Qu es la Promesa de Venta?

Es un Contrato que tiene por finalidad asegurar la celebracin de un Contrato Posterior

cuya realizacin inmediata no es posible y que se regir bajo los parmetros previamente
establecidos en la Promesa de Venta.

Al ser un Contrato, las partes involucradas en la Promesa de Venta han de consentir sobre
un determinado objeto y por una causa determinada. Se constituye como un negocio
jurdico preparatorio o preliminar.

Se diferencia de otro Contratos como la compraventa, ya que la obligacin de pago y

entrega de la cosa no surten efecto al perfeccionarse el Contrato, pero si la obligacin de
realizar el Contrato de Compraventa en el plazo determinado, bajo el precio y las
condiciones pactadas. Pero lo que si nace para las partes es la obligacin de celebrar en un
plazo de tiempo un contrato de compraventa cuyo contenido ya aparece determinado.

En nuestro pas, la realizacin de este tipo de Contrato tiene una razn comn y es
conseguir el dinero o monto para realizar la Compraventa, de modo que el futuro
Comprador obliga al vendedor a reservar el terreno, casa o auto que le interesa comprar
cuando obtenga el precio.

Dentro de este Contrato puede suceder que dos partes adquieran la obligacin,
constituyndose como Prominentes, pero tambin una sola parte puede obligarse, siendo
ste Prominente, en este caso existir un Beneficiario.

La Promesa de Venta, debe constar por escrito de lo contario no tiene ninguna validez-,
definir un tiempo en el que ha de cumplir el Contrato Futuro, y la obligacin que nace es
de hacer -la realizacin del Contrato Posterior-.

CLASIFICACION DE LA PROMESA DE VENTA

PROMESA UNILATERAL DE COMPRA CON ACEPTACION

Es la promesa que hace un futuro comprador, obligndose a comprar determinada cosa pero
el vendedor no est obligado a vender.

PROMESA BILATERAL DE VENTA Y COMPRA CON ACEPTACIN DE AMBAS

PARTES
Es la obligacin de vender y comprar respectivamente que adquieren un futuro comprador
y un futuro vendedor. El precio, la forma, el plazo en que ha de realizarse se pacta en el
mismo Contrato.

PROMESA DE VENTA UNILATERAL CON ACEPTACIN

Es la obligacin adquirida por alguien que se compromete a vender una cosa a otra parte,
lo cual no produce la obligacin de comprar, ya que nicamente es el otorgamiento de ste
derecho que consta en un Contrato Solemne.

PROMESA DE VENTA O COMPRA UNILATERAL

Es la obligacin que adquiere una persona que se compromete o promete vender o comprar,
sin que haya aceptacin de la otra parte, por lo cual puede ser retirada en cualquier
momento hasta que exista aceptacin.

DIFERENCIA ENTRE LA COMPRAVENTA Y LA PROMESA DE VENTA

La venta otorga una accin real para tener el dominio de la cosa, la promesa de venta
asigna una accin personal para reclamar la realizacin posterior de la venta bajo los
parmetros previamente establecidos.

La Compraventa se constituye en la obligacin de dar (la cosa) y entregar (precio), por el

contrario la promesa de venta nicamente el compromiso de hacer.
Como la compraventa otorga accin real, el Comprador puede perseguir la cosa en poder de
terceros, por otra parte con la promesa de venta se adquiere un derecho personal, cuyo
efecto es reclamar el cumplimiento de la Promesa, en caso contrario exigir los daos y
prejuicios.

EJEMPLO DE UNA ESCRITURA DE VENTA UNILATERAL

ESCRITURA PBLICA NMERO UNO (N 1).- PROMESA DE VENTA

UNILATERAL.- En la Ciudad de _________, a las cuatro y treinta minutos
de la tarde del da cuatro de septiembre del ao
Dos mil nueve. Ante m, ____________, Abogado y Notario Pblico de la
Repblica de Nicaragua, de este domicilio y residencia, debidamente
autorizado por la Excelentsima Corte Suprema de Justicia para ejercer el
Notariado durante el quinquenio que expirar el once de mayo del ao dos
mil diez, COMPARECE: El seor____________ , Mayor de edad, Administrador,
Soltero, de este domicilio, con Cdula de Identidad nmero: ________________.- Doy fe
de haber tenido a la vista el documento de identidad del compareciente,
quien a mi juicio tiene la capacidad legal necesaria para obligarse y
contratar y en especial la requerida para el otorgamiento del presente acto,
en el que procede en su propio nombre y dice. -PRIMERA: Que es dueo en
dominio y posesin de una finca rstica, situada en __________________,
de __ manzanas de extensin superficial, dentro de los siguientes linderos:
___________; inscrito con el nmero cuatro mil setecientos quince, tomo
doscientos cuarenta y ocho, folio ciento cuarenta y cinco, Libro de
Propiedades, Asiento Ocho, Seccin de Derechos Reales del Registro
Pblico de _______________.- SEGUNDA: Que se obliga a venderle la
propiedad descrita en la clausula primera a la seora __________, mayor de
edad, soltera, Administradora, identificada con cedula de identidad
nmero_______________ por el precio de _________ y en el plazo de
_________, a partir del otorgamiento de este acto, vencindose dicho plazo
el da __________. TERCERA: Que en esta forma deja establecida la
presente Promesa de Venta.- As se expres el Compareciente a quien yo el
Notario advert e hice conocer el valor y trascendencia de esta Escritura, de
su objeto, de las clausulas generales, que aseguran su validez, de las
especiales que contiene y de las que envuelven renuncias o estipulaciones
implcitas o explicitas.-Leda que fue por m el Notario y en altas voces
ntegramente esta Escritura Pblica, el compareciente, la encuentra
conforme, la ratifica, la acepta y firma conmigo. Doy fe de todo lo
relacionado. .- f)

_____________________________
ABOGADO Y NOTARIO PBLICO

Lo prometido es deuda
(Como cumplir una promesa de venta)
Aunque cumplir una promesa de venta es necesario para mejorar el servicio al cliente,
muchas personas en el mbito de los negocios experimentan la problemtica
de poder hacerlo realidad. La mayora de los empresarios con los que he tratado piensa que
 se requiere de una millonaria inversin en infraestructura para lograrlo; contratar
ms personal, equipo de transporte o elevar sus inventarios. Pero la realidad es otra.

La clave para cumplir una promesa de venta no radica en crear ms infraestructura, sino en
hacer promesas de venta inteligentes; promesas que su negocio s pueda cumplir.

Por ejemplo, si usted tiene un negocio de reparacin de autos y afina un vehculo en un

promedio de seis horas, no debe prometer al cliente que lo har en cuatro horas, pues esto
sera como tener de estrategia de venta el lema: pruebe nuestro servicio y ....decepcinese.

Aunque cada vez menos, todava existen algunas empresas micro y pequeas que no logran
cumplir una promesa de venta, y esto se puede explicar por las siguientes razones:
No conocen su capacidad de respuesta real y sus limitaciones. Realizan promesas de venta sin
analizar las limitantes del negocio de acuerdo con sus ventas anteriores.

Muchos emprendedores piensan que si prometen lo que realmente pueden cumplir, los clientes no
comprarn ah porque la competencia tiene mejores tiempos de respuesta o porque la competencia
hace promesas ms atractivas (aunque no las cumpla).

Es importante que usted sepa que los clientes no evalan el tiempo real, sino que comparan
contra la promesa cumplida; para resolver posibles problemas en el cumplimiento de sus
promesas, analice los siguientes ejemplos:

Caso 1: El cliente entra en su negocio de reparacin de autos y el encargado le promete

afinar su vehculo en tres horas. El cliente se presenta a recoger su vehculo a tiempo, pero
pasan dos horas antes de que se lo entreguen. Resultado: Tras perder dos horas, el cliente se
siente decepcionado del servicio que recibi.

Caso 2: El cliente se presenta al negocio y el encargado pensando que una afinacin se

realiza en unas seis horas le promete entregar su auto en seis horas. Cuando el cliente se
presenta a recogerlo, slo espera un minuto (para que le cobren y reciba sus llaves).
Resultado: El cliente queda satisfecho, pues la promesa de venta se cumpli cabalmente.

A pesar de que en apariencia para el cliente son menos cinco horas que seis, lo cierto es que
ste slo evaluar que no tuvo que esperar, o que perdi dos horas de su valioso tiempo.
Tras largas charlas con diversos clientes he corroborado que en la mayora de los casos no
refutan las promesas de venta, ya que no son ellos los expertos en la materia y pueden
entender que los tiempos varan de acuerdo con diversas circunstancias (trabajos
pendientes, tecnologa, inventarios, etc.).

Lo que s es claro es que un cliente tomar en cuenta la promesa de servicio para planear
sus prximas compras y, como hoy en da el tiempo se vuelve ms escaso, el factor
cumplimiento cobra una mayor importancia, ya que cumplir la promesa correcta y
oportunamente le permitir optimizar su tiempo.
 Lo mejor de todo es que administrando las expectativas de sus clientes a su conveniencia,
no slo podr cumplirlas, sino que podr manejarlas de tal forma que se puedan, incluso,
exceder esas expectativas. Cmo lograrlo?

1. Hgase a la idea de que para hacer una promesa que le convenga, debe tomar ms tiempo
del que acostumbra, pues el anlisis debe ser concienzudo.

2. Identifique tiempos promedio (fabricacin, entrega, limitaciones, personal, equipo,

infraestructura, etc.).

3. Una vez que conozca sus tiempos promedio considere tiempo extra para imprevistos. Es
preferible exceder las expectativas de tres clientes y slo alcanzar las de uno, que alcanzar
las de tres y decepcionar a uno.

Lleve un registro de cada promesa de venta para saber a partir de qu cliente deber
considerar ms tiempo y lograr cumplir lo que prometi. Intente llevar a cabo estas
recomendaciones; ver que sus promesas comenzarn a cumplirse, sus clientes notarn un
mejor servicio y sus ventas se multiplicarn.

promesa de venta es un acto ilocutivo (Austin, 2010) indirecto que se realiza por medio del
anuncio publicitario. El anuncio publicitario no crea la promesa de venta, solamente es el
medio por el cual el emisor la da a entender al receptor. Para que se pueda crear la promesa
de venta en la mente del receptor, el anuncio publicitario debe contener los siguientes
elementos:
debe poseer cdigos visuales atractivos,
debe aportar informacin sgnica sobre el producto,

y debe contener rituales sociales para que el receptor se sienta identificado con el anuncio.

Para que una promesa de venta se lleve a cabo, el emisor le ofrece al receptor algo que
no tiene. El emisor no propone un producto al receptor, sino un estilo de vida que
representa por medio del anuncio publicitario y elementos que se encuentran en el entorno
de la vida cotidiana del receptor, que Goffman (1988) llama rituales de interaccin
social.1 Para que un anuncio publicitario pueda ser interpretado pertinentemente y crear
una promesa, se deben de encontrar los rituales de interaccin social, tanto en el anuncio
publicitario como en la semiosfera del receptor.
La generacin de promesa de venta de un anuncio publicitario se puede exponer en los
siguientes puntos:

Ritos de interaccin social como funcin ftica2

El creador del anuncio publicitario toma los ritos de interaccin social como funcin ftica
y lospone en el anuncio publicitario. Es decir, representa situaciones sociales que son
parte de su vida del receptor, para que se sienta identificado con este y le ponga atencin,
ya que as se abre la lnea de comunicacin.
El emisor configura el anuncio publicitario y pone en l rituales de interaccin social.

2. Reconocimientos de los ritos sociales

Despus de que el emisor toma de la semiosfera rituales sociales y los representa por medio
del anuncio publicitario, el receptor tiene que reconocer y aprobar las situaciones que
representa el anuncio publicitario por medio de las reglas sustantivas y las reglas
ceremoniales.3
El enunciatario debe identificar la situacin social que se le presenta por medio de los rituales sociales. Los
rituales sociales conectan al texto con el mundo extratextual.

3. Deseo de lo que se representa

Para que se lleve acabo la promesa, el receptor no solamente debe identificar los rituales
sociales que se le representan, sino que el receptor debe desear lo que se le presenta por
medio del anuncio publicitario.

El deseo que se necesita se da de manera casi automtica ya que, la mayora de las veces, el
receptor se sita en la periferia de la semiosfera subordinado a las clases sociales
pertenecientes al ncleo de esta, que ponen las normas de comportamiento por las cuales se
siente presionado y oprimido.
Cuando se desea el ritual o un aspecto de este, el receptor ratifica su existencia y se reafirman todas las
caractersticas que lo conforman y el grupo de poder que lo impuso.

4. Validacin del ritual social

El emisor aprovecha al mximo los sentimientos vinculados con el yo4 del receptor y se
vale del deber ser que la sociedad le impone a este. El emisor le ofrece al receptor el
producto como un recurso de progreso y una llave mgica que le har acceder a las
situaciones sociales que no tiene acceso y que tanto desea; el deseo que tiene el receptor de
progresar lo llevar a visualizarse en el lugar privilegiado del protagonista del anuncio
publicitario.5

El receptor valida el ritual social que le presenta el emisor cuando cumple las reglas
sustantivas y ceremoniales, pero el receptor no percibe directamente la accin sino que
identifica el cumplimiento de las reglas que avalan la situacin social por medio de la
deferencia y el proceder de las reglas. Es decir, el receptor percibe verosmil, coherente y
factible realizar lo que el anuncio publicitario le propone, siempre y cuando adquiera la
llave mgica.
La promesa de venta se genera cuando el receptor, por medio del deseo que tiene en progresar, deposita en el producto
su fe de que este le ayudar a realizar lo que desea.

De esta manera se llena de significado al producto que ya no es slo un objeto que

cumplir una funcin, es un producto que promete algo al receptor, un producto que le
promete progreso y que lo sacar, por lo menos un rato, de su realidad.