1.

RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN LOS ESTRATOS

SOCIOECONMICOS 1 Y 2

RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN LOS HOGARES DE

ESTRATOS SOCIOECONMICOS 1 Y 2 BENEFICIARIOS DE LOS

PROGRAMAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO NACIONAL EN LOS EN LOS

MUNICIPIOS DE SAN JOS DE CCUTA Y VILLAVICENCIO

Luz Milena Gallo Correal

abogadaluzmilenagallocorreal@gmail.com

Especializacin en Derecho urbanstico notarial e inmobiliario

Universidad Libre

ABSTRACT

The right to decent housing belongs to everyone, regardless of nationality, religion,

stratum, etc. Nowadays in Colombia, facilities are being offered for the less privileged

Colombians to obtain decent housing, with many payment facilities, of course, there are

programs of the presidency of the republic that are delivering free houses to strata 1 and

2. Many These people, beneficiaries of these plans, do not know what it is like to live in

a horizontal property regime, planned by law 675 of 2001, the Horizontal Property Law.

It is just or necessary for these people to know to abide by norms and how or what rights

they have as well.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El derecho a la vivienda en condiciones dignas se ubica en el marco constitucional en el

artculo 51 de la Constitucin Poltica. Dicho artculo prescribe que Todos los

colombianos tienen derecho a vivienda digna. Imponiendo este artculo las obligaciones

al Estado de fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho, y de

promover planes de vivienda de inters social, [y] sistemas adecuados de financiacin a

largo plazo y formas asociativas de ejecucin de estos programas de vivienda.1

Aunado a lo anterior, el Pacto Internacional de Derechos Econmicos Sociales y

Culturales ratificado por Colombia, y, especialmente, las interpretaciones que acerca del

pargrafo 1 del artculo 11 de dicho tratado ha adoptado el Comit de Derechos

Econmicos Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, contenidas en la Observacin

General N 4, han clarificado el alcance y contenido del derecho a la vivienda, y,

sobretodo, las obligaciones que implica la satisfaccin o cumplimiento de este derecho.

Con ocasin de dicho marco normativo, y el contenido en los artculos 117 y siguientes

de la Ley 1450 de 2011, contentiva del Plan Nacional de Desarrollo 2010 - 2014, y,

posteriormente en la Ley 1573 de 2015, por medio de la cual se expidi el Plan Nacional

de Desarrollo 2014 2018, el Gobierno Nacional de la Repblica de Colombia, mediante

el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, se propuso beneficiar a ms de trescientas

mil familias con el programa social Mi Casa Ya, con el que se otorgan subsidios para la

adquisicin de vivienda.

Dicho programa de vivienda, ha tenido como finalidad principal eliminar la extrema

pobreza en cuanto pretende lograr que los hogares vulnerables y de clase media en todo

https://www.procuraduria.gov.co/guiamp/media/file/Macroproceso%20Disciplinario/Constitucion_Politic
a_de_Colombia.html
el territorio nacional, puedan acceder a su vivienda propia, bien sea sta de inters social

o vivienda de inters social prioritaria.

Una modalidad que se ha adoptado en los diferentes municipios donde se ha venido

adelantando el programa de construccin y financiamiento de la adquisicin de vivienda

de inters social y de inters prioritario para la unificacin de los proyectos y lograr el

desarrollo del contenido del derecho a la vivienda digna, en cuanto ste tambin es el

derecho a vivir con seguridad, paz y dignidad, ha sido el sometimiento de los proyectos

de esta naturaleza al rgimen de propiedad horizontal.

El sometimiento de proyectos de vivienda de inters social y de inters prioritario al

rgimen de propiedad horizontal, ms all de facilitarse el trmite de su constitucin

mediante algunas disposiciones de la Ley 1537 de 2012, siendo los principales

destinatarios del beneficio del programa que se soporta en las disposiciones sealadas

hogares de los estratos socioeconmicos 1 y 2, comporta una vicisitud de carcter socio

jurdico y de convivencia digno de ser estudiado, que encuentra su gnesis en el palmario

desconocimiento y consecuente inobservancia de las disposiciones de la ley 675 de 2001,

que a la postre no contribuira potencialmente a que el derecho a la vivienda digna que se

pretende garantizar se desarrolle a plenitud en las esferas de seguridad y paz para los

beneficiarios del programa de construccin y financiacin de vivienda de inters social y

de inters prioritario.

Sin duda alguna, la solucin a esta problemtica es la capacitacin en la Ley 675 de 2001

a los algunos hogares de estratos socioeconmicos 1 y 2 beneficiarios de los programas

de vivienda del Gobierno Nacional en los municipios de San Jos de Ccuta y

Villavicencio.

1. JUSTIFICACIN

La importancia de desarrollar este trabajo de investigacin est en establecer qu es lo

que verdaderamente involucra el derecho a la vivienda, su relacin con los programas de

vivienda de inters social y de inters prioritario impulsados por el Gobierno Nacional

que se someten al rgimen de propiedad horizontal.

Es oportuno haber realizado esta labor investigativa ya que permite observar que la

iniciativa de eliminar la pobreza extrema en hogares vulnerables de Colombia mediante

dichos programas de vivienda y el afn por someterlo a un rgimen al que muy

probablemente dichos hogares no estn acostumbrados, como lo es el de propiedad

horizontal, generara un problema social para esas familias de estratos socioeconmicos

1 y 2 beneficiarios de los programas de vivienda del Gobierno Nacional en los municipios

de San Jos de Ccuta y Villavicencio.

Su impacto consiste en demostrar la existencia de la problemtica y aportar una solucin

a esos problemas que se presentan en aquellos proyectos de vivienda de inters social y

de inters prioritario sometidos al rgimen de propiedad horizontal.

2. FORMULACIN DEL PROBLEMA

Cules han sido las consecuencias del desconocimiento e inobservancia de la Ley 675

de 2001 en algunos hogares de estratos socioeconmicos 1 y 2 beneficiarios del programa

de vivienda del Gobierno Nacional en los municipios San Jos de Ccuta y Villavicencio?
 3. SISTEMATIZACIN DEL PROBLEMA

Es suficiente con facilitar el sometimiento de vivienda de inters social y de inters

prioritario al rgimen de propiedad horizontal?

Cules son las obligaciones que se desprenden del ordenamiento jurdico del Rgimen

de Propiedad horizontal?

Cules son las razones que generan el incumplimiento de las obligaciones derivadas del

Rgimen de Propiedad Horizontal?

Cmo Socializar la aplicacin del Rgimen de Propiedad Horizontal en la poblacin

Beneficiaria de vivienda de Inters Social y de inters prioritario, al momento de la

adjudicacin?

6. OBJETIVOS

6.1 OBJETIVO GENERAL

Establecer el grado de cumplimiento de las obligaciones derivadas del Rgimen de

Propiedad Horizontal en algunos hogares de estratos socioeconmicos 1 y 2 beneficiarios

de los programas de vivienda del Gobierno Nacional en los municipios de San Jos de

Ccuta y Villavicencio.

6.2 OBJETIVOS ESPECFICOS

Comprobar el contenido y alcance del derecho a la vivienda digna

Reconocer los compromisos que se desprenden del ordenamiento jurdico del

Rgimen de Propiedad horizontal

 Identificar las razones que forman el incumplimiento de las obligaciones

derivadas del Rgimen de Propiedad Horizontal en algunos hogares de estratos

socioeconmicos 1 y 2 beneficiarios de los programas de vivienda del Gobierno

Nacional en los municipios de San Jos de Ccuta y Villavicencio

Socializar la aplicacin del Rgimen de Propiedad Horizontal en algunos hogares

de estratos socioeconmicos 1 y 2 beneficiarios de los programas de vivienda del

Gobierno Nacional en los municipios de San Jos de Ccuta y Villavicencio de

vivienda de Inters Social e inters prioritario al momento de la adjudicacin.

7. METODOLOGA

Tipo de Investigacin

El tipo de investigacin es Cualitativo documental, ya que es aquella que se realiza a

travs de la consulta de documentos (libros, revistas, peridicos, memorias, anuarios,

registros, cdices, constituciones, etc.)2.

Anlisis de las fuentes

Tanto en San Jos de Ccuta como en Villavicencio, hay o ha habido programas de

vivienda de inters social para estratos 1 y 2, otorgndoles a estas personas y/o familias

casas gratis. Reduciendo el nivel de pobreza extrema en estas ciudades y en el resto del

pas tambin.

Esto no solo ha generado empleos directos e indirectos a mucha gente, sino el desarrollo

econmico en Ccuta y en Villavicencio, sacando provecho las personas de los estratos

menos favorecidos.

2
www.ujaen.es/investiga/tics_tfg/dise_documental.html
Pero esta situacin tambin ha generado conflictos entre ellos mismos, problemas de

convivencia que en algunos casos ya sobre pasan el extremo, y esto es a causa de la falta

de un manual de convivencia, de saber las normas de compartir un espacio o zona en bien

comn, no conocen sus derechos y obligaciones que estn constituidos en un rgimen de

propiedad horizontal.

Pero esto es culpa de la misma administracin municipal o departamental, ya que la hora

de entregar las viviendas de inters social a las personas de estrato 1 y 2, no les ensean

o no los capacitan en el campo de la propiedad horizontal, en los normas de convivencia;

no han en s un reglamento para vivir en comunidad.

Entre los diferentes conflictos que se presentan en estas urbanizaciones de inters social

en Ccuta y en Villavicencio son los siguientes:

Uso indebido de los parques o espacios de diversin, que los utilizan para parqueo

de automviles.

Alto volumen de la msica en horas de descanso, perturbando la tranquilidad de

otros hogares, esto, especialmente los das entre semana.

Peleas entre las mismas familias, alterando el orden en el sector.

Invasin de las zonas comunes para su propio beneficio.

No sacar a las mascotas con bozal y su respectiva bolsa para recoger sus

excrementos, utilizando las zonas comunes para esto.

Invasin de los frentes de las casas, estacionando vehculos u otro elemento que

haga estorbo.
 Arrojamiento de basuras en las zonas comunes de la urbanizacin.

Y otros conflictos ms que pueden ir surgiendo en el transcurso del tiempo.

Es por eso que se hace necesario que se les d a conocer las obligaciones derivadas del

Rgimen de Propiedad Horizontal, en donde se enuncie los derechos y deberes que tienen

los habitantes de estas urbanizaciones en San Jos de Ccuta y en la ciudad de

Villavicencio, tanto en los barrios Hibiscos y Orqudea, y La Madrid y 13 de mayo

respectivamente.

Estas obligaciones que son derivadas del Rgimen de Propiedad Horizontal, deben estar

sustentadas primero con capacitaciones o charlas que les brinden ms informacin de

cmo es que se debe compartir cada espacio del sector en el que ellos viven, para evitar

as futuros conflictos entre la comunidad misma.

FORMAS DE CONFRONTAR LOS PROBLEMAS ENTRE VECINOS

Prevencin Quitar el riesgo de que se genere el conflicto

Adecuacin Alguna de las partes cede para impedir el problema

Competencia Las partes involucradas quieren ganar como sea el

problema. Los conflictos pasan a ser procesos rigurosos
y extendidos.
Negociacin Acuerdo agradable. Todos llegan a un acuerdo justo para
ambas partes.
Colaboracin Se pretende que ambas partes satisfagan sus beneficios
al mximo. Las partes se dan cuenta del conflicto que
armaron y buscan ya la armona para todos.

Algunas de las obligaciones de convivencia en Propiedad Horizontal que deben estar en

los programas de vivienda del Gobierno Nacional en los municipios de San Jos de

Ccuta y Villavicencio:
 Tener buena formacin en valores

Respetar la voluntad de la gente que lo rodea

Saber si un conflicto se puede terciar

Enfrentar un conflicto con rapidez y cordura

Respetar el anonimato

Cuidar el rea de una conciliacin

Ser neutral en un conflicto

Respetar las diferentes formas de mediacin

Llegar a pactos

Analizar el conflicto

Saber vivir en comunidad

Respetar las reas comunes

Tener paciencia con su vecino

Ser tolerante con las mascotas

Llevar la armona con cada miembro de su familia

Que el lder del sector o de la urbanizacin tenga un amplio conocimiento en

temas relacionados con la propiedad horizontal.

Antes de la Ley 675 de 2001, no exista una definicin precisa sobre el perfil del

Administrador de copropiedades. Se trataba de un cargo que era ejercido por personas

poco conocedoras del tema o conocedoras de manera emprica, pero que contaban con la

disponibilidad de tiempo para llevar a cabo las funciones alusivas al cargo, siendo comn

encontrar amas de casa o pensionados.

Hoy en da, las exigencias del medio, el aumento casi que desbordado de construcciones

bajo el rgimen de propiedad horizontal, las nacientes y constantes problemticas

inherentes a este tipo de administracin y las actuales disposiciones legales, han hecho

indispensable la acreditacin de idoneidad del administrador para ejercer este cargo.

Por ello, hoy es sabido que el administrador de una propiedad horizontal es el

representante legal de la copropiedad y sus funciones se asemejan a las del gerente de una

sociedad, lo que se traduce en que es la persona encargada de administrar los recursos

recaudados, as como destinarlos para los fines aprobados por la Asamblea General. A su

vez cumple funciones de conservacin, ejecucin y representacin. Rene en s las

funciones y atribuciones de GERENTE, TESORERO, MANDATARIO, y

DEPOSITARIO, susceptibles de ejercicio personal nico o delegable parcialmente bajo

su responsabilidad. (Administracin Integral de Propiedad Horizontal, 1997, prr. 1)

Resaltada la importancia de contar con administradores con un perfil idneo y que gocen

de las calidades y cualidades requeridas para desempear el cargo, en el artculo 51 de la

Ley 675 de 2001 fueron incluidas sus funciones bsicas, resumidas en sus facultades de

ejecucin, conservacin, representacin y recaudo.

Sin embargo, y aun cuando legalmente se ha intentado profesionalizar la labor del

Administrador, la problemtica actual es la de cmo controlar esas facultades que en

ocasiones se ven desbordadas en el ejercicio cotidiano de sus labores, llegando incluso a

considerarse al administrador como el rgano base y superior de todos los dems

existentes para direccionar a la copropiedad.3

Tambin es necesario tener en cuenta lo siguiente:

Derechos y obligaciones de los copropietarios

Para que toda sociedad funcione armnicamente es necesario que estn establecidos los

derechos y obligaciones de las personas que hacen parte del conglomerado social.

Lo anterior conlleva a sostener que al surgir la persona jurdica como consecuencia de la

constitucin de un edificio o conjunto bajo el rgimen de propiedad horizontal, deber

acompaarse del reglamento de la copropiedad; manual o estatuto ste de convivencia

que funge como expresin de un acuerdo colectivo aprobado por la Asamblea General y,

que plasma los compromisos que asume cada miembro de la copropiedad llmese

propietario, tenedor, visitante o administrador de la propiedad horizontal. El objetivo

principal del estatuto ser en ltimas, el de crear y favorecer un ambiente propicio para el

desarrollo de la vida en comunidad.

Por tratarse que la propiedad horizontal tener personera jurdica y la ley le ha dado

algunas libertades para la adecuacin de su reglamento, no puede olvidarse que dicho

reglamento deber estar acorde a la Constitucin Poltica como norma superior, y sujeto

a las dems leyes, ordenanzas, acuerdos que regulen la materia. As lo precepta la Teora

de la persona jurdica [] de las relaciones que surgen de la propiedad en condominio

http://bibliotecadigital.usb.edu.co/bitstream/10819/3341/1/Regimen_Propiedad_Horizontal_Piedrahita
_2016.pdf0
nace una persona jurdica, y por ende, un verdadero sujeto de derechos y obligaciones

(Duque, 1986, p. 49)

As por ejemplo la Ordenanza 018 de 2002 que regula en el Departamento de Antioquia

el Cdigo de Convivencia Ciudadana interviene en las copropiedades slo en lo referente

a asuntos de convivencia pacfica, de la siguiente manera: por medio de la Polica

Nacional se controlan las contravenciones derivadas del ruido exagerado, rias entre

vecinos, entre otros casos.

Conforme a lo anterior la Ley 675 de 2001 establece los deberes de los copropietarios en

su artculo 18 as:

Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado.

En relacin con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes

obligaciones:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinacin, en la forma prevista en el

reglamento de propiedad horizontal, abstenindose de ejecutar acto alguno que

comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y

actos que perturben la tranquilidad de los dems propietarios u ocupantes o afecten la

salud pblica.

En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier ttulo,

solo podrn hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el
reglamento de propiedad horizontal, salvo autorizacin de la asamblea. En el reglamento

de copropiedad se establecer la procedencia, requisitos y trmite aplicable al efecto.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de

servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisin pueda ocasionar perjuicios al

edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daos que ocasione por

su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. El propietario del ltimo piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas

construcciones sin la autorizacin de la asamblea, previo cumplimiento de las normas

urbansticas vigentes. Al propietario del piso bajo le est prohibido adelantar obras que

perjudiquen la solidez de la construccin, tales como excavaciones, stanos y dems, sin

la autorizacin de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbansticas vigentes.

4. Las dems previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal4.

Lastimosamente, estas obligaciones son infringidas con frecuencia por copropietarios,

llevando a cabo por ejemplo remodelaciones de sus viviendas sin la solicitud previa de

los respectivos permisos ante las autoridades competentes, pretendiendo evadir as,

obligaciones de tipo econmico y de demora en los trmites, entre otros, lo que conlleva

a sanciones- Las sanciones urbansticas no slo son para los que construyen sin licencia

sino tambin para quien utilice un inmueble con fines distintos a los consagrados en la

patente de funcionamiento []. (Padilla y Ramos, 2002, p. 162) - econmicas e incluso

http://www.construdata.com/BancoConocimiento/P/propiedadhorizontal/Ley%20de%20propiedad%20ho
rizontal02.htm
a la imposicin de la demolicin total o parcial de lo construido.

Es importante retomar que la propiedad horizontal fue concebida en primera medida para

dar solucin de vivienda de manera rpida a un considerable nmero de personas, que por

motivos de desplazamiento forzado por la violencia, en busca de mejores condiciones de

vida en la ciudad, por facilidades de pago y menores costos de vivienda, entre otras

situaciones, han llegado a habitar bajo este rgimen. Se est entonces ante un panorama

que acoge a una cantidad de personas con diversas condiciones econmicas, sociales,

culturales y educativas, cuyos estilos de vida contrastan y chocan en el imaginario, con el

ideal de vida en comunidad.

Las constantes problemticas que genera el rgimen de propiedad horizontal, encontrando

en un primer lugar graves dificultades de convivencia que llegan incluso hasta agresiones

fsicas, deterioros de las zonas comunes esenciales (estructurales) por la falta de acuerdo

para hacer aportes econmicos que permitan el mantenimiento de estas zonas, adems del

saldo rojo en el balance general de los recursos de la administracin por las altas deudas

en los pagos de la cuota de administracin. Se resalta adems, que dichas dificultades

acontecen en propiedades constituidas bajo esta forma especial de dominio, tanto de

estratos 1 y 2, como de aquellos con mejor estratificacin socioeconmica.

Adems, teniendo en cuenta la profundizacin en el estudio de la norma que regula la

propiedad horizontal en el pas, se detect que es constante y evidente la apata de algunos

copropietarios para participar activa y pacficamente en la toma de decisiones en la

Asamblea General, as como para aportar soluciones a diversos problemas que surgen en

la copropiedad, tales como el manejo de recursos, programacin de actividades

propuestas por el Comit de Convivencia, el establecimiento de las cuotas de

administracin, el acatamiento de las normas por parte de los habitantes y su vigilancia

por parte de la empresa encargada de la seguridad. Tal parece que el desconocimiento de

la normativa del rgimen de propiedad horizontal vigente es general, as como del

reglamento de las respectivas copropiedades, dejando trascendentales decisiones en

manos del administrador, quien curiosamente es reconocido y observado como el rgano

ms importante de direccin y de solucin de conflictos, ignorando las funciones que

realmente le estn dadas desde la Ley 675 de 2001. As por ejemplo una de las constantes

problemticas es la relacionada con los recursos econmicos de la copropiedad5.

Conflictos, sanciones y procedimientos

Son inevitables las diferencias y controversias entre los cohabitantes de las propiedades

horizontales; grado de educacin, perspectivas de vida y condiciones socioeconmicas se

mezclan entre s para hacer de la convivencia un reto para todos. La vida comunitaria se

ve alterada entre otros factores, por la falta de formacin y educacin de muchos de los

habitantes de los conjuntos y edificios para convivir bajo este rgimen.

En el Ttulo II, Captulo I de la Ley 675 de 2001, est contemplada de manera aproximada

la forma como habr de solucionarse los conflictos al interior de la copropiedad, sin

ahondar en una reglamentacin sobre el tema. Parece entenderse que el origen por

excelencia de las diferencias surgidas bajo este rgimen, versaran sobre la interpretacin

y aplicacin que los rganos directivos hacen sobre la ley y el reglamento de la

copropiedad. Se trata de disputas directas entre copropietarios y el Administrador, el

Consejo de Administracin o frente a la Asamblea General.

5
www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2002/C-318-02.html
No existen entonces en la Ley 675 de 2001 formas directas para solucionar las diferencias,

menos an, cuando la controversia surge entre los rganos directivos (los cuales por lo

general imponen su voluntad), lo que lleva a dirimir sus conflictos acudiendo a otras

instancias, ajenas a la copropiedad misma, por ejemplo a travs de un proceso ordinario

en la jurisdiccin civil. Sobre todo, porque son los que aplican e interpretan en forma

unilateral tanto la ley como el reglamento, por ser los ejecutores del rgimen especial a

que acceden (Berdejo, 2008, p. 176)

En este mismo sentido, el citado artculo 58 propone tan slo dos alternativas de solucin

a los conflictos sobre interpretacin o aplicacin de la ley. Es evidente que est bastante

delimitado el mbito de aplicacin de estas dos alternativas, reducidas exclusivamente a

dos circunstancias de controversia (interpretacin o aplicacin de la norma); a la vez que

se proponen como meras alternativas, en ningn momentos obligatorias, sino tan slo

como una opcin para dirimir los conflictos evitando acudir a procesos largos y onerosos

ante las autoridades jurisdiccionales.

Las dos mencionadas alternativas son el Comit de Convivencia y los Mtodos

Alternativos de Solucin de Conflictos, resaltando una vez ms que se trata de unas

alternativas, en lo absoluto obligatorias para los implicados en la controversia por dirimir.

Cuando se trata de conflictos de convivencia, tambin se atendern conforme con lo

establecido en el artculo 58 de la Ley 675 de 2001, es decir, el hecho de recurrir a los

Mtodos Alternativos de Solucin de Conflictos, no constituye de ninguna manera, un

requisito de procedibilidad que deba ser agotado a fin de recurrir a las instancias judiciales

sean penales o civiles, o a acciones policivas.

El Captulo II de la Ley 675 de 2001 contiene las sanciones alusivas al incumplimiento

de las obligaciones no pecuniarias, resumidas en6:

Publicacin de la lista de infractores en lugares de amplia circulacin.

Imposicin de multas sucesivas por persistencia en el incumplimiento.

Restriccin al uso y goce de bienes de uso comn, que no sean esenciales; los

bienes de uso comn esenciales no podrn ser limitados en su uso y goce.

Sanciones que sern impuestas por la Asamblea General o por el Consejo de

Administracin, respetando el debido proceso y el derecho de contradiccin e

impugnacin7. Adems, es el administrador el responsable de hacer cumplir con las

estipulaciones del reglamento de la copropiedad.

Se destaca en la ley que para la imposicin de las sanciones, indica expresamente que

deben ser valorados aspectos subjetivos como la intencin, la imprudencia o la

negligencia con la que se realiz el acto producto de la infraccin, as como posibles

atenuantes; de forma tal que la sancin impuesta cumpla con los requisitos de

proporcionalidad y graduacin de la misma.

La sancin deber entonces guardar correspondencia con la infraccin, el dao que sta

cause y la reincidencia. De todas formas, el propietario del bien privado sancionado,

http://bibliotecadigital.usb.edu.co/bitstream/10819/3341/1/Regimen_Propiedad_Horizontal_Piedrahita_2
016.pdf
7
www.javeriana.edu.co/personales/hbermude/leycontable/.../2001-ley-675.doc
puede impugnar las sanciones que les hayan sido impuestas por el incumplimiento de las

obligaciones no pecuniarias, teniendo un mes para ello despus de haber sido notificado8.

La propiedad horizontal como forma especial de dominio

Se habla de forma especial de dominio para referirse a los inmuebles individualizados,

delimitados e independientes entre s en lo que se refiere a su uso y goce, cuyo dominio

se encuentra en cabeza de las personas que los han adquirido a ttulo gratuito u oneroso,

y que adems comparten el uso y goce de las reas comunes, las cuales los constituyen

en comuneros de estas reas, sean stas esenciales o no esenciales.

La misma ley 675 de 2001, ha identificado en los bienes de uso comn su carcter esencial

porque de ellos depende la consistencia material de la edificacin; se trata de unos bienes:

Indispensables para la existencia, estabilidad, conservacin y seguridad del edificio o

conjunto, as como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio

particular9.

Los dems tendrn el carcter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes

comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones

de servicios pblicos bsicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables

para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios

pblicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel10.

(art.3)

8
www.aiphltda.com/leyph.html
9
www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdf
10
http://copropiedades.com.co/e-news/demarcaci%C3%B3n-y-uso-de-v%C3%AD-en-la-propiedad-
horizontal
En contraste con aquellos bienes comunes no esenciales, que son el resto de los bienes

comunes:

Partes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal pertenecientes

en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o

destinacin permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin,

seguridad, uso, goce o explotacin de los bienes de dominio particular11. (art.3)

As mismo, la doctrina ha reconocido la indivisibilidad en la propiedad horizontal; esto

por ejemplo se predica de los bienes comunes esenciales. As, la nueva ley de propiedad

horizontal vigente en Colombia (ley 675 de 2001) predica que los bienes comunes

esenciales, es decir, aquellos que de no existir desnaturalizaran esta forma de propiedad,

son indivisibles absolutamente. (Velsquez, 2006, p. 52) 12

8. REFERENTE TERICO

El problema planteado en este trabajo no ha sido desarrollado tericamente, puesto que

no ha sido un asunto de que se haya ocupado algn sector de la doctrina. Por esa razn, y

en todo caso, el referente terico sern dos autores de los que encuentre que hayan

trabajado el tema, de ser hallados.

PROPIEDAD HORIZONTAL

11
leyaldia.com/noticia/2049
12

http://www.construdata.com/BancoConocimiento/P/propiedadhorizontal/Ley%20de%20propiedad%20
horizontal02.htm
La propiedad entendida como la calidad que ostenta una persona respecto de un

determinado bien frente a los dems individuos de la especie humana, no es ms que la

facultad de disponer libremente del mismo, es decir, el derecho de usar y gozar de manera

libre y absoluta de un bien.

De acuerdo con el artculo 669 del Cdigo Civil El dominio es el derecho real en una

cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho

ajeno13.

En relacin con la propiedad horizontal revisten especial importancia diferentes

conceptos tales como: comunidad, sociedad y servidumbre. Teniendo en cuenta lo

anterior, existen diferentes vertientes que contemplan estos conceptos como la base de la

propiedad horizontal contempornea y por tanto se realizar un recuento de cada uno de

estos conceptos y teoras:

La propiedad horizontal es una institucin jurdica que hace alusin al conjunto de normas

que regulan la divisin y organizacin de diversos inmuebles, como resultado de la

segregacin de un edificio o de un terreno comn. En s la propiedad horizontal no es un

bien inmueble en particular sino un rgimen que reglamenta la forma en que se divide un

bien inmueble y la relacin entre los propietarios de los bienes privados y los bienes

comunes que han sido segregados de un terreno o edificio.

La propiedad horizontal permite la organizacin de los copropietarios y el mantenimiento

de los bienes comunes. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de divisin

13
https://encolombia.com/derecho/codigos/civil-colombiano/codcivillibro2-t2y3/
de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas,

estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y

que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo

sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio

comn. As pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un

porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos

en el edificio en cuestin. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso

y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la

propiedad del piso, siendo inseparable de sta. La propiedad horizontal es una mezcla de

propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin

nimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin nimo de lucro distinta a las otras entidades

sin nimo de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista

propiedad horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que

tambin pueden coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades

horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos pases

leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las Unidades

Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos,

pero luego se tendi a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad14.

DESARROLLO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

Teniendo en cuenta que el Cdigo de Andrs Bello no contemplo este tipo de desarrollo

de propiedad, slo hasta 1890 con una iniciativa propuesta por los doctores Florentino

Goenaga y Dionisio Arango al Congreso de la Repblica y que pretenda la inclusin de

un par de artculos que regularan esta materia se pretenda regular la propiedad horizontal

14
WIKIPEDIA. ENCICLOPEDIA LIBRE. Propiedad horizontal.. (Consultado el 18 de agosto de 2017).
Disponible en Internet: <http://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad_horizontal>
en nuestro pas; sin embargo despus de su estudio y trmite respectivo este proyecto no

fue aprobado.

En el ao de 1946 nuevamente se present una propuesta al Congreso de la Repblica la

cual fue titulada La propiedad por pisos y departamentos de un mismo edificio y de

autora de los doctores Humberto Gmez y Alfonso Araujo; desafortunadamente cuando

el proyecto entro a estudio un ao despus, no pudo ser aprobado toda vez que debido a

inconvenientes de orden pblico el Congreso fue clausurado en 1947.

Posteriormente, con ocasin de los hechos del 9 de abril de 1948, el gobierno de Mariano

Ospina Prez en uso de las facultades extraordinarias consagradas en el artculo 121 de la

Constitucin se dio a la tarea de estudiar y proponer opciones que facilitaran la

reconstruccin de la ciudad que a causa de los sucesos presentados se encontraba en un

estado deplorable. As pues, tomando como punto de partida el proyecto presentado al

Congreso en el ao de 1946 emiti el decreto 1286 del 21 de abril de 1948 con el fin de

poder reconstruir la ciudad mediante la figura de construcciones colectivas. En el mes de

abril del mismo ao el Gobierno nacional convirti el precitado decreto en la Ley 182 de

1948, Ley que permiti abrir el camino de aplicabilidad a la institucin de la Propiedad

Horizontal en nuestro pas y que a su vez persegua estimular el comercio inmobiliario

no solo en Bogot sino en el pas.

Luego, el 8 de mayo de 1959 el presidente de la repblica, en uso de las facultades

legales conferidas por el artculo 19 de la ley 182 de 1948, reglament dicha ley con la

expedicin del decreto 1335 de 1959. En este se fijaron los procedimientos para la

constitucin del rgimen y se seal la autoridad competente para sancionar los

reglamentos y para verificar que el edificio fuera susceptible de recibir las bondades de

la propiedad separada.

Si bien es cierto, el decreto 1335 amplio el espectro de aplicacin y amplio el radio de

accin para la propiedad horizontal fue adicionado por el decreto 144 de 1968, y mediante

este decreto se retir el requisito de transcribir en las copias de las escrituras del negocio

jurdico de compraventa informacin concreta de los bienes objeto del negocio que no

tuvieran injerencia directa en la venta tal como los linderas y la extensin de las reas de

los dems bienes de carcter privado que conformaban la copropiedad.

Aos ms tarde, son derogadas las principales disposiciones emitidas por el decreto 1335

de 1959 mediante la expedicin del decreto 107 de 1983; mediante esta norma se

establecen los requisitos que deben cumplir los reglamentos de cada edifico o

construccin para que sea considerada como copropiedad. As mismo, sustituye la

facultad de las alcaldas municipales de otorgar la aprobacin de la divisin del inmueble

y del reglamento de copropiedad mediante resolucin aprobatoria por la licencia de

construccin a su equivalente; tambin fija que todo constructor debe contar con el

permiso de la Superintendencia Bancaria para enajenar dichos inmuebles.

El Decreto 107 incorpora a la legislacin otros elementos importantes para la propiedad

horizontal tales como el concepto de coeficientes de propiedad horizontal y los cuales son

el resultado de una operacin matemtica dejando de lado la regla anteriormente aplicada,

es decir, de acuerdo al valor del inmueble que en muchos casos corresponda a

apreciaciones meramente subjetivas emitidas por los propietarios. De igual manera,

permiti la identificacin de los bienes de carcter privado y sus respectivas reas dentro
del plano global de la construccin y permiti tambin la identificacin de los linderos de

las copropiedades y sus respectivas nomenclaturas.

Ms adelante, se expide la Ley 16 de 1986 junto con el decreto 1365 de 1986, los cuales

modificaron parcialmente y no de manera sustancial la ley 182 de 1948.

El 3 de agosto de 2001, ante la necesidad de modificar la legislacin anterior para

actualizarla y dejarla acorde con el desarrollo fsico y normativo de las ciudades y

municipios de acuerdo con el concepto del entonces Ministerio de Desarrollo fue

expedida la Ley 675 de 2001 que establece el Rgimen de Propiedad Horizontal vigente

en nuestro pas15.

PROPIEDAD HORIZONTAL Y EL DERECHO

Dentro del desempeo de la actividad de todo inmueble sometido al Rgimen de

Propiedad Horizontal, es evidente como el espectro de aplicacin del Derecho se ampla

en proporciones bastante grandes cobrando as una gran importancia como una institucin

que si bien es cierto es poco conocida tiene su origen en pocas distantes y su desarrollo

no es ms que el producto de la decantacin histrica y de todos y cada uno de los cambios

que se han venido presentando dentro de la sociedad.

Es as como al afirmar que el Derecho no es ms que un conjunto de normas lgicamente

concatenadas y que persiguen un solo fin: Regular relaciones entre los seres humanos; la

propiedad horizontal como institucin al servicio del Derecho y del hombre debe ser fiel

a todos y cada uno de los principios de Derecho.

15
repository.ucatolica.edu.co/.../LA%20PROPIEDAD%20HORIZONTAL%2C%20UN%
EL DERECHO CONSTITUCIONAL EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Indudablemente por ser norma de normas la constitucin poltica es la base dentro del

andamiaje jurdico de cada Estado. As pues, al ser un Estado Social de Derecho,

Colombia se rige bajo unos principios que preceptan y que propenden por el bienestar

general, garantizando la dignidad y calidad de vida de cada uno de los individuos que

conforman este Estado. Es as como dentro de nuestro Estado Social de Derecho la

sociedad se encuentra sometida al imperio de la Ley, lo que significa que el Estado a

travs de su manifestacin ms clara, es decir, a travs de la Ley del ordenamiento jurdico

debe propender por el bienestar de todos y cada uno de los individuos que lo conforman.

Ahora bien, en nuestro pas dentro de la constitucin poltica existen varias garantas y

Derechos consagrados en la norma de normas que tienen incidencia directa con el tema

de la propiedad horizontal. Es as como del artculo 58 de la Constitucin Poltica se

desprenden varios principios que podemos considerar fundantes de la institucin de la

Propiedad Horizontal tal como lo es el concepto de propiedad privada, el cual no es ms

que la posibilidad y el derecho que tiene cada individuo de ser propietario de cualquier

tipo de bien, claro est con arreglo a las normas establecidas y sin incurrir en ningn tipo

de acto que atente contra el ordenamiento jurdico vigente y por consiguiente que no

vulnere ningn derecho que se encuentre dentro del mbito legal de cualquier otro ser

humano como sujeto de derecho.

No menos importante es el principio que se cita en el precitado artculo de la carta y el

cual es la FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD, principio que se encuentra

intrnsecamente ligado a otros lineamientos tales como la funcin ecolgica y que

claramente estn encaminadas a un solo fin comn que es el bienestar de toda la

colectividad; toda vez que el fin primario del Estado no es ms que este propender por el
bienestar general, y es as como en funcin y desarrollo de este principio el gobierno viene

desarrollando una serie de polticas que puedan brindar a ciudadanos de escasos recursos

la posibilidad de acceder a una vivienda digna; dentro de esas polticas mediante el

artculo 14 de la Ley 1444 del 2011nace el Ministerio de Vivienda, con una clara misin

establece esta entidad pblica del orden nacional que de acuerdo con las condiciones de

acceso y financiacin de vivienda, y de prestacin de servicios pblicos de agua potable

y saneamiento bsico, es responsable de formular, adoptar, dirigir, coordinar y ejecutar la

poltica pblica, planes y proyectos en materia de vivienda urbana, agua potable y

saneamiento bsico, desarrollo territorial y urbano planificado del pas y de la

consolidacin del sistema de ciudades, con patrones de uso eficiente y sostenible del

suelo16. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio contribuir a travs de polticas

integrales, en la construccin de equidad social y calidad de vida mediante la

consolidacin de ciudades amables y productivas; con acceso de la poblacin a una

vivienda urbana digna y a los servicios de agua potable y saneamiento bsico con

cobertura universal y de calidad17.

Ahora, por otro lado y a travs del desarrollo constitucional que se ha venido dando desde

la constitucin de 1991 existen mecanismos de rango constitucional que han adquirido

gran trascendencia dentro de todos los mbitos del da a da; brindando herramientas

legales a todos y cada uno de los coasociados que les permiten hacer valer sus derechos

dentro de una comunidad o ante los diferentes entes bien sean de orden pblico o privado,

siempre que consideren vulnerados sus derechos. En atencin a lo anterior, es imperativo

hacer referencia a dos figuras que han adquirido gran fuerza dentro del desarrollo legal

16
http://www.minvivienda.gov.co/NormativaInstitucional/3571%20-%202011.pdf
17
equinoxio.org Columnas Eco-grafas
de nuestro pas tal como lo son el Derecho Fundamental de Peticin y la Accin de Tutela

consagrados en los artculos 23 y 86 de la Constitucin Poltica respectivamente.

Un aspecto fundamental en el desarrollo de la Ley 675 de 2001 frente a la Constitucin

Poltica es el relacionado con los principios orientadores de la misma, toda vez que su sin

lugar a dudas al ser norme de norma, nuestra carta consagra los principios, valores, reglas

y normas bajo las cuales se debe dar el desarrollo legal y practico de cualquier

copropiedad. Dicho de otra forma, todas y cada una de las actuaciones que emanen de

rganos rectores dentro de la estructura de la propiedad horizontal, como la toma de

decisiones y la imposicin de sanciones debern en cualquier caso no solo regirse a los

parmetros establecidos por el Rgimen de Propiedad Horizontal, sino que ms

importante an deber tener su fundamento, deber estar en clara consonancia con nuestra

carta magna.

La accin de tutela en la propiedad horizontal. La accin de tutela es un mecanismo

establecido en el artculo 86 de la Constitucin Poltica que tiene como finalidad la

proteccin de los Derechos Fundamentales de todo individuo en el evento en que estos

resulten vulnerados bien por la accin o bien por la omisin de cualquier autoridad.

Indudablemente la accin de tutela supone el cumplimiento de una serie de requisitos de

orden legal y es por eso que est reglamentada mediante el decreto 2591 de 1991. En lo

que a la Propiedad Horizontal respecta y teniendo en cuenta reiterada jurisprudencia, la

accin de tutela es procedente bajo el entendido que todas las acciones de tutela que sean

promovidas por residentes o moradores de un edificio o conjunto residencial sometido al

Rgimen de Propiedad Horizontal contra particulares que ejerzan o representen a la

administracin, e incluso los rganos de direccin tales como los consejos de

administracin o las asambleas de propietarios; son procedentes, toda vez que estos son

agentes que bajo el amparo de la Ley y de los Reglamentos de Propiedad Horizontal,

adoptan decisiones que tienen injerencia hacia todos y cada uno de los propietarios,

tenedores o moradores de una copropiedad18.

Una vez se acuda a este mecanismo, la proteccin otorgada por parte del juez que conoce

del caso puede orientarse en dos sentidos: el primero emitiendo una orden de actuar o

llevar a cabo alguna conducta, y segundo ordenando abstenerse de realizar algn tipo de

conducta que atente o que vulnere los derechos del accionante. En cualquier caso, el

trmite de esta accin es de carcter preferente y su fallo debe ser emitido en un trmino

de diez (10) das. Claro est, una vez emitida la sentencia de tutela, esta podr ser

impugnada ante el juez competente. Es importante anotar, que todos y cada uno de los

jueces de la repblica son competentes para conocer de las acciones de tutela. De igual

manera cualquier persona y para el caso que nos ocupa cualquier propietario podr

presentar una accin de tutela sin necesidad de contar con un apoderado. En todo caso, la

accin de tutela deber contener:

El nombre, identificacin y direccin del propietario o tenedor que acta en calidad de

accionante.

El nombre y direccin del ente de administracin quien vulner el o los derechos.

La accin u omisin constitutiva de vulneracin del derecho fundamental.

El derecho fundamental vulnerado o amenazado.

Las pretensiones; es decir qu medidas solicita sean adoptadas por parte del juez que

conoce de la accin.

Pruebas, bien sean testimoniales o documentales

18
https://blogjus.wordpress.com/2007/06/15/mecanismos-de-proteccion-accion-de-tutela-art-86/
El derecho de peticin en la propiedad horizontal. Artculo 23 de la Constitucin Poltica:

Toda persona tiene derecho a presentar peticiones respetuosas a las autoridades por

motivos de inters general o particular y a obtener pronta resolucin. El legislador

reglamentar su ejercicio ante organizaciones privadas para garantizar los derechos

fundamentales19.

Hoy en da cualquier persona tiene la facultad de instaurar un Derecho de Peticin bien

se ante una autoridad pblica o ante una autoridad de carcter privada, siempre que este

lleve a cabo funciones administrativas, o cuando la personase encuentre en estado de

indefensin o en una posicin de subordinacin o cuando se produzca una afectacin a

sus derechos fundamentales.

En cuanto a Propiedad Horizontal se refiere la Corte Constitucional en reiterada

jurisprudencia se ha pronunciado al respecto manifestando que toda persona est

facultada para elevar peticiones ante las autoridades administrativas de todo bien

sometido al rgimen de propiedad horizontal; y estas debern resolverlas en los trminos

establecidos por el reglamento de propiedad horizontal y la Ley20.

Ahora bien, el Derecho de Peticin al estar investido de rango constitucional supone una

especial proteccin por parte del Estado en el sentido que en el evento de incoarlo y no

recibir respuesta alguna, este hecho ser objeto de proteccin mediante los mecanismos

establecidos por la constitucin poltica como el de la accin de tutela.

19
gerencie.com Otros Derecho de peticin
20
aiphltda.com/leyph.html
Es imperativo referirnos a la accin de tutela cuando hablamos sobre el derecho de

peticin toda vez que son dos mecanismos o herramientas constitucionales que se

encuentran ligadas y que van de la mano; sin embargo es importante sealar que tanto el

Derecho de Peticin como la accin de tutela operan en la medida en que se cumpla una

desafortunada condicin y esta es la violacin de los derechos fundamentales de un

individuo.

Cabe aclarar, que una vez instaurado el derecho de peticin ante la autoridad que hace

parte de la copropiedad y que ostenta la calidad de autoridad administrativa, ste debe ser

resuelto en los trminos estipulados por Ley, lo cual supone el cumplimiento de todos los

preceptos legales establecidos por el Cdigo Contencioso Administrativo.

9. REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS

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www.javeriana.edu.co/personales/hbermude/leycontable/.../2001-ley-675.doc

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www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdf