I.

RESUMEN DE VALUACION COMERCIAL DE PLANTA AGROINDUSTRIAL PARA EL

PROCESAMIENTO DE CITRICOS Y PALTOS EL CARMEN CHINCHA ICA

Solicitante AGRICOLA HOJA REDONDA S.A.

Propietarios AGRICOLA HOJA REDONDA S.A.
Fecha de inspeccion Chincha, 10 de Abril de 2,017

Planta agroindustrial edificada sobre el Fundo "Santa Ana" ; Distrito de El

Direccin del Inmueble Carmen, Provincia de Chincha y Departamento de Ica.

rea Ocupada Por sus Propietarios

Planta agroindustrial para el procesamiento y empaque de productos
Uso de Inmueble vegetales
Zonificacin Rustico
Concreto armado con mampostera de ladrillo, parte con techo de tijerales y
Material de Construccin cobertura de planchas de calamina TR-4

Ao Construcc. y Estado de Conserv. 2009 - Ampliaciones posteriores / Bueno

Diseo Constructivo Para 01 piso
N de pisos/sotano Un piso - Sin sotano
Planta agroindustrial para el procesamiento y empaque de citricos y paltos;
Observaciones edificado sobre el fundo "Santa Ana" , por cuanto no se valoriza el terreno.

FOTOGRAFIA DEL PREDIO PLANO DE UBICACION

AREA Y VALORES:
Valor Reconstruccin Factor de Valor Deprec. Valor Actual (En U$$)
Descripcin rea Valor Unitario (En U$$) Deprec. (U$$/m2) Valor Actual (En S/)
TERRENO (VT) 54.860.00 m2 U$$ U$$ S/
EDIFICACION (VEI) 14,817.92 m2 U$$ 252 U$$ 3,732,022 10 % U$$ 227 U$$ 3,358,819.00 S/ 10,916,162.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS U$$ U$$ 158,850 10 % U$$ U$$ 142,965.00 S/ 464,636.00
(VOC)
VALOR DE RECOSNTRUCCION U$$ 3,890,872
VALOR DE RECONSTRUCCION (EN S/) S/ 12,645,334
VALOR COMERCIAL (VC) U$$ 3,501,784.00 S/ 11,380,798.00
VALOR DE REALIZACION INMEDIATA (VRI): U$$ 2,801,427.00 S/ 9,104,638.00
80% VC
TIPO DE CAMBIO : S/ 3.25 /Dlar

EMPRESA VALUDORA : J & E MESIAS CONSULTORES S.A.C.

PERITO RESPONSABLE : Ing. CIP Juan Mesias Martinez
REPEV N : 675-94
FECHA INFORME : Lima, 12 de Abril de 2,017

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 VALUACION COMERCIAL DE PLANTA AGROINDUSTRIAL PARA EL
PROCESAMIENTO DE CITRICOS Y PALTOS EL CARMEN CHINCHA ICA

II. MEMORIA DESCRIPTIVA:

Informe de valuacin comercial de planta agroindustrial para el procesamiento y empaque de
productos vegetales, situada en el Fundo Santa Ana; Distrito de El Carmen, Provincia de Chincha y
Departamento de Ica.
2.1. PROPIETARIOS:
AGRICOLA HOJA REDONDA S.A.
2.2. OBJETO DE LA TASACION:
Finalidad
Estimar a la fecha el valor comercial y el valor de realizacin inmediata, del
Inmueble de la referencia con fines de actualizacin de valores.
Instrucciones recibidas
Se realiza la valuacin a solicitud de sus propietarios AGRICOLA HOJA
REDONDA S.A.
Detalle de la labor realizada
Se realiz la inspeccin sin mayores contratiempos, contando con el apoyo del representante
de la empresa.
2.3. METODOLOGIA VALUATORIA:
La presente valuacin se efecta por el mtodo de tasacin directa, la misma que corresponde a
la determinacin de valores de los componentes fsicos del inmueble, la inspeccin de campo
practicada, anlisis de valores de mercado y toma de muestras fotogrficas, se tiene en
consideracin lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones (R.M. N 172-2016-
VIVIENDA) y la Resolucin S.B.S. N 11356-2008.
2.4. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACION:
Valuacin referida al 10 de Abril de 2,017.
2.5. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACION:
Planta agroindustrial situada sobre el Fundo Santa Ana
Centroide : Latitud 133251.78S- Longitud 76711.690
Distrito : El Carmen
Provincia : Chincha
Departamento : Ica
2.6. AREA DEL TERRENO:
El rea del terreno es de: 5.4860 ha.
2.7. ZONIFICACION
Rustico.
2.8. USO ACTUAL
Planta agroindustrial para el procesamiento y empaque de productos vegetales.

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 2.9. ANTIGEDAD ESTADO DE CONSERVACION- DEPRECIACION:

Antigedad Estado de conservacin Depreciacin

8 aos Bueno 16%

2.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona cuenta con los servicios pblicos: energa elctrica y pista asfaltada, agua y alcantarillado
propio.
2.11. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO
Descripcion del entorno
Inmueble urbano colindante a la Carretera al CC.PP Hoja Redonda, con un entorno rustico muy
prximo al centro Poblado.
Actividad de los colindantes
Predios agrcolas.
Cercania al mas/rio/lago/acantilado
Alejado de estos
2.12. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE:
La planta ocupa una superficie casi cuadrada, situada dentro de los linderos del Fundo Santa Ana
de los mismos propietarios, sobre lo cual se ha edificado una planta agroindustrial de
procesamiento y empaque de vegetales, la planta en evaluacin cuenta con las siguientes
edificaciones y obras complementarias:
Garita de control
rea construida : 20.50 m2
Distribucin : Un solo ambiente para el guardin
Caractersticas : Cimientos, sobrecimientos, columnas y vigas de
concreto armado, muros de ladrillo tarrajeados y
pintados, techo de concreto armado, pisos de cemento
pulido, puertas de madera y ventanas de fierro.
Instalacion elctrico.
Estado conservacin : Bueno
Comedor
rea construida : 384.00 m2
Distribucin : Ambiente amplio para la estadia de los trabajadores en horas de
Refrigerio.
Caractersticas : Cimientos, sobrecimientos, muros de drywall con una altura de
5.00 m., techo de estructuras metlicas y cobertura de calamina,
pisos de cemento pulido, puertas y ventanas de fierro. Instalacin
elctrica.
Estado conservacin : Bueno
Oficinas
Area construida : 102.70 m2
Distribucin : Oficina de produccin, Control de calidad y Gerencia
Caractersticas : Cimientos, sobrecimientos, muros mampostera con una
Altura de 2.50 m., techo de concreto, piso de cermico,
Puertas de madera contraplacada, ventanas de aluminio y vidrio,
Instalacin elctrica.
Estado conservacin : Bueno

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Ocho (08) Casetas de control
rea construida : 96.20 m2
Distribucin : Caseta de lnea de ctrico, de lnea de palto, casetas de
Senansa palto, ctrico y frio, caseta calidad palto,
muestras de palto y recepcin de ctricos.
Caractersticas : Paredes de planchas de paneles poliestireno, piso de
cemento, puertas y ventanas de aluminio y vidrio, techo
de paneles, estructura metlica, instalacin elctrica.
Estado conservacin : Bueno
Sala de proceso de ctricos
rea construida : 4,974.75 m2
Distribucin : Ambiente amplio para el procesamiento de ctricos.
Caractersticas : Cimientos, sobrecimientos, muros perimetrales de
Mampostera con una altura de 10.00 m., techo de
Estructuras metlicas y cobertura de calamina TR-4,
Pisos de cemento pulido, puertas hermticas.
Instalacin elctrica.
Estado conservacin : Bueno
Sala de proceso de paltos
rea construida : 2,575.47 m2
Distribucin : Ambiente amplio para el procesamiento de paltos.
Caractersticas : Cimientos, sobrecimientos, muros perimetrales de
mampostera con una altura de 10.00 m., techo de
estructuras metlicas y cobertura de calamina TR-4,
pisos de cemento pulido, puertas hermticas.
Instalacin elctrica.
Estado conservacin : Bueno
Sala de maquinas
rea de construida : 306.30 m2
Distribucin : Ambiente amplio que alberga mquinas y equipos
varios.
Caractersticas : Cimientos, sobrecimientos, muros de mampostera de
ladrillo, con una altura de 6.30 m., techo de concreto
armado, pisos de cemento pulido, puertas y ventanas de
fierro. Instalacin elctrica.
Estado conservacin : Bueno
Caseta de balanza
rea construida : 20.00 m2
Distribucin : Un solo ambiente para los equipos de pesaje.
Caractersticas : Cimientos, sobrecimientos, muros de mampostera de
ladrillo, techo de concreto armado, pisos de cemento
pulido, puertas y ventanas de fierro. Instalacin
Elctrica.
Estado conservacin : Bueno.

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 Vestidores y SS.HH.
Area construida : 588.00 m2
Distribucion : Ambientes para el vestuario y SS.HH. de empleados.
Caracteristicas : Cimientos, sobrecimientos, muros de mampostera de
ladrillo, techo de concreto armado, pisos de cermico,
puertas de maderay ventanas de fierro. Instalacion
elctrica y sanitaria.
Estado de conservacin: Bueno
rea de recepcin de ctricos:
rea construida : 600.00 m2
Distribucin : Ambiente amplio para el recibo de ctricos.
Caractersticas : Losas de concreto, columnas de fierro, techo de
estructuras metlicas y cobertura de calamina TR-4,
pisos de cemento pulido, sin puertas ni ventanas.
Instalacin elctrica.
Estado conservacin : Bueno
Zona de reposo de ctricos:
rea construida : 450.00 m2
Distribucin : Ambiente amplio para el reposo de ctricos.
Caractersticas : Losa de concreto, columnas de fierro, techo de
estructuras metlicas y cobertura de calamina TR-4,
pisos de cemento pulido, sin puertas ni ventanas.
Estado conservacin : Bueno
rea de recepcin de palteos:
rea construida : 900.00 m2
Distribucin : Ambiente amplio para el recibo de paltos.
Caractersticas : Losa de concreto, columnas de fierro, techo de
estructuras metlicas y cobertura de calamina TR-4,
pisos de cemento pulido, sin puertas ni ventanas.
Estado conservacin : Bueno
Almacenes:
rea construida : 3,800.00 m2
Distribucin : Almacn general, mercado local, zona de lavado de
cajas, almacn de envases vacios, ona de cmara de
desverdizado.
Caractersticas : Losa de concreto, columnas de fierro, techo de
estructuras metlicas y cobertura de calamina TR-4,
pisos de cemento pulido, sin puertas ni ventanas.
Estado de conservacin : Bueno
Obras Complementarias:
Cuenta con:
- 03 Rampas de embarque de concreto armado
- Pozo sptico
- 04 Cisternas de 19.00 m x 3.00 m (855.00 m3 c/u).
- Taller (135.00 m2), con columnas de postes de fierro, pared de malla metlica,
Piso de losa de concreto.
2.13. SERVIDUMBRES:
No se conocen.

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2.14 ANALISIS DE DOCUMENTACIN REGISTRAL:

Inscripcin Ante Registros Pblicos:

Predio que forma parte del fundo Santa Ana de rea mayor. No se cont con partida registral.
Cargas y Gravmenes:
No se cont con certificado de gravmenes actualizado.

2.15 OBSERVACIONES:

1. El inmueble se ubica sobre el fundo Santa Ana de los mismos propietarios,

no cuenta con inscripcin registral independiente, por cuanto no se valoriza el
terreno.
2. La evaluacin se ha efectuado aplicando las normas vigentes y con total
Independencia de criterio, basado en el Reglamento Nacional de Tasaciones y
tomando en consideracin los niveles de Oferta- Demanda para predios
similares.
3. La vigencia de la valuacin se estima en 90 das, si no varan las condiciones
Del mercado y se mantiene la situacin actual del predio.

III.- VALUACION DE PLANTA AGROINDUSTRIAL

3.1. VALOR DE REPOSICIN (VS)

Comprende el valor de edificaciones y el valor de obras complementarias:
a. Valor del Terreno: VT
No corresponde.

b. Valor de la edificacin: VE
De acuerdo a los materiales predominantes detallados en el Item 2.13. del presente
Informe, se determina el valor de reposicin /m2 de rea techada en:

Deprec. Antig.
rea Valor de
Descripcin Valor Unitario Valor de Edificaciones
techada reconstruccin
% fact (aos)
Garita de control 20.50 m2 US$ 320 US$ 6,560 10 0.90 8 US$ 5,904
Comedor 384.00 m2 US$ 240 US$ 92,160 10 0.90 8 US$ 82,944
Oficinas 102.70 m2 US$ 360 US$ 36,972 10 0.90 8 US$ 33,275
Casetas de control 96.20 m2 US$ 250 US$ 24,050 10 0.90 8 US$ 21,645
Sala de proceso ctricos 4,974.75 m2 US$ 280 US$ 1,392,930 10 0.90 8 US$ 1,253,637
Sala de procesos paltos 2,575.47 m2 US$ 280 US$ 721,132 10 0.90 8 US$ 649,018
Sala de mquinas 306.30 m2 US$ 460 US$ 140,898 10 0.90 8 US$ 126,808
Caseta de balanza 20.00 m2 US$ 320 US$ 6,400 10 0.90 8 US$ 5,760
Vestidores y SS.HH. 588.00 m2 US$ 340 US$ 199,920 10 0.90 8 US$ 179,928

Recepcin de ctricos 600.00 m2 US$ 180 US$ 108,000 10 0.90 8 US$ 97,200

Reposo de ctricos 450.00 m2 US$ 180 US$ 81.000 10 0.90 8 US$ 72,900

Reposo de paltos 900.00 m2 US$ 180 US$ 162,000 10 0.90 8 US$ 145,800

Almacenes 3,800.00 m2 US$ 200 US$ 760.000 10 0.90 8 US$ 684,000

TOTAL 14,817.92 m2 US$ 3,732,022 US$ 3,358,819

El valor de edificaciones se estima en US$ 3558,819.00

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c. Valor de Obras complementarias: VOC
comprende:

Deprec. Antig.
Valor de Valor actual de obras
Descripcin Unidades Valor Unitario
Reconstruccin complementarias
% fact (aos)
Rampa de
3 Unid US$ 2,500 US$ 7,500 10 0.90 8 US$ 6,750
embarque
Pozo sptico 1 Unid US$ 15,000 US$ 15,000 10 0.90 8 US$ 13,500

Cisternas 855.00 m3 US$ 150 US$ 128,250 10 0.90 8 US$ 115.425

Taller 135.00 m2 US$ 60 US$ 8,100 10 0.90 8 US$ 7.290

US$
TOTAL US$ 142.965
158,850

El valor de obras complementarias se estima en US$ 142,965.00

d. Valor de Reposicin

Valor del Obras

Valor del Terreno Valor del Edificaciones Valor de Reposicin
Complementarias

US$ US$ 3,358,819.00 US$ 142,965.00 US$ 3,501,784.00

3.2 VALOR DE RECONSTRUCCIN (VR)

Est dado por el valor nuevo de edificaciones y obras complementarias

Descripcin Valor de Reconstruccin Valor de Reconstruccin

Valor de Edificacin (VE) US$ 3,732,022.00 S/ 12,129,072.00

Valor Obras Complem (VOC) US$ 158,850.00 S/ 516,263.00

Valor de Reconstruccin (VR) US$ 3,890,872.00 S/ 12,645,335.00

3.3 VALOR COMERCIAL (VC)

De acuerdo a evaluacin de precios del mercado inmobiliario de la zona, considerando

la ubicacin del inmueble, su rentabilidad, estado de conservacin, y niveles de oferta
demanda para este tipo de inmuebles, el suscrito considera que el Valor de Reposicin
refleja adecuadamente el Valor Comercial del inmueble, por tanto:

Valor de % de
Descripcin Factor Valor comercial (en Valor comercial (en
Reposicin mejoramiento
US$) S/)
Terreno US$ % US$ S/

Edificaciones US$ 3,358,819 0% 1.00 US$ 3,358,819 S/ 10,916,162.00

Obras complementarias US$ 142,965 0% 1.00 US$ 142,965 S/ 464,636.00

TOTAL US$ 3,501,784 US$ 3,501,784 S/ 11,380,798.00

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3.4. VALOR DE REALIZACIN INMEDIATA (VRI)

El valor de realizacin Inmediata, es el valor Neto del inmueble, que se espera obtener
Como consecuencia de la eventual venta del bien en la situacin como y donde est
Considerando la ubicacin del inmueble, su uso y descontando los castigos y cargos por
Diversos rubros como gastos judiciales, publicidad, valuacin para la realizacin,
mantenimiento del predio, plazo para su venta, etc., estima el suscrito que el total de
deducciones corresponde aproximadamente a un 20% del valor comercial (factor 0.80)

Valor comercial % de Factor Valor de Realizacin Valor de Realizacin

Deducciones Inmediata (en US$) Inmediata (en S/)

US$ 3,501.784 20% 0.80 US$ 2,801,427.00 S/ 9,104,638.00

Lima , 12 de Abril del 2,016

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