Cuprins

Introducere .....................................................................................................................................3

I. Consideraii generale cu privire la dreptul de superficie ...................................................4

1.1. Noiunea dreptului de superficie ...................................................................................4

1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie ...........................................................7

II. Modaliti de constituire i de exercitare a dreptului de superficie .............9

2.1. Constituirea dreptului de superficie asupra unei construcii existente .....................9

2.2. Drepturile i obligaiile superficiarului.........................................................................9

III. Stingerea dreptului de superficie ....................................................................................13

3.1. Temeiurile de stingere ..................................................................................................13

3.2. Efectele stingerii dreptului de superficie ....................................................................14

Concluzie ......................................................................................................................................16

Bibliografie ...................................................................................................................................17

2
 Introducere

Dreptului de proprietate este dreptul cel mai complet asupra unui bun, deoarece confer
atributele de usus, fructus i abusus. Prerogativele juridice ale dreptului de proprietate -
posesia, folosina i dispoziia titularul le poate exercita n plenitudinea lor.Atributele sunt
opozabile tuturor.

Prin separarea unor atribute, se formeaz drepturi reale distincte, care poart
denumirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Dezmembrmintele dreptului de
proprietate sunt acele drepturi reale principale,derivate asupra bunurilor altuia, opozabile
tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobndesc prin desprinderea ori
limitarea unor atribute din coninut juridic al dreptului de proprietate.

Astfel inelese, dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt limitate ca numr prin lege. Intr-
adevr, toate drepturile reale, deci si dezmembrmintele dreptului de proprietate privat, au
aceast caracteristic.Dezmembrmintele propriu-zise ale dreptului de proprietate privat sunt:
dreptul uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute si dreptul de superficie.

3
 I. Consideraii generale cu privire la dreptul de superficie

1.1. Noiunea dreptului de superficie

Dreptul de superficie este reglementat de art.443-453 din Codul civil al Republicii

Moldova.Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i
exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii
existente".1

Altfel spus, dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice:

- este un drept real imobiliar avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil, o suprafa de teren,

- este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra terenului, al crui coninut l

reprezint folosina terenului;

- este un drept perpetuu, care exist atta timp ct exist construcia, lucrarea sau plantaia.
Art.445 C. civ. RM prevede c dreptul de superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea
construciei". Deci, el nu se stinge prin neexercitare (prin neuz). De altfel, un neuz este de
neconceput, pentru c uzul nseamn tocmai faptul c terenul este ocupat de construcie.
Caracterul perpetuu ine, ns, de natura dreptului de superficie, nu ns de esena lui. De
exemplu, mprejurarea c el poate s priveasc i plantaii nu trebuie s duc la o alt concluzie,
pentru c acestea pot fi regenerate sau nlocuite, esenial rmne atributul folosinei terenului de
ctre superficiar.

Totui, atunci cnd dreptul de superficie se constituie prin act juridic, el poate fi constituit i pe o
durat determinat:

- este un drept imprescriptibil ce deriv din perpetuitatea sa, extinctiv, astfel c aciunea i
revendicare poate fi introdus oricnd pn la stingerea nsi a dreptului de superficie;

- este un drept alienabil, se transmite prin succesiune i poate fi obiect al unui contract de
locaiune ;

- nu nceteaz prin ieire din indiviziune, pentru c dreptul superficiarului i cel al proprietarul
terenului nu sunt n indiviziune, adic ntre cei doi titulari nu exist o stare de coproprietate3.

1
Ciutacu Florin, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Bucureti: Lumina Lex 2001 -p.170.

4
Spre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezint urmtoarele
particulariti:

dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice natur, pe cnd dreptul de superficie
poate avea ca obiect numai construcii i plantaii (obiect limitat);

dreptul de proprietate confer titularului posesiunea, folosina i dispoziia cu privire la bunul

ce formeaz obiectul dreptului, pe cnd dreptul de superficie, pe lng aceste prerogative, mai
confer titularului su i dreptul de folosin privitor la terenul pe care se afl construciile. Din
acest punct de vedere, dreptul de superficie este mai ntins ca dreptul de proprietate.

Datorit acestor deosebiri, dreptul de superficie ni se nfieaz ca un drept de proprietate

specific cu un coninut complex. n cazul constituirii unui drept de superficie se creeaz un
paralelism ntre dou categorii de drepturi cu subieci diferii.2

Ca i n dreptul roman, n dreptul Republicii Moldova este instituit prezumia c totul ce este
fcut pe suprafaa i subfaa terenului este fcut de proprietarul terenului, din contul lui i c i
aparine pn la proba contrarie. Aceast constatare i are temeiul n dispoziiile generale ale
art.317 i n cele ce privesc accesiunea imobiliar artificial, reglementat la art.329. Articolul
317 prevede c tot ceea ce se unete la bun ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei
proprietarului ori a unei alte persoane revine proprietarului dac legea nu prevede altfel. Art.329,
referindu-se la bunurile imobile, dispune, la alineatul (1), c lucrrile subterane sau de la
suprafaa terenului i construciile sunt prezumate a fi fcute de proprietarul terenului i aparin
acestuia. Astfel, legiuitorul confirm c legtura dintre teren i alte bunuri amplasate temporar
sau permanent pe suprafaa sau subfaa acestuia se soluioneaz dup regula bunului principal i
bunului accesoriu, unde terenul este bunul principal, iar construcia - bunul accesoriu. n ipoteza
n care se demonstreaz c edificarea construciei a fost efectuat de o alt persoan dect
proprietarul terenului (alin.(3), (4) (6)) sau din contul unei alte persoane (alin.(2)), construcia
oricum aparine proprietarului de teren, acesta fiind inut s despgubeasc terii n anumite
proporii. Pornind de la aceste dispoziii, construcia ridicat de superficiar va fi un accesoriu al
terenului i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren. Acesta, exercitnd dreptul su
de proprietate ntr-un mod special, prin instrumentul instituiei superficiei, va primi cu titlu de
plat pentru aceast folosin o redeven, iar ca parte a actului de constituire a superficiei va fi
obligat s tolereze actele (materiale, juridice) ale superficiarului asupra propriului teren pe toat
perioada de existen a superficiei. De asemenea, n caz de cesiune cu titlu oneros a dreptului de

2
Dogaru Ion, Drept civil.Idea curgerii timpului i consecinele ei juridice, Bucureti: ALL BECK, 2002 p.374.

5
superficie, proprietarul de teren are dreptul de preemiune, iar la stingerea dreptului de superficie
va fi obligat s despgubeasc superficiarul.

Principala sarcin pe care o comport instituia superficiei este aceea de a exclude confruntarea a
dou drepturi de proprietate: asupra terenului i asupra construciei. Pornind de la dispoziiile
art.317 i 329, titularul dreptului de proprietate asupra terenului este i proprietar al tuturor
lucrurilor incorporate pe suprafa i sub fat. Cel care, cu acordul proprietarului, ridic pe
terenul acestuia o construcie, nu dobndete un drept de proprietate. Normele art.443-453 nu
modific aceast regul. Prin urmare, proprietarul terenului este i proprietarul construciei
edificate de superficiar, dei aceast proprietate este nud pn la stingerea dreptului de
superficie. Deoarece construcia ca valoare nu poate fi inclus concomitent n dou drepturi,
legiuitorul a stipulat n art.443 alin.(5): Construcia este o parte component esenial a dreptului
de superficie. Aceast dispoziie permite concluzia c superficiarul nu este proprietar al
construciei6, dei dreptul su conine prerogativa de a folosi construcia, iar ca bun patrimonial,
ncorporeaz valoarea acesteia. Altfel spus, dreptul de proprietate este grevat cu dreptul de
superficie. Superficia reprezint o sarcin (o povar) a proprietii, iar proprietarul trebuie s in
cont de ea de la data constituirii i pn la data stingerii. Valoarea cldirii va fi nscris
superficiarului, care va plti impozitul pe imobil, iar ntreprinztorii i persoanele juridice vor
calcula uzura acestui imobil.

n literatura juridic naional este analizat obiectul dreptului de superficie sub cteva aspecte. n
interpretarea extinderii dreptului de superficie deasupra i sub faa terenului, s-a afirmat c acest
drept include i dreptul asupra plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe teren"8. Profesorul
Victor Volcinschi insist asupra sintagmei deasupra i sub acest teren" din definiia legal a
dreptului de superficie, menionnd c legiuitorul sugereaz o interpretare restrictiv, potrivit
creia dreptul de superficie poate fi exercitat construind att deasupra terenului, ct i n subteran,
dar nu poate fi exercitat distinct numai pe suprafaa terenului sau numai sub faa acestuia. Raliem
la opinia, potrivit creia obiect al dreptului de superficie ar putea fi n mod distinct numai
suprafaa terenului (de exemplu, o anten instalat de o companie de telefonie mobil, o
construcie care nu are subsol) ori numai subfaa (un rezervor, o parcare subteran, o min din
care nu se mai extrage nimic), ori ambele (construcie cu multe etaje, unele subterane, altele
supraterane).3

3
Volcinschi Victor, Superficia. Ghidul judectorului n materie civil i comercial al Republicii Moldova",
Chiinu:Cartier, 2004 p.69.

6
Profesorul Eugenia Cojocari afirm c dreptul de superficie poate include nu numai construciile,
ci i plantaiile, alte lucrri. Aceast afirmaie este preluat din literatura juridic i jurisprudena
Romniei, a crei legislaie accept conceptul, potrivit cruia plantaiile i alte lucrri fac
obiectul unui drept de superficie, ceea ce nu este n concordan cu legislaia Republicii
Moldova. Astfel, Codul civil al RM limiteaz dreptul de superficie numai la construcie.

1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie

Conform definiiei legale dreptul de superficie este real, imobiliar, alienabil i ereditar, temporar,
dar de lung durat, cu coninut variabil, n funcie de forma sa deplin sau incipient.

Dreptul de superficie, ca un drept real, este consacrat expres de Codul civil. Dreptul real ia
natere prin instaurarea dominaiei persoanei asupra unui lucru. Prin dominaie se subnelege
puterea subiectului de a exercita, n limitele legii, orice aciune asupra lucrului su, precum i s
limiteze ori chiar s exclud orice influen strin. Superficia se caracterizeaz printr-un
dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul de altul. Astfel, n dreptul de superficie se
ncorporeaz: a) dreptul la suprafa sau sub-fa; b) dreptul asupra construciei. Dreptul real al
superficialului este unul absolut, opozabil tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren
asupra cruia i exercit dreptul.

Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra terenurilor care
snt imobile prin natura lor. Bun imobil, dar accesoriu, este i construcia parte component a
dreptului de superficie, indiferent de faptul dac se afl pe suprafaa pmntului (cas, cldire
industrial, comercial, social, drum, pod, anten, stlp de nalt tensiune, obiective acvatice
etc.) sau sub pmnt (garaj, beci, fntn, min).

Dreptul de superficie este un drept alienabil i ereditar, putnd fi transmis prin acte juridice ntre
vii, precum i pentru cauz de moarte. Superficialul poate nstrina dreptul su prin orice
contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de vnzare-cumprare, de schimb, de
donaie sau poate s-l transmit ca aport la capitalul social al unei societi comerciale, ori s-l
greveze cu ipotec.

Dac dreptul de superficie se nstrineaz prin vnzare-cumprare, dreptul de preemiune

aparine proprietarului de teren. Dreptul de preemiune nu poate fi exercitat n cazul donaiei sau
al transmiterii cu titlu de aport la capitalul social.4

4
Cojocari Eugenia,Cumir Marcel, .a.Drept civil, Drepturi reale (note de curs).
Chiinu: Institutul Nistrean de economie i drept din Moldova,2003 p.139.

7
Caracterul alienabil evideniaz i dreptul superficiarului de a ipoteca dreptul su. n special,
dreptul de a ipoteca dreptul de superficie chiar pn ia finisarea i darea n exploatare a
construciei este prevzut la art.19 alin.(4) din Legea nr.449/2001 cu privire la gaj. De asemenea,
dreptul de superficie ar putea fi grevat cu dreptul de uzufruct, uz sau abitaie. Dac proprietarul
de teren a grevat, anterior constituirii superficiei, terenul su cu servitute (de a nu construi mai
sus de o anumit nlime), superficiarul, la edificarea construciei, va fi inut s respecte aceast
sarcin.

Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune att n cazul persoanelor fizice, n urma
decesului superficialului, ct i n cazul persoanelor juridice, n urma reorganizrii superficialului
persoan juridic. Decesul sau reorganizarea superficialului nu duce la stingerea dreptului de
superficie, acesta continund s existe n ntreaga perioad pentru care s-a constituit.

Dreptul de superficie este temporar, dar de lung durat. Dreptul de superficie se constituie
pentru o perioad stabilit de pri fr a se numi un termen legal minim sau maxim. In cazul n
care actul de constituire a superficiei nu stabilete un termen, dreptul de superficie se consider
constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, prile pot stabili un termen mai mic sau mai mare de 99
de ani.

De regul, superficia se constituie pentru un termen ndelungat. Acesta este unicul raionament
care justific interesul superficiarului de a ridica construcia i a beneficia de ea. Dreptul de
superficie nu poate fi limitat la o condiie suspensiv i nici nu este dependent de pieirea sau
demolarea construciei, n locul ei putnd fi construit un alt edificiu parte component a dreptului
de superficie n locul celei demolate.

Dreptul de superficie are un coninut variabil n funcie de forma sa deplin sau incipient. Dac
se constituie asupra unui teren fr construcie, dreptul de superficie este n stare incipient i
const de fapt numai n folosina suprafeei sau subfeei. Ulterior, dup construcia edificiului,
dreptul de superficie devine deplin, completndu-se cu valoarea construciei. Dreptul de
superficie poate fi nstrinat, grevat i transmis prin succesiune att n starea sa incipient, ct i
n forma sa deplin. Esenial este c dreptul de superficie poate fi nstrinat numai mpreun cu
construcia sau c edificarea abia a nceput ori este deja terminat. Dreptul de superficie este
variabil i din alt punct de vedere i anume c se rsfrnge numai asupra terenului ocupat de
construcie sau asupra unei suprafee mai mari dect cea ocupat de construcie (art. 443 alin.(3)).

Legislaia romn prevede c dreptul de superficie poate include i plantaii (vii, livezi). n
Roma antic cel care obinea un drept real asupra suprafeei terenului pentru plantare obinea

8
dreptul de emfiteoz.9 In literatura juridic naional se menioneaz c superficiarul are
dreptul de proprietate asupra construciei". O alt surs susine aceast poziie, afirmnd c
dreptul de superficie este un drept real care const n dreptul de proprietate pe care l are o
persoan, denumit superficiar asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe
terenul altuia".

II. Modaliti de constituire i de exercitare a dreptului de

superficie
2.1. Constituirea dreptului de superficie asupra unei construcii existente

Potrivit art. 443, alin. (1), dreptul de superficie include dou elemente: dreptul de a folosi terenul
i dreptul de a edifica o construcie i a o exploata. Acest drept se constituie nc atunci cnd pe
teren nu exist nimic, iar dreptul de superficie este n forma sa incipient, cuprinznd doar
primul element, adic dreptul de a folosi suprafaa cu posibilitatea edificrii n viitor. Dup
edificarea construciei, superficiarul are dreptul de a o exploata aa cum consider necesar,
exercitndu-i pe deplin dreptul. Aceast cale de constituire a dreptului de superficie reprezint
regula, din care motiv legiuitorul 1-a indicat primul.5

Exist ns i o a doua cale de constituire, cnd proprietarul unei construcii existente instituie
dreptul de superficie, transmind superficiarului dreptul de a folosi terenul i construcia de pe
el. n acest caz, actul juridic poate s prevad plata, efectuat de superficiar, a unei sume de bani
sau transmiterea unei alte valori echivalente valorii construciei, precum i plata unei redevene
lunare pentru terenul de sub construcie. Suntem de acord cu ideea c proprietarul, avnd deja o
construcie, dispune de alte mecanisme juridice, mult mai utile, de transmitere ctre ter a
imobilului, cum ar fi locaiunea, pstrndu-i astfel mai multe drepturi. Considerm totui c
dreptul privat pune la dispoziia prilor i mecanismul instituirii dreptului de superficie pentru a
satisface i alte interese ale participanilor la circuitul civil. ntr-o ipotez, proprietarul de teren
poate avea o construcie neterminat, pe care o poate transmite cu drept de superficie, urmnd ca
superficiarul s o finaneze i s o exploateze, astfel nct, la expirarea termenului, proprietarul
s despgubeasc superficiarul n proporii mai reduse dect cele stabilite de lege.6

2.2. Drepturile i obligaiile superficiarului

5
Dogaru Ion, Op. cit., p.375.
6
Ibidem, p.376.

9
Potrivit art. 443, alin. (4), asupra dreptului de superficie se aplic n modul corespunztor
regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor, dac legea nu prevede altfel. Dreptul de
superficie poate fi caracterizat prin prisma triadei de drepturi de care beneficiaz proprietarul:
dreptul de posesiune, dreptul de folosin i dreptul de dispoziie.Superficiarul dobndete
dreptul de posesiune prin nregistrarea lui n registrul de imobile i, atta timp ct exist
nregistrarea, se prezum c posed terenul i construcia de pe el, dac nu se demonstreaz
contrariul.Dreptul de folosin este exercitat de ctre superficiar att asupra terenului, ct i
asupra construciei amplasate pe el. Superficiarul are prerogativa de a folosi terenul pentru a
edifica construcia i a o exploata (a locui, a produce n ea, a o da n locaiune, a o demola i a
construi alta etc), beneficiind de toate foloasele ce deriv.Dreptul de dispoziie al superficiarului
este similar dreptului de dispoziie al proprietarului. Astfel, superficiarul are posibilitatea de a
determina regimul juridic al bunului (dreptului) prin nstrinare (vnzare, schimb, donaie etc.) i
prin succesiune.7

Conform dispoziiilor Codului civil, superficiarul are i dreptul8:

de a folosi terenul asupra cruia se instituie dreptul de superficie; dac n actul de constituire
nu este prevzut altfel, dreptul de superficie se exercit numai asupra suprafeei sau subfeei
pe care urmeaz s fie ridicat construcia sau care este ocupat de construcie, precum i
asupra suprafeei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaiei construciei,
exploatrii ei normale; dac, pentru exploatarea normal a construciei, are nevoie de a
utiliza o poriune de teren (pentru trecere pe jos sau cu vehicule, pentru conducte de ap,
gaz, energie electric), iar prin actul de constituire nu s-a convenit, superficiarul are dreptul
de servitute asupra acestei poriuni;

de a edifica o construcie pe terenul proprietarului; dup nregistrarea dreptului su,

superficiarul poate cere n nume propriu autorizaia de a proiecta construcia i de a efectua
orice alte aciuni necesare edificrii; prin urmare, nu numai proprietarul de teren poate cere
organelor competente proiectarea construciei, dar i superficiarul; dac legea sau actul
juridic de constituire a superficiei nu stabilete cu certitudine tipul construciei (cas, garaj,
fntn, iaz, edificii pentru afaceri etc), superficiarul poate ridica orice tip de construcie;

de a exploata construcia pe care a ridicat-o; n funcie de tipul construciei ridicate,

7
Baie S., Bieu A., .a. Drept civil. Drepturi reale. Teoria general a obligaiilor Chiinu: Cartier, 2005,p.252.

8
Victor Volcinschi, Op. cit., p.72-73.

10
 superficiarul poate s o exploateze independent, s o dea n locaiune, s o depun n
capitalul social al unei societi comerciale; voina superficiarului de a nu folosi (exploata)
construcia este un mod de exercitare a dreptului su. n legtur cu dreptul de a exploata
construcia edificat pe terenul altuia trebuie precizat faptul dac legiuitorul se refer la
cazul n care terul dobndete dreptul de superficie de la un alt superficiar sau de la
proprietarul de teren; n primul caz, superficiarul dobndete prin contract de cesiune dreptul
de superficie, avnd aceleai drepturi ca i ale fostului superficiar; n al doilea caz, dac se
constituie un drept de superficie asupra unei suprafee construite, suntem n prezena unui
act de transmitere a unei valori, cu alte cuvinte, proprietarul nstrineaz construcia de pe
terenul su; aceast nstrinare ns este specific, deoarece valoarea construciei iese din
patrimoniul proprietarului i intr n cel al superficiarului; acesta din urm va plti, la
momentul constituirii superficiei, preul construciei i redevene lunare pentru folosirea te-
renului de sub construcie i a terenului necesar exercitrii dreptului de servitute. Chiar dac,
formal, nu este proprietarul construciei, superficiarul exercit putere asupra construciei ca
un adevrat proprietar. Conform art. 443, alin. (4), superficiarul are fa de construcie
aceleai prerogative ca i proprietarul;

de a nstrina dreptul de superficie prin acte ntre vii; superficiarul poate cesiona (nstrina)
dreptul su prin: vnzare, schimb, donaie, transmitere cu titlu de aport la capitalul social al
unei societi comerciale, grevare cu ipotec;

de a transmite dreptul de superficie prin succesiune; n cazul n care superficiarul este o

persoan juridic, dreptul de superficie trece la succesori, dac persoana se va reorganiza; n
cazul superficiarului persoan fizic, dreptul de superficie trece la motenitori;

de a da, parial sau integral, construcia n locaiune pentru o perioad care s nu

depeasc termenul dreptului de superficie. Conform art. 453, la stingerea dreptului de
superficie, proprietarul terenului se subrog superficiarului n contractele de locaiune i de
arend n curs de executare; aceast regul ns se refer numai la stingerea dreptului pentru
alte cauze dect expirarea termenului; considerm c superficiarul nu poate da n locaiune o
parte sau toat suprafaa construit pentru un termen mai mare dect cel pentru care a fost
instituit superficia;

s cear recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice schimbate fac

nerecalcularea inechitabil [art. 448, alin. (2)];

de a edifica o alt construcie in locul celei pierite sau demolate; acest drept rezult din

11
 dispoziia art. 445, potrivit creia "dreptul de super-ficie nu se stinge prin demolarea sau
pieirea construciei";

de a accepta prelungirea dreptului de superficie propus de proprietar [art. 451, alin. (3)];
acest drept este unul "forat", cci, n cazul neac-ceptrii prelungirii, superficiarul pierde
dreptul asupra despgubirii;

la despgubire n caz de stingere a dreptului de superficie; indiferent de temeiul stingerii

dreptului de superficie, superficiarul are dreptul de a fi despgubit; legiuitorul stabilete c
despgubirea va fi corespunztoare dac, la data stingerii, este echivalent a cel puin dou
treimi din valoarea de pia a construciei;

de retenie a construciei n cazul n care nu a fost despgubit [art. 452, alin. (1)]; dreptul de
retenie se exercit n concordan cu art. 637-641, retentorul avnd chiar obligaia s
foloseasc construcia (s perceap fructele), beneficiul realizat urmnd s fie luat n
considerare la calcularea despgubirii (art. 640).

Beneficiind de drepturile menionate, superficiarul este inut s-i onoreze toate obligaiile,
impuse de lege i cele asumate prin contract, inclusiv:

s plteasc redevena proprietarului de teren n modul i n termenul stabilit de lege, dac

contractul nu prevede altfel;

s edifice construcia n termenul stabilit de actul de constituire a dreptului de superficie;

s ntrein construcia i s suporte toate cheltuielile aferente ntreinerii ca un veritabil

proprietar, cheltuieli legate de reparaii capitale sau curente, de plat a impozitului, de
reparaie a prejudiciilor aduse terilor prin nruirea construciei;

s predea construcia ctre proprietarul de teren n starea n care era la momentul stingerii
dreptului su, fr a avea dreptul s ridice pri din construcie sau chiar construcia [art.
451, alin. (4)];

s conserve construcia i s nlture orice pericol care i-ar afecta durabilitatea; n acest
sens, superficiarul are toate obligaiile pe care le are un proprietar de imobil [art. 443, alin.
(4)].9

2.3. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren

Conform dispoziiilor legale, proprietarul de teren, pe lng drepturile fireti ale oricrui

9
Baie S., Bieu A., Op. cit., p.255.

12
proprietar de imobil, mai are, n raport cu superficiarul, urmtoarele drepturi:

s cear redevena datorat (plat pecuniar) [art. 448, alin. (1)]; dac superficiarul nu
pltete redevena timp de peste 3 ani, proprietarul poate solicita vnzarea la licitaie a
dreptului de superficie;

s cear recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice se schimb, iar

nerecalcularea este inechitabil [art. 448, alin. (2)];

s cear stingerea dreptului de superficie, dac superficiarul nu a edificat construcia n

termenul stabilit sau ncalc obligaia de conservare a construciei (art. 450); de preempiune
n caz de nstrinare a dreptului de superficie (art. 447);

s prelungeasc termenul de exercitare a dreptului de superficie [art. 451, alin. (3)].

Proprietarul de teren are urmtoarele obligaii10:

s nu mpiedice superficiarul n exercitarea drepturilor sale;

s plteasc despgubirea la stingerea dreptului de superficie;

s respecte contractele de locaiune ncheiate de superficiar, cu excepia cazului n care

locaiunea depete termenul stipulat pentru existena dreptului de superficie.

III. Stingerea dreptului de superficie

3.1. Temeiurile de stingere

Dreptul de superficie se stinge:

dac a expirat termenul stabilit n actul de constituire [art. 449, lit. a)]; dac actul de
constituire nu prevede un termen limit de exercitare a dreptului de superficie, acest drept se
consider constituit pentru 99 de ani; considerm c superficiarul nu are dreptul s ncheie
contracte de locaiune ori s instituie o ipotec asupra dreptului su de superficie cu o dat
ulterioar expirrii dreptului su, ceea ce nseamn c, la data expirrii termenului dreptului
de superficie, toate grevrile i contractele de locaiune se consider ajunse la scaden, dac
proprietarul de teren nu i-a dat anterior acordul; dreptul de superficie constituit pentru un
anumit termen poate fi prelungit de ctre proprietar pn la data expirrii, dar dac

10
Victor Volcinschi, Op. cit., p.74-75.

13
 superficiarul nu accept prelungirea, dreptul se stinge;11

prin consolidare, adic ntr-o singur persoan se ntrunesc dreptul de proprietate asupra
terenului i dreptul de proprietate asupra construciei [art. 449, lit. b)]; altfel spus, fie
proprietarul terenului a devenit i superficiar, fie superficiarul a dobndit proprietate asupra
terenului; de exemplu, proprietarul de teren poate dobndi drept de superficie la licitaie n
cazul n care superficiarul nu a pltit redevena mai mult de trei ani [art. 448, alin. (3)] sau
superficiarul refuz dreptul su;

dac superficiarul nu a edificat construcia n termenul stabilit prin actul de constituire a

dreptului de superficie; n acest caz, proprietarul de teren poate cere instanei de judecat
stingerea dreptului (art. 450); dreptul de a fi acionat n judecat se pstreaz chiar i n cazul
n care superficiarul pltete regulat redevena;

dac superficiarul i ncalc obligaia de a conserva construcia; i n acest caz,

proprietarul poate cere instanei stingerea dreptului de superficie (art. 450).

Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul de imobile. n acest sens, Codul civil
prevede, la art. 290, c ncetarea drepturilor reale asupra bunurilor imobile sunt supuse
nregistrrii de stat, iar la art. 499, alin. (2), c drepturile reale se vor pierde sau stinge numai
dac radierea lor s-a nscris n registrul de imobile cu consimmntul titularului.
Consimmntul titularului nu se cere dac a expirat termenul pentru care a fost constituit
superficia sau se prezint o hotrre judectoreasc irevocabil [art. 499, alin. (4)].

Dac dreptul de superficie s-a stins n legtur cu expirarea termenului, are loc o stingere de
drept i nu trebuie ca o parte s cear radierea. Oficiul cadastral va elibera extrase fr indicarea
dreptului de superficie.n cazul consolidrii, superficia se stinge de drept, imediat ce
superficiarul a nregistrat actul de dobndire a proprietii asupra terenului sau proprietarul a
nregistrat actul de dobndire a dreptului de superficie ori a hotrrii judectoreti irevocabile
prin care s-a stins dreptul de superficie12.

3.2. Efectele stingerii dreptului de superficie

Dac dreptul de superficie s-a stins, construcia trece de drept proprietarului de teren. Nuda
proprietate asupra construciei se umple de coninut, deoarece valoarea construciei nregistrat

12
Baie S., Bieu A., Op. cit.,p.259.

14
n activul superficiarului se nscrie n activul proprietarului. Construcia urmeaz s treac n
posesiunea, folosina i dispoziia proprietarului n starea n care se afla la data stingerii dreptului
de superficie, superficiarul neavnd dreptul s ridice construcia sau pri ale ei [art. 451, alin.
(4)], n caz contrar putnd fi obligat la plata de daune-interese.13

Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este inut s despgubeasc

superficiarul pentru construcie. Legea instituie o prezumie, stabilind c recompensa se
consider corespunztoare dac acoper cel puin 2/3 din valoarea de pia a construciei. Din
dispoziia art. 451, alin. (2) rezult c, dac pltete 2/3 din valoarea de pia a construciei,
proprietarul nu este obligat s achite o sum mai mare, plata a 2/3 conside-rndu-se
corespunztoare. n opinia noastr, proprietarul nu va fi inut s plteasc despgubirea dac prin
contractul de constituire prile au convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevene
mici sau, n genere, nu se pltete nici o redevena dac, la expirarea termenului dreptului de
superficie, construcia va trece cu titlu gratuit la proprietar.

Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevzut mecanisme raionale de

prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, n ipoteza imposibilitii de a despgubi superficiarul,
proprietarul poate, pn la data expirrii termenului stabilit n contract, s prelungeasc dreptul
superficiarului [art. 451, alin. (3)]. Superficiarul nu este interesat s resping prelungirea contrac-
tului, cci va pierde dreptul la despgubire. Pentru el este optim varianta prelungirii contractului
i nstrinrii dreptului su de superficie ori transmiterii n locaiune a ncperilor din construcie.

n cazul n care proprietarul de teren nu pltete recompensa datorat superficiarului, acesta are
dreptul de retenie a construciei pn la plata despgubirii [art. 452, alin. (3)]. Superficiarul
retentor trebuie s conserve imobilul cu diligenta unui bun proprietar i s perceap fructele,
adic s utilizeze imobilul la destinaie, i s ncaseze banii sau alte profituri pe care le va lua n
calcul la plata despgubirii (art. 640).

13
Eugenia Cojocari, Op. cit., p.138.

15
 Concluzie

Dreptul de proprietate ca drept real principal i complet are o structur creat din trei atribute:
posesia, folosina i dispoziia, considerndu-se titular a acestuia doar persoana care dispune ce
toate cele trei atribute. Dreptul de proprietate poate fi dezmembrat n: drept de posesie, drept de
folosin i drept de dispoziie, care pot aparinea concomitent i altor persoane. Drepturile reale
formate prin dezmembrarea atributelor dreptului de proprietate se numesc n doctrin
dezmembrminte ale dreptului de proprietate, drepturi reale asupra bunurilor altuia i drepturi
reale asupra bunurilor strine. Considerm sintagma utilizat pe bun drepte n C.civ alte
drepturi reale, din considerentul c dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale ntr-o
asemenea msur, nct celelalte drepturi reale sunt considerate o prelungire a acestuia. Dar din
punct de vedere teoretico-doctrinal, utilizarea conceptului dezmembrminte ale dreptului de
proprietate este admisibil i argumentat reieind mecanismul juridic de formare a acestor drepturi
reale.

Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale constituite asupra

bunurilor altuia, din unele atribute ale dreptului de proprietate (posesia i folosina), opozabile
tuturor, att terilor ct i proprietarului, n limitele actului juridic de constituire. Fiind derivate
ale dreptului de proprietate ele se deosebesc de acest drept prin faptul, c prin structura lor ele nu
sunt tot aa de complexe, dispun de caractere specifice i sunt limitate prin lege.

Dreptul de superficie este un drept real care presupune existena a dou categorii de drepturi ce
aparin unor persoane diferite. Exist, pe de o parte, dreptul de proprietate al superficiarului, n
privina construciei sau plantaiei, precum i dreptul su de folosin cu privire la terenul pe care
acesta se afl, iar pe de alt parte, dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se gsete
terenul sau plantaia, precum i dreptul acestuia de a pretinde de la superficiar o indemnizaie
pentru folosina terenului, cu excepia cnd dreptul de superficie s-a constituit gratuit.

Considerm c, superficia este un drept asupra suprafeei (subfeei) terenului i, n esen, un

drept asupra lucrului altuia i nu un dezmembrmnt clasic al dreptului de proprietate.

16
 Bibliografie

1. Baie S., Bieu A., .a. Drept civil. Drepturi reale. Teoria general a obligaiilor
Chiinu: Cartier, 2005 -516 p.
2. Ciutacu Florin, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Bucureti: Lumina Lex
2001. - 240 p.
3. Cojocari Eugenia,Cumir Marcel, .a.Drept civil, Drepturi reale (note de curs)
Chiinu: Institutul Nistrean de economie i drept din Moldova,2003 166 p.
4. Dogaru Ion, Drept civil.Idea curgerii timpului i consecinele ei juridice, Bucureti: ALL
BECK, 2002 - 1120 p.

5. Volcinschi Victor, Superficia. Ghidul judectorului n materie civil i comercial al

Republicii Moldova", Chiinu:Cartier, 2004. - 453 p.

17