ZAKON

O SVOJINI NA DIJELOVIMA ZGRADA

(Slu`beni list SRBiH, broj 35/77)
(Primjenjuje se u Federaciji BiH i Republici Srpskoj)

I - OP[TE ODREDBE

^lan 1.
Ovim zakonom ure|uje se pravo svojine na posebnim dijelovima zgrada (u da-
ljem tekstu: eta`na svojina) i prava i obaveze vlasnika posebnih dijelova zgrada (u
daljem tekstu: eta`ni vlasnici) u pogledu kori{}enja, upravljanja i raspolaganja na
posebnim dijelovima zgrada.
Odredbe ovog zakona koje se odnose na eta`ne vlasnike, primjenjuju se i na
nosioce prava raspolaganja na posebnim dijelovima zgrada u dru{tvenoj svojini,
ako ovim zakonom nije druk~ije odre|eno.

^lan 2.
Posebni dijelovi zgrada mogu biti u svojini gra|ana, udru`enja gra|ana i drugih
gra|anskih pravnih lica ili u dru{tvenoj svojini.
Na posebnom dijelu zgrade mo`e postojati i svojina na idealnim dijelovima.
Predmet eta`ne svojine mogu biti samo pojedini stanovi i pojedine poslovne
prostorije.
_______________
Vidi: ~l. 13. i 19. Zakona o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima (Slu`beni
list SFRJ, broj 6/80)

^lan 3.
Eta`na svojina sti~e se i prestaje po osnovima, na na~in i pod uslovima koji va-
`e za sticanje i prestanak svojine na stanovima i poslovnim prostorijama, ako ovim
zakonom nije druk~ije odre|eno.
Propisi o prometu nepokretnosti primjenjuju se na promet posebnih dijelova
zgrada, ako ovim zakonom nije druk~ije odre|eno.
_______________
Vidi: ~lan 20. Zakona o osnovnim svojinsko - pravnim odnosima: ~lan 9. Zako-
na o prometu nepokretnosti (Slu`beni list SRBiH, broj 38/78) i ~lan 22. Zakona
o vlasni~ko-pravnim odnosima (Slu`bene novine Federacije BiH, broj 6/98).

^lan 4.
Na zajedni~kim dijelovima zgrade koji slu`e zgradi kao cjelini (temelji, glavni zi-
dovi, tavan, fasada, stepenice, hodnici,liftovi, elektri~na, kanalizaciona, vodovodna
i telefonska mre`a, televizijske antene, prostorije za pranje i su{enje rublja, ure|a-

1
ji za zagrijavanje, dimnjaci i sl.), ako je zgrada u dru{tvenoj svojini, svi eta`ni vla-
snici imaju zajedni~ko pravo kori{}enja.
Na zajedni~kim dijelovima zgrade koji slu`e samo nekim a ne svim posebnim
dijelovima zgrade (posebna ulazna vrata, stepeni{te, dimnjaci, liftovi i drugi ure|a-
ji, tavanske i podrumske prostorije, terase, pregradni zidovi izme|u dva stana ili
prostorije i sl.) ako je zgrada u dru{tvenoj svojini, eta`ni vlasnici tih posebnih dije-
lova imaju zajedni~ko pravo kori{}enja.
Dijelovi zgrade, koja nije u dru{tvenoj svojini, a koji slu`e zgradi kao cjelini ili
samo nekim njenim posebnim dijelovima, nedjeljiva su zajedni~ka svojina svih eta-
`nih vlasnika, odnosno vlasnika ~ijim posebnim dijelovima slu`e.
______________
Vidi: ~lan 103. Zakona o premjeru i katastru nekretnina (Slu`beni list SRBiH,
broj 22/84).

^lan 5.
Eta`ni vlasnici du`ni su u~estvovati u tro{kovima odr`avanja zajedni~kih dijelo-
va zgrade srazmjerno vrijednosti njihovih posebnih dijelova prema ukupnoj vrije-
dnosti cijele zgrade, a ako zajedni~ki dijelovi slu`e samo nekim posebnim dijelovi-
ma zgrade - srazmjerno vrijednosti njihovih posebnih dijelova prema ukupnoj vrije-
dnosti onoga dijela zgrade u kome se ti posebni dijelovi nalaze.
_______________
Vidi: ~lan 15. ovog zakona.

^lan 6.
Ako je zgrada u eta`noj svojini podignuta na zemlji{tu u dru{tvenoj svojini, sva-
ki eta`ni vlasnik te zgrade ima pravo kori{}enja gra|evinske parcele na kojoj je
zgrada podignuta, u skladu sa namjenom zemlji{ta i posebnih dijelova zgrade.
Ako je zgrada u eta`noj svojini podignuta na zemlji{tu u svojini gra|ana ili gra-
|anskih pravnih lica, svaki eta`ni vlasnik ima svojinu na idealnom dijelu gra|evin-
ske parcele srazmjerno vrijednosti svog posebnog dijela prema ukupnoj vrijednos-
ti cijele zgrade.

II - PRAVA I OBAVEZE ETA@NOG VLASNIKA

^lan 7.
Eta`ni vlasnik ima pravo da koristi posebni dio zgrade sam ili da ga izda u za-
kup drugom licu u skladu sa posebnim propisima.

^lan 8.
Eta`ni vlasnik na dijelu zgrade koja je u dru{tvenoj svojini ima u pogledu uprav-
ljanja tom zgradom prava i obaveze koji pripadaju nosiocu stanarskog prava odno-
sno zakupcu u skladu sa posebnim propisima.

2
 ^lan 9.
Eta`ni vlasnik stana odnosno poslovne prostorije u zgradi koja je u gra|anskoj
svojini koji sam koristi taj stan odnosno poslovnu prostoriju, du`an je snositi tro-
{kove teku}eg odr`avanja tog posebnog dijela.
Ako je zgrada u dru{tvenoj svojini, obaveze iz prethodnog stava utvr|uju se u
smislu odredaba Zakona o stambenim odnosima.

^lan 10.
Eta`ni vlasnik stana kao posebnog dijela zgrade u dru{tvenoj svojini koja je
udru`ena u samoupravnu interesnu zajednicu stanovanja, pla}a toj zajednici na-
knadu za odr`avanje zajedni~kih dijelova stambene zgrade u skladu sa posebnim
propisima, a saglasno ugovoru koji zaklju~uju eta`ni vlasnik i samoupravna intere-
sna zajednica stanovanja.
Ako eta`ni vlasnik stana kao posebnog dijela zgrade koja je u dru{tvenoj svoji-
ni ne koristi taj stan iz razloga {to na istom postoji stanarsko pravo drugog lica,
nosilac stanarskog prava pla}a cijeli iznos stanarine samoupravnoj interesnoj za-
jednici stanovanja koja }e eta`nom vlasniku isplatiti dio stanarine koji preostane
nakon podmirenja tro{kova i obaveza iz prethodnog stava, a saglasno ugovoru ko-
ji zaklju~uju eta`ni vlasnik i samoupravna interesna zajednica stanovanja.
Ako se ugovorne strane u slu~aju iz st. 1. i 2. ovog ~lana ne mogu sporazumje-
ti, svaka strana mo`e zahtijevati da visinu ovih iznosa, utvrdi sud u vanparni~nom
postupku.

^lan 11.
Eta`ni vlasnik poslovne prostorije kao posebnog dijela zgrade u dru{tvenoj svo-
jini koja je udru`ena u samoupravnu interesnu zajednicu stanovanja, bez obzira da
li tu poslovnu prostoriju koristi sam ili je daje drugome u zakup ili u podzakup pla-
}a u skladu sa posebnim propisima, toj zajednici naknadu za odr`avanje zajedni-
~kih dijelova zgrade, koju bi imao pla}ati kada bi se taj posebni dio koristio kao
stan.
Visina iznosa koje je eta`ni vlasnik poslovne prostorije po prethodnom stavu
du`an pla}ati utvr|uje se ugovorom koji on zaklju~uje sa samoupravnom intere-
snom zajednicom stanovanja.
Ako se ugovorne strane ne mogu sporazumjeti, svaka strana mo`e zahtijevati
da visinu ovih iznosa utvrdi sud u vanparni~nom postupku.

^lan 12.
Eta`ni vlasnik vr{i o svom tro{ku opravke u cilju odr`avanja svog posebnog di-
jela zgrade u ispravnom stanju.
Eta`ni vlasnik je du`an o svom tro{ku izvr{iti opravku na svom posebnom dije-
lu, ako je to neophodno da bi se otklonila {teta za posebni dio drugog vlasnika ili
za dijelove zgrade koji slu`e zgradi kao cjelini ili samo posebnom dijelu drugog vla-
snika.

3
 ^lan 13.
Eta`ni vlasnik mo`e u skladu sa gra|evinskim propisima, o svom tro{ku vr{iti
prepravke (pregradnju, dogradnju, nadzi|ivanje i rekonstrukciju) svog posebnog di-
jela zgrade ako se tim prepravkama ne dira u posebni dio drugog vlasnika ili dije-
lova koji slu`e zgradi kao cjelini ili posebnom dijelu drugog vlasnika.
Eta`nom vlasniku ne}e se izdati odobrenje za prepravke koje bi mogle naru{iti
arhitektonski izgled zgrade, ili umanjiti sigurnost ili stabilnost zgrade ili zajedni~kog
ili posebnog dijela drugog vlasnika, ili ovim dijelovima ina~e nanijeti {tetu.

^lan 14.
Opravke na dijelovima zgrade u kojoj su svi stanovi, odnosno poslovne prosto-
rije u svojini gra|ana ili gra|anskih pravnih lica koji slu`e zgradi kao cjelini, kao i
prepravke na takvoj zgradi, mogu se vr{iti samo na osnovu sporazuma eta`nih vla-
snika.
Opravke na dijelovima zgrade iz prethodnog stava koji slu`e samo posebnim di-
jelovima zgrade nekih eta`nih vlasnika vr{e se na osnovu sporazuma tih vlasnika.
Ako do sporazuma ne do|e, nadle`ni sud }e, na prijedlog jednog od zaintere-
sovanih eta`nih vlasnika, odlu~iti u vanparni~nom postupku da li }e se izvr{iti odre-
|ene opravke odnosno prepravke, vode}i ra~una o tome da li su takve opravke
odnosno prepravke cjelishodne ili opravdane.
U slu~aju iz prethodnog stava sud }e istovremeno odlu~iti koji eta`ni vlasnici i
u kojoj srazmjeri snose tro{kove opravki odnosno prepravki, pri ~emu }e voditi ra-
~una o tome kojim posebnim dijelovima i u kojoj mjeri koriste opravke odnosno
prepravke koje se imaju izvr{iti.

III - UZAJAMNI ODNOSI ETA@NIH VLASNIKA

^lan 15.
Uzajamni odnosi eta`nih vlasnika u zgradi u kojoj su svi stanovi odnosno poslo-
vne prostorije u eta`noj svojini gra|ana ili gra|anskih pravnih lica, ure|uju se ugo-
vorom tih eta`nih vlasnika u skladu sa odredbama ovog zakona i drugim propisi-
ma.
Ugovorom iz prethodnog stava ure|uje se obim i na~in kori{}enja i odr`avanja
posebnih dijelova zgrade i dijelova zgrade koji slu`e zgradi kao cjelini ili nekim nje-
nim posebnim dijelovima.
Pojedina pitanja odr`avanja, popravka i prepravka posebnih dijelova zgrade mo-
gu se ugovorom o uzajamnim odnosima urediti i druk~ije nego {to je propisano
ovim zakonom (~l. 12, 13. i 14).
Prava i obaveze utvr|ene ugovorom o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika
odnose se i na kasnijeg sticaoca posebnog dijela iste zgrade.
Odredbe prethodnih stavova primjenjuju se i na ure|ivanje uzajamnih odnosa
eta`nih vlasnika u zgradi koja nije udru`ena u samoupravnu interesnu zajednicu

4
stanovanja, a u kojoj su posebni dijelovi u dru{tvenoj svojini i u svojini gra|ana,
udru`enja gra|ana i drugih gra|anskih pravnih lica.
______________
Vidi: ~lan 17. ovog zakona.

^lan 16.
Ugovor o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika iz prethodnog ~lana zaklju~uje
se u pismenom obliku, a potpisi lica koja su ga zaklju~ila moraju biti ovjereni od
strane nadle`nog organa.
Ugovor koji nije sa~injen u pismenom obliku nema pravno dejstvo.

^lan 17.
Ako eta`ni vlasnici ne zaklju~e ugovor o uzajamnim odnosima op{tinski sud }e
u vanparni~nom postupku na predlog nekog od eta`nih vlasnika, svojim rje{enjem
urediti te odnose.

^lan 18.
Ugovor o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika mo`e se mijenjati uz pismeni
pristanak vlasnika ~ijih se prava izmjena ti~e.
Op{tinski sud }e, u vanparni~nom postupku, na predlog jednog ili vi{e eta`nih
vlasnika, odrediti da li }e se izvr{iti promjena u ugovoru i protiv volje drugih vlasni-
ka, ako na|e da su promjene cjelishodne i opravdane.

IV - UKNJI@ENJE ETA@NE SVOJINE

^lan 19.
Vlasnik posebnog dijela zgrade odnosno nosilac prava raspolaganja psoebnim
dijelovima zgrade mo`e zahtijevati uknji`enje svojine na pojedinom posebnom dije-
lu, na vi{e posebnih dijelova ili na svim posebnim dijelovima te zgrade koji mogu
biti predmet eta`ne svojine.

^lan 20.
Za uknji`enje svojine na posebnim dijelovima zgrade potrebno je zemlji{no -
knji`nom sudu podnijeti plan posebnih dijelova zgrade.
Plan posebnih dijelova zgrade mora sadr`avati zemlji{no - knji`nu oznaku zemlji-
{ta na kome je zgrada podignuta, oznaku zgrade po ulici i ku}nom broju, skicu
(crte`) iz koje se vidi polo`aj i oznaka posebnog dijela zgrade na kome se tra`i
uknji`enje, kao i polo`aj i oznake dijelova zgrade koji slu`e zgradi kao cjelini ili sa-
mo nekim posebnim dijelovima zgrade.
Plan posebnih dijelova zgrade mora biti izra|en od strane stru~nog lica (proje-
ktanske organizacije, in`enjera ili tehni~ara urbanisti~ko - gra|evinske struke) i
ovjeren od strane nadle`nog op{tinskog organa uprave.

5
 ^lan 21.
Eta`na svojina upisuje se u posebnu zemlji{nu knjigu koja nosi oznaku Eta`na
svojina (E).
Gra|evinska parcela i zgrada na kojoj je zasnovana eta`na svojina otpisuju se
iz ulo{ka zemlji{ne knjige u kome je zemlji{te sa zgradom bilo brisano.

^lan 22.
Za svaku gra|evinsku parcelu sa zgradom u eta`noj svojini koja je na njoj podi-
gnuta, osnova}e se posebni knji`ni ulo`ak u knjizi E.
Gra|evinska parcela sa zgradom u eta`noj svojini ~ini posebno zemlji{no - knji-
`no tijelo.

^lan 23.
U zemlji{noj knjizi E za svaki zemlji{no - knji`ni ulo`ak postoji jedan popisni
list - potreban broj vlasni~kih listova i jedan teretni list.

^lan 24.
U popisni list knjige E upisuje se gra|evinska parcela na kojoj je podignuta
zgrada u eta`noj svojini, sama ta zgrada i svi posebni dijelovi te zgrade.
Dio zgrade na kome nije zasnovana eta`na svojina, kao i posebni dijelovi zgra-
de u eta`noj svojini, ~ine posebne ~estice istog zemlji{no - knji`nog tijela.
U popisni list knjige E ubilje`ava se oznaka zbirke isprava u kojoj se nalazi
plan posebnih dijelova zgrade i ugovor o uzajamnim odnosima vlasnika posebnih
dijelova zgrade.

^lan 25.
U knjizi E za svaki zemlji{no - knji`ni ulo`ak postoji onoliko vlasni~kih listova
koliko zgrada ima posebnih dijelova u eta`noj svojini, kao i jedan vlasni~ki list za
dio zgrade na kome nije zasnovana eta`na svojina.

^lan 26.
U teretni list knjige E upisuju se tereti koji optere}uju cijelo zemlji{no - knji-
`no tijelo i njegove pojedine ~estice.
Tereti koji su upisani u zemlji{no - knji`nom ulo{ku prije zasnivanja eta`ne svo-
jine, ostaju na snazi i poslije zasnivanja takve svojine i prenose seu teretni list knji-
ge E. Ovi tereti mogu se na osnovu sporazuma izme|u zainteresovanih lica pre-
nijeti i na pojedine ~estice zemlji{no - knji`nog tijela knjige E.

^lan 27.
Za knjigu E osniva se posebna zbirka isprava i vodi se poseban imenik.
U zbirku isprava knjiga E unosi se i plan posebnih dijelova zgrade, kao i ugo-
vor o uzajamnim odnosima vlasnika posebnih dijelova zgrade.

6
 ^lan 28.
Propisi o ustanovljenju i vo|enju zemlji{nih knjiga, kao i ostala va`e}a pravila
zemlji{no - knji`nog prava i postupka,shodno }e se primjenjivati i na knjigu E.
Na podru~ju gdje nema zemlji{nih knjiga u koje se upisuje svojina na zemlji{ti-
ma i zgradama, pri zasnivanju i preno{enju eta`ne svojine shodno }e se primjenji-
vati odgovaraju}a pravna pravila o upisivanju pravnih odnosa u vezi sa nepokre-
tnostima, ako ovim zakonom i posebnim propisima nije druk~ije odre|eno.

V - PRELAZNE I ZAVR[NE ODREDBE

^lan 29.
Svaki vlasnik idealnog dijela zgrade ima pravo zahtijevati da se njegova idealna
svojina pretvori u eta`nu svojinu na odre|enom posebnom dijelu zgrade, ako je to
mogu}e s obzirom na vrijednost tog idealnog dijela, veli~inu zgrade, broj njenih
prostorija i njihov raspored.
Ako se svi vlasnici idealnih dijelova saglase o pretvaranju idealne svojine u eta-
`nu svojinu, du`ni su o tome sa~initi pismeni ugovor.
Ako ne do|e do sporazuma svih vlasnika, po zahtjevu za pretvaranje idealne
svojine u eta`nu svojinu rje{ava po pravilma vanparni~nog postupka op{tinski sud
na ~ijem se podru~ju nalazi zgrada.

^lan 30.
Danom stupanja na snagu ovog zakona prestaje da va`i ta~ka 29. ~lana 1.Za-
kona o va`enju odre|enih odredaba saveznih zakona iz oblasti dru{tvene uprave i
pravosu|a (Slu`beni list SR BiH, br. 37/71, 36/72, 10/73, 39/73 i 26/74).

^lan 31.
Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u Slu`benom
list SRBiH.

7
 OBJA[NJENJA
UZ ZAKON O SVOJINI NA DIJELOVIMA ZGRADA

Svojina na dijelovima zgrada (eta`na svojina) kao poseban pravni institut nema
duboke korijene u na{em pravnom sistemu. Ni prije II svjetskog rata, u pravnom
sistemu prve Jugoslavije, institut eta`ne svojine nije postojao na svim podru~jima,
odnosno izuzetno je postojao samo u nekim gradovima Istre, Slovenije, Dalmacije
i Makedonije. ^ak je poslije 1945. godine bilo zabranjeno zasnivanje eta`ne svoji-
ne uz odre|ivanje brisanja upisane eta`ne svojine u zemlji{nim knjigama (Ukaz o
va`nosti pravnih pravila o nedopustivosti prava vlasni{tva na fizi~kim dijelovima
zgrada iz Zakona o unutra{njem ure|enju i osnivanju zemlji{nih knjiga (Slu`beni
list FNRJ, br. 3/47, 39/48 i 18/49).
Institut eta`ne svojine u pravni sistem biv. Jugoslavije uveden je 1954. godine,
na osnovu odredbe ~lana 7. Zakona o prometu zemlji{ta i zgrada (Slu`beni list
FNRJ, broj 26/54), koja je propisivala da u prometu mogu biti i pojedini fizi~ki di-
jelovi zgrada. Ovaj zakon nije pobli`e regulisao odnose koji nastaju uspostavlja-
njem eta`ne svojine, pa je to u~injeno tek dono{enjem Zakona o svojini na dijelo-
vima zgrada iz 1959. godine (Slu`beni list FNRJ, broj 16/59), koji je stupio na
snagu 23. 07. 1959. godine.
Ovim zakonom eta`na svojina je kona~no postala jedan od redovnih oblika svo-
jine na posebnim dijelovima porodi~ne stambene zgrade ili poslovne zgrade u svo-
jini gra|ana i drugih gra|anskih pravnih lica i na posebnim dijelovima (stanovima
i poslovnim prostorijama) vi{e stambenih i poslovnih zgrada u dru{tvenoj svojini.
Odredbe Zakona o svojini na dijelovima zgrada iz 1959. godine primjenjivane
su od 1971. do 1977. godine kao republi~ki propis sve do dono{enja republi~kog
Zakona o svojini na dijelovima zgrada.
Zakon o svojini na dijelovima zgrada u SRBiH je donijet 16. decembra 1977.
godine (Slu`beni list SRBiH, broj 35/77), a stupio je na snagu 24. decembra
1977. godine.
Ovaj zakon se zasniva na sljede}im na~elima:
- da je svojina na posebnim dijelovima zgrada (eta`na svojina) jedan od redo-
vnih oblika svojine na zgradama;
- da posebni dijelovi zgrada mogu biti u gra|anskoj i dru{tvenoj svojini;
- da se eta`na svojina sti~e i prestaje na na~in i pod uslovima koji su, ina~e,
propisima predvi|eni za sticanje i prestanak svojine na nekretninama;
- da su prava i obaveze eta`nih vlasnika srazmjerna vrijednosti njihovih pose-
bnih dijelova prema ukupnoj vrijednosti zgrade.
Iz ranijeg Saveznog zakona, Zakon o svojini na dijelovima zgrada preuzet je ve-
}i broj zakonskih rje{enja, ali uz izmjene i dopune i usagla{avanje tih rje{enja sa
odredbama Ustava i odredbama drugih va`e}ih propisa.
Ovakav pristup u zakonskom regulisanju materije svojine na dijelovima zgrada
uslijedio je iz razloga {to je ocijenjeno da u toj oblasti nema potrebe da se mije-

8
njaju osnovna pravna rje{enja koja su prihva}ena i potvr|ena u praksi. Na taj na-
~in obezbije|en je u osnovnim pitanjima pravni kontinuitet u pogledu regulisanja
odnosa koji proizilaze iz eta`ne svojine, uz istovremenu izmjenu onih zakonskih rje-
{enja koja vi{e ne odgovaraju.
Zakon kompleksno reguli{e odnose koji nastaju konstituisanjem eta`ne svoji-
ne, odnosno svojine na posebnim dijelovima zgrada: pravo svojine na posebnim di-
jelovima zgrade (eta`na svojina) i prava i obaveze vlasnika posebnih dijelova zgra-
da (eta`ni vlasnici) u pogledu kori{}enja, upravljanja i raspolaganja na zajedni~kim
dijelovima zgrada.
Pojam eta`na svojina upotrebljava se za sve zgrade na kojima postoji pravo
svojine raznih subjekata na pojedinim dijelovima zgrade (zgrada u eta`noj svojini)
bez obzira na to da li su pojedini dijelovi u dru{tvenoj svojini na kojima pravo ra-
spolaganja pripada dru{tvenim pravnim licima, ili u svojini gra|ana i gra|ansko
pravnih lica.
Eta`na svojina mo`e nastati izgradnjom vi{estambene zgrade u kojoj pojedini
stanovi, kao posebni dijelovi zgrade, pripadaju raznim nosiocima prava svojine, za-
tim pravnim prometom dijela zgrade (prodajom, zamjenom, poklonom i diobom),
naslje|ivanjem ili pretvaranjem suvlasni{tva u eta`nu svojinu. Eta`na svojina je
nastajala i nacionalizacijom najamnih zgrada, pri ~emu su pojedini stanovi ostav-
ljani vlasnicima ili suvlasnicima i konfiskacijom kojom je obuhva}en dio vi{estam-
bene zgrade ili suvlasni~ki dio jednog suvlasnika.
Eta`na svojina mo`e se zasnivati na vertikalnoj podjeli zgrade, pri ~emu se di-
jelovi zgrade utvr|uju vertikalnom linijom koja ide od temelja do krova zgrade po
na~elu superficies solo cedit. U ovom slu~aju eta`na svojina se ustanovljuje sa-
mo ako je zgrada djeljiva, s obzirom na zemlji{te koje pokriva i koje slu`i za redo-
vnu upotrebu zgrade, te pregradne i nose}e glavne zidove i ulaze u zgradu.
Eta`na svojina kod horizontalne podjele zgrade zasniva se tako {to svaki sprat
(eta`a) predstavlja posebnu cjelinu, pri ~emu stubi{ta, podrum, tavan ~ine zajedni-
~ke dijelove zgrade, koji su nedjeljivi i na kojima se konstitui{e idealno suvlasni{-
tvo s nepodijeljenim dijelovima i zajedni~ko pravo kori{}enja.
Kod mje{ovite vertikalno-horizonalne podjele odre|ivanje posebnih dijelova
zgrade vr{i se po stanovima koji svaki za sebe ~ini jednu cjelinu i jednu pravnu je-
dinicu, bez obzira na polo`aj u zgradi. U stvari, to je horizontalna podjela zgrade
kod koje se pojedini stanovi odvojeno tretiraju, a na zemlji{tu na kojem se zgrada
nalazi i koje slu`i za redovnu upotrebu zgrade postoji trajno pravo kori{}enja zemlji-
{ta u korist zgrade kao cjeline sve dotle dok se zgrada nalazi na tom zemlji{tu.
Nosioci prava eta`ne svojine, koja ima status redovnog oblika svojine, mogu bi-
ti kako gra|ani i gra|anska pravna lica tako i dru{tvena pravna lica kao nosioci
prava raspolaganja, odnosno prava dr`avne svojine.
Predmet eta`ne svojine mogu biti samo pojedini stanovi i pojedine poslovne
prostorije koje se vi{e ne mogu fizi~ki dijeliti. Osim toga, na posebnom dijelu zgra-
de mo`e postojati i svojina na idealnim dijelovima (~lan 2) koja mo`e nastati me-
|u bra~nim drugovima kao njihova zajedni~ka imovina ste~ena zajedni~kim radom

9
za vrijeme trajanja bra~ne zajednice ili na osnovu naslje|ivanja, odnosno drugim
pravnim poslom u kojem u~estvuje vi{e lica u svojstvu sticalaca svojine.
Eta`na svojina se izjedna~uje sa svojinom na ostalim nekretninama, pa se u
pogledu sticanja i prestanka svojine primjenjuju propisi koji vrijede za ostale nekre-
tnine (~lan 3). I u pogledu eta`ne svojine, kao i kod drugih oblika svojine, vi{e ne-
ma ograni~enja kod sticanja svojine.
Jedno od osnovnih pitanja u regulisanju svojinskih odnosa na posebnim dijelo-
vima zgrada jeste pitanje kori{}enja i odr`avanja zajedni~kih dijelova zgrade koji
slu`e zgradi kao cjelini (temelji, glavni zidovi, tavan, fasada, stepenice, hodnici, lif-
tovi, elektri~na, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mre`a, televizijske antene,
prostorije za pranje i su{enje rublja, ure|aji za zagrijavanje,1 dimnjaci i sli~no). Na
zajedni~kim dijelovima zgrade u dru{tvenoj svojini eta`ni vlasnici imaju zajedni~ko
pravo kori{}enja. Ovo pravo zajedni~kog kori{}enja ne mo`e pre}i u vlasni{tvo po-
jedinih gra|ana, a, tako|e, se ne mo`e na zajedni~kim dijelovima zgrade ste}i
odvojeno pravo raspolaganja. To zna~i da zajedni~ki dijelovi zgrade ne mogu biti
predmet samostalnog pravnog prometa. Zajedni~ko pravo kori{}enja sti~e se pre-
nosom posebnog dijela zgrade i pripada svim vlasnicima posebnih dijelova zgrade
i svim nosiocima prava raspolaganja tim dijelovima i postoji sve dok na zgradi pos-
toji eta`no vlasni{tvo.
Kada se radi o zgradi u dru{tvenoj svojini koja ima zajedni~ke dijelove koji slu-
`e samo nekim a ne svim posebnim dijelovima zgrade, zajedni~ko pravo kori{}e-
nja tih zajedni~kih dijelova imaju samo eta`ni vlasnici takvih posebnih dijelova zgra-
de. Razlikovanje prava na zajedni~kim dijelovima zgrade ima i svoj prakti~ni zna~aj,
jer iz obima i veli~ine ovih prava proizilazi i obaveza eta`nih vlasnika u sno{enju
tro{kova odr`avanja zajedni~kih dijelova zgrade.
Za zajedni~ke dijelove zgrade koja nije u dru{tvenoj svojini propisano je da su
nedjeljiva zajedni~ka svojina svih eta`nih vlasnika, odnosno vlasnika ~ijim pose-
bnim dijelovima slu`e. I ovdje zajedni~ki dijelovi zgrada ne mogu biti predmet sa-
mostalnog pravnog prometa, ve} njima mogu raspolagati svi eta`ni vlasnici kojima
slu`e ti dijelovi, uvijek samo zajedno sa zgradom. Ovo pravo, isto tako, postoji i
sve dotle dok postoji eta`no vlasni{tvo na dijelovima zgrade.
Eta`ni vlasnici su du`ni da u~estvuju u tro{kovima odr`avanja zajedni~kih dije-
lova zgrade i ova njihova obaveza je srazmjerna vrijednosti njihovih posebnih dije-
lova prema ukupnoj vrijednosti cijele zgrade, a ako pak zajedni~ki dijelovi slu`e sa-
mo nekim posebnim dijelovima zgrade, onda srazmjerno vrijednosti njihovih pose-
bnih dijelova prema ukupnoj vrijednosti onog dijela zgrade u kome se ti posebni di-
jelovi nalaze.
Zakon reguli{e i slu~ajeve eta`ne svojine kada je zgrada u eta`noj svojini podi-
gnuta na zemlji{tu u dru{tvenoj svojini, kao i slu~aj kada je zgrada u eta`noj svo-
jini podignuta na zemlji{tu u svojini gra|ana i gra|anskih pravnih lica.

1 U sudskoj praksi postavilo se kao sporno da li su ure|aji centralnog grijanja u stanovima, koji
su povezani u jedinstvenu cjelinu u zgradi, zajedni~ki dijelovi zgrade. Pitanje je od prakti~nog zna~aja
kada se radi o tro{kovima odr`avanja i zamjene ovih ure|aja.

10
 Ako je zgrada u eta`noj svojini podignuta na zemlji{tu dru{tvene svojine, eta`ni
vlasnik ima pravo kori{}enja gra|evinske parcele na kojoj je zgrada podignuta, u
skladu sa namjenom zemlji{ta i namjenom posebnih dijelova zgrade.
U slu~aju kada je zgrada u eta`noj svojini podignuta na zemlji{tu u gra|anskoj
svojini, eta`ni vlasnik sti~e pravo svojine gra|evinske parcele, u idealnom dijelu
koji odgovara vrijednosti posebnog dijela zgrade u odnosu prema vrijednosti cijele
zgrade (~lanovi 4. do 6).

1. Prava i obaveze eta`nih vlasnika

Zakon o svojini na dijelovima zgrada detaljno reguli{e prava i obaveze eta`nih
vlasnika. Eta`ni vlasnik ima pravo da sam koristi svoj posebni dio zgrade i da ga
izdaje u zakup drugom licu.
U pogledu upravljanja zgradom koja je u dru{tvenoj svojini, eta`ni vlasnik ima
prava i obaveze koja pripadaju nosiocu stanarskog prava, odnosno zakupcu u skla-
du sa posebnim propisima.
Eta`ni vlasnik stana, odnosno poslovne prostorije u zgradi koja je u gra|anskoj
svojini, ukoliko sam koristi taj stan, odnosno poslovnu prostoriju du`an je da sno-
si tro{kove teku}eg odr`avanja tog posebnog dijela. Ako je zgrada u dru{tvenoj
svojini, ova obaveza se utvr|uje u smislu odredaba Zakona o stambenim odnosi-
ma (~lan 9).
Naknadu za odr`avanje zajedni~kih dijelova zgrade du`an je da pla}a i eta`ni
vlasnik poslovne prostorije kao posebnog dijela zgrade u dru{tvenoj svojini, bez ob-
zira na to da li tu poslovnu prostoriju koristi sam ili je daje drugima u zakup ili pod-
zakup.
Visina naknade za odr`avanje zajedni~kih dijelova zgrade utvr|uje se ugovorom
koji zaklju~uju eta`ni vlasnici (stana, odnosno poslovne prostorije). Ukoliko se ugo-
vorne strane ne mogu sporazumjeti, svaka od ugovornih strana mo`e zahtijevati da
visinu ove naknade utvrdi sud u vanparni~nom postupku (~l. 10. i 11).
U cilju odr`avanja svog posebnog dijela zgrade u ispravnom stanju, eta`ni vla-
snik jeobavezan da vr{i njegovu opravku o svom tro{ku. On je du`an da to izvr{i u
slu~aju da se otkloni {teta za posebni dio zgrade drugog vlasnika ili za dijelove
zgrade koji slu`e zgradi kao cjelini ili samo posebnom dijelu drugog vlasnika. Ova
obaveza eta`nog vlasnika odnosi se samo na tro{kove investicionog odr`avanja
posebnog dijela zgrade, dok tro{kove teku}eg odr`avanja stana ili poslovne pros-
torije snosi korisnik stana, odnosno korisnik poslovne prostorije (zakupac).
U skladu sa gra|evinskim propisima, eta`ni vlasnik mo`e o svom tro{ku vr{iti
prepravke (pregradnju, dogradnju, nadzi|ivanje i rekonstrukciju) svog posebnog di-
jela zgrade ako se time ne dira u posebni dio drugog vlasnika ili dijelove koji slu-
`e zgradi kao cjelini ili posebnom dijelu drugog vlasnika. Za prepravke koje bi mo-
gle naru{iti arhitektonski izgled zgrade, ili umanjiti sigurnost ili stabilnost zgrade
ili zajedni~kog ili posebnog dijela drugog vlasnika, odnosno ovim dijelovima, ina~e,
nanijeti {tetu, ne mo`e se izdati odobrenje niti se takve prepravke mogu vr{iti (~l.
12. i 13). Prema tome, pravo eta`nog vlasnika da vr{i popravke svog posebnog di-

11
jela zgrade je ograni~eno obavezom o~uvanja integriteta i nepovredivosti ostalih
posebnih dijelova zgrade ili zajedni~kih dijelova zgrade kao cjeline ili onih koji slu-
`e samo odre|enom posebnom dijelu drugog vlasnika. Za ovu {tetu koja u ovim
slu~ajevima nastane kao posljedica izvedenih ili zapo~etih investicionih radova,
eta`ni vlasnik koji vr{i te radove odgovara po na~elu kauzalnosti.
Na dijelovima zgrade u kojoj su svi stanovi, odnosno poslovne prostorije u svo-
jini gra|ana ili gra|anskih pravnih lica, koji slu`e zgradi kao cjelin, opravke, kao i
prepravke (investiciono odr`avanje) na takvoj zgradi mogu se vr{iti samo na osno-
vu sporazuma eta`nih vlasnika. Ukoliko ne do|e do sporazuma, na prijedlog je-
dnog od zainteresovanih eta`nih vlasnika osnovni (op{tinski) sud na ~ijem podru-
~ju je zgrada }e u vanparni~nm postupku odlu~iti da li }e se izvr{iti odre|ene oprav-
ke, odnosno prepravke vode}i ra~una o tome da li su one opravdane, odnosno cje-
lishodne. Sud }e, istovremeno, odlu~iti koji eta`ni vlasnici i u kojoj srazmjeri sno-
se njihove tro{kove, pri ~emu }e voditi ra~una o tome kojim posebnim dijelovima
i u kojoj mjeri koriste opravke, odnosno prepravke koje se imaju izvesti (~lan 14).
Prema tome, do pokretanja vanparni~nog postupka kod osnovnog (op{tinskog)
suda u ovim slu~ajevima do}i }e samo onda ako me|u eta`nim vlasnicima nije
postignut sporazum (pismeni ili usmeni) o opravci ili prepravci na dijelu zgrade, sa-
mo na prijedlog jednog od zainteresovanih eta`nih vlasnika. Druga lica koja nisu
eta`ni vlasnici ili suvlasnici nekog od posebnih dijelova u toj zgradi nisu ovla{}ena
za podno{enje prijedloga.
Pokretanje i odlu~ivanje u vanparni~nom postupku o izvr{enju opravki ili pre-
pravki na posebnim dijelovima zgrade u eta`noj svojini mogu}e je samo prije izvr{e-
nja tih radova. Ukoliko su ovi radovi izvr{eni, ne mo`e se o obavezama eta`nih vla-
snika odlu~ivati u vanparni~nom, nego samo u parni~nom postupku, jer u tom slu-
~aju postoji spor o opravdanosti i svrsishodnosti obavljenih radova i na~inu raspo-
re|ivanja tro{kova.

2. Uzajamni odnosi eta`nih vlasnika

Uzajamni odnosi eta`nih vlasnika u zgradi u kojoj su svi stanovi, odnosno po-
slovne prostorije u eta`noj svojini gra|ana ili gra|anskih pravnih lica, ure|uju se
ugovorom tih vlasnika u skladu sa odredbama Zakona o svojini na dijelovima zgra-
da i drugim propisima. Ovim ugovorom ure|uje se obim i na~in kori{}enja i odr`a-
vanja posebnih dijelova zgrade, kao i dijelova zgrade koji slu`e zgradi kao cjelini ili
nekim njenim posebnim dijelovima. Pojedina pitanja odr`avanja, popravaka i pre-
pravaka posebnih dijelova zgrade mogu se ugovorom o uzajamnim odnosima eta-
`nih vlasnika urediti i druga~ije nego {to je propisano Zakonom o svojini na dijelo-
vima zgrada (~l. 12, 13. i 14).
Prava i obaveze utvr|ene ugovorom o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika
odnose se i na kasnijeg sticaoca posebnog dijela iste zgrade. Naime, svaki kasni-
ji sticalac posebnog dijela zgrade, kao pravni sljednik eta`nog vlasnika tog dijela
zgrade stupa u prava i obaveze svog prethodnika koji su utvr|eni u ugovoru o uza-
jamnim odnosima eta`nih vlasnika. Ugovorom o prenosu prava svojine na pose-

12
bnom dijelu zgrade ne mo`e se ni{ta mijenjati u ugovoru o uzajamnim odnosima
eta`nih vlasnika.
Ugovor o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika zaklju~uje se u pismenom obliku
uz ovjeru potpisa lica koja su ga zaklju~ila od nadle`nog organa. Ugovor koji nije za-
klju~en na ovaj na~in nema pravno dejstvo, {to zna~i da je takav ugovor ex lege ni{tav.
U slu~aju da eta`ni vlasnici ne zaklju~e ugovor o uzajamnim odnosima, sud }e
u vanparni~nom postupku, na prijedlog nekog od eta`nih vlasnika, svojim rje{e-
njem utvrditi te odnose.
Ugovor o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika mo`e se mijenjati kada se izmi-
jene okolnosti koje su postojale u vrijeme njegovog zaklju~enja samo uz pisani
pristanak vlasnika ~ijih se prava ti~e izmjena. Na prijedlog jednog ili vi{e eta`nih
vlasnika sud u vanparni~nom postupku mo`e odrediti da se izvr{e promjene u ugo-
voru i protiv volje drugih vlasnika ako utvrdi da su promjene cjelishodne i opravda-
ne (~lanovi 15. do 18). U prijedlogu za promjenu ovog ugovora potrebno je naves-
ti u ~emu se promjene sastoje, kao i njihovu opravdanost i svrsishodnost, te ra-
zloge kojima se rukovode predlaga~i. Ti razlozi mogu biti u izmjenama koje se na-
laze na zgradi ili posebnim dijelovima zgrade usljed izvr{enih opravaka ili preprava-
ka (nadogradnje, dogradnje novih dijelova zgrade) ili usljed ru{enja ili rekonstrukci-
je pojedinih dijelova zgrade, ili kao posljedica izmjena pravnog statusa pojedinih di-
jelova zgrade i sl.
Osnovni (op{tinski) sud u vanparni~nom postupku odlu~uje o prijedlogu za iz-
mjenu ugovora o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika, kao i o sadr`aju tih pro-
mjena, pri ~emu ocjenjuje da li su predlo`ene promjene cjelishodne i opravdane.

3. Uknji`enje eta`ne svojine

Na zahtjev vlasnika posebnog dijela zgrade, odnosno nosioca prava raspolaganja-
na posebnom dijelu zgrade mo`e se izvr{iti uknji`ba eta`ne svojine na pojedinom po-
sebnom dijelu zgrade, na vi{e posebnih dijelova ili na svim posebnim dijelovima te
zgrade koji mogu biti predmet eta`ne svojine. Uknji`enje eta`ne svojine na posebnim
dijelovima zgrade vr{i se na osnovu plana posebnih dijelova zgrade koji se podnosi
zemlji{no-knji`nom sudu. Plan posebnih dijelova zgrade mora da sadr`i: zemlji{no-
knji`nu oznaku zemlji{ta na kojem je zgrada podignuta, oznaku zgrade po ulici i ku-
}nom broju, skicu (crte`) iz koje se vidi polo`aj i oznaka posebnog dijela zgrade na
kojem se tra`i uknji`enje, kao i polo`aj i oznake dijelova zgrade koji slu`e zgradi kao
cjelini ili samo nekim posebnim dijelovima zgrade. Ovaj plan mora da bude izra|en
od strane stru~nog lica (projektantske organizacije, in`enjera ili tehni~ara urbanisti-
~ko-gra|evinske struke) i ovjeren od strane nadle`nog op{tinskog organa uprave.
Za upisivanje svojine na posebnim dijelovima zgrade slu`e posebne zemlji{ne
knjige koje nose oznaku eta`na svojina - E2. Treba napomenuti da knjige E
za upis eta`ne svojine nisu do danas osnovane.

2 Na podru~ju na kome nije uspostavljena zemlji{na knjiga "E" upisivanje svojine na posebnim
dijelovima zgrada se vr{i polaganjem isprava u zbirku isprava. Vidjeti Zakon o zemlji{nim knjigama RS
(Slu`beni glasnik RS, broj 67/03) i Zakon o zemlji{nim knjigama Federacije BiH (Slu`bene novine
FBiH, broj 19/03).
13
 Gra|evinska parcela i zgrada na kojoj se zasniva eta`na svojina otpisuje se iz
ulo{ka zemlji{ne knjige u kojem je bilo upisano zemlji{te sa zgradom i ~ini pose-
bno zemlji{no-knji`no tijelo. Za svaku gra|evinsku parcelu sa zgradom u eta`noj
svojini koja je na njoj podignuta osniva se posebni uknji`ni ulo`ak u knjizi E. U
zemlji{noj knjizi E za svaki zemlji{no-knji`ni ulo`ak postoji popisni list (potreban
broj vlasni~kih listova i jedan teretni list) u koji se upisuje gra|evinska parcela na
kojoj je podignuta zgrada u eta`noj svojini, sama ta zgrada i svi posebni dijelovi te
zgrade, te ubilje`ava oznaka zbirke isprava u kojoj se nalazi plan posebnih dijelo-
va zgrade i ugovor o uzajamnim odnosima vlasnika posebnih dijelova zgrade.
Dio zgrade na kojem nije zasnovana eta`na svojina, kao i posebni dijelovi zgra-
de u eta`noj svojini, ~ine posebne ~estice istog zemlji{no-knji`nog tijela.
U knjizi E za svaki zemlji{no-knji`ni ulo`ak postoji onoliko vlasni~kih listova
koliko zgrada ima posebnih dijelova u eta`noj svojini, kao i jedan vlasni~ki list za
dio zgrade na kojem nije zasnovana eta`na svojina.
U teretni list knjige E upisuju se tereti koji optere}uju cijelo zemlji{no-knji`no
tijelo i njegove pojedine ~estice. Tereti koji su upisani u zemlji{no-knji`nom ulo{ku
prije zasnivanja eta`ne svojine ostaju na snazi i poslije zasnivanja takve svojine i
prenose se u teretni list knjige E. Ovi tereti mogu se na osnovu sporazuma izme-
|u zainteresovanih lica prenijeti ina pojedine ~estice zemlji{no-knji`nog tijela knji-
ge E.
Za knjigu E osniva se posebna zbirka isprava i vodi se poseban imenik. U
zbirku isprava unosi se plan posebnih dijelova zgrade, kao i ugovor o uzajamnim
odnosima eta`nih vlasnika.
Propisi o ustanovljenju i vo|enju zemlji{ne knjige, kao i ostala va`e}a pravila
zemlji{no-knji`nog prava i postupka shodno se primjenjuju i na knjigu E.
Na podru~jima na kojima nema zemlji{ne knjige u koju se upisuje svojina na ze-
mlji{tima i zgradama, prilikom zasnivanja i preno{enja eta`ne svojine shodno }e
se primjenjivati odgovaraju}a pravna pravila o upisivanju pravnih odnosa u vezi sa
nepokretnostima ako Zakonom o svojini na dijelovima zgrada i drugim posebnim
propisima nije druga~ije odre|eno.

4. Prava suvlasnika
Svaki vlasnik idealnog dijela zgrade (suvlasnik) ima pravo da zahtijeva da se
njegova idealna svojina pretvori u eta`nu svojinu na odre|enom posebnom dijelu
zgrade, ako je to mogu}e, s obzirom na vrijednost tog idealnog dijela, veli~inu zgra-
de, broj njenih prostorija i njihov raspored. Svi suvlasnici idealnih dijelova mogu da
se saglase o pretvaranju idealne svojine u eta`nu svojinu. Ukoliko to postignu, du-
`ni su o tome sa~initi pismeni ugovor. Ako ne do|e do sporazuma svih suvlasni-
ka, po zahtjevu za pretvaranje idealne svojine u eta`nu svojinu rje{ava u vanparni-
~nom postupku osnovni sud na ~ijem se podru~ju nalazi zgrada. Rje{enje suda tre-
ba da sadr`i sve ono {to se, ina~e, ure|uje ugovorom o uzajamnim odnosima eta-
`nih vlasnika. Rje{enjem suda mo`e se u eta`nu svojinu pretvoriti idealni dio sa-
mo jednog suvlasnika, pri ~emu }e ostali suvlasnici ostati u istom pravnom odno-

14
su u pogledu ostalog dijela zgrade, kao {to se i cijela zgrada u idealnom vlasni{-
tvu mo`e pretvoriti u eta`nu svojinu.
Bilo da se radi o ugovornom - dobrovoljnom pretvaranju idealnog dijela u eta-
`no vlasni{tvo ili da se to utvr|uje u vanparni~nom postupku, mora se prilo`iti plan
posebnih dijelova zgrade (~lan 20) i zaklju~iti ugovor o uzajamnim odnosima eta-
`nih vlasnika (~lan 15).

15
 REGISTAR POJMOVA
ZA ZAKON O SVOJINI NA DIJELOVIMA ZGRADA
(Brojevi ozna~avaju ~lanove i stavove Zakona)
D
DIJELOVI ZGRADE
- posebni, na kojima se mo`e ste}i svojina, 2/1
- posebni, na kojima se mo`e ste}i svojina u idealnim dijelovima, 2/2
- zajedni~ki, koji slu`e zgradi kao cjelini i na kojima postoji zajedni~ko pravo ko-
ri{}enja svih eta`nih vlasnika, 4/1
- zajedni~ki, koji slu`e samo pojedinim dijelovima zgrade i na kojima eta`ni vla-
snici tih posebnih dijelova zgrade imaju zajedni~ko pravo kori{}enja, 4/2
- dijelovi zgrade koja nije u dru{tvenoj svojini nedjeljiva su zajedni~ka svojina
svih eta`nih vlasnika, 4/3
DRU[TVENA SVOJINA
- na posebnim dijelovima zgrade u dru{tvenoj svojini nosioci prava svojine ima-
ju pravo raspolaganja, 1/2
- posebni dijelovi zgrade mogu biti u dru{tvenoj svojini, 2/1
- kada je zgrada u dru{tvenoj svojini, obaveza eta`nog vlasnika u pogledu tro-
{kova teku}eg odr`avanja utvr|uje se u smislu odredaba Zakona o stambenim
odnosima, 9/2

E
ETA@NA SVOJINA
- definicija - skra}enica za pojam pravo svojine na posebnim dijelovima zgra-
da, 1/1
- pojedini stanovi kao predmet eta`ne svojine, 2/3
- pojedine poslovne prostorije kao predmet eta`ne svojine, 2/3
- sticanje i prestajanje eta`ne svojine, 3/1
- zgrada u eta`noj svojini podignuta na zemlji{tu dru{tvene svojine na gra|evin-
skoj parceli na kojoj vlasnik ima pravo kori{}enja, 6/1
- ako je zgrada u eta`noj svojini podignuta na zemlji{tu u svojini gra|ana, eta-
`ni vlasnik ima svojinu na idealnom dijelu gra|evinske parcele, 6/2
- uzajamni odnosi eta`nih vlasnika u zgradi, u kojoj su svi stanovi, odnosno po-
slovne prostorije u eta`noj svojini gra|ana, ure|uju se ugovorom, 15/1
- vlasnik posebnog dijela zgrade, odnosno nosilac prava raspolaganja mo`e za-
htijevati uknji`enje svojine, dijela koji mo`e biti predmet eta`ne svojine, 19
- eta`na svojina (E), kao oznaka posebne zemlji{ne knjige, u kojoj se upisuje
eta`na svojina, 21/1

16
 - gdje nema zemlji{nih knjiga, pri zasnivanju i preno{enju eta`ne svojine sho-
dno se primjenjuju pravna pravila o upisivanju pravnih odnosa na nepokretnostima,
28/2
ETA@NI VLASNIK
(ETA@NI VLASNICI)
- definicija, skra}enica za pojam vlasnici posebnih dijelova zgrada, 1/1
- kao nosioci zajedni~kog prava kori{}enja na zajedni~kim dijelovima zgrade u
dru{tvenoj svojini, 4/1 i 4/2
- kao nosioci zajedni~ke svojine na zajedni~kim dijelovima zgrade koja nije u
dru{tvenoj svojini, 4/3
- du`nost u~estvovanja u tro{kovima odr`avanja zajedni~kih dijelova zgrade, 5
- ima pravo kori{}enja gra|evinske parcele u dru{tvenoj svojini na kojoj je po-
dignuta zgrada u eta`noj svojini, 6/1
- ima pravo svojine na idealnom dijelu gra|evinske parcele, ako je zgrada u eta-
`noj svojini podignuta na zemlji{tu u svojini gra|ana, 6/2
- ima pravo da koristi posebni dio zgrade sam ili da ga izda u zakup, 7
- ima prava i obaveze u pogledu upravljanja zgradom u dru{tvenoj svojini, koja
pripadaju nosiocu stanarskog prava, 8/1
- du`an je snositi tro{kove teku}eg odr`avanja posebnog dijela zgrade ako sam
koristi dio zgrade, 9/1
- pla}a uvijek naknadu za odr`avanje zajedni~kih dijelova zgrade, 11/1
- vr{i o svom tro{ku opravke u cilju odr`avanja svog posebnog dijela zgrade,
12/1
- du`an je o svom tro{ku izvr{iti opravku na svom dijelu zgrade ako je to neop-
hodno da se otkloni {teta na drugim dijelovima zgrade, 12/2
- mo`e vr{iti prepravke svog posebnog dijela zgrade u skladu sa gra|evinskim
propisima, 13/1
- ne mo`e mu se izdati odobrenje za prepravke ako postoje odre|ene zapreke
ili {tete za zgradu, 13/2
- opravke i prepravke na dijelovima zgrade ili na zgradi u gra|anskoj svojini mo-
gu se vr{iti samo na osnovu sporazuma eta`nih vlasnika, 14/1
- na posebnim dijelovima zgrade mogu se vr{iti opravke i prepravke uz spora-
zum samo eta`nih vlasnika tih dijelova zgrade, 14/2
- ugovorom se reguli{u uzajamni odnosi eta`nih vlasnika u zgradi, a u kojoj ima
posebnih dijelova u dru{tvenoj svojini i u svojini gra|ana, 15/5
- eta`ni vlasnici zaklju~uju u pismenom obliku ugovor o uzajamnim odnosima,
16/1
- ako eta`ni vlasnici ne zaklju~e ugovor o uzajamnim odnosima, sud svojim rje-
{enjem ure|uje te odnose, 17

17
 - samo uz pismeni pristanak eta`nih vlasnika mo`e se mijenjati ugovor o uzaja-
mnim odnosima, 18/1
- eta`ni vlasnik mo`e zahtijevati uknji`enje svojine na posebnom dijelu zgrade,
19

G
GRA\ANI
- mogu biti nosioci prava svojine na posebnim dijelovima zgrade, 2/1
- ako je zgrada u eta`noj svojini podignuta na zemlji{tu u svojini gra|ana, sva-
ki eta`ni vlasnik ima svojinu na idealnom dijelu gra|evinske parcele, 6/2
GRA\ANSKA PRAVNA LICA
- mogu biti nosioci prava svojine na posebnim dijelovima zgrade, 2/1
- ako je zgrada u eta`noj svojini podignuta na zemlji{tu u svojini gra|ana, sva-
ki eta`ni vlasnik ima svojinu na idealnom dijelu gra|evinske parcele, 6/2
GRA\ANSKA SVOJINA
- eta`ni vlasnik stana u zgradi u gra|anskoj svojini du`an je snositi tro{kove te-
hni~kog odr`avanja posebnog dijela zgrade, 9/1
GRA\EVINSKA PARCELA
- ako je zgrada u eta`noj svojini podignuta na zemlji{tu u dru{tvenoj svojini, sva-
ki eta`ni vlasnik ima pravo kori{}enja gra|evinske parcele, 6/1
- ako je zgrada u eta`noj svojini podignuta na zemlji{tu u gra|anskoj svojini,
svaki eta`ni vlasnik ima svojinu u idealnom dijelu gra|evinske parcele, 6/2
- gra|evinska parcela na kojoj je zgrada u eta`noj svojini otpisuje se iz ulo{ka
zemlji{ne knjige i upisuje u posebnu zemlji{nu knjigu E, 21/2
- za svaku gra|evinsku parcelu sa zgradom u eta`noj svojini u E knjizi osniva
se poseban ulo`ak, 23/1
- gra|evinska parcela sa zgradom u eta`noj svojini ~ini posebno zemlji{no-knji-
`no tijelo, 22/2
- gra|evinska parcela i sama zgrada u eta`noj svojini podignuta na toj parceli
upisuje se u popisni list zemlji{no-knji`nog dijela zemlji{ne knjige E, 24/1

I
IDEALNI DIO
- mo`e postojati na posebnom dijelu zgrade u idealnim dijelovima, 2/2
- eta`ni vlasnik u zgradi podignutoj na zemlji{tu u svojini gra|ana ima svojinu u
idealnom dijelu gra|evinske parcele, 6/2
- vlasnik idealnog dijela zgrade ima pravo zahtijevati da se njegova idealna svo-
jina pretvori u eta`nu svojinu, 29/1

18
 K
KORI[]ENJE
- pravo eta`nih vlasnika u pogledu vr{enja prava svojine na posebnim dijelovi-
ma zgrada, 1/1

NADLE@NI ORGAN
- nadle`ni organ ovjerava potpise lica koja su zaklju~ila ugovor o uzajamnim
odnosima eta`nih vlasnika, 16/1
- nadle`ni op{tinski organ uprave ovjerava plan posebnih dijelova zgrade koji je
izradilo stru~no lice, 20/3
NOSILAC PRAVA RASPOLAGANJA
- odredbe u pogledu eta`nih vlasnika primjenjuju se i na nosioce prava raspo-
laganja na posebnim dijelovima zgrade u dru{tvenoj svojini, 1/2
- nosilac prava raspolaganja mo`e zahtijevati uknji`enje svojine na posebnom
dijelu zgrade, 19

O
OPRAVKE
- du`nost eta`nog vlasnika da izvr{i o svom tro{ku opravke u svom posebnom
dijelu zgrade, 12/2
- mogu}nost vr{enja opravki na dijelovima zgrade ili zgradi u gra|anskoj svojini
kao cjelini, samo uz sporazum eta`nih vlasnika, 14/1
- mogu}nost vr{enja opravki na dijelovima zgrade koji slu`e samo nekim eta-
`nim vlasnicima, samo uz sporazum tih vlasnika, 14/2
- srazmjerne tro{kove opravke ili prepravke zgrade, ako nema sporazuma ut-
vr|uje sud, 14/3

P
PLAN
- radi uknji`enja eta`ne svojine zemlji{no-knji`nom sudu je potrebno podnijeti
plan posebnih dijelova zgrade, 20/1
- sadr`aj plana posebnih dijelova zgrade, 20/2
- plan posebnih dijelova zgrade mora biti izra|en od strane stru~nog lica, 20/3
- plan posebnih dijelova zgrade ~uva se u zbirci isprava u zemlji{no-knji`nom su-
du, 24/1
POPISNI LIST
- kao sastavni dio zemlji{no-knji`nog ulo{ka zemlji{ne knjige E, 23
- {ta se upisuje u popisni list zemlji{no-knji`nog ulo{ka zemlji{ne knjige E,
24/1

19
 - u popisni list zemlji{no-knji`nog tijela zemlji{ne knjige E ubilje`ava se i ozna-
ka zbirke isprava u kojoj se nalazi plan posebnih dijelova zgrade i ugovor o uzaja-
mnim odnosima vlasnika, 24/3
POSLOVNE PROSTORIJE
- pojedine poslovne prostorije kao predmet eta`ne svojine, 2/3
POTPISI
- potpisi na ugovoru o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika moraju biti ovjere-
ni kod nadle`nog organa, 16/1
PRAVNO DEJSTVO
- ugovor o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika koji nije sa~injen u pismenom
obliku nema pravno dejstvo, 16/2
PREDLOG
- na predlog jednog od zainteresovanih eta`nih vlasnika, ako nema sporazuma,
nadle`ni sud odlu~uje da li }e se izvr{iti odre|ene opravke, odnosno prepravke, 14/3
- na predlog nekog od eta`nih vlasnika, op{tinski (osnovni) sud, ako nema ugo-
vora, ure|uje rje{enjem uzajamne odnose eta`nih vlasnika, 18
- na predlog jednog ili vi{e eta`nih vlasnika, sud odre|uje da li }e se izvr{iti iz-
mjena u ugovoru o uzajamnim odnosima i protiv volje eta`nih vlasnika, 18/2
PREPRAVKE
- mogu}nost da eta`ni vlasnik vr{i prepravke, 13/1
- vrste prepravki, 13/1
- zabrana vr{enja prepravki iz odre|enih razloga, 13/2
PROMET
- propisi o prometu nepokretnosti primjenjuju se i na promet posebnih dijelova
zgrada, 3/2

R
RASPOLAGANJE
- pravo eta`nih vlasnika u pogledu vr{enja prava svojine na posebnim dijelovi-
ma zgrada, 1/1
- pravo raspolaganja, kao pravo na posebnim dijelovima zgrada u dru{tvenoj
svojini, 1/2
- nosilac prava raspolaganja mo`e zahtijevati uknji`enje svojine na posebnom
dijelu zgrade, 19

S
SPORAZUM
- opravka dijelova zgrade ili zgrade u cjelini vr{i se samo na osnovu sporazuma
eta`nih vlasnika, 14/1
- opravka dijelova zgrade koja slu`e samo posebnim dijelovima zgrade vr{i se
na osnovu sporazuma vlasnika tih dijelova zgrade, 14/2
20
 - ako nema sporazuma eta`nih vlasnika o opravci ili prepravci zgrade, sud do-
nosi odluku o opravci, odnosno prepravci u vanparni~nom postupku, 14/3
- o pretvaranju svojine u idealnim dijelovima u eta`nu svojinu vlasnici se spora-
zumno sagla{avaju putem ugovora, 29/2
- ako nema sporazuma, po zahtjevu rje{ava op{tinski sud u vanparni~nom pos-
tupku, 29/3
STANOVI
- pojedini stanovi kao predmet eta`ne svojine, 2/3
SUD
- ako nema sporazuma izme|u eta`nog vlasnika i SIZ-a stanovanja o visini na-
knade za odr`avanje zajedni~kih dijelova stambenih zgrada, utvr|ivanje visine na-
knade vr{i sud u vanparni~nom postupku, 10/3
- ako se ne mogu sporazumjeti o visini naknade za odr`avanje zajedni~kih dije-
lova zgrade, sud utvr|uje visinu naknade u vanparni~nom postupku, 11/3
- donosi odluku o srazmjernoj visini tro{kova u vanparni~nom postupku, ako ne-
ma sporazuma eta`nih vlasnika o opravci ili prepravci zgrade, 14/3
- op{tinski (osnovni) sud ure|uje rje{enjem uzajamne odnose eta`nih vlasnika,
ako oni ne zaklju~e ugovor, 17
- sud u vanparni~nom postupku odre|uje da li }e se izvr{iti promjene u ugovo-
ru o uzajamnim odnosima i protiv volje eta`nih vlasnika, 18/2
- zemlji{no-knji`nom sudu se podnosi plan posebnih dijelova zgrade, radi uknji-
`enja svojine, 20/1
- ako nema sporazuma, op{tinski sud u vanparni~nom postupku rje{ava po pre-
dlogu za pretvaranje svojine u idealnom dijelu zgrade u eta`nu svojini, 29/3
SVOJINA
- pravo svojine na posebnim dijelovima zgrade, 1/1
- mo`e postojati svojina u idealnim dijelovima na posebnom dijelu zgrade, 2/2
- propisi o sticanju i prestanku prava svojine na stanovima i poslovnim prosto-
rijama primjenjuju se i za sticanje i prestanak eta`ne svojine, 3/1
- uknji`enje svojine na posebnom dijelu zgrade mogu zahtijevati eta`ni vlasnik i
nosilac prava raspolaganja, 19
- na podru~ju gdje nema zemlji{nih knjiga, pri zasnivanju i preno{enju eta`ne
svojine shodno se primjenjuju odgovaraju}a pravna pravila, 28/2

[
[TETA
- u cilju otklanjanja {tete eta`ni vlasnik je du`an o svom tro{ku izvr{iti opravke
na svom dijelu zgrade, 12/2
- nano{enje {tete zgradi, kao zapreka davanja odobrenja za prepravke, 13/2

21
 T
TERETI
- u teretni list knjige E upisuju se tereti koji optere}uju cijelo zemlji{no-knji`no
tijelo i njegove pojedine ~estice, 26/1
- tereti upisani u zemlji{no-knji`nom ulo{ku prije zasnivanja eta`ne svojine, os-
taju na snazi, 26/2
TERETNI LIST
- kao sastavni dio zemlji{no-knji`nog ulo{ka zemlji{ne knjige E, 23
- sadr`aj teretnog lista knjige E, 26/1
TRO[KOVI
- du`nost eta`nih vlasnika da u~estvuju u tro{kovima odr`avanja zajedni~kih di-
jelova zgrade, 5
- du`nost eta`nog vlasnika da snosi tro{kove teku}eg odr`avanja posebnih di-
jelova zgrade koje koristi, 9;
- du`nost da o svom tro{ku eta`ni vlasnik odr`ava svoj posebni dio zgrade u is-
pravnom stanju, 12/1;
- du`nost eta`nog vlasnika da o svom tro{ku izvr{i opravke u svom posebnom
dijelu, ako je neophodno da se otkloni {teta od drugih dijelova zgrade, 13/1
- sud odlu~uje o srazmjeri tro{kova eta`nih vlasnika kod opravke ili prepravke
zgrade, ako nema sporazuma, 14/3

U
UDRU@ENJE GRA\ANA
- udru`enje gra|ana mo`e biti nosilac prava svojine na posebnim dijelovima
zgrade, 2/1
UGOVOR
- eta`ni vlasnik koji stanuje u svom stanu zaklju~uje ugovor o visini naknade za
odr`avanje zajedni~kih dijelova stambene zgrade, 10/1
- eta`ni vlasnik poslovne prostorije utvr|uje ugovorom visinu naknade za odr`a-
vanje zajedni~kih prostorija, 11/2
- uzajamni odnosi eta`nih vlasnika ure|uju se ugovorom ako je cijela zgrada u
eta`noj svojini gra|ana, 15/1
- ugovorom o uzajamnim odnosima ure|uje se obim i na~in kori{}enja i odr`a-
vanja posebnih dijelova zgrade, 15/2
- ugovorom se mogu rije{iti pojedina pitanja odr`avanja, prepravke i popravke
posebnih dijelova zgrada i druga~ije ako je zgrada u eta`noj svojini gra|ana, 15/3
- prava i obaveze utvr|ene ugovorom o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika,
odnose se i na kasnijeg sticaoca, 15/4
- ugovor o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika zaklju~uje se u pismenom obli-
ku, 16/1
- ugovor koji nije sa~injen u pismenom obliku nema pravno dejstvo, 16/2
22
 - ako se ne zaklju~i ugovor o uzajamnim odnosima, op{tinski sud rje{enjem ure-
|uje te odnose, 17
- ugovor o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika mo`e se mijenjati uz pismeni
pristanak vlasnika, 18/1
- ugovor o uzajamnim odnosima eta`nih vlasnika se ~uva u zbirci isprava u ze-
mlji{no-knji`nom sudu, 24/3
- vlasnici idealnih dijelova zgrada sa~injavaju pismeni ugovor o pretvaranju ide-
alne svojine u eta`nu svojinu, 29/2
UKNJI@ENJE
- vlasnik, odnosno nosilac prava raspolaganja mo`e zahtijevati uknji`enje svoji-
ne na posebnom dijelu zgrade, 19
- za uknji`enje svojine na posebnim dijelovima zgrada podnosi se zemlji{no-knji-
`nom sudu plan tih dijelova, 20/1
ULO@AK
- ulo`ak zemlji{ne knjige, 21/2
- poseban knji`ni ulo`ak u knjizi E za svaku gra|evinsku parcelu sa zgradom
u eta`noj svojini, 22/1
UPRAVLJANJE
- pravo eta`nih vlasnika u pogledu vr{enja prava svojine na posebnim dijelovi-
ma zgrade, 1/1

V
VANPARNI^NI POSTUPAK
- op{tinski (osnovni) sud u vanparni~nom postupku utvr|uje visinu iznosa koji
eta`ni vlasnik pla}a za odr`avanje zajedni~kih dijelova zgrade, 10/3
- sud utvr|uje u vanparni~nom postupku visinu iznosa koji pla}a eta`ni vlasnik
poslovne prostorije za odr`avanje zajedni~kih dijelova zgrade, 11/3
- sud odlu~uje u vanparni~nom postupku da li }e se izvr{iti odre|ene opravke
odnosno prepravke, 14/3;
- sud u vanparni~nom postupku svojim rje{enjem ure|uje ako nema ugovora
uzajamne odnose eta`nih vlasnika, 17
- sud u vanparni~nom postupku odre|uje da li }e se i protiv volje eta`nih vla-
snika izvr{iti promjene u ugovoru, 18/2
- sud u vanparni~nom postupku rje{ava po predlogu za pretvaranje svojine u
idealnom dijelu zgrade u eta`nu svojinu, 29/3
VLASNI^KI LIST
- kao sastavni dio zemlji{no-knji`nog ulo{ka zemlji{ne knjige E, 23
- sastav vlasni~kih listova zemlji{no - knji`nog ulo{ka zemlji{ne knjige E, 25.
VLASNIK
- vlasnik posebnog dijela zgrade mo`e zahtijevati uknji`enje svojine na pojedi-
nom posebnom dijelu zgrade, 19
23
 - svaki vlasnik idealnog dijela zgrade ima pravo zahtijevati da se njegova ideal-
na svojina pretvori u eta`nu svojinu, 29/1
- ako se svi vlasnici idealnih dijelova saglase o pretvaranju idealne svojine u
eta`nu, du`ni su sa~initi pismeni ugovor, 29/2

Z
ZAKUP
- pravo eta`nog vlasnika da izda u zakup poseban dio zgrade, 7
ZBIRKA ISPRAVA
- za knjigu E osniva se posebna zbirka isprava, 27/1
- u zbirku isprava knjige E unosi se i plan posebnih dijelova zgrade i ugovor o
uzajamnim odnosima vlasnika tih dijelova, 27/2
ZEMLJI[NA KNJIGA
- eta`na svojina se upisuje u posebnu zemlji{nu knjigu E, 21/1
- gra|evinska parcela i zgrada u eta`noj svojini otpisuju se iz ulo{ka zemlji{ne
knjige, 21/2
- u knjizi E, za svaki zemlji{no-knji`ni ulo`ak postoji onoliko vlasni~kih listova
koliko zgrada ima dijelova u eta`noj svojini, 25
- propisi o vo|enju zemlji{nih knjiga, kao i va`e}a pravila zemlji{no-knji`nog pra-
va i postupka, shodno se primjenjuju i na knjigu E, 28/1
- za podru~ja gdje nema zemlji{nih knjiga pri zasnivanju i preno{enju eta`ne
svojine shodno }e se primjenjivati pravna pravila, 28/2
ZEMLJI[NO-KNJI@NA OZNAKA
- zemlji{no-knji`na oznaka zemlji{ta na kojem je podignuta zgrada kao sastavni
dio plana posebnih dijelova zgrade, kod zahtjeva za uknji`bu, 20/2
ZEMLJI[NO-KNJI@NO TIJELO
- gra|evinska parcela sa zgradom u eta`noj svojini ~ini posebno zemlji{no-knji-
`no tijelo, 22/2
- dio zgrade na kome nije zasnovana eta`na svojina i posebni dijelovi zgrade u
eta`noj svojini ~ine posebne ~estice istog zemlji{no-knji`nog tijela, 24/2
- u teretni list se upisuju tereti koji optere}uju cijelo zemlji{no-knji`no tijelo, 26/1
ZEMLJI[NO-KNJI@NI ULO@AK
- iz zemlji{no-knji`nog ulo{ka otpisuje se gra|evinska parcela sa zgradom u eta-
`noj svojini i upisuje u posebnu zemlji{nu knjigu E, 21/2
- u zemlji{noj knjizi E za svaki zemlji{no-knji`ni ulo`ak postoji popisni list, vla-
sni~ki list i teretni list, 23
ZEMLJI[NO-KNJI@NI SUD
- dostavlja mu se plan posebnih dijelova zgrade uz zahtjev za uknji`enje svoji-
ne, 20/1

24