Proyecto Edificio Vlady Montes II

Ubicacin:
Calle Los Ingenieros N 123
Manzana Q uno
Lote 777
Urbanizacin Los Cerdos de Villa 3era etapa
Distrito San Isidro
Provincia Lima
Departamento lima

Caracteristicas del terreno

Area total del terreno( m2) 325.00
Frente(ml) 13.00
Lado izquierdo(ml) 25.00
Fondo(ml) 13.00
Lado derecho(ml) 25.00
Costo(m2) $220.00

Zonificacin R-6
Area de estructura urbana III
Usos permitidos Unifamiliar
Bifamiliar
Multifamiliar
Quintas
Conjuntos residenciales
Area libre 25%
Coeficiente de edificacin 4
Altura del edificio 6 pisos (1.5 (a + r))

Dimensionamiento

Reglamento Proyecto

Area libre mnima 25% 34.56%

Area construida 1er piso 212.68
2do piso 206.82
3er piso 115.06
Area total construida 975.00 m2 534.56
Altura (en pisos) 6 pisos 3 pisos

Rentabilidad deseada 1.5% mensual

Rentabilidad anual 19.56%

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Memoria descriptiva
El proyecto consiste en la construccin del edificio multifamiliar Vlady
Montes, de 5 departamentos el cual consta de 3 pisos y rea libre en el
frente donde se ubicarn los estacionamientos a razn de 1 por cada
departamento
Cuadro de Areas
Dpto Area contruida area comn Terraza Area Total
101 94.69 11.65 7.77 114.11
102 94.69 11.65 7.77 114.11
201 91.76 11.65 103.41
202 91.76 11.65 103.41
301 91.76 23.3 115.06

Total reas 464.66 69.9 15.54 550.1

El edificio contar con cisterna, tanque elevado y cerco

Distribucin de los departamentos:
Dptos 101 y 102: Sala - comedor, cocina y lavandera, 1 dormitorio
principal con bao completo incorporado y walking closet, 1 dormitorio de
servicio con bao completo incorporado, 1 medio bao de visita y terraza.
Dptos 201 al 301: Iguales a los anteriores departamentos con la excepcin
que no cuentan con patio y terraza
Descripcin de acabados
Estructura y albailera
Acabados
Instalaciones

Presupuesto base de obra para un edificio multifamiliar

IGV 18%
Descripcin
Trabajos provisionales 555.47
Obras preliminales 283.44
Movimientos de Tierra 1,398.72
Obras de concreto simple 4,153.83
Obras de concreto armados 25,103.22
murus y tabiques 10,534.44
Revoques y enlucios 10,093.48
Pisos y pavimentos 8,568.87
Zcalos y contrazcalos 3,939.09
Revestimiento de gradas y escaleras 509.54
Cubiertas 801.95
Carpinteria de madera y metlica 5,680.48
Cerrajeria 978.67
Vidrios, cristales y similares 2,270.02
Pintura 4,113.22
Aparatos y accesorios sanitarios 3,937.92
Instalaciones sanitarias 6,926.02
Instalaciones lectricas 7,199.40

Costo directo 97,047.78

Gasto generales/direccin tcnica (10%) 9,704.78

Sub total 106,752.56

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Impuesto general a las ventas (19%) 19,215.46

Total 125,968.02

Componentes del costo directo de obra

MONTO IGV C/IGV

ITEM
US$ US$ US$
Costo directo 97,047.78
a) Materiales 57,718.26 10,389.29 68,107.55
b) Mano de obra 39,329.51

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Cronograma de ejecucin de obra
Los primeros dos meses ser tomado como el periodo de diseo del proyecto inmobiliario, adems se presentar la documentacin para obtener la Licencia de Construccin
del proyecto completo al municipio de San Isidro. Desarrollo de los detalles de acabados, elaboracin del metrado y presuesto, as como la aceptacin del presupuesto.

Al final del mes 2 se iniciarn las obras. El plazo de ejecucin de obra otorgada a la empresa contratista Techo De Menos S.A, ser de 4 meses calendario

Cronograma de desembolso del proyecto

Meses
Actividad 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 TOTAL
Proyecto 1500 1,500 3000
Trami. Licencias 1000.0 400 400 400 400 400 500 3500
Comisiones 1285 410 410 410 427 427 427 428 428 428 410 410 410 6310
Public.y Legales 1220 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 7220
Servicios, etc 1500 1500 3000

Materiales 12600 12600 16900 15618

Mano de obra 9165 9165 10500 10500

Gastos operat. 2400 2400 2400 2505

IGV 4350 4350 5364 5152

Desemb. Obra 28515 28515 35164 33775 125969

Totales: 2500 1900 28915 28915 37064 35675 3005 910 910 910 927 927 927 928 928 928 910 910 910 148999
148999
4349.7

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 Previsin de costos e ingresos

Metrado Costo unitario Costo Costo I.G.V. Incidencia

Concepto Cantidad UND US$ UND Total US$ S/IGV US$ Credid. Fiscal %
Egrsos (GASTOS)
Terrenos 325.00 m2 220.00 m2 71,500.00 0.00 0.00 32.43%
Proyectos 3,000.00 2,542.37 457.63 1.36%
Licencia (1.5% de construccin) 3,500.00 2,966.10 533.90 1.59%
Legales (1% de ventas) 4,000.00 3,389.83 610.17 1.81%
Construccin edificio 534.56 m2 235.65 m2 125,968.02 106,752.56 19,215.46 57.13%
Energia elctrica 5.00 UND 400.00 UND 2,000.00 1,694.92 305.08 0.91%
Agua potable 5.00 UND 200.00 UND 1,000.00 847.46 152.54 0.45%
Publicidad 3,220.00 2,728.81 491.19 1.46%
Comisin de ventas (3% x ventas) 6,312.00 5,349.15 962.85 2.86%
Total gastos 220,500.02 186,864.42 33,635.60 100.00%
56,364.41

Costos por m2 construido

Incidencia (%) 84.75% 15.25%

Ingresos de (ventas) Dbito Fiscal

Ventas (margene bruto) 534.56 m2
690.00 m 2
368,846.40 312,581.69 56,264.71
Total ingresos (ventas) 368,846.40 312,581.69 56,264.71

Inversin
La inversin total del proyecto para el escenario esperado asciende a US$220500,00 incluido el IGV, el desglose se muestra a continuacin:
Item Monto en US$
Terreno 71500.00
Proyecto 3000.00
Licencia (1.5% de construccin) 3500.00
Legales (1% de ventas) 4000.00
Construccin del edificio 125968.02

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Energa elctrica 2000.00
Agua potable 1000.00
Publicidad 3220.00
Comisin de ventas (3% x ventas) 6312.00
Presupuesto total 220500.02

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 Cuadro de costos reales
Costo real por departamento expresado en dolares americanos

Area Area Costo rea Costo Costo rea Costo

DPTO Area techada terreno comn Terraza Cochera Azotea techada Terreno comn terraza
101 94.69 43.02 11.65 7.77 18.87 41.36 65,336.10 9,464.40 3,495.00 1,709.40
102 94.69 43.02 11.65 7.77 18.87 41.36 65,336.10 9,464.40 3,495.00 1,709.40
201 91.76 43.02 11.65 18.87 41.36 63,314.40 9,464.40 3,495.00
202 91.76 43.02 11.65 18.87 41.36 63,314.40 9,464.40 3,495.00
301 91.76 43.03 23.30 18.87 41.38 63,314.40 9,466.60 6,990.00

Total
Areas 464.66 215.11 69.90 15.54 94.35 206.82

costo
m2 US$ 690.00 220.00 300.00 220.00 250.00 40.00

Costo
total 320,615.40 47,324.20 20,970.00 3,418.80 23,587.50 8,272.80 320,615.40 47,324.20 20,970.00 3,418.80

NOTA: LOS COSTOS TAMBIEN INCLUYEN: PROYECTO, LICENCIAS, GASTOS LEGALES, PUBLICIDAD Y COMISION DE VENTA

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 Costo Costo Costo real
cochera azotea Sub total I.G.V total
4,717.50 1,654.40 86,376.80 13,844.23 100,221.03
4,717.50 1,654.40 86,376.80 13,844.23 100,221.03
4,717.50 1,654.40 82,645.70 13,172.63 95,818.33
4,717.50 1,654.40 82,645.70 13,172.63 95,818.33
4,717.50 1,655.20 89,562.50 14,417.26 103,979.76
496,058.49

23,587.50 8,272.80 427,607.50 76,969.35 504,576.85

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 ESTRUCTURA DE FINACIAMIENTO
Para el escenario esperado se ha previsto financiar el proyecto mediante la relacin D/C= 1/3
Costo
despus de
Fuente Monto Incidencia impuestos
Aporte propio 55125 25% 1.50%
Prstamo bancario 165375 75% 0.70%
Total 220500 100%
CPPK 0.90%
Aporte propio, para cubrir los gastos relacionados con la compra del terreno, pago del proyecto, pago
de licencia de construccin y parte de la construccin.

Monto del prestamo solicitado

El inversionista cuenta con un capital de inversin de US $ 55125.00 siendo

necesario buscar el financiamiento de de US $ 165375.00.
Por ello se recurre al Banco solicitando un prestamo por dicha cantidad,
obteniendo la siguiente propuesta.

Monto del prestamo 165,375.01 Dolares

Tasa de interes efectiva 1%
Plazo de devolucin 18 Meses
Periodo de gracia 3 Meses

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Nmero de cuotas 15 Cuotas

CUOTA DEUDA INTERES AMORTIZACION TOTAL PAGO SALDO

1 165,375.01 1,653.75 167,028.76

2 167,028.76 1,670.29 168,699.05
3 168,699.05 1,686.99 170,386.04
4 170,386.04 1,703.86 10,585.02 12,288.88 159,801.02
5 159,801.02 1,598.01 10,690.87 12,288.88 149,110.15
6 149,110.15 1,491.10 10,797.78 12,288.88 138,312.37
7 138,312.37 1,383.12 10,905.76 12,288.88 127,406.62
8 127,406.62 1,274.07 11,014.81 12,288.88 116,391.80
9 116,391.80 1,163.92 11,124.96 12,288.88 105,266.84
10 105,266.84 1,052.67 11,236.21 12,288.88 94,030.63
11 94,030.63 940.31 11,348.57 12,288.88 82,682.06
12 82,682.06 826.82 11,462.06 12,288.88 71,220.00
13 71,220.00 712.20 11,576.68 12,288.88 59,643.32
14 59,643.32 596.43 11,692.45 12,288.88 47,950.87
15 47,950.87 479.51 11,809.37 12,288.88 36,141.50
16 36,141.50 361.41 11,927.47 12,288.88 24,214.03
17 24,214.03 242.14 12,046.74 12,288.88 12,167.29
18 12,167.29 121.67 12,167.21 12,288.88 0

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 FLUJO DE CAJA
PROYECTO: EDIFICIO MULTIFAMILIAR VLADY MONTES II
UBICACIN: DISTRITO DE SAN ISIDRO

GAN/PERDIDAS 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
INGRESOS
Ventas depart 101,925.00 32,507.00 32,507.00 32,507.00

Total Ingresos (A)

EGRESOS
Terreno 71,500.00
Proyecto 1,500.00 1,500.00
Tram. Y Licencias 1,000.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 500.00
Comisiones 1.261% 1,285.00 410.00 410.00 410.00
1,220.00 500.00 500.00 500.00
1,500.00 1,500.00
28,514.00 28,514.00 35,164.00 33,775.00

Total Egresos (B) 74,000.00 1,900 28,914 28,914 37,064 35,675 3,005 910 910 910

Sup. Deficit (A-B) -74,000 -1,900 -28,914 -28,914 -37,064 -35,675 98,920 31,597 31,597 31,597

VANE(1.5 %) mes 213,026.17

TIRE 10.91%

FINANCIAMIENTO
Recursos Propios 20,000.00 20,000.00 15,125.00
Financiac Bancari 74,000.00 1900 8,914.00 8,914.00 21,939.00 35,675.00 1,079.00 1,079.00 1,079.00 1,079.00
Amortizacin Presta 12,288.88 12,288.88 12,288.88 12,288.88 12,288.88 12,288.88

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SUB TOTAL 74,000 1,900 28,914 28,914 37,064 23,386 -11,210 -11,210 -11,210 -11,210
Gastos Finac (2 %) 2,096

Sup.Defic.Financ. -2,096 -12,289 -13,830 87,710 20,388 20,388 20,388

SALDO INIC. CAJA -2,096 -2,096 -14,385 -28,216 59,494 79,882 100,270
SALDO FINAL CAJA -2,096 -2,096 -14,385 -28,215 59,494 79,882 100,270 120,658

VANF (0.9%) mes 260,226

TIRF 98.6 %

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 10 11 12 13 14 15 16 17 18 TOTAL

33,883.00 33,883.00 33,883.00 33,975.00 33,975.00 33,975.00 32,507.00 32,507.00 32,507.00 500,541.00

71,500
3,000
3,500
427.00 427.00 427.00 428.00 428.00 428.00 410.00 410.00 410.00 6,310
500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 7,220
3,000
125,967

927 927 927 928 928 928 910 910 910 220,497

32,956 32,956 32,956 33,047 33,047 33,047 31,597 31,597 31,597 280,044

55,125.00
1,079.00 1,079.00 1,079.00 1,079.00 1,079.00 1,079.00 1,079.00 1,079.00 1,079.00 165,369.00
12,288.88 12,288.88 12,288.88 12,288.88 12,288.88 12,288.88 12,288.88 12,288.88 12,288.88 184,333.20

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-11,210 -11,210 -11,210 -11,210 -11,210 -11,210 -11,210 -11,210 -11,210 36,161

21,746 21,746 21,746 21,837 21,837 21,837 20,388 20,388 20,388 312,572

120,658 142,404 164,151 185,897 207,734 229,571 251,408 271,796 292,184

142,404 164,150 185,897 207,734 229,571 251,408 271,796 292,184 312,572

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