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La hipoteca inmobiliaria, como derecho real de realizacin del valor en garanta, permite
al acreedorhipotecario someter el bien hipotecado a venta forzosa -Ejecucin de hipoteca-, para hacerse
pago de la deuda con el producto obtenido. Ello sin duda ha fomentado la inversin en la construccin y
adquisicin de bienes races a crdito pero ha fomentado en numerosos pases las burbujas
inmobiliarias y las consecuencias indeseables para los compradores, sobre todo particulares, cuando no
pueden responder al pago establecido del precio de la vivienda y
sus intereses: desahucios y desalojoforzado.
El perfeccionamiento de la hipoteca inmobiliaria ha fomentado la construccin de edificios y el desarrollo
inmobiliario en general, como resultado de la facilidad de obtencin de recursos financieros ajenos por
efecto de la calidad de la garanta que supone dicha hipoteca. Muestra de este fenmeno ha sido el
espectacular desarrollo del crdito territorialespecialmente en Europa y Amrica del Norte, en la dcada
habida entre los aos 1998 y 2008. Sus consecuencias fueron nefastas: crisis de las hipotecas
subprime, Crisis financiera de 2008, Gran Recesin y extensin de la crisis econmica a pases del
euro.12
La hipoteca inmobiliaria es una hipoteca sobre un inmueble y por tanto un derecho real de
garanta, para asegurar el cumplimiento de la obligacin de pago del crdito hipotecario. La
hipoteca inmobiliaria es la hipoteca por antonomasia y se formaliza mediante un contrato por
el que se adquiere una obligacin y se consigue un crdito con el que hacer frente al pago
del precio de la vivienda ms los correspondientes intereses estableciendo como garanta
el inmueble hipotecado -vivienda, local, edificacin- cuyo valor responde en todo o en parte del
riesgo del impago ante el acreedor -habitualmente el banco-, lo que depende en todo caso de
la legislacin hipotecaria de cada pas y en concreto de la regulacin de la dacin en pago, en
cuyo caso la deuda, de existir, quedara completamente cancelada con la entrega de la
vivienda.34
No debe confundirse la obligacin garantizada (prstamo o crdito) con la propia
garanta (hipoteca) que es la que asegura la devolucin del prstamo. Aunque vayan unidos,
el crdito hipotecario y la hipoteca son negocios jurdicos distintos. As, con independencia del
prstamo, siempre se podr ejecutar y realizar su valor (venta forzosa), sin tener en
consideracin al dueode la cosa hipotecada, o al titular del derecho real hipotecado.
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Hipoteca voluntaria.- Es la convenida entre las partes; impuesta por disposicin del dueo
de los bienes sobre los que se constituye.
Hipoteca necesaria.- Llmese necesaria la hipoteca especial, donde ciertas personas
estn obligadas a constituir cierta obligacin para asegurar los bienes que administran o
para garantizar los crditos de determinados acreedores
Hipoteca ordinaria.- Aquella en que la obligacin que se asegura tiene desde el primer
momento existencia cierta en cuanto se refiere al bien hipotecado y al monto del crdito.
Hipoteca excepcional.- Es la destinada a garantizar una obligacin de existencia dudosa o
de cuanta no determinada.
Hipoteca inmobiliaria.- Aquella que se constituye sobre bienes inmuebles. Es decir sobre
aquellos bienes que son o estn fijos en el inmueble, incluyndose el propio inmueble.
Hipoteca mobiliaria.- Es la que recae sobre bienes muebles, es decir, que el objeto del
contrato son precisamente bienes de naturaleza mueble.
13. El derecho de opcin de compra, que como derecho temporal se ver tratado del
mismo modo que el derecho de retracto convencional citado en el anterior punto 8.
14. El derecho hereditario: Se efectuara una inscripcin en cada finca englobada en el
caudal hereditario del causante.
15. El derecho al aprovechamiento urbanstico slo en los supuestos de inscripcin en
folio real independiente, particularmente en los sistemas de expropiacin a cambio de
finca futura o en las transferencias coactivas de aprovechamiento.
Cosas o derechos que no se pueden hipotecar: El art. 108 de la L.H. los enumera y deja
concretados en tres:
1. Las servidumbres. Salvo las de aguas en los trminos del punto n 5 anteriormente
descrito.
2. Los usufructos legales, excepto el del cnyuge viudo establecido en el Cdigo Civil
como cuota legal en la herencia del cnyuge premuerto.
3. Los derechos de uso y habitacin. No son derechos enajenables pues se otorgan ad
personam.
Tampoco se pueden hipotecar (aunque sean derechos reales):
4. El derecho de posesin en cuanto que el ttulo de posesin no es inscribible en el
Registro de la Propiedad.
5. El derecho de retorno arrendaticio porque no figura en el Registro en asiento de
inscripcin sino como aviso en mera nota marginal.
Extensin de la hipoteca[editar]
Adems del inmueble hipotecado, la hipoteca se extiende, de manera natural (extensin
natural), por disponerse en la ley, a la accesiones naturales, a las mejoras y a las
indemnizaciones al propietario por razn de la cosa hipotecada. Si se produce un exceso de
cabida en la finca hipotecada, la hipoteca se extender tambin a la superficie del exceso .
Asimismo se puede extender por acuerdo expreso entre las partes (extensin pactada) a los
muebles e instalaciones colocados permanentemente en la finca, y a los frutos y a las rentas
vencidas. Caso especial de extensin de la hipoteca a los intereses, gastos y costas: Si la
hipoteca garantiza una obligacin que produce intereses, tambin queda garantizada la
obligacin accesoria de pago de stos, salvo que expresamente se haya pactado lo contrario.
Ahora bien, si la finca hipotecada pasara a propiedad de un tercero o estuviera gravada de
algn modo a favor de tercero, entonces dicha finca hipotecada responder nicamente de
los intereses de dos aos, ms la parte vencida de la anualidad corriente (art. 114 de la L.H.).
Esta disposicin admite pacto en contrario y as, el propio art. 114 L.H., establece que se
podr pactar que la hipoteca asegure intereses que en ningn caso superen plazo superior a
cinco aos. Se podr extender la hipoteca tambin a las costas y gastos, asimismo mediante
pacto expreso, especificando una cantidad alzada y separada y que en ningn caso podr ser
comprensiva de intereses.
Cesin del prstamo. Subrogacin del deudor[editar]
Este negocio jurdico se encuadra dentro de las caractersticas del llamado contrato de
asuncin de deuda, que consiste en la sustitucin de la persona del deudor, sin extincin de la
primitiva relacin obligatoria. Esta cesin no opera de manera unilateral sino que tiene que ser
consentida por el acreedor (banco prestamista) que caso contrario no se vera perjudicado por
la insolvencia del cesionario. Cuando el prstamo sea hipotecario, la cesin se tiene que
formalizar en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Cuando el acreedor
ha aceptado la cesin de la deuda o subrogacin, la insolvencia del nuevo deudor no le
permitir regresar y revivir la accin contra el deudor primitivo.
Autor
Secretara de Economa
Fecha de publicacin
02 de julio de 2016
Los bienes muebles que pueden ser objeto de Garantas Mobiliarias son:
autos, cosechas, ganado, maquinaria y equipo, cuentas por cobrar,
inventario, entre otros; y permiten que el deudor pueda seguir
haciendo uso de estos para continuar con su proceso de produccin.