hace inp alectacton det .. : pari los boletos, nm cuoeal enel quela mayo posterior nsrptn Pigoumi is pricier aa ane nn ef 13.512, no hace inaplicables los efectos de la fal afeciaciin del bien al fgmien de prehorzonvalidad einscripidn de Bretvos leon en el Regt Gea Propedad que rev ey 1 © ofreciere contempordneamente Ia entrega de la ¥ escrtrais, extn preston ‘ ; es estviren tuviese derecho a resolver el contrato” aoe Finalmente, cabe sefialar ‘ ‘que la ley 19.724 es de orden piil taaaee resuelto que “Los arts. 1 y 12 dela ley ree normas de onten pica, pueden ser apitcadas de of pore ju cho carte se otorga por entender quelasdispsicone a bropiedad no pueden quedar a merce de os interoses iorpa dado que estn comodo rinpos superon pat lec la, motivo por el cual el vio Ce ie: Civil celocaldl a Cdigo Civil colo Aor por encnn dele de stonordaJla ont osu M, por consiguiente irreru les cab . ‘cualquier instancia del proceso” (27), Saeiani ae El presente material se utiliza con fines exclusivamente didacticos 8) CNC en penn 2/9/1985, "Aw 1 a Sarre oa (a 2) Nee la LAY 9810 R10. a cae 2096 de andonatt, A.,c. Alvarez Crisorio, M.' nt ee (an) ancy ala, 16146, ctsa “Sanna Rc Aare sala 24/4/1865, causa “Resana, A. y otro c Lacamta Construcciones Asoc” hecendat nc Recordar que la eicios exorgndos ddoctrina del plenatio “Cotton* arb der dpe tame sent ta ireruncabllidad de lox ben —" CAPITULO 8 CONJUNTOS INMOBILIARIOS indamentos de la Comision (Géd, Civ. y Com. incorpora como un nuevo derecho real la figura de los os inmobillarios en el art.1687, inc. d), Céd. Civ. y Com.y lo regulaen lo VI det Libro Cuarto. “La Comisi6n explicé en los fundamentos del Anteproyecto como une dad la introduceién de los conjuntos inmobiliarios, término que abarce ios cerrados o privedos, clubes de campo, parques indusiriales, em- ales 0 nauticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro rrendimiento urbanistico independientemente del destino de vivienda ranente o temporaria, laboral, comercial 9 empresarial que tenga, com- ndidos asimismo aquellos que contemplen usos mixtos. Iaege aclara que cl marco legal de los cenjuntos inmobiliarios, cuando sconfiguren derechos reales, es el de propiedad horizontal, aunque pueden fr conjutos inmobiliarios en los que se establezcan los derechos como nates o en los que coexistan derechos reales y derechos personales. Esta Hon fue modificada por el Senado y en el texto definitivo del Cd, Civ. y nose adn ‘Tiene la novedosa concepcién de una regulacién de disciplina, como ambien del tégimen de invitados y de usuarios no propietarios respecto de ‘cuales los usos pueden set mas restringidos segiin se establezca en el re- Wgamento;aslmismo la previsi6n de a posible constinuciin de servidumbres Motros derechos reales de los conjuntos entre sf o con terceros conjuntos. Pueden preverse también limitaciones aunque no la prohibicksn total para la transmision deunidades. §2. Introduccion is un lugar comin sefalar que la explosion demografica y la escasez y sito valor de los inmuebles que caracterizan en la actualidad a las grandes iudadesy zonas aledahas, motivé que hubiera un desplazamtento hacia 20- thas suburbanas y aun rurales para constituir conjuntos inmobillarios. Pue cireunsiancias la biisqueda de seguridad, de mayor ‘prdcticasrecreativas y deportivas, sin perjuicio de den agregarse a esti contacto con la naturaleza, aspiraciones de mayor nivel social.nen eiprendimientos hoy (orio nacional, pero earecian de cuparse de su encusdre y regulacién ‘derechos patrimoniales. Analizaremos en este capitulo los emprendimientos inmobi idos como “clubes de campo" (countries) y también tos Hamados. Drivados"o “cerrados’ as! como otros conjuntos que ahora el Cod. organiza como un nuevo derecho real, una propiedad horizontal ston conjuntos 0 complejos inmobiliarios también han sido Por la doctrina “nuevas formas de propiedad! expresién en la que no “propiedad” es empleado como sinénimo de derecho teal y aun cho patrimontal y no de dominio" La existencia de un derecho real ‘mayor seguridad a su posicion para los protagonistas de estas nuevas} atento su oponibilidad erga ommes y por la relacién directa e titular con la cosa El principal problema que se presentaba para esta opcién es la el derecho nacional del principio del “ntimero cerrado’ u orden pil sgoblerna la materia de derechos reales. Elo implica que los tinicos teales admitidos son los previstos por la ley, que también impone el correspondiente 4 cada derecho, que debe ser respetado por los en virtud del predominio del orden priblico en la materia. ajustan estrictamente a ninguno de los do sean utilizados en muchos casos, mo {as distintas posiciones que se han esbe: ‘conclusiones de las Jorniadas Nac fleacion de los Cédigos Civit ‘enlamateria, para concluir con erechos reales conocidos, atin tivo por el cual pasaremos ado al reapecto, y cit eopectal inales de Derecho Civil, el proyecto de Comercial de 1998, y la legislacidn pi las normas que introduce el Céd. Civ. y $3. Complejos urbanisticos especiales Desde la década del 80 se advierte la que combinan, de algdn modo, el domii dominio sobre ciertos espaci Permita su tipificacién, tales ct aparicion de varios agrupami info, con su cardcter exclusivo, y » aunque sin alcanzar un peril definitiva Jos lamados “clubes de campo” (¢ (1) Mamast Viost, Manns, Derechas Reales, IL Ve 2 JULLA, Luis -Laumors, Susana, ucvas formas de domi Ey ots, “Expresicnes juriicas de os ela LANBOIS, SUSANA, "Los cubes dec ertambign HIGHTON, ELENA ~ und, Ad-Hoc, 1987, OuvE, Root bes de campot Revists Det. NOTARIAD Ino. ampo y su implementacién juridica? ED, 134-318, Ser 0. ‘Complejo urbanisticos o urbanizaciones especiales” ED, 199.243; Cocnanw Lent an Honacid ~ GRINBERG, LILARA M., “Estudio sobre la repulacén juice de los'cetes dg compe’, Revi det Noartado,n7o, 776; Cause, JONGE R, Urbanizaciones privades: hero srrdes.RégimenIcpalen la Provincia de Buenos Aires, Ad-Hoc, Buenos Alte, 1996, Consnah VER. HOMACtO, Print Ars Edltores (adde: htz//wwwtaaba ory ) his /wunscotnarien nercor/f Ror) Vion Aunac, SenaenAn, “Chibes de capo o cnr ld hp) tex:com.a/Derecho-Clvi/: PuaTESL TUaX CARLOS, ‘Nareastbanizecioneny jropledad ie zontal; LA LEY, 2000-F, 1195, basi , wie es en realidad la traduc- eo \$ palabras inglesas “country club” son ecie de un amplio y ain r comodidad en alguna Oporn A minar sleet) y que et Céd. Civ. y Com, decidis urbanizaciones difuso género de “ba- nidad hemos lamado ies conjuntos imien- aaciones par. estos emprend ni, et eae st baniacones privat speciale”, “pride: , “emprendimsientos inmobilirios’“ “nuevas es © Plarsbign “urbanizaciones privadas” sei os vconjuntos iamobillarios!y aslo hace ¢l Cd. ; ‘denomin6 “conjuntos Kony s rucales, que por Jeron los countries en reas rur por ese mato se Tee emp conauios por anporante erence mele reas verdes ademés de calles de vinclacin interna, Con ten ceronfsllamads “barrios cexradossemprendimiento pre, arate esidencaes nin res eeentvs Pee cm Mic ceaTacién interna privaas. Desde hace rlauramente Doce Dem i esata os lamas “cubes de campo de chacr a a aes se chacras, ue son parcelas de gran extenain ysuperile. 6 © sen ca ra erm com ep, dem el an, pnencirse en la idea de campo propio con ik comutea ni nn Seen Patan que suclen lamarse “puedlos priv yo lute an Stas arros parque nautcos”y/0 bars tonal’ LA LEY2002-A, EDUARDO, “Barros prvados y propiedad horizontal (2) Morsxa Quoc, . neon nismo sentido, KEMR- ee ae tubes de campo. Countries. Bn et pi 5 aati ee im ul Cuzco, Lima, 1994, ps. 537 y sigtes. os ci a ine naar 1 eayalammulp uempo compart Fin privadosy aa multipropiedad o tempo a cuss bs é Manta. “Pinanciacidn de emprendismient eee oe Jones privadas especiales en 9 i 0. Coun: gonsabiidage, LA HEY 200-5119. an Cubes de cm senna finan cored mr, 208dalidad urbanistica en resin de a pmem ee terse ‘su coche y su amarra para la embarcacién. m ‘de cardccerreal, con eee aca. een de compras tienen ele {arios y preste los servicios comunes ‘guen por el destino, industrial en el pe ipa sina ‘is vilido sostener que se trata dle urbantzaciones que presentan las sI- Se seftala que la primera de estas au Besta see brabecadi' at Artino Mabini sot cocciaas Gielen nn aed Varias y/o numerosas parcelas independientes con destino a la con sinc de Buenos Aires, con la finaliad do reuntn Somer tniccidn de la vivienda (transitoria o permanente) Soi eters (boo, Bl natant al plchdn, ec), convtnien dal Vnao més parcelas destinadas a vias de comunicacién interna, recrea- eee Late en Setomins Toren Country Chat dn. actividades deportivas, sociales yculturales, para brindar confort noe ee Amenidad y disfrute alosmoradores del sectorresidencial. uentran suo Buenos Aires, pero an au origen en la 2ona norte de la Pr El complejo que se forma necesariamente y por légica ~y en esaforma , pero en la actualidad puede verifi re icarse su existencia en, ‘nace por el hecho del hombre— debe constituir un todo inescindible, yoria del territorio argentino, " peovinclas, ingentino, con legislacién provincial especifica en ten forina tal que los que sean propietarios y poseedores por cualquier titulo de parcelas en elsector residencial tengan derechos de propiedad, ‘copropiedad y/1 otros derechos reales, sobre las parcelas aa ene, mini ivi teh como comunes, y que al enajenar o disponer por cualquier ton permanente) barrios cerraos (mayor candied de tr parcela residenel, queden comprendidos automdticamente en esa ten permanente) de de chara stuados a distzncas mucho fnujenacién sus derechos sobre la parte comiin en forma inseparable, repped ls cudaes, Joes de aun més importantes dimensiones), ‘Como consecuencia de lo precedentemente expresado, por supuesto ‘0 mega emprendimientos'?), debe quedar claramente resuelto que no podria ejercerse actos de dis- posiciin sabre las éreas comunes en forme independiente de la dispo- Blclub de campo" es un com 1plejo recreativo residenci ‘xtensién suburbana,linitadaen elespacine inegrads por owe onc sicion de la residenciales o por el contrario, configuran dere~ ‘ construrse independientes ente sf, que cuenta con una dad fetios reales? le 8 “ ada Cie soado asvitomane tee ect fader depoccias cals Feta nota de inseparabilidad de las éreas de vivienda y deportiva, cultural entre el drea de viviendasy el dread pon ats ec ydebiendo| ¥y social que singulariza al club de campo, conduce a que los titulares de las onal rien oe dteadeportva cual y social unareladé Aiviendas tengan la facultad —inherente a dicha titularidad— de hacer uso ‘ampo en un todo inescindiblel We las instalaciones deportivas, culturales y sociales ya que la transmistOn del lerecho sobre las viviendas conlleva indefectiblemente la de esta facultad’™, mientras que el También es nota especifica de los clubes de campo que, vvivienda es exclusivo de su titular, el de las instalaciones y servicios Estas ogrupaciones difieren en su der aa jeren snominacién, conforme ial y/o finalidad a las cuales se hallen confinados: clubes de ane eee sascesas in pecial! many at ended al “complejo utbanistco”o “urbanizacién fil sl osx it ozone por a ra fren nnn tc a —_ “ los por un similar destino jecreativos es compartido con los demas titulares de las viviendas que in- (20). Cone {egran el complejo (y, en todo caso, con los grupos familiares respectivos e coll Gott anne, Honacio oh ck, aon qu “La ima novedades de Inclusive con los ocupantes transitorios o los invitados de los titulares), ae del agua, s¢ organiza como un ‘Bartio Cerzada Natitica en el esa oe pes ie ce deacon ep 94. megimen juieo Hs lasacln cx Verdc BA Anes ccabeen tie a : nN ABELLA, ADRLNA, “Clb de campo y arose Elprincipal proble " a era que no existia una norma especifica en umiento y vias de circulakén interna’ LA LEY, 2005-, sma que presenteban estes “urbanizaciones especiales” el orden nacional que contempla- or ejemplo Nordela SA, kon 2, Autopia Panarnercana, con capuctdad para alae entre 80.000 y 100.000 personas con cines, centos de carmpr,instlaciones depottivay, ‘ le compra, instalaciones deportivas,e (43) Generaimente esos conjuntos se encontraban ubicados en zonas rurales. aunque esta 8 conjuntos se encontraban te nin eet sft subsea ho ce a Bs rbrzacens ce pruners), au arn on conta con comarca Se syns nnn nen ee el Peeing coruncs ser idunres pas retronyedt pate rertante debe dest ave dens especinas pars impractica de acivdlades deportvah re nda cterminve rea pec sno aan durin es es geleuads posers oa Sr et can code neh oo ppt Ab sarap sae? to iescinible. Los limites perimerales st aye a to ry fantom Sree seston olde ace ismas puedes eases ae ras ac ye ermconos laste, ncn dese ee ee iyacnner uel Hi de telascaions cnr fre nbc ep 1 eae i cde ncead que pret quedandoasie B Srna A, 0b ye a (2) rer uaa ce apes de ques ep 1 ee ee Lose mer comdénieosreqston a A 2h 2055 de cape conte PH deer i asa Ln esse deen cosa es ss ec nie» erie de vomiis Puen renseine we entail una om a0 de inci en ax conaclnes‘no pudiendo aquétlos sub- ‘satisfacer la necesidad de una vide. wente de los lotes oe dia sienten con mayor fuerza tos gitado refloja fielmente esta relacién de interde- connie Fain ere cnet prt 10 y sites, Céd. Civil. Es Tales son los denominados “barrios cerrados" ide Invision foraosa previo enol art. 2710, sgtes. Cod. Cl Es La Provincia de Buenos Aires ha procedido a su regulaciénen e| derechos correspondientes a los Saat Be a titulo de condominio Poder de policfa urbanistica que le asiste, aun cuando las normas| buentran afectados los bienes Spells we ate.ce eoneniee Momsen cine: hae BCC) ylordsnporante mee ol cdesino dela contcarin de Obras y Servicios Piiblicos y dec. 27/1998 del Poder Ejecutivo in aes "2713, Ca. Civil)! para concluir que *nt la pro- {incursionan también en el dmbito de la earacterizacl6n juridicaa. Mhoricontal como figura jude, nil sociedad 0 nsociacin, reflejan dera realidad, que no es sino la plasmada en la ley 8912 yen el dec. 1966 de la Provincie de Buenos Aires, es decir, que los propietarios de jas destinadas a vsienda son su vee copropitaioe de los benes due por si naturatea x encuentran afectadoe al uso de todos ls perios bj reylamenioso costumbres de convvencia que Yelant 10, del mismo decreto, establece que “los barrios cen zr ef mantentnienoconseracényamlcn de cos bens y ‘rin gestionarse a través de la ley nacional 13.612 de Propiedad Fo Jetimiento de los usuarios @ normas y sanci vulnerar los indicadores contenidos en el art. 52 del dec.-ley 8912/1 de infraceton"™). 1 optar en lo pertinente por el régimen juridico establecido por 9404/1984"), Asi, el dec. 27/98 del Poder Ejecutivo de la Provincia de B dice en su art. 1°, que: “Se entiende por barrio cerrado (BC) a t Prendimiento urbanistico destinado a uso residencial predomi equipamiento comunitario cuyo perimetro podra materializarse cerramiento"®?, §17.Jurisprudencia En un pronunciamiento judicial se sostuvo que “Cuando no ppletarins de ln patcelas adquiran el ondominto sobre os restantes troversia entre ias partes respecto de que un country cliub per que conformaban el country. {nstiuciones denominadas clubes de campo y si se encuentra ubieada territorio de la Provincia de Buenos Aire ere ds, ‘a los fines de Codigo Civil y Comercial de la Nacién clsiin de cualquier pleito que se origine, atender alas disposiciones rovinciales, como el instrumento més idéneo para interpretar y apli Disposiciones del codigo de fondo a la cuestidn que se debat: la ley 8912 como el dec, 9404/1986, permiten comprender no solo la Taleza de este nuevo tipo de institucién de convivencia y de comunid bienes, sino que suministran también las disposiciones que regulan si A : Jorge Alterini, opuesto @ la cldbemennd venti del ambito de competencia terrtorlal de la Prov Esta decision ha merecido ~ —- ae ear eral Golepiools? en todo lo atinente al urbanismo y poder de policfa municipal, no d Hane ee eee intaat an vinroneieginivnrce! ewe dos en la Nacién dado quella caracteristica principal de los cubes de FE e eA Ae eee cece peukche comipareao-(a HOt es que dentro de un espacio delimitado coexisten parcelas dle viv Bi oslce oe eee cecaaiotos yanozads)enriaa Woe toe propiedad individual y bienes y servicios communes para uso y heneficia lear larrpiedad horizontal, ebidamerceenazaca sun areca aquellas parcelas, siendo el country club club de campo un tode y una orl legisacién francesa, que admitela p dad con limites precisos, en el que los bienes comunes y los servicios 5 los rts. 2073 «2086 del Cbd, rritulo Vil del Libro Cuarto, que contiene: on x mn egula a stan urea de Tos conntos nmohiiaris. Etre opciones admitidas porla doctrine no sgu a posiién que aconseaba Interpretacidn extensiva —modificacién legislativa mediante— ci6n de un nuevo derecho real auténomo, a le Maret, Hebe Ha (co) CXCie, sl A, 2/6/1889, “Mapche Country Clb c. Lope de Maret, Hebe thy urs /cobrode peso: LA LEY, 1800-6 35 ssa ona te OU fa) CSI 1/18, Mapuche ay cay Awan cs pecans ermatias conendasen el proyecto de nical (57) Elart.3, inc e) determina que ‘el cerramiento de perimetrodeberd se tranaps ¥ tatado de manera que no conforme para el entarno un hecho inseyuro, qvedando exp ‘mente pronibida su ejecucion mediante muro (60) Bsa norma regula las dimensiones minimas de los parclas individuales. 25.1900. Proyecto (69) Ver Causa, Rob. ec, cap. XVII, ps. 115 sites, ee Acrents, Jonci H tibanizadiones especiales: Revista del Notarlado 908, 1/1/2011, 197Espaiia, en 1999, mediante una reforms ala ley de 1960, ‘nera explicita extender la Ley de Propiedad Horizontal a los conj billarios, siguiendola ortentacién de las reformas proyectadas en la En Uruguay, normas en materia de urbanizaciones de 2001 aplicar el sistema de la propiedad horizontal. Igualmente en P, nuevo Cédigo Civil es de 1987, una ley orgénica municipal de 199 propiedad horizontal a estos conjuntos inmobiliarios. En Brasil, la no duda, y ya desde antes del Cédigo Civil de 2002 aprecia que el de la propiedad horizontal se aplica a las nuevas formas de propied orientacién triunfante también en Perd, en Chile, en México. $19. Concepto El Géd. Civ. y Com. denomina “conjuntos inmobiliarios” a de emprendimientos tales como “los clubes de campo, barrios cen privados, parques industriales, empresariales 0 nduticos, 0 cualq emprendimiento urbanistico independientemente del destino de Permanente o temporaria, laboral, comercial empresarial que te prendicos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos' (art. 20 Ya hemos seialado que ante la falta de una ley nacional, estos 60 habfan adoptado diversas modalidades de organizacién, optando por figura de derechos rezles, como combinaciones de dominio y con dominio revocable, servidumbres prediales reciprocas, usufructo y dad horizontal, mientras que, en otros casos, se habian inclinado pore tui derechos personales. Sin duda correspondia al Congreso Nacional sancionar el régime ral, sobre todo si, como habfan recomendado las XXII Jomnadas N de Derecho Civil, a idea predominante era ubicarlos en el ambito de Id rechos reales, por tratarse de derechos patrimoniales (art. 75, inc. 12, ‘inucion Nacional), Las normas que, en ejercicio de su poder de poliet art. 2585 [ex 2611) Céd, Civil) sancionaron las Provincias, no podian tel las facultades propias del Congreso Nacional, avanzando sobre la organ i6n juridica que debe adoptarel club de campo), (63) Cabe aclarar que las crficas no estaban referidas ol anteproyecto del Cd. Clty Ga sino «un proyecto que fuera defendido en la oportunidad por el Dr. huan Carlos Pratesh, (64) Srmarms, Aura, "Les urbanizaciones especies. Su otganizacidn y régnen dom Acotaciones al decreto 9404/86 de la Provinesa de B 9 ED, 25/2/1907; Micro otros ob cit, p94 era ‘matices, la asimilacién de e8- os al réyimen de Ia propiedad horizontal y as! lo expresaron no ‘eitadas jomadas Nacionales, sino también otros encuentros de ), Frente a las dificultades que provocaba pretender encuadrar el p alguna de las figuras de derechos reales (y aun personales) que re b) Céad. Civil, una corriente proponta su regulacion como derecho real o, esiructurado en forma similar al de propiedad horizontal, con regimenes de sanciones disciplinarias para el caso de violacio- lamento 0 a la ley por parte de los copropietarios; de obras nuevas ‘en partes comunes;yy tambien con la prevision deun régimen mas ide asambleas'?. Estaes la opcién que ha seguido el Céd. Civ. yCom. 2073 a 2086. ‘ho realauténoma ‘Gv. y Com. opta por considerar a los emprendimientos que he- fhado como un nuevo derecho real (art. 1867 ine. dl), auténomo, JLysobre cosa total o parcialmente propia (art, 1686 Géd. Civ-y Com), teres nit. 2074 Céd. Civ. y Com. establece que “Son elementos caracteristicos Jurbanizaciones, los siguientes: cerrarniento, partes comunes y priva- lo de indivisién forzosa y perpetua de las partes, lugares y es Pee Samet pore que o erabacen drgrnne do fcloralentt 0 ieciones alos derechos partcularesyrogimen dseiplina igacion de ‘cargas comunes y entidad con igacidn de contribuir con los gastos y cargy yeni jer jurica que agrupe a los propietaios dels unidaes privatvas sas partes, Cosas y sectores comunes y privatives, asf comolas {que sobre ellas se tienen, son intecdependientes y conforman un todo indible’ li it Jementos, que confor- lizaremos sucintamente cada uno de estos el ipicidad propia de los derechos reales, deberia estar presente en un :mobiliario” para revestir tal cardcter Partes comunes ycerramiento lad Horizontal, el ‘Gon técnica similar a la que se emplea para lo rane Hor nly 2076 C6d. Civ, y Com. establece que se consideran “necesar 60 de uso comin ls partesy lgares del terreno destinadas a vias or wulacién, acceso y comunicacién, éreas especiticas destinadas al desai 4 émicos: VII Convencién Notarial det Co- is) dato han expres dora eneeruon sca i lode tacibanedelacaptd Feder 01978 XV onada Noma Arent ivoracrs aconaes de ereco Civ Chr 209 ene os. It) arron Reyna, pe 164/151 neuen aco Nota \lo de actividades deportivas, comunes, ¥ todo otro bien alectado al uso eomunitario, calificad ‘ol “Reglamento ‘se establecen drganos de funcio Por el respectivo reglamento de propiedad emprendimiento” y administracién qu ‘no hay una norma especifica, pero debe entenderse que hay uns For defecta, “I 8. 12056 Céd. Civ. y Com. que se ocupa de las disposiciones que ae piste aa nine artes cuyo earicter de comunes 0p er el reglamento en la Propiedad Horizontal, pues no debe olvi- Pelee sate ‘el derecho teal de conjuntos inmobiliarios es una “propiedad hori- pecial” Remitimos, en consecuencia, alo expuesto sobre el particu- El estado de indivision : tado de indivisién forzosa y perpetua de las partes, I Sst sabes Seeuenial iplcapitulo sobre Propiedad Horizontal. comunes, aunque sélo es mencionad en el art. 2074 C6d. Civ.y Go dem nos que se deduce de la condicién de partes necesari f iculares le nec co cesariamente, nitaciones y restricciones a los derechos particul: i materia de “Limitaciones y restricciones a los derechos particulares’ cerrami e cj tiv. y Com. contiene varias limitaciones al ejercicio de este nuevo Com): Laslntesperiasesen do us ccoparie me ound Tee ee osama ft de Kinecnjoriote sais ae 1 a lo que actualmente ocurre en la mayoria de estos em- Pre acpee apearimaoreepmemonipag Saye iecpmmemapbersinpnrmersin = las reglamentaciones locales, provinciales o n = » dentro del marco establecido en la presente normativa, con los lim!- ccidn de aspectos urbanisticosy de seguridad” Jstricclones que surgen del respectivoreglamento de propiedad y adm\- Jn del conjunto inmobiliano, y wniendo en miras el mantenimiento ‘buena y normal convivencia y la proteccién de valores paisajisticos, icos y ecoldgicos' su ver, el art. 2080 Céd. Civ. y Com. indica que “De acuerdo a las nor deninistrativas aplicables, el reglamento de propiedad y administracién ‘establecer imitaciones edilicias o de otra indole, crear servidumbres y 8 (a tcioncea los dominios particulares, como asi también fila reglas de con- que la unidad funcional que constitu; s 7 hela, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanistica, Toda ye parte privativa puede hall : dencia funcional seg via puiblica por via lera parte integrante de los titulos de propie- ial segtin su destino y salida a la via pt i reglamento se considera pi ra ia pribli ia di indirecta. De esta manera se supera la limitacién que mencionabam Dicho regl 8 te de los tt 1 3 ul ea ce oe voy Esto ya habia sido admitido por {que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjumte, {aat Bovincales, que no tubeanaban lft de obiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba ‘gistral, ‘4 Bontraric’ Encontramos en esta norma dos aspectos. La tiltima parte es equivalente (67) Ast por eermpia dec i r. Uyrt. 2038 Céd. Civ. y Com. sobre el reglamento de propiedad horizontal, bolare ensu bore indero al cub" (are 220 hovestena ty ea ete el agreyado de que se presume eonocido por todo propietario “sin al Berimetral de ancho no inferior a sete cincueta 7.50} meuoscon destino «coe Goa jprueba en contrario” Tenemos nuestra reserva sobre este dikimo aspecto, is de d {que no constituye una précties pacifica la entregs del reglamento vigente ‘G6n.Dicha trenja se ampiaré cuando el Son Dich anja se ampli cuando el municpieTextnenecesrio No sc ei la redo que tengan resuela la ciculacién perimetral Mientras las Jos adquirentes de unidades funcionales en este tipo de conjuntos. § ‘0 ean que dich aa sea taal wo pulslcn Erste ncaa tn usa a podria ae ro. la exigencia de transcribit en las escrituras poblicas tralativas de este eerie deer er paradis exablece que “Elcom flerecho real las restricciones y limitaciones establecidas en el reglamento Seco sun, ada mpresament pbs woe ndlants ure eta eli art. 2080 Cd. Civ. y Com.), puede servir para atenuar esta préctica iregular, (68) Sobre el derecho als “eguriday i subsonic parte del art. 2080 Céd. Civ. y Com. es coherente con las sh ultades que se resefiaron al inicio de este capitulo. Las imi- icias pueden estar relacionadas con determinados estilos arqui- $23. Cerramiento Ello no obsta a que constituya ambi ; sta a que constituya también una parte del inmuebl iamente comtin, Cumple una doble finalidad, dado que no sd ‘agpecto dela delimitacién fisica el ceso al mismo'™, ‘adel inmueble, sino también el contrg ' la subjistencia del cerramientod ly lento de un conjunty enanzamuniipl Neg deogad,lsCSIN se pronunal aldad de Malvinas Argentinas s/recurso de hecho" 28/8/14 mmobiato aster per une ytai7/1990 tecténicos, que hacen a la imagen del conjunto; a la mayor omenor densidadtambién forma Derosorpmnicadores olaponiealta eee ne fnvitados y admisién de usuarios no La creacién de servidumbres Y restricclones a tos domini io de dichos bienes, con las caracteristicas y bajo las condiciones es consecuencia. los ‘de la particular configuracién de estos conjuntos. tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. En tal sentido, se dice que $27. Reglas de convivencia ide los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser ‘rialo limitado, temporario o permanente, es siempre personal yno 1a fijacién de reglas de convivencia, es tanto o més necesaria Hf edificio de propiedad horizontal, ible de cesién ni transmisién total o parcial, permanente otransitoria, , ye relaciona con velocidades: {tos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al circulacién, tenencia de animales, ruidos molestos, y cuestiones sh ral a elas contribucionesy aranceles que # tal efecto determinela normati Lo que puede resultar problemético es Ia aplicacién de sanclot Se ae a violaciones de estas reglas de convivencia, 0 la ev Suton eb date reblecerion oonercran al . Constitucién de servidumbres u otros derechos reales ormas que vimos como prohibiciones en propiedad he Por otro lado, el art. 2084 Céd, Civ. y Com, autoriza a que “con arreglo a ‘dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse dumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre si {erceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los Jos e instalaciones comunes, Estas decisiones conforman modificacién twglamento y deben decidirse con ta mayoria propia de tal reforma, segrin jprevea el reglamento’ Lo que es muy importante es que esta: Blecllas por el regharento deben st wanscriptan en ler cece . Limitaciones para la transmisién de unidades fay ws ot transcriptas en las escrlturas % del derecho real de propiedad horizontal especial, y esta exigencia Finalmente, el art. 2085 Céd. Civ. y Com. autoriza.a que en el reglamento propiedad y administracién se prevean limitaciones para la transmisiin Unidades, siempre que no impliquen impedir la libre transmision y con- lente adquisicién de unidades funcionales dentro del conjunto inmobi- jo, Se puede establecer un derecho de preferencia en la adquisicion a fa~ ropietarios de las unidades un concepto juridi wet a ico indeterminado, que en algunos casos puede $26. Escrituras traslativas del derecho real y limitaciones ante modificaciones que ped : jue pueda aprobar la asamblea 0 imponer el tary no eng pba uke Nos rato en tenor que modifcar las extras raslavas de dominio en da Fee del eonsoreio de propietarios o del resto de p § 29. Cesién de la unidad privativas, Bree cone Ge sam Lat 208 Cod iy Com. autorizn aque ol reglamento det 1499. Régimen disciplinario tablezca condiciones y pautas para el ejercicio del dere Encuianto al “Régimen disciplinario el art,2006 Céd. Cl. y Com. se oeupa uso cs Pa ceiaonse os ernie intlactones comunes por pare. da er de ete tema, togoned conflicts queligaon alas, aletablecer que Miicteniamats, efforts ea c sods las unidades particulares Monte conductas graves 0 reiteradas de los titulares de les unidades funciona- Rat Diemea svecy mexde nic Barcel Pet cualquier titulo o der Jes violatorias del reglamento de propiedad y administracion, el consorcio de lad funcional, propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento’ ‘Como en todo régimen que tenga como consecuencia la aplicacién de sanciones, seri requisito de yalidez observar les principios del debido proce $0 adjetivo,y por lo tanto, otorgarle al presunto infractor derecho a efectuar descargo, y de acuerdo ala gravedad de la situacién, producir la prueba ne~ Bl art. 2083 C ‘esaria, Esta funcidn suele estar a cargo de tribunales de disciplina o de ética, ined te rebate ny aoe bone los regimenes de invitados y. designados por los propios integrantes del conjunto, y pueden ser revisados tablecer la extensién del al disponer que el reglamento puede judicialmente. Es aconsejable que se prevea un listado de conductas censu uso y goce de los espacios e instalaciones com ables y sus respectivas sanciones. Bs una restriccién a las aus 05 rrtiperigiaedans dean in, que deben wonabilidad, sin cons as funeldn deuna deseableconvvencia. nn mmoriee 20, $30. Régimen de invitados y usuarios no propietariossitoria, por actos entre vivos ni mortis causa, Lowno propletarios qui tgedos al pego-de len contdbuciones 7 SraaEnENMN ta electo d normativa interna del conjunto inmobiliarto (ert. 2088, sogunda p Gey Com) $35. Marco legal Todos los aspectos relativos a las zanas autorizadas, dimensios ‘cargas y demas elementos urbanisticos correspondientes a los con) mobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en diceidn (art. 2075 Cd. Civ. y Com.). Los emprendimientos que menciona el art. 2073 Céd. Civ. y Co implementacién sea posterior ala vis terse ala normativa del derecho real de propiedad horizontal regul citado cuerpo legal, con las modificaciones que establece el Titulo Jos conjuntos inmobiliarios, alos fines de conformar un derecho real piedad horizontal especial Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen est como derechos personales o donde coexistan derechos realesy det sonales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan cho real, ‘Tanto el Anteproyecto como el proyecto remitido por el Poder contenian una prevision diferente, ya que el iltimo pérrafo del art. 20 “Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se estab derechos como personales o donde coexisten derechos realesy der sonales" Esto fue modificado en el tratamiento legislativo, efectuanda, nuestro punto de vista una aplicacién dogmédtica del principio del nd cerrado en materia de derechos reales, al imponer que todos los cont mobiliarios se deben adecuar a las previsiones legales del derecho juntos inmobillarios: Ademés de no establecer plazo de cumplimient adecuacién puede ocasionar costos no calculados y muy onerosos, enn reglamentos, adecuacién de escrituras, etc. Nos parece mucho mas re criterio de la Comisién, y seria sensato repensar esta cléusula, CAPITULO 9 TIEMPO COMPARTIDO: wroduccién, Modalidades is cortos y la multiplicidad de opciones de desplazamiento a centros 08 diversos fue surgiendo en nuestro en nuestro pais, desdela década 80 y en armonia con los paises de Europa, la necesidad de disponer de 0s organizados de bienes inmuebles y muebles para el disfrute vaca- sin las vieisitudes que conlleva la propiedad de esos bienes y su man- lento, las buisquedas para sulocacién, la atencién y pago de impuestos, ‘expensas, etc. Como solucién a estos contratiempos, nace la figura del po Compartido, como primer antecedemte en los Alpes franceses en yen nuestro paisa partir delano 1979", 1 Sistema del Tiempo Compartido surge en Francia alrededor de 1960, el dueio de una posada ubicada en un lugar de playa, decide ofre- {sus huéspedes habituales del verano, la posibilidad de comprar para » el uso de las semanas en las que vacacionaban afl tras afi, abo~ p ademas del precio de compra, un costo de mantenimiento proporcio- mite distribuido entre todos los clientes. La idea ofrecfa grandes bene- ‘para ambas partes, El huésped se aseguraba su lugar durante muchos yal propietario de la posadale permitfa disminuirlos gastos de mante- to que le generaballa temporada ociosa. denominacién ¢s un tanto engaftosa, proviene del derecho anglo- ‘en que alla figurasela denomina time sharing, ya que en realidad noes oque se comparte, sino eluse y goce de cosas en periodos diferentes po”) Se lo conoce también con otras denominaciones, como multi= pledad, condominio afectado a disfrute periédico con indivisién forzosa, = Puant Lity Rosa = Sarna, MinwaMt, Derechos Reales, Depal- (8) up: Zusowtiempocompartidarear/ {j) Praresi, Juas Cantos, “Conjuntos Inmobilirios, Tempo Compartido y Cementerios Hivos en el Proyecto de Cdigo Chil y Comercial de la Nacién 2012% elDiaLcom, #802012, we‘sltoria, por actos: Sccaal ae dome y tranceles que a tal normative intema eccbas Civ. yom). ne Ho fare. 2089, $35. Marco legal Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dime argas y demas elementos urbanisticos correspondientes 10s, Prraot Stray TIEMPO COMPARTIDO Los emprendimientos que menciona el art 5 que mencions el art. 2073 Céd, implemeniacion sea posterior ala vigenca del Cd hy ee whe roma dl dei al fpr hr et sccivices io gespue tancbaeae vis he ee + las vecesidades de esparcimiento, la modalidad de perfodos vaca- lesan cbs as es de confomar un dec fortos y a muliplicidad de opciones de desplezamiento a centros diversos ue surgiendo en nuestro en nuestro pats, desde la década como derechos aeedons _ Wom armonia con los paises de Europa, la necesidad de disponer de Sasheiheriniet a ee ngantzados de bienes inmmucbles y muebles para el disfrute vaca- cho real. !at previsiones normativas que regs isin las vicisitudes que conlteva la propiedad de esos bienes y su man- {ols bdsquedas para stu locacién, la atencin y pago de impuestos, Tanto el An ernie oalto¢Antepneco como el proyecto remtido por el Pod Hespensas, ete, Come solucidn a estos contratiempos, nace la figura del ontenan una prevision dren, ya que e ltmo parte delat TCompartido, como primer antecedente en los Alpes franceses en {Paedenasinlsno ext conjurosinmobliaiosen ox quesee fen muestro paisa partir del fio 19790. td hae bos ends et one Sistema del Tiempo Compartdo surge en Franvia alrededor de 1960, enen eaitatip Idueho de una posada ubicada en un lugac de playa, decide ofte: CAPITULO 9, Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen, nuestro punto de vista una aplicacion dogmatic Saniriieiniedetarten ee a oe fisus huéspedes habituales de! verano, la posibiidad de comprar para soonest dederechos rene aimponet que odo aa vel uso de las semanas en las que vacacionaban afo tras ao, abo nes legales del derecho, demas del precio de compra, un costo de mantentimiento proporeio: juntos inmobiliariox: Ademas de no est Wieueeituie iokinaectoittan nl Ca ee te distribuido entre todos los clientes. La idea oftecfs grandes bene- reflamcntos, adecuacion de escrinuas, etc, Noa pevece aactn nal para ambas partes. EI huésped se aseguraba su lugar durante muchos Glee aula Coalcidn, yosite lelecteen y alpropietario de la posada le permitia cisminuirlos gastos de mante- ! eee ee to que le generabala temporada ociosa®. denominacién es un tanto engafiosa, proviene del derecho anglo- vcinque alafigara se ladenomina time sharing, vaqueen realidad noes Jap aque se compart, sino el uso y goce de cosas en periodos diferentes mnpo Se lo conoce también con otras denominaciones, como mult- piedex, condominio afectado a disfute periédico con indiviston forzosa, (1) tagots, Mase Pat Lity Ross =Sheavewsiy, Manta, Derechos Reales t V; Depal es, 200, p. 734 (i) ip//urontempocompartidaorgarl (4) Puares, JUAN Cantos, “Conjumtos lnmobiitario Pivids en e! Proyecto de Codigo Chil y Comercia de Tempo Compartido y Cemen Nacicn 2012; elDlakcom, vpluripropledad, multidistrute, derecho de habltacién periddica, ete, 1 més utilizado es Tiempo Compartido, Se conoce como tiempo compartido o multipropiedad la situacion que el titular de tal derecho, mediante el pago de un precio en dinero, usar y eventualmente gozar, en forma periédica, exclusiva y alternaday| rante un cierto periodo de tiempo, ubicado en el ato calendario oa Cfotante"), de un ambito espacial determinado 0 determinable ( ‘mento, casa, cabafia, etc), sin alterar su sustancia (en el doble aspectos terial y de destino) y al mismo tiempo aprovechar de los servicios e laciones que se ofrecen como accesorios integrantes del sistema més placentero disfrute (canchas parala préctica de deportes, piscina, biblioteca, salones de lectura y de conferencias, bottes, microcine, bout etc; tareas de mantenimiento, reparaciones, eonstruccién de obras: amoblamiento y provision de los elementos necesarios para la vida c ‘na, pago de impuestosy contribuciones, etc ), pudiendo existir para el la posibilidad de intercambiar el periodo que le corresponde en un eo Por otro similar en otro complejo, ubicado en el pais o en el extranjera $2, Denominaciones Diversas som las expresiones empleadas para individualizar al site tlempo compartido” cuya difusién en materia turistica se produce aiios 1960 y 1970 (aunque se seftalan antecedentes que remontan al De Romano), entre otras razones porque la propuesta es clara: slo se {omar por motivos laboraleso por vualyuier otra Creunstancia de Un pet (4) Laqurs, ob cit; Sanavenny, 1a¥acto, “El tempo compartido en el actaal Prove Roforma y Uniicacion del CSdigo Civil y Comercial dela Nacin; hitp/wwuidereche ‘instinscional/deiteres/ponencias-congreso-derrcho-privadoyconiratey-cetter-y come (gacio-salaverr.paf. (8) Cabe recalear la sustancial importancia que en el sistema del emo compartido 4a posibitided del titular de scceder a determinador servicios que se ofrecen como accer foseparables del uso ogoce dela cosa; conf HIGHTON, ELENA ~AIVAREZ JULIA, LUIS - La ‘Susaxa, “Le muldipropiedad en el Proyecto de unificacisn legisativa cil y comercial y em XiJomadas de Derecho Civil LA LEY, 28/12/1907; Dx Faveo, Manta INS, -Nuevos inten sistematizacin juridien parse iempo comparthlo LALEY, 4/5/1909, (6) Inclusive existen empresas internacionales que, a través de distintos mecanisunos. bbaicos de cepésito cle espacios de tiempo y otros tmplernentan le perrnuta de lo exp de tempo de distintos ttuares en diferentes pales. (7) Ver Hucarrox, BuPva ~ ALVAKRZ JOU, LUIS ~Lawots, Susana, Nuevas formas de ‘minio, lubes de Campo. Cementerios y Cementeriosprivados. Tiempo ecmpartido om Propiedad, Ruenos Ales, 1997, ps 201/204; TARABORHEL, I. “Tempo Compartido’ LA LEM 1992-8, 1203, (€) Utetavo, Digest 13,6, 5,15. También se recut en tl soni ble (Franca), ao 1900, La nota a art, 1688 nuexeo Césdigo Civil pareciera esloza la gure al decir: La simple comunidad de invereses resultante aun de un hecho voluntario de las pare ‘es poe ejemplo, una adquisicion hecha en comin, no forma ina sociedad cuando les parted ‘nohan tenido en mira realizar el in caracteristic del cont beneficioo un retitade cualquiera ast al Derecho de Gremme odesociedad, que es obtener un | contrato por el ue das vecinoscomprasen en eae 4 iad” o“tiem- naciones ms difandidas son las de “multipropies caida" ove tambien se design aa figura como “propiedad de e- js emporals; derecho de aprovechalento por tov" o “condor afectado a distrue periddico con indivision forzosa y perpetua’ 0 “time nd o“right of use’ “derecho de habitzcién vitaliciy 0 “polidominio'™, tl égimen convenido por las partes". no estdexenta de objediones y | 1a denominaciéa de “tiempo compart no esté exenta de obje sitar tantoequfoca,ye que nducea pensar quelor unseron comparen tiempo, cuando ello no es exacto, ya que el uso decada uno es excluyenteen tiempo. Aunque debemos reconocer que et la que mas se ha arraigado en- nosotros ese uso aeonsejarespetarla, més allé de tecnicismos extremos. 8. Derecho comparado Bn el Derecho Comparado, y dependendo del regimen jurdico que He adopte en cada caso respecto de a figure, I ey espanol 42/1898 ta te igula como “Derechos de aprovechamiento por turno de bienes insmue Dles de uso turistico”; la ley venezolana del 28/03/1996, distingue entre *multipropiedad”"? y “tiempo compartido”™”, a 2m Italia la cuestion se resuelve de cuatro formas:a) La accionaria, Se dis~ Voge docloen Se clones Las orcas ix preg, esltando eee Br lc Pi “ jsticos de tiempo compartido, Ley 25.3565 LA in neato emi peepee Jos paises ineroamefeanos, “Ello mara wnaclra diferencia con Bop expectamente Exp pe, aoe 1, ime. 4%, ®, ine, 1°)" pl Pe vacacional 0 recreacio- Fe oc pins ai i na ee ete meaer ne tac eaae a sare con los bienes muebles queen ella se encuentren, asi como las instal erect icciones y servicios comunes conexos del respectivo desarrollo inmobitiarto, ‘Tempre yeu eve derecho sete un ero determina de das y ven "Lumero espertfien de anos cox ajecin ale tein del correspondent cones10s propictarios de las primeras copropietarios del complejo, y los de las otras tienen el derecho de disfrute por tumos. b) La inmobil conforma una comunidad proindivisa en la que a cada cuota se le un periodo fijo de disfrute. c) Albergue. Se identifica con la anterioy, € agregado de que el servicio de hoteleria lo cumple una sociedad ad. ‘Mulipropiedad cooperativa, bajo las formas de las sociedades coop En la legislacién portuguesa (dec-ley 275/193), se trata del “ real de habitacién periédica’ Portugal, fue el primer pais que estab régimen para esta figura, desde el afto 1981. Diferencia a los titulares d minio del inmueble de aquellos que sélo serdn titulares para su dis afectaci6n al sistema se hace por eseriturs piblica, que debe contener! presa declaracién del titular del dominio. En cuanto a los titulares di cho de uso y disfrute, la publicidad registral los beneficia porla opo aterceros respecto de sti derecho, Por ello se entionde que ol ordena registral portugués es de indole real-personal En Grecia se ha difundido para caracterizaria el rétulo de "maltia 0“ multiinguilinato’ En Francia, su aparicién tuvo lugar en la década de 1960. Las donot das ‘ multiproprieté” funcionaban como sociedades civiles, cuyo objeto la construccién o adquisicién de inmuebles en vista de su divisién por fe clones destinadasa ser atribuidas.a sus asociados en propiedad o en. objeto puede ser imitado sdlo al goce, lo que prohibe a los asociados reel mar una atribucién relativa ala propiedad del lote. Los asociados, a su se reparten el goce en el tiempo, es decit, pueden ejercer su derecho sob ote en un periodo de tiempo por aiio. En la prictica las sociedades ptohi estatutarlamente la transmisién de los derechos del socio a sus hered se les ja un plazo de duracién de 99 anos (ley 86-18 del 6/1/1986), Estados Unidos \leva la vanguardia en materia de time sharing, All se 6 menzé por encuadrar la figura dentro del condominio, luego se fue tra de crear legislaciGn especifica sin forzar las figuras legales ya creadas, y p tiltimo se terminé sancionando Ia “Ley Uniforme de Tiempo Comparti Esta tiltima consagra diversas f6rmulas para Ia configuracién de la mul propiedad: Por un lado, la de la comunidad, entendida como una posesié Conjunta atipica. Por otro lado se encuentra la figura del “free simple" a p iedad plena, donde cada adquirente es titular sobre cosa propia, donde \inica limitacién es el tiempo, por ello se habla de “propiedad cuatridimen sional”: latitud, longitud, altitud y se suma el tiempo. Por tltimo se encuen= tra el “arrendamiento a titulo de propietario’ donde el verdadero titular es el promotor. El otorgamiento del derecho debe realizarse en instrumento pile blicoy debe ser registrado, a los fines de oponibilidad a terceros. $4. Resefia de la legis \cién proyectada anterior al Céd. Civ, yCom. En las ditimas décadas en Argentina se planteé como interrogante si era posible encasillar esta relacién en alguno de los derechos reales previsios por derecho real auténomo y, en alcaso, sinos real sobre cosa propia o ajena, Bi Proyecto de Cédigo Civil de 1998 dedieé e! "Titulo VIL, det Libro Quin. flo que denomind *Propiedades especiales; entre lav cuales incluy6 a po compartido, brindando la posibilidad de organizailo juridicamente ‘el Ambito tanto de tos derechos personales como de los derechos reales, liendo una de las tendencias que se habian manifestado en la doctrina y syalgunas Jornadas Nacionales de Derecho Civil, En ese sentido, el art, 2030 del citado Proyecto, establecia que La asigna- de usos y goces sucesivos 0 alternados por periodos determinados, sobre ‘conjunto de cosas, puede sujetarse al régimen de los derechos personales 0 ‘condominio con indivisidn forzosa sin limite de tiempo. En este caso elcon- inio con indivisién forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura iblica det reglamenio de condominio y administracion y su inscripctdn en el dstro inmobiliario, El reglamento puede instituir wna administracion con dcter de mandatario irrevocable. FI reglamento de condominio yadminis- én se integra al titulo de asignacién de uso y goce. |B Proyecto de Unificacién de la Legislacién Civil y Comercial de 1998 ‘bia previsto a “Ia multipropiedad o tiempo compartido” como modalidad “del derecho real de condominio enestado de indivisién forzosa, ysuart. 2715 nfine decta que La indivisién forzosa perdurard mientras subsista et sistema Jen elsupuesto de constitucién de condominios sobre un conjunto de cosas, con ‘asignacton a tos conddmtnus de us0s y guces sucesivus y ulternados por perle- dos determinados. ‘También consagraban a la multipropiedad como un derecho real auté= nomo el proyecto presentado por el diputado Alberto Natale" y el proyecto presentado por el diputado Luis F Bianciotto'™, El proyecto presentado por ¢l diputado Rodolfo M. Parente, lo consideraba una propiedad comunitaria ‘6 colectiva, donde coexistian varios titulares de derech wes que nece- sariamente debfan compartir el uso de ciertos lugares, cosas y servicios para obtener el aprovechamiento de su derecho", §5. Clases Fl tiempo compartido es un derecho de uso y disfrute limitado segin el régimen convenido porlas partes, sobre una cosa inmuebleo mueble—oam= que debe ser entregadia en 6ptimas condiciones al beneficiario, usuario oadquirente para que pueda disfrutar en el espacio temporal asignado —fijo flotante— mediante el pago de un precio en dinero, y adquirido en forma exclusiva y alternade, en un dmbito espacial determinado o determinable. Y bas (14) Trdmite Parlamencarto, 18090, expedient 0829 -D -60,p. 1503. (3) Trdmite Perlamentarlo, a80 7, expedient 1268 -D 89, p. 1508. (16) ‘Trdmite Parlamentario, ato 90, expediente 456 -D - 90, p. 797 (Es una reformolaci6n, del proyecto presentado por los diputados Terrie -Allegrone de Fonte)—— también puede tener por objeto—aunque no es lo usual —bienes que’ Seconoce como tiempo compartide fijo aquuel que reeae si ° mismo bien y en el mismo espacio ia a ae El tiempo compartido flotante esel que recae sobre el mismo bien periodo 0 temporada del afto, cuya determinacidn se efectuaré eft f Hiédica. Por ejemplo, cuando recae sobre cierta unidad vacacional, racteristicas prefjadas, pero cuye determinacién se realizard cot disponibilidad y a los procedimientos establecidos, El tiempo compariido mixto es ai iquel que combina a los d anteriores, de modo tal que recae sobre una unidad de caracteristeas jadas, en un espacio t Jadas, en un espacio temporal determinable conforme a ceros pa Respecto de la voz, multipropiedad, cabe c aan atl eeace ee la Constitucién, comprende (...) todos los intereses apreciables que el hoi 10 que tenga un valor reconocide como tal por la I acondict ” cente Lavertu de alli, la inespecificiclad técnica de la vor"). El derecho de Tiempo Compartido puede tener cardcter perpetioo porario, aunque en este tltimo caso, gens e Beeson sgeneralmente se constituye por un) $6. Objeto 7 El objeto del TC no se limita a inmuebles, ni al uso residencial ‘aunque en el mercado aparezca generalmente referido a esta finalids (47) Im, 1/12/1925 nce Borden Mant ne Borde. Munepldad de Cap” (Pallos: i: (08) vans fuk Loo, “Maipropcdad emp copa Rev de Dereon doy Comuntara, Rubia. Calton, Buenos Mee 2008 yl TON, Bw Avan, = aor Sos. ch INGE R., “Tiempo comypartido. Retles wo glen legal LA : noes en ono as projeca regimen IgA 1996-D, 23; TRANCHINI MARCHA - Cassi, Jonct, “Tempo Compartido: Teflenone ss proyecto regen ga LA LEY 1906, 12 “Seluonesnolraes llaneda mulipopiead o ropledad “Nev fr nya, Derecho Rss ire, Cav Dno%,Gtteono Caves, lnc Perechos ros Barn Ng 2004, 1, ps. 555 y sigtes.: De REINA TARTIERE, “Las denominadas nuevas form: de dom : Supl. EL Derech, Buenos Ares, 206.88; ACQUAMON Mada, Las nuevas Uenacone ‘aspectos del lempo compart, Buenos Aires 1998, ps.137y sighs, — Jo que no se exclayen oo Mom, por e}. cocheras, consultorios y otras 1 profesionales localescomerciales,eteétera, ‘También pueden someterse al régimen del tiempo compartido cosas les, cuyo alto costo aconseje un disfrute compartido (ast, coxechado- Fcembradoras, helicdpteros, yates, equipos de computacion y aparatolo- ‘médica de alta complejidad, casas rodantes, ete,). ¥ aun podria referirse Shienes que no sean cosas, tales como marcas y patentes, infraestructuras \dustriales, etc., El objeto no se limita a los inmuebles, ni al uso residen- iI turistico de ellos"; también las cosas muebles pueden ser sometidas al imen —sobre todo si su alto costo aconseja un disfrute compartido— y_ in bienes que no sean cosas”. HI “tiempo compartido” parece haberse ganado un destacado lugar ro de la actividad suristicn mundial y también nacional, debido al cre- iento del sector, que cuenta con enorme cantidad de usuarios, desarro- fas einversores; enpero ello no excluye su utlizacin con otros ines. La ley 26.386 (DJA DJA E-3040), que regula los Sistemas Turisticas de ho compantido (STTC), si bien es derogeda parcialmente por la ley 26.994, en su art. 2° establece que el Sistema Turistico de Tiempo Comparti- ido debe integrarse con uno 0 mds inmuebles, afeciados a su uso periodico y jor turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino. 67. Suietos ‘Aun antes de ser regulado el tiempo compartido reconocia comoaciores biisicos los siguientes: a) Un “Desarrollador’, que es la persona fisica 0 juridica propietaria del inmueble, que enajenara derechos bajo este sistema. Se Jo llama asi por- que es el que desarrolla la idea, que va desde la compra del terreno, elf- Aanciamlento de la construccién, la comercializacién ya organizacién ddelos aspectos normativos, hasta la prestacién de esos servicios. b) Un “Administrador”, a cuyo cargo estén las tareas de administracién de las cosas de uso exclusiva y de uso comiin y de la prestacién inherentes al sistema, Puede llegar ser 0 n0 el mismo desarrolladi ©) Un ‘Usuario’, que es la persona fisica o juridica que adquiere derechos y contrae obligaciones respecto dela cosas y servicios enajenados por el sistema de tiempo compartide. (20) Sobreestos temas, yer MAMANE DE VAL, MANNA, Derechos Reales, vol. 2, Buenos Ab 2010, ps. 49 ysigies Aungue parece generalmente vinculado a éste, no se xcluye, por ejemplo que xe lo refletaa cocheras consultoriosy otra oftcinas peolestonales locales comercial, tetera (22) Asi, mareasy patents, eteéternd) Un "Comercializador’, que es plejo turistico, otorga reservas y hasta ‘rato definitivo, y también se identifica ¢ una “Cadena de Interci mediante la cual el usuario de tempo compartido ce derecho por un perfodo a la denominada red 0 cad de una empresa de nivel nacional o internacional, a cambio de, {gual derecho, en el periodo concertedo, en un complejo de otro del pais o del extranjero que esté adheride a la mismared®), Como veremos, los sujetos imprescindibles son el desarrollador, el nnistrador y el usuario, La ley 26.356 (DIA DJA F-3010), en su art. 3°, define a los siguientes 106: 8) Usuario: es quien adquiere el derecho de uso periédico en un Turfstico de Tiempo Compartido, por s{o por terceros; b) Propietario: tulardominial de un inmueble, quien lo afectatotal o parcialmente, a ‘Turistico de Tiempo Compartido; ¢) Emprendedor: e6 la persona fisica ica propietariao con justo titulo de disposicién delinmucble, quo ‘el STTC para comercializar periodos de disfrute y brindar a tos ust prestaciones que lointegran, por s{0 por intermedio de tereeros, d) Ven esa persona fisca o juridica que, en nombre y representacién del empy i Promueve y offece en venta periodos de uso en un STTC; ¢) Reven sla persona fisica o juridica que, por sio por cuenta y orden de un ts Intermedia en el mercado secundario para la comercializacién de perl unSTTG; e) Administrador: es a persona fisice o juridica, que tient a au lagestion ycoordinacién del mantenimionta y uso de los oh unSTTC; f) Red de Intercambio: es la persona fisica o jurtdica ‘entrela ofertay la demanda de perfocos de los STC, prestando servicios clonales a usuarios: g) Prestador: esa persona fsicao juridica quee com liza STTC, y que de acuerdo al rol que ocupa en la comercializavidn del Tesponderd ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios, ‘Veremos que algunos de ellos, propios de una visién contractualist tiempo compartido turistico, aparecen en el Céd, Civ, y Com. como su con deberes y derechos especiticos, $8. Debates sobre el régimen juridico El régimen juridico aplicable a esta especial relacién puede girar en 6rbita de los derechos reales o en la de los derechos personales, do de primordial importancia la proteccién del usuario consumidor ya la realidad negocial ha puesto en evidencia frecuentes abusos, publicidat engahosas o informaciones insuficientes brincladas' (23) Lavosmanoa, Panto Manriy, “Las nuevas formas de dominio il dempo compartida, ‘Clute abuatvas; en las Xt Jornadas Bonaerenses de Fovenes Abogados, elDerechocom, aig 2000, cap. (21) Tan os asi que en el émbito deta Unidn Europea, en funciin del art 100. del Tra ‘do Constitutive de las Comunidades Furopeas (Tratado de Rema) y como confgatativa de a Sse escoge I ternative del derecho persona!) paren es campea la autonomia de la voluntad, demanera eee de ellos o dar vidaa uno completamente dstinto, Como contrapar- toda vez que el derecho personales relav, ello puede tae neanves ites en caso de insolvencia del propietario, del emprendedor 0 aun strador™, 10, se Ja alternativa del derecho real, éste brindaria ma- ctw soa os open egsonresy ie pub al, si se trata de Inmuebles o de coses mucbles registrables, respecto de cuales es que se ha generalizado el TC) que les son propia ‘Aunque nuestro derecho positio repose, en materia de deretog AeA, re el principio del numerus clausus —con lo que la figura v te ‘acotada en los rigidos moldes establecicos por el legislacor respecto lls esta caractersticacontibuye a otorgar mayor certza al vine poral motivo que gran parte dela dectinaesina més convenient, por finalidad econémico-social comprometida, la sumisin al régimen ho real”, En el tiempo compartido, sea cual sea la naturaleza del derecho al que ‘sie sometido, el disfrute siempre sera alternativo, discontinue y las blenes ts carne inane sn sansa Vain Zea tvesy me so Se Jon Stn nl ene Bi ted 1") el derecho de uso del edificto consiruido sobre el Inmuetsle, facul ‘min ono mnemonic de nn ent ee Drecualon mediante ol page de un precio se concedala fcultad de usr gi (0 See eee sea ncsryaas cutee a ras a ea Seen tec naee mtencoaoonyanoa eng oc ee ear ona Serer mas jenna hander en Ee M is Nacionales de Dere-Este nuevo derecho puede integeaime con inmucbles y 1 Ja naturaleza de éstos sea compauible con los fines mencionados, pendencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen 0 tral y del régimen legal al que los bienes se encuentran sometidos. _,Seprev a partcipacién de un propetario que feta os ben nes del aprovechamiento periddico, un emprendedor, un admin| ‘comercializador y los deberes que corresponde cumplir a cada in otro orden de cosas, se prevé la participacién de un propletarlo que variadas normas que ofrecen proteccién al usuario, que por otra Jos bienes a los fines del aprovechamiento periédico, un emprende- consumidor. lun administrador, y también un comercializador (mencionado en los 2091 y 2102 Céd. Civ. y Com.) y los deberes que corresponde cumpli a waremos mas tarde. to (dedicado a los Derechos Reales), Titulo Vit (dedicado a los “Ci juno, y de lo que nos ocups : oe Inmobiliarios"), Capitulo 3 ("Tiempo Compartido” —arts. 2087 al 21K Pxisten variadas normas que offecen proteccidn al usuario, que por otra Bese os “ n J ‘es claramente consumidor si se tata de destinatario final, porque en- iclaye dentro de la regulacién de los “Conjuntos Inmobiliari i ae “ draen la definicién del art. 1° de a Ley de Defense del Consumidor, tanto que ademas del Tiempo Compartido, también integran los “Cor en = del Consus mobiliarios’ a los que nos hemos referido en el capitulo anterior y ig redacci6n actual como en la que le imprime el Céd. Civ. y a ‘mentertos Privados’ que analizaremos en el siguiente. Mente, el art. 2100 Céd. Civ. y Com. determina que la relaci6n entre el pro- ‘ io, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compat- ea Conrer pn quien adgulr outa el derecho de so pete se rie ors jue n lan la relacién de consumo, previstas en este Codigo y en El art. 2087 Céd. Civ. y Com. considera que existe tiempo comp Bee cus regan la welact p ‘uno o més bienesestan afectadosa su uso periddico y por tumos, proteins > Imiento, hospedaje, comercio, turismo, industri u otros fines y para Ades, ley 28.356 (DIA f-3040) en suart 5° dice que “la Autoridad de las prestaciones compatibles con su destino. Esta redaccidn es més cién, por s{o a través del organismo en que ella delegue, queda faculta- quela dolar 19 de la ley 26.956 (DJA E-2010), que come hemoe vietoy ihinspeccionary verificar en todo el tertitorionacional, el cumplimiento de taalos"sistemas turisticos” hhormas que regulen el STTC, sin perjuicio de la aplicacion de la bey 24.280 Ce dijo al c a 2 5 DIA F-1884) de Defensa del Consumidor y normas complementarias,a través Como se dijo al comentar sobre el objeto, elart. 2088 Cbd, Civ. y sus respectivas autoridades de aplicacién, Para el desempenio de esa fun- tablece que con independencia de lanaturaleza de los derechos que se Fash inspeccionar loslibrosy documentos de los responsables,levantar ‘iruyen o transmiten, y del regimen legal al que los bienes se encuentt ne de comprobacién de ls infracciones, efectuar indaciones, promover ‘metidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en. Avestigaciones, slicitar la documentacién que considere necesaria, promo~ erent Sets rcs cere ean cre y acciones judicial, soliciter érdenes de allanamiento, requerir el auxiio EL art. 3° de la ley 26.356 (DJA F-3040) de STTC —que no sido d Ja fuerza publica y llevar adelante toda otra medida que sea necesaria’ do— y al que ya hemos hecho referencia define al “usuario” como % aon el derecho de uso periddico en un sistema de tiempo compa 1M. Marco jurfdico al *propietario" como “el titular dominial del inmucble, quien lo afecta lquier modo que se organice,¢l tiempo compartido abarca la tota- Puce aire acer nee ae Deco ote ee ee eee tuye el STIC para comercializar periodos de disfrute y brindar alos usual al comercialtzador, al usuario, alos administradores y prestadores de servi- las prestaciones que lo integran, por s{o por intermedio de terceros ios incuyendo el ntercamblo vacacional, en su caso, El art. 1089 Céd. Civ. y Com. incluye al Tiempo compartido en la clase El art. 2101 Céd, Civ.y Com, dice que “al derecho del adquirente de tiem- derechos reales principales, pues s6lo excluye de esta categoria a lahips po compartido se le aplican las normas sobre derechos reales’ laanticresis y la prenda, P elt puede recaer sobre cosas teglsrables ono y aun sobre bienes bles ono. sn arreglo al segundo: “Todos los derechos reales regulados en este CO- se cjereen por la posesién, excepto las servidumbres y la hipoteca’, por ‘no caben dudas que el Tiempo compartida se ejerce por la posesién, E1Céd. Civ. y Com. contempla al “Tiempo Compartido” en et kin otro orden de Kleas, el art. 2102 Céad, Civ. y Com. hace mencién a nor- Contribuyen a lacaracterizacion do la figura los arts. 1990 y 1981 6 sna nt eaprenn qu "el propitari,emprendedor, comercialzados, Civ. y Com, Segin el primero de los artfeulos citados: “Los derechos real Mumninistradory usuario del tlempo compartido deben cumplir con las Leyes, recaen sobre cosas registrables cunnclo la ley requiere la inscripcién de lo 2a norman de dae naconal provincia ymunicpa tulos en el respectivo registro a los efectos que corresponde Fee eeCAPITULO 10 CEMENTERIOS PRIVADOS Fundamentos de la Comision ‘Otro de los nuevos derechos reales que incorpora el Céd, Giv.y Com. es el terio privado. Se consideran cementerios privados a los inmuebies de propiedad priva- ‘slectados a la inhumacién de restos humanos; el titular de dominio det wueble destinado a cementerio privado debe otorgar una escritura de su cién que se inscribe en el Registro dela Propiedad Inmueble conjunta~ 1e con el reglamento de administracién y uso del cementerio, A partir de habilitacién por parte de la municipalidad local el cementerio no puede wr su destino ni ser gravado con derechos reales de garantia, para protee- wile! usuario que es consumidor, En la materia existe una fuerte influencia ‘orden piblico, estando reglamentadbo el uso y la participaci6n de los vist- tes ylas facultades y deberes del titular del derecho. 2. Concepto ‘Cementerio es ellugar destinado al descanso de los restos mortales. Como muerte es un fenémeno muy vinculado coa la religidn y las cuestiones sa= fadas, en su origen los cementerios fueron encargados a la administracién He las cutoridades eclestdsticas y aparecian anexados a iglesias y conventos. Los cambios operados en las costumbres trajeron como consecuencia Ja secularizacion de los cementerios”) y su puesta en manos del Estado, aun uando aparezcan también pequefias necropolis de cardcter familiar forman- do parte de heredades privadas, como por ejemplo, en nuestro pais, en las estancias, Aparecen asi los cementerios piiblicos, que son considerados por él art. 2314 (ex 2340, ine. 7°) Céd. Civil, como perteneciente al dominio publi- ¢o del Bstadol, y espectficamente al dominio puiblico municipal (art, 2318 (1) En nuestro pais a pari del aio 1821 quedaron bajo el comtrot de I Superin Policia, ) Se vataria de una “obra pblica construida para wilidad... comin’ conf. CSIN, 10-290; 145:308 $29, causa “Bourdies e. Munieipalidad de a Capital”;cavsa “Correa c. Munk— €x 2844) Céd. Civil, pero que Vélez Sarsfield para nada logisl6®, tal entenderlos sometidos al Derecho Pablico, Similar razonamiento para el art. 235, ine. f), Céd. Civ. y Com. Las normas aplicables a los cementerios piblicos como inte, inio ptiblico del Estado y, por consiguiente, también lo relative al rechos que emergen de su ocupacién por los particulares a los efect depésito de despojos mortales, incumben al Derecho Administrativo Los prineipios juridices que los rigen en la actualidad se hallan e¢ dos principalmente en ordenanzas munieipales, ademés de los que so dele labor de la jurispruden Asimismo, cabe apartar del estudio de la problematica espectfica, cementerios privados @ los que algunas comunidades extranjeras se autorizadas a mantener en virtud de tratados celebrados con los resp pafses de origen, cementerios que se han organi: de las comunidades correspondientes, ejerciendo el Gobierno de ‘Auténoma de Buenos Aires, o el Municipio en que se encuentren, el po olicfa mortuoria®. privados irrumpe en el campo: postiempos, araiz de la escasezde: sos del Estado que permitan aumentar la practicamente colmada eap de los cementerios pabitcos, pero también cuando, por otras razones (t Fimientos de ciertos estratos sociales, motivos religiosos, etc.), comien por parte de! Estado, otorgan a los particulares derechos sobre dete parcelas « los efectos de la inhumacién de cadaveres, a cambio del pi tun precio. Cipaldd ea Capt en J, 1-418; MaRENUGHY, MHOUR ,“ImpexipA a imconeeevysn enna 1A 10, sy exch ala Vode tara tas nengiaall Saad (ex 2551) Céd. Civil — we iad {cx 307} Ged, tate ar consderaba on communes ab Ie seule {a} Ua CoWha called al derecho del pariclrsbre l epuire de “propiedad sestédcelor ats 14y 7a Consus Necnal,como psn de deen ait Cause “Downe 7 unpaid ee Copal 1012190, Felon al ‘tare nb) dl dec 240/108 repamentrto de apecin nia Cap Feral Io t01 (DINE wider deechone spun nen je dean vivo! Uh {5} Per Gemple Tataocon Gran Beta io 185; Tato con Extnos ids este tiltimo vinculo por el Derecho Privado, por ‘corresponde aqui ‘en su examen, no sin destacar que (como en el caso de la multipropiedad y los clubes de campo) de un ynante tema que invita a una meditacion y estudio profundizados. ‘Bn la Ciudad Auténoma de Buenos Aires, la ley 4977", aprobada en ju- 2014, se actualizé el “Régimen juridico y poder de policfa en materia joria en los cementerios" El art. 2* define al cementerio como el “Pre- scerrado adecuadamente habilitado para inhumar restos humanos, el que ‘contar con Ia autorizacién de la autoridad competente para fuuncio~ ‘como tal, y el que deber’ cumplir los demas requisitos establecidos en Jprosente Ley’ La sepultura de enterratorio es el “lugar destinado alla inhu- didn de cadiveres o restos cadavéricos, dentro de un cementerio, en ex clones practicadas directamente en tierra’: Cremacién es la “reduccidn Jzas del cadéver y/o restos 6se0s por medio del calor” y la inhumacién Jel acto de dar destino a un fallecido en un lugar predeterminado del ce perio’ Exhumacién ¢sel “acto de desenterrar restos humanos de su lugar inhumacién’ "bart. 8+ de esta ley dice que “Los cementerios privados que eventtual= ote se crearen deberdn cumplimentar las exigencias que se establezeant Ja presente Ley y su reglamentacidn, y demas normas que regulen la mate= La Autoridad de Aplicacién serd la responsable de la) fiscalizacion de todo ‘relativo a inhumaciones y movimiento de cadaveres, restos 0 cenizas, y de trolar que durante dichas tareas se mantenga una conducta adecuada al it sin contrariar las normas de higiene vigentes”. Plart 108 della ley 1977 determina que le Autoridad de Aplicacién llevard Hegistio de Cremaciones realizada en los crematorios de la Ciudad Aut6= ja de Buenos Aires, sean piiblices o privados, archivandolos documentos hhubleran sido requeridos pata realizar las mismas, en el modo y forma establezca la reglamentacién de la presente ley, debiendo garantizarsela demnnidad, veracidad, seguridad e inalterabilidad de los mismos. La Provincia de Buenos Aires cuenta con un régimen administrativo que tefiere a cementerios privados a partir de la derogacién de Ta ley que los ohibia (ley 8357 del afio 1974) por la ley 9094 del ano 1978, que modified Ley Ongénica Municipal. La Ordenanza General 221 (del 30/6/1978) es 1a ue regula el régimen de los cementerios privados, exigiendo que quienes Yayan a afectar un inmueble ala instalacién de un cementerio acrediten pre- Mamente la calidad de duenios del bien; también se exige que los proyectos de construccién se sujeten a las caracteristicas de necrSpolis parquizadas (cementerios parque). Dicha ordenanza también se refiere a las caracterfs- ticas fisicas que debe reunir el inmueble, impone la previa aprobacién de las tarifas por la Municipalidad y prohibe establecer restricciones por motivos igiosos, sociales, racialeso politicos. Naturalmente, y dado el cardcter local (@) ROCBA 4443,23/7/2014a de la Ordenanza, para nada se refiere ella a la naturaleza y alcance: cidn de instalac verdes, vigilancia, aseo, etc.), activida- cho que, sobre determinados espacios, pueden ser concedidos a part iparicién de vinculos de cardcter obligacional, Para la inhumacién de cadiiveres 0 depésito de cenizas, porque este Incumbe al derecho privado patrimonial y, por consiguiente, regularl Cultad del Legislador nacional, sin perjuicio de la policfa del servicio Junque respecto de los derechos personales impera cl principio de ks mortuorio, que es de la competencia del derecho piiblico local, por mia de la voluntad, ya hemos visto que encuadrar como derecho perso- pio del Estado’, dio sepultura trae consigo dbices que derivan prineipalmente de s4 ca- FI Céd. Civ. y Com, determina que se consideran cementerios relativo y de Ia circunstancia de que no exlste a su respecto publicidad « los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumacién d , con Jo que los valvenes del pattimonio del ticular del cementerio humanos (art-2109), stirén indtetiblement en los utulares de sepultras (6, hipocens Se planteaentonces lo mismo que respecto de los conjuntos Ce ea ios y el Tiempo compartido, analizadosen los capitulos precedents ipupuesto de concurso, ign & dlstinbod Gerechos personales blema ce dilucidat la naturateza juridica de ese vinculo, dela que den jetar el derecho ala sepultura a dist régimen juridico aplicable. Empero, los interrogantes que suscita el d BS tocatién concedido a los particulares para la inhumacién en los cementerios pi ii, int no se agotan con el referido a su naturaleza juridiea, Podrian ag Caracterizar Spee ere Soy Coan Para s6lo mencionar los fundamentales—: los que plantea la cotitularldl 1475 (ex 1505) Cod. Civi Tih anienis =: te Cineleoe aaa Sepulturas, el embargo y ejecucién de sepulturas, la prescripcién’ no renovables), pee a 1220 méximo de veinte afios para el des- desepulturasyy la defensa del derecho sobre la sepultura, hs Be ee his obi rente no seria el caso) y de cincuenta afios para Para responderlos no debe perderse de vista que los derechos ¢ as ibe de Ia sepultura aparecen sometidos a un doble orden de restricciones Rone lun Iado, las derivadas del Derecho Piiblico, en lo relativo al poder de} “p)Comodato ee "Como el comodato es esencialmente gratuito, este cardcter cohibe Ia Antes reseniados); y por el otto, las que provienen del destino especl Bud de luicrs del concedente del derecho. por lo cual que esta figura ni ‘apuntan a satisfacer el descanso de losdespojos morales, situacién q roid promete principios culturales y religiosos implicados en el respeto d ae los muertos, sin que pueda perderse de vista al empresario 0 desa ) Sociedad que es quien organiza el cemencerio ofteciendo servicios econd aciicls da apie sociotasls conspics contra la wnbilicadl de aaehaee Wtiseeed aicirastammmnrejemeonnn Borne cin che a concn al a cra. Cabe adverir que, un vez organizado el cementerlo y coloced — un precio (a tavés del mismo propietario del predio afectado 0 de teens! presa promotora) los lugares destinados a sepultura, surge el probl ‘mantenimiento delservicio, que también resulta imprescindible conte d) Contrato atipico Hl priacpio de autonomia de la voluntad (ar. 1168 ex 11979 Cd. Cit, smpo de los cementerios privados Woriza cualquier combinacién en el campo d z Peto no solucionaria los obstéculos a los que hemos hecho referencia, deri Biproblema que rats bu preocepadoa \dos del cardcter de derechos personales relativos que engendearle, el tipo de derecho que asiste al usuario sobre el sepulcro, aunque debe ts se presente que quienes adquieren un derecho paraasegurar su sepultur determinado lugar no sélo persiguen la finalidad estricta de tener un _—— . ni, ob, Cit Loreen, Rucanoo L, “Notas par eli para el deseanso de sus propios restos o los de sus deudos, sino también (io) Cont Nan Yo, Mas, Lome c contar con los servicios necesarios para ello (servicios de inhumacién, Nene ee aE ee wacialon’ ov ca akira 1K Acua Awzonnna, A. Trotada de derecho civil argentino, Fuentes de tae $3. Naturaleza juridica Jo prohbe ota (12) saw sbligastones, 2+ ed Ill, eo. 2521 (18) Kiven, Cratioia M_ ob. et, en LA LEY, 1968-E, 929, (8) X1Jomadus Nacionales de De cho Gui, Buenos Aires, gosio de 1987 (9) CNGWw, sala A, LALEY, 12482 sala D, ED, 44-201CAPITULO 11 SUPERFICIE eptoy definiciones ;nuevo derecho real se vincula con un instituto ya conocido en el De- ano: el derecho de superiicie, que consiste en la facultad atribuida irde construir o plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo construido 0 (con independencia de la propiedad del suelo), o de adquirit una n.o plantacién ya existente en forma separada de la propiedad del Se rata de un derecho realtemporario, enajenable ytransmisible mor ibién se lo ha definido como el “derecho real de tener y mantener ralmente en terreno o inmueble ajeno, una edificacién 0 plantaciones ivos, en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del dere: jojo Ue exificar o plantar" majer de Carlucci ha analizado el derecho real de superficie rela ‘con las construcciones, y distingue en el mismo dos manifestaciones srecho: a) el denominado “ius edificandi (derecho de edificar) yb) la d superficiaria, Respecto del “ius edificandi” indica que se trata del 0 de usar un inmueble ajeno con un fin determinado (edificar), re- jendo que el Cédigo suizo y el italiano aceptan como tinico el fin de ir: ¥ otras legislaciones, en cambio lo admiten también para efectuar taciones y cultivos. Afirma el cardcter real de esta manifestacién, pues ia de una relacién directa e inmediata sobre cosa ajena, oponible erga , desde que el superficiario tiene, en esa esta etapa acciones poseso- petitorias, etc. Sostiene que se trata de un poder auténomo y actual, 1 cual reside también una propiedad superficiaria in ler, "el germen de 1) Bn ta notaal art. 2505 del Céd. Civ dice Vera Sasficld que “el derecho de superficiaio sia en poder hacer obras, como edifcar casas, plantar drbole,et., adherentes al suelo, Hole las cuales tenis un derecho de propiedad, independiente de de peopietariadelteren, ‘Wisin embargo, podia por dereche propio, hacer sétanos y ottos trabajos subterrineos bajo Hlelt misma superficie que pertenecia a otro con tal que no perjudicase los derechosde! super- Mri. esi como el superticiario no podia deteriora el fondo del terreno (2) Roca SastRE, RAMON M., Derecho Mipotecari, tp. 565. PG BRLTEAU, Jost, Fun: Wamentor de derecho cid, Il, vol. lp 145.‘ina Tatura propiedad superficiaria. Tene tanta autonomia, q: truccién, finalmente, no se hace, no nacerd la propiedad superf embargo, ha existido derecho de superficie. Si se ‘construye, en carn recho de construir agota su propia funcidn, quedando inerte, salvo: ‘cenciaen caso de que la construccién sea destruida o demolida. Bn} el ius edificandi es una facultad auténoma, pero ‘medial’ ..el ‘ho construye simplemente para construir, sino para llegara i Perficiaria. Por eso, alguna doctrina francesa ha hablado de ‘in anticipacién” ”), Por el contraiio, “la propiedad superficiaria” es el derecho real ‘mantener, gozar y disponer de lo edificado. Mirado desde la perspi ‘suelo, se trata de un derecho real sobre cosa. ajena; en cambio, desde pectivade lo edificado, el superficiario es titular de una verdadera pro Bi propietario del suelo ostenta un dominio imperfecto —el del su lo ha desmembrado—, mientras que el superficiario, un dominio t (no perpetuo) —que lo ubicaria dentro de] dominio revocable oresoli Ambas situaciones 0 relaciones son distintas manifestaciones del der ‘superficie, pues les corresponde un régimen juridico distinto segtin. del derecho de edificar o forestar, y la propiedad superficiaria, En ‘caso no habria derecho real de superficie, que sélo esti en potencia,y cretard luego de que se realicen las plantaciones”), tra definicién sostiene que el derecho real de supertici Sobre cosa propia temporario que, sin embargo, y ala vez, recae $0 inmueble ajena, en canto al uso, goce y disposicién jusfdiea de su fice, es decir que el derecho existe siempre, aun cuando la cosa p exista, ya sea por no haberse construido o plantado todavia, o por extinguido y no haber tanscurrido el tiempo que, en su caso, se esta Para poder reconstrur,replantar oreforestar. Sin objeto actual no hay ho real alguno, A lo sumo, habré ‘més o menos respetable, 4 expectativa, un derecho en i perono un derecho real perfectamente consti Ao siendo tampoco aceptable estimar un objeto cambiante al albur dé circunstancias”®), En definitive, en el derecho argentino se lo ha considerado como un echo dual, bifronte o mixto, como se veri mas adelante. q $2, Antecedentes Vélez Sarsfield no acepts que los propietarios de bienes raices constit tan derechos de superficie en el art. 2588 (ex 2614) Céd. Civil, luego mo en este aspecto porla ley 25.509 (DIA F-2528), que introdujo el de (8) Kxomtaajin 08 CARLUCCY, ADA ~ PUBRTA DE CHACON, ALICIA, De ie, Astrea, Buenos Aires 1909. (0) Knerusaran ne Caniuees, A. - Purnra Du Cacdy, A, ob. cit (8) Db RiINa TaRTIRRE. Gaunitt, “La insereibn del de 19/6/2008, p. 3 ercho real de sup cho teal de superficie forestaly ‘decia que “No enumera- ual vefissor eeCi e Tego de mostrar los perfls de la figura, agregaba: wo de superficie desmejoratia los bones rafces ytraera mil dificultades con los prepietaros dels terreno’ (6). rechazo del derecho de superficie, que tampoco previ a fuente princ {Cig Gril osea el Eshoqo de Feta (ver ar. 8705), 08 al aves (on del derecho de dominio contenida en el art, 2492 (ex: i eve: "La propledad del suelo se exiencleatoda su profundidady al jo aéteo sobre el suelo en lineas perpendiculares. Comprenc \que se encuentran bajo el suelo. calif {ominio piblicoa las ruinas yya- Jey 9080 de 1913 califeé como de domi tos arqueolégicosy paleontoldgicos, con lo eualla extension gel domi dl suelo“ toa su profiad” enconts ama corspisa en econ : misma solueion: to del dominio publica sobre aquellos objetos. La mi oral al art, O° del art. 2314 (ex 2340) Céd, Civil, sein la redacdion ae 17711. 512(DIAE-0822), 7 1948, através dea Ley de Propiedad Horizontal 13.512( aac anraclaraexcepeién al ar. 2492 (ex2818) Cbd. CML allegisarselA Munrtacia dle derechos privaivesvespecto de las unidades con ol cond: o sobre as cosasy partes comunes!. Laslees de expopacén reveron la aera de que se eproplaa cm ndependencia de la propiedad del sueto (as at 0 delay. ito IOIA ADM 10,2 ante la necesdad de concretar emprendimiertos pa 8 ques bsuelo. eos que se proyectan sobre el sul ncorporé otra limitacién a la extensi6n iimitada del domi, 1 profundidad del suelo, pues comprendié a “las aguas subterréneas thio del dominio piblico, “sin perjuicto del ejerccio regular del derecho I propictario del fundo de extraer las aguas subterréneas en la medida e Mucrés y con sujectén a la reglamentacién’disposicién mantenida’ en 285, ine), C6d, Cv. yom, Homero Rondina sostlene que cusndo Velez Sarsfel afrmaba que Derecho Real de Sper no Hasso aceptado po Derecho Rom fo, sabia que ello era s6lo parcialmente verdadero, Fl viejo « F (0 “tospropiaro de nes eso pen cna seat deci ent mide superice miners cos eq etd mye rin gue Mcacoso amie qe in ea rgosei acer evel saa 5:76 (DIAACI 500 oor roe, sberecho eld supercede! Notariado 0 1/1/1978 (ataniine AK/DOCI6A77/2011 "ohare ono ier eho cmai EDGOT. an eee jn fais conrridee sobre a superfeicen dominios dexaemin os; Dy, 2004-2, 86 Cita Onkine: AR/DOG/T145/2004,* mitt ‘La superticie forestal” (art. 13, ley 25.509 [DIA E-2526)), estable dicha ley es complementaria del Codigo Civil” (art. 14). El andlisis de este derecho sto se ha dado en el campo teérico rio, dado que aun cuando se haya utilizado como herramienta de delaexplotacidn forestal, el mismo no fue anclizado desde el émbi Por ausencia de conflicios derivados de su ejercicio que llegaran a! dos judiciales. Sin perjuicio de ello, ha sido practicamente unénime la critica al ‘uosa técnica legisiativa de la norma citada™, (6) XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Rosarto, 2003. Comision 4. De Jeu Derecho el de spec fro: Deeg lat. Objeciones al hey 28508, Intdenica squid porn ey 25.59, on rtd de ae eiterdasimprelstone desajistes mete (Unaninad), I #dtecho real de wiper fret sicacion delos derechos eles Despicho a l derecho real de sapere foes Adit en su desaroo una categorizacn dual tanto como derecho rel soe eu come derecho real sobre cow sj (Mayoaro 25 wots). Despacho teal de super forest eeae sen se coma propia (Minortar,# vs). echo real de superfice frenal reas sempre sore ceva jeu inal, 94k Région ig 1 implicancias del fey 26.00 “Inversion pur Bones © ‘remision a la ley 25.080 de Inversiones para Bosques Cultivados no exchaye que la le tenga un imbito propo. Por ely entra contecencay, el cumplinknto deo estbleidos porla ly 25.0800 ex presuptesto neces paral consuion del de superiors (Unannidad). 2) Norma de aplcaclonwpletas in sasp funds earesenente pot ay 29.9 ren ge spicacon I supe ft Eipios generale debs oreche sealen (Unanimidah 1 Objun Despac s) Ee desupericeorstal en sa doe manifortacinos rca wb cova inmucble as pla son comsinaucbes pr nucle art 284 del Codige Cl) (Mayor. 27 hob):Laplantacén ercosaueblecusids su detino ea foresacien,tenlendo temporldadySnaidad (nortaro2 wos) Valid. Corespance una Ampla de vocablo Test comprenaade dns planta’ dereclo rel las epee arbres lo en ars dee uli socbeconmica ea pritcipode nda de rigs conatac Derechos reales de grain: Despacho a): La puede ser objeto de patra (Mayor. 24 ots). Despachob) derecho rel de forest en tants derecho, no purde ser abet del derecho real de poe ats 310 310 y cones del Cid Chil). Puede ser otto del derecho real de hipoteca sd b enw tnmuebe (ars, 2514, 3108310, 312 conc, del Cd. Cy et = nfl 29.509 [Minoritari, 2 votos)). Vi. Tranamisibiilad, Lo dispucsto en l at. 5° do In Ney to absa a tranrllin dal derecho sl deeper frst por causa de uct taka). VILE pinpo deacon: ert 2102618, 257, Civ también sn de aplscén al supercode conformidadal 25.06 (Uunimldad). AX atacid, La lucida prevtuen eat de eatncién de e super focetl or conmoidacin, et apcable eno pertinent supuesos de extincin (ar) salve lacuna estilo por vencinlet de paz ‘dad X Reatacon Hla de ey “inclales, con olan a alulones propia on matena de tena regs (Onin lee fern Pnalkind: Dee incorpo sl deco ta despertca x pli defines scioecoudmicos(Unanimiad) 1 Deechos els deqarata: No ob txpresadoeneldespacho A) del purto VI defege data debra repulrbe con

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