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UNIVERSIDAD DEL ATLNTICO

FACULTA DE CIENCIAS JURDICAS
PROGRAMA DE DERECHO

Trabajo presentado como requisito en el curso de Contratos Civiles y Comerciales I

GRUPO 06

Presentado por:
Marian Marimon Jimnez
Hctor Adanies Prez Suarez
Juliette Pauline Eljure Barrera
Lina Mara Gonzlez Rodrguez

Presentado a:
Dr. Renato Arturo De Silvestri Saade

BARRANQUILLA
2016
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CONTENIDO

Pg.

INTRODUCCIN

1. Historia de su legislacin especial en Colombia 4

2. Definicin 5
3. Sujetos 5
4. Forma del contrato 6
5. Contenido 6
6. Clasificacin 6
7. Trmino 7
8. Prrroga 7
9. Obligacin solidaria 7
10. Obligaciones del arrendador 7
11. Obligaciones del arrendatario 8
12. Pago por consignacin extrajudicial del canon de arrendamiento 8
13. Comprobacin del pago 9
14. Lugar para recibir notificaciones 9
15. Reglas sobre los servicios pblicos domiciliarios 9
16. Prohibicin de garantas y depsitos 10
17. Subarriendo y cesin 10
18. Renta de arrendamiento 10
19. Fijacin del canon de arrendamiento 11
20. Reajuste del canon de arrendamiento 11
21. Terminacin del contrato 11
21.1. Terminacin por muto acuerdo 11
21.2. Por parte del arrendador 11
21.3. Por parte del arrendatario 12
22. Derecho de retencin 12
23. Matrcula de arrendadores 12
23.1. Requisitos para obtener la matrcula 13
24. Condicin para anunciarse como arrendador 13
25. Qu autoridades o entidades estn a cargo de la inspeccin, control y vigilancia? 13
26. Sanciones 14

CONCLUSIN
BIBLIOGRAFA
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INTRODUCCIN

El presente trabajo tiene como finalidad, dar en un primer momento una orientacin clara y
precisa de lo concerniente al arrendamiento de vivienda urbana incluyendo conceptos bsicos
para ilustrar al lector; luego demostrar en materia las leyes que en su momento se crearon y
aplicaron, tratando de dar conocimiento de la historia de las mismas, terminando en el estudio
las leyes actuales.

La importancia de este tipo de investigacin y consulta es demostrar que el arriendo de

vivienda no solo se encuentra en leyes aisladas de nuestro ordenamiento jurdico, sino que
tambin se manifiesta en nuestro cdigo civil, relacionando el arriendo como como un contrato
en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un
precio determinado.

Pero de una manera ms precisa se crea la Ley 820 de 2003 sobre la cual se basa el presente
trabajo, donde se definen y acentan los preceptos bsicos para el arriendo de vivienda
urbano, y destacando en su mayor parte la importancia en el desarrollo de los derechos de los
colombianos, a tener una vivienda digna y una propiedad que cumpla una funcin social.

Por otra parte, esta ley consagra los compromisos u obligaciones por parte de arrendador y el
arrendatario, no solo con el canon mensual que se genere, sino con el pago de servicios
alternos y mantenimiento del inmueble entre otros.
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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

1. Historia de su legislacin especial en Colombia

Para regular el arrendamiento de vivienda urbana se expidi, luego de muchas discusiones en

el Congreso de la Repblica, la Ley 56 de 1985, con la advertencia reiterada de que este
estatuto dejaba al margen de su aplicacin los contratos de arrendamiento para oficinas,
consultorios, escuelas etc., que se regira por el Cdigo Civil y por los decretos dictados desde
1996, que van desde el 1976 hasta el 2221 del 83 y de locales comerciales que se gobiernan
por los artculos 518 a 524 del Cdigo de Comercio.

La Ley 56 de 1985, que distingua varios grupos de reglas: las pertinentes de reglamentacin
del arrendamiento de vivienda, del artculo 2 al 19; las de procedimiento, del artculo 23 al 25; y
las respectivas autorizaciones consignadas en el artculo 28 fueron derogadas por la Ley 820
de 2003. En el inciso final del artculo 43 expresa que:

Esta ley rige a partir del momento de su promulgacin y deroga la Ley 56 de 1985, el
artculo 2035 del Cdigo Civil, el artculo 3o del Decreto 2923 de 1977, el artculo 4o del
Decreto 2813 de 1978, el artculo 23 del Decreto 1919 de 1986, los artculos 2o, 5o y 8o a 12
del Decreto 1816 de 1990, como tambin las dems disposiciones que le sean contrarias.

La Ley 820 de 2003 entr a regir el 10 de julio del mismo ao en que fue promulgada. Su
constitucin normativa va del artculo primero al cuarenta y tres; contiene doce captulos:
I. Disposiciones generales.
II. Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
III. Obligaciones de las partes.
IV. Prohibicin de garantas y depsitos.
V. Subarriendo y cesin del contrato.
VI. Renta de arrendamiento.
VII. Terminacin del contrato de arrendamiento.
VIII. Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes races.
IX. Inspeccin, control y vigilancia en materia de arrendamiento.
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X. Sanciones.
XI. Aspectos procesales.
XII. Disposiciones finales.

La Ley 56 de 1985 declaraba un principio que giraba en torno a la equidad y el reconocimiento

de el derecho a la vivienda para la familia colombiana como una obligacin del Estado,
necesaria para la vida y el desarrollo econmico para la sociedad y ante la necesidad de
armonizar el ejercicio de la propiedad y su utilizacin con el inters social. Sin embargo, el
fragmento citado no fue incluido en el artculo 1 de la Ley 820 de 2003, que solo se limit a
decir:

La presente ley tiene por objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los
contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de
los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con funcin social.

2. Definicin

Inicialmente, la Real Academia Espaola (RAE) define arrendamiento como El contrato por el
cual se arrienda; a su vez, el Cdigo Civil colombiano lo define como un contrato en que las
dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una
obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado.

Sin embargo, es indispensable citar la definicin proporcionada por una norma especial del
marco jurdico de Colombia: la Ley 820 del 2003, mediante la cual se expidi el rgimen de
arrendamiento de vivienda urbana, la cual enuncia que:

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o
parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

3. Sujetos

En este tipo de contratos se presentan dos tipos de sujetos: arrendador y arrendatario. El

arrendador es el propietario del bien y por supuesto, es quien que se obliga a ceder el uso de
ese bien. Es la persona que da en arrendamiento aquello que le pertenece. El arrendatario se
encuentra como la persona que adquiere el derecho de usar un activo a cambio del pago de un
canon; entendido como una suma de dinero previamente acordada por las partes.
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4. Forma del contrato

El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito.

5. Contenido

Nombre e identificacin de los contratantes; identificacin del inmueble objeto del contrato;
identificacin de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, as como de las
zonas y los servicios compartidos con los dems ocupantes del inmueble; precio y forma de
pago; relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales; trmino de duracin del
contrato; y designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios
pblicos del inmueble objeto del contrato.

6. Clasificacin

Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma,

cualquiera que sea la estipulacin al respecto:

Individual: siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de
su familia, o el de terceros.

Mancomunado: cuando dos o ms personas naturales reciben el goce de un

inmueble o parte de l y se comprometen solidariamente al pago de su precio.

Compartido: cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del

inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o
parte de l con el arrendador o con otros arrendatarios.

De pensin: cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e

incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un trmino
inferior a un ao.
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7. Trmino del contrato

El trmino del contrato de arrendamiento ser el que acuerden las partes. A falta de
estipulacin expresa, se entender por el trmino de un ao.

8. Prrroga

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entender prorrogado en iguales

condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido
con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta
autorizados en esta ley.

9. Obligacin solidaria

Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto
entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitucin del inmueble y
las obligaciones econmicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos
o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.

10. Obligaciones del arrendador

Entregar al el Si el contrato
Obligacin 1

Obligacin 2

Obligacin 3

Obligacin 4

inmueble dado consta por En viviendas

Mantener en el
en escrito, el de propiedad
inmueble los
arrendamiento servios, las cosas arrendar deber horizontal, el
en buen estado y los usos suministrar tanto arrendatario
de servicio, conexos y al arrendatario
seguridad y como al deber tener
adicionales en
sanidad; en la buen estado. codeudor copia la parte
fecha convenida. del mismo. normativa.

Dems obligaciones consagradas para los arrendadores en el Captulo II, Ttulo XXVI, Libro
4 del Cdigo Civil.
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11. Obligaciones del arrendatario

Obligacin 2

Obligacin 3

Obligacin 4
Obligacin 1
Cumplir las
Cuidar el Pagar a tiempo normas en
Pagar el precio
del arredamiento inmueble y las los servicios, proteccin de
dentro del plazo cosas recibidas cosas o usos los derechos
estipulado en el en conexos y de todos los
contrato. arrendamiento. adicionales.
vecinos.

Dems obligaciones consagradas en el Captulo III, Ttulo XXVI, libro 4 del Cdigo Civil.

12. Pago por consignacin extrajudicial del canon de arrendamiento

Cuando el arrendador se rehse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordado, se

aplicarn las siguientes reglas:

12.1. El arrendatario deber cumplir su obligacin consignando las respectivas sumas a

favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del
lugar de ubicacin del inmueble, dentro de los cinco das hbiles siguientes al
vencimiento del plazo o perodo pactado en el contrato de arrendamiento.
12.2. La consignacin se realizar a favor del arrendador o de la persona que legalmente
lo represente, y la entidad que reciba el pago conservar el original del ttulo, cuyo
valor quedar a disposicin del arrendador.
12.3. La entidad que reciba la consignacin deber expedir y entregar a quien la realice
dos duplicados del ttulo: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual
deber estar indicado en cada duplicado.
12.4. El arrendatario deber dar aviso de la consignacin efectuada al arrendador o a su
representante, segn el caso, mediante comunicacin remitida por medio del
servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado
del ttulo correspondiente, dentro de los cinco siguientes a la consignacin.
12.5. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregar al arrendador o a quien
lo represente, el valor consignado previa presentacin del ttulo y de la respectiva
identificacin.
12.6. Las consignaciones subsiguientes debern ser efectuadas dentro del plazo
estipulado, mediante la consignacin de que trata este artculo o directamente al
arrendador, a eleccin del arrendatario.
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13. Comprobacin del pago

El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estarn obligados
a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuanta y el perodo al cual
corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podr
solicitar la intervencin de la autoridad competente.

14. Lugar para recibir notificaciones

En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios,

codeudores y fiadores, debern indicar en el contrato, la direccin en donde recibirn las
notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato
de arrendamiento.

15. Reglas sobre los servicios pblicos domiciliarios

El Decreto Nacional 3130 de 2003 reglament que cuando un inmueble sea entregado en
arriendo, a travs de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios pblicos corresponda
al arrendatario, se deber proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble
entregado a ttulo de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios pblicos
domiciliarios:

15.1. Al momento de la celebracin del contrato, el arrendador podr exigir al arrendatario

la prestacin de garantas o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa
prestadora de servicios pblicos domiciliarios el pago de las facturas
correspondientes.
15.2. Prestadas las garantas o depsitos a favor de la respectiva empresa de servicios
pblicos domiciliarios, el arrendador denunciar ante la respectiva empresa, la
existencia del contrato de arrendamiento y remitir las garantas o depsitos
constituidos.
15.3. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del perodo de facturacin,
la responsabilidad sobre el pago de los servicios pblicos recaer nica y
exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios
pblicos domiciliarios podr hacer exigibles las garantas o depsitos constituidos, y
si stas no fueren suficientes, podr ejercer las acciones a que hubiere lugar contra
el arrendatario.
15.4. En cualquier momento de ejecucin del contrato de arrendamiento o a la
terminacin del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del
inmueble podr solicitar a la empresa de servicios pblicos domiciliarios, la
reconexin de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de
este momento, quien lo solicite asumir la obligacin de pagar el servicio y el
inmueble quedar afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o
propietario.
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15.5. Cuando las empresas de servicios pblicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a
un inmueble, el valor del mismo ser responsabilidad exclusiva de quin solicite el
servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios pblicos podr exigir
directamente las garantas previstas en este artculo, a menos que el solicitante sea
el mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble
quedar afecto al pago.

16. Prohibicin de garantas y depsitos

En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrn exigir depsitos en

dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantas tampoco podrn estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o

pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de
arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el
inciso anterior.

17. Subarriendo y cesin

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie

autorizacin expresa del arrendador.

En caso de contravencin, el arrendador podr dar por terminado el contrato de arrendamiento

y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el
cual el contrato anterior quedar sin efectos, situaciones stas que se comunicarn por escrito
al arrendatario.

18. Renta de arrendamiento

El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal pero no podr
exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en
arriendo.

La estimacin comercial para efectos del presente artculo no podr exceder el equivalente a
dos veces el avalo catastral vigente.
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19. Fijacin del canon de arrendamiento

El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o
divisa extranjera, pagndose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa
del mercado en la fecha en que fue contrada la obligacin, salvo que las partes hayan
convenido una fecha o tasa de referencia diferente.

20. Reajuste del canon de arrendamiento

Cada doce meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr
incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al ciento por ciento (100%)
del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario
inmediatamente anterior a aqul en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y
cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artculo 18 de la Ley 820 de 2003.

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deber informarle al

arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se har efectivo, a travs del servicio
postal autorizado o mediante el mecanismo de notificacin personal expresamente establecido
en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de
un reajuste del canon, no le dar derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la
comunicacin.

21. Terminacin del contrato

21.1. Por mutuo acuerdo: las partes, en cualquier tiempo, y de comn acuerdo podrn
dar por terminado el contrato de vivienda urbana.

21.2. Terminacin por parte del arrendador: en cumplimiento de las siguientes

causales:
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21.3. Terminacin por parte del arrendatario: en cumplimiento de las siguientes

causales:

22. Derecho de retencin

En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, ste no podr
ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnizacin
correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del
arrendador. La retencin consiste entonces en una garanta a favor del arrendatario, con el fin
de que el arrendador cumpla la obligacin convenida y a cambio se le entregar el inmueble
retenido.

23. Matrcula de arrendadores

Toda persona natural o jurdica, entre cuyas actividades principales est la de arrendar bienes
races, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de
intermediacin comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de ms de
quince mil habitantes, deber matricularse ante la autoridad administrativa competente.

Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediacin de que trata el inciso

anterior ser indispensable haber cumplido con el requisito de matrcula. Las personas
matriculadas quedarn sujetas a la inspeccin, vigilancia y control de la autoridad competente.
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Igualmente debern matricularse todas las personas naturales o jurdicas que en su calidad de
propietarios o subarrendador celebren ms de cinco contratos de arrendamiento sobre uno o
varios inmuebles, en las modalidades descritas en el artculo cuarto de la presente ley.

23.1. Requisitos para obtener la matrcula

Presentar documento que acredite la existencia o representacin

legal o el registro mercantil.

Presentar el modelo o modelos de los contratos de

arrendamientos, y los de administracin que utilizarn en
desarrollo de su actividad.

Las dems que determine la autoridad competente.

24. Condicin para anunciarse como arrendador

Para anunciarse al pblico como arrendador, las personas a que se refiere el artculo 28 de la
Ley 820 de 2003, debern indicar el nmero de su matrcula vigente.

25. Qu autoridades o entidades estn a cargo de la inspeccin, control y vigilancia

del arrendamiento?
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26. Sanciones

Sin perjuicio de las dems sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente podr
imponer multas hasta por cien (100) salarios mnimos mensuales legales vigentes, mediante
resolucin motivada, por las razones enunciadas en la Ley 820 de 2003.
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CONCLUSIN

La vivienda urbana como mecanismo para permitir que los ciudadanos gocen de otras opciones
para vivir dignamente, es necesaria y debe cumplir con todos los requisitos de ley, para que se
d bajo transparencia cualquier transaccin que implique dos partes. Una que busque otorgar
el uso de una cosa, y la otra parte que se compromete a pagar.

Permitiendo as, que los contratos entre personas se lleven a cabalidad cumpliendo todos los
parmetros establecidos por ley, siempre en aras de lograr que los colombianos tengan acceso
a una vivienda digna an bajo las condiciones de un contrato de arriendo.

La ley 820 de 2003 tambin busca darle una formalidad a una accin cotidiana entre partes,
otorgndole garantas para ambos, y de esta manera regular y mantener en orden la prestacin
de este servicio.
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BIBLIOGRAFA

Cdigo Civil. 2016. Primera Edicin. Legis Editores S.A.

Diario Oficial No. 45.244 de 10 de julio de 2003. Ley N 820.

Principales contratos civiles. Contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Consultado en

https://principalescontratosciviles.wikispaces.com/

Real Academia Espaola. (2001). Diccionario de la lengua espaola (22.a ed.). Consultado en

http://www.rae.es/rae.html