La definizione e i principi dellestimo

17.II.2009

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 La definizione della disciplina

Secondo C. Forte e B. de Rossi (Principi di

economia ed Estimo) llestimo
estimo
la parte della scienza economica
definibile come llinsieme
insieme dei principi logici e
metodologici
che regolano e quindi consentono la motivata,
oggettiva e generalmente valida formulazione del
giudizio di stima del valore dei beni economici,
espresso in moneta

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 A li i critica
Analisi iti d della
ll ddefinizione
fi i i
proposta

Lestimo come p parte delleconomia

La rilevanza del metodo
Lobiettivo
L obiettivo delloggettivit
dell oggettivit
La moneta come misura del valore
Una definizione priva di unanime consenso
progressivo allargamento della disciplina verso altre
discipline con valutazioni non solo espresse in
t
termini
i i monetari
t i

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 I principi dellestimo
Il valore dipende dallo scopo della stima
La previsione
p il carattere immanente della
stima
Il prezzo il fondamento del giudizio di
stima
Il metodo dellestimo unico e basato
esclusivamente
l sulla
ll comparazione
i
Il giudizio di stima deve essere oggettivo e
generalmente
l t valido
lid e pertanto
t t deve
d
formularsi sulla base della teoria
dellordinariet
dell ordinariet
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 La diversa rilevanza dei principi

E possibile sintetizzare i cinque principi

selezionandone i principali (Realfonzo):
il quarto principio pu essere considerato il
corollario del terzo
il quinto pu essere considerato un
presupposto generale dell
dellestimo
estimo pi che un
suo principio

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 Prezzi e stime
momento della stima

I prezzi rappresentano la La stima sempre una

quantit di moneta previsione (p.
(p 2) relativa al
corrisposta per un certo valore di una transazione
bene o una certa futura.
prestazione; L stima
La ti possibile
ibil grazie
i
si riferiscono a transazioni alla comparazione (p. 4) dei
effettivamente avvenute prezzi, fondamento della
stima (p. 3)

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 Aspetto
A tt economico,i
valore, criterio di stima

Dalle diverse A ciascuno dei diversi

caratteristiche
tt i ti h ddeii b
benii e coesistenti
i t ti aspettitti
economici conseguono economici
diversi aspetti economici corrispondono
p altrettanti
del bene valori di stima,
Lidentificazione misurabili attraverso
dellaspetto
dell aspetto economico specifici criteri
del bene rappresenta il
primo passaggio della
stima

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 Il valore di mercato

La caratteristica di dispiegare utilit diretta

e di essere oggetto di scambio determina
lesistenza di un valore di mercato
Questo inteso come llequivalenza
equivalenza fra una
quantit di moneta ed un bene
Il valore di mercato funzione della
domanda e dellofferta

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Valore di mercato e criterio di stima

Se lo scopo della stima richiede il prezzo pi

probabile che potrebbe formarsi in uno
scambio si dovr considerare il bene nella sua
dimensione
d e s o e did bene
be e di
d mercato
e ao
Il criterio di stima consister nellanalisi della
domanda e dellofferta o nella capacitp del
bene di generare redditi nel tempo

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 Il valore di costo

Laspetto del bene della producibilit

determina la possibilit di prevedere la
produzione di un bene economico
E possibile fo
formulare
m la e un
n giudizio
gi di io di valore
alo e
riguardo al costo di produzione
Q
Questultimo
li iinteso come la
l somma d deii
valori di mercato dei singoli fattori della
produzione

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 Valore di costo e criterio di stima

Se laspetto della produzione del bene

quello che si impone nella stima, si dovr
considerare il valore di costo del bene
il criterio di stima consister nella somma
dei valori di mercato dei singoli fattori
che concorrono alla produzione di un bene

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 Il valore di trasformazione
S
Se sii considera
id lla di
dimensione
i d ll tilit
dellutilit
indiretta del bene, posso prevedere il prezzo
di uno dei
d i fattori
f tt i della
d ll produzione
d i i
in
relazione al valore di mercato del prodotto
finito
Se lo scopo della stima al valore di
trasformazione, il criterio di stima consiste
nel calcolo della differenza tra il valore di
mercato del bene finale e i costi necessari alla
trasformazione
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 Il valore complementare

I beni economici possono presentare relazioni

di complementariet
l i (sinergia)
( i i )
E possibile stimare il prezzo di un bene in
relazione al rapporto di complementarit di un
bene oggetto di stima di altri beni
Il criterio di stima consister nella differenza
tra il valore di mercato del complessop dei
beni ed il valore di mercato dei beni
residui
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 Il caso di unarea
un area espropriata
area che rimane al proprietario m
area espropriata a
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Supponiamo che un proprietario
venga espropriato dellarea a;
per ragioni tecniche (ad esempio,
certe aree non sono pi coltivabili)
il danno economico subito dal
proprietario
p p p
pi che p
proporzionale
p
allarea ceduta allente pubblico;
per stimare il valore della parte a
dovr
allora effettuare
ff la differenza
ff
tra il valore di mercato dellarea nel
suo insieme e il valore dellarea
dell area che
rimane al proprietario:
Va = V (a+m) - Vm
 Il valore di surrogazione

Dalla caratteristica della surrogabilit

(sostituibilit) tra i beni economici,
economici deriva la
possibilit di stimare il valore di mercato o di
costo
os o d
di uun be
bene e economico
e o o o sostitutivo
sos u o
Quando si tratta di stimare il valore di
surrogazione
g di un bene, il criterio di stima
consister nella stima del valore di mercato
(o di costo) del bene sostitutivo

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 Una semplice formalizzazione

Il valore di mercato
Vm = f (D,O)
( , )
Il valore di costo
Vc = Pf (prezzi dei fattori)
Il valore di trasformazione
Vt = Vm - Pf
Il valore complementare Questi ultimi tre valori
Va = V (a + m) - Vm sono valori che si
Il valore di surrogazione ottengono sulla base dei
Vs = Vms oppure Vs = Vcs primi due

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I valori nel breve e nel lungo periodo

Perch ai diversi aspetti economici del bene

corrispondono valori diversi? La ragione che
spiega la presenza di pi valori legata alla
presenza
p ese a di d imperfezioni
pe e o nel e mercato
e ca o nel
e
breve periodo
Se si verificano le condizioni di concorrenza
perfetta e di equilibrio del lungo periodo,
tutti i valori coincidono con il valori di
mercato t

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 Il principio dellordinariet
dell ordinariet
Per giungere a stime
oggettive, il ragionamento
il seguente
Si parte dal presupposto
che le caratteristiche
economiche degli
individui si distribuiscono
nella stessa forma in cui si
distribuiscono i loro
caratteri fisici;
Se ci vero anche gli esiti
delle loro caratteristiche
individuali - i p
prezzi e i
costi - si distribuiscono
secondo la stessa
distribuzione normale
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Se i valori rilevati si
distribuiscono secondo una
distribuzione normale, allora
il campione
p
rappresentativo del
mercato di cui il bene
oggetto di stima parte
Inoltre, se la distribuzione
una normale, il pi
probabile valore di stima
p
uguale alla media dei
valori rilevati
 Ch cosa rilevano
Che il le
l esperienze
i
della fisica sociale?
In una distribuzione
normale la media e la
Frequenza
moda (il valore pi
Una massa omogenea di (numero di casi osservati)
frequente) coincidono
individui presenta
elementi fisici (ad
esempio:i il peso,
laltezza) che di
dispongono secondo una
distribuzione
simmetrica gaussiana

Valore del fenomeno indagato

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 Attitudini e fatti economici

Se assumiamo che anche Se quindi la nostra

le attitudini economiche indagine giunge ad una
degli operatori si distribuzione dei valori
distribuiscano nella rilevati di tipo gaussiano
forma gaussiana,
gaussiana allora (o normale),
normale) allora siamo
anche gli esiti dei loro di fronte ad un
interventi si campione
distribuiranno allo rappresentativo del
stesso modo mercato a cui appartiene
In particolare cos si il bene oggetto di stima
distribuiranno i prezzi e
i costi

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 Frequenza e probabilit
Secondo lapproccio empirico classico, la
probabilit viene definita come il rapporto tra
il numero di risultati favorevoli ed il
numero totali dei risultati
Le
L probabilit
b bilit d
degli
li eventi
ti sono b
basate
t
sullosservazione empirica dei fenomeni
Ad esempio,
esempio una rilevazione empirica evidenzia che
su 1.000 prezzi, 320 si riferiscono ad un valore di
4.000.0000 lire/mq: la probabilit che un abitazione
abbia
bbi un valore
l di 4,0
4 0 Ml lire/mq
li / quindi
i di del
d l 32%

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 Frequenza, probabilit
F b bilit e
distribuzione normale
Se quindi il numero di rilevazioni adeguato,
allora posso affermare che il valore pi
frequente oggettivamente il pi probabile
(ad es
es.: il p
prezzo
e o massimamente
ass a e e frequente
eque e
nelle indagini rappresenta il pi probabile
valore di mercato)
Nel caso di una distribuzione simmetrica
gaussiana, il valore pi frequente (la
moda)
d ) uguale l all valore
l medio
di

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