Método Costo de Reposición

Metodologa de Valoracin
Tasacin por Costo de Reposicin
Alejandra P. Ramrez G.
Arquitecta Tasadora
Mster UPC Diplomado PUC
2015
Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Mster UPC - Diplomado PUC
DEFINICIN DE TASACIN
Es un informe suscrito por un profesional

competente, y que tiene como objetivo
establecer de forma precisa y justificada
el valor de un bien, de acuerdo a
criterios y pautas previamente
establecidos a travs del desarrollo de
una metodologa adecuada al fin
propuesto.

Opinin informada acerca del valor de
un inmueble basada en un conjunto de
clculos tcnicos.
El valor de tasacin es la estimacin metodolgica del
valor de mercado de un bien ante una eventual venta, en
condiciones normales de mercado al momento del estudio.
Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes

disponibles, la tasacin es un problema de informacin.

El Tasador, es un analista de la informacin de mercado.

PRINCIPIOS DE TASACIN
Son principios que explican cmo funciona este
mercado y qu elementos se tienen que tener presentes
para la realizacin de una tasacin. ()son
complementarios a la accin de tasar y se encuentran
relacionados, siendo aconsejable trabajarlos en forma
conjunta y no aisladamente. (T. Cayo).
Principio N 1
DE SUSTITUCIN.
(...) el valor del inmueble
es equivalente al de
otros de similares
caractersticas sustitutivas
de aquel ()
Principio N 2. DE MAYOR Y MEJOR USO.
()tener presente el valor de un inmueble susceptible de
ser dedicado a diferentes usos, es el que resulta de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al uso
ms razonable, probable y financieramente aconsejable,
con la intensidad que permita obtener el mayor valor de
ste ().

Principio N 3. DE CONTRIBUCIN.
() el valor de una parte o componente del bien,
depender de la contribucin que dicha parte hace al
valor total del bien().

Principio N 4. DE ANTICIPACIN.
() el valor de un inmueble podra corresponder al valor
presente, anticipado, de la totalidad de los beneficios
(renta) que previsiblemente proporcionar en el futuro.

Principio N 5. DE TEMPORALIDAD.
() el valor de un inmueble podra variar a lo largo del
tiempo.

Principio N 6. DE FINALIDAD.
La finalidad condiciona el mtodo y las tcnicas de
valoracin a seguir. () tener plena claridad respecto al
objetivo o finalidad que se busca con la valoracin..

PRINCIPIOS BSICOS METODOLOGA TIPO DE BIEN
M. POR COMPARACIN VIVIENDAS, DEPTOS,
OFICINAS, PARCELAS
M. POR COSTO REPOSICIN VIVIENDAS ESPECIALES,
PRINCIPIO DE SUSTITUCIN INDUSTRIA

M. CAPITALIZACIN RENTA OFICINAS, LOCALES
COMERCIALES
M. POR COSTO REPOSICIN VIVIENDAS ESPECIALES,
PRINCIPIO DE MAYOR INDUSTRIA
Y MEJOR USO M. VALOR RESIDUAL TEREENOS, EDIFICIOS
DINAMICO
M. CAPITALIZACIN RENTA OFICINAS, LOCALES
COMERCIALES
PRINCIPIO DE M. VALOR RESIDUAL TERRENOS, EDIFICIOS
ANTICIPACIN DINMICO

M. I. L. E. E. (M. Inmueble HOTELES, ESTADIOS, CINES
Ligado Explotacin Econmica)
Definicin Costo de Reposicin o Reemplazo
Monasterio Benedictino
Arquitecto: Gabriel Guarda

Se basa en la evaluacin que se hace del valor fsico

o reemplazo de las construcciones, aceptando de
paso que el terreno sobre el cual estn fundadas
dichas construcciones se evaluar a valor comercial.
Casa Bosque
Escultor: Sergio Andrade

Por tanto se requerir de una cubicacin de lo

edificado y sus obras complementarias a lo cual se le
suma finalmente su valor de suelo.

En otras palabras, con la cubicacin se busca

determinar el costo que significa reemplazar las
construcciones existentes por otras similares a ellas, es
decir, reponer lo existente.
Tasacin de Bienes Races Urbanos. Criterios y Procedimientos Prcticos.
Teodosio Cayo Araya
US$ 55.000.000
http://es.luxuryestate.com/
p14764081-casas-de-lujo-en-
venta-los-angeles
Objetivos Costo de Reposicin o Reemplazo
Determinar el precio que deber pagarse para
reemplazar un activo similar al que se esta
evaluando, de acuerdo a sus condiciones fsicas,
geogrficas y fecha de valoracin.
Este costo se obtiene mediante la revalorizacin de

los bienes (activos) adquiridos en periodos anteriores
al ao de estudio, valuados a los precios actuales,
considerando que se trata de un bien igual o similar.
Monto que costara, a precios del periodo de

estudio, adquirir el bien, tambin llamado valor de
reemplazo.
Por tanto este mtodo supone:
Valorar los elementos fsicos de un inmueble, consistente en
determinar el costo que significa reemplazar las construcciones
existentes por otras idnticas a ellas tal como si se tratase de una
reposicin.
Esta metodologa de tasacin por costo de reposicin suele
utilizarse, por ejemplo, al adoptarse resoluciones judiciales,
arbitrajes civiles, valoraciones para compaas de seguros,
predeterminaciones para proyectos inmobiliarios, valoraciones
para edificaciones y construcciones afectadas por
expropiaciones y en general cada vez que se trate de tasar lo
construido (edificios y sus obras complementarias) de inmuebles
cuantitativamente no habituales del mercado inmobiliario tales
como escuelas, policlnicos, retenes, etc.
No sirve como tcnica para tasar el suelo, el cual, encuentra su
valor en base al estudio comparativo de mercado.
Al utilizar esta metodologa es importante conocer las distintas
partidas o unidades tasables dentro de la edificacin. A fin de
poder asignar dependiendo de sus caractersticas constructivos
un valor de UF/m.
1.T ipo de Construccin

2.Ao de Construccin
3.Situacin Legal
4.Limitaciones al Dominio

Ao de Construccin:
Legalmente la edad de un inmueble est dada por el

certificado de Recepcin Final, pero existen situaciones
particulares donde no se cuenta con dicha informacin, o bien,
el ao de la RF final no guarda relacin con el desgaste que
presenta la propiedad en su estructura.
Criterio:
Separar siempre lo original de lo ampliado, independiente

que cuenten con el mismo sistema constructivo, ambas
edificaciones presentan antigedades distintas y por ende
depreciaciones diferentes.

Situacin Legal
Siempre se deber separa las edificaciones cuando presenten
situaciones legales diferentes, es decir:
Con recepcin
Con Permiso sin Recepcin, pero Regularizable
Con Permiso sin Recepcin, No Regularizable
Sin Permiso sin Recepcin, pero Regularizable
Sin Permiso sin Recepcin, No Regularizable
Limitaciones al Dominio
Cuanto el bien presente una afectacin a utilidad pblica o
expropiacin se deber hacer la separacin entre:
Superficie til
Superficie Afecta
Superficie Total Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta
Separar la unidades segn: Clase y Calidad Constructiva
EDIFICACIONES TRADICIONALES
Tipo Condiciones de Edificacin
Estructura soportante de acero, entrepisos de perfiles de
A
acero o losas de hormign armado
Estructura de hormign armado o mixta h.a. y acero.
B
Entrepisos en losas de h.a.
Muros soportantes de ladrillo y/o bloques de cemento,
C confinados entre pilares y cadenas de h.a. Entrepisos
en losas de h.a. o madera
Muros de albailera armada (esprragos interiores y
cadenas de h.a. Tambin construcciones de albailera
D
en piedra u otros, confinados en pilares y cadenas de
h.a. losas
Estructura soportante de madera. Paneles de madera,
E
fibrocemento o yeso carbn. Entrepisos de madera
Obras de adobe, tierra cemento u otros materiales
F livianos aglomerados con cemento. Entrepisos de
madera
EDIFICACIONES PREFABRICADAS
Estructura metlica; panel exterior madera corriente,
prefabricados de hormign o fibrocemento. Panel interior
G
madera corriente o aglomerada, prefabricados de
hormign o fibrocemento
Estructura madera; panel exterior madera corriente,
H fibrocemento o similares. Panel interior madera corriente
o aglomerada, yaso cartn.
Construcciones de placas o paneles prefabricados:
hormign liviano, fibrocemento u otro. Incluye sistemas
I
de mallas metlicas, con alma de poliestireno y
revestimiento estucado.

1. SUPERIOR o de Lujo: En general, edificacin de diseo exclusivo, con

complejidad de formas, volmenes y/o estructura, sea por razones
estticas o funcionales y, por tanto, con mayores costos de
construccin. Recintos amplios y bien distribuidos. Uso de materiales
finos, caros o de gran durabilidad. Instalaciones especiales como
climatizacin, seguridad, etc.
2. BUENA o Media: Edificacin de tipo individual o que forma parte de

conjuntos de pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos
amplios con buena distribucin. Instalaciones y terminaciones en su
mayora corrientes, pero posee algunas de mayor calidad.
3. CORRIENTE o Media: Edificacin de tipo individual o en conjuntos.

Sencillez de diseo, con recintos de dimensiones y alturas corrientes,
adecuadamente distribuidos. Estructura corriente, con un adecuado
margen de seguridad. Terminaciones e Instalaciones ms completas
que las esenciales.
4. REGULAR o Media Inferior: Edificacin econmica, de diseo sencillo o
masivo. Elementos estructurales de dimensiones mnimas de acuerdo a
normas. Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones
completas econmicas.
5. INFERIOR: Edificacin econmica, de diseo simple y masivo. Elementos

estructurales de dimensiones mnimas de acuerdo a normas. Puede
carecer de algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones
incompletas.
6. DEFICIENTE: Construcciones con errores de diseo y distribucin, con

recintos de dimensiones inadecuadas, algunos sin iluminacin ni ventilacin
natural, generalmente proyectadas sin asesora tcnica. Defectos
estructurales y/o de edificacin, con elementos de dimensiones inferiores a
las establecidas en las normas. Terminaciones mnimas, de mala calidad y/
o defectuosa colocacin o con materiales heterogneos o de desechos.
Puede carecer de los servicios esenciales.
El tasador deber determinar el costo de las construcciones que
valora, teniendo siempre cuidado de que dichos valores son
ajustados a mercado y respaldados.
Como sugerencia se podr utilizar el siguiente criterio tcnico.
1.Considerando el costo de las construccin en el momento que fue

adquirida, es decir, su valor original
2.Considerado el costo de la construccin como un elemento

nuevo, depreciando la edificacin a la fecha de la tasacin.
Para ambos casos se deber tener especial cuidado que los

elementos comparativos presentan similares caractersticas,
calidades, etc.
Por otra parte, existe un factor de depreciacin que debe aplicarse

para estimar fehacientemente su valor actual.
Es importante para establecer la depreciacin, asociarla al estado
de conservacin en que se encuentra la edificacin, para ello
existen distintas vidas tiles dependiendo de la clase construccin.
El SII en la Resolucin N43, de 26-12-2002, con vigencia a partir del

01-01-2003, establece una tabla de vida til que es comnmente
utilizada para efectos contables el cual puede servir de respaldo y
gua.

Tabla de Vida til sugerida, de acuerdo a la clase constructiva y
calidad constructiva.
Clase/Calidad 1 1,5 2 2,5 3
A 80 80 80 70 70
B 80 80 80 80 80
C 70 70 70 70 60
D 70 70 70 65 60
E 50 50 50 45 45
F 30 30 30 30 25
G 40 40 40 40 35
H 40 40 40 40 35
I 40 40 40 40 35

Definiciones e interpretaciones prcticas.
Vida til tcnica.
Es aquella vida til que determina el fabricante del bien o en su
defecto, un anlisis estadstico promedio de duracin del bien y a
falta de antecedentes que permitan tener un anlisis estadstico,
la opinin de expertos en el rea. Esta vida til, se entiende
corresponde al tiempo total que el bien es capaz de prestar
servicios en forma normal, habida consideracin de las
mantenciones preventivas que el bien requiera.
Antigedad
Es aquella vida que es considerada desde la recepcin final y la
fecha de valoracin.
Vida til remanente
Es aquella vida que representa a la diferencia entre la vida til
tcnica y antigedad, en otras palabras, es lo que resta por
consumir de la vida til tcnica. No confundir con el Valor
Residual. Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta
Determinar las unidades tasables

Determinar las unidades tasables

La depreciacin es la disminucin del valor de una propiedad o
bien, producido por el paso del tiempo, desgaste por uso, el desuso,
insuficiencia tcnica, obsolescencia u otros factores
decarcteroperativo, tecnolgico, tributario, etc.
CAUSAS DE LA DEPRECIACION:
a) El desgaste: que lo sufren los bienes por el slo transcurso del
tiempo al ser utilizados normalmente.
b)El agotamiento:que se produce en el caso de activos materiales
adquiridos para ser sometidos a actividades extractivas (canteras,
minas, pozos petrolferos, etc.)
c)El deterioro:que sufre el bien en cuestin a causa de un siniestro.
d) La obsolescencia econmica: que sufre el bien como
consecuencia de la aparicin en el mercado de otros bienes que
logran un mejor nivel deproduccin, o bien, que logrando igual nivel
de produccin, lo hacen en forma ms econmica
(mayoreficiencia). Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta
La depreciacin es la disminucin del valor de una propiedad o
bien, producido por el paso del tiempo, desgaste por uso, el desuso,
insuficiencia tcnica, obsolescencia u otros factores
decarcteroperativo, tecnolgico, tributario, etc.
CAUSAS DE LA DEPRECIACION:
a) El desgaste: que lo sufren los bienes por el slo transcurso del
tiempo al ser utilizados normalmente.
b)El agotamiento:que se produce en el caso de activos materiales
adquiridos para ser sometidos a actividades extractivas (canteras,
minas, pozos petrolferos, etc.)
c)El deterioro:que sufre el bien en cuestin a causa de un siniestro.
d) La obsolescencia econmica: que sufre el bien como
consecuencia de la aparicin en el mercado de otros bienes que
logran un mejor nivel deproduccin, o bien, que logrando igual nivel
de produccin, lo hacen en forma ms econmica
(mayoreficiencia). Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta
FACTORES DE LADEPRECIACIN:
Los factores que deben tomarse en consideracin al momento de depreciar
un bien son:
1. La base de la depreciacin:La base para el calculo de la depreciacin
generalmente lo constituye elcostode adquisicin o de produccin del
bien, incluyendo los gastos por instalacin, montaje y otros similares; y en
su caso, los desembolsos por conceptos de mejoras incorporadas con
carcterpermanente.
2. Elvalordel desecho: Se conoce con los nombres de valor residual, el valor
de salvamento, valor recuperable y valor de rescate. Representa el valor
que se estima que puede obtenerse de laventade un activo fijo ya fuera
deservicio. En otras palabras puede decirse que, valor de desecho, es el
valor que se estima que va a tener un bien al estar totalmente
depreciado.
3. La vida til estimada: Para estimar la vida til de un activo fijo deben
tomarse en consideracin las reparaciones a que ser sometido,
obsolescencia. La vida til estimada de un activo fijo, puede medirse en
aos y meses, en periodos de operacin u horas detrabajo, en unidades
de produccin, en kilmetros por recorrer.
TABLA DE DEPRECIACION FISICA
Existen una variedad de tablas que permiten determinar la correcta

utilizacin del % de depreciacin que se debe aplicar a una
edificacin, tales como:
1. Depreciacin fsica Ross / Heidecke

2. Depreciacin fsica - Fitto y Corvini
3. SII (resolucin exenta n43 del 26 de diciembre del 2002)
4. Tabla BANHDECC:
5. Tabla para 100 aos de vida til
6. Tabla de relacin edad/vida til
7. Norma espaola (orden 30/11/1994 para tasaciones hipotecarias)
8. O bien el 1% anual (poco fundamentada)

Las tablas de depreciacin introduce el concepto de estado de
conservacin como porcentaje a aplicar sobre las depreciaciones
calculadas por cualquiera de los mtodos referidos, es decir, que el
coeficiente de castigo por estado se aplica sobre el edificio ya
depreciado por la edad.
Para ello establece cinco estados de conservacin:
1.0 EXCELENTE
1.5 MUY BUENA
2.0 BUENA
2.5 NORMAL
3.0 REGULAR
3.5 MALO
4.0 MUY MALO
4.5 DEMOLICION
5.0 IRRECUPERABLE
% Edad efectiva / Calificacin
Vida til terica 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0
1% 0,00% 0,03% 2,52% 8,09% 18,10% 33,20% 52,60% 75,20% 100,00%
2% 0,51% 0,54% 3,01% 8,55% 18,51% 33,54% 52,84% 75,32% 100,00%
3% 1,02% 1,05% 3,51% 9,03% 18,94% 33,89% 53,09% 75,45% 100,00%
4% 1,55% 1,58% 4,03% 9,51% 19,37% 34,23% 53,34% 75,58% 100,00%
5% 2,08% 2,11% 4,55% 10,00% 19,80% 34,59% 53,59% 75,71% 100,00%
6% 2,63% 2,66% 5,08% 10,50% 20,25% 34,95% 53,84% 75,85% 100,00%
7% 3,18% 3,21% 5,62% 11,01% 20,70% 35,32% 54,11% 75,99% 100,00%
8% 3,75% 3,78% 6,17% 11,53% 21,17% 35,70% 54,38% 76,13% 100,00%
9% 4,32% 4,35% 6,73% 12,06% 21,64% 36,09% 54,65% 76,27% 100,00%
10% 4,91% 4,94% 7,30% 12,60% 22,12% 36,48% 54,93% 76,41% 100,00%
11% 5,50% 5,53% 7,88% 13,15% 22,60% 36,87% 55,21% 76,56% 100,00%
12% 6,11% 6,14% 8,47% 13,70% 23,10% 37,27% 55,49% 76,71% 100,00%
13% 6,72% 6,75% 9,07% 14,27% 23,61% 37,68% 55,78% 76,86% 100,00%
14% 7,35% 7,38% 9,68% 14,84% 24,12% 38,10% 56,08% 77,02% 100,00%
15% 7,98% 8,01% 10,30% 15,42% 24,63% 38,52% 56,38% 77,18% 100,00%
16% 8,63% 8,65% 10,93% 16,02% 25,16% 38,95% 56,69% 77,34% 100,00%
17% 9,28% 9,31% 11,57% 16,62% 25,70% 39,39% 57,00% 77,50% 100,00%
18% 9,95% 9,97% 12,22% 17,23% 26,25% 39,84% 57,31% 77,66% 100,00%
19% 10,62% 10,65% 12,87% 17,85% 26,80% 40,29% 57,63% 77,83% 100,00%
20% 11,31% 11,33% 13,54% 18,48% 27,36% 40,75% 57,96% 78,00% 100,00%
21% 12,00% 12,03% 14,22% 19,12% 27,93% 41,22% 58,29% 78,17% 100,00%
22% 12,71% 12,73% 14,51% 19,77% 28,51% 41,69% 58,62% 78,35% 100,00%
23% 13,42% 13,45% 15,60% 20,42% 29,09% 42,16% 58,96% 78,53% 100,00%
24% 14,15% 14,17% 16,31% 21,09% 29,68% 42,65% 59,30% 78,71% 100,00%
25% 14,83% 14,91% 17,03% 21,77% 30,28% 43,14% 59,65% 78,89% 100,00%
26% 15,63% 15,65% 17,75% 22,45% 30,89% 43,64% 60,00% 79,07% 100,00%
27% 16,38% 16,41% 18,49% 23,14% 31,51% 44,14% 60,36% 79,26% 100,00%
28% 17,15% 17,17% 19,23% 23,85% 32,14% 44,65% 60,72% 79,45% 100,00%
29% 17,92% 17,96% 19,99% 24,56% 32,78% 45,17% 61,09% 79,64% 100,00%
30% 18,71% 18,73% 20,75% 25,28% 33,42% 45,69% 61,46% 79,84% 100,00%
La primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida
con relacin a la vida til del bien en trminos de porcentaje, una
vez obtenido el % de la vida til consumida, se debe cruzar la
informacin levantada en terreno respecto del estado de
conservacin, para hacer r el coeficiente de depreciacin.

Conclusin.
La combinacin de los planteamientos de Ross y Heidecke, es el
uso ms popular entre los tasadores, debido a que, igualmente
mezcla la incidencia de la edad (expresa edad contra vida til de
manera porcentual) versus el estado de conservacin o
mantenimiento, la ecuacin que las expresa no pierde su
funcionalidad en ningn periodo de la vida del bien (suele
expresar de manera congruente los valores del Factor de
Depreciacin, tanto para edades tempranas, como para
edadesavanzadas).

TABLA COSTOS UNITARIOS DE URBANIZACION UF/m
Corresponde a un tem bastante variable, que depende de l a calidad de cada TABLA COSTOS UNITARIOS DE SUBTERRANEOS UF/m
loteo y a l a e ficiencia de su diseo. Se e ntregan aqu parmetros
convencionales de l a i ndustria. Pare edificios de hormign armado destinados a departamentos u oficinas
se propone e l siguiente criterio para asignar valor y superficies a l as obras de
subterrneos:
Macrourbanizacin: costos e xternos al terreno; vialidad perifrica, dotacin
de servicios sanitarios y e lctricos no disponibles e n forma i nmediata, Superficie por e stacionamiento: entre 28 y 30 m2. En e llo se i ncluyen
evacuacin de aguas l luvias, e tc. circulaciones, rampas, caja de ascensores y e scalas y salas de servicios.
Rangos de Costos: Superficie de bodegas: depender de l a categora del e dificio. Normalmente

entre 3 a 6 m2 tiles = 5 a 9 m2 brutos.
Requerimientos mnimos : 0,1 UF/m2 bruto
Requerimiento convencional : 0,3 UF/m2
Costos para e stacionamientos:
carencia total de servicios y vas: 0,5 UF/m2
Primer subterrneo 9 UF/m2. Subir 1 UF/m2 por cada nuevo nivel
Microurbanizacin: costos i nternos para desarrollo. V aran segn calidad,
Costos para bodegas:
eficiencia y si se trata de l oteos convencionales, proyectos DFL-2 de En general 9,5 UF/m2
construccin simultnea, condominios. Tambin por l a densidad
habitacional utilizada.
Rangos de Costos:
Parcelas de agrado : 0,10 UF/m2
Conjuntos vivienda social : 0,30 - 0,40 UF/m2 til
Conj. vivienda medio-baja : 0,40 UF/m2
Conj. vivienda media y m/alta : 0,50 - 0,60 UF/m2
Condominios viv. m. y m/alta : 0,45 - 0,60 UF/m2
Conjuntos vivienda alta : 0,70 - 0,90 UF/m2

COSTOS UNITARIOS DIRECTOS DE CONSTRUCCION UF/m
EDIFICACIONES TRADICIONALES. VALORES EN UF/m
Tipo / Categora Descripcin 1 1,5 2 2,5 3 4 5
Estructura soportante de acero, entrepisos de perfiles de acero o
A
losas de hormign armado 26,4 24,2 22 19,8 17,6 14,3 11
Estructura de hormign armado o mixta h.a. y acero. Entrepisos
B
en losas de h.a. No aplica a subterrneos 29,7 26,4 24,2 20,9 18,7 16,5 14,3
Muros soportantes de ladrillo y/o bloques de cemento, confinados
C entre pilares y cadenas de h.a. Entrepisos en losas de h.a. o 26,4 24,2 22 19,8 17,6 14,3 11
madera
Muros de albailera armada (esprragos interiores y cadenas de
D h.a. Tambin construcciones de albailera en piedra u otros, 25,3 23,1 20,9 18,7 16,5 13,2 9,9
confinados en pilares y cadenas de h.a. losas
Estructura soportante de madera. Paneles de madera,
E
fibrocemento o yeso carbn. Entrepisos de madera 23,1 20,9 18,7 17,6 14,3 11 8,8
Obras de adobe, tierra cemento u otros materiales livianos
F
aglomerados con cemento. Entrepisos de madera 6,6 6,6 6,6 6,6 6,6 5,3 3,9
Prefabricada: Estructura metlica; panel exterior madera corriente,

G prefabricados de hormign o fibrocemento. Panel interior madera 15,4 14,3 13,2 11 10,5 7,7 6,6
corriente o aglomerada, prefabricados de hormign o fibrocemento
Prefabricada: Estructura madera; panel exterior madera corriente,
H fibrocemento o similares. Panel interior madera corriente o 14,9 13,8 12,7 10,5 9,9 7,2 6,1
aglomerada, yaso cartn.
Prefabricada: Construcciones de placas o paneles prefabricados:
I hormign liviano, fibrocemento u otro. Incluye sistemas de mallas 19,8 17,6 15,4 13,8 11 8,3 6,1
metlicas, con alma de poliestireno y revestimiento estucado.

Ejercicio 1
Se tiene un inmueble cuya vida til total estimada es de 80 aos. En
el momento del avalu el inmueble tiene 20 aos de edad; lo
clasificamos segn la tabla 3, caso en el que se consideran
reparaciones sencillas.
Si para el inmueble del ejemplo se calcul un costo total de

reposicin de 400.000$ /m2, el valor depreciado ser entonces:
1.0 EXCELENTE
1.5 MUY BUENA
2.0 BUENA
2.5 NORMAL
3.0 REGULAR Estado de Conservacin
3.5 MALO
4.0 MUY MALO
4.5 DEMOLICION
5.0 IRRECUPERABLE
Ejercicio 2
Se desea avaluar la construccin de una bodega de 300 m2 de rea, 6 m

de altura, 10 aos de edad y en relativamente buen estado de
conservacin. (calificacin de 2).
Las especificaciones ms importantes de la bodega son las siguientes: piso

en concreto reforzado, muros en bloque de concreto pintados con cal,
ventanas en aluminio crudo y vidrio simple, puerta principal de 6 metros de
altura en lamina metlica, estructura en base a prticos con las columnas
perimetrales de 6 metros de luz, cubierta en cerchas metlicas y tejas de
asbesto cemento con linternas (iluminacin natural mediante tejas
transparentes). El costo directo de construccin (C.D C.) al da de hoy,
para una construccin como la descrita es de 240.000 $/m2.
Al valor anterior recargamos un 40% que consideramos prudente dados los
clculos hechos en detalle para cubrir los honorarios de construccin, los
honorarios por los diseos arquitectnicos y tcnicos en general, los gastos
legales, impuestos, expensas y utilidades del promotor o constructor.

Ejercicio 3
Se necesita tasar una propiedad que cuenta con una construccin
principal de 162,11 m2, construida el ao 1998 en Albailera.
Adems, tiene una ampliacin en primer piso de 51,36 m2
construida el ao 2001 en Madera tratada, todo en buen estado de
conservacin y con evidencia de mantencin peridica.
La propiedad cuenta con reja y pavimentos, los que en total suman

aproximadamente 45 UF.
Considerar:
Albailera 24 UF/m2 con una vida til de 70 aos.

Madera : 12 UF/m2 con una vida til de 50 aos.
Cual es el valor de lo edificado?

Ejercicio 4
Tipo de inmueble : Galpn Industrial Clase A, calidad corriente.
Objetivo: compraventa
Superficie : 450 m construidos, con RF del 2002, presenta un
adecuado estado de conservacin, con mantenciones
evidentes, adicionalmente presenta un rea de 150 m, con RF el
2010.
Valor del Suelo: 1,6 UF/m2
Superficie Terreno til 600 m2 con una servidumbre vigente de 124
m el cual no afecta a la edificacin.
Valor UF: $24.500
Calcular el Valor del inmueble.

BIBLIOGRAFIA
Normas Internacionales de Valoracin IVSC
- International Valuation Standards Committee
- http://www.ivsc.org
Normas Europeas de Valoracin (5ta. Edicin)

- Asociacin Profesional de Sociedades de
Urbanizacin, Edicin Espaola 2003
Basic Real Estare Appraisal (Fourth Edition)

Prentice Hall - Richard m. Betts Silas J. Ely
Dennis Mckenzie 1994
Questions & Answers (2nd Edition)

To help you pass the Real Estate Appraisal Exams
Jeffiey D. Fischer Dennis S Tosh
BIBLIOGRAFIA
Investing Real Estate (Fourth Edition)
Andrew Mclean & Gay W Eldred Phd - Wiley 2003
Manual de Tasaciones
Propiedades Urbanas y Rurales - Dante Guerrero
Librera y Editorial Alsina, Buenos Aires 1994
Tcnicas del Avaluo Inmobiliario

Guia Completa para inversionistas y valuadores
William L. Ventdo / Real Estate Education Compaz 1997
Tasacin de Bienes Races Urbanos

Criterios y Procedimientos Prcticos
Teodosio Cayo Araya


Método Costo de Reposición

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Metodologa de Valoracin

Tasacin por Costo de Reposicin

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Es un informe suscrito por un profesional

Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes

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Se basa en la evaluacin que se hace del valor fsico

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Por tanto se requerir de una cubicacin de lo

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En otras palabras, con la cubicacin se busca

Este costo se obtiene mediante la revalorizacin de

Monto que costara, a precios del periodo de

1.T ipo de Construccin

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Legalmente la edad de un inmueble est dada por el

Separar siempre lo original de lo ampliado, independiente

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1. SUPERIOR o de Lujo: En general, edificacin de diseo exclusivo, con

2. BUENA o Media: Edificacin de tipo individual o que forma parte de

3. CORRIENTE o Media: Edificacin de tipo individual o en conjuntos.

5. INFERIOR: Edificacin econmica, de diseo simple y masivo. Elementos

6. DEFICIENTE: Construcciones con errores de diseo y distribucin, con

Como sugerencia se podr utilizar el siguiente criterio tcnico.

1.Considerando el costo de las construccin en el momento que fue

2.Considerado el costo de la construccin como un elemento

Para ambos casos se deber tener especial cuidado que los

Por otra parte, existe un factor de depreciacin que debe aplicarse

El SII en la Resolucin N43, de 26-12-2002, con vigencia a partir del

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Existen una variedad de tablas que permiten determinar la correcta

1. Depreciacin fsica Ross / Heidecke

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Para ello establece cinco estados de conservacin:

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Rangos de Costos: Superficie de bodegas: depender de l a categora del e dificio. Normalmente

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Prefabricada: Estructura metlica; panel exterior madera corriente,

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Si para el inmueble del ejemplo se calcul un costo total de

Se desea avaluar la construccin de una bodega de 300 m2 de rea, 6 m

Las especificaciones ms importantes de la bodega son las siguientes: piso

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La propiedad cuenta con reja y pavimentos, los que en total suman

Albailera 24 UF/m2 con una vida til de 70 aos.

Cual es el valor de lo edificado?

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Questions & Answers (2nd Edition)

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