La Vivienda Manual de Uso y Mantenimiento - Gob - Cantabria - ITeC - 1997

La informacin contenida en el texto
de esta publicacin corresponde a

la fecha de su edicin.
La informacin contenida en el texto de esta publicacin corresponde a la fecha de su
edicin. Es posible, por tanto, que en la actualidad algunos datos (precios, normativa,
leyes, etc.) se hayan modificado, lo cual debe tenerse en cuenta al hacer uso de ella.
.Colegio Oficial de GOBIERNO

de
Ik.'\ Aparejadores y Arquitectos CANTABRIA
~ Tcnicosde Cantabria
Consejerade ObrasPblicasVivienday Urbanismo
@ Institutde Tecnologade la Construccide Catalunya-ITEC
@ De esta edicin:
Colegio Oficial de Aparejadoresy
ArquitectosTcnicos de Cantabria
Colaboracin:
Consejeria de Fomentodel Gobiernode Cantabria
Coordinador:
Victor SnchezAlonso
Cubierta e ilustraciones:
Victor Moreno
Diseo y maquetacin:
J. G. Recio y A. Marcos
1" Edicin:
Diciembre 1997 -5.000 ejemplares
ISBN: 84-605-7255-2
DepsitoLegal: 735-1997
Impresin:
Grficas Calima
Jos Joaqun MartnezSieso.
Presidentedel Gobierno de Cantabria.
Aunque la lnea esencial de la poltica de vivienda del Gobierno de Cantabria

es ayudar a las familias a que consigan un hogar en condiciones econmicas
asequibles, existen otras muchas actuaciones que sirven para favorecer una
mayor calidad en un bien tan importante como es la vivienda.
Entre estas actuaciones complementarias, se encuentran todas aquellas que
suponen informar y dar a conocer los ms diversos aspectos en relacin con
el cuidado y conservacin de la vivienda. Todo aquello que sabemos cuidar
es ms duradero, conserva mejor su valor y amortiza mucho ms eficazmente
el esfuerzo que realizamos para adquirirlo.
Espero que esta publicacin sirva para iniciar una serie de informaciones
que sean tiles en la vida cotidiana de los cntabros y que, asimismo, sirvan
al sector de los profesionales de la construccin como un elemento de
referencia a la hora de pensar en el diseo de la calidad de sus obras".
MiguelAngel Revilla
Es para mi un honor presentar este MANUAL DE USO y MANTENIMIENTO

DE LAVIVIENDA, que publica el Colegio de Arquitectos Tcnic9s de Cantabria
en colaboracin con la Consejera de Obras Pblicas, Vivienda y Urbanismo
a la que represento.
Cuando el Presidente del Colegio, en nombre y representacin de la Junta
de Gobierno, se dirigi a m para informarme de la intencin de publicar este
Manual, le anim y me ofrec a colaborar en ello, con la seguridad de que
ser un instrumento til a propietarios, Comunidades y usuarios en general
para evitar el deterioro de las construcciones.
Se puede resumir, tambin en este caso, que ms vale prevenir que curar y
es que, a menudo, se ven construcciones de gran valor que tienen un
envejecimiento prematuro por no cuidar su conservacin, y desde luego,
siempre ser ms econmico gastar un poco en el mantenimiento del edificio
o vivienda, que esperar a su deterioro progresivo y~ ruina.
Espero que con las instrucciones sencillas y de gran utilidad que se dan a
continuacin, adems de mejorar el embellecimiento de los pueblos y ciudades
de Cantabria, se eviten peligros y siniestros que, por descuidos o ignorancia,
vemos a menudo en los peridicos y que dan 'origen a accidentes que en
muchos casos se podan haber evitado.
A todo el pueblo de Cantabria, un saludo de vuestro Consejero.
~
9, Los elementos mviles

y la cerrajera 53
contacto con su vivienda ",' 13 Carpintera 53
Vidriera 55
Otros cerramientos 56
.hacer para mantener
Cerrajera 56
uso su vivienda 15
La estructura 57
Serviciose instalaciones 17
La electricidad 17 Algunas mejoras tiles de su vivienda ..59
Los ascensores , 23
El telfono 24 Aislamiento 61
Antenas de TV y FM 24 Humedadesdebidas a la accin
Circuito de toma de tierra , 24 directadel agua 63
Proteccionescontra incendios 25 Humedadespor condensacin 64
Pararrayos 26 Grietasy fisuras 65
Malosolores 65
Agua fra 27
Requisitos para realizar una mejora ..66
Agua caliente 28 Proteja su vivienda c9ntra intrusos 69
Calefaccin con radiadores
11
de agua 30 Derechos y deberes
Calefaccin elctrica , 31 de propietarios e inquilinos 73
Gas ciudad o gas natural , 33
Gases licuados ,..., , 34 Si Vdopiensa adquirir una vivienda 75
Combustibles lquidos ." 36 Si Vd. es inquilino de la vivienda o.. 79
Ahorro de energa 37
Los resduos slidos en general 38 Seguros,impuestosy gastos
de la vivienda 81
Evacuacin de aguas 38
Extraccin de humos y gases 40
Los
Los seguros
impuestos 83
87
Los paramentos y elementos fijos. 42 Los gastos 88
Elementosexteriores 42
Elementos interiores 47 Resumen de revisiones peridicas .,.,.91
de Cantabria
la preocupacin de las Juntas de Gobierno de este Colegio en

, de "Mantenimiento de los Edificios" que sirva de guin para
todos los usuarios de las viviendas conozcan de una manera sencilla

, ;- , --; -, --
general, sirviendo como base para conocer las obligaciones en materia

mantenimiento y conservacin, contribuyendo a que las mismas se
con las obras de mantenimiento al objeto de lograr que en todo

persista el buen estado y confort que se requiere.
es que durante el transcurso de nuestras vidas adquirimos otros

maquinarias o cualquier otro tipo de bienes de menor importancia,
,
es el el caso del automvil, al que habitualmente controlamos sus
, lavados, pintura, cambios de aceite, sustitucin de neumticos,
.y quizs la razn sea que en el momento de la compra nos acompaaron
manual de instrucciones y mantenimiento.
~~ bien, con este trabajo pretendemos que este manual pase a formar
de la documentacin a facilitar a todo usuario en el momento de la
de llaves o de la expedicin de la Cdula de Habitabilidad, al objeto
de concienciar a todos de que con la adquisicin de una vivienda
una obligacin en cuanto a su mantenimiento y conservacin, "
mental izar de que para que tenga una larga vida y rena las
necesarias de habitabilidad tenemos que comprometernos a efectuar
revisiones y cuidados como que de otro bien se tratara.
Nuestra regin es una de las que mayor siniestralidad mantiene en el :--
manual contribuiremos a disminuir en alguna medida las I

judiciales que en esta materia se producen, as como, el abaratamiento
las plizas de seguros de responsabilidad civil, y en definitiva
tener viviendas ms dignas y a menor precio.
Para conseguir este objetivo precisamos del apoyo de los

Oficiales vinculados al sector de la vivienda y el de los
Constructores, los cuales a su vez sern beneficiarios directos si el
que ahora presentamos tiene el xito que deseamos.
En otro orden de cosas quiero agradecer el apoyo que nos han prestado
Diputacin Regional de Cantabria y Caja Cantabria, as como a todos I
que han colaborado en este trabajo y en especial a la Comisin de
Publicaciones de la Junta de Gobierno del Colegio de Arquitectos Tcnicos
de Cantabria.
los servicios de que disponga (electricidad, gas, etc.)
~ y el contrato de compraventa, o la escritura pblica en
puede Vd. dirigirse a las compaas suministradoras Y darse de alta,
gas,
telfono, etc.
para la puesta en marchade determinadosequipos (cal-
calentador, etc.) requiera los servicios de personal especializado.
verificando que los gri-
y llaves de paso abren y cierran correctamente,que no se aprecia ningn
3Sfunciona correctamente,as como
botn de comprobacin). que llega
~rsianasabren y cierran con norma-
de TV y. en general, que las
acin.
1,avise al promotor para que el ins-
~s.No utilice en lo posible los servi-
garanta, ya que podra ponerse en
inspeccin general verificando que

desperfectos y, en caso contrariO,
to antes.
.
LA VIVIENDA MANUAL DE USO y MANTENIMIENTO
Si la vivienda no es nueva, le recomendamosque haga revisar las instalaciones

por especialistas antes de conectar los suministros. El sistema de contratacin
de los servicios es similar al indicado para la vivienda nueva.
Cuando se trate de un edificio por plantas, recuerde que una vez constituida la
Comunidadde Propietarios, debe procedersea la contratacin de los servicios
de agua, electricidad y dems servicios comunitarios.
Convieneefectuar una revisin global del edificio, comprobandoel funcionamien-
to de todas las puertas, llaves, interfonos, antenas de TV, calderas, iluminacio-
nes, buzones, ascensores,as como el estudio de todos los documentos relati-
vos al edificio.
La comunidad debe disponer, en todo caso, de una copia de los planos de la
obra, principalmente de la cimentacin, estructura, red de desages, fontane-
ra, electricidad e instalaciones en general.
Tambindebe obrar en poder de la Comunidaduna copia de la escritura de divi-
sin horizontal, al menos una copia simple, donde consten los coeficientes de
participacin de propiedad de cada una de las fincas que componenel edificio.
14
QUDEBEVD. HACERPARAMANTENERENPERFECTO
USOSU VIVIENDA
La electricidad
vivienday edificacinconstruidaa partirde 1.974,debeestar
seguridadde la instalacinelctrica,stadebede realizarsepor un

, queemitirel Boletnde Instalaciones
Elctricasdonde
que deberser,comomnimo,
gradode electrificaciny superficie,la siguiente:
.
Mnima
Media
Elevada
Especial
La instalacin interior de las viviendas deber comprender al menos los siguientes cir-
cuitos, segn el grado de electrificacin: !
Electrificacin mnima:
.r Un circuito destinado a puntos fijos de luz y a las tomas de corriente para alum-
brado.
.1 Un circuito para las tomas de corriente destinadas a otras aplicaciones.
Electrificacin media:
ti Un circuito destinado a puntos fijos de luz y a las tomas de corriente para alum-
brado.
Un circuito destinado a mquinas de lavar, calentador de agua y secador.
Un circuito destinado a cocina.
Un circuito para las tomas de corriente destinadas a otras aplicaciones.
Electrificacinelevada:
'" Dos circuitosdestinadosa puntosfijos de luz y a las tomasde corrientepara
alumbrado.
Un circuitodestinadoa mquinade lavar,calentadorde aguay secador.
Un circuitodestinadoa cocina.
Doscircuitosparalas tomasde corrientedestinadasa otrasaplicaciones.
La red de electricidad tiene un desgaste muy pequeo y muy difcil de apreciar,por lo

que le recomendamosuna revisin completa en perodos de no ms de 5 aos.
El cuadro general de mando y proteccin consta de un interruptor general,de un inte-
rruptor diferencial que corta el suministro se produce una fuga de corriente y varios
interruptores magnetotrmicos(uno para cada circuito).
18
Qu DEBEVD. HACERPARAMANTENER
EN PERFECTO
USOSU VIVIENDA
1,Vd. dispone de un
para medir los consumos y un interruptor de control de potencia.
la corriente le ser suministrada a 220 voltios y su interruptor de control
marcar en amperios la intensidad mxima admitida (por ejemplo 20 a).
la potencia de la instalacin, multiplique los voltios por los amperios (por
W), y sabr el nmero de watios que puede conectar a la vez.
potencias de los aparatos y sabr si puede o no conectar nuevos aparatos a
o precisa reforzarla. (Suponiendoque todos los aparatos no funcionen a
ser superior a la que admita el contador.
cosa que una proteccin para las personas. En el
nio, por ejemplo,al tocar un enchufe)produzca
de corriente en la instalacin,ste interruptor corta automticamenteel sumi-
males mayores. Los viejos electrodomsticosproducen fugas frecuen-
saltar el diferencial. En ste caso, lo que se debe hacer es detectar el
en el electrodomstico y repararlo, pero nunca suprimir el diferencial porque
peligroso, adems de estar prohibido.
hemos indicado, el sistema de varios circuitos dispone de un interruptor para
uno de ellos que, en caso de un cortocircuito, se disparar automticamente y
el suministro de dicho circuito. En ste caso Vd. puede rearmar ste interruptor
fusibles. En el caso de que al
no insista: tiene Vd. un contacto defectuosoo avera en algu-
instalacin o aparato. Desconecte todos los aparatos y vaya conectndolos uno a
, -1detectar el que produce la anomala.
Prevengalos riesgos de la electricidad
Debecuidarespecialmente la instalacindel cuartode bao,por ser la ms peligrosa,

debidoa la posiblehumedad.Observeescrupulosamente las normasquedeterminanla
zonadondeno puedehaberningunatomade corriente.
Presteespecialcuidadoconlos pequeoselectrodomsticos queporsu movilidadpue-
den permitirel contactode sus parteselctricascon el agua.
La manipulacin de pequeoselectrodomsticos de cocina(por ejemplola limpiezade
una batidora,triturador,etc.)requiereque,parasu lavado,seandesconectados previa-
mente.
lA VIVIENDA: MANUAL DE USO y MANTENIMIENTO
Evite conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a la normal;en la r

de los casos los enchufes estn previstos para 1.000 watios, exceptuando los de
cocina (frigorfico, lavaplatos, lavadora) y calefaccin.
Limpie los extractores de humos y campanas de la cocina una vez al mes; con _1
conseguir quitar la grasa, evitando que la misma gotee sobre mrmoles y r
circunstancia que adems puede ocasionar un incendio.
No use los pequeos electrodomsticos de bao y cocina con las manos hmedas (
mojadas.
Evite colocar aparatos de calefaccin detrs de cortinas, visillos, o muebles,pues pue-
de provocar un incendio, y en todo caso, reduce su eficacia.
Adopte especiales precaucionespara que los nios no puedan utilizar los aparatos elc-
tricos. ExisteAen el mercado protectores de enchufes que pueden ser tiles, pero que
sobre todo no les permite manipular en los aparatos enchufados.
Otras medidas a adoptar para evitar riesgos elctricos en el hogar son:

.1 No utilizar enchufes mltiples ni cables prolongadores.
,( No dejar al alcance de los nios electrodomsticosporttiles (batidoras, cuchi-
llos elctricos, etc.) cuando estn conectados.
,( Instalar las tomas de corriente alejadas de grifos o puntos de manipulacin o
usode agua.
EN PERFECTO
USOSU VIVIENDA
ms comunes en la instalacin elctrica
slo los electrodomsticos son fuente de problemas para el usuario, tambin se

producir averas en accesorios, instalacin elctrica y elementos de control y
~~
la misma. En caso de avera es siempre preferible llamar a un instalador
, autorizado.
algunas de las incidencias que se pueden presentar ms comnmente.
1en un contacto accidental entre dos conductores activos de alimentacin,

retorno), de un punto de consumo.Tal contacto origina una intensidad de corrien-
, ~ '~Ique puede resultas peligrosa.
consecuencia de ello, los sistemas de proteccin actan para evitar el peligro,

, el interruptor automtico. En viviendas sin ste dispositivo se quemarn
punto de una instalacinelctrica. Como

produce con ms frecuencia,podemoscitar los cables de alimentacin
los interruptores,los enchufes y, sobre todo, las clavijas de los enchufes.
En caso de que el cortocircuito se produzca en la instalacin fija, de deber comenzar
por cortar el servicio en el interruptor general automtico, y luego proceder a la repara-
cin.
Fugas elctricas
Puede suceder que cuando Vd. toca un aparato elctrico note el clsico hormigueo o
calambre caracterstico del paso de una corriente a travs del cuerpo. Esto denota la
existencia de una fuga elctrica.
Se dice que hay fuga elctrica cuando la corriente se sale de su circuito normal, es
decir, de los hilos conductores. Esto ocurre cuando el aislamiento del conductor est
deteriorado; se corre el riesgo, entonces, de que el hilo toque otro cuerpo conductor,
~
22
EN PERFECTO
USOSU VIVIENDA
LOSascensores
de los ascensores y su instalacin ha de realizarse por personas o

especializadas.
contratos de mantenimiento con las empresas autorizadas tienen por objeto las
.', .,. ~--~ ---' punto, la atencin de las
el repuesto de las piezas necesarias para las reparaciones.
de mantenimiento y reparacin efectuados por stas empresas deben es-
por una pliza de seguro de responsabilidadcivil.
.mantenimiento ordinario, la Orden Ministerial de 20-11-73establece la obli-
revisiones generales peridicas,
que falla el seguro de las puertas y stas se abren sin estar el ascensor al
inmediatamentede parar el servicio y de avisar al encarga-
mantenimiento.
ascensor no tiene puerta en el camarn, vigile especialmente que nadie toque la
.'" ,;' ~~. Evite que los nios lo utilicen
nunca intente salir de la cabina encontrndoseel ascensor entre dos pisos.
EN PERFECTO
USOSU VIVIENDA
s instalacionesde agua, gas, calefaccin, depsitos, calderas, ascensores,

-11, cualquier elemento metlico con una masa importante.
L- _L_-Smetlicas y las armaduras metlicas de los muros y de los so-
s de hormign.
'8 la bondad de la red de toma de tierra es muy importante,ya que
~de tierra en malas condiciones se convierte en un peligro en lugar de
~de proteccin,que es para lo que est concebida. En cualquier caso
s (cubiertas,barrotes, etc.).
I contra incendios se basa en diversas medidas cuya complejidad depen-

."..
Municipales
:, que una vez construido el
ser modificados (puertas, dimensiones,nmero de escaleras, etc.),
pero que es preciso saber utilizar adecuadamente
(puertas que deben estar cerradas pero sin lla-
ve, sentido de apertura,etc.). Se recomien-
'\ da que un tcnico revise y adece a las
normas vigentes aquellas casas
que fueronconstruidashace al-
gunosaos.
En cuantoa las instalaciones
de uso comn (extintores,
columnas secas, etc.), as
como las proteccionesde los
elementos estructurales del
edificio, precisan revisiones
cada ao y muy especial-
mente en el caso de que
haya sido preciso utilizarlas.
LA VIVIENDA: MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO
Los extintores tienen fecha de caducidad y es imprescindible proceder a r

recargarlos peridicamente.
Si Vd. habita en un edificio no acogido a las disposiciones actuales de proteccin,
recomendamos que, a travs de su Comunidadde Propietarios,estudie las ---'
des de adecuacin a la normativa vigente. I ,.
cipales provinciales o de otro mbito podrn asesorarle sobre el particular.
26
~
./ Hemos de recomendar que se sequen las salpicaduras y condensacionesde

agua de los grifos cromados, porque as duran mucho ms. Tambin le reco-
mendamossecar los sanitarios de porcelana y los fregaderos de acero inoxida-
ble para prolongar su brillo y sellado.
Las modalidades de una instalacin de agua caliente son dos:

,( De produccin individualizada.
,( De produccin centralizada,con o sin contadores individuales.
La produccin individualizada suele ser por termos elctricos y calentadoresde gas.
Termoselctricos
Existe en el mercado una amplia gama de calentadores elctricos. Con objeto de obte-
ner el mximo rendimiento,se debe seleccionar adecuadamenteel aparato que se de-
sea adquirir. Para ello es necesario prestar atencin a los siguientes aspectos:
~ Materialdel calderetnacumuladordel agua.Es muyimportanteque el materialde ste
elementosea el adecuadoal tipo de aguade la zona,ya quesi staes muyagresivao
contieneun excesode salesmineralespuedecorroersus paredes.
Elcalderetno recipiente
acumuladorpuedeserdeaceroesmaltado, deacerogalvanizado
o de acero al cromo-niquel;
tambinse fabricanen aleacinde cobre. Ultimamente,
comienzana utilizarsematerialesplsticosparasu fabricacin.
Si el calderetn del termo que desea adquirir es de acero g~vanizado o esmal-
tado, y en su ciudad el agua es muy agresiva, es conveniente que el aparato
est provisto de un nodo de magnesio. Este elemento reducir la corrosin de
las paredes interiores del calderetn.
Si adquierestetipode termodebercambiarel nodode magnesioconunafrecuencia
quedependerdel gradode agresividaddelaguautilizada.Tambinse puedereducirla
corrosindel termoutilizandocalderetinesespecialescomopuedenser de cobre,alea-
cin inoxidable,chaparevestidade cementosespeciales, etc.
28
QU DEBEVD. HACERPARAMANTENER
EN PERFECTO
USOSU VIVIENDA
Tipo y espesor del aislamiento. Es interesante resaltar que la energa consumi-

da por un calentador para calentar una misma cantidad de agua a una misma
temperaturavariar mucho segn sea la calidad del aislamiento.
de agua caliente
de agua caliente dependen principalmentede dos factores: del tipo de

, nmero de aparatos sanitarios (duchas, baeras, etc.) y electrodomsticos
lavadora, etc.), que se posean y del nmero de personas que habitan en
La capacidad requerida se puede alcanzar con uno o varios termos.
la instalacin del termo se realice en cuartos de bao, se deber respetar lo
Reglamento Electrotcnico para Baja Tensin. El termo elctrico deber
fuera del volumen de prohibicin, con objeto de evitar peligro.
para el agua caliente y calefaccin
se sitan stas calderas estar diseado segn normas estrictas para

combustible,que tengan en cuenta:
.1 La ventilacin.:1'
La extraccin de humos y gases. ~ -;:'1'
Las dimensiones, espacios libres, distan-
cias de seguridad, etc.
c- C modificacin que quiera llevar a cabo
consultarla con un tcnico competente; y

a cabo un instalador espe-
da debe comprobarse el nivel de agua al

Si ha de aadir agua al circui-
su instalacin, hgalo en fro. Aadir agua
sbitamente, a la instalacin caliente, podra
, 'c .., circuito
de un automvil.
LA VIVIENDA: MANUAL DE USO y MANTENIMIENTO
Anualmente debe limpiarse y revisarse el quemador.

Vigile el termmetro y el termostato de su caldera.
Las calderas disponen de varios seguros y de un termostatode proteccin,no obstante,
si observa que el termmetro de su caldera supera los 90 grados centgrados, desco-
necte la instalacin y avise al instalador ya que podra crearse peligro de explosin.
Utilice los equipos automticos e infrmese ampliamentesobre su funcionamiento.
No dejela instalacinsin agua.Mantngalallenainclusoen los perodosen que no se utilice.
Cada ao, al finalizar la temporada, haga revisar toda la instalacin. Le recomendamos
que contrate el mantenimientode las instalaciones con una empresa especializada.
En general, para la conservacin y buen funcionamientode stos equipos, le aconseja-
mos que siga el manual de instrucciones del fabricante.
Lasinstalacionesde calefaccincon aguasuelen

ser monotubulareso bitubulares,ambossistemas
dan resultadossatisfactorios.
Losradiadoresdefundicinduranmuchomsque
los de chapa,raznporla cual hayquevigilarms
stosltimos.
Antesde poneren marchasu instalacin,no olvi-
de comprobarque el circuitodisponede aguasu-
ficiente.
Si sus radiadoresdisponende purgadoresindivi-
duales,procedaa eliminarel airede los mismos.Si se disponede unpurgadoro aireador
general,realicela mismaoperacin.Losradiadoresconaire en su interiorno calientan,
ademsel airefacilitala oxidacininteriory estoacelerasu deterioro.Nodejenuncasin
aguala instalacin,inclusoen perodosen que no funcione.
En las instalaciones
de calefaccinconsueloradiante,medianteunaredde tuberasde
materialesplsticos(polietileno,),
colocadasbajopavimentos,
porlasquecirculael agua
calentadaa bajatemperaturay que sustituyea los radiadores.
30
~
EN PERFECTO
USOSU VIVIENI
2Yque hacerla bajo la direccin de un tcnico eso! .

Jninstalador competente.
...Jra todo el edificio, no se puede modificarsin la autorizaci
elctric
--3S de calefaccin elctrica pueden ser directos o de acumulacin. En lo

s de calefaccin elctrica directa, los aparatos ms habituales dentro de st
In bajo el principio de conveccin. El aire ambiente se calienta al circulas

e las resistencias elctricas del aparato.
1 bajo el principio de radiacin, segn el cual los cuerpos a temperaturasele

Jr en todas las direcciones.
.s de radiacin ms conocidos son:
El radiador de infrarrojos que se utiliza frecuentementeen cuartos de bao.
Las placas solares, que por medio de una resistencia elctrica calientan un
superficie de esmalte vitrificado que cede el calor, en su mayor parte, en form
de radiacin.
I radiante en suelos, techos o paredes verticales
~,colocado bajo pavimentoso

I techos o paramentosverticales
1
.Acumuladores
la mayor parte o la totalidad de la electricidad I

el calor as obtenido en materiales capaces de conservarste calor y. segn.
dades, devolverlo a lo largo del da.
Los acumuladoresde calor, aunque existen diferentes tipos, estn constituidospor
elementos que les son comunes
,( Un material acumulador,generalmenteformado por ladrillos refractarios, r
ces de soportar altas temperaturas.
,( Conjunto de resistencias elctricas situadas entre canales o huecos de I
mentos acumuladores.
,(
ra elevada superficial de la envolvente del aparato.
.1 Una envolvente metlica que puede tener diferentes acabados: pinturas
ciales, revestimientos tipo skim plate o revestimientos decorativos a
porcelana.
.1 Dispositivos de seguridad.
.1 Elementos de regulacin para la carga y descarga del aparato.
Carga del acumulador
Dada la estructura de las tarifas en Espaa,son utilizados generalmentelos

dores de carga de ocho horas.
La acumulacin de calor en stos aparatos se I ..c
durante la noche, en un mximo de ocho horas (horas valle) y una restitucin
durante las diecisis horas restantes.
Por la noche existen unas pequeas aportaciones de descarga esttica que :-
caldear la habitacin.
El sistema de regulacin de carga del bloque puede ser manual o automtica. El
ro tiene el riesgo de originar cargas insuficientes o excesivas, al tener que 1--'"
usuario a ojo las necesidadesde calor para el da siguiente.
~
Qu DEBEVD. HACERPARAMANTENEREN PERFECTO
USOSU VIVIENDA
interesante que la regulacin de carga sea automtica,por medio

exterior que en funcin de la temperatura externa durante la noche y el
del bloque acumulador,determine la cantidad de energa a almacenar
-,-_c- y el momento de inicio de la carga.
(de aireacinforzada)disponende una mejorregulacin

, porlo quesu instalacines msaconsejableen aquellas
los estticosno son mseconmicosque los dinmicosy se aconsejan

de utilizacincontinuaduranteel da.
natural son suministrados por una red pblica y medi-

dos por contador. Slo se diferencian por su poder calorfico
que es ms alto en el gas natural.
./' Cierre la llave de paso siempre que salga de la vi-
vienda.
.1 Mantengasiempre libres de objetos las rejillas de ven-
tilacin que obligatoriamentedeben existir en las de-
pendencias donde estn colocados los aparatos que
funcionan a gas.
./' Asegrese de que el tubo flexible a travs del cual
llega el suministro al aparato est bien sujeto a l con
una abrazadera, y evite el contacto del tubo con su-
perficies calientes. Estos tubos flexibles tienen una
caducidad y debern ser sustituidos peridicamente.
LA VMENDA: MANUAL DE USO y MANTENIMIENTO
.1 Si huelea gas, cierrela llave generalde entradaa la instalacin,ventileel local,

enciendacerillas,evitecualquierchispay avisecuantoantesa un instalador,
.1 Recuerdeque los elementosgeneralesde distribucintienenqueestaraccesiblesr
la compaasuministradora,
por lo que debefacilitarsu fcilmanipulacin.
.1 Utilicelos mandosdel aparato,no la llavede pasoparacerrarel gas.
,/ Los mandosde cualquieraparatohande estar,:' .C "
esten funcionamiento.
,/ No permitaque los niosjueguenconaparatosde gas.
.1 No utilicelastuberasde gas comotomasde tierrade sus aparatoselctricos.
.1 aparato.
Si algnaparatono funcionacorrectamenteaviseal serviciotcnicodel ~~
.1 No dejefuegosencendidossin utilizar.
Si se ennegrecela basedel recipientees debidoa unamalacombustin.I ~ ,- ~ ~~,
el quemador,con la intervencin
de un especialistasi fueranecesario.
./ Respetelasinstrucciones
de uso y mantenimiento
quele sonfacilitadasconcadaapara-
to.
Gaseslicuados
34
ENPERFECTO
USOSU VIVIENDA
I tcnico, requiriendo posteriormen-

parasu puestaen servicio
1,debe tener en cuenta que antes
..el acoplamiento del regulador ha de comprobar:
Que no haya ningn foco de calor, llama o chispa alrededor.
Que la vlvula de la bomba tiene colocada su junta de goma.
Que estn en posicin de cerrada la palanca del regulador y las llaves de todos
los aparatos de consumo.
1, antes de iniciar la separacin del regulador de la bombona,compruebe pre-
~que no hay ningn foco de calor, llama o fuego alrededor.
I una fuga de gas. Utilice aguajabonosa para localizarla.
1, de la bombona o del regulador,no los manipule. Llame al servicio de
Distribuidor.
.; cerca de materiales que puedan arder con facilidad (cortinas, tapi-
mueblesde madera), ni dirija su calor hacia ellos.
..i encendidas mientras duerme, ni las utilice sin suficiente ventilacin.
estufas bajo las mesas camillas.
El reguladorde la bombonadebe estar en po-

sicin de cierre siempre que estn cerrados
los aparatos de consumo.
La bombonadebe estar colocadalejos de cual-
quier foco de calor. En caso de incendio alje-
la de la accin del fuego.
La botella debe estar siempre en posicin ver-
tical; no la deje nunca tumbada.
i manipule las bombonas.
-,- entre la bombona y los lugares de com-
slidos o lquidos deber ser como mnimo
Esta distancia se podr reducir, a 0,5 metros, si existiese entre ambos una I
slida e incombustible contra la radiacin.
La distancia de la bombona a un interruptor de luz o un conductor elctrico ser
mnimo de 0,3 metros.
La distancia de la bombona a un enchufe ser como mnimo de 0,6 metros.
No se pueden utilizar estufas en locales que tengan un volumen menor de 8 r
cbicos sin suficiente ventilacin.
Como normas de mantenimiento peridico le recomendamos:
.1 Cada ao revisar las bateras de bombonas y los mecanismosde los [--
as como los contadores de las instalaciones mltiples.
.1 Cada dos aos revisar las instalaciones.
.1 Cada cuatro aos realizar una inspeccin total por un tcnico especialista.
En ste apartado nos referimos al combustible lquido ms habitual para:

tico que es el gasleo C.
Bsicamentelas instalaciones
se puedendividirtambinen centralizadas
e individuales.
Cualquiera de stas instalaciones debe ser realizada por un instalador autorizado,
requieren autorizacin oficial para ser puestas en servicio.
.Instalaciones centralizadas
En ste caso slo existe una caldera y un depsito comunes para todos los
edificio.
Este tipo de instalaciones funcionan casi de forma automtica,: ,.
tar lo siguiente:
.1
de la puestaa puntode la instalacin.
36
Qu DEBEVD. HACER PARA MANTENER EN PERFECTOUSO SU VIVIENDA
el reglamentode instalacionesde calefaccinse concedeun plazoque
aislamiento trmico de las

instalaciones construidas con anterioridad al 13 de No-
1981, dado que en las construidas posteriormentees obligatoria su
individual y depsito comn: en ste caso cada vecino tiene un
enterradoo por mediode recipientestransportables.
un mejorrendimientode su instalacinde calefaccin:

No sequela ropa ponindolasobre la calderade la calefaccinni sobre los
radiadores.
Paraquesu calefaccinrindaal mximousetermostatosde ambientey progra-
mador,y limitela temperaturaa unos20gradoscentgrados.Unahoraantesde
acostarsereduzcala temperaturaunos5 gradoscentgrados.
No utilicemsaguacalienteque la necesaria.
.1 Durante la noche, corra las cortinas para evitar que escape el calor
exterior.
.1 Asle las ventanas y si es posible pngalas vidrios aislantes.
.1 No revista su radiador ni lo cubra con cortinas; el revestimiento r '
su emisin calorfica.
Los cuartos donde se guardan los cubos de ba-

sura requieren una limpieza peridica, siendo
muy importante mantener en los mismos una
adecuada ventilacin.
Debemos recomendarleque las basuras deben
cerrarse en bolsa de plstico lo ms hermtica-
mente posible y evitar que en las mismas que-
den residuos lquidos.
Las limpiezas deben realizarse con productos
adecuados de alto poder desinfectante.
---~
Red de saneamiento interior
Estas redes de desages pueden ser unitarias (una sola red para todo el edifi-
cio) o separadas (una red para aguas pluviales y otra para aguas fecales).
Esta instalacin es fcil conservarla y mantenerla pero es imprescindible vigilar

que est limpia y que no se obstruya por un uso inadecuado.
Los sifones deben revisarse peridicamente para asegurar que no les falte agua.
Igualmente deben limpiarse peridicamente los sumideros y sus alcachofas.
~
Qu DEBEVD. HACERPARAMANTENERENPERFECTO
USOSU VIVIENDA
I botes sifnicos y en general con colectores colgados del techo
I el depsito de residuos
debe revisar la instalacin y especialmentelos sifones y arquetas.
.perodos ms cortos recomendndoseuna

anual
~desages est preparada para admitir los residuos orgnicos normales de

, .Evite ante todo convertir el inodoro en un cubo de basura.
11asinstalaciones
.Principalmente le recomendamosque debe evitarse el tirar pls-,
paos celulsicos y, por supuesto elementosduros (hojas de afeitar, palos,
etc.).
.agua caliente una vez por semana en la red de desages se obtiene un

., ) de sta, porque la desengrasa de las partculas depositadas en
i bajantes.
1, actualmente obligatorios,que evitan la creacin de

se solidifican en los sifones y arquetas del edificio.
1-
Limpieperidicamente
los sifones,botessifnicos
instalarun trituradorde basuras,asegresede que el tipo de instalacinlo

las instalacionesconfosaspticao depuradoraprivada,recomendamos no
stosaparatos,que agotanla vida de su instalacinrpidamente.
Tecnolgicasealala conveniencia
de revisaranualmentela instalacin,lim-
lossumiderosy los pozosde registro.
Depuradoras
distintos sistemas de depuradoras y fosas spticas para las instalacio-

de un edificio.
I;
40
~
Qu DEBEVD. HACERPAR}
instalacin de stos conductores requiere la intervencin de un estudio tc-

) previo.
, sustituye algn aparato o se modifica su potencia o se vara el nmero de
, o el tipo de combustible, deber revisarse todo el estudio tcnico.
'1 de humos nunca debe efectuarse a travs de un shunt de ventilacin
aplicar a stos ni a las chimeneas sistemas de ventilacin forzada
) debe comprobarse la estanqueidad de los conductores.

limpieza de conductos debe realizarse cada cinco aos en el caso de com-
o slidos y cada diez aos si se utiliza gas.
I
Son aquellos elementos que configuran y limitan los espacios,tanto los interiorescomo
los exteriores, y por ste motivo los dividimos en:
Elementos exteriores
Son todos los elementos que constituyen los cerramientosdel edificio y forman la super-
ficie ms externa; son las fachadas y cubiertas.
Como usuario debe tener presente que cualquier obra o alteracin de los elementos
exteriores est sometida a previa autorizacin de la Comunidad de Propietarios y las
autorizaciones administrativas que en cada caso correspondensegn el tipo de obra a
realizar. ..-
Fachadas
De fbrica de bloques y fbrica de ladrillo
Fuerade las revisionesinmediatas,cuando

se aprecien grietas, asentamientos o
humedades, se recomiendarealizarinspec-
cionesperidicasen un plazono superiora
10aos.
42
Qu DEBEVD.
comoen el anterior,se recomiendahacerrevisionesperidicasen plazos
es muyconvenientedispo-
de fachadas est constituido por estructuras metlicas auxiliares apoyadas

~c- portante del edificio. La tecnologa usada en ste tipo de fachadas
.1 Todos los elementos pintados deben revisarse cada ao.

.1 Las juntas de estanqueidadhan de ser revisadas cada 3 aos y frecuentemente
requieren ser sustituidas cada 10 aos aproximadamente.
.1 La limpieza de los elementos metlicos pintados o anodizados y de los cristales
debe realizarse con productos no abrasivos. Como orientacin podemos reco-
mendar una reposicin de la pintura cada 2 aos, una limpieza de la carpintera
de aluminio con esponja y detergentes no alcalinos cada 3 meses, y una limpie-
za de polvo de los elementos de acero y su posterior lavado con agua y
detergentes neutros.
referimos a los sistemas de paneles prefabricados no integrales. Para ste de

, una revisin total cada 5 aos o bien cuando aparezca
De revestimientos superficiales
Hay que considerar los siguientes tipos:

.1 Alicatados: Este tipo de revestimiento no necesita una conservacin (
No obstante, le recomendamosque disponga de un stock equivalente al
las piezas para posibles reformas o accidentes eventuales. Lo nico que
conveniente vigilar es el rejuntado que puede fisurarse y permitir ell .
humedad. Lmpielos con agua y detergentes normales y no utilice cidos
tes ni abrasivos.
.1 Aplacados: Plantean los mismos problemas que los alicatados,
en exteriores las revisiones cada 5 aos, :
do que no existan huecos interiores en ste tipo de revestimiento.
." ,
v" Revocos: No requieren conservacin frecuente, pero cada 5 aos es ,-~",j

niente observar si se han fisurado y si estn bien adheridos al soporte.
.1 Aplacados ligeros: Si son de madera, habr que protegerlos de la ;.
con barniz o pintura; si son metlicos habr que procurar que no se oxiden.
.1 Pinturas (exterior): Las pinturas o barnices especiales de las fachadas I
tan el mismo tratamiento que los esmaltes o pinturas normales.
servacin ms frecuente que los elementos interiores.
con I
fachada del inmueble.
Recomendamosutilizar pinturas de calidad y garanta.
todas las pinturas o barnices son adecuados para (
las superficies.
realice de la superficie a proteger.

Por lo general, la carpintera de su vivienda estar I
con esmalte, como pintura de mxima duracin,
ms recomendablebrillante en el exterior I ...
serva mejor.
44
sobre la carpinterarequierenlos mismosrequisitosque las pinturaso
comolas pinturasy barnicesimpermeabilizantesde fachadas.
la NormaTecnolgica
de la Edificacinrecomiendaefectuarrevisionespe-
Cemento y derivados: cada 3 meses.

.1 Madera: cada 3 aos (le recomendamosque lo realice cada ao).
.1 Superficies metlicas: cada 5 aos (le recomendamosque lo realice cada 2).
1.
agrupar de la
siempretomandolas medidasde seguridadperti-
le recomendamosque limpie los canalones y que recoja las

y restos que se hayan podido acumular.-,
--hay que realizar una inspeccin general bajo la cubierta.
slodebeaccedera ellas
tomandolas medidasde seguridadadecuadas.
los clavosde sujeciny de la cubiertaen
De zinc
conservacin. Es necesario limpiar los canalones y desages y hacer una revisin

neral cada 5 aos.
Azoteas no transitables
Nos referimos a aquellas que nicamenteson visitables para conservaciny cuyas pen-
dientes oscilan entre el1 % y el 15%.
En ste tipo de cubiertas es importante evitar las perforaciones de la lmina
impermeabilizante,que se causa por el acceso de personas a la misma.
Recomendamosque, como mnimo una vez al ao, se haga una revisin de las i --'--
de dilatacin, de las cazoletas de desages y en su caso de los recubrimientosde ,
teccin. '1
Cada 3 aos es conveniente realizar una limpieza de limahoyas y de los canalones.

Si observa algn tipo de gotera debe proceder a su reparacin inmediata,ya que fcil-
mente puede ocasionar daos mayores.
Azoteas transitables
Las azoteas transitables suelen

tener pendientes inferiores al
4%, y requierenuna limpiezapor
perodos -entre 6 meses y 1
ao- de los canalonesy des-
ages.
Cada 3 aos debe realizarse
una inspeccin general de toda
la azotea;cualquiergotera debe
ser reparada inmediatamente.
46
USOSU VIVIENDA
interiores
ste apartado a los elementos que constituyen las separaciones de

interiores y sus acabadosexteriores. Sealaremoscuatro tipos fundamen-
Compartimentaciones
interiores.
Pavimentos.
\ 1 ..
Techos.
Revestimientos.
msutilizadosson:
.pero con similares exigenciasde uso y mantenimien-

el mantenimientose limitar a una inspeccintcnica cada 10 aos.
evitar las rozas en los tabiques para paso de instalaciones principal-
horizontales o en diagonal. Tampocodebe Vd. colgar grandes pesos.
..r --, --,- 'los movimientosestructuralesfisurndose o agrietn-
casos solicite el informe de un tcnico.
de paneles deber asesorarse de un tcnico antes de colgar muebles o
pesados.
5 aosrequierenunacomprobacin
de sus sistemasde sujecin.
~
: MANUAL DE USO y MANTENIMIENTO
.Pavimentos
De parquet de madera y corcho
Su colocacinpuedeplantearproblemas,principalmente en climas hmedos,

frecuentesu colocacincomoelementode conforty fcil conservacindiaria.
DebeVd. saberque el parquetno puedefregarsesin peligrode deterioro.
quesea el sistemade colocacin(encolado,rastreles,etc.),utiliceparasu limpieza
traposecoo ligeramenteencerado,y quite las manchascon un trapohmedo.
La maderaestsujetaa los cambiosde humedadambientales,
entre sus tablas se produzcanfisurasque puedenaparecery desaparecer
mente,principalmente en localescon calefaccin.Paraevitarque stasfisuras
cen grosoresinadmisibles,mantengaun gradode humedadadecuadoen su
disponiendode humidificadores estticosen los radiadores.
'--'---' ---" ""
desea), aseguran la buena conservacin de los elementos de madera I

biliario,etc.), y son una garanta para su salud incluso en un clima con humedadexterior
siempre elevada.
El parquet resiste mal los golpes por cada de objetos sobre su superficie, !- ~~ ~ ~
clavos en los zapatos, etc., as como los rozamientos abrasivos (tierra en los zapatos,
suelas metlicas,etc.).
Si observa orificios debidos a la carcoma, es urgente proceder a un tratamiento espe-
cializado para evitar su total destruccin.
Es recomendableque cada 5 u 8 aos haga pulir y barnizar de nuevo su parquet.
Si observa que alguna tablilla se mueve o se desprende,avise inmediatamenteal insta-
lador para su reparacin. Es frecuente que una reparacin a tiempo evite males mayo-
res.
De terrazo
El denominadoterrazo o granito artificial, no es ms que un mosaico de cemento endu-

recido con mrmoles triturados y coloreados.
48
USOSU VIVIENDA
Si notaquealgunapiezase mueveaviseinmediatamente
para
al1 %de
medianteel barridoy fregadoordinario,pudiendoutili-
el pavimento y exigen una mayor conservacin.

~ pulir y encerar a mquina su terrazo,
cido clorhdrico(salfuman,agua fuerte, etc.), ni productosagresivosque

-, ..-,
las del terrazo,
observarfisuras aparentesen las piezasde

que no son sino vetasde su propiaconstitucin,
se utilizancermicassin vidriar ni barnizarnicamenteen cubiertasy
superficiebrillante.
En exteriores las cermicas no vidriadas no requieren conservacin alguna, resultando

imposible su pulido o abrillantado, limitndose su conservacin al fregado normal con
agua jabonosa y en el exterior al rejuntado de los sellados.
En interiores,stas mismas cermicas,puedentratarse con barnices de limitada garan-
ta de duracin y resistencia al desgaste y rayado, o bien encerarse previa
impermeabilizacin con aceite de linaza en varias capas, procedindose al encerado
despus de retirar con detergente yagua caliente la grasa superficial residual. Suelen
ser pavimentos de cierta servidumbre de conservacin. ..
Las cermicas y gres o semi-gres vidriados, no requieren conservacin especial, a ex-

cepcin del fregado habitual, evitando la utilizacin de cidos fuertes y productos que
dejen grasas residuales. Estos pavimentosson poco resistentes al impacto, por lo que
debe evitarse el golpe contundente que pueda romper el barniz superficial de la pieza.
Disponga siempre de una reserva de piezas para eventuales reparaciones,equivalente
al1 % de las piezas colocadas.
Cada 5 aos es conveniente realizar una revisin total de su estado de conservacin.
De gomas y plsticos
Pocohabitualesen viviendas,son muyfrecuentesstosmaterialesen oficinas,edificios

pblicosy otras dependencias;resultanmuyconfortablespor su insonoridady presen-
tan comoproblemasde mantenimiento, evitarlas colillasde cigarrillosque los deterio-
ran, y garantizarun fregadosemi-hmedoque impidauna penetracinpor las juntas
que produceunaalteracinde las colasadhesivasy su desprendimiento.
De moquetas y pavimentos textiles
Hay en el mercado numerosas calidades de moquetas, de composicin muy diversa,

por lo que le recomendamos siga en cada caso las instrucciones del fabricante. En
general, el enemigo de la moqueta es el polvo, y exige proceder peridicamentea un
tratamiento de ignifugacin que evite la combustibilidadde ste material.
Las normas tecnolgicas recomiendan su limpieza peridica con espuma seca cada 6
meses.
50
USOSU VIVIENDA
Losfalsostechoscontinuossuelenser de placasde escayola,sujetosal forjado me-

diantealambre,flejes metlicos,entramadosde maderay caizo,etc., por lo que es
convenienteobservarsi se fisuran.
Cada5 aoses convenienterealizarunainspeccinvisualy si es posiblecomprobarsu
sujecinal forjado.
Tambinpuedenser de placasprefabricadas, suspendidasy sujetasmedianteguasde
sujecin.Lossistemasde sujecinpresentansimilaresproblemasquelos de los techos
continuospor lo que igualque aquellosprecisancada5 aosunarevisin.
Lasplacassuelenser de escayola,metlicas,de fibra,etc. Segnel tipo utilizado,re-
querirnuna limpiezao un pintadoperidico,teniendoen cuentaque las que las que
tienenalgunafinalidadacsticao trmicano se debenpintar.
Revestimientos cermicas
Se suelen utilizar en el revestimientode las zonas hmedasde las viviendas (principal-

mente cocinas y baos).
.Revestimientos
.Techos
~
De otro tipo de revestimientos
./' Enlucidos: Este tipo de acabado,que suele utilizar el yeso en interiores,presen-

ta pocos problemas,salvo que es imprescindibleprotegerlode la humedadque
es su peor enemigo. Si por cualquier causa recibe un exceso de agua, 1 '-
perder sus propiedades y nicamente podr volver a su primitivo estado me.
diante una total sustitucin.
./' Revestimientosflexibles: Nos
no inferior al 3% para .
de que se trate, siendo recomendable el uso de agua con detergente en
materiales plsticos y una limpieza en seco o con aspirador en los, ~~~:.
textiles.
.f Pinturas: Los techos y las paredes interiores, generalmentede yeso, 1.
pintarlos con pintura plstica que se pueda lavar. El mantenimiento y I
res repintados son ms fciles y econmicos. Otra actuacin debe ser la "-
sulta a un tcnico.
I Morteros: Estos revestimientos son recomendablesen espacios hmedos,
minndose con acabados similares a los de los enlucidos.
En general, la Norma Tecnolgicade la edificacin recomiendarespecto a las 1" .
interiores las siguientes revisiones peridicas:
Yeso, cemento y derivados: cada 5 aos.
Madera: cada 5 aos.
.Superficies metlicas: cada 5 aos.
52
Sea cual sea el material utilizado, la carpintera debe revisarse cada 3 aos, compro-
bando su estanqueidad y posibles defectos de acabado.
Al menos cada dos aos, los elementos
pintados, lacados, anodizados,
galvanizados o con cualquier tipo
de proteccin superficial debe-
rn ser revisados.
Las adaptacio-
nes, modificacio-
nes, colocacin
de persianas o
contraventanas y
operaciones si-
milares, deben
realizarse con el
concurso de un
\ especialista.
QUDEBEVD. HACERPARAMANTENERENPERFECTO
USOSUVIVIENDA
Carpintera de aluminio anodizado, PVCo acero inoxidable
tipo de cerramientos ofrece pocos problemas de mantenimiento.

detergentes no alcalinos yagua caliente, aplicndolos con un trapo suave o una
no raye.
Realicela operacin cada 3 o 6 meses, segn la contaminacinde la zona.
Se deber sellar y revisar como en el apartado anterior.
Vidriera
EN PERFECTO
USOSU VIVIENDA
tal la importancia del mantenimiento de los elementos estructurales de un

que, en caso de duda, anomala aparente, fisura, deterioro o alteracin
de un elemento estructural, ser necesaria una inspeccin y un informe tcnico,
que haga una revisin total y un informe sobre los elementos estructurales.
Cada 10 aos, como mximo, es conveniente que un tcnico cualificado haga
una revisin total y un informe sobre los elementos estructurales.
Los principales elementos que debe observar son:

.1 Paredes maestras. I 0-'- ,
./ Dinteles de puertas y
ventanas.
.1 Pilares. J
.1 Vigas y forja.dos. ,
.1 Caja de escalera. r
.1 Cimentaciones.
./ Voladizos y balcones.
Existen varios tipos de estructu-

ras, distinguindoseaqullos en
que los forjados (techos)se apo-
yan sobre pilares, y los que se
apoyan sobre paredes.
Pueden existir, y son frecuentes, las soluciones mixtas, motivo por el cual la
existencia de pilares no puede hacerle presuponer que las paredes son nica-
mente de cerramiento.
En las estructuras formadas por paredesde carga, el ms mnimo hueco a prac-
ticar debe ser estudiarlo un tcnico competente.
Los elementos metlicos estructurales deben ser protegidos y pintados peridi-
camente.
Los elementos estructurales de hormign,tambin tienen en su interior arma-
duras metlicas, motivo por el cual su proteccin superficial es muy importante.
Las cimentacionesde un edificio son fundamentales.Segn el tipo de cimenta-
cin, un escape de agua o una fuga de un desage bajo un edificio, puede pro-
vocar efectos muy graves.
Los diferentes tipos de grietas, segn su situacin, forma, direccin, grosor,
etc., sirven para detectar la causa y la importancia de las mismas. Para ello,
necesitar el concurso de un tcnico competente.
58
Desdeel 22de enerode 1980,esten vigoren nuestropasla NormaBsicaNBE-CT -79sobre
condicionestcnicasen los edificios,por lo quesi su viviendaes nueva,es muyposiblequeest
construida deacuerdocon stasdis-
posicionesy por consiguientedis- 1 -
pongade nivelesde aislamientosu-
ficientes para un buen ahorro de
energay un adecuadoconforttr-
micoy acstico.
No obstante,si su viviendano se
acogea stadisposicinlegal,o si
deseamejorarste conforttrmico
y acstico,le recomendamos
leacon
atencinstosconsejos.
Tengapresenteque el costode la
energajustificaplenamenteunbuen
aislamientotrmicoy que el nivelre
ruidos,principalmente en las gran-
desciudades, exigeparaun adecua-
do confortunaltonivelde proteccin
acstica.
LA VIVIENDA: MANUALDE USO Y MANTENIMIENTO
Tenga tambin presente que para determinadostrabajos no precisar ningn

mientras que para otros necesitar la autorizacin de la Comunidad de -,
del propietario de su vivienda, e incluso una autorizacin del Ayuntamiento.
Proteccin del fro y del calor
Cabe mejorar el aislamiento, por ejemplo, inyectando un producto aislante en

cmara de fachadas, si la hay, o colocando un aislamiento interior, o'
mente tapizando las paredes con un producto de cierto espesor y un buen
de aislamiento.
Debe asegurarse de que las ventanas ajusten, por ejemplo, con la' ;
de burletes de filtro, gomaespuma u otro material.
Si la vivienda tiene ya instalada una calefaccin central o individual, hgala
ao, al principio y al final de temporada. Si no dispone de calefaccin
utilizar elementos auxiliares (estufas, convectores, etc.) pero le -
solicitar un estudio y un presupuesto de costo de instalacin y de
para una instalacin adecuada.
Disponga de protecciones, a ser posible exteriores. Las persianas y
son eficaces sobre todo contra la radiacin solar.
Proteccin del ruido
Tenga presente que los materiales ms densos (plomo, papel de aluminio,

cizos, etc.) protegen mejor de los sonidos agudos mientras que otros -
cho, fibra de vidrio, espumas plsticas, etc.) protegen mejor de los sonidos graves,
combinacin de ambos tipos de elementos puede resultas ideal.
Los mismos procedimientos recomendadospara la proteccin trmica :~
""
eficaces; compruebe el ajuste de puertas y ventanas.
El nivel de absorcin interior puede evitar. .., ; ~,,~,' ..
colocacin de cortinas y tapizados.
Est demostrado que unas ventanas bien ajustadas con vidrio gruesoo, en su caso,
vidrio doble, contribuyen muy eficazmente a la insonorizacin.
62
MEJORASOnlESDESU VMENDA
debidas a la accin
Lashumedadesdebidas al agua tendrn su origen en la lluvia o en el agua procedente

de las instalaciones de fontanera, calefaccin o desages.
Las humedadesoriginadas por la lluvia se producen normalmentea travs de la cubier-
ta o a travs de la fachada del edificio.
La impermeabilizacinde la cubierta del edificio evita la entrada de humedades;stas
impermeabilizacionessuelen tener una duracin de unos 10 aos; no obstante, en de-
terminados casos, algn defecto en la ejecucin (fisuras en la membrana
impermeabilizante, defectos de soldadura, etc.) puede ocasionar la aparicin de
humedades.Estas anomalas se acusan normalmentedentro del primer ao de ejecu-
cin y tienen al carcter de vicios o defectos.
Si su cubierta es de teja, compruebe si alguna teja est rota. Procure que nadie suba a
la cubierta si no es imprescindible. Provocara la rotura de las tejas, adems de resultar
muy peligroso.
En cuantoa las humedadesproducidasa
travsde la fachadapuedenser debidasa
defectos de la impermeabilizacin,que
igualmentesuelen apreciarseduranteel
primerao de vida del inmueble.No obs-
tante,puedetambinocurrir,por lo gene-
ral a largo plazo, que los sellados e
impermeabilizacionesrequieranuna repa-
racino reposicin.
Otrotipo de humedadesproducidaspor el
aguasonlas procedentes de las instalacio-
nesinterioresdel edificio.Entrestascabe
destacarlas debidasa fugasen los empal-
meso soldadurasde las instalacionesde
fontaneray calefaccin,y las de conden-
sacinde las tuberas.
63
Humedades
~GUNAS
Las primeras suelen ser escandalosas,fcilmente detectables y suelen producirse con
la puesta en marcha de las instalaciones. Si observa ste tipo de problema, corte el
suministro de agua o vace la instalacin de calefaccin y avise inmediatamenteal ins-talador
Las humedades debidas al agua pueden estar motivadas tambin por la red de des-
ages. Cuando se trata de una red sin presin, suelen ser ms frecuentes y de fcil
reparacin mediante el sellado de los puntos que ocasionanel problema. Estos sellados
precisan, asimismo, de una revisin peridica.
Habrobservadocon ciertafrecuenciala condensacin de aguasobretodoslos cristalesde un

edificio.Ello es debidoa que el gradode humedadambientedel aire interiores elevado,y se
depositasobreunasuperficiefra comoes un cristal.
Elgradode humedadambientepuedesertanelevadoquese depositeigualmentesobreun muro
fro o sobreun techooriginandoun efecto muysimilaral de la humedadexterior;paraevitarlo
convieneextremarel aislamientoen esaszonas.
Losefectosde la humedadambientalse agudizanen determinados porel usode la vivienda.As,
por ejemplo,las estufasde gas butanoproducenunaelevacinconsiderable de steporcentaje
de humedad,los guisadoshumeantesen la cocinamalventiladacon importanteproduccinde
vaporde aguasonasimismounfactorhumectante; la existenciade plantas,el tenderropalavada
en el interiory la propiatranspiracin
de laspersonasque habitanen unaviviendapuedencontri-
buira aumentarel gradode humedad.
Paraevitarstosefectos,es imprescindible
laventilacinperidicade lavivienda.Estaventilacin
deberealizarsea lashorasde menorhumedadexterna(idealmente a lashorasde sol)y deforma
intensiva(creandocorriente)duranteperodosrelativamente cortos(10o 20 minutos)que garan-
ticenla totalrenovacindel aireambiente.
Losdormitoriosdebenventilarsea primerashorasde la maana,ya quela acumulacin
de hume-
dad durantela nocheha sido mxima,evitandoque lleguea depositarsesobrelasparedesfras.
Cuandostashumedadesseande tal magnitudque ocasionesun mohonegruzcoen las pare-
des,es inevitablesu limpiezacon productosespecialesy el repintadoantimohoque evite su
transparencia.
64
ALGUNASMEJORAS
TILES
DESUVIVIENDA
Lascalefaccionescon radiadoresde agua o elctricos suelen producir un resecamiento

del ambiente que contrarresta ste efecto, pero a pesar de todo es imprescindible la
buenaventilacin de la vivienda, existiendo incluso sistemas de ventilacin permanente
para evitar ste problema.
La flexin de los forjados o las diferencias entre el movimientode los materialesque los
forman pueden dar lugar a la aparicin de grietas o fisuras.
La distincin entre fisuras y grietas depender de su dimensin aparente, estimando
que las primeras oscilan entre el tamao de un cabello y una mina de lpiz. Estas fisuras
aparentesen el forjado en el sentido de las vigas o en las paredes en puntos de encuen-
tro entre materiales diversos, (por ejemplo entre un pilar de hormign y un tabique),
carecen de importancia tcnica y suelen resolverse con la utilizacin de pinturas y
revestimientosde un mayor grado de elasticidad. No obstante, algunas grietas capila-
res,en determinados lugares de los elementos estructurales,pueden ser el aviso de un
defecto importante. "1'
Si observa, en paredes o techos, grietas sospechosas,exija una inspeccin o un infor-

me tcnico sobre las mismas.
Habitualmentese deben al vaciado de los sifones o de

los aparatos por falta de uso o simple desencebado o
vaciado por evaporacin u otras causas, generalmente
en los servicios de aseo y cocinas; se trata de un olor
caractersticoa cloaca, que se agudiza en das de clima-
tologa lluviosa y tormentosa.
Si, comprobados los sifones, persiste el olor, puede de-
bersea algn empalme irregular del desage o a un de-
fectuoso sellado o rejuntado de los aparatos.
Los conductos de ventilacin pueden,en determinadas circunstancias,

de olores de una vivienda a otra; sin embargo se trata de un hecho
produce nicamente en situaciones climticas muy especiales.
Una adecuada ventilacin contribuir, sin duda, a mejorar en ste aspecto el
confort de su vivienda.
Si Vd. desea realizar alguna mejora en su vivienda, sea una mejora tcnica
descritas anteriormente,o sea I " ...r ~~,
seguir un determinado proceso y disponer de algunas autorizaciones:
Autorizacin de la Comunidad de Propietarios
Si es Vd. propietario, en rgimen de propiedad horizontal,debe tener presente:

.1 Que pueden existir normas de rgimen interior,establecidas por I r
que le obliguen y que debe conocer y tener en cuenta.
.1 Que tiene derecho a modificar los elementos arquitectnicos, i ..
servicios de su vivienda cuando no se menoscabeo altere la seguridad
ficio, su estructura general, su configuracin o estado exterior,o .
derechos de otros propietarios.
.1 En todo caso deber dar cuenta previamentea quien represente a la (
dad.
.1 Que no puede realizar en su vivienda actividades no permitidas en los
tos, que causen dao a la finca, inmorales, peligrosas,i
.1 Que debe respetar las instalaciones generales,o en r
rio, que estn en su vivienda.
.1 Que tiene la obligacin de conservar en buen estado su vivienda.
.1 Que debe consentir en su vivienda las reparacionesal servicio del i---
permitir las servidumbres imprescindibles y la entrada en su vivienda a
efectos.
,/ Que debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble.
66
ALGUNASMEJORASTILES
DESUVIVIENDA
lo sealadose deduce,claramente,que existenunostrabajosque puedeVd.

realizaren su viviendanicamentecomunicndolo a la Comunidad;
peroquelos dems
trabajos,que afectana elementosde tipo generalo de otros propietarios,requerirn
unaautorizacinprevia.Dirjaseal Presidentede la Comunidad.
.Autorizacin del propietario
Si es Vd. inquilino de una vivienda debe saber que la Ley de ArrendamientosUrbanos

protege sus derechos pero tambin le impone ciertas obligaciones,en lo que a la reali-
zacin de la obra se refiere. El tema puede ser de trascendental importancia,ya que Vd.
puede perder sus derechos y ser desahuciadode su vivienda. Le recordamos:
.1 Que el arrendador tiene la obligacin de realizar las operaciones necesarias
para conservar la vivienda en estado de servir para ste uso, con derecho a
repercutir un porcentaje anual del gasto al inquilino.
.1 Que el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato entre otras causas si, el
inquilino o quienes con l conviven,causan dolosamentedaos o llevan a cabo
obras que modifiquen la configuracin de la vivienda o debiliten la naturaleza y
resistencia de los materiales empleados en la construccin. La interpretacin
de sta clusula para el inquilino suele ser de no poder realizar ningn tipo de
obra sin permiso del propietario. Si tiene dudas al respecto, no deje de consul-
tar su caso a un Abogado. Para solicitar autorizacin del propietario deber
normalmentedirigirse al Administrador de la finca.
.Permisos municipales
Esencialmente
no necesitanmsque la simplecomunicacin,
lostrabajosde limpieza,
I
biosen las aberturas,paredes,pilaresy techos,ni en la distribucininteriordel edificio.

Entrelos trabajossujetosa la obtencinde licenciade obras menores,I~ .
interesantes
parael temaque nosocupa:
Construccin,reparacin o supresin de vados en aceras; ocupacin provisional
va pblica para construccin;colocacin de rtulos, '
no); I
y azoteas; I
sianas en aberturas; instalacin o reparacin de desages,pozos.
posicin de elementos alterados por accidente o deterioro de fachada.
tecto,Aparejadoro
Tcnico).
Los trabajos ms i
(cambiar tabiques,
Para stos casos necesitar los servicios de un Tcnico,que redacte I

co previo, as como de la direccin de la obra (Arquitecto,Aparejador o Arquitecto'
nico).
.Recomendaciones
Vd.casi nuncapuederealizarobras,inclusode pequeaimportancia,

sin ningn
permisoo comunicacin.
ALGUNASMEJORAS
TILES
DE SUVIVIENDA
su caso. Si se trata de una Comunidad de Propietarios; considere si precisa

ya continuacinconsulte con el Ayun-
sobre si es suficiente una simple comunicacin,un permiso de obra menor o
permiso de obra mayor. En stos dos ltimos casos le recomendamosque acuda a
tcnico especialista (Arquitecto,Aparejador o Arquitecto Tcnico).--Vd.
inquilino, sea especialmentecauto y asesresepreviamentesobre si precisa o
del propietario.
Haga un chequeo de la puerta, ventanas, azoteas y stanos de la casa. Cuantos ms

dispositivos mecnicos de seguridad se adopten, menos probabilidades tiene de ser
vctima de un atentado contra su propiedad.
Recubra los tragaluces y ventanas de los stanos con un slido enrejado que no se
pueda levantar.
Refuerce la puerta del stano con una barra transversal a la altura de la cerradura.
Si la cerradura de la puerta de su stano es sencilla, deje la llave introducida y sujeta
con mecanismoapropiado para evitar manipulacionesdesde el exterior.
No olvide su azotea, cuya puerta de acceso debe estar siempre cerrada. El mayor n-
mero de ataques a viviendas se producen a travs de puertas y ventanas.
Elijaunapuertamaciza,de un espesormnimode 5 cm.,blindadaconplacade acero,conpuntos
fuertesen los cuatroladosy con cercode acero.Si es de vidrio,debeestarconstituidaportres
lminasindesmontables desdefuera,o bien,acristalamientocon blindaje.
El marco de la puerta debe contar con pared slida de piedra, hormign, sillares, ladri-
llos slidos o huecos si el espesor de la pared mide menos de 200 mm.
Utilice cerraduras defensivas: de muescas,con un mnimo de seis estras asimtricas y
vueltas protegidas,o incluso, con seis muescas dispuestas simtricamente,o cerradu-
ras de cilindro, preferiblementecon antiperforacino aquellas que llevan elementos de
bloque adicionales.
Refuerce la parte de las bisagras con pivotes de acero y ngulos metlicos que no
permitan hacer palanca.
que llamaa su puerta.Usepermanentemente

cadenade seguridad.
Coloquesu cerraduraindependientemente
del cierrede resbalnde la puerta.
vidriode seguridadcompuestode dos o tres lminascompactas.

No olvideque los balcones,alerossalientesde muros,tuberas,etc.,
relativafacilidadpor I
tos.
Naturalmente, unaseguridadmayor: ", .s
Si al llegara casa,encuentrala puertaforzadao abiertano entre.;- ',~

procedimiento ms rpido.
Existenpersonashabitualmente
dedicadasa robaren viviendasy domicilios.
as:
.1 Si pierdelas llaves,cambielas cerraduras.
.1 Presenciesiemprela reproduccin
de sus llaves.
.1 No ponganombreni direccinen la llavede su vivienda.
.1 Si vive solo,no lo divulgue.
.1 No abra la puertaa desconocidos,
y observeprimeropor I
llama.
Losdescuiderostratan de entraren las casasmedianteel engao.Se fingen
dores,etc.1 ..
antela entidadcorrespondiente.
No tengamuchodineroen su domicilio.Ni alhajasu objetosde valor.
, , c' , .,.- -"
son: armarios,cajones,ropade la casa,interiorde vasijas,tras los cuadros,etc.

Si vivefueradel cascourbano,un perro,convenientemente
adiestrado,
puedeser I
a la accinde los ladrones.
desconocea quien llama. Por otra parte, la instala-
la seguridad del edificio.
moleste en cerrar los armarios y cajones. Evitar roturas innecesarias.
--.de hacer ostentacin de riqueza y pertenencias;lo cual atrae a los delin-
puerta aparece agua o humo, jcuidado!, puede tratarse de un asalto

perpetrar en su domicilio.
Los delincuentes no se toman vacaciones.
Uno de los perodos de mayor incidencia delictiva contra la propiedad en domicilios se
registra en los meses de vacaciones y situaciones de ausencia de los vecinos.
No divulgue sus proyectos de viajes y vacaciones.

Cuando salga de su domicilio, abstngase de cerrar totalmente las persianas. Deje al-
guna luz encendida y la radio funcionando cuando el tiempo de ausencia sea corto.
Para grandes perodos de ausencia, instale un temporizador automtico que encienda
las luces, la radio, la televisin, a pequeos intervalos de tiempo.
les de las vivlenaas.
Las caractersticas y condiciones de la construccin de la vivienda, as como su ubica-
cin, servicios e instalaciones que se incluyan en la publicidad,sern exigibles aunque
despus no figuren en el contrato.
Las empresas promotoras de la venta y arrendamiento de viviendas debern tener, a
disposicindel pblico, la siguiente informacin:
./ Identidad del vendedor o arrendador,su domicilio y, en su caso, los datos de
inscripcin en el Registro Mercantil.
./ Planos de la vivienda, de su emplazamiento, Y de las redes de electricidad,
agua, gas y calefaccin, garantas de las mismas, y de las medidas de seguri-
I dad con que cuenta el inmueble.
I ./ Descripcinde la vivienda, de su superficietil, del edificio en que se encuentra
y de las zonas comunes Y de servicios.
.
.1 Relacin de materiales empleadosen la r

micos y acsticos,tanto referido a la vivienda en si,
.1 Instruccionessobre el uso y conservacinde las instalacionesque requieranun
conocimiento especial, y de las normas de evacuacindel inmuebleen caso de
emergencia.
.1 Datos de la inscripcin del inmueble en el Registro de la Propiedad.
.1 Precio o renta de la vivienda, forma de pago y relacin de servicios accesorios.
Cuando se promueven viviendas para su venta, adems deber estar a disposicin

del pblico:
.1 Una copia de las autorizaciones legales para su construccin y de la cdula
urbanstica.
.1 Si el edificio es en rgimen de propiedad horizontal,tambin estarn a disposi-
cin los estatutos y normas de funcionamientode la Comunidad,informacinde
los servicios y suministros de que est dotado y, si la Comunidadde Propieta-
rios ya est en actividad, un extracto de cuentas y obligaciones.
.1 Siempre debern informarle de todos los tributos que graven la propiedad o
utilizacin de la vivienda.
.1 Informacin sobre cmo se piensa documentar el contrato con descripcin de
sus condiciones generales y especiales; y, en particular,destacando:
1.- Que el consumidor no soporta los gastos de titulacin que correspon-
den por ley al vendedor.
2.- La obligacin de documentar la transmisin en escritura pblica, y la
posibilidad de exigirse su otorgamiento recprocamente.
3.- El derecho del consumidor a la eleccin de Notario.
.1 Si la vivienda o las zonas comunes no se encuentrantotalmente terminadas,es
necesario hacer constar la fecha de entrega y la fase de edificacin en que se
encuentra.
.1 Si se trata de una vivienda nueva, se har constar el nombre y domicilio del
Arquitecto, del constructor y del Aparejador o Arquitecto Tcnico.
La informacin en cuanto al contrato habr de ser especialmenteclara respecto a:

.1 El precio total de venta, incluyendo los honorarios del agente y el impuesto co-
rrespondiente as como la forma de pago.
DERECHOS Y DEBERESDE PROPIETARIOSE INQUILINOS
.1 Si se conviene aplazamientode alguna cantidad,deber consignarseel tipo de

inters aplicable, la cantidad que corresponde al principal y a los intereses de
cada vencimiento, y los medios de pago admisibles para las cantidades aplaza-
das.
.1 Si el consumidor ha de subrogarse en algn crdito que no ha de concertar
directamente y, el crdito tiene como garanta real su vivienda,habr de constar
el Notario que lo autoriz, la fecha, datos de inscripcin en el Registro de la
Propiedad y cuanta de la que responde la vivienda, indicandosus vencimientos
e importes.
.1 Garantas que habr de prestar el comprador por el precio aplazado.
.1 En la nota explicativa se har constar que, del precio total de la vivienda, se
descontar cualquier entrega a cuenta efectuada por el adquirenteo en su nom-
bre.
.Si encuentra desperfectos en la vivienda adquirida
Existen diferencias entre lo que se podran denominar graves defectos de construccin

(aquellos que suponen una situacin anloga a la de ruina de lo edificado),de los defec-
tos o vicios de menor envergadura que puede presentar una edificacin y cuya grave-
dad est lejos de lo que entendemos por ruina, como por ejemplo, defectos de pintura,
incorrecto funcionamiento de las instalaciones,pequeas grietas, etc.
En caso de los defectos de construccin que hemos asimilado al concepto de ruina, el
artculo 1.591 del Cdigo Civil determina la responsabilidadde los contratistas durante
un perodo de 10 aos a partir del trmino de las obras del edificio, con la responsabili-
dad que tambin puede exigirse a los Arquitectos si el defecto proviene de vicio del
suelo, o de la direccin de la obra.
En las viviendas de proteccin oficial, si en el transcurso de 5 aos desde la califica-
cin definitiva, se manifiestanvicios o defectos de la construccinque hiciesen necesa-
rias obras de reparacin, podr imponerse -por va administrativa-su ejecucin al pro-
motor, adems de las acciones judiciales antedichas. Las denuncias de stos hechos
debern ser presentadas en el Servicio Territorial de Fomento de la provincia donde se
halle la vivienda, a fin de tramitar el correspondienteexpediente.
En stas viviendas de proteccin oficial, los propietariosvendrn obligadosa mantener-
las en buen estado de conservacin e higiene.
.Obligaciones y derechos del propietario de

de Propiedad Horizontal
Si la Viviendase hallasometidaal rgimende PropiedadHorizontal,

I
julio de 1960,modificadapor Ley 2/1988de 23 de febrero,hayque sealarcomo,
derechosqueasistenal propietariode cadaunade las viviendas,lossiguientes:
.1 Derechode modificarlos elementosarquitectnicos
e instalacionesprivadas (
vienda,cuandoconello se menoscabeo alterela seguridaddel edificio.
.1 Derechoa ejercerel votoen la Juntade Propietarios.
.1 Derechoa ser electory candidatoa loscargosde la Comunidad.
.1 Derechoal usoadecuadode los elementosy servicioscomunesdel inmueble.
Entrelasobligaciones hayquedestacarlassiguientes:
.,,/ Respetarlas instalaciones
generales.
.1 Manteneren buenestadode conservacin
su propiopisoe instalaciones
privativas.
.1 Consentiren su pisolas reparaciones
que exijael serviciogeneraldel inmueble.
.1
cin,en intersde la Comunidado de los otrospropietarios.
.1
,/ No realizaractividadesprohibitivasporlos estatutoso quefueseninmorales,
incmodaso insalubres.
,/ Respetary cumplirlos acuerdosadoptadosen la Juntade Propietarios, 1---
toriosmientrasno seanimpugnados
judicialmente.
.Otras cuestiones de inters
La Ley de PropiedadHorizontalestablecela existenciade una serie de elementos

comoporejemplo:cimentaciones, escalerasgenerales,patios,porteras,etc.
Paraefectuaralteraciones
o modificaciones
en loselementoscomunesser,,- , --,-
modificarestatutospor los cualesse rigela Comunidad.

La propiedadde la viviendano confiere,por consiguiente,

sinocondicionados al respectoa los derechosde los demsvecinos.
Y DEBERESDE PROPIETARIOSE INQUILINOS
Recuerdequela fachadaes un elementocomny queVd. notienederechoa modificarsu parte

de fachada. Esesreglaes de aplicacinigualmentea las azoteasy patios,aunquesu uso sea
asignadoa una determinadavivienda.
Sien su edificioexisteunacalefaccincentral,noolvidequesusradiadoressonelementoscomu-
nesaunqueestnen su vivienda.
El arrendamiento es una cesin de disfrute de la vivienda por un tiempo determinado.
Algunos contratos de fecha anterior a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre,de Arrendamientos

Urbanos,que entr en vigor el da 1-1-1995,pueden ser prorrogados a voluntad del inquilino.
Los posterioresa dicha Ley tendrn la duracin que en ellos se haya convenido,con derecho para
el arrendatario para prorrogarlo,por plazos anuales, hasta que el contrato alcance una duracin
mnima de 5 aos.
Transcurridoste plazo mnimo,el contrato podr prorrogarsepor 3 aos ms si no media denun-

cia de alguna de las partes.
No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin,se haga

constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes de 5 aos
para destinarla a vivienda para s.
El derecho fundamental del inquilino es el de uso y disfrute de la vivienda con normalidaddurante

el tiempo de duracin del contrato arrendatario.
Tambin tiene otros derechos, como el de adquisicin preferente (tanteo o retracto),en caso de
venta de la vivienda por el propietario,en las mismas condiciones que el posible adquirente.
La principal obligacin del inquilino es la de pagar puntualmentela renta,junto con los incremen-
tos legales que procedan,as como el de usar la vivienda destinndolaal uso pactado y procuran-
do su debida conservacin.
Entre las causas de desahucio que pueden permitir a la propiedad resolver el contrato de arren-
damiento y obtener el desalojo de la vivienda, destacan las siguie1tes:
,( La falta de pago de la renta.
,( El subarriendo,o la tenencia de huspedes en forma distinta de lo permitido por la Ley,

as como la cesin inconsentida.
DERECHOS
,/ La transformacin de la vivienda en local de negocio.
,/ Causar daos por mala fe, en la finca, o la realizacin de obras sin consentimiento,
siempre que las mismas modifiquen la configuracinde la vivienda o debiliten la natura-
leza de resistencia de los materiales,trminos stos que aconsejan actuar con cautela
antes de emprender cualquier obra de cierta trascendencia.
,/ Cuando en el interior de la vivienda tengan lugar actividades que de modo notorio resul-
ten inmorales, peligrosas, incmodaso insalubres.
Respecto a la realizacin de obras, salvo pacto en contrato, el arrendador puede incrementar la

renta en un porcentaje del capital que invierta en la ejecucin de dichas obras,calculado segn el
tipo de inters legal del dinero.
El arrendador est obligado a realizar,sin derecho a elevar por ello la renta,todas las reparacio-
nes que sean necesarias a fin de que la vivienda pueda servir para el uso convenido.
Las pequeas reparaciones que exigen el desgaste por el uso ordinario de la vivienda sern a
cargo del arrendatario.
Los propietarios de Viviendas de Proteccin Oficial vendrn obligados a mantenerlas en buen

estado de conservacin y cuidarn de su polica e higiene,quedando sometidos a la vigilanciade
los respectivos Servicios Territorialesde la Consejera de Fomento.
Tenga Vd. en cuenta que todos los contratos de arrendamientoque se celebren en la actualidad
se regirn por las siguientes disposiciones:
~ Ley de Arrendamientos Urbanos,de 24 de noviembre de 1994.

,/ Supletoriamente el Cdigo Civil.
,/ Real Decreto 515/89, de 21 de abril, sobre proteccinde los consumidores,en cuanto a
la informacin a suministrar en la compra/venta y arrendamientode vivienda,solamente
cuando el arrendador tenga el carcter de empresario dedicado al arrendamiento de
bienes inmuebles.
.1 Si la vivienda es de Proteccin Oficial, la renta est limitada en funcin del ao de cons-
truccin y superficie, por lo que deber solicitar informacin sobre ste extremo en los
Servicios de vivienda de la Consejera de Fomento.
En los contratos celebrados con anterioridad al da 1-1-1995(fecha de entrada en vigor de la Ley

de Arrendamientos Urbanos), la denegacin de prrroga puede ser admitida, previo expediente,
en el caso de que el propietarioproyecte el derribo de la finca para edificar en su lugar,aun cuando
en stos casos se reconoce al inquilino el derecho de retorno en determinadas condiciones a la
nueva edificacin que sustituye a la anterior.
80
Actualmenteexistenmuchasclasesde segurospara la vivienda.Analizaremosy co-
mentaremoslos msimportantes.
.Seguro de incendios
Es un seguroimprescindible
paratodo propietarioo inquilino.
Si su viviendaest hipotecada,comogarantade u prstamohipotecario,la contrata-
cinde steseguroes obligatoria,establecindose, ademsunaclusulaa favorde la
entidadbancariaprestamistapara que,en casode siniestro,cobredirectamentela in-
demnizacinde la Aseguradora, hastael lmitedel capitalpendientede pago.
Anualmentedebe comprobarque los valoresaseguradosestn actualizados, ya que,
en casode teneraseguradala viviendapor un valorinferioral verdadero,la indemniza
cin a percibircomoconsecuencia de un siniestrose ver reducidaproporcionalment
en relacinconel porcentajedel inferiorvalor asegurado,corriendoel propioasegurado
con la prdidasufridaen la proporcinen que no lo tuvieradeclarado.Es la aplicacin
de la llamada reglaproporcional.
Dentrode stesegurose amparanlos riesgosdenominados catastrficos(huracanes
terremotos,etc.), cuandoson declaradoscomotales por la Administracin, siendoen
ste casosatisfechaslas indemnizacionesno por la entidadaseguradora, sino por un
organismollamadoConsorciode Compensacin de Seguros.
Es un seguroque puedecubrirtodoel edificioo nicamentesu vivienda.

el continente(la vivienda),perono el contenido(mueblesy enseres).
JuntasGeneralesOrdinariasde Propietarios.
Es muyconveniente contratarademsel segurodelcontenido(mobiliario,
ajuary enseres),
no realizarla Comunidadde Propietarios,
por: ' ,
Es posiblecontrataruna plizacon un factorde actualizacinautomtico,'

previamenteestablecidosy publicadospororganismosOficiales.Ellole permitirtener'.
do su seguro,sin la preocupacin
de no olvidarsu revisinperidica.
Compruebeque los elementoscomunesdel inmuebletambinestnasegurados, !
viviendas,localesy dependencias
que lo integran(plazasde garaje,cuartostrasteros,
.Seguro de robo
Parala contratacinde ste seguro,

objetosde mayorvalor,as comojoyas y objetospreciosos.
Tambinvaloranparaestablecerla primao costedel segurola existenciade rejas,
otrasprotecciones
de seguridad.
Algunosbienesu objetossolamentese aseguransi estnguardadosbajo llaveo en cajas'
caudalesde determinadas
caractersticas.
A staclasede segurotambinsonde aplicacinlosconsejossobrela actualizacin
peridicade
los valoresasegurados.
.Seguro de responsabilidad civil
Le garantizaa Vd. el pagode las indemnizaciones

quevengaobligadoa satisfacerporlosdaos
queVd., sufamiliay quienesconVd. conviven,ascomolosanimalesdomsticos, puedancausar
a terceraspersonas,en la viviendao como consecuenciadel uso y conservacinde ella. El
"ejemploms comnson los daosproducidospor la cadade una maceta,pero hayotros mu-
chos,derivadosde roturaso malfuncionamiento de instalaciones
(escapesde agua,etc.).
SEGUROS,
IMPUESTOS
V GASTOSDELA VIVIENDA
~---~~-
Es importante distinguir entre la responsabilidadde la Comunidadde Propietarios y la

de cada vecino, que deben asegurarse por separado. Por lo general son excluyentes,y
llegado el suceso daoso surge el conflicto de si la responsabilidades de uno u otro, por
lo que conviene estar asegurado de ste riesgo, aunque la Comunidadde Propietarios
tenga tambin concertado un seguro de sta clase.
.Daos producidos por el agua
Puede tratarse del agua de lluvia o de averas en las instalaciones. Es un seguro muy
recomendableya que el agua suele causar daos de importancia y cuantioso coste de
reparacin. Este seguro no se contrata de forma independiente,sino como garanta
complementariao incluida en el de incendios o en el multirriesgo del hogar.
.Seguro de hogar o multirriesgo
Si Vd. deseaun seguroconjuntode todoslos riesgosenumerados,

puedecontrataruna
nicaplizaque de formaconjuntale cubrade todosstosriesgos.
Existendiversasmodalidades, si biennormalmente
puedenclasificarseen dosgrandes
modelos.Losquesoncontratadosconjuntamente por unaComunidady los individuales
del propietariode unavivienda.
Las garantasmsfrecuentescomprendidas en stetipo de segurosson la cobertura
contraincendios(continentey contenido),daosproducidosporel agua(daospropios
ya otros vecinos),robo(especificandolas piezasde ciertovalor),responsabilidad
civil
(ante vecinosy ante terceros),roturade cristales,defensay reclamacinde daos,
accidentescorporales,etc.
.Defensa jurdica
Si Vd. es culpablede un accidente,o tratan de imputarlesta culpa,precisarde la

defensade un Abogado.Muchosde los segurosenumeradosllevanincluidasta pro-
teccinjurdica,por lo cual la Compaade Segurosse harcargodel costede sus
Abogadosy Procuradores. Tambinpuedecontratarsepor separado.
LA VMENDA: MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO
Estesegurosuelellevarconsigo,a veces,la garantade prestacinde fianzasjudicia-

les en casode que as se determineen un procedimiento
antelos Tribunales.
Qu hacer en caso de siniestro
Si en su vivienda se produce un siniestro, las primeras medidasa adoptar deben dirigir-

se a evitar, en lo posible, que sus consecuenciassean mayores.
Llame inmediatamentea los servicios de extincin de incendios,en su caso, alertandoa
los vecinos y a cuantas personas se pudieran ver afectadas por l.
Avise a las autoridades competentesen cada caso (polica,agentes municipales,Presi-
dente de la Comunidad,etc.).
Recuerdeque ningn bien u objeto, por valioso que sea, merece que por l se arriesgue
la vida o la integridad fsica de ninguna persona.
En caso de producirse lesiones a personaso daos a bienes de terceros,tome los datos
de los interesados,as como las circunstancias del tiempo y lugar, para facilitrselas a
la CompaaAseguradora,a quien debe comunicar los hechos ocurridos lo antes que le
sea posible.
No olvide comunicar el siniestro al Agente de Seguros con el que contrat la pliza: l le
puede asesorar adecuadamente sobre la tramitacin y sobre las medidas que debe
tomar.
El agente de seguros
El tema de seguros tiene, como todos los grandes temas tcnicos, sus propios especia-
listas, que son los Agentes y Corredoresde Seguros. Le recomendamosque se asesore
por un agente profesional,titulado y colegiado. El ser el que le informe de las posibili-
dades, conveniencia y condiciones de cada clase de garanta a cubrir. A l tambin
deber acudir en caso de siniestro, para que le asesore en la tramitacin a seguir.
Recuerde que todas las plizas de seguro deben estar intervenidas por un Agente de
Seguros colegiado,que es la mejor garanta de que la pliza que Vd. ha contratado sea
la que se adapta debidamentea sus necesidades.Como siempre, la consulta al tcnico
especialista es nuestra mejor recomendacin.
Son diversos los impuestos y arbitrios que gravan la propiedad,tanto por imposicindel
Estado como por parte de las ComunidadesAutnomas y Ayuntamientos.
Cuando Vd. adquiere una vivienda, la transmisin est sujeta al impuesto de Transmi-
siones Patrimoniales o al impuesto sobra el Valor Aadido (IVA),segn los casos:
./' Si la primera transmisin se efecta por persona o entidad dedicada
profesionalmenteal trfico inmobiliario,el impuesto a satisfacer ser el del Va-
lor Aadido (IVA), debiendo el comprador satisfacer su importe al vendedor,
junto con el precio de la vivienda.
./' Si el vendedor es un particular,la transmisinestar sujeta al impuestode Trans-
misiones Patrimoniales,estando obligado en ste caso el compradora ingresar
su importe en la Delegacin de Hacienda de su provincia.
En ambos supuestos la base imponible para el clculo del impuesto la constituye el
precio total de la vivienda, consignado en la escritura pblica o contrato de compraven-
ta, sin perjuicio del derecho de la Administracina la comprobacindel valor declarado
y de que se practique, en su caso, la liquidacin complementariapor la diferencia que
se estableciere.
La liquidacin de la escritura y el pago del impuesto correspondientepor la adquisicin
de la vivienda, es requisito indispensable para que la nueva titularidad tenga acceso al
Registro de la Propiedad,evitando con ello las situacionesconflictivasque a menudose
presentan por la circunstancia de que si bien la vivienda pertenece ya a otra persona,
sigue figurando en el Registro de la Propiedad a nombre de su antiguotitular.
Quiz el tributo ms significativo sobre la vivienda sea el denominado impuesto sobre
Bienes Inmuebles,que se paga anualmente y cuya cuota se calcula aplicando a la base
imponible,que se determinartomando como referenciael valor de mercadodel inmue-
ble, un tipo de gravamenfijados por los respectivosAyuntamientosdentro de los lmites
que marca la Ley. Este impuesto ha sustituido recientementea la Contribucin Territo-
rial Urbana.
La compra de una vivienda viene tambin gravada por el impuestosobre incrementodel
valor de los terrenos (plusvala), que tiene carcter municipal.
En relacin con el impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas (IRPF), como pro-
pietario de una vivienda debe tener en cuenta lo siguiente:
.1 El!
sobre la cuota dellRPF un porcentaje del capital invertido en su
tipo y condiciones son establecidos anualmente.
.1 Igualmentees deducible, como gasto, el i" "c~ ~~~~
les ajenos (crditos o prstamos), invertidos en la adquisicin o
vivienda, as como las cuotas y recargos,salvo el de apremio, :'
el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
.1 Tambindebe recordar que a efecto del Impuesto sobre la Renta
como ingreso, y por tanto debe ser incluido en la declaracin,'
valor de las "
rios, es decir, que no estn arrendadas.
quese plasmaren la futura

PersonasFsicas.
Es difcil decir cuales son los gastos de una vivienda. Destacaremos

suministros de servicios: :
to: pintura, reparacin de instalaciones, reposiciones y reparaciones
mas los impuestos y arbitrios ya sealados,los seguros, etc.
En las comunidadesde vecinos, :-
...,.
su vivienda), y los que le administra la Comunidad.
Los gastos que administra la Comunidad,Vd., los paga por medio de
porcentaje de participacin en la Comunidad.
fraccionados por vivienda, suministros de las instalaciones comunes,:

nimiento de las instalaciones comunes, reparaciones y mantenimiento del
sus partes comunes, seguros, etc.
El porcentaje de la vivienda que Vd. adquiere (. .,.
de la Finca en Propiedad Horizontal y lo prev el promotor o vendedor del
SEGUROS,
IMPUESTOS
Y GASTOSDE LA VIVIENDA
El coeficiente se calcula en funcin de la superficie til de cada piso o local, en relacin

con el total del inmueble,su emplazamientointerior o exterior,su situacin y el uso, que
se presuma racionalmente,que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes
(art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
La modificacin de ste coeficiente y las dems normas que contiene la Escritura de
Divisin Horizontal, requieren la unanimidadde todos los copropietarios y un complejo
proceso.
Para determinadosgastos se puede establecer un reparto distinto: as, por ejemplo, los
locales que no usan el ascensoro calefaccino los propietariosde plazas de garaje que
no pueden utilizar el jardn o piscina comunitaria.
La aplicacin de stos tipos de repartos debe estar prevista asimismo en la Escritura o
por acuerdo unnime de los componentesde la Comunidad.
Habitualmentelas Comunidadesutilizan los servicios profesionalesde un Administrador
de Fincas que, mediante un canon, se ocupa de la administracinde los gastos bajo la
supervisin del Presidente. A falta de Administrador acta como tal el Presidente de la
Comunidad.
Todos los pisos o locales deben contribuir al sostenimiento de los gastos comunes,
estando garantizados stos pagos por el propio piso o local, con carcter de crdito
preferente (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
del
La no
pago
utilizacin
de ste gasto
de unsi
servicio
se tratano
deexime
un
gasto general, o sea, no imputablea

uno o varios pisos.
".
LA VIVIENDA MANUAL DE USO y MANTENIMIENTO
Uso .Mantenimiento Mantenimiento por especialista
92
1.-0cupar la viviendaen el plazo de 3 mesesa partir de la fecha de la entregade las
llaves.Si se trata de Viviendasde PromocinPblica,el plazoes de 1 mes.
2.-Destinar la viviendaa domiciliohabitualy permanentesin que bajo ningnconcepto
puedadestinarsea segundaresidenciao a cualquierotro uso.
3 .-Manteneraseguradala viviendadel riesgode incendioen tanto permanezcaacogida
al rgimenlegal de V.P.O.
4.-Facilitar las inspeccionessolicitadasporla DireccinGeneralde Urbanismoy Vivienda
de la DiputacinRegionalde Cantabria.
S.-La autorizacinpreviade la DireccinGeneralde Urbanismoy Vivienda,pararealizar
obras.
6.-Realizarlasobrasde conservacin
e higienede la vivienda.
7.-No percibirsobreprecio,
primao cantidadalguna,en la ventao arrendamiento
de la
vivienda,porencimadellegalmenteautorizado.
S.-Ocuparla vivienda,si es de PromocinPblica,los cincoprimerosaos.Pasado
dichoplazo,podrvenderseo alquilarse al preciolegalmenteautorizado,
peroantesdeben
amortizarse
lascantidadesaplazadas parael pagode la vivienda.

La Vivienda Manual de Uso y Mantenimiento - Gob - Cantabria - ITeC - 1997

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La Vivienda Manual de Uso y Mantenimiento - Gob - Cantabria - ITeC - 1997

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La informacin contenida en el texto

de esta publicacin corresponde a

.Colegio Oficial de GOBIERNO

Aunque la lnea esencial de la poltica de vivienda del Gobierno de Cantabria

Es para mi un honor presentar este MANUAL DE USO y MANTENIMIENTO

9, Los elementos mviles

la preocupacin de las Juntas de Gobierno de este Colegio en

todos los usuarios de las viviendas conozcan de una manera sencilla

general, sirviendo como base para conocer las obligaciones en materia

con las obras de mantenimiento al objeto de lograr que en todo

es que durante el transcurso de nuestras vidas adquirimos otros

manual contribuiremos a disminuir en alguna medida las I

Para conseguir este objetivo precisamos del apoyo de los

inspeccin general verificando que

Si la vivienda no es nueva, le recomendamosque haga revisar las instalaciones

vivienday edificacinconstruidaa partirde 1.974,debeestar

seguridadde la instalacinelctrica,stadebede realizarsepor un

cuitos, segn el grado de electrificacin: !

La red de electricidad tiene un desgaste muy pequeo y muy difcil de apreciar,por lo

Prevengalos riesgos de la electricidad

Debecuidarespecialmente la instalacindel cuartode bao,por ser la ms peligrosa,

Evite conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a la normal;en la r

Otras medidas a adoptar para evitar riesgos elctricos en el hogar son:

ms comunes en la instalacin elctrica

slo los electrodomsticos son fuente de problemas para el usuario, tambin se

1en un contacto accidental entre dos conductores activos de alimentacin,

consecuencia de ello, los sistemas de proteccin actan para evitar el peligro,

punto de una instalacinelctrica. Como

de los ascensores y su instalacin ha de realizarse por personas o

s instalacionesde agua, gas, calefaccin, depsitos, calderas, ascensores,

I contra incendios se basa en diversas medidas cuya complejidad depen-

Los extintores tienen fecha de caducidad y es imprescindible proceder a r

./ Hemos de recomendar que se sequen las salpicaduras y condensacionesde

Las modalidades de una instalacin de agua caliente son dos:

Tipo y espesor del aislamiento. Es interesante resaltar que la energa consumi-

de agua caliente dependen principalmentede dos factores: del tipo de

para el agua caliente y calefaccin

se sitan stas calderas estar diseado segn normas estrictas para

consultarla con un tcnico competente; y

da debe comprobarse el nivel de agua al

Anualmente debe limpiarse y revisarse el quemador.

Lasinstalacionesde calefaccincon aguasuelen

2Yque hacerla bajo la direccin de un tcnico eso! .

--3S de calefaccin elctrica pueden ser directos o de acumulacin. En lo

In bajo el principio de conveccin. El aire ambiente se calienta al circulas

1 bajo el principio de radiacin, segn el cual los cuerpos a temperaturasele

I radiante en suelos, techos o paredes verticales

~,colocado bajo pavimentoso

la mayor parte o la totalidad de la electricidad I

Carga del acumulador

Dada la estructura de las tarifas en Espaa,son utilizados generalmentelos

interesante que la regulacin de carga sea automtica,por medio

(de aireacinforzada)disponende una mejorregulacin

los estticosno son mseconmicosque los dinmicosy se aconsejan

natural son suministrados por una red pblica y medi-

.1 Si huelea gas, cierrela llave generalde entradaa la instalacin,ventileel local,

I tcnico, requiriendo posteriormen-

El reguladorde la bombonadebe estar en po-

En ste apartado nos referimos al combustible lquido ms habitual para:

de la puestaa puntode la instalacin.

el reglamentode instalacionesde calefaccinse concedeun plazoque

aislamiento trmico de las

individual y depsito comn: en ste caso cada vecino tiene un