Qu aspectos regula la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

en Venezuela?

Los contratos tendrn una duracin mnima de un ao y podrn ser

renovados por preferencia del arrendatario (inquilino).
Los contratos notificarn los acuerdos entre las partes y debern tener un
anexo en el que estar la resolucin emitida por la Superintendencia de
Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituir a la Direccin
Nacional de Inquilinato) con la fijacin del canon de arrendamiento. Del
contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro
para el inquilino y otro para la Superintendencia.
La Superintendencia de Arrendamientos tendr entre sus atribuciones
calcular el canon y revisar los contratos. El organismo, segn la ley, "tiene
que verificar que los acuerdos cumplan con todos los aspectos que estn
contemplados en el texto, especialmente los que se refieren a las
condiciones del arrendamiento y el canon".
En la ley existe una frmula inicial. El organismo para poder estimar la renta
tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomar en cuenta cinco
aspectos: valor de reposicin del bien, dimensiones del inmueble, valor de
depreciacin, vulnerabilidad ssmica y regin geogrfica. En el reglamento
se detallarn otros criterios para el clculo del canon, all se incluiran los
tipos de vivienda y los materiales de construccin, entre otros puntos. (Para
estos clculos se toman en cuenta dlar oficial de 10 bs x dlar y precios
regulados)
La rentabilidad estar entre 3 y 5% y el Ejecutivo Nacional la podr revisar
por razones de inters pblico o social.
El canon se revisar cada ao, porque es el plazo de duracin del contrato.
La ley permite efectuar una revisin previa al vencimiento si el arrendador
ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20%
del valor de la vivienda.
Cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el
inquilino tendr derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el
propietario decide seguir arrendando la vivienda. El inquilino que la ocupa
tendr preferencia sobre un tercero, siempre que est solvente en sus
pagos.
Tiene que notificrselo al propietario 30 das antes del vencimiento del
contrato.
 Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovar,
porque el inmueble ser vendido, pero en verdad lo alquila nuevamente
qu prev la Ley? El propietario que incumpla con la preferencia y engae
al inquilino tendr que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias, por cada
mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda.
Cules son las causales de desalojo? La reforma permitir la
desocupacin cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de
pagar cuatro cnones de arrendamiento. Eso significa que si el arrendatario
justifica la morosidad, el dueo de la vivienda no podr pedirle el desalojo.
La desocupacin tambin proceder si el dueo del inmueble tiene la
necesidad "justificada" de ocupar la vivienda con alguno de sus parientes
consanguneos hasta el segundo grado.
Existen ms causas para ordenar la desocupacin? S. La Ley seala que
el desalojo proceder si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos
deshonestos, si ha ocasionado deterioros mayores a los provenientes del
uso normal del inmueble o incumple las normas de convivencia ciudadana.
Si en las audiencias o juicios se falla a favor de los propietarios en qu
momento los inquilinos dejarn las viviendas? Los arrendatarios
desocuparn las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de
Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional
definitivo.
El incumplimiento de la Ley, qu implicar? El texto prev multas entre 50
y 400 Unidades Tributarias y se aplicarn si no se garantiza el uso pacfico
de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la
ley o si las condiciones de las viviendas no son las ms adecuadas.
Tambin se multar si los dueos incumplen con las preferencias
arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler segn los trminos
de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectan
reintegros por los cobros en exceso.
Si hay reincidencias cmo sern las sanciones? En la primera reincidencia
la multa se duplicar, pero a la tercera reincidencia se realizar la
expropiacin de los inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene
ms de cinco inmuebles..
DURACIN DEL CONTRATO SER DE UN AO
De acuerdo con el artculo 51 de la normativa, los contratos de
arrendamiento tendrn una duracin mnima de un ao.
Si el inquilino desea terminar la relacin antes no ser sancionado y no
deber pagar ms cnones
 Una vez vencido el contrato, el inquilino tendr derecho preferente sobre
terceros, a seguir en la vivienda. A este privilegio se le conoce como
preferencia ofertica y est contemplado en el artculo 89.
Agrega el artculo que el arrendador que viole esta disposicin ser
sancionado con 100 Unidades Tributarias (UT), por cada mes que
permanezca de forma indebida fuera de su vivienda.
Otro artculo referido al contrato de arrendamiento es el 53, el cual estipula
que deben extenderse tres ejemplares original del contrato: uno para el
arrendador, otro para el arrendatario y una para la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento.
Sobre este ltimo punto, el artculo en su pargrafo nico establece que el
arrendador deber demostrar la filiacin y no podr alquilar la vivienda
durante 3 aos.
SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTO
La ley establece en su artculo 16 la creacin de una Superintendencia
Nacional de Arrendamientos de Viviendas, un organismo estatal que llevar
el registro de arrendadores y arrendatarios.
Tambin, se encargar de revisar todos los contratos, establecer el canon
de alquiler y mediar en caso de problemas entre las partes.
Podrn ser titulares de viviendas
Los arrendatarios que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que
tengan 20 aos o ms dedicado al arrendamiento, tendrn el derecho de
adquirirla.
Vale destacar que el artculo establece que esta medida no aplica para el
pequeo arrendador (personas que posee una o dos viviendas), sino para
el multiarrendador (aquella persona que posee ms de tres viviendas).
Tambin se sancionar con 400 UT el arrendador que le exija al inquilino
que le pague en moneda extranjera.
Con 400 UT ser sancionado quien cobre para exhibir inmuebles en ofertas
para el arrendamiento.
Mientras que 50 UT deber pagar el arrendador que no anexe la fijacin del
canon de arrendamiento realizada por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento en el contrato.
Tambin, el que no permita el uso y goce del inmueble al inquilino ser
sancionado con 400 UT.
C.1.4 La prohibicin del pago en moneda extranjera: Los contratos de
arrendamiento se celebraran en moneda de curso legal nacional es decir en
Bolvares, al omitir dicha clausula se estara generando una sancin al ser
considerado ilegal.
 c.1.5 La jurisdiccin judicial del inmueble: Los contratos de arrendamiento
deben indicar la jurisdiccin a la cual se van a someter, y que la misma
debe ser la que corresponda a la ubicacin geogrfica del inmueble.
c.1.6 La subrogacin de contratos por divorcio, separacin judicial, nulidad
del matrimonio, finalizacin del concubinato y muerte: Ante la finalizacin de
la relacin del cnyuge, concubino o miembro del grupo familiar, el otro
miembro que conviviera con el arrendatario tendr derecho a permanecer
en la vivienda con el contrato subrogado a su nombre, por lo tanto ante el
inters de este sujeto no arrendatario deber manifestar por documento
autenticado en el plazo de 60 das su inters de continuar de lo contrario
se sobreentiende que perder el respectivo derecho de preferencia. En el
caso de fallecimiento del arrendatario podr subrogarse el contrato a
quienes demuestren ser beneficiarios del mismo y demuestren tener
permanencia pacifica y continua en la vivienda; es decir no pueden llegar
nuevos sujetos beneficiarios del causante a querer forzosamente
apropiarse del derecho sobre la vivienda, teniendo los mismos un plazo no
mayor de 30 das al momento del fallecimiento de lo contrario transcurrido
este periodo se considerar perdido el derecho de preferencia.
c.1.7 De los contratos distintos al arrendamiento: Los contratos que quieran
desvirtuar que se est llevando a cabo una relacin arrendaticia sern
considerados nulos sin el menoscabo de la antigedad del arrendatario
generando conforme a la Ley y ante el arrendamiento una sancin.
c.2.- De forma
Son aquellas clausulas o condiciones de forma y estilo establecidas en el
RLRCAV (2011) las cuales son:
c.2.1 Datos de las partes: Nombres, apellidos, estado civil, nacionalidad,
numero de las cedulas de identidad o numero de pasaporte as como el
carcter en el que actan.
c.2.2 Datos del inmueble: ubicacin, nmero, del inmueble, numero del
catastro y los linderos del inmueble.
c.2.3 Indicacin del uso del inmueble: nunca debe ser distinto a vivienda,
pensin o vivienda estudiantil.
c.2.4 Duracin del contrato: como ya fue sealado jams ser menor a un
ao.
c.2.5 Monto en nmero y letras en Bolvares por concepto del Pago de
Canon de Arrendamiento.
c.2.6 Nombre del Banco y nmero de cuenta corriente donde deba
efectuarse el pago correspondiente al canon de arrendamiento: pareciera
que el legislador dispuso taxativamente que el pago fuera realizado a travs
 de una cuenta corriente propiedad del arrendador obviando el uso de la
cuenta de ahorros.
c.2.7 Direccin de habitacin o trabajo del propietario del inmueble
c.2.8 Estado de conservacin en el cual se encuentra el inmueble
c.2.9 Descripcin de la distribucin del inmueble indicando si posee
sala,comedor,cocina,jardines,porches ,balcones, el numero de
habitaciones, baos y puestos de estacionamientos si los posee.
c.2.10 Indicacin de que el inmueble se someter a la jurisdiccin judicial
donde se encuentra ubicado este y no una distinta como lo seala la
LRCAV (2011)
c.2.11 otras clausulas que no sean contrarias al orden pblico o leyes.
c.2.12 Mencin de la Resolucin sobre el canon mximo que debe pagarse
emanada de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda.
d) Trmite Administrativo para la Validacin del Contrato de
Arrendamiento de Viviendas ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
El RLRCAV (2011) establece que todos los contratos de arrendamiento en
materia de vivienda debern ser revisados por funcionarios de la
Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda previamente a ser
protocolizados o autenticados ante Registro Pblico o Notaria
respectivamente, es por ello que los contratos debern cumplir con las
exigencias previamente estipuladas; dicha revisin deber hacerse
presentado en originales copias las cedulas de identidad de los
suscribientes, documento de propiedad as como las dems exigencias
estipuladas para casos particulares en el artculo 6 del RLRCAV (2011).
Si existieran omisiones u errores se exigirn a los suscribientes que las
subsanen, en caso contrario de no existir o hayan sido subsanadas se
habilita a los suscribientes para que en un lapso mayor de 05 das puedan
protocolizar el referido documento por ante la notaria pblica o registro con
funciones notariales.
Con posterioridad en un lapso no mayor de 15 das de la autenticacin o
protocolizacin del contrato se deber consignar por ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas dicho contrato
para que sea consignado al Registro Nacional de Arrendamiento de
Viviendas. El arrendador que no cumpla dicha obligacin ser sancionado.
La Superintendencia har seguimiento de los contratos, sealando que si
los contratos se autentican y no se presentan ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda se abrir de oficio procedimiento
administrativo, si por causas de fuerza mayor no se cumplieren con las
exigencias de presentacin del contrato no habr sancin y se otorgaran 30
das hbiles a partir del vencimiento del lapso indicado para la
consignacin, se tomarn como causas de fuerza mayor las contenidas en
el Cdigo Civil venezolano.