AVALUO DE BIENES INMUEBLES LA PAZ-BOLIVIA

CONCEPTOS GENERALES.

Es un procedimiento que permite conocer el valor real de una propiedad, aplicando mtodos racionales de
valoracin al conjunto de partes que conforman el todo.

El valor real es utilizado para diferentes fines, operaciones de compra y venta garantas hipotecarias para
prstamos, operaciones bancarias y comerciales, transacciones comerciales, valores imponibles, proyectos
urbanos.

Z O N A S D E VA L O R A C I O N .

- Z O N A S H O M O G E N E A S . - E c o n m i c a s Va l o r a b l e s .
- VA L O R H O M O G E N E O . - De ubicacin del terreno.

T I P O S D E AVA L U O .

Para diferentes clientes e instituciones y otros.

1. Hipotecarios. Instituciones Bancarias Crediticias Mutuales.

2. Particulares Sociales. Propietarios de Bienes Inmuebles.

3. Comerciales. Compradores y vendedores de bienes inmuebles.

4. Judiciales. En proceso especial de interdicto de obra nueva, por judicial o de dao tcnico.

5. Tcnicos. Proyectos Urbanos de Planificacin.

CLASIFICACION DE INMUEBLES.

1. Estructura de H.A. acabado de lujo, climatizado v/til 90 aos 300-700.

2. Estructura de H.A. acabados de primera v/til 80 aos 280.
3. Estructura de H.A. acabados de seg. estndar v/til 60 aos 180.
4. Estructura de ladrillo adobe mad. acab. econom. v/til 40 aos 150.
5. Edif. inters social c/o sin revoques piso cemento v/til 30 aos 80.
6. Edificaciones con valor histrico importante.

CLASIFICACION DE INMUEBLES TERRENOS.

1. De forma geomtrica r e g u l a r, plano con poca pendiente.

2. De forma geomtrica r e g u l a r, topografa irregular media pendiente.
3. De forma geomtrica r e g u l a r, topografa irregular alta pendiente.
4. De forma geomtrica i r r e g u l a r, topografa plana poca pendiente.
5. De forma geomtrica i r r e g u l a r, topografa irregular media pendiente.
6. De forma geomtrica i r r e g u l a r, topografa irregular alta pendiente.

CLASIFICACION DE INMUEBLES POR EMPLAZAMIENTOS.

- Acceso al bien.
- Ve c i n d a r i o v e n t a j a s .
- Conjunto residencial densidad.
- Servicios equipamiento.
- Orientacin del bien.
- Comerciabilidad.
- Afectaciones.
- Ve n t a j a s P l u z .
- Va l o r h i s t r i c o .
- Resistencia de suelo.
- Clasificacin de suelos.
 AVA L U O D E I N M U E B L E S
REQUERIMIENTO TECNICO LEGAL

A. IDENTIFICACION DEL INMUEBLE.

1.1 Nmero.
1.2 Propietario.
1.3 Solicitante.
1.4 Fecha.
1.5 Ubicacin.
1.6 Zona.
1.7 Ciudad, Provincia.

B. D O C U M E N TA C I O N L E G A L .

2.1 Te s t i m o n i o ( E s c r i t u r a s p b l i c a s ) .
2.2 Anexos Notario Nombre. A = rea del terreno
2.3 Inscripcin derechos reales.
2.4 Ta r j e t a d e p r o p i e d a d D . D . R . R . N .
2.5 Fecha de inscripcin.
2.6 Partida N.

C. D O C U M E N TA C I O N T E C N I C A .

3.1 Formulario Certificado Catastral.

3.2 Cdigo Catastral.
3.3 Formulario Municipal Contribuyentes.
3.4 N P. M . C .
3.5 Pago ltimo de impuestos.
3.6 Planos arquitectnicos aprobados - Patrn de asentamiento.
3.7 Planos instalacin Sanitario aprobados.
3.8 Planos instalacin Elctrico aprobados.
3.9 Planos estructurales Geotcnicos.
3.10 Otros Documentos.

D. UBICACIN DEL INMUEBLE (Zona Homogenea).

4.1 D i r e c c i n d e l i n m u e b l e Av.
4.2 Zona.
4.3 Ciudad.
4.4 Esquina Medio
4.5 Coheficiente de ubicacin. Vz = valor del terreno
4.6 Zona tributaria, Limites y cdigo tributario.

C A R A C T E R I S T I C A S D E L T E R R E N O - VA L O R A C I O N

COHEFICIENTES DE VALORACION.
K1-8 = coheficietes de valoracin
K1 Coheficiente de VIAS Y ACCESO. V.
K2 Coheficiente de TOPOGRAFIA Y PENDIENTE. P.
K3 Coheficiente de FORMA. F.
K4 Coheficiente de UBICACIN ORIENTACION. U.
K5 Coheficiente de SERVICOS. S.
K6 Coheficiente de FRENTE Y ANCHO. FA.
K7 Coheficiente de ORIENTACION. O.
K8 Coheficiente de NIVEL. N.
K9 Coheficientes - RESISTENCIA CLASIFICACION DE SUELOS
- TECNICOS AFECTACIONES MUNICIPALES RIESGOS.
- LIMITES DEL TERRENO.

K1 COHEFICIENTE DE VIAS DE ACCESO.(K1)

V1 Avenida, Plaza, Parque. - 1.00

V2 Calle. - 0.90
V3 Pasaje Vehicular. - 0.80
V4 Pasaje Peatonal. - 0.70
V5 Callejn. - 0.60
V6 Otros Senda. - 0.50
K2 COHEFICIENTE DE TOPOGRAFIA Y PENDIENTE.(K2)

P1 Plano. 0 - 5 - 1.10
P2 Inclinado. 5 - 10 - 1.00
P3 Ms Inclinado. 10 - 20 - 0.90
P4 Muy inclinado. 20 - 40 - 0.60
P5 Barranco. 40 - Adel. - 0.50

K3 COHEFICIENTE DE FORMA (K3)

F1 REGULAR. - 1.00

F2 IRREGULAR. - 0.90

F3 MUY IRRGULAR. - 0.80

K4 COHEFICIENTE DE UBICACIN ORIENTACION.(K4)

U1 DOS FRENTES. - 1.20

U2 ESQUINA. - 1.10
U3 MEDIO. - 1.00
U4 PASAJE VEHICULAR. - 0.90
U5 PASAJE PEATONAL. - 0.80
U6 CALLEJON. - 0.70

K5 COHEFICIENTE DE SERVICIOS.(K5)

S1 Energa ELECTRICA. - 0.10

S2 Servicio AGUA POTABLE. - 0.10
S3 Servicio ALCANTARILLADO. - 0.10
S4 Servicio TELEFONO. - 0.05
S5 Servicio GAS DOMICILIARIO. - 0.05
S6 Servicio ALUMBRADO PUBLICO. - 0.05
S7 Servicio TRANSPORTE PUBLICO. - 0.05

K6 COHEFICIENTE DE FRENTE Y ANCHO.(K6)

FA1 30 - Adelante - 1.10

FA2 20 - 30 - 1.00
FA3 10 - 20 - 0.80
FA4 6 - 10 - 0.60

K7 COHEFICIENTE DE ORIENTACION. (K7)

O1 Frente NORTE. - 1.10

O2 Frente OESTE. - 1.00
O3 Frente ESTE. - 0.90
O4 Frente SUR. - 0.80

K8 COHEFICIENTE DE NIVEL. (K8)

N1 A NIVEL - 1.10
de va.

N2 SOBRE NIVEL - 1.00

de va.

N3 BAJO NIVEL - 0.90

de va.
K9 COHEFICIENTES TECNICOS. (K9)
 RESISTENCIA CLASIFICACION DE SUELOS.
AFECTACIONES MUNICIPALES RIESGOS.
LIMITES DEL TERRENO.

CALCULO DE VALOR DEL TERRENO. (Vt)

A = rea del terreno M2 - sup. / s. testimonio.

VZ = Valor del terreno M2 U$ / m2 valor unit. zona homognea.

K1-n = Coheficientes de valoracin.

Vt = A x Vz x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6
Vt = U$

TIPOS DE EDIFICACION - VALORACION

COHEFICIENTES DE VALORACION (C)

C1 SEGN TIPO DE EDIFICACION VALOR HISTORICO.

C2 SEGN ANTIGEDAD DE LA EDIFICACION.
C3 SEGN ESTADO DE CONSERVACION DE LA EDIFICACION.
C4 SEGN DESTINO USO DE LA EDIFICACION.

C1 COHEFICIENTE TIPO DE EDIFICACION - RESIDENCIAL

E1 Edificacin Lujosa. 600.-

E2 Edificacin Muy buena. 420.- (Vu)
E3 Edificacin Buena. 250.- Valor unitario
E4 Edificacin Econmica. 150.- segn tipo
E5 Edificacin de Inters Social 80.- de edificacin
E6 Edificacin Muy Econmica. 40.-

COHEFICIENTE TIPO DE EDIFICACION MULTIFAMILIAR

E7 Edificio Lujoso. 800.-

E8 Edificio Muy Bueno. 600.-
E9 Edificio Bueno. 400.-
E10 Edificio Econmico. 200.-

C2 COHEFICIENTE DEPRECIACION POR ANTIGEDAD

D1 De 0 - 5 aos 1.000.-
D2 Ms de 5 - 10 aos 0.975.-
D3 Ms de 10 - 15 aos 0.925.-
D4 Ms de 15 - 20 aos 0.900.-
D5 Ms de 20 - 25 aos 0.850.-
D6 Ms de 25 - 30 aos 0.800.-
D7 Ms de 30 - 35 aos 0.750.-
D8 Ms de 35 - 40 aos 0.700.-
D9 Ms de 40 - 45 aos 0.650.-
D10 Ms de 45 - 50 aos 0.600.-
D11 Ms de 50 aos 0.550.-
C3 COHEFICIENTE DE ESTADO DE CONSERVACION

C1 Estado de Conservacin EXELENTE. 1.20

C2 Estado de Conservacin MUY BUENO. 1.10
C3 Estado de Conservacin BUENO. 1.00
C4 Estado de Conservacin REGULAR. 0.90
C5 Estado de Conservacin MALO. 0.80
C6 Estado de Conservacin MUY MALO. 0.50

C4 COHEFICIENTE DE USO DESTINO

U1 USO COMERCIAL 1.20

U2 USO OFICINAS 1.10
U3 USO RESIDENCIAL 1.00
U4 USO INDUSTRIAL 0.90
U5 USO SERVICIO PUBLICO 0.80
U6 USO RECREACION 0.70

SUPERFICIES CONSTRUIDAS DE LA EDIFICACION

NIVELES SUP. N AMB.

SEMISOTANO
PLANTA BAJA
PLANTA ALTA
ALTILLO

(Ae) Total.- M2 SUPERFICIE EDIFICADA

CALCULO DEL VALOR DE LA EDIFICACION (Vc)

Vc = Ae x Vu x C1 x C2 x C3 x C4
Vc = U$.

Ae = Superficie edificada M2.

Vu = Valor unitario M2 segn tipo edificacin.
C1 4 = Coeficientes de valoracin.

VALOR DEL TERRENO Y LA EDIFICACION

VE = V t + V c
VE = U$. Bs.

SON: 50 / 100

DOLARES AMERICANOS.

AVALUO PARA SR.

Lugar y Fecha: La Paz 2007

Tipo de Cambio a la fecha 7.96 Bs. x 1.00 U$.

TABLA RESUMEN DE VALORES
CONCEPTO M2. PRECIO M2. TOTAL

TERRENO
EDIFICACION

TOTAL U$. oo

VALOR TECNICO U$. oo

100% valor comercial

SON: 50 / 100 DOLARES AMERICANOS.

VALOR HIPOTECARIO U$. oo

85% valor comercial

SON: 50 / 100 DOLARES AMERICANOS.

VALOR LIQUIDACION U$. oo

75% del valor hipotecario

SON: 50 / 100 DOLARES AMERICANOS.

VALOR CATASTRAL

En formulario de Impuestos Municipales.