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A su vez los inmuebles lo son por su naturaleza, o por accesin (CCC, art. 225 y 226). A
continuacin analizamos la clasificacin de los inmuebles:
1) Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a l de una manera
orgnica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre (art. 225). Las plantas, la
tierra y las piedras adheridas al suelo son ejemplos de inmuebles por su naturaleza. Estas cosas
se encuentran por s misma inmovilizadas, como
2) Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas
por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter perdurable (art. 226).
Son ejemplos de inmuebles por accesin fsica los edificios y construcciones.
Las cosas inmuebles por su naturaleza o por accesin, dejan de serlo desde que son retiradas del
inmueble al que pertenecen, transformndose a partir de ese momento en cosas muebles. Y al revs,
las cosas muebles dejan de serlo y se convierten en inmuebles cuando son incorporadas a uno.
Son cosas muebles las que pueden desplazarse de un lugar a otro, sea movindose por s mismas
o sea que slo se muevan por una fuerza externa (art. 227).. Se incluyen dentro de las cosas
muebles a los animales (o semovientes) y tambin a las partes slidas del suelo que son separadas
de l, piedra, tierra, etc.
La clasificacin entre cosas muebles e inmuebles tiene su importancia en diversas cuestiones.
Resaltamos las que consideramos ms importantes para este curso.
1 En cuanto a la forma de enajenarlos (venderlos es la manera ms comn de enajenar o hacer
ajena una cosa), la regla es que los inmuebles slo pueden trasmitirse por escritura pblica (CCC,
art. 1017). En cambio la enajenacin de los bienes muebles no requiere formalidad y la transmisin
de su propiedad se hace por la simple entrega (o tradicin).
2 La prescripcin adquisitiva o usucapin (*), se produce en los inmuebles por la posesin pblica y
pacfica en plazos que se fijan en diez o veinte aos segn el caso. Con respecto a las cosas
muebles se aplica el principio de que la posesin vale por ttulo (CCC, arts. 760 y 1895), salvo para
las cosas robadas o perdidas que se adquieren por la posesin de buena fe durante dos aos (1898,
ltima parte).
3 En lo que se refiere a las derechos reales de garanta, los inmuebles se pueden gravar con
hipoteca y los muebles con prenda.
b) Cosas divisibles o indivisibles
Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una
de las cuales forma un todo homogneo y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma
(CCC, art. 238).
Una suma de dinero es divisible. Un departamento de un dormitorio en un edificio en propiedad
horizontal no lo es. Si los dueos (condminos) de ese departamento quieren dividirlo o reclamar
su parte, la solucin legal es su liquidacin (venta) para distribuir entre ellos el producido de la
liquidacin. Esta es la mayor importancia que tiene esta clasificacin.
Por otro lado, se ha establecido una limitacin a la facultad de dividir las cosas. No podrn dividirse
las cosas cuando ello convierta en antieconmico su uso y aprovechamiento. Asimismo, se ha
dispuesto que en materia de inmuebles, las autoridades locales (por ejemplo la Municipalidad para
los terrenos que estn dentro de la ciudad o la Provincia para los campos que estn en su
jurisdiccin) podrn reglamentar la superficie mnima de la unidad econmica (art. 238 segunda
parte).
c) Cosas principales y accesorias
Son cosas principales las que pueden existir por s mismas y son accesorias aquellas cuya
existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual estn
adheridas. La consecuencia es que las cosas accesorias tienen el rgimen jurdico de la cosa
principal (CCC, arts. 229 y 230).
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La moneda extranjera no es considerada como moneda. El art. 765 del Cdigo establece que la
obligacin debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando
el equivalente en moneda de curso legal.
Tambin es importante tener en cuenta que se aplica como regla en nuestro sistema legal el
principio nominalista, que significa que una obligacin de dar una suma de dinero se cumple
pagando la suma nominal correspondiente. Por lo tanto, no se admite como principio legal ningn
tipo de indexacin o ajuste por la devaluacin de la moneda (ley 25561, art. 4). Esto implica por
ejemplo que no se podra pactarse el precio de alquileres ajustables de acuerdo al aumento del
costo de vida. La clusula de un contrato que as lo estableciera sera nula. Se trata de
disposiciones de orden pblico.
2. 4. Bienes registrables
Existen algunos bienes que tienen gran importancia, principalmente econmica, respecto a los
cuales se ha considerado necesario, a fin de otorgar una mayor seguridad y certeza sobre su
situacin jurdica, darla a publicidad por medio de su inscripcin en registros pblicos.
As, para transferir la propiedad de inmuebles, automviles, buques, marcas, patentes de invencin,
fondos de comercio, etc., se exige, con diversos efectos, que esos actos se hagan pblicos por
medio de su inscripcin en los registros que la ley dispone. Por la misma razn se los denomina
bienes registrables. A la importancia y efectos de los registros pblicos nos referimos ms adelante
en el captulo sobre los derechos reales.
La publicidad registral se justifica por ser el ms eficaz instrumento de seguridad jurdica en la
constitucin, modificacin y extincin de derechos sobre dichos bienes.
2.5. Bienes con relacin a las personas
Distingue el Cdigo entre los bienes pertenecientes al dominio pblico, bienes del dominio privado
del Estado y bienes de los particulares (CCC, arts. 235, 236 y 238). Solamente las ltimas dos
categoras estn sometidas al rgimen del Cdigo.
3. El patrimonio
3. 1. Elementos que lo integran
El patrimonio es la universalidad jurdica de todos los derechos activos y pasivos pertenecientes a
una persona en cuanto son bienes, esto es, en cuanto son susceptibles de apreciacin pecuniaria.
Est integrado por la totalidad de los derechos reales, personales, intelectuales, etc. De acuerdo con
el artculo 15 del Cdigo, el conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio, aunque
debe interpretarse que tambin comprende los pasivos.
Segn la teora clsica el patrimonio es considerado como atributo de la personalidad. En este
sentido, todo sujeto de derecho es titular de un patrimonio, aunque no tenga activos, ya que el
mismo consiste en una aptitud o disposicin potencial para adquirir bienes o incorporarlos a su
patrimonio.
Por esta misma razn, no puede haber una persona sin patrimonio aunque carezca en absoluto de
bienes (por eso sealamos en el prrafo anterior que tiene una posibilidad potencial para adquirir
bienes), ya que siempre tiene aptitud para adquirirlos quedando por ello incorporarlos a ese
patrimonio. Otra consecuencia que deriva de esta doctrina clsica, es que una persona slo puede
tener un patrimonio.
Actualmente se abre camino la concepcin finalista que considera al patrimonio como al conjunto
de bienes afectados a un fin jurdico, teora que posibilita que una persona tenga ms de un
patrimonio.
Son ejemplos de patrimonios independientes, la herencia aceptada con beneficio de inventario, el
patrimonio de una persona declarada en quiebra y los bienes trasmitidos en fideicomiso.
Con respecto a las personas jurdicas o de existencia ideal, es obvio que son titulares de un
patrimonio. Y todos los derechos y obligaciones, aunque afecten intereses de los hombres que las
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constituyen, no pueden ser considerados como de stos ltimos; sino de la persona jurdica y es
aqu donde sta es considerada propiamente como una persona diferente a los miembros que la
integran.
3. 2. El patrimonio como garanta de los acreedores
En el Derecho de las Obligaciones existe una frmula referida a la responsabilidad del deudor, que
indica que el patrimonio del deudor constituye la garanta comn de los acreedores (tambin se
utiliza la expresin prenda comn en reemplazo de garanta comn aunque en un sentido no
tcnico de prenda, instituto que ms adelante trataremos). El principio est incorporado a los arts.
242 y 743.
Esta expresin significa que el patrimonio, como universalidad, como un todo ideal formado por todos
los bienes presentes y futuros de una persona, est afectado a la agresin jurdica de sus
acreedores, quienes pueden utilizar todas las vas legales para hacer efectivo sus crditos, pidiendo
para ello la liquidacin de los bienes de su deudor (ver Cd. Civil, art. 743).
De este principio clsico se deriva otro: el de la indivisibilidad del patrimonio, en virtud del cual todos y
cada uno de los activos se encuentran afectados a la cancelacin de todos y cada uno de los pasivos
en forma indeterminada.
As por ejemplo, si un deudor no paga la suma de dinero que debe, su acreedor tiene la facultad de
reclamar judicialmente que la suma de dinero le sea quitada a su deudor para entregrsela. O si no
tiene dinero, podr pedir (por medio de un juicio y remate judicial) el embargo y posterior liquidacin
de bienes que integren el patrimonio de su deudor, suficientes para obtener el pago de la suma de
dinero con el producido de esa liquidacin.
Este principio no es absoluto y encuentra su lmite en los bienes que resultan indispensables para
cubrir necesidades primarias y proporcionar a su dueo un mnimo bienestar, del cual no puede
prescindirse sin que sean afectadas la dignidad del individuo y de su ncleo familiar.
Cules son esos bienes inembargables e inejecutables? La inclusin de bienes en esta categora
evoluciona con el paso del tiempo de la mano del avance de los procesos tecnolgicos y las
variaciones econmicas. El art. 744 del Cdigo contiene una enumeracin de estos bienes
inembargables As por ejemplo, hoy no se concibe una vida con una mnima dignidad sin heladera,
televisor, mesa, sillas, camas, ropa, etc., que por lo tanto no podrn ser afectados por los acreedores
salvo que se trate de bienes de lujo. El Cdigo los llama ropa y muebles de uso indispensable (art.
744, inc. 1).
En esta misma categora de inejecutables se comprende a los inmuebles afectados al rgimen de
vivienda prevista por los arts. 244 y siguientes del Cdigo, al cual nos referiremos especialmente ms
abajo, as como los haberes jubilatorios y previsionales (ley 24241), las indemnizaciones por dao
moral (art. 744 inc. f), etc.
3. 3. Universalidades de hecho
La distincin entre universalidad de hecho y de derecho no est expresamente en el sistema legal,
pero nos sirve para abordar algunos temas y clarificarlos.
El patrimonio es una universalidad de derecho o jurdica, en cuanto se trata para la ley de una unidad
o centro de imputacin de derechos y obligaciones.
Diferente es el concepto de universalidad de hecho o de cosas, que nos sirve para indicar estados o
cuerpos integrados por muchas partes diferentes y distintas pero unidas bajo un solo nombre. Una
biblioteca sera otro ejemplo de universalidades de hecho. Este concepto se encuentra definido en el
art. 1927 del Cdigo para referirse a la posesin de las universalidades de hecho.
El sentido de unidad en las universalidades de hecho, proviene de la voluntad del hombre o de la
afectacin econmica comn que tienen los elementos que integran el conglomerado. En cambio, en
la universalidad de derecho, el sentido de unidad proviene exclusivamente de la ley.
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determinada, por la cual sta est sometida a la voluntad jurdica de aqulla, la que debe ser
respetada por todas las dems personas. Se denomina derecho real por derivar de la palabra res
que significa cosa en latn.
Derecho absoluto: Se habla en este sentido cuando el derecho subjetivo otorga a su titular un
mbito de poder que, con carcter general, debe ser respetado y reconocido por todos los dems
miembros de la colectividad. El carcter absoluto de estos derechos se encuentra referido al
sujeto pasivo de los mismos y no al contenido del derecho, en el sentido de ilimitado, pues
evidentemente ninguna organizacin social conoce derechos infinitos o ilimitados, sino siempre
circunscritos a unos mrgenes de actuacin a su titular que permitan igualmente el ejercicio de los
derechos de los dems.
Derechos relativos: por contraposicin a los absolutos, se califica de relativos a todos aqullos
que conceden a su titular la posibilidad de exigir a cualquier otra persona, pero no a los dems en
general, el desenvolvimiento de una conducta determinada.
Llave de negocio: Capacidad que tiene la hacienda comercial (ver) para producir ganancias por
medio de la organizacin. El valor de la llave se encuentra vinculado con la capacidad para atraer
clientela. Su valuacin se hace sobre la esperanza de obtener utilidades.
Fideicomiso: Habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria
de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se
designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al
fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario (CCC, art. 1666).
Fiduciario: Persona que interviene en un fideicomiso adquiriendo el dominio fiduciario de los
bienes objeto del mismo, que es un dominio imperfecto por estar a afectados al cumplimiento de la
finalidad asignada a un fideicomiso, a efectos de cumplir los fines del mismo.
Hacienda comercial: Conjunto de bienes materiales e inmateriales sobre los que recae la
actividad empresarial, organizados por el empresario en funcin de su actividad. El anterior
Cdigo Civil lo denomina "establecimiento de comercio" (arts. 320, 470, etc), una antigua ley fiscal
"hacienda" (ley 10.293), la 11.867 habla de "fondo" de comercio y de establecimiento comercial o
industrial. "Establecimiento" hace referencia a la sede o lugar fsico. "Hacienda" y "fondo", hacen
referencia al elemento organizativo, lo que caracteriza propiamente a la institucin, aunque solo la
primera de dichas expresiones es una palabra aceptada en nuestro idioma. La palabra "fundo"
tiene carcter inmobiliario. La palabra firma hace referencia a la rbrica o grafismo al pi de un
documento para ratificar o asumir las obligaciones en l contenidas, por ello no son acertadas en
derecho las expresiones firma comercial ni firma social. "Negocio" es una denominacin
utilizada frecuentemente pero slo en la prctica.
Marca: Elemento, signo o caracterstica que permite identificar y distinguir una mercadera y
determinar su origen comercial o industrial. Participa del gnero de los derechos intelectuales. Su
rgimen legal se encuentra en la ley 22362 que establece su adquisicin mediante la inscripcin
en un registro especial (art. 4). Tienen un plazo de duracin de diez aos prorrogables.
Modelo de utilidad: Son las invenciones que consisten en dar a un objeto una configuracin,
estructura o constitucin de la que resulte alguna ventaja prctica, apreciable para su uso o
fabricacin. El modelo de utilidad slo protege la nueva forma de un objeto, de la que resulta una
utilidad prctica. Forma de los objetos que cumplen una funcin tcnica, pero carecen del nivel
inventivo exigido para la concesin de la patente. El rgimen de los modelos de utilidad o modelos
industriales se encuentra regulado junto a las patentes de invencin, en la ley 24.481 modificada
por la ley 24572. Este ttulo de propiedad industrial tiene un plazo de exclusividad de 10 aos
improrrogables desde presentacin de la solicitud de registro.
Nombre comercial: Elemento, signo o caracterstica que permite identificar a la persona del
comerciante o empresario. Es el que usa el comerciante para actuar en el mundo del trfico
mercantil y gozar del crdito mediante el cual adquiere derechos y contrae obligaciones. Se trata
de un bien patrimonial y no de un atributo de la persona como el nombre civil. Se adquiere por el
uso y tiene proteccin legal en el rgimen de la ley 22362.
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Patente de invencin: Ttulo de propiedad industrial sobre un invento, concedido por el Estado,
que da al inventor un monopolio legal consistente en el derecho exclusivo a explotar la patente
industrial y comercialmente y a oponerse a que los terceros lesionen ese derecho exclusivo, que
dura veinte aos. El rgimen de las patentes se encuentra en la ley 24481 modificada por la ley
24572.
Patrimonio: Es la universalidad jurdica de todos los derechos activos y pasivos pertenecientes a
una persona en cuanto son bienes, esto es, en cuanto son susceptibles de apreciacin pecuniaria.
De acuerdo a una concepcin finalista, se dice que es el conjunto de bienes afectados a un fin
jurdico. Es posible la existencia de una persona, sin patrimonio (si no tiene bienes) o con ms de un
patrimonio (por ejemplo en la herencia aceptada con beneficio de inventario, declaracin de quiebra,
sociedades y fideicomisos).
Usucapin: Forma de adquirir el derecho de dominio de una cosa por medio de la posesin material
de la misma con nimo de dueo, de manera pblica, pacfica e ininterrumpida, durante el plazo
establecido por la ley. Se denomina tambin a esta institucin como prescripcin adquisitiva. El
principal fundamento del instituto se encuentra en la necesidad de asegurar la estabilidad de la
propiedad. An cuando ello resulte injusto, se considera esto como un mal menor frente al que se
producira frente a una situacin de prolongada inestabilidad. El derecho prefiere al poseedor
antes que a un propietario negligente que ha abandonado sus bienes y se desinteresa de ellos.
Valor llave: Ver llave de negocio.