Arras Confirmatorias-Retraccion - Jamanca Mercedes

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Encabezado: ARRAS EN EL DERECHO DE CONTRATOS
Arras Confirmatorias, Retractacin y las Obligaciones de Saneamiento
Mercedes Luz Jamanca Palma
Universidad Catlica los ngeles de Chimbote
Notas del Autor
Mercedes Luz Jamanca Palma, Escuela Profesional de Derecho, Universidad Catlica los
ngeles de Chimbote
Este trabajo ha sido financiando por el propio alumno
La correspondencia relacionada con este trabajo debe ser dirigido a Mercedes Jamanca Palma
Universidad Catlica los ngeles de Chimbote, Urbanizacin Picup, Huaraz
Contacto: luzjp@gmail.com
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Contenido
INTRODUCCIN ..................................................................................................................... 4
LAS ARRAS .............................................................................................................................. 5
Origen ..................................................................................................................................... 5
Concepto ................................................................................................................................ 5
LAS ARRAS CONFIRMATORIAS ......................................................................................... 7
Concepto ................................................................................................................................ 7
Regulacin jurdica ............................................................................................................ 7
LAS ARRAS DE RETRACTACIN ........................................................................................ 8
Concepto ................................................................................................................................ 8
Regulacin jurdica ............................................................................................................ 9
La clusula penal .................................................................................................................. 10
Diferencias entre las arras y la clusula penal...................................................................... 10
Formalidades de estos contratos........................................................................................... 11
La utilidad de las arras en los contratos de compraventa de inmuebles ............................... 11
Las operaciones en las cuales puede existir la entrega de arras ....................................... 12
La base imponible que se utiliza para el clculo del IGV sealadas por Ley .................. 12
Las entrega de arras, depsitos o garantas y su influencia en la determinacin de la base
imponible del IGV ................................................................................................................ 13
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO ................................................................................ 14
La eviccin ........................................................................................................................... 15
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Efectos del saneamiento ....................................................................................................... 15
Prdida del derecho al saneamiento ..................................................................................... 15
Saneamiento por vicio oculto ............................................................................................... 16
Vicios fsicos .................................................................................................................... 16
Falta de cualidades ........................................................................................................... 16
Vicio jurdico ................................................................................................................... 16
Saneamiento por hecho propio ............................................................................................. 16
Acciones que puede ejercer el adquirente ............................................................................ 17
Accin redhibitoria o resolutoria ..................................................................................... 17
Accin estimatoria ........................................................................................................... 17
Caducidad de las acciones ................................................................................................ 17
CONCLUSIONES ................................................................................................................... 18
Bibliografa .............................................................................................................................. 19
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INTRODUCCIN
En la venta de bienes muebles, la primera venta de los inmuebles o en el caso de los contratos
de construccin, resulta comn que para poder asegurar la venta de los bienes o procurar que se
ejecute el contrato, el comprador o adquirente cumpla con la entrega de montos de dinero al
vendedor o al constructor, como una especie de seal para que la operacin se lleve a cabo, la
cual puede revestir distintos nombres como arras, depsitos, garantas, entre otros.
En el caso de la entrega de las arras, la norma reglamentaria estableca que solo se afectaban
al pago del IGV cuando sean arras de retractacin y el monto pagado por este concepto supere el
15% del valor de venta del bien o del valor total de la construccin. En el caso de arras de
confirmacin la obligacin tributaria del IGV se generaba por cualquier monto.
A raz de la modificatoria realizada a la Ley del IGV por el Decreto Legislativo N 1116, se
ha incorporado un prrafo al literal a) del artculo 3 de la Ley del IGV, en el cual se precisa que
se considera venta las arras, depsitos o garantas que superen el lmite establecido en el
Reglamento.
Finalmente, la norma reglamentaria (modificada por el Decreto Supremo N 161-2012-EF) ha
determinado que en el caso de las arras, depsitos o garantas, la obligacin tributaria del IGV
nace cuando stos superen el 3% del valor total de la venta del bien, del valor de la prestacin o
utilizacin de servicios, o tambin del valor total de la construccin, segn corresponda.
El motivo del presente informe es abordar el tema de la entrega de las arras, depsitos o
garantas y analizar las implicancias tributarias que se generan de manera especfica en la venta
de inmuebles, sobre todo en la primera venta de los inmuebles efectuado por el constructor de los
mismos.
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LAS ARRAS
Origen
Acerca del origen de las arras, De la Puente y Lavalle (1983), quien seala lo siguiente: se
dice que el origen de las arras debe buscarse en las costumbres de los comerciantes pnicos,
encontrndose tambin en la venta griega, de donde pas a Roma. (pg. 302). Otro autor,
Freund indica que las arras tiene un origen semtico, aunque coincide que la institucin lleg a
Roma a travs de Grecia. (Borda, 1973, pg. 26). En el Derecho Romano clsico y en el Bajo
Imperio la entrega de objetos o de dinero, al momento de celebrarse un contrato consensual se
consider solo como medio de prueba de que el contrato haba quedado perfeccionado, teniendo
as el carcter de arras confirmatorias, pero a partir de una constitucin de Justiniano del ao 528
se ha credo un reconocimiento de la facultad de retractacin con la prdida de las arras o con su
restitucin in duplum, con lo cual surge el concepto de las arras penitenciales.
Concepto
Las arras son definidas como Lo que se da en prenda o seguridad del cumplimiento de un
contrato. (Cabanellas , 1996, pg. 366).
Las arras constituyen una seal entregada por una de las partes contratantes a la otra para que
quede cierta seguridad que se celebrar posteriormente un acuerdo de transferencia, ya sea de
bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de buena fe que la otra parte
contratante percibe como seguridad en la celebracin de un determinado acuerdo.
En la doctrina apreciamos que Aldea Correa, (2005) manifiesta que la sea representa un
doble papel: por una parte, es una garanta de la seriedad del acto y tiene el carcter de un
adelanto del pago del precio; por otra, importa acordad a los contratantes el derecho de
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arrepentirse, perdiendo la sea el que la ha entregado y devolvindola doblada el que la ha
recibido. Empero hay un inconveniente en que las partes atribuyan a la sea tan solo el carcter
de garanta del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento. (pg. 147).
En trminos generales, arra significa lo que se da en seal, manifestacin, garanta o
prueba, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que una de las
partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del tiempo las
arras pasaron a convertirse en institucin de aseguramiento de derechos, al ser considerado como
aquello que se da en prenda o garanta de un contrato. (Diez Picazo, 1996, pg. 404).
Arras, es la entrega a cuenta que se efecta y puede considerarse como una garanta
respaldo de que se cumplir con la cancelacin total del precio establecido por una compra
posterior. (Diaz, 1996, pg. 5).
Actualmente se utiliza o aplica en diferentes sectores comerciales donde los valores son
elevados (no solamente en el inmobiliario) por ejemplo en el campo vehicular y de maquinaria
pesada, se firma contrato por arras que se depositan a cuenta de la futura adquisicin de un
automvil, tractor, etc.
Lo ms conocido y usual, es cuando se da el acto de venta de un bien inmueble, en el cual se
firmar el contrato-arras al momento de entrega del importe inicial acordado, mientras se cumple
con los diferentes requerimientos, revisiones etc., que finalizarn al momento de realizar la
respectiva elevacin a Escritura Pblica, ste documento privado (arras) enfoca tambin la parte
indemnizatoria en los casos de incumplimiento por ambas partes intervinientes.

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LAS ARRAS CONFIRMATORIAS
Concepto
Las arras pueden ser confirmatorias, para ratificar la celebracin de un contrato y darle
cumplimiento, o de retractacin, en los casos en que en el futuro no se celebre el convenio
definitivo al cual las partes se haban comprometido, vlidas slo en los contratos preparatorios.
(Espin, 1993, pg. 25).
En las arras confirmatorias, si quien entreg las arras no cumple con la obligacin por causa
que le sea imputable, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si
quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir
el doble de las arras.
Es la reiteracin material de que las partes han concluido un contrato y en muchos casos
representa un adelanto de la prestacin cuya ejecucin an no se ha materializado.
Regulacin jurdica
De conformidad con lo establecido en el Art. 1477 del Cdigo Civil, estas arras importan la
conclusin del contrato, que puede dar lugar a los siguientes efectos:
Si se cumple el contrato, quien las recibi deber devolverlas o a su eleccin y salvo
pacto distinto, las imputar como adelanto de la prestacin, si ello es posible.
Si se incumple el contrato, por culpa de quien entreg las arras, ste las pierde. Si
quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra parte puede dejar sin efecto el
contrato y exigir el doble de las arras.

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Quien se perjudica por el incumplimiento del contrato, tiene la facultad de aceptar la frmula
establecida anteriormente o puede pedir alternativamente, la ejecucin judicial del contrato o la
resolucin del mismo, y en ambos casos el cobro de la indemnizacin por daos y perjuicios.
El artculo 1478 precisa que es lo que se entiende por arras penales. En dicho artculo se
menciona que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligacin por causa
imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien
no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el
doble de las arras.
Finalmente, el texto del artculo 1479 recoge las normas aplicables a la indemnizacin. Este
dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la obligacin prefiere demandar la
ejecucin o la resolucin del contrato, la indemnizacin de daos y perjuicios se regula por las
normas generales.
LAS ARRAS DE RETRACTACIN
Concepto
Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que est
contenido en un contrato, tanto para la parte que cumpli con entregarla como para la contraparte
que las recibi. (Asua, 2000, pg. 265).
Tratndose de las arras de retractacin si se retracta la parte que entrega las arras las pierde
en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras debe devolverlas dobladas
al tiempo de ejercitar el derecho. (Borda A. , 2002, pg. 201)
Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de inmediato o las
imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.

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Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras
confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una
naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las confirmatorias.
Se utiliza nicamente en contratos preparatorios, facultndose a una de las partes o ambas a
retractarse o arrepentirse de celebrar el contrato definitivo.
Segn lo dispuesto en los Arts. 1481 y 1483 del C.C., los efectos de la retractacin son:
Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de inmediato o las
imputar sobre su crdito, de ser posible.
Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en beneficio de la otra parte. En
cambio, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el
derecho. (De los Mozos, 2006, pg. 195).
Regulacin jurdica
Las arras de retractacin estn reguladas en el Cdigo Civil Peruano desde los artculos 1477
al 1479 de la siguiente manera:
El artculo 1480 regula los alcances y derecho de retractacin.
Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractacin slo es vlida en los
contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
El texto del artculo 1481 consigna los efectos de la retractacin.
Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde
en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.
El artculo 1482 considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractacin, al
mencionar que la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractacin.
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Finalmente, el texto del artculo 1483 regula el destino de las arras por contrato definitivo.
All se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de
inmediato o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.
La clusula penal
Es el pacto o acuerdo de pago de una indemnizacin o penalidad para el caso de que una de
las partes incumpla con el contrato. La particularidad de la clusula penal radica en que la pena
convencional importa o representa el monto de los daos y perjuicios prevista anticipadamente.
(Ferri, 2004, pg. 205). El Art. 1343 del C.C. determina que para exigir la clusula penal no es
necesario probar la existencia del dao causado ni su cuanta, siendo necesario nicamente
acreditar que el incumplimiento es imputable al deudor.
Esta clusula tiene la naturaleza de ser una clusula accesoria y puede ser estipulada
conjuntamente con la obligacin principal o por acto posterior, pero en ningn caso despus de
producido el incumplimiento.
Otra caracterstica es que puede ser estipulada para el caso de incumplimiento total del
contrato o de una clusula o estipulacin concretamente sealada, en cuyo caso se le conoce
como pena compensatoria; tambin puede ser pactada para el cumplimiento tardo de la
obligacin, en cuyo caso se trata de una pena moratoria.
Diferencias entre las arras y la clusula penal
Existen caractersticas muy similares que ha llevado a ciertos autores a identificarlas, como
por ejemplo:
Ambas aseguran una indemnizacin convenida anticipadamente.
Ambas plantean una valorizacin convencional de los daos ulteriores causados por
incumplimiento del contrato.

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Ambas suponen que la parte dispuesta a ejecutar su prestacin se vea indemnizada por
la retractacin o incumplimiento de la otra parte.
Sin embargo a pesar de que presentan ciertas analogas, su importancia radica en apreciar y
distinguir sus diferencias, tales como:
Las arras se entregan a la firma del contrato, en cambio la clusula penal contiene una
indemnizacin convenida anticipadamente, que no se da a la firma del contrato y que se tiene
que cobrar judicialmente como consecuencia del incumplimiento del deudor. (Morales, 2006,
pg. 198).
Las arras de retractacin dan derecho a desistirse del contrato y no supone incumplimiento. La
clusula penal por el contrario opera siempre en caso de incumplimiento contractual.
Formalidades de estos contratos
Las arras de retractacin se dan nicamente en los contratos preparatorios, es decir en el
compromiso de contratar a futuro o en los de opcin. Estos contratos obligatoriamente deben
celebrarse en la misma forma que la ley prescribe para los contratos definitivos, bajo pena de
nulidad (Art. 1425 del C.C.). Esto significa que si se trata de una opcin de compraventa cuyo
contrato definitivo se celebrar en escritura pblica, el contrato de opcin con arras, tambin
debe ser elevado en escritura pblica bajo pena de nulidad.
La utilidad de las arras en los contratos de compraventa de inmuebles
La entrega de arras de retractacin slo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las
partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el artculo 1480 del Cdigo Civil
de 1984. Para que existan las arras de retractacin es necesario que exista un contrato
preparatorio, el cual es un compromiso que asumen las partes para celebrar en el futuro un
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contrato definitivo. Se debe sealar que el plazo del compromiso de contratar no ser mayor de
un ao y cualquier exceso se reducir a este lmite.
As, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarn las arras
como una seal que el contrato definitivo se realizar. Al tratarse de arras de retractacin existe
la posibilidad que la parte que las entreg se retracte de la decisin de adquirir el inmueble por lo
que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que est vendiendo. Si por el
contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendr como
penalidad la devolucin del doble de las arras entregadas como seal.
En el caso de las arras de confirmacin lo que se aprecia es que las partes tiene la intencin de
formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se entregan las arras, de
este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara de las arras de
retractacin. Este tipo de contrato permite asegurar la adquisicin del inmueble.
Las implicancias tributarias de la entrega de arras, depsitos o garantas en el IGV
Las operaciones en las cuales puede existir la entrega de arras
Al revisar el artculo 1 del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo N 055-
99-EF y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas con dicho
tributo se encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de los inmuebles
efectuado por el constructor; y (iii) los contratos de construccin que son celebrados entre dos
partes contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV, toman como referencia una
determinada base imponible sobre la cual se aplica la tasa del 18%.
La base imponible que se utiliza para el clculo del IGV sealadas por Ley
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As en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del clculo
del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a) del artculo 13
de la Ley del IGV.
En el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor de los mismos, se
considera como base imponible el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con exclusin del
correspondiente al valor del terreno5, de conformidad con lo establecido por el literal d) del
artculo 13 de la Ley del IGV.
Finalmente, en esta seleccin de tres supuestos gravados con el IGV encontramos a
los contratos de construccin, respecto de los cuales se considera como base imponible el valor
de la construccin, tal como lo determina el literal c) del artculo 13 de la Ley del IGV.
Segn se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV determina los
elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir que se estara cumpliendo
dos principios, el primero de ellos es el Principio de Legalidad ya que se est aprobando el IGV
con una Ley y tambin el Principio de Reserva de Ley, ya que los elementos distintivos del IGV
como el sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la alcuota son aprobado tambin por Ley.
Las entrega de arras, depsitos o garantas y su influencia en la determinacin de la base
imponible del IGV
Al revisar el Reglamento de la Ley del IGV, observamos que en el artculo 3 se establecen
ciertas reglas aplicables con relacin al nacimiento de la obligacin tributaria, dentro de las
cuales se incluyen operaciones de ventas de bienes muebles; primera venta de inmuebles
efectuado por el constructor y los contratos de construccin.
Dentro de las diferentes operaciones comerciales, se d el caso de que cuando tenemos gran
inters en la compra de algn bien (bienes muebles inmuebles) observamos que al realizar las
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consultas, se indica que puede dejarse un pago a cuenta una seal, esto representa lo que
comercial y legalmente (Cdigo civil) se conoce con el nombre de Arras.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO
El Cdigo Civil de 1994, ha introducido profundos cambios en cuanto concierne a las
obligaciones de saneamiento. En efecto se ha diseado una concepcin distinta a la del Cdigo
Civil de 1936, basada en los avances de la doctrina y en el aporte de la legislacin comparada.
El Art. 1484 del C.C. establece que hay lugar al saneamiento en los contratos relativos a la
transferencia de la propiedad, la posesin o el uso de un bien.
El propsito de este artculo es determinar el rea de accin de las obligaciones de
saneamiento, ya que anteriormente se limitaba nicamente a los contratos onerosos. En
consecuencia con el saneamiento se protege el derecho del adquirente a disfrutar en forma
pacfica y til el bien que se le ha transferido, sea en propiedad, posesin o uso. Por otro lado
atae a toda clase de bienes, sean estos muebles o inmuebles. (Taboada, 2002, pg. 236).
En virtud del saneamiento el transferente est obligado a responder frente al adquirente, por la
eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, siempre que el bien adquirido
no cumpla la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su valor.
De acuerdo a esta norma, el saneamiento significa la obligacin del transferente de responder
o resarcir al adquirente, si el bien objeto del contrato, no cumple con la finalidad para el cual fue
adquirido o disminuyan su valor, por cualquiera de las siguientes causas: eviccin, por los vicios
ocultos del bien o por sus hechos propios.

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La eviccin
Es la causa de la privacin que sufre el adquirente de todo o parte del derecho de propiedad,
uso o posesin del bien que adquiri, en virtud de una resolucin judicial o administrativa firme
y por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.
La privacin del derecho del adquirente se da en la medida que exista una resolucin judicial
o administrativa consentida y ejecutoriada, pero siempre que se trate de un derecho de tercero,
llamado eviccionante, anterior a la fecha de la transferencia efectuada a favor del adquirente.
Efectos del saneamiento
El adquirente tiene el derecho a pedir al transferente:
El valor del bien al momento de la eviccin.
Los intereses legales desde la eviccin.
Los frutos devengados.
Las costas del juicio de eviccin.
Los tributos y gastos del contrato que fueron pagados por el adquirente.
Las mejoras hechas de buena fe por el adquirente.
La indemnizacin de daos y perjuicios ocasionados al adquirente.
Prdida del derecho al saneamiento
El adquirente pierde el derecho de exigir el saneamiento en los siguientes casos:
Si no pidi y cuido que se citara al transferente con la demanda del juicio de eviccin
Si se someti la causa a arbitraje sin asentamiento del transferente.
Si transigi el juicio sin anuencia del transferente.
Si conoca que el bien era litigioso o ajeno.
Por caducidad (despus de un ao).

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Saneamiento por vicio oculto
Vicio oculto es el que exista al momento de la transferencia pero que no era visible o
conocido por el adquirente.
Una de las condiciones ms importantes para que tenga cabida esta figura es que los vicios
ocultos deben existir al momento de la transferencia. Y es lgico que sea as, pues el transferente
est obligado de transferir el bien libre de defectos que comprometan su uso idneo.
El Art. 1504 del C.C. establece que no se consideran vicios ocultos los que el adquirente
pueda conocer actuando con diligencia exigible al momento de recibir el bien.
Vicios fsicos
La nocin del vicio oculto est ligada a la existencia de deterioros, anomalas y defectos
fsicos del bien no susceptibles de ser apreciados a simple vista y que de alguna manera afectan
el derecho del adquirente a su adecuada utilizacin.
Falta de cualidades
Hay lugar al saneamiento si el bien carece de las cualidades prometidas que le dan valor al
bien lo hacan apto para la finalidad de la adquisicin.
Vicio jurdico
Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones o gravmenes ocultos y de los
que no se dio noticias al celebrarse el contrato.
Saneamiento por hecho propio
Hay lugar al saneamiento, si con posterioridad al contrato, por los hechos del transferente,
hacen que el bien pierda o disminuya su valor, o lo haga intil para la finalidad de su
adquisicin, o reduzca sus cualidades.

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Acciones que puede ejercer el adquirente
Accin redhibitoria o resolutoria
El adquirente puede pedir la resolucin del contrato, quedando el transferente obligado al
pago de:
El valor del bien a la fecha de la resolucin judicial.
Los intereses legales desde la fecha de citacin con la demanda.
Los gastos y tributos del contrato pagados por el adquirente.
Los frutos del bien que estuviesen pendientes a la fecha de la resolucin.
La indemnizacin de daos y perjuicios cuando se ha procedido de mala fe.
Accin estimatoria
Llamada tambin quanti minoris y es aquella por el cual el adquirente opta por no pedir la
resolucin del contrato, si no que demanda para que el Juez fije el menor valor que el bien vale,
por razn del vicio oculto o por el hecho propio del transferente, en el momento de ejercer la
accin de pago.
Caducidad de las acciones
Estas acciones caducan a los 3 meses tratndose de bienes muebles y a los 6 meses si son
inmuebles.
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CONCLUSIONES
Se trata de un pacto voluntario, fruto siempre de la autonoma de la voluntad de las partes que
lo realizan, no teniendo lo dispuesto en el art. 1454 del Cdigo Civil carcter imperativo,
debiendo constatarse de una manera clara y evidente la intencin de los contratantes de constituir
arras.
Es un negocio jurdico sinalagmtico, puesto que conlleva obligaciones para ambas partes.
As, cada sujeto es a la vez acreedor de una prestacin y deudor de otra y ambas partes se
obligan, al albur de la indemnizacin, en igualdad de condiciones y cuanta50. Dado que
sinalagma significa vinculacin de dos personas para crear obligaciones, ste carcter afecta a la
reciprocidad de las mismas y, por tanto, a la estructura y al funcionamiento de la relacin
obligatoria.
Es un pacto bilateral, puesto que al generar obligaciones para ambas partes, no podra
pensarse en un pacto arral celebrado como accesorio de un contrato unilateral. La doctrina no es
pacfica en este aspecto, pues hay autores, si bien una minora, que piensan que no habra
inconveniente en admitir el pacto arral en los contratos unilaterales, de acuerdo con el principio
de autonoma de la voluntad.
Tienen carcter real, puesto que es necesaria la entrega efectiva, sin la cual no se alcanza el
fin prctico y disciplinado por las arras. Dicha entrega no es sinnimo del cumplimiento global
del contrato, sino exclusivamente del cumplimiento del pacto arral. Para que las arras existan, es
esencial la transmisin del bien en qu consisten, constituyendo un contrato accesorio del que
podemos llamar principal de naturaleza consensual, de tal modo que, para el receptor de las arras
no surge ninguna obligacin hasta el momento del traspaso material del objeto.
19
Bibliografa
Aldea Correa, V. (2005). Las arras de retraccin en el derecho civil peruano . Lima: San
Marcos.
Asua, G. (2000). Manual de derecho civil . Barcelona: Pons.
Borda, A. (2002). La contratacin en masa, la contratacion privada. Lima: Jurista editores.
Borda, G. (1973). Manual de contratos. Buenos Ares: Perrot.
Cabanellas , G. (1996). Diccionario Enciclopedico . Lima: Heliasta.
De la Puente y Lavalle, M. (1983). Estudios del contrato privado. Lima: Cusco.
De los Mozos, J. (2006). Responsabilidad contractual. Lima: Grijley.
Diaz, S. (1996). Las arras . Madris: Civitas.
Diez Picazo, L. (1996). Fundamentos del derecho patrimonial civil. Madrid: Civitas.
Espin, D. (1993). Manual de derecho civl . Madrid: Heus.
Ferri, L. (2004). Lecciones sobre el contrato, curso de derecho civil. Lima: Grijley.
Morales, R. (2006). Estudios sobre teoria general del contratos . Lima: Grijley.
Taboada, L. (2002). Acto jurdico, negocio jurdico y contratos. Lima: Grijley.

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Encabezado: ARRAS EN EL DERECHO DE CONTRATOS

Arras Confirmatorias, Retractacin y las Obligaciones de Saneamiento

Mercedes Luz Jamanca Palma

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Notas del Autor

Este trabajo ha sido financiando por el propio alumno

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LAS ARRAS .............................................................................................................................. 5

LAS ARRAS CONFIRMATORIAS ......................................................................................... 7

Regulacin jurdica ............................................................................................................ 7

LAS ARRAS DE RETRACTACIN ........................................................................................ 8

Regulacin jurdica ............................................................................................................ 9

La clusula penal .................................................................................................................. 10

Diferencias entre las arras y la clusula penal...................................................................... 10

Formalidades de estos contratos........................................................................................... 11

La utilidad de las arras en los contratos de compraventa de inmuebles ............................... 11

Las operaciones en las cuales puede existir la entrega de arras ....................................... 12

Las entrega de arras, depsitos o garantas y su influencia en la determinacin de la base

imponible del IGV ................................................................................................................ 13

OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO ................................................................................ 14

Prdida del derecho al saneamiento ..................................................................................... 15

Saneamiento por vicio oculto ............................................................................................... 16

Vicios fsicos .................................................................................................................... 16

Falta de cualidades ........................................................................................................... 16

Vicio jurdico ................................................................................................................... 16

Saneamiento por hecho propio ............................................................................................. 16

Acciones que puede ejercer el adquirente ............................................................................ 17

Accin redhibitoria o resolutoria ..................................................................................... 17

Accin estimatoria ........................................................................................................... 17

Caducidad de las acciones ................................................................................................ 17

ejecute el contrato, el comprador o adquirente cumpla con la entrega de montos de dinero al

confirmacin la obligacin tributaria del IGV se generaba por cualquier monto.

Finalmente, la norma reglamentaria (modificada por el Decreto Supremo N 161-2012-EF) ha

utilizacin de servicios, o tambin del valor total de la construccin, segn corresponda.

Imperio la entrega de objetos o de dinero, al momento de celebrarse un contrato consensual se

se ha credo un reconocimiento de la facultad de retractacin con la prdida de las arras o con su

restitucin in duplum, con lo cual surge el concepto de las arras penitenciales.

contrato. (Cabanellas , 1996, pg. 366).

quede cierta seguridad que se celebrar posteriormente un acuerdo de transferencia, ya sea de

contratante percibe como seguridad en la celebracin de un determinado acuerdo.

de garanta del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento. (pg. 147).

En trminos generales, arra significa lo que se da en seal, manifestacin, garanta o

arras pasaron a convertirse en institucin de aseguramiento de derechos, al ser considerado como

posterior. (Diaz, 1996, pg. 5).

elevados (no solamente en el inmobiliario) por ejemplo en el campo vehicular y de maquinaria

automvil, tractor, etc.

Lo ms conocido y usual, es cuando se da el acto de venta de un bien inmueble, en el cual se

indemnizatoria en los casos de incumplimiento por ambas partes intervinientes.

LAS ARRAS CONFIRMATORIAS

cumplimiento, o de retractacin, en los casos en que en el futuro no se celebre el convenio

(Espin, 1993, pg. 25).

el doble de las arras.

representa un adelanto de la prestacin cuya ejecucin an no se ha materializado.

Si se cumple el contrato, quien las recibi deber devolverlas o a su eleccin y salvo

pacto distinto, las imputar como adelanto de la prestacin, si ello es posible.

contrato y exigir el doble de las arras.

establecida anteriormente o puede pedir alternativamente, la ejecucin judicial del contrato o la

doble de las arras.

dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la obligacin prefiere demandar la

LAS ARRAS DE RETRACTACIN

que las recibi. (Asua, 2000, pg. 265).

al tiempo de ejercitar el derecho. (Borda A. , 2002, pg. 201)