Asta in Word

Andrej Brezavek | Odvetnik | Upravitelj v postopkih zaradi insolventnosti in prisilne likvidacije | Zastopnik za modele in znamke
e: upravitelj@odv-bgo.com | t: +386 1 29 27 000 | f: +386 1 29 27 001
St 4340/2016
OKRONO SODIE V KOPRU
Ferrarska 9
6000 Koper
Ljubljana, 29.09.2017
Dolnik: Radomir VIDOJEVI, Kotabona 45, 6274 marje
Na podlagi pravnomonega sklepa o prodaji z dne 29.08.2017, upravitelj v skladu s 334. l.

ZFPPIPP objavlja naslednji
RAZPIS JAVNE DRABE

DNE 10.11.2017 OB 12:00 URI
1. Opis premoenja, ki se prodaja, izklicna cena, znesek varine, vrsta javne

drabe
Zap. Opis premoenja Izklicna cena Varina

t.
1. parcela t. 659/1 k.o. 664 - BISTRICA PRI RUAH, 67.500,00 EUR 6.750,00 EUR
parcela t. 665/7 k.o. 664 - BISTRICA PRI RUAH
Premoenje se prodaja na javni drabi z zvievanjem izklicne cene.
Izklicna cena se v posameznem koraku drabe zviuje za znesek najmanj 100,00 EUR.
2. Varina
Ponudniki morajo najkasneje en delovni dan pred javno drabo vplaati varino v viini
6.750,00 EUR na raun t. SI56 0510 0801 5623 491, odprt pri Abanki d.d., z navedbo
plailo varine javna draba.
Drabe se lahko udelei le tisti, ki pravoasno plaa varino. Draitelj naj na drabo prinese
pisno dokazilo o plailu varine.
Andrej Brezavek s.p. | Cankarjeva 4, 1000 Ljubljana | matina t. 6632505000 | D 59964197 |

TRR: SI56 0700 0000 2188 604 (GB d.d., Kranj)
Vplaana varina draitelju, ki uspe na drabi skladno s 6. odstavkom 333. lena ZFPPIPP
velja kot plailo are v znamenje sklenitve prodajne pogodbe. Ostalim draiteljem se znesek
plaane varine brezobrestno vrne v treh delovnih dneh po koncu javne drabe.
3. Plailo kupnine
Rok za plailo kupnine, ki bo doloen v prodajni pogodbi, ne sme biti dalji od treh mesecev
po sklenitvi prodajne pogodbe.
e zamuda kupca s plailom kupnine traja ve kot 15 dni, lahko upravitelj odstopi od
prodajne pogodbe, ne da bi moral kupcu dati dodatni rok za izpolnitev.
Vsi davki in stroki za prenos lastnitva in sestavo prodajne pogodbe niso vkljueni v izklicno
oz. prodajno ceno in je njihovo plailo obveznost kupca.
Stroki za sestavo pogodbe bodo obraunani v skladu z Odvetniko tarifo in se plaajo na

raun odvetnika, ki bo pripravil pogodbo.
4. Osebe, s katerimi ni dovoljeno skleniti pogodbe
V skladu s 337.l. ZFPPIPP steajni dolnik ne sme skleniti pogodbe o prodaji premoenja z:
1. osebo, ki je v zadnjih dveh letih pred uvedbo steajnega postopka opravljala
funkcijo lana poslovodstva ali organa nadzora ali funkcijo prokurista v insolventnem
dolniku,
2. steajnim upraviteljem ali sodnikom, ki vodi postopek,
3. drubenikom, katerega dele v kapitalu steajnega dolnika je veji od 10
odstotkov,
4. osebo, ki ima v razmerju do osebe iz 1., 2. ali 3. toke tega
odstavka poloaj oje povezane osebe,
5. pravno osebo, v kapitalu katere ima oseba iz 1. do 4. toke tega odstavka dele,
veji od 50 odstotkov.
Kupec mora pred sklenitvijo pogodbe s steajnim dolnikom dati pisno izjavo, da ni ovir za
sklenitev pogodbe iz prvega odstavka 337. lena ZFPPIPP.
Prvi odstavek te toke se ne uporablja za prodajo predkupnemu upraviencu, ki v skladu s

tem zakonom uveljavlja zakonito predkupno pravico.
5. Drugi pogoji drabe
Drabo vodi steajni upravitelj ali druga oseba po njegovem pooblastilu.
Fizina oseba se na drabi izkae z osebnim dokumentom. Zastopnik pravne osebe se na

drabi izkae z ustreznim izpiskom iz sodnega/poslovnega oz. drugega ustreznega registra
te pravne osebe in z osebnim dokumentom.
V kolikor se drabe udelei pooblaenec, mora na drabi predloiti pisno pooblastilo.
Vodja drabe bo na javni drabi oklical izklicno ceno. V kolikor potencialni kupec sprejme
oklicano ceno, upravitelj oklie poviano ceno za znesek, ki je naveden v toki 1. tega
razpisa in draitelje pozove, e sprejmejo poviano ceno. Postopek se ponavlja, dokler se ne
dosee najvija kupnina. Draba je zakljuena pet minut po tistem, ko je podana
najugodneja ponudba. Draitelj je vezan na svojo ponudbo, dokler ni podana vija ponudba.
Na drabi uspe tisti draitelj, ki ponudi najvijo ceno. Najvijo ponujeno ceno lahko izenai
predkupni upravienec, najugodneji draitelj pa jo lahko znova povia. Vianje cen se
Stran 2 od 4
nadaljuje, dokler eden izmed njiju ne odstopi od vianje cene. Predkupni upravienec mora
prav tako plaati varino v skladu s pogoji prodaje. V primeru, da se predkupni upravienci
drabe ne udeleijo, se teje, da ne nameravajo uveljavljati predkupne pravice.
O poteku drabe se vodi zapisnik, ugovore zoper potek drabe pa je mono podati do
zakljuka sestave zapisnika o poteku drabe. O ugovorih takoj odloi voditelj drabe.
Draba je konana, ko to razglasi voditelj drabe.
Po koncu drabe voditelj drabe razglasi draitelja, ki je na drabi uspel, in ga obvesti o asu
sklenitve pisne pogodbe, ki ne sme biti pozneje kot tri delovne dni po koncu drabe.
e draitelj, ki je uspel na drabi, ne podpie pogodbe, mora steajnemu dolniku plaati

pogodbeno kazen za neizpolnitev obveznosti skleniti prodajno pogodbo v znesku, ki je enak
znesku varine.
6. Prenos lastninske pravica na kupca in varstvo kupca
S plailom kupnine prenehajo naslednje pravice tretjih na premoenju, ki je predmet

prodajne pogodbe:
1. zastavna pravica ali hipoteka in zemljiki dolg,
2. pravica do prepovedi odtujitve in obremenitve ter
3. naslednje osebne slunosti, stvarno breme ali stavbna pravica:
- e je lastninska pravica na nepreminini, ki je predmet prodajne pogodbe, omejena s
hipoteko ali zemljikim dolgom: e so bile pridobljene po trenutku, od katerega
uinkuje vpis najzgodneje hipoteke ali zemljikega dolga v zemljiko knjigo,
- v drugih primerih: e so bile pridobljene po trenutku, od katerega po 244. lenu tega
zakona uinkuje zaetek steajnega postopka.
Sodie bo po plailu kupnine na predlog upravitelja izdalo sklep o izroitvi nepreminine

kupcu, s katerim bo odloilo, da so izpolnjeni pogoji za vknjibo lastninske pravice v korist
kupca.
Udeleenec, ki ni uspel na javni drabi ali v postopku javnega zbiranja ponudb, upnik,
predkupni upravienec ali tretja oseba ni upravien niti v steajnem niti v drugem postopku
uveljavljati:
1. zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ninosti prodajne pogodbe,
2. zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji z njim,
3. zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ninosti razpolagalnega pravnega posla, s katerim
je bila prenesena lastninska ali druga premoenjska pravica na kupca ali
4. kateregakoli drugega zahtevka, katerega uveljavitev posega v pravice, ki jih pridobi kupec
s sklenitvijo ali izpolnitvijo prodajne pogodbe.
7. Prevzem predmeta prodaje
Kupec lahko predmet prodaje prevzame po plailu celotne kupnine.
Predmet prodaje bo kupec na svoje stroke prevzel na mestu, kjer se predmet prodaje
nahaja.
e je predmet prodaje nepreminina, bo kupec nepreminino prevzel po pravnomonosti

sklepa o izroitvi nepreminine kupcu.
Stran 3 od 4
8. Odgovornost prodajalca
Prodajalec ne odgovarja za stvarne in pravne napake premoenja, ki je predmet prodaje.
9. Dan, ura in mesto poteka drabe
Javna draba bo potekala dne 10.11.2017 ob 12:00 uri v poslovnih prostorih Odvetnike
pisarne BGO o.p., d.o.o., na naslovu Cankarjeva 4, 1000 Ljubljana (vhod je iz
Nebotinikovega prehoda, ki povezuje Cankarjevo in tefanovo ulico).
10. Mesto, na katerem si je mogoe ogledati premoenje, ki se prodaja, in as, v

katerem je mogoe opraviti ogled
Cenitveno poroilo je priloeno razpisu javne drabe.
Ogled predmeta prodaje je moen po predhodnem dogovoru s steajnim upraviteljem. e bo

zanimanje za nakup izrazilo ve draiteljev, si upravitelj pridruje pravico, da za ogled
nepreminine doloi doloen datum in uro, o emer bodo obveeni vsi zainteresirani
draitelji.
Kontaktni podatki upravitelja:
E: upravitelj@odv-bgo.com
T: 01 29 27 000
F: 01 29 27 001
S spotovanjem!
Andrej Brezavek,
upravitelj
Stran 4 od 4
Poroilo o oceni vrednosti nepremininskih pravic
CARIS d.o.o., Vrvarska ulica 5, Si-2000 Maribor; Pooblaeni ocenjevalec vrednosti Borut Barli
CARIS, d.o.o.
Vrvarska ulica 5
Si-2000 Maribor
e: info@caris.si
e: borut@caris.si
m: 031/304-804
POROILO O IZVRENI OCENI VREDNOSTI

PRAVIC NA NEPREMININI
za namen steajnega postopka
Predmet cenitve in Stanovanjska hia s pripadajoim zemljiem na naslovu Cesta v Log 38, 2345
lokacija: Bistrica ob Dravi (ID znak: parcela 664 659/1 in parcela 664 665/7).
Naronik poroila Steajni upravitelj Andrej Brezavek

Datum vrednotenja 31. 01. 2017
Datum poroila 14. 02. 2017
Namen vrednotenja Steajni postopek
Ocenjena trna vrednost zaokroeno 99.300,00 EUR
Ocenjena likvidacijska vrednost
67.500,00 EUR
zaokroeno
Izvajalec POV Borut Barli, Caris d.o.o., Vrvarska 5, 2000 Maribor
Lastnik ocenjevane nepreminine Vseh parcel do 1/1 od celote Radomir Vidojevi, Kotabona
45, 6274 marje (vir: eZK izpis z dne 13. 02. 2017).
POVZETEK POROILA O OCENI VREDNOSTI
Izdelali smo poroilo o oceni vrednosti pravic na nepreminini, v katerem smo ocenili trno vrednost
naslednje nepreminine:
Stanovanjska hia s pripadajoim zemljiem na naslovu Cesta v Log 38, 2345 Bistrica ob
Dravi (ID znak: parcela 664 659/1 in parcela 664 665/7).
Predmet ocenjevanja je stanovanjska hia s pripadajoim zemljiem v obini Rue. Objekt se nahaja na
obmoju stanovanj, je masivne gradnje in P + N + M etanosti. Dostop do parcele je urejen iz javne
asfaltirane ceste.
V poroilu smo ocenili vrednost lastninske pravice na nepreminini. Datum ocenjevanja vrednosti je
31.01.2017. Ogled nepreminine z izmerami posameznih prostorov smo opravili 02. 02. 2017 in 09. 02.
2017, ko smo preverili stanje.
Pri izdelavi cenitvenega poroila smo uporabili kot podlago vrednosti trno vrednost. Trna vrednost je po
Mednarodnem standardu ocenjevanja vrednosti (2013) definirana kot ocenjeni znesek, za katerega naj
bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v
poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trenju in pri emer sta stranki delovali
seznanjeno, previdno in brez prisile.
Glede na vrsto nepreminine in z njo povezanih pravic na nepreminini ter glede na namen ocenjevanja
vrednosti, smo preverili monost uporabe vseh treh nainov ocenjevanja vrednosti (nain trnih
primerjav, na donosu zasnovan nain in nabavnovrednostni nain). V cenitvenem poroilu je uporabljen in
prikazan nain trnih primerjav. Upotevamo nain trnih primerjav, saj so podatki, ki smo jih uporabili za
izraun vrednosti po tem nainu kvalitetni in verodostojni.
Na osnovi razpololjivih podatkov, izvedenih nainov ocenjevanja vrednosti, nameravane uporabe

poroila, opravljenih analiz trga nepreminin in upotevanih predpostavk smo ocenili, da trna vrednost
pravic na nepreminini, ki je predmet ocene vrednosti, na dan ocenjevanja znaa:
OCENJENA TRNA VREDNOST, zaokroeno: 99.300,00 EUR
OCENJENA LIKVIDACIJSKA VREDNOST, zaokroeno: 67.500,00 EUR
Maribor, 14. 02. 2017

POOBLAENI OCENJEVALEC VREDNOSTI NEPREMININ:
mag. Borut Barli, univ. dipl. gosp. in.
2
KAZALO VSEBINE
1 OSNOVNI PODATKI........................................................................................................................................... 4
2 IZHODIA OCENE VREDNOSTI ..................................................................................................................... 5

2.1 Obseg opravljenega dela ........................................................................................................................ 5
2.2 Omejitveni pogoji in okoliine .............................................................................................................. 6
3 IDENTIFIKACIJA NEPREMININE ................................................................................................................... 7

3.1 Povrina zemljia in vrsta rabe ............................................................................................................ 7
3.2 Opis izboljav predmetne posesti .......................................................................................................... 8
3.3 Izmere povrin (SIST ISO 9836) in podatki GURS-a ........................................................................ 10
4 OCENJEVANJE VREDNOSTI ........................................................................................................................... 11
5 IZJAVA OCENJEVALCA VREDNOSTI ............................................................................................................. 12
Priloge......................................................................................................................................................................... 12
KAZALO TABEL
Tabela 1: Predstavitev projekta cenitve...........................................................................................................4

Tabela 2: Povrine ........................................................................................................................................... 10
Tabela 3: Povrina zemlji in stavb po GURS-u ......................................................................................... 10
Tabela 4: Primerljive nepreminine stanovanjska hia .......................................................................... 15
Tabela 5: Izraun po nainu trnih primerjav .............................................................................................. 17
Tabela 6: Izraun po nabavnovrednostnem nainu .................................................................................... 18
Tabela 7: Vpogled transakcij nepreminin od leta 2014 do danes ............................................................ 19
3
1 OSNOVNI PODATKI
V spodnji tabeli je predstavljen povzetek poroila o oceni vrednosti.
Tabela 1: Predstavitev projekta cenitve
Nepreminina predmet Stanovanjska hia s pripadajoim zemljiem na naslovu Cesta v Log

vrednotenja 38, 2345 Bistrica ob Dravi (ID znak: parcela 664 659/1 in parcela 664
665/7).
Obseg ocenjevanih pravic na Absolutne pravice
nepreminini
Naronik poroila Steajni upravitelj Andrej Brezavek
Lastnik ocenjevane nepreminine Vseh parcel do 1/1 od celote Radomir Vidojevi, Kotabona 45, 6274
marje (vir: eZK izpis z dne 13. 02. 2017).
Namen vrednotenja Ocena vrednosti za namen steajnega postopka
Podlaga vrednosti Trna vrednost, ki je po Mednarodnem standardu ocenjevanja
vrednosti (2013) definirana kot ocenjeni znesek, za katerega naj bi
voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na
datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in
neodvisnima strankama po ustreznem trenju in pri emer sta stranki
delovali seznanjeno, previdno in brez prisile.
Standardi ocenjevanja vrednosti 1. Hierarhija pravil ocenjevanja vrednosti (HPOV, Ur.l. RS
106/2010),
2. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV 2013;
uporabo predpisuje HPOV), MSOV 103,
3. Slovenski poslovnofinanni standard t. 2 ocenjevanje
vrednosti nepreminin (SPS-2; Ur.l. RS 106/2013).
Datum vrednotenja 31. 01. 2017
Datum ogleda 02. 02. 2017 in 09. 02. 2017
Datum poroila 14. 02. 2017
Trna vrednost zaokroeno:

99.300,00 EUR
Komentar k sklepu o trni Kot konen sklep na osnovi zapisanega smatram, da je najbolj realna
vrednosti ocena trne vrednosti nepremininskih pravic ocenjena na osnovi
naina trnih primerjav in nabavnovrednostnega naina. Ocenjujemo,
da razpolagamo z ustreznimi podatki za vrednotenje po obeh nainih.
Pri oceni vrednosti smo imeli na razpolago podatke o prodajno
nakupnih poslih s stanovanjskimi hiami in stavbnimi zemljii. V
sklopu nabavnovrednostnega naina smo izhajali iz podatkov
gradbenega portala PEG in lastne baze podatkov. Preseno zemljie
vrednotimo loeno.
Likvidacijska vrednost zaokroeno:

67.500,00 EUR
- stopnjo doseganja trne 16,89 % oz. 16.767,15 EUR

vrednosti
- neposredne in posredne 9.930,00 EUR
likvidacijske stroke
- as likvidacije (prodaje 12 mesecev
sredstva)
Komentar k sklepu o oceni Pojem likvidacijska vrednost v trenutno veljavnih MSOV ni
trne vrednosti v postopku obravnavana (MSOV ne pozna podlage vrednosti ali opredelitve
prisilne prodaje oz. ob pogoju pojma likvidacijska vrednost). Odbor Pooblaenih ocenjevalcev
bistveno krajega asa vrednosti pri Slovenske intitutu za revizijo je podal strokovno
4
prodaje od obiajnega razlago pojma likvidacijska vrednost (Sir*ius, maj 2013) in razlago
likvidacijske vrednosti sredstev dolnika (Sir*ius 2 2014). Ta razlaga,
da je likvidacijska vrednost po svoj vsebini dejansko sinonim za
pojem trne vrednosti ob predpostavki prisilne prodaje. Pri oceni
posebne vrednosti ob posebnih predpostavkah z obiajno prodajo na
prostem trgu, smo izhajali iz ocene trne vrednosti, ki smo jo doloili
v predhodni toki poroila ter ocenili doloene popravke te vrednosti
glede na predvideno razprodajo nepreminin ob predpostavki
nezmonosti odplaevanja terjatev banke. V skladu s slovenskimi
raunovodskimi standardi 37 (SRS, 2006) ter ZFPPIPP (327. len)
smo pri oceni likvidacijske vrednosti upotevali tudi: presojo stopnje
doseganja trne vrednosti (16,89 %), posredne in neposredne
likvidacijske stroke - pravne takse, stroki trenja, stroki
odstranitve preminin, stroki priprave sredstva na prodajo (10 %) in
as likvidacije (12 mesecev), diskontna stopnja 5,39 %, diskontni
faktor 0,9489 (5,11 %). Skupaj znaa zmanjanje 32 %.
Tabela: Rekapitulacija:
ID znak parcele
vrednost v EUR
vrednost v EUR
Ocenjena trna
GURS-u (m2)
zemljia po
likvidacijska
Ocenjena
Povrina
Parc. t.
k.o.
664 - parcela 664

659/1 1.465,00 95.092 64.662
BISTRICA 659/1
PRI parcela 664
665/7 330,00 4.169 2.835
RUAH 665/7
SKUPAJ: 1.795,00 99.261 67.497

SKUPAJ ZAOKROENO: 99.300 67.500
2 IZHODIA OCENE VREDNOSTI
2.1 Obseg opravljenega dela
Pri ocenjevanju vrednosti nepremininskih pravic obravnavane nepreminine smo izvedli naslednje
aktivnosti:
pregledali smo dokumente in informacije v zvezi z obravnavano nepreminino (tako javne
informacije kot tudi aktualne informacije naronika) in opravili ogled obravnavane nepreminine,
prouili smo omejitve, ki se nanaajo na nepremininske pravice za obravnavano nepreminino,
analizirali razmere na nepremininskem trgu pomembne za vrednost nepremininskih pravic
obravnavane nepreminine,
prouili smo vpliv, ki ga imajo na uporabo in vrednost nepreminin veljavni predpisi,
vrednost zemljia smo ocenjevali, kot e bi bilo prazno in na voljo za to, da z razvojem postane
kar najbolj uporabno,
pri ocenjevanju vrednosti smo preverili uporabnost vseh treh nainov ocenjevanja vrednosti
nepremininskih pravic (nain primerljivih prodaj, nain kapitalizacije donosa in
nabavnovrednostni nain),
izvedli smo ustrezne raziskave glede na namen cenitve in podlago vrednosti,
na osnovi zapisanega smo na koncu naredili konno uskladitev in sklep o oceni trne
vrednosti nepremininskih pravic.
5
Za namen izvajanja zgoraj navedenih analiz smo zbrali, preverili, analizirali in uskladili:
podatke o primerljivih prodajah, ki so primerni za ocenjevanje vrednosti nepremininskih pravic
obravnavane nepreminine,
primerljive podatke o strokih, ki so primerni za oceno strokov zgraditve novega objekta oziroma
izboljave,
primerljive podatke, ki so primerni za ocenjevanje razlike med stroki novega objekta in
izboljave ter njihovo sedanjo vrednostjo,
primerljive podatke o poslovnih odhodkih, stopnji nezasedenosti in neizterljivosti najemnin, ki so
uporabne pri ocenjevanju predmetne nepreminine,
primerljive podatke o prihodkih iz najemnin, ki so primerni za ocenjevanje trne najemnine za
predmetno nepreminino,
primerljive podatke, ki so uporabni za izraun in oceno mere kapitalizacije,
ustrezno ugotovljene primerljive podatke o transakcijah, ki so primerni za ocenjevanje vrednosti
predmetne nepreminine,
pregledali smo stanje na trgu nepreminin v Sloveniji, ter v regiji in obini, kjer se nahaja
predmetna nepreminina,
podatke potrebne za doloitev prilagoditev, zaradi razlik v sestavinah primerjave.
2.2 Omejitveni pogoji in okoliine
Poroilo o oceni vrednosti nepremininskih pravic je izdelano na osnovi naslednjih splonih predpostavk in
omejitev:
Za podatke iz javnih evidenc se predpostavlja, da so zanesljivi. Izvajalec ne jami za njihovo
tonost oz. pravilnost ter v zvezi s tem ne prevzema nobene odgovornosti.
Predpostavlja se, da gre za odgovorno lastnitvo in odgovorno upravljanje nepreminine, ki je
predmet ocenjevanja.
Nepreminina je ovrednotena kot prosta oseb, stvari in bremen, razen, e ni drugae navedeno.
Ocena vrednosti temelji na ocenjevalcu znanih informacijah v asu sestavitve poroila.
Narti, skice in slikovni material so priloeni le zato, da si bralec laje predstavlja predmet
vrednotenja.
Informacije, ocene in mnenja, ki jih vsebuje to poroilo, se nanaajo le na zadevno vrednotenje in
ne smejo biti uporabljeni izven tega konteksta.
Ocena vrednosti velja le za v poroilu navedeni namen uporabe in datum vrednotenja. Ocena
vrednosti ne predstavlja nasveta v zvezi z investiranjem in se zato tudi ne sme smatrati kot taka.
Predpostavlja se, da zemljie ali zgradbe ne vsebujejo nikakrnih kodljivih materialov.
Ocenjevalec ni kvalificiran, da takne materiale, ki so skriti v zgradbi ali pod zemljo, odkrije.
Predpostavlja se, da je nepreminina zgrajena v skladu z veljavno okoljsko (ekoloko) zakonodajo,
razen, e iz poroila izhaja drugae.
Predpostavlja se, da ni nobenih skritih okoliin oz. nevidnega stanja na objektu ali zemljiu,
zaradi katerega bi bila nepreminina ve/manj vredna in ocenjevalec ne prevzema odgovornosti,
da bi raziskal takne okoliine. Ocenjevalec ne prevzema odgovornosti za morebitne skrite
napake oz. druge pomanjkljivosti na nepreminini, na katere ga naronik ni posebej opozoril.
Predpostavlja se, da je nepreminina zgrajena v skladu z veljavnimi prostorskimi akti ter celotno
prostorsko zakonodajo razen, e iz poroila izhaja drugae.
Informacije, ocena in mnenja, ki jih vsebuje to poroilo, se nanaajo le na zadevno vrednotenje in
se ne smejo uporabiti izven tega konteksta.
Predpostavljamo, da so za objekt pridobljena upravna dovoljenja.
Naronik jami, da so informacije in podatki, ki jih je posredoval, popolni in toni, s strani
ocenjevalca pa so preverjeni v skladu z monostmi in prikazani ter uporabljeni v dobri veri.
Poroilo je veljavno s podpisano izjavo o tonosti posredovanih podatkov s strani naronika
(Priloga 8).
Poroilo je sestavljeno ob upotevanju naslednjih posebnih predpostavk in omejitev:

Ocenjevalec ni dolan spreminjati ali aktualizirati tega poroila, e nastopijo drugane okoliine
od tistih, ki so veljale na dan ocenjevanja, e to ni posebej dogovorjeno.
Ocenjevalec ni dolan nastopati kot pria v sodnih postopkih, e to ni posebej dogovorjeno.
6
Poroila ali njegovega dela ni dovoljeno ponatisniti, reproducirati ali posredovati s kakrnimi koli
sredstvi, elektronskimi, mehanskimi, s fotokopiranjem ali kako drugae, brez pisnega dovoljenja
avtorja - izvajalca. Izvajalec s sklenitvijo te pogodbe na naronika prenaa materialne avtorske
pravice v obsegu, da lahko naronik poroilo uporabi za namen, za katerega je pripravo poroila
naroil.
Veljajo samo izvirno podpisani izvodi cenitvenega poroila.
Podatki o primerljivih nepremininah so povzeti na podlagi podatkov, ki so bili posredovani bodisi
od nepremininske agencije, bodisi so bili pridobljeni iz baz podatkov, ki so javno dostopni, ali iz
internih podatkov podjetja.
Dejanska cena, doseena v transakciji, ki vkljuuje ocenjevano nepreminino, lahko odstopa od
ocenjene trne vrednosti zaradi razlinih vzrokov, kot so motivacija obeh strank, pogajalske
sposobnosti strank, struktura transakcije in drugih vzrokov, vezanih na samo transakcijo.
Ocenjene vrednosti so podane v neto zneskih, davek na promet z nepremininami ali DDV nista
upotevana.
Podatki v poroilu so izraunani s pomojo programa Microsoft Excel. Morebitna odstopanja v
izraunanih vrednostih so mona ob uporabi druganega orodja za raunanje.
Plailo za storitev ocenjevanja vrednosti nepremininske pravice ni vezano na kakrenkoli poslovni
dogodek, ki bi bil posledica analize, mnenj ali sklepov tega poroila.
Nimamo sedanjih ali prihodnjih interesov glede premoenja, ki je predmet tega poroila in nimamo
osebnega interesa ali pristranosti glede oseb (fizinih ali pravnih), ki se jih ocena tie.
Cenitev ni za namen raunovodskega poroanja, cenitev ni za namen zavarovanega posojanja. To
poroilo je izdelano samo za namene ocenjevanja vrednosti za namen steajnega postopka in se
ga v druge namene ne sme uporabljati. Za spremembo uporabnosti je potrebno pisno soglasje
cenilca, hkrati se poroilo ali njegovi deli (vkljuno zakljuki glede vrednosti) ne smejo na
kakrnikoli nain razkriti tretjim osebam. Posedovanje tega poroila ali njegove kopije ne nosi s
seboj pravice javne objave dela ali celote tega poroila.
Za potrebe cenitve upotevamo povrino objekta na podlagi izmer na dan ogleda, povrina
zemljia je povzeta iz podatkov javnih evidenc GURS.
Dostop do parcele je urejen iz javne ceste.
Ugotovljene posebnosti in priporoila naroniku:

/
3 IDENTIFIKACIJA NEPREMININE
3.1 Povrina zemljia in vrsta rabe
Pri oceni vrednosti smo imeli na razpolago podatke iz portala PISO, iz katerih izhaja, da gre pri
predmetnih parcelah za stavbna zemljia obmoja stanovanj.
7
Slika 1: Namenska raba
Vir: PISO, 2017.
Analizo najgospodarneje uporabe izvajamo v tirih korakih, s katerimi preverimo monost uporabe, ki je
pravno dovoljena, fizino mona, finanno upraviena in daje nepreminini najvijo donosnost. Tako
MSOV kot najgospodarnejo uporabo definira najverjetnejo uporabo premoenja, ki je fizino mona,
primerno upraviena, zakonsko dopustna, finanno izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvijo
vrednost premoenja, katerega vrednost se ocenjuje.
Ugotovili smo, da optimalno uporabo predmetnega zemljia, e je neizkorieno, daje uporaba v skladu z
urbanistinimi dokumenti. Kot smo ugotovili, je na zemljiu mona gradnja objekta stanovanjske stavbe,
kar predstavlja tudi obstojei objekt. Obstojei objekt daje zemljiu najviji donos, saj stroki ruenja in
priprave zemljia na novogradnjo presegajo razliko v donosnosti med sedanjim in novozgrajenim
objektom. e pa upotevamo izrabo zemljia takno kot je predvideno, pa je le-ta tudi najdonosneja.
Stanovanjska hia predstavlja funkcionalno zakljueno celoto, glede na trenutne gospodarske razmere
lahko trdimo, da je trenutna raba najgospodarneja.
3.2 Opis izboljav predmetne posesti
Stanje ob ogledu: Objekt je izveden v skladu s standardi v asu izgradnje in je namenjen bivanju.
Gradbena konstrukcija in finalne obdelave niso vzdrevane. Objekt je bil po oceni cenilca okrog leta 2000
celovito obnovljen, vendar je e ve let (po oceni cenilca okrog 10 let) nevseljen. Objekt e dlje asa ni v
funkciji. Finalne obdelave v objektu s v veji meri dotrajana. V vseh etaah so delno dotrajani leseni podi
zaradi vspostavljenosti vlagi. Streha na posameznih mestih zamaka. Zaradi vlage so na posameznih
mestih dograjeni stropovi in stene.
UPRAVNA DOVOLJENJA: Nismo imeli na razpolago. V asu, ki smo ga imeli na razpolago za

izdelavo cenitve nismo pridobili kopije upravnih dovoljen iz arhiva
listin UE. Glede na doloila izvedbenega postorskega akta je
predmetna gradnja dopustna.
Stavba t. 325 stanovanjska hia
IZKORIENOST: Objekt je samostojea stanovanjska stavba in je bil zgrajen leta

1985 (vir: GURS). Etanost objekta je P + N + M; P = pritlije, N
= nadstropje in M = mansarda.
ZASNOVA: Objekt je zasnovan v pritliju, nadstropju in mansardi. V pritliju

8
se nahajata kurilnica in garaa, v preostalem delu pritlija,

nadstropju in mansardi so organizirani bivalni prostori.
GRADBENA KONSTRUKCIJA: Objekt je izveden kot klasina masivna gradnja. Predelne stene so
openate. Stropovi so izvedeni kot armiranobetonske ploe.
Strena konstrukcija je lesena.
FASADA: Fasada objekta je izvedena z ometom, z toplotno izolacijskim

slojem kot kontaktna fasada.
STREHA: Streha je dvokapnica. Streno kritino predstavlja tegola. Kleparski

zakljuki so izvedeni.
STENE IN STROPOVI: Stene in stropovi so ometani, gladki in opleskani. Delno so stene

finalizirane s keramiko. Na stropovih delno izvedena lesena obloga
(mansarda). Finalne obdelave niso vzdrevane.
OKNA IN VRATA: Zunanje stavbno pohitvo je delno iz PVC delno leseno, termopan
zasteklitev. Na oknih so montirane rolete. Notranje stavbno
pohitvo je tipsko.
TLAKI: Tlaki so finalizirani s parketom, laminatom in keramiko.
VERTIKALNE KOMUNIKACIJE: Dostop do eta poteka po betonskem stopniu.
ELEKTRINA INTALACIJA: Elektrina instalacija je podometna in zajema zunanjo in notranjo

razsvetljavo, telekomunikacije ter razvod moi.
VODOVODNA INTALACIJA: Objekt je prikljuen na javno vodovodno omreje.
OGREVANJE IN Ogrevanje objekta je urejeno centralno. Prezraevanje je naravno

PREZRAEVANJE: preko oken in vrat.
KANALIZACIJA: Fekalna kanalizacija je urejena.
ZUNANJA UREDITEV: Objekt se nahaja v soseski stanovanjskih hi. Okolica objekta

predstavlja zelene, gramozirane in asfaltirane povrine. Parkiranje
je zagotovljeno na prostem in v garai. Teren na katerem stoji
objekt je pod naklonom. Dostop do parcele je urejen iz javne
ceste.
9
3.3 Izmere povrin (SIST ISO 9836) in podatki GURS-a
Podatki o povrini zemljia so povzeti po evidenci GURS, povrino objekta smo upotevali na podlagi
lastnih izmer na dan ogleda. Stavba nima katastrskega vpisa.
Tabela 2: Povrine
STANOVANJSKA HIA (stavba t. 325)

Povrina m2
a) Klet
1 prostor 1 10,77
2 prostor 2 34,72
3 prostor 3 17,54
4 prostor 4 4,19
5 prostor 5 15,87
6 prostor 6 10,49
7 prostor 7 22,75
8 prostor 8 11,91
9 prostor 9 8,73
10 prostor 10 6,99
SKUPAJ 143,96
b) Pritlije
1 prostor 1 17,29
2 prostor 2 12,54
3 prostor 3 38,43
4 prostor 4 7,10
5 prostor 5 2,88
6 prostor 6 7,58
7 prostor 7 9,20
8 prostor 8 11,77
9 prostor 9 44,75
SKUPAJ 151,55
c) Mansarda 120,19
SKUPAJ OBJEKT 415,69
Vir: GURS, 2017.
Tabela 3: Povrina zemlji in stavb po GURS-u

ID znak parcele
Leto izgradnje
Naslov stavbe
povrina dela
GURS-U (m2)
GURS-u (m2)
GURS-u (m2)
zemljia po
in obnov po
stavbe po
t. stavbe
stavbe po
Uporabna
NTP dela
Povrina
Parc. t.
GURS-u
k.o.
Cesta v Log 38,

664 - BISTRICA PRI 659/1 parcela 664 659/1 1.465,00 325 212,40 122,50 2345 Bistrica ob 1985
RUAH Dravi
665/7 parcela 664 665/7 330,00 / / / / /
SKUPAJ: 1.795,00 212,40 122,50

Vir: GURS, 2017.
10
4 OCENJEVANJE VREDNOSTI
Mednarodni standardi ocenjevanja nepremininskih pravic opredeljujejo tri naine ocenjevanja

vrednosti nepremininskih pravic:
- Nain trnih primerjav nakazuje vrednost s primerjavo ocenjevanega sredstva z
enakimi ali podobnimi sredstvi, za katera so informacije o cenah na razpolago.
- Na donosu zasnovan nain nakazuje vrednost s pretvorbo prihodnjih denarnih
tokov v sedanjo vrednost.
- Nabavnovrednostni nain nakazuje vrednost z uporabo ekonomskega naela, da
kupec za sredstvo ne bo plaal ve, kot je cena za pridobitev sredstva enake koristnosti
z nakupom ali z gradnjo oz. izdelavo.
Za oceno vrednosti smo glede na vrsto nepreminine in z njo povezanih nepremininskih pravic
in glede na namen vrednotenja, preverili monost in primernost uporabe vseh treh nainov in
metod za ocenjevanje vrednosti. Izvedli smo nain trnih primerjav in nabavnovrednostni nain,
saj razpolagamo z ustreznimi podatki. Izrauni s predstavitvijo primerljivih posesti in s
podrobnim opisom prilagoditev so podani so podani v prilogah.
Trna vrednost je po Mednarodnem standardu ocenjevanja vrednosti (2013) definirana kot

ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali
obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima
strankama po ustreznem trenju in pri emer sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez
prisile.
KONNA USKLADITEV OCENE VREDNOSTI:
Ute
nain primerljivih prodaj 94.983,41 EUR 50,00%
nain kapitalizacije donosa 0,00 EUR 0,00%
nabavnovrednostni nain 95.200,18 EUR 50,00%
nain primerljivih prodaj za preseno zemljie 4.168,96 EUR 100,00%
ind.vred. 99.260,75 EUR

zaokr. 99.300,00 EUR
Vrednost ob prisilni prodaji (likvidacijska vrednost) 67.524,00 EUR

Vrednost ob prisilni prodaji zaokroeno 67.500,00 EUR
Kot konen sklep na osnovi zapisanega smatram, da je najbolj realna ocena trne vrednosti
nepremininskih pravic ocenjena na osnovi naina trnih primerjav in nabavnovrednostnega naina.
Ocenjujemo, da razpolagamo z ustreznimi podatki za vrednotenje po obeh nainih. Pri oceni vrednosti
smo imeli na razpolago podatke o prodajno nakupnih poslih s stanovanjskimi hiami in stavbnimi
zemljii. V sklopu nabavnovrednostnega naina smo izhajali iz podatkov gradbenega portala PEG in
lastne baze podatkov. Preseno zemljie vrednotimo loeno.
11
5 IZJAVA OCENJEVALCA VREDNOSTI
Podatki in informacije, ki so prikazani v poroilu so preverjeni v skladu z monostmi ter uporabljeni v

dobri veri, pri emer verjamemo in zaupamo v njihovo tonost.
Prikazane analize, mnenja in sklepi so omejeni samo s predpostavkami in omejitvenimi pogoji
predpisanimi v pogodbi o izdelavi in navedenimi v tem poroilu.
Nimamo sedanjih ali prihodnjih interesov do premoenja, ki je predmet tega poroila, niti osebnega
interesa ter nismo pristranski glede oseb (fizinih ali pravnih) katerih se ocena vrednosti tie.
Plailo za storitev v zvezi z oceno vrednosti ni vezano na vnaprej doloeno oceno vrednosti predmeta
vrednotenja, ki bi bila ugodna za naronika.
Ocena vrednosti je bila izvedena v skladu s Slovenskimi poslovno finannimi standardi in
Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti in Kodeksom poklicne etike ocenjevalca vrednosti ter
omejitvami, navedenimi v uvodu.
Ocenjevalec vrednosti ima strokovne izkunje na podroju ocenjevanja vrednosti pravic na
nepremininah.
Ocenjevalec vrednosti je / ni opravil osebni pregled ocenjevane nepreminine.
Pri izdelavi poroila so sodelovale Mateja Goljat Jus, Rebeka ivkovi in Tadeja Jesenek.
POOBLAENI OCENJEVALEC VREDNOSTI
V Mariboru, dne 14. 02. 2017 Borut Barli

Podpis
Priloge:
PRILOGA 1: Lokacija ocenjevane nepreminine
PRILOGA 2: Ortofoto ocenjevane nepreminine z mapno kopijo
PRILOGA 3: Kataster stavb grafika
PRILOGA 4: Izraun
PRILOGA 5: Izsek iz analize trga
PRILOGA 6: Fotokopija licence SIR
PRILOGA 7: Fotografije
PRILOGA 8: Izjava naronika oz. lastnika o tonosti predanih podatkov in
informacij, in obseg dela
PRILOGA 9: ZK izpisek
12
PRILOGA 1: Lokacija ocenjevane nepreminine
Vir: Google maps, 2017.
PRILOGA 2: Ortofoto ocenjevane nepreminine z mapno kopijo
Vir: Atlas okolja, 2017.
13
PRILOGA 3: Kataster stavb grafika
Vir: GURS, 2017.
PRILOGA 4: Izraun
Nain trnih primerjav:
Izbrane sestavine primerjave stanovanjska hia:

as prodaje Cene na trgu se neprestano spreminjajo, zato upotevamo asovni odmik prodaje
nepreminin. Upotevamo gibanje cen po podatkih GURS.
Lokacija nepreminin Na primerljivih transakcijah se oceni viina prilagoditve glede lokacije.
Ocenjevana in primerljive nepreminine so v isti obini, na podobnih lokacijah, zato prilagoditev ne
opravimo.
Leto izgradnje Ocenjevana in primerljive nepreminine so bile zgrajene razlinega leta. Za odpravo
razlik v tej sestavini primerjave, upotevamo fizino zastaranje konstrukcije stavbe, za katero
upotevamo predvideno ekonomsko ivljenjsko dobo 80 let.
Fizine znailnosti Analiziramo razlike v fizinih znailnostih med ocenjevano nepreminino in
primerljivimi nepremininami. V sklopu te prilagoditve zajamemo morebitne obnove tako ocenjevane
kot primerljivih nepreminin. Druga, tretja in etrta primerljiva nepreminina so v boljem fizinem
stanju kot ocenjevana, zato izvedemo prilagoditev za odpravo razlik na podlagi ocenjenega stanja.
Povrina zemljia Za odpravo razlik v povrini zemljia opravimo prilagoditev na podlagi ocene
vrednosti stavbnih zemlji, izraunane po metodi primerljivih prodaj.
Parkiranje Vse nepreminine imajo zagotovljeno parkiranje, zato prilagoditev ne opravimo.
Uporabna povrina - Opravimo odstotno prilagoditev na podlagi statistine analize izvedenih transakcij
v lokalnem okolju od 1.1.2013 do danes. Izkazalo se je, da vpliv neto tlorisne povrine na ceno opisuje
linearna regresijska krivulja z enabo y = 2,457*x+957,62.
Neto tlorisna povrina Opravimo odstotno prilagoditev na podlagi statistine analize izvedenih
transakcij v lokalnem okolju od 1.1.2013 do danes. Izkazalo se je, da vpliv neto tlorisne povrine na
ceno opisuje linearna regresijska krivulja z enabo y = -1,683*B34 + 988,1.
Dostop Analiziramo razlike v dostopu med ocenjevano nepreminino in primerljivimi nepremininami.
Ocenjevana in primerljive nepreminine imajo urejen dostop, prilagoditev ne opravimo.
14
Rezultat predstavlja ocena vsake posamezne prodajne cene primerljive prodaje, kot da bi imela
enake lastnosti kot ocenjevana nepreminina. Upotevali smo tiste prilagoditve, ki se odraajo
na trgu.
Tabela 4: Primerljive nepreminine stanovanjska hia
Primerljiva nepreminina 1
ID posla 289.597
Obina Rue
k.o. Rue
Povrina zemljia 593,00 m2
as prodaje september 2016
NTP 318,70 m2
Leto izgradnje 1972
EUR/m 2
125,51
EUR 40.000,00
ID posla 269.871
Obina Rue
k.o. Rue
as prodaje marec 2016
NTP 201,70 m2
Leto izgradnje 1966
EUR/m 2
619,73
EUR 125.000,00
15
ID posla 249.302
Obina Rue
k.o. Rue
as prodaje januar 2016
NTP 216,40 m2
Leto izgradnje 1975
EUR/m 2
355,82
EUR 77.000,00
ID posla 229.656
Obina Rue
k.o. Rue
as prodaje julij 2015
NTP 194,10 m2
Leto izgradnje 1968
EUR/m 2
624,42
EUR 121.200,00
16
Tabela 5: Izraun po nainu trnih primerjav
- stanovanjska hia
Prilagoditve
Primerjalni Ocenj. Nepreminina 1 Nepreminina 2 Nepreminina 3 Nepreminina 4
kriteriji neprem. % EUR/m2 % EUR/m2 % EUR/m2 % EUR/m2
ID posla 289.597 269.871 249.302 229.656
Cena 40.000,00 125,51 125.000,00 619,73 77.000,00 355,82 121.200,00 624,42
sep. 2016 mar. 2016 jan. 2016 jul. 2015
as prodaje
0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 3,51% 21,92
Korigirana
cena 125,51 619,73 355,82 646,34
Obina Obina Obina Obina Obina
Rue, k.o. Rue, k.o. Rue, k.o. Rue, k.o. Rue, k.o.
Lokacija Rue Rue Rue Rue
Bistrica
ob Dravi 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00
Starost (let) 1972 1966 1975 1968

1985 6,50% 8,16 9,50% 58,87 5,00% 17,79 8,50% 54,94
Fiz.
znailnosti,
stopnja bolje, s- bolje, s- bolje, s-
dokonanja podobno 0,00 2004 -220,00 2007 -160,00 2000 -220,00
Povrina
zemljia -
stavbno 1.465,00 593,00 53,00 745,00 43,76 591,00 53,12 959,00 30,76
PM da da 0,00 da 0,00 da 0,00 da 0,00
Uporabna 92,00 98,20 64,90 95,80
povrina 415,69 10,05% 12,61 9,85% 61,07 10,89% 38,74 9,93% 64,17
Neto
318,70 201,70 216,40 194,10
tlorisna
povrina 415,69 -18,86% -23,67 -41,61% -257,88 -38,75% -137,89 -43,09% -278,50
Drugi
objekti na
parceli ne ne 0,00 da -10,83 da -10,83 da -10,83
Dostop,
zunanja
ureditev podobno 0,00 podobno 0,00 podobno 0,00 podobno 0,00
Skupaj 175,61 294,74 156,76 286,88
Utei 25,0% 25,0% 25,0% 25,0%
Ocena EUR/m2 228,50
Ocena EUR 94.983,41
17
- stavbno zemljie
Prilagoditve
Zemljie 1 Zemljie 2 Zemljie 3
Primerjalni Ocenj.
kriteriji zemlj. % EUR/m2 % EUR/m2 % EUR/m2
ID znak 250968 288839 170163
Cena 55.000,00 30,04 19.866,00 21,02 24.000,00 24,74
dec. 2015 sep. 2016 jul. 2014
as prodaje 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00
Korigirana
cena 30,04 21,02 24,74
obina
Rue, obina obina obina
k.o. Rue, k.o. Rue, k.o. Rue, k.o.
Bistrica Lobnica Rue Rue
Lokacija ob Dravi 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
pravilna pravilna pravilna
Oblika pravilna 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
Raba stavbno podobno podobno podobno
zemljia zemljie 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
Komunalna podobno podobno podobno
oprema 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
Povrina 1.831,00 945,00 970,00
zemljia 1.465,00 0,00% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
Skupaj 30,04 21,02 24,74
Utei 33,33% 33,33% 33,33%
Ocena EUR/m2 25,27
Ocena EUR 37.015,30
Nabavnovrednostni nain:
Tabela 6: Izraun po nabavnovrednostnem nainu
Stanovanjska hia
Glede na stanje upotevam povpreno dejansko starost objekta:
Kratkotrajne komponente - KK: 19 let
Dolgotrajne komponente - DK: 41 let
Postavke m2 Dele Dele odpisanosti /m2 Vrednost (v )
Ocena nadomestitvenih strokov za izgradnjo
Nadomestitveni stroki (hia K): 143,96 750,00 107.967,38
Nadomestitveni stroki (hia P): 151,55 750,00 113.659,05
Nadomestitveni stroki (hia M): 120,19 750,00 90.139,35
Zunanja ureditev: 6,00% 18.705,95
Gradbena dela SKUPAJ: 330.471,72
Dodatni stroki (projektiranje, ineniring,
8,00% 26.437,74
nadzor, kom. p., finan. za as gradnje ):
Nadomestitveni stroki za izgradnjo SKUPAJ: 356.909,46

Zmanjanje vrednosti strokov
Nadomestitveni stroki za izgradnjo: 356.909,46
Kratkotrajne komponente - KK: 45,00% 160.609,26
Dolgotrajne komponente - DK: 55,00% 196.300,20
Zmanjanje vrednosti zaradi zastaranja
18
1. Fizina dotrajanost
Neozdravljivo zastaranje KK: 63,33% 101.719,20
Neozdravljivo zastaranje DK: 51,25% 100.603,85
2. Funkcionalno zastaranje: 0,00% 0,00
3. Ekonomsko zastaranje: 0,00% 0,00
Zmanjanje vrednosti SKUPAJ: 202.323,05
SEDANJA GRADBENA VREDNOST OBJEKTA (v ): 154.586,41
Stroek adaptacije (v ): 54.039,40
Ekonomsko zastaranje (v ): 11,87% 42.362,12
SEDANJA GRADBENA VREDNOST OBJEKTA (v ): 58.184,89
SEDANJA GRADBENA VREDNOST OBJEKTA (v /m2): 139,97
Postavke Vrednost (v )
Stavbno zemljie 37.015,30
Stanovanjska hia 58.184,89
SKUPAJ: 95.200,18
PRILOGA 5: Izsek iz analize trga
Iz podrobne analize trga nepreminin smo ugotovili sledee:

- Obstaja aktiven nepremininski trg za vse vrste nepreminin v Podravski regiji;
- stroki stanovanjskih hi v regiji bistveno ne zaostajajo od slovenskega povpreja;
Tabela 7: Vpogled transakcij nepreminin od leta 2014 do danes
Podatki po CGS Cenilec Nepreminine.net

Obina Rue UE Rue
Leto 2014, 2015 Leto 2016/2017
(01. 01. 2014 31. 12. 2015) (01. 01. 2016 danes) Prodaja Oddaja
Stanovanjske hie 38 21 33 0
Stavbna zemljia 34 16 79 0
Vpogled transakcij na dan 14. 02. 2017.
- trenutna ponudba presega povpraevanje po vseh vrstah nepreminin;

- prodajne cene stanovanjskih hi so odvisne predvsem od mikrolokacije objekta,
opremljenosti, funkcionalnosti in povrine prostorov;
- prodajne cene podobnih stanovanjskih hi se gibljejo med 200 in 950 /m2;
- cene stanovanjskih hi so v manjih krajih in na slabih lokacijah nije za 10 do 40 %.
Obirnejo analizo trga hrani izvajalec v svojem arhivu.
19
PRILOGA 7: Fotografije ocenjevane nepreminine
21
22
23
24
25
26
Vir: Lasten, 2017.
27
PRILOGA 8: Izjava naronika oz. lastnika o tonosti predanih podatkov in informacij,

in obseg dela
Steajni upravitelj Andrej Brezavek
Kot naronik ocene vrednosti,
IZJAVLJAM,
- da so podatki in informacije, ki sem jih predloil pooblaenemu ocenjevalcu vrednosti v zvezi z

obravnavano ocenitvijo, toni in verodostojni, ter da jih ocenjevalec vrednosti nepremininskih pravic
lahko uporabi kot osnovo za izdelavo poroila o oceni vrednosti.
- da je v skladu z MSOV 101 doloen obseg dela, ki zajema:
o ogled nepreminine;
o identifikacijo naronika;
o identifikacijo predmeta cenitve;
o identifikacijo izvajalca;
o namen ocene vrednosti ocenitev trne vrednosti nepremininskih pravic na dan cenitve za
namen steajnega postopka;
o podlago vrednosti trna vrednost;
o nain vrednotenja nain trnih primerjav, nabavnovrednostni nain;
o datum ocene vrednosti;
o omejitvene pogoje;
o skladnost izdelave poroila z MSOV 2013;
o tri pisne izvode poroila.
Vse navedeno je v poroilu vkljueno in predstavljeno v pisni ali grafini obliki.
Steajni upravitelj Andrej Brezavek
28

Asta in Word

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Asta in Word

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Andrej Brezavek | Odvetnik | Upravitelj v postopkih zaradi insolventnosti in prisilne likvidacije | Zastopnik za modele in znamke

e: upravitelj@odv-bgo.com | t: +386 1 29 27 000 | f: +386 1 29 27 001

Dolnik: Radomir VIDOJEVI, Kotabona 45, 6274 marje

Na podlagi pravnomonega sklepa o prodaji z dne 29.08.2017, upravitelj v skladu s 334. l.

RAZPIS JAVNE DRABE

1. Opis premoenja, ki se prodaja, izklicna cena, znesek varine, vrsta javne

Zap. Opis premoenja Izklicna cena Varina

Premoenje se prodaja na javni drabi z zvievanjem izklicne cene.

Andrej Brezavek s.p. | Cankarjeva 4, 1000 Ljubljana | matina t. 6632505000 | D 59964197 |

Stroki za sestavo pogodbe bodo obraunani v skladu z Odvetniko tarifo in se plaajo na

4. Osebe, s katerimi ni dovoljeno skleniti pogodbe

Prvi odstavek te toke se ne uporablja za prodajo predkupnemu upraviencu, ki v skladu s

5. Drugi pogoji drabe

Drabo vodi steajni upravitelj ali druga oseba po njegovem pooblastilu.

Fizina oseba se na drabi izkae z osebnim dokumentom. Zastopnik pravne osebe se na

V kolikor se drabe udelei pooblaenec, mora na drabi predloiti pisno pooblastilo.

Draba je konana, ko to razglasi voditelj drabe.

e draitelj, ki je uspel na drabi, ne podpie pogodbe, mora steajnemu dolniku plaati

6. Prenos lastninske pravica na kupca in varstvo kupca

S plailom kupnine prenehajo naslednje pravice tretjih na premoenju, ki je predmet

Sodie bo po plailu kupnine na predlog upravitelja izdalo sklep o izroitvi nepreminine

7. Prevzem predmeta prodaje

Kupec lahko predmet prodaje prevzame po plailu celotne kupnine.

e je predmet prodaje nepreminina, bo kupec nepreminino prevzel po pravnomonosti

Prodajalec ne odgovarja za stvarne in pravne napake premoenja, ki je predmet prodaje.

9. Dan, ura in mesto poteka drabe

10. Mesto, na katerem si je mogoe ogledati premoenje, ki se prodaja, in as, v

Cenitveno poroilo je priloeno razpisu javne drabe.

Ogled predmeta prodaje je moen po predhodnem dogovoru s steajnim upraviteljem. e bo

Kontaktni podatki upravitelja:

POROILO O IZVRENI OCENI VREDNOSTI

Naronik poroila Steajni upravitelj Andrej Brezavek

POVZETEK POROILA O OCENI VREDNOSTI

Na osnovi razpololjivih podatkov, izvedenih nainov ocenjevanja vrednosti, nameravane uporabe

OCENJENA TRNA VREDNOST, zaokroeno: 99.300,00 EUR

OCENJENA LIKVIDACIJSKA VREDNOST, zaokroeno: 67.500,00 EUR

Maribor, 14. 02. 2017

2 IZHODIA OCENE VREDNOSTI ..................................................................................................................... 5

3 IDENTIFIKACIJA NEPREMININE ................................................................................................................... 7

4 OCENJEVANJE VREDNOSTI ........................................................................................................................... 11

5 IZJAVA OCENJEVALCA VREDNOSTI ............................................................................................................. 12

Tabela 1: Predstavitev projekta cenitve...........................................................................................................4

V spodnji tabeli je predstavljen povzetek poroila o oceni vrednosti.

Tabela 1: Predstavitev projekta cenitve

Nepreminina predmet Stanovanjska hia s pripadajoim zemljiem na naslovu Cesta v Log

Trna vrednost zaokroeno:

Likvidacijska vrednost zaokroeno:

- stopnjo doseganja trne 16,89 % oz. 16.767,15 EUR

664 - parcela 664

SKUPAJ: 1.795,00 99.261 67.497

2 IZHODIA OCENE VREDNOSTI

2.1 Obseg opravljenega dela

2.2 Omejitveni pogoji in okoliine

Poroilo je sestavljeno ob upotevanju naslednjih posebnih predpostavk in omejitev:

Ugotovljene posebnosti in priporoila naroniku:

3.1 Povrina zemljia in vrsta rabe

Slika 1: Namenska raba

Vir: PISO, 2017.

3.2 Opis izboljav predmetne posesti

UPRAVNA DOVOLJENJA: Nismo imeli na razpolago. V asu, ki smo ga imeli na razpolago za

Stavba t. 325 stanovanjska hia

IZKORIENOST: Objekt je samostojea stanovanjska stavba in je bil zgrajen leta

ZASNOVA: Objekt je zasnovan v pritliju, nadstropju in mansardi. V pritliju

se nahajata kurilnica in garaa, v preostalem delu pritlija,