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UBICACIN
El terreno donde se piensa realizar el proyecto se encuentra ubicado en la calle 14 entre avenida
21 y 22 de la parroquia manta de la ciudad que lleva el mismo nombre. Esta zona tiene una
buena plusvala adems de estar completamente consolidado. En este sector se realizan varias
actividades como es el comercio, la venta de comida, centros de diversin entre otros.
CLIMA
La ciudad de Manta posee un clima subtropical con temperaturas que oscilan entre los 240 y los
32o, posee dos estaciones del ao que son veranos e invierno. Manta solo recibe un 15% de su
totalidad de plusvala anual, mientras que el otro porcentaje pasa seco, con ayuda de la brisa
atena la sensacin trmica para tener un clima agradable.
ORIENTACION
El terreno se encuentra geogrficamente al Noroeste de la ciudad de Manta.
ASOLEAMIENTO
Partiendo de la orientacin mostrada podemos apreciar que el sol naciente sale del este,
mientras que el sol poniente se oculta por el oeste, las mismas condiciones que se deben de
tomar en cuenta en el desarrollo de la propuesta arquitectnica.
SERVICIOS BASICOS
El sector donde se encuentra implantado el terreno consta con todos los servicios bsicos como
son:
ORDENANZAS MUNICIPALES
Segn las ordenanzas municipales del cantn manta, nos indican que este sector tiene un tipo
de zona y lnea de fbrica de E406, este cdigo alfanumrico nos explica el uso de Suelo:
"RESIDENCIAL; teniendo un lote mnimo de 4419 m2, con los siguientes retiros:
Frontal: 0
Lat. Izquierdo: 0
Posterior: 0
Lat. Derecho: 3
EB: 6
Cos: 0,60
Cus: 3,60
CONCEPTOS
LOCALES COMERCIALES O ESTABLECIEMIENTO COMERCIAL
Podemos decir entonces que el local comercial es siempre un intermediario entre el que fabrica
o produce lo que se vende y el que lo compra. En esta actividad de intermediario, el local
comercial siempre obtiene una mnima ganancia por realizar tal tarea. Esto es importante ya
que otros tipos de establecimientos pueden no ser comerciales o pueden ser sin fines de lucro.
TIPO DE ESTABLECIMIENTO
ESTABLECIMIENTO INDIVIDUAL
Espacio fsico, local o tienda en que se transmiten bienes y servicios con el objetivo de obtener
beneficios.
ESTABLECIMIENTO COLECTIVO
2.Comparten aparcamientos o son adyacentes y de uso preferente para los clientes de la zona
comercial.
3.Tienen servicios comunes para los comerciantes o para los clientes de la zona comercial.
1.Centro comercial
Conformado por establecimientos comerciales que estn situados dentro de un mismo edificio
o en dos o ms edificios comunicados. Estn concebidos, localizados y gestionados como una
unidad.
2.Galera comercial
3.Mercado municipal
4.Recinto comercial
EDIFICIO DE OFICINAS
Las oficinas corporativas gozan de una buena distribucin, es decir optimizan el espacio. Por ello,
existen oficinas corporativas modulares que permiten dividir el espacio en mdulos o cubculos
para que el personal trabaje de forma ordenada y con espacio suficiente para todas las
necesidades que su trabajo demande.
A diferencia de anticuadas oficinas donde solo existan espacios para trabajar, las oficinas
corporativas cuentan con reas destinadas al descanso de los trabajadores.
Las oficinas modernas estn diseadas siguiendo la premisa de que un empleado que cuenta
con espacios para el descanso es un empleado ms eficiente; despus de todo, una pausa al da
siempre es necesaria para volver al trabajo con energas renovadas e ideas ms frescas.
Quienes disean y venden edificios empresariales modernos, saben tambin que los empleados
que laboran en estos requieren de un rea para poder adquirir bebidas y comidas tan necesarias
durante la jornada laboral. Por eso, en el diseo de estos edificios se incluyen cafeteras.
Clase A:
Se trata de edificios nuevos o con mximo 5 aos de vida de construccin y en las cuales se prima
la localizacin, la exclusividad.
Normalmente estos edificios de oficinas son de un solo propietario, ya sea una persona fsica o
moral y evitan vender demasiados espacios a terceros, esto para mantener el control del
edificio.
Clase B
Este tipo de edificios y oficinas pueden ser nuevos o no mayores a 10 aos, tienen una buena
ubicacin o una ubicacin que hace aos fue privilegiada pero hoy no lo es tanto.
Los valores de renta que manejan son en promedio los que se manejan en toda la ciudad
o zona, con el estndar a seguir.
Buena localizacin
Existe una mayor competencia para rentar ya que hay mas edificios de este tipo
Es muy comn encontrar empresas con varios aos de ocupacin, sin embargo, otras empresas
que necesitan crecer o dar una imagen ms moderna los estn desocupando y se mudan a la
clase A.
Clase C
Este tipo de edificios/oficinas tienen un tiempo de vida superior a los 25 aos, en algunos casos
hasta 40 aos, normalmente se ubican en las zonas llamadas centro o downtown que no es
deseable.
Los valores de renta estn por muy por debajo del promedio de inmuebles comerciales.
Tienen un problema grave con los estacionamientos, ya que en la mayora de los casos
no lo tienen o es muy escaso
Los inquilinos u ocupantes que encontramos en este tipo de inmuebles tienen mucha
antigedad, la mayora de ellos con poca participacin en el mercado actual, son fuente
de conocimiento, pero no de negocios.
NORMATIVAS
INSTALACIONES EN OFICINAS
AIRE ACONDICIONADO
Bomba de calor: una bomba de calor puede servir como calentador y como aire
acondicionado.
a) Altura entre plantas 3,00/3,10 m: Edificio con un reducido grado de instalaciones. Sin falso
techo suspendido. Tubos de ventilacin en las paredes exteriores. Suministro elctrico por
debajo de la ventana o a travs de conductos en el suelo.
b) Altura entre plantas 3,40 m: Edificio con un grado medio de instalaciones, sin aire
acondicionado. Debajo del forjado conducciones para la calefaccin, electricidad y agua.
c) Altura entre plantas 3,70 m: Edificio con salas de oficinas equipados con aire acondicionado.
Para estas salas se recomienda un cuarto de instalaciones de al menos 50cm. Conduccin
longitudinal por los pasillos.
d) Altura entre plantas 4,20 m: Gran sala de oficinas altura libre de 3,00 m. debido al cruce de
conductos de climatizacin, altura entre plantas de aproximadamente 4,20 m. todos los
elementos dependientes de la altura influyen en el coste de la edificacin por superficie til de
oficinas.
CRISTALES Y ESPEJOS
En comercios y oficinas, los cristales y espejos de gran magnitud cuyo extremo inferior est a
menos de 0.50 mts del piso, colocado en lugares a los que tenga acceso el pblico, debern
sealarse o protegerse adecuadamente para evitar accidentes.
No podrn colocarse espejos que por sus dimensiones o ubicacin pueden causar confusin en
cuanto a la forma o tamao de vestbulos o circulaciones.
ESTACIONAMIENTOS EN OFICINAS
Su nmero estar determinado a razn de un puesto por cada 50 m2 de rea neta de oficinas, o
fraccin mayor de 40 m2. Adicionalmente, debe contemplarse entre 10% y 15% de
estacionamientos para las visitas. Sin embargo, anota que el costo que implica encarecen los
precios por m2 de venta.
ESTACIONAMIENTOS EN COMERCIOS
El nmero de puestos de estacionamiento por rea neta de comercios estar de acuerdo a las
siguientes relaciones:
b) Un puesto por cada 25 m2 de local para reas que agrupen comercios mayores a (4) cuatro
unidades en sistemas de centro comercial o similar.
c) Un puesto por cada 25 m2 de local para supermercados o similares cuya rea de venta sea
menor a 400 m2.
Las edificaciones de comercios y oficinas cumplirn con todas las normas pertinentes a la Seccin
sptima Captulo III, referido a Prevencin contra Incendios del presente Cdigo, y con las que el
Cuerpo de Bomberos de Manta exija en su caso.
CORREDORES O PASILLOS
Las caractersticas y dimensiones de los corredores y pasillos debern ajustarse a las siguientes
disposiciones:
a) Todos los locales de un edificio debern tener salidas, pasillos o corredores que conduzcan
directamente a las puertas de salida o a las escaleras.
b) El ancho mnimo de pasillos y de circulaciones, ser de 1.20 mts., cuando las puertas se abran
hacia el interior de los locales, excepto en interiores de viviendas multifamiliares o de oficinas,
en donde podr ser de 0.90 mts; en este caso el nmero de locales atendidos no podr ser
mayor a 5 y su utilizacin no podr exceder a las 10 personas.
c) Los pasillos y los corredores no debern tener salientes que disminuyan su ancho mnimo a una
altura inferior a 2.20 mts.
d) En los locales en que se requiera zonas de espera, stas debern disearse independientemente
de las reas de circulacin.
e) Cuando los pasillos tengan escaleras, debern cumplir con las disposiciones sobre escaleras,
establecidas en el art. 61 de esta Seccin.
ESCALERAS
a) Los edificios tendrn escaleras que comuniquen todos sus niveles, aun cuando existan
elevadores. Se calcular el nmero necesario de escaleras principales y su correspondiente
ancho, de acuerdo a la capacidad y nmero de personas que transiten por ellas.
b) Las escaleras estarn distribuidas de tal modo que ningn punto servido del piso o planta se
encuentre a una distancia mayor de 25 mts. de algunas de ellas, salvo que existan escapes de
emergencia, segn lo especificado en la seccin sptima.
En los centros de reunin, oficinas y salas de espectculos, las escaleras tendrn un ancho
mnimo igual a la suma del ancho de las circulaciones a las que den servicio.
d) El ancho de los descansos deber ser cuando menos, igual a la medida reglamentaria de la
escalera.
f) Las dimensiones de las huellas y contrahuellas debern estar regidas por la frmula 2c + h (2
contrahuellas ms una huella) igual a 0.60 - 0.64 mts., donde h = 0.28 mts. como mnimo; salvo
en escaleras de emergencia, en las que la huella no ser menor a 0.30 mts. y la contrahuella no
ser mayor de 0.18 mts.
h) En cada tramo de escaleras las huellas sern todas iguales, lo mismo que las contrahuellas,
excepto las de caracol o similares.
j) La altura vertical mnima de paso entre el nivel de la lnea de huella y cielo raso debe ser al
menos de 2.20 mts. Elementos como vigas, lmparas, y similares, no pueden situarse bajo ese
nivel.
ESCALERAS DE SEGURIDAD
Las escaleras y cajas de escaleras debern ser fabricadas en materiales con resistencia mnima
de cuatro horas contra el fuego.
Deber existir una antecmara construida con materiales resistentes al fuego, mnimo por
cuatro horas y con ventilacin propia.
Las puertas entre la antecmara y la circulacin general sern fabricadas de material resistente
al fuego, mnimo por cuatro horas. Debern cerrar hermticamente.
Las cajas de escalera podrn tener aberturas interiores, solamente hacia la antecmara.
La abertura hacia el exterior estar situada mnimo a 5.00 mts de distancia de cualquier otra
abertura del edificio o de edificaciones vecinas, debiendo estar protegida por un trecho de
pared ciega, con resistencia al fuego de cuatro horas como mnimo.
Las escaleras de seguridad, tendrn iluminacin natural con en rea de 0.92 m2 por piso y
artificial conectada a la planta de emergencia de la edificacin.
Las puertas tendrn una dimensin mnima de 1.20 mts. de ancho y 2.00 mts de altura.
RAMPAS
Las rampas para peatones en cualquier tipo de construccin debern satisfacer los siguientes
requisitos:
El ancho mnimo de accesos, salidas, salidas de emergencia y puertas que comuniquen con la va
pblica, ser siempre mltiplo de 0.60 mts. y el ancho mnimo ser de 1.20 mts.
Para determinar el ancho total necesario, se considerar que cada persona pueda pasar por un
espacio de 0.60 mts. en un segundo.
SALIDAS DE EMERGENCIA
b) Sern en nmero y dimensiones tales que, sin considerar las salidas de uso normal, permitan el
desalojo del local en un mximo de 3 minutos.
c) Tendrn salida directa a la va pblica o lo harn por medio de circulaciones con anchura mnima
igual a la suma de las circulaciones que desemboquen en ellas y,
LISTAS DE NECESIDADES
Recepcin
Sala de espera o atrio
Circulacin vertical (escaleras ascensor)
S.S.H.H Publico
Cafetera / Comedor
Estacionamientos (vehculos motos)
reas verdes
Locales comerciales
Oficinas Corporativas
Garita de control
Bodega
Cuarto de maquina
Escalera de emergencia
Utilera
Cuarto de seguridad
SALA DE ESPERA
CONCEPTO
FUNCION
La funcin es brindar comodidad al usuario mientras espera la actividad que tenga que realizar.
EQUIPAMIENTO
GRAFICO
El bao, tambin denominado por algunos como cuarto de bao, es aquella habitacin que
podemos encontrar tanto en las casas destinadas a vivienda, como en las oficinas, instituciones,
entre otras.
FUNCION
Est destinada para que por un lado las personas concreten su aseo personal, es decir, limpien
su cuerpo, laven su cara, dientes, cabellos y por el otro para que realicen las pertinentes
evacuaciones de sus necesidades fisiolgicas.
EQUIPAMIENTO
GRAFICO
CONCEPTO
El comedor designa un espacio o lugar en el cual las personas se renen para ingerir alimentos,
ya sea desayuno, comida, cena o refrigerio. Puede haber uno o varios comedores en una casa,
edificio, empresa, hotel, oficina o escuela. Dependiendo del lugar, del servicio y de los productos
que ofrezca el comedor puede cambiar de nombre: restaurante o cafetera, pero cumple la
misma finalidad.
FUNCION
El comedor es una ampliacin de la cocina y por lo general se encuentra cerca de sta, con la
finalidad de atender bien a los comensales, y de llevar y traer sin dificultad los enseres necesarios
para la ingesta de alimentos: platos, cubiertos, manteles, cacerolas con comida, jarras,
servilletas, etc. En ocasiones, para aprovechar el espacio, la cocina y el comedor se encuentran
en un mismo sitio.
EQUIPAMIENTO
GRAFICO
El concepto de estacionamiento lo utilizamos en nuestro idioma con varios sentidos. Por un lado,
designa a la accin de detener y colocar de manera transitoria un automvil o cualquier otro
vehculo en un espacio que est destinado exclusivamente para ello. Y, por otra parte, tambin
usamos el concepto para denominar a aquel lugar, edificio que est diseado especialmente
para que varios, decenas, o ms vehculos se estacionen all.
FUNCION
Brindar un espacio adecuado para que los clientes o los mismos trabajadores puedan
estacionarse con normalidad.
EQUIPAMIENTO
GRAFICO
FUNCION
EQUIPAMIENTO
GRAFICOS
CONCEPTO
Es el espacio fsico donde se ofrecen bienes econmicos (servicios o mercancas) para su venta
al pblico. Tambin se conoce como local comercial, punto de venta, tienda o comercio.
FUNCION
Atender a los distintos clientes brindando confort en un rea determinado el cual tiene que
tener una adecuada iluminacin como ventilacin.
EQUIPAMIENTO
GRAFICO
Normalmente una empresa compra o renta pisos enteros en edificios comerciales, estas
empresas a su vez dividen el espacio en varias oficinas privadas, las amueblan y equipan con
todos los servicios necesarios. Estos espacios son rentados por periodos ms cortos que los
tradicionales y oscilan entre meses o periodos anuales. Los arrendatarios no solo tienen acceso
a sus oficinas sino a los espacios comunes como cocinas, lobby, baos, salones de conferencias,
etc.
FUNCION
Brindar un espacio adecuado en la cual se puede realizar las actividades requeridas en esa rea
tomando en cuenta los factores ambientales.
EQUIPAMIENTO
GRAFICO
Las garitas de seguridad suelen colocarse en zonas residenciales y barriales con la finalidad de
custodiar todo lo que sucede y evitar que se cometa algn delito, considerando que en la
actualidad los barrios residenciales son los que ms asaltos sufren mensualmente debido a la
ola de inseguridad que va aumentando cada vez ms.
La mayora de las personas que contratan una garita de seguridad desean que el oficial o guardia
que la habite est all las 24 horas ya que precisamente la idea de contratar una garita es tener
vigilancia durante todo el da, pero lgicamente una persona jams podra cumplir con este
trabajo. Es por ello que generalmente suelen contratarse 2 personas para que realicen turnos
de 12 horas cada una, o bien, 3 para que los turnos bajen a 8 horas, lo cual es mucho ms
conveniente ya que un horario laboral de 12 horas puede ser agotador para la persona, y esto
puede perjudicar el rendimiento de la misma.
FUNCION
EQUIPAMIENTO
GRAFICO
Entre otras funciones los Controladores y los Conserjes del edificio tienen encomendadas tareas
tales como:
Adems de la formacin que Integra Control y Servicios da a sus Conserjes estos estn
formados en:
Recepcin de Alarmas producidas durante el servicio.
Preparacin en control de accesos, recepcin e informacin de visitas al recinto-
edificio-local.
Tienen formacin en primeros auxilios, prevencin y extincin de incendios y
mantenimiento preventivo de instalaciones.
Manejan la central de incendios, los cuadros de monxido de carbono.
Conocen los grupos de presin, los extintores y las puertas automticas.
EQUIPAMENTO
2 .0 0
GRAFICO
CONCEPTO
Toda edificacin pblica o privada que posea varios niveles de altura debe contar, por ley
gubernamental, con al menos una escalera de emergencia en caso de incendios o cualquier otro
tipo de accidente que amerite la evacuacin de las personas que all se encuentren.
FUNCION
EQUIPAMIENTO
GRAFICO
a) ELABORACION DE ZONAS
ZONA ADMINISTRATIVA
Locales
S.S.H.H en cada local
Utilera
Oficinas Corporativas
S.S.H.H en cada oficina
Cafetera
ZONA DE SERVICIO
Ascensor
Utilera en cada piso
Cuarto de maquinas
Escalera de emergencia
S.S.H.H Publico
Comedor
Bodega
ZONA EXTERIOR
Estacionamiento
reas verdes
Garita de control
Plaza
ASOLEAMIENTO
RUIDOS
DIAGRAMA RESULTANTE
ZONA ADMINISTRATIVA
ZONA ADMINISTRATIVA