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Compra e venda o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro direito, mediante um
preo

Art. 874. do Cdigo Civil

1. Legislao Aplicvel

Cdigo Civil
Cdigo do Registo Predial.
Cdigo do Notariado.
Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis.
Cdigo do Imposto Municipal sobre Transmisses Onerosas sobre Imveis.
Estatutos dos Benefcios Fiscais.
Cdigo do Imposto do Selo.
Ficha Tcnica da Habitao (Decreto - Lei n. 68/2004, de 25 de Maro e Portaria n. 817/2004, de 16 de
Julho).
Casa Pronta (Decreto - Lei n. 263- A/2007, de 23 de Julho, da Portaria n. 794-B/2007, de 23 de Julho e da
Portaria n. 794- A/2007, de 23 de Julho).
Decreto - Lei n. 281/99, de 26 de Julho (Apresentao perante o notrio de licena de construo ou de
utilizao na celebrao de actos de transmisso da propriedade de prdios urbanos).
Decreto - Lei n. 255/93, de 15 de Julho (Permite a transmisso de imveis destinados habitao
mediante documento particular).
Lei n. 107/2001, de 8 de Setembro (Estabelece as bases da poltica e do regime de proteco e valorizao
do patrimnio cultural).

2. Documentao do Imvel

Conservatria do Registo Predial: A Conservatria dispe de uma descrio completa de cada prdio, podendo
qualquer cidado requerer informaes a respeito de um prdio inscrito bastando, para o efeito, solicitar a
emisso, de uma Certido de Teor. Atravs deste documento comprova-se a legitimidade de quem pretende
alienar o bem imvel e a existncia de nus ou encargos sobre o imvel (por ex. hipotecas, penhoras ou usufrutos).

As certides do Registo Predial podem ser obtidas em suporte papel ou em digital.

Com efeito, hoje possvel atravs a Internet obter uma "Certido Permanente de registo predial" que ,
precisamente, o acesso, em tempo real e em qualquer momento, a todos os registos em vigor e pedidos de
registo, entregues ao balco ou enviados atravs da Internet, que j deram entrada na conservatria sobre um
determinado prdio.

No Site do Instituto de Registos e Notariado (www.irn.mj.pt) podero obter-se os Contactos dos Servios de
Registo Predial.
No site Predial Online (www.predialonline.mj.pt) pode obter-se a "Certido Permanente de registo predial".

1
 No Site da Casa Pronta (www.casapronta.pt) possvel, atravs de palavra-chave obtida atravs dos
servios da APEMIP, requerer uma Certido Permanente do Registo Predial, a qual difere do acesso pblico
pelo facto de ser imediatamente disponibilizada, sendo o respectivo custo facturado mensalmente ou
bimestralmente s empresas associadas.
No site Predial Online (www.predialonline.mj.pt) ser em breve possvel aceder informao predial
simplificada.

Servio de Finanas: Atravs do recurso aos servios de finanas, possvel obter informaes sobre a situao
fiscal do imvel e apurar qual a entidade responsvel pelo cumprimento das obrigaes fiscais relativas ao bem
em causa, denominando-se Caderneta Predial o documento que comprova a situao fiscal do prdio.

No Site do Portal das Finanas (www.portaldasfinancas.gov.pt) possvel obter, via Internet, a caderneta
predial de prdios urbanos.

Cmara Municipal: Atravs do recurso aos servios camarrios solicita-se:

Licenciamento do imvel.
Emisso, contra o pagamento de taxa administrativa, de segunda via da Ficha Tcnica da Habitao a
depositada.
Apresentao de requerimento para obteno da Licena de Utilizao.
Consulta dos principais Planos Municipais de ordenamento do territrio.
Obteno de Documento Comprovativo da Renncia ao respectivo direito legal de preferncia.
o ainda possvel utilizar o servio das preferncias on-line constante no Portal Casa Pronta
(www.casapronta.pt), o qual permite, a quem pretende vender um imvel sobre o qual incida
direito legal de preferncia de uma entidade pblica (como sucede com as Cmaras Municipais)
anunciar, atravs da Internet, os elementos fundamentais do negcio. Aps a publicao do
anncio, as entidades com direito de preferncia tm que manifestar a inteno de exercer o
direito de preferncia atravs desse mesmo Portal. A falta de manifestao expressa da inteno
de exercer o direito legal de preferncia, por parte da entidade pblica, no prazo de 10 dias
determina a caducidade deste direito.
No Site da Associao Nacional dos Municpios Portugueses (www.anmp.pt) podero obter-se os
contactos das Cmaras Municipais.

IGESPAR - Instituto de Gesto do Patrimnio Arquitectnico e Arqueolgico - Junto deste Instituto Pblico obtm-se o
Documento Comprovativo da Renncia ao respectivo direito legal de preferncia, o qual conferido ao Estado em
caso de venda de bens classificados ou em vias de classificao, bem como de imveis situados em zonas de
proteco. A informao acima indicada sobre o servio das preferncias on-line vlida e aplicvel para esta
situao.

3. Contrato - Promessa de Compra e Venda

Contrato - Promessa de Compra e Venda: A celebrao de contrato - promessa no obrigatria, mas importante
quando se pretenda garantir a celebrao futura do contrato definitivo, em momento em que ainda no se
encontram reunidas as condies necessrias para a sua efectivao.
Assim, deve prever-se no contrato:

2
 Prazo para a realizao do contrato definitivo.
Montante do sinal, caso exista, como adiantamento parcial do preo total a pagar.
Montantes dos reforos do sinal, caso existam e, a indicao da data do seu pagamento como
adiantamento do preo total a pagar.
Momento da entrega do bem, (de grande importncia face possibilidade da sua reteno nos termos do
art. 755., n. 1, alnea f) do Cdigo Civil). Verificando-se a entrega do bem, passa a existir obrigatoriedade
de proceder ao pagamento de IMT com excepo dos prdios destinados habitao prpria e
permanente.
A referncia execuo especfica, conferindo a possibilidade, a qualquer uma das partes, de obter
sentena judicial que produza os efeitos da declarao negocial em falta (art. 830 do Cdigo Civil). Sendo
o contrato-promessa oneroso e tendo por objecto edifcio ou fraco autnoma, a execuo especfica no
pode ser afastada pelas partes.

4. Contrato de Compra e Venda

A documentao para instruo do contrato de compra e venda, dever incluir:

Guia comprovativa do pagamento de IMT (existe tambm a faculdade de efectuar o pagamento de IMT,
atravs do Procedimento Casa Pronta).
Fotocpia dos bilhetes de identidade (ou documento identificativo equivalente) e dos cartes de contribuinte
fiscal dos outorgantes.
Exibio de procurao, na situao de representao por mandatrio.
Caderneta Predial actualizada ou, em sua substituio certido de teor do artigo matricial (com a validade
de um ano).
Certido de teor das descries e inscries em vigor ou fotocpia autenticada contendo os mesmos
elementos registrais (com a validade de seis meses).
Licena de utilizao ou prova que a mesma foi requerida Cmara Municipal.

5. Documentos Particulares Autenticados

Desde o dia 1 de Janeiro de 2009 que passou a ser possvel transmitir o direito de propriedade sobre um bem
imvel por documento particular autenticado. Com efeito, a realizao dos actos e a prtica das formalidades
necessrias compra de uma casa e a outras operaes relacionadas com imveis, pode agora ser efectivada
atravs dos seguintes "balces nicos":

Balco nico nos cartrios notariais

Realizao do acto por documento particular autenticado, seguido de envio obrigatrio para registo nas
conservatrias. No mesmo balco, o acto praticado por documento particular autenticado, seguido de envio
obrigatrio dos pedidos de registo.

Balco nico Advogados

Realizao do acto de transmisso do imvel por documento particular autenticado, seguido de envio obrigatrio
dos pedidos de registo.

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Balco nico cmaras de comrcio e indstria
Realizao do acto de transmisso por documento particular autenticado, seguido de envio obrigatrio dos
pedidos de registo.

Balco nico solicitadores

Realizao do acto de transmisso do imvel por acto praticado por documento particular autenticado, seguido de
envio obrigatrio dos pedidos de registo.

Balco nico CasaPronta: A Casa Pronta consiste na concentrao em atendimento nico (conservatrias de
registo predial e suas extenses) de todas as operaes que necessrio empreender, junto das entidades
pblicas, para proceder transmisso de um imvel. Assim, possvel num balco nico:

Celebrar o contrato de alienao ou onerao de um imvel perante um oficial pblico.

Pagar os impostos devidos, designadamente o Imposto Municipal Sobre as Transmisses Onerosas de
Imveis (IMT).
Realizar imediatamente todos os registos.
Solicitar a alterao da morada fiscal.
Entregar pedido de iseno do Imposto Municipal sobre Imveis (IMI).

Casa Pronta na APEMIP: No que respeita ao funcionamento dos balces Casa Pronta, a APEMIP, desde o passado
ms de Junho, passou a acolher nas suas instalaes sitas no Porto, Coimbra, Lisboa e em Viilamoura, s teras-
feiras, o servio Casa Pronta. Para este efeito, devem as empresas de mediao efectuar a marcao do servio,
presencialmente ou por via telefnica, 3. feiras ou, por via electrnica (aps atribuio de username e password),
no espao reservado a Imobilirias no Portal Casa Pronta (www.casapronta.pt).

Casa Pronta nas Empresas de Mediao Imobiliria: Ao abrigo de um Protocolo de Cooperao celebrado com o
Instituto dos Registos e do Notariado, as associadas podem prestar um servio mais integrado aos seus clientes na
medida em que este servio permite que as empresas acolham nas suas instalaes funcionrios do IRN para a
prtica do procedimento Casa Pronta.

No Site da CasaPronta (www.casapronta.pt) podero obter-se mais informaes sobre este procedimento,
designadamente a indicao dos locais onde o servio funciona.
No site da APEMIP (www.apemip.pt) pode-se aceder ao Mini-Site Casa Pronta o qual rene as informaes
e elementos necessrios prtica deste servio.

6. Obrigaes Fiscais

Imposto Municipal sobre Transmisses Onerosas de Imveis (IMT)

O IMT incide sobre a transmisso onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito (uso e
habitao, direito de superfcie, usufruto, entre outros) sobre bens imveis.
As Taxas do Imposto correspondem ao seguinte:

4
Continente

1. Aquisio de prdio urbano ou fraco autnoma de prdio urbano destinado exclusivamente habitao
prpria e permanente:

CIMT - Art. 17., n. 1 - a)

Tabela simplificada - Ano de 2012
Continente - Habitao prpria e permanente

Rendimento Colectvel Taxa Marginal a aplicar Parcela a abater

(Euros) (em percentagem) (Euros)

At 92.407,00 0% 0,00

De mais de 92.407,00 at 126.403,00 2% 1.848,14

De mais de 126.403,00 at 172.348,00 5% 5.640,23

De mais de 172.348,00 at 287.213,00 7% 9.087,19

De mais de 287.213,00 at 574.323,00 8% 11.959,32

Superior a 574.323,00 6% 0,00

2. Aquisio de prdio urbano ou fraco autnoma de prdio urbano destinado exclusivamente habitao, no
abrangido pelo quadro anterior:

CIMT - Art. 17., n. 1 - b)

Tabela simplificada - Ano de 2012
Continente - Habitao

Rendimento Colectvel Taxa Marginal a aplicar Parcela a abater

(Euros) (em percentagem) (Euros)

At 92.407,00 1% 0,00

De mais de 92.407,00 at 126.403,00 2% 924,07

De mais de 126.403,00 at 172.348,00 5% 4.716,16

De mais de 172.348,00 at 287.213,00 7% 8.163,12

De mais de 287.213,00 at 550.836,00 8% 11.035,25

Superior a 550.836,00 6% 0,00

Aquisio de prdios rsticos................................................................................................................5%

Aquisio de outros prdios urbanos e outras aquisies onerosas............................................6,5%

A taxa sempre de 10%, no se aplicando qualquer iseno ou reduo sempre que o adquirente tenha a
residncia ou sede em pas, territrio ou regio sujeito a um regime fiscal mais favorvel, constante de lista
aprovada por portaria do Ministro das Finanas.

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Regies Autnomas

1. Aquisio de prdio urbano ou fraco autnoma de prdio urbano destinado exclusivamente habitao
prpria e permanente:

CIMT - Art. 17., n. 1 - a) e Lei 2/90, de 4/8

Tabela simplificada - Ano de 2012
Regies autnomas - Habitao prpria e permanente

Rendimento Colectvel Taxa Marginal a aplicar Parcela a abater

(Euros) (em percentagem) (Euros)

At 115.508,75 0% 0,00

De mais de 115.508,75 at 158.003,75 2% 2.310,18

De mais de 158.003,75 at 215.435,00 5% 7.050,29

De mais de 215.435,00 at 359.016,25 7% 11.358,99

De mais de 359.016,25 at 717.903,75 8% 14.949,15

Superior a 717.903,75 6% 0,00

2. Aquisio de prdio urbano ou fraco autnoma de prdio urbano destinado exclusivamente habitao, no
abrangido pelo quadro anterior:

CIMT - Art. 17., n. 1 - b) e Lei 2/90, de 4/8

Tabela simplificada - Ano de 2012
Regies autnomas - Habitao

Rendimento Colectvel Taxa Marginal a aplicar Parcela a abater

(Euros) (em percentagem) (Euros)

At 115.508,75 1% 0,00

De mais de 115.508,75 at 158.003,75 2% 1.155,09

De mais de 158.003,75 at 215.435,00 5% 5.895,20

De mais de 215.435,00 at 359.016,25 7% 10.203,90

De mais de 359.016,25 at 688.545,00 8% 13.794,06

Superior a 688.545,00 6% 0,00

IMI- Imposto Municipal sobre Imveis: A aquisio do imvel dever ser participada, no decurso de 60 (sessenta)
dias contados a partir da transmisso do imvel, repartio de finanas da rea de localizao do imvel, para
efeitos de inscrio ou actualizao das matrizes prediais.

O IMI incide sobre o valor patrimonial tributrio dos prdios rsticos e urbanos situados no territrio portugus e as
suas taxas traduzem-se no seguinte:

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Tipo de prdios Taxas
Prdios Rsticos: 0, 8%
Prdios Urbanos: 0, 4% a 0, 7%
Prdios Urbanos avaliados nos termos do CIMI 0, 2% a 0, 4%

No que respeita s isenes do imposto, apresenta-se a tabela abaixo:

Valor Patrimonial Tributrio Perodo de iseno (em anos)

(em euros) Habitao prpria e permanente e arrendamento
para habitao

At 157 500 8 Anos

Mais de 157 500 at 236 250 4 Anos

Imposto do Selo: Este imposto tem um mbito heterogneo de incidncia, abrangendo todos os actos, contratos,
documentos, livros, papis e outros factos previstos na Tabela Geral do Imposto do Selo.

O interesse econmico pertence, aos adquirentes - em caso de aquisio onerosa do direito de propriedade (ex.
compra de prdio urbano) ou de figuras parcelares desse direito sobre bens imveis (ex. aquisio de fraco
autnoma em prdio urbano).

na Tabela Geral do Imposto do Selo que esto previstos os valores tributveis deste imposto, reportando-se,
ainda, as taxas do imposto aplicveis, ao momento em que o mesmo devido.

O imposto do selo dever ser entregue pelas entidades a quem incumba essa obrigao, nas tesourarias de
finanas ou em qualquer outro local autorizado nos termos da lei, at ao dia 20 do ms seguinte quele em que a
obrigao tributria se tenha constitudo.

A ttulo exemplificativo, e no que Incidncia do imposto respeita, sobre a aquisio onerosa ou por doao do
direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imveis, bem como a resoluo, invalidade ou
extino, por mtuo consenso dos respectivos contratos, recai a aplicao de uma taxa de 0,8%.

No Site da Direco Geral dos Impostos (www.dgci.min-financas.pt) pode aceder-se verso integral
actualizada do Cdigo do Imposto do Selo e da respectiva Tabela Geral.

7. Registos
Antes, ainda, da realizao da escritura pblica podem efectuar-se os registos provisrios de aquisio e de
hipoteca junto da respectiva Conservatria do Registo Predial. Estes registos caducam ao fim de 6 meses, a contar
da data do pedido na Conservatria.

Depois da escritura de compra e venda, dever proceder-se converso, em definitivo, dos registos provisrios.

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8. Entidades a Contactar

Servios Notariais: Locais onde se realiza a instruo, redaco e criao de determinado acto jurdico como, por
exemplo, a celebrao da escritura pblica de compra e venda.

No Site do Instituto de Registos e Notariado (www.irn.mj.pt) podero obter-se os Contactos dos Servios de
Registo Predial.

Balco nico CasaPronta: Atendimento nico ao nvel de todas as operaes que necessrio empreender para
proceder transmisso de um imvel, o qual pode ser realizado nas instalaes da APEMIP, s teras-feiras, e em
diversas Conservatrias de Registo Predial, onde este servio praticado.

Casa Pronta na APEMIP

Lisboa -Avenida da Liberdade, n. 245, 2.A, 1250-143, Lisboa
Lisboa - Rua D. Lus de Noronha, n. 4, 1. andar, Lisboa
Porto - Rua Pereira Reis, 41, 4200-447 Porto
Coimbra - Calada de Santa Isabel, n.3, santa Clara, 3040-270 Coimbra
Vilamoura - Edifcio Vilamarina, Loja 80, Avenida Cerro da Vila - Estrada da Falsia, 8125-403
Vilamoura.

No Site da CasaPronta (www.casapronta.pt)) podero obter-se mais informaes sobre este procedimento,
designadamente a indicao dos demais locais onde o servio funciona.

Balco nico advogados

Balco nico cmaras de comrcio e indstria

Balco nico solicitadores

8. Custos Emolumentares

No Site do Instituto dos Registos e do Notariado (www.dgrn.mj.pt) podem ser obtidas as tabelas de
emolumentos notariais e prediais.