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re Claudio Camilleri
claudio.camilleri@unicam.it
economia
Stima di un bene
qualcosa che esiste fisicamente e procura dei vantaggi,
soddisfa dei bisogni ed ha un prezzo
si determina in base a quante persone vogliono
comprare questo bene e a quanto vuole
venderlo lofferente
strumentali di consumo
attraverso i quali noi riusciamo a compiere sono i beni che servono per la nostra
altre azioni;sono quelli impiegati nei processi nutrizione, per soddisfare i bisogni delle
produttivi,volti ad ottenere altri beni persone in veste di consumatori
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DEFINIZIONI
Bisogno_ una necessit, esigenze e desideri di uomini o comunit che possono essere
soddisfatti attraverso mezzi esterni alluomo
acquisibili a costo di sacrifici in quanto disponibili in quantit limitata
Ricchezza_costituita dal complesso di tali mezzi, cio dal possedere beni economici
Bene economico_deve essere disponibile facilmente sul nostro pianeta,ma deve essere
anche raro, cio disponibile in quantit limitata
Disponibilit di un bene economico_ relativa al rapporto fra lindividuo che sente il bisogno
e il bene che costituisce il mezzo per soddisfarlo
Utilit_attitudine che alcuni beni hanno di soddisfare questi bisogni. Quanto utile quel
bene in quel momento che sto valutando,quanto un soggetto ritiene di trarre dalluso di un
determinato bene.
Utilit totale_la soddisfazione complessiva che lindividuo trae dalla sua azione di consumo
Utilit marginale_fornita dallultima dose consumata e disponibile per un consumo
programmato; essa quella che condiziona il comportamento dellimprenditore
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Capitale_beni economici materiali prodotti dalluomo e destinati alla produzione di altri beni
Produttivit
_ ottimale quando c minor dispendio di beni e servizi e si verifica un guadagno
_ marginale di un fattore di produzione: lincremento del prodotto ottenibile attraverso
lincremento di produzione. Marginale vuol dire aggiuntiva o al margine dellimpiego.
La prod.marginale pu essere nulla,positiva o negativa. Essa lo studio dellultima unit
prodotta ed importante perch questa ci d la preventiva indicazione tra spesa e incasso.
(es.del caff al bar)
_media,crescente o decrescente allaumentare del prodotto
Fattore produttivo=prodotto complessivo ottenuto/quantit di fattore impiegato
Produttivit totale_dei singoli beni che vengono prodotti in un tempo t(di solito viene
considerato 1 anno).
Interesse_ un affitto per aver dato in prestito del denaro ad altri. Prestiti ad esempio della
banca per aver concesso un mutuo.
societ di servizi che non produce ma mette in relazione diversi enti, fa servizio a chi ne
usufruisce
saggio dinteresse che per un imprenditore deve essere < del saggio di capitalizzazione
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Investimento_impiegare produttivamente beni economici; si pu chiamare investimento
dopo il suo risultato che deve rivelarsi positivo e non una spesa! Trasformazione del capitale
in attrezzature , macchinari, edifici o terre, cio cercare di operare un investimento. Un
privato o una societ investono attivamente se prendono dei soldi e li mettono in una
societ attiva per avere un profitto e una rendita maggiore di chi li ha depositati in
banca(passivo).
risorse umane
I fattori produttivi si dividono in risorse materiali
risorse strumentali
Grafici:
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LESTIMO la parte della scienza economica definibile come linsieme dei principi logici e
metodologici che regolano e consentono la motivata e oggettiva e generalmente valida
formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici espresso in moneta.
Lestimo anche considerata disciplina che ha la finalit di fornire gli strumenti
metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.
Estimo: dal grecoestrarre la stima, metodo per determinare la stima di beni simili
ESTIMO
_Rurale (fondi rustici,scorte)miglioramenti fondiari
_Civile e industriale(lindustriale si estende anche al settore edilizio)
_Ambientale (vengono valutate delle situazioni,es.ISO 14000)
_Catastale (valutazione fabbricati e terreni che hanno essenzialmente finalit fiscali)
Carattere del giudizio di stima :quando c un motivo conflittuale fra le parti nasce uno
scopo di stabilire la stima.
METODI DI STIMA
_comparativo sintetico diretto
_analitico indiretto
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Il metodo di stima indiretto variabile dipendente del metodo diretto
Il metodo analitico indiretto alla fine si riconduce al metodo diretto(cio al metodo
principale)
Condizioni di concorrenza
Ci sono delle situazioni dove la produzione in concorrenza;in un regime di concorrenza,
quindi in uneconomia di mercato normale,il prezzo di vendita (la domanda) determinato
dove lofferta a prezzo pi basso.
_Concorrenza imperfetta
_Concorrenza perfetta (situazione ideale)
il monopolio_si ha quando nellindustria opera una sola impresa,la quale produce solo un
certo bene. Il monopolio si determina attraverso una legge. Nel monopolio lintera offerta
concentrata nelle mani di un solo venditore (dal greco monos=solo e polistes=venditore).
oligopolio_ quando ci sono poche imprese a produrre uno stesso bene sul mercato.
Regime di mercato intermedio fra il monopolio e la libera concorrenza,caratterizzato dalla
presenza di pochi offerenti, in grado di porre ostacoli allingresso di nuovi operatori.
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VALORI DI STIMA
il valore di mercato_ dato dalla quotazione che il bene oggetto di stima potrebbe
spuntare in una libera contrattazione di compravendita. Bisogna valutare anche gli ambiti in
cui si verificano gli scambi; un concetto che proviene dalla microeconomia(domanda-
offerta)
Valore di mercato Vm
il valore di costo_ il valore di un bene con il criterio del costo,dato dallammontare delle
spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre il bene oggetto di
stima. Ad esempio x realizzare una casa occorre:un terreno,un progetto,pagare degli
oneri,pagare i materiali, il loro trasporto e la manodopera, lutile dimpresa. Tutti i costi per
avere una produzione del bene finito
Valore di costo Vk k=parametro
Vk =Q+Sv+Tr+Sa+St+I+Bf dove:
Q=quote,spese per assicurazioni,manutenzione,per la reintegrazione cio lammortamento)
Sv=spese varie per lacquisto di risorse materiali
Tr=tributi,imposte,tasse(oneri concessori)
Sa=salari(lavori manuali)
St=stipendi(lavori intellettuali)
I=interessi
Bf=beneficio fondiario(del proprietario di un terreno ad esempio), un affitto,un compenso
per luso del capitale fondiario
va inoltre aggiunto il profitto dellimprenditore(10-15%)
Il valore di costo deprezzato viene applicato quando si deve valutare un bene esistente.
Il valore di costo di riproduzione di un bene esistente corrisponder al valore al valore di
costo di produzione del bene nuovo,questultimo deprezzato di una percentuale che tenga
conto dello stato di conservazione del bene esistente. Il valore di costo di produzione del
bene nuovo(che,una volta deprezzato, rappresenter il valore di costo di riproduzione del
bene oggetto di stima)andr allora stimato con riferimento ad un bene non
necessariamente identico,ma solo funzionalmente equivalente a quello in oggetto.
Questo valore importante nelle ristrutturazioni per vedere se c convenienza nel fare un
restauro.
Il costo di costruzione deprezzato
Cv=[(n/v x 100 +20)** /140] -2,86 dove: n=et del fabbricato in anni
v=vita utile del fabbricato
100,20,140,2,86=valori fissi
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il valore di trasformazione _consiste nellesecuzione di opere che modifichino le
caratteristiche di un bene e lo rendono adatto ad un nuovo uso;la trasformazione pu dare
un nuovo uso del bene. Oppure questo bene pu essere trasformato per lo stesso
uso,migliorato nel suo insieme(es.x un immobile evita lobsolescenza).
Valore di trasformazione Vt
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IL PROCEDIMENTO DI STIMA
un procedimento che porta ad un giudizio e si parte da un metodo
Metodo comparativo sintetico diretto_si basa sulla comparazione di beni simili,cio per
sapere il valore di un bene,questo viene confrontato con beni simili. Se questo confronto
non possibile,allora non posso utilizzare il metodo del confronto. (esempio della macchina)
Maggiore il confronto di questi beni simili,pi il nostro giudizio di stima potrebbe avvicinarsi
alla realt,cio il momento in cui avviene lo scambio di questi beni (previsione di stima
momentanea che deve tendere alloggettivit).
Bisogna ragionare su situazioni statistiche per ottenere il miglior valore pi vicino a quello
reale. Pi la previsione della comparazione si allunga nel tempo,pi ci sono possibilit che
intervengano delle opportunit o degli imprevisti nella nostra programmazione.
Come si pu prevedere cosa succeder nel futuro,dovendo fare una stima?cosa bisogna
studiare?
_le leggi,previsione legislativa sui temi che stiamo valutando nella nostra stima
_i problemi politici,le situazioni politiche
_la macroeconomico,i rapporti internazionali
_la pianificazione urbanistica(es.sapere se un domani una certa zona sar valorizzata
oppure no).
Riqualificare una zona depressa in una citt costruita,occorre:
_trovare i soldi,cio i fondi per poter effettuare questa riqualificazione
_fare una pianificazione economica,cio vedere se render questa riqualificazione
Come finanziamo il progetto?
_escludendo i finanziamenti da parte dello Stato, ci si rivolge al privato che avr una
compensazione;lui stesso stabilisce delle condizioni per lutilizzo del proprio denaro.
A questo punto potrebbe nascere la necessit di espropriare dei terreni(ed entrare in causa
il valore di uso sociale)
Metodo analitico indiretto_si fonda su un elenco prezzi. indiretto perch si arriva alla stima
attraverso un procedimento indiretto (il metodo indiretto analitico del computo metrico
estimativo) che si riconduce poi a quello diretto. necessario adottare questo procedimento
quando c un bene che non si pu confrontare con nessun altro(non c la possibilit di
fare una comparazione fra beni simili).
Il computo metrico estimativo deve essere realizzato sulla base di prezziari redatti oggi dalle
singole regioni,in cui compaiono le varie voci. I valori riportati nei prezziari sono ricavati da
statistiche effettuate sui diversi prezzi,applicati nella propria regione,dalle varie imprese,per
le varie opere,per i vari materiali,
Metodo misto_prende spunto dal metodo analitico+metodo diretto, quindi un mix dei
due metodi di stima.
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Caratteristiche intrinseche_legate alledilizia:tempo di costruzione,
materialicaratteristiche comunque legate al bene
Esempio:
_ie=0,60 mc/mq indice di edificabilit dettato dalle norme tecniche di attuazione del piano
_terreno di mq 2000
il beneficio fondiario_ quel beneficio che deve dare il fondo al suo proprietario che ha
investito i soldi per comprare o affittare quel fondo (simile al profitto dimpresa)
Per avere una reale e oggettiva determinazione del saggio di capitalizzazione occorre
quindi fare un rapporto fra la somma dei Bf e dei valori dei vari beni simili.
Determinare il valore di capitalizzazione consiste nel determinare il valore del fondo
accumulando allattualit i redditi futuri retraibili dal proprietario del fondo, secondo la
formula di capitalizzazione del Bf:
V0 = Bf/ r
Oppure nellipotesi concreta che il profitto non possa mai essere nullo(capitalizzazione del
reddito fondiario):
V0 =Rf/ r
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Per la determinazione del valore di mercato con il procedimento analitico occorre
calcolare un reddito e un saggio di capitalizzazione. Si ottiene in questo caso,non il valore di
mercato, ma di capitalizzazione.
Il valore di capitalizzazione dipende dal Bf ottenuto nel tempo dallazienda(dallutile
dellazienda).
tempo
Lg 15/1/1885 n2892 (lg Napoli) resa necessaria per il risanamento della citt di Napoli
dopo unepidemia nel 1884, secondo la quale:lindennit dovuta ai proprietari degli
immobili espropriati sar determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati
dellultimo decennio, purch essi abbiano data certa corrispondente al rispettivo anno di
locazione. In difetto di tali fitti accertati, lindennit sar fissata sullimponibile netto agli
effetti delle imposte sui terreni e sui fabbricati.
N.B. la stessa formula del 1885 per con un valore abbassato del 40%.
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Soggetti interessati alle operazioni di cantiere
il committente
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obblighi del committente in materia di sicurezza
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lappaltatore
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il direttore tecnico di cantiere
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il direttore dei lavori e i collaudatori
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I documenti in cantiere
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