NDICE

ANTECEDENTES............................................................................................................................3
Migracin de provincias a Lima metropolitana........................................................................3
Expansionismo en Lima............................................................................................................5
DFICIT DE TERRENOS EN LIMA................................................................................................7
CAPTULO I...................................................................................................................................9
I.1 EL SECTOR INMOBILIARIO...................................................................................................9
ANLISIS DEL PERIODO 2010-2015..........................................................................................9
I.2 CARACTERSTICAS DEL SECTOR INMOBILIARIO..................................................................12
I.3 EMPRESAS ESPECIALIZADAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO...........................................14
I.4 RESPONSABILIDAD SOCIAL DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA..........................................29
I.5 RESUMEN..........................................................................................................................32
CAPITULO II................................................................................................................................33
II.1 LAS TASAS DE INTERS......................................................................................................33
Qu es el inters para el BCRP?........................................................................................33
II.1 INTERS ACTIVO Y OTRAS DEFINICIONES IMPORTANTES..................................................34
Tasas de inters activas...............................................................................................34
Tasas de inters pasivas..............................................................................................35
Clculo de la tasa de inters promedio en moneda nacional del Sistema Bancario Peruano
...........................................................................................................................................36
II.2 LAS COLOCACIONES BANCARIAS......................................................................................38
Colocaciones.......................................................................................................................38
Estructura de Financiamiento.............................................................................................39
II.3 RENDIMIENTO EN EL SECTOR INMOBILIARIO...................................................................41
LA VALORACIN INMOBILIARIA..........................................................................................41
Conceptos generales de valor.............................................................................................43
MTODO DE COSTE............................................................................................................49
METODO DE CAPITALIZACIN............................................................................................51
II.4 RENTABILIDAD Y RIESGO...................................................................................................54
RENTABILIDAD INMOBILIARIA Y OTROS FACTORES QUE INFLUENCIAN EN ELLA................54
II.5 RESUMEN.........................................................................................................................60
CAPTULO III...............................................................................................................................65
III.1 DINMICA DEL SECTOR INMOBILIARIO...........................................................................65
INVERSIONES..........................................................................................................................66
Inversin inmobiliaria.........................................................................................................66
 Claves para la inversin inmobiliaria..................................................................................67
Inversin en el Per............................................................................................................68
...........................................................................................................................................69
Inversin inmobiliaria en Lima............................................................................................69
III.2 HIPOTECAS.......................................................................................................................72
Caractersticas de la hipoteca.............................................................................................72
Clases de Hipoteca.............................................................................................................73
III.3 CRDITOS INMOBILIARIOS...................................................................................................78
Las tasas de inters hipotecarias........................................................................................79
Los crditos inmobiliarios en Per......................................................................................80
III.4 DEMANDA DE VIVIENDA..................................................................................................85
Demanda potencial y estratificacin..................................................................................85
Demanda efectiva...............................................................................................................86
Programa Mi vivienda.........................................................................................................88
Programa Techo Propio......................................................................................................88
Oferta de Viviendas............................................................................................................89
III.5 RESUMEN........................................................................................................................94
CAPTULO IV...............................................................................................................................95
IV.1 EL IMPACTO DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA ECONOMA............................................95
SECTOR INMOBILIARIO EN EL PBI...........................................................................................95
DEMANDA DE EMPLEO.........................................................................................................119
PRXIMAS OBRAS EN EL SECTOR CONSTRUCCIN EN LIMA................................................129
IV.4 RESUMEN......................................................................................................................131
CONCLUSIONES........................................................................................................................138
BIBLIOGRAFA...........................................................................................................................139
 ANTECEDENTES

Migracin de provincias a Lima metropolitana

Los cambios en la ciudad de Lima empezaron cuando la gente que viva en

comunidades autosuficientes en el agro y comenz a trasladarse hacia las
ciudades costeas, alterando por completo la larga tendencia histrica que la
haba mantenido aislada.
Para que se hagan una idea del mapa demogrfico rural y urbano en aquel
contexto histrico: Aproximadamente en la dcada del 40, la poblacin rural era
el 65% del total nacional. Pero en la actualidad esto se ha revertido
radicalmente al 27,6%, es decir, que la poblacin urbana del Per estaba cerca
de los 20 millones de habitantes (72,8%) Para explicar el por qu ocurrieron
esas migraciones y como todo fenmeno social, existieron muchas causas:
- El incremento de carreteras que integraron gran parte del territorio nacional
sobre todo el andino con las ciudades de la costa, especialmente con la capital.
El desarrollo de este medio de comunicacin anim a los provincianos en la
bsqueda de una mejor comodidad, mejora de servicios y mejores
oportunidades laborales.
- La crisis del agro entre 1940 y 1945 fue un factor decisivo para la migracin.
El esfuerzo de modernizacin y la poca seguridad de la venta del azcar y el
algodn, provocaron el despido masivo de peones o trabajadores de las
haciendas agrarias de los andes y la costa. De esta forma, se liber
repentinamente un abultado contingente de personas que estaban dispuestas a
migrar en busca de nuevos horizontes.
- Relacionado con el punto anterior, la crisis agrcola estaba tambin ligada con
el problema de posesin de la tierra que no estaban en las manos de los
propios campesinos. Muchas personas que no encontraban la posibilidad de
tener una propiedad o terreno para trabajar, prefirieron migrar hacia las urbes
para tratar de conseguir una propiedad que les era negada y satisfacer de
alguna manera, algunas de sus aspiraciones materiales.
- Las posibilidades de una mejor remuneracin, ha sido un estmulo poderoso
para que las personas abandonen el campo para emplearse como obreros en
Lima obteniendo ingresos hasta tres veces ms altos de lo que ganaban antes.
- Por ltimo, y quizs sea lo ms importante, el propio crecimiento de los
servicios pblicos y la posibilidad al acceso de niveles educativos ms altos,
han sido tambin importantes incentivos para venir a la ciudad
Expansionismo en Lima

El periodo de expansin que se inicia en los 40 y que contina en la

actualidad suele dividirse en tres grandes etapas. Hasta antes de 1954, el
crecimiento de Lima se da en el cono de deyeccin del ro Rmac. En esa
rea se distribuan los terrenos entre urbanizaciones de clase media, para
sectores acomodados y para los sectores ms pobres de la ciudad. Estos
ltimos constituyeron las denominadas barriadas que se ubicaban en los
terrenos marginales al tejido urbano, especialmente en las laderas de los
cerros que rodeaban la ciudad (San Cosme, El Agustino) y en los mrgenes
del ro Rmac entre Lima y el Callao.

El inicio de la segunda etapa de este crecimiento se puede considerar

inaugurada a finales de 1954 cuando se dio la invasin de Ciudad de Dios, en
lo que ahora es el centro comercial del distrito de San Juan de Miraflores.
Esta invasin tuvo la particularidad de romper las fronteras del valle del
ro Rmac y hacer que las nuevas barriadas se formen en terrenos lejanos
al casco urbano, lo que supona un esfuerzo mayor para habilitar los terrenos,
para lo que tuvieron una gran importancia las organizaciones de pobladores,
que lograron articular sus demandas ante un estado con capacidad de
atenderlas, aunque esto se debiera a motivaciones clientelares. En ese
periodo las barriadas eran pequeos poblados emplazados en las afueras
del casco urbano, formando, luego de un proceso de conurbacin
formndose los conos. En esta etapa es que se da la gran expansin
territorial de la ciudad. Este proceso tuvo su punto cumbre con la
fundacin, asistida y direccionada por el Gobierno Militar de Juan Velasco
Alvarado, de Villa El Salvador. Estos conos se fueron rellenando con
nuevas barriadas y cooperativas de vivienda, constituyendo lo que se ha
dado en llamar la ciudad popular.

Al mismo tiempo, los sectores medios y acomodados de la ciudad se

desplazaban desde el centro de la misma hacia nuevas urbanizaciones
ubicadas en el espacio dejado entre la ciudad existente antes de este
periodo de expansin y las nuevas barriadas que se estaban formando,
aprovechando as la infraestructura urbana (vas de acceso, redes de agua
y desage, redes de tendido electrco) que haban sido conseguidos por los
pobladores que estaban construyendo su ciudad en los arenales que
estaban siempre ms all. Este movimiento fuera del centro de la ciudad
por parte de los sectores que tradicionalmente lo ocuparon inici su proceso
de decadencia y tugurizacin.
El tercer momento de expansin de la ciudad, y en el que nos encontramos
ahora, se inicia en algn punto difuso de la dcada del 80. Los motivos que
causaron estos cambios son de orden poltico y territorial. En lo poltico, la
crisis econmica y la violencia poltica que empezaba deterior
rpidamente las redes sociales que sustentaban el movimiento de
pobladores y min la capacidad del estado de responder a sus demandas, lo
que haca que los grandes proyectos populares para fundar nuevos barrios
no sean ms posibles. En lo territorial, los terrenos que presentaban buenas
caractersticas para ser urbanizados al interior del rea de los conos se haba
prcticamente agotado. En esta etapa los nuevos barrios de la ciudad se
forman en reas marginales de la ciudad popular: laderas y cimas de
cerros, quebradas angostas entre las estribaciones andinas, o peor an, en
terrenos ubicados al interior de la trama urbana existente que estaban
reservados para construir en ellos equipamiento urbano.

Este proceso de expansin en precariedad de las antiguas barriadas, viene

acompaado de un proceso de consolidacin de las zonas ms antiguas de
los conos de la ciudad. En 30 aos las familias han logrado construir
viviendas de dos o tres pisos (aunque algunas permanecen en esteras),
asfaltar las calles, construir colegios, postas mdicas, y mucho del
equipamiento urbano que debera darles calidad de vida. Sin embargo,
antes que podamos decir que estas zonas hayan logrado su
consolidacin, ya se observan en sus zonas centrales (habitualmente las
ms antiguas) el deterioro de su infraestructura y la tugurizacion.
DFICIT DE TERRENOS EN LIMA

La ciudad crece de manera desordenada y aceleradamente lo que causa una

deficiencia en la zonificacin de los futuros proyectos inmobiliarios; de esta
deficiencia ya expuesta se nota un crecimiento horizontal de la ciudad.

Las tensiones polticas, sociales y econmicas en el marco de un modelo

econmico prioriza solo la inversin econmica donde la vivienda es
considerada como una mercanca y no mira la ciudad, haciendo ms difcil la
construccin de polticas pblicas de vivienda popular. Tenemos una ciudad
fragmentada, segregada espacial y socialmente. Donde la especulacin
urbana, el trfico de tierras son los que deciden hacia donde crece la ciudad.
La necesidad de la vivienda de las poblaciones de menores recursos se
expresa en el Movimiento de los Sin Techo que plantea propuesta al Estado,
reivindicando su derecho a una vivienda adecuada reclamando inclusin social
en vivienda. A pesar de las tensiones de intereses, se ha avanzado con la
generacin de algunos instrumentos de planificacin como el Plan Regional de
Desarrollo Concertado de Lima de 2012 a 2025 que establece lineamientos que
abordan el problema de la vivienda de los excluidos de la ciudad. Se ha
generado Ordenanzas que se plantean de inters metropolitano el abordar el
problema de la vivienda popular de las poblaciones del centro de la ciudad a
travs del componente de renovacin urbana, as como de la periferia a travs
del programa Barrio Mo, instrumentos que pese a sus limitaciones permitirn
exigir su cumplimiento as como de ir reajustndolos en el proceso en beneficio
de los que menos tienen. La Ordenanza que crea el programa de vivienda
popular a travs de su componente de vivienda nueva, da cuenta de un cambio
hacia una poltica pblica preventiva pese a sus limitaciones en su proceso de
implementacin.
 CAPTULO I

I.1 EL SECTOR INMOBILIARIO

ANLISIS DEL PERIODO 2010-2015

El ao 2010 con respecto al sector inmobiliario fue un ao prometedor, pues

viendo el contexto global, era preocupante como podra quedar el Per, ya que
grandes potencias haban cado, para explicar el buen ao que hubo, primero
mostrare el contexto global que se viva con respecto a la crisis de Estados
Unidos, ver los factores que ocasionaron esta crisis y finalmente las causas del
porque el Per no sali maltrecho ante esta crisis.

En el 2008 ocurre un suceso en la economa estado-unidense, la cual tena que

ver directamente con un problema de ndole inmobiliaria, que causa la
inestabilidad del mundo entero. La burbuja inmobiliaria es uno de los
detonantes que se dio en estados unidos, Europa y china; la cual tiene su
explicacin en los siguientes puntos:

- Se tiene la idea de que la inversin en sector inmobiliario es rentable y

segura.

- Las buenas tasas de inters, abundancia de fondos y la falta de

inversiones alternativas llevan a los inversionistas a invertir incluso en
inmuebles sobre valorados.

- Los precios sobrepasan el nivel normal de precios y los analistas

justifican las excepcionales diferencias de precios con respecto al pasado como
los retornos bajos sobre la inversin.

Ante esto ocurre la explosin de la burbuja, que puede ser ocasionado por
distintos motivos:
- las especulaciones, juegan en rol muy importante.

- Aumento de los costos por inters e incremento de la percepcin de

riesgo.

- Los hipotecados se retrasan en sus pagos.

- Para obtener liquidez se empiezan a bajar los precios.

- Los precios entran en cada libre.

- La entidades econmicas ejecutan las hipotecas muy atrasadas y estas

se convierten en verdaderas inmobiliarias, poniendo en venta un importante
stock de propiedades.

Y esto como afecto al sector inmobiliario peruano?

Aunque de forma fra suene raro, esto no tuvo mucha repercusin en el Per, el
sector inmobiliario fue uno de los menos afectados y esto se dio por diferentes
razones, como el hecho de que tenamos ya un crecimiento sostenible del PBI,
variables macroeconmicas positivas, adecuado acceso hipotecario en todos
los sectores, adems el Per era bien visto para la inversin, tanto nacional
como extranjera, en esta poca el sector comercio y construccin aportaban
significativamente al PBI y se seguan desarrollando nuevos e importantes
proyectos.

Esta fue una etapa de estabilidad que trajo consigo un futuro prometedor en
cuanto al tema inmobiliario por el control inflacionario que haba y la reaparicin
de crdito hipotecario; adems de que haba una inversin privada
descentralizada.

Ms grande que el crecimiento inmobiliario, fue la demanda de viviendas, esto

en el caso de Lima, donde la demanda superaba hasta cinco veces la oferta y
con esto aumento el valor de los inmuebles, solo del ao 2010 al 2011 los
valores de los inmuebles han aumentado hasta en veinticinco por ciento su
valor.

Ya para el ao 2011 estos valoren han ido cambiando de forma ms favorable,

los precios de las viviendas mantienen su tendencia al alza apoyado en
factores estructurales.
Uno de los mercados ms dinmico es el de las oficinas prime, que a travs de
los aos ha sido ms demandado y su oferta sigue en un crecimiento
constante, esto a partir de los proyectos ya dados en famosas zonas
financieras y la construccin de edificios, los cuales tambin se ubicaran en la
zona este de lima, debido a la falta de stock en distritos cntricos como
Miraflores y San Isidro.

Cuando la mayora de expertos inmobiliarios en Lima comentaban de lo

caliente que haba sido la primera dcada del milenio para el negocio de
construccin y compraventa de viviendas, vino de repente el chorro de agua
fra. Tras varios aos creciendo a doble dgito, la venta por metro cuadrado de
viviendas cay 25% en 2013, pese a un buen primer trimestre. Venamos de
un ritmo muy bueno de 2002 a 2012, pero a partir del segundo trimestre se vino
una cada en la venta de nuevas unidades, dice Enrique Zevallos, gerente
general de la Asociacin de Desarrolladores Inmobiliarios del Per (ADI Per).

Se trata de un duchazo a menor temperatura que contrasta con una demanda

por vivienda en el pas que crece de forma constante y que sita el dficit en
Lima en 400.000 viviendas, apenas cubierta por una nueva oferta anual de
28.000 viviendas.

En 2014 se esperaba una baja de las ventas inmobiliarias debido a una cada
del PBI, pero esto no paso, es ms, se registr la mayor compra de ventas en
cuatro aos y para el 2015 el aumento de los precios no ha cambiado, sigue en
pie a pesar de la poca demanda se ha comenzado a dar, se estima que el
futuro incremento ser de 10 a 20 porciento.

Se espera que para este ao la venta de inmuebles ingrese a un ciclo de

recuperacin, donde podra crecer hasta en un 10 por ciento, aunque el nuevo
atractivo inmobiliario es el rubro hotelero, esto debido al aumento de turistas en
los ltimos aos.
I.2 CARACTERSTICAS DEL SECTOR INMOBILIARIO

El sector inmobiliario es muy dinmico, pues debido a la gran demanda que

hay ahora, la oferta inmobiliaria se ha tenido que adecuar apareciendo as,
gran cantidad de empresas, tanto nacionales como internacionales, que
trabajan en un mercado donde no hay muchas irregularidades, pues se
encuentra ordenado, tanto legalmente como en asociaciones y gremios; pero
uno de los principales problemas es el de los cupos de construccin civil que a
partir de los aos noventa, con el boom inmobiliario la falta de trabajo ha
dejado de ser el principal problema de los agremiados. Por el contrario, los
grandes flujos de capital en el sector inmobiliario, adems de generar empleo,
han terminado por atraer a los ms avezados grupos del hampa.

Sin embargo, hay otros factores en la gnesis del fenmeno de los cupos y de
las extorsiones. Durante la dictadura fujimorista se dio la llamada flexibilizacin
laboral. En el contexto general se trataba de quitarle fuerza al sindicalismo en
el Per. En el sector de construccin civil se eliminaron las cuotas (porcentaje
de puestos de trabajo) que se reservaba para los miembros de los sindicatos.
Ello determin que precisamente, a travs de las marchas (a veces violentas)
se lograba arrancar algunos puestos para los agremiados. Otras veces se
negociaba por lo bajo con las compaas constructoras para lograr dichos
puestos. ste es precisamente el antecedente ms directo de los cupos y
extorsiones, hoy dominados por la delincuencia.

Otro factor que agudiz este problema fue la aparicin de dirigencias paralelas
en los gremios, las cuales rivalizaban por los puestos de trabajo. En el
transcurso de estas disputas comienzan a cundir las amenazas y agresiones.
Es entonces cuando los propios dirigentes buscan la proteccin de
delincuentes y pandilleros para preservar sus mrgenes de poder. Al mismo
tiempo exigen el pago para permitir la "normal" realizacin de las obras. Esto
va generando un fondo econmico para contratar a bandas cada vez ms
avezadas. El resto de la historia es conocida. Estas bandas encontraron en
este rubro una forma fcil de ganar dinero y el resultado es la actual situacin
con dirigentes y trabajadores asesinados por el sicariato.

A pesar de la gravedad y avance del problema de los cupos y extorsiones, la

polica an slo realiza un trabajo represivo de estos delitos y de sus autores.
Una ofensiva de las fuerzas de seguridad implica fundamentalmente un fino
trabajo de inteligencia con la participacin de agentes encubiertos en las
bandas y gremios ms violentos. Para todos es conocido que la mayor parte de
los grupos delictivos siguen rdenes provenientes de los penales donde se
encuentran sus cabecillas. Esto tornara ms viable el trabajo de infiltracin
policial, pues el margen de control sera mayor dentro de los penales que en la
calle. Desbaratadas las bandas y puestos bajo rejas sus cabezas, corresponde
enorme responsabilidad a fiscales y jueces, pues estos malhechores cuentan
con costosos y hbiles abogados quienes pagan altas sumas por su liberacin.
La ciudadana y los medios de comunicacin deben estar atentos para
denunciar y sacar de sus cargos a estos agentes de la ley que, lejos de cumplir
su funcin, se convierten en aliados del delito.
I.3 EMPRESAS ESPECIALIZADAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO

Son muchas las empresas inmobiliarias en la actualidad peruana, pero primero

mencionaremos a las diferentes asociaciones y gremios en las cuales se unen
las diferentes empresas, ya sea para tener ciertos beneficios o defender ciertas
posturas. Estas las presentaremos a continuacin:

- Capeco

CAPECO (Cmara Peruana de la Construccin) somos una asociacin civil sin

fines de lucro, de carcter gremial. Agrupamos y representamos a las
empresas que se desenvuelven en la actividad constructora en el Per.

CAPECO inici sus actividades un 09 de Mayo de 1958 y por ms de 50 aos

ininterrumpidos venimos apoyando la actividad constructora en nuestro pas a
travs de diferentes mecanismos de accin, organismos y eventos que se han
desarrollado en el transcurso de estos aos, tales como:

1. El ISTP CAPECO - Instituto Superior Tecnolgico Privado de la Construccin

CAPECO

2. El ICD - Instituto de la Construccin y el Desarrollo

3. El Centro de Arbitraje y Conciliacin de la Construccin.

4. EXCON, la Feria de la Construccin ms grande del Per.

Entre otros, es as que Capeco ha promovido diferentes proyectos que luego

han visto la luz, tales como: La creacin del Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, el Fondo Mivivienda, entre otros.

Impulsamos la presencia descentralizada a travs de nuestras Asociaciones

Regionales, con representaciones en Arequipa, Chiclayo, Cusco, La Libertad,
Piura y Tumbes.
Ejercemos la representacin general del gremio ante organizaciones pblicas y
privadas, nacionales y extranjeras.

Somos miembro de CONFIEP, AFEP y Per Green Building Council, adems

formamos parte del directorio de SENCICO, CONAFOVICER, de la Comisin
Consultiva de Vivienda del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento;
entre otros.

Internacionalmente somos miembro de la Federacin Interamericana de la

Industria de la Construccin (FIIC), la cual est integrada por cmaras
nacionales de la industria de la construccin de 18 pases de Amrica Latina.

- ADI Per

La Asociacin de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI PER) es un gremio que

agrupa a 17 empresas, entre inmobiliarias y fondos de inversin, que operan en
el pas. ADI PER surge como respuesta a la necesidad de contar con un
gremio que brinde servicios a sus asociados y al cliente para promover
relaciones comerciales con profesionalismo y de calidad.

ADI PER actualmente forma parte de CONFIEP; y la mayora de inmobiliarias

que la componen integran CAPECO.

En ADI PER trabajamos con las diferentes entidades gubernamentales y

privadas con el fin de aportar a las polticas que promuevan el desarrollo
sostenible y ordenado de las ciudades del Per. Coordinamos con el sistema
financiero y entidades del Estado para el desarrollo de alternativas y/o
programas de financiamiento, que le permita tener un mejor acceso al crdito
inmobiliario. Nuestros campos de accin:

Implementamos un Cdigo de tica que rige a las empresas asociadas a ADI

PER

Contamos con el Sello ADI PER, un sistema de evaluacin y certificacin que

otorgamos a los proyectos que constituyan un elemento se seguridad y
garanta ante los compradores del producto inmobiliario.
Desarrollamos estadsticas inmobiliarias, con el objetivo de proveer informacin
actual y poder medir el avance del sector inmobiliario.

Participamos en mesas de concertacin, para brindar nuestro punto de vista

tcnico sobre los proyectos inmobiliarios multisectoriales.

Creamos el Defensor del Cliente Inmobiliario, que es un sistema de resolucin

de conflictos mediante el cual los clientes de las empresas cuentan con una
instancia independiente donde sus reclamos pueden ser resueltos

ADI est formado por las siguientes empresas:

- Besco:

Hay circunstancias en las que el tiempo no parece reflejar con precisin todo lo
vivido y aprendido a su paso. Tal es el caso de BESCO, pues en poco ms de
una dcada hemos visto da a da la consolidacin de nuestra empresa y sus
fortalezas, as como la capacidad de ser y hacer que viene desarrollando desde
su fundacin en 1998, cuando inici sus operaciones en uno de los proyectos
ms importantes de la poca para la Compaa Minera Antamina.

Durante estos aos, en BESCO hemos sembrado y cosechado los valores que
rigen nuestra conducta empresarial. Estos son: Garanta, al entregar la calidad
ofrecida en los proyectos que ejecutamos, manteniendo de principio a fin la
relacin con nuestros socios y clientes dentro de los convenios suscritos.
Eficiencia lograda a travs de una interaccin fluida y constante entre todas las
reas de la empresa, lo que nos permite tener la sensibilidad y reflejos
necesarios para adaptarnos a las demandas del mercado en tiempo real y
anticiparnos a sus requerimientos.

- Centenario:

Inversiones Centenario cuenta con ms de 80 aos de experiencia y trayectoria

en los principales negocios inmobiliarios. Directamente o a travs de sus
subsidiarias desarrolla soluciones trascendentes en sus diferentes unidades de
negocio: urbanizaciones, casas, departamentos, oficinas y centros comerciales.
 - El Pino

Inversiones El Pino es una empresa peruana con ms de 26 aos de

experiencia (desde 1988) dedicada al desarrollo de proyectos de habilitacin
urbana y de bienes races. Contamos con ms 15,000 unidades inmobiliarias
entregadas en todo el pas.

Desarrollamos proyectos inmobiliarios y de habilitacin urbana con el fin de

crear espacios innovadores que permitan al propietario vivir mejor,
sustentndonos en el conocimiento y necesidades de nuestros clientes.

Conocemos el mercado y conocemos sus necesidades. Tenemos siempre

presente que para nuestros clientes ser propietarios de un bien inmobiliario es
mucho ms que una adquisicin material, es el sueo de la casa propia hecho
realidad.

- Enacorp

Tras 25 aos de su fundacin, ms de 9000 viviendas construidas y

habindose posicionado como empresa lder en el sector inmobiliario chileno
ENACO llega hoy al Per como ENACORP. Con el objetivo de brindar su vasta
experiencia al creciente mercado nacional y ofrecer innovadores conceptos y
propuestas para un mercado de compradores, cada vez ms exigente. Sus
principales activos son la permanente orientacin haca sus clientes, valores
respaldados por una filosofa empresarial y un equipo humano slido.

- Fibra

FIBRA (Fondo de Inversin en Bienes Races) inicia operaciones el ao 2008,

producto de un joint venture de Colliers International, lder en consultora
inmobiliaria a nivel global, con Larran Vial, una de las principales empresas de
servicios financieros de Latinoamrica.

FIBRA es un fondo de inversin inmobiliario multiproducto y multimercado, que

nace con un capital suscrito de US$ 80850,000, cuyos proyectos se
concentran en los sectores de vivienda, oficinas corporativas Premium,
comercio, industria y banco de tierras.

A fines de 2012, FIBRA lanz su segundo fondo por US$ 162440,000, con lo
que ahora administra un patrimonio que supera los US$ 300MM, lo que permite
a FIBRA participar en proyectos que involucran una inversin cercana a los
US$ 800MM, convirtindolo en la plataforma de fondos de inversin
inmobiliarios ms grande del Per.

- Gerpal

Somos una empresa constituida por la unin de capitales peruanos y

extranjeros provenientes de empresas constructoras e inmobiliarias con amplia
experiencia en el extranjero y ms de 350,000 m2 construidos en el Per en
ms de 40 proyectos.

- Grupo Caral

Grupo Caral es una empresa de capital peruano, que desarrolla y construye

proyectos inmobiliarios, que son concebidos, diseados y planificados en
funcin al bienestar de sus residentes; con propuestas modernas y funcionales,
que guardan un perfecto balance entre calidad y costo.

La empresa est formada por un equipo de profesionales innovadores y cuyo

propsito es mejorar la calidad de vida de la gente, a travs de propuestas
modernas y con precios competitivos.En Grupo Caral sabemos e interiorizamos
que la compra de un inmueble es una de las decisiones ms importantes en la
vida de nuestros clientes, ya que ser el espacio en el que se desarrollara su
vida familiar y social.

Para ello, contamos con el mejor servicio de pre y post venta, el cual estar
siempre a su disposicin para brindarle toda la asesora necesaria en la
adquisicin de su inmueble.

- Imagina

Es un Grupo Inmobiliario que nace en el ao 2004 cuya propiedad pertenece a

inversionistas que cuentan con gran experiencia en el sector inmobiliario en
Per y en otros pases de Amrica como Estados Unidos y Chile.
 - JJC

JJC es una de las ms importantes constructoras peruanas con operaciones en

Per, Chile y Colombia. La cartera de proyectos que viene manejando requiere
convocar a profesionales de primer nivel con experiencia demostrable en la
gerencia de grandes obras de construccin (US 10 MM a ms) y en la direccin
de subsistemas tcnicos funcionales (Produccin, Ingeniera de obra, Calidad,
Seguridad y Medio Ambiente) en obras de esa magnitud.

La empresa ha ejecutado grandes obras constructivas que testimonian su

profesionalismo: viales, subterrneas, hidrulicas, elctricas, de saneamiento,
portuarias y aeroportuarias, edificaciones as como ha realizado montajes
industriales, movimiento de tierras masivos y obras de infraestructura minera.

- La Venturosa

Inspirados en la caleta Jess de La Venturosa, un grupo de empresarios

peruanos, fundaron en 1997 La Venturosa con la idea de habilitar una zona
campestre en el Sur de Lima. Desde entonces la empresa ha ido creciendo,
incrementando el nmero de socios y trabajadores, evolucionando hasta
convertirse en una de las principales y ms exitosas empresas inmobiliarias de
los ltimos aos en el Per.

- Lder

Lder grupo constructor ha hecho realidad el sueo de la casa propia a ms de

7,000 familias peruanas y se ha convertido en la inmobiliaria en Per con
mayor proyeccin en el pas.
Somos una empresa inmobiliaria y constructora, fundada en el ao 1995 como
parte de un plan de desarrollo a largo plazo en la regin. Actualmente
contamos con operaciones en Per, Colombia y Venezuela.

- Livit

A lo largo de nuestros 20 aos de experiencia hemos construido ms de 1.6

millones de m2 en proyectos de oficinas, comercio, industria, vivienda y
minera; habiendo entregado ms de 10,000 viviendas. Durante este perodo
hemos sido parte de las historias de nuestros clientes, ya que estamos
presentes en los momentos ms importantes, con un alto nivel de compromiso,
creando lazos slidos a futuro.

- Los Portales

Empresa lder de la actividad inmobiliaria del Per conformada por la alianza

estratgico entre LP Holding (Grupo Raffo) e ICA de Mxico. Ms de 50 aos
de experiencia en el mercado nacional con cuatro unidades de negocio.

- Menorca

Menorca posee mltiples proyectos ubicados en zonas preferenciales con

todas las comodidades y servicios que se requieren.

- PAZ Centenario

VISIN: Ser reconocida como la empresa lder en el Per en el desarrollo de

proyectos habitacionales, innovadores que mejoran la calidad de vida de las
familias peruanas y contribuyen al progreso de las ciudades, manteniendo un
modelo de gestin que promueve el crecimiento y bienestar de nuestros
colaboradores, y maximiza el valor de la empresa.

- Terranum Capital
Terranum Capital es una firma de gestin especializada Latinoamericana de
activos alternativos con oficinas en Nueva York, Bogot, Lima y Ciudad de
Mxico. Centrado principalmente en el desarrollo de proyectos residenciales de
renta baja / media en Colombia, Per y Mxico

- Urbana

Urbana es una marca Internacional de la Constructora Colpatria, empresa lder

de la construccin en Colombia con ms de 33 aos de experiencia en el
mercado de vivienda. Urbana inici su operacin en Per en el 2006, ao en el
que se asoci con la compaa peruana Inversiones Palomar S.A. Hoy en da
Urbana estructura, disea, construye y promueve proyectos de vivienda propios
y tambin de terceros, para todos los segmentos sociales. Asi mismo, cuenta
con la unidad de construccin para edificaciones diferentes de vivienda e
infraestructura.

- Urbi

Desde nuestros inicios, hemos desarrollado grandes actividades de innovacin

para lograr un crecimiento urbano en la ciudad y desde entonces nada nos ha
impedido seguir creciendo. Desarrollamos proyectos urbanos de gran
envergadura, impresionantes e innovadores; destinados a diversos usos, ya
sean recreacionales, laborales, de mercado y vivienda para as mejorar la
calidad de vida de las personas que habitan la comunidad.

- Valora

VALORA es el brazo inmobiliario de ICCGSA, constructora peruana con ms de

48 aos de experiencia realizando importantes obras en todo el pas.

Valora, creadora de importantes conceptos inmobiliarios como la Alameda del

Norte, es la inmobiliaria de grupo ICCGSA, empresa peruana con ms de 48
aos en el mercado.

- Villa Club
Villa Club es la unin de las tres empresas inmobiliarias ms importantes de
Chile, Per y Ecuador. PAZ ha estado ligada exitosamente a la arquitectura y
construccin por ms de 40 aos. El Grupo Centenario ha sido protagonista
durante 80 aos del desarrollo inmobiliario del Per y Global, por su parte, ha
entregado a sus clientes por ms de 30 aos un lugar listo para vivir y crecer.

- Viva GyM

VIVA GyM, la empresa del Grupo Graa y Montero, dedicada a la promocin y

gerenciamiento de proyectos inmobiliarios. Nuestros valores de Cumplimiento,
Calidad, Seriedad y Eficiencia son reconocidos por nuestros clientes y nos
abren las puertas a nuevos proyectos.

- Wescon

Wescon Grupo Inmobiliario, es una empresa formada por capitales 100%

nacionales, que cuenta con un staff de profesionales dedicados a la promocin,
construccin y gerenciamiento de proyectos inmobiliarios, con un alto estndar
de calidad y proteccin del medio ambiente.

Nuestro principal compromiso es brindar a nuestros clientes bienestar a travs

de un producto inmobiliario de calidad, dirigido a satisfacer sus necesidades de
vivienda, mejorando as su calidad de vida.

1.1. ASEI Per

La Asociacin de Empresas Inmobiliarias del Per (ASEI) es una entidad

gremial fundada en el ao 2012 que agrupa a 37 desarrolladores inmobiliarios
comprometidos con nuestra Misin, Visin y Valores.

La Asociacin de Empresas Inmobiliarias tiene 155 proyectos con un stock de

oferta inmobiliaria de 20,000 unidades valorizadas en S/. 6,673 millones de
soles. El 6% de este valor corresponde a oficinas y el 94% a viviendas
residenciales.
ASEI est conformada por 37 inmobiliarias, en donde pondremos la descripcin
de cada empresa dada por la misma pgina de ASEI Per:

- Abril

ABRIL Grupo Inmobiliario es un equipo de profesionales con el ms alto valor

humano, orientado a la excelencia en el servicio a los clientes. Brindamos
calidad, seriedad y garanta, respaldados en nuestra trayectoria.

- Actual

En 1998, un grupo de profesionales formamos Actual Inmobiliaria, a fin de unir

nuestros conocimientos y experiencia. Hemos desarrollado proyectos que
integran diseo, calidad y funcionalidad, a los mejores precios.

- Arteco

Nuestros proyectos se integran perfectamente al medio ambiente y son

planificados con todos los beneficios y comodidades para que el desarrollo de
la vida cotidiana dentro de ellos sea verdaderamente confortable.

- Armas Doomo

Somos dos grandes de Sudamrica que se han unido para entregar una nueva
experiencia inmobiliaria, indita en el pas. Agregamos valor a cada uno de
nuestros proyectos y servicios para generar relaciones a largo plazo.

- Armando Paredes

Llevamos ms de 5 aos proponiendo espacios donde la gente disfrute su da

a da. Nuestro objetivo es crear espacios donde el diseo siempre est
presente y la creatividad se sienta tan cmoda como para quedarse a vivir ah.

- Betania

Somos una empresa de ingeniera, desarrollo y construccin de viviendas, que

realiza actividades en la operacin de infraestructura y el desarrollo de
edificios. Desde 2002, hemos desarrollado unas 600 viviendas.
 - Belgica

Empresa peruana fundada en 1996 con el objeto de dedicarse a la

construccin y venta de departamentos. Nos caracteriza la calidad de los
acabados de nuestros departamentos as como la seriedad y transparencia en
el trato con nuestros clientes.

- Binda

La misin de Binda Ingenieros S.A. es desarrollar proyectos integrales de

ingeniera e inmobiliarios, procurando lograr la mxima satisfaccin del cliente.

- Capac

Somos una empresa con la misin de innovar y desarrollar nuevas ideas para
el mercado habitacional, logrando una perfecta unin de creatividad y
comodidad. Brindamos altsimos estndares de calidad y diseo.

- Casa Ideal

Nos dedicamos al negocio inmobiliario de viviendas multifamiliares en Lima.

Contamos con un equipo de profesionales altamente capacitado y aplicamos
las ltimas tcnicas de la industria de la construccin.

- CISSAC

Corporacin Inmobiliaria Sudamericana S.A.C. CISSAC. Empresa

constructora inmobiliaria que inicia sus operaciones en el 2004 tomando el
liderazgo en innovacin en diseo y acabados en cada uno de sus proyectos

- Ciudaris

Somos una organizacin lder que integra los procesos de diseo, venta,
construccin y postventa. Brindamos un producto de calidad, dentro de los
plazos previstos y con un excelente servicio de postventa.

- Desarrolladora
Con el objetivo de brindar lo mejor a nuestros clientes, ofrecemos nuestro
profesionalismo en cada detalle, desde el proceso de planificacin hasta la
satisfactoria entrega de todos los departamentos.

- Echeverria Izquierdo

Creamos valor para los accionistas a travs de servicios de excelencia en el

mbito de la ingeniera y la construccin, entregamos soluciones integrales e
innovadoras que agreguen valor a los proyectos de nuestros

- Edifica

Edifica es una empresa que cuenta con 16 proyectos entregados y 5 por

concluir. Edifica tiene un equipo que trabaja con pasin y est plenamente
identificado con una filosofa de atencin y dedicacin a sus clientes

- Esparq

Esparq es una empresa que desarrolla edificios de oficinas, comerciales y

multifamiliares, viviendas unifamiliares y remodelaciones. Forma parte de EOM
Grupo, un holding peruano con tiene casi 50 aos de experiencia.

- Fundamenta

Nuestros proyectos son ecoeficientes e innovadores, y combinan con gran

xito una excelente calidad y un valor asequible. Brindamos una novedosa
oportunidad a quienes anhelan ser propietarios de una vivienda.

- Grupo Lpez

Grupo Lpez nace en 2008, propiedad de un grupo familiar peruano. Nuestros

pilares son innovacin, calidad, seguridad, compromiso, confianza,
exclusividad, asesoramiento y flexibilidad en la compra.

- Grupo T&C
T&C es una empresa lder en el mercado inmobiliario. Brindamos la posibilidad
de adquirir un inmueble a un precio conveniente, con estndares de calidad y
sobre todo con la seriedad que nuestros clientes requieren.

- Icasa

Somos una empresa con ms de diez aos de experiencia, que est orientada
a brindar bienestar en sus distintos servicios de construccin y venta de
inmuebles, con proyectos novedosos y asesora permanente.

- Inmobiliari

Inmobiliari es una empresa cuyas propuestas estn marcadas por la innovacin

y que surgen con el fin de poner al Per a la altura del desarrollo inmobiliario de
las capitales ms importantes de la regin.

- Id

Empresa peruana que inicia sus operaciones en 1985, presentando una

propuesta innovadora, especializndose centros comerciales, centros de
distribucin, edificaciones industriales, oficinas, residenciales y hoteles.

- Jopesa

Es una empresa peruana. Como contratista de Obras del Estado y Privadas ha

realizado proyectos de infraestructura y edificaciones de viviendas en distintas
regiones del pas, habiendo acumulado una slida experiencia de gran
profesionalismo

- La Muralla

Somos una empresa dedicada a la promocin, construccin y gerenciamiento

de proyectos inmobiliarios, que trabaja con seriedad y experiencia.
Garantizamos calidad, con respuestas inmediatas y eficientes.
 - La Venturosa

Inspirados en la caleta Jess de La Venturosa, un grupo de empresarios

peruanos fund en 1997 La Venturosa. Desde entonces la empresa ha ido
creciendo hasta convertirse en una de las ms exitosas de Lima.

- Madrid Ingenieros

Madrid Ingenieros es una empresa dedicada al desarrollo de proyectos

inmobiliarios. Trabaja con espritu de confianza, fortalece la relacin entre
empresa y cliente. En sus 7 aos, ha generado 27 proyectos con gran xito.

- Marcan

Somos un equipo de profesionales que desde 1988 desarrolla y construye

proyectos de vivienda. Los aos de experiencia, la solidez de nuestro grupo y
la satisfaccin de ms de 600 familias son garanta para los clientes.

- Marte

Marte Grupo Inmobiliario gerencia, desarrolla y construye proyectos con un

alto grado de calidad. Enfocamos nuestro producto en satisfacer las
necesidades del mercado y mejorar la calidad de vida de los clientes.

- Mundo Verde

Empresa peruana conformada por profesionales de amplia experiencia en el

sector inmobiliario. Desde el ao 2004, venimos desarrollando exitosamente
proyectos multifamiliares en diferentes distritos de Lima.

- My Home

Somos una organizacin dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios.

Hemos gestionado ms de 60 proyectos y vendido ms de 650 departamentos
en una dcada, con amplia experiencia en las zonas de San Borja y Surco.

- Padova
 Padova es una empresa comprometida con el desarrollo de proyectos que
estn un paso ms adelante del estndar del mercado. Nuestro objetivo es
crear tendencias para un mercado cada vez ms exigente.

- Procity

ProCity es un grupo empresario inmobiliario de capitales peruanos que opera

desde 2006, con ms de 960 departamentos entregados y 9,500 m2 de oficinas
construidas en estos nueve aos de historia.

- Roca Azul

Grupo Constructor Rocazul en un smbolo de solidez, compromiso, innovacin

y responsabilidad. Nos caracterizamos por construir viviendas con diseos
innovadores y una ptima distribucin de espacios.

- San Charbel

San Charbel Edificaciones es una empresa inmobiliaria que nace con un

compromiso: ofrecer a sus clientes un tipo de vivienda diferente, que busca
concretar la creacin de un hbitat saludable, funcional y sostenible.

- Urbana

Marca internacional de la Constructora Colpatria, Urbana inicia operaciones en

2006, tras la sociedad con la compaa peruana Inversiones Palomar,
desarrollando diversos proyectos en Lima y en provincia.

- Valico

Valico ha desarrollado ms de 22 proyectos, con un trato personalizado,

capacidad tcnica y experiencia hacen que nuestros productos tengan la
exclusividad, innovacin y seguridad que necesita el cliente.

- ZEN Grupo Inmobiliario

En ZEN Grupo Inmobiliario creemos que es momento de tener una mirada

diferente. Nuestro compromiso es ofrecer a nuestros clientes innovadoras
alternativas inmobiliarias a travs de la bsqueda de una mejora de la calidad
de vida.
I.4 RESPONSABILIDAD SOCIAL DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA

Son muchas las empresas inmobiliarias, pero al estar constituidas en gremios y

asociaciones, su responsabilidad social se hace conjunta dependiendo de los
ideales que tienen en comn, es por eso que volveremos a separarlos en los
diferentes grupos ya antes mostrados.

ADI Per

Misin:

Ser un gremio empresarial que contribuye con las polticas de crecimiento del
sector inmobiliario, motivando en nuestros asociados la competitividad y la
innovacin en beneficio del cliente.

Visin:

Ser el referente del desarrollo inmobiliario del Per.

ASEI

Misin:

Contribuir al desarrollo, competitividad y sostenibilidad del sector inmobiliario

con el fin de lograr el bienestar de los peruanos.
Visin:

Ser reconocido como el gremio ms representativo de desarrolladores

inmobiliarios del pas.

Valores:

Emprendedores: Nos retamos permanentemente para generar valor y alcanzar

nuestras metas.

Compaerismo: Desarrollamos relaciones slidas entre los socios que generen

valor.

Apasionados: Disfrutamos lo que hacemos y creemos en nuestros objetivos.

Compromiso: Con nuestros clientes, socios y con el pas.

Un ejemplo tomado es de la empresa Graa y Montero, donde en su

responsabilidad social est dada en el siguiente prrafo; pero adems de eso
sacan anualmente su reporte de sostenibilidad.

Si aseguramos la gestin responsable de nuestros negocios y contribuimos a

que las sociedades donde operamos tambin crezcan, lograremos asegurar la
confianza necesaria para perdurar en el tiempo.

Nuestro modelo de sostenibilidad se fundamenta en el Estilo Graa y Montero y

en nuestros valores corporativos de calidad, cumplimiento, seriedad y
eficiencia, que se transmiten con el ejemplo y determinan cmo hacemos las
cosas del Grupo.

Basados en este estilo de actuacin, como empresa buscamos CRECER a

partir de la gestin responsable de nuestras operaciones. Por ello, adems de
la rentabilidad y la calidad tcnica, hemos definido 5 temas prioritarios en los
que focalizamos nuestros esfuerzos de gestin interna: conducta tica,
desarrollo de personas, seguridad, medio ambiente y comunicacin.

A partir de esta buena gestin interna, COMPARTIMOS nuestra experiencia y

conocimiento con nuestros proveedores, clientes y comunidades,
contribuyendo a la generacin de conductas ciudadanas responsables. Como
resultado, fortalecemos la confianza y generamos un crculo virtuoso de
desarrollo, donde gana la empresa y gana la sociedad.

Otro ejemplo es el de la empresa Cosapi, una famosa inmobiliaria que cumple

con no solo solo una responsabilidad social y ecolgica.

El xito de Cosapi no depende nicamente de sus resultados, sino tambin del

desarrollo de nuestros grupos de inters. Es por esto que Cosapi mantiene su
compromiso, basado en el dilogo continuo como parte de su cultura y
estrategia de sostenibilidad.

Por segundo ao consecutivo, Cosapi S.A. recibi el Distintivo Empresa

Socialmente Responsable. Adems ha publicado el segundo reporte de
sostenibilidad con un nivel B del Global Reporting Initiative (GRI), y ha
conseguido la certificacin de la Trinorma para los sistemas de Gestin (ISO
9001, ISO 14001 y OHSAS 18001), la cual tambin involucra el compromiso
con el cuidado del medio ambiente en todas nuestras operaciones.

Nuestro objetivo es promover una gestin sostenible, generando bienestar y

garantizando la prevencin y permanencia de las fuentes de los recursos
naturales.

Para nuestros proyectos inmobiliarios desarrollamos un plan especfico de

convivencia, aplicable caso a caso, en el cual definimos las polticas y normas
que deben regir posterior a la entrega de los departamentos. Contamos para
este fin con la asesora de empresas especializadas.
I.5 RESUMEN.

Se puede concluir que el sector inmobiliario es uno de los sectores ms activos

y dinmicos que existe en Per, esto gracias al aumento, mejor dicho, al
mantenimiento estable que ha tenido el PBI en estos ltimos aos, dando paso
al aumento de oportunidades, esto tambin movido por el adecuado acceso
hipotecario en todos los sectores, adems el Per era bien visto para la
inversin, tanto nacional como extranjera.

Es as que se ha logrado avanzar mucho llegando en varias ocasiones la

demanda superar a la oferta, aunque tambin llega, al principio, ser un
problema, por el centralismo que se vive en lima, pero ante esto se ha decidido
invertir en los conos, donde se han obtenido grandes ganancias a travs de los
diversos centros comerciales, activando as puntos de descentralizacin y
nuevos lugares para la construccin, una expansin inmobiliaria.

Uno de los principales problemas que golpea al sector inmobiliario es la

corrupcin y los cupos dados por los de construccin civil, algo que se viene
dando con bastante impunidad desde hace ya mucho tiempo y que hace que
las obras se conviertan en focos de la delincuencia y extorciones.
 CAPITULO II

II.1 LAS TASAS DE INTERS

Qu es el inters para el BCRP?

El inters segn el Banco Central de Reserva del Per es el precio que alguien
paga (prestatario) por usar el dinero de otra persona (prestamista) durante un
perodo determinado. La tasa de inters es el porcentaje al que est invertido
un capital en una unidad de tiempo. La tasa de inters se expresa como un
porcentaje anual y existe para compensar la prdida de poder adquisitivo del
dinero en el tiempo.
En trminos generales, la tasa de inters, expresada en porcentajes,
representa el costo de oportunidad de la utilizacin de una suma de dinero,
representa un balance entre el riesgo y la posible ganancia de la utilizacin de
una suma de dinero en una situacin y tiempo determinado. En este sentido, la
tasa de inters es el precio del dinero, el cual se debe pagar o cobrar por
tomarlo prestado o cederlo en prstamo en una situacin determinada.
Representa el costo de oportunidad de la utilizacin del dinero.
Por ejemplo, si las tasas de inters fueran la mismas tanto para depsitos en
bonos del estado, cuentas bancarias a largo plazo e inversiones en un nuevo
tipo de industria, nadie invertira en acciones o depositaria en un banco. Tanto
la industria como el banco iran a la bancarrota, pero el Estado no, ya que los
inversionistas al ser adversos al riesgo, prefieren lo seguro y en este caso al
ser indiferentes entre las distintas oportunidades de invasin, el
Estado ofrece el menor riesgo de inversin, por lo que absorbera todos los
fondos. Por otra parte, en la realidad no sucede esto, porque el riesgo de la
inversin en una empresa determinada es mayor que el riesgo de un banco.
Por tanto la tasa de inters ser menor para bonos del Estado que para
depsitos a largo plazo en un banco privado, la que a su vez ser menor que
los posibles intereses ganados en una inversin industrial.
La tasa de inters, al igual que los de ms precios de bienes, se fija por dos
fuerzas: La primera se refiere al aspecto de la demanda de dinero y la segunda
a la oferta monetaria.
Las cuales a su vez se determinan por:

a) La situacin de la preferencia por la liquidez, es decir el deseo de los

agentes econmicos de mantener algunos de sus bienes de capital en
forma de dinero.
b) La cantidad de dinero, que se refiere a la cantidad de dinero en forma
de monedas, papel moneda y depsitos bancarios que existe en un
mercado financiero en un momento determinado.
A fin de mencionar los diferentes tipos de tasas de inters que existen en la
economa, se ha credo conveniente clasificarlas de la siguiente manera:

II.1 INTERS ACTIVO Y OTRAS DEFINICIONES IMPORTANTES

Entendamos la tasa de inters activa como el porcentaje que las instituciones

bancarias, de acuerdo con las condiciones de mercado y las disposiciones del
banco central, cobran por los diferentes tipos de servicios de crdito a los
usuarios de los mismos. Son activas porque son recursos a favor de la banca,
a partir de ello veamos las definiciones exactas; pues veremos que existen
tipos de tasas de inters:
 Tasas de inters activas: Es el porcentaje que las instituciones
bancarias, de acuerdo con las condiciones de mercado y las
disposiciones del banco central, cobran por los diferentes tipos de
servicios de crdito a los usuarios de los mismos. Son activas porque
son recursos a favor de la banca.
Tasas de inters pasivas: Es el porcentaje que paga una institucin
bancaria a quien deposita dinero mediante cualquiera de los
instrumentos que para tal efecto existen.
Tasas de inters preferenciales: Es un porcentaje inferior al "normal"
que se cobra a los prstamos destinados a actividades especficas que
se desea promover por el gobierno o por una institucin financiera. Por
ejemplo:
Crdito regional selectivo, crdito a pequeos comerciantes, crdito a
Ejidatarios, crdito a nuevos clientes, crdito a miembros de alguna
Sociedad o asociacin, etc.
Tipos de inters nominal y real: Los tipos de inters varan en funcin de
la tasa de inflacin. El tipo de inters nominal engloba el crecimiento de los
precios (tasa de inflacin) y el tipo de inters real (mide cunto dinero gana
un inversionista).
Cuando el tipo de inters nominal es igual a la tasa de inflacin, el
inversionista no obtiene ni beneficio ni prdida y el valor devuelto en el
futuro es igual al valor del dinero en el presente. Una tasa de inflacin
superior al tipo de inters nominal implica un tipo de inters real negativo y
como consecuencia, una rentabilidad negativa para el inversionista.
Tipos de inters del mercado: Dependiendo de los valores que se
negocien (bonos, acciones, etc.) por efectos en la oferta y demanda, se fija
para cada clase de activo un tipo de inters, los cuales dependen a su vez
de:
Las expectativas existentes sobre la tasa de inflacin y del nivel de la
produccin.
El riesgo asociado al tipo de activo: los inversores exigen un tipo de
inters mayor como contrapartida por asumir mayores riesgos.
 La preferencia por la liquidez: cuanto menos lquido sea el activo, mayor
compensacin exigirn los inversores. Por este motivo los inversores
suelen exigir retribuciones mayores por inversiones a mayor plazo.

Tipos de tasas bancarias

Como se defini en la calcificacin de la tasa de inters; La Tasa de Inters, en
el Sistema Bancario se maneja distintos tipos de inters, la tasa de inters
activa, la tasa de inters pasiva y las tasas de inters preferenciales.
El anlisis se centrar en el estudio de la tasa de inters activa del sistema
bancario. En este punto de desarrollar su implicancia en la economa.
Como ya se mencion anteriormente la tasa de inters activa es una variable
clave en la
Economa porque indica el costo de financiamiento de las empresas. La tasa
de inters
Activa se compone de los siguientes factores: el costo de los fondos
(Bonos del tesoro Americano + Riesgo Pas + Riesgo de Devaluacin) ms el
riesgo propiamente de un
Prstamo (riesgo de default por parte de la empresa + Riesgo de liquidez,
producto de una inesperada extraccin de depsitos + costos administrativos
del banco). Por lo tanto, la tasa de inters activa puede escribirse como:
tasa activa=Tbill + Riesgodevaluacion+ Riesgo pais+ otros tipos de riesgo
En el mercado financiero los bancos cobran diferentes tasas de inters (activa)
a sus clientes, para ello, consideran los ingresos del prestatario y el uso del
crdito que solicitan.

Clculo de la tasa de inters promedio en moneda nacional del Sistema

Bancario Peruano
Los datos que se analizaron tienen como fuente la base de datos de la
Superintendencia de
Banca y Seguros (SBS), que es responsable de consolidar las tasas de todo el
mercado financiero y estimar una tasa promedio que representa al mercado, en
este caso slo se centra en la tasa del sistema bancario.
Cabe precisar que a partir del 1 de julio de 2010, las empresas reportan a la
SBS informacin segmentada de las tasas de inters promedio de los crditos
destinados a financiar actividades productivas, comerciales o de servicios;
distinguiendo entre crditos corporativos, a grandes empresas, a medianas
empresas, a pequeas empresas y a microempresas, de acuerdo con las
definiciones establecidas en la Resolucin SBS 11356-2008 y sus normas
complementarias. Para el clculo de la tasa de inters promedio, la SBS utiliza
los reportes de los ocho bancos con mayor saldo en las siguientes
operaciones: crditos corporativos, crditos a grandes empresas, crditos a
medianas empresas, crditos a pequeas empresas, crditos a
microempresas, crditos de consumo y crditos hipotecarios. Una vez
identificados los bancos la SBS realiza un clculo para cada banco
promediando en forma geomtrica las tasas activas sobre los saldos de las
operaciones mencionadas; luego, las tasas resultantes se ponderan
geomtricamente por el saldo total de dichas operaciones en los ocho bancos
que fueron considerados para el clculo.
De la operacin descrita es como la SBS obtiene la tasa de inters promedio
del Sistema Bancario; es importante considerar que la SBS realiza el clculo
para los prstamos en cada moneda. La frmula que se utiliza es la siguiente:
i p
p
p
( ( )
8
t p

TA
( ) )
n i

1+ = 1+ i

100 n i 100
TA: tasa activa
n: cada uno de los 8 bancos con mayor saldo en las operaciones activas
consideradas
i : cada operacin activa
tin: tasa de inters sobre saldos de la operacin i en el banco n
pin: saldo de la operacin i en el banco n
Ya ahora conocido la parte terica del inters y lo que son ms importante las
tasas de inters veamos lo asimilado en lo que estamos enfocados, es decir el
mercado inmobiliario, para poder pasar a conocer el costo de oportunidad de
dicho mercado.
II.2 LAS COLOCACIONES BANCARIAS

Colocaciones

Definicin.- Colocacin o crdito es un prstamo de dinero que un Banco

otorga a su cliente, con el compromiso de que en el futuro, el cliente devolver
dicho prstamo en forma gradual, mediante el pago de cuotas, o en un solo
pago y con un inters adicional que compensa al acreedor por el perodo que
no tuvo ese dinero.

Las colocaciones en el sector inmobiliario

Las colocaciones en el sector inmobiliario cumplen un papel importante ya que

cada vez es mayor el crecimiento del mercado inmobiliario, a la vez el sector
financiero especializado en este punto trata de realizar sus operaciones con la
mayor asertividad posible.

A continuacin veamos un ejemplo del sistema financiero en el sector

inmobiliario.
Primeramente analicemos los conceptos y consideraciones generales del caso.

Este tema de la evaluacin econmico-financiera es muy tcnico y ser

conveniente precisar una serie de conceptos para que podamos todos hablar
en el mismo idioma y de una manera relativamente sencilla

Costos de Construccin: Es la parte del costo ms importante de toda la

estructura de costos del negocio. Hay que tomar en cuenta que los costos en
esta etapa del anlisis se han obtenido a travs de ratios de proyectos
anteriores y actualizando los precios con factores de inflacin y coeficientes
ponderados de variacin de precios de los principales recursos participantes en
el proceso de construccin.

Estructura de Financiamiento: La estructura de financiamiento del total de los

egresos de un proyecto inmobiliaria en nuestro pas tiene bsicamente tres
componentes: El aporte de los accionistas, las preventas y el financiamiento
bancario. La proporcin en la participacin es aproximadamente un tercio en
cada una de ellas, es decir, para que el Banco acepte participar como
facilitador financiero de la construccin de las viviendas, solicita al promotor
que aporte hasta el 30% de los costos totales, los cuales normalmente incluyen
la compra del terreno y todos los gastos preoperativos como son los estudios,
el proyecto y las licencias, luego solicita tambin que se haya alcanzado un
nivel de preventas del 30% del total de las viviendas.

Veamos el siguiente cuadro que nos detalla el estado de ganancias y prdidas

en el proyecto residencial alameda del norte
Evaluacin Econmica Financiera

Hemos visto hasta aqu que para desarrollar el proyecto habr que hacer una
inversin para evaluar el negocio, definir el mejor producto, comprar el terreno,
analizar los temas normativos, jurdicos, tributarios, etc. De la misma manera
habr que realizar los estudios de ingeniera previos, desarrollar el proyecto de
arquitectura e ingeniera para la construccin, pagar los costos de asesores
tcnicos, legales, las licencias, invertir en marketing para las ventas,
comercializar las unidades inmobiliarias, pagar los impuestos, etc. Todo este
esfuerzo ser a cambio de los ingresos producto de las ventas de las viviendas.
La suma algebraica de los ingresos y de los egresos nos dar el margen
econmico del negocio. Ahora bien, si distribuimos stos en el tiempo
podremos ver muchas otras situaciones como cuanto tardamos en recuperar
nuestro dinero, cuanto tiempo necesitamos en consolidar el margen
proyectado, cuanto es lo que hay que aportar, cuanto ser nuestro mximo
endeudamiento, en cuanto tiempo lo podremos pagar, etc.

II.3 RENDIMIENTO EN EL SECTOR INMOBILIARIO.

LA VALORACIN INMOBILIARIA
Definicin y Atribuciones
La valoracin inmobiliaria trata de discernir el valor de una determinada
propiedad, constituida generalmente por suelo, edificacin o inmueble (suelo y
edificio), a partir del anlisis de los elementos que le son propios y que pueden
afectar ms directamente a su valor. Requiere un conocimiento preciso de los
parmetros constructivos y cualitativos de la edificacin, as como de los
factores relativos a su ubicacin y situacin urbanstica, entre otros aspectos,
que caracterizan la zona en la que se encuentra. La valoracin debe
entenderse, por tanto, como un proceso de clculo de un valor econmico,
establecido de acuerdo a unas metodologas de evaluacin y a unas tcnicas
que tratan de construir un valor objetivo, atendiendo a las caractersticas
propias del bien y de las amenidades de su entorno.
En este sentido, la incorporacin de tcnicas estadsticas en los estudios de
valoracin facilita la seleccin de los factores ms directamente vinculados al
valor (correlacionados), as como en el establecimiento de criterios de
evaluacin ajustados a la realidad del mercado.
La incidencia de los aspectos espaciales que configuran el territorio a nivel
econmico, social, medioambiental y urbano son decisivos en la formacin de
rentas urbanas pues quedan internalizados en los valores inmobiliarios. En esta
lnea, las nuevas tecnologas de sistemas de informacin geogrfica y territorial
constituyen una herramienta primordial para el anlisis y evaluacin de los
atributos urbanos, su disposicin en el territorio. La utilizacin integrada de SIG
y tcnicas estadsticas de anlisis de correlacin adquieren una gran
efectividad en la determinacin del nivel de interaccin del entorno en los
valores inmobiliarios, constituyendo una gran ayuda para evaluar el impacto del
contexto espacial sobre los valores urbanos.
Por otra parte, en la configuracin del territorio en general intervienen un
elevado nmero de agentes de carcter poltico, econmico y social, que
marcan el ritmo de crecimiento de la ciudad y dan lugar a una caracterizacin
especfica de unos terrenos frente a otros. En particular, dentro de cada ncleo
urbano pueden apreciarse situaciones diferenciales significativas e incluso
cuantificables econmicamente entre propiedades aparentemente semejantes,
diferencias que hacen referencia a las caractersticas fsicas del inmueble y a la
posicin que ocupa en el mbito.
En este marco, la valoracin inmobiliaria constituye una nueva disciplina
profesional en la que se combinan diferentes tcnicas y metodologas de
estudio que tratan de establecer el valor real de los diferentes productos
inmobiliarios, especialmente de naturaleza urbana.
El valor real de un bien es el que lo cuantifica econmicamente y de forma
objetiva, atendiendo al conjunto de caractersticas cualitativas y cuantitativas
del mismo y del entorno en el que se halla situado. En una economa de libre
mercado el valor de los bienes viene fijado, como se ver ms adelante, por el
equilibrio entre la oferta y la demanda, siendo la exploracin del mercado, el
procedimiento ms adecuado para cuantificar el valor de un inmueble, por lo
que debe estimarse el valor de mercado como nico valor real en trminos
econmicos.
El perfil profesional del valorador, integra el conocimiento de aspectos
urbansticos y dems factores econmicos que configuran la ciudad, junto con
una proximidad al sector de la edificacin y a los costes de ejecucin de la
construccin.
reas de conocimiento que se integran en la formacin del arquitecto, que ha
sido reconocido histricamente como el tcnico experto valorador.
Tradicionalmente los Arquitectos se han considerado como los autnticos
Agrimensores.
Los Arquitectos Superiores son los competentes en materia de tasacin de
edificaciones y de suelo; especialmente de suelo urbano o con posibilidades de
urbanizacin; los Ingenieros de Caminos en la evaluacin de aprovechamientos
hidrulicos o de su especialidad en concurrencia con los Arquitectos
Superiores.
Conceptos generales de valor
A lo largo de la historia se han producido diferentes interpretaciones tericas,
encaminadas a explicar el proceso de formacin de valores de suelo,
atendiendo a la utilidad que pueden desempear de acuerdo a su capacidad de
generar rentas, y los costes necesarios para ello, o bien como un fenmeno
que nace a partir de la localizacin de las tierras y de las economas de
agregacin de actividades y de urbanizacin del territorio. Cada una de estas
formulaciones tericas se basa en una concepcin distinta de valor, e incluso
introducen diferentes tcnicas para la estimacin del valor de un bien
inmobiliario.

Valor de uso, valor de cambio

El valor econmico de los bienes inmobiliarios se enfrenta a un paradigma
acuando a lo largo de la historia en torno al concepto de valor, en el que se
ven contrapuestos: valor de uso y valor de cambio:
 A) Valor de uso: se refiere al valor que para una cierta colectividad tiene un
inmueble con una determinada localizacin donde reside. Valor ligado al
atractivo o a la utilidad de este bien de acuerdo a su capacidad de
satisfacer adecuadamente las necesidades de sus usuarios.
B) Valor de cambio: entendido como la cantidad de dinero que es
necesaria (con toda probabilidad) para adquirir un determinado producto
inmobiliario en un mercado urbano.

El valor de mercado es aquel que presenta una cierta proporcionalidad entre

productos similares intercambiables, es decir que refleja un funcionamiento
normal del mercado, y que adems mantiene una cierta consistencia en el
valor, que no sufre excesivas alteraciones en cortos perodos de tiempo. En
este caso el valor de mercado responde a una retribucin media o normal de
mercado, donde concurren circunstancias razonables y criterios moderados por
parte de comprador y vendedor, lejos de situaciones apremiantes para ambos o
un excesivo afn especulativo.
Esta visin idlica del mercado exento de prcticas especulativas o
monopolistas, debera expresar el equilibrio entre la oferta y la demanda de
producto inmobiliario y, por lo tanto, reflejar las utilidades diferenciales de ste,
manifestadas en forma de valores. En este caso, el valor de uso debera de
aproximarse al de cambio.
El mercado inmobiliario integra componentes no reproducibles de forma rpida
y competitiva, como es el suelo cualificado (con la calidad arquitectnica,
dotaciones y servicios) de los ncleos urbanos consolidados, lo que lleva
implcito restricciones de oferta debidas a prcticas especulativas en estas
reas. El funcionamiento del mercado adolece de transparencia y
competitividad suficientes como para permitir un equilibrio constante entre
oferta y demanda, tampoco es posible una actuacin rpida y efectiva en la
previsin y adopcin de medidas que regularicen el comportamiento del
mercado, de forma que en ciertos momentos, lejos de reflejar el conjunto de
intereses sociales, el mercado tiende a evidenciar unas expectativas de lucro.
En este caso debera referirse a valores especulativos que no son del mercado,
situaciones que tienden a corregirse en el tiempo, en la medida que la
demanda se retrae, se crea un excedente de oferta y esta debe estabilizar o
incluso reducir sus precios para recuperar el inters de la demanda.
En contraposicin, se abren nuevos mercados en busca de posiciones
alternativas en el entorno del ncleo urbano, buscando la polarizacin de la
ciudad, la creacin de nuevos polos de atraccin, la construccin de
equipamientos, servicios y nuevas infraestructuras; se produce de este modo
una cierta competencia de estos espacios alternativos con las zonas centrales,
desencadenando una reorientacin del mercado.
Con todo ello, en una economa de mercado el valor de los bienes lo determina
el equilibrio entre la oferta y la demanda, ste es el nico procedimiento capaz
de cuantificar el valor de un inmueble. Por lo que el valor inmobiliario debe
referirse al valor de cambio o de mercado, como nico valor real
econmicamente hablando.

Valor de mercado, precio y coste

Se han introducido aqu algunos trminos que aparecen frecuentemente en la
valoracin inmobiliaria, y que a menudo son utilizados como sinnimos cuando
en realidad presentan un significado muy diferente; stos son: precio, coste,
valor de mercado.
 Precio de un producto inmobiliario: se refiere a la cantidad de dinero que
retribuye una transaccin concreta, por lo que depende del pacto entre
comprador y vendedor.
Coste: se identifica con los gastos en dinero efectuados para la
ejecucin material del edificio; en general incluye materiales y salarios.
Si bien suele considerarse el coste de construccin de contrata, que,
adems de materiales y salarios, incorpora el beneficio del industrial
constructor. Excluye, sin embargo, toda cuanta econmica destinada a
retribuir una determinada localizacin, es decir, el suelo sobre el que se
levanta la estructura edificada.
Valor de mercado: se refiere al precio ms probable por el cual un
inmueble se vender, en un mercado caracterizado por un
funcionamiento econmicamente racional entre oferta y demanda. En su
cuanta, generalmente incorpora, adems del coste de ejecucin
material, los gastos y beneficios del promotor, el valor correspondiente a
la localizacin ligado a la posicin que ocupa en la estructura urbana.
Sin embargo, excepcionalmente, puede darse el caso de que por
tratarse de una promocin inadecuada a los requerimientos de la
demanda, el coste de ejecucin de un determinado producto inmobiliario
supere su valor de mercado.
Coste del edificio entendido nicamente como el coste de la ejecucin
material, ms gastos y beneficios, imputables exclusivamente a la
construccin del edificio.
Valor de un inmueble: referido a la unidad de suelo y edificacin,
incluyendo el valor diferencial atribuible a la localizacin.

Otros conceptos de valor

Valor legal: entendido como valor mximo legal, es el que se establece

para las viviendas de proteccin oficial, que viene fijado por el mdulo
legal vigente, al darles la calificacin definitiva. Valor que debe
 considerarse como mximo valor de venta, mientras disfrute de la
calificacin de Proteccin Oficial.
Valor futuro: es aquel que interioriza las expectativas futuras de
incremento del valor, de acuerdo a circunstancias ajenas al propio
inmueble; por ejemplo, las rentas de posicin en su entorno inmediato
como consecuencia de actuaciones urbansticas o por el propio
crecimiento urbano. Es un valor difcilmente tangible en el presente, pero
que suele considerarse como potencial de un mercado futuro.
Valor de inversin: se refiere al valor que para un inversor particular
debera tener una propiedad inmobiliaria, de acuerdo con sus
requerimientos de beneficio sobre la inversin. Es un valor subjetivo,
individual, que no refleja en absoluto las condiciones normales del
mercado y, por tanto, el valor real del inmueble.
Valor de fondo de comercio: se trata del valor correspondiente a una
propiedad inmobiliaria donde se encuentra establecido un negocio que
funciona prsperamente. No se refiere nicamente al inmueble, sino que
integra la rentabilidad econmica que produce (trabajo, equipamiento,
accin empresarial, etc.). Puede entenderse, pues, como un derecho al
traspaso referido al negocio.
Valor en renta: se refiere al valor de un bien establecido atendiendo a
su capacidad de generar rentas, ajustndose a ciertos criterios de
rentabilidad u obtencin de beneficios. Su estimacin es adecuada en
edificaciones en rgimen de alquiler, mediante la transformacin de la
renta neta en capital, metodologa de capitalizacin a la que nos
referiremos ms adelante.
Valor intrnseco: se concibe como el que responde a la naturaleza
material del inmueble; suele asimilarse a la cuanta que representa
puramente al valor de coste, entendido como costo industrial de
construccin del edificio, y al coste efectivo de adquisicin del suelo.
Valor de reposicin: o de reproduccin de un bien inmueble; se refiere
al costo de reproduccin material de la entidad fsica (la edificacin)
atendiendo a los costes materiales y de mano de obra actuales (o
referidos a la fecha de valoracin) deducidos por la depreciacin fsica
 apreciada, como consecuencia de su antigedad y estado de
conservacin.
Valor de seguro: se basa en el concepto de reproduccin o
reemplazamiento material de la propiedad, en caso de prdida o
deterioro debido al azar. El valor de seguro establece la cuanta total a
indemnizar al propietario por las partes o la totalidad de su edificio
destructibles por alguna eventualidad.
Valor de liquidacin: debe considerarse como un precio a la baja, que
un propietario se ve obligado a aceptar, cuando se produce una
compraventa con escaso tiempo de exposicin en mercado de su
propiedad, como consecuencia de sus apremiantes necesidades
econmicas. Un ejemplo claro de ello se produce cuando en un
municipio se cierra la nica factora principal, foco industrial del entorno;
ello exige la recolocacin de los obreros, que en algunos casos deben
desplazarse a otros mbitos industriales, por lo que algunas propiedades
se vendern precipitadamente alcanzando este valor de liquidacin.
Valor fiscal: se refiere al estimado segn criterios legales
preestablecidos y a efectos impositivos.
Valor catastral: es el establecido por la aplicacin de las normas
tcnicas de valoracin especficas para el clculo del valor catastral, a
efectos del Impuesto de bienes Inmuebles.
Valor urbanstico: es el que se desprende de la aplicacin de los
criterios establecidos en la legislacin vigente, aplicables a suelo urbano
o urbanizable a efectos expropiatorios.
Justiprecio: el que se estima para una propiedad a expropiar en el
marco de un proceso expropiatorio, que fija el acuerdo entre las partes
implicadas o a decisin de los Jurados de Expropiacin Forzosa o de los
Tribunales de Justicia.
Valor de afeccin: el valor que tiene un determinado inmueble para su
propietario; resulta una estimacin totalmente subjetiva y no asume
criterios econmicos.
Mtodo de capitalizacin de rendimientos.
Es una metodologa adecuada para la valoracin de inmuebles en explotacin
econmica. Permite estimar el valor presente de un inmueble en funcin de los
beneficios futuros que producir de su explotacin.

rendimientos
valor=
ratio de capitalizacion
Es especialmente indicado para evaluar aquellos inmuebles destinados a
generar rentas, es decir explotados en rgimen de alquiler.

Se fundamenta en diferentes tcnicas de capitalizacin:

La capitalizacin a perpetuidad.
La capitalizacin por anualidades o compuesta, en funcin de la vida
econmica esperada del inmueble, las rentas futuras, y el valor de
reversin del inmueble.
Su aplicacin plantea ciertas incertidumbres que a menudo no son fciles de
resolver, como la determinacin de los rendimientos netos, el tipo de
capitalizacin, la estimacin de las rentas futuras y el valor de reversin del
inmueble una vez consumida la vida econmicamente rentable del edificio etc.

Sin embargo, con el anlisis del expediente econmico del inmueble, y a partir
del estudio y confrontacin de los valores resultantes de edificios similares con
la aplicacin de otras metodologas (especialmente la de mercado) se pueden
establecer criterios vlidos para la determinacin de los factores citados
anteriormente, con un grado de precisin aceptable, aun cuando su aplicacin
resulta a menudo compleja.
MTODO DE COSTE.
El valor del edificio como componente del inmueble
El mtodo de coste es un procedimiento de evaluacin de edificios y
construcciones, es decir, no del conjunto del inmueble considerado en su
totalidad, sino sobre la base de uno de los componentes que le asignan valor,
el correspondiente al edificio. Esta metodologa se basa en la tcnica aditiva de
valoracin de inmuebles entendida como suma de valor de suelo (localizacin)
y coste de la edificacin, abordando nicamente la valoracin de la estructura
edificada (Ve) y dejando que el valor del suelo se estime por otros
procedimientos, como el estudio de mercado de solares vacantes o el mtodo
residual.
Vi=Vs+Ve
Siendo
Vi el valor del inmueble.
Vs el valor del suelo
Ve el valor de la estructura edificada.
El valor del inmueble se refiere al del conjunto; en el caso de una promocin
reciente, ste ser consecuencia del valor del suelo (Vs), el valor que para el
promotor ha supuesto la adquisicin del suelo, as como el valor del conjunto
de costes necesarios para la construccin del edificio (Ve).
El valor del suelo, estimado de acuerdo a su posicin en la ciudad y a sus
posibilidades edificatorias ptimas, de uso e intensidad, establecida por la
calificacin urbanstica, en una nueva promocin coincidir con el que le asigna
el mercado.
En el valor del edificio interviene el conjunto de gastos necesarios para que se
lleve a cabo una promocin, es decir, el coste de contrata de la edificacin, los
diferentes gastos del promotor para llevar adelante la promocin y el beneficio
propio del promotor, sin el cual su actuacin no tendra sentido. Resumiendo
como determinantes los costos siguientes:
Vi=Vs+Cc+Gp+ Bp
Vs es el coste del solar, proporcional al valor del suelo.
Cc es el coste de contrata, incluido el beneficio industrial del constructor.
Gp son los gastos del promotor, licencia, permisos, honorarios, impuestos...
Bp es el beneficio del promotor.
Cuando se trata de una promocin de nueva planta, la suma de los anteriores
conceptos coincidir en gran medida con el valor de mercado del inmueble. Ello
supone que cada uno de los componentes deber ajustarse a ste, por lo que
tendern a ser similares.
METODO DE CAPITALIZACIN
La metodologa de capitalizacin de rendimientos consiste en evaluar el valor
de una propiedad de acuerdo a su capacidad de generar rentas. Partiendo de
la hiptesis que un inmueble materializa en suelo y edificacin un capital
inmobiliario, a partir de los rendimientos que produce y de los que pueda
producir en un futuro, podr establecerse el valor de este capital, que se
denomina valor en renta.
Conceptualmente, esta metodologa se basa en un funcionamiento del sector
inmobiliario en el que prevalece la inversin a largo plazo sobre el negocio
inmediato (o en breve perodo de tiempo) al que hace referencia el mercado de
compra-venta.
Histricamente, durante la primera mitad de nuestro siglo, la inversin
inmobiliaria, en edificaciones destinadas a producir rentas, se ha considerado
un buen refugio del capital acumulado, frente a la erosin monetaria,
situaciones de crisis o coyunturas recesivas. Este tipo de patrimonio
inmobiliario aseguraba, por una parte, una cierta rentabilidad segura a corto
plazo; la renta, por otra parte, una revalorizacin del capital, materializado en
un plusvalor inmobiliario acumulado con el paso de los aos, como
consecuencia del proceso de crecimiento y consolidacin urbana de nuestras
ciudades y su efecto sobre los valores urbanos.
Posteriormente se produce un cambio en el mercado inmobiliario, se orienta
hacia la vivienda de compra, perdiendo significacin el mercado de alquileres
frente al de ventas; no obstante, el mercado de alquiler en viviendas an
resulta considerable por cuanto absorbe del orden del 15% del total del parque
de viviendas en el conjunto del Estado.
La aplicacin de esta metodologa resulta muy til para evaluar no nicamente
aquellos inmuebles explotados en rgimen de alquiler, sino tambin otro tipo de
supuestos como hoteles, restaurantes, comercios, etc., con escaso mercado en
venta, pudindose estimar el valor del capital inmobiliario a partir de la
capitalizacin de los rendimientos atribuibles al inmueble. Es decir, a los
beneficios del negocio, sustraer la parte correspondiente imputable a la
amortizacin de las instalaciones y del inmueble en s.
El objeto de evaluacin segn el mtodo de capitalizacin es la obtencin del
valor de mercado de una propiedad destinada a la produccin de rentas, valor
que, en algunos casos, debe de coincidir con un valor de inversin
consensuado, es decir, que podra ser aceptado por aquellos inversores que
pretenden sacar una cierta rentabilidad a su dinero de forma segura y
duradera.
Tcnicas de capitalizacin
Capitalizacin a perpetuidad
La obtencin del valor de un inmueble a partir de la capitalizacin de los
rendimientos que produce tiene en la tcnica de capitalizacin a perpetuidad su
formulacin ms simple. Consiste en estimar que la vida del inmueble es
ilimitada, as como un nivel de rentas constante en el tiempo. Por lo que el valor
del inmueble resulta:
rendimientos
valor delinmueble=
inters

Esta formulacin ha sido utilizada por la Ley de Arrendamientos Urbanos para

el clculo del valor en renta de un inmueble, tomando como rendimientos el
total de rentas anuales producidas por el inmueble, capitalizadas a un bajo
inters (del orden del 3% o 4,5%). Otras aplicaciones de esta formulacin se
basan en la estimacin de los rendimientos anuales netos, una vez deducidos
todos los gastos imputables al transcurso de una anualidad capitalizados a un
inters superior (alrededor del 6%) acorde con el inters de otro tipo de
inversiones a largo plazo (letras del Tesoro.), una vez descontada la inflacin.
La aplicacin de esta tcnica a inmuebles edificados no resulta del todo
adecuada, por cuanto se parte de la hiptesis de que las rentas percibidas
sern constantes en el tiempo, cuando en realidad la renta tender a variar
ajustndose a los requerimientos del mercado y a las caractersticas propias de
la edificacin afectada por el paso del tiempo.

Capitalizacin compuesta
Por otra parte, para el clculo del valor en renta de un inmueble edificado, es
conveniente utilizar la tcnica de capitalizacin compuesta sobre la base de los
rendimientos netos anuales percibidos (en el presente) o esperados (en el
futuro). Se trata de calcular el valor actualizado en el momento presente de las
futuras rentas o anualidades que producir el inmueble, considerando,
asimismo, el valor de reversin del inmueble, que permanecer una vez
finalizado el periodo contractual, o el valor correspondiente al suelo una vez
transcurrida la vida econmica del edificio.
Capitalizacin compuesta
Una primera formulacin, denominada aqu como capitalizacin compuesta, es
de utilidad para aquellos casos en que las rentas futuras esperadas se prevean
constantes en el tiempo; ello supone que nicamente incorporarn el
incremento debido a la inflacin y no a la posible revalorizacin o
desvalorizacin debida a las fluctuaciones del mercado:

Vi=R N ( 1

i )
( 1+i )n
(
+V R
1
(1+i)n )
1

( 1
)
( 1+i )n
i
=A
: ( 1
)
(1+i) n
=B

Entonces de forma simple lo veremos:

valor delinmueble=RN A+V RB

Donde
RN corresponde a las rentas netas o anualidad producida por el inmueble.
Calculada como diferencia de los ingresos imputables al inmueble por
anualidad, deduciendo los gastos necesarios para mantener en condiciones el
arrendamiento atribuible a esa misma anualidad.
Siendo:
VR el valor de reversin del inmueble que se estima en el momento presente,
si bien en algunos casos ste puede ser apreciado si el valorador lo considera
oportuno de acuerdo a la evolucin futura del crecimiento de los valores
inmobiliarios en ese mbito. Si el valor de reversin debe referirse al suelo,
pues se prev que la edificacin habr finalizado su vida econmica, se
evaluar a partir del valor actual del suelo (as, por ejemplo, puede entenderse
como el valor total del terreno calculado a partir del valor de repercusin actual,
multiplicada por la superficie edificable).

El factor A y B se expresan:

el factor A= ( 1
( 1+ i )n
i
)
Donde:
A expresa el valor presente de 1 por perodo, de forma que actualiza al
presente el valor de una anualidad (o suma de anualidades constantes), que se
percibirn al finalizar cada ao, durante los n aos de vida econmica del
edificio o de pervivencia del arrendamiento, tomando i como inters aplicable al
capital invertido en el inmueble arrendado.

el factor B=
( (1+i)1 ) n

Por otra parte, B representa el valor presente de 1, es decir, la cantidad que ha

de ser separada al inicio de cada ao para acumular a un inters compuesto i
el valor de 1 al final de cada ao, o de los n aos que se considere oportuno
atendiendo a la vida econmica del edificio o de pervivencia del arrendamiento.

II.4 RENTABILIDAD Y RIESGO

 RENTABILIDAD INMOBILIARIA Y OTROS FACTORES QUE INFLUENCIAN
EN ELLA

Conceptualizacin de la Rentabilidad Inmobiliaria

Para estimar el resultado de la inversin inmobiliaria en vivienda, se hace
necesario discriminar los elementos que configuran la rentabilidad.
En trminos genricos se concibe el trmino rentabilidad como la relacin que
existe entre el beneficio obtenido en una inversin respecto del capital
invertido.
El beneficio en la inversin inmobiliaria corresponde a la sumatoria de los
ingresos por cnones de arrendamiento y valorizacin registrada para el
inmueble durante el periodo de tiempo considerado:

t =n
Beneficio= (ingresos por canones +valorizacion)
t =0

Respecto de los ingresos por cnones de arrendamiento es necesario hacer

algunas precisiones:
Las rentas generadas por el inmueble pueden ser brutas o netas. Las
primeras hacen referencia al canon o cifra estimada en el contrato de
arrendamiento, mientras que las segundas corresponden al monto que
recibe efectivamente el propietario del inmueble, luego de descontar
costos y gastos asociados a la explotacin econmica del inmueble.

Se consideran costos los desembolsos o egresos en dinero que sirven

para incrementar la vida til o el valor del inmueble. Son costos los
rubros relacionados con remodelaciones y adecuaciones
fundamentalmente.

Se consideran gastos los egresos que sirven para mantener los atributos
del inmueble en funcin del uso establecido. Son gastos los rubros
relacionados con impuestos, seguros, expensas de administracin de la
copropiedad, desembolsos por mantenimiento regular del inmueble y la
comisin que cobra la empresa inmobiliaria que eventualmente
administra la propiedad a travs de un contrato de mandato.
 La segunda fuente de beneficios econmicos para el propietario de una
vivienda es la valorizacin; esta se configura por la diferencia de valor de
mercado final, respecto del valor de mercado inicial. Esta variacin puede
ser creciente o positiva; lo que significa que el valor de la vivienda en el
perodo final es superior al valor inicial considerado; pero tambin puede
ocurrir una variacin negativa, en sntesis, si:

o Valor final > Valor inicial = Valorizacin

o Valor final < Valor inicial = Desvalorizacin

Para determinar de manera cuantitativa la tasa de valorizacin o

desvalorizacin de una vivienda se aplica una sencilla relacin matemtica:

Valor finalValor inicial

Tasade valorizacion nominal ( )= 100
Valor inicial

No obstante es necesario clarificar que la valorizacin nominal de un inmueble,

expresada como el cambio incremental en el valor de la vivienda, que se da
habitualmente como crecimiento inercial de los precios, motivado algunas
veces por el efecto de la inflacin La inflacin inmobiliaria genera en los
hogares una percepcin de incremento de su riqueza, como consecuencia de
la revalorizacin terica de su patrimonio no significa aumento de la riqueza
para el propietario.
Por el contrario, la valorizacin real de un inmueble, es el aumento efectivo del
valor de la propiedad, despus de descontada la inflacin, este s representa el
incremento patrimonial para el dueo del inmueble.
Para estimar la valorizacin real de un inmueble, se aplica la siguiente frmula:
1+ %valorizacion nominal
Tasade valorizacion real ( )= 1
1+%inflacion
Desde este punto veamos los tres parmetros con los cuales se evala una
inversin

1. Riesgo: significa la probabilidad de prdida del capital invertido.

Actualmente tambin se asocia el riesgo a la variabilidad de los
rendimientos asociados con un activo dado. Existen productos de
inversin de riesgo bajo, medio y alto para distintos tipos de inversores:
conservadores, moderados y agresivos, respectivamente.

2. Rentabilidad: es la relacin entre la utilidad, respecto del capital

invertido. Este es el objetivo central de una inversin en una economa
de mercado.

utilidad
Rentabilidad= 100
capital invertido

3. Liquidez: es la mayor o menor facilidad que tiene un activo para

convertirse en dinero en un momento dado. Existen activos muy lquidos
como el oro y respecto a los inmuebles, existen propiedades que por sus
atributos son muy demandadas.

Factores condicionantes de la rentabilidad - Inductores de Valor

La rentabilidad total de la inversin en vivienda est determinada por los
resultados obtenidos a travs de:
o Valorizacin del inmueble

o Rentas percibidas por arrendamiento

Con respecto a la valorizacin del inmueble, son varios los factores
responsables del cambio en su valor; estos factores son conocidos como:
inductores de valor. Entre los ms representativos para una vivienda se
cuentan:
Inductores externos: son aquellos atributos urbanos que brindan a la
vivienda servicios de ciudad para el disfrute y bienestar de los usuarios.

Inductores internos: son las caractersticas internas de la vivienda que

ofrecen satisfaccin y confort a sus moradores.

Inductores colectivos: Son los equipamientos o dotaciones colectivas al

servicio exclusivo de los moradores de un conjunto residencial que
generalmente brindan servicio de esparcimiento y recreacin.

Inductores macroeconmicos: Son variables fundamentales de la economa

que inciden en cualquier actividad productiva, que se ve afectada por
cambios en las relaciones de los factores de produccin y los agentes
econmicos.

Ahora veamos el siguiente cuadro que relaciona los principales inductores que
afectan el valor de una vivienda.

INDUCTORES INDUCTORES INDUCTORES INDUCTORES

URBANISTICOS INTERNOS COLECTIVOS MACROECONOMICOS
Distancia a las Especificaciones Portera Crecimiento econmico
centralidades constructivas del - PIB
urbanas
Accesibilidad Edad, Ascensores Tasas de inflacin
Funcionalidad y
diseo
Equipamientos rea Saln social Nivel de inversin y
urbanos empleo
Entorno Acabados y estado Piscina Disponibilidad de
(vecindario) general crdito
Servicio de Asoleamiento Gimnasio Tasas de inters
transporte
Servicios pblicos Visual reas Poltica monetaria,
domiciliarios deportivas cambiaria, tributaria,
etc.

Con respecto a las rentas o ingresos que una vivienda genera, estas son
resultado de la interaccin entre las condiciones externas al inmueble y las
especificaciones de ste.

El siguiente cuadro recoge los factores ms determinantes en el nivel de renta

de una vivienda

PRINCIPALES FACTORES QUE DEFINEN EL NIVEL

DE
RENTA DE UNA VIVIENDA
 Condiciones socioeconmicas de la localidad

Nivel de ingresos de la poblacin

Actividades econmicas predominantes

Usos permitidos y establecidos

Condicin de oferta y demanda en el mercado

Especificaciones de la vivienda

Las condiciones socioeconmicas de la localidad donde se ubica una vivienda

son factores determinantes en el nivel de la renta que esta puede generar. El
mayor o menor dinamismo de la economa regional y local desencadenan
condiciones que favorecen la demanda de vivienda para satisfacer las
necesidades de los distintos agentes econmicos involucrados.
En localidades donde haya inversin y proyectos de desarrollo, se generan
oportunidades de empleo, hay migracin de poblacin hacia estas zonas y en
consecuencia, se incrementa la demanda de vivienda local. Al coincidir la
llegada de actividades rentables y un mayor nmero de demandantes, debido a
que la oferta de vivienda es rgida las rentas que generan los activos que
soportan dichas actividades son crecientes.
La situacin contraria tambin se evidencia; en una localidad donde la situacin
econmica sea de recesin, se deterioran las fuentes de empleo, las personas
emigran hacia otras reas, la demanda de vivienda se reduce y las rentas que
estas generan se contraen.

II.5 RESUMEN

LAS TASAS DE INTERS

Qu es el inters para el BCRP?

El inters segn el Banco Central de Reserva del Per es el precio que alguien
paga (prestatario) por usar el dinero de otra persona (prestamista) durante un
perodo determinado. La tasa de inters es el porcentaje al que est invertido
un capital en una unidad de tiempo. La tasa de inters se expresa como un
porcentaje anual y existe para compensar la prdida de poder adquisitivo del
dinero en el tiempo.

INTERS ACTIVO Y OTRAS DEFINICIONES IMPORTANTES

Entendamos la tasa de inters activa como el porcentaje que las instituciones

bancarias, de acuerdo con las condiciones de mercado y las disposiciones del
banco central, cobran por los diferentes tipos de servicios de crdito a los
usuarios de los mismos.
Tasas de inters activas: Es el porcentaje que las instituciones
bancarias, de acuerdo con las condiciones de mercado y las
disposiciones del banco central, cobran por los diferentes tipos de
servicios de crdito a los usuarios de los mismos. Son activas porque
son recursos a favor de la banca.
Tasas de inters pasivas: Es el porcentaje que paga una institucin
bancaria a quien deposita dinero mediante cualquiera de los
instrumentos que para tal efecto existen.

COLOCACIONES
Definicin.- Colocacin o crdito es un prstamo de dinero que un Banco
otorga a su cliente, con el compromiso de que en el futuro, el cliente devolver
dicho prstamo en forma gradual, mediante el pago de cuotas, o en un solo
pago y con un inters adicional que compensa al acreedor por el perodo que
no tuvo ese dinero.

Las colocaciones en el sector inmobiliario

Las colocaciones en el sector inmobiliario cumplen un papel importante ya que
cada vez es mayor el crecimiento del mercado inmobiliario, a la vez el sector
financiero especializado en este punto trata de realizar sus operaciones con la
mayor asertividad posible.

Estructura de Financiamiento: La estructura de financiamiento del total de los

egresos de un proyecto inmobiliaria en nuestro pas tiene bsicamente tres
componentes: El aporte de los accionistas, las preventas y el financiamiento
bancario. La proporcin en la participacin es aproximadamente un tercio en
cada una de ellas, es decir, para que el Banco acepte participar como
facilitador financiero de la construccin de las viviendas, solicita al promotor
que aporte hasta el 30% de los costos totales, los cuales normalmente incluyen
la compra del terreno y todos los gastos preoperativos como son los estudios,
el proyecto y las licencias, luego solicita tambin que se haya alcanzado un
nivel de preventas del 30% del total de las viviendas.

RENDIMIENTO EN EL SECTOR INMOBILIARIO.

LA VALORACIN INMOBILIARIA
Definicin y Atribuciones
La valoracin inmobiliaria trata de discernir el valor de una determinada
propiedad, constituida generalmente por suelo, edificacin o inmueble (suelo y
edificio), a partir del anlisis de los elementos que le son propios y que pueden
afectar ms directamente a su valor. Requiere un conocimiento preciso de los
parmetros constructivos y cualitativos de la edificacin, as como de los
factores relativos a su ubicacin y situacin urbanstica, entre otros aspectos,
que caracterizan la zona en la que se encuentra. La valoracin debe
entenderse, por tanto, como un proceso de clculo de un valor econmico,
establecido de acuerdo a unas metodologas de evaluacin y a unas tcnicas
que tratan de construir un valor objetivo, atendiendo a las caractersticas
propias del bien y de las amenidades de su entorno.

Mtodo de capitalizacin de rendimientos.

Es una metodologa adecuada para la valoracin de inmuebles en explotacin
econmica. Permite estimar el valor presente de un inmueble en funcin de los
beneficios futuros que producir de su explotacin.

rendimientos
valor=
ratio de capitalizacion
Es especialmente indicado para evaluar aquellos inmuebles destinados a
generar rentas, es decir explotados en rgimen de alquiler.

RENTABILIDAD INMOBILIARIA Y OTROS FACTORES QUE INFLUENCIAN

EN ELLA

Conceptualizacin de la Rentabilidad Inmobiliaria

Para estimar el resultado de la inversin inmobiliaria en vivienda, se hace
necesario discriminar los elementos que configuran la rentabilidad.
En trminos genricos se concibe el trmino rentabilidad como la relacin que
existe entre el beneficio obtenido en una inversin respecto del capital
invertido.
El beneficio en la inversin inmobiliaria corresponde a la sumatoria de los
ingresos por cnones de arrendamiento y valorizacin registrada para el
inmueble durante el periodo de tiempo considerado:

t =n
Beneficio= (ingresos por canones +valorizacion)
t =0

Respecto de los ingresos por cnones de arrendamiento es necesario hacer

algunas precisiones:
Las rentas generadas por el inmueble pueden ser brutas o netas. Las
primeras hacen referencia al canon o cifra estimada en el contrato de
arrendamiento, mientras que las segundas corresponden al monto que
recibe efectivamente el propietario del inmueble, luego de descontar
costos y gastos asociados a la explotacin econmica del inmueble.
 Se consideran costos los desembolsos o egresos en dinero que sirven
para incrementar la vida til o el valor del inmueble. Son costos los
rubros relacionados con remodelaciones y adecuaciones
fundamentalmente.

Se consideran gastos los egresos que sirven para mantener los atributos
del inmueble en funcin del uso establecido. Son gastos los rubros
relacionados con impuestos, seguros, expensas de administracin de la
copropiedad, desembolsos por mantenimiento regular del inmueble y la
comisin que cobra la empresa inmobiliaria que eventualmente
administra la propiedad a travs de un contrato de mandato.

EL RIESGO Y LA RENTABILIDAD

4. Riesgo: significa la probabilidad de prdida del capital invertido.

Actualmente tambin se asocia el riesgo a la variabilidad de los
rendimientos asociados con un activo dado. Existen productos de
inversin de riesgo bajo, medio y alto para distintos tipos de inversores:
conservadores, moderados y agresivos, respectivamente.

5. Rentabilidad: es la relacin entre la utilidad, respecto del capital

invertido. Este es el objetivo central de una inversin en una economa
de mercado.

utilidad
Rentabilidad= 100
capital invertido

6. Liquidez: es la mayor o menor facilidad que tiene un activo para

convertirse en dinero en un momento dado. Existen activos muy lquidos
como el oro y respecto a los inmuebles, existen propiedades que por sus
atributos son muy demandadas.

Factores condicionantes de la rentabilidad - Inductores de Valor

La rentabilidad total de la inversin en vivienda est determinada por los
resultados obtenidos a travs de:
o Valorizacin del inmueble

o Rentas percibidas por arrendamiento

CAPTULO III

III.1 DINMICA DEL SECTOR INMOBILIARIO

INVERSIONES

La palabra inversin se define como el aporte de recursos con fines productivos

o de reproduccin de capital, es decir que el valor de la cantidad de capital o
capital aportado aumente o produzca un retorno positivo para que haya un
beneficio.

Los periodos de una inversin son de corto o largo plazo.

Las inversiones de corto plazo tienes un periodo de un ao a menos. Mientras

que el de largo plazo es ms prolongado o mayores a un ao.

Inversin real y financiera se malinterpretan muchas veces por lo que

haremos una pequea diferencia:
La inversin real es la que se hace en bienes tangibles como
planta y equipo, terrenos y bienes races.
La inversin financiera tienen la caracterstica de ser liquida o fcil
realizacin, y esta aportacin tiene beneficios a futuro.
Existen inversiones varias como:

Minera
Electricidad
Energa
Hidrocarburos
Construccin
Manufactura
Agropecuario
Pesca
Transporte y comunicaciones
Automotriz
Turismo, gastronoma, hotelera

Inversin inmobiliaria

La inversin inmobiliaria es una de las tantas que existen la caracterstica que

diferencia esta de otras, es que esta inversin est relacionada con las
viviendas o edificios que sern departamentos.

La inversin inmobiliaria tiene la ventaja que esta tendr una demanda

potencial pues al tener un crecimiento demogrfico constante las nuevas
generaciones generaran una demanda de viviendas y en mayor tamao de
generacin en generacin, eso hace que este sector sea a largo plazo muy
rentable, pero tiene muchas variables como el riesgo, el rendimiento

Claves para la inversin inmobiliaria

Seguridad, solidez, durabilidad, tangibilidad, son algunos de los adjetivos que
habitualmente se asocian en el decir cotidiano con la inversin inmobiliaria. La
inversin en ladrillos, como tambin se suele llamar a este particular
segmento en donde colocar ahorros y capital, fue y es considerado como una
garanta de resguardo del valor de los mismos.

La inversin en bienes races se erige como el baluarte de la defensa del

ahorro, atrayendo hacia l un flujo cada vez mayor de dinero.

Pero no slo son fines de proteccin del valor del capital lo que canaliza hacia
los inmuebles un importante flujo de dinero. La ganancia de capital producto de
la participacin en distintos negocios inmobiliarios moviliza enormes montos en
distinta moneda a lo largo del orbe.

As, ms all de cual sea la opcin a elegir en funcin del perfil propio de cada
inversor, quienes desean invertir se preguntaran: Cules son las diferentes
modalidades para volcar los ahorros con el tan ansiado respaldo en ladrillos?
Qu rentabilidad es posible obtener al invertir en Real Estate? A lo largo de
distintas entregas trataremos de brindar un panorama de las distintas
modalidades de inversin inmobiliaria y de las caractersticas propias que cada
una de ellas adopta segn tipos de inmuebles, departamentos, locales
comerciales, oficinas, viviendas unifamiliares, desarrollos constructivos, etc.

As, a manera de un men, en diferentes informes, trataremos de despejar los

interrogantes ms usuales que deben plantearse aquellos que tengan inters
en participar como inversores inmobiliarios, en un mercado que lejos de
agotarse cada vez ofrece mayor versatilidad de opciones.
Inversin en el Per
El Per busca atraer inversin tanto nacional como extranjera en todos los
sectores de la economa. Por ello, ha tomado las medidas necesarias para
establecer una poltica de inversin coherente que elimine los obstculos que
puedan enfrentar los inversionistas extranjeros. Esto ha provocado que el Per
sea considerado como un pas con uno de los regmenes de inversiones ms
abiertos del mundo.

El Per est en el puesto 35 de las mejores economas para hacer negocios en

el 2015 y en el puesto 34 en el 2014.

Inversin inmobiliaria en Lima

Antes de invertir en este mercado hay ciclos que necesitan ser entendidos y
analizados antes de ingresar en el negocio. Debe comenzar por averiguar
cuntos metros cuadrados estn entrando al mercado, cuntos metros
cuadrados se estn produciendo, cuntos metros cuadrados se estn
absorbiendo, cul es el nivel de vacancia (la diferencia entre el stock y la
desocupacin) y muchas otras variables. Todo esto necesita ser medido para
saber qu posicin tomar, entender la tendencia para definir cundo es el mejor
momento para ingresar. Actualmente se percibe cierta desaceleracin en el
mercado inmobiliario peruano.
La venta de viviendas sigue a ritmo lento, hay una sobreoferta de oficinas y se
construyen menos proyectos. Sin embargo, el inters de invertir en el sector
inmobiliario no se ha frenado, en especial en vivienda, porque la poblacin
joven con necesidad de un lugar para habitar seguir en aumento.

Las inversiones inmobiliarias se mantendrn interesantes en el mediano y

largo plazo. Las viviendas van a subir de precio, y lo mismo suceder con las
oficinas cuando se supere el bache actual. Si se piensa en los prximos cinco
aos, se debera invertir en este mercado, dice Andrs Pacheco, director
regional de inversiones inmobiliarias de Credicorp Capital.

Fuente: OIM

Como se puede ver en el grafica la demanda de viviendas en Lima va a tener al

crecimiento por lo que esto es atractivo para los inversionistas inmobiliarios,
pero inversionistas a mediano plazo pues como esta en el 2015 la economa
peruana est creciendo a menor ritmo lo que trae como consecuencia un
mayor riesgo para invertir.
Pero se estn tratando de hacer algunas medidas para dinamizar este sector,
por ejemplo:

El leasing inmobiliario buscan impulsar el acceso a la vivienda, el

ministro Dumler refiri que una vez que sea publicado el reglamento este
sistema tendr un funcionamiento rpido, ya que las entidades bancarias
tienen un gran avance en lo respecta a sus ofertas y productos propios.

Si no puedes ahorrar para una inicial usa el esquema A, pero si ahorras

bien y tienes un historial crediticio, tendrs otras opciones, es decir, hay
esquemas intermedios que permitirn que diferentes segmentos de
poblacin con otros esquemas de ingresos puedan acceder a
su vivienda, acot.
III.2 HIPOTECAS

La hipoteca es una garanta constituida por el propietario de un inmueble,

asegurando el cumplimiento de cualquier obligacin y pago al agente
financiero, este tiene ciertos requisitos.

Esta garanta es:

real
accesoria
indivisible
registrable
Esto permite que el propietario no pierda la posesin del bien, siempre y
cuando la persona mantenga sus pagos en regla.

Caractersticas de la hipoteca
Es un contrato accesorio, ya que garantiza siempre una obligacin
principal, de tal forma que rigen los principios de que si sta se extingue,
se extingue tambin la hipoteca.
Es indivisible, ya que cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y
cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda, incluyendo
capital, intereses y gastos.
Debe recaer sobre inmuebles especficamente determinados y se
extiende la garanta a todas sus partes, es decir, al suelo,
construcciones, aires, entradas, servidumbres, e incluye el importe de
las indemnizaciones de los seguros.

Clases de Hipoteca
Voluntarias o consensuales.

Son voluntarias las establecidas por negocio jurdico, es decir: contrato entre
hipotecante y acreedor hipotecario.

Todo propietario que tiene derecho a disponer de su inmueble, tiene igualmente

el derecho de constituir una hipoteca en favor de otro. En general, la hipoteca
se crea en el momento del nacimiento del crdito, y en la mayora de los casos,
para garantizar un prstamo; de donde proviene el nombre de prstamo
hipotecario; o como decan los romanos: "en seguridad de las deudas".

Toda hipoteca convencional est sometida a publicidad y slo produce efectos

respecto de los terceros por medio de sta.

Hipotecas Legales

Planiol - Ripert y Beque (ambos sumergidos en el mundo del derecho civil)

definen a la hipoteca legal como la que "de pleno derecho la ley une a un
crdito, sin que sea necesario que el acreedor haya de hacer que se le
constituya por contrato expreso; antiguamente se denominaban "hipotecas
tcitas".

En el Per, teniendo en cuenta la institucin hipotecaria misma, la hipoteca es

legal porque emana de la ley; no lo es porque existe de pleno derecho.

La hipoteca legal aparece porque en ciertas hiptesis la ley es la fuente de

donde emana la hipoteca.

La fuente normal de la hipoteca es el contrato; por excepcin, la fuente de la

hipoteca es la ley. La hipoteca legal la crea la ley, independientemente de
cualquier contrato entre las partes, slo existir hipoteca legal en los casos que
la ley determina; no en otros, aunque fuesen anlogos o semejantes.
Hipoteca legal a favor del vendedor

Para que esta hipoteca tenga valor debe encontrarse registrada. En la

inscripcin de la transferencia debe constar que el precio no ha sido pagado o
lo ha sido en parte. Esto es suficiente para otorgar al vendedor, hipoteca legal
sobre el predio que ha vendido.

Hipoteca legal a favor de los constructores

Otra hipoteca legal es la de los empresarios de construccin. Hay empresarios

que slo ponen su industria y otros que ponen materiales e industria. La
palabra "industria" la toma la ley en el sentido de trabajo. Por el importe de este
trabajo hay hipoteca legal en el edificio que se construye.

La hipoteca a favor de los constructores se apoya en que stos han hecho

ingresar un valor en el patrimonio del dueo de la construccin. Se ha
producido una plusvala, un enriquecimiento; se ha incorporado un valor. este
tipo de hipoteca solo favorece al dueo.

En las grandes empresas de construccin ocurre con frecuencia que para

ciertos trabajos se valen de subcontratistas, o subempresarios; stos no tienen
hipoteca legal. Tampoco la tienen los obreros de construccin ni los
proveedores de materiales, stos ni siquiera tiene accin personal contra el
propietario del edificio construido.

Las nicas obras son las de edificacin o reparacin, dentro de las que est
comprendida la reconstruccin. Cualquier otra obra queda excluida de la
garanta que importa la hipoteca legal; por ejemplo, el simple desmonte no
seguido de la edificacin.

Esta hipoteca legal slo nace cuando se trata de edificar reconstruir o reparar
el inmueble y no corresponde sino al que hace los trabajos.
Otras hipotecas legales

Los otros casos de hipoteca legal no sistematizados se encuentran dispersos

en nuestro ordenamiento jurdico; particularmente trascendentes son las
siguientes:

Administracin de los bienes del otro cnyuge

Hipoteca legal en garanta del cumplimiento de una pensin alimenticia
Hipoteca legal sobre concesiones mineras
Hipoteca Naval.

Hipotecas Unilaterales.

Es una clase de hipoteca que nace no de la ley, ni del contrato, sino que se
perfecciona por virtud de una declaracin autnoma de voluntad.

algunas entidades financieras lo hacen pues este tipo de hipotecas hace que
tengan ms dinero y ahorren tiempo, este es un proceso que comienza que los
que desean hipotecar su inmueble deben ir a un notario y este solo tiene que
legalizar el documento que el banco dio y el mismo notario le entrega un
cheque, lo cual tiene que validarlo en el agente financiero para as tener el
dinero deseado por los que desean hipotecar su inmueble.

Tasa de morosidad

La morosidad haciendo una sntesis, es la accin de una persona (sea natural

o jurdica) de no pagar a tiempo sus cuotas de cancelacin de su deuda
hipotecaria o de otra ndole lo cual este genera que el agente financiero cobre
por esa morosidad haciendo as su pago en el plazo fijado se incremente por
cada da.

Este tipo de descuidos de la persona trate que algunas veces le sea imposible
de pagar y esto genera que haga una financiacin de su prstamo hipotecario o
de otra ndole y as poder pagar ese crdito adquirido.

Cuando existe una alta morosidad este se vuelve daino para la

economa pues aumenta el riesgo de un pas indirectamente tras la
perspectiva que existe en un inversor inmobiliario o financiero, lo cual
esto perjudica a todo el pas.
III.3 CRDITOS INMOBILIARIOS
Un crdito inmobiliario o hipotecario es la adquisicin una gran facilidad
de obtener una vivienda, departamento. En el Mundo de los crditos
existen clasificaciones de los acreedores de los crditos estos son:
Las tasas de inters hipotecarias
Las tasas de inters hipotecarias en moneda nacional han mostrado una ligera
disminucin en los ltimos meses debido a la mayor oferta de liquidez en el
sistema financiero, cuya causa principal se resume en las medidas de poltica
monetaria expansiva que ha venido implementando el BCR en los ltimos
meses a travs de la disminucin de la tasa de encaje en moneda nacional, as
tambin la disminucin de la tasa de inters de referencia.

En el caso de las tasas de inters hipotecarias en moneda extranjera, stas

han disminuido en los ltimos meses en un punto porcentual aproximadamente.
Sin embargo, esta tendencia debera cambiar debido a las nuevas medidas que
estara implementando el BCR para disminuir an ms la dolarizacin del
sistema financiero peruano.
Los crditos inmobiliarios en Per

Breve historia del crdito hipotecario

Hace 25 aos era casi imposible para una familia de clase media acceder a
una hipoteca y cumplir el sueo de la casa propia.

El sector hipotecario fue uno de los ms golpeados por la crisis de fines de los
80. Los procesos hiperinflacionarios impactan principalmente en los segmentos
vinculados a las inversiones de largo plazo, como el mercado de bienes races.

La devaluacin de la moneda era tan fuerte (a inicios de los 90) que era difcil
que las personas pensaran en endeudarse en una hipoteca en dlares
ganando en soles.
Frente a esta situacin, para reducir el riesgo en la colocacin de hipotecas e
impulsar el mercado, la banca opt por la indexacin de las cuotas. Se trataba
del sistema de valor de actualizacin constante, que consista en ajustar la tasa
de acuerdo a la inflacin. Es decir, cuanto ms suban los precios en la
economa, mayores eran los intereses a pagar por el prstamo.

Dicha metodologa no dio resultado. Debido a la alta inflacin se hizo imposible

que los deudores pudieran cumplir con sus obligaciones.

Los bancos tambin crearon las letras hipotecarias, con el objetivo de colocar
papeles en el mercado de valores. Estos instrumentos de inversin, cuyo
pblico objetivo eran las personas de alto patrimonio, tenan plazos de entre 15
y 20 aos, de manera que permitan a las instituciones levantar capital de largo
plazo.

Si el banco quiere colocar, por ejemplo, a diez aos, debe captar capital a diez
aos, explic Javier Ibez, catedrtico de la ESAN.

Sin embargo, en un contexto en que el ingreso per cpita del pas recin se
recuperaba de la hiperinflacin, no muchos inversionistas se mostraron
interesados en las letras hipotecarias. Tenamos una economa todava muy
golpeada en los 90. No exista una central de riesgos que brindara informacin
sobre todos los deudores del sistema financiero. Eso comenz en 1998. Antes
de eso, solo se tena informacin de quienes registraban prstamos mayores a
US$ 5,000, record el catedrtico.

Entre 1995 y 1996, llega al Per la banca de consumo, que incorpor al sector
C y D al sistema financiero. Sin embargo, el mercado hipotecario segua
limitado a individuos de altos ingresos y a plazos mximos de cinco aos, por lo
que las cuotas mensuales eran elevadas.

En conclusin, si bien la economa del pas comenz a recuperarse en los 90,

dicha dcada se podra catalogar como perdida para el mercado de hipotecas.
Fue recin en el siglo XXI que el grueso de la poblacin comenz a acceder a
crditos hipotecarios. El Fondo Mivivienda jug un rol importante. Si bien se
cre en los 90, fue en la dcada siguiente que tom mayor impulso.

En la actualidad

El Banco Central de Reserva del Per (BCRP) y la Superintendencia de Banca

y Seguros (SBS) establecieron diversas medidas para reducir la demanda de
nuevos crditos hipotecarios en dlares desdolarizacin- para as reducir el
riesgo cambiario. Este comportamiento se acentu durante el 2014 debido al
endurecimiento de las condiciones crediticias en el sistema financiero para los
trabajadores independientes debido al aumento de la morosidad as como a la
significativa desaceleracin de la economa que influy en la expectativa de los
consumidores, postergando en algunos casos sus decisiones de compra.
Segn el XIX Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima y Callao
realizado por CAPECO, a julio del 2014 la actividad edificadora en Lima
Metropolitana y el Callao ascendi a 6975,389 metros cuadrados (m2),
superior en 14.2% a lo registrado a julio del 2013.Incremento de la actividad
edificadora a julio del 2014 estuvo explicada por una mayor rea construida en
edificaciones destinadas a oficinas (+72.3%), a colegios, cines, locales
comerciales (+24.5%), a la edificacin de otros destinos -como hoteles,
restaurantes, etc.- (+12.6%) y de viviendas (+4.2%). En este periodo, el rea
edificada de oficinas registr un mximo histrico debido al desarrollo de un
importante nmero de proyectos de este tipo respecto de aos anteriores.

En el segmento de viviendas destac el menor nmero de unidades vendidas,

dado que a julio del 2014 se registr una cada en ventas de 24% respecto a
julio del 2013.
Sucesos relevantes sobre el crdito hipotecario en el 2015

Como se sabe los bancos son los que lideran el mercado de los
crditos hipotecarios con un 87.8%, sin embargo en este ltimo las
Cajas y la Edpymes crecieron en este mercado de 13.3% a un
14.5%.

Pero por qu este aumento, este aumento se da por los sectores C y

D que han empujado al crecimiento de los crditos hipotecarios de
las Cajas y Edpymes.

Sin embargo estos crditos hipotecarios de las Cajas y Edpymes

tienen algunas caractersticas como tasas de inters ms altas o
prestamos que solo llegan hasta s/. 80 mil.

Adems donde tiene mayor participacin las Cajas y Edpymes son

en provincias con este tipo de crditos. Los bancos ofrecen tasas
ms bajas porque se fondean fcilmente, as explic Sentinel.

La ley de alquiler-venta. estas medidas harn que el alquiler se formalice

y facilitar el desalojo a los inquilinos morosos en breves plazos y obliga a
que los alquileres se depositen en una entidad financiera.
 El alquiler- venta es un contrato de corto plazo. se calcula que quien
tome esta opcin no estar ms de 2 o 3 aos en ella. Aqu el trato
directo ser con personas o inmobiliarias que tengan viviendas de
disponibilidad inmediata. Esta modalidad es ideal para quien nunca ha
podido ser bien calificado para un crdito, por tener ingresos irregulares
o informales.

Esto servir para que durante el tiempo de su contrato y ya habitando

una vivienda, demuestre con el cumplimiento de sus cuotas que s tiene
capacidad de pago y as probablemente ya los usuarios no tengan un
gran riesgo de financiamiento.

la ley leasing inmobiliario es un contrato a largo plazo y se gestiona a

travs de una entidad del sistema financiero. Esta es propietaria del
inmueble y cede su uso al inquilino por un tiempo determinado entre
ambos y adems le cede el derecho de concretar la compra al final del
contrato pagando un precio mucho menor. Este precio final depender
del monto de las cuotas y del tiempo en que se financie.

La cuota de un leasing sera menor que si se tomara un crdito

hipotecario. El perfil crediticio del cliente definir que opcin es la mejor
para l. En el camino tendr la alternativa de negociar con el banco el
paso de la modalidad de leasing a la de hipotecario.
III.4 DEMANDA DE VIVIENDA

Demanda potencial y estratificacin

La demanda potencial de viviendas se define como aquella conformada por la
totalidad de los hogares residentes en Lima Metropolitana y callao
independientemente de su actitud frente al mercado, sus condiciones de
tendencia de las viviendas y sus caractersticas socioeconmicas.

Este clculo depende del NBI ( Necesidades Bsicas Insatisfechas) con la base
de los censo del 2007, segn esto CAPECO estimo en julio del 2014 que hay
2 217 094 hogares que conforman la demanda potencial de la ciudad de Lima
y Callao.

CAPECO tambin estima que el estrato econmico medio es la mayor porcin

con un 36,46% y esto representa 813 529 hogares, seguido por un estrato
medio bajo con un 32,46% que representa 719 608 hogares
 El porcentaje de hogares que reside en vivienda propia pagada en Lima
Metropolitana y el Callao asciende a 69,75% siendo los mayores
porcentajes los correspondientes a los estratos altos (82,43%).

Considerando los cinco estratos socioeconmicos, el 80,25% de los hogares no

realiza pagos de ningn tipo por concepto de la vivienda que ocupan
actualmente.

Distribucin de hogares y personas por vivienda:

1,20 hogares por vivienda.

5,04 personas habitan por vivienda.
4,27 personas habitan por hogar.
El promedio de habitaciones por hogar que se obtuvo fue de 4,53.

Demanda efectiva
La investigacin realizada para el 2014 arroja un total de 443 544 hogares
demandantes efectivos de vivienda, cifra que difiere de la calculada para 2013
en 11 663 hogares ms.

Considerando la totalidad de hogares residentes en el rea urbana de la zona

geogrfica de cobertura del Estudio, el 20,01% de hogares es demandante
efectivo de vivienda, aspecto que en el 2013 comprendi al 19,48%.

Con base en la distribucin de la demanda efectiva de vivienda segn precio y

estrato socioeconmico de los hogares, la distribucin de la demanda efectiva
de vivienda segn precio y estrato socioeconmico de los hogares concentra
en el estrato socioeconmico medio bajo 59,2% (262 483 hogares) de la
demanda efectiva, mientras que el estrato medio a 30,76% (136 430 hogares)
de la demanda efectiva.

Demanda Insatisfecha

Para el Estudio del ao 2014 de CAPECO 415 592 de los 443 544 hogares
demandantes efectivos totales no satisfacen sus expectativas de consumo en
el mercado de edificaciones urbanas de la ciudad, los cuales corresponden al
93,70% del total de hogares considerados como demandantes efectivos de
vivienda, porcentaje inferior en 1,67 puntos al registrado el ao 2013 (95,37%).

Desde el punto de vista de precios de la vivienda, el 36,17% del total de la

demanda insatisfecha (Ao 2013: 37,81%) se concentra para las viviendas de
precios bajos (menores a US$ 30 000), siendo el rango de precio US$ 25 001 a
US$ 30.000 el ms representativo pues con 10,16% obtiene la mayor cantidad
de hogares demandantes insatisfechos (42 204), seguido del rango de precios
entre US$ 15 001 a US$ 20.000 con el 9,17% (38 120).

La demanda insatisfecha de viviendas con precios intermedios (entre US$ 30

001 y US$ 80.000) estn representados con 44,55% (Ao 2013: 30,78%)
siendo el rango US$ 30 001 a US$ 40.000 con 14,07% el intervalo de mayor
representatividad con 14,07%.

Los rangos de precio superiores a US$ 80 001 estn representados con

19,28% (Ao 2013: 31,41%) de insatisfaccin.

Programa Mi vivienda
El 85,89% se encuentran representados aquellos jefes de familia que no tienen
ni su cnyuge ni sus menores hijos alguna propiedad en cualquier localidad del
pas.

Un 18,04% cancela cuotas mensuales de alquiler hasta 350 nuevos soles,

mientras que el 15,31% abona entre 351 y 525 nuevos soles por el mismo
concepto.

En cuanto al pago por los costos de la vivienda, un 15,17% manifiesta gastar

entre 701 y 1 050 nuevos soles y un 66,35% ms de 1 050 nuevos soles.

Un 60,21% de los demandantes efectivos de viviendas contest percibir ms

de 1 050 nuevos soles mensuales.

El 60,51% de los demandantes efectivos de vivienda que clasifican para el

Programa Mivivienda estaran dispuestos a pagar el 10% de la cuota inicial de
la vivienda.

Programa Techo Propio

Oferta de Viviendas
Actividad de Edificaciones en Lima Metropolitana y Callao

La actividad edificadora total de Lima Metropolitana y el Callao report un

metraje en proceso de construccin ascendente a 6 975 389 m2 y cuyo
incremento con respecto al ao anterior se debi en gran medida por aquellos
proyectos cuyas unidades se encontraban en oferta, algunos de ellos en fase
de ventas anticipadas y otros con retraso en ventas, as como tambin por las
edificaciones no comercializables de grandes reas. En la Tabla R.1 se
confrontan los resultados obtenidos de los tres ltimos censos realizados.

La mayor proporcin del rea edificada se produce con fines comercializables

con el 78,42% (Ao 2013: 78,59%), equivalente a 5 469 664 m2 (Ao 2013: 4
800 161 m2) cuyo destino mayoritario resulta la vivienda. La oferta de
edificaciones en el 2014 obtuvo la mayor participacin porcentual dentro de las
categoras con un total de 3 421 108 m2 representados con 49,05%.
Oferta total de vivienda

La oferta total de vivienda en Lima Metropolitana y el Callao en el ao 2014

consign un total de 29 156 unidades con este fin que en trminos de metraje
asciende a 2 527 868 m2 magnitudes que indican un incremento con respecto
a julio de 2013, de 37,45% en trminos de rea y 43,69% en cuanto a
unidades.

El tipo de vivienda multifamiliar resulta la unidad habitacional ms

representativa en el mercado de Lima Metropolitana y el Callao con 28 515
departamentos frente a 641 casas (Ao 2013: 19 914 departamentos y 377
casas). Los departamentos representan el 97,80% del total de las unidades
mientras que en rea el 97,36% de la oferta total de vivienda.

Oferta total de vivienda segn precios de venta

De acuerdo a la clasificacin de las viviendas en los diferentes rangos de

precios establecidos y conforme a los resultados, la oferta de vivienda para julio
de 2014 se produce principalmente en los rangos de precios altos (mayores a
US$ 80 000) cuyo porcentaje asciende a 74,40% del metraje en oferta con 1
880 793 m2, y el 63,95% de las unidades con 18 644 (Ao 2013: 1 404 320 m2
y 13 532 unidades).

Las viviendas que se ubican en los rangos de precios intermedios (entre US$
30 001 y US$ 80 000) comprenden el 25,45% con 643 465 m2 del metraje en
oferta y el 35,77% con 10 428 unidades (Ao 2013: 430 594 m2 y 6 672
unidades).

Las unidades de precios bajos (menores a US$ 30 000) agregan un total de 3

610 m2 y 84 unidades que representan el 0,14% y 0,29% del metraje en oferta
total y de las unidades totales, respectivamente. (Ao 2013: 4 152 m2 y 87
unidades).
Oferta de oficinas

El estudio de edificaciones urbanas realizado en Lima en julio de 2014 obtuvo

una oferta de oficinas de 2 953 unidades que agregan 532 014 m2 al rea
edificadora. (Ao 2013: 1 813 unidades y 306 500 m2).

Las mayora de unidades de oficinas ofrecidas que se ofrecen en los intervalos

de precio altos (mayores a US$ 80.000) ascienden a 99,93% de las unidades
con 2 951 locales y el 99,98% del metraje (532 014 m2).

El mayor metraje de oficinas se produce en el rango de precio de ms de

US$ 500.000 con 301 161 m2 (56,61%).
Oferta de oficinas segn sector urbano

Para el ao 2014 la localizacin espacial de las unidades de oficina en oferta

presenta una distribucin en seis de los siete sectores urbanos que integran el
rea de cobertura del estudio.
Oferta de oficinas segn precios totales de venta y por metro cuadrado

La estructura de la oferta de oficinas presenta para 2014, en trminos

generales un precio medio unitario de US$ 472 303, un rea promedio de 180,2
m2 y precio por metro cuadrado de US$ 2 437.
III.5 RESUMEN

La dinmica de sector inmobiliario est influido por muchos factores como las
inversiones, tasas de inters, bvl, etc.

Este sector es con el que no se puede jugar al crecimiento excesivo o el

recesin abrupta pues su dinmica estn vista por los inversionistas y si
existiese alguna anomala podra aparecer una burbuja.

Las inversiones de este sector estn acompaadas por una demanda de

inmuebles ya sea viviendas u oficinas que este ltimo est apareciendo como
una buena inversin a mediano plazo mientras que la de las viviendas est a
largo plazo.

Algunas polticas estn favoreciendo la dinmica de este sector, con facilidades

de crdito y haciendo que los alquileres entren al sistema de SUNAT en otras
palabras que se formalicen pero este est acompaado con buenos beneficios.

Como se sabe Lima est creciendo demogrficamente ya sea por natalidad y/o
inmigraciones internas y esto generosa un dficit de viviendas.
 CAPTULO IV

IV.1 EL IMPACTO DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA ECONOMA

SECTOR INMOBILIARIO EN EL PBI

EVOLUCIN EN EL PBI EN EL SECTOR CONSTRUCCIN EN EL 2015

DEMANDA OCUPACIONAL DEL SECTOR CONSTRUCCIN A NIVEL

NACIONAL

En los resultados de la encuesta de la demanda ocupacional de los sectores

ms dinmicos a nivel nacional podemos encontrar principales sectores que
dan dinamismo al pas. Estos son: los servicios prestados a empresas,
establecimientos financieros y seguros, construccin, comercio y minera e
hidrocarburos. Estos cinco sectores econmicos demandaran un total de 124
112 trabajadores en el ao 2015. En el segundo lugar se tendra al sector
construccin, en el cual vamos a profundizar en nuestro trabajo, con 34562
trabajadores.
PERSONAL REQUERIDO POR GRUPO OCUPACIONAL Y REMUNERACIN

En el tipo de personal con mayor demanda que requiere el pas, por los
principales sectores, podemos encontrar a los obreros (53 481 trabajadores),
seguido por (27 103 trabajadores) los servicios personales, 19 681 empleados,
17 176 tcnicos, 6 556 profesionales, en menor medida, 83 gerentes y
directivos.

En el sector construccin se encuentra una remuneracin promedio que

ascendera a los S/. 2 255 este se encuentra en el segundo lugar entre los que
benefician de una mejor remuneracin a sus trabajadores.
FUENTE: MINISTERIO DEL TRABAJO DISTRIBUCIN DE LA PEA POR
PROVINCIA Y RAMA DE ACTIVIDAD ECONMICA/ 2001- 2011 LIMA
METROPOLITANA (lima_metropolitana_005.xls) -

FINANCIAMIENTO DEL PAS: PRIMER TRIMESTRE 2015 SEGN FONAFE

ENTORNO MACROECONMICO

La economa peruana al I Trimestre 2015, ha mostrado una cada respecto a

las previsiones realizadas a inicios del ao, explicado principalmente por un
estancamiento de la inversin pblica, el decrecimiento del sector minero e
hidrocarburos, pesquero, la coyuntura internacional desfavorable y el menor
crecimiento econmico de China, el principal comprador de commodities y
minerales.

El producto bruto interno - PBI al I Trimestre 2015, registr un crecimiento

1.23%, inferior en 3.68 puntos porcentuales respecto al crecimiento
registrado al mismo periodo del ao anterior (4.91%), debido principalmente
a las menores exportaciones de metales, al fenmeno del nio que incidi
sobre el dbil desempeo del sector primario y a dificultades para acelerar las
inversiones pblicas. La tasa de inflacin acumulada de los ltimos 12 meses
alcanz el 3.02%, situndose por encima del rango meta del Banco Central de
Reserva previsto, entre 1% y 3%, y menor a la registrada en el mismo periodo
del ao anterior

En enero 2015, el Banco de la Nacin efectu el pago a ms de 86 mil

fonavistas.

GESTIN FINANCIERA

La utilidad neta consolidada al I Trimestre 2015 ascendi a S/. 495.6 MM,

mayor en 10% a la registrada al I Trimestre del ao anterior, explicada en un
70% por las empresas financieras y en un 30% por las empresas no
financieras. A nivel de empresas, el Banco de la Nacin (S/. 295.4 MM),
Electroper (S/. 75.8 MM) y Cofide (S/. 23.5 MM), en su conjunto, contribuyeron
en el 81% del total de la Corporacin.

Los activos de la Corporacin al I Trimestre 2015, ascendieron a S/.

73,537.4 MM, superando en 7% a los registrados en el similar periodo del ao
anterior, sustentados en 63% por los activos de las empresas financieras y en
37% por los activos de las empresas no financieras.
Los

pasivos consolidados al I Trimestre 2015, ascendieron a S/. 47,659 MM,

superando en 7% a los registrados en similar periodo del ao anterior, y
estuvieron explicados en un 79% por los pasivos de las empresas financieras y
en el 21% restante, por las no financieras.
El patrimonio consolidado al I Trimestre 2015, ascendi a S/. 25,878.4 MM,
mayor en 8% (S/. 1,871.3 MM) del registrado en similar periodo del anterior
ao, el cual estuvo sustentado en 33% por las empresas financieras y en 67%
a las empresas no financieras

El incremento del patrimonio, respecto al mismo periodo del ao 2014, es

explicado principalmente el Banco de la Nacin, Cofide y Fondo Mivivienda.
Banco de la Nacin, registr un incremento del 58% (S/. 823.9 MM) debido
principalmente a la mayor utilidad del ejercicio y ajustes contables.

Cofide, increment su patrimonio en 24% (S/. 511.8 MM), debido

principalmente a la capitalizacin de deuda con el MEF.

Fondo Mivivienda, present un incremento en 4% (S/. 118.7 MM), debido

principalmente a la venta y mejora en la valorizacin de bonos soberanos en el
Ao 2014.

A nivel de empresas, Sedapal (S/. 4,815.3 MM), Fondo Mivivienda (S/. 3,260.8
MM) y Electroper (S/. 2,652.2 MM) sustentaron en su conjunto el 42% del
patrimonio total de la Corporacin.

El resultado de la gestin financiera respecto al I Trimestre 2014 medido a

travs de los principales ndices, mostr un ndice de liquidez mayor en 10.8%,
debido principalmente a las mayores inversiones del Fondo Mivivienda y la
cartera de crditos del Banco de la Nacin. De igual forma, el ndice de
solvencia fue menor en 1%, sustentado por el Banco de la Nacin y Cofide.
A nivel sectorial, las empresas del sector Energa y Minas ejecutaron
inversiones por S/. 143.4 MM con una participacin del 39%. Le siguieron las
empresas del sector Economa y Finanzas con una participacin de 31% (S/.
113.7 MM); el sector Vivienda, Construccin y Saneamiento con participacin
de 28% (S/. 102.8 MM); y los dems sectores con el 3% de participacin.

FONDO MIVIVIENDA

Empresa estatal de derecho privado de la Corporacin FONAFE, constituida en

el ao 1998. Tiene participacin accionaria de FONAFE de 100%. Su objeto es
promover y financiar la adquisicin, mejoramiento y construccin de viviendas,
especialmente las de inters social, realizar actividades relacionadas con el
fomento del flujo de capitales hacia el mercado de financiamiento para
vivienda, participar en el mercado primario y secundario de crditos
hipotecarios y contribuir con el desarrollo del mercado de capitales. Su misin
es promover el acceso a la vivienda nica y adecuada, principalmente de las
familias con menores ingresos, a travs de la articulacin entre el Estado y los
Sectores Inmobiliario y Financiero, impulsando su desarrollo. Su visin es ser el
referente en la solucin de necesidades de vivienda y la reduccin del dficit
habitacional, generando bienestar.

Operaciones

Las actividades del FMV pueden dividirse en dos grandes grupos:

Actividades orientadas al apoyo de la demanda de viviendas para el

desarrollo de los programas de financiamiento de viviendas, como:
Nuevo Crdito Mivivienda, Programa Complementario Techo Propio,
Miconstruccin y Micasa Ms.

Actividades destinadas a promover la oferta, en las que se consideran

los concursos pblicos sobre terrenos del Estado y la habilitacin urbana
de terrenos, con el fin de incentivar el desarrollo de proyectos de
construccin de viviendas de parte del sector privado.

Hechos Relevantes

En enero del 2015, se decide elevar el bono del buen pagador a S/. 17
mil para la compra de viviendas cuyo costo sea hasta S/. 65 mil.

En febrero del 2015, se acord con municipio de Lambayeque la

edificacin de un megaproyecto multifamiliar para 4 mil viviendas.

Evaluacin Financiera

Respecto al I Trimestre 2014, los activos (S/. 7,429.4 MM) aumentaron en 19%,
debido a las mayores colocaciones de prstamos que fueron brindados a
Cofide.
Los pasivos (S/. 4,168.6 MM) se incrementaron en 34%, debido a las mayores
deudas y emisiones internacionales de bonos contrados con el mercado Suizo.

El patrimonio (S/. 3,260.8 MM) aument en 4%, debido a la venta y mejora en

la valorizacin de bonos soberanos en el Ao 2014.

Los ingresos por intereses (S/. 85.4 MM) aumentaron en 19%, debido a los
mayores intereses generados por las colocaciones del Nuevo Crdito
MIVIVIENDA.
 Los gastos por intereses (S/. 40.1 MM) aumentaron en 38%, debido a los
intereses por la emisin de bonos en el mercado suizo. La utilidad del ejercicio
(S/. 21.8 MM) aument en 39%, debido a las menores provisiones y al efecto
cambiario de los swaps.

Evaluacin Presupuestal

Los ingresos operativos (S/. 109.9 MM) se ejecutaron en 109%, respecto a su

marco, debido a la liquidacin de contratos forwards. Los egresos operativos
(S/. 76.9 MM) tuvieron un nivel de ejecucin del 123% respecto a su marco,
debido a la liquidacin de contratos forwards. Los gastos de capital (S/. 0.2
MM), alcanzaron un nivel de ejecucin de 150% respecto a su marco, debido al
mayor desembolso para la obtencin de licencias Microsoft.
El resultado econmico

Se ejecut 92% respecto a su marco, debido a la liquidacin de contratos

forwards y mayor ejecucin de programa de inversiones. El gasto integrado de
personal GIP (S/. 10.1 MM), se ejecut en 116% respecto a su marco, debido
a la mayor participacin de trabajadores. La poblacin laboral de la empresa
alcanz a 224, menor en 16.7% registrado el I Trimestre del ao anterior.
Informacin Operativa 1,929 2,346 4,323 5,083 I Trim 14 I Trim 15 A

Entorno macroeconmico

La economa peruana
al II Trimestre 2015, ha mostrado una cada respecto a las previsiones
realizadas a inicios del ao, explicado principalmente por el menor dinamismo
de la inversin privada, cada del sector no primario (construccin, energa e
industria), lenta recuperacin de la economa mundial, y la volatilidad de los
mercados financieros internacionales.

El producto bruto interno - PBI al II Trimestre 2015, registr un crecimiento

previsto de 2.5%, inferior en 0.86 puntos porcentuales respecto al crecimiento
registrado al mismo periodo del ao anterior (3.36%), debido principalmente a
las menores exportaciones, el impacto moderado del Fenmeno del Nio sobre
la agricultura as como la cada de la inversin privada y la paralizacin de
mega proyectos de inversin.

La tasa de inters de referencia se situ en 3.25%, reflejando una disminucin

en 0.75 puntos porcentuales respecto al mismo periodo del ao anterior (4.0%).
Medida orientada a dar impulso a la actividad econmica.
La tasa de inflacin acumulada alcanz el 2.22%, mayor a la registrada en el
mismo periodo del ao anterior (2.12%), producto del comportamiento de los
precios por alojamiento, alimentos, combustibles, electricidad y agua.

El tipo de cambio bancario (compra-venta) promedio se situ en S/. 3.161

por dlar americano, reflejando una depreciacin del nuevo sol de 13.14%
respecto al mismo periodo del ao anterior (S/. 2.794), debido a las seales de
recuperacin de la economa estadounidense.

La tasa interbancaria en moneda extranjera se ubic en 0.15%, superior en

0.04 puntos porcentuales respecto al mismo periodo del ao anterior (0.11%),
impulsada por el aumento de la tasa de encaje en moneda extranjera, en el
marco de la poltica de reducir la tasa de crecimiento y participacin de los
prstamos en moneda extranjera.

Las reservas internacionales netas (RIN) alcanzaron los US$ 60,017 MM,
inferior en US$ 4,564 MM del registrado el mismo periodo del ao anterior (US$
64,581 MM), debido a las intervenciones del BCRP para reducir la volatilidad
del tipo de cambio.

La cotizacin promedio del petrleo WTI alcanz los US$ 59,9 por barril,
menor en 43.4 %, respecto al mismo periodo del ao anterior (US$ 105.2).

El riesgo pas promedio al II Trimestre 2015, medido por el spread del

EMBIG Per, fue de 176 pb., 31 pb ms de lo registrado en el mismo periodo
del ao anterior (145 pb.), debido principalmente al estancamiento de las
inversiones e incertidumbre del clima poltico nacional.

Gestin financiera

La utilidad neta consolidada al II Trimestre 2015 ascendi a S/. 1,098.7 MM,

mayor en 24% a la registrada al II Trimestre del ao anterior, explicada en un
56% por las empresas financieras y en un 44% por las empresas no
financieras.

A nivel de empresas, el Banco de la Nacin (S/. 521.3 MM), Electroper (S/.

153.6 MM) y Fmv (S/. 41.6 MM), en su conjunto, contribuyeron en el 65% del
total de la Corporacin.
Respecto al II Trimestre 2014, el incremento de la utilidad neta es explicado
principalmente por el Banco de la Nacin, Fmv y Electro Oriente.

Por otro lado, las regalas transferidas por Perupetro al Tesoro Pblico
ascendieron a S/. 606.4 MM, inferiores en 44% respecto al II Trimestre del ao
anterior, por el menor precio y produccin del petrleo.

Los activos de la Corporacin al II Trimestre 2015, ascendieron a S/.

73,108.5 MM, superando en 7% a los registrados en el similar periodo del ao
anterior, sustentados en 64% por los activos de las empresas financieras y en
36% por los activos de las empresas no financieras.
Respecto al II Trimestre 2014, la mayor variacin de los activos es explicada
principalmente por Cofide (S/. 2,056.1 MM), Banco de la Nacin (S/. 1,527.6
MM), y Fmv (S/. 701.2 MM) y, cuyos incrementos del 26%, 6% y 10%,
respectivamente; se sustentaron por sus mayores colocaciones crediticias.

Los pasivos consolidados al II Trimestre 2015, ascendieron a S/. 47,843.1

MM, superando en 9% a los registrados en similar periodo del ao anterior, y
estuvieron explicados en un 81% por los pasivos de las empresas financieras y
en el 19% restante, por las no financieras.
Respecto al II Trimestre 2014, la mayor variacin de los pasivos es explicada
principalmente por Cofide, Banco de la Nacin y Fondo Mivivienda.

Cofide, registr una variacin del 26% (S/. 1,513.9 MM), debido a la emisin de
bonos estructurados para el financiamiento de proyectos de infraestructura.

Banco de la Nacin, registr una variacin del 6% (S/. 1,500.2 MM), debido a
las mayores obligaciones contradas con el pblico, destacando las cuentas de
ahorro y las cuentas a plazo.

Fondo Mivivienda, present un aumento del 14% (S/. 563.8 MM), debido a la
deuda contrada con el Banco de la Nacin y el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento (MVCS).

El incremento del patrimonio, respecto al mismo periodo del ao 2014, es

explicado principalmente por Cofide, Fmv y Serpost.

Cofide, increment su patrimonio en 25% (S/. 542.2 MM), debido a la

capitalizacin de deuda con el MEF y a las utilidades distribuibles a favor de
FONAFE.

Fondo Mivivienda, present un incremento en 4% (S/. 137.4 MM), debido a la

mejora de los resultados acumulados del ao 2014.
Serpost, present un incremento en 116% (S/. 117.8 MM), debido a los
mayores resultados acumulados de periodos anteriores.

A nivel de empresas, Sedapal (S/. 4,906 MM), Fondo Mivivienda (S/. 3,272 MM)
y Cofide (S/. 2,748.6 MM) sustentaron en su conjunto el 43% del patrimonio
total de la Corporacin.

El resultado de la gestin financiera respecto al II Trimestre 2014 medido a

travs de los principales ndices, mostr un ndice de liquidez mayor en 3.0%,
sustentado por Cofide y Banco de la Nacin. De igual forma, el ndice de
solvencia fue mayor en 4.5%, sustentado por el Banco de la Nacin

FONDO MIVIVIENDA

Al II Trimestre 2015, los crditos otorgados por el FMV fueron de 4,164, menor
en 24.7% respecto al mismo periodo del ao anterior, segn el detalle
siguiente:

Nuevo Crdito Mivivienda, sta modalidad otorg 3,697 crditos, en

comparacin con el mismo periodo del ao anterior disminuy en 24%.

Crdito Complementario Techo Propio brind 162 crditos, disminuyeron

en 50% respecto al mismo periodo del ao anterior.

Miconstruccin: Se desembols 294 crditos, disminuyeron en 19% en

comparacin con el mismo periodo del ao anterior.

Micasa Ms: Se desembols 8 crditos de este nuevo producto.

Miterreno: Se desembols 3 crditos de este nuevo producto.

El Plan Operativo

El plan operativo al II Trimestre 2015, alineado al plan estratgico de la

empresa, alcanz un cumplimiento del 90%, siendo los siguientes indicadores
los que presentaron menores ejecuciones:

Nivel de implementacin del Plan de Gestin de Talento Humano (54%), debido

al retraso de las actividades programadas.
Nivel de implementacin de los proyectos TIC priorizados (47%), debido al
retraso en la ejecucin del Plan Operativo Institucional (POI) que presenta la
entidad financiera.

Hechos Relevantes

En mayo el Gobierno inyecto montos adicionales en el presupuesto de

los programas de vivienda social, con la finalidad de brindar un impulso
a esa actividad econmica.

En junio se lanz un nuevo bono para Vivienda Sostenible (BVS), que

busca promover el cuidado del medio ambiente en construcciones
inmobiliarias y beneficiar aproximadamente a unas 2,733 familias.

Evaluacin Financiera

Respecto al II Trimestre 2014, los activos (S/. 7,807.1 MM) aumentaron en

10%, debido a las cuentas pendientes de cobro a la empresa COFIDE y a
mayores operaciones de financiamiento (emision de bonos y prstamos)
celebradas durante el ao 2014.

Los pasivos (S/. 4,535.1 MM) se incrementaron en 14%, debido a la deuda

contrada con el Banco de la Nacin y el Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento (MVCS).

El patrimonio (S/. 3,272.0 MM) aument en 4%, debido a la mejora de los

resultados acumulados del ao 2014.
 Los

ingresos por intereses (S/. 107.9 MM) aumentaron en 29%, debido al

crecimiento de los intereses por crditos directos.

Los gastos por intereses (S/. 43.5 MM) se incrementaron en 51%, debido a las
obligaciones y adeudas contradas con instituciones financieras tanto a nivel
nacional como internacional.

La utilidad del ejercicio (S/. 8.1 MM) disminuy en 14%, debido a las mayores
deudas contradas para sostener el crecimiento de la cartera de crditos.
El saldo final de caja (S/. 409.7 MM), se ejecut en 93% respecto a su marco,
debido a las mayores deudas contradas con entidades bancarias a nivel
nacional e internacional.

Evaluacin Presupuestal

Los ingresos operativos (S/. 83.3 MM) se ejecutaron en 98% respecto a su

marco, debido a los mayores intereses por crditos directos.

Los egresos operativos (S/. 82.1 MM) se ejecutaron en 96% respecto a su

marco, debido a la menor adquisicin de insumos y suministros para las
operaciones del banco.

Los gastos de capital (S/. 2.6 MM) se ejecutaron en 63% respecto a su marco,
debido a la menor adquisicin de equipos de cmputo.
El resultado econmico (S/. - 1.3 MM) se ejecut en S/. 3.0 MM por encima de
su marco, debido al mejor resultado operativo y retraso en el programa de
inversiones.

El gasto integrado de personal - GIP (S/. 25.2 MM) alcanz un nivel de

ejecucin de S/. 1.8 MM por debajo de su marco, debido al mayor desembolso
en servicios de vigilancia para aquellas agencias que tienen ventanilla propia.

La poblacin laboral de la empresa alcanz a 981, mayor en 20.8% registrado

el II Trimestre del ao anterior.
PRINCIPALES INDICADORES MACROECONOMICOS EN EL SECTOR
CONSTRUCCIN SEGN INEI

INDICE DE PRECIOS Y MAQUINARIAS Y EQUIPO (EN MILLONES DE SOLES)

115

109.05
110

105
101.56
100 97.19
96.66 96.21
95.12
95

90

85
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
VARIACIN MENSUAL DE NDICES DE PRECIOS DE MATERIALES DE CONSTRUCCIN
0.35
0.31
0.3 0.28

0.24
0.25

0.2 0.17

0.15 0.13

0.1

0.05 0.02

0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
 VENTA DE BARRAS DE CONSTRUCCIN
1 400 000
1 241 049
1 200 000
1 041 054 1 044 262
1 000 000
805 016
800 000

569 779 568 875

600 000

400 000

200 000

0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
CRDITOS TOTALES DEL FONDO MIVIVIENDA SEGN DEPARTAMENTO (2011-2012) (EN MILES DE SOLES)

JUNIO-DICIEMBRE (2012) 66.46

ENERO - JUNIO (2012) 55.91

JUNIO-DICIEMBRE (2011) 52.5

ENERO - JUNIO (2011) 59.32

0 10 20 30 40 50 60 70
 VENTA LOCAL DE CEMENTO EN LIMA
2.5 2.31

2
1.68
1.60
1.43
1.5

0.5

0
2008 2008.5 2009 2009.5 2010 2010.5 2011 2011.5 2012 2012.5
PRODUCCIN DE BARRAS DE CONSTRUCCIN (2000-2012) EN LIMA
1 200 000

1 000 000 955 586

826 875 836 905
800 000
684 789
616 194
600 000 536 144

400 000

200 000

0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
LICENCIAS PARA CONSTRUCCIN OTORGADAS POR LA MUNICIPALIDAD EN LIMA 2011

1 616

17
233 TERMINAL TERRESTRE
140
CONSTRUCCION DE
VIVIENDAS UNIFAMILIARES

CONSTRUCCION DE
3 199 7 352
VIVIENDAS
MULTIFAMILIARES

HOTELES

RESTAURANTES

OTROS

EFECTO DEL SECTOR CONSTRUCCIN DE LIMA EN EL PBI NACIONAL

MEDIANTE LA INVERSIN

Las propuestas del fondo Mivivienda.SA fueron publicitadas en la vigsima

Expovivienda. Este evento cont con la participacin del Ministro de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, Milton von Hesse y con la participacin del
Presidente de Directorio del Fondo Mivivienda S.A., Luis Piazzon Gallo, as
como los Gerentes Generales de Sedapal y Sencico, Marco Vargas Medina y
Daniel Valdizn Montenegro, respectivamente.

En el evento, que dur cuatro das, se ofertaron ms de 20 mil viviendas en los

distritos de Lima y Callao que representa aproximadamente una inversin de
dos mil cuatrocientos millones de soles. adems que se ofreca asesoramiento
personalizado gratuito a los clientes para comprar ampliar o mejorar sus
viviendas de parte de las entidades financieras, los proveedores de la
construccin, agentes inmobiliarios e instituciones del Estado como Sunarp,
Sencico y Sedapal. Se expuso un total de sesenta proyectos.

El mejor elemento que gener expectativas entre los clientes fueron los
departamentos pilotos a escala que permiti a las familias darse una idea de la
distribucin y medidas de las viviendas.

El fondo Mivivienda.SA busca llegar a todos los sectores socioeconmicos de

cada cliente mostrndole diferentes productos amoldables a sus necesidades.
El nuevo crdito Mivivienda llegaba al cliente que an no contaba con una
vivienda, MiConstruccin a aquellos que tenan una vivienda que deseaban
construir o ampliar, MiCasa Ms para aquellas familiar que cuentan con una
casa propia pero que desean venderla para adquirir una nueva que se adece
a su situacin econmica. Estos proyectos tienen como principal beneficio el
deslizamiento de cuotas que permite aplazar hasta nueve cuotas del
cronograma de pagos ante un evento fortuito o de fuerza mayor que suspenda
temporalmente la fuente de ingresos. Adems se hizo promocin de un nuevo
producto, MiTerreno que se crea con la finalidad de financiar la compra de un
terreno.

DEMANDA DE EMPLEO

INDICE DE EMPLEO EN EL SECTOR CONSTRUCCIN EN LIMA

METROPOLITANA

Contiene series histricas sobre la evolucin del ndice de empleo en empresas

privadas formales con 10 y ms trabajadores segn diversas variables a partir
de la informacin que ofrece la Encuesta Nacional de Variacin Mensual del
Empleo y la Encuesta Mensual de Empleo en el Sector Construccin.

La Encuesta Mensual de Empleo del Sector Construccin recoge informacin

de empresas, de 10 y ms trabajadores, que tienen por sede la ciudad de Lima
Metropolitana, estas empresas registran obras de construccin en la ciudad
capital y en el interior del pas. Cifras preliminares. Se ha tomado en cuenta:

La cantidad de trabajadores en promedio.

 Las horas trabajadas en promedio.

Las obras en Lima metropolitana y resto del pas

Las obras en Lima Metropolitana y Resto del Pas.

FUENTE: Ministerio del trabajo (Lima Metropolitana ndice mensual del empleo
en empresas privadas formales del Sector construccin por ocupacin y rea
de ejecucin de la obra, Febrero 2003- junio 2014)
(lima_metropolitana_005.xls)
FUENTE: Ministerio del trabajo Lima Metropolitana: ndice mensual del empleo
en empresas privadas formales del sector construccin por ocupacin y rea
de ejecucin de la obra, enero 2003 - junio 2015)
(Indice_empleo_ambito_ramas_Julio_9.xls)
FUENTE: (Lima Metropolitana: Variacin mensual, del empleo en empresas
privadas formales del sector Construccin por modalidad contractual segn
ocupacin y rea de ejecucin de la obra, Febrero 2003 - Febrero 2015.Lima
Metropolitana: ndice mensual del empleo en empresas privadas formales del
sector Construccin por ocupacin y rea de ejecucin de la obra, Febrero
2003 - Junio 2015) (Variacion_empleo_ambito_Julio_9.xls)
FUENTE: Lima Metropolitana: Promedio de salarios diarios reales de los
obreros en empresas privadas de 10 a ms trabajadores por rama de actividad
econmica, con negociacin colectiva, noviembre 2005 - junio 2010.

ANLISIS DE LOS CAMBIOS EN LAS VIVIENDAS ACTUALES:

La Cmara peruana de Construccin (Capeco) dio a conocer el tercer informe
Econmico de la Construccin, en el podemos encontrar un anlisis de las
exportaciones peruanas de materiales y acabados para la construccin,
encuestas sobre la expectativa en el sector construccin y la evolucin del
tamao de las viviendas formales en Lima

En el primer tema se explica la exposicin del arquitecto Ricardo Arbulu

presidente del ICD (Instituto de la Construccin y el desarrollo) que seala que
el tamao de las viviendas que se ofrecen actualmente en proyectos
residenciales es an un asunto controversial, sobre todo cuando se trata de
vivienda social.

Existe en el mbito acadmico y profesional una percepcin de descontento

por las actuales reas pequeas donde se edifican las soluciones
habitacionales, no satisfacen adecuadamente las necesidades de quienes
acceden a ellas. Se suele compara actualmente las viviendas que se ofrecen
en el mercado de estos aos con los que se entregaban en los grandes
programas de viviendas de los aos sesenta y setenta del siglo pasado.
Los aspectos importantes que no se toman en cuenta al hacer este tipo de
comentario son los diversos aspectos sociales, econmicos y tecnolgicos que
vive nuestra realidad actual. Pues e debe tener en cuenta la reduccin de los
miembros de los hogares (segn el Censo Nacional de Poblacin de 1981, en
la provincia de Lima, un hogar estaba conformado por 5.4 miembros en
promedio; mientras que en el 2007 este nmero promedio se redujo a 4) Este
decrecimiento se va a seguir acentuando en un futuro especialmente en las
zonas urbanas.

Tambin se debe de considerar el desarrollo de la tecnologa estas traen como

consecuencia la reduccin de los aparatos electrnicos que normalmente
tenemos en nuestros hogares (Un televisor en los aos 70 ocupaba un rea
importante de la sala de una vivienda, hoy es un aparato que se cuelga en las
paredes, ocupando un mnimo espacio) Un cuarto aspecto es el diseo de las
viviendas, que ha ido evolucionando hacia soluciones ms funcionales y
compactas, planteando una serie de soluciones que buscan la eficiencia sin
afectar necesariamente la calidad de vida de los residentes. Un ejemplo de ello
es la utilizacin de la tecnologa de concreto armado que permite la
construccin de muros y tabiques de menor espesor que la que exigen los
sistemas convencionales. Ganan un rea til.

Agrego que en el caso de Lima Metropolitana, esta reduccin de reas no es

uniforme en todo su mbito geogrfico. Segn datos de Capeco, el rea
promedio de los departamentos ofrecidos en proyectos habitacionales nuevos
se redujo de 92.6 m2 en el 2007 a 86.3 m2 en el 2014, es decir una reduccin
de 7%. Sin embargo, como se aprecia en el cuadro adjunto, esta reduccin no
fue constante en el tiempo, pues entre los aos 2008 y 2010.

Dicha rea promedio se increment, debida fundamentalmente a que en esos

aos se produjo una mayor produccin relativa de viviendas en los distritos
donde residen hogares de mayores ingresos pues estas demandan casas ms
grandes.

Puede comprobarse que entre el 2007 y el 2014, las reas promedio que se
incrementaron fueron en la llamada Lima Top con un increment en 26.5%,
pasando de 111.9 m2 a 142 m2; Lima Este con un incremento en 17%,
pasando de 64.9 m2 a 75.9 m2; Lima Norte con un incremento tambin de
17%, pasando de 62.1 m2 a 72.7 m2. Por otro lado en las dems zonas las
reas promedio disminuyeron, en Lima Moderna se redujeron en 7%, pasando
de 85.5 m2 a 79.2 m2; en Lima Centro se redujeron tambin en 7%, pasando
de 74 m2 a 68.9 m2; En Lima Sur esta reduccin fue de 12%, pasando de 83.4
m2 a 73.1 m2 y por ltimo la mayor reduccin del rea promedio se dio en el
Callao (21%), en donde pasaron de 76.9 m2 a 60.7 m2.

Es importante mencionar la situacin de pases vecinos como Chile y

Colombia, en donde existe una tendencia marcada de desarrollo de viviendas
con terminaciones mnimas, es decir, mantienen un rea de vivienda alto para
la zona (por ejemplo en Bogot se ofrecen viviendas de 3 dormitorios de 80
m2), optando stos en no reducir los m2 de rea techada, sino, ms bien en los
acabados de las terminaciones.
SEGN REPORTE ECONMICO SEMANAL N15 DEL MINISTERIO DE
VIVIENDA Y SANEAMIENTO (DEL 16 DE JUNIO AL 20 DE JUNIO Y DEL 24
DE SETIEMBRE DEL 2015)

Se estim que economa peruana crecera 4.8% en el 2015 impulsada por

construccin

Para el IEDEP de la CCL es importante subir el ritmo de crecimiento para el

prximo bienio 2015-2016 y centrarse en la ejecucin eficaz y rpida de las
medidas econmicas dadas por el Gobierno y retomar la dinmica de la
inversin privada. El Instituto de Economa y Desarrollo Empresarial (IEDEP)
de la Cmara de Comercio de Lima (CCL) proyect que en el 2015 el
crecimiento econmico se situara alrededor de 4.8% con un crecimiento en
todos los sectores principalmente los no primarios como construccin (7.6%),
servicios (5.5%) y comercio (5.2%). El prximo ao tambin se aspira que la
actividad minera y manufactura recuperen su dinmica de crecimiento
esperando que crezcan a tasas de 5.1% y 4.7% respectivamente, seal el
director ejecutivo del IEDEP, Csar Pearanda. Asimismo estim que para el
2016 el PBI peruano sera de 5.2% en el que se espera que la demanda interna
crezca 5.6% y el consumo privado repunte a 5.3%. En ese sentido inst que
sea importante mantener el ritmo de crecimiento para este Bienio 2015 y 2016,
que depender en cierta medida de la ejecucin eficaz y rpida de las polticas
econmicas dadas por el Gobierno.
AUMENTO DEL GASTO PBLICO EN LIMA: SECTOR CONSTRUCCIN EN
LIMA METROPOLITANA

* Cofopri firm convenio con municipio de SJM para elaborar y actualizar

catastro

El Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal (Cofopri) suscribi un

convenio institucional con la Municipalidad de San Juan de Miraflores para
realizar el levantamiento y actualizacin catastral en toda la jurisdiccin de
dicho distrito. Esta informacin precisa y actualizada ser de gran importancia
para el municipio, dado que as podr tomar mejores decisiones en
planificacin y desarrollo urbanstico, que contribuy a mejorar la calidad de
vida de su poblacin.

* Obras del megaproyecto Va Parque Rmac registran un avance del 80%

Las obras del megaproyecto Va Parque Rmac registr un avance del 80%,
pero la negativa de cerca de 400 familias que habitan la margen izquierda del
ro Rmac a aceptar las condiciones ofrecidas para ser reubicadas, podra
generar un retraso, inform hoy el vicepresidente del Fondo Metropolitano de
Inversiones (Invermet), Alfredo Prado. Segn explic, de acuerdo al mecanismo
de trato directo que la empresa Lnea Amarilla estableci con las 1,200 familias
que vivan en esa zona, esta se comprometi a pagar $ 30,000 por cada
vivienda. "Inclusive, la compaa ha pagado ms de ese monto si la vivienda
vala ms. Otra opcin le ha permitido a familias reubicarse hacia el complejo
habitacional Patio Unin o hacia otros inmuebles con valor similar a sus
viviendas. Las que continan all no aceptan ninguna condicin y el trato directo
ya lleva casi 4 aos", indic Prado inform que si bien Invermet contempla
mecanismos para la liberacin de reas donde se deben ejecutar obras de
inters pblico, como es la expropiacin, se espera no usar este mecanismo y
que ms bien se contine el dilogo.

* Tnel que unir el Rmac con SJL estar listo el ao 2016

Los trabajos de construccin del tnel Santa Rosa, que unir el Rmac con San
Juan de Lurigancho, fueron retomados y siguen avanzando, despus de que la
obra estuviera paralizada por tres aos. Sin embargo, los ingenieros a cargo de
la obra aseguraron que entregarn el tnel el ao 2016. Dicho tnel se ubica en
paralelo al que ser el tnel San Martn, viaducto gemelo de 270 metros de
longitud que atraviesa tambin el cerro Santa Rosa. Tras el derrumbe en una
de las entradas al tnel en el ao 2011 se tuvo que hacer un nuevo expediente
tcnico, as lo confirm el regidor del municipio limeo, Alberto Valenzuela. La
elaboracin del nuevo documento, que contiene la subsanacin de fallas
geolgicas y la construccin del tnel, detalla que la obra pas a costar de
S/.62 millones a S/.70 millones, segn revel Joanna Fisher, administradora de
dicho municipio. Segn adelantaron los ingenieros a cargo de la construccin,
la obra iniciada en el 2010 durante la gestin de Luis Castaeda Lossio ser
culminada en 2016.

FONDO MIVIVIENDA SEGN CORPORACIN FONAFE (FONDO NACIONAL

DE FINANCIAMIENTO DE LA ACTIVIDAD EMPRESARIAL DEL ESTADO)

Descripcin:
Es una empresa pblica de derecho privado de la Corporacin FONAFE,
constituida en el 2006. Tiene por objeto reducir el problema habitacional en el
Per en especial el de los menores recursos econmicos, incentivar la
inversin privada en vivienda y facilitar, a travs de las Entidades Financieras,
el otorgamiento de crditos hipotecarios.

Las actividades del FMV pueden dividirse en dos grandes grupos:

Actividades orientas al apoyo de la demanda de viviendas, para el desarrollo de

los programas de financiamiento de viviendas, tales como: Crdito Mivivienda,
proyecto MiHogar y el Programa Techo Propio.

Actividades destinadas a promover la oferta, en las que se consideran los

concursos pblicos para incentivar el desarrollo de proyectos de construccin
de viviendas de parte del sector privado.
PRXIMAS OBRAS EN EL SECTOR CONSTRUCCIN EN LIMA

El gran acuario de Lima

Ubicado en la Costa Verde en San Miguel, este proyecto busca dar a la ciudad
de Lima un nuevo centro de esparcimiento que tenga a su vez fines educativos.
El Per mostrar las riquezas de la biodiversidad acutica de la costa, sierra y
selva de nuestro pas.

La construccin, operacin y mantenimiento del Gran Acuario de Lima se

ejecutar por etapas mediante una asociacin privada. El ministerio dar la
cesin en uso del terreno por un nmero de aos a terminarse y la inversin
100% privada. La rentabilidad econmica del acuario se basar en la zona
comercial, donde se construirn restaurantes y tiendas para el pblico.
 Programa telefrico

En ciudades como Lima y Cusco la implementacin de telefricos facilitar la

movilizacin de grupo de personas en zonas de pendientes muy pronunciadas.

El programa telefricos agrupa a diferentes proyectos que tienen como meta

comn brindar las condiciones adecuadas de accesibilidad y movilidad a
poblaciones que viven en zonas de difcil acceso geogrfico.

En el caso de Lima el programa busca unir puntos de conexin vial en San

Juan de Lurigancho y El Agustino. El proyecto telefrico Lima Norte, por
ejemplo, conectar a los pobladores de cerros de San Juan de Lurigancho e
Independencia. La construccin de un sistema de telecabinas cubrir una ruta
de 6,1 kilmetros en solo 25 minutos. El trayecto toma hoy ms de dos horas
en transporte pblico. El sistema tiene previsto cubrir ms de cinco millones de
viajes al ao. Una solucin similar est prevista para El Agustino.
IV.4 RESUMEN

En el PBI del pas podemos encontrar datos estadsticos especficos para el

sector construccin Lima pues este resulta muy influenciable en l:

Lo podemos encontrar detallado en diferentes pginas a cargo del gobierno

como: El ministerio del trabajo (para saber la cantidad de empleados, el tiempo
de servicio, la cantidad de horas de trabajo, la cantidad de obras realizadas, la
remuneracin; etc) al igual que el Ministerio de Vivienda y Saneamiento y El
fondo MiVivienda.

Detallaremos primero brevemente los datos desde el punto de vista del

Ministerio del Trabajo:

Demanda ocupacional del sector construccin a nivel nacional

En los resultados de la encuesta de la demanda ocupacional de los sectores

ms dinmicos a nivel nacional podemos encontrar principales sectores que
dan dinamismo al pas. Estos son: Los servicios prestados a empresas,
establecimientos financieros y seguros, construccin, comercio y minera e
hidrocarburos. Estos cinco sectores econmicos demandaran un total de 124
112 trabajadores en el ao 2015. En el segundo lugar se tendra al sector
construccin, en el cual vamos a profundizar en nuestro trabajo, con 34562
trabajadores.

En segundo lugar detallaremos brevemente las estadsticas del presupuesto

del sector construccin en Lima respecto al PBI en general segn Fonafe:

La economa peruana en el 2015 en el sector construccin en el primer

trimestre se resume:

PANORAMA GENERAL:

PBI al I Trimestre 2015, registr un crecimiento 1.23%, inferior en 3.68

puntos porcentuales respecto al crecimiento registrado al mismo periodo
del ao anterior (4.91%), debido principalmente a las menores exportaciones
de metales, al fenmeno del nio que incidi sobre el dbil desempeo del
sector primario y a dificultades para acelerar las inversiones pblicas. La tasa
de inflacin acumulada de los ltimos 12 meses alcanz el 3.02%, situndose
por encima del rango meta del Banco Central de Reserva previsto, entre 1% y
3%, y menor a la registrada en el mismo periodo del ao anterior.
PRINCIPAL ORGANISMO RELACIONADO CON EL SECTOR
CONSTRUCCIN:

FONDO MIVIVIENDA

Evaluacin Financiera

Respecto al I Trimestre 2014, los activos (S/. 7,429.4 MM) aumentaron en 19%,
debido a las mayores colocaciones de prstamos que fueron brindados a
Cofide.

Los pasivos (S/. 4,168.6 MM) se incrementaron en 34%, debido a las mayores
deudas y emisiones internacionales de bonos contrados con el mercado Suizo.

El patrimonio (S/. 3,260.8 MM) aument en 4%, debido a la venta y mejora en

la valorizacin de bonos soberanos en el Ao 2014.

Evaluacin Presupuestal

Los ingresos operativos (S/. 109.9 MM) se ejecutaron en 109%, respecto a su

marco, debido a la liquidacin de contratos forwards. Los egresos operativos
(S/. 76.9 MM) tuvieron un nivel de ejecucin del 123% respecto a su marco,
debido a la liquidacin de contratos forwards. Los gastos de capital (S/. 0.2
MM), alcanzaron un nivel de ejecucin de 150% respecto a su marco, debido al
mayor desembolso para la obtencin de licencias Microsoft.
La economa peruana en el 2015 en el sector construccin en el primer
trimestre se resume:

PANORAMA GENERAL:

El producto bruto interno - PBI al II Trimestre 2015, registr un crecimiento

previsto de 2.5%, inferior en 0.86 puntos porcentuales respecto al crecimiento
registrado al mismo periodo del ao anterior (3.36%), debido principalmente a
las menores exportaciones, el impacto moderado del Fenmeno del Nio sobre
la agricultura as como la cada de la inversin privada y la paralizacin de
mega proyectos de inversin.

PRINCIPAL ORGANISMO RELACIONADO CON EL SECTOR

CONSTRUCCIN:

FONDO MIVIVIENDA

Al II Trimestre 2015, los crditos otorgados por el FMV fueron de 4,164, menor
en 24.7% respecto al mismo periodo del ao anterior, segn el detalle
siguiente:

Nuevo Crdito Mivivienda, sta modalidad otorg 3,697 crditos, en

comparacin con el mismo periodo del ao anterior disminuy en 24%.

Crdito Complementario Techo Propio brind 162 crditos, disminuyeron en

50% respecto al mismo periodo del ao anterior.

Miconstruccin: Se desembols 294 crditos, disminuyeron en 19% en

comparacin con el mismo periodo del ao anterior.

Micasa Ms: Se desembols 8 crditos de este nuevo producto.

Miterreno: Se desembols 3 crditos de este nuevo producto.

Evaluacin Presupuestal

Los ingresos operativos (S/. 83.3 MM) se ejecutaron en 98% respecto a

su marco, debido a los mayores intereses por crditos directos.
 Los egresos operativos (S/. 82.1 MM) se ejecutaron en 96% respecto a
su marco, debido a la menor adquisicin de insumos y suministros para
las operaciones del banco.

Los gastos de capital (S/. 2.6 MM) se ejecutaron en 63% respecto a su

marco, debido a la menor adquisicin de equipos de cmputo.

El resultado econmico (S/. - 1.3 MM) se ejecut en S/. 3.0 MM por

encima de su marco, debido al mejor resultado operativo y retraso en el
programa de inversiones.

La poblacin laboral de la empresa alcanz a 981, mayor en 20.8%

registrado el II Trimestre del ao anterior.

En tercer lugar detallaremos brevemente las estadsticas del presupuesto del

sector construccin en Lima respecto al PBI en general segn Ministerio de
vivienda y saneamiento:

Como se observar brevemente se ha encontrado muchos datos estadsticos

que menciona el Ministerio de vivienda y saneamiento, en cada uno de sus
artculos principales, de procedencia de la INEI

Se proyect para el 2015 que el crecimiento econmico se situara alrededor

de 4.8% con un crecimiento en todos los sectores principalmente los no
primarios como construccin (7.6%), servicios (5.5%) y comercio (5.2%). El
prximo ao tambin se aspira que la actividad minera y manufactura
recuperen su dinmica de crecimiento esperando que crezcan a tasas de 5.1%
y 4.7% respectivamente, seal el director ejecutivo del IEDEP, Csar
Pearanda. Asimismo estim que para el 2016 el PBI peruano sera de 5.2%
en el que se espera que la demanda interna crezca 5.6% y el consumo privado
repunte a 5.3%.
 CONCLUSIONES

Este mercado es uno de los ms interesantes pues est regido por la sociedad
y tambin como mercado.

Tienen grandes influencias en el PBI, como en el mercado interno pues a pesar

de vender inmuebles consumen cemento ladrillos, etc. que se contabilizaran en
el bien final que en este caso es un inmueble.

Tambin tiene grandes cambios en la tasa de inters ya sea como oferta o

demanda

Y tiene que tratarse con mucha cautela este sector; pues este genera las
temida burbuja inmobiliaria que perjudica a toda una economa, o en peor de
los caso a todo el mundo si es que no se toman medidas a tiempo.

Sin duda es uno de los sectores ms importantes de la economa debido a

que interactan el mercado financiero justamente con el sector social que a fin
de cuentas es la poblacin en general que da a da demanda ms viviendas;
es as como este sector tan importante suma a la produccin de nuestro pas.
 BIBLIOGRAFA

[CAPECO][2015][EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN

LIMA METROPOLITANA Y CALLAO][XIV ESTUDIO AO 2009]

[Miranda Dvila Rubn][2014][dficit habitacional y recuperacin

econmica del boom inmobiliario en lima ][tesis bachiller UNMSM fac. C.
Econmicas

Hacia una interpretacin de la teora de localizacin de las actividades

de oficina en el territorio post-industrial: El caso de Barcelona
Autor: Carlos Marmolejo Duarte Director/Tutor: Josep Roca Cladera

Fernndez Pirla S. (1983) "Valoraciones Administrativas y de mercado

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Colegios de Arquitectos. Madrid 1983.
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manual prctico. Ediciones Inmobiliarias Llano. Getxo (Vizcaya).
Garcia Erviti, F. (2001) Compendio de Arquitectura Legal. Derecho
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Arquitectura 6, ed. Celeste. Madrid
Evolucin Financiera y Presupuestal Corporativa al I Trimestre 2015
(Fecha de publicacin: 25/05/15)

Evolucin Financiera y Presupuestal Corporativa al II Trimestre 2015

(fecha de publicacin: 05/08/15)