ARRENDAMENTO URBANO

O Regime do Arrendamento Urbano foi aprovado pelo Dec-lei n 321-B/90, de 15

de Outubro, depois de autorizado o Governo a legislar na matria pela Lei n 42/90, de 10
de Agosto.
O RAU entrou em vigor em 18 de Novembro de 1990, trinta dias aps a publicao
deste Dec-Lei - art. 2, n 1 - porque o Suplemento do D.R. s foi distribudo ao pblico
em 18 de Outubro. Quem atribua f pblica data constante do D.R. dir que o R.A.U.
entrou em vigor em 15 de Novembro, 30 dias aps a data da sua publicao no Dirio
Oficial. Sobre a questo, A. Seia, 6 ed., 20 a 22.
O Dec-Lei n 278/93, de 10 de Agosto, introduziu alteraes ao RAU e foi
publicado ao abrigo da Lei - de autorizao - n 14/93, de 14 de Maio.
O Dec-lei n 257/95, de 30 de Setembro, estendeu a reforma operada pelo Dec-Lei
n 278/93 aos arrendamentos destinados ao comrcio, indstria e ao exerccio de profisses
liberais e, bem assim, aos contratos destinados a outros fins no habitacionais.
O Dec-lei n 64-A/2000, de 22 de Abril, dispensou a escritura pblica, bastando o
contrato escrito para os arrendamentos que antes exigiam escritura.
O Dec-lei n 329-B/2000, de 22 de Dezembro, alterou vrias normas do RAU.
As Leis n.os 6/2001 - medidas de proteco de pessoas que vivam em economia
comum - e 7/2001 - medidas de proteco das unies de facto, ambas de 11 de Maio -
tambm alteraram o regime da transmisso ou sucesso no arrendamento, como se ver na
altura devida.

As normas dos art. 3 e ss do Dec-Lei aprovador do R.A.U. contm disposies

revogatrias e ou transitrias de muito interesse porque nelas se mantm o regime
anterior em alguns casos, nomeadamente o da nulidade relativa do n 3 do art. 1029 CC
(art. 5 do Dec-lei n 321-B/90) e os efeitos de anteriores contratos que sofreriam de
invalidade mista por falta de escrito - habitao - ou escritura pblica - comrcio e
indstria - sempre imputvel ao senhorio e s invocvel pelo arrendatrio (art. 6 do Dec-
Lei n 321-B/90) que s ao inquilino permite arguir a nulidade do arrendamento para
comrcio ou indstria por falta de forma.
Mas se o inquilino no arguir essa nulidade tudo se passa, em relao ao senhorio,
como se de arrendamento vlido se tratasse, permitindo-lhe pedir o despejo quando caso
disso. E se o inquilino arguir a nulidade para se eximir ao pagamento das rendas ou tiver
violado o contrato por qualquer outra forma, mantendo a ocupao, deve seguir-se a
orientao fixada pela Jurisprudncia que, com base no abuso do direito, a valer mesmo
contra a nulidade por falta de forma, decretava o despejo e condenava no pagamento das
rendas devidas - A. Seia, 6 ed., 31, nota 1; RLJ 126-196; BMJ 454-674; Col. 93-V-283.

Como decidiu a R.o do Porto, na Ap. 1486.01,

a) - Um arrendamento para comrcio ou indstria, celebrado antes da entrada em

vigor do RAU, regulado pelo disposto no art. 1029, n 1, al. b) e n 3, do CC,
por ser a lei vigente ao tempo da celebrao.

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 b) - Celebrado verbalmente ou por simples escrito particular (contrato-promessa de
arrendamento, por exemplo) em vez de por escritura pblica, tal contrato nulo,
por fora do disposto nos art. 1029, n 1, b), e 220 do CC, referidos al. j) do
art. 89 do Cd. do Notariado de 1967. Lei posterior no sana a invalidade por
falta de forma, salvo declarao expressa em contrrio.
c) - Esta invalidade configura-se como nulidade atpica ou mista por, ao contrrio
da nulidade comum (art. 286 do CC), s ser invocvel pelo locatrio. O
Tribunal no pode conhecer ex officio de tal nulidade.
d) - O contrato nulo por falta de forma , pois, vlido enquanto a nulidade no for
invocada pelo inquilino, como se de verdadeira anulabilidade se tratasse. Como
tal deve ser cumprido, s podendo modificar-se ou extinguir-se por mtuo
consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.
e) - Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se automaticamente por
perodos sucessivos se no for eficazmente denunciado.
f) - Por denncia extempornea e apesar de desocupado o arrendado, o arrendat-
rio deve as rendas correspondentes ao perodo de renovao enquanto no
invocar - como no invocou - a nulidade por falta de forma. Nesta hiptese s
devia as rendas correspondentes ao perodo de efectiva ocupao.

O art. 3, n 1, al. e), revogou o art. 1 da lei n 55/79, de 15 de Setembro, que,

alm do mais, impedia o senhorio de denunciar o contrato de arrendamento da fraco
autnoma de um prdio se o regime da propriedade horizontal tivesse sido constitudo
depois de celebrado o contrato, salvo se tivesse adquirido a fraco por sucesso art. 1.
Revogada aquela lei, desapareceu esta limitao, tal como aqueloutra de o contrato
vigorar h mais de vinte anos, prazo alargado para 30 anos, como se ver a propsito do art.
107.
Mas, por Acrdo de 23.6.99, no D.R. II, de 8.11.99, por maioria de trs contra dois,
o Tribunal Constitucional julgou organicamente inconstitucional esta al. e) do n 1 do art.
3 do Dec-lei n 321-B/90, de 15 de Outubro, na parte em que revogou o art. 1 da Lei n
55/79, de 15 de Setembro, por violao do disposto na al. h) do n 1 do art. 168 da
Constituio, reviso de 1989, por no se poder considerar abrangida tal alterao pela
Lei n 42/90, de 10 de Agosto, lei que autorizou o Governo a legislar sobre o arrendamento,
mas com as limitaes constantes do seu art. 2, al. c), que mandava preservar as regras
socialmente teis que tutelam a posio do arrendatrio.
Os senhores Juizes que votaram vencido entendem que aquela limitao denncia
para habitao prpria, embora favorvel ao arrendatrio, no era socialmente til, pois
deve prevalecer o direito do proprietrio quer a propriedade seja anterior ou posterior ao
arrendamento.

O art. 5 revogou o n 3 do art. 1029 e o n 2 do art. 1051, ambos do CC.

Visto j aquele n 3 do art. 1029 - os efeitos dos contratos celebrados antes do
RAU so ressalvados pelo art. 6 - dir-se- que o n 2 do art. 1051 agora revogado
dispunha que o arrendamento no caducava pela cessao dos poderes de administrao do
locador (usufruturio, cabea de casal, administrador de bens alheios) se o locatrio, em
180 dias, fizesse notificar o senhorio de que pretendia manter a sua posio de arrendatrio.

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 Actualmente, o contrato de locao caduca, revogado que foi o n 2 do art. 1051.
Levantou-se, ento, a questo de constitucionalidade desta norma revogatria, por atenta-
tria do direito habitao (art. 65 da Const.).

O TC decidiu sistematicamente (DR., II, de 22.3.99, 30.3.99 e 8.7.99) que tal norma
no atentava contra o direito habitao - que no est a cargo dos privados mas sim do
Estado - porque, nos termos do n 2 do art. 66 e 90 do RAU, em caso de caducidade do
arrendamento por causa prevista na al. c) do art. 1051 do CC, o arrendatrio tem direito a
novo arrendamento.

O arrendamento urbano disciplinado por trs grupos de normas:

I - Regras gerais da locao - art. 1022 a 1063 CC, ex vi do art. 5, n 1, do
R.A.U., no que no esteja em oposio com o RAU.
II - Disposies gerais do arrendamento urbano - 1 a 73, todo o Cap. I, do
R.A.U.
III - Disposies especiais de cada uma das modalidades de arrendamento
urbano tradicionais entre ns:
para habitao - Captulo II, art. 74a 109;
para comrcio ou indstria - cap. III, art. 110 a 120;
para o exerccio de profisses liberais - 121 e 122 - e outras aplicaes
lcitas - 5, 2 e 123

Os arrendamentos especiais referidos nos art. 5, n 2 e 6 RAU esto sujeitos,

primeiramente, ao regime da locao do CC e s depois s normas do RAU, com as
necessrias adaptaes, sem prejuzo da aplicao da legislao especial respectiva.
Em relao a estes arrendamentos no sentiu a lei necessidade de proteger o
inquilino, pelo que lhes retirou o carcter vinculstico caracterstico do arrendamento
urbano em geral.

Sobre avaliaes e correces extraordinrias de rendas pode ver-se A. Seia, 6

ed., 38 a 46, e Ac. do STJ, no BMJ 473-461 e Col. Jur. (STJ) 01-I-144)

art. 1 - Conceito

A noo do art 1 do R.A.U. decalcada da noo geral de locao constante do

art 1022 do Cd. Civil; da sua articulao com o art 1023 resulta serem elementos
caracterizadores, essenciais do arrendamento:
a) A obrigao de uma das partes proporcionar ou conceder outra o gozo de uma
coisa imvel;
b) Que esse gozo seja temporrio;
c) Que o proporcionamento do gozo tenha como contrapartida uma retribuio que
no pode ser indeterminada. Se o for, no pode qualificar-se o contrato como de arren-
damento Col. STJ 98-II-95.

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 So elementos naturais os resultantes de normas supletivas - tempo e lugar do
pagamento de renda - 1039 - e acidentais as clusulas acessrias, como as condies sus-
pensivas ou resolutivas, estas s permitidas, dada a natureza vinculstica do arrendamento,
quando o arrendamento no estiver sujeito a renovao obrigatria, como em geral est -
1054 - com as excepes do art. 5, n 2, al. a) a e).
um contrato bilateral ou sinalagmtico, na medida em que s obrigaes do
locador de entregar ao locatrio a coisa locada e de lhe assegurar o gozo desta para os fins a
que a coisa se destina - 1031 CC - corresponde a obrigao primeira de o locatrio pagar a
renda - 1038, al. a).

A relao locatcia pode constituir-se tambm, por deciso judicial, art. 1793
(casa de morada de famlia), ou por execuo especfica - novo arrendamento - 95, 1,
RAU.
Por dificuldades burocrticas, falta de licena de utilizao, etc., frequentemente
recorrem as partes a contrato-promessa de arrendamento.
J a propsito do regime da nulidade do negcio jurdico - 280 - por impossi-
bilidade legal do objecto falmos da questo de saber se esta impossibilidade originria -
Col. STJ 96-I-107 - ou superveniente - BMJ 448-327.

Mas, ainda que as partes tenham denominado certo contrato como promessa de
arrendamento, se vier a ocorrer a ocupao da coisa mediante certa retribuio mensal, tal
situao deve definir-se como contrato de arrendamento, pois as partes cumpriram a pro-
messa, entrando j no campo do arrendamento, porventura nulo por falta de forma.

O arrendamento tem natureza essencialmente pessoal, ainda que equiparado aos

direitos reais para certos efeitos - 1037, n 2, 1276 e ss e 1285 ... o direito do locatrio,
por mais piruetas que os autores dem volta do seu regime e por mais rombos que o
legislador v abrindo no casco da sua couraa original, continua a ser um direito de raiz
estruturalmente obrigacional, assente no dever que recai sobre o locador de proporcionar ao
locatrio o gozo (temporrio) da coisa, para o fim a que ela se destina - RLJ, A. Varela, n
3749, pg. 249, comentrio a Ac. STJ, de 21.12.82, e recentemente BMJ 458-227, com
indicao de muita doutrina e jurisprudncia.

I - A lei ao tratar da locao e do seu regime, encara o direito do locatrio como um

direito obrigacional, pessoal, relativo e no como um direito real, absoluto, erga omnes.
II - Consequentemente, o direito ao arrendamento no usucapvel -
BMJ 434-635, Ac. de 22.2.94

Pode considerar-se arrumada, depois de longa querela dos Prof. A. Varela, G.Teles,
J. Gomes e O. Ascenso, a questo da natureza do contrato pelo qual um comerciante ocupa
espaos ou lojas em Centros Comerciais, a questo dos Shoping Centers.

Em 24.10.96 o STJ decidiu (BMJ 460-742 e ss):

I - No contrato de instalao de logista num centro comercial, a par do elemento
tpico do contrato de locao, que o da obrigao de uma das partes proporcionar outra

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o gozo temporrio de uma coisa, ocorrem outros elementos, como a atribuio ao criador
do centro da iniciativa da sua organizao, da seleco dos ramos de negcio e de servios
e das prprias pessoas que so os logistas, da gesto de todo a orgnica e da prestao de
certos servios.
II - O contrato de instalao de logista num centro comercial um contrato atpico
e inominado.
III - Tal contrato insusceptvel de se espartilhar nos estreitos limites do regime do
contrato de locao, nele no tendo assento disposies legais como a da renovao auto-
mtica que tipifica o contrato de arrendamento comercial, por ser conflituante com a
necessidade de proteger o interesse geral do todo orgnico que o centro comercial.

No mesmo sentido decidiu o Supremo em 18.3.97 - Col. STJ 97-II-26 - classi-

ficando tal contrato como atpico e consensual, no exigindo forma especial.
Para alm da natureza do centro comercial e relaes entre o criador do centro e os
lojistas, no Ac. de 20.1.98 o STJ estudou a questo da penhora sobre o estabelecimento
instalado no Shoping, concluindo pela sua impenhora-bilidade quando h clusulas que
limitam o trespasse - BMJ 473-516, adiante transcrito na parte interessante, comentado por
A. Varela na RLJ 131-143 e ss, j visto a propsito da penhora de estabelecimento em
Garantia das Obrigaes .

Entrega do prdio - o primeiro acto de cumprimento do contrato - art. 1031, a),

CC. A no entrega do prdio traduz incumprimento, gerador de direito a indemnizao -
798 do CC - e pode ser judicialmente exigido o cumprimento da obrigao assumida, nos
termos do art. 817 do CC.
Quando, por contratos sucessivos, se constituirem, a favor de pessoas diferentes,
mas sobre a mesma coisa, direitos pessoais de gozo incompatveis entre si, prevalece o
direito mais antigo em data (se no mesmo dia, o primeiramente celebrado, ainda que para
vigorar mais tarde que o anterior), sem prejuzo das regras prprias do registo - 407 CC e
6 CRP - Col. 88-II-259.

A exceptio inadimpleti contractus - 428 - tem aplicao muito limitada no arren-

damento pois, uma vez entregue ao locatrio a coisa locada, o sinalagma em grande
medida se desfaz. O locador continua obrigado a proporcionar o gozo da coisa ao locatrio
- 1031, b) -, mas esta uma obrigao sem prazo ou dia certo para o seu cumprimento, ao
passo que a termo a obrigao do pagamento da renda.
Mas porque se mantm a regra da correlatividade, da reciprocidade a obrigao de
pagamento da renda - 1038, al. a), CC, corresponde obrigao do senhorio de assegurar
ao inquilino o gozo da coisa locada para os fins a que ela se destina (1031, n 1, a) e b), CC
- e embora as prestaes estejam sujeitas a prazos diferentes, a exceptio poder ser sempre
invocada pelo contratante cuja prestao deva ser efectuada depois da do outro, apenas no
podendo ser oposta pelo contraente que deveria cumprir primeiro BMJ 342-355.

O locatrio s pode suspender o pagamento de toda a renda, quando se trate de no

cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa; no caso de privao

5
parcial do gozo, imputvel ao locador, o locatrio apenas poder suspender o pagamento
de parte da renda - Col. Jur. 1996-II-177 e locais a citados.
Em 6.5.82 (BMJ 317-239) o STJ decidiu que a mora do senhorio em fazer obras
gera obrigao de indemnizar mas no justifica que o arrendatrio deixe de pagar rendas.
Se o senhorio cair em mora na eliminao de defeitos, o arrendatrio pode apenas,
no caso de vcio ou defeito, considerar no cumprido o contrato e pedir ao locador indemni-
zao pelos prejuzos, ou resolver o contrato se os defeitos assumirem a gravidade prevista
na lei, ou pedir a anulao do contrato por erro ou dolo, ou efectuar ele mesmo, dentro dos
parmetros legais, as reparaes ou despesas urgentes e reclamar o reembolso ao senhorio -
Col. 96-IV-45.

Vcios do prdio - 1032 a 1035 - A. Seia, 85 e ss, incluindo a ilegitimidade ou

a deficincia do direito do locador:
- O locador incumpre o contrato - onus da prova dele (799) - no caso de vcio com
as caractersticas do art. 1032, a) e b): vcio que lhe no permita realizar cabalmente o
fim a que coisa locada destinada ou carecer das qualidades necessrias a esse fim ou asse-
guradas pelo locador. Incumprido o contrato, o inquilino pode:
- pedir indemnizao - 798;
- anular o contrato por erro ou dolo - 1035;
- resolver o contrato - 1050 e 801, n 2.
O senhorio no , porm, responsvel nas hipteses previstas no art. 1033.
Este regime dos art. 1032 e 1033 aplicvel s situaes prevenidas no art. 1034,
designadamente ao arrendamento de coisa alheia.
Arrendamento deve definir-se como contrato pelo qual algum se obriga a propor-
cionar ... 1022 do CC.
Da aplicao dos art. 1032 e 1033 s situaes do art. 1034 e da anulabilidade por
erro ou dolo fixada no art. 1035 resulta ser vlido o arrendamento de coisa alheia. Com
efeito,
... se o contrato de locao de coisa alheia pode originar a sujeio do locador aos
efeitos do no cumprimento, isso significa inquestionavelmente que se considera vlido o
contrato. O locador no pode eximir-se ao cumprimento da obrigao de entrega da coisa
locada com fundamento em que esta lhe no pertence e responder pelos danos que causar
ao locatrio se culposamente a no cumprir H. Mesquita, RLJ 125-100, nota 1.

A propsito de arrendamento para armazenamento de produtos alimentares em que

se verificou infiltrao de gua das chuvas, com impossibilidade de gozo do arrendado,
levantou-se a questo de saber se o arrendatrio podia suspender o pagamento de rendas
1031, b) e 428 CC, deixando de haver fundamento para o despejo por falta de pagamento
de rendas e se o senhorio incumpre o contrato, com obrigao de indemnizar o arrendatrio.
A Relao do Porto Col. 99-I-195 decidiu que

- O arrendamento do local para armazm s pode ser abrangido pela alnea b), do n
2 do art 7 do R. A. U. na hiptese de integrar contrato de arrendamento de local destinado
a comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal; caso contrrio aplicar-se- o regime
geral da locao civil.

6
 - No constando do regime geral da locao civil qualquer exigncia formal especial
para este tipo de contrato de arrendamento, a sua validade e eficcia no resulta da sua
submisso a escritura pblica.
- O direito a indemnizao decorrente da privao do local arrendado para os fins
fixados no contrato de arrendamento resultar de incumprimento contratual (798) como
consequncia de mora, aps interpelao para reparar o vcio ou por causa devida a culpa
do senhorio 1031, 1032, 1038, a) e h) e 428.
- O nus de prova incidir sobre o locador ou sobre o arrendatrio, conforme o vcio
seja inicial (j existente data de entrega) ou surja posteriormente - 1032 e 799 CC.

Legitimidade (legitimao ou poder de disposio atribudo pelo direito

substantivo) e capacidade para dar e tomar de arrendamento - A. Seia, 93 e ss - o
arrendamento de imvel ou de sua fraco por prazo no superior a seis anos traduz-se num
acto de administrao ordinria - 1024, n 1 CC. Portanto - e em princpio - pode dar de
arrendamento quem, dotado de personalidade jurdica (67 e 160 CC), tiver a admi-
nistrao do imvel.

Menores, interditos e inabilitados - 97 e ss - A incapacidade de exerccio dos

menores (123 CC) suprida pelo poder paternal ou tutela (124, 1877, 1921 e 1922);
interditos - 138, n 1; inabilitados - 153 e ss: depende do que for fixado na sentena que
decretou a inabilitao.

A necessidade de autorizao do tribunal para a celebrao de arrendamento de

prdio pertencente a menor apenas exigida quando o prazo inicial do contrato for superior
a 6 anos, independentemente das suas prorrogaes - artigo 1889., n. 1, al. m), do C C
BMJ 460-737.

Proprietrio - dados os latos poderes do proprietrio - 1305 - ser ele normal-

mente o locador, salvo quando no for ele o titular do direito de gozo sobre o prdio.
Compropriedade (1403, n 1) ou outras (1404) formas de comunho (co-
herdeiros) - Para que o arrendamento de prdio indiviso feito apenas pelo consorte ou
consortes administradores se considere vlido necessrio que os restantes compro-
prietrios - pois s em conjunto exercem os poderes que competem ao proprietrio (1405,
n 1) - manifestem, por igual forma, antes ou depois do contrato, o seu assentimento -
1024, n 2; esta doutrina aplicvel comunho hereditria (art. 1404) - 2091, 1 -
enquanto no houver cabea de casal a administrar a herana, nos termos do art. 2078, n
1, do CC. Havendo-o, a ele compete a administrao da herana at sua liquidao e
partilha, aplicando-se o disposto no art. 1051, 1, c) (BMJ 460-737).
Confirmao - 288.
Fora destas condies o arrendamento padece de nulidade relativa porque s
invocvel pelos restantes consortes em relao a quem ineficaz (BMJ 441-305) - A. Seia,
106 e 107, nota 1.

Cnjuges - 1682A, 1, a) e b) e 1682B, c) e d) - Para este efeito, e ao contrrio do

que resultaria do disposto no n. 1 do art. 1024. do C.C., salvo se o regime de bens for o de

7
separao, o arrendamento de bens imveis prprios ou comuns e a locao do estabele-
cimento comercial so considerados actos de administrao extraordinria, seja qual for
a durao do contrato, vigorando a administrao conjunta.
No tocante casa de morada de famlia, ainda que o regime de bens seja o da
separao, s ambos os cnjuges podem dispor do arrendamento - 1682 B, c) e d).
Os actos praticados em contraveno destas normas so anulveis a requerimento
do cnjuge que no deu o seu consentimento - 1687, n 1.

Usufruturio - pode dar de arrendamento - 1446 - mas o contrato caduca logo que
cessar o usufruto - al. c) do art. 1051. do C.C. - sem prejuzo do direito a novo arrenda-
mento - n. 2 do art. 66., remissivo para o art. 90. Se o usufruturio encobriu esta sua
qualidade e causou prejuzos ao arrendatrio com a caducidade do arrendamento pode ter
que o indemnizar por incumprimento ou defeituoso cumprimento contratual - 1034, 1, b).

Administradores legais de bens alheios, c. casal... 111 e ss - Podem dar de

arrendamento por prazo inferior a seis anos - 1024, n 1 - mas caducando o arrendamento
nos termos do art. 1051, c): quando cesse o direito ou findem os poderes legais de
administrao com base nos quais o contrato foi celebrado.

Penhora - A penhora gera a indisponibilidade dos bens penhorados relativamente

ao processo executivo (819), mas no afecta a validade dos actos praticados em relao a
terceiros, actos que somente so ineficazes face ao exequente e aos demais credores inter-
venientes na execuo, sendo vlido o arrendamento efectuado pelo proprietrio dos bens
penhorados, na pendncia da execuo, relativamente a terceiros que posteriormente os
adquiriu - BMJ 251-163.

Diferentemente decidiu o mesmo STJ (BMJ 458-227) que a onerao de prdio

urbano atravs da celebrao posterior (a hipoteca registada) de contrato de arrendamento
impossibilita ou, pelo menos, dificulta o ressarcimento completo do credor com garantia
real, na medida em que se vai reflectir no respectivo preo. S, pois, atravs da mencionada
ineficcia se cumpre a hipoteca, conferindo-se, efectivamente, ao credor o direito de ser
pago pelo valor de certas coisas imveis, ou equiparadas, preferncia sobre os demais
credores que no gozem de privilgio especial ou de prioridade de registo.
Mais recentemente - Col. STJ 00-II-150 - decidiu o mesmo STJ que a venda
judicial, em processo executivo, de fraco hipotecada faz caducar o arrendamento no
registado, quando celebrado posteriormente constituio e registo da hipoteca, por na
expresso direitos reais mencionada no art. 824, n 2, do CC se incluir, por analogia,
aquele arrendamento.

A hipoteca fora constituda e registada em 12.6.92, a fraco foi dada de

arrendamento em 21.9.93, a penhora foi registada em 21.6.96 e a venda executiva ocorreu
em 8.10.98.

No ensinamento Prof. H. Mesquita coisa onerada aquela sobre que incidem a

favor de terceiros direitos, gravames ou vnculos que a acompanham em caso de
transmisso e que excedem os limites normais relativos a coisas da mesma garantia.

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Constitui nus, por exemplo, uma garantia real, um direito de usufruto, um direito de
servido, um direito de arrendamento de que o senhorio no possa libertar-se a curto
prazo".
A onerao, traduzida em arrendamento de bem hipotecado, vlida.
S que semelhante desvalorizao do prdio, agora em fase executiva, atenta a sua
finalidade, vai frustrar a posio do credor hipotecrio.
A essncia de garantia hipotecria desvanece-se.
Surge a instabilidade do crdito, em face da flutuao do valor do bem.
O sistema no pode permitir tal: o art. 695 completa-se com o art. 824 n 2.
Por isso a venda judicial, em processo executivo de fraco hipotecada faz
caducar o seu arrendamento, no registado, quando celebrado posteriormente cons-
tituio e registo daquela hipoteca, por na expresso "direitos reais mencionado no
art. 824, n 2 CC se inclui, por analogia, aquele arrendamento.
A igual concluso chegaram expressamente: Prof. O. Ascenso, ob. cit., pg. 388 e
H. Mesquita, ob. cit.., pg. 140.
Termos em que, dando-se provimento ao agravo, a fraco arrematada dever ser
entregue agravante (exequente e arrematante), sua proprietria, com a correlativa
caducidade do invocado arrendamento e sua investidura na posse real e efectiva
daquela.

Considerou-se, pois, ineficaz em relao ao credor hipotecrio exequente e

arrematante o arrendamento posterior a hipoteca registada, acrescentando-se que o locatrio
que, de boa f, outorgou no contrato de arrendamento, sofrendo prejuzos atribuveis ao
locador, tem sua disposio os meios legais para o respectivo ressarcimento.

Depositrio judicial - poderes de administrar - 843 CPC - caducando o contrato

com a cessao dos poderes de administrao do fiel depositrio 1051, c), sem prejuzo do
direito a novo arrendamento (66, n 2 e 90 do RAU -, cessao que ocorre com o
levantamento da penhora (847), adjudicao ou venda dos bens ou extino da execuo
por pagamento voluntrio.
Falncia - op. cit., 117 a 120 - liquidatrio judicial - 132 e 147 do Cd. Falncias.
Para a cessao do arrendamento pelo liquidatrio - 169 e ss do C. Falncias.
Promitente comprador - Porque pelo arrendamento se constitui relao obriga-
cional, no real, vlido o arrendamento de coisa alheia e, portanto, de fraco autnoma
que o locador prometeu comprar, tal como vlida a promessa de venda de coisa alheia e
nula a venda de coisa alheia (892).
Sempre que um contrato locativo tenha por objecto coisa alheia, uma de duas: ou o
locador consegue proporcionar o gozo da coisa ao locatrio (porque, por exemplo, se
encontra na posse ou deteno dela, ou porque o proprietrio lhe confere para isso
autorizao) e o contrato fica cumprido; ou no consegue e aplica-se o regime do no-
cumprimento dos art. 1034, 1, a) e 1035 - H. Mesquita, RLJ 125-382, e o acima visto.
P. Coelho - Arrendamento, 1988, pg. 104 - entende que o arrendamento de bens
alheios nulo por falta de legitimidade do locador.
E sempre ser ineficaz em relao ao dono da coisa, o p. vendedor.

Prdio urbano - 204, n 2, in fine, logradouro, quintal

9
 Prazo

No pode exceder 30 anos - 1025 - e ser de seis meses se nada for convencionado
ou outro no for determinado por lei ou estabelecido pelos usos - cfr. art. 10.
O contrato de arrendamento de renovao automtica no que toca ao senhorio, que
s o pode fazer cessar nos termos previstos na lei - arts. 50 e 64. e segs. do RAU, mas
hoje possvel celebrar contratos de arrendamento urbano para habitao (98 e ss),
comrcio ou indstria, profisses liberais (117, 121 e 123) de durao limitada, no
inferior a cinco anos e com conveno expressa.
A renda deve ser fixada em escudos - 19 - certa e determinada - 8, 1, c) - e em
alguns casos pode ser fixada clusula de actualizao da renda ou seu escalonamento - 78,
2.
Obrigaes do locatrio - 1038

A primeira delas a de pagar a renda no tempo e lugar prprios que so supleti-

vamente fixados no art. 1039.
Se o senhorio no praticou os actos necessrios para receber a renda ou no
conseguiu ilidir a presuno que sobre si recaia constituiu-se em mora, nos termos do art.
813 do C.C., no tendo o arrendatrio que voltar a oferecer o pagamento da renda nem que
praticar quaisquer actos necessrios ao cumprimento da obrigao.
A renda pode ser reduzida nos termos do art. 1040- BMJ 461-441: a expresso
durao do contrato usada no artigo 1040., n. 2, tem o significado de prazo (estipulado
ou estabelecido, supletivamente, por lei) por que, em princpio, o contrato deve manter-se,
independentemente de eventuais renovaes.

A mora do locatrio nos oito dias seguintes ao seu comeo no produz quaisquer
efeitos - 1040, 2 - mas para alm desse prazo d ao senhorio o direito de pedir o despejo
(64, 1, a) - caso especial em que a mora permite a resoluo do contrato - e exigir o
pagamento em singelo das rendas em dvida (1041, 2) ou exigir uma indemnizao de
50% do devido se no quiser resolver o contrato com esse fundamento.

O inquilino pode ainda fazer caducar o direito ao despejo se proceder ao depsito

da renda e indemnizao devida e sua notificao ao senhorio, como previsto no art.
1042 ou logo que, at contestao da aco em que o senhorio exerce tal direito de reso-
luo, pague ou deposite as somas devidas e a indemnizao referida no n. l do artigo
1041. - 1048.
A violao das obrigaes aqui fixadas ao inquilino conduzem, quase sempre,
resoluo do contrato, como se v do art. 64. excepo, alm doutras - 64, n 2 - o
reconhecimento do beneficirio da cedncia como tal ou comunicao feita por este - 1049
e 1061.

Uso - 3, n 1; Quando nada se estipule, s para habitao - 3, 2. Indstria

domstica - 75, 1 - e at 3 hspedes - 76, 1, b) - sem prejuzo de clusula em contrrio.
Uso prudente - 1043, 1. Pequenas deterioraes inerentes a uma prudente
utilizao 4 do RAU Col. 96-I-275.

10
 Perda ou deteriorao - 1044 - culpa presumida do arrendatrio, a quem cabe a
prova de que no lhe imputvel a causa de deteriorao - Col. STJ 94-I-159 e 01-I-121.
Cedncia - Sublocao (1060), cesso (424 CC), comodato:
Nos termos da al. f) do art. 1038 e em princpio proibido ao locatrio propor-
cionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa, salvo se a lei o permitir ou o locador
autorizar. A violao desta obrigao causa de resoluo do contrato (art. 64, 1, f), salvo
reconhecimento, pelo senhorio, do beneficirio da cedncia como tal - 1049.
A cesso vlida, mesmo sem autorizao do senhorio, nos casos de divrcio ou
separao judicial de pessoas e bens (84, aplicvel unio de facto, nos termos do art. 4,
n 3, da lei n 7/2001, de 28 de Agosto) e de trespasse (115, 1), hospedagem (76, 1, b) e
3).
No constitui fundamento de resoluo do contrato de arrendamento para comrcio
e indstria a mera circunstncia de uma terceira sociedade, sem consentimento do senhorio,
ter indicado o locado - de que o arrendatrio continua a dispor -, como sede estatutria,
sendo que no ficou demonstrado que, na prtica, se desenrole a actividade social daquela,
consubstanciadora de uma certa fruio Bol. 436-425. Contra: R.o de Coimbra, Ac. de
30.3.93, com comentrio favorvel na RLJ 126-340 (H. Mesquita).

Quando permitida por lei ou autorizada pelo senhorio, a cedncia do gozo da coisa
deve ser comunicada ao locador no prazo de quinze dias - art. 1038, h) - tambm sob pena
de despejo.
Em caso de trespasse nulo (falta de forma) ou ineficaz (falta de comunicao) a
respectiva aco deve ser proposta contra o arrendatrio e no tambm contra o benefi-
cirio do trespasse, visto que est apenas em causa aquele contrato (arrendamento) e ao
trespasse alheio o senhorio (Bol 242-363).
Para evitar futuros embargos de terceiro ao despejo seria conveniente demandar
trespassante e trespassrio, tal como se demandam os dois cnjuges e no s o arrendatrio
comercial marido ou mulher - 28A CPC.
Admitiu a intervir o trespassrio o Ac. na Col. 90-V-46, mas decidiu em sentido
contrrio o publicado na Col. 93-II-100.

No ensinamento de Teixeira de Sousa e contra a opinio de Pinto Furtado, a

demanda conjunta do arrendatrio e do subarrendatrio (eficaz perante o senhorio)
apresenta-se, relativamente aos interesses do locador, como uma situao de litisconsrcio
voluntrio conveniente.

Pinto Furtado - Manual, 818 e 819 - entende que s quando a aco de despejo
se funde num subarrendamento, emprstimo ou cesso da posio contratual, ilcitos
ou ineficazes perante o senhorio (al. f) do art. 64, 1 do RAU), dever ser proposta, em
litisconsrcio necessrio passivo, contra arrendatrio e subarrendatrio.

Restituio da coisa findo o contrato - al. i)

Atraso na restituio - 1045 - renda a ttulo de indemnizao e dobro da indemni-
zao (renda) aps a mora do arrendatrio. No h lugar a indemnizao se a no restitui-
o imputvel ao senhorio.

11
 art. 2

Interessa ter em conta a distino entre prdio rstico e urbano - 204, 2 - e no

confundir arrendamentos mistos - aqui regulado - com arrendamento com pluralidade
de fins, este regulado no art. 1028 CC.
Tratando de arrendamento com pluralidade de fins pode ver-se A. Seia, 140 e ss, e
os muitos elementos fornecidos em nota no BMJ 486-300 e 301.
Nos termos do art. 1028, n 1, CC, um arrendamento com pluralidade de fins, sem
subordinao entre eles, funciona como se estivesse em presena de dois arrendamentos.
Teorias da absoro - prevalece o regime correspondente ao fim principal (n 3, 1
parte do art. 1028) e da combinao - n.os 1 e 2 do art. 1028 .

art. 3

J vimos as vrias espcies de arrendamentos: para habitao, comrcio ou

indstria, exerccio de profisso liberal e outro fim lcito do prdio 5, n 1, e) e 123
RAU. Presuntivamente : habitao - n 2.
Frequentemente o dono de uma fraco autnoma que tem, segundo o ttulo consti-
tutivo, como destino a habitao, arrenda-a para fim diferente deste. Tal proibido pelo
regime da propriedade horizontal - 1422, 2, c) - pelo que qualquer condmino pode fazer
cessar tal arrendamento, devendo a aco ser proposta contra senhorio (proprietrio) e
arrendatrio - 28, 2, CPC.
Por sua vez, o arrendatrio poder usar dos meios atrs vistos para o caso de vcio e
incumprimento pelo locador.
A habitao pode ou no ser permanente. S esta est sujeita, atentos os interesses
em jogo, ao RAU e protegida pelos princpios vinculsticos prprios do arrendamento.
Diz-se residncia permanente a residncia habitual, estvel e duradoura onde o
arrendatrio mora habitualmente e onde tem instalada e organizada a sua vida domstica:
onde come, dorme, permanece nas horas de lazer, v televiso e onde conserva os mveis
indispensveis vida quotidiana, recebe os amigos, o correio, etc.
Habitao no permanente a ocasional, em praias, termas ou outros lugares de
vilegiatura - al. b) do n. 2 do art. 5.
Como veremos, o arrendamento habitacional permite o exerccio de indstria
domstica (75), no comrcio domstico, no locado e que ali vivam outras pessoas alm
do arrendatrio: 76.
art. 4 - deterioraes lcitas

Distinguir entre pequenas deterioraes, lcitas, permitidas por esta norma e obras
que podem originar a resoluo do contrato e consequente despejo - 64, 1, d) - ou ser
mandadas demolir de imediato se o senhorio no preferir o despejo - RLJ 130-187 - e
entre obras e benfeitorias: No pode aplicar-se o regime das benfeitorias aos actos de
inovao ou de transformao praticados pelo arrendatrio - isto , actos que modifiquem,
em alguns dos seus elementos, a composio e a configurao da coisa arrendada - RLJ
130-222.
Por ac. na Col. STJ 99-II-38 o Supremo decidiu que no altera substancialmente a
estrutura externa do prdio arrendado a demolio da parede exterior de remate de uma das

12
montras da loja, quando essa alterao se traduziu no alargamento da montra primitiva.
Exemplos de deterioraes permitidas em A. Seia, 154/155.

art. 5 e 6

Nas hipteses previstas nas vrias alneas do n 2 do art. 5 no se aplica o regime

vinculstico do RAU, antes aplicvel o regime geral da locao - 1022 a 1063 - e as
normas indicadas no art. 6 do RAU, com as devidas adaptaes, com actualizao da renda
de acordo com a liberdade contratual (405).

Assim, na locao de telhado ou espao para publicidade, de garagem arrendada separa-

damente de local apto para habitao, comrcio ou indstria ou profisso liberal, por partido
poltico, o senhorio pode denunciar o contrato nos termos do art. 1055, ainda que os contratos
sejam anteriores ao RAU - 12, 2, 2 parte - (Col. 97-V-131).
O TC , por ac. de 27.6.2001, no DR., II, de 9.11.1, julgou no inconstitucional a aplicao
da lei nova a contratos anteriores agora livremente denunciveis, nos termos do art. art. 5, n 2, e),
do RAU.
Exemplo de arrendamento rstico no sujeito a regime especial o de terreno para
campo de futebol - Col. Jur. 96-V-40.

- Ao tipo de arrendamento para depsito, ao ar livre, de sucata de automveis - 5,

n 2, e) - aplicvel regime geral da locao civil e no o regime geral de
arrendamento urbano, que vinculstico.
- Findo o prazo estipulado, verifica-se a caducidade do respectivo contrato 1051,
n 1, a), CC - Col. STJ 99-I-78

O arrendamento de imveis do domnio privado do Estado regulado pelo Dec-

lei n 507/A/99, de 24 de Dezembro, transcrito em A. Seia, 156.
A Relao de vora - Col. 99-V-258 - entendeu ser este regime aplicvel, por
analogia, s autarquias, sendo competentes os tribunais administrativos para conhecer da
respectiva matria. Ver, sobre a questo, as notas na mesma obra, pg. 159 e 160.

FORMA

7 do RAU (na redaco do Dec-lei n 64A/2000, de 22 de Abril, em vigor

desde 1 de Maio de 2000) e 6 do Dec-Lei n 321-B/90

I - Arrendamentos anteriores ao RAU -

Revogando, embora, o Decreto-Lei n 13/86, de 23 de Janeiro (art 3, n 1, alnea

j), o Decreto-Lei n 321-B/90, de 15 de Outubro, manteve (no seu art 6) os precisos
efeitos que o art 1 do Decreto-Lei n 13/86 reconhecia aos contratos celebrados antes
da sua entrada em vigor.

a) - No domnio do Decreto-Lei n 13/86, os contratos de arrendamento para

habitao (no sujeitos a registo, ou seja, celebrados por menos de seis anos -

13
 art. 2, n 1, al. m) do CRP) deviam ser reduzidos a escrito, sob pena de
nulidade. Tratava-se, porm, de formalidade ad probationem, pelo que o
contrato podia provar-se mediante recibo de renda1. A nulidade integrava
invalidade mista que s podia ser invocada pelo locatrio; a invalidade do
contrato por falta de escrito presumia-se imputvel ao locador; o locatrio tinha,
por sua vez, a possibilidade de provar a existncia do contrato por qualquer meio
de prova admitido em direito, desde que no houvesse invocado a nulidade.
b) - Para habitao por mais de seis anos - escritura pblica - 80, l), do C. Not. Na
falta de escritura ou de registo, reduzia-se a contrato por seis anos, desde que
houvesse escrito - 1029, n 2, CC.
Se puramente verbal, entende P. Furtado que se aplica o regime agora dito em
a), mas A. Seia pronuncia-se pela nulidade, nos termos dos art. 280 e 286 CC.
c) - Para comrcio, indstria ou profisso liberal - 1029, 1, b); Porm, deve
atentar-se no art. 1029, n 3 ento vigorante: a falta de escritura pblica
sempre imputvel ao locador e a respectiva nulidade s invocvel pelo
locatrio que poder fazer a prova do contrato por qualquer meio.
Sobre a no inconstitucionalidade do n 3 do art. 1029 do CC, conceito de
locao, obrigao de pagar rendas se no invoca a nulidade do contrato, no
podendo manter-se no arrendado se a invocar; tipo de aco a propor contra o
ocupante - despejo ou reivindicao - veja-se o ac. do STJ, de 6.2.96, no BMJ 454-
674, assim sumariado:

ARRENDAMENTO FORMA
INCONSTITUCIONALIDADE
PERFEIO DO CONTRATO OCUPAO ILEGTIMA
INDEMNIZAO REIVINDICAO

I - Na vigncia do n 3 do artigo 1029 do Cdigo Civil (aditado pelo artigo 1 do

Decreto-Lei n 67/75, de 19 de Fevereiro, e revogado pelo artigo 5 do Decreto-Lei n 321-
B/90, de 15 de Outubro), a falta de escritura pblica para formalizar os contratos de
arrendamento para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal era sempre
imputvel ao locador, s podendo a respectiva nulidade ser invocvel pelo locatrio, que
tinha a faculdade de fazer prova do contrato por qualquer meio.
II - Essa norma no era inconstitucional, respeitando, designadamente, o artigo 13
da lei fundamental.
III - O artigo 13 da Constituio no implica uma proibio absoluta de discri-
minao no tratamento legal de uma dada matria, vedando apenas discriminaes arbitr-
rias ou desrazoveis, desprovidas de fundamento material bastante.
IV - Ora, h razes objectivas que justificam o tratamento mais favorvel do
locatrio, enquanto parte mais desprotegida, tendo o preceito em questo tido em vista,
nessa perspectiva, garantir a continuidade da explorao comercial, industrial ou de profis-
so liberal, facilitar a circulao da empresa e defender a integridade do valor econmico
do estabelecimento ou da profisso liberal do arrendatrio.

1
- Pinto Furtado (Manual, 341) entende que o arrendatrio pode provar o arrendamento por qualquer meio. A.
Seia defende que s pelo recibo ou documento - carta ou declarao do senhorio s Finanas - pode o
locatrio provar o contrato, nem sequer por confisso (op. cit., 173, nota 1 e 174).

14
 V - Sendo o contrato de locao, nos termos do artigo 1022 do Cdigo Civil, o
contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de
uma coisa, mediante retribuio, so trs os respectivos elementos essenciais:
a) - A obrigao de proporcionar outra parte o gozo de uma coisa;
b) - A natureza temporria desse gozo;
c) - O facto de quela prestao corresponder uma remunerao.
VI - Nos termos da teoria da impresso do destinatrio, adoptada pelo Cdigo Civil,
no se verifica o encontro de declaraes necessrio perfeio de um contrato de arrenda-
mento mas apenas, porventura, uma promessa de arrendamento - se, apesar de ocorrer a
utilizao de um prdio por uma sociedade constituda entre o respectivo proprietrio e
outra pessoa, estes apenas acordaram verbalmente que a sociedade deliberaria pagar ao
primeiro certa renda, deliberao que, todavia, no veio a ser tomada.
VII - Na situao descrita, incongruente a invocao, por um lado, do
arrendamento, para legitimar a ocupao, e, por outro, da nulidade de tal contrato,
para evitar o pagamento de renda.
VIII - Assim, no possuindo o utilizador do prdio ttulo legtimo de ocupao,
esta ilcita, constituindo aquele no dever de indemnizar o proprietrio, nos termos do
art. 483, n 1, do CC, em valor equivalente s rendas no percebidas e correspon-
dentes juros de mora.
IX - Carecendo o ocupante do prdio de ttulo legtimo para o efeito, adequada a
aco de reivindicao para obter a respectiva desocupao e restituio ao proprietrio.

II - posteriores ao RAU e at ao Dec-lei n 64-A/2000, de 22 de Abril

a) Contratos de arrendamento para habitao no sujeitos a registo, ou seja,

celebrados por menos de seis anos - al. m) do n. l do art. 2.do CRP:
Devem ser celebrados por escrito, formalidade ad probationem, mas, conforme
dispunha o n. 3, a inobservncia da forma escrita s pode ser suprida pela exibio do
recibo de renda e determina a aplicao do regime de renda condicionada, sem que da
possa resultar aumento de renda.
S recibo - n 3 do art. 7.
No possvel a prova do contrato verbal por testemunhas (393, n 1), ou por
confisso (354, n 1 e contra o regime geral do 364, n 2).

Boa f ou abuso de direito. Outro documento emanado do senhorio (v.g. carta,

declarao fiscal)? - P. Coelho e M. Pinto admitem-no; J. Gomes, no.

b) Arrendamentos para habitao celebrados por mais de seis anos - 7, n 2, a)

e 4 - devem ser reduzidos a escritura pblica - al. l) do art. 80 e al. f), do art. 81, do C.
do Notariado.
O contrato nulo por falta de forma no pode ser convalidado com a exibio do
recibo da renda. No se aplica a estes arrendamentos o disposto no n. 3. Este arrenda-
mento, desde que reduzido a escrito, valer por seis anos.
c) Arrendamentos para o comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal -
Idem alnea b) anterior.

15
 Declarada a nulidade do contrato de arrendamento comercial por no ter sido
celebrada escritura pblica, nos termos do n. 1 do art. 289 do C.C., fica o arrendatrio no
s obrigado a restituir ao senhorio o locado como ainda a pagar a este uma indemnizao
pela utilizao do mesmo e enquanto a situao se for mantendo.
Tal indemnizao pode corresponder ao montante das rendas acordadas,
vencidas e no pagas, sem restituio das entretanto pagas, que estas so contra-
partida do uso que no pode ser devolvido - Col. 98-III-122.

Nulo o arrendamento por vcio de forma, nula a fiana a tal arrendamento prestada
632 CC - Col. 96-II-10.
J. Gomes entende ser aplicvel a estes arrendamentos o n 3 do art. 7: 67- 68
d) - Arrendamentos para outros fins - escrito particular.

O n 1 do art. 7 que consagra o regime da reduo a escrito no se aplica aos

arrendamentos a que se refere o art. 5, n 2, do RAU, tal como o art. 6 do Dec-Lei
aprovador do RAU ressalva a retroactividade dos art. 7 e 8 - 1029, n 3, CC.

III - Posteriores ao Dec-lei n 64-A/2000, de 22 de Abril

Este Dec-lei, como do prembulo se v, visou proceder desformalizao da prtica

de alguns actos que at hoje requeriam interveno notarial e dispensou a escritura
pblica em todos os casos onde antes a exigia: arrendamentos sujeitos a registo e
arrendamentos para o comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal (art. 7),
trespasse (art. 115, n 3), cesso de explorao (art. 111, n 3) e cesso da posio de
arrendatrio (art. 122, n 2).

Assim e desde 1.5.2000, qualquer arrendamento urbano deve ser celebrado por
escrito - n 1 do art. 7; a falta de escrito s pode ser suprida pela exibio de recibo de
renda e determina a aplicao do regime de renda condicionada, sem que da possa resultar
aumento de renda - n 2 do art. 7.
Arrendamentos sujeitos a registo e na falta deste - n 3 do art. 7 - vlido por seis
anos, se observada a forma escrita; se no foi observada a forma escrita, o contrato nulo e
no pode ser convalidado com a exibio do recibo de renda, como antes se dispunha no n
4 do art. 7.
A. Seia, 6 ed., 177:

Da anlise do preceito em anotao (art. 7, redaco actual) resulta que, para

o futuro, todos os contratos de arrendamento urbano devem ser celebrados por
simples escrito, tendo sido dispensada a escritura publica que at ento era necessria
para a celebrao de alguns.
Contudo, a consequncia da omisso dessa formalidade varia consoante os casos.
A doutrina que explanamos ... em relao aos contratos de arrendamento para
habitao no sujeitos a registo, ou seja, celebrados por menos de seis anos, continua
vlida relativamente a todos os contratos de arrendamento para habitao celebrados dentro
desse prazo (II, a) acima).

16
 Os contratos para habitao celebrados por mais de seis anos no necessitam,
tambm, de ser celebrados por escritura publica, considerando-se plenamente eficazes pelo
prazo mximo por que o poderiam ser sem registo - seis anos -, no caso de este no ter sido
feito, mas desde que tenha sido observada a forma escrita. Ter de haver aqui, como se
disse atrs, uma reduo do negcio jurdico, nos termos do artigo 292 do CC, com afasta-
mento da segunda parte deste preceito.
Os contratos de arrendamento para comrcio ou indstria ou para o exerccio de
profisso liberal e os para outra aplicao lcita necessitam, igualmente, de ser reduzidos a
escrito. Porm, a omisso dessa formalidade importa, agora, nulidade, invocvel a todo o
tempo por qualquer interessado e declarada oficiosamente pelo tribunal - artigos 280 e
286 do CC. O regime do n 2 no aplicvel a essas situaes, por nestes contratos no
existir regime de renda condicionada, que exclusiva dos arrendamentos para habitao, e
o intrprete no poder aplicar uma sano no tipificada na lei para o caso concreto,
adequar uma j existente ou criar uma outra para o efeito. E no estando uma sano
especialmente prevista na lei a consequncia da falta de forma legalmente prescrita a
nulidade da declarao negocial - artigo 220 do CC.
Alis, regime anlogo ao da cesso de explorao do estabelecimento comercial
ou industrial (n 3 do artigo 111), do trespasse do estabelecimento comercial ou industrial
(n 3 do artigo 115) e da cesso da posio de arrendatrio nos arrendamentos para o
exerccio de profisses liberais (n 2 do artigo 122).
Igual regime se aplica aos arrendamentos sujeitos a registo celebrados por mais de
seis anos, sem que tenha sido observada a forma escrita, por fora do n 3 e j que no
lhes aplicvel o antecedente n 2.
De salientar, mais uma vez, que as regras relativas aos arrendamentos para habita-
o no so aplicveis aos contratos referidos no n 2 do artigo 5, como se v do n 1 do
artigo 6, pois, no estando sujeitos a forma legal, podem-se provar por qualquer modo.
Realce-se, por fim, que a locao por mais de seis anos considerada no um acto
de administrao ordinria mas de disposio, conforme o disposto no n 1 do artigo 1024
do CC.

E um arrendamento celebrado por escrito, quando a lei vigente data da sua

celebrao exigia escritura pblica (para comrcio, p. ex.), que valor tem depois deste Dec-
lei?
doutrina corrente a que ensina ser a forma do contrato de arrendamento regulada
pela lei vigente ao tempo da sua celebrao, tal como parece resultar da 1 parte do n 2 do
art. 12 do CC.
Mas no fcil julgar nulo um contrato celebrado por escrito em 30 de Abril de
2.000 se, celebrado no dia seguinte, j no domnio da nova lei, seria perfeitamente vlido.
Pois se a lei quis desburocratizar, simplificar, dispensar a escritura pblica, como no
aplicar a lei nova a tal contrato?
De resto, a lei que ressalvou os efeitos de contratos anteriores - art. 6 do Dec.- Lei
n 321-B/90 - inculca ter estado sempre no esprito do legislador o princpio da
conservao dos negcios jurdicos.
art. 8

O que deve constar do escrito, salvo se a lei fixa regime supletivo.

17
 Consequncias da falta - A. Seia, 187: se a falta das menes referidas no n. 1, que
so essenciais, no puder ser suprida de qualquer forma o contrato invlido, preenchendo
a nulidade do art. 280, n. 1, do C.C.; a falta das menes referidas no n. 2 ou tem as
consequncias j referidas ou levar senhorio e arrendatrio a ter de as fixar posteriormente,
judicial ou extrajudicialmente, atravs da integrao da declarao negocial de harmonia
com a vontade das partes - art. 239 do C.C.

No pode ser qualificado como arrendamento o contrato em que seja indeterminada

a retribuio a pagar pelo utilizador do imvel ou em que a mesma no revista natureza
peridica - STJ (Silva Paixo), ac. de 5.6.01, na Col. Jur. (STJ) 01-II-124.

art. 9
Licena de utilizao

Meno da existncia de licena de utilizao ou documento de ter sido requerida -

n 4 do art. 9, na redaco do Dec-lei n 64-A/2000, de 22 de Abril.

A licena de utilizao necessria para todos os arrendamentos podendo, em caso

de urgncia, ser substituda por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida.
Tem de haver conformidade entre a finalidade constante da licena e o fim do
contrato de arrendamento - n.os 1 e 2.
A mudana de finalidade no sentido de permitir arrendamentos comerciais deve ser
sempre autorizada pela cmara municipal - n 3.

A falta de licena ou do documento por causa imputvel ao senhorio sujeita-o:

a) - a coima no inferior a um ano de renda, observados os limites legais - n 5;
b) - a ver resolvido o contrato pelo arrendatrio (art. 801, n 2, do C.C.), com
indemnizao nos termos gerais (art. 562 do C.C.) - n 6; ou
c) - a ver o inquilino requerer a sua notificao para a realizao das obras neces-
srias - n 6 - com manuteno da renda inicialmente fixada.

A falta de autorizao para arrendamentos habitacionais passarem a comerciais

importa:
a) - a nulidade do contrato - n 7;
b) - a sua sujeio a coima no inferior a um ano de renda, observados os limites
legais - n 7, remissivo ao n 5.
c) - a indemnizao do arrendatrio (art. 562 do C.C.) - n 7. Nada se diz quanto
ao arrendamento habitacional de locais licenciados para outro fim que no a habitao, no
se prevendo, por isso, qualquer sano.
Este art. 9 entrou em vigor, apenas, em 1.1.92 e s aplicvel aos contratos
celebrados depois dessa data.
Art. 10 - prazo
O prazo aqui referido - supletivo de seis meses - o inicial, pois o arrendamento
renovvel nos termos do art. 68 e 1054CC, salvo nos contratos em que foi expressamente
clausulada a durao limitada - 98, 117, 121 e 123.

18
 Por via das sucessivas renovaes o arrendamento pode ir alm de 30 anos.
Contra: P. Furtado e BMJ 359-661.

OBRAS - 11 a 18 - 1031 e 1036 CC

O Dec-lei n 329-B/2000, de 22 de Dezembro, (Suplemento), para entrar em

vigor 30 dias aps a sua publicao, alterou a redaco dos art. 12, 15, 16 e 18, no
sentido de tornar mais eficaz a realizao de obras no arrendado.

Nos termos da al. b) do art. 1031 do CC, obrigao do senhorio assegurar ao

arrendatrio o gozo da coisa para os fins a que esta se destina.
Da que tenha ele a obrigao de assegurar a manuteno do prdio em estado de
conservao idntico quele em que o entregou aquando da celebrao do contrato.
Mas so, tambm, aqui aplicveis as regras gerais da boa f e do abuso do direito.
Quem paga uma renda de 200$00 no pode exigir obras de milhares de contos (Col.
96-IV-43).
Verificar-se- uma hiptese de abuso de direito se os inquilinos de um prdio de
habitao, que em conjunto pagam mensalmente cerca de 150.000$00 de renda, pretendem
obter a condenao dos respectivos senhorios a efectuarem obras de conservao ordinria
do imvel de valor superior a 10.000.000$00 - STJ, Bol. 470-546.
Sobre outros casos de (in)existncia de abuso de direito, ver A. Seia, nota 4 da pg.
201/202.

Hoje a lei distingue claramente entre obras de conservao ordinria - n 2 - de

conservao extraordinria - n 3 - e de beneficiao - n 4 do art. 11
As obras de conservao ordinria so da conta do senhorio, salvo o disposto nos
art. 1043 do CC, 4 (deterioraes lcitas) e 120 (conveno nos arrendamentos para
comrcio ou indstria) do RAU - 12.

O senhorio s ter de efectuar as obras de conservao extraordinria e de bene-

ficiao se, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execuo lhe for imposta
pela cmara municipal competente ou se, por escrito, tiver acordado a sua feitura com o
arrendatrio - art 13, n 1 - dando lugar actualizao da renda - 13, n 2.
No urgentes - O arrendatrio pode fazer queixa na Cmara ou ter de propor aco
judicial contra o senhorio pedindo que este seja condenado a realiz-las, seguindo-se, se for
caso disso, a execuo para prestao de facto.
Possvel abuso de direito se o valor das obras desproporcionado ao montante da
renda - Col. 96-4-43 e BMJ 470-546, vistos.

Obras no urgentes - se o senhorio, avisado, as no efectuar, o arrendatrio ter de

instaurar aco pedindo a condenao dele a efectu-las ou queixar-se Cmara que proce-
der a vistoria e notificar o senhorio para as efectuar, caindo em mora se incumprir.

Urgentes:
a) - no consentem qualquer dilaco - 1036, n 2 - o arrendatrio, indepen-
dentemente da mora do senhorio, pode fazer as reparaes ou despesas, com direito a

19
reembolso (art. 18), mas tem de o avisar ao mesmo tempo de que as vai realizar. Este aviso
vale como interpelao.
b) - no consentem as delongas do processo judicial, e o senhorio est em mora
por ter havido prvia interpelao - o arrendatrio tem a possibilidade de as fazer extraju-
dicialmente, com direito ao reembolso (compensao com as rendas devidas - Varela, RLJ
100-380 -, podendo, inclusive, ser compensado pelos danos resultantes da mora do se-
nhorio, com base no disposto no art. 804. do CC - 1036, n 1. Reembolso e compen-
sao.
O reembolso pode ser pedido em aco judicial se o inquilino credor no quiser
sujeitar-se ao limite de 70% a que se refere o art. 18 do RAU.

No h mora sem interpelao - 805, n 1 - fixao de prazo e decurso deste -

art. 804, n 2, parte final.

Para ressalva da posio do arrendatrio que pode ver negada a natureza urgen-
tssima das obras, ser conveniente continuar a pagar a renda, exigindo o reembolso pelos
meios comuns, no arriscando compensao discutvel e eventual despejo.

O arrendatrio tem o direito de fazer extrajudicialmente as obras urgentes, com

direito a reembolso - 16, n 4 e 1036 - quando a Cmara tiver ordenado a feitura das obras
mas o senhorio no as executou nem a Cmara as iniciou no prazo de vinte dias a contar da
recepo do requerimento - 13, n 1, 14 e 15.

Nos arrendamentos para comrcio ou indstria podem as partes convencionar por

escrito que quaisquer obras podem ficar a cargo do arrendatrio - 120.

Benfeitorias - 1046 e 1273 - Salvo conveno em contrrio, o locatrio

equiparado ao possuidor de m f quanto a benfeitorias feitas na coisa. Como possuidor de
m f tem direito a ser indemnizado pelas benfeitorias necessrias que haja feito e a
levantar as benfeitorias teis, desde que tal levantamento no cause detrimento na coisa
beneficiada. Neste caso ser indemnizado de acordo com as regras do enriquecimento sem
causa - n.os 1 e 2 do art. 1273. Sobre o conceito e espcies de benfeitorias - 216.
O direito de indemnizao por benfeitorias teis depende de o dono da coisa se opor
ao levantamento das benfeitorias com fundamento em detrimento da coisa benfeitorizada
(art 1273 do CC) - Col. STJ 99-II-69.

RENDA - 19 A 39

Salvo nos arrendamentos de renda apoiada (82) ou condicionada (81), o mon-

tante inicial da renda pode ser livremente fixado pelas partes - 405 - liberdade contra-
tual. J as actualizaes s podem ocorrer nos casos previstos na lei - 30.
A renda tem que ser determinada, fixada, conhecida de antemo.

20
 Para evitar alteraes ilegais de renda, esta deve ser fixada em escudos 2. Se fixada
em moeda estrangeira, converte-se ope legis em escudos ao cmbio do dia e lugar da
celebrao do contrato - n 3 do art. 19.
Vencimento - 20, supletivo. Tempo e lugar - 1039; mora - 1041.
Como j se viu, o locador no pode cumular o recebimento da indemnizao de
50% com a resoluo do contrato por falta de pagamento de rendas - 1041, 1 parte final.

Tambm aqui s a mora no d direito resoluo porque o locatrio pode pagar

a renda, sem qualquer encargo, nos oito dias seguintes constituio em mora (1041, n 2)
e pode pagar a renda (incluindo as que se venceram entre a propositura da aco e a entrada
da contestao, mesmo com multa - Col. 88-IV-118 e BMJ 371-451 - mas agora com a
indemnizao legal, at contestao da aco de despejo por falta de pagamento da renda
- 1048.
Para alm deste prazo entende a lei que a mora se transformou em incumprimento
definitivo.

Antecipao - 21 - a antecipao pode abranger dois meses, se as partes conven-

cionarem o pagamento antecipado de um ms: em 1 de Janeiro paga esse ms e o anteci-
pado de Fevereiro.

Reduo - 1040 - A reduo da renda s se justifica pelo prejuzo que a privao

do prdio locado acarreta para o locatrio, e esse prejuzo, no caso de o locador no ter tido
culpa nessa privao (temporal), tem a ver com o prazo convencionado ou fixado na lei
para a durao do contrato, isto , com o perodo de vigncia que se espera ele venha a ter,
independentemente das suas eventuais renovaes.
- A expresso durao do contrato, usado no artigo 1040, n 2, do Cdigo Civil,
tem o significado de prazo (estipulado ou estabelecido, supletivamente, por lei), por que,
em princpio, o contrato deve manter-se, independentemente de eventuais renovaes.
A compensao pode ocorrer em trs modalidades: extino das dvidas compen-
sveis por simples imposio de um dos interessados ao outro (compensao legal unila-
teral), extino por acordo das partes (compensao voluntria, contratual ou convencional)
ou extino dos crditos recprocos atravs de uma deciso constitutiva dos tribunais
(compensao judiciria) - BMJ 461-441

Depsito - 22 a 29

O arrendatrio pode depositar a renda em trs casos:

I - 841, 1, a) e b) - mora do senhorio ou impossibilidade de cumprimento com
segurana por facto do credor, desconhecido, ausente, recusa de renda ou de recibo, etc. -
22, n 1.
II - mora e depsito do devido com 50% - 1041, n 2 e 1048. O depsito a que se
refere este art. 1048 abrange as rendas vencidas at contestao, inclusive, como resulta
da expresso somas devidas.
III - pendncia de aco de despejo - 22, 2 - para evitar mais litgios.

2
- Sobre a vigncia do euro pode ver-se a Nota Prvia, A. Seia, 5.

21
 Tanto o depsito por mora do credor como a sua notificao ao senhorio so
facultativos (24, 1 e 2); os depsitos condicional (1042, n 2) e o impugnado carecem de
deciso judicial - 28. No no caso do art. 27.

O depsito das rendas (ou da parte delas que no foi paga) e da respectiva in-
demnizao, ainda que condicional, sempre liberatrio e faz com que subsista o arrenda-
mento, mesmo que a final se prove a falta de pagamento das rendas.
irrelevante o depsito da renda se o seu alegado fundamento no for exacto
ou o arrendatrio j estiver em mora quanto a renda anteriormente vencida. S
fazendo um depsito correcto o arrendatrio far cessar a mora.
Na pendncia de aco de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou
depositadas, nos termos gerais, sob pena de o senhorio poder pedir o despejo imediato -
art. 58.
O depsito feito nos termos do art. 23 e deve s-lo no Balco da C.G.D. do lugar
do cumprimento.
Sobre transferncias bancrias, informtica e interpretao actualista do preceito -
depsito em qualquer balco da CGD que o transferir para a agncia competente pode ver-
se A. Seia, op. cit., 245.

Consignao em depsito e impugnao - 1024 e ss CPC e 26 RAU.

Notificao, depsitos posteriores, impugnao e levantamento 24 a 28 - A.

Seia, 248 e ss.
ACTUALIZAO - 30 a 39

O Dec.-Lei n 329-B/2000, de 22 de Dezembro (suplemento), alterou os art. 31,

32, 36 e 38.

Esta regra geral do art. 30 no se aplica aos arrendamentos rsticos no sujeitos a

regimes especiais e aos arrendamentos e subarrendamentos urbanos regulados nas als. a) a
e) do n. 2 do art. 5, por imposio do art 6.
No regime de renda livre pode ser convencionada, por escrito, a actualizao anual
das rendas - n 2 do art. 78., 119., 121. e 123. No j nos arrendamentos para habitao
de durao limitada inferior a oito anos - 99, 2 - ou outros de durao no superior a
cinco anos - 119, 121 e 123.
Casos de actualizao - 31:

a) - Coeficiente anual - 31, a) e 32 - para 2002 - D.R., II, de 30.10.01, Aviso n

A
13.052 /01 - 1.043
...a parte decimal do coeficiente de actualizao representa o montante da actuali-
zao, enquanto a unidade, que constitui a parte inteira, representa a renda vigente no
momento da aplicao do coeficiente.
O dobro do coeficiente para actualizao da renda igual a duas vezes a sua parte
decimal - BMJ 473-461.
Com o novo regime atender-se- ao aviso do INE - 32, n 2, na redaco do Dec-lei
329-B/2000.

22
 Anualmente significa decorrido um ano desde o comeo do contrato ou desde a
data em que se iniciou o pagamento da ltima actualizao.
Se o contrato comeou em Janeiro de 2000 ou se o pagamento da ltima actualiza-
o se iniciou na mesma data a renda pode ser actualizada em Janeiro de 2001
Perante o disposto no n 2 do art. 34 nada impede o senhorio, porm, de proceder
apenas actualizao no decurso de 2001 e de, posteriormente, aplicar o (novo) coeficiente
para 2001.
o caso de, por exemplo, poder pedir a actualizao em Janeiro de 2001 mas s a
solicitar em Maio do mesmo ano. Em Janeiro de 2002 pode voltar a actualizar a renda, pelo
novo coeficiente (de 2002). Assim receber os meses de Junho a Dezembro de 2001
actualizados em 2001 e depois em Janeiro de 2002 proceder actualizao desse ano.
O que no pode recuperar os aumentos de renda no feitos, no exemplo, os dos
meses de Janeiro a Maio de 2001, mas no ter de esperar por Maio de 2002 para proceder
nova actualizao.
Nos casos do art. 46, entendendo ns que o que prevalece so as clusulas do sub-
arrendamento e no as do arrendamento, a data a ter em conta para o incio da actualizao
ser a do comeo do contrato de subarrendamento ou da data em que se iniciou o
pagamento da ultima actualizao3.
Actualizao de renda apoiada - 82 e 8 do Dec-lei n 166/93, de 7 de Maio;
Actualizao por transmisso - 87.

O processo de actualizao vem regulado nos art. 33 a 36, com troca de missivas
entre senhorio e inquilino e com os efeitos explicados em A. Seia, 263 e ss.

Comisso especial - 36; o n 1 foi declarado inconstitucional - Bol. 453-97, e

com fora obrigatria geral por Ac. no DR, I-A, de 13.3.98, por inconstitucionalidade
orgnica, dado que a lei de autorizao legislativa no autorizava o Governo a criar esta
comisso especial que tem natureza de tribunal arbitral (necessrio, como diz o novo n 3
do art. 36.
Com a nova redaco do art. 36, requer-se a fixao definitiva do aumento devido a
comisso especial ou ao tribunal de comarca competente.

b) - Por conveno das partes - s no permitida nos arrendamentos habitacionais

de durao limitada inferior a cinco anos - 99, n 2 - e nos comerciais, industriais ou
profisses liberais e similares (art. 123) de durao no superior a cinco anos - 119 e 121.

c) - Por obras - 31, b) e 38 - Se as partes no acordarem no aumento de renda que

acompanhar o acordo sobre obras - 39 - pode o senhorio, compelido administrativamente
a fazer obras de conservao extraordinria ou de beneficiao, exigir um aumento de
renda, apurado nos termos do RECRIA e pelas frmulas constantes do art. 12 do Dec-lei
n 329C/2000, de 22 de Dezembro.

3
- A. Seia, 258.

23
 Condomnio - despesas correntes ...no por obras - 40 a 43 - Note-se a necessi-
dade de escrito, sob pena de nulidade (41) do contrato nessa parte, pois as restantes
clusulas do contrato mantm-se vlidas 41, n 2.

Subarrendamento - 44 a 46; 1060 a 1063 CC

Subarrendamento ou sublocao o contrato de arrendamento celebrado entre o

locatrio e um terceiro com fundamento no arrendamento que ele sublocador-locatrio
celebrou antes com o locador seu senhorio - 1060.
Est, em princpio, sujeito ao regime geral do arrendamento, pode ser total ou
parcial, tanto no tempo (x vezes por semana) como no espao (parte de casa).
S pode provar-se nos mesmos termos que o contrato de arrendamento (especiali-
dade do art. 46) e requisito de eficcia em relao ao senhorio a autorizao - 1038, f)
- por escrito ou por escritura pblica (44, 1), consoante a forma que for exigida para o
contrato-base.
Apesar de no autorizado, o subarrendamento considera-se ratificado pelo senhorio
se este reconhecer o subarrendatrio como tal - 44, n 2 e 1049 - no bastando o simples
conhecimento da cedncia.
A sublocao deve ser comunicada ao senhorio nos quinze dias seguintes - 1038, g)
e 1061 - sob pena de ineficcia e consequente resoluo do arrendamento - 64, n 1, f).
Em caso de subarrendamento total pode o senhorio, nos termos do art. 46, resolver
o arrendamento, passando o subarrendatrio a arrendatrio directo, com as clusulas do
subarrendamento.

A tutela possessria caber, naturalmente, ao subarrendatrio perante o arrendatrio

e, nos casos em que o subarrendamento lhe seja oponvel, tambm perante o senhorio.
O arrendatrio pode resolver o contrato de subarrendamento com os mesmos funda-
mentos com que o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento.
Se for o arrendatrio que adquire o prdio mantm-se as clusulas constantes do
contrato de subarrendamento, que deixa de ficar dependente do contrato principal (o
arrendamento extinguiu-se por confuso) e, consequentemente, das suas causas de extino.
Assim, a posio de proprietrios no confere aos Rus o direito de ocupar o prdio,
designadamente o seu 1 andar, visto que todo ele est dado de arrendamento aos Autores.
Podem ocupar esse andar mas s na qualidade de subarrendatrios pela qual devem renda -
A. Seia, 282.
Quando o detentor do prdio, o sublocatrio pode sobrestar no despejo se no tiver
sido ouvido e convencido na aco e exibir ttulo de subarrendamento, emanado do
executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de quinze dias a
respectiva notificao ao senhorio ou de este ter especialmente autorizado o subarren-
damento, ou de ter reconhecido o subarrendatrio como tal - n.os l e 2, al. b) do art. 60.
Para alm da oposio ao despejo, pode, ainda, o subarrendatrio deduzir embargos
de terceiro ao despejo ordenado mas ainda no executado, procurando fazer prova da
licitude e eficcia, em relao ao senhorio, da sublocao de que titular - 351 e 359
CPC.

24
 Extinto por qualquer causa - acordo, caducidade, denncia, resoluo - o arrenda-
mento, caduca o subarrendamento - art. 45 e 1102 (revogado) - sem prejuzo da
responsabilidade do sublocador para com o sublocatrio.
Dado este regime de caducidade do subarrendamento por extino do arrendamento,
j se defendeu que ao sublocatrio no possvel deduzir embargos de terceiro ao despejo -
Col. 00-I-191.
O subarrendatrio lcito tem direito a novo arrendamento quando o arrenda-
mento-base caduque por morte do arrendatrio-sublocador - art. 90 e 97.

Preferncia - 47 a 49

No h preferncia nos contratos de durao limitada - 99, 2, 117 e 121 a 123

- e o contrato deve ter mais de um ano.
O inquilino s tem preferncia na venda da fraco que lhe est arrendada - Bol.
439-526, mas se no est constituida a propriedade horizontal preferir em relao ao todo
- Col. 96-V-13 e STJ 97-I-77.
Decidiu o STJ, em 30.4.97 - BMJ 466-501 - que s o arrendatrio do prdio ou de
fraco autnoma (ainda que no constituda a propriedade horizontal, mas desde que
se verifiquem os respectivos requisitos 1415 CC) e no j o arrendatrio de
dependncia ou dependncias no autnomas, (quarto, sala, parte de uma casa) pode
exercer o direito de preferncia relativamente ao local arrendado.
O exerccio desse direito vivel tanto no caso de venda autnoma do local arren-
dado como no caso de ser integrado na venda de todo o prdio. Neste ltimo caso pode ser
exercida a preferncia apenas em relao ao local arrendado se da no resultar prejuzo
sensvel para o alienante.
Esta Jurisprudncia foi reafirmada pelo mesmo STJ e por ac. do mesmo Relator, na
Col. 99-II-129.

E em 10.12.97 o mesmo Supremo decidira que um prdio de vrios andares no

sujeito ao regime de propriedade horizontal considerado juridicamente uma coisa, no seu
todo, embora possam ser retiradas utilidades econmicas distintas de cada uma das suas
partes.
Assim, o direito de preferncia do arrendatrio de um dos andares de um prdio
nessas condies reporta-se ao imvel no seu todo - BMJ 472-454.
O TC, por Ac. de 5.4.2000, no DR., II, de 31.10.2000, decidiu no julgar
inconstitucional o artigo 47, n 1, do Regime ao Arrendamento Urbano (RAU), quando
interpretado em termos de atribuir ao arrendatrio de parte de um prdio urbano, que no
est constitudo em propriedade horizontal, o direito de preferncia na alienao de todo
o prdio.

Preferncia e prvio fundamento para (aco de) despejo - A. Seia, 294 e ss,
citando Parecer do Prof. Mota Pinto:
A sentena de despejo no tem efeito retroactivo, s produz efeitos ex nunc, ao
contrrio da sentena que reconhea o direito de preferncia que tem efeitos "ex tunc",
efeitos que retroagem ao momento da venda.

25
 Por isso:
Proposta aco de preferncia e a seguir aco de despejo por factos posteriores
compra e venda, objecto da aco de preferncia, a instncia deve ser suspensa na aco
de resoluo do arrendamento, prosseguindo a primeira.
Se os factos que fundamentam a aco de despejo forem anteriores compra e
venda, pressuposto da preferncia, o Prof. Mota Pinto distinguia:
- se a aco respectiva (de despejo) no foi proposta antes da aco de preferncia,
esta (proposta em primeiro lugar) no pode ser objecto da suspenso da instncia, nos
termos do art. 279 do CPC, que s permite a suspenso quando a deciso da causa dependa
do julgamento da outra j proposta, devendo ser suspensa a aco tendente resoluo do
arrendamento;
- se a aco de despejo foi intentada antes da aco de preferncia, deve ser
suspensa a instncia de preferncia, prosseguindo a primeira. Isto porque deve impor-se
aqui decisivamente o princpio segundo o qual a inevitvel demora do processo, ou ainda a
necessidade de recorrer a ele, no deve ocasionar dano parte que tem razo, princpio
conducente a no prejudicar o senhorio (alienante ou adquirente) que, diligentemente, ps a
aco de despejo e que, de outro modo, tendo razo no comeo dos litgios, sofreria dano
injusto.

Em 6.5.98, por Ac. na Col. STJ 98-II-72, o STJ decidiu que

I - A resoluo do contrato de arrendamento fundado em facto quer anterior, quer

posterior venda do prdio e decretado depois da celebrao desta, extingue ex tunc a
situao locatcia e o correlativo direito do arrendatrio preferir na compra.
II - A aco de despejo prejudicial relativamente aco de preferncia, justifi-
cando-se a suspenso desta at deciso definitiva daquela.
III - O art. 1 da Lei n 63/77 deve ser interpretado no sentido do direito de prefe-
rncia dever ser reconhecido ao arrendatrio se e na medida em que lhe proporcione
continuar a habitar o arrendado, mas agora a ttulo de habitao prpria.
IV - No necessrio comunicar o projecto de venda a ambos os cnjuges, quando
s um deles tiver outorgado no contrato de arrendamento.
V - So elementos essenciais da projectada alienao a comunicar ao preferente a
coisa a vender e o preo pretendido.
VI - O nome do comprador, as condies de pagamento, o local e a data da realiza-
o do contrato projectado podero ser ou no essenciais para a formao da deciso do
preferente em resultado das especificidades concretas do caso.
VII - O silncio do arrendatrio perante uma comunicao do senhorio para preferir
no vale como renncia ao direito de preferncia.
Mais recentemente, em 1.2.2000, Col. STJ 00-I-52, o mesmo Supremo decidiu que
I - A comunicao do projecto de venda e das clusulas do respectivo contrato deve
ser feita apenas ao titular do direito de preferncia, no caso, ao arrendatrio, e no tam-
bm ao cnjuge deste, ainda que se trate da casa de morada de famlia.
II - A renncia ao direito de preferncia depende exclusivamente da vontade do
titular desse direito, no carecendo de qualquer consentimento do seu cnjuge.

26
 III - A notificao a ambos os cnjuges, prevista no art. 1463 do CPC, s tem
lugar se e quando o direito de preferncia pertencer em comum a ambos os cnjuges.
IV - A norma do art. 83 (no comunicao do arrendamento ao cnjuge do
arrendatrio) do RAU no inconstitucional.
V - O art. 47 do RAU no pode ser interpretado extensivamente de forma a
abranger o cnjuge do arrendatrio.

Tambm h preferncia na venda de quota ideal do prdio - Assento no Bol. 424-

61.
O subarrendatrio no tem direito de preferncia, salvo se, tendo direito a novo
arrendamento (90 e 97), o senhorio pretender vender o prdio - 93, a).

Vrios preferentes e sua graduao: art. 48 - A. Seia, 301 a 302.

Assento de 1.2.95, no Bol. 444-101: Vendido prdio urbano a locatrio habita-

cional de parte dele sem que o proprietrio tenha cumprido o disposto no artigo 416., n. l,
do Cdigo Civil quanto aos restantes locatrios, o comprador no perde, pelo simples facto
da aquisio, o respectivo direito legal de preferncia.
E qualquer desses locatrios preteridos, como detentor de direito concorrente, no o
poder ver judicialmente reconhecido sem recorrer ao meio processual previsto no artigo
1465 do Cdigo de Processo Civil, aplicvel com as devidas adaptaes.
Impe-se o recurso ao art. 1465 CPC sempre que sejam concorrentes os direitos em
presena.

Importantes notas sobre o direito de preferncia e respectiva aco em A. Seia,

302 a 317.

CESSAO DO ARRENDAMENTO - 50 e ss.

O arrendamento urbano pode cessar por:

- acordo entre as partes (revogao ou distrate) - art. 62
- resoluo - arts. 63. a 65
- caducidade - arts. 66 e 67
- denncia - arts. 68 a 73 e por outras causas determinadas na lei.
A resoluo consiste na destruio da relao contratual que fora validamente
constituda, destruio operada por um dos contraentes com base em facto posterior cele-
brao do contrato, no intuito de fazer regressar as partes situao anterior celebrao
do mesmo, como se no tivesse sido realizado, sendo equiparada, na falta de disposio
especial, quanto aos seus efeitos, nulidade anulabilidade do negcio jurdico - art. 433 do
C.C.
A caducidade, a extino automtica contrato, como mera consequncia de algum
evento a que a lei atribui esse efeito. Aqui o contrato resolve-se ipso jure, sem necessidade
de qualquer manifestao de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo. O
fundamento da caducidade opera por si e imediatamente.

27
 Mas uma coisa a caducidade do arrendamento, propriamente dita - art. 66 -, de
natureza substantiva, e outra a caducidade da aco de resoluo, do direito de pedir a
resoluo do contrato - art. 65 - de natureza processual.
A denncia a declarao feita por um dos contraentes, em regra com certa
antecedncia, sobre o termo do perodo negocial em curso, de que no quer a renovao ou
a continuao do contrato renovvel ou fixado por tempo indeterminado.
Alm da cessao do contrato por acordo, por resoluo, por caducidade e por
denncia, o preceito prev outras causas determinadas na lei, que podem originar a
cessao da relao contratual do arrendamento urbano.

imperativo o regime legal da resoluo, da caducidade e da denncia - 51 -

sendo obrigatrio o recurso a aco judicial, pelo senhorio, nos casos de resoluo - (63,
2), de denncia (70) e de caducidade - (55, 2) se o arrendatrio recusa despejar o prdio.

Nos contratos de durao limitada basta a notificao judicial avulsa - 100, 2,

117, 2, 121 e 123.

Quando a iniciativa da resoluo e da denncia parte do senhorio tem carcter

judicial e quando pertence ao arrendatrio tem carcter extrajudicial.

Para a denncia em geral rege o art. 1055 aplicvel aos arrendamentos das al. b),
c) e e) do art. 5, por fora do n 1 do art. 6.
Prazos especiais - A. Seia, 323.
Interpelao - 53 e 54 (efeitos) - A. Seia, 321. Prazos - 323 a 325

ACO DE DESPEJO - 55 a 61

Tem a finalidade constante do art. 55: resoluo (63, n 2) ou denncia pelo

senhorio (70 a 73), ou efectivao da cessao do contrato (caducado 66, n 1
acordo 62 e denncia pelo arrendatrio - 68, n 1 - sem entrega do prdio), segue, na
fase declarativa, os termos do processo comum (56), supe um arrendamento vlido,
distingue-se da aco de reivindicao porque nesta o senhorio alega a propriedade do
prdio ou da fraco cuja entrega pede e que o ru no tem ttulo legtimo de ocupao,
nomeadamente por o arrendamento ter caducado sem transmisso (85) ou sem direito a
novo arrendamento (90) pelos RR ocupantes ( Col. STJ 96-I-157).

Sobre esta questo deve estudar-se o Ac. do STJ, de 11.7.2000, na Col. STJ 00-II-
162 a 166, de que vai cpia: alm de outras e importantes questes processuais, distingue-
se entre aco de reivindicao e despejo, caducidade de arrendamento por morte de
senhoria usufruturia, desde quando se conta o prazo para o exerccio do direito a novo
arrendamento, etc.

A aco de despejo no se aplica aos arrendamentos e subarrendamentos do n.

2 do art. 5, e aos arrendamentos rsticos no sujeitos a regimes especiais, por
imposio do n. l do art. 6.. Usar-se-, em tais casos, o processo comum 1047 CC:

28
 Como especialidades da aco de despejo, no do RAU contam-se:
na fase declarativa - cumulao de pedidos de despejo com o de pagamento de
rendas ou de indemnizao, e o R. pode reconvir por benfeitorias e ou indemnizao (s -
n 3, actual n 4, do art. 56) - 56.
De acordo com a nova redaco do n 3 do art. 56 e nos casos ali previstos (falta
de residncia permanente de arrendatrio com outra casa), pode o senhorio pedir uma
indemnizao igual ao valor da renda condicionada, desde o termo do prazo para contestar
at efectiva entrega da habitao
H sempre recurso para a Relao, independentemente do valor, com efeito
suspensivo se a deciso recorrida decretar o despejo - 57, tanto na apelao como no
agravo da deciso do incidente de despejo imediato.
Em especial para as aces em que se aprecie a validade ou subsistncia de
contratos de arrendamento para habitao 678, n 5, do CPC BMJ 481-383.
Mas j o recurso para o STJ depender do valor da aco. O TC julgou no
inconstitucional esta norma do art. 57 por Ac. no DR, II, de 12.7.96.
A falta de pagamento de rendas vencidas na pendncia da aco permite ao senhorio
requerer o despejo imediato que o inquilino s pode evitar se, at ao termo do prazo para a
sua resposta, provar que pagou ou depositou as rendas em dvida e a indemnizao legal -
58, adiante melhor analisado.
A fase executiva segue os termos da execuo para entrega de coisa certa - ( A.
Seia, 335) - s expressamente prevista para a execuo de despejo de arrendamentos
de durao limitada 101, n 2 -, observando-se a tramitao do art. 59, com emisso
de mandado de despejo que s se susta nos casos do art. 60, n 2 ou por doena aguda
e com risco de vida - 61.
Parece-me que os termos expeditos da execuo do mandado de despejo e especiais
de oposio a este mandado se no compadecem com os termos da execuo para entrega
de coisa certa, em que possvel deduzir embargos de executado - 929 CPC.
O Cons. A. Seia entende que no admissvel oposio execuo por em-
bargos de executado, sendo invivel a aplicao do art. 929 do CPC considerando-se
finda a execuo com a consumao do despejo.
Para alm da oposio ao mandado, pode o executado agravar do despacho que
ordena a passagem do mandado de despejo, mas este meio s admite prova por
documento.
Para cobrana coerciva das rendas e indemnizao em que o R. foi condenado na
sentena de despejo recorre-se execuo para pagamento de quantia certa, com
processo sumrio por a execuo se basear em deciso judicial - 465, n 2, do CPC.

Competente em razo do territrio para a aco de despejo o tribunal onde se

situa o imvel arrendado - 73, n 1, CPC.
Por haver sempre recurso, independentemente do valor, obrigatria a constituio
de advogado - 32, 1, b), CPC.
LEGITIMIDADE (processual)

Visto o conceito de legitimidade - 26 CPC - tero legitimidade activa e passiva,

respectivamente, o senhorio (que pode no ser o proprietrio, qualidade esta que s
interessa nos casos de denncia dos art. 71, 73, 108 e 93) e o inquilino. Claro que

29
tambm senhorio o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato - 1057
CC.
Comproprietrio, co-herdeiro - com poderes de administrao - e cabea de casal
em herana indivisa - qualquer deles pode, desacompanhado dos demais, instaurar aco de
despejo, que acto de mera administrao. Havendo conveno de administrao conjunta
- maioria: 985, 2, 3 e 4, e vi do art. 1407, 1, CC.
Cnjuges - legitimidade activa - 18 CPC e 1682 CC - basta a interveno do
cnjuge administrador. Se o imvel se integrar no patrimnio comum do casal ser neces-
sria a interveno de ambos os cnjuges.
- legitimidade passiva - tratando-se de casa de morada de famlia deve
a aco ser proposta contra ambos - 1682-B, a), CC e 28-A, n 1, CPC. Se o no for,
parece que o no demandado pode embargar de terceiro, apesar de o arrendamento habita-
cional se no comunicar ao outro cnjuge. Com efeito,
No faz sentido que a lei, depois de estabelecer o dever de demandar ambos os
cnjuges, vede uma reaco posterior do cnjuge no demandado contra a violao desse
dever - Salter Cid, na nota 2, A. Seia, 306; Col. STJ 97-I-74 que admitiu os embargos a
despejo pelo cnjuge em vista da proteco da famlia e do direito habitao
consagrados na Constituio - 67 e 65.

No estando em causa a casa morada de famlia a aco dever ser proposta, nos
termos gerais, contra o cnjuge que interveio no contrato.

Porque o direito ao arrendamento comercial ou, em geral, de arrendamento que

se no destine habitao, se integra no patrimnio conjugal (1724, b, CC), tambm a
aco em que se pede a resoluo deste arrendamento comunicvel deve ser proposta
contra ambos os cnjuges, sob pena de o cnjuge no interveniente poder deduzir embar-
gos de terceiro e neles voltar a discutir o fundamento do despejo porque a sentena no
constitui, quanto ao embargante, caso julgado - RLJ n 3748-235 e ss.

PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS
LEGITIMIDADE
LEGITIMIDADE PASSIVA DOS CNJUGES
ARRENDAMENTO PARA O EXERCCIO DE PROFISSO
LIBERAL
CESSO DO ARRENDAMENTO
EMBARGOS DE TERCEIRO

I - A necessidade de interveno de ambos os cnjuges (ou de um com o consenti-

mento do outro) em certo tipo de aco, regulada nos artigos 17. a 19. do Cdigo de
Processo Civil, na verso de 1967, complementado pela Lei n 35/81, de 27 de Agosto,
configurava o pressuposto processual da legitimidade, e no o da capacidade judiciria.
II - O arrendamento para o exerccio de profisso liberal, apesar de celebrado, na
constncia do matrimnio, apenas por um dos cnjuges, comunica-se ao outro, se estiverem
casados em regime de comunho (geral) de bens.

30
 III - A cesso da posio do arrendatrio de contrato celebrado nos termos de II,
porque no constitui acto de administrao ordinria, s pode operar-se com o consen-
timento de ambos os cnjuges, nos termos do artigo 1678, n 3 (2 parte), do Cdigo Civil.
IV - Consequentemente, a aco de despejo relativa situao indicada teria de ser
intentada contra os dois cnjuges, pois ambos eram sujeitos da relao material con-
trovertida, para os efeitos do artigo 26, n. 3, segundo segmento, do aludido CPC.
V - Se assim se no procedesse, e viesse, depois, a pretender executar o despejo
ordenado apenas contra o marido, a mulher teria o direito de se opor a essa execuo medi-
ante embargos de terceiro.
VI - A aco especial de despejo, verificada a cesso do arrendamento nos moldes
antes indicados, teria tambm de ser dirigida contra o cessionrio, pois que este, apesar de
no ser sujeito da relao material controvertida, poderia vir a sofrer prejuzo decorrente
da eventual procedncia de tal aco, na medida em que o n 1 do artigo 60 do Regime do
Arrendamento Urbano dispe que o mandado de despejo executado seja quem for o
detentor do prdio, norma esta cuja aplicao precede a daquele critrio, j que o n 3 do
artigo 26 do Cdigo de Processo Civil (verso de 1967) s manda consider-lo na falta de
indicao da lei em contrrio.
VII - Pelo exposto, dever ser intentada contra ambos os cnjuges e tambm
contra o cessionrio - sob pena de absolvio da instncia por falta de legitimidade
passiva, a aco especial de despejo fundada no facto de ter sido cedida a uma sociedade a
posio de arrendatrio num arrendamento para o exerccio de profisso liberal que, apesar
de este ltimo contrato haver sido celebrado apenas por um dos cnjuges, se comunicara ao
outro, em virtude de estarem casados em regime de comunho geral de bens.
STJ, ac. de 26.3.98, BMJ 475-580

Unio de facto - atribuir legitimidade ao companheiro(a) quem entender a famlia

de forma alargada, mormente aps as recentes Leis n.os 6 e 7/2001, de 11 de Maio, sendo
que o art. 10 desta Lei n 7/01 revogou aquela Lei n.os 135/99, de 28 de Agosto. Mas
sempre o no demandado poder intervir como opoente ou assistente.
Subarrendatrio - seja vlido ou invlido o subarrendamento, porque o subarren-
datrio no parte no arrendamento, no tem ele legitimidade para intervir como parte
principal, podendo intervir como opoente, assistente. Mas se o subarrendamento vlido
e eficaz, semelhana do trespasse em que o trespassrio aplicou o prdio a destino
diferente, a prudncia aconselha que a aco seja proposta contra ambos. Assim se evitaro
acusaes de conluio com o arrendatrio e embargos de terceiro ou oposio ao mandado
de despejo.
Admitiu a interveno em aco de despejo do alegado trespassrio a Relao de
Lisboa Col. 90-5-146 A mesma Relao decidiu em contrrio por ac. na Col. 93-II-100.

Revogao - 62

a destruio voluntria da relao contratual pelos prprios autores do contrato, por

acordo dos contratantes, projectada apenas para o futuro.

31
 De notar, apenas, a necessidade, sob pena de nulidade, de escrito nas hipteses do
n 2: sempre que o prdio no seja logo entregue ou o acordo contenha clusulas compensa-
trias ou quaisquer clusulas acessrias.
O escrito aqui referido formalidade ad probationem, pelo que a parte onerada com
a prova pode provar por qualquer meio, inclusive testemunhas, a desocupao e efectiva
entrega do locado - BMJ 488-349.

Resoluo - 63 a 65

A resoluo traduz-se na destruio da relao contratual, validamente constituda,

operada por um dos contraentes, com base num facto posterior celebrao do contrato,
no intuito de fazer regressar as partes situao anterior celebrao do mesmo, como se
no tivesse sido realizado, sendo equiparada, na falta de disposio especial, quanto aos
seus efeitos, nulidade ou anulabilidade do negcio jurdico - art. 433. do C.C.
Retroactividade - 434, n.os 1 e 2: a resoluo no abrange as prestaes j
efectuadas, as rendas pagas.
Quando pedida pelo senhorio tem de ser decretada pelo tribunal - 63, n 2 ; o
arrendatrio pode resolver o contrato com base em incumprimento do senhorio, nos
termos gerais do direito, designadamente dos art. 801, n 2 e 1050 CC; o senhorio s
pode resolver com algum dos fundamentos do art. 64.
A aco de despejo, o direito de pedir a resoluo do arrendamento caduca se
no for proposta nos termos do art. 65: dentro de um ano, a contar do conhecimento do
facto que lhe serve de fundamento. Se este facto for continuado ou duradouro, conta-se
o prazo de um ano a partir da data em que o facto tiver cessado.
Factos instantneos e duradouros: muito discutida a natureza instantnea ou
duradoura de alguns factos-causa de resoluo, como pode ver-se em P. Furtado.
Pereira Coelho considera instantnea uma conduta violadora que se executa em
dado momento temporal, embora os seus efeitos permaneam no tempo - d) e f) do n 1 do
art. 64 (obras, subarrendamento ou cedncia); a violao ser continuada quando se
reitera ou mantm em aberto, quando persiste no tempo - b), c), e), g), h) e i) da mesma
norma.
Quanto falta de pagamento de rendas, sabido que cada falta de pagamento
fundamento de resoluo, pelo que a aco para resoluo com este fundamento pode
caducar pelas faltas ocorridas h mais de um ano, mas mantm-se pelas verificadas h
menos de um ano.
Alm disso, caduca a aco em relao quelas rendas, no quer dizer que elas no
sejam devidas, pois s prescrevem em cinco anos - 310, b), CC.
Assim, porque a falta de pagamento daquelas rendas vencidas h mais de um ano
no pode ser invocada para resolver o contrato, pode o senhorio pedir o seu pagamento
com a indemnizao legal de cinquenta por cento - 1041.
discutvel que o conhecimento de causa de resoluo pelo anterior senhorio se
transmita com a venda do locado - 1056 CC (Col. 89-IV-134: no se transmite o
conhecimento que leva caducidade; sim - Col. 90-III-130).
A caducidade do direito de pedir o despejo, da aco, (coisa diferente da
caducidade-forma de extinguir o arrendamento) no de conhecimento oficioso - 333, n
2 e 303.

32
 Causas de resoluo - 64

Vm taxativamente indicadas nas al. a) a j) do art. 64 do RAU que reproduz o

art. 1093 do CC.
De notar, quanto s alneas:
a) - a sano para a violao da obrigao imposta na al. a) do art. 1038 CC.
Alm da caducidade do direito de resoluo pelo depsito das rendas em dvida e
indemnizao at contestao da aco de despejo (1048), a exceptio non adimpleti
contractus funciona em termos muito limitados (RLJ 119-137 e 1040).
Se a falta de pagamento das rendas mensais for s parcial, configura-se o direito do
senhorio resoluo do contrato, salvo se essa falta tiver escassa importncia - art.
802, n 2, do Cdigo Civil - BMJ 471-329.
b) - Sano para a violao da obrigao imposta pela al. c) do art. 1038.
No constitui uso para fim ou ramo de negcio diverso a actividade acessria,
instrumental ou habitualmente conexa com a autorizada no ttulo - RLJ 116-105 e 155;
Col. STJ 00-I-136: cursos de massagens no acessrio de macrobitica.
c) - RLJ 122-125 e ss.
d) - Resulta da violao da al. d) do art. 1038.
A expresso alterem substancialmente, constante do artigo 64., n. l, alnea d),
do RAU e, antes, do artigo 1093., n. l, alnea d), do Cdigo Civil, abrange tanto a
estrutura externa como as divises internas de um prdio urbano, incluindo o logradouro
que, por definio (204, n 2, CC), integra o prdio urbano.
Tal no acontece (?) quando o inquilino como que empurra uma parede de
alvenaria 90 cm, entre uma casa de banho e uma marquise, revalorizando aquela e
diminuindo esta, atravs da substituio de uma parede por outra idntica, com aquele
afastamento - BMJ 461-424.
e) - Relacionada com a obrigao da al. b) do art. 1038. Pela nova redaco
introduzida pelo Dec-lei n 329-B/2000, de 22 de Dezembro, em vigor desde
4.2.2001, sanciona-se a violao de clusula de no hospedagem permitida pela
al. b) do n 1 do art. 76 - parte final da al. e).
Distinguir entre hospedagem e sublocao, pois apenas se consideram hspedes as
pessoas a quem o arrendatrio proporcione habitao e preste habitualmente servios relaci-
onados com esta, ou fornea alimentos, mediante retribuio - 76, n 3.
f) - Sanciona-se aqui a violao da obrigao imposta nas al. f) e g) do art. 1038
Discute-se se necessria autorizao e ou comunicao ao senhorio em caso de
locao de estabelecimento, sucedendo-se decises divergentes - Col. 97-I-214, 97-IV-32 e
98-I-184. cautela, deve, ao menos, comunicar-se a cesso, j que, semelhantemente com
o trespasse, parece no ser necessria autorizao do senhorio, como se ver na altura
prpria.
g) - art. 1062 CC. O STJ - ac. de 22.5.01, na Col. Jur. (STJ) 01-II-95, decidiu que
o senhorio, proprietrio do locado, pode exigir, com base em enriquecimento sem causa do
seu inquilino, o montante que este tenha cobrado, acima das rendas que paga, como sub-
rendas por sublocao ilcita.

33
 h)- Deixou aqui de falar-se, como fazia o CC, em encerramento consecutivo.
Pretende evitar-se a desvalorizao do prdio, pelo que o uso espordico pode integrar esta
causa de despejo.
Se o arrendamento foi contratado para qualquer ramo de comrcio, pode o armazm
ser usado para depsito, sem necessidade de estar aberto ao pblico - BMJ 458-307.
i) - Contemplam-se aqui dois fundamentos de despejo:
- conservar o prdio desabitado (desocupado) por mais de um ano - aplicvel aos
arrendamentos de prdios no includos na al. h) nem os destinados a habitao
permanente;
- no ter no arrendado residncia permanente, habite ou no outra casa;
Tambm aqui desapareceu o advrbio consecutivamente.
A falta de residncia permanente no tem que durar por mais de um ano, que este
prazo s a desabitado se refere.

A verificao de algum dos casos prevenidos no n 2 do art. 64 faz cessar os

efeitos da falta de habitao ou de residncia permanente - A. Seia, 436 a 446.

Pode dizer-se unnime na jurisprudncia o entendimento segundo o qual o arrenda-

trio tem residncia permanente na casa onde tem o seu lar, ou seja, onde tem instalada e
organizada a sua vida familiar e social e a sua economia domstica, onde dorme e toma as
refeies de forma habitual e de modo estvel e onde tambm recebe a sua correspon-
dncia, os seus amigos e as visitas.
Na jurisprudncia, tambm corrente o entendimento de que quando o arrendatrio
no tem residncia permanente na casa arrendada, a permanncia a de parentes seus em
linha recta s obsta ao despejo se eles j anteriormente viviam com o locatrio, se a
ausncia deste temporria (ou seja, se ele tiver o propsito de ali regressar) e se, entre o
arrendatrio e os familiares que l ficaram, continuar a existir um vnculo de depen-
dncia econmica.
Por isso, quando se d a desintegrao ou o desmembramento da famlia, a cir-
cunstncia de os pais do arrendatrio continuarem a residir na casa arrendada j no pode
constituir facto impeditivo do despejo.
A necessidade de se verificar um vnculo de dependncia econmica entre o arren-
datrio e os seus parentes em linha recta, que permaneceram no local arrendado, funda-
menta-a a jurisprudncia no facto de estarem autorizados a viver com o arrendatrio na casa
locada todos os que vivem com ele em economia comum (cf., o artigo 76, n 1, do
RAU), presumindo-se que vivem nessas condies os seus parentes ou afins na linha recta
... ainda que paguem alguma retribuio ... (cf., o n 2 do mesmo artigo 76) - TC, DR.,
II, 8.11.2000.
O mesmo TC considerou no inconstitucional a norma da al. b) do n 2 do art. 64
interpretada no sentido de que as comisses de servio pblico por tempo indeterminado
(carreira diplomtica) no obstam ao despejo e no violam os princpios da igualdade
- Bol. 484-82.

j) - Prev-se nesta alnea o caso de a entidade patronal dar de arrendamento uma

casa ao seu trabalhador em funo desta sua qualidade: como trabalhador, recebe ele a
remunerao acordada no contrato de trabalho; como arrendatrio paga a renda devida.

34
Trata-se de uma unio de contratos em que o arrendamento est na dependncia do contrato
de trabalho pelo que, extinto este, tambm aquele se extingue.

57 a 61

H sempre recurso para a Relao, nas aces de despejo, independentemente do

valor da causa (57), mas j o recurso para o STJ est sujeito s regras gerais. O recurso tem
efeito suspensivo quando a deciso recorrida decrete o despejo.
Ainda e nos termos do art. 678, n 5, do CPC, como j dito, em todas as aces - de
reivindicao, por exemplo - em que se aprecie a validade ou a subsistncia de contratos de
arrendamento para habitao sempre admissvel recurso para a Relao, com efeito
suspensivo quando se decrete a entrega do prdio - 792 CPC.
E as normas (678 CPC e 20 da LOTJ) que impedem o recurso para o STJ em
funo do valor no padecem de inconstitucionalidade - TC, D.R. II, 12.7.96.

58 - despejo imediato

Se, na pendncia da causa, o R. no deposita as rendas que se forem vencendo, pode

o A. requerer o seu imediato despejo, despejo que ser ordenado se o R, ouvido em dez
(153 CPC) dias, no provar (por qualquer meio) que pagou ou depositou tais rendas e a
indemnizao que for devida.
Este incidente deve ser deduzido no Tribunal onde se encontra o processo, na
Relao se para a subiu em recurso e a se verifica a falta de pagamento de rendas (Col.
96-IV-130).
Deve ser permitido ao inquilino, quando ouvido, defender-se do pedido de despejo
imediato com base na mora creditoris e provar tal mora por qualquer meio, mesmo por
testemunhas, meio de prova que o art. 392 CC no afasta - BMJ 477-379.

Contra: A. Seia, 369 e ss - o inquilino no pode defender-se com a mora do

senhorio porque a lei permite-lhe depositar as rendas na pendncia da causa, nos termos do
n 2 do art. 22, justamente para no ter que a oferecer ao senhorio ou alegar pretexto para
deixar de a pagar.
Como decidiu o STJ em 18.2.99,
Aco de despejo - Aco incidental de despejo imediato - Rendas vencidas
na pendncia da aco - No pagamento ou depsito - Mora do locador

I - Ainda que enxertada na aco principal de despejo (mesmo em sede de recurso)

a aco incidental de despejo imediato no se confunde com aquela, j que possui um novo
e autnomo fundamento ou, se se quiser, uma nova causa petendi consistente precisamente
na falta de pagamento das rendas na pendncia da aco principal.
II - Uma vez desencadeado tal procedimento ou aco incidental, o inquilino-
arrendatrio s poder obviar ao despejo imediato se, at ao termo do prazo para a sua
resposta, pagar ou depositar definitivamente as rendas em mora e a importncia da
indemnizao devida.
III - Tal efeito cominatrio legal (artigo 58, n 3, do Regime do Arrendamento
Urbano) no pode ser precludido mediante a alegao e ou prova por parte do arrendatrio

35
de que foi o senhorio que se constituiu em mora, v. g. por se ter recusado a receber as
rendas, por no se encontrar em casa quando ali se dirigiu para as pagar ou de no as ir
receber ao seu domiclio como lhe incumbia face ao acordado.
IV - Face disciplina e economia do texto legal, a nica defesa admissvel da
banda do locatrio para evitar o despejo a prova do pagamento ou do depsito nos
sobreditos termos, que no a simples invocao de uma eventual mora accipiendi.
V - Nada, com efeito, de jure constituto, exime ou desonera o inquilino, arrendatrio
ou locatrio do encargo de efectuar o aludido depsito na eventualidade da existncia
(meramente presumida ou realmente provada) de mora do locador ou senhorio, no fazendo
a lei, neste conspecto, qualquer distino entre mora solvendi e mora accipiendi - Ac. de
18.2.1999, BMJ 484-355

A prova do pagamento ou do depsito a nica defesa admissvel, no sendo

relevante qualquer justificao, nomeadamente uma daquelas (mora do senhorio).
tambm esta a doutrina tradicional.

Tambm j se decidiu que

I - Pedida indemnizao, em sede de reconveno, por danos ocasionados no loca-
do, merc da no realizao de obras de conservao pelo senhorio, mas continuando a
locatria a fruir o arrendado para os fins a que se destina, no pode esta deixar de pagar ou
depositar as rendas na pendncia da aco, sob pena de ser decretado o despejo.
II - A tal despejo no obsta o facto de se ter alegado possibilidade de compensar o
montante dos danos com o quantitativo correspondente s rendas vencidas e no pagas na
pendncia da aco - R.o Porto, 29.9.98, Col. 98-IV-199

59 a 61 - mandado de despejo, suspenso

A execuo do despejo deve correr por apenso e a execuo do mandado s se susta

nos casos previstos nas al. a) e b) do n 2 do art. 60 e em caso de doena aguda de algum
que legitimamente (76) possa viver no arrendado. Outros entendem que deve seguir-se o
processo de execuo para entrega de coisa certa:
que o art. 59 citado nada (mas nada mesmo) diz a respeito de como que o
mandado de despejo ai deve processar.
Pais de Sousa, in Anotaes ao Regime do Arrendamento Urbano (RAU) - 2
edio, em anotao ao referido artigo, informa que continua a existir a possibilidade de se
questionar a apensao desse mandado aco de despejo, e logo adianta que no v razo
para contrariar essa prtica (cfr. nota 1, in pg. 134).
A questo discutida.
Assim, Menezes Cordeiro e Castro Fraga defendem o enxerto na aco de
despejo do respectivo mandado (in Novo Regime do Arrendamento Urbano, 106, nota 2).
Por sua vez, Pinto Furtado defende que a aco de despejo , salvo a hiptese do
art. 101 do RAU, o meio processual de aplicao geral a todos os casos em que o senhorio
tem direito a pr termo ao contrato e fazer desocupar o prdio locado.
E acrescenta que constitui um processo especial que encerra dentro de si, no
apenas caractersticas declarativas, dentro das quais se segue, efectivamente, a tramitao
do processo comum, - art. 56 - 1 do RAU) - mas tambm caractersticas executivas.

36
 E sintetiza que a aco de despejo uma aco declarativa-executiva cuja deciso
final, embora fundada numa actividade essencialmente assertria do facto extintivo invo-
cado pelo senhorio, deve ser tida como uma sentena constitutiva - pois, antes dela, o
contrato de arrendamento persiste em vigor (in Manual ..., pg. 807 e ss.).
Por outro lado, o Conselheiro Arago Seja defende, louvando-se em Alberto dos
Reis, que o mandado de despejo um autntico processo de execuo para entrega de coisa
certa.
Teixeira de Sousa, in Aco de Despejo, segundo informam os Conselheiros Pais
de Sousa, Cardona Ferreira e o Desembargador Lemos Jorge, defende que o processo de
despejo comporta, hoje, uma fase declarativa e uma fase executiva (no mesmo processo) (in
Arrendamento Urbano - Notas Prticas, pg. 192) - Col. Jur., 00-I-104.

A R.o de Lisboa, por ac. de 16.11.99, Col. 99-V-90, decidiu:

Muito embora os art. 59 a 61 nada refiram sobre a faculdade de deduo de

embargos de executado pelo locatrio, autores h que defendem dever aplicar-se subsidia-
riamente execuo do despejo o regime da execuo para entrega de coisa certa que
aquela que, na sua finalidade, mais se aproxima da execuo do despejo.
Ora, permitindo o art. 929, n 1 do CPC que, na execuo para entrega de coisa
certa, possa o executado deduzir embargos com fundamento em benfeitorias a que tenha
direito, dever igualmente admitir-se que o locatrio - embora seja equiparado, em certos
casos, ao possuidor de m-f, relativamente a essas benfeitorias (art. 1046, n 1 do CC)
possa embargar a execuo do despejo com fundamento no direito de reteno relativo a
benfeitorias que haja realizado no prdio locado.
S assim no ser se o direito a benfeitorias no tiver sido invocado na fase
declarativa da aco de despejo - porque em tal caso est precludida a alegao daquele
direito na sua fase executiva (n 3 do citado art. 929).
Haver, assim, para estes autores, ao lado da oposio execuo do despejo que o
art. 60, n 2, possibilita ao detentor (no arrendatrio), a oposio facultada ao prprio
arrendatrio (que o verdadeiro executado), que no seno a estabelecida, para a execu-
o comum para a entrega de coisa certa, no art. 929-4 do CPC. Afirma-se mesmo que toda
a defesa do detentor do imvel e do executado contra a execuo do mandado de despejo se
h-de subordinar ao disposto no artigo 60 (quanto ao detentor do imvel) e nos artigos
928 e ss do CPC (quanto ao executado).
Mesmo que no se siga este entendimento, e se siga antes - como o faz Arago Seia
- a inadmissibilidade da deduo de oposio execuo do mandado de despejo por meio
de embargos, no cremos que possa negar-se ao arrendatrio a possibilidade de, por
qualquer outra via, se opor a essa execuo, quando tenha fundamento para tal. Ponto que
seja assegurado ao exequente o exerccio, sem peias, do contraditrio.

Tambm pode deduzir-se oposio ao despejo mediante embargos de terceiro,

designadamente pelo cnjuge do R. no demandado na aco de despejo, apesar de o
arrendamento para habitao se lhe no comunicar.
No se trata de problema de comunicao patrimonial da situao de arrendatrio (o
que acontece no arrendamento de cariz material, como o caso do arrendamento comercial
ou semelhante); trata-se de especial proteco de casa de morada de famlia, na linha do

37
direito (constitucional) habitao (art 65 da Constituio) e proteco da famlia (art
67).
E incompreensvel que o sistema imponha, em defesa da famlia, o dever de deman-
dar ambos os cnjuges - litisconsrcio necessrio passivo - e depois, em plena quebra da
sua unidade, venha, pelo silncio, ou por meios indirectos, a obstacular ulterior defesa do
no demandado em violao daquele dever - Col. STJ 1997-I-74.
Ver BMJ 475-580 acima sumariado, a propsito da legitimidade dos cnjuges.

Caducidade - 66, 1051 e 67

Caducidade a extino automtica do contrato, como mera consequncia de

algum evento a que a lei atribui esse efeito. Aqui o contrato resolve-se ipso jure, sem
necessidade de qualquer manifestao de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a
extingui-lo.

Notar, nas alneas art. 1051 -

a) Porque o contrato se renova por perodos sucessivos se no for denunciado no
tempo ou pela forma convencionada ou legal - 1054 - de pouco efeito ser esta
caducidade nos contratos de durao no limitada.
b) - Salvo no respeitante aos arrendamentos no sujeitos a renovao obrigatria
al. a) a e) do n 2 do art. 5, livremente denunciveis, nos termos dos art. 68, n
2 e 6 - no possvel subordinar os arrendamentos a condio resolutiva. Tal
iria contra a natureza vinculstica do arrendamento.
c) do art. 1051 - o direito a novo arrendamento (66. n 2 e 90)

O n 2 do art. 5 do Dec-lei n 321-B/90, aprovador do RAU, revogou o n 2 do art.

1051 do CC, segundo o qual o arrendamento no caducava por factos integradores da al. c)
do n 1 do mesmo art. 1051 se, nos 180 dias posteriores ao conhecimento de tal facto, o
arrendatrio notificasse judicialmente o senhorio de que pretendia manter a sua posio
contratual.
Era o caso de arrendamento de bem do menor celebrado pelo pai seu representante:
quando o menor atingia a maioridade, caducava o arrendamento (al. c) do n 1 do art.
1051) se no fosse aquele n 2.
Revogado o dito n 2 e no ressalvado qualquer direito no tocante aos arrenda-
mentos no habitacionais (66, n 2, do RAU), levantou-se a questo de aplicao da lei
nova aos arrendamentos celebrados sombra da antiga lei, mas cujo facto gerador da
caducidade (maioridade) ocorre j no domnio da nova lei.
Aplicar-se-ia retroactivamente a nova lei, com violao dos princpios da segurana
jurdica, do estado de direito democrtico e da igualdade (este em relao aos inquilinos
habitacionais).
O TC tem negado sucessivamente provimento aos recursos interpostos com estes
fundamentos, de que pode ver-se, por ltimo, o Ac. no DR II, de 8.7.99, por no verifica-
das aquelas alegadas violaes constitucionais.

38
 Por morte do usufruturio locador e nos termos da mesma al. c) do art. 1051, o
contrato de arrendamento caduca, conhea ou no o arrendatrio a qualidade de usufru-
turio do locador e independentemente de o usufruto estar registado ou no.

Mas, por fora do disposto nos art. 1034, n 1, b) e 1032 do CC, pode o locador
ficar sujeito obrigao de indemnizar e entendeu-se que se o conhecimento da quali-
dade de usufruturio do locador s conhecida com a citao para aco de despejo,
pode o R, na contestao da aco, excepcionar o seu direito a novo arrendamento (66,
n 2) para o que tem o prazo de 90 dias (94, n 1), a contar do momento em que tem
conhecimento no s da morte do senhorio mas tambm dessa qualidade que determina
a caducidade do arrendamento. Doutra forma, o seu direito a novo arrendamento seria um
direito armadilhado - Col. STJ 00-II-164, acima citado, com cpia.

A indemnizao ao locatrio deriva, alm do mais, de o locador se ter apresentado

como proprietrio quando era apenas usufruturio no momento da entrega do imvel
locado, como previsto no art. 1034, n 1, b) - Col. STJ 99-II-71.
Quando o arrendatrio desconhecia a qualidade de usufruturio do senhorio - apesar
de registado o usufruto - dado o incio do prazo assinado no n 1 do art. 94 do RAU s
ocorrer com o conhecimento da cessao do direito do usufruto com base no qual se
celebrara o arrendamento, concluso que no caso sub judice tal prazo no existia e por
isso o contrato de arrendamento em causa no cessou.
De qualquer modo, haver que entender-se que o inquilino, que apenas soube da
qualidade de usufruturios dos senhorios do local arrendado aquando da citao para a
aco de despejo, exerceu em tempo o seu direito de pretender celebrar novo contrato de
arrendamento, ao declarar essa sua pretenso na contestao dentro do prazo para o efeito
previsto na lei substantiva - Col. 96-II-107.

I - O prazo para exerccio do direito do arrendatrio a novo arrendamento aps

caducidade do anterior por morte do usufruturio locador, na hiptese prevista no n 2 do
art. 66 do RAU, conta-se a partir do conhecimento por parte daquele do falecimento em
causa.
II - Compete ao proprietrio do prdio arrendado, que queira obter o despejo, alegar
e provar que o inquilino que exerceu o direito a novo arrendamento no o fez dentro
daquele prazo, designadamente por ter conhecimento do bito nos 30 dias anteriores ao
exerccio do direito - Col. STJ 99-II-28

Com efeito, se de arrendamento para habitao se trata e em caso de caducidade por

facto previsto na al. c) do art. 1051, o arrendatrio tem direito a novo arrendamento, nos
termos do art. 90, direito que lhe confere o n 2 do art. 66, ambos do RAU, e s pode
(art. 329) exerc-lo depois de conhecer a morte e a qualidade de usufruturio do
locador.

- ver art. 1052 (excepes caducidade) e

1056 - o contrato considera-se renovado se o locatrio se mantiver no gozo da
coisa locada pelo lapso de um ano, sem oposio do locador. Esta oposio h-de chegar
ao conhecimento do locatrio dentro do prazo de um ano e pode consistir na propositura de

39
aco de despejo, ainda que a citao ocorra para l do ano (Col. 96-III-271). O
recebimento de rendas, com recibo em nome do falecido, no foi considerado como reco-
nhecimento para este efeito - Col. Jur. 96-V-88

d) - morte do arrendatrio (possibilidade de transmisso (85) ou extino da

pessoa colectiva - 1059

Por morte do arrendatrio (ou do cnjuge sobrevivo a quem se tenha transmitido -

n 4 do art. 85)
I - o arrendamento para habitao - no caduca, antes se verifica
transmisso pela forma e s pessoas indicadas no art. 85;
II - Se caduca, por no lhe sobreviverem os transmissrios indicados no art.
85, pode haver direito a novo arrendamento a favor das pessoas que com o arrendatrio
viviam em economia comum e dos subarrendatrios (com subarrendamento eficaz, opon-
vel ao senhorio) - 90, n 1, a) e b).
Assim, em caso da morte do arrendatrio ou da extino de pessoa colectiva o
contrato caduca, excepto:
- se houver conveno escrita nesse sentido - (1059, n 1);
- no arrendamento urbano para habitao, em caso de transmisso por divrcio ou
quebra da unio de facto art. 84. - ou por morte - art. 85, transmisso que se
distingue do direito a novo arrendamento art. 90;

- nos arrendamentos para comrcio ou indstria e para o exerccio de profisses

liberais, o arrendamento no caduca por morte do arrendatrio, mas os sucessores
podem renunciar transmisso - arts. 112 e 121.
A cesso de quotas ou mudana de firma, no implicando extino da persona-
lidade colectiva, no mexe com o arrendamento.

No caso da al. e), para que se justifique a caducidade do contrato de arrendamento

h necessidade de que ocorra a perda total do locado - 790, n 1.
Verifica-se a perda total quando os danos sofridos pelo prdio o tornam inapto para
proporcionar a finalidade do arrendamento ainda que mantendo-se o edifcio parcialmente
de p - Col. STJ 96-III-69.
Quando a perda parcial o locador exonera-se da obrigao mediante a prestao
que lhe for possvel - art. 793., n. l, do C.C. -, podendo o arrendatrio obter uma reduo
da renda - 1040 do C.C. -, indemnizao - art. 798 do C.C. - ou at a resoluo do
contrato - art. 1050 do C.C. - A. Seia, 465.
Caducidade por expropriao por utilidade pblica - art. 67; 9, 30 e ss, Cexp.

Denncia - 68 a 73

A denncia a declarao feita por um dos contraentes ao outro, em regra com

certa antecedncia sobre o termo do perodo negocial em curso, de que no quer a renova-
o ou a continuao do contrato renovvel ou fixado por tempo indeterminado.

40
 Tambm aqui se revela o favor da lei em relao ao arrendatrio que pode livre-
mente denunciar o contrato nos termos do art. 1055 (respeitado os prazos ali previstos),
enquanto a denncia pelo senhorio s possvel nos casos e pela forma previstos na lei
68, n.os 1 e 2: em aco judicial nos termos do art. 70.
A denncia pelo senhorio s possvel nos casos previstos na lei e pela forma nela
estabelecida - 68, n 2 e 1054: 69, 98, 117 e 121 a 123, para habitao prpria ... e
contratos de durao limitada; j a denncia pelo arrendatrio deve ser feita por simples
escrito - 53, n 2 - e com observncia dos prazos previstos no art. 1055:
O prazo da al. b) - 60 dias - aplica-se aos arrendamentos celebrados por um ano e
seguintes - BMJ 469-494:

CONTRATO DE ARRENDAMENTO
PRAZO DE DENNCIA PELO LOCATRIO
(ENUMERAO DO ARTIGO 1055, n 1,
DO CDIGO CIVIL)
INTERPRETAO DE CLUSULA CONTRATUAL
MORA DO LOCATRIO
INDEMNIZAO

I - Constando de uma clusula de um contrato de arrendamento, celebrado por es-

critura pblica, que aquele teve o seu incio no dia 1 de Julho, pelo prazo de um ano,
terminando em 30 de Junho do ano seguinte e renovando-se por iguais perodos se no for
denunciado no seu termo, um declaratrio normal, colocado na posio do arrendatrio,
no interpretaria tal estipulao com o sentido de possibilitar ao locatrio pr fim ao
contrato at ao ltimo dia do prazo ou da sua renovao.
II - Um arrendatrio normal sabe que o senhorio pretende tirar do imvel de que
dono, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ele capaz de lhe propor-
cionar E sabe tambm que para evitar os prejuzos decorrentes para o senhorio de uma
denncia intempestiva, isto , com eficcia imediata ou de tal modo prxima que lhe possa
causar dificuldades ou danos inaceitveis, deve considerar-se necessrio um pr-aviso.
III - A norma do artigo 1055, n 1, do Cdigo Civil, que exige a comunicao da
denncia do contrato de arrendamento com uma determinada antecedncia, uma dispo-
sio imperativa destinada a proteger tanto o senhorio como o inquilino.
IV - Adquirido, no caso concreto, que o contrato de arrendamento era pelo prazo de
um ano, renovvel, o arrendatrio, ora recorrente, ao comunicar a denncia por carta de 26
de Maio, recebida a 27, no observou a antecedncia mnima 60 dias relativamente a 30
de Junho, pelo que tal denncia foi ineficaz.
V - A circunstncia de quer na alnea b) quer na alnea c) do n 1 do artigo 1055 do
Cdigo Civil, para definir o pr-aviso de denncia, se referir o prazo de um ano, ali como
limite mnimo e aqui como limite mximo (do contrato de arrendamento), no susceptvel
de tornar equivoca a fixao da antecedncia da denncia, quando se aceite que, no com-
texto de uma enumerao escalonada, se deve dar prevalncia s alneas precedentes sobre
as sucessivas, pois de admitir que o legislador, ao enumerar o primeiro prazo a que fez
corresponder a antecedncia da denncia respectiva, ipso facto exclui que, dentro dos
limites invocados, se aplique uma antecedncia diferente. Isto , o prazo correspondente
antecedncia seguinte no poder ultrapassar no seu limite mximo, o limite mnimo

41
antecedente, nomeadamente ao abrigo do disposto no artigo 806 do mesmo Cdigo, cujo
comando, tendo natureza supletiva, s intervm quando no haja outra indemnizao
moratria Ac. de 3.7.97, Bol. 469-494.

Ineficaz a denncia, o arrendatrio teve de pagar as rendas devidas pelo novo

prazo por que o arrendamento se renovou e a indemnizao de 50% a que se refere o
art. 1041 do CC, apesar de ter desocupado o arrendado.

O Dec-lei n 329-B/2000, de 22 de Dezembro, deu nova redaco ao n 1 - e suas

alneas - do art. 69 e acrescentou o n 3 ao art. 71.
Alm de dividir em duas alneas a anterior al. a) - agora permite-se mais a denncia
para construir no prdio a residncia do senhorio ou dos descendentes em 1 grau (al. b),
condicionou-se a denncia da al. c) existncia de projecto de arquitectura aprovado pela
Cmara Municipal e acrescentou-se um outro fundamento de denncia
- al. d): quando o prdio esteja degradado e no se mostre aconselhvel, sob o
aspecto tcnico ou econmico, a respectiva beneficiao ou reparao e esteja aprovado
pela cmara municipal o respectivo projecto de arquitectura.
Deve entender-se que a denncia para habitao prpria exige a verificao
cumulativa dos requisitos dos art. 69, n 1, al. a) e 71, verificao cumulativa que o TC
julgou no inconstitucional pelo Ac. de 27.9.00, no DR., II, de 5.12.00 e fora exigida, por
ltimo, pelo Ac. do STJ no BMJ 487-292.

No novo n 3 do art. 71 ficou claro que - O direito de denncia para habitao

do descendente est sujeito verificao do requisito previsto na alnea a) do n. l
relativamente ao senhorio e do da alnea h) do mesmo nmero para o descendente.

Sobre a (im)possibilidade de o comproprietrio ou co-herdeiro, s por si, desacom-

panhado e sem consentimento dos demais, denunciar o arrendamento para sua habitao,
deve ver-se A. Seia, 494 e ss, bem como a Jurisprudncia e doutrina a citadas.

Discutiu-se a inconstitucionalidade orgnica do art. 69, 1, a), na parte em que

permite ao senhorio denunciar o arrendamento a favor de descendentes de 1 grau porque
o Governo teria ultrapassado a autorizao legislativa (Lei n 42/90, de 10 de Agosto) que
lhe mandava preservar as regras socialmente teis que tutelam a posio do arrendatrio -
al. c) do art. 2. da Lei.
Por ac. no D.R. II, de 18.5.98, e no BMJ 465-561, o TC declarou a inconstitu-
cionalidade orgnica deste segmento do art. 69, n 1, a) - descendentes - precisamente por
entender que o Governo ultrapassou a lei de autorizao legislativa - Lei n 42/90 de 10 de
Agosto, que, na al. c) do art. 2, impunha ao Governo a preservao das regras socialmente
teis que tutelam a posio do arrendatrio.
Na sequncia desta Jurisprudncia do TC, este declarou a inconstitucionalidade da
norma na parte referente aos descendentes em 1 grau, precisamente por aquele motivo,
com fora obrigatria geral, por Ac. no DR IA, de 19.2.99.

42
 Por Ac. de 8 de Junho de 1999, no DR II, de 25.10.99, o mesmo TC decidira no
julgar inconstitucionais as normas do art. 69, n. l, alnea b), do RAU e dos artigos 1,
3., n 2, e 5 da Lei n 2088, de 3 de Junho de 1957, na redaco da Lei n 46/85, de 20 de
Setembro.
Tambm o art. 2 daquele Dec-lei alterou a redaco dos art. 1, 3 e 7 desta
Lei n 2088, de 3.6.57.

Na aco - obrigatria - deve o R. ser citado com antecedncia mnima de seis

meses relativamente ao fim do contrato e o despejo s se impe decorridos que sejam trs
meses sobre o trnsito em julgado da deciso que o ordena - 70
Se a citao se no fizer com aquela antecedncia, deve entender-se formulado o
pedido de denncia para a renovao seguinte - BMJ 300-376.

Indemnizao ao arrendatrio (dois anos e meio de renda) e sano pela no

ocupao constam do art. 72: mais dois anos de renda e direito a reocupar o prdio
Este direito de denncia excludo nos casos do art. 109 (necessidade ou requisitos
do 71 intencionalmente criados), tem as limitaes do art. 107, excludas no caso do
art. 108 (regresso de emigrante h menos de um ano, depois de emigrado durante, pelo
menos, dez anos) .

O Dec-lei n 329-B/2000, de 22 de Dezembro, alterou a redaco do art. 107,

por forma a abranger as duas alneas do art. 69, n 1 e esclareceu, na alnea b) do seu
n 1, que era impeditivo da denncia o decurso do prazo de 20 anos decorrido na
vigncia da lei anterior (Lei n 55/79) que se bastava com tal prazo inferior.

tambm excludo o direito de denncia para habitao prpria - 69, n 1, a) -

hoje tambm a al. b) - quando a invocada necessidade de habitao ou os requisitos
previstos no art. 71 tenham sido intencionalmente criados - art. 109.
De entre as limitaes foi muito discutida a questo de saber se o facto de o
arrendatrio ter completado 20 anos no locado ainda no domnio da Lei 55/79, de 15 de
Setembro, exclui o direito de denncia apesar de o RAU ter alargado o prazo para 30 anos.
Levantava-se aqui uma questo de aplicao de leis no tempo, parecendo estar a
predominar o entendimento de aplicao da lei nova aos arrendamentos anteriores; seria,
assim, irrelevante ter-se completado aquele prazo de 20 anos no domnio da lei antiga. Ver
A. Seia, 480-481 e locais ali citados, em notas.

Porm, o TC passou a decidir que o arrendatrio que tivesse completado os 20 anos

de arrendamento no domnio da lei antiga adquirira o direito a no ser despejado por
denncia do senhorio; e o postulado da segurana jurdica que deriva do princpio do
Estado de direito democrtico impede se lhe aplique a lei nova - 30 anos - e se permita a
denncia do contrato porque no se completaram ainda os trinta anos da nova lei.
E nestes termos julgou inconstitucional, por violao do artigo 2 da Constituio
da Repblica, a norma do artigo 107, n. 1, alnea b), do RAU, interpretada no sentido de
abranger os casos em que j decorrera integralmente, no domnio da lei antiga, o tempo de
permanncia do arrendatrio, indispensvel, segundo essa lei, para impedir o exerccio do
direito de denncia pelo senhorio - por ltimo, os ac. no DR, II, de 13.7.99 e de 21.10.99.

43
 A al. b) do n 1 do art. 107 foi julgada inconstitucional, com fora obrigatria
geral pelo Ac. do TC, de 16.2.2000, no DR. I, de 17.3.2000

Questo arrumada com a nova redaco dada ao art. 107, 1, b), pelo Decreto-
lei n 329-B/2000, de 22 de Dezembro, no sentido defendido pelo TC.

Na nova redaco da al. b) do n 1 deste art. 107 acrescentou-se um novo factor de

impedimento ao exerccio do direito de denncia pelo senhorio, o de o locatrio ser
portador de deficincia a que corresponda incapacidade superior a dois teros, a
acrescer ao j antes consagrado, o da incapacidade para o trabalho.

Que se trata de facto impeditivo diferente do acabado de apontar resulta at da

circunstncia de, no artigo 87, a propsito do regime de renda dos contratos transmitidos
aos descendentes do arrendatrio por morte deste, se distinguirem as duas situaes: a de
ser o descendente portador de deficincia a que corresponda incapacidade superior a dois
teros - alnea a) do 4 - e a de sofrer ele de incapacidade total para o trabalho - alnea b)
do mesmo n 4. Alis, a jurisprudncia tem identificado a incapacidade total
para o trabalho apenas com a invalidez absoluta, e no tambm com a grande invalidez,
sublinhando, de resto, que esta um menos em relao quela.
Ora sendo o acrescento ora analisado um elemento novo e no se descobrindo na lei
de autorizao legislativa - Lei n 16/2000, de 8 de Agosto - cobertura para ele, h que
concluir que o dito artigo 107, n 1, al. a), parte final, sofre de inconstitucionalidade
orgnica, pois o Governo, ao adicion-lo, invadiu a reserva parlamentar relativa, da alnea
h) do n 1 do artigo 165 da CRP - regime geral do arrendamento (...) urbano.
Na verdade, no podem deixar de ser havidos como fazendo parte desse regime
geral os factos impeditivos do direito de denncia do contrato pelo senhorio.
No se v, porm, que haja inconstitucionalidade material - A. Seia, 611.

***
Arrendamento Urbano para habitao - 74 a 109

Todo este captulo II contm normas especiais do arrendamento para habitao,

depois de o captulo I conter as normas gerais para todos os arrendamentos urbanos.

Prev-se no art. 74 o arrendamento de casa com o aluguer de moblias, consi-

derando-se arrendamento urbano todo o contrato e renda todo o preo pago.

As disposies gerais constam dos art. 74 a 76, sendo de atentar nos conceitos de
indstria domstica - 75 (no comrcio Col. STJ 99-II-66 - nem profisso liberal) - na
presuno juris et de jure de economia comum das pessoas referidas no n 2 e no conceito
de hspedes do n 3, ambos do art. 76. este conceito - em que predomina a prestao
de servios - que nos permite distinguir os hspedes dos sublocatrios e a consequente
resoluo do contrato em caso de sublocao ilegal.

44
 A Relao de Coimbra, por ac. na Col. 2.000-II-39, decidiu que no indstria
domstica, antes constitui uso do arrendado para fim diverso e causa de despejo, receber e
cuidar de crianas desde alguns meses de idade at aos 2/3 anos.

RENDA - 77 A 82

So trs os regimes de renda: livre (78), condicionada (79) e apoiada (82). O

mais vulgar o da renda livre, sendo obrigatrio o regime de renda condicionada nas
hipteses previstas no art. 81, designadamente por caducidade do arrendamento por
cessao dos poderes legais de administrao com base nos quais o contrato foi celebrado
(66, n 2) e nos casos de transmisso (87) ou de direito a novo arrendamento (90 e
92), 7, 1 e 2 (inobservncia de forma).

No regime de renda livre s no podem as partes convencionar a actualizao anual

nos contratos de durao limitada inferior a oito anos - 78 e 99, 2.

O regime para encontrar o montante da renda condicionada, designadamente

quanto ao valor actualizado dos fogos, seu nvel de conforto, estado de conservao e
coeficiente de vetustez, foi alterado pelo Dec-lei 329-A/2000, de 22 de Dezembro, que
regulou em novos moldes a forma de encontrar o valor da renda condicionada, com recurso
para comisso especial ou tribunal de comarca, processo respectivo e custas.

Transmisso - 83 a 89-D

Embora incomunicvel ao cnjuge (83, norma julgada no inconstitucional -

Col. STJ 00-I-53 -, o arrendamento pode no caducar em caso de divrcio ou de morte do
arrendatrio.
Em caso de divrcio - art. 84 - o arrendamento ser atribudo por acordo homo-
logado (pelo Juiz ou Conservador) ou por deciso judicial, a qualquer dos cnjuges, nos
termos do art. 84, a notificar oficiosamente ao senhorio - n 4 do art. 84.
Deve aplicar-se este regime quando da unio de facto haja filhos e o Tribunal
confie os filhos ao no arrendatrio, pois foi declarado inconstitucional (RLJ 124-294) o
Assento (Bol. 366-177) que declarou inaplicvel este regime s unies de facto, mesmo
que delas houvesse filhos menores.
Para tal decidir competente o Tribunal de Famlia - BMJ 467-552 - seguindo-se o
processo previsto no art. 1413 CPC.
Este regime do art. 84 aplicvel na cessao da unio de facto, pois o n 3 do
art. 4 da Lei n 135/99, de 28 de Agosto, dispunha, tal como o n 3 do art. 4 da Lei n
7/2001, de 11 de Maio, que a revogou, dispe que em caso de separao pode ser
acordado entre os interessados a transmisso do arrendamento em termos idnticos aos
previstos no n 1 do art. 84 do RAU.
E o n 4 do art. 4 de ambas estas leis manda aplicar o disposto no art. 1793 do CC
e no n 2 do art. 84 do RAU se o Tribunal entender que tal necessrio, designadamente
tendo em conta os interesses dos filhos do casal ou do membro sobrevivo (da unio de
facto).

45
 No caso de morte do arrendatrio - 85 - a transmisso do arrendamento segue as
regras do art. 85, salva a excepo do art. 86 (o titular tem residncia nas comarcas de
Lisboa e Porto e limtrofes ou na respectiva localidade quanto ao resto do pas) e a
renncia do titular do direito - 88.
art. 85

A transmisso do arrendamento para habitao por morte do arrendatrio ou

daquele a quem tiver sido cedida (validamente) a sua posio contratual constitui excepo
regra geral da caducidade do arrendamento por morte do locatrio, proclamada na al. d)
do art. 1051 do CC.

Na interpretao desta norma deve ter-se em ateno:

- No n 3, onde se l nmero anterior deve ler-se n 1;
- Porque a lei quer proteger o direito de familiares prximos do falecido arrenda-
trio, no se verifica este direito de transmisso se o titular desse direito no precisa da casa
- art. 86;
- Salvo se o primeiro transmissrio tiver sido o cnjuge sobrevivo - caso em que por
sua morte o arrendamento se transmite ainda aos parentes e afins das al. b), d) e f) que com
ele (cnjuge transmissrio) convivessem h mais de um ano, mas no ao cnjuge com
quem entretanto case - s h transmisso em um grau - art. 85, n 4;
- viver em economia comum ou conviver com o arrendatrio o mesmo que ter
residncia permanente, habitual, com a definio constante do art. 2 da lei n 6/01.
- a transmisso d-se pela ordem e com a preferncia indicadas no n 3, tambm
aplicvel em caso de renncia do antecedente;
- descendente tambm o adoptado, ainda que por adopo restrita;
- Na al. e), onde se l alnea c) deve ler-se al. d).

A propsito da al. a) do n 1 do art. 85 decidiu a Relao de Lisboa - Col. 00-I-126:

I - O meio processual prprio para se obter a desocupao de uma casa
objecto de um arrendamento que caducou por bito do arrendatrio a aco de
reivindicao, e no a aco de despejo.
II - A al. a) do n 1 do art. 85 do RAU deve ser interpretada restritivamente,
naqueles casos em que o cnjuge arrendatrio abandona o arrendado, continuando a
viver neste o cnjuge sobrevivo, aps a separao de facto.
III - Nestes casos, o arrendamento no caduca por morte do primitivo
arrendatrio, transmitindo-se ao cnjuge sobrevivo, observados que se mostrem
os requisitos previstos nesse diploma.

Se o arrendamento se transmitiu viuva do falecido arrendatrio no se transmite,

por morte desta, ao seu companheiro (Col. 97-IV-111) e, se transmitido do pai para o filho,
no se transmite viuva deste (Col. 96-V-89), sem prejuzo do direito a novo arrendamento
se concorrerem os requisitos do art. 90 e ss.

46
 O regime de renda ser, em caso de transmisso para maiores de 26 e menores de 65
anos, e com as excepes do n 4 do art. 87, o de renda condicionada - 87 - com
possibilidade de denncia pelo senhorio - 89A - e oposio do arrendatrio - 89B e ss -

Verificada a transmisso mortis causa do arrendamento para habitao a favor do

cnjuge do arrendatrio, nos termos do artigo 1111 do Cdigo Civil - ou do corres-
pondente artigo 85 do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro,
pode, em conformidade com os citados preceitos, operar-se nova transmisso por morte do
cnjuge sobrevivo a favor dos parentes ou afins do primitivo arrendatrio, desde que
estes convivessem com o cnjuge sobrevivo h mais de um ano, muito embora no
tivessem convivido com o primitivo arrendatrio - BMJ 441-297.

89 a 89 C (D)

O processo de transmisso inicia-se com a comunicao ao senhorio pelo trans-

missrio no renunciante, por carta registada com aviso de recepo e nos 180 dias
posteriores triste ocorrncia, do falecimento do transmitente (arrendatrio ou seu viuvo),
com os documentos que provem o bito e a qualidade de transmissrio do comunicante.

Declarada que foi, com fora obrigatria geral, a inconstitucionalidade da

eliminao do n 3 do art. 89, operada pelo art. 1 do Dec-lei n 278/93, de 10 de Agosto,
conforme Ac. do TC no DR, IA, de 8.7.97 e BMJ 467-229, foi repristinado o dito n 3,
pelo que a inobservncia do disposto nos n.os 1 e 2 do art. 89 no faz caducar o direito
transmisso do arrendamento, mas pode constituir o transmissrio incumpridor na
obrigao de indemnizar.
Recebida a comunicao e no caso de transmisso que daria origem a renda condi-
cionada (87, maiores de 26 e menores de 65 anos) e em alternativa aplicao do regime
da renda condicionada, o senhorio pode responder ao pretendente transmisso que opta
pela denncia do contrato, obrigando-se a pagar-lhe a indemnizao igual a dez anos de
renda - 89A.
O valor da renda ser o da praticada data da transmisso - art. 2, b), da Lei
n 14/93, de 14 de Maio, sombra de que foi emitido o Dec-lei n 278/93, de 10 de
Agosto.
Se o transmissrio quiser evitar a consolidao da denncia - 89 A, n 3 - tem de
responder ao senhorio a propor-lhe nova renda, naturalmente mais elevada que a condi-
cionada - 89 B.
O senhorio no tem que aceitar a renda proposta, mas se insistir na denncia, a
indemnizao de dez anos de renda ser calculada com base na renda proposta pelo inqui-
lino - 89 B, n 2 - a pagar ou depositar nos termos do art. 89 C.
Repristinado que foi o n 3 do art. 89, o art. 89D apenas tem aplicao ao disposto
nos art. 89A a 89C.

DIREITO A NOVO ARRENDAMENTO - 90 A 96

Ao lado da transmisso - 85 - consagra a lei

47
 I - no caso de caducidade do arrendamento por morte do arrendatrio ou seus
sucessores ou por renncia destes 90, n 1, 1 parte - (85 e Col. STJ 97-III-87)
II - ou por fora do disposto na al. c) do art. 1051 - 66, n 2, do RAU,
o direito das pessoas indicadas nas al. a) e b) do n 1 do art. 90 a que com elas seja
celebrado novo arrendamento, salvo se esse titular do direito tiver casa nas condies do
art. 91 - ficando o novo arrendamento sujeito aos regimes de renda condicionada, mas
sem diminuio de renda, e de durao limitada regulado no art. 98 - 92.

Com a nova redaco dada al. f) do n 1 do art. 85 pelo art. 6 da Lei n 6/01
foi parcial e tacitamente revogada a al. a) do n 1 do art. 90 porque as pessoas que
vivessem com o finado h mais de cinco anos (al. a) do n 1 deste art. 90) passaram a ter
direito transmisso (que mais que direito a novo arrendamento) por fora daquela al. f)
ao fim de dois anos.
Assim e
A - Por morte do primitivo arrendatrio
Nos termos do n 1 do art. 85 o arrendamento para habitao no caduca por
morte do primitivo arrendatrio ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posio
contratual se lhe sobreviverem pessoas indicadas nas respectivas als. a) a f).
Existindo essas pessoas, a menos que todas renunciem ao direito transmisso - art.
88 - o contrato no caduca, transmitindo-se o direito ao arrendamento para uma delas,
segundo a ordem legal.
No beneficiam do direito a novo arrendamento
- as pessoas que conviviam com o arrendatrio em economia comum - al. a) do art.
76 - h menos de dois anos,
- os hspedes - al. b) do art. 76 - e
- os que habitavam o local arrendado por fora de negcio jurdico que no respei-
tasse directamente habitao (empregada interna, dama de companhia).
No caso de no haver nenhuma das pessoas referidas nas als. a) a f) ou de as exis-
tentes terem renunciado ao direito transmisso o contrato caduca, mas tm direito a novo
arrendamento
- os subarrendatrios, quando a sublocao seja eficaz em relao ao senhorio,
preferindo, entre vrios, o mais antigo.

B - Arrendatrio subsequente (transmissrio)

No caso de o falecido arrendatrio no ser o primitivo arrendatrio ou a pessoa a
quem tivesse cedido a sua posio contratual, mas qualquer outro arrendatrio que se lhes
houvesse seguido, no tem aplicao o artigo 85, pois este s se refere, como se disse, ao
primitivo arrendatrio ou quele a quem tiver sido cedida a sua posio contratual.

No caso do falecimento de arrendatrio subsequente tm direito a novo arrenda-

mento, sucessivamente:
I - Os que convivessem com o falecido arrendatrio em economia comum, h mais
de cinco anos, data da morte, com excepo dos que habitem o local arrendado por fora
de negcio jurdico que no respeite directamente a habitao, de entre as seguintes
categorias - al. a) do n 1 do artigo 76:
- Seus parentes ou afins na linha recta ou at ao 3 grau da linha colateral;

48
 - Pessoas relativamente s quais houvesse obrigao de convivncia ou de
alimentos.
No caso de haver pluralidade de pessoas nas condies referidas d-se preferncia
antiguidade: o direito a novo arrendamento cabe s que conviviam h mais tempo com o
arrendatrio preferindo, em igualdade de condies, os parentes, por grau de parentesco, os
afins, por grau de afinidade, e o mais idoso.

queles que tm direito a novo arrendamento h que acrescentar o cnjuge (do

arrendatrio subsequente, transmissrio) no separado judicialmente de pessoas e bens ou
de facto por no se operar para ele a transmisso da posio jurdica do arrendatrio, nos
termos do artigo 85, n 1.
II - Os subarrendatrios, quando a sublocao seja eficaz em relao ao senhorio,
preferindo, entre vrios, o mais antigo - al. b) do artigo em anotao.

No h direito a novo arrendamento nas situaes previstas no art. 91 - o

titular do direito tem casa e no precisa deste arrendamento - e o senhorio pode recusar o
novo arrendamento nas circunstncias previstas no art. 93.
O direito a novo arrendamento exercido nos termos do art. 94, sob pena de
caducidade do direito - n 4 do art. 94 - e pode ser objecto de execuo especfica - 95.

Direito a novo arrendamento no o antigo direito de preferncia em novo

arrendamento que s se verificava quando e se o senhorio arrendasse o imvel.
o direito de exigir ao senhorio que celebre com o beneficirio ou titular desse
direito um novo contrato de arrendamento, com recurso a execuo especfica, se
necessrio - 95.

O titular do direito a novo arrendamento tem direito a ocupar a casa at que seja
celebrado o respectivo contrato. - Ac. do S.T.J. de 19.3.1992, Bol. 415 - 609 e Assento no
DR, I, de 27.10.84.
O senhorio pode recusar o novo arrendamento nos casos previstos do art. 93,
com as sanes do art. 96 e com direito de preferncia (97), no caso de venda do locado,
pelo titular do direito a novo arrendamento que tenha exercido o direito a novo arrenda-
mento com oposio do senhorio que disse ir vender o prdio, como permitido pelo art. 93,
a).
Entendeu-se (Col. 96-II-122) no ser exigvel a prova da necessidade para fazer
valer a excepo da al. b) do art. 93.

DURAO LIMITADA - 98 A 101

Com o RAU - art. 98 - permitiu-se a celebrao de contratos por prazo deter-

minado, no inferior a cinco anos, rompendo-se com o princpio da renovao obrigatria
consagrado, em geral, no art. 1054 CC e 50 do RAU.
A clusula de limitao h-de constar do texto escrito (98 e 117 - comrcio ou
indstria) do contrato a que, pela sua especial natureza, se no aplicam as normas
indicadas no n 2 do art. 99.

49
 Nos termos deste art. 99, n 1, o prazo convencionado no se suspende nem
interrompe pela transmisso de posies contratuais nem produz alterao do contedo do
contrato.
Assim, transmitido o direito do arrendatrio por morte a favor do cnjuge, no pode
este pretender que o prazo acordado recomece a ser contado a partir da data da transmisso
- J. Gomes, 2 ed., 213.

No se aplicam a estes contratos, por fora do n 2 do art. 99,

- Direito de preferncia do arrendatrio - arts. 47. a 49;
- Conveno do regime de actualizao anual de rendas, quando o contrato tenha
um prazo de durao efectiva inferior a oito anos - n. 2 do art. 78.;
- Actualizao at ao limite da renda condicionada no caso de outra residncia - art.
81-A;
- Denncia pelo senhorio, oposio do arrendatrio, pagamentos e restituio do
local no caso de transmisso por morte do arrendatrio - arts. 89.A a 89.C
- Direito a novo arrendamento, indemnizao e reocupao - arts. 90 a 96.;
- Direito de preferncia - art. 97 - pessoa que tinha direito a novo arrendamento
mas o senhorio recusou, alegando pretender vender o imvel.
- Diferimento das desocupaes - arts. 102 a 106;
- Limitaes ao direito de denncia - arts. 107 a 109 - A. Seia, op. cit., 534 e 535.

Na falta de atempada denncia - por notificao judicial avulsa requerida com um

ano de antecedncia sobre o fim do prazo ou renovao (100, n 2) - o contrato renova-se
por trs anos (100, n 1).
Nos arrendamentos para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal, a
renovao, na falta de vlida denncia, por perodo igual ao do contrato, se outro no
estiver expressamente estipulado - 118.

O arrendatrio pode desistir, denunciar ou revogar o contrato a todo o tempo,

mediante simples comunicao escrita ao senhorio, com 90 dias de antecedncia relati-
vamente data em que pretende abandonar o locado - 100, n 4.

Neste aspecto, o regime dos contratos de durao limitada mais favorvel ao

inquilino do que o dos arrendamentos comuns, nos quais ineficaz a "revogao" unilateral
com a consequncia de que se o senhorio no quiser aceitar a desistncia do inquilino no
decurso do prazo inicial ou da sua renovao, este tem de suportar o contrato at ao fim
do prazo em curso - J. Gomes, ib., 219.

A execuo do despejo muito facilitada, segue os termos da execuo ordinria

para entrega de coisa certa, sendo ttulo executivo o conjunto do contrato escrito e a
certido de notificao judicial avulsa - 101.
No sendo aqui aplicvel o diferimento da desocupao - 102 a 106, excludo pelo
n 2 do art 100 - j o a suspenso por doena aguda, do art. 61. mora na entrega
aplica-se o disposto no art. 1045 CC.

50
 Diferimento - 102 a 106

Apenas admitido o diferimento da desocupao do arrendado, ordenada na aco

de despejo, nos arrendamentos habitacionais (102, 1, no de durao limitada), pelo
mximo de um ano a contar do trnsito da sentena que decretou o despejo (104, 1), e por
razes sociais ponderosas que constam do art. 103.
O processo vem regulado no art. 105, destacando-se o facto de o pedido poder ser
apresentado at ao momento da designao do dia para a audincia final; deve observar-se,
quanto a rendas, o disposto no art. 106: sero caucionadas pelo requerente ou pagas pela
Segurana Social, conforme o diferimento se funde na al. a) ou na al. b) do art. 103.

Arrendamentos para comrcio ou indstria - 110 a 120

(Regime tambm aplicvel aos arrendamentos para o exerccio de profisses

liberais, por remisso do art. 121).

Comea a lei por definir - 110 - arrendamento para comrcio ou indstria: o

arrendamento de prdios - ou partes de prdios - urbanos ou rsticos para fins directamente
relacionados com uma actividade comercial ou industrial.
Decisivo aqui o fim - directamente relacionado com - que as partes quiseram para
o arrendamento. Por isso se decidiu que o arrendamento para armazm - no se provando
que se destinava a armazenar mercadorias do arrendatrio comerciante - se destinou a outra
aplicao lcita, no beneficiando do regime dos arrendamentos para comrcio - Col. 90-
II-229.
Trespassou-se uma escola de reeducao de crianas deficientes. O senhorio
pediu o despejo com fundamento em cesso ilegal da posio contratual, pedido que foi
contestado com fundamento em ter sido efectuado trespasse, devidamente comunicado,
sendo, pois, legal a transmisso do arrendamento. O STJ, como as Instncias, atendeu a
defesa dos RR, decidindo que:
actividade comercial a de mediao nas trocas e industrial a que se destina
produo de riqueza.
- Para alm das sete situaes previstas no artigo 230 do Cdigo Comercial, devem
ser consideradas como empresas comerciais todas as que correspondem s caractersticas
jurdicas da comercialidade, independentemente de estarem ou no enumeradas ou serem
anlogas a alguma das a indicadas.
- Constitui uma empresa industrial, para efeitos de arrendamento, um estabele-
cimento de ensino particular de interesse pblico visando a reeducao de crianas atrasa-
das mentais, com finalidade de obteno de lucro - BMJ 456-396

111 - Cesso de explorao - e 115 - Trespasse

fundamental distinguir entre cesso de explorao do estabelecimento comer-

cial - 111 - e trespasse - 115.
Cesso de explorao de estabelecimento comercial , como resulta do artigo 111
do RAU, o contrato pelo qual se transfere temporria e onerosamente para outrem, jun-

51
tamente com o gozo do prdio, a explorao de um estabelecimento comercial ou indus-
trial nele instalado. a locao, o arrendamento de um estabelecimento.
Tal como o trespasse, a cesso de explorao implica a transferncia, em conjunto,
das instalaes, utenslios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabeleci-
mento e que, transmitido o gozo do prdio, nele se continue a exercer o mesmo ramo de
comrcio ou industria.
A distino essencial entre ambos que, no primeiro, h uma transferncia tem-
porria de explorao enquanto que no segundo h uma transmisso definitiva da
titula-ridade do estabelecimento.
Na locao de estabelecimento o concedente mantm a propriedade do estabeleci-
mento na sua esfera jurdica, podendo retomar a sua explorao quando por qualquer forma
cessar o contrato que celebrou com o locatrio.
O trespasse a venda, a transferncia definitiva do estabelecimento; Por efeito do
contrato, o vendedor-trespassante transfere definitivamente para o comprador-trespassrio a
propriedade do estabelecimento.
Naquela cede-se temporariamente a explorao do estabelecimento; no trespasse
vende-se o estabelecimento.

O contrato de cesso de explorao de estabelecimento comercial era obrigatoria-

mente realizado por escritura pblica, nos termos da alnea k) do artigo 89. do Cdigo do
Notariado, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47 619, de 31 de Maro de 1967.
Com a publicao do novo Cdigo do Notariado, aprovado pelo Decreto-Lei n.
207/95, de 14 de Agosto, no foi contemplada essa obrigatoriedade.
Porm, o Decreto-Lei n. 40/96, de 7 de Maio, veio, atravs do seu artigo 1, aditar
ao artigo 80 daquele Cdigo a alnea m), que disps deverem especialmente celebrar-se
por escritura pblica o trespasse e a locao do estabelecimento comercial e industrial,
retomando, ao mesmo tempo, a antiga designao de locao de estabelecimento, diver-
gente da utilizada pelo artigo 111 do Regime do Arrendamento Urbano - BMJ 469-504.
Hoje, com o aditamento do n 3 ao art. 111 pelo Dec-lei n 64-A/2000, de 22 de
Abril, a cesso de explorao, como o trespasse, deve constar de documento escrito,
sob pena de nulidade.

O trespasse envolve a transmisso da posio do arrendatrio, independentemente

da autorizao do senhorio - 115, n 1; deve ser comunicado ao locador nos quinze dias
seguintes - 1038, g) - sob pena de resoluo - 64, 1, f), do RAU.
Sendo certo, como vimos, que tanto o trespasse como a cesso deviam celebrar-se
por escritura pblica e hoje devem constar de escrito, muito controvertida a questo de
saber se a cesso de explorao carece de autorizao do senhorio e ou se deve ser-lhe
comunicada, semelhana do que obrigatoriamente se impe para o trespasse, bem como
se pode ceder-se a explorao de estabelecimento que ainda no entrou em funcionamento.

Parece ser maioritrio o entendimento de que:

- no necessria autorizao do senhorio para a locao de estabelecimento porque
o cedente mantm a propriedade dele; de resto, o estabelecimento - que o que se d de
locao - nem do senhorio, pelo que no haver que lhe pedir autorizao para tanto.
- deve ser comunicada ao senhorio a cesso da explorao;

52
 - pode ser locado estabelecimento cuja explorao ainda se no iniciou.
Sobre as duas primeiras questes e tratando a natureza de estabelecimento pode
ver-se o Ac. do STJ de 29.9.1998, na Col. STJ 1998-III-39, maxime 41.

Sobre contratos de explorao turstica - ver, por ltimo, a Col. 97-II-119 e o

Assento no DR, II, de 7.6.96: no sujeio ao regime vinculstico do arrendamento,
validade de clusula de no renovao.

I - No existe trespasse se, no momento da celebrao da escritura, que as partes

denominaram como de "trespasse", nada existe j no estabelecimento a no ser o local onde
ele estava instalado - ( Col. STJ 99-II-38, no mesmo sentido, em caso de trespasse de
estabelecimento que a trespassante nunca teve).
II - legal e possvel o chamado trespasse parcial de um estabelecimento, embora
seja indispensvel que abranja um mnimo de elementos essencial existncia de um esta-
belecimento, que no lhe falte o ncleo central e caracterizador da empresa e que fique
salva a funcionalidade do complexo menor que foi transferido e que permita ao adquirente
exercer o mesmo ramo de comrcio - Col. STJ 93-I-117.

Trespasse e (no) transmisso do passivo

No so sinnimos a transmisso do activo do estabelecimento e a transmisso deste

como universalidade; e, em nenhuma universalidade, como tal, se d o fenmeno de ficar
obrigado a pagar o passivo quem adquirir o activo.
No se pode falar em assuno cumulativa de dvida se o trespassrio do estabele-
cimento no assumiu o seu passivo conjuntamente com o alienante.
A transmisso singular de dividas s pode efectuar-se com autorizao expressa do
credor (595, n 1, a), CC) e se este intervier no trespasse os seus direitos de crdito
mantm-se sobre o trespassante e o patrimnio deste.
Igualmente se no transmite o passivo do estabelecimento se no houve contrato
entre o transmissrio e o credor, com ou sem consentimento do antigo devedor (595, n 1,
b), CC) - Col. STJ 1996-II-42.

I - O trespasse de estabelecimento comercial, se for feito com a sua dimenso

mxima, com todo o activo e passivo, importa, nas relaes internas, a obrigao para o
trespassrio de satisfazer (perante o trespassante) as dvidas aos credores.
II - Nas relaes externas, o trespassante continua obrigado a satisfazer as dvidas
aos credores se estes o no exonerarem, por declarao expressa, dessa obrigao.
III - A extino dos contratos por distrate s pode fazer-se por acordo de ambas as
partes.
IV - A exigncia de forma opera, to-s, perante o cerne, o ncleo central do
negcio.
V - O passivo no faz parte do ncleo essencial, do mbito mnimo necessrio ao
trespasse do estabelecimento.
VI - Se as partes o integrarem no contrato de trespasse, podem modificar, posteri-
ormente, esta clusula acessria por acordo constante do simples documento particular ou

53
mesmo por estipulao verbal, enquanto no houver ratificao do credor - Col. STJ 00-I-
148, ac. de 28.3.2000.
I - O que essencial para que exista o trespasse que se transmita a titularidade do
estabelecimento comercial ou industrial, como unidade econmica, como um todo destina-
do ao fim prprio dessa unidade.
II - A clientela no elemento constitutivo do estabelecimento.
III - Num sistema de livre concorrncia, como o nosso, no concebvel um
direito sobre a clientela - BMJ 461-451.

Por isso se decidiu no ser indemnizvel o dano sofrido pelo trespas-srio de um

estabelecimento por causa de o trespassante ter aberto um outro estabelecimento ao lado do
que trespassou ao A. do pedido de indemnizao, com o mesmo ramo de negcio, tendo-o
publicitado junto da antiga clientela.

Sobre trespasse de estabelecimento comercial e dever de no concorrncia publicou

o Prof. Nogueira Serens Parecer na Col. Jur. (STJ) 01-II-5, assim sumariado:

I - Com o trespasse do estabelecimento comercial o trespassante fica implicitamente

obrigado a no concorrer, durante certo tempo e num certo espao, com o trespassrio. Essa
obrigao implcita de no concorrncia tem o seu fundamento, segundo o tradicional
ensinamento da doutrina, no dever de entrega que impende sobre o trespassante.
II - A doutrina e a jurisprudncia tm ido, porm, mais longe na definio do
mbito subjectivo da obrigao implcita de no concorrncia, fazendo-a abranger outros
sujeitos que no apenas o trespassante do estabelecimento (e, sendo este um empresrio em
nome individual, o seu cnjuge), quando se prove que, em concreto, a concorrncia desses
outros sujeitos seria particularmente perigosa para o trespassrio, atentos os vnculos que
mantinham com o estabelecimento trespassado;
III - Pela obrigao implcita de no concorrncia poder ser tambm vedado ao
trespassante a assuno da qualidade de scio de uma sociedade em nome colectivo, que
explore um estabelecimento concorrente com o do trespassrio sempre que, atentas as
circunstncias do caso concreto, se justifique a desconsiderao da personalidade jurdica
da sociedade, por forma a ser possvel dizer que o scio (trespassante) quem efectiva-
mente concorre com o trespassrio;
IV - admitida a validade de "pactos de no concorrncia" que nunca podero
exceder a durao de trs anos quando, cumulativamente, se verifiquem trs requisitos:
a) - forma escrita;
b) - proibio respeitante a actividade cujo exerccio pelo trabalhador possa causar
prejuzo entidade patronal;
c) - remunerao do trabalhador durante o perodo da limitao da sua actividade.

Sobre o contrato de instalao em centro comercial pode ver-se, por ltimo, o Ac.
do STJ, de 20.1.98, no BMJ 473-516 e RLJ 131-373, j comentado a propsito da penhora
de estabelecimento instalado em shoping center e que na parte interessante se transcreve:

54
 A sociedade Carrefour (organizadora do centro comercial) celebrou com a execu-
tada (lojista) um contrato que denominaram de licena de utilizao da loja n 19, ento
em tosco, integrada num centro comercial.
A executada nela instalou uma organizao comercial apta a entrar em funcio-
namento (e que realmente veio a entrar em funcionamento) para o fim tido em vista
(comrcio de joalharia e relgios), isto , uma organizao de factores produtivos repre-
sentando para si, empresria, uma fonte potencial de lucros e apta a entrar em funcio-
namento.
Esta organizao da executada por ela criada na loja cuja utilizao lhe foi cedida
um estabelecimento comercial.
At ser criada uma tal organizao no havia estabelecimento comercial, no se
podia falar em tal, o que desde logo afasta entender-se que possa ter havido locao de
estabelecimento comercial ou ento um contrato pelo qual o Centro Comercial Carrefour se
limitou a confiar a terceiro a sua gesto sem abrir mo da responsabilidade directa e pessoal
da administrao da empresa.
Quem concebeu, criou, montou e desenvolveu o estabelecimento foi a executada. O
Centro Comercial Carrefour no se limitou a proporcionar o gozo do espao necessrio
sua instalao, posio caracterstica do senhorio no arrendamento (que, a haver arren-
damento, aqui seria para o comrcio).
Integra-se, e assim foi procurada, num centro comercial.
O centro comercial, cujo elemento verdadeiramente inovador est na organizao
contratual unitria do centro como um todo, v estabelecer e por si realiza uma permanente
integrao entre os interesses dos empreendedores do shopping center e os dos comer-
ciantes, que constitui a base para a realizao posterior de ganhos de produtividade, e
combina as vantagens da coordenao a nvel de planeamento estratgico e a viso global
do mercado, com todos os ganhos associados a uma operao descentralizada em que a
competio estimulada de forma coerente, e no predatria (A. Varela, Revista de
Legislao e de Jurisprudncia, ano 127, pg. 175, nota 1).
Porm, entre o fundador do centro e os lojistas no criada qualquer sociedade.
A. Varela, no estudo referido, bem como em Estudos em Homenagem ao Prof
Doutor Ferrer Correia, II, pgs. 43 e segs., d conta de vrias posies doutrinrias sobre a
natureza jurdica do contrato realizado entre o organizador do centro e cada um dos
lojistas, fornecendo, a pg. 181 da Revista de Legislao e de Jurisprudncia, um critrio a
adoptar na resoluo da dificuldade, conquanto previna que nem sempre fcil de aplicar:
se as clusulas especiais introduzidas pelos contraentes na conveno negocial no
prejudicam a causa do contrato tpico (ou seja, a funo econmico-social prpria do tipo
de contrato que a lei tem diante dos olhos ao fixar o seu regime) em que ele se integra,
atentas as clusulas restantes, a conveno negocial celebrada continua a pertencer a esse
tipo de negcio, embora com modificaes impostas pela vontade das partes. Se, pelo
contrrio, as clusulas introduzidas pelas partes na conveno negocial afastam a
composio dos seus interesses de qualquer dos modelos bsicos de contratao tipificados,
padronizados ou standardizados pela lei, a conveno cai inexoravelmente na categoria dos
contratos inominados.
Por uma das clusulas a agravada obriga-se a proporcionar executada o gozo
temporrio da loja, o que poderia fazer pensar em locao (Cdigo Civil, artigo 1022 e 1

55
do Regime do Arrendamento Urbano), j que essa obrigao elemento tpico dela, embora
a possa haver noutros tipos de contrato.
Todavia, essa cedncia no , no contrato em causa, o trao fundamental da
prestao a cargo do cedente, o elemento essencial da operao est antes na insero
do estabelecimento do lojista dentro de um conjunto criteriosamente seleccionado de
lojas, no apenas com o poder, mas tambm com o dever de exercer certo ramo de
comrcio em determinados termos (A. Varela, R. L. J. ano 128, pg. 371).
No a estipulao retributiva numa parte fixa e noutra varivel que, de per si, nos
pode ajudar na classificao do contrato pois que se a renda elemento essencial do
arrendamento j a sua fixao (artigo l9 do RAU) requisito que interessa validade do
contrato e no sua qualificao.
Todavia, se, isoladamente, essa clusula no clarificadora, se lida no conjunto do
contrato contribui para a sua qualificao.
Alm daquelas duas partes relativas cedncia do espao, a executada, porque e
enquanto lojista, obrigou-se a comparticipar nos encargos gerais de todo o centro comercial
na proporo da rea que ocupa (clusula 3).
Alm daquela obrigao, a agravada, porque organizadora do centro que quis a
funcionar como shopping center o que a causa de ser procurada pelos que querem ser
lojistas nele, assumiu outras que possibilitam o exerccio concertado da actividade
comercial dos mltiplos lojistas, nos termos integrados em que ele foi planeado (idem,
pg. 183) - cfr. as clusulas 2 e 10.
Como bem acentua A. Varela, se se tiverem em ateno algumas atribuies
patrimoniais realizadas pelo organizador do centro conclui-se no constiturem objecto de
uma prestao contratual de servio realizada a favor do titular das lojas beneficirias
(pg. 184) e que a instalao do comerciante na loja do centro tem como escopo principal
a integrao do lojista no conjunto organizado de actividades comerciais que constituem o
tenant mix especfico de cada nova unidade global, inteiramente estranha ao contrato de
locao, mesmo de locao do estabelecimento comercial (pg. 186).
A interdisciplinaridade e complementaridade de espaos e servios presente na
organizao do centro comercial e na celebrao dos contratos com os lojistas ajuda a
implementar aquele mesmo centro e revela ainda como o seu organizador se mantm como
seu explorador permanente.
E esta interveno activa na vida dos contratos que celebra revela-se, por exemplo,
aqui no clausulado 2 (promoo do Centro Comercial Carrefour e outros servios), 3
(obrigao assumida quanto s limitaes resultantes da integrao da loja no conjunto das
que compem o Centro Comercial Carrefour, o que, e contrapartida, a faz beneficiar do
chamamento pblico provocado atravs da vizinhana das lojas-ncora), 4 (necessidade de
prvia autorizao para a mudana da denominao social), 6 (necessidade de aprovao
prvia dos trabalhos acabamento e decorao), 7 (obrigao de manter e conservar a
loja ...), etc., etc.
As obrigaes assumidas pelo lojista, a previso de interveno activa do criador,
fundador ou organizador, a procura de certas lojas como lojas- ncora e cuidado posto
para a vizinhana das outras lojas revelam que subjaza sempre a ideia de aquele conservar
para si o direito de opo em relao a quem pode ser lojista um certo intuitus personae
preside organizao e desenvolvimento do centro como um todo unitrio.
Tem-se, pois, o contrato celebrado como um contrato inominado.

56
 Trespasse a transmisso definitiva, por acto entre vivos (seja a ttulo oneroso, seja
a ttulo gratuito), da titularidade do estabelecimento comercial.
Tambm Henrique Mesquita entende que o trespasse engloba todos os negcios de
transmisso definitiva e inter vivos de um estabelecimento, seja qual for a causa do acto
translativo - venda, troca, doao, realizao do valor de uma quota no capital de deter-
minada sociedade, transmisso decorrente de uma fuso de sociedades, etc., entendimento
que considera pacfico.
O trespasse no tem como pressuposto a existncia prvia de um arrendamento (tal
como o anterior artigo 1118, n 1, do Cdigo Civil, o artigo 115, n 1, do RAU refere-se
apenas ao trespasse acompanhado por acto entre vivos da posio de arrendatrio, limita-se
a fixar os termos em que a transmisso da posio do arrendatrio comercial ou industrial
se pode operar em caso de trespasse nem que, quando este exista, se verifique a transmisso
da posio de arrendatrio.
A transmisso definitiva da titularidade do estabelecimento comercial (trespasse)
um acto distinto do arrendamento nem pode ter causa neste, pelo que no h que, sem mais,
lhe estender o disposto para uma situao concretamente distinta, nomeadamente a impera-
tividade do regime legal previsto para esta.
Ficou estipulado na clusula 21 que a executada se obrigava a no ceder, no todo
ou em parte, os poderes que lhe foram concedidos nesse contrato sem prvia autorizao
escrita da agravada.
Como referiu este Supremo Tribunal de Justia, a contratao referente instituio
e funcionamento de um centro comercial regulvel pela vontade das partes, nos limites
legais, pelas disposies gerais e, se necessrio, pelas regras da figura que lhe esteja mais
prxima.

Pelo que se entendeu no ser penhorvel uma loja de um centro comercial quando
tiver sido clausulado, nos limites legais, que o organizador do centro conserva para si o
poder de intervir na celebrao de um eventual trespasse, quer inviabilizando-o totalmente
quer apenas quanto escolha de outorgante que, por qualquer razo, no deseja como
lojista.

No dependendo de autorizao do senhorio, deve o trespasse ser-lhe comunicado,

por qualquer forma, no prazo (de direito substantivo) de quinze dias - 1038, g) - sob pena
de resoluo do contrato - 64, 1, f) - salvo se o senhorio tiver reconhecido o beneficirio da
cedncia como tal ou a cedncia lhe tiver sido comunicada pelo trespassrio.

Sobre fuso e ciso de sociedades e destino do arrendamento de estabelecimento

comercial de alguma das sociedades deve ver-se A. Seia, 650 a 655 locais a citados:
sempre que haja transmisso do direito de arrendamento (que no caduca - art. 112, a),
CSC) impe-se a sua comunicao ao locador, no prazo de quinze dias, nos termos da al. g)
do art. 1038 CC.
112 a 114

Alm de comunicvel ao cnjuge casado em regime de comunho (A. Varela, na

RLJ 119-24, art. 1724, b) e 1732) por no exceptuado por lei da comunho, o arrenda-

57
mento para comrcio ou indstria no caduca por morte do arrendatrio, embora os
sucessores (que o so de acordo com as regras gerais das sucesses) possam renunciar
transmisso - n 1 do art. 112.
O no renunciante comunicar, em 180 dias, ao senhorio a no renncia, com os
documentos que provam o seu direito - n 2.

O no cumprimento, pelo sucessor, do dever de comunicao no prazo legal no

importa a caducidade do direito transmisso - n 3 - como ensina P. Coelho, RLJ 131-
370, A. Seia, 642/643 e decidiu a Relao do Porto, na Col. 98-I-210:
O no cumprimento do disposto no art 112, n 2, do RAU, no determina a
caducidade do arrendamento para o comrcio.
De facto, sendo o art 112, n 1, reproduo do revogado art 1113, do CC e os n.os
2 e 3 inspirados no tambm revogado art 1111 do CC, nada na actual lei, designa-damente
a conjugao dos art.os 112, n 3 e 113, n 1, do RAU, impede que se continue a seguir o
entendimento no domnio da legislao revogada de que a falta de comunicao da morte
do arrendatrio no prazo de 180 dias no acarreta a caducidade do arrendamento.
No mesmo sentido - no caducidade - decidiu a Relao de vora, por ac.
na Col. 00-III-259 a 261 - o n 3 do art. 112 significa que o arrendatrio no pode
prevalecer-se da no comunicao para afirmar que no arrendatrio, que no tem de
pagar rendas ou indemnizar pelos danos derivados da omisso - e o STJ, por Ac. de
16.1.01, na Col. (STJ)01-I-65

Conforme ensinamento do Cons. A. Seia, ao sucessor que no cumpriu os deveres

de comunicao no assiste o direito a compensao em dinheiro (art. 113), sempre que
por facto seu ou do seu antecessor o prdio tenha aumentado de valor locativo e o
arrendamento cesse por caducidade ou denncia do senhorio. Alm de ter que indemnizar
pelos danos causados.
113 e 114

Compensao (113) e diferimento da desocupao por caducidade (66) ou

denncia - 68 e 69 - (114).
O prazo para desocupao do prdio, previsto no art. 114 do RAU, inicia-se nos
termos desse preceito (um ano ou dois, se o arrendamento tiver durado dez ou mais anos,
aps o termo do contrato ou da sua renovao), sendo irrelevante a data do trnsito em
julgado da deciso definitiva da aco de despejo Col. STJ 99-II-69.
Vrias hipteses em A. Seia, 645.
art. 116 - Preferncia

Concede aqui a lei ao senhorio direito de preferncia no trespasse por venda ou

dao em cumprimento do estabelecimento comercial.
Porque o art. 121 - arrendamento para o exerccio de profisses liberais - remete
para o disposto nos art. 110 a 120, incluindo, portanto, o art. 116 (preferncia em caso
de trespasse) e porque tambm naqueles arrendamentos possvel transmitir a posio de
arrendatrio, sem autorizao do senhorio, a quem no prdio arrendado continue a exercer a
mesma profisso - 122 - (mdicos, advogados, profisses liberais em geral), pe-se a

58
questo de saber se h preferncia do senhorio na alienao do estabelecimento ou na
cesso da posio contratual de profissional liberal, ainda que ele no queira continuar
a explorar o estabelecimento ou no possa, por falta de ttulo bastante, exercer no
arrendado a profisso do cedente profissional liberal.

ponto assente, dada a existncia de lei especial (que se diz ir ser alterada) - Lei n
2125, de 20 de Maro de 1965, da propriedade das farmcias - que o senhorio de uma
farmcia que no seja farmacutico no goza do direito de preferncia no trespasse daquela
- BMJ 438-491.

I - O trespasse de estabelecimento comercial engloba a transferncia da titularidade

deste como universalidade, abrangendo, alm das instalaes, os utenslios, mercadorias e
outros elementos que integram o estabelecimento (artigo 115 do Regime do Arrendamento
Urbano), entre os quais, sem dvida, as licenas e alvars exigveis, sendo de notar, ainda,
que elemento essencial do trespasse a manuteno no local arrendado do mesmo ramo de
comrcio ou indstria que ali se exercia.
II - A lei veda imperativamente a propriedade das farmcias a quem no seja
farmacutico e, assim como seria nulo o trespasse feito a favor dos autores (artigo 294 do
Cdigo Civil), no possvel, por via da preferncia, que obtenham aquilo que no podiam
obter directamente - BMJ 439-600.

Admitiu-se a cesso da posio contratual de mdico a uma sociedade de mdicos -

Col. 98-I-217 - e a uma sociedade o laboratrio de anlises do cedente - Col. 97-IV-29.

A Relao de Lisboa - Col. 93-III-125 - entendeu que o senhorio no advogado

no podia preferir na cesso do arrendamento de um escritrio de advogados por no
poder ele continuar a exercer ali essa profisso. O direito de preferncia do senhorio no
era um direito a recuperar o prdio arrendado.
O STJ, ao contrrio - BMJ 458-275 - admitiu senhorio no mdico a preferir na
cesso da posio contratual entre mdicos, recuperando o imvel com a consequente
extino do arrendamento:
No de exigir ao senhorio preferente que reuna em si as necessrias aptides e
vontade que lhe permitissem exercer a mesma profisso no local arrendado. Alis, o menci-
onado requisito alusivo ao exerccio da mesma actividade s logra justificao quando h
uma cesso, o que no acontece quando o senhorio exerce o direito de preferncia, pois
que, neste caso, o arrendamento extingue-se ipso jure, e uma vez extinto o arrendamento, o
proprietrio fica restitudo ao pleno gozo dos direitos de uso e disposio que lhe so
assegurados pelo artigo 1305 do Cdigo Civil.

Ambos os Ac. esto comentados na RLJ 130-211 e ss pelo Prof. A. Varela, com o
saber e profundidade que O caracterizam, comentrio que assim se resume:
a) - o direito de preferncia atribudo ao senhorio pelo art. 116 do RAU compete
ao senhorio de prdio arrendado, qualquer que seja a sua situao profissional e,
em princpio, sem nenhum dever de prosseguir com a actividade comercial ou
industrial do estabelecimento adquirido.

59
 b) - A cesso a outrem do direito de arrendamento para o exerccio de profisso
liberal s constitui trespasse e, por isso, s confere direito de preferncia ao senho-
rio quando o local onde a prestao de servios liberais executada puder ser equi-
parado a um estabelecimento comercial no sentido usual ou corrente do termo,
como acontece em grandes clnicas mdicas, laboratrios de radiologia, etc. - A.
Seia, 683 e ss.

... a posio sustentada nesta anotao acaba por no coincidir, nem com a soluo
decorrente do acrdo da Relao de Lisboa, nem com a orientao oposta do Supremo
Tribunal de Justia.
No coincide com a primeira, na medida em que no aceita o direito de preferncia
do senhorio nos casos realmente abrangidos pelo disposto no art 118 (primitivo texto) do
RAU hoje compreendidos no artigo 122 do mesmo diploma -, ainda que o senhorio exera
a mesma profisso do arrendatrio.
E rejeita de igual modo a doutrina do Supremo, que considera aplicveis cesso da
posio contratual do arrendatrio, prevista e regulada no artigo 118 (primitiva redaco),
os mesmos requisitos que rodeiam o disposto nos artigos 115 e 116, mas partindo da ideia,
a nosso ver infundada, de que o simples facto de a posio do arrendatrio cedida a outrem
se referir a um arrendamento destinado ao exerccio de profisso liberal bastar para
equiparar essa cesso transmisso da posio jurdica do locatrio nos arrendamentos
comerciais.
J as sociedades que desenvolvem a sua actividade de prestao de servios liberais
num local equiparado a estabelecimento comercial podem proceder cesso da explorao
deste e ao seu trespasse - art. 121, remissivo aos arts. 111 e 115 n. l, - com direito de
preferncia do senhorio, exera ele ou no profisso liberal.

117 a 120

Durao limitada, mnimo de cinco anos, por clusula expressa e escrita no texto
do contrato - 117, cujo n 2 manda aplicar o regime dos art. 98 a 101 - com renovao
por igual perodo se outro no tiver sido acordado e na falta de denncia - 118.
Se no for fixado prazo para a denncia pelo senhorio - o que ter de constar de
clusula escrita (118, n 2) aplicam-se os prazos do art. 1055.
O contrato e a certido de notificao judicial avulsa (de denncia) so ttulo execu-
tivo bastante para execuo ordinria para entrega de coisa certa - 101, n 1.
O arrendatrio pode no s denunciar o contrato para o fim do prazo como
revog-lo a todo o tempo, o que significa pr-lhe fim, faz-lo cessar atravs de declarao
unilateral, por meio de simples escrito a enviar ao senhorio, com a antecedncia mnima do
art. 1055 do C.C., sobre a data em que se operam os seus efeitos 100, n 4.

Nos arrendamentos de durao efectiva superior a cinco anos ou sem prazo -

acordo escrito, no prprio contrato ou em documento posterior, sobre a actualizao anual
das rendas - 119.
Conveno escrita quanto a quaisquer obras - 120

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 Arrendamento para o exerccio de profisses liberais - 121 e 122
O art. 121 manda aplicar-lhes o regime dos art. 110 a 120, ou seja, dos arren-
damentos para comrcio e indstria.
A cesso da posio de arrendatrio deve ser celebrada por escrito, sob pena de
nulidade - 122, n 2.

Arrendamentos para outros fins - 123 - e conveno expressa para aplicao do

regime de durao limitada - n 2 (arrendamento para o exerccio de actividade no
lucrativa) ao remeter para os art. 98 a 101.
Pinto Furtado inclui nesta norma os arrendamentos para a instalao de sindicatos,
partidos polticos, sociedades recreativas de bibliotecas, museus, associaes culturais e
desportivas - art. 5, n 2, e) e 6 do RAU.

Porto, Janeiro de 2002

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