Avaluo - Titulacion Supletoria Hogla Villafuerte 05-12-2016

UNIVERSIDAD DA VINCI DE GUATEMALA
Facultad de ciencias Jurdicas, Sociales y Relaciones Internacionales

Licenciatura en Ciencias Jurdicas, Sociales y Relaciones Internacionales, Abogado y Notario
AVALO COMO REQUISITO NECESARIO PARA LA PROCEDENCIA

DE LA TITULACIN SUPLETORIA
Hogla Dalila Villafuerte Arrue, carn 201620101
Guatemala, Enero de 2017

Dedicatoria
A DIOS: Fuente inagotable de sabidura, por ser la luz que me gua y mi fortaleza para sobrepasar
los retos y obstculos que se presentan en la vida.
A MIS PADRES: Francisco Javier Villafuerte Guerra y Eva Noelia Arrue de Villafuerte por
brindarme tanto apoyo y amor en cada uno de los momentos de mi vida. Porque unidos me guiaron
siempre por el buen camino; y por ensearme el valor del esfuerzo y sacrificio, que este logro sea
una gran satisfaccin en una recompensa por todos sus esfuerzos. Para ellos es este triunfo.
A MIS HERMANAS: Samy Eunice y Arlyn Dina Ruth por ser parte de mi motivacin, por su
amor y su apoyo en todo momento son parte importante en mi vida.
A MI HIJO: Javier Josu, fuente de Inspiracin y motivacin para mi vida, porque su admiracin
me animo para demostrarle que con dedicacin se puede alcanzar cualquier meta, que este triunfo
alcanzado sea un ejemplo de perseverancia y amor.
A MIS SOBRINOS: Andreita, Emily, Valery y Leo Andres que este logro sirva como incentivo
en sus vidas los quiero mucho.
A MIS ABUELOS: Francisco Villafuerte (Q.E.P.D), Juanita Guerra (Q.E.P.D), Tulio Arru y
Paulita Morales. Con todo mi amor, respeto y admiracin, por sus enseanzas, porque s que
sus oraciones me han acompaado y fortalecido.
A MI NOVIO: Carlos Ren Valdes Oliva, por su amor, apoyo incondicional y paciencia, por estar
con migo en uno de los momentos ms importantes de mi vida.
A MIS COMPAEROS: Por su amistad y apoyo brindado, les deseo xitos.

Agradecimiento
A DIOS: Por darme la vida y permitirme culminar con xito mi carrera.
A LA TRICENTENARIA UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA: Casa de

estudios que me brind la oportunidad de formarme como profesional.
A LA UNIVERSIDAD DA VINCI DE GUATEMALA: Especialmente a la facultad de Ciencias

Jurdicas y Sociales y Relaciones Internacionales por abrirme las puertas y darme la oportunidad
de cumplir uno de mis sueos y obtener un triunfo ms en mi vida.
AL DOCTOR JOS GUILLERMO ALFREDO CABRERA MARTNEZ, Decano de la

Facultad, agradecimiento sincero por su apoyo.
A MIS CATEDRTICOS: Licda. Ignacia Yolanda Chvez Samayoa, Lic. Csar Augusto Avila
Aparicio. Por compartirme sus conocimientos.
Licda. Elena Yadira Prez, coordinadora de la Universidad Da Vinci, sede Chiquimula.
A MIS PADRES: Sobre todo por su amor, apoyo incondicional y confianza, estar infinitamente
agradecida, los amo.
Autoridades Acadmicas
Dr. Jos Cyriano Ruz Cabarrs Ph.D.

RECTOR
Dr. Luis Manuel Alvarez Alvarez

VICERRECTOR
Licda. Rosa Mara Morales de Ros

SECRETARIA GENERAL
Licda. Rossana Nineth Ordez de Martnez

TESORERA
Facultad de Ciencias Jurdicas, Sociales y Relaciones Internacionales
Dr. Jos Guillermo Alfredo Cabrera Martnez

DECANO
Lic. Juan Fernando Obregn Martnez

COORDINADOR
Licda. Elena Yadira Prez

COORDINADORA DE SEDE CHIQUIMULA
Tribunal Examinador
DEFENSA DE TESIS

Lic.
Lic.
FASE PBLICA
Licda. Ignacia Yolanda Chvez Samayoa
Lic. Csar Augusto Avila Aparicio
FASE PRIVADA
Lic. Roberto Ren Jimnez Daz
FASE INTERNACIONAL
Lic.
Dictmenes
ndice
Pgina
Introduccin ......................................................................................................................................1
Captulo 1: Certeza jurdica ..............................................................................................................3
1.1 Generalidades ......................................................................................................................... 3
1.2 Acepciones de certeza jurdica ............................................................................................... 4
1.3 Concepto ................................................................................................................................ 4
1.4 Definiciones ........................................................................................................................... 5
1.5 Etimologa .............................................................................................................................. 6
1.6 Caractersticas ........................................................................................................................ 6
1.6.1 La seguridad jurdica como criterio ....................................................................................... 7
1.6.2 La seguridad jurdica como garanta ...................................................................................... 8
1.6.3 La seguridad jurdica como un estado subjetivo .................................................................... 8
1.6.4 La seguridad jurdica realiza el orden jurdico positivo ......................................................... 8
1.6.5 La seguridad jurdica es un valor ........................................................................................... 8
1.6.6 La seguridad jurdica como reconocimiento de la cosa juzgada ............................................ 8
1.6.7 La seguridad Jurdica como principio .................................................................................... 8
1.7 Elementos ............................................................................................................................... 9
1.8 Principios ............................................................................................................................. 10
1.8.1 Presuncin de la Ley..............................................................................................................10
1.8.2 Principio de Publicidad..........................................................................................................10
1.9 Certeza jurdica en otros pases ............................................................................................ 10
1.9.1 Espaa .................................................................................................................................. 11
1.9.2 Mxico.................................................................................................................................. 11
1.9.3 Chile ..................................................................................................................................... 11
Captulo 2: Titulacin supletoria ....................................................................................................12

2.1 Definicin ............................................................................................................................. 12
2.2 Clasificacin ......................................................................................................................... 12
2.2.1 Titulacin supletoria normal ................................................................................................ 13
2.2.2 Titulacin supletoria especial ............................................................................................... 13
2.3 Principios ............................................................................................................................. 14
2.3.1 Principio de publicidad ........................................................................................................ 15
2.3.2 Principio de rogacin o de instancia .................................................................................... 15
2.3.3 Principio de inscripcin........................................................................................................ 16
2.3.4 Principio de especialidad...................................................................................................... 16
2.3.5 Principio de Tracto Sucesivo o Continuo............................................................................. 17
2.3.6 Principio de Seguridad ......................................................................................................... 17
2.3.7 Principio de Fe Pblica ........................................................................................................ 18
2.3.8 Principio de Legalidad ......................................................................................................... 18
2.4 Antecedentes ........................................................................................................................ 19
2.5 Requisitos ............................................................................................................................. 22
2.6 La titulacin supletoria en el derecho extranjero ................................................................. 23
2.6.1 En el salvador ....................................................................................................................... 23
2.6.2 En Mxico ............................................................................................................................ 24
2.7 Regulacin legal ................................................................................................................... 25
2.8 Esquema del procedimiento ................................................................................................. 26
Captulo 3: El avalu de bienes inmuebles.....................................................................................27

3.1 Acepciones ........................................................................................................................... 27
3.1.1 Avalo .................................................................................................................................. 27
3.1.2 Valuacin ............................................................................................................................. 27
3.1.3 Valuador ............................................................................................................................... 28
3.1.4 Valuar ................................................................................................................................... 28
3.1.5 Capital .................................................................................................................................. 28
3.2 Definicin ............................................................................................................................. 28
3.3 Utilidad................................................................................................................................. 30
3.4 Clases ................................................................................................................................... 31
3.4.1 Comerciales .......................................................................................................................... 31
3.4.2 Avalos Fiscales (para notaras) .......................................................................................... 32
3.4.3 Avalo catastral .................................................................................................................... 33
3.4.4 El autoavalo ........................................................................................................................ 33
3.4.5 El avalo bancario ................................................................................................................ 34
3.5 Unidades de valuacin ......................................................................................................... 34
3.6 Antecedentes ........................................................................................................................ 35
3.7 Formas y procedimientos ..................................................................................................... 35
3.7.1 Metodologa general............................................................................................................. 36
3.7.2 Factores que inciden en un avalo ....................................................................................... 37
3.7.2.1 Definicin del avalo ......................................................................................................... 37
3.7.2.2 Obtencin de la informacin ............................................................................................. 38
3.7.2.3 Procesamiento de la informacin ....................................................................................... 38
3.7.2.4 Aplicacin de los mtodos a utilizar .................................................................................. 39
3.7.2.5 Conclusin del valor .......................................................................................................... 39
3.7.2.6 Reporte o informe de avalo.............................................................................................. 39
3.8 Fundamento Legal de los Avalos en Guatemala ................................................................ 39
Captulo 4: El Avalo Como Requisitos Necesario Para La Procedencia De La Titulacin

Supletoria ....................................................................................................................................... 42
4.1 Anlisis de los requisitos exigidos por la ley de titulacin supletoria ................................. 42
4.1.1 La Ley de Titulacin Supletoria ........................................................................................... 43
4.2 Requisitos de iniciacin del trmite ..................................................................................... 43
4.3 El avalo como herramienta de prueba en el trmite de titulacin Supletoria..................... 44
4.3.1 El proceso y el procedimiento judicial ................................................................................. 45
4.4 El Valor del inmueble y la relacin con el Impuesto nico Sobre Inmuebles .................... 47
4.5 Iniciativa de ley .................................................................................................................... 48
4.6 Exposicin de motivos de la Reforma al artculo cinco del decreto 49-79 del Congreso de
la Repblica, Ley de Titulacin Supletoria, para adicionar el requisito de presentacin de avalu
fiscal del inmueble a titular en la litera h). ................................................................................... 49
4.6.1 Presentacin de la iniciativa de ley a la direccin legislativa del Honorable Congreso de la
Repblica ....................................................................................................................................... 51
Conclusiones...................................................................................................................................55
Recomendaciones ...........................................................................................................................56
Bibliografa .....................................................................................................................................56
57
Anexos ............................................................................................................................................56
60
Siglas
DICABI: Direccion de Catastro y Avalos de Bienes Inmuebles

IUSI: Impuesto nico Sobre Inmuebles
Introduccin
Guatemala contempla constitucionalmente el derecho a la propiedad y ordinariamente la
forma de hacer valer este derecho, para lo cual el Registro General de la Propiedad se convierte en
la Institucin que da certeza jurdica para el pleno ejercicio de este derecho, sin embargo,
encontramos que legalmente se reconoce a la posesin como un derecho real por medio del cual el
poseedor ejerce sobre un bien todas o algunas de las facultades inherentes al dominio, y as tambin
la facultad de adquirir un bien por transcurso del tiempo, a lo que se le denomina usucapin, no
obstante, para ello se requiere de un trmite judicial, al que se le denomina Titulacin Supletoria.
Este trmite se regula en el Decreto 49-79, exigiendo para el adecuado desarrollo de dicha
diligencia una serie de requisitos entre los que encontramos la estimacin del precio o valor del
inmueble objeto de titulacin.
Es menester indicar y presumir que el objeto de estimar el valor del inmueble dentro de las
diligencias relacionadas, es para determinar algunos impuestos o aranceles, de esta cuenta resulta
la necesidad de incorporar como requisito legal y exigible, el avalo inmobiliario, con el fin de
adecuar un justo precio y se ejecuten los planes para los cuales se constituy el inmueble.
Para el desarrollo de la presente investigacin se utiliz el mtodo inductivo, partiendo de la
generalidad de la certeza jurdica hasta llegar a la particularidad de la propuesta de reforma a la ley
de titulacin supletoria para incorporar el requisito del avalo, metodologa recomendada para la
comprobacin de la hiptesis Con la implementacin del avalo obligatorio como requisito para
la procedencia de la titulacin supletoria, se tendra certeza jurdica en el valor del bien
inmueble.
Asimismo se presenta un estudio jurdico y doctrinario de la tramitacin de las diligencias

voluntarias de titulacin supletoria dividindose en cuatro captulos. El captulo I desarrolla la
temtica de la certeza jurdica, y su aplicacin en el trmite de las diligencias de titulacin
supletoria, mencionando las distintas acepciones existentes sobre ese trmino y las consideraciones
en el extranjero; el Captulo II contempla y desarrolla el trmino de titulacin supletoria,
exponiendo sobre el mismo los procedimientos regulados en nuestra legislacin, los antecedentes
1
histricos de la regulacin legal y un breve esquema del trmite; el captulo III describe a los
avalos inmobiliarios, su definicin, clases, utilidad y el asidero legal para verificar por ultimo este
requisito en el trmite de las diligencias de titulacin supletoria; por ultimo en el captulo IV se
desarrolla el avalo como requisitos necesario para la procedencia de la titulacin supletoria y la
injerencia que este tiene en el pago del impuesto nico sobre bienes inmuebles.
2
Captulo 1: Certeza jurdica
1.1 Generalidades
La certeza en Derecho alude a la ausencia de dudas sobre la verdad de lo afirmado, sobre las
normas a aplicar, sobre el alcance de las atribuciones de las partes y del juzgador, lo que es
consecuencia del principio de seguridad jurdica.
En el presente captulo se presentar una breve descripcin doctrinaria y jurdica de certeza

jurdica, en virtud de considerarse importante en la presente investigacin, para distinguir entre una
valor estimativo particular y un valor propuesto por un experto en la materia de avalos, esto con
la finalidad de que el resultado final brinde certeza jurdica del justiprecio del inmueble.
La certeza est dada por el Derecho Positivo, que si bien responde a un orden superior
dado por el Derecho Natural necesita plasmarse en normas escritas a las que se recurrir para
sustentar las facultades o derechos que se esgrimen, ya que si bien el Derecho Natural aporta las
ideas de verdad y justicia, al no estar escritas pueden dar lugar a interpretaciones diferentes,
dependiendo del contexto sociocultural del juzgador. Por otra parte, esos preceptos fundamentales
del Derecho Natural se encuentran plasmados en el espritu mismo de todo el cuerpo normativo,
a partir de los principios generales del derecho, a los que se recurrir cuando la interpretacin
de la ley no resulte clara o fuera insuficiente en el caso concreto.1
Como lo expone Hilda Prez en su artculo, la certeza como objetivo a conquistar en todos
los casos, es tarea imposible, pero debe eliminarse toda posibilidad de duda que pueda resolverse.
En materia penal debe haber certeza en la condena del imputado, ya ante la duda se estar por su
inocencia. Adems en materia penal la existencia de figuras delictivas, a las que se debe adecuar
estrictamente el accionar del presunto delincuente para caer en ellas, impide aplicaciones
analgicas, restringiendo la actividad del juzgador; que s tiene ms amplitud de aplicar su criterio
en cunto a la pena aplicable, entre los lmites legalmente impuestos.
1 Revista La gua de Derecho, 2010. Principio de Certeza. Mxico. Editorial Mundo Literario. Pg. 1.
3
1.2 Acepciones de certeza jurdica
El termino certeza jurdica es usado en el argot comn de nuestro pas, y se refiere al trmino
empleado para el principio de ese mismo nombre, sin embargo, a nivel latinoamericano y en Espaa
segn el diccionario de Sinnimos de la Real Academia Espaola, a este concepto se le conoce con
los nombres de Certeza, Verdad Jurdica, Exactitud Jurdica, Certeza Legal y Seguridad
Jurdica,2 por lo que a continuacin y en beneficio de la presente investigacin cuando nos
refiramos al trmino de seguridad jurdica, nos referiremos tambin al de Certeza Jurdica, en virtud
de que la mayora de tratadistas al igual que el diccionario precitado, la reconocen con ese nombre,
pero que significa lo mismo.
1.3 Concepto
Una idea que contribuye a esclarecer el tema segn Beatriz Magaloni, es la siguiente: La
seguridad jurdica es uno de los bienes ms preciados que el Estado garantiza. En alguna medida,
una de las principales justificaciones de la existencia del Estado ha sido precisamente que, mediante
el monopolio de la violencia, asegura la existencia de la sociedad y la paz interior. No slo esto,
sino que la observancia general de las normas jurdicas y mandatos de autoridad, permite que los
individuos se muevan dentro de un marco legal con igual libertad y autonoma y que realicen sus
planes de vida. De ah la pretensin de obligatoriedad inexorable que caracteriza a un ordenamiento
jurdico.3
Asimismo se comprende a la seguridad jurdica, en su conjunto como una norma legal y es

reconocida como uno de los valores del derecho, teniendo incluso en algunos casos la categora de
valor fundamental del derecho, ubicndose por encima del valor justicia y bien comn. Segn lo
narra Magaloni. La seguridad jurdica no es otra cosa, sino una garanta individual por medio de
la cual se genera un estado de certeza, en donde una misma situacin, bajo una o varias
2 Certeza Jurdica, Diccionario de Sinnimos de la Real Academia Espaola, Word Reference, 2016.
3 Magaloni, Beatriz, 1990. Seguridad jurdica o legitimidad?. Mxico. Editorial Nuevo Mundo. Pg. 1.
4
circunstancias iguales en el tiempo, siempre va a tener una misma consecuencia. La seguridad
jurdica brinda al gobernado un marco de hecho y de derecho, que sirve de base y punto de partida
para la realizacin de un conjunto de actos con trascendencia jurdica. En pocas palabras,
seguridad jurdica es igual a previsibilidad jurdica.4
De lo anterior podemos deducir que seguridad jurdica enmarca obligatoriedad al estado, en

el sentido de que se deben respetar los derechos fundamentales desde la administracin pblica
hacia la poblacin, con ello velar por el fin supremo de todo estado que es la realizacin del bien
comn prevaleciendo el inters social, sobre el particular.
1.4 Definiciones
Comenzamos con el trmino certeza, ste es el conocimiento claro y preciso sobre alguna
cosa. Manuel Ossorio, en el diccionario de ciencias jurdicas, polticas y sociales, define al termino
certeza como: clara, segura y firme conviccin de la verdad. Ausencia de dudas sobre un hecho
o cosa. Convencimiento que adquiere el juzgador por lo resultante de autos; y que se traduce en
la apreciacin que hace de las pruebas.5 De esta definicin podemos inferir que certeza jurdica,
es la conviccin que genera un documento respaldado o autorizado por personas revestidas de la
funcin legitimadora, tal es el caso de las leyes, emanadas del congreso; las sentencias, autos y
decretos, emanados de los rganos judiciales; y los instrumentos pblicos, autorizados por
Notarios.
Tambin la palabra certeza jurdica puede usarse como seguridad jurdica, como se expuso
anteriormente, as pues Manuel Ossorio, define este trmino como condicin esencial para la
vida y el desenvolvimiento de las naciones y de los individuos que la integran. Representa la
garanta de la aplicacin objetiva de la ley, de tal modo que los individuos saben en cada momento
4 Atlantic International University, [2010?]. Garantas de Seguridad Jurdica, Mxico. Editorial

AIUMEX. Pg. 1.
5 Certeza, Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales, Argentina, Editorial Heliasta
S.R.L.,1981, pgina 121.

5
cules son sus derechos y obligaciones sin que el capricho, la torpeza o la mala voluntad de los
gobernantes puedan causarles perjuicio. A su vez, la seguridad limita y determina las facultades
y deberes de los Poderes Pblicos. Como es lgico, la seguridad jurdica slo se logra en los
Estados de Derecho (y); porque, en los de rgimen autocrtico y totalitario, las personas estn
siempre sometidas a la arbitrariedad de quienes detentan el poder.6
La Seguridad Jurdica es muy importante ya que con ella se logra que un estado pueda
desenvolverse, de una manera acorde con los derechos y obligaciones de las personas que en l se
encuentran, debido a que las nomas que forman parte de la seguridad jurdica determinan la validez
y certeza de los actos de la administracin pblica.
1.5 Etimologa
La palabra seguridad proviene de la palabra latina securitas, la cual deriva del adjetivo
securus (de secura) que significa estar seguros de algo y libres de cuidados.
El Estado, como mximo exponente del poder pblico y primer regulador de las relaciones
en sociedad, no slo establece (o debe establecer) las disposiciones legales a seguir, sino que en un
sentido ms amplio tiene la obligacin de crear un mbito general de "seguridad jurdica" al ejercer
el poder poltico, jurdico y legislativo.
1.6 Caractersticas
Certeza del derecho o bien certeza jurdica, es la previsibilidad del ciudadano de las
consecuencias jurdicas infalibles de sus propios actos y de sus acciones. Es aquello que, en
palabras de Cesare Beccaria, permite que el sujeto pueda juzgar por s mismo cul ser el xito
de su libertad7. La mezcla entre lex certa y libertad no era por tanto desconocida para el
6Seguridad Jurdica, Op. Cit., pagina 695.

7Sierra Gonzlez, Jos Arturo, 2007. Derecho Constitucional Guatemalteco, Guatemala, Editorial
Estudiantil FENIX, pgina 29.
6
pensamiento ilustrado. La libertad se haca consciente y claramente proyectada a travs de la ley;
la ley serva para autorregular la libertad del individuo.8
En el Derecho continental la certeza del derecho desde la ptica cognoscitiva se obtiene,

entre otras, en virtud de la publicidad de las normas y del principio de legalidad, de seguridad
jurdica y del sistema de fuentes del Derecho debidamente legitimado; desde la ptica aplicativa
en los tribunales de justicia, la certeza se alcanza mediante la institucin de la res iudicata (cosa
juzgada, o caso juzgado). En el Derecho anglosajn, en cambio, en lo que a la aplicacin prctica
del Derecho en los tribunales de justicia se refiere, la certeza del Derecho se alcanza mediante el
instituto o principio del stare decisis (los jueces aplicarn la misma solucin jurdica al mismo
supuesto de hecho que cuente con precedentes), de modo que apartarse de esa lnea tiene que quedar
debidamente justificado y fundamentado.
De esta forma podemos advertir que la seguridad jurdica se puede caracterizar por varios
aspectos:
1.6.1 La seguridad jurdica como criterio

Es un criterio que se relaciona ms que con el aspecto racional y tnico del Derecho, con
su aspecto tcnico, positivo, sociolgico. En efecto, no solo debe aspirar el Derecho a realizar
valores de la naturaleza de la justicia y del bien comn, entre otros, sino que a travs de la
realizacin de estos mismos valores debe imponer en la sociedad condiciones tales que permitan a
la persona desarrollar normalmente sus actividades, en la conviccin de que si estas son licitas
sern respetadas.
8Sierra Gonzlez, Jos Arturo, 2007. Derecho Constitucional Guatemalteco, Guatemala, Editorial
Estudiantil FENIX, pgina 29.
7
1.6.2 La seguridad jurdica como garanta
La garanta dada al individuo de que su persona, sus bienes y sus derechos no sern objetos
de ataques violentos, o que, si estos llegan a producirse, le sern asegurados por la sociedad
proteccin y reparacin.
1.6.3 La seguridad jurdica como un estado subjetivo

La conviccin que tengo de que la situacin que gozo no ser modificada por la violencia,
por una accin contraria a las reglas y a los principios que rige la vida social.
1.6.4 La seguridad jurdica realiza el orden jurdico positivo

Esto consiste en la realizacin plena del orden jurdico positivo apropiado para la estructura
de la comunidad que rige. En efecto, es condicin indispensable para los integrantes de las
comunidades, ms aun para la persistencia de las organizaciones colectivas, que los diferentes
preceptos que integran los ordenamientos jurdicos sean aplicados tal cual lo exige el sistema.
1.6.5 La seguridad jurdica es un valor

Valor al cual aspira el Derecho, pero que no depende solo de la perfeccin de las normas
positivas, sino tambin de la existencia de organismos idneos encargados de su aplicacin.
1.6.6 La seguridad jurdica como reconocimiento de la cosa juzgada

Se entiende por esto que la sentencia definitiva que ha decidido un asunto determinado,
luego de haberse vencido los recursos para su modificacin o correccin determinada la ley no
puede ser sucesivamente modificada.
1.6.7 La seguridad Jurdica como principio

Es un principio derivado de la exigencia de la seguridad jurdica el de la irretroactividad de
las leyes. Supone la irretroactividad, en lneas generales, que una nueva ley no puede entrar a regir
actos que tuvieron lugar durante la vigencia de una ley anterior.
8
1.7 Elementos
Para una mejor comprensin de lo que comprende la certeza jurdica o la seguridad jurdica,
en el presente apartado se presentara una serie de elementos, que nutren la presente investigacin
con una opinin elemental del reconocido tratadista, Fernando Arrzola Jaramillo, as l expone
que El origen del concepto de seguridad jurdica e igualmente el pensamiento de diversos autores
al respecto, resulta importante abordar ahora el tema de los elementos que hacen posible la
seguridad jurdica, los requisitos que deben cumplirse para que pueda predicarse la existencia de
este trmino y como principio, o cules presupuestos deben confluir para que en un ordenamiento
jurdico pueda tenerse como consagrada la seguridad jurdica. Ese es, precisamente, el objetivo
del presente aparte.9
Arrazola, citando al autor espaol Juan Bols Alfonso (1993) expone que ste hace una
clarsima clasificacin que distingue entre los presupuestos objetivos y aquellos que considera de
carcter subjetivo. Como presupuesto objetivo de la seguridad jurdica menciona solamente uno
que denomina escuetamente la ley aplicable y que debe reunir los siguientes requisitos: 1. Que
exista una ley aplicable; 2. Que la ley se publique de forma que sea conocida por todos; 3. Que
la ley sea clara; 4) Que la ley est vigente y no sea alterada por normas de inferior rango y se
aplique a los hechos acaecidos con posterioridad a dicha vigencia; 5) Que la aplicacin de la
ley est garantizada por una Administracin de Justicia eficaz. Y en cuanto al presupuesto
subjetivo de la seguridad jurdica nombra tambin uno: la certeza, que igualmente presupone: 1.
La certeza en la aplicacin de la ley; 2. La conciencia ciudadana del predominio de la ley y la
confianza en el respeto generalizado de la ley por la efectividad y agilidad de los tribunales en su
funcin de juzgar y hacer cumplir lo juzgado. 10
9 Arrzola Jaramillo, Fernando, 2014. El concepto de seguridad jurdica, elementos y amenazas ante
la crisis de la ley como fuente del derecho, Colombia. Magnum Editorial. Pg. 10.
10 Gambier, Beltrn, 2008. ndice para la seguridad jurdica, Madrid, Revista Forum de la Fundacin
Euroamrica, n 15, pgina 7.

9
Los dos elementos que menciona Bols Alfonso, ya citado, resumen de manera concisa y
simple los dos aspectos que los dems tratadistas consultados consideran ms importantes y
recurrentes para que se entienda presente la seguridad jurdica en un ordenamiento. Es decir el
elemento subjetivo y el elemento objetivo.
1.8 Principios
Partiendo de la premisa de que un principio es una directriz que inspira la creacin de normas
o el surgimiento de teoras, se considera que la seguridad jurdica para poder garantizar todos los
derechos que poseen los ciudadanos deben de basarse en principios los cuales guan y dan vida a
la certeza jurdica como un principio fundamental dentro del Derecho.
1.8.1 Presuncin de la Ley.

Este principio, tambin llamado presuncin de conocimiento de la Ley, manifiesta que todas
aquellas normas que rijan a una colectividad deben de ser de conocimiento general dentro de los
ciudadanos para que stos puedan hacer valer sus derechos cuando se vean afectados por terceros.
1.8.2 Principio de Publicidad

El Principio de Publicidad, explica que cualquier acto que se desarrolle en una rama
determinada ya sean de carcter civil, administrativo, laboral; deben de darse a conocer a cualquier
persona interesada o que no sea participe dentro de ese acontecimiento. Este principio busca que
la poblacin se encuentre informada sobre aquellas situaciones en las que puedan verse afectados
sus derechos.
1.9 Certeza jurdica en otros pases

En la mayora de los ordenamientos jurdicos positivos, existen normas vigentes ad hoc,
especialmente destinadas a realizar este principio.
10
1.9.1 Espaa
En Espaa, la seguridad jurdica se halla expresada y comprendida en diversas normas
con rango de ley, y est especialmente reconocida y garantizada por el artculo 9.3 de la vigente
Constitucin de 1978.11
1.9.2 Mxico
En Mxico, el concepto de seguridad jurdica deriva de una serie de derechos reconocidos
en la Constitucin de 1917. Tiene su reflejo en el derecho a la informacin (artculo 6.), el derecho
de peticin (artculo 8.), el derecho de posesin y portacin de armas (artculo 10), la
irretroactividad de la ley (artculo 14, prrafo primero), la exacta aplicacin de la ley en materia
penal (artculo 14, prrafo tercero) y el derecho a la legalidad en materia civil (artculo 14,
prrafo cuarto).12
1.9.3 Chile
En Chile, el artculo 7 de la Constitucin Poltica asegura que ninguna magistratura,
ninguna persona ni grupo de personas pueden atribuirse, ni aun a pretexto de circunstancias
extraordinarias, otra autoridad o derechos que los que expresamente se les hayan conferido en
virtud de la Constitucin o las leyes. Para resguardar esta norma, todo acto en contravencin a
ella es nulo y origina las responsabilidades y sanciones que la ley seala. Asimismo su artculo 19
asegura una serie de garantas fundamentales como el derecho a la vida, la libertad personal, la
seguridad individual, la defensa y otras libertades y derechos de segunda generacin.13
11 Gambier, Beltrn, 2008. ndice para la seguridad jurdica, Madrid, Revista Forum de la Fundacin
Euroamrica, n 15, pgina 7.
12 Carbonell Snchez, Miguel, 2004. Captulo IV. Los derechos de seguridad jurdica, Mxico. Editorial
lamo. Pgina 17.

13 Carbonell, Miguel, Ob. Cit. Pgina 19.
11
Captulo 2: Titulacin supletoria
2.1 Definicin
Es la norma legal y ordinaria creada para regular el trmite de inscripcin de un inmueble
adquirido por usucapin.
Rut Rejopachi define este trmino as: La titulacin supletoria es el procedimiento

legalmente establecido a travs del cual el legtimo poseedor de un bien inmueble puede inscribir
legalmente sus derechos posesorios, y marcar con ello el inicio del plazo de la prescripcin
positiva que d lugar a la adquisicin e inscripcin de su dominio por usucapin.14
Para Cabanellas, G., no es ms que: La serie de documentos que acreditan la propiedad

o posesin de una cosa o derecho. Este tecnicismo, imprescindible, no figura an en el lxico
oficial. Documento o resolucin de autoridad que permite el acceso al registro para probar la
propiedad y otros derechos reales.15
Como pudimos observar existen diferentes definiciones del trmino Titulacin Supletoria,
dependiendo del punto de vista de cada autor, sin embargo la legislacin considera y contempla
este trmite como procedimiento para poder inscribir la propiedad y el dominio de un inmueble, a
travs de la usucapin.
2.2 Clasificacin
Dentro de la clasificacin de este trmite, y por ser eminente legal, encontramos dentro del
ordenamiento ordinario nicamente dos trmites, que a continuacin desarrollaremos:
14 Rejopachi, R. 2007. Anlisis comparativo de la Titulacin Supletoria regulada en el Decreto 49-79

del Congreso de la Repblica de Guatemala y la titulacin especial regulada en el Decreto 41-2005
Ley del Registro de Informacin Catastral, Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad San
Carlos de Guatemala.
15 Titulacin Supletoria, Diccionario de Derecho Usual, Editorial Heliasta. Argentina. 2000. Pgina 240.
12
2.2.1 Titulacin supletoria normal
Esta clasificacin la encontramos en la Ley de Titulacin Supletoria, y es el principal
trmite legal y voluntario para inscribir la posesin de un inmueble y con ello alegar la prescripcin
para adquirir la propiedad del mismo. El tercer considerando del decreto 59-79 del Congreso de la
Repblica de Guatemala establece Que la usucapin ha sido reconocida por la legislacin del pas
y actualmente est comprendida dentro del Cdigo Civil, como medio de obtener la propiedad y
pleno dominio de los bienes por el transcurso del tiempo, y siendo sus resultados beneficiosos para
el legtimo poseedor que ha obtenido el registro de inmuebles mediante ttulo supletorio, es
conveniente para la seguridad jurdica de la tenencia de la tierra, darle forma a un nuevo
ordenamiento legal que haga operante esta prescripcin.16 As las cosas en el Artculo 1.-
establece que El poseedor de bienes inmuebles que carezca de ttulo inscribible en el Registro de
la Propiedad, podr solicitar su titulacin supletoria ante un Juez de Primera Instancia del Ramo
Civil. El interesado deber probar la posesin legtima, continua, pacfica, pblica, de buena fe y a
nombre propio, durante un perodo no menor de diez aos, pudiendo agregar la de sus antecesores,
siempre que rena los mismos requisitos.17
2.2.2 Titulacin supletoria especial

Esta clasificacin la encontramos en la ley del Registro de Informacin Catastral,
especficamente en el artculo 68 del Decreto 41-2005, Ley del Registro de Informacin Catastral,
el cual literalmente dice: Titulacin. Se declara de inters nacional la titulacin y registro de
aquellos predios que luego del anlisis jurdico tengan como nica irregularidad la de no estar
inscritos en el Registro de la Propiedad. Se excepta de este proceso el territorio del departamento
de El Petn y la Franja Transversal del Norte, los bienes inmuebles situados dentro de las Reservas
del Estado, dentro de las reas Protegidas, y los excesos de las propiedades rurales y urbanas.
16 Decreto 59-79, Ley de Titulacin Supletoria, Congreso de la Repblica de Guatemala.

13
18
El artculo 73 del mismo cuerpo legal precepta: esta ley ser aplicable en tanto entra en
vigencia la Ley de Regularizacin de la tenencia de la tierra19
La titulacin especial es una figura de reciente creacin dentro de nuestro

ordenamiento jurdico. Surge de la necesidad de establecer mecanismos claros, sencillos y
rpidos, que permitan la pronta solucin de los conflictos relacionados con la tenencia de la
tierra.20
2.3 Principios
Los principios son reglas o normas que orientan la accin de un ser humano. Se trata de
normas de carcter general, mximamente universales, en derecho, podemos indicar que sirven en
la orientacin de la creacin de normas jurdicas. Tambin hay que tomar en cuenta que el trmite
de la titulacin supletoria se rige por las disposiciones del derecho registgral, puesto que su
finalidad es registrar la posesin de un inmueble por usucapin ante el Registro general de la
Propiedad, y posteriormente la propiedad. En ese sentido Cristel Fajardo, en su tesis de grado
expone que En Guatemala, la finalidad primordial que tiene estos trmites es la inscripcin de
un documento o un ttulo, para hacerlo oponible a terceros, que con posterioridad a la inscripcin,
ostenten derechos ya inscritos a favor de otras personas. Esto con la finalidad de proteger a la
persona con anterior derecho y de esta forma salvaguardar, los principios regstrales existentes.
Nuestra legislacin recoge este principio en el Artculo 1148 del Cdigo Civil que establece que
nicamente perjudicar a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el registro. Por tercero se
entiende el que no ha intervenido como parte en el acto o contrato. Los ttulos inscritos o anotados
surtirn efectos contra terceros y an contra los acreedores singularmente privilegiados desde la
18 Decreto 41-2005, Ley del Registro de Informacin Catastral, Congreso de la Repblica de Guatemala.
19 Decreto 41-2005, Ley del Registro de Informacin Catastral, Congreso de la Repblica de Guatemala.
20 Rejopachi, R. Loc. Cit. Pgina 57.
14
fecha de su entrega en el registro.21 En consecuencia la titulacin supletoria se rige por los
siguientes principios:
2.3.1 Principio de publicidad

El objeto del Registro es establecer la publicidad, la cual es tendiente a dar seguridad
jurdica al trfico inmobiliario y garanta a los derechos reales inscritos, evitando gravmenes o
limitaciones que no refleja la realidad y que tienden a afectar a terceros. Lo que est inscrito en
el Registro General de la Propiedad se entiende que es de conocimiento pblico ya que a su vez
toda persona puede tener acceso libre a todos los documentos, libros y actuaciones que aparezcan
en el mismo, este sistema hoy en da es ms practico debido a la implementacin de los sistemas
electrnicos, los cuales hacen el acceso a la informacin ms prctico y en menor tiempo. Debido
a lo accesible que pretende ser el Registro nadie puede aducir ignorancia de los asientos en los
libros de la institucin, y desde el momento en que se inscriben el Registro, puede este llegar a
tener efectos contra terceros.22. En el proceso de titulacin supletoria, tambin entendemos que
es un trmite pblico, toda vez que un requisito indispensable para estas diligencias es que la
posesin se halla mantenido de forma pblica, pacfica y de buena fe por un perodo de 10 aos, y
como trmite procesal, conocemos que tambin el principio de publicidad opera como tal y todas
las etapas de dichas diligencias.
2.3.2 Principio de rogacin o de instancia

Esto significa que cualquier inscripcin que se realice en el Registro debe ser requerida
por aquella persona que tenga inters, el registrador carece de facultad para actuar de oficio
aunque existen ciertas excepciones a este principio como lo constituye la Presentacin de un
testamento donde se constituye Patrimonio Familiar en el cual debern anotarse de oficio todos
21 Fajardo, C. 2016. Procedimiento de modificacin a la primera inscripcin registral de bienes

inmuebles en jurisdiccin voluntaria judicial en el departamento de Chiquimula, Facultad de
Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad Mariano Glvez de Guatemala, Pgina 83.
22 Daz, E. 2009. Autonoma del derecho registral en el ordenamiento jurdico Guatemalteco,
Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala. Pgina 78.
15
23
los bienes afectados, Cuando al registro se presenta ttulo resultante de Remate, etc. En las
diligencias voluntarias de titulacin supletoria tambin son iniciadas por una persona que tiene
inters en promoverlas, adems al obtener el ttulo supletorio de este proceso, es decir la
certificacin del auto declaratorio, se ordena la inscripcin y con ello se consuma el principio de
rogacin en el trmite judicial voluntario de titulacin supletoria.
2.3.3 Principio de inscripcin

Toda inscripcin implica un asiento que se realiza en los libros regstrales autorizados,
haciendo hincapi en el asiento principal o primera inscripcin que otorga un derecho real a su
titular, y lo faculta a disponer de este derecho, otorgndole proteccin y preferencia. Cuando la
inscripcin tiene por objeto que el acto contrato surta efectos contra terceros se le llama
inscripcin declarativa.24 Con la certificacin del auto declaratorio, se inscribe la posesin del
inmueble, esto significa que se crea una primera inscripcin de dominio en el Registro General de
la Propiedad, con ello se verifica que el principio registral, acua estas diligencias de forma
conjunta con los principios que rigen al derecho registral.
2.3.4 Principio de especialidad

Este principio manifiesta la preferencia que le otorga a la primera inscripcin que en
esencia constituye el ttulo que le da garanta al derecho de propiedad o posesin sobre la cosa.
Este principio indica la manera en la cual es llevada y realizada cada una de estas inscripciones
o anotaciones, nuestro sistema utiliza un libro el cual en cada folio se emplea en la parte izquierda
todo lo referente a anotaciones de derechos reales y la derecha para todos aquellos gravmenes,
y en el centro se realiza toda aquella informacin pertinente al bien (descripcin del bien, linderos,
rea, etc.) las cuales tienen sus respectivas columnas para anotacin preventiva y cancelaciones.
Como se expone, el ttulo que le da la certeza jurdica a la propiedad o la posesin, y en este

16
procedimiento la finalidad es lograr la inscripcin de la propiedad, es por ello que el principio de
especialidad es aplicable a la titulacin supletoria, para que con ello se pueda verificar las futuras
anotaciones registrales y hacerlas oponibles frente a terceros
2.3.5 Principio de Tracto Sucesivo o Continuo

Los bienes a travs del tiempo pueden ser objeto de diversos cambios, como lo son las
transmisiones, modificaciones o limitaciones, todo esto para que surta efectos deben quedar
registrado para que de esta manera asegurar el trfico de dicho bien. De esta forma se crea una
serie de actos ininterrumpida de inscripciones, y cualquier omisin al respecto crea una
inexactitud registral que afecta no solo a las personas sino adems a los bienes. El artculo 1130
del Cdigo Civil manifiesta este principio.25 Podemos deducir entonces, que el principio de tracto
sucesivo o continuo es aplicable a trmite objeto de estudio, puesto que para justificar la posesin
pacfica durante el perodo de tiempo de 10 aos se puede hacer uniendo la posesin de los
antecesores poseedores, y dentro del registro tambin nicamente que con certeza jurdica, como
se expuso en el captulo primero de este documento.
2.3.6 Principio de Seguridad

Este principio garantiza el cumplimiento de obligaciones anteriormente contradas. Lo
importante al respecto de este principio reside en que cualquier interesado puede estar seguro que
no contraer cargas, imposiciones, o limitaciones de las que no hubiera sido oportunamente
informado. Esto se refleja en toda aquella informacin que se pueda recabar sobre el bien, lo cual
aparezca inscrito hasta la fecha actual. Recordemos que no se puede alegar ignorancia al respecto
de lo que est inscrito de forma clara en el Registro.26 Porque mediante el escrito inicial y como
requisito se exige que el bien este libre de gravmenes, anotaciones o que soporte servidumbres,
ya que con ello se estaran inscribiendo a en las distintas anotaciones del registro o no se le dara
tramite a las diligencias, dependiendo el caso de que se trate. Es por ello que el principio de
25 Daz, E. Ob. Cit. Pgina 79.

26 Daz, E. Ob. Cit. Pgina 80.
17
seguridad es aplicable al trmite de titulacin supletoria, para buscar la seguridad de la inscripcin
de la posesin y de las cargas que ella pueda soportar.
2.3.7 Principio de Fe Pblica

En Guatemala tenemos diversas formas de adquirir la fe pblica, entre ellas encontramos
la fe pblica Notaria. Administrativa, judicial, Registral, esto se refiere ms que todo a aquellas
personas o entidades que intervienen y que por tal razn dotan de seguridad y validez los actos en
que intervienen. Este principio asegura la validez derivados de la institucin registral, que dan
confianza y credibilidad a los mismos. Es la garanta que tiene un tercero de buena fe para adquirir
un derecho debidamente inscrito, tal y como aparece en el Registro, por ser considerada dicha
inscripcin como verdadera y exacta. Esto se hace independientemente de que si el documento con
posterioridad es declarado inexacto, o que contenga actos nulos, la inscripcin que se realiza
sobre el mismo no convalida la nulidad del documento, ni la del acto o contrato respectivo. Por
tanto no puede perjudicar a tercero por el slo hecho de la inscripcin.27 Principio aplicable a
las diligencias de titulacin supletoria, en virtud de que en ella interviene la fe pblica judicial en
el auto declaratorio, y la fe pblica registral al inscribir la posesin de la finca nueva.
2.3.8 Principio de Legalidad

Este principio se basa en la funcin calificadora que tiene el Registrador al realizar actos
de calificacin registral, este principio obliga a todo registrador a calificar todos los documentos
que se presentan, para asegurar que cada uno de ellos cumpla con los requisitos exigidos por
nuestro ordenamiento legal. Para llevar un control exacto de todos estos documentos que son
rechazados el registrador tiene la obligacin de hacer constar esta situacin en un libro especial
que se lleva para tales efectos, al igual que deber estampar en el documento mismo, razn y
fundamento por el cual se funda para suspender o denegar la inscripcin (artculo 1128 Cdigo
Civil).28 Principio de relevancia en el trmite de la titulacin supletoria, puesto que ella est
27 Daz E. Ob. Cit. Pgina 80.

28 Daz E. Ob. Cit. Pgina 81.
18
consagrada en las normas especiales, es decir en el decreto 59-79 y el trmite de la titulacin
especial en el Decreto 41-2005 ambos del Congreso de la Repblica de Guatemala.
2.4 Antecedentes
Partiendo de la premisa de que la posesin debe de estar inscrita para hacer valer los derechos
que de ella se derivan, es menester conocer los antecedentes que de ella se derivan.
Rut Rejopachi recoge en su tesis de grado una serie de enventos en los que ha emergido
evolutivamente este trmite, iniciando con la primera aparicin de esta figura fue en el primer
Cdigo Civil Guatemalteco que entr en vigencia el 15 de septiembre de 1877, regul en su cuerpo
legal por primera vez y de manera concreta la legitimacin de la posesin con fines registrales.
Introdujeron las figuras de la prescripcin positiva o usucapin y la titulacin supletoria
como dos instituciones jurdicas distintas. La prescripcin positiva se encontraba regulada
en el ttulo VII del libro II de las cosas, del modo de adquirirlas y de los derechos que las personas
tienen sobre ellas, y comprenda los bienes muebles e inmuebles. En el caso de los inmuebles
estableca que prescriban en cinco aos entre presentes, diez entre ausentes y veinte aos para
los terrenos baldos, adems deba existir la concurrencia de los requisitos de estar fundada en
justo ttulo, adquirida de buena fe, en forma pacfica, continua y pblica. Una vez perfeccionada
la prescripcin positiva, produca el dominio sobre el bien posedo y con la accin que surga del
dominio, poda reivindicarse de cualquier poseedor e interponerse como excepcin perentoria.
29
Los ttulos supletorios en su parte sustantiva se encontraban regulados en el ttulo V del

libro III de la hipoteca en general. Y su parte adjetiva se encontraba regulada en el cdigo de
procedimientos civiles, por medio de lo que se llam interdicto de adquirir, el cual poda
tramitarse indistintamente ante el juez de primera instancia departamental o ante el juez de paz
jurisdiccional, estableciendo la prohibicin de probar la posesin a travs de la declaracin de
29 Rejopachi, R. Loc. Cit.

19
testigos. En cuanto a la titulacin supletoria, estableca que el ttulo supletorio era emitido para
que el propietario que a la fecha de la publicacin del cdigo careciera de ttulo hbil para la
inscripcin, pudiera inscribir su derecho.30
Jos Salazar, citado por Rut Rejopachi, manifiesta que en las reformas al cdigo refera que,
el ttulo supletorio fue considerado un medio provisional que tena como objeto exclusivo
expeditar la transicin del antiguo al nuevo sistema hipotecario y evitar que se lesionaran
derechos anteriormente adquiridos.31
El 10 de mayo de 1926, la asamblea legislativa, emiti el Decreto 1455 Ley de titulacin

supletoria, en la cual se estableca como juez competente para conocer las diligencias de
titulacin supletoria, el de primera instancia del departamento en donde se encontraran ubicados
los bienes, quien era competente para conocer de la solicitud presentada de manera personal o
por medio de mandatario, justificando la posesin por diez aos o ms, aceptando como medio
de prueba la declaracin testimonial. Asimismo regulaba que al tiempo de posesin que tuviera el
interesado el da de la solicitud, se le deba agregar la del causahabiente para el cmputo del
trmino de diez aos en su caso. Al reformarse los dos primeros captulos del Cdigo Civil, la
titulacin supletoria qued regulada en su parte sustantiva en el Decreto legislativo 1932 y la parte
adjetiva en el Cdigo de Enjuiciamiento Civil y Mercantil, Decreto Legislativo 2009, titulo
segundo, denominado de los ttulos supletorios, captulo nico. Tanto el trmite como los
requisitos no sufrieron ninguna modificacin.32
Con la promulgacin del Decreto Legislativo 2268 de fecha 16 de marzo de 1938, se

aprob el Decreto 2053 del Presidente de la Repblica, de fecha 16 de enero de ese mismo ao,
por medio del cual se suspendi la tramitacin de titulaciones supletorias con el fin de reformar
30 Rejopachi, R. Loc. Cit.

31 Rejopachi, R. Ob. Cit. Pgina 54.
20
el Cdigo Civil que regulaba especficamente la titulacin supletoria.33
El 21 de abril de 1938 segn Decreto 2039 de la asamblea legislativa, se derog el

captulo que regulaba la tramitacin de la titulacin supletoria y entr en vigencia una nueva ley
que transform el trmite judicial en administrativo, a cargo de la seccin de tierras.
Posteriormente se promulg el Decreto Legislativo 2317 de fecha 25 de abril de 1939

conteniendo como nicas variaciones, la ratificacin de la solicitud, la no intervencin de
mandatario, y la imposibilidad de titular los inmuebles ubicados en las fajas fronterizas por
persona no nacidas en Guatemala.34
Con la revolucin de 1944, se emiti por parte de la Junta Revolucionaria de Gobierno,

el Decreto nmero 70 de fecha 11 de marzo de 1945, Ley de titulacin supletoria, el cual estableca
que quienes hubieran cultivado la tierra por un periodo no menor de 10 aos sin ttulo legal poda
acudir en la va voluntaria y ante un juzgado de primera instancia departamental a presentar la
solicitud y tramitacin del expediente.
El 3 de mayo de 1946, se promulg el Decreto 232 del Congreso de la Repblica, que

ratificaba el Decreto 70 de la Junta Revolucionaria de Gobierno, con la modificacin que no se
poda extender ttulo supletorio de extensiones de terreno mayores de quinientas hectreas, salvo
que se tratara de terrenos labrados o cultivados, en cuyo caso el ttulo supletorio amparaba
cualquier extensin, siempre que sta no excediera de 4502 hectreas; Y las personas extranjeras
naturales o jurdicas deban probar que los inmuebles a titular estaban destinados exclusivamente
al desarrollo o incremento de su negocio principal.35
De lo anterior y recopilado por Rut Rejopachi, se pueden establecer tres eventos importantes

21
y de trascendencia, el primero es el tramite o el derecho a la inscripcin de la posesin por
prescripcin regulada en el cdigo de procedimientos civiles, trmite judicial, posteriormente se
derogo esa parte y se apertura la posibilidad de realizar estas diligencias de forma administrativa,
pero surge el inconveniente de la corrupcin. Por ltimo la aparicin del Decreto 49-79 del
Congreso de la Repblica de Guatemala, emitido el 26 de julio de 1979 y entr en vigencia el 22
de agosto de 1979, Ley de titulacin supletoria, y que contiene el actual trmite, sin embargo, El
Decreto 49-79 derog al Decreto 232 del Congreso de la Repblica de Guatemala, de fecha 3 de
mayo de 1946 y sus reformas; as como el Decreto 31-78 del Congreso de la Repblica de
Guatemala, el cual suspenda los trmites de los ttulos supletorios, privando con ello a los
legtimos poseedores de bienes inmuebles, de un instrumento que les permitiera inscribir
legalmente sus derechos posesorios. Tambin en el ordenamiento jurdico vigente la usucapin y
la titulacin supletoria operan en relacin de dependencia; la usucapin se encuentra regulada
en el Cdigo Civil, Decreto Ley No. 106 y en la Ley de titulacin supletoria, Decreto 49-79 del
Congreso de la Repblica. Y el trmite administrativo que se encuentra regulado el en Decreto 41-
2005, Ley de Registro Catastral.
2.5 Requisitos
Y los requisitos que se exigen encontramos los regulados en el Artculo 5 del mismo cuerpo
legal, Adems de los requisitos sealados en el Artculo 61 del Cdigo Procesal Civil y Mercantil,
el escrito inicial de diligencias voluntarias de Titulacin Supletoria deber contener declaracin
del solicitante, sobre los siguientes extremos:
a) Descripcin del inmueble indicndose nombre y direccin, si la tuviere, ubicacin con

indicacin de aldea, municipio o departamento, su extensin, as como su condicin de rstico o
urbano;
b) Nombres y apellidos de los colindantes actuales, especificando los linderos y medidas lineales;
servidumbres activas y pasivas, edificaciones, cultivos y cualquier otro detalle que lo haga
perfectamente determinable;
c) Nombres y apellidos de las personas de quien se adquiri la posesin, fecha y modo de la
22
adquisicin, acompaando los documentos que la justifiquen, de haberlos;
d) Tiempo que el solicitante y sus antecesores han posedo el inmueble y declaracin acerca de si
sobre el mismo ha existido litigio, limitaciones o cuestin pendiente, as como que ste no est
inscrito en el Registro de la Propiedad;
e) Proposicin de experto medidor, que puede ser emprico o profesional colegiado;
f) Indicacin de si el inmueble tiene o no matrcula fiscal y valor estimativo real del bien a titular;
y (lo subrayado y en negrita es propio)
g) Proposicin de dos testigos que sean vecinos y propietarios de bienes races en la jurisdiccin
municipal donde est situado el inmueble.36 As pues, podemos advertir que existe un vaci legal
que en relacin al valor estimativo real, porque deja la facultad de proponer un precio al que solicita
el trmite, sin embargo consideramos que un mecanismo legal para subsanar este inconveniente,
es proponer una iniciativa de reforma a estos requisitos y que se incluya la exigencia del avalo
como requisito legal, por supuesto efectuada por un valuador autorizado para ello.
2.6 La titulacin supletoria en el derecho extranjero

En el presente apartado se presentar un esbozo de la titulacin supletoria o la adquisicin
prescriptiva en el extranjero.
2.6.1 En el salvador
En el pas de El Salvador se contempla en trmite de la inscripcin de la posesin, en Ley
Sobre Ttulos de Predios Urbanos, en el Artculo primero del cuerpo legal citado establece que
Todo poseedor de inmuebles o predios urbanos situados en poblaciones de la Repblica y que
segn las Leyes comunes sea poseedor de buena fe y carezca de Ttulo de Dominio, solicitar por
escrito, en papel comn al Alcalde del lugar donde estuviere situado el inmueble o ante Notario,
se le extienda Ttulo de Propiedad, no pudiendo extendrsele Ttulo Supletorio.37 Como lo seala
la legislacin salvadorea, podemos aprecia que el trmite de la relacin de la propiedad por
36Rejopachi, R. Ob. Cit. Pgina 56.

37Decreto S/N. Ley Sobre Ttulos de Predios Urbanos, La Asamblea Nacional de la Repblica de El
Salvador.
23
posesin prescriptiva, es ante el alcalde municipal, es decir tiene un trmite administrativo, y ante
un notario, es decir un trmite notarial. Para objeto de estudio, resulta importante analizar esta
circunstancia, ya que en Guatemala existe el trmite voluntario judicial, en el caso de lo regulado
en el Decreto 49-79 y el trmite administrativo regulado en el Decreto 41-2005.
2.6.2 En Mxico
Los artculos 1136 y 1137 del Cdigo Civil Federal Vigente indican: La adquisicin de
bienes en virtud de la posesin, se llama prescripcin positiva [...]. Slo pueden prescribirse los
bienes [...] que estn en el comercio, salvo las excepciones establecidas por la ley.38
El artculo 1138 del mismo cuerpo legal, indica las personas que pueden adquirir la
propiedad por esta modalidad: Pueden adquirir por prescripcin positiva todos los que son
capaces de adquirir por cualquier otro ttulo; los menores y dems incapacitados pueden hacerlo
por medio de sus legtimos representantes. En este caso, toda persona, ya sea fsica o moral, que
tenga capacidad jurdica suficiente podr usucapir.39
En caso de que un bien se encuentre en posesin de varias personas, no podr ninguna de

ellas prescribir contra sus copropietarios o coposeedores, pero si procede contra algn extrao,
y esta prescripcin aprovecha a todos los partcipes (art. 1144).40
Al igual que Guatemala, se regula la adquisicin de bienes a travs del tiempo, en

Guatemala se conoce con el nombre de usucapin, y en el pas comparado (Mxico) se le denomina
prescripcin positiva.
38 Cdigo Federal. Mxico.

24
2.7 Regulacin legal
Por el principio de legalidad ya mencionado, encontramos que el trmite de la titulacin
supletoria est consagrado en las normas especiales, es decir en el decreto 59-79 denominado Ley
de Titulacin Supletoria y el trmite de la titulacin especial en el Decreto 41-2005 ambos del
Congreso de la Repblica de Guatemala.
25
2.8 Esquema del procedimiento
Generalidades: Prohibiciones
1. Mayores a 45.125 Ha. Primera solicitud 61 cpcm y 5 49-79
1. Poseedor de bienes Inmuebles
Parte poseedora
2. sin titulo inscribibile en el Registro 2. Bienes en franja trasversal del Norte
3. Zonas de Desarrollo Agrario Ante Juez Civil del Deparatmento
3. Sin Probicin Expresa
4. Solo Guatemlantecos Naturales 4. Bienes dentro de reservas del Estado
5. Exesos de Propiedad
Contenido especfico
a) Descripcin del inmueble indicndose nombre y direccin, si la tuviere,
ubicacin con indicacin de aldea, municipio o departamento, su extensin,
as como su condicin de rstico o urbano;
b) Nombres y apellidos de los colindantes actuales, especificando los linderos
y medidas lineales; servidumbres activas y pasivas, edificaciones, cultivos y
cualquier otro detalle que lo haga perfectamente determinable; Resolucin
c) Nombres y apellidos de las personas de quien se adquiri la posesin, Solicitud conforme a derecho
fecha y modo de la adquisicin, acompaando los documentos que la g) Proposicin de dos testigos que sean vecinos y propietarios
justifiquen, de haberlos; de bienes races en la jurisdiccin municipal donde est situado Esta resolucin es apelable art12
d) Tiempo que el solicitante y sus antecesores han posedo el inmueble y el inmueble.
declaracin acerca de si sobre el mismo ha existido litigio, limitaciones o Ordena
cuestin pendiente, as como que ste no est inscrito en el Registro de la Edicto 3/1 mes diario oficial
Propiedad;
e) Proposicin de experto medidor, que puede ser emprico o profesional
colegiado;
f) Indicacin de si el inmueble tiene o no matrcula fiscal y valor estimativo
real del bien a titular; y
Fijar edicto en tribunal y en municipalidad de la jurisdiccin Oposicin

durante 30 dias Contenido del edicto
Debe realizarse ante el tribunal
Seala da y hora para recibir declaracin testimonial e Nombres y apellidos del solicitante
informes con citacin a PGN El tribunal suspende tramite, pone razn en autos
Identificacin precisa del inmueble
Solicitud de informe a muni 15 dias Partes acuden a la va ordinaria en 30 das
Citacin de colindantes y personas con inters
Terminada la controversia puede proseguirse
Trascurridos los 30 das de edictos sin oposicin

Aprueba o imprueba la Titulacin Supletoria
Se dan por concluidas las diligencias
Procede recurso de apelacin 602 cpcym
Se da audiencia a la PGN por 8 das
Contenido del auto 143, 147 loj 11 49-79
Con o sin contestacin de PGN se resuelve
26
Captulo 3: El avalu de bienes inmuebles
3.1 Acepciones
Una tasacin inmobiliaria, valoracin inmobiliaria o avalo inmobiliario corresponde a la
tasacin comercial de un bien raz, generalmente es un documento elaborado por un valuador
profesional, agente de la propiedad inmobiliaria o corredor de propiedades. Adems del avalo
comercial, contiene informacin sobre el avalo fiscal, ttulos de dominio, contribucin, ubicacin,
tamao, calidad de construccin y vida til de la edificacin que se desea comprar, construir,
ampliar, reparar o mejorar.
El valor est dado en moneda nacional y est referido a una fecha especfica tomando en
cuenta las condiciones y superficie de la vivienda as como de la zona que le rodea.
3.1.1 Avalo
Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectnicos, urbansticos,
estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor de un bien en una fecha
determinada, el mismo debe ser realizados por un valuador profesional, ya que tambin debe tener
en cuenta aspectos jurdicos, fsicos, metodolgicos, econmicos y territoriales para garantizar la
estimacin de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como para posibles
compradores e interesados.
3.1.2 Valuacin
Juicio de valor fundamentado, siendo su resultado una opinin desinteresada e imparcial de
especialistas sobre el valor asignable a una propiedad, bien o activo, medido generalmente en
unidades monetarias, en una fecha establecida, bajo ciertas condiciones especficas de uso, y para
ser aplicado a un fin determinado.
27
3.1.3 Valuador
Es el profesional capaz de investigar, analizar y estimar el valor de los bienes en estudio, que
sustenta su trabajo en la tica profesional, conocimientos tcnicos acordes a su especialidad,
siempre apoyado en las tcnicas, metodologas y procedimientos valuatorios actualizados.
3.1.4 Valuar
Se define como la accin de estimar el justo valor de los bienes, dentro de un contexto y
tiempo determinados, teniendo como base un trabajo profesional y tico.
3.1.5 Capital
Es cualquier conjunto de bienes susceptibles de reproducirse desde el punto de vista
econmico. Es asimismo, uno de los cuatro factores de produccin (los otros son la tierra, el trabajo
y la organizacin).
3.2 Definicin
Guillermo Cabanellas indica lo siguiente; AVALUO: Accin y efecto de valuar, esto es, de fijar
la estimacin de una cosa en la moneda del pas, o la indicada en el negocio de que se trate.
Tasacin; justiprecio. Tambin indica lo siguiente: en las sucesiones, y de modo especial en
las aceptadas a beneficio de inventario o en las que concurren varios herederos luego del
inventario, y cual complemento del mismo, procede el avalu de los bienes de la herencia, base
determinante del haber lquido y de las cuotas fijadas por la ley o por el testador, o
combinadamente entre aquellos y este.41
Manuel Ossorio, lo define como Avalu: Accin y efecto de valorar o evaluar, de

sealar a una cosa el valor correspondiente a su estimacin, as como tambin ponerle precio.
Esta expresin tiene importancia jurdica en diversos actos; ya que, por equivalente a tasacin,
41Avalu, Diccionario de Derecho Usual, 11 Edicin, Tomo I. Argentina. Editorial Heliasta S.R.L., 1976.
Pgina 247.
28
es aplicable a los contratos de prstamo con garanta hipotecaria prendara, a la estimacin de
las mercaderas sujetas al pago de los derechos arancelarios, a la determinacin de la cuanta de
ciertos impuestos y contribuciones, a las sucesiones mortis causa, para la valoracin de los bienes,
a efecto de su particin.42
Para el tratadista guatemalteco Dvila Martnez es la ponderacin o medida del precio

estimativo de un bien o cosa.43
Federico Puig Pea, de la carrera fiscal nos dice: Si necesaria es la operacin del
inventario para llegar a la liquidacin de la sociedad conyugal, tambin lo es la del avalu o
tasacin ya que sin determinar el valor de los bienes inventariados, mal puede llegarse a su exacta
distribucin. 44
En otro de sus tomos dice: Avalu. Siendo la finalidad del inventario la
concrecin del activo y pasivo de la herencia, determinando e individualizando los bienes, derechos
y acciones de la sucesin, el avalu tiene por as decirlo, una finalidad complementaria de aquel,
pues a cada objeto descrito aade su propia valoracin, que es precisamente la que da el tono
contable para la determinacin de la masa activa y las adjudicaciones en particular.
El avalo es un dictamen tcnico en el que se indica el valor de un artculo a partir

de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una investigacin y anlisis de mercado.
Los artculos descritos en el avalo son examinados por un valuador especializado, el cual
presenta una descripcin detallada de los mismos en las condiciones y en el lugar en que se
encuentran, de acuerdo con las metodologas valuatorias actuales. Cada avalo es considerado
42 Avalo, Diccionario de Ciencias Jurdicas Polticas y Sociales, 38 Edicin. Argentina. Editorial

Heliasta, S.R.L. 2013. pgina 111.
43
Dvila Martnez Felipe E., 1960. Valoracin de inmuebles urbanos Guatemala, 1ra. Edicin
Tipografa Nacional de Guatemala. 1960. Pgina. 17.
44 Puig. Pea, Federico, 1976. Derecho Civil Espaol, Espaa, 3. Edicin, Ediciones Pirmide, S.A.
5to. Tomo pgina181

29
como un documento personal y confidencial, y por lo tanto, es de uso exclusivo de su
propietario.45
Un avalo es la estimacin del valor comercial de un inmueble o artculo reflejado en cifras

monetarias por medio de un dictamen tcnico imparcial, a travs de sus caractersticas fsicas, de
uso, de investigacin y el anlisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones fsicas y urbanas
del inmueble.46
Conjunto de operaciones a travs de las que es posible llegar a un justo precio en unidades
monetarias de un determinado bien o activo aplicando disciplinas tcnicas y econmicas, a partir
de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una investigacin y anlisis de mercado,
en una fecha dada y para un fin determinado.47
3.3 Utilidad
El avalo inmobiliario sirve para tomar decisiones al comprar la vivienda que ms
convenga en cuanto a ubicacin, calidad y precio. Tambin es un documento necesario para
tramitar crditos, ya que ah se inicia el valor de la vivienda, informacin que se utiliza para
determinar el valor de la operacin de crdito y le permite a la institucin donde se tramita,
conocer el valor de la garanta. En algunas entidades gubernamentales, las autoridades solicitan
para la escrituracin un avalo catastral para el clculo del impuesto de traslado de dominio. Por
lo que antes de adquirir una vivienda se necesita saber si es requerida. Esto lo realiza un
especialista en el rea de tasacin, mediante una metodologa capaz de tomar variables especficas
para determinar dicho valor.48
45 Revista Peritos Valuadores, 2016. Qu es un avalo?, Mxico. Literatura Mexicana, S.A., Editorial.
Pg. 2.
46 Avaluainm, 2016. Qu es un avalo?, Mxico. Editorial Nuevo Mundo. Pg. 1.
47 Ecured, 2016. Avalo, Cuba. Ediciones Caldern. Pg. 1.
48 Bolvar, Jos L. 2015. El informe tcnico de avalo, Venezuela. Editorial EDUVENSA. Pg. 1.
30
En el caso de Guatemala el avalo solamente es requerido para el trmite de los procesos
sucesorios testamentarios con el objeto de apertura matricula fiscal. Por lo tanto es bueno conocer
el avalo y revisarlo antes de decidir si se compra, construye, ampla, repara o mejora una vivienda;
o si se desea pagar el pasivo de una vivienda, ya que su informacin servir para tomar decisiones.
En el campo de la titulacin supletoria la utilidad consiste en la verdadera apreciacin

valorativa del inmueble ante el juez y con ello inscribir y la matricula fiscal como corresponde
evitando con ello la comisin de evasin de impuestos.
3.4 Clases
Hay que distinguir cuatro clases importantes en las que se puede realizar un avalu,
encontramos la clasificacin de avalos comerciales, fiscales o notariales, catastrales y bancarios,
por lo que a continuacin se presenta una breve descripcin de cada uno de ellos.
3.4.1 Comerciales
Es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa o banco para
determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus
caractersticas fsicas y topogrficas, adems de las variables de entorno que afectan positiva o
negativamente el precio de transaccin del predio. 49
Generalmente, estos avalos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales
de las propiedades varan con el paso del tiempo. El precio real hace referencia al valor en que se
negocia una propiedad dentro de una relacin justa de oferta y demanda. Por su parte, el precio
nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es susceptible de
negociacin.
49 Bimsa Reports, 2012. Avalo Comercial, Mxico. Editorial Carson S.A. Pg. 1.
31
Los bancos solicitan los avalos comerciales para tener certeza de que financiarn una
propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta s estar respaldado por
un valor correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan avalos comerciales para
saber cunto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrn
una retribucin justa.50
Los avalos comerciales son los que se expiden comnmente para compra venta de
propiedades; o los catastrales, que los solicita la tesorera del estado para determinar el pago del
impuesto predial.
Una de las caractersticas de esta avalo es que tiene que ser realizado por un perito que es
contratado por una persona, empresa o banco para determinar el valor real de una propiedad en un
momento determinado, de acuerdo con sus caractersticas fsicas y topogrficas, adems de las
variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transaccin del predio.
3.4.2 Avalos Fiscales (para notaras)

En el manual de avalos vigente emitido por la Direccin de Catastro y Avalos de Bienes
Inmuebles, a travs del Ministerio de Finanzas Pblicas, encontramos la definicin de avalo
fiscal: Es el proceso en el cual se llega a cuantificar el valor de un bien inmueble, sea este urbano,
sub-urbano o rural, con la aplicacin de un factor de descuento, el cual ser determinado por la
Corporacin Municipal.51
El avalo fiscal se define como el valor que le otorga el valuador autorizado por la Direccin
de Catastro y Avalos de Bienes Inmuebles, a una propiedad, considerando, en dicho clculo, la
normativa legal vigente, definiciones tcnicas y tablas de valores actualizadas. Para la aplicacin
50Bimsa Reports, 2012. Avalo Comercial, Mxico. Editorial Carson S.A. Pg. 1.
51Ministerio de Finanzas Pblicas, DICABI. 2005, Manual de Valuacin Inmobiliaria, Guatemala.
Editorial Maya. Pgina 3.
32
del impuesto territorial, el avalo fiscal se compone, a su vez, por la suma de los avalos del terreno
y construcciones.
Por ley se determina lo que resulta el mayor valor, y es el que se toma para pago de
impuestos, ya sea la boleta predial, el valor de compra-venta o el avalo fiscal emitido por una
sociedad autorizada y el Perito autorizado.
3.4.3 Avalo catastral

Consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenido mediante investigacin y
anlisis estadstico del mercado inmobiliario.
El valo catastral de cada predio se determinar por la adicin de los avalos parciales
practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en l comprendidos.
3.4.4 El autoavalo
Otro avalo que no clasifica dentro de las grandes ramas es el autoavalo, el cual, se
entiende por auto-avalo el derecho que tiene el propietario o poseedor de predios o mejoras de
presentar antes de determinada fecha, ante la correspondiente oficina de Catastro la estimacin del
avalo catastral.
En los municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentacin se har ante el

Tesorero Municipal.
Se ha verificado que en la comuna capitalina se han fijado fechas para la presentacin de

este tipo de avalos, bajo el apercibimiento que de no cumplir la oficina municipal encargada
valuar como corresponda el bien inmueble, y posteriormente se determinara el impuesto
correspondiente al IUSI
33
3.4.5 El avalo bancario
El avalo bancario es la estimacin del valor comercial de un inmueble sujeto a una fecha
determinada. Sin embargo, aunque cualquier avalo cumple con esta definicin, existen distintos
tipos segn el uso que se le dar.
Para cuando se est en el trmite de solicitar un crdito hipotecario, lo que la institucin

financiera pide es un avalo bancario. Como se dijo anteriormente, esto se hace para determinar el
monto de financiamiento y conocer el valor de la vivienda que funcionar como garanta en el caso
de los crditos hipotecarios.
3.5 Unidades de valuacin

Las unidades de valuacin son aquellas empresas que se ocupan de realizar las valuaciones
de las propiedades. Se encargan tambin de dar legalidad a los peritos valuadores que trabajan a su
nombre para realizar los trabajos que se les asigne.
A la hora de elegir una unidad de valuacin, asegrate de que est legalmente reconocida y
que cumple con los controles de calidad requeridos. Para contratar un valuador autorizado, se
deber solicitar la informacin del registro de las personas que posean licencia y que se encuentren
activos, en la institucin de la direccin de catastro y avalu de bienes inmuebles.
La importancia de una correcta valuacin viene dada por la necesidad de cuantificar la

diversidad de valores que realmente estn en juego detrs del bien o activo a valuar (al establecer
un valor econmico), la determinacin, en trminos monetarios, de la utilidad tecnolgica del
activo valuado, as como para la toma de decisiones sobre un determinado bien (tanto para el que
necesite tomar decisiones, como para el que tiene la responsabilidad de emitir el criterio del valor
del bien).
34
3.6 Antecedentes
Desde el mismo comienzo de la historia, el hombre ha tenido que ver con los negocios. Desde
el rudimentario trueque, hasta las complejas formas de hoy todo cambio de propietario, por
insignificante que sea el valor del objeto que cambia de dueo, da lugar a una estimacin que no
deja de ser, por lo menos, una valoracin elemental. Una considerable parte de la riqueza en el
mundo, ya sea privada, corporativa o pblica, consiste en Bienes inmuebles (tangibles e
intangibles) y muebles. La necesidad de conocer en trminos monetarios, para el soporte de
decisiones pertinentes al uso y disposicin de dichos bienes, se ve respaldada con la elaboracin
de los avalos.
Excepto los terrenos, los activos fijos tangibles de una empresa (edificios, equipos de oficina,
mobiliario, maquinarias y equipos, moldes, herramientas, etc.), tienen una vida limitada, de ah la
importancia de su valuacin para determinar la utilidad de los mismos y la magnitud del ingreso
que pueden producir para sus propietarios.
3.7 Formas y procedimientos

Hay que considerar que los avalos pueden tener formas distintas de elaboracin estas
dependen del uso o clase de avalo que se trate, pero tambin depende de quien lo elabora, variando
as la forma. En el caso de los avalos requeridos por las entidades pblicas la entidad rectora de
los procedimientos de elaboracin y contenido es la Direccin de Catastro y Avalos de Bienes
Inmuebles conocida pblicamente como DICABI, y que en el trascurso de la presente investigacin
as se le denominar.
Para DICABI El proceso de valuacin es una secuencia de actividades tcnicas las que
adecuadamente aplicadas permiten determinar el valor a los bienes inmuebles y con ello elaborar
y mantener actualizado el registro fiscal para fines tributarios de los bienes inmuebles para un
territorio dado. Es deseable que el Proceso de Valuacin se sustente en el registro de informacin
municipal, cuando haya sido previamente establecido; de lo contrario se practicarn las
35
valuaciones realizando la recopilacin de datos que sean estrictamente necesarios para el estudio
valuatorio.52
El Proceso de Valuacin adicionar la informacin relativa a los valores fiscales de los

bienes inmuebles. Esos valores son el resultado de un proceso de investigacin econmica y del
clculo matemtico que ha permitido definir y establecer los valores para la tierra en cada Zona
Homognea Fsica y econmica, as como el valor para cada tipologa en lo referente a las
construcciones, a nivel de cada Municipalidad. A los valores base definidos anteriormente se
aplicarn los factores de modificacin ya sea para crecimiento o decrecimiento del valor, en
funcin de caractersticas que definan una situacin de plusvala o minusvala, respectivamente y
los cuales son establecidos en la visita que se realiza al inmueble, para lo cual se utilizar el
formulario o ficha predial que en pgina posterior se presenta. 53
3.7.1 Metodologa general

Se presenta a continuacin la descripcin detallada de las actividades de carcter general
que forman parte del proceso de establecimiento del valor inmobiliario. La prctica de valoraciones
inmobiliarias requiere un procedimiento que facilite los trabajos de recopilacin de la informacin,
clculo y registro a realizar.
En este sentido, para determinar el valor base del terreno, se debe contemplar y considerar
las reas homogneas donde se puedan establecer los valores unitarios de forma general, se debe
detallar sobre los Recorridos, Elaboracin de planos de variables, Superposicin de planos para
definicin de Zonas Homogneas Fsicas, Procedimientos para investigacin, Mtodos de clculo
para establecimiento de valores unitarios finales, Definicin Zonas Homogneas Econmicas,
Aplicacin de valores a cada predio, y Avalos de prueba 54
52 DICABI, Op. Cit., pgina 14.

36
3.7.2 Factores que inciden en un avalo
Al analizar un activo existen factores intrnsecos y extrnsecos que inciden directa e
indirectamente en la apreciacin de su justo valor, en funcin del propsito del avalo se le dar
mayor o menor peso a uno u otro, pero siempre ambos deben considerarse.
Todos esos factores habr que analizarlos, ponderarlos y hacer todas las evaluaciones
positivas y negativas que valoricen o desvaloricen el bien valuado, de forma tal que se pueda
determinar su justo valor.
El avalo debe tomar en cuenta entre otros los siguientes factores:
a) Factores jurdicos
b) Factores tcnicos
c) Factores econmicos y sociales
d) Factores fsicos
e) Planificacin de la valuacin
Para efectuar un avalo es necesario estudiar e interpretar en trminos tcnicos y econmicos

los distintos factores que inciden sobre el bien analizado, por lo que para llegar al estimado final
del valor de una manera analtica, ordenada y programada, el valuador debe cumplir, como mnimo,
con los siguientes pasos:
3.7.2.1 Definicin del avalo

El valuador debe identificar el bien a valuar y saber cul es el propsito del avalo con
el objetivo de determinar el procedimiento posterior a seguir y poder definir los mtodos a
emplear.55
55 Maceo Sag, Dulce Mara, 2009, Manual de Valuacin de Activos para Curso Bsico, La Habana.
Ediciones Caldern. Pgina 35.
37
3.7.2.2 Obtencin de la informacin
Con este paso se determina la cantidad de trabajo a procesar; para ello es imprescindible
hacer visitas a la zona donde se encuentran los bienes valuados, con el objetivo de establecer que
datos son necesarios, en que sitios y con quien obtenerlos y la influencia de los mismos en el bien
a analizar.56
En el caso de Bienes inmuebles, se realizar la inspeccin fsica del mismo determinando

entre otros, los elementos constructivos, instalaciones propias y complementarias del inmueble, se
verificar su estado de conservacin, edad y se tomarn evidencias fotografas del mismo.57
En el caso de Bienes muebles, se comprobaran sus caractersticas fsicas tales como:

ubicacin, capacidad, marca, tipo, sistema de funcionamiento (en el caso de maquinarias y
equipos), material y tcnicas constructivas en el caso de otros muebles, tomndose fotografas. Se
debe comprobar adems el estado de conservacin y edad del bien mueble analizado, debiendo
constatarse el criterio del perito.58
3.7.2.3 Procesamiento de la informacin

Una vez concluido el paso anterior se debe realizar un esbozo del informe para establecer,
verificar y analizar la informacin necesaria para la ejecucin del trabajo, debiendo realizar
tantas visitas al lugar como sea necesario.
56 Maceo Sag, Dulce Mara, 2009, Manual de Valuacin de Activos para Curso Bsico, La Habana.
Ediciones Caldern. Pgina 35.
57 Maceo, Op. Cit., pgina 36.
58 Maceo, Op. Cit., pgina 36.
38
3.7.2.4 Aplicacin de los mtodos a utilizar
De acuerdo al caso especfico del bien en estudio, la clasificacin y anlisis de los datos
obtenidos, se seleccionar l o los mtodos ms adecuados para la realizacin del avalo,
obteniendo resultados por cada mtodo seleccionado.
3.7.2.5 Conclusin del valor

Una vez concluido el paso precedente, se determina el justo valor del bien mueble o
inmueble en estudio, segn sea el caso.
3.7.2.6 Reporte o informe de avalo

Se elaborar el reporte informe de avalo, el cual debe incluir todos los aspectos que el
perito considera necesarios para la comprensin de su trabajo y a su vez es el sustento del valor
resultante que se le est dando al bien estudiado.59
El informe escrito, es el mejor medio que tiene el perito para expresar su opinin de valor.
El mismo debe ser redactado con precisin y claridad de forma tal, de que el que lo lea, sea
conducido de forma convincente a las mismas conclusiones a las que lleg el perito, para ello
deber contar con la presentacin de datos precisos, deducciones y conclusiones claras, para que
el cliente quede satisfecho y reconozca las razones de los resultados obtenidos.60
3.8 Fundamento Legal de los Avalos en Guatemala

Como ya se ha discutido la entidad rectora para los avalos es la DICABI, sin embargo esta
tiene su asidero legal en el Decreto Legislativo nmero 15-98 denominado Ley del Impuesto nico
Sobre Inmuebles, desde el artculo 13 hasta el artculo 17, sin embargo hay que resaltar que en
59Maceo, Op. Cit., pgina 36.

60Vale Gonzlez, Jacqueline, 2002, Tendencias Actuales de la Valuacin Inmobiliaria en Cuba. La
Habana, Tesis presentada en opcin al ttulo de Master en Conservacin y Rehabilitacin del Patrimonio
Construido, pgina 112.
39
artculo 16 exige que se formule el manual de procedimientos de elaboracin de avalos, lo que
sirve de sustento en la presente investigacin y que se presenta como anexo a la misma.
El ARTICULO 13. Facultades de la direccin. La Direccin General de Catastro y Avalo

de Bienes Inmuebles como entidad comprendida en la administracin especfica del Ministerio,
estar a cargo de un Director General y los Subdirectores que sean necesarios. Corresponde a la
Direccin, aparte de lo establecido en esta ley, la autorizacin, sancin y cancelacin de las
licencias de valuador autorizado por la Direccin.
El Director General podr delegar funciones en los Subdirectores o en otros funcionarios

de la Direccin, y en las municipalidades del pas, cuando sea necesario para la mejor
administracin del impuesto o para cambiar el valor del inmueble mediante avalo, que deber
ser probado por el Concejo Municipal.
ARTICULO 14. Registro y control. Corresponde a la Direccin General de Catastro y

Avalo de Bienes Inmuebles, el registro, control y fiscalizacin del impuesto.
La recaudacin del impuesto y multas la har el Ministerio de Finanzas Pblicas, de
acuerdo al artculo 21 de esta ley.
ARTICULO 15. Matrcula fiscal. La Direccin debe elaborar y mantener actualizado el

catastro y registro fiscal de los bienes inmuebles de todo el territorio de la Repblica, bajo el
sistema de folio real y establecer sistemas de valuacin, determinando el justiprecio de los mismos
para efectos impositivos, de conformidad con el manual de avalos debidamente actualizado.
ARTICULO 16. Manual de avalos. Con el objeto de determinar parmetros de valuacin

para el justiprecio de bienes inmuebles, la Direccin debe formular el manual tcnico respectivo,
y deber actualizarlo por lo menos cada cinco (5) aos. El manual y su actualizacin deber ser
autorizado mediante Acuerdo Ministerial, que deber ser publicado en el Diario Oficial.
40
ARTICULO 17. Colaboracin de otras entidades. Las municipalidades, las dependencias
del Estado, as como sus entidades descentralizadas y autnomas quedan obligadas a prestar la
colaboracin que les requiera el ente administrador del impuesto acerca del valor de las
construcciones, adiciones y mejoras que se realicen sobre los inmuebles ubicados en su
jurisdiccin.61
61 Decreto 15-98, Ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles, Congreso de la Repblica de Guatemala.
41
Captulo 4: El Avalo Como Requisitos Necesario Para La Procedencia De
La Titulacin Supletoria
4.1 Anlisis de los requisitos exigidos por la ley de titulacin supletoria

Actualmente existe la posibilidad de obtener un justo ttulo de la propiedad de un inmueble
por medio del trmite judicial de titulacin supletoria, mismo que exige requisitos indispensables
para la adecuada identificacin del bien, sin embargo en stos, faculta al titulante asignar un precio
nicamente basado en su apreciacin personal, por lo que se considera que no es apropiado, ya que,
quien est facultado para justipreciar el inmueble es un valuador autorizado. Por tal motivo se
presenta una circunstancia negativa para la adecuada apreciacin del valor del inmueble, pudiendo
subsanarlo con agregar el avalu como requisito inicial de trmite de titulacin supletoria.
Constitucionalmente se contempla el derecho a la propiedad y ordinariamente la forma de

hacer valer este derecho, para lo cual el Registro General de la Propiedad se convierte en la
Institucin que da certeza jurdica para el pleno ejercicio de este derecho, sin embargo,
diligencia una serie de requisitos entre los que encontramos la estimacin del precio o valor del
inmueble objeto de titulacin.
diligencias relacionadas, es para determinar algunos impuestos o aranceles, de esta cuenta resulta
la necesidad de incorporar como requisito legal y exigible, el avalo inmobiliario, con el fin de
adecuar un justo precio y se ejecuten los planes para los cuales se constituy el inmueble.
42
4.1.1 La Ley de Titulacin Supletoria
Es la norma legal y ordinaria creada para regular el trmite de inscripcin de un inmueble
adquirido por usucapin, el tercer considerando del decreto 49-79 del Congreso de la Repblica de
Guatemala establece Que la usucapin ha sido reconocida por la legislacin del pas y
actualmente est comprendida dentro del Cdigo Civil, como medio de obtener la propiedad y
pleno dominio de los bienes por el transcurso del tiempo, y siendo sus resultados beneficiosos para
el legtimo poseedor que ha obtenido el registro de inmuebles mediante ttulo supletorio, es
conveniente para la seguridad jurdica de la tenencia de la tierra, darle forma a un nuevo
ordenamiento legal que haga operante esta prescripcin.62 As las cosas en el Artculo 1.-
establece que El poseedor de bienes inmuebles que carezca de ttulo inscribible en el Registro de
la Propiedad, podr solicitar su titulacin supletoria ante un Juez de Primera Instancia del Ramo
Civil. El interesado deber probar la posesin legtima, continua, pacfica, pblica, de buena fe y
a nombre propio, durante un perodo no menor de diez aos, pudiendo agregar la de sus
antecesores, siempre que rena los mismos requisitos.63
4.2 Requisitos de iniciacin del trmite

Y los requisitos que se exigen encontramos los regulados en el Artculo 5 del mismo cuerpo
legal, Adems de los requisitos sealados en el Artculo 61 del Cdigo Procesal Civil y Mercantil,
el escrito inicial de diligencias voluntarias de Titulacin Supletoria deber contener declaracin
del solicitante, sobre los siguientes extremos:
a) Descripcin del inmueble indicndose nombre y direccin, si la tuviere, ubicacin con

indicacin de aldea, municipio o departamento, su extensin, as como su condicin de rstico o
urbano;

43
b) Nombres y apellidos de los colindantes actuales, especificando los linderos y medidas lineales;
servidumbres activas y pasivas, edificaciones, cultivos y cualquier otro detalle que lo haga
perfectamente determinable;
c) Nombres y apellidos de las personas de quien se adquiri la posesin, fecha y modo de la
adquisicin, acompaando los documentos que la justifiquen, de haberlos;
d) Tiempo que el solicitante y sus antecesores han posedo el inmueble y declaracin acerca de si
sobre el mismo ha existido litigio, limitaciones o cuestin pendiente, as como que ste no est
inscrito en el Registro de la Propiedad;
e) Proposicin de experto medidor, que puede ser emprico o profesional colegiado;
f) Indicacin de si el inmueble tiene o no matrcula fiscal y valor estimativo real del bien a titular;
y (lo subrayado y en negrita es propio)
g) Proposicin de dos testigos que sean vecinos y propietarios de bienes races en la jurisdiccin
municipal donde est situado el inmueble. 64
Del anlisis del anterior artculo podemos advertir que existe un vaci legal en relacin al
valor estimativo real, porque deja la facultad de proponer un precio al que solicita el trmite, sin
embargo consideramos que un mecanismo legal para subsanar este inconveniente, es proponer una
iniciativa de reforma a estos requisitos y que se incluya la exigencia del avalo como requisito
legal, por supuesto efectuada por un valuador autorizado para ello.
4.3 El avalo como herramienta de prueba en el trmite de titulacin Supletoria

Hay que tener presente que las diligencias de titulacin supletoria consisten en una serie de
trmites dirigidos ante el juzgado de primera instancia civil del departamento den donde se
encuentre el inmueble a titular, es por ello que resulta indispensable presentar que es un proceso y
que es un procedimiento y sus diferencias.

44
4.3.1 El proceso y el procedimiento judicial
Jaime Guasp define al proceso como una serie o sucesin de actos que tienden a la
actuacin de una pretensin fundada mediante la intervencin de rganos del Estado instituidos
especialmente para ello.65
Por su parte, Eduardo Couture, citado por Mario Gordillo, define proceso como la
secuencia o serie de actos que se desenvuelven progresivamente, con el objeto de resolver,
mediante un juicio de autoridad, el conflicto sometido a su decisin.66
De acuerdo a Carnelutti no debe confundirse proceso con procedimiento, puesto que el

primero es considerado como continente y el otro como contenido; explicndose as que una
combinacin de procedimientos (los de primera y segunda instancia, por ejemplo) pudiera
concurrir a constituir un solo proceso67. Jaime Guasp seala necesario distinguir el proceso
como tal del mero orden de proceder o tramitacin o procedimiento en sentido estricto, de manera
que el procedimiento es parte del proceso, en tanto que constituye una serie o sucesin de actos
que se desarrolla en el tiempo de manera ordenada de acuerdo a las normas que lo regulan, sin
que ello constituya el ncleo exclusivo, ni siquiera predominante, del concepto de proceso68.
El procedimiento en su enunciacin ms simple es el conjunto de formalidades a que deben

someterse el Juez y las partes en la tramitacin del proceso. Tales formalidades varan segn sea
la clase de procedimientos de que se trate (penal, civil, administrativo, etc.) y an dentro de un
mismo tipo de proceso, podemos encontrar varios procedimientos, como sucede en el de cognicin,
cuyo prototipo es el llamado juicio ordinario. Efectivamente existe un procedimiento para el
denominado juicio ordinario de mayor cuanta, otro para el de menor cuanta y uno para juicio de
tramitacin voluntaria.
65 Jaime Guasp, 1997, Concepto Y Mtodo De Derecho Procesal, Madrid. Editorial La Primera. Pgina
25.
66 Gordillo, Mario. 1991. Derecho Procesal Civil Guatemalteco, Guatemala. Editorial Maya. Pgina28.
67 Aguirre Godoy, Op. Cit. pg. 239.
68 Guasp, Op. Cit., pgina. 25.
45
As las cosas en el Artculo 1.- establece que El poseedor de bienes inmuebles que carezca
de ttulo inscribible en el Registro de la Propiedad, podr solicitar su titulacin supletoria ante un
Juez de Primera Instancia del Ramo Civil. El interesado deber probar la posesin legtima,
continua, pacfica, pblica, de buena fe y a nombre propio, durante un perodo no menor de diez
aos, pudiendo agregar la de sus antecesores, siempre que rena los mismos requisitos.69 Por
consiguiente se aprecia que el poseedor deber probar lo que declara o pretende en el escrito de
solicitud, de esa cuenta hay que exponer sobre la carga de la prueba, la prueba y la apreciacin de
la prueba.
En este sentido el Cdigo Procesal Civil Establece que: Carga De La Prueba, Articulo 126.
Las partes tienen la carga de demostrar sus respectivas proposiciones de hecho. Quien pretende
algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensin; Consecuentemente el siguiente
artculo precepta Apreciacin de La Prueba Artculo 127. Los tribunales, salvo texto de ley en
contrario, apreciarn el mrito de las pruebas de acuerdo con las reglas de la sana crtica. . Y
por ltimo Medios De Prueba, Articulo 128. Son medios de prueba: 1. Declaracin de las partes.
2. Declaracin de testigos. 3. Dictamen de expertos. 70
Lo anterior ilustra la necesidad que tiene el juez para que en todo el diligenciamiento del
trmite de titulacin supletoria se verifique el debido cumplimento de las normas procedimentales,
debiendo proponer, diligenciar y apreciar las pruebas que indiquen lo relacionado al valor del
inmueble, esto en virtud de que el auto declaratorio debe de contener ese requisito, ya que el artculo
once del decreto 49-79 establece conducentemente que El auto aprobatorio de las diligencias
deber contener los requisitos que seala la Ley del Organismo Judicial, para las resoluciones
judiciales, y adems expresar: a) Nombres y apellidos de la persona solicitante; b) La
identificacin completa del inmueble cuya Titulacin Supletoria se solicita, su extensin,
colindancias; nombres y apellidos de quienes hubieren posedo el inmueble y de quien lo adquiri
el solicitante, si fuere pertinente, fecha y modo de la adquisicin, valor real en que fue estimado
69 Guasp, Op. Cit., pgina. 25.

70 Decreto Ley 107, Cdigo Procesal Civil y Mercantil, Jefe de Gobierno de la Repblica de Guatemala.
46
el inmueble y cuanto dato sea necesario para una plena identificacin del bien; c) La consideracin
legal sobre el cumplimiento de los requisitos que dispone la ley para la aprobacin de las
diligencias; y lo subrayado, negrita y cursiva es propio, y para referencia de que es un requisito
del auto que declara.
El problema radica en cmo el juez puede verificar ese extremo, si no se aporta una prueba,
si bien lo dijo Guaps, Carnenutti, y Mario Gordillo, que el proceso es una serie de pretensiones que
se someten a consideracin del juez y quien segn las pruebas presentas, ofrecidas, diligenciadas
y valoradas emite una resolucin declarando derechos. Y que pasa con el valor del inmueble, si en
ningn apartado se exige un avalu como herramienta para la justipreciacin del inmueble objeto
de titulacin supletoria.
En ese orden de ideas la presente investigacin pretende incluir esta herramienta como un
requisito para que el juez pueda valorar lo declarado en la pretensin, en relacin al Valor Real del
inmueble, y esto solo se logra con un avalu emitido por un valuador autorizado, como se expuso
en el captulo III.
4.4 El Valor del inmueble y la relacin con el Impuesto nico Sobre Inmuebles
La importancia fiscal del avalo de bienes inmuebles radica en la de servir de base en el
clculo del impuesto nico sobre inmuebles y el de herencias, legados y donaciones en lo que
respecta este impuesto, solamente en lo que atae a bienes inmuebles que figuren en alguna masa
relicta que, sobre dichos impuestos hay poco de que tratar, en cuanto a parmetros valorativos
se refiere por encontrarse ya contenidos, en sus propias leyes especficas.71
71Njera Colmenar, Julio Roberto, 2007, Anlisis Jurdico de la Ley Del Impuesto nico Sobre
Inmuebles y Los Mecanismos de Actualizacin al Valor Fiscal de Bienes Inmuebles a Travs de la
Prctica del Avalo que Contempla Dicho Cuerpo Normativo. Guatemala, Facultad de Ciencias
Jurdicas y Sociales, Universidad San Carlos de Guatemala, pgina 82.
47
As pues que, la importancia en referencia, est constituida por el valor o avalo del terreno
y sus construcciones, cultivos ocasionales y permanentes, incrementarle el valor a los bienes
inmuebles por medio de autoavalo mediante declaracin jurada dirigida a la Direccin de Catastro
y Avalu de Bienes Inmuebles (DICABI), todo lo cual deber pertenecer a contribuyentes en su
calidad de propietarios o poseedores. Las calidades de un inmueble sean positivas o negativas,
intrnsecas no son ms que las plusvalas y minusvalas que lo afectan, elevndole o rebajndole
valor, lo ideal es que las municipalidades encontraran las frmulas adecuadas para obtener el
material de campo, reproducir los mapas y planos de zonas urbanas y rurales, pero no a costo
extremadamente alto por eso se debe que la Direccin de Catastro y Avalos de bienes inmuebles,
se mantenga en continua bsqueda de mecanismos para consignarle a esos mapas catastrales,
valores muy altos al metro cuadrado de terreno.
4.5 Iniciativa de ley

Es la forma de iniciar la creacin de una ley ante El Congreso de la Repblica de Guatemala,
tomando en cuenta para ello, los requisitos y mecanismos legales que se encuentran en la normativa
constitucional y ordinaria de nuestro ordenamiento jurdico.
El Artculo 109 de la Ley Orgnica del Organismo Legislativo, en cual literalmente dice
Forma de las Iniciativas de Ley. Toda iniciativa cuyo propsito sea la presentacin de un
proyecto de ley, deber presentarse redactada en forma de Decreto, separndose la parte
considerativa de la dispositiva, incluyendo una cuidadosa y completa exposicin de motivos, as
como los estudios tcnicos y documentacin que justifique la iniciativa72.
Al desglosar el Artculo anterior comenzamos estableciendo la exposicin de motivos, es

decir, lo que respalda la justificacin de la necesidad de la modificacin de una ley, recordando
cmo lo expone el Seor Jos Roberto Alejos Cmbara, que para reformar una ley, debe de
72 Decreto 63-94, Ley Orgnica del Organismo Legislativo, Congreso de la Repblica de Guatemala
48
hacerse mediante la creacin de otra ley que derogue, reforme o modifique parcialmente una
ley73.
En consecuencia se presenta la siguiente exposicin de motivos de la iniciativa de ley de

reforma al decreto 49-79 del Congreso de la Repblica:
4.6 Exposicin de motivos de la Reforma al artculo cinco del decreto 49-79 del Congreso de
la Repblica, Ley de Titulacin Supletoria, para adicionar el requisito de presentacin de
avalu fiscal del inmueble a titular en la litera h).
Guatemala contempla constitucionalmente el derecho a la propiedad y ordinariamente la
forma de hacer valer este derecho, para lo cual el Registro General de la Propiedad se convierte en
la Institucin que da certeza jurdica para el pleno ejercicio de este derecho, sin embargo,
diligencia una serie de requisitos entre los que encontramos la estimacin del precio o valor real
del inmueble objeto de titulacin.
diligencias relacionadas, es para determinar los impuestos o aranceles resultantes de dicha
inscripcin, de esta cuenta resulta la necesidad de incorporar como requisito legal y exigible, el
avalo fiscal, con el fin de adecuar un justo precio y que el juez al resolver lo consigne en el auto
declaratorio de conformidad con lo establecido en el artculo once del decreto 49-79 del Congreso
de la Repblica, empero basado en el avalo presentado como prueba de la pretensin inicial.
73Alejos Cambara, Jos Roberto, 2011, Procedimientos de creacin de la ley en Guatemala,

Guatemala. Editorial Maya. Pg. 42
49
Pudiendo constatar que el trmite y los requisitos actuales contenidos en el artculo cinco, del
aludido cuerpo legal, deja muy discrecionalmente la valoracin real del inmueble y que el juez no
cuente con las herramientas necesarias para poder resolver apeado a derecho y de conformidad con
las pruebas propuestas, diligenciadas y valoradas, ya que en la actualidad no existe tal exigencia
por lo que se puede establecer las siguientes caractersticas necesarias de inclusin en la propuesta
de reforma y adicin:
a) La tipicidad: Tomando en cuenta que el avalu fiscal es requerido para justipreciar los bienes
segn el decreto 15-98 del Congreso de la Repblica.
b) Carga Probatoria: por que el propietario del inmueble tiene la carga de probar el valor real, y
esto se realiza con avalo fiscal elaborado por un perito autorizado (valuador)
c) Instancia de parte: La Titulacin Supletoria, es un procedimiento que siempre va aplicarse
cuando, la persona legitimada lo requiera.
d) Procedimiento jurisdiccional: Titulacin Supletoria, es un procedimiento que entre otros casos,
puede ser llevado ante un Juez del ramo civil, quien es el que emite la resolucin correspondiente
o auto declaratorio, por consiguiente es un trmite jurisdiccional.
e) Justipreciacin del Fundo: por medio del referido trmite se inscribe un inmueble en el Registro
General de la Propiedad y en la Matricula Fiscal con el valor real segn el Avalo fiscal propuesto.
Entre las causas del problema tenemos:
a) La falta de regulacin legal, puesto que el nico requisito es que el propio poseedor es quien
declara en el tramite inicial el valor real del inmueble, segn el artculo 5 de la Ley de Titulacin
Supletoria, y este a su vez no tiene la experticia necesaria para poder establecer el valor
correctamente o puede pensarse en que se hace con intenciones de no pagar impuestos.
b) Falta de Certeza Jurdica en el Auto declaratorio de ttulo supletorio, toda vez que ese extremo
no es comprobable por ningn medio, pero el juez lo hace constar como valor real segn lo
establece el artculo 11 de la ley de Titulacin Supletoria.
50
Esto repercute en la escasa seguridad jurdica del auto declaratorio que si bien es cierto est
firmado por un Juez y un secretario que da fe, no quiere decir que el valor sea el declarado
discrecionalmente por el mismo propietario.
Como importancia judicial, se sostiene que el trmite de jurisdiccin voluntaria de la

Titulacin Supletoria, brindar garanta y certeza en relacin al valor real del inmueble, para que
el Estado a travs de sus entidades pueda recaudar los impuestos que verdaderamente se causen en
la inscripcin de inmuebles, reforzando los principios dispositivos, de congruencia y de certeza
jurdica.
En relacin a la importancia social que amerita la presente modificacin resulta que el

Estado percibir los impuestos que correspondan y los distribuir segn sean las necesidades
sociales, reforzando a la Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles en la autorizacin
de valuadores o avalos fiscales para trmites de esta naturaleza.
El presente proyecto de Ley tiene por objeto proponer la adicin de la literal h) del Artculo
5 para incluir como requisito la presentacin del avalu fiscal del inmueble objeto de titulacin
supletoria, postulado que origen a la creacin de la Ley Adicin de la literal h) en artculo 5 del
Decreto 49-79 del Congreso de la Repblica de Guatemala, Ley de Titulacin Supletoria, para
exigir el avalu fiscal como requisito inicial en las diligencias de titulacin supletoria., bajo el
entendido que se deber regular como requisito Sine Qua Nom.
Con las presentes reformas se espera que en los rganos judiciales exijan el avalo fiscal
en las diligencias de titulacin supletoria y puedan verificar la justipreciacin del inmueble,
haciendo un adecuado pronunciamiento en el auto declaratorio sobre este extremo
4.6.1 Presentacin de la iniciativa de ley a la direccin legislativa del Honorable Congreso de la

Repblica
51
HONORABLE PLENO
El Estado de Guatemala, con la finalidad garantizar que el debido proceso, la certeza jurdica de
los actos procesales y las resoluciones judiciales, la propiedad de los bienes y su respectivo registro
y el valor real de los inmuebles para los efectos de pago de impuestos, regula la posibilidad de
reformar las leyes ordinarias con relacin a la naturaleza de los procedimientos aludidos,
convirtindose en una necesidad resolver en el auto declaratorio de las diligencias de titulacin
supletoria el valor real del inmueble, vasados en un documento que sirva de herramienta para la
verificacin de dicho extremo, extinguiendo el vaco legal que actualmente adolece la ley
especfica en el artculo cinco y once, y que nutre la siguiente propuesta:
Propuesta de Adicin de la literal h) en artculo 5 del Decreto 49-79 del Congreso de la Repblica
de Guatemala, Ley de Titulacin Supletoria, para exigir el avalu fiscal como requisito inicial en
las diligencias de titulacin supletoria.
ADICIN DE LA LITERAL H) EN ARTCULO 5 DEL DECRETO 49-79 DEL

CONGRESO DE LA REPBLICA DE GUATEMALA, LEY DE TITULACIN
SUPLETORIA, PARA EXIGIR EL AVALU FISCAL COMO REQUISITO INICIAL EN
LAS DILIGENCIAS DE TITULACIN SUPLETORIA.
DECRETO NUMERO _______ - 2016
EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE GUATEMALA
CONSIDERANDO:
Que la Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala garantiza la propiedad, el debido

proceso, el Derecho de peticin, la autonoma del Organismo Judicial, armonizando para ello las
leyes de carcter ordinario y especfico para cada materia, estableciendo adems las entidades
autnomas para resguardar los derechos enunciados.
52
CONSIDERANDO:
Que es necesario establecer un requisito adicional en el artculo cinco del decreto 49-79 del
Congreso de la Repblica para justipreciar el Inmueble objeto de Titulacin Supletoria,
garantizando con ello que el auto declaratorio resuelva sobre dicho extremo valorando el avalo
correspondiente.
POR TANTO:
Con fundamento en los Artculos 64, 97, 119 incisos a) y c), 126, 128 y en el ejercicio del 171
inciso a), todos de la Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala,
DECRETA:
La siguiente
ADICIN DE LA LITERAL H) EN ARTCULO 5 DEL DECRETO 49-79 DEL CONGRESO

DE LA REPBLICA DE GUATEMALA, LEY DE TITULACIN SUPLETORIA, PARA
EXIGIR EL AVALU FISCAL COMO REQUISITO INICIAL EN LAS DILIGENCIAS DE
TITULACIN SUPLETORIA.
Artculo 1. Objeto: La presente Ley tiene por objeto adicionar la literal h) al artculo 5 del decreto
49-79 del Congreso de la Repblica de Guatemala para exigir el avalu fiscal como requisito inicial
en las diligencias de titulacin supletoria.
Artculo 2. De la adicin de la literal h) al artculo 5 del decreto 49-79 del Congreso de la Repblica
de Guatemala, Ley de Titulacin Supletoria: Se adiciona la literal h) al artculo 5 del decreto 49-
79 del Congreso de la Repblica de Guatemala, Ley de Titulacin Supletoria, el cual queda as:
53
h) Adems deber acompaar el avalu fiscal debidamente inscrito en la Direccin de Catastro y
Avalos de Bienes Inmuebles y elaborado por un valuador autorizado para acreditar el valor real
del inmueble.
REMTASE AL ORGANISMO EJECUTIVO PARA SU SANCIN, PROMULGACIN Y

PUBLICACIN.
EMITIDO EN EL PALACIO DEL ORGANISMO LEGISLATIVO, EN LA CIUDAD DE
GUATEMALA, EL DIECIOCHO DE NOVIEMBRE DE DOS MIL DIECISIS.
PRESIDENTE
SECRETARIO SECRETARIO
54
Conclusiones
1. La certeza jurdica del auto declaratorio de aprobacin de las diligencias de titulacin
supletoria es deficiente por no exigir el documento probatorio para la verificacin del valor
real del inmueble objeto de titulacin supletoria.
2. El trmite establecido para el procedimiento de inscripcin de bienes inmuebles a travs de

las diligencias de titulacin supletoria carece de exigencia de la prueba idnea para
demostrar el valor real del inmueble objeto de inscripcin por la va judicial, constatando
que deja a discrecionalidad del actor la estimacin de dicho valor.
3. El avalo es la herramienta idnea para valorar los bienes, indistintamente de que naturaleza
sean y actualmente no se exige como requisito en la tramitacin de las diligencias de
inscripcin de bienes inmuebles que carezcan de justo ttulo, consecuentemente el juez de
trmite, no puede valorar o comprobar ese extremo y hacerlo constar en el auto declaratorio.
4. Del anlisis y estudio de la institucin de la certeza jurdica, la titulacin supletoria, el

avalo inmobiliario y la necesidad de exigir este en las diligencias de inscripcin de
inmuebles, por la va judicial, se comprob la hiptesis planteada consistente en Con la
implementacin del avalo obligatorio como requisito para la procedencia de la titulacin
supletoria, se tendra certeza jurdica en el valor del bien inmueble, ya que se dedujo que
exista un vaco legal entre lo establecido en el artculo cinco y once del decreto 49-79 del
Congreso de la Repblica de Guatemala en relacin al artculo 126 y 127 del Cdigo
Procesal Civil y Mercantil porque el poseedor del inmueble objeto del trmite tiene la carga
de la prueba y el juez deber valorarla en la resolucin de mrito.
55
Recomendaciones
1. En la resolucin que resuelve la diligencias voluntarias de titulacin supletoria el juez
deber resolver consignar el valor real del inmueble, valindose de los medios idneos
para corroborar ese extremo siendo apropiado el Avalo Fiscal.
2. El propietario de bienes inmuebles que no tengan justo ttulo para ser inscritos en el
Registro General de la Propiedad, deber acompaar un avalo fiscal elaborado por un
valuador autorizado, para la adecuada tasacin o justipreciacin del bien inmueble objeto
de titulacin, por ser quien propone quien tiene la carga de probar los extremos declarados
en las solicitudes judiciales.
3. Se debe de exigir como requisito en la tramitacin de las diligencias de inscripcin de

bienes inmuebles que carezcan de justo ttulo, y con ello el juez de trmite pueda valorar
ese extremo y hacerlo constar en el auto declaratorio.
4. Para a subsanacin del vaco legal existente en relacin a la exigencia del Avalo fiscal en
la tramitacin, se debe incorporar este en los requisitos iniciales de presentacin, empero
deber estar elaborado por un profesional en la materia, debidamente autorizado y
legitimado, tambin deber el avalo estar debidamente registrado en la Direccin de
Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles.
56
Bibliografa
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Guatemala, Guatemala. Editorial Maya.
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Sobre Inmuebles y Los Mecanismos de Actualizacin al Valor Fiscal de Bienes Inmuebles
a Travs de la Prctica del Avalo que Contempla Dicho Cuerpo Normativo. Guatemala,
Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad San Carlos de Guatemala.
4. Rejopachi, R. 2007. Anlisis comparativo de la Titulacin Supletoria regulada en el
Decreto 49-79 del Congreso de la Repblica de Guatemala y la titulacin especial
regulada en el Decreto 41-2005 Ley del Registro de Informacin Catastral, Facultad de
Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad San Carlos de Guatemala.
Leyes Nacionales:
1. Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala, Asamblea Nacional Constituyente de
Guatemala.
2. Decreto Ley 107, Cdigo Procesal Civil y Mercantil, Jefe de Gobierno de la Repblica
de Guatemala.
3. Decreto 49-79, Ley de titulacin Supletoria, Congreso de la Repblica de Guatemala.
4. Decreto 41-2005, Ley del Registro de Informacin Catastral, Congreso de la Repblica de
Guatemala.
5. Decreto 15-98, Ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles, Congreso de la Repblica de
Guatemala.
6. Decreto 63-94, Ley Orgnica del Organismo Legislativo, Congreso de la Repblica de
Guatemala
Leyes Extranjeras:
1. Decreto S/N. Ley Sobre Ttulos de Predios Urbanos, La Asamblea Nacional de la
Repblica de El Salvador.
2. Cdigo Federal. Mxico.
59
Anexos
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
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74
75

Avaluo - Titulacion Supletoria Hogla Villafuerte 05-12-2016

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Avaluo - Titulacion Supletoria Hogla Villafuerte 05-12-2016

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UNIVERSIDAD DA VINCI DE GUATEMALA

Facultad de ciencias Jurdicas, Sociales y Relaciones Internacionales

AVALO COMO REQUISITO NECESARIO PARA LA PROCEDENCIA

Hogla Dalila Villafuerte Arrue, carn 201620101

Guatemala, Enero de 2017

A MIS COMPAEROS: Por su amistad y apoyo brindado, les deseo xitos.

A LA TRICENTENARIA UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA: Casa de

A LA UNIVERSIDAD DA VINCI DE GUATEMALA: Especialmente a la facultad de Ciencias

AL DOCTOR JOS GUILLERMO ALFREDO CABRERA MARTNEZ, Decano de la

Dr. Jos Cyriano Ruz Cabarrs Ph.D.

Dr. Luis Manuel Alvarez Alvarez

Licda. Rosa Mara Morales de Ros

Licda. Rossana Nineth Ordez de Martnez

Facultad de Ciencias Jurdicas, Sociales y Relaciones Internacionales

Dr. Jos Guillermo Alfredo Cabrera Martnez

Lic. Juan Fernando Obregn Martnez

Licda. Elena Yadira Prez

Dr. Jos Guillermo Alfredo Cabrera Martnez

Captulo 2: Titulacin supletoria ....................................................................................................12

Captulo 3: El avalu de bienes inmuebles.....................................................................................27

Captulo 4: El Avalo Como Requisitos Necesario Para La Procedencia De La Titulacin

DICABI: Direccion de Catastro y Avalos de Bienes Inmuebles

Asimismo se presenta un estudio jurdico y doctrinario de la tramitacin de las diligencias

En el presente captulo se presentar una breve descripcin doctrinaria y jurdica de certeza

Asimismo se comprende a la seguridad jurdica, en su conjunto como una norma legal y es

De lo anterior podemos deducir que seguridad jurdica enmarca obligatoriedad al estado, en

4 Atlantic International University, [2010?]. Garantas de Seguridad Jurdica, Mxico. Editorial

S.R.L.,1981, pgina 121.

6Seguridad Jurdica, Op. Cit., pagina 695.

En el Derecho continental la certeza del derecho desde la ptica cognoscitiva se obtiene,

1.6.1 La seguridad jurdica como criterio

1.6.3 La seguridad jurdica como un estado subjetivo

1.6.4 La seguridad jurdica realiza el orden jurdico positivo

1.6.5 La seguridad jurdica es un valor

1.6.6 La seguridad jurdica como reconocimiento de la cosa juzgada

1.6.7 La seguridad Jurdica como principio

Euroamrica, n 15, pgina 7.

1.8.1 Presuncin de la Ley.

1.8.2 Principio de Publicidad

1.9 Certeza jurdica en otros pases

lamo. Pgina 17.

Rut Rejopachi define este trmino as: La titulacin supletoria es el procedimiento

Para Cabanellas, G., no es ms que: La serie de documentos que acreditan la propiedad

14 Rejopachi, R. 2007. Anlisis comparativo de la Titulacin Supletoria regulada en el Decreto 49-79

2.2.2 Titulacin supletoria especial

16 Decreto 59-79, Ley de Titulacin Supletoria, Congreso de la Repblica de Guatemala.

La titulacin especial es una figura de reciente creacin dentro de nuestro

2.3.1 Principio de publicidad

2.3.2 Principio de rogacin o de instancia

21 Fajardo, C. 2016. Procedimiento de modificacin a la primera inscripcin registral de bienes

2.3.3 Principio de inscripcin

2.3.4 Principio de especialidad

23 Daz, E. 2009. Autonoma del derecho registral en el ordenamiento jurdico Guatemalteco,

2.3.5 Principio de Tracto Sucesivo o Continuo

2.3.6 Principio de Seguridad

25 Daz, E. Ob. Cit. Pgina 79.

2.3.7 Principio de Fe Pblica

2.3.8 Principio de Legalidad

27 Daz E. Ob. Cit. Pgina 80.

Los ttulos supletorios en su parte sustantiva se encontraban regulados en el ttulo V del

29 Rejopachi, R. Loc. Cit.

El 10 de mayo de 1926, la asamblea legislativa, emiti el Decreto 1455 Ley de titulacin

Con la promulgacin del Decreto Legislativo 2268 de fecha 16 de marzo de 1938, se

30 Rejopachi, R. Loc. Cit.