Praventa

UniversidadArcis:::EscueladeDerecho:::ApuntesDerechoCivilV.
LA COMPRAVENTA
ndice de contenido
Concepto.-...............................................................................................................................1
Elementos del contrato de compraventa.- ..............................................................................2
Caractersticas del contrato de compraventa.-........................................................................3
La compraventa es un contrato naturalmente conmutativo.-..............................................4
Formacin del consentimiento en el contrato de compraventa.-.............................................6
Formalidades exigidas por va de solemnidad.-.................................................................6
Formalidades habilitantes, voluntarias y otras.-.................................................................9
Compraventa con arras.....................................................................................................10
Gastos por formalidades de venta.....................................................................................11
Capacidad y representacin.-................................................................................................12
El objeto en la compraventa.-................................................................................................16
El precio.-..............................................................................................................................17
Control de equidad del precio. La lesin enorme.-..........................................................19
La cosa.-................................................................................................................................23
Requisitos de la cosa que se vende.-................................................................................23
Obligaciones del vendedor.-..................................................................................................27
Naturaleza y contenido de la obligacin de dar y entregar del vendedor.-...........................28
Obligaciones de garanta.-.....................................................................................................37
Saneamiento de la eviccion.-............................................................................................37
Saneamiento de los vicios redhibitorios u ocultos.-.........................................................40
Obligaciones del Comprador.-..............................................................................................42
Obligacin de pagar el precio.-........................................................................................42
Obligacin de recibir la cosa.-..........................................................................................47
Pactos accesorios del contrato de compraventa.-..................................................................49
1.- Pacto de Retroventa (art.1881 y ss.).-.........................................................................49
2.- Pacto de retracto (artculo 1886).-...............................................................................51
ContratodeCompraventa. Pg. 1 :::

CONCEPTO.
La compraventa es un contrato por el que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra
a pagarla en dinero (art.1793).
En la opinin de la doctrina clsica, la compraventa se define a partir de la presencia de dos
obligaciones interdependientes, autnticas contraprestaciones: por una parte, la que tiene el
vendedor de dar la cosa (transferir el dominio?), y por la otra, la que pesa sobre el el
comprador de pagar (dar) el precio, esto es, entregar a cambio una suma de dinero (la
entrega de cosa fungible transfiere el dominio, verdad?).
La tradicin de la cosa vendida, en este caso, opera al mismo tiempo como pago de la
obligacin del vendedor y modo de transferir el dominio. El art.703 seala que la venta es
un ttulo traslaticio de dominio, es decir, que por su naturaleza sirve para transferirlo.
ELEMENTOSDELCONTRATODECOMPRAVENTA.
El esquema clsico de la compraventa supone dos (o tres) elementos esenciales: (el

consentimiento sobre) cosa y precio. En ausencia de ellos no existe contrato alguno, o bien
en ausencia de cosa o precio, la convencin deviene en una figura distinta (art.1444),
aunque resulta muy discutible en este caso la conversin de los actos jurdicos (p.ej.,
art.1393). Como todo contrato, tanto el objeto como la causa deben ser, adems, lcitos
(art.1445, art.1461, art.1467).
El objeto mediato de la obligacin del vendedor -la cosa- debe ser apta para el comercio,
esto es, debe ser apropiable, transferible y no encontrarse prohibida su venta.
En cuanto a la causa, opera como mecanismo de control de la seriedad del consentimiento.
El precio funge, entonces, como causa suficiente de la obligacin del vendedor cuando es
serio y, por el contrario, si es absurdamente bajo puede pensarse razonablemente que
esconde, en verdad, una donacin (aunque la donacin entre vivos no puede presumirse,
segn el art.1393). La seriedad del precio no debe confundirse con la justicia del precio,
cuestin que se ver al tratar de la conmutatividad de la compraventa.
Adems, el problema de la causa plantea una pregunta relativa a los fines de las partes. Lo
jurdicamente relevante no es la licitud de la causa, sino su ilicitud (art.1467 inc.2 e inc.3
y art.1682). La causa se presume que existe (no hace falta expresarla), y sera ridculo que
el legislador presumiera como regla general la ilicitud de la misma, por lo que esto ltimo
sera excepcional y su prueba de cargo de quien afirma la existencia del vicio. La causa es
ilcita cuando la compraventa tiene por fin realizar defraudar a terceros (p.ej. simulacin),

cuando es contraria a la ley o a la moral, a las buenas costumbres o al orden pblico,

siempre y cuando estos motivos ilcitos sean conocidos por ambas partes.
Los elementos de la naturaleza del contrato estn previstos dentro de los efectos generales
de las obligaciones (art.1545 al 1559) o de los efectos particulares del contrato de
compraventa (art.1817 y ss.). Su funcin es suplir la voluntad de las partes, facilitando el
trfico jurdico y reduciendo los costos de transaccin, y pueden ser modificados o
suprimidos. Las obligaciones de saneamiento (de la eviccin y de los vicios redhibitorios)
son tpicamente elementos de la naturaleza, que se entienden incorporadas al contrato en los
trminos que seala la ley y en la medida que las partes no manifiesten lo contrario. Lo
mismo vale para la accin resolutoria, la distribucin de riesgos y, en general, para las
reglas del ttulo sobre la compraventa y las generales del derecho de los contratos que por
su sentido sean de orden pblico. Algunos de estos elementos son aquellos que la doctrina
contempornea denomina derechos potestativos, a los que nos hemos referido al hablar
sobre los efectos del contrato en general.
Las partes pueden pactar libremente las clusulas que estimen, en tanto no sean contrarias
al orden pblico, la moral o las buenas costumbres, o en tanto no alteren la economa bsica
de este contrato de intercambio. Estos son los llamados elementos accidentales de la
compraventa, como son, por ejemplo, las modalidades (plazo y condicin). Es interesante
que an respecto de estos elementos accidentales existan reglas de derecho dispositivo
(como las referentes a ventas con arras, la venta al gusto y a los pactos comisorio y de
retroventa).
No obstante el detalle con que el legislador se introduce en diferentes elementos del
contrato, hay cuestiones no resueltas como, por ejemplo, la naturaleza y alcance de la
obligacin de dar que tiene el vendedor (Transferir el dominio o slo asegurar la posesin
pacfica de la cosa?).-
CARACTERSTICASDELCONTRATODECOMPRAVENTA1.
1. Es bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan recprocamente desde su

origen; se trata de un contrato sinalagmtico perfecto, en el que el vendedor se obliga a
dar o entregar la cosa y el comprador a pagar el precio. Estas obligaciones son de la
esencia de la compraventa, y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera
en otro contrato diferente. En consecuencia, jurdicamente no se concibe un contrato
unilateral de venta ni un contrato unilateral de compra, como aconteca en el primitivo
Derecho Romano con las figuras de la emptio y la venditio. La Corte Suprema as
1 Orrego Acua, Juan Andrs. Apuntes. Contrato de Compraventa.-

tambin lo ha entendido, al rechazar la posibilidad de celebrar una promesa unilateral

de compraventa, desde el momento que ha interpretado el N4 del art.1554, en cuanto a
la especificacin del contrato, exigiendo que se consigne el acuerdo de voluntades y las
obligaciones recprocas. Con todo, recordemos que la doctrina mayoritaria ha estimado,
por el contrario, que dicha figura jurdica sera perfectamente vlida.
2. Es oneroso, por las prestaciones recprocas que engendra, imponindose ambas partes
un gravamen y obteniendo ambas partes un beneficio.
3. Es generalmente conmutativo, las prestaciones a que se obligan vendedor y comprador
se miran como equivalentes. Debemos recordar que la equivalencia es subjetiva.
Excepcionalmente puede ser aleatorio, como en el caso de la compraventa de cosas que
no existen pero que se espera que existan cuando expresamente se pacte el carcter
aleatorio del contrato (segn el art.1813, cuando aparezca que se compr la suerte).
La conmutatividad no es de la esencia de la compraventa, sino slo su caracterstica
general. Volveremos sobre el particular ms adelante.
4. Es principal, porque existe por s mismo, independientemente de cualquier otra
convencin.
5. Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales que exigen el
cumplimiento de una solemnidad, como acontece por ejemplo en la compraventa de
inmuebles.
6. Es nominado o tpico, porque est reglamentado en la ley, nada menos que en 103
artculos.
7. Es, por naturaleza, de ejecucin instantnea. Si nada dicen, las partes cumplirn de
inmediato sus obligaciones, extinguindose la relacin contractual.
8. La compraventa es un ttulo traslaticio de dominio y no importa enajenacin,
siguiendo as la teora del Derecho Romano bonitario o vulgar. El contrato slo genera
derechos personales y sirve de antecedente para la transferencia del dominio (art.703
del Cdigo Civil). En consecuencia, si no ha existido tradicin en favor del comprador,
ste no adquiere el dominio ni la posesin de la cosa comprada. Podra ocurrir que el
vendedor no el verdadero dueo de la cosa, caso en el cual la entrega slo posibilitar al
comprador para entrar en posesin (y es la opinin de la mayora de la doctrina, que
sigue en este punto a Alessandri Rodrguez).-

LA COMPRAVENTA ES UN CONTRATO NATURALMENTE CONMUTATIVO.-
Si bien la compraventa es, por su especial naturaleza de contrato de cambio, un contrato

conmutativo, puede llegar a ser aleatorio cuando las partes as lo expresan o cuando en
atencin a lo acordado por los contratantes aparece que se ha vendido y comprado la suerte
(artculos 1813 y 1461). As, la venta de cosas futuras se entiende celebrada simplemente
bajo la condicin de que las mismas lleguen a existir. En otras palabras, si no se queda de
manifiesto en el contrato la intencin de comprar la suerte, la venta ser conmutativa y
est sujeta a condicin suspensiva y no es, por tanto, aleatoria.
Se ha concebido en la doctrina que la idea de conmutatividad niega la existencia de un alea
imprevisible de todo contrato. Digamos, por ejemplo que, si luego de perfeccionado el
contrato, la cosa aumenta o disminuye su valor, tal variacin constituye un riesgo
econmico en la realidad econmica inherente al contrato en cuanto acto humano
determinado en el tiempo y en el espacio, y no puede alterar de forma alguna sus efectos: la
justicia del precio est asegurada por la voluntariedad del intercambio. Conviene recordar a
este respecto que en los contratos conmutativos las prestaciones no son equivalentes, slo
se miran como equivalentes. Dicha equivalencia no se tasa de manera objetiva, sino por
la disposicin de cada parte a recibir la prestacin de la otra a cambio de la que ella misma
realiza.
En un sentido puramente econmico, la conmutatividad resulta engaosa y contrasta con la
realidad de los intercambios contractuales, porque esconde una funcin plenamente
legtima de las convenciones, cual es que cada parte resulte ms beneficiada tras celebrar
un determinado acto (porque subjetivamente le es ms valioso lo que recibe que lo que
entrega a cambio). La contingencia de ganancia no est sancionada civilmente y,
considerando los lmites que establece el Cdigo Civil y otros cuerpos normativos, est
absolutamente ajustada a derecho.
Entre los lmites recin mencionados, la rescisin de la venta por lesin enorme viene en
corregir el problema de la diferencia en la apreciacin de la magnitud de las prestaciones
efectuada por cada parte en la negociacin del contrato. Dicha accin procura, dentro de
ciertos lmites, asegurar un mnimo de justicia material en la compraventa de los bienes
races cuando el precio del inmueble que se vende difiere en exceso del que la ley
denomina su justo precio. An as, este remedio es manifiestamente excepcional, se
reserva slo a heredades y fundos, excluyndose toda clase de muebles. Incluso hay
quienes sostienen que un remedio como este resulta extrao a la estructura y principios del
derecho de contratos en el Cdigo Civil.
Otros correctivos que tienden a asegurar el consentimiento libre e informado sobre cosa y
precio, y que permiten efectivamente la conmutatividad de los contratos de compraventa en

que no se compra la suerte, son las normas sobre contratos entre proveedores y
consumidores. En la actualidad, el derecho tiende a considerar que los expertos o
profesionales estn sujetos, en general, a deberes especiales de informacin y de consejo
respecto de los consumidores, quienes naturalmente carecen de esos especiales
conocimientos. El proveedor tiene una doble caracterstica que lo distingue del comn de
las personas: en primer lugar, el conocimiento del objeto de su comercio o arte; y en
segundo, la dedicacin a ofrecerlos a un pblico que no lo tiene en su mismo nivel. De la
profesionalizacin de las actividades de venta y la masificacin del consumo de ciertos
bienes y servicios, deviene la preocupacin del legislador por garantizar ciertos remedios
mnimos que permitan asegurar un equilibrio razonable entre las partes contratantes. Las
normas sobre proteccin de los consumidores atienden a dicho obejtivo.
La conmutatividad debe considerarse al momento de perfeccionarse el consentimiento
sobre los elementos de la esencia del contrato. En la compraventa de cosas muebles, basta
con la existencia del acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Si la venta fue
precedida de una promesa de celebrar el contrato, la conmutatividad se apreciar
necesariamente al momento de otorgarse el contrato de promesa (sobre muebles o
inmuebles), dado que, al tenor del art.1554 N4, dichos elementos esenciales deban
encontrarse explicitados.
FORMACINDELCONSENTIMIENTOENELCONTRATODECOMPRAVENTA.
Por regla general, la compraventa es un contrato consensual. Al menos as lo establece el

legislador en el art.1801. Basta, por tanto, el consentimiento sobre los elementos esenciales
del contrato para perfeccionarlo. De conformidad a las reglas establecidas en el Cdigo de
Comercio -si seguimos la opinin que ellas son sustantivamente aplicables en la materia- el
consentimiento queda a firme una vez producida la aceptacin del destinatario de la oferta.
Sin embargo, este principio general contempla una serie de excepciones. Algunas son de
derecho, como ocurre con las solemnidades exigidas para la venta de ciertas cosas. En otros
casos, se trata de formalidades habilitantes; sean las generales o las especiales para comprar
o vender. Hay tambin formalidades de orden probatorio, de cuya inobservancia surge la
limitacin a la prueba de las obligaciones contractuales por medio de testigos. Tambin la
compraventa puede estar sujeta a formalidades administrativas, tales como las urbansticas
(DFL.458/Vivienda), tributarias (Cdigo Tributario y Ley 16.271 de impuesto a las
herencias) de las cuales depende la validez o la ejecucin de las obligaciones emanadas del
contrato. Finalmente, las propias partes pueden haber convenido ciertas formalidades que
habrn de cumplir para perfeccionar la venta.

FORMALIDADES EXIGIDAS POR VA DE SOLEMNIDAD.-
En ciertos casos, la ley exige como solemnidad otorgar escritura pblica para perfeccionar
la compraventa. Tal solemnidad rige para la venta de:
a) Bienes races (art.1801 inc.2).- En estos casos, la exigencia de la escritura pblica se
refiere no slo a la totalidad del bien raz, sino tambin a los derechos que en parte se
tengan sobre l, en calidad de comunero (venta de cuota de dominio). An en los casos
de venta por ministerio de la justicia, el acta de remate -que tiene valor de escritura
pblica para los efectos de lo establecido en el inc.2 del art.1801- no libera de la
obligacin de otorgar la escritura definitiva, compareciendo en este caso el juez en
representacin del ejecutado (art.495 CPC).
Existe una aparente contraexcepcin en la venta de algunos bienes races de uso
habitacional, generalmente denominados viviendas sociales o de aquellas para cuya
adquisicin el Estado aporta un subsidio directo -en dinero- al comprador. La
compraventa de dichos inmuebles se hace por un instrumento privado, firmado ante
Notario Pblico, el cual debe protocolizarse de oficio por el Ministro de Fe que asiste a
su otorgamiento dentro de 30 das corridos desde que sea suscrita. Segn el art.68
inc.4 de la ley 14.171, tal instrumento privado se considerar como escritura pblica
desde la fecha de su protocolizacin. He aqu lo aparente: la escritura pblica es la que
queda exceptuada del cumplimiento de la formalidades legales establecidas en los
arts.403 al 414 del COT, no el contrato de compraventa, el que segn la norma citada se
celebra por un instrumento que se reputa escritura pblica para todos sus efectos.
b) Servidumbres (art.1801 inc.2).- Si la venta de una servidumbre debe hacerse por
escritura pblica, y la tradicin de la misma, segn el art.698, tambin requiere esta
solemnidad, lo habitual es que ambas consten en un mismo instrumento.
c) Censos (art.1801 inc.2; art.2027).- El profesor Orrego Acua explica esta institucin
as: ...el censo no es otra cosa que la obligacin que una persona contrae en virtud de
un capital que ha recibido o que reconoce deber, de pagar un rdito anual a otra
gravando en garanta del capital y del rdito una finca de su propiedad. El rdito viene a
ser los intereses a que se obliga el deudor, adems del pago del capital. El art.2027,
establece que La constitucin de un censo deber siempre constar por escritura
pblica inscrita en el competente Registro; y sin este requisito no valdr como
constitucin de censo.
d) Derechos hereditarios (art.1801 inc.2).- El derecho real de herencia ha sido
calificado por la doctrina en formas diversas. Unos pensaban que es cosa mueble, toda
vez que los inmuebles estn claramente definidos por el legislador y son la excepcin.
Otros crean que, de haber bienes races en la masa hereditaria, dicha calidad se

comunicaba al derecho real y, por lo tanto, deba considerrsele inmueble. Actualmente,

parece haber consenso en la doctrina en que, al menos, no se trata de inmuebles, sino de
una cosa particular. En cualquier caso, la compraventa debe hacerse por escritura
pblica.
Cabe tener presente que no existe norma expresa que seale como ha de efectuarse la
tradicin del derecho de herencia. La jurisprudencia ha zanjado este vaco sealando
que en este caso se debe aplicar la regla general de los bienes muebles (art.684). En la
prctica, se acostumbra dejar constancia de la tradicin en la misma escritura de venta.
e) Compraventa del derecho de usufructo sobre inmuebles (art.767). El usufructo,
como todo derecho real, derivado del dominio, supone un ttulo y un modo de adquirir.
La compraventa de un usufructo sobre inmuebles debe constar en escritura pblica. En
cuanto al modo de adquirir, la tradicin del usufructo sobre bienes inmuebles est sujeto
a la regla de la inscripcin. El art.767 seala que el usufructo que haya de recaer
sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdr si no se otorgare por instrumento
pblico inscrito. De esta norma se infiere que si el usufructo recae sobre un bien
inmueble, su ttulo debe constar por instrumento pblico.
Lo sealado en el prrafo anterior vale tambin para el derecho de uso y habitacin
(art.811 en relacin con el art.766). Para no confundirse: esto hace referencia a la
constitucin del derecho, ya que su carcter personalsimo se manifiesta respecto del
usuario o habitador, quien est impedido de cederlo a cualquier ttulo, prestarlo o
arrendarlo.
f) Compraventa de naves mayores. Las naves mayores son aquellas que de ms de 50
toneladas de registro grueso (inc.4 art.4 DL N2222/78 Ley de Navegacin). A
diferencia de las aeronaves, las naves estn sujetas a un rgimen que las asimila a los
bienes races (C.Com, art.832 La enajenacin de naves mayores por acto entre vivos y
la constitucin de derechos reales sobre ellas, se efectuarn por escritura pblica
cuando ocurran en Chile). A pesar de su carcter mueble, pueden ser hipotecadas.
g) Compraventa del derecho real de aprovechamiento de aguas. El agua es un bien
comerciable distinto de la tierra. Los contratos que sirvan de ttulo a la transferencia de
las aguas deben constar en escritura pblica (C.Aguas, art.113, Se perfeccionarn por
escritura pblica los actos y contratos traslaticios de dominio de derechos de
aprovechamiento, como tambin la constitucin de derechos reales sobre ellos y los
actos y contratos traslaticios de los mismos").
El ordenamiento jurdico seala otros casos de compraventas sujetas a solemnidades
distintas de la escritura pblica, en atencin a determinadas circunstancias que en ellos
concurren:

a) Ventas forzosas.- Las ventas forzosas llevadas a cabo por la autoridad pblica,
estn sujetas a una serie de formalidades que constituyen solemnidades del contrato,
como son la tasacin, los avisos o publicaciones y la subasta pblica, entre otras
(art.481 y ss. CPC).
b) Juicios de particin de bienes.- La ley tambin exige una serie de formalidades en
caso de que el partidor venda el bien comn a fin de repartir lo obtenido entre los
comuneros. Dicha venta debe efectuarse en pblica subasta, previa tasacin y
publicacin de avisos correspondientes. La compraventa, por su parte, deber
constar en escritura pblica si la naturaleza del bien as lo exige.
FORMALIDADES HABILITANTES, VOLUNTARIAS Y OTRAS.-
1.- Las formalidades habilitantes.- Los incapaces relativos deben actuar en la vida
jurdica representados, o bien habilitados por su representante legal, sea el padre o madre,
el curador o incluso, en determinados casos, el juez. Las formalidades habilitantes son, por
tanto, exigidas en atencin a la calidad o estado de las personas y, a diferencia de las
solemnidades, su omisin acarrea la nulidad relativa del acto (art.1682).
Las formalidades habilitantes operan en un doble sentido. Por una parte, permiten al
incapaz relativo actuar en el vida del derecho y, tambin, constituyen un requisito necesario
para que ciertas personas, representantes legales de otras, puedan realizar determinados
actos. P.ej., el marido requiere autorizacin de la mujer para a) enajenar o gravar bienes
races sociales o los derechos hereditarios de sta (art.1749, inc.3); b) enajenar bienes
races propios de la mujer (art.1754, inc.1). P.ej. El tutor o curador requieren autorizacin
judicial para enajenar los bienes races o los bienes muebles preciosos o que tengan un
valor de afeccin del pupilo (artculos 393, 394).
2.- Formalidades voluntarias.- La ley no ve inconveniente para que las partes puedan
elevar a la categora de solemne un contrato que por su naturaleza no lo es (Orrego Acua).
Si las partes pactan alguna formalidad para celebrar una compraventa que no requiere
solemnidad (P.ej., la compraventa de cosas muebles), no se perfecciona el contrato mientras
ellas no se cumplan. As lo establece el art.1802, al sealar que si los contratantes
estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el artculo precedente no se
repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pblica o privada, puede cualquiera de
las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega
de la cosa vendida. La parte final de esta disposicin muestra que las formalidades
voluntarias pueden ser renunciadas por las partes, incluso tcitamente. En ello slo existe
una aplicacin de los principios generales acerca de la forma en que se puede expresar la
voluntad.

3.- Formalidades por va de prueba .- El Cdigo Civil establece una severa limitacin al
principio consensualista, a lo menos en cuanto a la eficacia prctica del contrato.
Los arts. 1708, 1709 y 1710, disponen que las obligaciones (entrega o promesa) que tengan
valor superior a 2 UTM deben constar por escrito (aproximadamente ochenta mil pesos en
el ao 2013); y que la omisin de esta formalidad impide probar el contrato y las
obligaciones emanadas del contrato y que alteren su naturaleza. Hay quienes sostienen que
dicha limitacin se refiere a que la prueba est reducida solamente a la testimonial, porque
nada impedira formar una presuncin judicial a partir de las declaraciones prestadas,
sumadas a otras evidencias que den cuenta de los hechos y circunstancias relevantes en el
proceso.
El Cdigo de Comercio (art.128) y el art.11 de la Convencin de las Naciones Unidas sobre
los contratos de compraventa internacional de mercaderas -CISG, por sus siglas en ingls-
por el contrario, asumen el principio consensualista y la libertad probatoria que es tpica del
comercio y no restringen la prueba testimonial.
4.- Formalidades del mandato para celebrar una compraventa solemne.- El mandato es
un contrato consensual (art.2124). Qu ocurre si se otorga un mandato para celebrar un
contrato solemne? En consideracin de lo anterior, podramos decir simplemente que el
mandatario slo debe cumplir las solemnidades requeridas al tiempo de efectuar su gestin,
porque sus facultades han sido conferidas vlidamente con el acuerdo entre l y el
mandante.
Sin embargo, si el acto cometido es solemne (P.ej. Compraventa de bien raz) resulta difcil
calificar y dejar constancia de la personera del mandatario, sin dejar de lado el que tales
designaciones deben ser compatibles con las reglas probatorias, segn las cuales los
instrumentos privados no pueden hacer fe contra una escritura pblica respecto de terceros
(art.1707). Por todo ello, es que se impone en la prctica que el mandanto para otorgar un
contrato de compraventa que debe efectuarse por escritura pblica, ha de cumplir esta
misma solemnidad.
COMPRAVENTA CON ARRAS
Las arras son una de las instituciones ms arcaicas del derecho. Antiguamente, la
compraventa no era de carcter consensual, no bastaba el mero consentimiento de las partes
para que se entendiera perfecta y mientras no principiara la ejecucin no haba an
contrato. En este contexto, las arras permitan expresar un consentimiento previo a la
ejecucin del contrato2.
2 Dice Samper Polo (p.372): El rgimen de las arras romanas corresponde a su papel complementario de

Posteriormente, la compraventa se transform en un contrato naturalmente consensual y

junto con ello, las arras pasaron a cumplir una funcin de garanta. Actualmente, son un
instrumento para asegurar que el consentimiento en la venta ser otorgado y slo
excepcionalmente se entienden dadas como parte del precio, esto es, como seal de
convencin.
1.- Arras como garanta.- El art.1803 las define como una prenda de la celebracin o
ejecucin del contrato. La palabra prenda es aqu empleada en un sentido genrico de
garanta, no en el sentido estricto de garanta real que cauciona otra obligacin. Se trata de
dinero o cosas muebles de carcter fungible entregadas por una de las partes a fin de
garantizar que se convendr en el contrato. Por la dacin de arras, las partes conservan la
facultad de retractarse del contrato: quien otorg las arras, perdindolas; quien las recibi,
restituyndolas dobladas.
Si dadas las arras las partes pueden retractarse, de ello se sigue que las partes no han
entendido ligarse definitivamente, en consecuencia, an no se ha perfeccionado el contrato.
Por eso, la retractacin no significa un incumplimiento, antes bien, se trata del ejercicio de
una facultad. No hay, por consiguiente, derecho a indemnizacin.
En todo caso, las partes deben fijar un plazo dentro del cual puedan retractarse. En caso de
no estipularlo, no pueden retractarse despus de los dos meses subsiguientes a la
convencin o despus de otorgada escritura pblica de la venta o una vez principiada la
entrega (art.1804).
Se dice que las arras en garanta introducen en el contrato una condicin suspensiva
negativa, cual es que las partes no se retracten en la oportunidad sealada.
2.- Arras como seal de convencin o parte del precio.- Otorgadas las arras en seal del
consentimiento o se reputaren estas como parte del precio, se perfecciona el contrato, salvo
los casos del art.1801 inc.2. Aqu slo surge la obligacin de las partes de otorgar la
escritura pblica, si la compraventa exigiere esta formalidad.
Para que las arras sean otorgadas como seal de convencin o parte del precio, es necesario
que ambas estipulaciones consten por escrito, de modo contrario son consideradas como
arras en garanta, reservndose las partes la facultad de retractarse (art.1805).
contratos consensuales, y se usan para sealar el momento en que los contratantes se han puesto de
acuerdo, de manera que sirven a quien las recibe -normalmente el vendedor- para probar la existencia del
consentimiento; por eso se dicen confirmatorias, en cuanto tienen funcin de seal.-

GASTOS POR FORMALIDADES DE VENTA
Conforme al art.1806, tanto los impuestos, las costas de la escritura de la venta, as como
cualquier otra solemnidad de la venta sern naturalmente cargo del vendedor. Debe
entenderse que esta regla se extiende a los gastos que supone la tradicin de la cosa vendida
(inscripcin en el registro de propiedad o de gravmenes segn se transfiera la cosa o un
derecho real sobre ella).
CAPACIDADYREPRESENTACIN.
1.- Aplicacin de las reglas generales.- La capacidad legal de una persona consiste en la
aptitud para poder obligarse por s misma sin el ministerio o autorizacin de otra persona.
Segn el principio, toda persona es legalmente capaz, excepto aqullas que la ley declara
incapaces (arts.1445 y 1446). Siendo la capacidad la regla general, la incapacidad debe ser
establecida por la ley y, por ese carcter excepcional, debe aplicarse slo a los casos
previstos por ella e interpretarse restrictivamente.
Este mismo principio se aplica en caso de la compraventa ya que es hbil para celebrar
dicho contrato toda persona que la ley no declare inhbil para celebrarlo o para celebrar
todo contrato en general (art.1795). Las normas sobre capacidad son de orden pblico.
2.- Tipos de incapacidad. Incapacidades absoluta y relativa.- La incapacidad puede ser
absoluta, relativa o especial. Las dos primeras se aplican a todo tipo de acto. Las
incapacidades especiales constituyen prohibiciones que la ley impone a ciertas personas
para celebrar compraventas en determinados casos.
Son incapaces absolutos los dementes, los sordomudos que no pueden darse a entender por
escrito y los impberes. No pueden bajo ningn respecto celebrar una compraventa, sino a
travs de su representante legal, sea el padre, la madre, el tutor o curador. Si intervienen
personalmente en el contrato, dicho acto adolece de nulidad absoluta (art.1682 inc.2).
Son incapaces relativos los menores adultos y los interdictos por disipacin. stos pueden
actuar en derecho representados o autorizados por su representante legal (padre, madre,
curador y en determinados casos, el juez). La falta de la autorizacin correspondiente
acarrea la nulidad relativa de la compraventa, esto es, que slo puede ser reclamada por
aquellos a cuyo favor ha sido establecida, sus herederos o cesionarios (art.1684).
La regla general es que la sola voluntad del representante legal es suficiente para obligar al
representado. Sin embargo, excepcionalmente y en determinados actos, aqul requiere
adicionalmente la autorizacin del representado, o de la justicia en subsidio. Tal es el caso

del marido en el rgimen de sociedad conyugal (art.1749 inc.3 y art.1754). Del mismo
modo, no le es lcito al tutor o curador enajenar los bienes races o los bienes muebles
preciosos del pupilo sin previo decreto judicial que lo autorice en razn de utilidad o
necesidad manifiesta (art.393).
3.- Representacin de personas jurdicas.- Quien acta como representante de una
persona jurdica no tiene -necesariamente- un poder ilimitado para hacer cuanto desee en
nombre de su representada. Habitualmente, sus facultades estn limitadas por la ley o los
estatutos de la corporacin, organizacin o fundacin, o por los poderes que
especficamente conferidos por otros rganos (como el Directorio o la Junta de
Accionistas). P.ej., en las sociedades annimas, el Directorio inviste al o a los gerentes de
las facultades que estime convenientes para que ste desempee su cometido; y en las de
mayor tamao, se suelen conferir diversos poderes a diversas personas, incluso ordenados
por categoras (poderes Clase A, Clase B, con tipos especficos de facultades cada uno de
ellos).
Es un principio bsico del derecho privado que quien excede el poder de representacin que
le ha sido conferido, no se entiende que acta como representante, de modo que el acto
resulta inoponible al supuesto representado. De esta forma, el tercero que contrata con otro
en calidad de representante de una persona jurdica, asume ntegramente el riesgo de que
tenga efectivamente poder para celebrar la compraventa y, en su caso, para enajenar la
cosa, todo lo cual debe entenderse sin perjuicio de los mandatos aparentes (art.2173).
En derecho pblico, el principio es llevado al extremo. La actuacin del representante de un
rgano se sanciona con la nulidad del acto que, a diferencia de la inoponibilidad, no
permite ratificacin. Dicho principio se funda en el art.7 de la CPR, norma que seala en
su inciso primero Los rganos del Estado actan vlidamente previa investidura regular de
sus integrantes, dentro de su competencia y en la forma que prescriba la ley; y tercero
Todo acto en contravencin a este artculo es nulo y originar las sanciones y
responsabilidades que la ley seale. Se ha sealado, inclusive, que dicha nulidad no se
sanea por lapso alguno.
Una aplicacin prctica de este principio se consagra en el art.1797, que prohbe a los
administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que
administran y cuya enajenacin no est comprendida en sus facultades administrativas
ordinarias, salvo expresa autorizacin de la autoridad competente.
4.- Incapacidades especiales. Naturaleza y sancin.- Las incapacidades especiales son
usualmente prohibiciones para que ciertas personas en determinadas circunstancias
celebren un contrato de compraventa. Su principal funcin es regular posibles conflictos de

intereses, limitando la autocontratacin. Pero tambin persiguen resguardar la fe pblica y

proteger derechos de terceros, evitando fraudes.
Hay quienes sostienen que su incumplimiento debe sancionarse con la nulidad absoluta del
acto. Se fundamenta esta afirmacin en el art.10 que seala expresamente Los actos que
prohbe la ley son nulos y de ningn valor; salvo en cuanto designe expresamente otro
efecto que el de nulidad para el caso de contravencin; y en el art.1466, que dice Hay
asimismo objeto ilcito en las deudas contradas en juego de azar, en la venta de libros
cuya circulacin es prohibida por autoridad competente, de lminas, pinturas y estatuas
obscenas, y de impresos condenados como abusivos de la libertad de la prensa; y
generalmente en todo contrato prohibido por las leyes, regla concordante con la del
art.1682 inc.1 que aplica la misma sancin.
Otro sector de la doctrina que las incapacidades especiales debieran sancionarse, al menos
en ciertos casos, con nulidad relativa. En primer lugar, no siempre hay un inters pblico
comprometido, como ocurre, por ejemplo, con las limitaciones que la ley impone al
mandatario (art.2144). Por otra parte, no siempre se tratara de una prohibicin, sino de una
forma de limitacin que autorizara el acto en la medida que exista la autorizacin
correspondiente. Por ltimo, en ciertos casos es procedente la ratificacin del acto, como
por ejemplo, en el caso del mandato.
Se dice que esta disparidad de criterios se debera resolver distinguiendo aquellos casos en
que exista un inters pblico comprometido, en que procedera inequvocamente la nulidad
absoluta, y por otra parte los que slo afectan intereses particulares, donde la sancin
debera ser la nulidad relativa (si la formalidad efectivamente cumple una funge como
limitacin habilitante). Segn este criterio, las normas de los art.1796 (parentesco), art.1797
(Adm.Est.Pb) y 1798 (Emp.pblico, abogados, jueces, notarios) dan lugar a nulidad
absoluta; en cambio, las referidas en los art.1799 (tutores y curadores) y art.1800
(mandatarios, sndicos y albaceas), dan lugar a nulidad relativa. Nosotros estamos de
acuerdo con esta opinin.
5.- Casos de incapacidades especiales.- Segn Orrego Acua, que sigue en la materia al
profesor Alessandri Rodrguez, las incapacidades especiales ...pueden ser de dos clases:
dobles o simples. Son dobles, cuando se prohbe a ciertas personas, en determinadas
circunstancias, y en trminos absolutos, celebrar contratos de compraventa, sea con
ciertas personas, sea con cualquiera persona, en la medida que se presenten las
circunstancias previstas por la ley. Son simples, cuando la prohibicin slo se refiere a
vender o a comprar determinados bienes de ciertas personas. Las incapacidades
especiales pueden ser entonces para comprar y vender, slo para comprar o slo para
vender.

1. Incapacidad para comprar y vender (art.1796).-

i) Se prohbe la compraventa entre cnyuges no separados judicialmente. Con esta
prohibicin se busca proteger los intereses de terceros que pudieran verse
comprometidos por actos simulados fraudulentos. Por eso, el incumplimiento se
sanciona con la nulidad absoluta.
ii) Tambin es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado entre padre o
madre y el hijo sujeto a patria potestad. Antes de la reforma introducida por la Ley
19.585, el precepto se refera al hijo de familia, vale decir, al hijo legtimo no
emancipado. Por ende, era vlida la compraventa entre el padre o madre y el hijo
natural menor de edad (Orrego Acua).
iii)Los mandatarios, sndicos y albaceas no pueden comprar la cosa que se les ha
ordenado vender, ni tampoco vender de lo suyo lo que se les ha ordenado comprar,
sino en los trminos del art.2144, esto es, con autorizacin expresa del mandante
(art.1800). Esta norma, en estricto rigor, no se aplica a las albaceas, a quienes el
art.1294 impone las limitaciones establecidas en el art.412 para los tutores y
curadores. Todo indica que en estos casos se trata de formalidades habilitantes cuya
omisin da lugar a nulidad relativa.
2. Incapacidades especiales para comprar.-
i) Se prohbe al empleado pblico comprar los bienes pblicos o privados que se
vendan por su ministerio (art.1798). Igualmente, se prohbe a los jueces,
procuradores, abogados y escribanos (notarios) comprar los bienes en cuyo litigio
intervinieron y que se vendan a consecuencia del litigio, an cuando la venta se
efecte en pblica subasta. Se pretende proteger el inters y la fe pblicos
comprometidos; en caso de contravencin dicha venta tiene objeto ilcito y, por
tanto, adolece de nulidad absoluta.
ii) No es lcito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes del pupilo
(art.1799). Sin embargo, la propia ley se encarga de establecer que bajo
determinadas circunstancias la venta de bienes muebles sera procedente, esto es,
que preceda autorizacin de los otros tutores o curadores no implicados en la
compra o, en subsidio, la autorizacin judicial (art.412). Debe entenderse que
respecto de bienes races rige propiamente una prohibicin, sancionada con nulidad
absoluta, art.412 inc.2).
3. Incapacidades especiales para vender.-
Se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna
de los bienes que administran, y cuya enajenacin no est comprendida en sus

facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la

autoridad competente.
Seala la doctrina que esta disposicin no debi incluirse en este prrafo. Para
algunos, debi ubicarse en las normas del mandato, porque no sera sino una
aplicacin del principio jurdico de que el mandatario no puede hacer nada que est
fuera de los lmites de su mandato. Para otros, la norma es impropia del CC., por
decir relacin con las atribuciones de los funcionarios pblicos, y por ende,
corresponde ms bien al Derecho Administrativo. En efecto, la disposicin no sera
ms que una aplicacin del principio de Derecho Pblico segn el cual las
autoridades no tienen ms facultades que aquellas que expresamente les confiere la
ley. La venta, en todo caso, ser nula absolutamente.
ELOBJETOENLACOMPRAVENTA.
1.- El objeto del contrato.- El objeto de un contrato es la operacin jurdico-econmica

que las partes realizan. En la compraventa es tpicamente un intercambio de un bien distinto
al dinero por dinero. Esta operacin jurdico-econmica, mirada en su conjunto, es decisiva
para interpretar e integrar el contrato.
La operacin econmica se expresa jurdicamente en las obligaciones que el contrato crea
para las partes, esto es, las obligaciones del comprador y del vendedor, obligaciones que
tienen a su vez por objeto las prestaciones que se deben hacer (dar la cosa, pagar el precio).
Dichas prestaciones recaen (tienen por objeto) en cosas, como son la cosa vendida y el
precio (dinero, cosa mueble, genrica y fungible).
Estas distinciones operan de una manera tcnicamente diferente en las obligaciones de dar
y de entregar, por un lado, y de hacer (distintas de la de entregar) o de no hacer, por el otro.
En el caso de las obligaciones de hacer el objeto de la obligacin es la prestacin misma; en
cambio, si se trata de obligaciones de dar, se entiende que su objeto es la cosa sobre la cual
recae dicha prestacin. En efecto, el Cdigo Civil (artculos 1460 y 1461), siguiendo una
antigua tradicin, efecta por razones prcticas esta simplificacin y entiende como objeto
de los contratos las prestaciones (obligaciones de hacer y no hacer) o la cosa debida
(obligaciones de dar y entregar).
2.- El objeto de las obligaciones del vendedor y del comprador.- La compraventa
tpicamente supone una obligacin de dar. Por tanto, el objeto est referido al objeto de las
prestaciones, esto es, al precio (dinero) y la cosa (cualquier cosa comerciable, corporal o
incorporal, distinta al dinero).

El precio y la cosa son los elementos esenciales de la compraventa, sin los cuales o bien no
existe contrato o bien deriva en un contrato diferente, como por ejemplo, en donacin en
caso de no concurrir el precio (art.1444). Basta que las partes acuerden el precio y la cosa
para que exista compraventa, ya que la ley establece normas supletorias respecto de los
dems elementos (elementos de la naturaleza). A ello se agregan los elementos implcitos,
que se derivan de la naturaleza de la obligacin o que son establecidos por las costumbres
(art.1546).
Entre los elementos legales de la naturaleza, cabe distinguir dos grupos de normas: en
primer lugar, las normas especficas que regulan la compraventa en forma supletoria a la
voluntad de las partes, como, por ejemplo, las que regulan las obligaciones de garanta del
vendedor, entre otras; y las normas referidas a efectos generales de las obligaciones, como
son los riesgos, la condicin resolutoria tcita, la mora o los perjuicios.
Adems, las partes pueden introducir las clusulas o modalidades que estimen convenientes
(elementos accidentales). Sin embargo, el legislador regula especficamente ciertos pactos
especiales en el ttulo de la compraventa; estos son el pacto comisorio, el pacto de
retroventa y el pacto de retracto, estableciendo respecto de ellos sus propios elementos
esenciales; se trata de pactos de naturaleza accidental (porque requieren de convencin
expresa), pero que una vez convenidos estn sujetos a algunas normas de orden pblico.
ELPRECIO.
El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Que el precio sea
principalmente dinero diferencia a la compraventa de la permuta. Cuando el precio consiste
parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero,
y venta en el caso contrario. La permuta se caracteriza porque las obligaciones del
vendedor tambin las tiene el comprador (art.1793). Para todos los efectos prcticos, en la
permuta concurren dos partes que recprocamente asumen la posicin de vendedores.
1.- El precio debe ser real.- Cuando el precio no es real, en el contexto de un negocio
jurdico sinalagmtico como la compraventa, decimos que el contrato carece de causa. Al
exigirse que el precio sea real, se controla que al momento de formarse el consentimiento,
con respecto del objeto y la causa, sean concordantes las posiciones de las partes en cuanto
a los presupuestos esenciales del contrato, teniendo presente que el objeto (la obligacin) de
una de ellas es la causa de obligarse respecto de la otra. Recordemos que todo contrato debe
tener un objeto (art.1460) y que no puede existir obligacin sin una causa real y lcita
(art.1467)3.
3 Dice Alessandri Rodriguez: El precio constituye el objeto de la obligacin del comprador y es, a la vez,

De lo anterior, se colige que el precio debe ser enunciado por los contratantes si pretenden
que dicho contrato pueda ser considerado compraventa4. Pero, si los contratantes
estipularan un precio muy bajo, nfimo, irrisorio, ridculo, Sera este suficiente para servir
de contraprestacin (mirada como su equivalente) en relacin con la cosa que se adquiere?
Parece haber acuerdo en que un precio vil no excluye la existencia de precio, pero los
requisitos para que el precio sea real son ms blandos que los requisitos exigidos para que
sea justo. En el primer caso, basta simplemente que exista contraprestacin y que sta no
sea puramente simblica: el mero desequilibrio no supone la falta de precio. En el segundo
caso, nuestra legislacin parece haber decidido que la denominada regla dimidium es
garanta de un precio justo (ms de la mitad o ms del doble del valor de la cosa como
lmite).
En razn de este requisito bsico de intercambio serio que supone la compraventa, la
compra de cosa propia no vale (art.1816). En efecto, si la cosa, al momento de celebrar el
contrato, le pertenece al comprador, no existe contraprestacin y no hay causa real en dicho
contrato.
El derecho civil clsico asume que los contratantes tienen discernimiento suficiente para
determinar el precio al que estn dispuestos a comprar y vender. La justicia del precio est
asegurada por el consentimiento sin vicios de una persona capaz. Esta tradicin encuentra
sus orgenes en el individualismo que caracterizaba al derecho romano de los contratos.
Slo por excepcin, la ley establece un control de justicia del precio, por medio del instituto
de la lesin enorme.
An en las economas basadas en la fe en el mercado el derecho protege a los contratantes
ms dbiles e inexpertos, ante todo estableciendo normas de proteccin del consentimiento
y de la buena fe contractual. Ejemplo de lo anterior, son las funciones que cumplen los
deberes de informacin que tienen los profesionales respecto del pblico general; el control
de las condiciones generales de contratacin o las reglas sobre responsabilidad del
proveedor o fabricante de productos defectuosos.
2.- El precio debe ser determinado.- La determinacin del objeto es un requisito exigido
respecto de todo contrato (...a lo menos, en cuanto a su gnero, art.1461). En la prctica,
consiste en la perfecta singularizacin de la cosa objeto de la prestacin.
la causa de la obligacin del vendedor. Este vende para llegar a obtener el precio que debe pagarle aqul.
De aqu que el precio, como todo objeto de obligacin, debe reunir ciertos requisitos tendientes a hacer de
l un elemento determinante de la existencia del contrato. Alessandri Rodriguez, Arturo. De la
compraventa y de la promesa de venta. Pg.323.-
4 No basta que, por ejemplo, en una escritura pblica que da cuenta de una compraventa de un bien raz o
del derecho de herencia, se deje constancia de haberse pagado el precio o an de que el vendedor lo ha
recibido a su entera satisfaccin u otra frmula semejante. Tales expresiones no cumplen con la
exigencia legal de determinacin que ste requiere para validar la venta. Ver Alessandri Rodrguez, Ibid.
Pg.321-322.-

Los grados de determinacin de una cosa pueden ser diferentes. En el caso de las
obligaciones de dar, el grado ms alto de determinacin del objeto consiste en definirlo
como especie o cuerpo cierto, singularizando cada individuo por su naturaleza y por sus
caractersticas particulares, que lo distinguen de las dems del mismo gnero, si pertenece a
alguno. La alternativa es definirlo como un gnero, en que la obligacin se cumple dando
cualesquiera individuos de un gnero determinado (art.1508), de una calidad a lo menos
mediana, si no se ha hecho referencia a sta.
La obligacin de pagar el precio es por esencia de gnero. Precisamente porque el dinero es
una cosa genrica, es necesario determinar la cantidad (art.1461). El precio estar
determinado, entonces cuando se le conoce con toda precisin, cuando se sabe exactamente
a cunto asciende (p.ej. $300.000). El precio ser determinable cuando, si bien no se indica
exactamente su monto, se dan en el propio contrato las bases para llegar a conocerlo (p.ej.
UF45 x m2, $1.200 x kilo; lo que fije el tasador Sra. Juanita, etc.).
Lo usual es que las propias partes fijen la cantidad, sea que se trate de una cantidad fija de
moneda de curso legal o de las variables que permitan establecerla. En este caso, puede ser
determinable nominalmente o por medio de un ndice o medida de valor, como se estila
habitualmente en los contratos de montos elevados o sobre bienes races (Unidad de
Fomento, equivalente en pesos de cierta moneda extranjera, etc.). Si en un contrato de
compraventa se conviene como precio una determinada suma de dinero, se debe
nominalmente la suma convenida, a menos que se haya pactado reajuste. Tambin pueden
venderse cosas fungibles al precio de mercado (corriente de plaza); se entiende que es el de
mercado el del da de la entrega, salvo se acuerde otra cosa (art.1808).
El precio tambin puede ser determinado por un tercero. Si el tercero designado por las
partes no puede fijarlo, deber hacerlo aquel que haya sido designado por las partes en
reemplazo, si ste tampoco lo hiciere no hay venta, porque a falta de precio falta uno de los
elementos de la la esencia de la compraventa (art.1809). El lmite de indeterminacin del
precio parece estar dado por la voluntad de un tercero cuya identidad no se conoce an, en
el caso que el designado por las partes no lo hiciere o no pudiere hacerlo. No es posible
dejar el precio al arbitrio de cualquiera de las partes.
CONTROL DE EQUIDAD DEL PRECIO. LA LESIN ENORME.-
1.- Fundamento.- En el derecho moderno, el control de la justicia contractual se centra

ante todo en el consentimiento informado. La lesin enorme encuentra su fundamento en
una tradicin concurrente, orientada por un ideal de justicia material en los intercambios.

A pesar de que muchos autores la han tratado como un vicio del consentimiento (el
desequilibrio supondra un error en la causa), lo cierto es que la lesin enorme atiende a un
defecto objetivo de la compraventa, que no puede suplirse an cuando las partes consienten
libre e informadamente en el contrato.
La lesin enorme tuvo en sus antecedentes bizantinos la aparente funcin de evitar que el
campesinado adeudado vendiera a precios exiguos sus predios. Desde sus orgenes el
instituto es protector de la parte que conviene el contrato en circunstancias de necesidad: en
la venta o compra de bienes races no se acepta una ganancia que exceda en un 50% el
valor de mercado.
2.- Alcance.- La lesin slo es aplicable a la compraventa de bienes inmuebles. Pero se
excluyen de su mbito de aplicacin las ventas que se efectan por el ministerio de la
justicia, como las ventas forzadas en un juicio ejecutivo, o en un juicio de liquidacin y
particin, las ventas en pblica subasta en los actos de jurisdiccin voluntaria que exigen tal
trmite; y aunque en la herencia se comprendan inmuebles, tampoco procede en la venta de
este derecho real, de acuerdo al profesor Juan Andrs Orrego: La jurisprudencia
mayoritaria ha concluido por su parte que no cabe lesin enorme en la venta de derechos
hereditarios, aunque comprendan bienes races... la especificacin de stos no tiene otro
valor que el de indicar los bienes comprendidos en la herencia. Razones: a) dicha cesin
no es una venta de bienes races; b) el que cede un derecho de herencia a ttulo oneroso
sin especificar los efectos de que se compone slo responde de su calidad de heredero; y c)
no es posible determinar el valor del derecho cedido a la fecha del contrato, pues la
cuanta de las cargas y obligaciones que afectan a aquel derecho depende de una
liquidacin futura5.
Tampoco resulta aplicable el correctivo de la lesin enorme a las compraventas que tengan
carcter aleatorio, como por ejemplo, la compraventa de una pertenencia minera o la venta
de la nuda propiedad de una cosa con reserva del usufructo (no se sabe cunto va a durar la
vida del usufructuario). La aleatoriedad tiende a juzgarse en trminos econmicos. Se trata
de un importante problema de interpretacin del contrato, que deber resolverse en cada
caso en particular. En todo caso, la regla general es que los contratos de compraventa se
entiendan conmutativos, salvo en cuanto se pruebe que la intencin de las partes ha sido
vender un acaso o eventualidad (art.1813).
3.- Cundo hay lesin.- El criterio de determinacin de la lesin es el justo precio, que
para nosotros corresponde al precio que la cosa tiene habitualmente en el mercado. El
legislador establece un lmite basado en el estndar anterior para considerar que la venta no
merece tener el efecto previsto por las partes.
5 Orrego Acua, pg.70.-

Art. 1889. El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la
mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesin
enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio
que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.
Si el vendedor recibe como precio una cantidad inferior a la mitad del justo precio de la
cosa que vende, sufre lesin enorme. A su vez, el comprador sufre lesin enorme si paga
por la cosa ms del duplo del justo precio. Por ejemplo: si el justo precio del inmueble al
tiempo del contrato resultaba ser $100.000.000, y el precio se fij en $49.000.000, sufre el
vendedor lesin enorme; y en igual hiptesis, la hubiera sufrido el comprador si el precio
fijado hubiera sido de $101.000.000.
4.- Momento en que se juzga la lesin.- La lesin se juzga al momento de celebrar el
contrato de compraventa (art.1889). Si, por ejemplo, al tiempo de celebrarse la
compraventa se acord que el precio sera el determinado por el tasador en una fecha
pasada, pero con el correr del tiempo la cosa objeto de la obligacin del vendedor se
aprecia o desvalora en el mercado, no se trata de un caso de lesin. Si una compraventa
deviene en mal negocio para alguna de las partes, no por eso puede alegar lesin.
Recordemos que en todo contrato, an en los sinalagmticos, existe un alea imprevisible
que forma parte del mismo.
Si se celebra un contrato de promesa de compraventa, un sector de la doctrina entiende que
la lesin debe juzgarse al tiempo de la celebracin de la promesa, ya que en ese momento
se forma el consentimiento, y se fundan en la jurisprudencia reciente, la que acoge la idea
que la promesa de celebrar un contrato ha de contener, a lo menos, los elementos esenciales
del contrato prometido, en este caso, la cosa y el precio, conforme a lo prescrito por el
art.1554. Otros, opinan que el justo precio debe determinarse al momento del contrato
definitivo, ya que las reglas de la lesin enorme son, en primer trmino, especialmente
formuladas para el contrato de compraventa y, en segundo lugar, porque tratndose en la
prctica de una verdadera sancin civil (resicisin), debe aplicarse restrictivamente y no
puede aplicarse por analoga.
5.- Efectos de la lesin enorme.- El art.1888 dispone que el contrato de compraventa
puede rescindirse por lesin enorme. El comprador contra quien se pronuncia la rescisin
puede a su arbitrio consentir en ella o completar el justo precio con deduccin de una
dcima parte. Del mismo modo, el vendedor contra quien se pronuncia la rescisin puede a
su arbitrio, consentir en ella o restituir el exceso recibido por sobre el justo precio
aumentado en una dcima parte. En ambos casos, los frutos e intereses se deben slo desde
la demanda y no puede pedirse restitucin de las expensas que haya ocasionado el contrato
(art.1890).

De esta forma, el demandado de rescisin por lesin tendr un derecho alternativo. Una vez
declarada la rescisin puede optar a su arbitrio entre aceptar la revocacin (rescisin) o
completar el precio o restituir el vendedor parte del precio.
1. Aceptar la revocacin (rescisin). Las prestaciones que las partes se deben como
consecuencia de consentir en la revocacin, son tpicamente restitutorias:
a) Se deben restituir la cosa y el precio.
b) El precio debe ser actualizado (regla general en las restituciones).
c) No se responde por los deterioros que haya sufrido la cosa, salvo si el comprador se
hubiere aprovechado de ellos (art.1894).
d) Los frutos y expensas se deben slo desde la fecha de la demanda; y
e) El comprador tiene la obligacin de purificar la cosa de hipotecas u otros derechos
reales que haya constituido sobre ella antes de restituirla (art.1894).
2. Completar el comprador el precio o restituir el vendedor parte del precio, en los
trminos antes sealados. Se trata de reconocer a la contraparte su inters por preservar
el contrato, conservando un porcentaje como ganancia respecto del precio de mercado.
6.- Extincin de la accin a que da lugar la lesin.- La accin revocatoria se extingue,
por plazo, por prdida de la cosa y por enajenacin de la cosa a un tercero. En estos ltimos
dos casos la extincin se vincula a la imposibilidad de efectuar la restitucin (aunque en el
caso de enajenacin hay un correctivo si el comprador ha enajenado la cosa por ms de lo
que haba pagado por ella).
1. Transcurso del tiempo: La accin rescisoria por lesin enorme expira en cuatro aos
contados desde la fecha de celebracin del contrato (art.1896).
2. Prdida de la cosa: La prdida de la cosa en poder del comprador extingue el derecho de
una y otra parte a pedir la rescisin del contrato (art.1893 inciso 1).
3. Enajenacin de la cosa por el adquirente: Si el comprador hubiere enajenado la cosa, no
hay derecho por ninguna de las dos partes a pedir la rescisin de la venta. Sin embargo,
se reconoce al vendedor que ha sufrido lesin un derecho de crdito si el comprador la
hubiese vendido por ms de lo que haba pagado por ella, en cuyo caso el primer
vendedor puede reclamar este exceso, pero slo hasta la concurrencia del justo precio
con deduccin de una dcima parte.
7.- Naturaleza de la accin a que da lugar la lesin.- Si bien el Cdigo califica la accin
a que da lugar la lesin de accin rescisoria (nulidad relativa), participa ms bien de las
caractersticas de una accin revocatoria, que tiene efectos limitados.

1. No se refiere la lesin a un vicio del contrato en lo que respecta al estado o calidad de

las partes contratantes, sino a una sancin civil especial.
2. La revocacin no pasa a terceros; por lo cual el adquirente de la cosa del comprador no
debe restituir nada (al contrario, ver art.1689).
3. No da lugar a la restitucin de los intereses, frutos ni responsabilidad por deterioros (al
contrario, ver art.1687, inc.2);
4. Su declaracin da al condenado civil un derecho alternativo a hacer subsistir el contrato.
Estos efectos son tpicos de una accin revocatoria y no de una accin rescisoria
propiamente tal. Los efectos de la accin son restitutorios y no indemnizatorios.
8.- Normas de orden pblico.- La lesin enorme es una institucin de orden pblico.
Desde esta perspectiva, se entiende que las estipulaciones de las partes que excluyen la
procedencia de la accin de rescisin no tienen valor alguno.
Del mismo modo, si el vendedor expresa su intencin de donar el exceso de precio, dicha
expresin se considerar como no escrita (art.1892).
LACOSA.
La cosa vendida puede ser cualquier cosa comerciable, esto es, susceptible de ser
transferida. La nica limitacin es que no puede ser dinero. Pueden ser vendidas tanto las
cosas corporales, muebles e inmuebles, como las incorporales (art.565). As, los meros
derechos tambin pueden ser vendidos (por ejemplo, el derecho de usufructo, el derecho de
herencia, los derechos o acciones en una sociedad, las cuotas en comunidades).
En tal caso de una comunidad, si un comunero vende su cuota, esta venta es vlida y el
adquirente pasa a ser dueo de la cuota que posea el cesionario. Por el contrario, si vende
un bien que forma parte de la comunidad, la venta slo produce efectos en razn de la
ratificacin de los otros comuneros (la venta de la cosa que se posee en comunidad
participa de las caractersticas de una venta de cosa ajena).
Tambin pueden ser objeto de la venta las cosas inmateriales, esto es, la propiedad
industrial (patentes, marcas), la propiedad intelectual (derecho de autor desde un punto de
vista patrimonial, ya que la autora es un derecho moral intransferible) y las concesiones
(carreteras, servicios pblicos).

REQUISITOS DE LA COSA QUE SE VENDE.-
La cosa, como elemento esencial de la compraventa, debe ser: (1.-) comerciable, (2.-)
determinada y (3.-) su tradicin debe ser posible.
1.- La cosa vendida debe ser comerciable.- La comerciabilidad supone dos elementos:
apropiabilidad y transferibilidad. No son susceptibles de apropiacin los que pertenecen a
todos los seres humanos y en general los bienes nacionales de uso pblico. No son
transferibles los derechos personalsimos.
La regla general es que los bienes sean comerciables; la incomerciabilidad es excepcional.
Son bienes incomerciables, p.ej., los bienes comunes a todos los hombres (art.585); los
bienes consagrados al culto divino (art.586); los cementerios, capillas y tumbas (art.586);
los bienes nacionales de uso pblico en tanto no sean desafectados (art.589, DL 1939/76);
la sucesin futura (art.1463); los derechos que surgen del pacto de retroventa (art.1884); los
derechos personalsimos, como los derechos de uso y de habitacin, los alimentos legales
futuros, entre otros.
Sobre las cosas embargadas y litigiosas.- Conforme los nmeros 3 y 4 del art.1464, hay
objeto ilcito en la enajenacin de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el
juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; y en la enajenacin de las especies cuya
propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del litigio. A su vez, el art.1810 seala
que pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenacin no est
prohibida por ley.
Para algunos autores, del anlisis del art.1464 es posible concluir que hay objeto ilcito en
la venta de las cosas embargadas o litigiosas mientras no haya autorizacin del juez o del
acreedor. Por lo tanto, la venta sera nula de nulidad absoluta.
Para otros6, las autorizaciones requeridas -del acreedor como del juez- convertiran a esta
norma en una de tipo imperativo de requisito y no prohibitiva. Adems, siguiendo al
espritu del Cdigo, en cuanto a la libre circulacin de los bienes, se argumenta en favor de
esta posicin diciendo que, a sabiendas del comprador, no puede trabarse el comercio de
una cosa sin perjuicios para la vida econmica.
2.- La cosa vendida debe ser determinada.- La cosa debe ser determinada o
determinable. Se trata de la aplicacin de las reglas generales en materia de obligaciones,
especficamente en lo que respecta al objeto de las mismas. Si la cosa que se vende fuere
indeterminada, no habr contrato, porque no habr una cosa sobre la que recaiga la
6 ...podra venderse una cosa embargada, por ejemplo, sin autorizacin del juez ni el consentimiento del
acreedor, sin perjuicio que mientras subsista el embargo, no podr verificarse la tradicin, a menos que se
otorgue dicha autorizacin o se preste tal consentimiento. Orrego Acua, pg.9.-

obligacin del vendedor. La determinacin de la cosa debe ser a lo menos en cuanto a su

gnero7.
La exigencia de que la cosa sea determinada excluye la posibilidad de vender el patrimonio
de una persona como universalidad. No obstante, pueden venderse, con expresa
designacin de cada una, todas las cosas que un persona posea o espere adquirir, en tanto
no haya objeto ilcito en su venta (art.1811).
Le determinacin de la cosa que se vende puede ser genrica o especfica. Si se vende
como especie o cuerpo cierto, el objeto se encuentra perfectamente individualizado. En este
caso, el riesgo de la cosa vendida lo asume el comprador, salvo que el vendedor haya
incurrido en mora o se haya obligado a entregar la misma cosa a dos personas distintas
(art.1550). Esta regla de atribucin de riesgos no rige en caso de que la venta sea
condicional. En este caso, se posterga el riesgo a cargo del vendedor hasta el cumplimiento
de la condicin (art.1820).
En la venta de cosas genricas, debe estar determinado el gnero al que pertenecen,
mientras la cantidad puede quedar pendiente de designacin. En cuanto a la calidad de las
cosas, salvo acuerdo en contrato, debe ser a lo menos, mediana (art.1509).
En las obligaciones de gnero, como sabemos, no se presenta el problema del riesgo (genus
nunquam perit) a menos que se trate de la extincin total del mismo. Sin embargo, en
ciertos casos, la ley establece el momento en que una cosa genrica comienza a producir el
riesgo de prdida para el comprador: (a) si la cosa es de aquellas que suele venderse a peso,
cuenta o medida pero se ha individualizado de modo tal que no puede confundirse con otra
porcin de la misma, se entiende vendida una especie o cuerpo cierto y el riesgo es del
comprador desde el momento en que el precio ha sido acordado (art.1821 inc.1); y (b) en
segundo lugar, si se trata de este mismo tipo de cosas, pero se vende una porcin
indeterminada, el riesgo ser del comprador desde el momento en que sea pesada, contada o
medida (porque desde ese momento se individualiza), an cuando la cosa no haya sido
entregada an (art.1821 inc.2).
Por ltimo, cabe destacar un caso particular en que el consentimiento se forma despus de
la entrega. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras
quien ha recibido la cosa no declara que le agrada. Durante ese lapso de tiempo, el riesgo
de la cosa le pertenece al vendedor. Se entiende que la venta es a prueba cuando la cosa se
acostumbra a vender de este modo (art.1823).
3.- La tradicin de la cosa vendida debe ser posible.- La posibilidad de la prestacin es
un requisito vinculado especialmente a las obligaciones de hacer, porque en el caso de las
7 Ibid. Pg.10.-

obligaciones de dar o entregar se entiende que la posibilidad de la prestacin est dada por
la comerciabilidad de la cosa vendida.
Hay en la compraventa diversos problemas de imposibilidad de prestacin, entre los cuales
se mencionan:
a.- La compra de cosa propia.- La compra de cosa propia no vale (art.1816) ya que dicha
operacin carece de causa. Es inconcebible, adems, la tradicin de tal cosa formulada
como est en los art.671 y ss. En este caso, el comprador que errneamente ha comprado la
cosa propia, tiene derecho a que se le restituya lo que dio por ella.
b.- La venta de una cosa que se supone existente pero que no existe.- Si se vende una cosa
que las partes suponen que existe al tiempo de celebrarse la venta, el contrato no produce
efecto alguno (art.1814). Si el vendedor vendi sabiendo que la cosa vendida no exista
(total o considerablemente) debe resarcir los perjuicios causados al comprador de buena fe
(art.1814 inc.3). Pero si faltaba parte considerable de la cosa vendida, el comprador tiene
un derecho de opcin: aceptar la cosa con deduccin de parte del precio, previa tasacin,
con derecho a reclamar los perjuicios, si los hubiere; o desistir del contrato (art.1814
inc.2).
c.- La venta de cosa futura.- La venta de cosa futura es una venta condicional. La
condicin es el hecho de que la cosa llegue a existir. El contrato no deja de ser conmutativo
por este slo hecho (la inexistencia actual del objeto), a menos que aparezca claramente que
el comprador ha convenido pagar por el azar.
d.- Venta de cosa ajena.- La venta de cosa ajena vale (art.1815). Esto porque la
compraventa es un ttulo traslaticio de dominio, no el modo de adquirir. Si el verdadero
dueo ratifica la venta (art.1818), se retrotraen los efectos a la poca del contrato. Si el
vendedor de una cosa ajena adquiere el dominio con posterioridad a la entrega (art.1819),
se reputar verdadero dueo a su comprador desde la fecha de la tradicin.
1. Efectos de la venta de cosa ajena en relacin al dueo de la cosa.- El contrato no puede
afectarle, porque no ha sido parte en el mismo: para el dueo, la venta es "res inter
allios acta", es un acto inoponible.
i. Si el vendedor entreg la cosa ajena al comprador, el dueo tiene derecho para
reivindicar la cosa de manos del comprador mientras ste no la adquiera por
prescripcin.
ii. Si el dueo de la cosa la reivindica antes que se extinga su derecho, el comprador
puede invocar la obligacin de saneamiento que tiene el vendedor, segn se ver.
iii. Si el comprador logra adquirir la cosa por prescripcin antes de que accione el
primitivo dueo, el ltimo habr perdido el dominio de la cosa definitivamente.

2. Efectos de la venta de cosa ajena entre las partes.-

i. Si la cosa no ha sido entregada al comprador y sta no se encuentra en poder del
vendedor, el ltimo se coloca en la imposibilidad de cumplir su obligacin,
pudiendo el comprador ejercer las acciones resolutorias que le confieren los
arts.1489 y 1826.
ii. La compraventa y la tradicin subsecuente, no hacen dueo al comprador (nadie
puede transferir ms derechos que los que tiene). El comprador adquiere entonces la
calidad de poseedor, pudiendo llegar a ser dueo por prescripcin (ordinaria o
extraordinaria).
iii. Si el dueo interpone accin reivindicatoria, el comprador tiene derecho a citar al
vendedor para que comparezca al saneamiento de la eviccin: deber defender al
comprador en el juicio y eventualmente indemnizarlo, si se le priva total o
parcialmente de la cosa.
OBLIGACIONESDELVENDEDOR.
Segn el art.1824: las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega
o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida. La obligacin de saneamiento
comprenden los vicios redhibitorios y la eviccin. Las obligaciones del vendedor reguladas
en el Cdigo pueden ser ordenadas en cinco obligaciones:
1. Obligacin de dar.- El vendedor tiene la obligacin esencial de dar la cosa vendida al
comprador. As lo estipula la ley al definir el contrato de compraventa (art.1793).
2. Obligacin de entregar.- La obligacin de dar contiene la de entregar. Al comprador no
le basta la titularidad jurdica de la cosa sino tenerla disponible para su uso, goce y
disposicin.
3. Obligacin de conservar.- La obligacin de entregar supone, a su vez, la de conservar
la cosa si sta es un cuerpo cierto. Las obligaciones de entregar y conservar la cosa
hasta el momento de la entrega son conexas a la obligacin principal de dar la cosa,
porque son necesarias para que se satisfaga el inters del acreedor (art.1548, 1549).
4. Obligacin de garanta de saneamiento de los vicios redhibitorios.- El vendedor
garantiza al comprador que la cosa no tendr vicios ocultos, que imposibilitan o limitan
su goce conforme a su destino natural o convenido (art.1857 y ss.).
5. Obligacin de garanta de saneamiento de la eviccin.- El vendedor tambin garantiza
la posesin pacfica por el comprador de la cosa vendida, de modo que si un tercero

alega derechos anteriores a la venta, el vendedor debe defender el derecho dl

comprador, y si la cosa es reinvindicada por el tercero el vendedor es deudor de
obligaciones restitutorias respecto del comprador (artculos 1838 ss.).
Obligaciones establecidas por la doctrina y jurisprudencia y por las normas de
proteccin a los consumidores.- Algunas de ellas atienden a los deberes de colaboracin
que surgen para el vendedor o proveedor profesional o experto para con un comprador
inexperto y a los que se tienen respecto de compradores (ley 19.496):
6. Obligaciones de informacin.- No es fcil establecer un criterio general para establecer
las obligaciones de informacin. Lo cierto es que son tpicas del vendedor (en general,
el comprador que sabe que la cosa es particularmente valiosa no debe informar esta
circunstancia al vendedor) y pertenecen a quien se encuentra en una ventaja de
7. Obligaciones de seguridad.- La cosa debe ser entregada en condiciones de no causar (a)
dao corporal al comprador, ni a terceros frente a los cuales el comprador pueda
resultar responsable y (b) dao material a otras cosas de propiedad del comprador. La
responsabilidad del vendedor concurre con la responsabilidad del fabricante, de acuerdo
con las reglas generales de la responsabilidad extracontractual (Barros Bourie, Tratado
de Responsabilidad Extracontractual, pg.544 y ss.).
NATURALEZAYCONTENIDODELAOBLIGACINDEDARYENTREGARDELVENDEDOR.
La primera y ms importante obligacin que nace del contrato de compraventa para el

vendedor es, segn las palabras de la ley la entrega o tradicin. En la propia definicin
del art.1793 la ley afirma que el vendedor se obliga a dar una cosa, obligacin que, como
vimos en la teora general de las obligaciones, comprende para efectos de su cumplimiento:
la tradicin de una cosa o transferir el dominio, la constitucin de un derecho real sobre una
cosa, la entrega de una cosa con nimo distinto de transferir el dominio, y la restitucin de
una cosa. No obstante, segn el art.1548, la obligacin de dar propiamente tal, la que
consiste en transferir el dominio, implica la obligacin de entregar la cosa al acreedor para
que se sirva de ella y, si se trata de una especie o cuerpo cierto, tambin la de conservar la
cosa hasta la entrega, empleando en su conservacin el cuidado debido, al tenor del
art.1547.
1.- Entrega o tradicin.- Segn el art.1824, Las obligaciones del vendedor se reducen en
general a dos: la entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida. En el derecho
romano la venta constitua ttulo para la posterior transferencia del dominio, por tanto, en
virtud del contrato, se produca para el vendedor slo la necesidad de garantizar al
comprador la posesin pacfica con fines de aprovechamiento econmico. El Cdigo

francs, en cambio, dot a la compraventa de efectos reales 8. Nuestro codificador se apart

del francs, considerado en este punto rupturista, y opt por seguir el estatuto romano.
Para un sector de la doctrina, que al parecer gana en adeptos9, de la circunstancia de que la
compraventa est separada de la tradicin no se sigue per se que la obligacin del vendedor
no implique transferir el dominio. De la propia definicin legal del art.1793, aparece que el
vendedor se obliga a dar una cosa, y como sabemos dar significa transferir el dominio.
En opinin de sus sostenedores, lo determinante en la materia es el inters primario tutelado
por una obligacin de dar, cual es adquirir la propiedad.
Al comprador le resulta insuficiente ser mero poseedor regular. Slo la propiedad le
asegura al comprador que, por ejemplo, las construcciones que efecte en el predio que
compra le pertenecern por accesin. De lo contrario puede darse la circunstancia de que el
comprador, luego de construir, pierda la posesin frente al legtimo dueo y slo tenga
derecho a la restitucin del precio y de mejoras, asumiendo adems, que estar de mala fe
desde la notificacin de la demanda (artculos 669, 910, 1687)10. La posesin regular de una
cosa, si bien es conducente a la prescripcin adquisitiva en breve lapso (2 o 5 aos), no
tiene nada que hacer en contra de la accin intentada por el legtimo dueo de la cosa o por
otro poseedor regular de mejor derecho -si fuera persona distinta del vendedor- de donde se
sigue que es naturalmente deseable quedar en la posicin de propietario, contra quien no
vale alegacin de posesin alguna.
La opinin tradicional de la doctrina chilena, es que el vendedor est obligado a
proporcionar al comprador solamente la posesin pacfica y tranquila de la cosa, tanto legal
como material, pero no a transferirle el dominio. Dicha posicin es atribuida por algunos a
don Arturo Alessandri Rodrguez. Dice el ilustre profesor: "La entrega de la cosa vendida
en nuestro Cdigo tiene por objeto dar la posesin tanto jurdica o legal como material de
la cosa, para que de este modo se cumpla la obligacin del vendedor. Su obligacin llega
hasta ah. No pesa sobre l la de transferir el dominio. Por este motivo, el artculo 1824 ha
incurrido en un error al decir que la obligacin del vendedor se reduce a la entrega o
tradicin. No es lo mismo entrega que tradicin"11.
8 Art.1583 CC fr.: Se perfeccionar entre las partes, y el comprador adquirir de derecho la propiedad
con relacin al vendedor, desde el momento en que exista acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la
cosa no haya sido todava entregada ni el precio pagado.
9 Vase, por ejemplo: Ugarte Godoy, J.J., La obligacin esencial del vendedor es transferir el dominio,
Estudios en honor de Pedro Lira Urquieta; De la Maza Gazmuri, igo, La obligacin de transferir el
dominio en la compraventa, en El Mercurio Legal. Viernes, 27 de abril de 2012. Es la opinin tambin
del destacado acadmico don Enrique Barros Bourie.
10 Barros Bourie, Enrique. Compraventa. Apuntes de clases.
11 Alessandri Rodrguez, citado por Ugarte Godoy, La obligacin esencial del vendedor es transferir el
dominio, Estudios en honor de Pedro Lira Urquieta, pg.167.-

Uno de los principales fundamentos de esta posicin doctrinaria y jurisprudencial, lo

encuentran en los efectos de la venta de cosa ajena. Segn el art.1815, la venta de cosa
ajena vale, por tal motivo, no podra pretenderse en modo alguno que el vendedor estuviera
obligado a transferir el dominio de la cosa, pues no le pertenece, quizs ni siquiera en
calidad de poseedor. El hecho de ser ajena la cosa vendida, sera un contrasentido y una
causal de nulidad de la venta toda vez que resultara imposible realizar una tradicin vlida
de la cosa con antecedente en tal contrato. A mayor abundamiento, si la obligacin esencial
del vendedor fuera transferir el dominio, resultara evidente que no podran venderse sino
las cosas de las que se fuera propietario exclusivo.
Ahora bien, si las partes convinieran expresamente que el vendedor se obligara a transferir
el dominio, ninguna discrepancia habra al respecto puesto que es vlida toda clusula o
pacto accesorio que no sea considerado ilcito.
2.- Entrega y tradicin transcurren en planos distintos de la realidad.- En nuestra
modesta opinin, y con la finalidad de intentar desentraar la intencin del legislador, es
preciso volver a revisar los conceptos vertidos por la ley en esta materia. Para empezar,
queremos aplacar la efervescencia de los partidarios de la opinin que sostiene que el
comprador debe conformarse con quedar amparado en la posesin pacfica y tranquila de la
cosa, por dos razones de diferente naturaleza: una de texto y sustentada en la necesidad de
transferir el dominio; la otra ocurre en el mundo real y es que el comprador quiere ser
dueo, aunque en definitiva no llegue a ser sino poseedor (muy probablemente regular).
El art.1793, define la compraventa diciendo que es el contrato por el cual una parte -el
vendedor- se obliga a dar una cosa y la otra -el comprador- se obliga a pagarla en dinero.
El art.1824, establece que una de las obligaciones principales del vendedor consiste en la
entrega o tradicin de la cosa; sealando adems en su inc.2 que La tradicin se
sujetar a las reglas dadas en el Ttulo VI del Libro II, normas que se refieren al acto
mediante el cual se transfiere precisamente el dominio. A su vez el art.1548, tratando de los
efectos de las obligaciones, prescribe que la obligacin de dar contiene la de entregar la
cosa, y si esta es una especie o cuerpo cierto debe conservarla hasta la entrega. No obstante,
el riesgo de prdida fortuita de la cosa pertenece al comprador, an respecto del gnero
especificado de acuerdo al art.1821. Por otro lado, el art.675 menciona ciertos ttulos
traslaticios de dominio entre los cuales est la venta y prescribe que en virtud de ellos la
tradicin es vlida. De todas estas disposiciones se desprende, con meridiana claridad, que
la finalidad del contrato no es otra que servir de natural antecedente al dominio que el
comprador pretende obtener en virtud del precio que ha pagado por ello; salvo que aparezca
que el comprador, por ejemplo, conoci o toler el haber recibido una cosa posiblemente
ajena al vendedor (como en el caso del art.1852).

Si el vendedor es dueo de la cosa que vende (de la que podra ser poseedor, toda vez que
ste pasa por propietario), creemos que no puede ser otra su obligacin que la de efectuar la
tradicin de la cosa por alguno de los medios sealados en el art.684, y convertir al
comprador en adquirente. El comprador ve as satisfecho su inters en el intercambio y
podemos afirmar, con toda seguridad, que esa es la causa final de todo contratante al pagar
el precio u obligarse a hacerlo. Si, en cambio, el vendedor no es dueo de la cosa (por ej.,
en el caso del art.1815; o por obra de un contrato previo viciado), an efectandose la
tradicin conforme a las formalidades legales, no habr en ella sino el contorno de un hecho
jurdico desprovisto de toda substancia: el accipiens no recibir la propiedad y el verdadero
dueo no ver mermado su derecho. Segn el Ugarte Godoy, el verdadero y principal
argumento para sostener que el vendedor debe el dominio y no otra cosa, es que derecho y
posesin son entidades diferentes, aunque bien pueden confluir en una sola y misma
persona, como derecho real de dominio y como derecho a poseer, pero constituyen un
estado de cosas nico en el orden jurdico, tal que "...todo mero poseedor es obligado
siempre a restituir la cosa al dueo. Esta obligacin no es sino el reverso del derecho de
ste -esencial a su dominio- de poseer, y que se ampara mediante la accin reivindicatoria.
Pues bien, estando el mero poseedor obligado a entregar la cosaa al dueo, no puede
estarlo a lo mismo respecto de un comprador, porque no puede haber dos obligaciones
contradictorias"12.
En todo caso, sea el vendedor dueo de la cosa o no, la entrega material debe seguir o
reemplazar al acto por el cual se significa la transferencia del dominio, en orden a poner al
comprador en posicin de tomar la cosa -aprehenderla materialmente por s o por otro a su
nombre- y comenzar a poseerla, momento en el cual el lapso de prescripcin se inicia en su
favor. Si se ha querido transferir el dominio de alguna manera, he ah el animus del
poseedor. Siguiendo a Vial del Ro13, las formas de tradicin del art.684 slo permiten
figurar la transferencia del dominio y no consisten en verdaderos apoderamientos
materiales de la cosa. En este sentido, no nace de ellos para el accipiens la tenencia material
de la cosa si no la recibe efectivamente, con la excepcin de los bienes races u otros que
estn sujetos en esta materia a un estatuto especial, como el registral. Por lo tanto, la
entrega de una cosa mueble precedida de un ttulo traslaticio de dominio como la
compraventa, supone la transferencia del dominio slo si el tradente es dueo y, si no lo es,
la adquisicin de la posesin (probablemente regular). Vase lo prescrito por el art.682.
En conclusin, creemos razonablemente que la primera obligacin que nace del contrato
para el vendedor es la trasferencia del dominio de la cosa al comprador, si efectivamente es
el dueo de la cosa y, en todo caso, la entrega material y jurdica que permita al comprador
12 Ibd. pg 173.-
13 Vial del Ro, Vctor. La Tradicin y la Prescripcin como modos de adquirir el dominio en el Cdigo
Civil chileno. Pg.23 y ss.-

ser considerado poseedor regular. As lo cree, tambin, el profesor Alessandri Rodrguez, a

quien se le atribuye la opinin contraria a la nuestra14.
3.- Importancia de esta discusin.- La diferencia de opinin en esta materia no es
inocente, pues de acogerse una u otra teora, varan los efectos de la obligacin del
vendedor.
En efecto, si pensamos que el vendedor tiene la obligacin de transferir el dominio de la
cosa, y no es el verdadero dueo, las normas mencionadas de los arts.682 y 1815 no
tendran sentido. El resultado de la tradicin efectuada en esos trminos no podra satisfacer
en modo alguno la pretensin del comprador quien quedara desde ya investido de la
facultad de pedir la resolucin de la venta y la indemnizacin de perjuicios.
resolucin de la venta
nulidad de la venta
4.- Pacto de reserva de dominio.- Es el pacto por el cual la partes convienen que el
tradente mantenga el dominio de la cosa traditada hasta el cumplimiento de una condicin o
plazo. En nuestro Derecho, por regla general, ello es posible en cualquier ttulo y bajo
cualquier condicin. El artculo 680 permite mantener el dominio en el tradente bajo la
condicin de que se pague el precio (por los trminos utilizados parece que se refiere al
contrato de compraventa). Sin embargo, el artculo 1874 a propsito de la compraventa
dispone que la clusula de reserva de dominio hasta el pago del precio no produce otro
efecto que poder demandar el cumplimiento o la resolucin del contrato, lo que es un efecto
natural de los contratos bilaterales y no reviste particularidad alguna, descartando la
posibilidad de la reserva.
La doctrina mayoritaria estima en general que debe prevalecer la norma del artculo 1874
por el principio de especialidad y por las dificultades que puede traer consigo la reserva de
dominio en la compraventa (por ejemplo, el vendedor con pago a plazo podra en el nter
tanto gravar con derechos reales la cosa que afectaran al comprador an despus de pagar
todo el precio).
14 Pero surge aqu esta cuestin. Si el vendedor es propietario de la cosa vendida puede negarse a
trasferirle el dominio al comprador, alegando que no tiene la obligacin de drselo? Creemos que no,
pues si el vendedor no est realmente obligado a dar el dominio de la cosa tiene, sin embargo, la
obligacin de entregar y transferir al comprador todos los derechos y todas las relaciones jurdicas que
tenga sobre ella. El vendedor se obliga a entregar la cosa al comprador para que la use y goce como seor
y dueo... Su obligacin de entregar importa, por una parte, la entrega misma de la cosa al comprador, la
entrega material, y por otra, el abandono de todos los derechos que tenga sobre la misma, a fin de que
pasen a poder del comprador... Si el vendedor que es dueo de la cosa vendida y que tiene sobre la misma
un derecho de dominio, a fin de poner al comprador en una situacin absolutamente idntica a la suya,
debe desprenderse de ese derecho y transferirlo a aqul. Si as no lo hace, no ha cumplido su obligacin y
el comprador tiene derecho para pedir la resolucin del contrato. Alessandri Rodriguez, Arturo. De la
compraventa y de la promesa de venta. Pg.846.-

5.- Riesgo de la cosa vendida.- Si la cosa desaparece por caso fortuito tenemos el
problema del Riesgo De quin es el Riesgo? El art.1550 establece una regla general en
cuanto a los efectos de la obligacin de dar una cosa especfica: el riesgo es del acreedor.
Segn alguna doctrina, esta sera una solucin adoptada del cdigo francs y este, cdigo
lo hizo basndose en un sistema de normas distinto al nuestro, ya que en aqul los contratos
producen efecto real, esto es, transfieren el dominio y, en consecuencia, las cosas perecen
para su dueo. Quienes as opinan, estiman equivocado poner el riesgo de cargo del
acreedor.
En la compraventa, el principio sentado por el art.1550 se repite en el art.1820: La
perdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al
comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato.... Por lo tanto el riesgo de la
cosa en la compraventa se encuentra siempre a cargo del comprador que es el acreedor de la
entrega. El Cdigo Civil, en materia de compraventa, reglamenta ciertas situaciones
especiales sobre riesgos, manteniendo el principio de que el riesgo es del acreedor. As, el
art.1821, formula dos hiptesis de riesgo para el comprador de una cosa genrica que ha
sido de algn modo especificada. La primera, se refiere a la compra de individuos de un
gnero que han sido deliberadamente separados del resto, sin posibilidad de confundirse. La
segunda, a las cosas que se venden a peso, cuenta o medida, las que se entienden
especificadas desde que han sido pesadas, contadas o medidas, habindose convenido
previamente el precio.
6.- Qu comprende la entrega.- El art.1828 sienta el principio general, diciendo que el
vendedor debe entregar lo que reza el contrato. Al respecto no hace ms que reiterar las
reglas del pago (art.1568 y ss.). A ttulo ejemplar, los art.1829 y 1830 hacen referencia a los
accesorios que se entienden formar parte de la cosa y que no requieren mencin especial
para entenderse comprendidos en la venta (la cra que la hembra amamanta y las cosas que
se reputan inmuebles segn los art.570 y ss.). Los frutos pertenecen al comprador, a menos
que la entrega se sujete a plazo o condicin (art.1816).
A.- Venta de predios rsticos por cabida.- Respecto de la entrega de un predio rstico,
debe considerarse si ste se ha vendido como especie o cuerpo cierto, o segn su cabida
(arts.1831 a 1834). Para que se entienda que se vende segn la cabida es necesario que se
cumplan los siguientes requisitos copulativos (1831 inc. 2):
Que la cabida se exprese en el contrato (el Fundo Copernicano, de 132 hectreas de
superficie)
Que el precio se fije en relacin a ella (el precio de venta del Fundo Copernicano
ser de UF30 por cada hectrea)

Que las partes no renuncien a la accin de que la cabida real sea diversa de la que
reza el contrato.
Pueden darse distintas situaciones:
1. Que la cabida entregada sea mayor que lo que reza el contrato.- Si la cabida
entregada es mayor que lo que reza el contrato hay que hacer 2 distinciones, segn
cun excesivo resulte el precio de la cabida real (art.1832 Inc 1):
a) Si el precio de la cabida que sobra excede en una dcima parte al precio de la
cabida real, el comprador puede alternativamente, a su arbitrio, bien desistirse
del contrato o completar el precio. En el ejemplo anterior, el Fundo Copernicano
de 132hs., resulta tener una cabida real de 150hs. El precio de la cabida
sobrante es de UF 540 y resulta mayor que la dcima parte del precio de la
cabida real, UF 450 (UF 4500 / 10), por lo que procede el derecho opcional
mencionado. Puede reclamar, adems, los perjuicios derivados del contrato en
estas condiciones.
b) Si el precio de la cabida sobrante no excede la dcima parte, al comprador no le
queda otro remedio que sufrir el aumento del precio. En el mismo ejemplo: si la
cabida real fuera de 140hs., el precio de la cabida sobrante sera de UF 240
(8hs. x UF 30), el que no alcanza a la dcima parte del precio de la cabida real
(UF 4200). El comprador deber pagar dichas UF 240.
2. Que la cabida entrega sea menor que lo que reza el contrato.- Si el precio de la
cabida que falta no excede la dcima parte del precio de la cabida declarada, el
vendedor es obligado a completarla o a sufrir una disminucin proporcional del
precio. P.ej., el Fundo Copernicano result tener una cabida de 121hs., el precio de
la que falta alcanza a UF 330, por lo que debe el vendedor completar la cabida
pactada y, si no es posible, sufrir la disminucin del precio en dicha cantidad y, por
su parte, el comprador conformarse con este remedio.
Pero si el precio de la cabida faltante es mayor a la dcima parte de la cabida
completa (la cabida contratada), el comprador tiene el derecho opcional y arbitrario
de aceptar la disminucin del precio o pedir la resolucin del contrato. P.ej., si el
Fundo Copernicano result medir realmente 118hs., el precio de la cabida faltante
resulta superior a la dcima parte del precio de la cabida completa o declarada 15
(UF420>UF396), el comprador puede pedir, discrecionalmente, la rebaja
proporcional del precio o la resolucin del contrato.
B.- Venta de predios rsticos como especie o cuerpo cierto.- La venta de un predio rural o
rstico puede hacerse como especie o cuerpo cierto -ad corpus- y se puede efectuar con o
15 Orrego Acua, Juan Andrs. Apuntes. Contrato de Compraventa. p.38.-

sin sealamiento de linderos. Si se vende sin sealamiento de linderos el comprador tiene

que aceptar que se le entregue cualquier extensin de terreno. Esta disposicin ha cado en
desuso debido a que, como sabemos, la tradicin y posesin de los inmuebles est sometida
al sistema registral, y no resulta posible inscribir un predio sin indicar los deslindes del
mismo16. Si se vende con sealamiento de linderos (lo que ser habitual, segn lo
comentado), el vendedor est obligado a entregar toda la extensin de terreno comprendida
dentro de los deslindes pactados y, si esto no le es posible, se aplican a esta venta las reglas
de la venta segn la cabida (del art.1832).
C.- Acciones emanadas de la venta por cabida.- Todas estas acciones prescriben en el
plazo de 1 ao contados desde la entrega material (art.1834). Por ser una prescripcin
especial de corto tiempo no se suspende en favor de las personas o patrimonios sealados
en el art.2509).
Adems, nada obsta a que el comprador o el vendedor puedan ejercer la accin rescisoria
por lesin enorme, siendo ambas acciones compatibles con las hiptesis establecidas por el
legislador.
7.- Lugar de la entrega.- No hay norma especial que regule esta materia, por lo que a falta
de acuerdo expreso de las partes, se le aplican en forma supletoria las normas relativas al
pago.
Si se trata de un bien inmueble, la entrega deber efectuarse en el lugar donde ste se
encuentra.
Si es un bien mueble, se aplican los arts.1587 y 1588, que distinguen entre especie o cuerpo
cierto y gnero. En el primer caso, la entrega corresponde en el lugar donde se encontraba
el mueble a la poca de la celebracin del contrato. Si se trata de un gnero, la cosa se debe
entregar en el domicilio del deudor.
8.- poca de la entrega.- El vendedor est obligado a entregar la cosa vendida
inmediatamente despus del contrato o a la poca prefijada en l (art.1826), si no se fij
plazo. En consecuencia, si el comprador no ha pagado o no est pronto a pagar el precio
ntegro, el vendedor puede excepcionarse del cumplimiento de su obligacin (art.1826,
inc.2, en relacin con el art.1552). Recordemos que la compraventa es un contrato
bilateral, y en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes est en mora dejando de
cumplir lo pactado mientras el otro no lo cumple o no se allana a cumplir en tiempo y
forma debido (art.1552).
16 Art. 78. del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raices: La inscripcin de ttulos de
propiedad y de derechos reales, contendr: 4. El nombre y linderos del fundo....

Si el vendedor tiene una obligacin a plazo, debe entregar la cosa a la poca fijada. Si el
plazo convenido es diferente para el comprador y para el vendedor, las obligaciones no son
simultneas: no opera aqu la excepcin del contrato no cumplido.
Sin embargo, el vendedor puede legtimamente negarse a entregar la cosa si, despus del
contrato, hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador de modo que el
vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio. En este caso, no puede el
comprador exigir la entrega, an cuando se haya estipulado plazo para el pago del precio, a
menos que pague o asegure el pago (art.1826, inc.4, en relacin con el art.1496).
La mora del vendedor de dar o entregar la cosa.- Si no hay plazo convenido, el vendedor
est en mora de entregar desde el momento en que es reconvenido judicialmente, segn las
reglas generales (art.1551 N 3). En tal caso, se puede reconvenir judicialmente desde que
la obligacin es exigible, esto es, inmediatamente celebrada la compraventa. Si se ha
convenido un plazo, el vendedor est en mora desde que vence ese plazo (art.1551 N1).
Por ello, como tcnica contractual, es recomendable establecer, a falta de entrega
inmediata, un determinado plazo para que el vendedor cumpla su obligacin. Con ello, se
evita la necesidad de reconvenir judicialmente para constituirlo en mora (arts.1551 y 1826).
Efectos de la mora del vendedor de su obligacin de entregar.- Si el vendedor se
constituye en mora de entregar, se producen dos efectos importantes:
1) La mora es un tipo de incumplimiento contractual, de modo que su ocurrencia da lugar
a la accin resolutoria o a la de ejecucin forzada, con indemnizacin moratoria, por los
perjuicios que se siguen del retraso (arts.1489, 1557 y 1826 inciso 2).
La avaluacin de los perjuicios se debe realizar por va judicial (regla general), salvo
que se haya pactado una clusula penal. Respecto de la obligacin de dar y entregar la
cosa vendida no procede la avaluacin legal (art.1559); sta slo opera en caso de
obligaciones de dar dinero y se aplica, por consiguiente, para la obligacin del
comprador.
2) El riesgo del cuerpo cierto es del comprador mientras est pendiente la entrega. Pero, si
el vendedor se constituye en mora, el riesgo se invierte y pertenece al vendedor. La
misma regla se aplica si el vendedor ha vendido la misma cosa a dos o ms personas
(art.1550).
Cuando el vendedor se constituye en mora, adems responde an por caso fortuito si la
cosa no hubiere perecido, de haberse cumplido en tiempo la obligacin (art.1547).
9.- Gastos de la entrega.- Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del
vendedor (lo que guarda armona con el art.1806, que dispone que los gastos de la
compraventa sern de cargo del vendedor, salvo pacto en contrario), y los gastos que

demande el traslado de la cosa al lugar en que definitivamente debe quedar, son de cargo
del comprador, de acuerdo con el art.1825.
En definitiva, el factor determinante para definir cul de las partes asume los gastos de la
entrega es el lugar en donde sta se efecte. Por ejemplo, en las ventas ex fabrica (en las
oficinas o instalaciones del vendedor) la entrega suele hacerse en el depsito o bodegas del
vendedor, y es el comprador quien debe asumir los gastos de transporte y de seguro en
forma ntegra.
A falta de acuerdo, rigen las normas legales sobre el pago, que son en estas materias
supletorias a la voluntad de las partes.
OBLIGACIONESDEGARANTA.
La obligacin de garanta del saneamiento, tiene dos objetos diferentes: el saneamiento de

la eviccin, esto es, la obligacin de amparar al comprador en el dominio y posesin
pacfica de la cosa (art.1837) y la de responder por los vicios ocultos de la cosa vendida
(art.1857).
El saneamiento de la eviccin comprende dos acciones: (i) la citacin de eviccin por parte
del comprador al vendedor, para que sta lo defienda judicialmente contra quien alega
derecho sobre la cosa, y (ii) la accin restitutoria, que procede slo en caso que la defensa
no resulte exitosa, y cuyo objeto es, esencialmente, la restitucin del precio.
Por su parte, los vicios redhibitorios dan lugar a dos acciones alternativas: (i) para que se
rescinda el contrato, o (ii) para que se disminuya proporcionalmente el precio en razn de
los vicios ocultos de la cosa.
SANEAMIENTO DE LA EVICCION.-
La eviccin est definida en el art.1838 y es la privacin que experimenta el comprador de

todo o parte de la cosa comprada (tambin en caso de derechos que limiten o embaracen el
legitimo ejercicio del dominio, por ejemplo, una hipoteca) en virtud de una sentencia
judicial, por causa anterior a la venta. Los presupuestos de la obligacin de saneamiento de
la eviccin se desprenden de los arts.1838 y 1839:
a) Que el comprador sufra privacin del todo o parte de la cosa.
b) Que esta privacin tenga origen en un hecho anterior a la venta.
c) Que la privacin se efecte mediante sentencia judicial.

El saneamiento de la eviccin trae aparejado, respecto del vendedor, dos obligaciones

distintas: A.- la defensa judicial del comprador; y B.- La obligacin indemnizatoria o
restitutoria.-
1.- Obligacin de defensa.- Es el vendedor quien corre con los riesgos de la eviccin, por
lo que es llamado a defender al comprador en caso de que ste sea demandado. Sin
embargo, es el comprador el que debe citarlo, so pena que se extinga su pretensin de
indemnizacin si perdiere la cosa (art.1847).
Si bien el comprador es el demandado, al comparecer el vendedor en virtud de la citacin
que se le practicare, se sigue en definitiva en su contra el juicio. El comprador ser un
tercero coadyuvante (art.1844).
Procedimiento.- Ante la demanda judicial (notificada legalmente, por cierto), el comprador
debe citar al vendedor a la defensa judicial de su inters, mediante una gestin especial
denominada citacin de eviccin, la cual consta en los arts.584 a 587 del CPC.
La peticin deber efectuarse antes de la contestacin de la demanda. En virtud de sta, se
suspende la tramitacin del juicio por 10 das, dentro de los cuales debe efectuarse la
citacin. Si el demandado no lo cita, puede el demandante, a su arbitrio, hacer practicar la
citacin a costa del comprador o pedir se declare la caducidad del derecho a efectuarla.
El citado tiene el trmino de emplazamiento para comparecer, y ante esto pueden suceder
dos cosas: que lo haga, y que no lo haga. Si no comparece, se responsabiliza por la
eviccin, salvo que el comprador haya dejado oponer alguna defensa o excepcin suya, y
por eso fuese evicta la cosa (P.ej. si el comprador no opusiere la excepcin de prescripcin
adquisitiva).
Por su parte, si el vendedor comparece hay todava dos posibilidades:
a) Que se allane a la pretensin del demandante (art.1845).- En consecuencia, se hace
responsable de la eviccin. El comprador tiene derecho a seguir el juicio y sostener
por s mismo su defensa, y si es vencido, no tiene derecho a reembolso por parte del
vendedor de las costas del juicio, ni de los frutos percibidos durante el mismo y
restituidos al dueo.
b) Que se defienda (art.1844). Se sigue el juicio contra el vendedor como parte
demandada, sin perjuicio de que el comprador pueda comparecer en el juicio en
cualquier estado para la conservacin de sus derechos.
2.- Obligacin de indemnizar perjuicios.- Terminado el juicio hay dos posibilidades:
a) Si el vendedor gan el juicio no hay eviccin, por lo que slo responder de los
perjuicios que le hubiere ocasionado la demanda al comprador si sta hubiese sido
ocasionada por un hecho o culpa del vendedor (art.1855).

b) Si el vendedor perdi el juicio y se produce la eviccin total de la cosa, termina la

obligacin de defensa, y nace la obligacin de indemnizar. Esta comprende
(art.1847):
i. Devolucin del precio aunque la cosa al tiempo de la eviccin, valga menos
(1848)
ii. Los costas legales del contrato
iii. Los frutos que ha debido restituir, salvo el Art. 1845
iv. Las costas judiciales con la excepcin del Art. 1845
v. El mayor valor de la cosa evicta.
La indemnizacin por el mayor valor de la cosa est en los Arts.1849 y 1850. EI Art.1849
obliga a abonar el valor de las mejoras necesarias y tiles (en concordancia a las reglas de
reivindicacin), y si estaba de mala fe deber reembolsar incluso las mejoras voluptuarias.
3.- La Eviccin Parcial de la Cosa.- Consiste en la situacin mediante la cual el
comprador de la cosa se ve privado de la misma no en su integridad, sino que de una parte
de ella (arts.1852, 1853, 1854). Hay que distinguir:
a) Si la parte evicta es tal que se ha de presumir que no se habra comprado la cosa sin
ella (art.1852 Inc.final). El comprador tiene el derecho optativo de pedir la
resolucin (habla de rescisin) de la venta o exigir el saneamiento de la eviccin
parcial.
b) Si la parte evicta no es de tanta importancia, slo tiene derecho a pedir el
saneamiento de la eviccin parcial.
4.- Efectos de la resolucin (art.1853).-
a) El comprador debe restituir la parte no evicta al vendedor siendo considerado como
poseedor de buena fe para los efectos de la restitucin.
b) El vendedor debe restituir el precio; los frutos que el comprador debi restituir por
la parte evicta y todo otro perjuicio que se haya causado al comprador.
5.- La Extincin de la Obligacin del Saneamiento de la Eviccin.- Hay casos en que la
obligacin de saneamiento se extingue totalmente; hay casos en que dicha obligacin se
extingue solo parcialmente.
a) Casos en que la obligacin se extingue totalmente:
i. art.1846 N1.- Si el comprador y el demandante celebran compromiso, y el
comprador pierde el jucio arbitral.

ii. art.1846 N2.- Si el comprador perdi la posesin por su culpa, y de ello resulto
evicta la cosa.
iii. art. 1843 inc. 3 / art.585 inc.2 CPC.- Si el vendedor no es citado a la defensa
judicial.
iv. art.1843 inc.3.- Si el comprador ha dejado de oponer una excepcin o defensa
suya y por eso fuese evicta la cosa.
v. art.1852 inc.3.- Si el comprador celebr el contrato a sabiendas de ser ajena la
cosa.
vi. art.1852 inc.3.- Si en el contrato se estipul que tomaba sobre s el riesgo de la
eviccin. En este ltimo caso, debe especificarse el riesgo en el contrato.
b) Casos en que la obligacin se extingue parcialmente:
i. art. 1851.- En las ventas forzadas, se debe igualmente restituir el precio.
ii. art. 1845.- Si el vendedor no defiende al comprador, o se allana a la demanda,
el comprador puede continuar el juicio por s mismo, pero pierde el derecho de
impetrar al vendedor las costas y los frutos percibidos durante el procedimiento
y restituidos al dueo.
iii. art.1842.- Cuando se ha renunciado a la accin de saneamiento. La renuncia es
parcial porque el vendedor permanece obligado a la restitucin del precio. En
todo caso, si la renuncia ha sido obtenida de mala fe por parte del vededor, es
nula.
6.- Prescripcin de la accin de saneamiento (art.1856).- La accin de saneamiento
prescribe en el plazo de 4 aos contados desde la fecha de la sentencia de eviccin, o si sta
no hubiere llegado a pronunciarse desde la restitucin de la cosa. Pero para los efectos de la
restitucin del precio, prescribe en 5 aos. La accin de defensa es imprescriptible.
SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS U OCULTOS.-
1.- Concepto y requisitos.- Son los vicios ocultos de la cosa existentes al tiempo de la
venta y que hacen que la cosa comprada no sirva para su objeto o slo sirva
imperfectamente. La definicin doctrinaria se ha construido sobre la base de los requisitos
establecidos en el art.1858:
a) Preexistencia.- Los vicios deben ser coetneos o anteriores a la venta.
b) Gravedad.- Esto quiere decir que su entidad debe ser tal, que la cosa vendida no
sirva para su uso natural o slo sirva imperfectamente, o que pudiera presumirse que

el comprador no la hubiera comprado o que de conocerlos, hubiera pagado mucho

menos por ella.
Por uso natural, debe entenderse no slo el que habitualmente se da a la cosa. Puede
ocurrir que, en el contexto de la venta, el comprador haya hecho saber al vendedor
un uso poco corriente de la cosa y el vicio no permita utilizarla para ello.
c) Falta de manifestacin.- Deben estar ocultos para el comprador. Al respecto
pueden darse diversas situaciones.
i. En primer trmino, el vendedor debe haberlos callado al momento de contratar.
Sobre esto, el art.1859 establece una regla general sobre la renuncia a la accin
de saneamiento: el vendedor permanece obligado si no los ha manifestado al
comprador.
ii. El comprador no puede alegar ignorancia por un examen negligente de la cosa.
iii. El comprador no debe haber podido conocerlos en razn de su profesin u
oficio.
d) Falta de estipulacin (art.1863).- Las partes pueden pactar que constituyen vicios
redhibitorios aquellos que ordinariamente no lo seran. Por tal motivo, no debe
haber estipulacin sobre ellos en el contrato.
2.- Derechos del Comprador.- El comprador tiene derecho para exigir al vendedor el
saneamiento de dos maneras: puede pedir la resolucin del contrato 17 (accin redhibitoria)
o pedir la rebaja del precio (accin estimatoria o quati minoris). Junto con ello, si el
vendedor est de mala fe, esto es, que conoca o deba conocer el vicio (conocimiento real o
presunto), puede el comprador demandar perjuicios.
Existe una limitacin a estos derechos que consisten que si los vicios ocultos no son de tal
gravedad que hubieran convencido al comprador de contratar, la ley slo le provee de la
accin quanti minoris para la rebaja del precio (art.1868).
Se discute en este ltimo caso si el vendedor permanece obligado a la indemnizacin de
perjuicios. Algunos argumentan que en tal caso no procedera accin de perjuicios, dada la
ubicacin de las disposiciones: entre el art.1861 y el art.1860 habra una relacin armnica,
mientras el art.1866 estara desvinculado de ella. Otros, en cambio, propugnan que procede
la indemnizacin de perjuicios porque la mala fe del vendedor no puede quedar sin sancin
y el art.1861 no distingue ni limita la indemnizacin de perjuicios a los vicios graves.
Nosotros creemos que, en razn del principio de buena fe, debe entenderse que, si el
17 "...los arts. 1857 y 1860 hablan de rescisin, pero en verdad no hay nulidad relativa, sino
incumplimiento de la obligacin de entrega, y por ende, una hiptesis de resolucin del contrato;
curiosamente, en los proyectos de CC. previos al definitivo, e incluso en el aprobado, deca resolucin,
pero Bello escribi rescisin en la correccin final". Orrego Acua, pg.55.-

vendedor conoca los vicios, sea cual fuere su entidad, o no poda menos que conocerlos en
razn de su profesin u oficio, incumple la obligacin de entregar lo prometido y el
incumplimiento de obligaciones se sanciona contractualmente con la obligacin de
indemnizar perjuicios.
3.- Extincin de la obligacin de sanear los vicios redhibitorios.- El art.1862 establece
una regla general: la obligacin de saneamiento no se extinguen por la destruccin de la
cosa, aunque haya perecido por hecho o culpa del comprador (art.1862), subsistiendo en
todo caso la accin quanti minoris.
Se extingue la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios:
a) Por regla general, no existe derecho a la quanti minoris o a la accin redhibitoria en
las ventas forzadas (art.1865).
b) Tampoco existe obligacin de sanear los vicios redhibitorios en el evento de
renuncia, salvo lo dicho sobre la limitacin del art.1859.
c) Se extingue tambin esta obligacin por prescripcin. Debemos distinguir:
i. Si se trata de cosas muebles:
La accin redhibitoria prescribe en 6 meses.
La quanti minoris, prescribe en 1 ao.
ii. Si se trata de inmuebles:
La accin redhibitoria prescribe en 1 aos.
La quanti minoris, prescribe en 18 meses.
Todos estos plazos, se cuentan desde la entrega real o material; y las partes pueden
ampliarlos o restringirlos (art.1866).
Accin Redhibitoria Accin Quanti Minoris

Muebles 6 meses 1 ao
Inmuebles 1 ao 18 meses
Tabla 1: Plazos de prescripcin de las acciones derivadas del saneamiento de los vicios redhibitorios.
OBLIGACIONESDELCOMPRADOR.
El comprador tiene una obligacin principal, la de pagar el precio, que es la contrapartida

de la obligacin del vendedor de dar o entregar la cosa. Pero adems, aunque no haya sido

consagrada expresamente, de las diversas disposiciones legales que regulan la compraventa,

se entiende tambin que es obligacin del comprador, la de recibir la cosa.
OBLIGACIN DE PAGAR EL PRECIO.-
1.- Generalidades.- El precio debe pagarse conforme lo han estipulado las partes. A falta
de estipulacin en contrario, el comprador debe pagar en moneda de curso legal, que tiene
poder liberatorio obligatorio18. El vendedor no puede negarse a aceptar un pago con dicha
moneda, pago que dar por cumplida la obligacin.
Las partes pueden pactar formas de reajuste (IPC, IMR) y an fijar el precio en unidades
reajustables (UF, UTM, IVP). Si no se pacta el reajuste, slo se deber nominalmente la
cantidad enunciada en el contrato.
Tambin es posible acordar el pago del precio en moneda extranjera (art.39, Ley
N18.840). El comprador, en este caso, deber pagar en su equivalente en moneda chilena,
segn el tipo de cambio vendedor del da del pago, acreditndose la paridad con un
certificado emitido por un banco (art.21 y 22 Ley 18.010). No obstante lo anterior, estas
operaciones, particularmente las que versan sobre la transferencia onerosa de moneda
extranjera, se consideran operaciones de cambios internacionales y se sujetan a la
normativa especial contenida en la Ley Orgnica Constitucional del Banco Central y en las
normas dictadas por ste.
2.- Forma del pago.- Se debe pagar el precio de conformidad al art.1872, esto es, en el
lugar y tiempo designado en la convencin. Si no se sealare lugar y tiempo, el precio debe
pagarse en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa. Todo, salvo acuerdo expreso de las
partes.
Respecto de la forma del pago, deben seguirse las reglas generales relativas a la validez del
pago (pago vlido: extingue la obligacin, libera al deudor, satisface al acreedor). P.ej.: el
vendedor no puede estar obligado a recibir el pago en parcialidades (art.1591).
En relacin a la obligacin de pagar el precio, no cabe confundir la falta del precio, que
como sabemos, es elemento de la esencia especfico del contrato de compraventa, con el
incumplimiento de la obligacin del comprador de pagar. En el caso en que falte el precio
como elemento especfico del contrato de compraventa, y en atencin al Art. 1444 y 1682,
la sancin ser la nulidad absoluta o la inexistencia para quienes aceptan esta teora. En el
18 Ley N18.840, Orgnica Constitucional del Banco Central de Chile, art.31: Los billetes y monedas
emitidos por el Banco sern los nicos medios de pago con poder liberatorio y de circulacin ilimitada;
tendrn curso legal en todo el territorio de la Repblica y sern recibidos por su valor nominal. No se
aplicar lo dispuesto en este artculo a las monedas de oro.

segundo, un ilcito contractual sancionado con la resolucin del contrato y la indemnizacin

de perjuicios.
3.- Consecuencias del no pago del precio.- Si el comprador no cumple con la obligacin
de pagar el precio nos encontramos frente al incumplimiento contractual de un hecho que
da lugar a que opere la condicin resolutoria tcita.
La compraventa, dentro de la clasificacin general de los contratos y del punto de vista de
las partes que resultan obligadas, es un contrato bilateral. Una de las caractersticas de los
contratos bilaterales es que, debido a la interdependencia de las obligaciones que generan,
es posible resolver el contrato a peticin del contratante que s cumpli por su parte o que
se encuentra dispuesto a cumplir en tiempo y forma.
La doctrina ha establecido dos presupuestos que deben verificarse para que opere la
condicin resolutoria tcita: la existencia de un contratante diligente y la existencia de un
contratante negligente. Por contratante negligente se entiende la parte que no ha cumplido
una obligacin, que el incumplimiento le es imputable y est constituido en mora.
Incumplimiento.- En cuanto al incumplimiento, se discute si para solicitar la resolucin
basta cualquier incumplimiento de la obligacin o debe tratarse de un incumplimiento
sustancial. Por el principio de la buena fe y la equidad natural en la ejecucin de los
contratos se ha dicho que el incumplimiento debe ser sustancial, de modo que no sera
motivo para resolver un contrato el incumplimiento de una clusula accesoria, cuyos
efectos en la relacin jurdica no son tales que de saberse con aterioridad hubieran
prevenido a cualquiera de las partes de celebrar el contrato.
Imputabilidad.- En cuanto a la imputabilidad, podemos decir en trminos generales que el
deudor puede incurrir en incumplimiento por diversos motivos, de dos clases: porque le es
imposible absolutamente, y por otros. En el primero, se ve impedido de ejecutar su parte del
contrato en virtud de la ocurrencia de un hecho imprevisto, irresistible o inevitable. Este
elemento es, como habrn captado los ms perspicaces, el caso fortuito. No es tema de la
doctrina la improcedencia de la accin resoluctoria en presencia de un hecho de esta
naturaleza.
La Mora.- Por ltimo, se requiere que el deudor est constituido en mora (Art.1873).
Hay quienes sostienen que la mora no es un elemento necesario para que se verifique una
condicin resolutoria tcita, sobre la base de razones de texto, pues el art.1489 no la exige,
y donde el legislador no distingue...
Sin embargo, existen quienes postulan a la mora como un elemento integrante de esta
institucin, en primer lugar porque lo habitual ser que ella coincida con el incumplimiento
(art.1551); y en segundo lugar, porque hay sendas reglas que pueden elevarse a la

catergora de generalidad necesaria, por las que se exige expresamente el requisito de la

mora (art.1426 donacin con carga o gravamen, contrato bilateral, arts. 1926, 1873).
Finalmente, pero no menos importante que lo anterior, por ser la mora un requisito
indispensable para que pueda demandarse la indemnizacin de perjuicios y, siendo ste un
derecho potestativo simultneo del contratante diligente que pide la resolucin, no puede
sino suponerse que ha de estar presente como elemento de la ecuacin.
4.- Efectos de la resolucin en el contrato de compraventa.- Sobre la condicin
resolutoria y el pacto comisorio, nos remitimos a la materia de Teora General de las
Obligaciones, apunte que debera estar en poder de los alumnos; y nos abocaremos
someramente a sus efectos, distinguiendo quines se ven afectados.
I. Efectos entre las partes.- Del punto de vista de los principios generales de la
resolucin, resuelto que sea el contrato, la ley procura que las partes sean
restablecidas a la situacin que exista entre ellas antes de celebrar el contrato.
A. Derechos del vendedor -
i. En relacin a la cosa.- El vendedor tiene derecho a que el comprador le
restituya la cosa. Cabe observar, que en este aspecto no se presenta
diferencia con la regla general del art.1487.-
ii. En relacin con los frutos.- El vendedor tiene derecho a que el comprador le
restituya todos los frutos que hubiese percibido desde la celebracin del
contrato hasta el cumplimiento de la condicin en su totalidad, si el
comprador no hubiese pagado ninguna parte del precio, o en proporcin a lo
pagado parcialmente por l. En este aspecto si nos encontramos frente a una
regla especial, en relacin a la normativa general de la resolucin (art.
1488), pues de acuerdo a esta no se deben los frutos.
iii. En relacin con las arras.- El vendedor tiene derecho para que el comprador
se las restituya o a exigirlas dobladas.
iv. En relacin con los deterioros sufridos por la cosa.- Se restituyen los que se
hayan producido en el tiempo intermedio, considerndose al comprador
como poseedor de mala fe. Para evitar esto, el comprador debe probar haber
sufrido en su fortuna y sin culpa de su parte menoscabos tan grandes que se
le ha hecho imposible cumplir lo pactado.
B. Derechos del comprador - Derecho a que el vendedor le restituya la totalidad del
precio que hubiese pagado, o la parte con la que hubiese cumplido parcialmente.

Respecto a las mejoras al comprador se le considera de mala fe lo que trae

importantes consecuencias para efectos de determinar cuales son las que debe
abonar el vendedor.
Partiendo de la base de que el comprador est de mala fe siempre tendr derecho
a que se le abonen las mejoras necesarias. En relacin a las mejoras tiles y
voluntarias podr optar por la separacin de los materiales usados para
efectuarlas si ello no causa detrimento a la cosa comprada y siempre y cuando el
vendedor no ofrezca pagar su precio (arts.908-910).
II. Efectos en relacin con terceros.- El efecto que se produce cuando se cumple una
condicin resolutoria en el contrato de compraventa por el no pago de precio desde
el punto de vista de los terceros est contemplado en el Art 1876 C. Civil que hace
un a remisin a los Art 1490 - 1491 C. Civil En consecuencia, la resolucin afectar
a terceros de mala fe, que sern aquellos que conocan que el comprador adeudaba
parte del precio.
En lo que se presenta una diferencia importante a propsito de la resolucin de la
compraventa por no pago del precio es que la ley establece una prohibicin expresa
de atacar la vigencia del contrato cuando comprador y vendedor han establecido
expresamente en la escritura de venta que el precio se encuentra integro y
totalmente pagado. (Norma destinada a proteger a los terceros adquirentes). En tal
caso, la ley prohbe resolver el contrato por no pago del precio, es decir, el vendedor
no podr alegar falsedad de la declaracin de haberse pagado el precio (Art. 1700,
esa declaracin hace fe en contra de los declarantes), y solo podr impugnar la
escritura de venta, por nulidad o falsificacin material, pero jams podr impugnar
el contrato alegando falta de autenticidad en lo que dice relacin con el pago del
precio.
Se ha discutido si el art.187619, 2 rechaza en absoluto toda prueba contraria a la
declaracin de haberse pagado el precio, tanto respecto a terceros como entre las
partes. Esto es, si slo rige cuando se trata de entablar acciones contra terceros o si
tambin cuando se entabla entre las partes una accin resolutoria. Alessandri est
por el alcance absoluto de la disposicin, mientras que Meza Barros estima que no
rige entre las partes, argumentando: 1, que del contexto de los arts.1875 y 1876,
aparece de manifiesto que se refieren, respectivamente, a los efectos de la
resolucin del contrato entre las partes y respecto de terceros; 2, que el art.1876, en
su inciso primero establece las condiciones generales en que la resolucin del
contrato afecta a los terceros, y en el inciso segundo se ocupa de la situacin de esos
mismos terceros frente a la declaracin de haberse pagado el precio; 3, que la
19 Orrego Acua, pg.62.-

disposicin no se justifica sino como una medida de proteccin a los terceros ante
una posible colusin de las partes; y 4, que la interpretacin absoluta conducira al
absurdo de no permitir como prueba en contrario, la confesin del comprador en
orden a no haberse pagado en realidad el precio. Concluye Meza Barros que si el
comprador hiciera tal confesin, sera insensato negar al vendedor la accin
resolutoria, a pretexto de que no es admisible otra prueba que la nulidad o
falsificacin de la escritura.
Otros autores, Somarriva entre ellos, piensan lo contrario, o sea, que las propias
partes pueden impugnar las declaraciones que formularon en el instrumento pblico,
porque si bien este constituye plena prueba, nada impide que se rinda otra plena
prueba en contrario, confesin de parte por ejemplo, correspondiendo en definitiva
al juez apreciar soberanamente la prueba rendida. Y confirma lo anterior -agrega
Somarriva-, el propio inciso 2 del art.1876, puesto que se trata de una regla
excepcional y no de un principio general: en efecto, si el legislador dijo que en el
caso del inciso 2 del art.1876 las partes no pueden probar contra la declaracin
hecha en la escritura de haberse pagado el precio, es porque por regla general las
partes s pueden probar en contra de lo declarado por ellas en un instrumento
pblico.
OBLIGACIN DE RECIBIR LA COSA.-
1.- Antecedentes legales.- El Cdigo Civil no establece norma legal expresa que regule
esta materia. Por el contrario, el Cdigo de Comercio prescribe que la reticencia del
comprador a recibir la cosa vendida da derecho al vendedor para solicitar la rescisin
(resolucin) de la venta, con indemnizacin de perjuicios o para reclamar el pago del precio
con intereses legales, consignando la cosa20.
2.- Importancia.- Hasta el momento de la entrega, la obligacin de conservar la cosa recae
en el vendedor. Desde el momento en que ella se verifica, la responsabilidad y los gastos
por la conservacin de la cosa son de cargo del comprador.
20 Cdigo de Comercio, art.153: Rehusando el comprador, sin justa causa, la recepcin de las mercaderas
compradas, el vendedor podr solicitar la rescisin de la venta con indemnizacin de perjuicios, o el pago
del precio con los intereses legales, poniendo las mercaderas a disposicin del juzgado de comercio para
que ordene su depsito y venta en martillo por cuenta del comprador.
El vendedor podr igualmente solicitar el depsito siempre que el comprador retardare la recepcin de
las mercaderas; y en este caso sern de cargo del ltimo los gastos de traslacin de las mercaderas al
depsito y de su conservacin en l.

3.- Acto de recibir.- La recepcin se produce por la adquisicin jurdica de la cosa, al

momento de la tradicin o de la entrega en los casos en que sta se pudiera equiparar a la
tradicin.
Conforme a las normas generales, y salvo pacto en contrario, si se trata de un gnero, el
pago se realiza en el domicilio del vendedor; si se trata de una especie o cuerpo cierto, el
pago se debe realizar en el lugar donde se encontraba la cosa al tiempo de la celebracin de
la compraventa, lo que usualmente corresponde al domicilio del vendedor (art.1588).
4.- poca de la recepcin.- El comprador debe retirar la cosa que ha comprado en el plazo
que se haya estipulado en el contrato. Si las partes nada han sealado, an podra
entenderse segn el principio de la buena fe, que existe un plazo tcito, cual es el necesario
para dar cumplimiento a dicha obligacin.
5.- Mora de recibir.-
1. Deber y carga del comprador de recibir entiempo y forma.- El comprador tiene la
obligacin de recibir la cosa. Esta obligacin est sujeta a las reglas generales de la
mora (art.1551). Por lo tanto, es necesario el requerimiento por parte del vendedor
para constituir al comprador en mora, esto es, el vendedor debe ofrecer al
comprador hacer efectiva la entrega (oferta de pago segn las reglas del pago por
consignacin). En caso contrario, no existe incumplimiento del comprador.
Nada impide que las partes convengan un procedimiento ms expedito para que el
comprador quede en mora de recibir.
Si se ha estipulado un plazo para la entrega de la cosa, a falta de estipulacin
expresa, dicho plazo beneficia al vendedor, por lo cual su vencimiento no constituye
en mora de recibir al comprador.
La importancia de la mora del comprador radica en que produce la alteracin de la
obligacin de conservar la cosa, que pesa sobre el vendedor hasta el momento de la
entrega. Si la cosa ha sido ofrecida y el comprador se constituye en mora de recibir,
el vendedor slo responder por la destruccin de la cosa si ha actuado con culpa
grave o dolo (arts.1680, 1827).
El comprador ser culpable por el incumplimiento de la obligacin de recibir, salvo
que demuestre la imposibilidad no imputable de recibir la cosa en el tiempo y forma
estipulado.
2. Efectos de la mora de recibir por parte del comprador.-
a) Pago por consignacin.-Ante la reticencia del comprador a recibir, el vendedor
puede realizar las actuaciones dirigidas a ofrecer la cosa y pagarla mediante las
reglas del pago por consignacin (arts.1598 y ss.).

b) Cumplimiento forzado o resolucin.- La recepcin de la cosa es una obligacin

del comprador. El incumplimiento de esta obligacin, conforme lo sealado
anteriormente, da lugar a las acciones ordinarias de cumplimiento forzado o
resolucin del contrato junto con la indemnizacin que sea procedente (artculo
1489; art.153 CCom.).
c) Gastos de conservacin.- Si el comprador se constituye en mora de recibir,
desde ese momento deber abonar al vendedor los gastos necesarios para la
conservacin de la cosa (artculo 1827).
d) Atenuacin de responsabilidad del vendedor.- El vendedor ser responsable de
la conservacin de la cosa hasta el momento de la entrega. Esto supone emplear
el debido cuidado, respondiendo de culpa leve. Sin embargo, desde el momento
en que el comprador se constituye en mora, el vendedor slo responder por
culpa grave o dolo (artculo 1680).
PACTOSACCESORIOSDELCONTRATODECOMPRAVENTA.
Las partes pueden agregar al contrato de compraventa diversos pactos accesorios, siempre
que sean lcitos (art.1887). Se trata de una manifestacin del principio de la autonoma de la
voluntad, a travs de la libertad contractual. Estos pactos tienen por objeto dejar sin efecto
el contrato de compraventa por la decisin de una de las partes. Se trata del pacto de
retroventa y del pacto de retracto.
1.- PACTO DE RETROVENTA (ART.1881 Y SS.).-
Concepto y naturaleza.- Es la estipulacin en virtud de la cual el vendedor se reserva la

facultad de recobrar la cosa vendida, ya sea reembolsando al comprador la cantidad
determinada que se estipulare, o en caso de que nada se haya estipulado, reembolsando el
precio que le ha sido pagado (art 1881).
La retroventa es una opcin que se concede al vendedor de recobrar la cosa vendida
reembolsando la suma que se convenga. El pacto de retroventa puede cumplir la funcin de
un contrato de mutuo con una garanta que se adquiere en propiedad por quien provee el
dinero. Al efecto es clara la norma legal en orden a que el precio de retroventa puede ser
diferente al de la compraventa que le antecede.
Tcnicamente es un contrato de compraventa sujeto a una condicin resolutoria ordinaria
simplemente potestativa del acreedor (vendedor en el contrato que se retrotrae).

Funcin econmica.- Cumple una funcin de garanta extremadamente fuerte. Es til para
el vendedor, porque mediante tal pacto puede obtener dinero de una cosa sin los trmites de
una hipoteca o prenda. Es til para el comprador, porque mediante la hipoteca o la prenda
no puede apropiarse de la cosa sino se cumplen una serie de condiciones de hecho y de
derecho (procedimiento ejecutivo, remate, ausencia de postores, desposeimiento), mientras
que en virtud de este pacto puede quedarse con la cosa, sin trmite alguno, si el vendedor
no le reembolsa el precio.
Pero el pacto tambin presenta inconvenientes: puede servir para ocultar prstamos
usurarios (art.8, ley 18.010); o para disfrazar figuras jurdicas que la ley no admite, como la
prenda pretoria, en la que el acreedor prendario puede quedarse con la cosa prendada por el
solo hecho de no pagarle el deudor, sin mediar accin judicial alguna. El art.2397, aplicable
tambin a la hipoteca, prohbe la estipulacin de una clusula de esta naturaleza en la
prenda.
Formalidades21.- El pacto de retroventa debe estipularse en el propio contrato de
compraventa. En l se debe reservar este derecho por parte del vendedor. En todo caso, a
fin de evitar especulaciones, el vendedor no puede ceder este derecho; ste es sin embargo
transmisible (art.1884).
El vendedor debe hacer valer judicialmente su derecho. No es suficiente que el vendedor
requiera privadamente al vendedor dentro del plazo estipulado o legal, en una mera gestin
extrajudicial. Es necesario que intente una accin judicial. Lo anterior, claro est, supone
una hiptesis de conflicto, pues si ambos -comprador y vendedor- estn de acuerdo en los
trminos y el primero se allana a efectuar la restitucin, no ser necesario recurrir a la
justicia. Nuestra jurisprudencia reciente ha resuelto que resulta necesario accionar
judicialmente porque la expresin intentar la accin que emplea el art. 1885, segn se ha
interpretado, significa en su acepcin forense deducir o proponer una accin en juicio.
Basta cualquier gestin judicial en que el vendedor manifieste su propsito de comprar de
nuevo lo que vendi con pacto de retroventa (por ejemplo, una gestin de pago por
consignacin efectuada por el retrocomprador). Alessandri no concuerda con esta
interpretacin tan amplia, sealando que debe deducirse demanda formal.
Al momento de ejercer la accin, el vendedor debe poner el precio a disposicin del
comprador. Debe reembolsar la cantidad estipulada o, a falta de estipulacin, lo que se haya
pagado por precio en la compraventa. Este reembolso debe hacerse en el momento mismo
de ejercitar la accin que emana del pacto de retroventa, segn lo da a entender el art.1881,
al emplear la expresin reembolsando, que indica accin simultnea.
21 Orrego Acua, Juan Andrs. Apuntes. Contrato de Compraventa

Plazos.- El plazo para que el vendedor ejerza su derecho es de cuatro aos, contados desde
la fecha de celebracin del contrato. Sin embargo, a fin de resguardar la posicin del
comprador, se establece la obligacin de darle noticia anticipada. Este aviso deber darse a
lo menos seis meses antes del ejercicio efectivo del derecho, si se trata de bienes races, y
antes de quince das si son muebles (art.1885 inc.1).
La ley regula expresamente los plazos para ejercer el derecho del vendedor si la cosa da
frutos ya que seala que si no da frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de
trabajos e inversiones preparatorias, no puede exigirse la restitucin demandada sino
despus de la siguiente percepcin de frutos (art.1885 inc.2).
e.- Efectos.- Respecto del comprador, debe ste restituir la cosa al vendedor, junto con sus
accesorios naturales y, adems, indemnizarle por todos aquellos deterioros que sufri la
cosa y que le sean imputables o que se deban a su culpa. Por ltimo, el comprador soporta
los gastos en que haya incurrido en razn de mejoras tiles o voluptuarias efectuadas sin
consentimiento del vendedor (artculo 1883).
Respecto del vendedor, debe tambin dar cumplimiento a la obligacin pactada, ya sea la
restitucin del precio estipulado o de la cantidad acordada, sin reajuste ni intereses que no
hayan sido expresamente acordados.
Respecto de terceros que pudieren resultar afectados por los efectos del pacto, se aplican las
normas generales de las condiciones, contenidas en los art.1490 y art.1491 del Cdigo Civil
(art.1882).
2.- PACTO DE RETRACTO (ARTCULO 1886).-
Es la opcin que se reserva al vendedor para vender a un tercero la cosa si ste ofrece
comprar a un precio mayor que el precio de la venta. En este caso, se le reconoce al
comprador el derecho a igualar la oferta efectuada por el tercero. Es similar al mecanismo
que opera con las opciones preferentes que se materializan en promesas unilaterales de
compraventa. Este derecho debe ejercerse dentro de un plazo no superior a un ao.
Respecto de terceros, se aplican las disposiciones contempladas para la condicin
suspensiva de los artculo 1490 y 1491 del Cdigo Civil.
Una vez ejercida la accin, proceden las prestaciones mutuas al igual que en el caso de la
retroventa.

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UniversidadArcis:::EscueladeDerecho:::ApuntesDerechoCivilV.

ContratodeCompraventa. Pg. 1 :::

El esquema clsico de la compraventa supone dos (o tres) elementos esenciales: (el

ContratodeCompraventa. Pg. 2 :::

cuando es contraria a la ley o a la moral, a las buenas costumbres o al orden pblico,

1. Es bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan recprocamente desde su

ContratodeCompraventa. Pg. 3 :::

tambin lo ha entendido, al rechazar la posibilidad de celebrar una promesa unilateral

ContratodeCompraventa. Pg. 4 :::

LA COMPRAVENTA ES UN CONTRATO NATURALMENTE CONMUTATIVO.-

Si bien la compraventa es, por su especial naturaleza de contrato de cambio, un contrato

ContratodeCompraventa. Pg. 5 :::

Por regla general, la compraventa es un contrato consensual. Al menos as lo establece el

ContratodeCompraventa. Pg. 6 :::

FORMALIDADES EXIGIDAS POR VA DE SOLEMNIDAD.-

ContratodeCompraventa. Pg. 7 :::

comunicaba al derecho real y, por lo tanto, deba considerrsele inmueble. Actualmente,

ContratodeCompraventa. Pg. 8 :::

FORMALIDADES HABILITANTES, VOLUNTARIAS Y OTRAS.-

ContratodeCompraventa. Pg. 9 :::

COMPRAVENTA CON ARRAS

ContratodeCompraventa. Pg. 10 :::

Posteriormente, la compraventa se transform en un contrato naturalmente consensual y

ContratodeCompraventa. Pg. 11 :::

GASTOS POR FORMALIDADES DE VENTA

ContratodeCompraventa. Pg. 12 :::

ContratodeCompraventa. Pg. 13 :::

intereses, limitando la autocontratacin. Pero tambin persiguen resguardar la fe pblica y

ContratodeCompraventa. Pg. 14 :::

1. Incapacidad para comprar y vender (art.1796).-

ContratodeCompraventa. Pg. 15 :::

facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la

1.- El objeto del contrato.- El objeto de un contrato es la operacin jurdico-econmica

ContratodeCompraventa. Pg. 16 :::

ContratodeCompraventa. Pg. 17 :::

ContratodeCompraventa. Pg. 18 :::

CONTROL DE EQUIDAD DEL PRECIO. LA LESIN ENORME.-

1.- Fundamento.- En el derecho moderno, el control de la justicia contractual se centra

ContratodeCompraventa. Pg. 19 :::

5 Orrego Acua, pg.70.-

ContratodeCompraventa. Pg. 20 :::

ContratodeCompraventa. Pg. 21 :::

ContratodeCompraventa. Pg. 22 :::

1. No se refiere la lesin a un vicio del contrato en lo que respecta al estado o calidad de

ContratodeCompraventa. Pg. 23 :::

REQUISITOS DE LA COSA QUE SE VENDE.-

ContratodeCompraventa. Pg. 24 :::

obligacin del vendedor. La determinacin de la cosa debe ser a lo menos en cuanto a su

ContratodeCompraventa. Pg. 25 :::

ContratodeCompraventa. Pg. 26 :::

2. Efectos de la venta de cosa ajena entre las partes.-

ContratodeCompraventa. Pg. 27 :::

alega derechos anteriores a la venta, el vendedor debe defender el derecho dl

La primera y ms importante obligacin que nace del contrato de compraventa para el

ContratodeCompraventa. Pg. 28 :::

francs, en cambio, dot a la compraventa de efectos reales 8. Nuestro codificador se apart

ContratodeCompraventa. Pg. 29 :::

Uno de los principales fundamentos de esta posicin doctrinaria y jurisprudencial, lo

ContratodeCompraventa. Pg. 30 :::

ContratodeCompraventa. Pg. 31 :::

ser considerado poseedor regular. As lo cree, tambin, el profesor Alessandri Rodrguez, a

ContratodeCompraventa. Pg. 32 :::

ContratodeCompraventa. Pg. 33 :::