidades possveis

de se acontecer numa obra, desse modo sempre se faz um oramento aproximado. No
segmento da construo civil, onde existem vrios fatores que podem influir no
oramento da obra como imprevistos, eles so considerados com uma importncia ainda
maior.

Os imprevistos acarretam atrasos de cronograma, acrscimo de custos diretos e

indiretos, alm de poderem colocar em risco a sanidade financeira da construo.

Segundo Tisaka (2006) as situaes previsveis podem ser: poca das chuvas,
evoluo das taxas inflacionrias, evoluo dos juros do mercado, histria de atrasos no
pagamento por parte da contratante, baixa produtividade de mo de obra em
determinadas regies.

Quando o oramento da obra realizado de acordo com empreitada por preos

unitrios, a nica alterao possvel no oramento se d nos quantitativos, visto que os
preos unitrios so predeterminados, tirando dessa afirmao as variaes devida a
variao do INCC. Portanto como j dito anteriormente para as obras pblicas, esse
item tambm aplicvel as empresas privadas e toda variao de custo deve ser de
responsabilidade da contratada e autora do oramento.

Numa contratao efetuada pela rea de Suprimentos de uma empresa privada, a

contratada assume inclusive os riscos por eventuais erros de levantamento dos
quantitativos dos servios a serem executados, sendo altamente aconselhvel que a
contratado tenha certeza das quantidades oradas.

29
 Segundo Vilela Dias (2004) com todos esses itens em mente, a contratada deve
considerar esse tipo de problema como sendo de 0,5% a 5% do custo total de sua
proposta, variando de acordo com o grau de complexidade da obra e a experincia do
construtor no ramo.

4.3.3.4 Tributos

Os tributos que cabem cobrana para as empresas variam de acordo com o ramo a que
elas se destinam e ao seu porte. Para as empresas da construo civil, os principais
tributos a serem considerados so:

PIS Taxa do programa de integrao social.

COFINS Taxa de contribuio para o fundo de investimento social.

IRPJ Imposto de Renda de Pessoa Jurdica

CSLL Constribuio Social sobre o Lucro Lquido

CPMF Contribuio provisria sobre a movimentao financeira

4.3.3.5 Despesas com o ISS

O ISS (Imposto Sobre Servios) cobrado sobre a parcela de mo de obra de

todas as notas fiscais emitidas no municpio. A taxa varia entre 2,0% e 5,0%,
dependendo do municpio.

Apesar da taxa de ISS a princpio ser cobrada somente sobre a parcela de mo de

obra utilizada na obra, muitas prefeituras na falta de uma comprovao mais explcita
sobre os gastos, acabam fazendo a cobrana sobre o faturamento, deduzindo-se os
gastos com materiais.

Existem prefeituras que inclusive fazem o clculo de maneira errada aplicanda a

taxa sobre a totalidade do valor da fatura. Essa cobrana mencionada irregular, porm
acaba sendo usual em muitos municpios do pas.

Nesses locais, devemos deixar no oramento saldo para quitao do ISS aps o
trmino da obra, uma vez que o clculo do imposto feito sobre a rea equivalente e o
CUB/m da obra. Porm, muitos setores de Suprimentos numa tentativa de conseguir
descontos nas concorrncias acabam baixando o percentual de mo de obra para que o
empreiteiro pague menos imposto e assim, a obra acaba recolhendo menos ISS do que a
prefeitura ir cobrar no final.

30
 Para maior clareza costuma-se mencionar no prprio corpo da fatura a parte
correspondente aos gastos com a mo de obra para que o ISS seja calculado apenas
sobre essa parcela.

4.3.3.6 Benefcio ou Lucro

Segundo Tisaka (2006) toda a atividade empresarial em tese tem o objetivo de

dar lucro. Portanto deixar de considerar o lucro numa oramentao deve ser
considerado falta de profissionalismo ou que a empresa em questo na verdade se trata
de uma entidade beneficente.

Desse modo, o conceito de benefcio no pode apenas ser sinnimo do lucro a

ser pretendido pelo empreendedor uma vez que ele engloba outras obrigaes e
incertezas previsveis ou imprevisveis a serem considerada.

Na realidade a taxa chamada de Benefcio deve ser considerada como uma

proviso de onde ser retirado lucro do construtor, aps todos os descontos com
encargos e todas as incertezas que podem ocorrer durante a obra, que no so possveis
de serem quantificadas no total.

4.4 Monitoramento e cont role dos custos de ob ra

A rea de Planejamento e Controle de obras das empresas tem papel

fundamental para o monitoramento e controle dos custos de obra. Ele deve se iniciar
assim que o empreendimento comea a fazer as contrataes previstas no oramento.
Desse modo, o controle deve ser efetuado em tempo real, gerando planos de ao que
possibilitem a correo de eventuais desvios no custo da obra.

A informao produzida pela equipe de planejamento e controle tem total

relevncia para ajudar o gestor da obra a encontrar solues e inclusive indicar
caminhos que facilitem possveis ganhos com os custos estipulados.

Desse modo, podemos presumir que o controle deve ser adequado quanto
atividade e quanto natureza, mostre rapidamente as irregularidades, seja flexvel,
objetivo, seja compreensvel, econmico, preveja o futuro e d como resultado uma
ao corretiva.

31
 Segundo Goldman (1997) A palavra controle indica um processo administrativo
que tem trs etapas: (1) obter informaes sobre os resultados de uma atividade ou
processo, (2) compar-la com a informao sobre os objetivos, e (3) implementar
alguma ao para assegurar a realizao dos objetivos. O controle, em qualquer rea de
aplicao, desempenha papel extremamente importante na preservao dos objetivos e
na identificao da necessidade de mudar os objetivos. Como se sabe, no conjunto de
funes administrativas o passo primordial o planejamento; posteriormente a
organizao para atender a este planejamento, segue-se como vai ser direcionado o
processo e, finalmente caracterizasse o controle, que tem como funo principal medir o
progresso, impedir desvio dos planos, indicar ao corretiva. A ao corretiva pode
envolver medidas simples, como pequenas mudanas. Poder at estabelecer novos
objetivos, formulao de novos planos, modificao da estrutura organizacional e outros
aspectos que conduzam ao melhor objetivo, atendendo desta forma ao princpio da
flexibilidade.

Com isso, podemos dizer que o controle de custos primordial para o sucesso do
oramento feito no incio da obra, no quadro abaixo, apresentamos algumas questes
que o gerente da obra deve ser capaz de responder.

Tabela 6 Perguntas sobre a gerncia de custo do projeto

Perguntas sobre gerncia de custo

Houve alguma mudana significativa no projeto que alterou seu oramento inicial?
A mudana foi aprovada e gerou a aprovao de um novo oramento?
O projeto est dentro do novo oramento aprovado?
As estimativas de custos feitas na fase de planejamento ainda so vlidas?
O projeto terminar dentro do oramento?
Algo est sendo feito para garantir que o oramento aprovado no ser extrapolado?
Fonte: Gerenciamento de Custos em Projetos (2008)

Na anlise de caso desse trabalho, iremos mostrar um exemplo de auditoria

interna de controle de custo que utilizado na empresa estudada. Poderemos perceber
que a todo o momento, as perguntas feitas no quadro de cima so cobradas dos gestores.

32
 Ainda segundo Goldman (1997) a fase de controle se realiza durante a execuo
da obra, pois est diretamente ligada a qualidade do planejamento elaborado e a
qualidade do acompanhamento fsico-financeiro da obra, propiciando um controle de
boa qualidade e permitindo que se elabore um planejamento de curto prazo durante os
servios em andamento. Os resultados so obtidos atravs de comparao do
planejamento com as informaes obtidas do controle durante e aps a execuo da
obra. A sistematizao do processo de oramento vem de encontro necessidade de
uma avaliao detalhada dos custos pelo interessado.

33
CAPTULO 5 ESTUDO DE CASO - PRTICA DA ENGENHARIA DE
CUSTO EM UMA OBRA

5.1 Int roduo.

Neste captulo ser feito um estudo sobre a Engenharia de custos aplicada a um

empreendimento de grande porte da construo civil. Isso ser feito a partir da anlise
dos dados de oramentao do empreendimento em questo, fazendo um paralelo com
todos os conceitos que foram apresentados nos captulos anteriores.

5.2 Descrio da emp resa em estudo.

Os dados disponibilizados neste trabalho so de uma empresa de grande porte no

mercado imobilirio brasileiro. A empresa foi constituda em 1954 e desde ento j
possui mais de 1000 empreendimentos entregues em 40 cidades de todo o Brasil. Atua
no mercado como incorporadora, construtora, alm de vender seus prprios produtos,
que incluem empreendimentos residenciais, comerciais, industriais e de shoppings
centers.

A empresa de capital aberto, sendo que foi uma das primeiras do ramo a abrir
os seus ativos na bolsa de valores de Nova York (NYSE). Hoje em dia j so mais de 14
milhes de metros quadrados construdos.

5.3 Descrio do emp reendi mento em estud o.

O empreendimento do estudo de caso deste trabalho se localiza no bairro

Estrela do Norte, na cidade de So Gonalo. A oramentao utilizada pela empresa
neste caso foi a analtica com base no memorial descritivo de incorporao. Para
contextualizar os outros conceitos vistos em captulos anteriores, apresentaremos
tambm o estudo do oramento paramtrico e o cronograma fsico-financeiro.

de suma importncia deixar claro que o oramento analtico que ser

apresentado mais adiante sofreu alteraes devido a variao do INCC no perodo. A
base do INCC utilizada para a construo desse oramento ser apresentada mais a
frente.

34
 O empreendimento de acordo com o seu memorial descritivo mostra que a obra
se destina a um empreendimento comercial com servios de alto padro, porm sem
acabamento, conforme a NBR 12721/06, com total de 18 pavimentos contendo 416
salas comerciais e 35 lojas, distribudos em 13 pavimentos tipo, subsolo, trreo,
garagem elevada, cobertura e o PUC, com 7 elevadores sociais. Este empreendimento
tem rea total construda de 27.886,66 m. As salas e lojas variam de 23m at 140m.

A empresa construtora deste empreendimento tambm a incorporadora, sendo

o empreendimento sendo financiado pelo banco HSBC, com VGV de
R$63.800.000,00. O prazo total de construo utilizado como compromisso com os
clientes foi de 22 meses. A obra em questo foi entregue no ms de junho/13, tendo
escapado da carncia por 3 meses.

5.3 Descrio do oramento paramt rico.

A construtora no utiliza o oramento paramtrico para o clculo de viabilidade

inicial da obra. Portanto, vamos utilizar os dados da construo em questo para
apresentar a aplicao dos conceitos apresentados no captulo 4.

O oramento paramtrico do empreendimento em questo levou em

considerao a Norma NBR 12.721/06, que determina como realizar o clculo da rea
equivalente de construo, o custo por metro quadrado, o custo total global e outros
itens referentes a construo de oramentos.

O clculo da rea equivalente foi feita levando em considerao os projetos

executivos de arquitetura do empreendimento, alm dos conceitos apresentados na
seo 4.2.1.3. Desse modo, devemos pegar as reas dos pavimentos e multiplicar pelos
coeficientes de cada pavimento. Como exemplo, a rea descoberta do PUC tem
coeficiente de 0,5. A tabela 4 abaixo mostra como foi realizado o clculo para o
empreendimento em questo.

continua
VGV (ou, Valor Geral de Venda), um valor calculado pela soma do valor potencial
de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lanado. Isto no significa que ele
ir necessariamente gerar este valor, pois uma srie de fatos podem fazer com que a receita total
varie, como alterao no preo dos imveis, margem de negociao e uma srie de outros
motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.
35
 Tabela 7 Memria de clculo da rea equivalente

Fonte: Empresa X (2010)

Para determinarmos o custo por metro quadrado de construo vamos utilizar o

valor do CUB para o tipo de empreendimento em janeiro/2012. Como o oramento
analtico da obra teve como ms base do INCC janeiro/2012, o CUB foi escolhido para
que a comparao entre os dois mtodos seja possvel. Para o clculo dos valores
atualizados, seria necessrio aplicar somente a variao do INCC. O quadro abaixo,
mostra o valor total do oramento paramtrico, usando como base os valores
apresentados.
Tabelo 8 Oramento paramtrico do empreendimento

25.599,44 m

R$ 1.415,29

R$36.306.631,44

Fonte: Empresa X (2010)

36
5.3 Descrio do oramento analti co.

O mtodo de oramentao analtico foi o utilizado pela construtora em questo

para fazer a anlise de viabilidade da obra e determinar o valor mximo que poderia ser
gasto pela obra. importante ressaltar que o modelo adotado para a execuo da obra
em questo o de empreitada, ou seja, todos os servios necessrios para a construo
foram terceirizados, desse modo a construtora no teve custos com os salrios dos
operrios, tendo sido considerado nesse oramento apenas os custos com os
engenheiros, estagirios, mestres, encarregados e assistentes administrativos.

5.3.1 Levantamento dos servios.

Conforme discutido em captulos anteriores, para o levantamento dos servios a
construtora se baseou nos Projetos Executivos que englobam o Projeto de Arquitetura
Completo, os padres operacionais da empresa, a metodologia de construo e no
memorial descritivo do empreendimento em questo. Para o empreendimento em
questo optou-se pela utilizao de paredes de drywall para as divisrias internas e
blocos de concreto para as paredes externas e dos elevadores. Todos os acabamentos
escolhidos seguiram o alto padro do empreendimento, apesar de todas as salas serem
entregues no osso, ou seja, sem o forro de gesso no teto e na laje, apenas com as
paredes pintadas. Todos os outros materiais e insumos foram escolhidos de acordo com
o histrico da companhia de assistncia tcnica realizada em outros empreendimentos
desse tipo.
Aps o trmino da anlise do memorial descritivo de incorporao do
empreendimento, se deu incio a cotao dos preos no mercado. Aqui alguns itens
foram modificados de modo que o oramento se mantivesse dentro do orado
inicialmente. Um exemplo dessa troca foi a substituio de todo o porcelanato dos
lavabos por cermica 40x40cm, alm da troca da especificao da pintura da fachada de
grafiato por textura, a configurao de comunicao visual do empreendimento e a
especificao das louas, sendo utilizado uma de mesma qualidade, mas de outra marca.

37
5.3.2 Composio dos cu stos unitri os di retos
Com o levantamento dos materiais e servios j realizados, foram efetuadas
tambm as composies de custos que seguiram as especificaes do memorial
descritivo do empreendimento. O custo de cada item foi obtido atravs das composies
de custos que foram a Tabela de Custos da referida empresa. Os preos praticados nesta
tabela foram adaptados para a realidade da obra, tentando diminuir possveis diferenas
entre servios prestados na cidade do Rio de Janeiro e na cidade de So Gonalo.

5.3.3 Elabo rao do O ramento Plani lha de servi os e quantidades

Aps a elaborao do levantamento das quantidades dos materiais e servios a
serem executados e da definio dos custos unitrios obtm-se o oramento detalhado
de todos os custos do empreendimento em um nico documento, denominado
Oramento Inicial.
Esse oramento na referida empresa em estudo dividido em grupos. Cada
grupo contm um tipo de servio diferente, o que facilita a definio dos itens do
oramento e onde se encontra cada servio no mesmo. Na tabela abaixo, damos um
exemplo do oramento do grupo 78 dos elevadores do empreendimento. importante
notar como o servio est orado com sua unidade e seu preo unitrio.

Tabela 9 Oramento analtico Grupo 78

Fonte: Empresa X (2010)

38
 Com o preenchimento correto do oramento de todos os grupos feito um
resumo, que tem todos os custos do empreendimento. Esse oramento do
empreendimento objeto desse estudo de caso segue abaixo:

Tabela 10 Oramento analtico -RESUMO

Fonte: Empresa Gafisa S/A (2010)

39
 importante notar neste resumo, a presena do peso de cada grupo para o
oramento final, o INCC base no estado de origem da empresa estudada e o preo total
dos servios prestados.

5.4 Cronograma f sico - financei ro.

Para a apresentao de um cronograma fsico-financeiro que seja aplicvel a
obra em estudo, ser demonstrado a essa curva durante o ano de 2013. A obra previra
ter completado 44,98% dos servios at o fim de 2012, deste modo, foi feita a
distribuio fsica-financeira de modo a terminarmos a obra ainda em 2013.
No quadro 8, vamos apresentar o cronograma fsico-financeiro da obra em
questo tomando como base o hipottico caso de encerrarmos a obra no ano de 2013.

Tabela 11 Cronograma fsico-financeiro da obra para o ano de 2013

Fonte: Empresa X (2013)

Outro tipo de cronograma que bastante utilizado pelas obras o de barras, que
lista as atividades, a ordem de execuo dos servios e tambm as datas de incio e fim
de cada atividade. Esse cronograma, no caso da obra em estudo, foi elaborado por uma
empresa terceirizada que tinha como objetivo acompanhar o andamento fsico da obra e
sinalizar os desvios nos servios e quais servios se tornavam os mais crticos para o
termina da obra no prazo correto.

40
 Com a realizao desse servio pela empresa terceira, era possvel se verificar o
andamento dos servios de forma semanal, e todos os desvios eram sinalizados para a
equipe de obra. Na figura abaixo, temos um exemplo do cronograma de barras da obra
em questo.

5.5 Cont role do cu sto de ob ra.

Na empresa objeto deste estudo de caso, o controle do custo de obra feito pelo
gestor da obra e tambm por meio de auditoria interna realizada uma vez a cada 3
meses. Essa auditoria conduzida pela rea de Planejamento e Controle de Operaes e
feita atravs de uma planilha de Excel, denominada Auditoria Planejamento e
Controle Financeiro. Esse relatrio gera uma nota de 0 a 10 para a obra, e todas as obras
da companhia devem manter uma nota acima de 8, de modo que no seja necessria a
implementao de planos de ao por parte da diretoria para a retomada do rumo da
obra em questo.
A auditoria foca em quatro pontos principais: Controle dos Custos
Fixos(indiretos), Controle das Quantidades, Controle dos Preos unitrios e o Controle
das medies.
O Controle dos Custos Fixos se baseia principalmente na capacidade que a obra
tem em manter os gastos nesse quesito de acordo com o que foi programado
inicialmente para a obra. J a auditoria sobre o Controle das Quantidades se baseia no
controle do uso de materiais, tentando sempre manter a quantidade prevista inicialmente
no oramento inicial e se tambm no houve nenhum erro de levantamento por parte da
obra na hora da contratao dos servios. O Controle dos Preos Unitrios se preocupa
com os valores que so de fato praticados pelo mercado na regio da obra e o que foi
considerado para a montagem do oramento, dependendo da discrepncia entre o orado
e o real, medidas devem ser adotadas para retomada do custo. E o ltimo item de
controle da rea de Planejamento o Controle das Medies, esse controle feito
basicamente verificando se todas as medies realizadas pela obra so de servios
realmente 100% prontos, evitando assim que a obra pague por servios com m
terminabilidade ou com arremates, problemas que traro prejuzo financeiro para a obra
mais a frente.

41
5.6 Gastos com i mp revistos de p rojeto e execuo.

Nesta seo trataremos dos problemas enfrentados pela obra, que levou o
empreendimento em questo a estourar o custo previsto inicialmente. Esses problemas
se deveram principalmente a falta de compatibilizao entre os projetos executivos,
mudanas solicitadas pelas concessionrias para a aprovao dos projetos executivos e
erros de projeto.

Abaixo apresentaremos uma sntese dos erros encontrados e o valor estimado de

prejuzo para a obra, importante frisar que nenhum desses itens era previsto em
oramento.

5.6.1. Compatibili zao dos p rojetos do elevador

O projeto dos seis elevadores da torre pedia que o poo fosse 20 cm maior do
que o projeto de formas marcava,assim sendo depois de pronto, o poo ficou menor do
que o mnimo necessrio para a instalao do elevador. A soluo encontrada pela obra
para solucionar o problema foi que devido a folga existente no p direito do subsolo,
fez-se um enchimento no piso e no contrapiso para que se ganhasse a altura necessria
no poo.

J no elevador do anexo, o poo era 60cm maior no projeto de formas do que o

projeto do elevador pedia. Foi necessrio fazer um enchimento de concreto no poo para
que a altura ficasse adequada ao programado inicialmente. Prejuzo: R$ 12.000,00

5.6.2. Proj eto de instalao elt ri ca em desacordo com o p raticad o

pela Amp la

O projeto de instalao eltrica foi executado por uma empresa com base em So
Paulo. A empresa em questo projetou o empreendimento com carga de 380V. Quando
o projeto foi levado para a aprovao da Concessionria a Ampla informou que s
fornecia 220V. Para a adequao da obra a carga de fornecimento da Ampla foi
necessria a troca de fios e cabos, resultando em grande prejuzo financeiro e perda de
prazo. Prejuzo: R$ 300.000,00

42
5.6.3. Baixa resi stnci a do concreto

Aps o rompimento com 56 dias do corpo de prova do concreto empregado na

obra descobriu-se que alguns lotes estavam com baixa resistncia. Comeou-se ento o
processo de esclerometria que manteve a baixa resistncia do material. Aps essa fase,
foram feitas extraes nos locais indicados em mapeamento para a comprovao da
baixa resistncia. Foi descoberto que de fato 16 betoneiras estavam abaixo do
recomendado em projeto e que deveria ser feita uma interveno para reforo da rea. A
execuo dos projetos e servios do reforo em si foi bancada pela empresa que
forneceu o concreto, porm como a obra no podia parar para a investigao da
resistncia os servios seguintes continuaram normalmente, e o custo de refazimento
dos mesmos aps o reforo foi assumido integralmente pela obra. Prejuzo: R$
240.000,00

5.6.4. Troca do material da rede de p reveno cont ra o incndio

Todo o projeto de preveno contra incndio e pnico tambm foi concebido em

So Paulo para o empreendimento em questo. Quando o mesmo foi levado para
aprovao no Corpo de Bombeiro do estado do Rio de Janeiro uma das bitolas da rede
de sprinklers foi aumentada para 3.

O problema que todo material foi comprado conforme o projeto inicial que
previa o uso de CPVC para a rede em questo. A nova bitola pedida pelo Corpo de
Bombeiros no era fabricada em CPVC, desse modo a obra teve que trocar todo o
CPVC da rede de sprinkler por ferro fundido. Prejuzo: R$ 140.000,00.

5.7 Gastos com taxas de legali zao.

Para conseguir a licena de obras inicial do terreno, todas as construtoras so

obrigadas a pagar a Outorga Onerosa para a prefeitura. O pagamento desse imposto
forma prevista em lei para se exercer o direito de construir de acordo com o coeficiente
mximo estabelecido pelo zoneamento, mediante contrapartida prestada pelo
beneficiado sociedade. Na obra em questo, o pagamento dessa taxa foi bem acima do
esperado pela construtora, fazendo com que o custo de incorporao ficasse maior do
que o previsto inicialmente.

43
 Outro item que trouxe prejuzos para a construtora que na Prefeitura de So
Gonalo o clculo para pagamento do ISS no final da obra para a retirada do Habite-se,
feita de acordo com clculo relacionando o CUB com a rea equivalente de
construo. A obra no conseguiu recolher nos impostos sobre as notas fiscais de
servio, todo o montante cobrado pela prefeitura no momento do pedido de Habite-se.
Assim sendo, a construtora teve um custo alto para conseguir pagar o imposto.

Antes do incio da obra a construtora tambm incorreu em custos com a

manuteno do tapume que delimitava o terreno e com a limpeza do mato do mesmo. O
atraso no incio da obra podia fazer com que esse custo se avolumasse, tornando a
viabilidade da incorporao duvidosa.

Tambm importante prever no oramento o pagamento de DARMs e

despachantes para a aprovao nas concessionrias de todos os projetos executivos em
todas as fases da obra. Hoje em dia, os DARMs so cobrados a cada movimentao nas
concessionrias e eles esto cada vez mais caros, fazendo com que o gasto com esse
servio se torne importante de compor o oramento inicial da obra.

5.8 Consideraes finai s sob re o estudo de caso.

A variao do oramento encontrado na forma paramtrica e na forma analtica

foi bem pequena se for levado em considerao como a estimativa na forma paramtrica
superficial.

O oramento do empreendimento em questo foi elaborado nas melhores

prticas de Engenharia de Custos que existem no mercado, porm a falta de cuidado
com os projetos executivos e alguns imprevistos com materiais utilizados na obra, fez
com que o valor total gasto para execuo da obra, ultrapassasse o orado inicialmente
em aproximadamente R$ 700.000,00, trazendo grandes prejuzos para a empresa.

continua
DARM(ou, Documento de Arrecadao de Receitas Municipais), um documento
emitido para o pagamento de taxas para a prefeitura.

44
 A importncia do controle da qualidade dos materiais empregados na obra
tambm de suma importncia para o sucesso do empreendimento. O controle
tecnolgico empregado nestes itens devem ser realizados de forma rigorosa, e se
verificado qualquer problema com a qualidade desses materiais, as medidas para
controle dos problemas devem ser tomadas de maneira imediata, fazendo com que o
prazo do obra no se perca em intervenes futuras.

45
CAPTULO 6 CONCLUSES

Este trabalho tinha como finalidade mostrar quais as tcnicas que a Engenharia
de Custos aplicada a Construo Civil traz para deixar os oramentos realizados em
obras o mais assertivo possvel, de modo que a viabilidade inicial verificada pela
construtora se realize no fim da obra. Isso se faz necessrio devido a alta demanda que
encontramos hoje no mercado para produtos de alta qualidade num preo cada vez
menor.
Desse modo, com esse trabalho chega-se a concluso que podemos utilizar o
oramento paramtrico para estimativas iniciais de custo, verificando a viabilidade
inicial do empreendimento e posteriormente, o oramento analtico ajuda com um
melhor gerenciamento dos custos que teremos durante a execuo do empreendimento,
sendo assim possvel no final da obra fazer uma avaliao correta dos erros cometidos.
A desvantagem com a no aplicao da Engenharia de Custos nas obras de
construo civil se mostrou clara, uma vez que empresas que elaboram oramentos de
obras sem utilizar as regras de oramentao apresentadas neste trabalham, acabam
tendo prejuzos em suas operaes e at mesmo podem chegar a falir dependendo da
gravidade do erro de oramento apresentado e das multas rescisrias dos contratos
assinados.
A aplicao de auditorias sobre o oramento durante a execuo da obra tambm
se mostrou muito eficaz no intuito de controlar os valores gastos com a obra tendo em
mente a viabilidade inicial de estudo e o lucro da companhia.
Demonstrou-se tambm a importncia que o correto controle dos custos pode ter
para a obra. A descoberta de grandes desvios com antecedncia pode fazer com que o
engenheiro da obra trace planos de ao que possibilitem a economia em outros pontos
do oramento que balanceiem os itens que acabaram ficando acima do oramento.

Sugestes para Trabalhos Futu ros

A partir da anlise da aplicao da Engenharia de Custos construo civil, se

verificou as seguintes possibilidades para a realizao de trabalhos futuros:
Como a incluso no oramento inicial de verba para a contratao de empresa
especializada em compatibilizao de projetos pode fazer com que no se tenha custos

46
extras em oramento. Trazendo assim certeza de quantidades e de que a obra no ter
retrabalhos para a execuo da mesma.
Outra sugesto de trabalho seria uma anlise dos mtodos de determinao dos
custos unitrios de construo e dos preos dos insumos, tentando fazer com que esses
preos realmente traduzam a realidade do mercado. Apontando atravs desta anlise,
possveis vcios ou erros que fazem com que o oramento inicial de qualquer obra no
tem a assertividade desejada no comeo da obra.
A ltima sugesto para trabalhos futuros poder ser o aprofundamento na
avaliao do custo benefcio de se ter uma estrutura interna para oramentao ou na
contratao de empresas terceiras que forneam este servio. Esse trabalho com o
enfoque correto tambm trar os benefcios que vemos quando a empresa se preocupa
com uma oramentao assertiva.

47
REFERNCIAS BIBLIOGRAFICAS

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construo para incorporao imobiliria e outras disposies para

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49
ANEXOS

Anexo1 Fluxograma de Oramentao

50
Anexo2 Tabela para tomada de Preo de materiais

51
Anexo3 Exemplo de aplicao do BDI em uma planilha de oramento

52