Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

REGULAMENTAO
DO PEUC

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

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 Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

REGULAMENTAO DO PEUC

Para que o PEUC possa ser aplicado, necessria sua previso no plano diretor municipal, que
conter, no mnimo, a delimitao das reas urbanas sujeitas ao instrumento, como determina
o Estatuto da Cidade.

O Conselho Nacional das Cidades (ConCidades) recomenda, no entanto, por meio da Resoluo
n 34, de 1 de julho de 2005, em seu Art. 3, que o plano diretor no somente delimite as reas
sujeitas ao PEUC, mas tambm, que (i) determine os critrios que caracterizem os imveis no
edificados, subutilizados e no utilizados e (ii) defina o prazo para cumprimento das obriga-
es decorrentes da notificao.

importante ressaltar, porm, que ainda que o plano diretor contenha os elementos recomen-
dados pela Resoluo do ConCidades, faz-se necessria a aprovao de lei municipal especfica
que determine a obrigao de parcelar, edificar ou utilizar, como dispem a Constituio Fe-
deral (CF) e o Estatuto da Cidade (EC). Assim, o Municpio dever aprovar duas leis para poder
aplicar o PEUC: a primeira o plano diretor, que estabelece a estratgia e os padres de orde-
namento do territrio, a fim de assegurar qualidade de vida urbana; a segunda a lei especfica
do PEUC.

Esta ltima, de acordo com a CF e o EC, tem a atribuio especfica de regulamentar as con-
dies e os prazos para implementao do PEUC. Caso o plano diretor tenha tratado desses
contedos, a lei especfica os repetir. Alm disso, entre outros aspectos relativos aplicao
do PEUC, poder dispor sobre situaes de no incidncia do instrumento e sobre o sistema de
participao e controle social na gesto, em especial as atribuies do conselho municipal afeto
rea de planejamento urbano com relao ao PEUC12.

Uma norma no citada no EC, mas de grande valia para a regulamentao dos procedimentos
relacionados aplicao do instrumento, o decreto municipal. Trata-se de um ato administra-
tivo, da alada do Poder Executivo Municipal, que dispensa aprovao legislativa, com o sentido
de orientar a operacionalizao do instrumento, limitando-se aos aspectos procedimentais,
subordinados s definies da lei especfica. O decreto pode estabelecer as competncias dos
diversos rgos municipais no processo de aplicao do PEUC (arranjo institucional), os proce-
dimentos de notificao, os critrios para avaliao de pedidos de impugnao da notificao,
os procedimentos para averbao, o escalonamento das notificaes e a forma como se dar o
monitoramento da aplicao.

12 O conselho recebe nomenclatura distinta em cada municpio, podendo ser Conselho da Cidade, Conselho de Desen-
volvimento Urbano, Conselho de Planejamento Urbano, Conselho de Poltica Urbana etc.

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

Contedos da legislao municipal (sem prejuzo do estabelecido no Estatuto da Cidade)

PLANO DIRETOR LEI ESPECFICA DECRETO

Delimitao das reas de Casos de no incidncia do Arranjo institucional: definio

incidncia do PEUC (*)
Caracterizao dos imveis no
edificados, subutilizados e no
utilizados (**)
Prazo para cumprimento das
obrigaes (**)
instrumento
Caracterizao dos imveis no
edificados, subutilizados e no
utilizados
Prazo para cumprimento das
obrigaes
Sistema de participao e controle
social na gesto
e competncias dos rgos
municipais no processo de
aplicao
Procedimentos do ato de
notificao
Critrios para avaliao de pedidos
de impugnao da notificao
Procedimentos para averbao

Escalonamento das notificaes

Sistema de monitoramento da
aplicao

(*) Contedo obrigatrio Estatuto da Cidade | (**) Contedo recomendado Resoluo n 34 do ConCidades

Com relao ao escalonamento das notificaes, observe-se que, em geral, o plano diretor de-
limita grandes pores do territrio para incidncia do instrumento, o que pode gerar a neces-
sidade de que sejam traadas estratgias para a eleio dos setores ou tipos de imveis que
devem ser priorizados e, assim, definir a distribuio das notificaes no espao e no tempo.

Por fim, importante lembrar que os procedimentos de notificao e tramitao, incluindo os

prazos e possibilidades de impugnao administrativa, sejam disciplinados pelo decreto muni-
cipal. Caso isso no seja explicitado, a Administrao Pblica atuar sem a devida segurana, o
que pode gerar arbtrios e excessos prejudiciais efetivao do instrumento.

a. Como definir a rea de incidncia do PEUC

A delimitao das reas urbanas objeto de PEUC , por determinao da lei geral (CF e EC), ma-
tria do plano diretor, que estabelece os objetivos estratgicos para o desenvolvimento urbano
e as diretrizes de ordenamento do territrio, a fim de assegurar a funo social da cidade e da
propriedade urbana. Portanto, com base nessas diretrizes e em sua projeo espacial que de-
vem ser decididas quais so as reas passveis de aplicao do PEUC.

Contudo, como definir o que funo social da propriedade no contexto do municpio? Isso
depende de uma srie de fatores relacionados realidade local os quais devem ser analisados no
processo de elaborao ou reviso do plano diretor. Por exemplo: padro de ocupao do solo (e
em especial da rea central), densidades, disponibilidade de infraestrutura, dficit habitacional/
demanda por terra para habitao de interesse social, demanda do mercado imobilirio por usos
diversos etc. A administrao municipal deve analisar que regies da cidade devem ser adensa-
das, reestruturadas ou passar por processos de expanso. a partir dessa lgica que deve ser
definido onde o PEUC ser aplicado em que zonas, bairros, eixos, setores ou outra delimitao.

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 Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Vrios planos diretores definem, simplesmente, que o PEUC aplicvel a toda a rea urbana do
municpio, o que configura, quase sempre, na ausncia de uma leitura do territrio e a inexis-
tncia de uma adequada estratgia territorial que indique onde deve ser estimulada a ocupao.
Afinal, induzir a utilizao da totalidade do espao urbano pode no ser adequado do ponto de
vista ambiental, demogrfico e econmico.

MODELOS DE CIDADES
Cidade espraiada, com disperso de imveis ociosos entre as reas mais consolidadas e as reas de expanso

Cidade adensada, com concentrao de imveis ociosos na rea central

REAS MAIS ADENSADAS REAS MENOS ADENSADAS IMVEIS OCIOSOS REA DE PROTEO AMBIENTAL

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

Um cuidado especial deve ser tomado para evitar a aplicao do PEUC como incentivo ocupa-
o de reas de expanso, enquanto ainda restarem vazios urbanos e/ou imveis subutilizados
ou sem uso nas reas de urbanizao consolidada (sobretudo nas reas centrais), visto que a ex-
panso horizontal das cidades e o espraiamento da mancha urbana trazem enormes custos para
o Municpio no que diz respeito promoo da urbanizao e implantao de infraestrutura.

Nessa perspectiva, boas solues de delimitao de reas de incidncia do PEUC podem ser encon-
tradas em diferentes planos diretores. Dentre outros, so exemplos interessantes de delimitao:

das reas centrais, onde haja imveis sem utilizao, o que comum atualmente nas gran-
des cidades;
das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) de vazios (reservadas para produo habitacional);
de reas onde se queira estimular processos de renovao urbana, como antigas reas indus-
triais abandonadas;
de reas prximas a eixos de transporte coletivo, que favorecem a mobilidade urbana, e que
podem ser adensadas.

No pode
No pode ser
ser esquecido
esquecido que:
que:
o PEUC s aplicvel onde houver disponibilidade
o PEUC s aplicvel onde houver disponibilidade de
de infraestrutura
infraestrutura
e demanda
e demanda para
para utilizao
utilizao (Art.
(Art. 42,
42, inciso
inciso I,
I, EC)
EC)

Em resumo, as reas urbanas sujeitas ao PEUC devem ser estrategicamente pensadas segundo a
lgica territorial definida no processo de planejamento urbano.

Observe-se, ainda, que o PEUC visa a reintroduzir, no mercado imobilirio, propriedades que se
encontrem retidas, muitas vezes, por razes especulativas. No entanto, a capacidade de absoro
do mercado deve ser avaliada previamente, de modo que a efetividade do instrumento no se veja
comprometida por uma oferta imobiliria excessiva. Por outro lado, deve ser considerado que a
ampliao da oferta pode favorecer o controle de preos imobilirios, contribuindo para a viabili-
zao de produtos como a habitao social. Nesse sentido, o conhecimento da dinmica imobili-
ria local fundamental para que o PEUC seja adequadamente projetado.

b. Como caracterizar os imveis sujeitos ao PEUC: critrios

A caracterizao dos imveis sujeitos ao PEUC no edificados, subutilizados e no utilizados
deve ser feita com base em critrios que permitam enquadrar o imvel em uma das trs situa-
es mencionadas na Lei Federal.

Vrios podem ser os critrios, mas recomenda-se, desde logo, que a legislao municipal seja, o
mais possvel, simples e objetiva. O excesso de critrios pode ser prejudicial gesto do PEUC,
dificultando a identificao dos imveis.

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 Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

TIPOLOGIA DE O que o proprietrio deve fazer para

IMVEIS OCIOSOS cumprir a funo social da propriedade

NO EDIFICADO
Imvel com Coeficiente de
Aproveitamento (CA) igual a 0

Parcelar
e/ou
edificar

SUBUTILIZADO
Imvel com Coeficiente de Aproveitamento (CA)
inferior ao mnimo estabelecido por lei

Parcelar
e/ou
edificar

NO UTILIZADO
Edifcios ou
outros imveis
desocupados
Utilizar

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

Uma noo fundamental para o balizamento da aplicao do PEUC a de coeficiente de apro-

veitamento (CA), isto , a relao entre a rea edificvel e a rea do terreno, conforme define o
Estatuto da Cidade (Art. 28, pargrafo 1). O coeficiente de aproveitamento define limites para
a rea da construo no terreno.

Assim, um imvel no edificado aquele onde no h qualquer construo, onde, portanto, o

coeficiente de aproveitamento igual a zero. Nesse caso, interessante que a lei estabelea,
adicionalmente, o critrio de rea mnima do terreno, a partir da qual se aplicar o PEUC aos
imveis no edificados.

Por outro lado, os imveis onde exista edificao em runa devem ser entendidos como no
edificados e, sobre ele, incidir o instrumento, salvo se as runas constiturem bem de interesse
cultural13.

A caracterizao dos imveis subutilizados faz-se com base no coeficiente de aproveitamento

mnimo, limite abaixo do qual o terreno considerado subutilizado (Art. 5, pargrafo 1, inciso
I, EC).

Exemplo de clculo do Coeficiente de Aproveitamento (CA) mnimo:

Um terreno com 500 m2 e CA mnimo igual a 0,2 ser considerado subutilizado se a rea
nele construda for inferior a 100 m2 (500 x 0,2).

O CA mnimo deve ser definido em lei (no plano diretor, na lei especfica do PEUC ou na lei de
uso e ocupao do solo) e tanto pode ser nico para todo o territrio municipal, como variar por
zona e/ou por uso da edificao. A indicao do CA mnimo no pode ser aleatria, devendo
guardar alguma relao com outros parmetros, como a rea do imvel, o porte das construes
e o coeficiente de aproveitamento bsico14 estabelecido pela legislao municipal. A definio do
CA mnimo relevante e constituinte da estratgia de ordenamento territorial.

O critrio adicional de rea mnima de terreno a partir da qual se aplicar o PEUC aplicvel
tambm para os imveis subutilizados (e no s para os no edificados). Essa regra aplica-se
no apenas para fazer com que imveis de dimenses relativamente reduzidas, localizados em
reas centrais infraestruturadas, sejam colocados no mercado (como ocorreu em Santos-SP, por
exemplo), como tambm para dirigir o instrumento em sentido contrrio, evitando que peque-
nos lotes urbanos sejam notificados (como em Maring-PR).

13 Vrios cdigos tributrios municipais lanam apenas o imposto territorial sobre os imveis com edificaes em runas.
Portanto, ao no lanar o imposto predial o Municpio considera que inexiste edificao e, sendo assim, pertinente a
notificao do imvel.
14 O CA bsico define o aproveitamento que todos os terrenos podem obter sem pagamento de contrapartida. O CA mxi-
mo define aproveitamento superior ao bsico mediante pagamento de contrapartida, com base na Outorga Onerosa do
Direito de Construir (OODC). A regulamentao e implementao da OODC objeto de outro Caderno Tcnico desta
coleo.

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 Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

O Municpio de Santos, cuja rea urbana reduzida e intensamente urbanizada e onde o instru-
mento foi pensado para fazer frente desocupao de edificaes no utilizadas ou subutiliza-
das na regio central, considerou como notificveis os lotes urbanos com rea superior a 200
m. Exemplo oposto, o Municpio de Maring estipulou 2mil m como rea mnima objeto de
PEUC, que se aplica, principalmente, visando a induzir ao parcelamento do solo.

O importante que a deciso do Municpio esteja amparada na lgica de ordenamento territorial

e que o instrumento seja orientado para incidir sobre os casos mais graves (na escala local) de
no cumprimento da funo social da propriedade. Vale ressaltar que o critrio da rea mnima
do lote, se e quando adotado, deve constar da lei especfica.

Os imveis no utilizados so aqueles em que existe uma edificao total ou parcialmente aban-
donada. Nesse caso, dois critrios, absolutamente relevantes, devem ser definidos na lei espe-
cfica: (i) o tempo mnimo de efetiva no utilizao que permita a incidncia do PEUC; e (ii) o
percentual de rea construda no utilizada.
FOTO GILBERTO TOM, 2015

Imvel no utilizado na rea central do Municpio de So Paulo

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

FOTO GUILHERME MADEIRA, 2015

Imvel no utilizado no Municpio de Santos, no permetro de abrangncia do Programa Alegra Centro

FOTO PREFEITURA MUNICIPAL DE SO BERNARDO DO CAMPO, 2015

Imvel no utilizado na rea central do Municpio de So Bernardo do Campo

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 Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Na legislao dos municpios que regulamentaram o instrumento encontram-se prazos diver-

sos15; a questo reside na dificuldade de verificao desses prazos (quaisquer que sejam) e nos
mecanismos que podem ser empregados para aferi-los, o que ser objeto do decreto regulamen-
tador. Para isso, fontes variadas podem ser articuladas, tais como informaes de consumo for-
necidas pelas concessionrias de servios pblicos, vistorias, bem como diligncias realizadas
por servidores municipais, dentre outras.

Quanto ao percentual de no utilizao da construo, se a lei especfica no o definir, entender-

se- que toda a edificao deve estar no utilizada para que o instrumento possa ser aplicado.
Alguns municpios adotaram percentuais para caracterizar a no utilizao16.

Para os imveis no utilizados, o critrio adicional da rea mnima do lote menos importante,
embora tambm possa ser utilizado. Nesse caso, a rea mnima da construo mais relevante.
O Municpio deve decidir se o caso de notificar imveis no utilizados qualquer que seja a rea
de construo da edificao ou se mais razovel limitar o instrumento a edificaes a partir de
determinada rea de construo.

Outro critrio que poder constar da lei especfica, cuja pertinncia merece ser avaliada pelo
Municpio, diz respeito ao uso ou atividade licenciada para a edificao. Todo tipo de construo
no utilizada deve ser notificada, independentemente da destinao ou tipologia da construo?
Ou, por exemplo, o que se quer notificar apenas galpes abandonados ou plantas industriais
desativadas? As unidades residenciais localizadas em condomnio porventura no utilizadas
devem ser notificadas?

Critrios para a caracterizao de imveis sujeitos ao PEUC:

Fundamentais (F) e Complementares (C)
Imveis no Imveis Imveis no
edificados subutilizados utilizados
Coeficiente de aproveitamento F F -
rea do imvel C C C
rea construda - - C
Comprovao e tempo mnimo de efetiva
- - F
no utilizao
Percentual de rea construda no utilizada - - C
Uso ou atividade licenciada
- C C
para a construo

Uma ltima observao com relao aos critrios de caracterizao: todos devem cons-
tar da lei municipal especfica.

15 Cinco anos em Mossor/RN e Palmas/TO; trs anos em So Bernardo do Campo/SP; dois anos em Santo Andr/SP e
em Maring/PR; e um ano em Santos/SP e em So Paulo/SP.
16 So Paulo/SP prev que no utilizado o imvel com, no mnimo, 60% de sua rea construda desocupada por mais de
um ano ininterrupto. J em Itabira/MG e Mossor/RN, esse percentual de 80% da rea do imvel.

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

c. Imveis passveis de iseno

H casos em que o imvel caracteriza-se como no edificado ou subutilizado, de acordo com os
critrios anteriores e, ainda assim, est cumprindo sua funo social. So exemplos os imveis:

no edificados, mas ambientalmente protegidos, como as reas de Proteo Permanentes

(APP), ou aqueles que exeram funo ambiental relevante, mesmo que no sejam am-
bientalmente protegidos e, ainda, os que apresentem restries ambientais em funo de
aspectos como a natureza do solo, a declividade ou outros;
subutilizados, mas de interesse do patrimnio cultural, ainda que no tenham sido objeto
de tombamento;
cuja configurao geomtrica inviabilize a construo;
que contenham faixas no edificveis, tais como dutos, linhas de transmisso, faixas de
domnio etc., desde que essas limitaes comprometam completamente o aproveitamento
do imvel;
nos quais se realize atividade econmica que prescinda de edificao, como estaciona-
mentos, depsitos a cu aberto, ptios industriais etc.

Os Municpios devem prever essas possibilidades na lei especfica, para que a iseno seja ga-
rantida17.

d. Prazos para cumprimento da obrigao

O Estatuto da Cidade estabelece os prazos mnimos que devem ser observados pelo Municpio
para o cumprimento da obrigao de parcelar ou edificar:

Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001 Estatuto da Cidade:

Art. 5 (...)
4 Os prazos a que se refere o caput no podero ser inferiores a:
I - um ano, a partir da notificao, para que seja protocolado o projeto no rgo
municipal competente;
II - dois anos, a partir da aprovao do projeto, para iniciar as obras do empreendi-
mento.

Portanto, o que o Estatuto da Cidade determina so os prazos mnimos que devem ser concedi-
dos ao notificado para apresentao de projeto (contado a partir da notificao) e incio da obra
(a partir da data de aprovao do projeto). Sendo somente essas as exigncias da Lei Federal,
permitido aos Municpios, na lei especfica, determinar prazos iguais ou maiores, restringindo-
se, apenas a fixao de prazos menores.

17 A legislao de proteo do patrimnio ambiental e dos bens culturais, superveniente municipal h de ser obedecida,
ainda que a lei municipal no explicite a iseno. No entanto, para que a lei municipal tenha instruo abrangente
recomendvel que mesmo essas hipteses de iseno sejam enunciadas.

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 Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Observe-se que o EC no define prazo para a concluso das obras, do que se pode presumir
que o legislador considerou que os prazos sero aqueles adotados na legislao corrente no
municpio. Tanto assim que, a esse respeito, o EC somente admite que os empreendimentos
de grande porte podero ter sua concluso em etapas, em carter excepcional, desde que a lei
municipal especfica preveja essa possibilidade e que o projeto do empreendimento seja apro-
vado como um todo (Art. 5, pargrafo 5). Em outras palavras, se apenas nesse caso foi prevista
dilatao do prazo de concluso de obras, nos demais o prazo deve ser aquele definido no cdi-
go municipal de obras. Se houver inteno do Municpio em garantir que os empreendimentos
de grande porte possam valer-se do disposto no EC, no basta apenas transcrever o texto da
Lei Federal na legislao municipal especfica. preciso definir, pelo menos, o que se considera
como empreendimento de grande porte, em caso de construo e de parcelamento do solo.

Quanto obrigao de utilizar, o EC no define prazos para que seja cumprida, cabendo ao
Municpio defini-los de forma razovel, considerando que, mesmo no havendo necessidade de
obras, h que ser dado um prazo para que o proprietrio viabilize a utilizao. Outra questo
importante a ser considerada diz respeito ao tempo em que os imveis devem estar desocupa-
dos para que se configure a no utilizao18.

e. Sobre a notificao
O Estatuto da Cidade define que a notificao deve ser feita por funcionrio do Poder Pblico
Municipal ao proprietrio do imvel ou, no caso deste ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes
de gerncia geral ou administrao, admitindo notificao por edital, no caso de trs tentativas
frustradas de notificao pessoal (Art. 5, pargrafo 3).

A Lei Federal clara sobre os procedimentos de notificao. Portanto, no cabe lei municipal
definir algo diferente do previsto no Estatuto da Cidade. Ao decreto, complementarmente, cabe
estabelecer os procedimentos relativos ao ato da notificao, como o modelo do auto de noti-
ficao, a forma de seu preenchimento e os documentos a serem entregues juntamente com
a notificao. Mais do que isso, importante que o decreto registre um prazo para que o pro-
prietrio notificado possa recorrer do ato e que defina os elementos necessrios instruo do
requerimento de impugnao da notificao.

H questes outras que dizem respeito ao ato da notificao e que, igualmente, podem ser
disciplinadas no decreto regulamentador, tais como: o que fazer se o proprietrio recusar-se
a receber a notificao; como qualificar quem tem poderes de gerncia ou administrao, no
caso de pessoa jurdica etc. Essas questes, no entanto, podem ser acrescidas posteriormente,
depois de iniciado o processo de notificaes, medida que se tornarem relevantes no curso do
processo de gesto do instrumento.

18 Nas experincias locais encontram-se prazos diversos (ver nota 15).

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

f. Sobre a averbao
O Estatuto da Cidade prev que a notificao deve ser objeto de averbao no Cartrio de Re-
gistro de Imveis competente (Art. 5, pargrafo 2) e que a transmisso do imvel, por ato
inter vivos (entre vivos) ou causa mortis (por motivo de morte), posterior data da notificao,
transfere as obrigaes de parcelamento, edificao ou utilizao previstas () sem interrupo
de quaisquer prazos (Art. 6).

Como consequncia da averbao, a imposio estabelecida grava o imvel e a obrigao trans-

ferida a um eventual novo proprietrio, nas condies e prazos estabelecidos na notificao,
independentemente da vontade do adquirente.

A averbao no condio para que a notificao produza seus efeitos em relao ao proprie-
trio do imvel, o que ocorre de imediato. Entretanto, sem a averbao, no h como obrigar
terceiros que, porventura, venham a adquirir o imvel, os quais podero alegar ignorncia do
encargo atribudo propriedade. Assim, a publicidade registral decorrente da averbao na ma-
trcula do imvel no de menor importncia no processo de implementao do PEUC.

A averbao essencial para informar um eventual comprador acerca da obrigao

que grava o imvel parcelar, edificar ou utilizar.

A lei municipal especfica deve seguir o preceituado no Estatuto da Cidade quanto averbao.
Ao decreto, cabe prever nova notificao ao proprietrio que, eventualmente, tenha adquirido
e registrado o imvel no intervalo entre a notificao e a averbao na matrcula. No decreto
devem constar, tambm, os procedimentos burocrticos adequados para encaminhamento do
pedido de averbao ao Cartrio, de forma a evitar sua devoluo pelo Registro de Imveis. Nes-
se sentido, importante que tanto a notificao quanto o pedido de averbao referenciem-se
matrcula do imvel, uma vez que os cadastros municipais nem sempre correspondem exata-
mente aos dados registrais.

g. Sistema de participao e controle social

Os planos diretores devem conter a previso de um sistema municipal de gesto democrtica da
cidade, com seus instrumentos prprios, dentre eles o rgo colegiado de poltica urbana, quase
sempre um conselho municipal, com suas atribuies gerais.

A lei especfica do PEUC deve se referir a esse sistema, definindo as diretrizes relacionadas
gesto do PEUC (e seus sucedneos) e as competncias do conselho municipal no tocante
matria. No mnimo, deve ser assegurado ao conselho o acompanhamento da aplicao do ins-
trumento e o debate de questes estratgicas ao longo do processo.

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 Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

h. Arranjo institucional
A definio do arranjo institucional (isto , a deciso sobre os setores internos administrao
municipal que devero estar envolvidos na aplicao do PEUC, suas atribuies e os fluxos entre
eles) matria que deve ser reservada para o decreto regulamentador, que permite mais flexibi-
lidade para eventuais mudanas ao longo do processo.

Tendo em vista que o PEUC um instrumento de poltica urbana, cuja finalidade induzir o
cumprimento da funo social da propriedade, a coordenao dos trabalhos de aplicao deve
caber ao setor de planejamento urbano. Nele, portanto, estar sediada a gesto cotidiana do
instrumento, para o que deve ser designado, ao menos, um profissional responsvel, que se
dedique (se possvel exclusivamente) ao controle do processo de aplicao.

Trs setores da administrao municipal so fundamentais no processo de aplicao do PEUC: o

setor de planejamento e controle urbano; o setor jurdico ou procuradoria; e o setor de finanas
municipais. Este ltimo, porque estar frente da aplicao do IPTU progressivo no tempo (caso
faa-se necessrio), deve ser envolvido no acompanhamento do processo desde seu incio.

A Procuradoria do Municpio deve dar amparo legal e estar envolvida ao longo do processo de
aplicao, incumbindo-se de providncias que lhe so naturalmente afetas, como o encami-
nhamento da averbao, redao das normativas e avaliao, quando couber, dos pedidos de
impugnao. Tambm ter importante papel nos casos em que a aplicao do PEUC vier a ser
judicializada.

Em maior ou menor grau, outros setores estaro envolvidos com a aplicao do PEUC, como,
por exemplo: o setor de finanas, que contribui com informaes oriundas do cadastro fiscal;
o setor ambiental, em caso de anlise tcnica sobre restries que se coloquem sobre o imvel;
ou o setor de habitao, nos casos em que o proprietrio notificado propuser um consrcio
imobilirio.

Evidentemente, a estrutura de gesto variar conforme o porte do municpio, a dimenso do uni-

verso notificvel e os recursos disponveis, mas recomendvel que pelo menos um funcionrio
do setor de planejamento urbano possa se dedicar integralmente tarefa de gesto do PEUC
articulando as aes das diversas reas envolvidas.

j. Demais aspectos objeto de regulamentao municipal

Na seo seguinte, que tratar da implementao do PEUC, outros aspectos dependentes de
regulamentao por meio do decreto sero abordados, tais como a convenincia de escalona-
mento das notificaes e a forma de estruturao de um sistema de monitoramento. Tambm
ser evidenciado o que deve constar da norma administrativa.

Ressalte-se, entretanto, que a redao e aprovao da referida norma devem ocorrer somente
aps a concluso do planejamento da aplicao do PEUC.

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

Organismo de gesto do PEUC na Prefeitura

do Municpio de So Paulo
So Paulo, a maior cidade do pas, em decorrncia da complexidade que representa exercer o
controle da funo social da propriedade urbana, criou um departamento exclusivo para esta
finalidade, o Departamento de Controle da Funo Social da Propriedade (DCFSP).

Organograma do Departamento de Controle da Funo Social da Propriedade

Diretoria

Ncleo de Gesto Ncleo de Anlise Ncleo de Anlise

de Informaes Edilcia e Vistorias Jurdica
Territoriais

Fonte: Prefeitura do Municpio de So Paulo (2015)

As atribuies do Departamento de Controle da Funo Social da Propriedade so organizadas

em ncleos de trabalho.

O ncleo de Gesto de Informaes Territoriais responsvel pelo diagnstico, anlise, incluso

no banco de dados, georreferenciamento e monitoramento dos imveis que no cumprem fun-
o social; ao ncleo de Anlise Edilcia cabe a realizao das vistorias, checagens in loco e pare-
ceres tcnicos sobre a situao das edificaes; j ao ncleo de Anlise Jurdica cabe verificao
da situao fundiria dos imveis, bem como questes relativas ao entendimento e formulao
do arcabouo jurdico que sustenta a aplicao dos instrumentos. As notificaes aos propriet-
rios so realizadas pela equipe de funcionrios de diversos ncleos do departamento. O DCFSP,
vinculado Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, conta com 15 profissionais em
sua equipe.

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