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Enero, 2014
INDICE
Introduccin I
3.1 Generalidades 23
3.3 Accesisibilidad 26
5.2 Segmentacin 69
Captulo 6. Producto 72
CONCLUSIONES 130
BIBLIOGRAFA 134
ANEXOS 136
como capital del pas, sigue siendo la ciudad que alberga las sedes de las ms
tambin con una demanda constante que viene siendo el motor del crecimiento del
inventario de oficinas de Lima. Este crecimiento empez a partir del ao 2008 que
aquellos edificios que se haban construido alrededor del 2000. Sin embargo, tras
nuevos espacios que fueron rpidamente absorbidos. Por ello en el 2009, hubo un
crecimiento de 683% en la absorcin neta, que fue de poco menos de 85,700 m2,
extensin natural del Centro empresarial de San Isidro por ubicarse en la periferia
del mismo.
cumpla con las expectativas de rentabilidad, para lograr el mismo, se plantean una
inmobiliario.
1
sociales del Per, dentro del marco econmico de latino Amrica y las
se realizarn dentro del periodo de vida del proyecto en estudio que empieza en el
proyectado para los mercados emergentes grandes, incluido China. Por otro lado,
primera vez desde 2011. En China mercado clave para las exportaciones de
crecimiento a mediano plazo de China han sido una causa fundamental del
comienzo de ao. Aun as, se prev que los precios de las materias primas
favorables.
dbil demanda externa y, en ciertos casos, por restricciones de oferta interna, que
han resultado ser ms fuertes de lo que se haba previsto. Para 2014 se proyecta
12 11
10 9
8.5
8
6.2 6
6 4.8 4.8
4.6 5.1
2 1
0
2013 2014 2015 2016 2017
7.00
6.3 5.9
5.6 5.7 5.5
6.00 0.9 5.3
5.00 0.2
1.4 1.9 1.7 1.1
4.00
3.00
2.00
1.00
0.00
2012 2013P 2014P 2015P 2016P 2017P
As, las perspectivas de crecimiento para Per, este y los prximos cuatro
aos, siguen siendo favorables. Sin embargo, para avanzar dentro del grupo de
pases de ingresos medios o cerrar las diferencias en ingreso con otros pases de
como las que exhibe actualmente por ms tiempo. Para esto la economa peruana
6
ampliacin de este dficit se explica, por un lado, por la cada en los trminos de
en Per no responde a una cada del ahorro interno sino al empuje de la inversin.
mineras, y que el dficit seguir financiado por inversin extranjera directa dirigida
de inversiones, ii) mantener los techos de gasto pblico para el 2013 y 2014, a
fiscal expansiva (en lo que va del ao la inversin pblica crece cerca de 25%), iii)
11.5%, y para los subsiguientes 3 aos se prev un crecimiento del 8% anual del
METROPOLITANA
Lima atraviesa un momento de auge y fuerte actividad. Lima, como capital del
pas, sigue siendo la ciudad que alberga las sedes de las ms importantes
CATEGORIA EDIFICIO
PARTIDA
AAA/A+ A B C
OPTIMO GRADO DE ACCESIBILIDAD Y OPTIMO GRADO DE ACCESIBILIDAD Y BUEN GRADO DE ACCESIBILIDAD VIAS BAJO GRADO DE ACCESIBILIDAD
UBICACIN
SERVICIOS URBANOS SERVICIOS URBANOS PRINCIPALES Y SECUNDARIAS VIAS SECUNDARIAS
ALTURA INTERNA IGUAL O MENOR A ALTURA INTERA IGUAL O MENOR A ALTURA INTERA IGUAL O MENOR A 2.50 ALTURA INTERA IGUAL O MENOR A
ALTURA DISPOBIBLE
3.20 MT 3.00 MT MT 2.40 MT
SALAS DE CONFERENCIAS, SALAS DE CONFERENCIAS,
ESPACIOS COMUNES CAFETERIA, CASETA PAGOS CAFETERIA, CASETA PAGOS SOLO RECEPCIN INGRESO SOLO RECEPCIN INGRESO
PROVEEDORES PROVEEDORES
PLANTA LIBRE MODULO PLANTA LIBRE MODULO PLANTA LIBRE MODULO ESTRUCTURAL PLANTA LIBRE LIMITADA /
TRAMA ESTRUCTURAL
ESTRUCTURAL HASTA 8 MT. X 8 MT. ESTRUCTURAL HASTA 6 MT. X 6 MT. HASTA 4 MT. 4 MT. ABIENTES PRIVADOS
SISTEMA APORTICADO CONCRETO SISTEMA APORTICADO CONCRETO SISTEMA APORTICADO CONCRETO SISTEMA APORTICADO CONCRETO
SISTEMA CONSTRUCTIVO
ARMADO ARMADO ARMADO / MUROS PORTANTES ARMADO / MUROS PORTANTES
EN AREAS COMUNES Y
SISTEMA DETECCIN DE EXIGIBLE EN LA TOTALIDAD DE EDIFICIO / SISTEMA DIMENSIONADO PARA
ESTACIONAMIENTO / POSIBILIDAD DE NO
INCENDIOS INCORPORAR AREAS RENTADAS
INTEGRARSE A AREAS RENTADAS
EQUIPOS PORTATILES DE
Miraflores
Santiago de Surco
referencial, pues no cuenta con edificios clase A y A+. Sin embargo, a partir del
algunos edificios en el centro histrico, los mismos que en muchos casos fueron
ocupados por call centers. Se trata de un sector que tiene dficit de espacios para
2.3.2 Miraflores
Est ubicado hacia el sur oeste de la ciudad de Lima y es principalmente una zona
envergadura, clase B.
Av. Larco
14
Av. Arequipa
Av. Benavides
En el siguiente mapa se puede observar los sectores del distrito con mayor
San Isidro Financiero comprende la zona Este del distrito y alberga las oficinas
Por su parte, San Isidro Empresarial se caracteriza por contar con edificios
Camino Real
Av. Conquistadores
crecimiento de la ciudad. Hasta el 2008 formaba parte del sub mercado Otros
congestin vehicular.
Av. Primavera
Isidro empresarial y financiero, tenemos que los precios de los terrenos son ms
cuenta con avenidas importantes como Javier Prado, Salaverry, Pershing, Juan de
Aliaga que le dan conectividad a distritos como San Isidro, Jess Mara,
tambin con una demanda constante que viene siendo motor del crecimiento del
A partir del 2008 que se fue incorporando nueva oferta, hubo mayores
neta, que fue de poco menos de 85,700 m2, y en el ao siguiente alcanz los
120,000
100,000
80,000
60,000
Nueva oferta
40,000 Absorcin
20,000
adquisicin.
23
3.6 GENERALIDADES
la izquierda con la parroquia San Juan Mara Vianney, por la derecha con un
Elaboracin Propia
Departamento de Lima.
24
perimtricas son:
Elaboracin Propia
25
Elaboracin Propia
Elaboracin Propia
26
Elaboracin Propia
3.8 ACCESISIBILIDAD
Las vas de acceso que circundan el terreno que permite conectar de forma
rpida a ste proyecto con otros distritos aledaos (tales como San Isidro, Jess
Mara, Pueblo Libre, Miraflores) contribuyendo con una circulacin vehicular fluida,
Elaboracin Propia
que esta zona va ser la extensin natural del Centro Empresarial de San Isidro y
adecuada con pistas y veredas en buen estado. Brinda los servicios bsicos
Educacin: Cuenta con el instituto ISIL, con las oficinas PAMER, cruzando
UTP.
Elaboracin Propia
urbansticos y las normas municipales que rigen sobre el terreno para el desarrollo
decidir por cual proyecto elegir, se realizar sus respectivos estudios de cabida
entender las normas que rigen el uso de suelos, en principio debemos revisar la
evaluacin. Luego debemos ver los usos permitidos, en nuestro caso vemos que
RDMA (residencial de densidad muy alta), as como tambin est permitido otras
Para definir el proyecto que nos deja una mejor rentabilidad empezaremos
importantes a tener en cuenta durante una evaluacin de pre factibilidad. Entre los
FRENTE MINIMO 20 ML 18 ML
DENSIDAD NORMATIVA AZOTEA HASTA UN 80% DEL AREA AZOTEA HASTA UN 80% DEL AREA
Elaboracin Propia
Con los parmetros recopilados del punto anterior continuamos con la cabida
87
93
AREA: 127.16 m2
AREA: 160.05 m2
AREA:135.05 m2
AREA:126.00 m2
AREA: 152.20 m2
AREA: 140.90 m2
95
85
Elaboracin Propia
34
87
93
AREA: 215.00 m2
Elaboracin Propia
35
PROYECTO MULTIFAMILIAR
AREA DE TERRENO 1682.73
AREA CONSTRUIDA AZOTEA 673.09 80% DEL AREA CONSTRUIDA DEL 15 PISO
126 M2 EN AREAS COMUNES DEL 2 - 15 PISO
AREA VENDIBLE 1 - 15 10,406.48 450 M2 EN AREAS COMUNES DEL 1 PISO
DEL AREA CONSTRUIDA DE LA AZOTEA
AREA VENDIBLE AZOTEA 628.09 DESCONTAMOS 45 M2 PARA AREAS COMUNES
NRO DE ESTACIONAMIENTOS CONSIDERANDO 100 M2 DE AREA DE DPTO.
POR
NRO REGLAMENTO
DE ESTACIONAMIENTOS 111.00 Y 01 ESTAC. POR VIVIENDA
POR REQUERIMIENTO COMERCIAL
DE LA ZONA 167.00 1.5 ESTAC. POR VIVIENDA
40 M2 POR CADA ESTACIONAMIENTO (INCLUYE LOS
AREA CONSTRUIDA DE SOTANOS 6,680.00 ACCESOS, RAMPAS Y CIRCULACIN)
Elaboracin Propia
PROYECTO DE OFICINAS
AREA DE TERRENO 1682.73
AREA CONSTRUIDA AZOTEA 1,009.64 80% DEL AREA CONSTRUIDA DEL 20 PISO
215 M2 EN AREAS COMUNES DEL 2 - 20 PISO
AREA VENDIBLE 1 - 20 19,893.90 1262.05 M2 EN AREAS COMUNES DEL 1 PISO
Elaboracin Propia
CUADRO N 4.4 Cuadro de reas de Proyecto Multifamiliar
AREA
AREA VENDIBLE TECHADA - DEPARTAMENTOS (M2) AREA AREA ESTACIONAMIENTOS
TECHADA
NPT NIVELES TECHADA TECHADA
VENDIBLE
X01 X02 X03 X04 X05 X06 X07 COMUN (B) TOTAL (A+B) (unidades) (m2)
(A)*
+ 0.00 PISO 1 391.37 450 841.365
+ 3.50 PISO 2 715.37 126 841.365
+ 7.00 PISO 3 715.37 126 841.365
+ 10.50 PISO 4 715.37 126 841.365
+ 14.00 PISO 5 715.37 126 841.365
+ 17.50 PISO 6 715.37 126 841.365
+ 21.00 PISO 7 715.37 126 841.365
+ 24.50 PISO 8 715.37 126 841.365
+ 28.00 PISO 9 715.37 126 841.365
+ 31.50 PISO 10 715.37 126 841.365
+ 35.00 PISO 11 715.37 126 841.365
+ 38.50 PISO 12 715.37 126 841.365
+ 42.00 PISO 13 715.37 126 841.365
+ 45.50 PISO 14 715.37 126 841.365
+ 49.00 PISO 15 715.37 126 841.365
+ 52.50 AZOTEA 628.09 45 673.092
- 3.90 SOTANO 1 1682.73 1682.73 42
- 6.90 SOTANO 2 1682.73 1682.73 42
- 9.90 SOTANO 3 1682.73 1682.73 42
- 12.90 SOTANO 4 1631.81 1631.81 40
- 15.90 SOTANO 5 300 300
37
AREA
AREA VENDIBLE TECHADA - OFICINAS (M2) AREA AREA ESTACIONAMIENTOS
TECHADA
NPT NIVELES TECHADA TECHADA
VENDIBLE
X01 X02 X03 X04 X05 X06 X07 COMUN (B) TOTAL (A+B) (unidades) (m2)
(A)*
+ 0.00 PISO 1 1,262.05 1262.0475
+ 3.50 PISO 2 1,047.05 215 1262.0475
+ 7.00 PISO 3 1,047.05 215 1262.0475
+ 10.50 PISO 4 1,047.05 215 1262.0475
+ 14.00 PISO 5 1,047.05 215 1262.0475
+ 17.50 PISO 6 1,047.05 215 1262.0475
+ 21.00 PISO 7 1,047.05 215 1262.0475
+ 24.50 PISO 8 1,047.05 215 1262.0475
+ 28.00 PISO 9 1,047.05 215 1262.0475
+ 31.50 PISO 10 1,047.05 215 1262.0475
+ 35.00 PISO 11 1,047.05 215 1262.0475
+ 38.50 PISO 12 1,047.05 215 1262.0475
+ 42.00 PISO 13 1,047.05 215 1262.0475
+ 45.50 PISO 14 1,047.05 215 1262.0475
+ 49.00 PISO 15 1,047.05 215 1262.0475
+ 52.50 PISO 16 1,047.05 215 1262.0475
+ 56.00 PISO 17 1,047.05 215 1262.0475
+ 59.50 PISO 18 1,047.05 215 1262.0475
+ 63.00 PISO 19 1,047.05 215 1262.0475
+ 66.50 PISO 20 1,047.05 215 1262.0475
+ 52.50 AZOTEA 1009.638 1009.638
- 3.90 SOTANO 1 1682.73 1682.73 42
- 6.90 SOTANO 2 1682.73 1682.73 42
- 9.90 SOTANO 3 1682.73 1682.73 42
- 12.90 SOTANO 4 1682.73 1682.73 42
- 15.90 SOTANO 5 1682.73 1682.73 42
- 18.90 SOTANO 6 1682.73 1682.73 42
- 21.90 SOTANO 7 1682.73 1682.73 42
- 24.90 SOTANO 8 1682.73 1682.73 42
- 27.90 SOTANO 9 1682.73 1682.73 34
- 30.90 SOTANO 10 115.43 115.43 3
proyeccin de rentabilidad que puede dar este negocio inmobiliario. Las variables
ms importantes que vamos a tener que requerir para elaborar los siguientes
captulo anterior. Con estos resultados podemos observar en cada una de las
Elaboracin Propia
Del cuadro N 4.6 y 4.7 encontramos que el ROS (13.3%) del negocio de
oficinas es mayor que el ROS del negocio del proyecto multifamiliar (11.7%), sin
Elaboracin Propia
42
Para el clculo del ROI vamos a asumir que la inversin propia del proyecto
las licencias y al diseo del proyecto, por tanto del Cuadro N 4.8 podemos
dinero en el tiempo).
Elaboracin Propia
43
ALCANCE
proyecto en estudio, circunscrito entre las avenidas Brasil, Javier Prado, Sanchez
44
producto.
caractersticas.
el producto que ofrecan es muy similar a las expectativas que actualmente tienen
los clientes.
OBJETIVO
con esta informacin vamos a poder proyectar a travs del tiempo el flujo de
CARACTERSTICAS GENERALES
La oferta estudiada ofrece un 88% de oficinas prime, las fachadas que ofrecen
son en algunos casos con cristal insulado, y en otros con cristal laminado; el
centralizado con chiller, y en otros casos con el sistema VRV; la tecnologa de los
LEED, etc. En los cuadros N 5.1, 5.2 y 5.3 mostramos un resumen de los 18
las oficinas oscila entre los 2100 y 2700 dlares; el precio de los estacionamientos
simples oscilan entre los 15,000 y 20,000 dlares; la velocidad de ventas esta en
el rango de 950 a 1100 m2 por mes (para nuestro caso 6 oficinas al mes).
46
47
48
5.2 SEGMENTACIN
de clientes:
Clientes que compran oficinas con reas entre de 300 y 750 m2.
reas menores a los 300 metros cuadrados son buscadas tambin por
compra hasta US$ 650,000 700,000, la mayora de ellos son Gerentes o socios
12%. No son inversores muy tecnificados y tienen pocos referentes para comparar
reas entre 300 y 750 metros cuadrados, bsicamente son buscadas por
moderado. Los inversores en este caso pueden ser personas naturales con las
nacionales en bsqueda de diversificar sus negocios y tener una renta fija dentro
tributario que esto trae (5% de impuesto a la renta). Estos inversores y empresas
aspirar conseguir ms del 50% del edificio para lograr el dominio de decisiones.
empresas, estas empresas provienen de los sectores que ms han crecido en los
ltimos aos como son Minera, Construccin, Pesca, Metalmecnica, entre otros.
71
usualmente compran este tipo de productos a travs de un leasing que les permite
gran mayora compra este tipo de producto para su uso particular y tienen
edificio, los frentes de luz, las reas comunes, los espacios, comodidad y
considerada
la zona en que se desarrolla el
=
un paso de las principales empresas
A 5 cuadras de San Isidro
Zona habilitada para empresas
+
salir; ahorro de tiempo
Ms espacio, ms comodidad
Ms barato
74
que contamos con las mismas ventajas a nivel de producto, pero es ms barato.
estacionamientos.
LOS BENEFICIOS:
Reduccin en
Cercana a tus Simplifica tu
gastos
clientes y gente trabajo
administrativos
minutos del centro empresarial de San Isidro. El proyecto cuenta con un Sistema
salir del centro de trabajo, el proyecto tiene avenidas como Javier Prado Oeste,
trfico, frente a San Isidro. Tambin con las reas comunes como la sala de
trabajo.
REASON WHY:
MAS
BARATO
MENOS
TRAFICO
con las expectativas de equipamiento, flexibilidad del tamao de las oficinas, vista
panormica en los 4 frentes, y con las reas comunes que demandan las
empresas.
Alcances de la propuesta
reas de uso comn, del nivel de la Mezzanine hasta el piso 20 se destina slo a
MDMM, Artculo Tercero, donde se indica: En los casos de los predios con un
rea de terreno mayor a 800.00 m2, ubicados con frente a la AV. JAVIER PRADO
77
20 PISOS ms azotea.
Retiros
Accesos y Salidas
caseta de control.
Ncleos de circulacin
contarn con un sistema mecnico que inyectar aire a presin dentro de la caja
masillada y pintada con pintura epxica, llevar manija con llave por donde se jala
Elaboracin Propia
Requerimiento de estacionamientos
sin embargo estamos planteando 364 autos, 15 de los cuales estn reservados
para vehculos conducidos por personas con discapacidad de acuerdo al Art. 16,
Elaboracin Propia
82
Primer Piso
terraza, a las reas verdes, a los ncleos de circulacin vertical, a los servicios
Mezzanine
Azotea
con rea de locker y servicios higinicos con ducha, reas de terrazas y reas
Stano 1
Se accede por la rampa vehicular de 13.50 ml., por los dos ascensores
negativos y por la escalera de evacuacin 03, el mayor porcentaje del stano est
depsitos.
87
Stano 2
Se accede por la rampa vehicular de 6.00 ml., por los dos ascensores
negativos y por la escalera de evacuacin 03, el mayor porcentaje del stano est
Stano 03 al Stano 09
Se accede por la rampa vehicular de 6.00 ml., por los dos ascensores
negativos y por la escalera de evacuacin 03, el mayor porcentaje del stano est
El perfil del proyecto tiene una caracterstica que lo diferencia de los edificios
plantea 4 frentes de luz, por lo tanto contamos con vistas privilegiadas en todo el
para recreacin.
importantes que inciden en los resultados del proyecto, para contemplar las
los hemos clasificado en: competencia por producto (13 proyectos) y competencia
por ubicacin (05 proyectos). En los cuadros 7.1 y 7.2 se estim un puntaje
cualitativo a cada proyecto, de acuerdo a los atributos de cada uno ofrece como
responsabilidad ambiental.
101
PUNTAJE PRECIO $
ITEM PROYECTO
PRODUCTO VENTA X M2
0 SKY TOWER 69.7
1 TEKTON 72.0 2,593
7 T TOWER 83.2 2,560
8 CENTRO EMP. J. PRADO ASB 75.9 2,500
9 CENTRO EMP. J. PRADO 456 STAND BY
10 CENTRO EMPRESARIAL DELTA 59.9 2,700
11 PACIFIC TOWER 72.6 2,600
12 TORRE BARLOVENTO 74.4 2,500
13 CENTRO EMPRESARIAL EL REDUCTO 70.2 2,299
14 LIMA CENTRAL TOWER 70.7 2,598
15 TORRE TANGUIS 57.3 1,823
16 PANORAMA PLAZA DE NEGOCIOS 79.9 2,472
17 TORRE PANAMA 71.2 2,450
18 TORRE ORQUIDEAS 77.2 2,570
Elaboracin Propia
PUNTAJE PRECIO $
ITEM PROYECTO
UBICACIN VENTA X M2
0 SKY TOWER 69.7
2 PERSHING TOWER 69.0 2,100
3 TORRE CUSTER 61.2 1,900
4 TORRE EMP. JAVIER PRADO 66.6 2,366
5 ALIAGA BUSINESS CENTER 47.5 2,220
6 PRISMA BUSINESS TOWER 66.0 2,200
Elaboracin Propia
De los 18 proyectos que hemos estudiado existen algunos que estn en una
porque tienen el plus de que las oficinas van a ser entregadas en una fecha ms
travs del tiempo desde el cuarto trimestre del 2012 hasta el cuarto trimestre del
2016, con ello hemos visto que no deberamos tener en cuenta al proyecto Tekton,
Elaboracin Propia
104
Con esta puntuacin al producto y el precio de venta por m2, se elabor una
matriz para poder ver qu precio de venta promedio utilizar para elaborar nuestra
evaluacin financiera. Del grfico N 7.1 interpolamos los datos logrando un precio
2900
2700 10 11
14 18 7
1
2500 16
17 12 8
Precio $
del m2
4
2300 13
5 6
SKY
2100 2
1900 3
15
1700
45.0 55.0 65.0 75.0 85.0
Puntaje del Producto
Elaboracin Propia
en los 2 primeros stanos, por tanto la escala de precios debe variar desde
105
9.
ingresos por ventas, respecto al clculo del IGV slo se ha considerado el 9%, en
un captulo posterior se ver el monto de IGV a pagar y el clculo del crdito fiscal
correspondiente.
UNIDAD INMOBILIARIA Descripcin Cantidad Area Precio US$ Parcial US$ Total inc IGV Parciales US$
Tipo X01 203.84 20 4,076.88 2,150 8,765,292.00 9,554,168.28
Tipo X02 136.90 20 2,738.02 2,150 5,886,743.00 6,416,549.87
Tipo X03 143.01 20 2,860.21 2,150 6,149,451.50 6,702,902.14 46,442,030.03
OFICINAS
Tipo X04 139.95 20 2,799.05 2,150 6,017,957.50 6,559,573.68 88.6% VENTAS
Tipo X05 139.73 20 2,794.51 2,150 6,008,196.50 6,548,934.19
Tipo X06 239.41 19 4,548.71 2,150 9,779,726.50 10,659,901.89
Stano 1 29 15,000 435,000.00 474,150.00
Stano 2 36 15,000 540,000.00 588,600.00
Stano 3 41 15,000 615,000.00 670,350.00
Stano 4 42 15,000 630,000.00 686,700.00
5,951,400
ESTACIONAMIENTOS Stano 5 42 15,000 630,000.00 686,700.00
11.4% VENTAS
Stano 6 42 15,000 630,000.00 686,700.00
Stano 7 42 15,000 630,000.00 686,700.00
Stano 8 42 15,000 630,000.00 686,700.00
Stano 9 48 15,000 720,000.00 784,800.00
TOTAL DE INGRESOS POR VENTAS US$ 52,393,430.03
Elaboracin Propia
106
Terreno
Construccin
Gastos Inmobiliarios
Pago de IGV
7.14.1 TERRENO
Para el costo del terreno debemos tener en cuenta los costos asociados la
compra del mismo como son: El alcabala, comisin por la compra del terreno, etc.
7.14.2 CONSTRUCCION
Para el caso de las partidas de estructuras hemos separado los costos del
partidas muy importantes como son: Los 10 ascensores y la fachada del Muro
Cortina, que luego de hacer las estimaciones encontramos que stas representan
este costo es porque nuestro proyecto ofrece una fachada integral con 4 frentes
Fecha
ITEM PROYECTO
Presupuesto
COSTO DIRECTO
1. ESTRUCTURAS
2. ARQUITECTURA
N. SOTANOS
N. SUPERIORES
3. INS. ELECTRICAS
4. INS. SANITARIAS
5. SISTEMA ACI
6. EQUIPAMIENTO
6.1 ASCENSORES
6.2 HVAC
6.3 MURO CORTINA
6.4BOMBAS
1 AGO-12 PACIFIC TOWER 396.72 178.49 78.90 39.44 102.61 52.74 5.62 9.31 71.66 16.12 30.98 23.10 1.45
2 ENE-13 CAPITAL II 433.92 205.89 112.90 39.72 168.93 26.49 7.54 19.50 61.59 21.35 15.47 24.14 0.62
3 AGO-12 TORRE BARLOVENTO 405.53 209.87 67.54 32.32 87.21 29.93 5.04 8.72 84.43 25.53 37.22 19.20 2.47
Elaboracin Propia
109
110
los ratios de construccin de otros proyectos similares (Ver Cuadro N 7.6 Ratios
de oficinas.
Descripcin Und Cantidad Precio US$ Parcial US$ IGV Total c/IGV US$
1. OBRAS PROVISIONALES
1.1 Obras Provisionales fijas glb 1.00 250,000.0 250,000 18% 295,000
1.2 Obras y/o actividades variables plazo (mes) 24.00 15,000.0 360,000 18% 424,800
2. ESTRUCTURAS
2.1 Excavacin Masiva m3 banco 48,165.00 17.9 860,089 18% 1,014,905
2.2 Anclajes de muro pantalla m2 anclada 5,073.00 120.0 608,760 18% 718,337
2.3 Concreto Simple m2 AT 39,896.12 0.5 19,948 18% 23,539
2.4 Concreto Premezclado m3 (0.4 x AT) 15,958.45 117.9 1,880,817 18% 2,219,364
2.4 Encofrados m2 (2.8 x AT) 111,709.14 11.8 1,316,572 18% 1,553,555
2.5 Acero Corrugado Kg (37 x AT) 1,476,156.44 1.1 1,687,036 18% 1,990,702
2.6 Losas postensadas m2 ( 0.85 x AT) 33,911.70 17.9 605,566 18% 714,568
3. ARQUITECTURA
3.1 Acabados Stanos m2 AT Stanos 15411.48 39.3 605,451 18% 714,432
3.2 Acabados Torre Zona Oficinas m2 AT Oficinas 24,484.64 103.6 2,535,909 18% 2,992,373
3.3 Ascensores und 10 220,000.0 2,200,000 18% 2,596,000
3.4 Muro Cortina m2 fachada 11,622.00 200.0 2,324,400 18% 2,742,792
4. INSTALACIONES
4.1 Instalaciones Sanitarias m2 AT 39,896.12 7.5 299,221 18% 353,081
4.2 Instalaciones Elctricas m2 AT 39,896.12 31.9 1,272,686 18% 1,501,770
4.3 Instalaciones Mecnicas m2 AT 39,896.12 37.22 1,484,934 18% 1,752,222
4.4 Sistema de ACI m2 AT 39,896.12 9.55 381,008 18% 449,589
4.5 Equipamiento de reas comunes m2 AT 39,896.12 7.14 284,972 18% 336,267
5. GASTOS INDIRECTOS
5.1 Gastos genrales de Obra % C. Directo 7.00 18,977,369.52 1,328,416 18% 1,567,531
5.2 Utilidad de la Construccin % C. Directo 7.00 18,977,369.52 1,328,416 18% 1,567,531
5.3 Supervisin de Obra % C. Directo 2.50 18,977,369.52 474,434 18% 559,832
5.4 Gastos de Posventa % C. Directo 0.50 18,977,369.52 94,887 18% 111,966
5.5 Gastos por daos contra terceros % C. Directo 0.50 18,977,369.52 94,887 18% 111,966
COSTO DE CONSTRUCCIN US$ 26,312,123
Elaboracin Propia
Se refiere a todos los gastos que se originan por normas de los gobiernos
locales y/o municipales, entre los cuales destacan: gastos por licencias, predial,
Descripcin Und Cant. Precio US$ Parcial US$ IGV Total c/IGV US$
Licencias % Construccin 1.0 22,298,409 222,984 2% 227,444
Predial, serpar y arbitrios % Construccin 0.5 22,298,409 100,343 0% 100,343
Legales, Notariales, Registrales, titulacin % Construccin 0.6 22,298,409 133,790 18% 157,873
Comision de bancos y seguro CAR % Ventas 0.3 48,067,367 124,975 16% 144,971
Gastos financieros % Ventas 1.3 48,067,367 600,842 0% 600,842
Servicios Pblicos % Construccin 1.2 22,298,409 267,581 18% 315,745
Asesoramiento inmobiliario % Ventas 0.1 48,067,367 62,488 18% 73,735
Otros gastos inmobiliarios % Ventas 0.1 48,067,367 48,067 18% 56,719
GASTOS INMOBILIARIOS US$ 1,677,673
Elaboracin Propia
Para el clculo del IGV hemos considerado slo un 9%, asumiendo que el
50% de estos estudios son realizados por profesionales independientes y por tanto
Descripcin Und Cant. Precio US$ Parcial US$ IGV Total c/IGV US$
Estudios Previos
Estudio de Suelos m2 Terreno 1,690.00 9.00 15,210.00 9% 16,578.90
Estudio Topogrfico m2 Terreno 1,690.00 2.50 4,225.00 9% 4,605.25
Proyecto definitivo
Proyecto de Arquitectura m2 AT 39,896.12 6.92 276,262.29 9% 301,125.90
Proyecto de Estructura m2 AT 39,896.12 1.83 73,004.95 9% 79,575.39
Proyecto de Instalac. Elctricos m2 AT 39,896.12 1.18 46,983.38 9% 51,211.89
Proyecto Instalaciones Sanitarios m2 AT 39,896.12 1.32 52,621.39 9% 57,357.31
Proyecto automatizacin m2 AT 39,896.12 0.52 20,672.69 9% 22,533.23
Proyecto Instalaciones Mecnicas m2 AT 39,896.12 0.91 36,141.06 9% 39,393.76
Proyecto de Paisajismo m2 AT 39,896.12 0.36 14,248.61 9% 15,530.99
Proyecto de Iluminacin m2 AT 39,896.12 0.13 4,987.02 9% 5,435.85
Proyecto de Diseo Interiores m2 AT 39,896.12 0.71 28,497.23 9% 31,061.98
Revisin de Proyectos m2 AT 39,896.12 0.86 34,196.67 9% 37,274.37
Asesora LEED (liquidacin) m2 AT 39,896.12 0.11 4,274.58 9% 4,659.30
Estudio trafico ascensores m2 AT 39,896.12 0.91 36,276.59 9% 39,541.49
Desarrollo BIM m2 AT 39,896.12 0.54 21,372.92 9% 23,296.48
Proyecto Impacto Ambiental m2 AT 39,896.12 0.22 8,673.86 9% 9,454.50
Proyecto Impacto Vial m2 AT 39,896.12 0.54 21,684.64 9% 23,636.26
GASTOS POR DESARROLLO Y/O DISEO DEL PROYECTO US$ 762,273
Elaboracin Propia
inmobiliario.
114
Descripcin Und Cant. Precio US$ Parcial US$ IGV Total c/IGV US$
Publicidad y Marketing % Ventas 1 48,067,367.00 480,673.67 18% 567,194.93
Comisin por ventas % Ventas 2 48,067,367.00 961,347.34 18% 1,134,389.86
Mejoramiento del entorno % Ventas 0.1 48,067,367.00 48,067.37 18% 56,719.49
PUBLICIDAD Y COMISIN POR VENTAS US$ 1,758,304
Elaboracin Propia
oficina o back office que soporta todas las actividades logsticas, legales,
Descripcin Und Cant. Precio US$ Parcial US$ IGV Total c/IGV US$
Gerenciamiento del Proyecto % Ventas 7 48,067,367.00 3,364,715.69 2% 3,432,010.00
Gastos Generales de oficina % Ventas 3 48,067,367.00 1,442,021.01 0% 1,442,021.01
G. Generales indirectos por construccin % Ventas 3 48,067,367.00 1,442,021.01 18% 1,701,584.79
GASTOS DE GERENCIAMIENTO DEL PROYECTO US$ 6,575,616
Elaboracin Propia
115
Del cuadro N 7.12 podemos observar que el crdito fiscal acumulado de todos
los egresos del proyecto, es mayor que el pago de IGV, por tanto el proyecto no
Descripcin Monto sin IGV US$ IGV IMPUESTO IGV PAGO DE IGV
Ingreso por ventas 4,326,063.03
Ingresos por venta de oficinas y estacionam. 48,067,367.00 9% 4,326,063.03 9% 4,326,063.03
Descripcin Monto sin IGV US$ IGV IMPUESTO IGV CRDITO FISCAL
Egresos del proyecto 4,851,270.02 4,432,491.84
Terreno 5,621,641.35 -
Construccin 22,298,409.18 18% 4,013,713.65 18% 4,013,713.65
Gastos Inmobiliarios 1,561,070.48 7.5% 116,602.44 3.7% 58,301.22
Gastos por desarrollo y/o diseo del proyecto 699,332.88 18% 125,879.92 9.0% 62,939.96
Publicidad y comisin por ventas 1,490,088.38 18% 268,215.91 9% 134,107.95
Gastos de Gerenciamiento del Proyecto 6,248,757.71 5.2% 326,858.10 2.6% 163,429.05
PAGO DE IGV US$ -
Elaboracin Propia
detallado.
Descripcin Monto sin IGV US$ IGV IMPUESTO Total inc IGV
Egresos del proyecto
Terreno 5,621,641.35 - 5,621,641.35
Construccin 22,298,409.18 18% 4,013,713.65 26,312,122.84
Gastos Inmobiliarios 1,561,070.48 7.5% 116,602.44 1,677,672.93
Gastos por desarrollo y/o diseo del proyecto 699,332.88 18% 125,879.92 825,212.80
Publicidad y comisin por ventas 1,490,088.38 18% 268,215.91 1,758,304.28
Gastos de Gerenciamiento del Proyecto 6,248,757.71 5.2% 326,858.10 6,575,615.81
TOTAL DE EGRESOS US$ 42,770,570.01
Elaboracin Propia
116
Del siguiente anlisis econmico podemos notar que el ROS es el 14%, que
desde el punto de vista bancario cumple con los requisitos de utilidad esperada
para luego poder optar por una lnea de crdito. La utilidad del negocio es
Indicadores Econmicos
Utilidad sobre las ventas 14.0%
Utilidad sobre los costos 18.8%
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS Elaboracin
Propia
117
Para poner en marcha el proyecto requerimos cubrir los primeros gastos del
proyecto como son: La compra del terreno, los gastos inmobiliarios y los gastos
Banco 3,065,000.00 7%
ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
Elaboracin Propia
consideracin lo siguiente:
de crdito bancaria.
consideracin lo siguiente:
empezar la construccin.
etapa de la construccin.
proyecto.
119
construccin.
compra-venta.
proyecto.
de construccin.
obtenemos los flujos de ingreso y flujos de egresos del proyecto. (Ver Cuadro N
que requerimos de aportes adicionales para poder tener un flujo de caja positivo,
por tanto elaboramos un flujo de caja de deuda de tal manera que apalanque en
120
los periodos que nuestros saldos son negativos, y para el mismo hemos
considerado una TEA (Tasa Efectiva Anual) del 9% anual, entonces tomaremos
prstamos bancarios entre los meses 1 y 9 del proyecto con un monto que suma
que se tenga con cada banco, en este caso se ha considerado que el banco nos
INGRESOS
ADELANTO X VENTAS 20% # - 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 528,337.11 440,280.92 - - - - - - - - - - -
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 9 80% # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 10 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 11 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 12 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 13 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 14 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 15 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 16 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 17 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 18 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 19 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 20 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 21 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 22 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
18 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 23 # 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25 117,408.25
12 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 24 # 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37
12 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 25 # 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37
12 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 26 # 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37
12 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 27 # 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37 176,112.37
12 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 28 # 146,760.31 146,760.31 146,760.31 146,760.31 146,760.31 146,760.31 146,760.31 146,760.31 146,760.31 146,760.31 146,760.31 146,760.31
12 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 29 # - - - - - - - - - - - -
11 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 30 # - - - - - - - - - - -
10 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 31 # - - - - - - - - - -
09 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 32 # - - - - - - - - -
08 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 33 # - - - - - - - -
07 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 34 - - - - - - -
06 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 35 - - - - - -
05 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 36 - - - - -
04 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 37 - - - -
03 CUOTAS DE LAS VENTAS DEL MES 38 - - -
TOTAL DE INGRESOS EN US$ # - 528,337 645,745 763,154 880,562 997,970 1,115,378 1,232,787 1,350,195 1,467,603 1,585,011 1,702,420 1,819,828 1,937,236 2,054,644 2,172,053 2,289,461 2,465,573 2,641,686 2,817,798 2,788,446 2,377,517 2,260,109 2,142,700 2,025,292 1,907,884 1,790,476 1,673,068 1,555,659 1,262,139 968,618 675,097 381,577 117,408
121
DESARROLLO DEL PROYECTO PREVENTA CONSTRUCCION
FLUJO DE EGRESOS nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 mar-13 abr-13 may-13 jun-13 jul-13 ago-13 sep-13 oct-13 nov-13 dic-13 ene-14 feb-14 mar-14 abr-14 may-14 jun-14 jul-14 ago-14 sep-14 oct-14 nov-14 dic-14 ene-15 feb-15 mar-15 abr-15 may-15 jun-15 jul-15 ago-15 sep-15 oct-15 nov-15 dic-15 ene-16 feb-16 mar-16 abr-16 may-16
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42
TERRENO # 5,621,641.35
COSTO DE CONSTRUCCION # 273,681.11 356,324.30 337,385.82 606,067.27 605,178.83 660,818.79 657,803.07 709,736.22 986,251.28 1,010,709.99 1,310,591.63 1,711,124.32 2,071,765.17 1,939,725.29 1,959,993.01 2,233,290.10 1,774,032.23 1,745,866.70 1,227,247.57 1,230,954.39 878,048.21 829,130.78 691,349.57 505,047.18
GASTOS INMOBILIARIOS #
GASTOS POR DESARROLLO Y/O DISEO DEL PROYECTO # 247,563.84 148,538.30 148,538.30 140,286.18 140,286.18
Publicidad y Marketing # 170,158.48 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75 28,359.75
Comisin por ventas # - 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 57,196 47,663 - - - - - - - - - - - - -
Mejoramiento del entorno # 56,719.49
Gerenciamiento del Proyecto # 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25 85,800.25
Gastos Generales de oficina # 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53 36,050.53
G. Generales indirectos por construccin # 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37 70,899.37
PAGO DE IGV
TOTAL DE EGRESOS EN US$ # 5,621,641 531,444 121,851 327,109 121,851 315,878 292,009 262,137 121,851 446,898 207,407 207,407 237,510 207,407 534,333 577,022 659,665 640,727 909,408 908,520 964,160 961,144 1,013,077 1,576,978 1,285,691 1,585,573 1,986,106 2,346,747 2,214,707 2,225,442 2,451,075 1,991,817 1,963,652 1,445,033 1,448,740 1,095,833 1,046,916 909,135 762,970 121,851 121,851 - -
122
DESARROLLO DEL PROYECTO PREVENTA CONSTRUCCION
nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 mar-13 abr-13 may-13 jun-13 jul-13 ago-13 sep-13 oct-13 nov-13 dic-13 ene-14 feb-14 mar-14 abr-14 may-14 jun-14 jul-14 ago-14 sep-14 oct-14 nov-14 dic-14 ene-15 feb-15 mar-15 abr-15 may-15 jun-15 jul-15 ago-15 sep-15 oct-15 nov-15 dic-15 ene-16 feb-16 mar-16 abr-16 may-16
FLUJO DE CAJA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42
ECONOMICO (US$) -5,621,641 -531,444 -121,851 -327,109 -121,851 -315,878 -292,009 -262,137 -121,851 -446,898 320,930 438,339 525,644 673,155 463,637 538,356 573,121 709,468 558,195 676,491 738,260 858,684 924,159 477,666 886,361 703,888 479,468 294,939 603,091 563,004 -73,558 268,291 179,049 580,259 459,144 694,642 626,152 646,524 499,169 846,767 553,247 381,577 117,408
ECONOMICO ACUMULADO (US$) -5,621,641 -6,153,085 -6,274,936 -6,602,045 -6,723,895 -7,039,773 -7,331,783 -7,593,920 -7,715,770 -8,162,668 -7,841,738 -7,403,399 -6,877,755 -6,204,600 -5,740,962 -5,202,606 -4,629,485 -3,920,017 -3,361,822 -2,685,331 -1,947,071 -1,088,388 -164,229 313,437 1,199,799 1,903,686 2,383,154 2,678,093 3,281,184 3,844,188 3,770,630 4,038,921 4,217,970 4,798,229 5,257,374 5,952,016 6,578,168 7,224,692 7,723,861 8,570,628 9,123,875 9,505,452 9,622,860.02
APORTES 5,650,000.00 510,000.00 130,000.00 350,000.00 100,000.00 300,000.00 300,000.00 260,000.00 120,000.00 450,000.00
DEVOLUCION DE APORTES - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -8,170,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
ECONOMICO ANTES FINANC. 28,359 -21,444 8,149 22,891 -21,851 -15,878 7,991 -2,137 -1,851 3,102 320,930 438,339 525,644 673,155 463,637 538,356 573,121 709,468 558,195 676,491 738,260 858,684 924,159 477,666 -7,283,639 703,888 479,468 294,939 603,091 563,004 -73,558 268,291 179,049 580,259 459,144 694,642 626,152 646,524 499,169 846,767 553,247 381,577 117,408
ECONOMICO ANTES FINANC. ACUM. 28,359 6,915 15,064 37,955 16,105 227 8,217 6,080 4,230 7,332 328,262 766,601 1,292,245 1,965,400 2,429,038 2,967,394 3,540,515 4,249,983 4,808,178 5,484,669 6,222,929 7,081,612 8,005,771 8,483,437 1,199,799 1,903,686 2,383,154 2,678,093 3,281,184 3,844,188 3,770,630 4,038,921 4,217,970 4,798,229 5,257,374 5,952,016 6,578,168 7,224,692 7,723,861 8,570,628 9,123,875 9,505,452 9,622,860.02
DEUDA
PRESTAMO - 540,000.00 130,000.00 350,000.00 130,000.00 330,000.00 300,000.00 345,000.00 220,000.00 550,000.00
SALDO 540,000.00 665,742.73 997,649.53 1,126,690.68 1,450,688.94 1,753,153.78 2,027,926.28 2,164,392.98 2,626,890.20 2,324,892.58 1,903,310.13 1,391,383.80 728,256.75 269,868.28 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
AMORTIZACION PRESTAMOS - -4,257.27 -18,093.20 -958.84 -6,001.74 2,464.84 -70,227.50 -83,533.30 -87,502.78 -301,997.61 -421,582.45 -511,926.33 -663,127.05 -458,388.47 -269,868.28 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
INTERESES - -3,891.95 -4,798.22 -7,190.38 -8,120.42 -10,455.58 -12,635.55 -14,615.92 -15,599.48 -18,932.85 -16,756.25 -13,717.77 -10,028.15 -5,248.78 -1,945.03 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
ESCUDO FISCAL INTERESES - 1,167.59 1,439.47 2,157.11 2,436.13 3,136.68 3,790.66 4,384.78 4,679.84 5,679.85 5,026.88 4,115.33 3,008.45 1,574.63 583.51 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
FLUJO CAJA DE LA DEUDA - 540,000 123,018 328,548 124,008 318,314 295,146 265,928 126,236 451,578 -315,251 -433,312 -521,529 -670,147 -462,063 -271,230 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
-100,755
FLUJO DE CAJA FINANCIERO -5,621,641 8,556 1,168 1,439 2,157 2,436 3,137 3,791 4,385 4,680 5,680 5,027 4,115 3,008 1,575 267,126 573,121 709,468 558,195 676,491 738,260 858,684 924,159 477,666 886,361 703,888 479,468 294,939 603,091 563,004 -73,558 268,291 179,049 580,259 459,144 694,642 626,152 646,524 499,169 846,767 553,247 381,577 117,408
FLUJO DE CAJA FINANCIERO ACUM. -5,621,641 -5,613,085 -5,611,918 -5,610,478 -5,608,321 -5,605,885 -5,602,748 -5,598,958 -5,594,573 -5,589,893 -5,584,213 -5,579,186 -5,575,071 -5,572,063 -5,570,488 -5,303,362 -4,730,240 -4,020,773 -3,462,578 -2,786,086 -2,047,827 -1,189,143 -264,984 212,682 1,099,043 1,802,931 2,282,398 2,577,337 3,180,429 3,743,433 3,669,875 3,938,166 4,117,214 4,697,474 5,156,618 5,851,261 6,477,412 7,123,937 7,623,106 8,469,873 9,023,120 9,404,696 9,522,105
123
124
CPPC del negocio inmobiliario es el 10% y el Ke del accionista es del 15%, por
tanto, encontramos unos resultados que superan las expectativas con un VANe =
US$ 6,516,132, y una TIRe = 51.4% Anual. Por otro lado si revisamos los
indicadores financieros y/o del accionista VANf = US$ 5,413,541 y una TIRf =
57%, vemos tambin que los resultados de esta evaluacin superan las
expectativas de los inversionistas. Sin embargo como todos estos clculos no son
evaluar que tan sensibles son estos resultados con cambios importantes de las
costo de la construccin.
INDICADORES ANUAL
VAN ECONOMICO 6,516,132
CPPC 0.8% 10.0%
TIR ECONOMICO 3.5% 51.4%
VAN FINANCIERO o ACCION. 5,413,541
Ke 1.2% 15.0%
TIR FINANCIERO 3.8% 57.0%
Elaboracin Propia
125
VAN sea igual a 0, del cuadro N 7.20, podemos notar que para que el VANe sea
contingencias de tal manera de no llegar a eso; por otro lado, con respecto al
mundial podra llevarnos a tener precios elevados, por otro lado una mala gestin
tanto en este caso debemos tener en cuenta estos montos topes para llevar la
gerencia de la construccin.
PUNTO DE EQUILIBRIO
VALORES VALORES VARIACION
VARIABLES
INICIALES VANE=0 PORCENTUAL
Del flujo econmico podemos notar que los flujos econmicos se vuelven
Elaboracin Propia
podemos apreciar que por ms que la velocidad de ventas llegue a 4 ventas por
US$ 1,096,949, igual ante una variacin riesgosa el resultado econmico del
proyecto es positivo.
VANe igual a US$ -827,305. Estos anlisis nos precisan que tanta variacin
6,516,132 619.94 633.14 646.33 659.52 685.90 712.28 738.66 765.04 791.42
Elaboracin Propia
128
CUADRO N 7.22 ANALISIS DE SENSIBLIDAD PRECIO DE VENTAS VS COSTO DE CONSTRUCCION
Elaboracin Propia
129
130
CONCLUSIONES GENERALES
distritos de Magdalena del Mar y San Miguel, por tal razn, la estrategia
proyectos similar ROE y ROS, el ROI del proyecto de oficinas era mucho
mayor y ese fue el resultado que nos llevo a tomar la decisin correcta.
variables que ms nos ayudan para poder realizar una correcta evaluacin
etapa se encuentra cada proyecto estudiado, puesto que los proyectos que
133
concluir que un bajo precio de venta promedio, que llegue al 16% por
BIBLIOGRAFA
Libros:
Tesis:
Internet:
Doomo, etc.)
ANEXOS
Econmico
137
2013
138
2013
140
141
142
Econmico
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