Kajian Hukum Pengenaan BPHTB Dan PPH Final Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Banguna PDF

KAJIAN HUKUM PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN DAN PAJAK PENGHASILAN FINAL

PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM
TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER)
Tesis
Oleh
DINA ARFINA
127011112/MKn.
MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
2014
Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK
Built, Operate and Transfer (BOT) adalah salah satu bentuk pembiayaan
proyek pembangunan yang mana investor harus menyediakan sendiri pendanaan
untuk proyek tersebut, juga menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain
yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Sebagai gantinya investor diberikan hak
untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya selama waktu tertentu.
Perjanjian kerjasama dengan sistem Built, Operate and Transfer (BOT) tersebut
terjadi bukan hanya antara pemerintah dengan swasta, akan tetapi bisa juga antara
non pemerintah dengan swasta. Perjanjian BOT antara pemerintah dengan swasta
tidak ada kendala dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Tanah dan
Bangunan, namun dalam perjanjian BOT antara non pemerintah dengan swasta
menemui kendala dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final PHTB. Karena itu perlu
dikaji mengenai pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan
bangunan, kepastian saat terhutang mengenai BPHTB dan PPh Final pengalihan hak
atas tanah dan bangunan, serta kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB dan PPh
Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT.
Metode penelitian yang digunakan adalah pendekatan yuridis normatif yang
bersifat deskriptif analisis, pengumpulan data dilakukan dengan menggunakan data
sekunder berupa bahan hukum primer, sekunder dan tertier sebagai data utama. Data-
data yang diperoleh kemudian diolah, dianalisis dan ditafsirkan secara logis,
sistematis dengan menggunakan metode berpikir deduktif.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa pengenaan PPh Final pengalihan hak atas
tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah penyerahan bangunan dari investor
kepada pemilik tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai
tertinggi antara NJOP bangunan/nilai Pasar bangunan. Sedangkan pengenaan BPHTB
pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak diatur oleh UU
PDRD. Saat terhutang PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam
transaksi BOT adalah pada saat sebagian bangunan yang diserahkan investor ke
pemilik tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi
antara NJOP bangunan/nilai pasar bangunan yang diserahkan. Setelah jangka waktu
BOT berakhir, atas seluruh bangunan yang diserahkan dari investor ke pemilik tanah
dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara NJOP Bangunan/nilai
pasar bangunan yang diserahkan tersebut. Sedang saat terutang BPHTB pengalihan
hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak ada kejelasan saat
terutangnya. Kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak
atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah dalam ketentuan Pasal 85 ayat
(1) dan ayat (2) UU PDRD tidak ada pengaturan tentang BOT sebagai objek pajak,
sedangkan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT
dikenakan pajak/terutang pajak, sebagaimana diatur dalam ketentuan Keputusan
Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 sebagaimana diubah terakhir dengan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008.
Kata Kunci : Bangun Guna Serah, BOT, Pajak, PPh, BPHTB.

ABSTRACT
Built, Operate and Transfer (BOT) is the financing for a construction project
in which the investor should himself prepare the project financing. He should also be
responsible for preparing the materials, equipment, and other facilities which are
needed for the project equipment. The compensation is that he will be given the right
to operate and to benefit its economy in a certain time. Cooperative agreement by
using BOT system is not only between the government and private sector but also
between non-government and private sector. There is no obstacle in BOT agreement
between the government and private sector in levying BPHTB and Final PPh (income
tax) on land and building rights transfer, while obstacle in the same case is found in
BOT agreement between non-government and private sector; the obstacle is also
found in levying BPHTB and Final PPh on the land and building rights transfer in
BOT transaction.
The research used judicial normative and descriptive analytic approaches.
The data were gathered by using primary, secondary, and tertiary legal materials.
The gathered data were processed, analyzed, and interpreted logically,
systematically, and deductively.
The result of the research showed that levying Final PPh on land and building
rights transfer in BOT transaction is transferring buildings from an investor to the
land owner by levying PPh BPHTB 5% of the highest value between building
NJOP/market value. Meanwhile, levying BPHTB on land and building rights transfer
in BOT transaction is not regulated in PDRB law. Payable time of Final PPh on land
and building rights transfer in BOT transaction is when a part of the building is
transferred by the investor to the land owner by levying 5% of the highest value
between building NJOP/market value. When BOT ends, the whole building will be
transferred to the land owner although there is no certainty about the payable time
when BPHTB payable on the land and building rights transfer occurs. The judicial
obstacle is that there is no specific regulation on BOT transaction in Article 85,
paragraph 1 and paragraph 2 of PDRB law as taxable item in levying BPHTB and
Final PPh on land and building rights transfer, while Final PPh on land and building
rights transfer is levied tax payable as it is stipulated in the provision of the Decree of
the Minister of Finance No. 635/KMK.04/1994 as it is finally amended to the
Regulation of the Minister of Finance No. 243/PMK.03/2008.
Keywords: Transfer Use Building, BOT, Tax, PPh, BPHTB

JUDICIAL ANALYSIS ON LEVYING LAND AND BUILDING RIGHTS
ACQUISITION TAX AND FINAL INCOME TAX ON LAND AND
BUILDING RIGHT TRANSFER IN BOT (BUILT OPERATE
AND TRANSFER)
THESIS
BY
DINA ARFINA
127011112/M.Kn
MAGISTER OF NOTARIAL AFFAIRS STUDY PROGRAM

FACULTY OF LAW
UNIVERSITY OF SUMATERA UTARA
MEDAN
2014

KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas
karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu
persyaratan untuk memperolah gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera
Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih
judul : Kajian Hukum Pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Hak Atas
Tanah Dan Bangunan Dalam Transaksi BOT (Built Operate And Transfer).
Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan
tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari semua pihak,
agar dapat menjadi pedoman di masa yang akan datang.
Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan
pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan
ini penulis mengucapkan terimakasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya
secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum., selaku
Ketua Komisi Pembimbing dan Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS,
CN., serta Bapak Dr. Bastari, SE., MM., masing-masing selaku anggota komisi
pembimbing yang banyak memberi masukkan dan bimbingan kepada penulis selama
dalam penulisan tesis ini dan kepada Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN,
MHum., dan Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, MHum., selaku dosen penguji yang
telah banyak memberikan kritikan, saran serta masukan dalam penulisan tesis ini.
Selanjutnya ucapan terimakasih yang tak terhingga saya sampaikan kepada :

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K).
selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, Mhum., selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., Selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., MHum., Selaku Sekretaris
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara.
5. Bapak-Bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan
Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
Secara khusus penulis menghaturkan terimakasih yang tak terhingga kepada
ayahanda Letkol (Purn) Dr. H. Wasfi Zainul dan Ibunda Hj. Harmiaty, yang telah
melahirkan, membesarkan dan mendidik ananda dengan penuh kasih sayang, serta
Suamiku H. Amar Subchan Indra, Amd, SS., atas segala pengorbanan dan
pengertiannya, serta anak-anakku tersayang Malikah Mazaya Indra dan Mahfuzah
Syafura Indra atas segala dorongan serta semangat yang telah diberikan kepada
penulis selama ini. Tak lupa penulis ucapkan terimakasih kepada kakak penulis, dr.
Dewi Aryanti, dipl. CIDESCO, dan adik penulis, drg. Della Arfiza, yang banyak
memberikan dorongan kepada penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.

Ucapan terima kasih juga saya ucapkan kepada rekan-rekan seperjuangan,
Khususnya rekan-rekan Magister Kenotariatan Kelas Reguler Angkatan 2012,
Hujjatul Marwiyah, Ivo Fara Zara, SH, MKn., Suci Mulani, SH, MKn., Syafwatun
Nida, SH, MKn., Dini Novrina, Afriyani Pohan, Zaisika Khairunnisak, dan kawan-
kawan satu angkatan lain yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu
yang terus memberikan motivasi, semangat dan kerjasama dan diskusi, membantu
dan memberikan pemikiran kritik dan saran dari awal masuk di Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sampai saat
penulis selesai menyusun tesis ini.
Saya berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan
kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar
selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah.
Akhirnya, semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak
khususnya yang berkaitan dengan bidang kenotariatan.
Medan, Nopember 2014
(Dina Arfina)

DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Dina Arfina

Tempat/ Tanggal Lahir : Medan, 29 Januari 1978
Alamat : Jl. Karya Kasih Nomor 81, Gedung
Johor, Kota Medan
Jenis Kelamin : Perempuan
Umur : 36 Tahun
Kewarganegaraan : Indonesia
Agama : Islam
Nama Bapak : Letkol (Purn) Dr. H. Wasfi Zainul
Nama Ibu : Hj. Harmiaty
Nama Suami : H. Amar Subchan Indra, Amd, SS.
Anak Kandung : Malikah Mazaya Indra
Mahfuzah Syafura Indra
II. PENDIDIKAN
Sekolah Dasar : SD Taman Harapan Medan (1984-

1990)
Sekolah Menengah Pertama : SLTPN 10 Medan (1990-1993)
Sekolah Menengah Atas : SMA Tunas Kartika I (1993-1996)
Universitas : 1. Sekolah Tinggi Bahasa Asing

Harapan Medan (1996-2001)
2. S1 Fakultas Hukum Universitas

Islam
Sumatera Utara (UISU) Medan

(1996-2002)
Universitas : S2 Magister Kenotariatan Fakultas

Hukum Universitas Sumatera Utara
(2012-2014)

DAFTAR ISI
ABSTRAK --------------------------------------------------------------------------------------- i
DAFTAR ISI ------------------------------------------------------------------------------------ ii
BAB I PENDAHULUAN --------------------------------------------------------------------- 1
A. Latar Belakang ----------------------------------------------------------------------- 1
B. Permasalahan ---------------------------------------------------------------------- 10
C. Tujuan Penelitian ------------------------------------------------------------------ 11
D. Manfaat Penelitian ---------------------------------------------------------------- 11
E. Keaslian Penelitian ---------------------------------------------------------------- 12
F. Kerangka Teori dan Konsepsi --------------------------------------------------- 14
1. Kerangka Teori --------------------------------------------------------------- 14
2. Konsepsi ----------------------------------------------------------------------- 16
G. Metode Penelitian ----------------------------------------------------------------- 19
1. Sifat dan Jenis Penelitian ---------------------------------------------------- 19
2. Sumber Data/ Bahan Hukum ----------------------------------------------- 20
3. Teknik Pengumpulan Data -------------------------------------------------- 22
4. Analisis Data ----------------------------------------------------------------- 23
BAB II BPHTB DAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN
BANGUNAN DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND
TRANSFER) ------------------------------------------------------------------------- 24
A. Pengertian BOT (Built Operate And Transfer) ----------------------------- 24
B. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ---------------- 32

1. Dasar Hukum BPHTB ---------------------------------------------------- 32
2. Definisi BPHTB ----------------------------------------------------------- 33
3. Subjek BPHTB ------------------------------------------------------------- 34
4. Objek BPHTB -------------------------------------------------------------- 35
5. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB -------------------------- 38
6. Perhitungan BPHTB ------------------------------------------------------- 39
C. PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan -------------------- 48
1. Dasar Hukum PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan 48
2. Prinsip Pemajakan Menurut UU PPh ----------------------------------- 48
3. Penggolongan PPh Final -------------------------------------------------- 51
4. Subjek Pajak ---------------------------------------------------------------- 52
5. Objek Pajak ----------------------------------------------------------------- 56
6. Penghitungan PPh Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan ----- 66
D. Pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan
Bangunan Dalam Transaksi BOT -------------------------------------------- 67
1. Perlakuan Perpajakan Atas Transaksi BOT ---------------------------- 67
2. PPh Final PHTB Dalam Transaksi BOT -------------------------------- 70
3. BPHTB Dalam Transaksi BOT ------------------------------------------ 76
BAB III KEPASTIAN SAAT TERHUTANG BPHTB DAN PPH FINAL

TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER) -------------- 77
A. Saat Terutang Pajak Dalam Perpajakan ------------------------------------- 77

B. Saat Terhutang BPHTB Dalam Transaksi BOT (Built Operate And
Transfer) ------------------------------------------------------------------------- 82
C. Saat Terhutang PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
Dalam Transaksi BOT (Built Operate And Transfer) --------------------- 84
BAB IV KENDALA YURIDIS DALAM PENGENAAN BPHTB DAN PPH

FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER) -- 94
A. Kepastian Hukum -------------------------------------------------------------- 94
B. Asas Kepastian Hukum Dalam Perpajakan --------------------------------- 97
C. Ketentuan Tentang PPh PHTB dan BPHTB Dalam BOT --------------- 107
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN -------------------------------------------------- 112
A. Kesimpulan -------------------------------------------------------------------- 112
B. Saran ---------------------------------------------------------------------------- 113
DAFTAR PUSTAKA ----------------------------------------------------------------------- 115

DAFTAR ISTILAH
Advalorum : tarif dengan % tertentu yang dikenakan pada

harga atau nilai suatu barang
Ambiguous : penafsiran yang berbeda
Amortisasi : pengurangan pajak
Arrest Hooggerechtshof : yurisprudensi Mahkamah Agung
BOT Agreement : perjanjian bangun guna serah
Built : pembangunan
Certainty : kepastian
Comprehensive income taxation : skedul tarif diterapkan atas kategori

penghasilan tertentu
Consolidation : peleburan usaha
Contract break : wanprestasi
Deemed profit : wajib pajak yang menggunakan norma

penghitungan khusus
Degresif : tarif menurun
Efficiency : efisiensi
Expantion : pemekaran usaha
Fee : imbalan atas jasa tertentu
Field research : penelitian lapangan
Fiskus : pemungut pajak
Formele leer : ajaran formal

Global taxation : prinsip pemajakan atas penghasilan
digabungkan tanpa membedakan asal, sumber,
dan jenis
Hierarki : tata urutan
Independent agent : perantara yang mempunyai kedudukan bebas
Inbreng : penyetoran modal saham dalam bentuk tanah

dan atau bangunan
Investor : penyandang dana
Juncto : dihubungkan/dikaitkan
Legal order : tata hukum
Library research : penelitian kepustakaan
Likuidasi : pembubaran badan hukum
Materiele leer : ajaran materil
Merger : penggabungan usaha
Official Assesment : perhitungan pajak oleh instansi pemerintah
Operate : pengoperasian
Order : tata aturan
Owner : pemilik tanah
Place of business : tempat usaha
Preferent : hak mendahului
Progresif : tarif meningkat
Proporsional : sebanding
Restitusi : pengembalian pajak

Rule : aturan tunggal
Rules : seperangkat aturan
Schedular tax system : pengenaan PPh atas jenis dan sumber

penghasilan tertentu, perlakuan pajak berbeda-
beda berdasarkan asal, sumber, dan jenis
penghasilan
Self Assesment : perhitungan pajak oleh wajib pajak sendiri
Spirit : semangat
Staatblad : Lembaran Negara, peraturan dan ketentuan

pada masa kolonial Belanda
Take over : pengambilalihan usaha
Tax Law : Undang-undang perpajakan
Tax reform : reformasi perpajakan
Tax reliefs : pengurangan pajak
Transfer : penyerahan kembali
Transparency : transparansi
Unitary tax system : skedul tarif diterapkan atas seluruh tanggungan

penghasilan
Wording : kata dan kalimat
Worldwide income : penghasilan yang diterima atau diperolehnya

baik dari Indonesia maupun dari Luar Negeri

DAFTAR SINGKATAN
APBD : Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah

APBN : Anggaran Pendapatan dan Belanja Nasional
BOT : Built Operate and Transfer
BM : Bea Meterai
BPHTB : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
BUMD : Badan Usaha Milik Daerah
BUMN : Badan Usaha Milik Negara
BUT : Bentuk Usaha Tetap
BW : Burgerlijk Wetboek
Dirjen : Direktur Jenderal
DJP : Direktorat Jenderal Pajak
Dispenda : Dinas Pendapatan Daerah
DPP : Dasar Pengenaan Pajak
HIR : Herziene Inlandsch Reglement
Hlm. : Halaman
JBNPHTB : Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan
KMK : Keputusan Menteri Keuangan
HGB : Hak Guna Bangunan
HGU : Hak Guna Usaha
HMSRS : Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
HPL : Hak Pengelolaan
HT : Harga Transaksi
KTP : Kartu Tanda Penduduk
KUHD : Kitab Undang-Undang Hukum Dagang
KUHPerdata : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
No. : Nomor
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak

NJOP TB : Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan Bangunan
NP : Nilai Pasar
NPOP : Nilai Perolehan Objek Pajak
NPOPKP : Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
NPOPTKP : Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
NPWP : Nomor Pokok Wajib Pajak
OP : Objek Pajak
PBB : Pajak Bumi dan Bangunan
PMK : Peraturan Menteri Keuangan
PN : Pengadilan Negeri
PNBP : Penerimaan Negara Bukan Pajak
PP : Peraturan Pemerintah
PPh : Pajak Penghasilan
PPh PHTB : Pajak Penghasilan Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Ps. : Pasal
PT : Perseroan Terbatas
Rbg. : Reglement Buitengewesten
RS : Rumah Sederhana
RSS : Rumah Susun Sederhana
RI : Republik Indonesia
Rp. : Rupiah
RV : Reglement op de Burgerlijke Rechtsvordering
SE : Surat Edaran
SK : Surat Keputusan
SKP : Surat Ketetapan Pajak
SKPD : Surat Ketetapan Pajak Daerah
SKPDKB : Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar
SKPDKBT : Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan
SKPKB : Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar

SKPKBT : Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Tambahan
SPPT : Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
SPTPD : Surat Pemberitahuan Pajak Daerah
STP : Surat Tagihan Pajak
Stb. : Staatsblad
UU : Undang-Undang
UUPA : Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria
UU PDRD : Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah
UUPPh : Undang-Undang Pajak Penghasilan
WP : Wajib Pajak

ABSTRAK
Built, Operate and Transfer (BOT) adalah salah satu bentuk pembiayaan
proyek pembangunan yang mana investor harus menyediakan sendiri pendanaan
untuk proyek tersebut, juga menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain
yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Sebagai gantinya investor diberikan hak
untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya selama waktu tertentu.
Perjanjian kerjasama dengan sistem Built, Operate and Transfer (BOT) tersebut
terjadi bukan hanya antara pemerintah dengan swasta, akan tetapi bisa juga antara
non pemerintah dengan swasta. Perjanjian BOT antara pemerintah dengan swasta
tidak ada kendala dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Tanah dan
Bangunan, namun dalam perjanjian BOT antara non pemerintah dengan swasta
menemui kendala dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final PHTB. Karena itu perlu
dikaji mengenai pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan
bangunan, kepastian saat terhutang mengenai BPHTB dan PPh Final pengalihan hak
atas tanah dan bangunan, serta kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB dan PPh
Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT.
Metode penelitian yang digunakan adalah pendekatan yuridis normatif yang
bersifat deskriptif analisis, pengumpulan data dilakukan dengan menggunakan data
sekunder berupa bahan hukum primer, sekunder dan tertier sebagai data utama. Data-
data yang diperoleh kemudian diolah, dianalisis dan ditafsirkan secara logis,
sistematis dengan menggunakan metode berpikir deduktif.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa pengenaan PPh Final pengalihan hak atas
tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah penyerahan bangunan dari investor
kepada pemilik tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai
tertinggi antara NJOP bangunan/nilai Pasar bangunan. Sedangkan pengenaan BPHTB
pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak diatur oleh UU
PDRD. Saat terhutang PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam
transaksi BOT adalah pada saat sebagian bangunan yang diserahkan investor ke
pemilik tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi
antara NJOP bangunan/nilai pasar bangunan yang diserahkan. Setelah jangka waktu
BOT berakhir, atas seluruh bangunan yang diserahkan dari investor ke pemilik tanah
dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara NJOP Bangunan/nilai
pasar bangunan yang diserahkan tersebut. Sedang saat terutang BPHTB pengalihan
hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak ada kejelasan saat
terutangnya. Kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak
atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah dalam ketentuan Pasal 85 ayat
(1) dan ayat (2) UU PDRD tidak ada pengaturan tentang BOT sebagai objek pajak,
sedangkan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT
dikenakan pajak/terutang pajak, sebagaimana diatur dalam ketentuan Keputusan
Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 sebagaimana diubah terakhir dengan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008.
Kata Kunci : Bangun Guna Serah, BOT, Pajak, PPh, BPHTB.

ABSTRACT
Built, Operate and Transfer (BOT) is the financing for a construction project
in which the investor should himself prepare the project financing. He should also be
responsible for preparing the materials, equipment, and other facilities which are
needed for the project equipment. The compensation is that he will be given the right
to operate and to benefit its economy in a certain time. Cooperative agreement by
using BOT system is not only between the government and private sector but also
between non-government and private sector. There is no obstacle in BOT agreement
between the government and private sector in levying BPHTB and Final PPh (income
tax) on land and building rights transfer, while obstacle in the same case is found in
BOT agreement between non-government and private sector; the obstacle is also
found in levying BPHTB and Final PPh on the land and building rights transfer in
BOT transaction.
The research used judicial normative and descriptive analytic approaches.
The data were gathered by using primary, secondary, and tertiary legal materials.
The gathered data were processed, analyzed, and interpreted logically,
systematically, and deductively.
The result of the research showed that levying Final PPh on land and building
rights transfer in BOT transaction is transferring buildings from an investor to the
land owner by levying PPh BPHTB 5% of the highest value between building
NJOP/market value. Meanwhile, levying BPHTB on land and building rights transfer
in BOT transaction is not regulated in PDRB law. Payable time of Final PPh on land
and building rights transfer in BOT transaction is when a part of the building is
transferred by the investor to the land owner by levying 5% of the highest value
between building NJOP/market value. When BOT ends, the whole building will be
transferred to the land owner although there is no certainty about the payable time
when BPHTB payable on the land and building rights transfer occurs. The judicial
obstacle is that there is no specific regulation on BOT transaction in Article 85,
paragraph 1 and paragraph 2 of PDRB law as taxable item in levying BPHTB and
Final PPh on land and building rights transfer, while Final PPh on land and building
rights transfer is levied tax payable as it is stipulated in the provision of the Decree of
the Minister of Finance No. 635/KMK.04/1994 as it is finally amended to the
Regulation of the Minister of Finance No. 243/PMK.03/2008.
Keywords: Transfer Use Building, BOT, Tax, PPh, BPHTB

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pembangunan Nasional adalah kegiatan yang dilakukan oleh masyarakat
bersama-sama dengan pemerintah, yang berlangsung terus menerus dan
berkesinambungan, yang bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat baik
material maupun spiritual. Untuk merealisasikannya diperlukan biaya yang besar
yang harus digali terutama dari dalam negeri berupa pajak. Hal ini menempatkan
perpajakan sebagai salah satu perwujudan kewajiban kenegaraan dalam kegotong-
royongan nasional sebagai peran serta masyarakat dalam membiayai pembangunan. 1
Beberapa fungsi penting pajak, antara lain adalah untuk membiayai
pengeluaran-pengeluaran negara, pembiayaan kepentingan umum, seperti
pembangunan gedung-gedung sekolah, jembatan, jalan umum dan berbagai fasilitas
lainnya yang sering kali digunakan oleh masyarakat. Pada dasarnya pajak digunakan
untuk membiayai pengeluaran umum pemerintah dalam menjalankan pemerintahan. 2
Peningkatan pendapatan negara terutama dalam sektor pajak, memberikan
sumbangan positif dalam keuangan negara. 3 Di sisi lain pajak bukan hanya berfungsi
1
Rimsky K. Judisseno, Pajak dan Strategi Bisnis: Suatu Tinjauan tentang Kepastian Hukum
dan Penerapan Akuntansi di Indonesia, Edisi Revisi, (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 1997),
hlm.7.
2
Safri Nurmantu, Pengantar Perpajakan, Edisi 3, (Jakarta: Granit, 2005), hlm.21.
3
Budi Rahardjo dan Djaka Saranta S. Edhy, Dasar-dasar Perpajakan Bagi Bendaharawan
sebagai Pedoman Pelaksanaan Pemungutan/Pemotongan dan Penyetoran/Pelaporan, (Jakarta: CV.
Eko Jaya, 2003), hlm.1.

untuk memasukkan uang ke kas negara, tetapi juga merupakan wujud partisipasi
masyarakat dalam pembangunan dengan memenuhi kewajiban kenegaraan dalam
upaya peningkatan kemandirian bangsa dalam pelaksanaan pembangunan nasional. 4
Pajak merupakan bagian penting dan tidak dapat dipisahkan dengan hukum. Dengan
demikian dalam pembangunan nasional khususnya pembangunan hukum di bidang
administrasi negara, hukum pajak merupakan sarana yang penting dalam kerangka
menunjang pemasukan pajak ke kas negara dan menunjang peningkatan pertumbuhan
pembangunan ekonomi dan sosial. 5
Sejalan dengan otonomi daerah, kebijakan desentralisasi telah memberikan
wewenang yang lebih banyak kepada pemerintah daerah untuk mengatur daerahnya
secara otonom, dengan cara mendelegasikan tanggung jawab yang besar kepada
pejabat tingkat lokal untuk merancang proyek pembangunan agar sesuai dengan
kebutuhan masyarakat setempat. 6 Salah satu komponen utama pelaksanaan
desentralisasi dalam otonomi daerah adalah desentralisasi fiskal (pembiayaan
otonomi daerah). 7 Untuk itu semangat desentralisasi, demokratisasi, transparansi dan
akuntabilitas menjadi sangat dominan dalam mewarnai proses penyelenggaraan
pemerintahan pada umumnya dan proses pengelolaan keuangan daerah khususnya. 8
4
Syofrin Syofyan dan Asyhar Hidayat, Hukum Pajak dan Permasalahannya, (Bandung:
Refika Aditama, 2004), hlm.21.
5
Marihot Pahala Siahaan (a), Hukum Pajak Elementer, (Yogyakarta: Graha Ilmu, 2010),
hlm.8.
6
Joko Widodo, Good Governanve: Telaah dari Dimensi: Akuntabilitas dan Kontrol Birokrasi
Pada Era Desentralisasi dan Otonomi Daerah, (Surabaya: Penerbit Insan Cendekia, 2001), hlm.43.
7
Tjip Ismail, Pengaturan Pajak Daerah Indonesia, (Jakarta: Yellow Printing, 2007), hlm.12.
8
Dedy Supriady Bratakusumah, dan Dadang Solihin, Otonomi Penyelenggaraan
Pemerintahan Daerah, (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2003), hlm.206.

Menurut lembaga pemungutnya, pajak dikelompokkan menjadi dua yaitu
Pajak Pusat dan Pajak Daerah. 9 Pajak Pusat, yaitu pajak yang dipungut oleh
pemerintah pusat dan digunakan untuk membiayai rumah tangga Negara, yang terdiri
dari Pajak Penghasilan, Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang
Mewah, dan Bea Materai. Sedangkan Pajak Daerah, yaitu pajak yang dipungut oleh
pemerintah daerah dan digunakan untuk membiayai rumah tangga daerah. Pajak
daerah terdiri atas Pajak Propinsi dan Pajak Kabupaten/Kota. Pajak Propinsi, seperti
Pajak Kendaraan Bermotor, Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor, Bea Balik
Nama Kendaraan Bermotor, Pajak Air Permukaan, dan Pajak Rokok. Sedangkan
Pajak Kabupaten/Kota, seperti Pajak Hotel, Pajak restoran, Pajak Hiburan, Pajak
Penerangan Jalan, Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan, Pajak Bumi dan
Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, 10 sedangkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB) belakangan masuk menjadi pajak daerah.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dilimpahkan
pemungutannya dari Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Daerah sehingga
dinamakan Pajak Daerah, sebagaimana diatur dalam Pasal 85 sampai dengan pasal 93
Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
(Undang-Undang Pajak Daerah). Pelaksanaan pelimpahan BPHTB menjadi Pajak
Daerah lebih cepat dibandingkan pelimpahan PBB Perdesaan dan Perkotaan, dimana
peraturan tentang tahapan persiapan pengalihan dilakukan oleh Menteri Keuangan
9
Tony Marsyahrul, Pengantar Perpajakan, (Jakarta: PT. Grasindo, 2006), hlm.5.
10
Supramono, dan Theresia Woro Damayanti, Perpajakan Indonesia-Mekanisme dan
Perhitungan, (Yogyakarta: Penerbit Andi, 2010), hlm.6.

bersama-sama dengan Menteri Dalam Negeri dalam waktu paling lama 1(satu) tahun
sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah tertanggal 1 Januari 2010, sehingga paling lambat tanggal 31
Desember 2010 merupakan batas akhir persiapan pengalihan BPHTB sebagai pajak
daerah. Maka sejak tanggal 1 Januari 2011 pemungutan BPHTB sudah dilakukan
oleh Pemerintah Daerah Kabupaten dan Kota. 11
Dalam pengalihan tanah dan bangunan ada beberapa pajak yang dikenakan
antara lain BPHTB dan PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (PPh F
PHTB). BPHTB merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan
bangunan di Indonesia sehingga segala pungutan yang ada kaitannya dengan
perolehan hak (kecuali biaya resmi yang berkaitan dengan pembuatan akta dan
pendaftaran hak atas tanah dan bangunan yang telah ditetapkan sesuai dengan
ketentuan yang berlaku) tidak boleh dilakukan oleh pihak manapun di luar ketentuan
Undang-undang BPHTB. 12 BPHTB merupakan pajak yang dikenakan/dipungut oleh
Pemerintah terhadap orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan
bangunan berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku. 13
Secara umum, penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau
badan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut maka wajib dibayar
11
Eddy Wahyudi, http://eddiwahyudi.com/2010/12/31/mulai-1-januari-2011-bphtb-telah-
resmi-menjadi-pajak-daerah/, terakhir diakses tanggal 04 Mei 2014
12
Muhammad Rusjdi, PBB, BPHTB dan Bea Materai, (Jakarta: PT indeks Kelompok
Gramedia, 2005), hlm.127.
13
Marihot Pahala Siahaan (b), Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, Teori
danPraktek, (Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2003), hlm.7.

pajak penghasilan (PPh). 14 Cara pengenaan Pajak Penghasilan atas penghasilan yang
objek pajak dilakukan dengan dua cara. Pertama, dikenakan PPh secara umum
dengan menggunakan tarif umum (tarif Pasal 17 UU PPh) dan pengenaannya melalui
mekanisme SPT Tahunan. Kedua, dikenakan PPh secara final, seperti Pajak
Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan (PPh PHTB).
Objek PPh adalah penghasilan yang diperoleh dari pengalihan harta berupa
hak atas tanah dan bangunan, ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf d Undang-Undang
Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 7
Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan (UU PPh), berbunyi:
(1) Yang menjadi objek pajak adalah penghasilan, yaitu setiap tambahan
kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak, baik yang
berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk
konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang bersangkutan,
dengan nama dan dalam bentuk apa pun, termasuk:
d. keuntungan karena penjualan atau karena pengalihan harta termasuk:
1. keuntungan karena pengalihan harta kepada perseroan, persekutuan,
dan badan lainnya sebagai pengganti saham atau penyertaan modal;
2. keuntungan karena pengalihan harta kepada pemegang saham,
sekutu, atau anggota yang diperoleh perseroan, persekutuan, dan
badan lainnya;
3. keuntungan karena likuidasi, penggabungan, peleburan, pemekaran,
pemecahan, pengambilalihan usaha, atau reorganisasi dengan nama
dan dalam bentuk apa pun;
4. keuntungan karena pengalihan harta berupa hibah, bantuan, atau
sumbangan, kecuali yang diberikan kepada keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat dan badan keagamaan, badan
pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi, atau orang
pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya
diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang
tidak
5. ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau
penguasaan di antara pihak-pihak yang bersangkutan; dan
14
Erly Suandy, Perencanaan Pajak, Edisi 4, (Jakarta: Salemba Empat, 2008), hlm.117.

6. keuntungan karena penjualan atau pengalihan sebagian atau seluruh
hak penambangan, tanda turut serta dalam pembiayaan, atau
permodalan dalam perusahaan pertambangan;
Sedangkan objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
(Pasal 85 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah). Peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah suatu
perbuatan hukum yang dikuatkan dengan akta otentik yang mengakibatkan beralihnya
pemegang hak atas tanah kepada pihak lain. 15
Seluruh transaksi pengalihan hak atas tanah pada dasarnya dikenakan PPh F
PHTB kecuali bila memenuhi persyaratan yang dapat dibebaskan PPh seperti yang
diatur dalam Peraturan Dirjen Nomor 30 Tahun 2009 tentang Tata Cara Pemberian
Pengecualian Pembayaran Kewajiban atau Pemungutan PPh atas Penghasilan dari
Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan.
BOT hanya sebuah skema atau konsep yang umum sifatnya, maka konsep
BOT tidak hanya dapat digunakan untuk proyek pemerintah saja, tetapi juga dapat
digunakan untuk proyek swasta, artinya pihak yang terlibat antara individu dengan
individu atau swasta dengan swasta. Misalnya penduduk asli memiliki tanah, tetapi
tidak memiliki cukup dana untuk mendirikan bangunan komersial, maka dapat
melakukan pola kerja sama pendirian bangunan hotel/penginapan di atas tanah
penduduk melalui perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer/BOT),
yaitu bentuk kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan
15
Mhd. Yamin Lubis, dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Edisi Revisi,
(Bandung: CV. Mandar Maju, 2010), hlm.276.

investor, di mana pihak investor diberikan hak untuk mendirikan bangunan selama
masa perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer/BOT), dan
mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah
masa Bangun Guna Serah berakhir. 16
Merujuk pada definisi perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate and
Transfer/BOT), maka BOT memiliki unsur-unsur sebagai berikut: 17
1. Adanya para pihak, yaitu pihak investor yang menyediakan dana untuk
membangun fisik proyek tersebut, dan pihak pemilik tanah/lahan yaitu
masyarakat/swasta yang memiliki lahan strategis. Demikian juga pemerintah
sebagai pemilik hak eksklusif atau pemegang hak pengelolaan atau juga hak
ulayat;
2. Adanya objek yang diperjanjikan dalam perjanjian BOT, yaitu lahan atau
beserta bangunannya;
3. Investor dalam jangka waktu tertentu diberi hak kelola atas bangunan yang
dibangun untuk mengambil manfaat ekonominya dengan pola bagi hasil,
royalty, atau kompensasi dengan harapan modal yang telah diinvestasikan
dapat kembali atau bahkan menguntungkan;
4. Setelah waktu kelola tersebut berakhir, investor mengembalikan bangunan
beserta fasilitas-fasilitas yang melekat pada bangunan tersebut kepada
pemilik lahan atau pemerintah sebagai pemilik hak eksklusif atau pemegang
hak pengelolaan.
Dalam transaksi BOT, pihak yang satu menyerahkan penggunaan tanah
miliknya untuk di atasnya didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua
(investor), dan pihak kedua tersebut berhak mengoperasikan atau mengelola
bangunan komersial untuk jangka waktu tertentu dengan memberikan fee (atau tanpa
fee) kepada pemilik tanah (owner), dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah
16
Anita Kamilah, Bangun Guna Serah (Build Operate And Transfer/BOT) Membangun
Tanpa Harus Memiliki Tanah (Perspektif Hukum Agraria, Hukum Perjanjian Dan Hukum Publik),
(Bandung: Keni Media, 2012), hlm.6.
17
Ibid., hlm.7.

beserta bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan siap
dioperasionalkan kepada pemilik tanah (owner) setelah jangka waktu operasional
tersebut berakhir. 18
Metode pembiayaan suatu proyek dalam transaksi BOT termasuk segala
sesuatu yang berhubungan dengan pembangunan proyek tersebut yaitu studi
kelayakan, pengadaan barang dan peralatan, pembiayaan, pembangunan, pemasaran,
pengoperasian dan pemeliharaan proyek yang diserahkan kepada pihak kontraktor
untuk melakukannya. Pihak investor akan mendapatkan pengembalian investasi yang
ditanamkannya melalui pengoperasian proyek tersebut untuk jangka waktu tertentu.
Aset proyek tersebut setelah jangka waktu pengoperasian berakhir akan dialihkan
kepada pihak owner sebagai pemegang hak atas aset tersebut. 19
Keuntungan terbesar dari BOT bagi owner adalah memindahkan risiko kepada
investor, dalam pembangunan fasilitas infrastruktur tersebut. Pada akhir masa
konsesi, owner akan mewarisi hasil dari proyek yang telah terbukti dapat
dioperasionalkan dengan baik.
Di Kota Medan ada beberapa pembangunan proyek dengan menggunakan
kerjasama BOT ini, misalnya pembangunan Plaza Medan Fair di Jalan Gatot Subroto,
Ramayana Teladan di Jalan Sisingamangaraja Eks Terminal Taksi Teladan, The City
18
Badan Pembinaan Hukum Nasional, Naskah Akademis Peraturan perundang-undangan
tentang Perjanjian BOT, (Jakarta: BHPN, 1997), hlm.9.
19
Siti Ummu Adillah, Kontruksi Hukum Perjanjian Build Operate Tranfers (BOT) Sebagai
Alternate Pembiayaan Proyek, Jurnal Hukum, Vol. XIV No. I, April 2004, hlm.125.

Hall di Jalan Balaikota, gedung Trade Centre Medan di Jalan Gatot Subroto, dan
Pasar Petisah. 20
Dalam transaksi BOT, antara owner/pemilik tanah (swasta) dengan investor
(swasta) atas pengalihan bangunan dari investor kepada owner, owner dikenakan PPh
Final Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (PPh F PHTB).
Menurut Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 tanggal 2
Juni 1995 jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-38/PJ.4/1995 tanggal
14 Juli 1995, bahwa:
Pembayaran pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% yang dilakukan oleh

pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh
investor bagi orang pribadi bersifat final dan bagi wajib pajak badan adalah
merupakan pembayaran pajak penghasilan Pasal 25 yang dapat diperhitungkan
dengan pajak penghasilan yang terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan.
Hanya saja dikecualikan dari pengenaan pajak penghasilan sebesar 5% tersebut
diatas apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.
Berdasarkan ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor
248/KMK.04/1995 Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang
Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate
And Transfer) jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-38/PJ.4/1995
tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan
Perjanjian Bangun Guna Serah (Seri PPh Umum Nomor 17) tersebut maka kewajiban
pajak penghasilan bagi investor berlaku ketika proyek BOT tersebut telah selesai
dilaksanakan dan beroperasi serta pendapatan yang diperoleh investor apabila masa
20
Pemko Medan Bakal Tinjau Kembali Royalti BOT, http://www.pemkomedan.go.id/news_
detail.php?id=11674, terakhir diakses tanggal 28 April 2014

perjanjian BOT diperpendek dari masa yang telah ditentukan, sedangkan kewajiban
pajak penghasilan bagi pemilik tanah (owner) berlaku ketika masa perjanjian BOT
berakhir dan bangunan diserahkan pihak investor kepada pemegang hak atas tanah
(owner).
Mengenai kewajiban pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB) dalam perjanjian kerjasama BOT tidak diatur secara jelas dan
tegas sebagai objek pajak dalam ketentuan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009
tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD). Tidak jelasnya pengaturan
objek BPHTB ini menimbulkan perbedaan persepsi antara wajib pajak maupun
instansi pemerintah misalnya Dispenda mengenai pengenaan BPHTB terkait
perubahan status tanah akibat adanya transaksi BOT.
Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, perlu suatu penelitian lebih lanjut
mengenai pengenaan BPHTB dan PPh dalam kegiatan BOT yang akan dituangkan ke
dalam judul tesis Kajian Hukum Pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Hak
Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Transaksi BOT (Built Operate And Transfer).
B. Permasalahan
Adapun permasalahan yang akan diteliti lebih lanjut dalam tesis ini adalah:
1. Bagaimana pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan
bangunan dalam transaksi BOT (Built Operate And Transfer)?
2. Bagaimana kepastian saat terhutang mengenai BPHTB dan PPh Final pengalihan
hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT?

3. Apa kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas
tanah dan bangunan dalam transaksi BOT?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan permasalahan yang telah dikemukan di atas maka tujuan yang
hendak dicapai dalam penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui dan menganalisis pengenaan BPHTB dan PPh Final
pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT (Built Operate And
Transfer).
2. Untuk mengetahui dan menganalisis kepastian saat terhutang mengenai BPHTB
dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT.
3. Untuk mengetahui dan menganalisis kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB
dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT.
D. Manfaat Penelitian
Tujuan Penelitian dan manfaat penelitian merupakan satu rangkaian yang
hendak dicapai bersama, dengan demikian dari penelitian ini diharapkan dapat
memberikan manfaat sebagai berikut :
1. Secara teoritis, diharapkan penelitian ini dapat menambah bahan pustaka/ literatur
mengenai masalah pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah
dan bangunan dalam transaksi BOT, selain itu penelitian ini diharapkan juga
dapat menjadi dasar bagi penelitian pada bidang yang sama.

2. Secara praktis, dari hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan
pemikiran bagi pihak-pihak yang terkait dengan masalah pengenaan BPHTB dan
PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan informasi yang ada dan sepanjang penelusuran kepustakaan yang
ada dilingkungan Universitas Sumatera Utara, khususnya di lingkungan Magister
Kenotariatan dan Magister Ilmu Hukum Universitas Sumatera Utara Medan, belum
ada penelitian sebelumnya yang berjudul Kajian Hukum Pengenaan BPHTB dan
PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Transaksi BOT (Built
Operate And Transfer). Akan tetapi ada beberapa penelitian yang menyangkut
masalah kegiatan BOT (Built Operate And Transfer), antara lain penelitian yang
dilakukan oleh :
1. Soleh (NIM. B4B008237), Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro
Semarang, 2010, dengan judul penelitian Pelaksanaan Pembangunan Fasilitas
Umum Dengan Kontrak Bangun Serah Guna/ Build Operate Transfer (BOT) di
Pemerintah Daerah Kabupaten Pekalongan, dengan permasalahan yang diteliti
adalah:
a. Bagaimana pelaksanaan perjanjian Bangun Serah Guna/ Build Operate and
Transfer (BOT) di Pemerintah Daerah Kabupaten Pekalongan sebelum dan
sesudah keluarnya Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang

Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah dan Peraturan Pemerintah Nomor
50 Tahun 2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Daerah?
b. Hambatan apa yang timbul dalam pelaksanaan pembangunan fasilitas umum
dengan Kotrak Bangun Serah Guna/ Build Operate and Transfer (BOT) di
Pemerintah Daerah Kabupaten Pekalongan?
2. Saudara Amir Faisal Shabuddin Lubis, (NIM. 037011005), Magister Kenotariatan
Universitas Sumatera Utara, 2006, dengan judul penelitian Penerapan Build
Operate Transfer (BOT) Dalam Investasi Oleh Pemerintah Kota Medan, dengan
permasalahan yang diteliti adalah:
a. Bagaimana pengaturan BOT di Indonesia?
b. Apakah pada setiap jenis hak atas tanah dapat didirikan bangunan dan
investasi pranata BOT?
c. Bagaimana penerapan kontrak BOT oleh pemerintah kota Medan dalam
rangka investasi?
Permasalahan-permasalahan yang dibahas dalam penelitian-penelitian tersebut
berbeda dengan permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian ini. Dengan
demikian penelitian ini adalah asli baik dari segi substansi maupun dari
permasalahan, sehingga penelitian ini dapat dipertanggungjawabkan secara akademik
keasliannya.

F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Dalam setiap penelitian harus disertai dengan pemikiran-pemikiran teoritis,
teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan gejala spesifik untuk proses tertentu
terjadi. 21 Teori menguraikan jalan pikiran menurut kerangka yang logis artinya
mendudukkan masalah penelitian yang telah dirumuskan didalam kerangka teoritis
yang relevan, yang mampu menerangkan masalah tersebut.
Teori yang digunakan sebagai pisau analisis dalam penelitian ini adalah teori
kepastian hukum oleh Roscoe Pound, yang mengatakan bahwa dengan adanya
kepastian hukum memungkinkan adanya Predictability. 22 Sedangkan Van Kant
mengatakan bahwa hukum bertujuan menjaga kepentingan tiap-tiap manusia agar
kepentingan-kepentingan itu tidak diganggu. Bahwa hukum mempunyai tugas untuk
menjamin adanya kepastian hukum dalam masyarakat. 23 Dengan demikian kepastian
hukum mengandung 2 (dua) pengertian, yang pertama adanya aturan yang bersifat
umum membuat individu mengetahui apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan, dan
kedua berupa keamanan bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan
adanya aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh
dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu.
21
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: Universitas Indonesia Press,
1986), hal. 122
22
Pieter Mahmud Marzuki (a), Pengantar Ilmu Hukum, (Jakarta: Kencana Prenada Media
Group, 2009), hal.158
23
C.S.T. Kansil, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, (Jakarta: Balai Pustaka,
2002), hal. 44

Kepastian hukum hak atas tanah pada dasarnya dipengaruhi oleh berbagai
faktor yang tercakup dalam pengenaan pajak atas adanya peralihan hak atas tanah
objek BOT :
a. Substansi hukum, yang terdiri dari tujuan, sistem dan tata laksana pendaftaran
tanah;
b. Struktur hukum, yang terdiri dari aparat pertanahan dan lembaga penguji
kepastian hukum, juga lembaga pemerintahan terkait;
c. Kultur hukum, yang terdiri dari kesadaran hukum masyarakat dan realitas
sosial. 24
Sistem bangun guna serah atau biasa disebut BOT Agreement adalah
perjanjian antara 2 (dua) pihak, dimana pihak yang satu menyerahkan penggunaan
tanah miliknya untuk di atasnya didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua
fee) kepada pemilik tanah, dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah beserta
bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan siap dioperasionalkan
kepada pemilik tanah setelah jangka waktu operasional tersebut berakhir.
Berdasarkan pengertian tersebut di atas, unsur-unsur perjanjian sistem bangun
guna serah (built, operate, and transfer/BOT) atau BOT Agreement, adalah :
a. Owner dan Investor (penyandang dana)
24
Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah : Suatu Analisis
dengan Pendekatan Terpadu Secara Normatif dan Sosiologis, Cet. 1, (Jakarta: Republika, 2008),
hlm.115.

b. Tanah
c. Bangunan komersial
d. Jangka waktu operasional
e. Penyerahan (transfer)
Dengan demikian BOT merupakan suatu konsep pembangunan gedung atau
bangunan dengan biaya sepenuhnya dari perusahaan swasta, beberapa perusahaan
swasta atau kerjasama dengan BUMN yang setelah selesai dibangun akan
dioperasikan oleh investor sampai jangka waktu tertentu dan setelah tahapan
pengoperasian selesai sebagaimana ditentukan dalam perjanjian BOT, kemudian
dilakukan pengalihan proyek tersebut pada pemerintah selaku pemilik proyek. 25
Pada dasarnya BOT adalah salah satu bentuk pembiayaan proyek
pembangunan yang mana investor harus menyediakan sendiri pendanaan untuk
proyek tersebut juga kontraktor harus menanggung pengadaan material, peralatan,
jasa lain yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Sebagai gantinya investor
diberikan hak untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya sebagai
ganti atas semua biaya yang telah dikeluarkan untuk selama waktu tertentu. 26
2. Konsepsi
Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori, peranan konsepsi
dalam penelitian ini untuk menggabungkan teori dengan observasi, antara abstrak dan
kenyataan. Konsep diartikan sebagai kata yang menyatukan abstraksi yang
25
Budi Santoso, Op.Cit., hlm.7.
26
Ibid., hlm.8-9.

digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus yang disebut defenisi operasional. 27
Menurut Burhan Ashshofa, suatu konsep merupakan abstraksi mengenai suatu
fenomena yang dirumuskan atas dasar generalisasi dari jumlah karakteristik kejadian,
keadaan, kelompok atau individu tertentu. 28
Adapun uraian dari pada konsep yang dipakai dalam penelitian ini adalah:
a. Kajian hukum adalah mempelajari dan menganalisis dari sudut pandang hukum.
b. Pengenaan pajak adalah pembebanan kewajiban pembayaran pajak kepada wajib
pajak.
c. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. 29
d. Bangunan adalah adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara
tetap pada tanah dan/atau perairan. 30
e. Tanah adalah permukaan bumi. 31
f. Kegiatan Built Operate and Transfer adalah bentuk perjanjian kerja sama yang
dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor yang menyatakan
bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk
mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah, dan
27
Samadi Suryabrata, Metodologi Penelitian, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 1998), hlm.31.
28
Burhan Ashshofa, Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta: Rineka Cipta 1996), hlm.19.
29
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana diubah dengan
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Pasal 1
angka 1.
30
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana diubah dengan
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, Pasal 1 angka 2.
31
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria (UUPA), Pasal 1 ayat (3) jo. Pasal 4 ayat (1)

mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah
setelah masa bangun guna serah berakhir. 32
g. Owner adalah pemilik tanah dalam transaksi BOT.
h. Investor adalah pemilik modal dalam transaksi BOT.
i. Built Operate and Transfer (BOT) Agreement adalah perjanjian antara dua pihak,
dimana pihak owner menyerahkan penggunaan tanahnya untuk didirikan suatu
bangunan di atasnya oleh pihak investor, dan pihak investor berhak
mengoperasikan atau mengelola bangunan tersebut dalam jangka waktu tertentu,
dengan memberikan fee atau tanpa fee kepada pihak owner, dan pihak investor
wajib mengembalikan tanah beserta bangunan di atasnya dalam keadaan dapat
dan siap dioperasikan kepada pihak owner setelah jangka waktu operasional
berakhir.
j. BOT Term adalah jangka waktu perjanjian/ agreement yang dibuat secara
Notariil.
k. Masa Konsesi adalah jangka waktu masa operasional.
l. NJOP Tanah adalah nilai jual objek pajak atas tanah yang digunakan dalam
transaksi BOT.
m. Harga Pasar adalah harga yang disepakati oleh penjual dan pembeli pada saat
terjadinya transaksi.
n. NJOP Bangunan adalah nilai jual objek pajak atas bangunan yang dioperasikan
dan dikelola oleh pelaksana pembangunan dalam transaksi BOT. Nilai NJOP
32
Budi Santoso, Op.Cit., hlm.7.

Bangunan ini setelah masa konsesi berakhir akan mengalami penyusutan nilai
aset.
o. PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan adalah pengenaan
pajak atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari
pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan
(PPh). 33
G. Metode Penelitian
1. Sifat dan Jenis Penelitian
Sifat dari penelitian ini adalah bersifat preskriptif, sesuai dengan sifat ilmu
hukum yang preskriptif yaitu mempelajari tujuan hukum, nilai-nilai keadilan,
validitas aturan hukum, konsep-konsep hukum dan norma-norma hukum, maka
penelitian ini dimaksudkan untuk menemukan aturan hukum, prinsip-prinsip hukum
maupun doktrin-doktrin hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi. 34
Dalam penelitian ini menggunakan jenis penelitian hukum dengan pendekatan
yuridis normatif, yang disebabkan karena penelitian ini merupakan penelitian hukum
doktriner yang disebut juga penelitian kepustakaan atau studi dokumen yang
dilakukan atau ditujukan hanya pada peraturan-peraturan yang tertulis atau bahan
hukum yang lain. 35 Meliputi penelitian terhadap sinkronisasi peraturan perundang-
undangan yang bersifat teoritis ilmiah serta dapat menganalisis permasalahan yang
33
Pengertian PPh PHTB, http://www.pajak.go.id/content/seri-pph-pajak-penghasilan-atas-
pengalihan-hak-atas-tanah-danatau-bangunan, terakhir diakses tanggal 29 April 2014.
34
Peter Mahmud Marzuki (b), Penelitian Hukum, (Jakarta: Kencana, 2010), hlm.35.
35
Bambang Waluyo, Metode Penelitian Hukum, (Semarang: PT. Ghalia Indonesia, 1996),
hlm.13

dibahas, 36 serta menjawab pertanyaan sesuai permasalahan-permasalahan dalam
penulisan tesis ini, yaitu permasalahan pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan
hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT.
2. Sumber Data/ Bahan Hukum
Sumber data dalam penelitian ini adalah data sekunder. Sumber data yang
dipergunakan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
a). Bahan hukum primer. 37
Yaitu bahan hukum yang mempunyai kekuatan mengikat sebagai landasan utama
yang dipakai dalam rangka penelitian ini di antaranya adalah Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
beserta peraturan pelaksanaannya, Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang
Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997
sebagaimana diubah dengan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Undang-Undang Nomor 12 Tahun
1985 sebagaimana diubah oleh Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang
Pajak Bumi dan Bangunan, Undang-undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang
Perubahan Keempat Atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak
Penghasilan, Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran
PPh PHTB sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah
36
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat,
(Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1995), hlm.13.
37
Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Juritmetri, (Jakarta: Ghalia
Indonesia, 1990), hlm.53.

Nomor 71 Tahun 2008 jo. Keputusan Menteri Keuangan Nomor
635/KMK.04/1994 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan
Menteri Keuangan Nomor 635/Kmk.04/1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran
Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau
Bangunan.
b). Bahan hukum sekunder. 38
Yaitu bahan-bahan yang erat hubungannya dengan bahan hukum primer dan
dapat membantu menganalisis dan memahami bahan hukum primer, seperti hasil-
hasil penelitian, hasil seminar, hasil karya dari para ahli hukum, serta dokumen-
dokumen lain yang berkaitan dengan masalah pengenaan BPHTB dan PPh dalam
kegiatan BOT.
c). Bahan hukum tertier. 39
Yaitu bahan-bahan yang memberikan informasi tentang bahan hukum primer dan
bahan hukum sekunder seperti kamus hukum, surat kabar, makalah yang
berkaitan dengan objek penelitian.
Selain data sekunder sebagai sumber data utama, dalam penelitian ini juga
digunakan data pendukung yang diperoleh dari wawancara dengan pihak-pihak yang
telah ditentukan sebagai informan yaitu Pejabat Dinas Pendapatan (Dispenda) Kota
Medan.
38
Ibid.
39
Ibid.

3. Teknik Pengumpulan Data
Untuk mendapatkan data yang diperlukan, pengumpulan data dilakukan
melalui tahap-tahap penelitian antara lain sebagai berikut :
a. Studi Kepustakaan (Library Research).
Studi Kepustakaan ini dilakukan untuk mendapatkan atau mencari konsepsi-
konsepsi, teori-teori, asas-asas dan hasil-hasil pemikiran lainnya yang berkaitan
dengan permasalahan penelitian ini. Sumber data utama dalam penelitian ini
adalah data sekunder. Untuk menghimpun data sekunder tersebut, maka
dibutuhkan bahan kepustakaan yang merupakan data dasar yang digolongkan
sebagai data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum
sekunder dan bahan hukum tertier.
b. Wawancara.
Hasil wawancara yang diperoleh akan digunakan sebagai data pendukung dalam
penelitian ini. Data tersebut diperoleh dari pihak-pihak yang telah ditentukan
sebagai informan yaitu Pejabat Dinas Pendapatan (Dispenda) Kota Medan yang
dianggap mengetahui permasalahan mengenai BPHTB dan PPh Final pengalihan
hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT.
Alat yang digunakan dalam wawancara yaitu menggunakan pedoman wawancara
dengan pertanyaan yang telah disusun terlebih dahulu sehingga diperoleh data
yang diperlukan sebagai data pendukung dalam penelitian tesis ini.

4. Analisis Data
Dalam suatu penelitian sangat diperlukan suatu analisis data yang berguna
untuk memberikan jawaban terhadap permasalahan yang diteliti. Analisis data dalam
penelitian ini menggunakan metode kualitatif. Penelitian dengan menggunakan
metode kualitatif bertolak dari asumsi tentang realitas atau fenomena sosial yang
bersifat unik dan kompleks. Padanya terdapat regularitas atau pola tertentu, namun
penuh dengan variasi (keragaman). 40
Selanjutnya, data sekunder yang diperoleh dari penelitian kepustakaan
(library research) dan data primer yang diperoleh dari penelitian lapangan (field
research) kemudian disusun secara berurutan dan sistematis dan selanjutnya
dianalisis dengan menggunakan metode kualitatif sehingga diperoleh gambaran
secara menyeluruh tentang gejala dan fakta yang terdapat dalam masalah pengenaan
BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT.
Selanjutnya ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode berpikir deduktif, yaitu
cara berpikir yang dimulai dari hal-hal yang umum untuk selanjutnya menarik hal-hal
yang khusus, dengan menggunakan ketentuan berdasarkan pengetahuan umum seperti
teori-teori, dalil-dalil, atau prinsip-prinsip dalam bentuk proposisi-proposisi untuk
menarik kesimpulan terhadap fakta-fakta yang bersifat khusus, 41 guna menjawab
permasalahan-permasalahan yang telah dirumuskan dalam penelitian ini.
40
Burhan Bungin, Analisa Data Penelitian Kualitatif, Pemahaman Filosofis dan Metodologis
Kearah Penguasaan Modal Aplikasi, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2003), hlm.53.
41
Mukti Fajar, dan Yulianto Achmad, Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris,
(Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2010), hlm.109.

BAB II
BPHTB DAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN
BANGUNAN DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND
TRANSFER)
A. Pengertian BOT (Built Operate And Transfer)
Perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT) merupakan istilah yang relatif
baru dalam kegiatan ekonomi Indonesia, walaupun secara sejarah konsep Built,
Operate and Transfer (BOT) ini sebenarnya telah lama dipraktekan pelaksanaannya
di Kota Eretria Yunani (Athena) pada sekitar 300 tahun Sebelum Masehi. 42
Perjanjian kerjasama dengan sistem bangun guna serah atau biasa disebut
dengan sistem Built, Operate and Transfer Agreement (BOT Agreement) adalah
perjanjian antara 2 (dua) pihak, dimana pihak yang satu menyerahkan penggunaan
tanah miliknya untuk di atasnya didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua
fee) kepada pemilik tanah, dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah beserta
bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan siap dioperasionalkan
kepada pemilik tanah setelah jangka waktu operasional tersebut berakhir. 43
Sementara menurut pendapat Clifford W. Garstang konsep Built, Operate and
Transfer (BOT) adalah:
42
Munir Fuady, Sejarah Hukum, (Bogor: Ghalia Indonesia, 1982), hlm.172
43
Badan Pembinaan Hukum Nasional, Naskah Akademis Peraturan perundang-undangan
tentang Perjanjian BOT, (Jakarta: BHPN, 1997), hlm.9.

is a variety of type of project financing known as contractor provided
financing. In the standard contractor provided financing a project entity may
request proposal for the contruction of a project pursuant to which the
contractor will not only provided the materials and services needed to complete
the project but will also provide or at least arrange the necessary financing.
The contractor will also need to operate the project and use its cash flows to
repay the debt it has incurred. 44
Dengan demikian, pada dasarnya Built, Operate and Transfer (BOT) adalah
salah satu bentuk pembiayaan proyek pembangunan yang mana kontraktor harus
menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut juga kontraktor harus
menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk
kelengkapan proyek. Kontraktor/investor diberikan hak untuk mengoperasikan dan
mengambil manfaat ekonominya sebagai penggantian atas semua biaya yang telah
dikeluarkannya selam waktu tertentu yang telah diperjanjikan.
Berdasarkan pengertian tersebut BOT Agreement di atas, unsur-unsur
perjanjian sistem bangun guna serah (built, operate, and transfer/BOT) atau BOT
Agreement, adalah :
1. Owner (pemilik tanah);
2. investor (penyandang dana);
3. Tanah;
4. Bangunan komersial;
5. Jangka waktu operasional;
6. Penyerahan (transfer).
44
Anita Kamilah, Bangun Guna Serah (Build Operate And Transfer/BOT) Membangun
Tanpa Harus Memiliki Tanah (Perspektif Hukum Agraria, Hukum Perjanjian dan Hukum Publik),
(Bandung: Keni Media, 2012), hlm.115.

Objek dalam perjanjian sistem bangun guna serah (built, operate, and
transfer/BOT) atau BOT Agreement kurang lebih :
1. Bidang usaha yang memerlukan suatu bangunan (dengan atau tanpa teknologi
tertentu) yang merupakan komponen utama dalam usaha tersebut disebut sebagai
bangunan komersial.
2. Bangunan komersial tersebut dapat dioperasikan dalam jangka waktu relatif lama,
untuk tujuan :
a. Pembangunan prasarana umum, seperti jalan tol, pembangkit listrik, sistem
telekomunikasi, pelabuhan peti kemas dan sebagainya
b. Pembangunan properti, seperti pusat perbelanjaan, hotel, apartemen dan
sebagainya.
c. Pembangunan prasarana produksi, seperti pembangunan pabrik untuk
menghasilkan produk tertentu.
Built, Operate and Transfer (BOT) merupakan suatu konsep yang mana
proyek dibangun atas biaya sepenuhnya perusahaan swasta, beberapa perusahaan
swasta atau kerjasama dengan BUMN dan setelah dibangun dioperasikan oleh
investor dan setelah tahapan pengoperasian selesai sebagaimana ditentukan dalam
perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT), kemudian dilakukan pengalihan
proyek tersebut pada pemilik proyek. 45 Pada dasarnya Built, Operate and Transfer
(BOT) adalah salah satu bentuk pembiayaan proyek pembangunan yang mana
45
A.P. Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA, (Bandung: Mandar Maju,
1994), hlm.7.

investor harus menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut juga investor
harus menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk
kelengkapan proyek. Sebagai gantinya investor diberikan hak untuk mengoperasikan
dan mengambil manfaat ekonominya sebagai ganti atas semua biaya yang telah
dikeluarkan untuk selama waktu tertentu. 46
Perjanjian kerjasama dengan sistem Built, Operate and Transfer (BOT)
tersebut dapat terjadi bukan hanya antara pemerintah dengan investor, akan tetapi ada
juga antara non pemerintah dengan investor. Built, Operate and Transfer (BOT)
antara pemerintah dengan swasta terjadi apabila pemilik tanah adalah pemerintah dan
pihak investor merupakan badan hukum swasta, sedangkan Built, Operate and
Transfer (BOT) yang terjadi antara non pemerintah dengan investor terjadi apabila
kedua pihak, baik pemilik tanah maupun investor kedua-duanya merupakan badan
hukum swasta yang bekerja sama dalam transaksi Built, Operate and Transfer
(BOT). 47
Built, Operate and Transfer (BOT) dapat digunakan untuk proyek swasta,
artinya pihak yang terlibat yaitu individu dengan individu, individu dengan swasta,
atau swasta dengan swasta. Contoh pelaksanaan Built, Operate and Transfer (BOT)
untuk proyek swasta dapat terlihat dalam perjanjian Built, Operate and Transfer
(BOT) di Denpasar Bali, di mana penduduk asli memiliki tanah di tempat yang cukup
strategis, tetapi tidak memiliki cukup dana untuk mendirikan bangunan komersial,
46
Ibid., hlm.8-9.
47
Anita Kamilah, Op.Cit., hlm.116

selanjutnya pihak investor meminta izin untuk mendirikan bangunan hotel atau
penginapan di atas tanah penduduk asli tersebut dengan biaya seluruhnya ditanggung
pihak investor dan diperjanjikan untuk jangka waktu 30 tahun atau sesuai dengan
perjanjian untuk dilakukan pengoperasian hasil pembangunan proyek tersebut, di
mana setelah jangka waktu perjanjian berakhir maka bangunan dan sarana prasarana
pendukungnya dikembalikan kepada pemilik hak atas tanah tersebut tanpa syarat.
Selanjutnya di antara para pihak, jika dikehendaki, dapat dilakukan sewa menyewa
setelah masa konsesi tersebut berakhir. 48
Berdasarkan uraian tersebut, paling tidak terdapat tiga ciri transaksi Built,
Operate and Transfer (BOT), yaitu:
1. Pembangunan (Built);
Pemilik proyek sebagai pemberi hak pengelolaan memberikan kuasanya kepada
investor untuk membangun sebuah proyek dengan dananya sendiri (dalam
beberapa hal dimungkinkan didanai bersama/participating interest). Desain dan
spesifikasi bangunan umumnya merupakan usulan pemegang hak pengelolaan
yang harus mendapat persetujuan dari pemilik proyek.
2. Pengoperasian (Operate);
Merupakan masa atau tenggang waktu yang diberikan pemilik proyek pada
pemegang hak untuk selama jangka waktu tertentu mengoperasikan dan
mengelola proyek tersebut untuk diambil menfaat ekonominya. Bersamaan
dengan itu pemegang hak berkewajiban melakukan pemeliharaan terhadap proyek

48
Ibid., hlm.117.

tersebut. Pada masa itu pemilik proyek dapat juga menikmati sebagai hasil sesuai
dengan perjanjian jika ada.
3. Penyerahan Kembali (Transfer);
Pemegang hak pengelolaan menyerahkan hak pengelolaan dan fisik proyek pada
pemilik proyek setelah masa konsesi selesai tanpa syarat (bisaanya). Pembebanan
biaya penyerahan umumnya telah ditentukan dalam perjanjian mengenai siapa
yang menanggungnya.
Pembuatan Perjanjian yang dilakukan dalam rangka pelaksanaan Perjanjian
Pembangunan, Pemilikan, Pengelolaan dan Penyerahan Kembali Tanah, Gedung dan
Fasilitas Penunjang, disebut juga sebagai Perjanjian Built, Operate and Transfer
(BOT) atau Bangun Guna Serah. 49
Dalam hukum perjanjian, Perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT)
merupakan perjanjian khusus atau disebut juga perjanjian tidak bernama, karena tidak
dijumpai dalam KUHPerdata. Perjanjian tak bernama adalah perjanjian yang belum
ada hukum tambahannya sehingga para pihak dapat memberikan nama pada
perjanjian tersebut, 50 misalnya perjanjian Bangun Guna Serah (Built, Operate and
Transfer/BOT). Perjanjian ini dapat diterima dalam hukum karena dalam
KUHPerdata ditemui adanya suatu asas kebebasan berkontrak. Ketentuan mengenai
asas kebebasan berkontrak dapat dijumpai dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata
49
A.P. Parlindungan, Op.Cit., hlm.208-209.
50
Much. Nurachmad, Buku Pintar Memahami dan Membuat Surat Perjanjian, (Jakarta:
Visimedia, 2010), hlm.14.

yang menyatakan bahwa, Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai
undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT) dapat didefinisikan sebagai
Perjanjian antara dua pihak, dimana pihak pertama menyerahkan penggunaan
tanahnya untuk didirikan suatu bangunan di atasnya oleh pihak kedua, dan pihak
kedua berhak mengoperasikan atau mengelola bangunan tersebut dalam jangka waktu
tertentu, dengan memberikan fee atau tanpa fee kepada pihak pertama, dan pihak
kedua wajib mengembalikan tanah beserta bangunan di atasnya dalam keadaan dapat
dan siap dioperasikan kepada pihak pertama setelah jangka waktu operasional
berakhir. 51
Merujuk pada perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT) ada kewajiban-
kewajiban yang harus diperhatikan oleh kedua belah pihak (pihak pemilik tanah dan
investor), yakni: 52
1. Kewajiban Pemilik Hak Atas Tanah

a. Memberikan jaminan bahwa Pihak Kesatu sebagai pemilik hak atas
tanah adalah satu-satunya pihak yang berhak menyerahkan tanah yang
dijadikan objek BOT, sehingga tanah objek BOT tersebut tidak
mendapat gangguan dari pihak kesatu ataupun pihak yang mendapat hak
dari pihak kesatu ataupun pihak ketiga.
b. Memberikan jaminan bahwa tanah dan turutannya tersebut bebas dari
sitaan, tidak sedang dijaminkan guna pelunasan suatu utang, tidak dalam
keadaan sengketa dan bebas dari segala tagihan berupa apapun dari yang
berwajib.
c. Pihak kesatu sebagai pemilik hak atas tanah berkewajiban memberikan
hak atas tanah dalam bentuk Hak Guna Bangunan atau hak-hak lain
yang diperlukan sepanjang dimungkinkan berdasarkan aturan
51
Maria S. Sumardjono, Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya, (Jakarta:
Penerbit Buku Kompas, 2009), hlm.208.
52
Anita Kamilah, Op.Cit., hlm.161-163.

perundangan yang berlaku di atas tanah dan turutannya tersebut, untuk
itu pihak kesatu bersedia turut dan atau membantu menghadap kepada
pejabat-pejabat yang berwenang guna menandatangani akta-akta atau
surat-surat yang diperlukan.
2. Kewajiban Pihak Investor
a. Untuk atas biaya dan risiko sendiri pihak investor sebagai pihak kedua
mendirikan bangunan-bangunan di atas tanah objek BOT tersebut
menurut rencana yang dikehendaki.
b. Memelihara dan menjaga dengan baik sebagaimana lazimnya apa yang
dijadikan objek BOT menurut ketentuan, peraturan dan kebiasaan yang
berlaku, atas biaya yang harus dipikul oleh pihak kedua.
c. Memperbaiki kerusakan-kerusakan yang terjadi atas objek BOT menurut
ketentuan, peraturan dan kebiasaan yang berlaku, atas ongkos/biaya
yang harus dipikul oleh pihak kedua.
d. Mentaati semua peraturan dan ketentuan yang berlaku, baik yang
sekarang telah ada maupun yang akan ada kemudian.
e. Jika seandainya untuk tanah yang menjadi objek BOT dengan akta ini
dan bangunan-bangunan yang terdapat di antaranya kemudian dikenakan
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), maka PBB tersebut ditanggung dan
harus dibayar tepat waktu oleh pihak kedua.
f. Dilarang untuk menjadikan tanggungan/jaminan untuk pelunasan
sesuatu utang dalam bentuk dan menurut cara apapun yang dibuat oleh
pihak kedua dengan siapapun juga.
g. Pada saat perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and
Transfer/BOT) berakhir, maka bangunan dan bagian-bagian serta
turutan dan perlengkapannya termasuk segala perubahan dan tambahan
pada bangunan tersebut harus diserahkan kepada pemilik hak atas tanah,
tanpa pemilik hak atas tanah mengeluarkan suatu biaya apapun.
h. Pada hari berikutnya, sejak perjanjian BOT berakhir, pihak kedua harus
menyerahkan kembali tanah dan turutannya kepada pihak kesatu dengan
segala sesuatu yang telah menjadi haknya dalam keadaan kosong, tanpa
penghuni dan barang, serta dalam keadaan tetap terpelihara baik.
Hak-hak atas tanah yang dapat dimanfaatkan sebagai objek perjanjian Built,
Operate and Transfer (BOT) adalah hak-hak atas tanah sebagaimana diatur dalam
Pasal 16 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria (UUPA) antara lain Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil

Hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak atas tanah sebelumnya
yang akan ditetapkan dengan undang-undang dan sifatnya sementara sebagaimana
disebutkan dalam Pasal 53 UUPA, yaitu: Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak
Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian. 53
B. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
1. Dasar Hukum BPHTB
Dasar Hukum BPHTB adalah ketentuan Pasal 85 sampai dengan Pasal 93
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
(UU PDRD). Dasar pemungutan BPHTB adalah peraturan daerah yang memuat
ketentuan mengenai objek pajak, subjek pajak, wajib pajak, tarif pajak, dasar
pengenaan pajak, dan lain-lain. Kebijakan pokok mengenai BPHTB yang diatur
dalam UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU
PDRD) adalah sebagai berikut: 54
a. Objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (seperti hak
milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak pengelolaan), baik
pemindahan hak (seperti jual-beli, tukar-menukar, hibah, hadiah, dan waris)
maupun pemberian hak baru.
b. Sejumlah objek pajak tidak dikenakan BPHTB, seperti objek pajak yang
diperoleh perwakilan diplomatik dan konsulat, negara, badan atau perwakilan
lembaga internasional, konversi hak yang tidak merubah nama, wakaf, dan
53
Anita Kamilah, Op.Cit., hlm.30.
54
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah, Pasal 85 sampai dengan Pasal 93

kepentingan ibadah. Khusus mengenai badan atau perwakilan lembaga
internasional yang dikecualikan dari pengenaan BPHTB diatur dalam Keputusan
Menteri Keuangan tanggal Nomor 147/PMK.07/2010 tentang Badan Atau
Perwakilan Lembaga Internasional Yang Tidak Dikenakan Bea Perolehan Hak
Atas Tanah Dan Bangunan.
c. Subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah
dan/atau bangunan.
d. Wajib pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah
dan/atau bangunan. Termasuk wajib pajak BPHTB adalah Pejabat Pembuat Akta
Tanah/Notaris, Kepala Kantor Lelang negara, dan Kepala Kantor Pertanahan,
yang berdasarkan undang-undang diberikan kewajiban tertentu dalam proses
pemungutan BPHTB.
e. Tarif BPHTB paling tinggi 5%. Setiap daerah dapat menetapkan tarif BPHTB
sesuai dengan kebijakan daerahnya sepanjang tidak melampaui 5%.
f. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan saat
terutang BPHTB adalah tanggal peralihan hak.
2. Definisi BPHTB
Definisi dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang
dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut
pajak. 55 Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa
55
Marihot Pahala Siahaan (b), Op.Cit., hlm.42.

hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh
orang pribadi atau badan.
Sedang menurut ketentuan Pasal 1 angka 41 Undang-Undang Nomor 28
Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau
bangunan. Sedang Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah perbuatan
atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau
bangunan oleh orang pribadi atau Badan (Pasal 1 angka 42 Undang-Undang Nomor
28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD ).
3. Subjek BPHTB
Subjek BPHTB pada dasarnya adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan 56 akibat suatu perbuatan atau peristiwa
hukum yang yang menyebabkan beralihnya hak atas tanah dan atau bangunan.
Sedangkan subjek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB) adalah : 57
a. Perwakilan Diplomatik, Konsulat dengan asas timbal balik.
b. Negara untuk penyelengaraan Pemerintahan dan/atau pelaksanaan pembangunan
guna kepentingan umum.
56
Gatot S.M. Faisal, How To Be A Smarter Taxpayer, Bagaimana Menjadi Wajib Pajak Yang
Lebih Cerdas, (Jakarta: PT. Grasindo, 2009), hlm.31.
57
Retribusi Daerah, Pasal 85 ayat (4).

c. Badan/Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan dengan Keputusan
Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan
kegiatan diluar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut.
d. Orang Pribadi atau Badan yang memperoleh objek pajak karena konversi hak atau
peraturan hukum lain tanpa perubahan nama.
e. Orang Pribadi atau Badan yang memperoleh objek pajak karena wakaf.
f. Orang Pribadi atau Badan yang memperoleh objek pajak untuk kepentingan
ibadah.
4. Objek BPHTB
Objek Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah
perolehan hak atas tanah atau bangunan, bukan tanah dan bangunannya (yang
dikenakan PBB). Dengan demikian BPHTB dikenakan terhadap peristiwa hukum
perolehan hak atas tanah-bangunan. 58
Sesuai dengan Pasal 85 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009
tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) yang menjadi objek BPHTB
adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang meliputi: 59
a. Pemindahan hak karena:
1) jual beli;
2) tukar-menukar;
3) hibah;
58
Gatot S.M. Faisal, Op.Cit., hlm.30
59
Retribusi Daerah, Pasal 85 ayat (2)

4) hibah wasiat;
5) waris;
6) pemasukan dalam perseroan atau badan hukum;
7) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
8) penunjukan pembeli dalam lelang;
9) pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
10) penggabungan usaha;
11) peleburan usaha;
12) pemekaran usaha;
13) hadiah.
b. Pemberian hak baru karena:
1) kelanjutan pelepasan hak;
2) di luar pelepasan hak.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa
hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh
orang pribadi atau badan.
Menurut ketentuan Pasal 85 ayat (3) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009
tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), hak atas tanah tersebut
meliputi: 60
60

a. Hak Milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah;
b. Hak Guna Usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh
perundang-undangan yang berlaku;
c. Hak Guna Bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu
yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria.
d. Hak Pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah
yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan
tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
e. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat
perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak
atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya
merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang
bersangkutan.

f. Hak Pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain,
berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk
keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut
kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.
5. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB
Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah : 61
a. Objek pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik;
b. Objek pajak yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan
atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
c. Objek pajak yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha
atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan
organisasi tersebut;
d. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau
karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
e. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf;
f. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah.
61

Dalam hal ini yang dimaksud dengan tanah dan atau bangunan yang
digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum adalah tanah dan atau bangunan yang
digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan baik Pemerintah Pusat maupun oleh
Pemerintah Daerah dan kegiatan yang semata-mata tidak ditujukan untuk mencari
keuntungan, misalnya, tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk instansi
pemerintah, rumah sakit pemerintah, jalan umum.
Sedangkan yang dimaksud dengan konversi hak adalah perubahan hak dari
hak lama menjadi hak baru menurut Undang-undang Pokok Agraria, 62 termasuk
pengakuan hak oleh Pemerintah. Kemudian yang dimaksud wakaf adalah perbuatan
hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya
yang berupa hak milik tanah dan atau bangunan dan melembagakannya untuk selama-
lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa
imbalan apapun.
6. Perhitungan BPHTB
Formula menghitung BPHTB adalah:
BPHTB = Tarif x NPOP NPOPTKP
= Tarif x NPOPKP
62
A.P. Parlindungan, Konversi Hak-Hak Atas Tanah, (Bandung: Mandar Maju, 1994), hlm.1.

NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, yang menjadi dasar pengenaan
BPHTB. 63 Pada dasarnya ada 3 jenis nilai (harga) yang menjadi NPOP, yaitu nilai
pasar, harga transaksi, dan harga transaksi risalah lelang. Bila nilai pasar atau harga
transaksi yang menjadi NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari pada Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP) PBB, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.
NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang
merupakan jumlah tertentu dari NPOP yang tidak dikenakan pajak. Ketentuan
NPOPTKP diatur dalam ketentuan Pasal 87 ayat (4) dan ayat (5) Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), yang
berbunyi:
(4) Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling
rendah sebesar Rp.60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap
Wajib Pajak.
(5) Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima
orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan
pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp.300.000.000,00 (tiga
ratus juta rupiah). 64
Tarif adalah aturan pungutan, dalam pungutan BPHTB tarif yang digunakan
adalah tarif proporsional. Ketentuan Pasal 88 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28
Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) menentukan
tarif BPHTB maksimal sebesar 5 % (lima persen), menurut ketentuan Pasal 88 ayat
63
Irwansyah Lubis, Menggali Potensi Pajak Perusahaan Dan Bisnis Dengan Pelaksanaan
Hukum, (Jakarta: PT. Elex Media Komputindo, 2010), hlm.119.
64
Retribusi Daerah, Pasal 87 ayat (4) dan ayat (5)

(2) terhadap tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan dengan
Peraturan Daerah. Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
adalah 5% (lima persen) secara flat artinya berapapun nilai perolehan hak atas tanah
dan bangunan tetap dikenakan maksimal 5% (lima persen).
Tarif pajak dibagi dalam enam jenis yaitu :
a. Tarif Tetap. 65
Tarif yang berupa jumlah atau besarnya tetap untuk berapapun besarnya DPP.
Contoh: BM = Rp.3.000,- untuk pembayaran dengan cek atau giro bilyet dalam
jumlah berapapun.
b. Tarif Proporsional (Sebanding). 66
Tarif berupa % tertentu yang sifatnya tetap terhadap berapapun besarnya DPP.
Contoh: PPn = 10% x DPP.
c. Tarif Progresif (Meningkat). 67
Tarif berupa % tertentu yang semakin meningkat dengan meningkatnya DPP.
Contoh: PPh OP = 5% x sampai dengan Rp.50 juta, 15% x Rp.50 juta sampai
dengan Rp.250 juta, 25% x di atas Rp.250 juta sampai dengan Rp.500 juta, 30%
di atas Rp.500 juta.
d. Tarif Degresif (Menurun).
Tarif berupa % tertentu yang semakin menurun dengan menurunnya DPP,
kebalikan tarif PPh OP.
65
Supramono, dan Theresia Woro Damayanti, Op.Cit., hlm.7
66
Ibid.
67
Ibid.

e. Tarif Advalorum.
Tarif dengan % tertentu yang dikenakan pada harga atau nilai suatu barang.
Contoh: Barang impor 1.000 unit @ Rp.100, Bea Masuk = 10% x 1.000 x
Rp.100.
f. Tarif Spesifik.
Tarif dengan jumlah tertentu atas suatu jenis barang tertentu. Contoh: impor 1.000
unit, Tarif Rp. 100 per unit, Bea Masuk = 1.000 x Rp. 100
Secara umum, Dasar Pengenaan Pajak (DPP) BPHTB adalah Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP) (Pasal 87 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak
Daerah dan Retribusi Daerah). terdapat 3 jenis NPOP yang dijadikan Dasar
Pengenaan Pajak : 68
a. Nilai Pasar, pada transaksi perolehan berupa:
1) Tukar-menukar,
2) Hibah,
3) Hibah Wasiat,
4) Waris,
5) Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya,
6) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan,
7) Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan
hukum tetap,
68
Warta Ekonomi: Majalah Ekonomi & Bisnis, Volume I, Issues 9-17, (Jakarta: Obor Sarana
Utama, 1998), hlm.69-71

8) Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak,
9) Pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak,
10) Penggabungan usaha,
11) Peleburan usaha,
12) Pemekaran usaha,
13) Hadiah.
b. Harga Transaksi, pada transaksi perolehan berupa Jual Beli
c. Harga Transaksi Risalah Lelang, pada transaksi perolehan berupa penunjukan
pembeli dalam lelang.
Apabila Nilai Pasar (NP) atau Harga Transaksi (HT) yang menjadi NPOP
tidak diketahui atau lebih rendah dari pada NJOP PBB, maka Dasar Pengenaan Pajak
yang dipakai adalah NJOP PBB (Pasal 87 ayat (3) Undang-Undang Nomor 28 Tahun
2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah).
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan
regional dengan ketentuan : 69
a. Paling rendah sebesar Rp.60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap
Wajib Pajak (Pasal 87 ayat (4) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang
Pajak Daerah dan Retribusi Daerah).
b. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang
pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus
69
Retribusi Daerah, Pasal 87.

satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat,
termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan
paling rendah sebesar Rp.300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah) (Pasal 87 ayat
(5) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah).
Berdasarkan ketentuan Pasal 87 ayat (6) Undang-Undang Nomor 28 Tahun
2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, besarnya Nilai Perolehan Objek
Pajak Tidak Kena Pajak diatur lebih lanjut Peraturan Daerah. 70 Sebagai
ilustrasi/gambaran, Pemerintah Daerah Kota Medan menerbitkan Peraturan Daerah
Nomor 1 Tahun 2011 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Dalam
ketentuan Pasal 4 ayat (7) dan ayat (8) Perda Nomor 1 Tahun 2011 ditetapkan
besarnya NPOPTKP adalah sebesar Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah)
untuk setiap Wajib Pajak, dan besarnya NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris
atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah
dengan pemberi wasiat, termasuk suami/istri, ditetapkan sebesar Rp.300.000.000,00
(tiga ratus juta rupiah).
Tata cara pemungutan pajak berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun
2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menganut sistem Self Assesment dan
Official Assesment, sebagaimana ternyata dalam Pasal 96 ayat (2) yang mengatur
70

bahwa setiap Wajib Pajak wajib membayar pajak yang terutang berdasarkan surat
ketetapan pajak atau dibayar sendiri oleh wajib pajak berdasarkan peraturan
perundang-undangan perpajakan. Lebih lanjut sistem Official Assesment pemungutan
pajak ini tampak dalam ketentuan Pasal 96 ayat (3) jo. ayat (4) yang mengatur bahwa
Wajib Pajak yang memenuhi kewajiban perpajakan berdasarkan penetapan Kepala
Daerah dibayar dengan menggunakan Surat Ketetapan Pajak Daerah (SKPD) atau
dokumen lain yang dipersamakan berupa karcis dan nota perhitungan. Sedangkan
sistem Self Assesment tampak dalam ketentuan Pasal 96 ayat (5) yang mengatur
bahwa Wajib Pajak yang memenuhi kewajiban perpajakan sendiri dibayar dengan
menggunakan Surat Pemberitahuan Pajak Daerah (SPTPD), Surat Ketetapan Pajak
Daerah Kurang Bayar (SKPDKB), dan/atau Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang
Bayar Tambahan (SKPDKBT). 71
Ketentuan lebih lanjut mengenai jenis Pajak yang dapat dipungut berdasarkan
penetapan Kepala Daerah atau dibayar sendiri oleh Wajib Pajak dan ketentuan
lainnya berkaitan dengan pemungutan Pajak diatur dengan Peraturan Pemerintah
(Pasal 98 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah). Kemudian sebagai peraturan pelaksana diterbitkanlah Peraturan Pemerintah
Nomor 91 Tahun 2010 tentang Jenis Pajak Daerah Yang Dipungut Berdasarkan
Penetapan Kepala Daerah Atau Dibayar Sendiri Oleh Wajib Pajak, di mana dalam
ketentuan Pasal 4 ayat (2) diatur bahwa pemungutan pajak terutang berdasarkan Surat
71
Retribusi Daerah, Pasal 96.

Ketetapan Pajak merupakan pembayaran pajak terutang oleh Wajib Pajak
berdasarkan penetapan Kepala Daerah dengan menggunakan: 72
a. Surat Ketetapan Pajak Daerah atau dokumen lain yang dipersamakan; atau
b. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang.
Sedangkan dalam ketentuan Pasal 4 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 91
Tahun 2010 tentang Jenis Pajak Daerah Yang Dipungut Berdasarkan Penetapan
Kepala Daerah Atau Dibayar Sendiri Oleh Wajib Pajak, pemungutan pajak terutang
dengan cara dibayar sendiri oleh Wajib Pajak merupakan pembayaran pajak terutang
oleh Wajib Pajak dengan menggunakan: 73
a. Surat Pemberitahuan Pajak Daerah;
b. Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar; dan/atau
c. Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan.
Sistem pemungutan BPHTB menganut Self Assesment di mana Wajib Pajak
diberi kepercayaan untuk menghitung dan membayar sendiri pajak yang terutang,
sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 91 Tahun 2010 tentang Jenis
Pajak Daerah Yang Dipungut Berdasarkan Penetapan Kepala Daerah Atau Dibayar
Sendiri Oleh Wajib Pajak yang menentukan dalam Pasal 4 bahwa Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan jenis pajak yang dibayar sendiri oleh
Wajib Pajak.
72
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 91 Tahun 2010 tentang Jenis Pajak
Daerah Yang Dipungut Berdasarkan Penetapan Kepala Daerah Atau Dibayar Sendiri Oleh Wajib
Pajak, Pasal 4 ayat (2)
73
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 91 Tahun 2010 tentang Jenis Pajak
Daerah Yang Dipungut Berdasarkan Penetapan Kepala Daerah Atau Dibayar Sendiri Oleh Wajib
Pajak, Pasal 4 ayat (3)

Besaran pokok Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang
dihitung dengan cara mengalikan tarif BPHTB sebesar 5% dengan Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NPOPTKP). Secara ringkas dapat digambarkan sebagai berikut:
BPHTB = Tarif x NPOP - NPOPTKP
Tarif = maksimal 5%
NPOP = Nilai tertinggi antara Harga Transaksi atau Nilai Pasar dengan NJOP
PBB
Contoh:
Rumah dengan luas tanah 600 m2 dan bangunan 400 m2 dijual P kepada Q, harga
transaksi Rp.500.000.000,- NJOP Tanah Rp.335.000,-/m2, Bangunan Rp.365.000,-
/m2, dan NPOPTKP di Kota R tahun 2009 Rp.30.000.000,-. Akta transaksi jual beli
18 Januari 2009, maka perhitungan BPHTB adalah:
NJOP T 600 x Rp.335.000,- = Rp.201.000.000,-
NJOP B 400 x Rp.365.000,- = Rp.146.000.000,-
NJOP TB = Rp.347.000.000,-
Harga Transaksi/jual = Rp.500.000.000,-
NPOP = Rp.500.000.000,-
NPOPTKP = Rp. 30.000.000,-
NPOPKP = Rp.470.000.000,-
BPHTB terutang 5% x Rp.470.000.000,- = Rp. 23.500.000,-

C. PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan
1. Dasar Hukum PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Dasar Hukum Pajak Penghasilan Final Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan
(PPh PHTB) adalah:
a. Pasal 5 ayat (2) Undang-Undang Dasar 1945;
b. Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan
sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008.
c. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan Perolehan Tanah/Bangunan (PPh PHTB);
d. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tentang Perubahan Pertama PP
Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran PPh PHTB;
e. Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 tentang Perubahan Kedua PP
f. Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga PP
g. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 sebagaimana telah
diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008.
2. Prinsip Pemajakan Menurut UU PPh
Undang-Undang PPh menganut prinsip pemajakan atas penghasilan dalam
pengertian yang luas, yaitu bahwa pajak dikenakan atas setiap tambahan kemampuan

ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari manapun asalnya yang dapat
dipergunakan untuk konsumsi atau menambah kekayaan Wajib Pajak tersebut. 74
Pada dasarnya PPh itu menerapkan prinsip global taxation, dikenakan atas
seluruh penghasilan, dari manapun asalnya baik dari Indonesia maupun dari luar
Indonesia (world-wide income concept). 75 Namun UU PPh tidak sepenuhnya
menganut unitary tax system (suatu skedul tarif diterapkan atas seluruh tanggungan
penghasilan) dan comprehensive income taxation. Atas kategori penghasilan tertentu
UU PPh masih membolehkan penerapan schedular tax system yaitu pengenaan PPh
atas jenis dan sumber penghasilan tertentu dengan perlakuan pengenaan baik sifat,
tarif, besar, dan tata cara secara tersendiri dan berbeda.
Pengenaan PPh yang bersifat final, berdasarkan teori disebut schedular
taxation. Dasar pertimbangannya kesederhanaan pemungutan, keadilan/pemerataan
pengenaan, dan memperhatikan perkembangan ekonomi. Pasal 17 ayat (7) UU PPh
memberikan wewenang kepada Peraturan Pemerintah/ Keputusan Menteri Keuangan
untuk menerapkan tarif tersendiri atas PPh Pasal 4 ayat (2). System schedular dengan
tarif tersendiri diterapkan terhadap penghasilan tertentu yang dikenakan PPh
berdasarkan ketentuan UU PPh.
74
Gustian Djuanda dan Irwansyah Lubis, Pelaporan Pajak Penghasilan, Edisi Revisi,
(Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 2002), hlm.321.
75
Mohammad Zain, Manajemen Perpajakan, Edisi 3, (Jakarta: Salemba Empat, 2008),
hlm.23.

Perbedaan antara Global Taxation dan Schedular Taxation adalah: 76
a. Pada Global Taxation penghasilan digabungkan tanpa membedakan asal, sumber,
dan jenis (equal treatment for the equals), sedangkan pada Schedular Taxation
perlakuan pajak berbeda-beda berdasarkan asal, sumber, dan jenis penghasilan.
b. Pada Global Taxation diberlakukan satu struktur tarif pajak atas total penghasilan
(Pasal 17 UU PPh), sedangkan pada Schedular Taxation tarif pajak berbeda-beda
tergantung sumber, jenis penghasilan.
c. Pada Global Taxation penghasilan kena pajak adalah net income (global gross
income dikurangkan dulu dengan tax reliefs), sedangkan pada Schedular Taxation
penghasilan kena pajak adalah gross income atau deemed profit atau deemed
taxable income (tanpa tax reliefs).
d. Pada Global Taxation pajak penghasilan dipotong tax credit (tidak final),
sedangkan pada Schedular Taxation pajak penghasilan dipotong bukan tax credit
(final).
Karakteristik PPh Final adalah penghasilan yang dikenakan PPh Final tidak
perlu digabungkan dengan penghasilan lain yang non final dalam penghitungan PPh
pada SPT Tahunan PPh, jumlah PPh Final yang telah dibayar sendiri atau dipotong
pihak lain tidak dapat dikreditkan, biaya-biaya yang dipergunakan untuk memperoleh
penghasilan yang dikenakan PPh Final tidak dapat dikurangkan.
76
Haula Rosdiana, Perpajakan, Teori dan Kebijakan, (Jakarta: Divisi Fiskal Fisip UI, 2004),
hlm.112.

3. Penggolongan PPh Final
Schedular taxation dapat dilihat pada ketentuan Pasal 4 ayat (2), Pasal 15,
Pasal 17 ayat (2) d, Pasal 19, Pasal 21, dan Pasal 22 UU PPh dan aturan
pelaksanaannya.
Berdasarkan jenis penghasilan objek pajak tertentu yang dikenakan PPh
pengelompokan PPh final dengan sistem pemajakan skedular, PPh Final dapat
digolongkan ke dalam 6 kelompok:
a. PPh Pasal 15 terdapat 5 kategori;
b. PPh Pasal 17 ayat (2) terdapat 1 kategori;
c. PPh Pasal 19 terdapat 1 kategori;
d. PPh Pasal 21 terdapat 4 kategori;
e. PPh Pasal 22 terdapat 1 kategori;
f. PPh Pasal 4 ayat (2) terdapat 11 kategori.
Kategori PPh Pasal 4 ayat (2) adalah:
a. PPh Bunga Deposito dan Tabungan lainnya;
b. PPh Bunga Obligasi dan Surat Utang Negara;
c. PPh Bunga Simpanan Anggota (OP) Koperasi;
d. PPh Hadiah Undian;
e. PPh Transaksi Saham, Sekuritas Lainnya, dan Derivatif yang Diperdagangkan di
Bursa;
f. PPh Perusahaan Modal Ventura dari Transaksi Penjualan Saham atau Pengalihan
Penyertaan Modal pada Perusahaan Pasangannya;

g. PPh Transaksi Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan;
h. PPh Usaha Jasa Konstruksi;
i. PPh Usaha Real Estate;
j. PPh Persewaan Tanah/Bangunan;
k. PPh Usaha Mikro Kecil dan Menengah;
l. PPh atas Penghasilan Tertentu Lainnya.
4. Subjek Pajak
Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan terhadap orang pribadi dan badan,
berkenaan dengan penghasilan yang diterima atau diperoleh selama satu tahun
pajak. 77 Subjek PPh meliputi :
a. Orang pribadi;
Adalah orang pribadi yang bertempat tinggal/berada di Indonesia atau luar negeri.
b. Warisan Belum Terbagi (WBT);
Sebagai satu kesatuan menggantikan yang berhak, merupakan subjek pajak
pengganti, menggantikan yang berhak (ahli waris).
c. Badan;
Adalah sekumpulan orang dan/atau modal yang merupakan kesatuan baik yang
melakukan usaha maupun yang tidak melakukan usaha yang meliputi perseroan
terbatas, perseroan komanditer, perseroan lainnya, badan usaha milik Negara atau
daerah dengan nama dan dalam bentuk apapun, firma kongsi, koperasi, dana
pensiun, persekutuan, perkumpulan, yayasan, organisasi massa, organisasi sosial

77
Gustian Djuanda, Op.Cit., hlm.4.

politik, atau organisasi lainnya, lembaga, dan bentuk badan lainnya termasuk
kontrak investasi kolektif dan bentuk usaha tetap; dan
d. Bentuk Usaha Tetap (BUT).
Disebut juga Permanent Establishment mempunyai pengertian adanya suatu
tempat usaha (place of business) yaitu fasilitas berupa tanah, bangunan, mesin,
dan peralatan. Tempat usaha tersebut bersifat permanen dan dipakai untuk
menjalankan usaha atau melakukan kegiatan oleh orang pribadi atau badan luar
negeri. Pengertian BUT mencakup juga orang pribadi atau badan selaku
independent agent yang bertindak untuk dan atas nama orang pribadi atau badan
luar negeri. Orang pribadi atau badan luar negeri tidak dapat dianggap
mempunyai BUT bila menggunakan agen, broker, atau perantara yang
mempunyai kedudukan bebas (independent agent).
Subjek Pajak/Wajib Pajak Dalam Negeri:
a. Orang pribadi yang bertempat tinggal di Indonesia atau yang berada di Indonesia
lebih dari 183 (seratus delapan puluh tiga) hari dalam jangka waktu 12 (dua belas)
bulan, atau yang dalam suatu tahun pajak berada di Indonesia dan mempunyai
niat untuk bertempat tinggal di Indonesia. 78
b. Badan yang didirikan atau bertempat kedudukan di Indonesia, meliputi Perseroan
Terbatas, Perseroan Komanditer, perseroan lainnya, Badan Usaha Milik Negara
atau Daerah dengan nama dan dalam bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana
pensiun, persekutuan, perkumpulan, yayasan, organisasi massa, organisasi sosial

78
Ibid., hlm.5

politik atau organisasi yang sejenis, lembaga, dan bentuk badan lainnya termasuk
reksadana. 79 Kecuali unit tertentu dari badan pemerintah yang memenuhi kriteria:
1) pembentukannya berdasarkan ketentuan peraturan perundangundangan
2) pembiayaannya bersumber dari APBN atau APBD
3) penerimaannya dimasukkan dalam anggaran Pemerintah Pusat atau
Pemerintah Daerah
4) pembukuannya diperiksa oleh aparat pengawasan fungsional negara.
c. Warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan, menggantikan yang berhak.
Subjek pajak Dalam Negeri dikenakan PPh atas penghasilan yang diterima
atau diperolehnya baik dari Indonesia maupun dari Luar Negeri (worldwide income/
berdasarkan asas domisili).
Subjek Pajak/ Wajib Pajak Luar Negeri:
a. Orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia atau berada di Indonesia
tidak lebih dari 183 (seratus delapan puluh tiga) hari dalam jangka waktu 12 (dua
belas) bulan, dan badan yang tidak didirikan dan tidak bertempat kedudukan di
Indonesia yang menjalankan usaha atau melakukan kegiatan melalui BUT di
Indonesia.
b. Orang Pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia atau berada di Indonesia
tidak lebih dari 183 hari dalam jangka waktu 12 bulan, dan badan yang tidak
didirikan dan tidak bertempat kedudukan di Indonesia yang dapat menerima atau
79
Ibid., hlm.5-6.

memperoleh panghasilan dari Indonesia bukan dari menjalankan usaha atau
melakukan kegiatan melalui BUT di Indonesia.
Subjek pajak Luar Negeri dikenakan PPh hanya atas penghasilan yang
diterima atau diperolehnya dari Indonesia baik melalui BUT maupun tanpa BUT di
Indonesia. 80
Tidak termasuk Subjek Pajak/Wajib Pajak Penghasilan, adalah:
a. Kantor perwakilan negara asing;
b. Pejabat perwakilan diplomatik, dan konsulat atau pejabat-pejabat lain dari negara
asing dan orang-orang yang diperbantukan kepada mereka yang bekerja pada dan
bertempat tinggal bersama-sama mereka, dengan syarat:
1) bukan warga Negara Indonesia; dan
2) di Indonesia tidak menerima atau memperoleh penghasilan lain di luar jabatan
atau pekerjaannya tersebut; serta
3) negara yang bersangkutan memberikan perlakuan timbal balik;
c. Organisasi-organisasi Internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri
Keuangan dengan syarat :
1) Indonesia menjadi anggota organisasi tersebut;
2) tidak menjalankan usaha; atau
3) kegiatan lain untuk memperoleh penghasilan dari Indonesia selain pemberian
pinjaman kepada pemerintah yang dananya berasal dari iuran para anggota;
80
Mohammad Zain, Op.Cit., hlm.299.

d. Pejabat-pejabat perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan
Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat :
1) bukan warga negara Indonesia; dan
2) tidak menjalankan usaha atau kegiatan atau pekerjaan lain untuk memperoleh
penghasilan dari Indonesia.
Dalam pengenaan PPh Final Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan
Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan
Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan menegaskan
bahwa yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi dan badan.
5. Objek Pajak
Pengertian penghasilan dalam Undang-Undang Nomor 36 tahun 2008 tentang
Perubahan Keempat atas UU Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan
(Undang-Undang PPh), yang mulai berlaku sejak 1 Januari 2009, tidak
memperhatikan adanya penghasilan dari sumber tertentu, tetapi pada adanya
tambahan kemampuan ekonomis. Tambahan kemampuan ekonomis yang diterima
atau diperoleh Wajib Pajak merupakan ukuran terbaik mengenai kemampuan Wajib
Pajak tersebut untuk ikut bersama-sama memikul biaya yang diperlukan pemerintah
untuk kegiatan rutin dan pembangunan. 81
Dilihat dari adanya tambahan kemampuan ekonomis kepada Wajib Pajak,
penghasilan dapat dikelompokkan menjadi:

81
Gustian Djuanda, Op.Cit., hlm.20.

a. penghasilan dari pekerjaan dalam hubungan kerja dan pekerjaan bebas seperti
gaji, honorarium, penghasilan dari praktek dokter, Notaris, akuntan, pengacara,
dan sebagainya;
b. penghasilan dari usaha dan kegiatan;
c. penghasilan dari modal, yang berupa harta gerak ataupun harta tak gerak, seperti
bunga, dividen, royalti, sewa, dan keuntungan penjualan harta atau hak yang tidak
dipergunakan untuk usaha; dan
d. penghasilan lain-lain, seperti pembebasan utang dan hadiah.
Dilihat dari penggunaannya, penghasilan dapat dipakai untuk konsumsi dan
dapat pula ditabung untuk menambah kekayaan Wajib Pajak. 82 Karena Undang-
Undang ini menganut pengertian penghasilan yang luas maka semua jenis
penghasilan yang diterima atau diperoleh dalam suatu tahun pajak digabungkan untuk
mendapatkan dasar pengenaan pajak. Dengan demikian, apabila dalam satu tahun
pajak suatu usaha atau kegiatan menderita kerugian, kerugian tersebut
dikompensasikan dengan penghasilan lainnya (kompensasi horisontal), kecuali
kerugian yang diderita di luar negeri. Namun demikian, apabila suatu jenis
penghasilan dikenai pajak dengan tarif yang bersifat final atau dikecualikan dari
objek pajak, maka penghasilan tersebut tidak boleh digabungkan dengan penghasilan
lain yang dikenai tarif umum.
Penghasilan-penghasilan yang termasuk didalam kategori ini bersifat tidak
final. Atas PPh yang telah dibayarkannya dapat dijadikan sebagai kredit pajak atau
82
Mohammad Zain, Op.Cit., hlm.137.

pengurang pajak pada saat dilakukan perhitungan kembali di akhir tahun pajak (SPT
Tahunan Badan/SPT Tahunan OP).
Ketentuan Pasal 4 Undang-Undang PPh mengatur mengenai penghasilan-
penghasilan yang termasuk dalam Objek Pajak. Selain mengatur mengenai
penghasilan yang termasuk sebagai Objek Pajak, Pasal 4 Undang-Undang PPh juga
mengatur mengenai penghasilan yang dikenakan PPh Final dan tidak termasuk Objek
Pajak.
Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang PPh mengatur mengenai objek pajak
penghasilan (PPh). menurut ketentuan ini yang menjadi objek pajak penghasilan yaitu
setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak
(WP), baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia, yang dapat
dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang
bersangkutan dengan nama dan dalam bentuk apapun termasuk: 83
a. Penggantian atau imbalan berkenaan dengan pekerjaan atau jasa yang diterima
atau diperoleh termasuk gaji, upah, tunjangan, honorarium, komisi, bonus,
gratifikasi, uang pensiun atau imbalan dalam bentuk lainnya kecuali ditentukan
lain dalam Undang-Undang Pajak Penghasilan;
b. Hadiah dari undian atau pekerjaan atau kegiatan dan penghargaan;
c. Laba usaha;
d. Keuntungan karena penjualan atau karena pengalihan harta termasuk:
83
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 36 tahun 2008 tentang Perubahan Keempat
atas UU Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, Pasal 4.

1) keuntungan karena pengalihan harta kepada perseroan, persekutuan, dan
badan lainnya sebagai pengganti saham atau penyertaan modal;
2) keuntungan yang diperoleh perseroan, persekutuan, dan badan lainnya karena
pengalihan harta kepada pemegang saham, sekutu atau anggota ;
3) keuntungan karena likuidasi, penggabungan, peleburan, pemekaran,
pemecahan atau pengambilalihan usaha;
4) keuntungan karena pengalihan harta berupa hibah, bantuan atau sumbangan,
kecuali yang diberikan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus
satu derajat, dan badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial
atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri
Keuangan, sepanjang tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan,
kepemilikan atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
5) keuntungan karena penjualan atau pengalihan sebagian atau seluruh hak
penambangan, tanda turut serta dalam pembiayaan, atau permodalan dalam
perusahaan pertambangan.
e. Penerimaan kembali pembayaran pajak yang telah dibebankan sebagai biaya;
f. Bunga termasuk premium, diskonto dan imbalan karena jaminan pengembalian
utang;
g. Dividen dengan nama dan dalam bentuk apapun, termasuk dividen dari
perusahaan asuransi kepada pemegang polis dan pembagian sisa hasil usaha
koperasi;
h. Royalty atau imbalan atas penggunaan hak;

i. Sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta;
j. Penerimaan atau perolehan pembayaran berkala;
k. Keuntungan karena pembebasan utang, kecuali sampai dengan jumlah tertentu
yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah;
l. Keuntungan karena selisih kurs mata uang asing;
m. Selisih lebih karena penilaian kembali aktiva;
n. Premi asuransi;
o. Iuran yang diterima atau diperoleh perkumpulan dari anggotanya yang terdiri dari
WP yang menjalankan usaha atau pekerjaan bebas;
p. Tambahan kekayaan netto yang berasal dari penghasilan yang belum dikenakan
pajak;
q. Penghasilan dari usaha berbasis syariah;
r. Imbalan bunga sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang yang mengatur
mengenai Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan;
s. Surplus Bank Indonesia.
Tidak Termasuk Objek Pajak Penghasilan, adalah : 84
a. Bantuan atau sumbangan termasuk zakat yang diterima oleh badan amil zakat
atau lembaga amil zakat yang dibentuk atau disahkan oleh Pemerintah dan para
penerima zakat yang berhak atau sumbangan keagamaan yang sifatnya wajib bagi
pemeluk agama yang diakui di Indonesia;
84
atas UU Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, Pasal 4 ayat (3).

b. Harta hibahan yang diterima oleh keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus
satu derajat, dan oleh badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial
atau pengusaha kecil termasuk koperasi atau orang pribadi yang menjalankan
usaha mikro dan kecil yang ketentuannya diatur dengan atau berdasarkan
Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang tidak ada hubungan dengan usaha,
pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
c. Warisan;
d. Harta termasuk setoran tunai yang diterima oleh badan sebagai pengganti saham
atau sebagai pengganti penyertaan modal;
e. Penggantian atau imbalan sehubungan dengan pekerjaan atau jasa yang diterima
atau diperoleh dalam bentuk natura dan atau kenikmatan dari Wajib Pajak atau
Pemerintah, kecuali yang diberikan oleh bukan Wajib Pajak, wajib Pajak yang
dikenakan pajak secara final atau Wajib Pajak yang menggunakan norma
penghitungan khusus (deemed profit) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15
Undang-Undang PPh;
f. Pembayaran dari perusahaan asuransi kepada orang pribadi sehubungan dengan
asuransi kesehatan, asuransi kecelakaan, asuransi jiwa, asuransi dwiguna dan
asuransi beasiswa;
g. Dividen atau bagian laba yang diterima atau diperoleh perseroan terbatas sebagai
WP Dalam Negeri, koperasi, BUMN atau BUMD dari penyertaan modal pada
badan usaha yang didirikan dan bertempat kedudukan di Indonesia dengan syarat:
1) dividen berasal dari cadangan laba yang ditahan; dan

2) bagi perseroan terbatas, BUMN dan BUMD yang menerima dividen,
kepemilikan saham pada badan yang memberikan dividen paling rendah 25%
(dua puluh lima persen) dari jumlah modal yang disetor;
h. Iuran yang diterima atau diperoleh dana pensiun yang pendiriannya telah
disahkan oleh Menteri Keuangan, baik yang dibayar oleh pemberi kerja maupun
pegawai;
i. Penghasilan dari modal yang ditanamkan oleh dana pensiun dalam bidang-bidang
tertentu yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan;
j. Bagian laba yang diterima atau diperoleh anggota dari perseroan komanditer yang
modalnya tidak terbagi atas saham-saham, persekutuan, perkumpulan, firma dan
kongsi, termasuk pemegang unit penyertaan kontrak investasi kolektif;
k. Penghasilan yang diterima atau diperoleh perusahaan modal ventura berupa
bagian laba dari badan pasangan usaha yang didirikan dan menjalankan usaha
atau kegiatan di Indonesia dengan syarat badan pasangan usaha tersebut:
1) Merupakan perusahaan mikro, kecil, menengah atau yang menjalankan
kegiatan dalam sektor-sektor usaha yang ditetapkan dengan Keputusan
Menteri Keuangan;
2) Sahamnya tidak diperdagangkan di bursa efek di Indonesia.
l. Beasiswa yang memenuhi persyaratan tertentu yang ketentuannya diatur lebih
lanjut dengan atau berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan, yaitu:

1) Diterima atau diperoleh Warga Negara Indonesia dari Wajib Pajak pemberi
beasiswa dalam rangka mengikuti pendidikan formal/nonformal yang
terstruktur baik di dalam negeri maupun luar negeri;
2) Tidak mempunyai hubungan istimewa dengan pemilik, komisaris, direksi atau
pengurus dari wajib pajak pemberi beasiswa;
3) Komponen beasiswa terdiri dari biaya pendidikan yang dibayarkan ke
sekolah, biaya ujian, biaya penelitian yang berkaitan dengan bidang studi
yang diambil, biaya untuk pembelian buku, dan/atau biaya hidup yang wajar
sesuai dengan daerah lokasi tempat belajar;
m. Sisa lebih yang diterima atau diperoleh badan atau lembaga nirlaba yang bergerak
dalam bidang pendidikan dan/atau penelitian dan pengembangan, yang telah
terdaftar pada instansi yang membidanginya, yang ditanamkan kembali dalam
bentuk sarana dan prasarana kegiatan bidang pendidikan dan/atau penelitian dan
pengembangan, dalam jangka waktu paling lama 4 (empat) tahun sejak
diperolehnya sisa lebih tersebut;
n. Bantuan atau santunan yang dibayarkan oleh Badan Penyelenggara jaminan
Sosial kepada Wajib Pajak tertentu, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan
atau berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan.
Klasifikasi pengalihan hak atas tanah dan bangunan dibagi menjadi
pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan antara orang-perorangan
atau badan hukum swasta dengan orang-perorangan atau badan hukum swasta (non
pemerintah dengan non pemerintah), atau antara antara orang-perorangan atau badan

hukum swasta dengan pemerintah (non pemerintah dengan pemerintah). Pengalihan
hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan antara non pemerintah dengan
pemerintah dibagi menjadi pengalihan hak atas tanah yang tidak memerlukan
persyaratan khusus dan pengalihan hak atas tanah yang memerlukan persyaratan
khusus.
Pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan antara non
pemerintah dengan non pemerintah maka atas penghasilan yang diterima atau
diperoleh orang pribadi atau badan tersebut wajib dibayar pajak penghasilan finalnya
(PPh PHTB), demikian juga antara non pemerintah dengan pemerintah yang tidak
memerlukan persyaratan khusus juga wajib dibayar PPh PHTB. Pengecualian
terhadap pengalihan hak atas tanah yang dilakukan antara non pemerintah dengan
pemerintah yang memerlukan persyaratan khusus, maka penghasilan yang diterima
atau diperoleh non pemerintah dikenakan PPh PHTB, sedangkan terhadap pemerintah
tidak dikenakan PPh PHTB. 85
Pengalihan hak atas tanah yang dilakukan antara non pemerintah dengan
pemerintah yang memerlukan persyaratan khusus berlaku bagi pembangunan untuk
kepentingan umum yang pembebasannya oleh pemerintah lokasinya tidak dapat
dipindahkan ke tempat lain karena untuk: 86
a. Jalan umum;
85
Direktorat Jenderal Pajak, Seri PPh - Pajak Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah
dan/atau Bangunan, http://www.pajak.go.id/content/seri-pph-pajak-penghasilan-atas-pengalihan-hak-
atas-tanah-danatau-bangunan, terakhir diakses tanggal 10 Nopember 2014.
86
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan
Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan
Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Penjelasan Pasal 5 Huruf b.

b. Saluran pembuangan air, saluran irigasi;
c. Waduk, bendungan, bangunan pengairan lain;
d. Pelabuhan, bandar udara;
e. Fasilitas keselamatan umum seperti tanggul banjir, lahar, dan bencana alam
lainnya serta tempat pembuangan sampah;
f. Fasilitas tentara/polisi.
Mengenai pengalihan hak atas tanah dan bangunan dapat dilakukan dengan
cara: 87
a. Penjualan,
b. Tukar menukar termasuk ruislag,
c. Perjanjian pemindahan hak,
d. Pelepasan hak,
e. Penyerahan hak,
f. Lelang,
g. Hibah,
h. Cara lain yang disepakati kedua pihak non pemerintah,
i. Cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan
termasuk untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus,
j. Cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan
termasuk untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
87
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran
Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Pasal 1
ayat (2)

Terhadap pengalihan hak atas tanah dan bangunan dengan cara lain yang
disepakati, antara lain:
a. Warisan,
b. Sewa Guna Usaha dengan hak opsi (finance lease),
c. Sale and lease back,
d. Penyetoran modal saham dalam bentuk tanah dan atau bangunan (inbreng, in-kind
participation),
e. Pengalihan hak sehubungan dengan Built Operate Transfer (BOT) atau Bangun
Guna Serah,
f. Penggabungan, peleburan, pemekaran, pemecahan, dan pengambilalihan usaha
(merger, consolidation, expantion, take over),
g. Pembubaran badan hukum (likuidasi),
h. Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
6. Penghitungan PPh Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Penghitungan Pajak Penghasilan Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan
(PPh PHTB) yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif PPh PHTB sebesar
5% dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP) PPh PHTB. Besarnya PPh PHTB adalah
sebesar 5% (lima persen) dari Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak atas Tanah dan
Bangunan (JBNPHTB), kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana (RS) dan
Rumah Susun Sederhana (RSS) yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha

pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan dikenai PPh sebesar
1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan. 88
Secara ringkas penghitungan PPh PHTB dapat digambarkan sebagai berikut:
PPh PHTB = tarif x DPP PPh PHTB
DPP PPh PHTB = JBNPHTB/ Nilai Risalah Lelang/ Nilai Keputusan Pejabat
JBNPHTB = Nilai tertinggi antara Nilai Transaksi dan NJOP PBB
PPh PHTB = 5 % x DPP PPh PHTB
Kecuali untuk RS dan RSS penghitungan PPh PHTB:
PPh PHTB = 1 % x DPP PPh PHTB.
Contoh:
NJOP TB = Rp.347.000.000,00
Harga Transaksi/Jual = Rp.500.000.000,00
PPh PHTB terutang 5% x Rp.500.000.000,00 = Rp. 25.000.000,00.
D. Pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan
Bangunan Dalam Transaksi BOT
1. Perlakuan Perpajakan Atas Transaksi BOT
Sesuai dengan KMK 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan
Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun
Guna Serah (Built Operate And Transfer), kerjasama antara pemilik tanah dengan
investor, dimana investor mendirikan bangunan di atas tanahnya pemilik tanah untuk
88
Ibid.

dioperasikan dalam periode tertentu, kemudian bangunan tersebut dialihkan kepada
pemilik tanah di akhir masa BOT.
Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer) adalah bentuk perjanjian
kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang
menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk
mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan
mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah selama
masa bangun guna serah berakhir. 89
Biaya mendirikan bangunan di atas tanah yang dikeluarkan oleh investor
merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak
mengusahakan bangunan tersebut, dan jumlah biaya yang dikeluarkan tersebut oleh
investor diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun selama masa
Perjanjian bangun guna serah. Amortisasi tersebut dimulai pada tahun bangunan
tersebut mulai digunakan atau diusahakan oleh investor.
Apabila masa perjanjian bangun guna serah menjadi lebih pendek dari masa
yang telah ditentukan dalam perjanjian maka sisa biaya pembangunan yang belum
diamortisasi, diamortisasi sekaligus oleh investor pada tahun berakhirnya masa
bangun guna serah yang lebih pendek tersebut. Apabila dalam pelaksanaan bangun
guna serah tersebut diberikan penggantian atau imbalan kepada investor, maka
89
Republik Indonesia, Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 tentang
Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk
Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate And Transfer), Pasal 1.

penggantian atau imbalan tersebut adalah penghasilan bagi investor dalam tahun
diterimanya hak penggantian atau imbalan tersebut.
Apabila masa perjanjian bangun guna serah menjadi lebih panjang dari masa
yang telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka
biaya penambahan bangunan tersebut ditambahkan terhadap sisa biaya yang belum
diamortisasi dan diamortisasi oleh investor hingga berakhirnya masa bangun guna
serah yang lebih panjang tersebut.
Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemilik tanah setelah masa
perjanjian bangun guna serah berakhir adalah merupakan penghasilan bagi pemilik
tanah (owner) dan terutang Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah
bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
bangunan yang bersangkutan, harus dilunasi selambat-lambatnya tanggal 15 bulan
berikutnya setelah masa guna serah berakhir. 90
Bagi Investor, biaya pembangunan bangunan merupakan biaya yang
dikeluarkan untuk memperoleh hak penggunaan, sehingga seluruh biaya tersebut
diamortisasi selama periode BOT. Investor akan mencatat pendirian bangunan
tersebut sebagai aktiva tak berwujud yang diamortisasi.
Bagi pemilik tanah, bangunan yang diterimanya pada akhir periode
merupakan penghasilan yang diakui pada akhir periode, dan akan terutang PPh Final
sebesar 5% dari harga pasar atau NJOP mana yang paling tinggi. Pemilik tanah akan
90
Republik Indonesia, Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-38/PJ.4/1995
tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna
Serah, Bagian III angka 1.3.

mencatat Bangunan dan penghasilan sebesar Harga Pasar atau NJOP mana yang
paling tinggi, namun PPh nya sudah dikenakan PPh Final.
Sedangkan mengenai pengenaan BPHTB atas transaksi BOT tidak diatur
secara jelas dalam Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 tentang Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, hanya dalam ketentuan Pasal 2 ayat (3)
huruf b bahwa perolehan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi objek pajak
BPHTB meliputi juga pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak atau
diluar pelepasan hak.
2. PPh Final PHTB Dalam Transaksi BOT
Menurut Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 tentang
Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama
Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate And Transfer) jo.
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-38/PJ.4/1995 tentang Perlakuan
Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna
Serah, pembayaran pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% yang dilakukan oleh
pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor
bagi orang pribadi bersifat final dan bagi wajib pajak badan adalah merupakan
pembayaran pajak penghasilan Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan pajak
penghasilan yang terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan. Hanya saja

dikecualikan dari pengenaan pajak penghasilan sebesar 5% tersebut diatas apabila
pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah. 91
Berdasarkan ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor
248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang
Perjanjian Bangun Guna Serah tersebut, maka kewajiban pajak penghasilan bagi
investor berlaku ketika proyek BOT tersebut telah selesai dilaksanakan dan
beroperasi serta pendapatan yang diperoleh investor apabila masa perjanjian BOT
diperpendek dari masa yang telah ditentukan, sedangkan kewajiban pajak penghasilan
bagi pemilik tanah berlaku ketika masa perjanjian BOT berakhir dan bangunan
diserahkan pihak investor kepada pemegang hak atas tanah, namun apabila pemegang
hak atas tanah adalah badan pemerintah maka ketentuan pajak penghasilan ini tidak
diberlakukan.
Mengenai besarnya PPh Final terutang pemegang hak atas tanah dan
bangunan dapat diuraikan sebagai berikut: 92
1. Penghasilan pemegang hak atas tanah karena menerima sebagian dari bangunan
yang didirikan.
91
Serah, Bagian IV Point 2.
92
Atep Adya Barata, Panduan Lengkap Pajak Penghasilan, (Jakarta: Visimedia, 2011),
hal.303.

Dalam hal bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak
investor tetapi sebagian diserahkan kepeda pemegang hak atas tanah, maka bagian
bangunan yang diserahkan merupakan penghasilan bagi pemegang hak atas tanah
dalam tahun pajak yang bersangkutan. Atas penyerahan tersebut terutang PPh
sebesar 5 % (lima persen) dari jumlah bruto nilai tertinggi antara nilai pasar
(market value) dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bagian bangunan yang
diserahkan dan harus dilunasi pemegang hak atas tanah paling lambat tanggal 15
bulan berikutnya setelah penyerahan.
Nilai pasar atau NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan pajak, ditentukan bilai
mana yang lebih tinggi antara keduanya. Nilai tertinggi itulah yang dipakai
sebagai dasar perhitungan. Pelunasan PPh disetor sendiri oleh pemegang hak atas
tanah. 93
Contoh:
a. Bagian bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas
tanah menurut property appraisal mempunyai nilai pasar
Rp.6.000.000.000,00 sementara berdasarkan SPPT PBB NJOP-nya
Rp.5.000.000.000,00 maka yang dipakai sebagai dasar perhitungan adalah
nilai pasar.
PPh yang terutang oleh pemegang hak adalah:
5% x Rp.6.000.000.000,00 = Rp.3.000.000.000,00
93
Ibid.

b. Bagian bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas
tanah menurut property appraisal mempunyai nilai pasar
Rp.7.000.000.000,00 maka yang dipakai sebagai dasar perhitungan adalah
NJOP PBB.
5% x Rp.7.000.000.000,00 = Rp.350.000.000.000,00
2. Penghasilan pemegang hak atas tanah karena penyerahan bangunan dari investor
setelah masa BOT selesai. 94
Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah
masa perjanjian bangun guna serah berakhir, terutang PPh sebesar 5% (lima
persen) dari jumlah bruto nilai tertinggi antara Nilai Pasar dengan Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP) bangunan yang diserahkan, dan harus dilunasi pemegang hak
atas tanah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa bangun guna
serah berakhir.
Contoh:
a. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah
pada masa akhir BOT menurut property appraisal mempunyai nilai pasar
Rp.6.000.000.000,00 maka yang dijadikan dasar perhitungan adalah nilai
pasar.
94
Ibid., hlm.304.

5% x Rp.7.000.000.000,00 = Rp.350.000.000,00
b. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah
pada masa akhir BOT menurut property appraisal mempunyai nilai pasar
Rp.7.500.000.000,00 maka yang dijadikan dasar perhitungan adalah nilai
pasar.
5% x Rp.7.500.000.000,00 = Rp.375.000.000,00
Pembayaran Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud di atas:
a. Bagi orang pribadi bersifat final, dan
b. Bagi wajib pajak badan adalah merupakan pembayaran pajak penghasilan Pasal
25 yang dapat diperhitungkan dengan pajak penghasilan yang terutang untuk
tahun pajak yang bersangkutan.
Pengenaan PPh Final sebesar 5% diberlakukan terhadap wajib pajak non
pemerintah, sedangkan terhadap pemerintah tidak dikenakan pajak. Berdasarkan
ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 tentang
Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama

Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate And Transfer), pihak
pemerintah tidak dikenakan pajak. 95
Dalam melaksanakan tugasnya, pemerintah kadang kala membutuhkan tanah
dan bangunan guna menunjang pelaksanaan tugas yang diembannya. Tanah dan/atau
bangunan yang digunakan dalam penyelenggaraan pemerintahan dan untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum merupakan tanah dan atau
bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan baik pemerintah
pusat atau pemerintah daerah dan kegiatan yang semata-mata tidak ditujukan untuk
mencari keuntungan, misalnya tanah atau bangunan yang digunakan untuk instansi
pemerintah, rumah sakit pemerintah, jalan umum dan sebagainya. 96
Apabila pemerintah membutuhkan tanah dan bangunan dalam pelaksanaan
tugasnya, maka pemerintah dapat melakukan perbuatan hukum guna mendapatkan
suatu tanah dan bangunan, misalnya dengan cara pembebasan tanah dan bangunan
dengan memberikan ganti rugi kepada pemilik tanah dan bangunan. Perbuatan hukum
ini mengakibatkan perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh instansi pemerintah
yang seharusnya dikenakan pajak. Tetapi karena tujuan perolehan hak ini untuk
menjalankan fungsinya maka perolehan hak oleh negara untuk penyelenggaraan
95
Serah, Bagian IV Point 2
96

pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
ditetapkan bukan menjadi objek pajak. 97
3. BPHTB Dalam Transaksi BOT
Sebagaimana ditentukan dalam UU BPHTB bahwa Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau
peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan
oleh orang pribadi atau badan. Pelunasan BPHTB menjadi salah satu prasyarat yang
harus dipenuhi penerima hak untuk melakukan pendaftaran hak atas tanah, guna
perolehan sertipikat tanda bukti hak atas tanah. Dalam transaksi BOT perubahan
status hak atas tanah dari Hak Pengelolaan menjadi Hak Guna Bangunan diatas Hak
Pengelolaan merupakan objek BPHTB bagi investor yang menerima hak atas tanah,
dan harus dibayar sejak penerbitan sertifikat HGB di atas Hak Pengelolaan tersebut.
Dalam ketentuan Pasal 85 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang
Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) tidak memasukkan BOT sebagai
objek pajak pengalihan tanah dan bangunan, sehingga dengan demikian terhadap
BPHTB dalam transaksi BOT tidak ada dasar hukum pemungutannya.
97
Ibid., hlm.70.

BAB III
KEPASTIAN SAAT TERHUTANG BPHTB DAN PPH FINAL PENGALIHAN
HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT
OPERATE AND TRANSFER)
A. Saat Terutang Pajak Dalam Perpajakan
Pada setiap ketentuan pengenaan atau pemungutan pajak, satu hal yang sangat
menentukan untuk dapat dilakukan pemungutan pajak atas suatu objek pajak adalah
saat pajak terutang. Pajak yang terutang adalah pajak yang harus dibayar pada suatu
saat, dalam Masa Pajak, dalam Tahun Pajak, atau dalam Bagian Tahun Pajak sesuai
dengan ketentuan dalam Undang-Undang Perpajakan. Setiap undang-undang pajak
harus menentukan kapan saat pajak terutang dengan jelas agar tidak menimbulkan
sengketa antara wajib pajak dengan fiskus. 98 Untuk menentukan saat wajib pajak
melaksanakan kewajiban membayar pajak, penentuan saat pajak terutang menjadi
sangat relevan. Tanpa diketahui saat pajak terutang, tidak mungkin ditentukan kapan
waktunya wajib pajak wajib memenuhi kewajiban melunasi utang pajaknya. Untuk
menentukan saat pajak terutang sangat erat kaitannya dengan penentuan saat
timbulnya utang pajak.
Mengenai saat timbulnya utang pajak, terdapat dua ajaran yaitu ajaran materil
(materiele leer) dan ajaran formal (formele leer). Menurut ajaran materil (materiele
leer) menyatakan bahwa timbulnya utang pajak pada saat diundangkannya undang-
undang pajak dan terpenuhinya syarat subjektif dan syarat objektif secara bersamaan,
98

tanpa harus diikuti Surat Ketetapan Pajak (SKP) oleh pejabat pajak. Syarat subjektif
adalah syarat yang melekat pada subjeknya seperti seseorang lahir di Indonesia,
bertempat tinggal di Indonesia. Syarat objektif adalah syarat yang melekat pada
objeknya seperti memiliki penghasilan kena pajak, melakukan penyerahan barang
kena pajak, memiliki tanah dan bangunan. Pada saat seluruh syarat timbulnya utang
pajak terpenuhi, saat itu juga sudah menjadi kewajiban. 99
Sedangkan menurut ajaran formal, sebaliknya, menyatakan bahwa di samping
undang-undang, utang pajak baru timbul jika ada perbuatan manusia yang
menimbulkannya. Adanya syarat-syarat objektif dan subjektif timbulnya utang pajak
sajaa belum cukup, masih harus dilengkapi dengan adanya perbuatan manusia berupa
Surat Ketetapan Pajak yang dikeluarkan oleh pejabat pajak. Dengan demikian,
menurut ajaran formal, saat timbulnya utang pajak adalah pada saat diterbitkannya
Surat Ketetapan Pajak (SKP) oleh pejabat pajak. Menurut ajaran ini meskipun
undang-undang pajak telah diundangkan, seseorang telah memenuhi syarat subjektif
dan syarat objektif secara bersamaan, apabila Surat Ketetapan Pajak belum
diterbitkan oleh pejabat pajak maka utang pajak belum timbul. Menurut ajaran
formal, adanya Surat Ketetapan Pajak merupakan syarat mutlak timbulnya utang
pajak. 100
99
Panca Kurniawan dan Bagus Pamungkas, Penagihan Pajak di Indonesia, (Malang: Bayu
Media Publishing, 2006), hlm.2.
100
Soemarso S.R., Perpajakan: Pendekatan Komprehensif, (Jakarta: Salemba Empat, 2007),
hlm.11.

Utang menurut hukum perdata adalah perikatan, yang mengandung kewajiban
bagi salah satu pihak (subjek hukum) untuk melakukan sesuatu (prestasi) atau tidak
melakukan sesuatu yang menjadi hak pihak lain. Artinya, apabila pihak yang wajib
melakukan suatu prestasi tidak melakukan hal itu atau jika pihak yang wajib tidak
melakukan sesuatu ternyata melakukan hal itu, maka akan terjadi suatu contract
break sehingga pihak yang dirugikan dapat menuntut kepada pihak yang melanggar
isi perikatan. 101
Pengertian utang pajak dalam hukum pajak tergolong sebagai utang dalam arti
sempit. Wajib pajak (debitor) diwajibkan membayar sejumlah uang dalam jumlah
tertentu ke kas negara (kreditor) sesuai dengan ketentuan perundang-undangan
perpajakan. Utang pajak timbul secara khusus karena negara (kreditor) terikat dan
tidak dapat memilih secara bebas, siapa yang akan dijadikan debitornya, seperti
halnya dalam hukum perdata. Hal ini terjadi karena uutang pajak timbul karena
undang-undang. 102
Utang pajak mempunyai sifat memaksa, yaitu pelunasan utang pajak dapat
dipaksakan secara langsung oleh negara kepada wajib pajak. Paksaan ini dijamin oleh
hukum. Negara melalui Direktorat Jenderal Pajak dapat melakukan penyitaan atas
barang milik wajib pajak yang tidak melunasi hutang pajaknya untuk kemudian dapat
dijual secara lelang maupun non lelang guna pelunasan utang pajak. Kewajiban pajak
harus dipenuhi oleh wajib pajak. Kewajiban pajak yang harus dipenuhi tersebut, yang
101
Rochmat Soemitro, Asas-asas dan Dasar Perpajakan 2, (Bandung: Aresco, 1990), hlm.1.
102
Ibid., hlm.2.

menimbulkan utang pajak harus dipenuhi wajib pajak, agar kewajibannya
sebagaimana yang ditentukan oleh undang-undang pajak dapat terpenuhi. Utang
pajak inilah yang menjadi pokok pangkal semua kegiatan pemungutan pajak.
Penentuan saat terutangnya pajak merupakan bagian penting dalam ketentuan
perpajakan. Saat ini dapat digunakan untuk: 103
1. Pembayaran/penagihan pajak;
2. Pemasukan Surat Keberatan;
3. Penentuan daluarsa;
4. Penerbitan Surat Penetapan Pajak.
Saat terutangnya pajak merupakan dasar untuk melakukan pembayaran pajak.
Pada umumnya, ada tenggang waktu tertentu antara saat terutangnya pajak dengan
saat pembayaran (pelunasan pajak). Jika utang pajak telah jatuh tempo (saat bayar)
dan ternyata belum dibayar, maka dilakukan penagihan pajak oleh kantor pajak. Batas
waktu pembayaran dan penyetoran pajak yang terutang untuk suatu saat atau suatu
masa pajak ditetapkan tidak melewati 15 (lima belas) hari setelah saat terutangnya
pajak atau berakhirnya masa pajak. Keterlambatan pembayaran dan penyetoran
tersebut berakibat dikenakannya sanksi administrasi. 104
Demikian juga halnya dengan pengajuan surat keberatan. Surat keberatan
pajak dapat diajukan dalam jangka waktu tertentu (3 bulan) setelah diterimanya surat
ketetapan pajak (saat terutangnya pajak menurut ajaran formal). Daluarsa dihitung
103
Ibid.
104
Djoko Muljono, Panduan Brevet Pajak: Akuntansi Pajak dan Ketentuan Umum
Perpajakan, (Yogyakarta: Penerbit Andi, 2010), hlm.113.

sepuluh tahun sejak terutangnya pajak. Demikian halnya dengan surat ketetapan
pajak, yang pengeluarannya ditentukan oleh saat terutangnya pajak.
Surat Ketetapan Pajak menurut ajaran materiil hanya memiliki dua fungsi
yaitu sebagai instrumen penagihan pajak, sebagai instrumen untuk menentukan
jumlah utang pajak. Sedangkan menurut ajaran fomal memiliki tiga fungsi yaitu
sebagai instrumen yang menimbulkan utang pajak, sebagai instrumen penagihan
pajak, dan sebagai instrumen untuk menentukan jumlah utang pajak.
Surat ketetapan pajak dalam undang-undang perpajakan nasional, tidak selalu
diterbitkan oleh pejabat pajak kepada wajib pajak. Surat ketetapan pajak diterbitkan
antara lain apabila wajib pajak tidak melaksanakan kewajiban perpajakan dengan
baik misalnya, wajib pajak tidak melaporkan pajaknya sesuai dengan yang
seharusnya. Dalam hal demikian akan diterbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang
Bayar (SKPKB) ataupun Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Tambahan (SKPKBT).
Pajak yang kurang dibayar menurut penelitian aspek formal dan sanksi administrasi
perpajakan yang dikenakan terhadapnya ditagih oleh fiskus dengan Surat Tagihan
Pajak (STP). STP adalah surat dari Kepala KPP untuk melakukan tagihan pajak yang
kurang bayar/tidak bayar dan/atau sanksi administrasi berupa bunga dan/atau
denda. 105
105
Muda Markus, Perpajakan Indonesia, Suatu Pengantar, (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka
Utama, 2005), hlm.386.

B. Saat Terhutang BPHTB Dalam Transaksi BOT (Built Operate And Transfer)
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah (UU PDRD) mengatur dengan jelas penentuan saat terutang pajak yang harus
diikuti pada setiap jenis perolehan hak atas tanah dan bangunan. Pada Bea Perolehan
Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) penentuan saat terutang pajak berguna
untuk menentukan beberapa hal antara lain:
1. Apakah suatu perolehan hak atas tanah dan bangunan terutang pajak atau
tidak;
2. Ketentuan pengenaan pajak dan fasilitas pajak yang mana yang akan
diberlakukan. Adanya perubahan peraturan di bidang BPHTB, baik di
tingkat undang-undang, peraturan pemerintah, maupun keputusan menteri
keuangan pada suatu waktu tertentu (misalnya perubahan ketentuan
pemberian pengurangan BPHTB dan besarnya presentase pengurangan)
akan berpengaruh pada perlakuan terhadap obyek pajak yang pada akhirnya
akan berpengaruh pada besarnya BPHTB terutang yang akan dibayar. Hal
ini sangat terkait dengan saat terutangnya pajak yang menjadi dasar
kewajiban pembayaran pajak terutang oleh wajib pajak.
3. Penentuan besarnya denda administrasi bila sekiranya berdasarkan
pemeriksaan fiskus harus diterbitkan STB, SKKB, dan SKBKBT.
4. Penentuan batas akhir hak wajib pajak untuk mengajukan keberatan dan
pengurangan pajak. 106
Ketentuan Pasal 90 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak
Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) memuat tentang saat terutang pajak atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagai berikut : 107
1. Jual Beli : Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya Akta;
2. Tukar Menukar : Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya Akta;
3. Hibah : Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya Akta;
106
Marihot Pahala Siahaan (b), Op.Cit., hlm.207-208.
107
Retribusi Daerah, Pasal 90

4. Waris : Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke
Kantor Pertanahan;
5. Pemasukan dalam Perseroan : Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya Akta;
6. Pemisahan Hak : Sejak tanggal dibuat & ditandatanganinya Akta;
7. Lelang : Sejak tanggal penunjukan pemenang Lelang;
8. Putusan Hakim : Sejak tanggal putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan
hukum tetap;
9. Hibah Wasiat : Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan Haknya
ke Kantor Pertanahan;
10. Pemberian Hak Baru : Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya Surat
Keputusan Pemberian Hak;
11. Penggabungan Usaha : Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya Akta;
12. Peleburan Usaha : Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya Akta;
13. Pemekaran Usaha : Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya Akta;
14. Hadiah : Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya Akta.
Pajak terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak, dengan kata
lain saat terutang BPHTB adalah merupakan saat untuk wajib membayar pajak.
Tempat pajak terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang
meliputi letak tanah dan atau bangunan. 108
108
Tony Marsyahrul, Pengantar Perpajakan, (Jakarta: PT. Grasindo, 2006), hlm.183.

Dengan demikian kewajiban bayar BPHTB muncul pada saat: 109
1. Dibuat dan ditandatanganinya Akta untuk Jual Beli, Hibah, Hibah Wasiat, Tukar
Menukar, Pemasukan Dalam Perseroan atau badan hukum lainnya, penggabungan
usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah, dan pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan;
2. Pendaftaran Peralihan Hak untuk Waris;
3. Ditunjuknya pemenang Lelang untuk Lelang;
4. Ditandatanganinya SK Pemberian Hak dalam hal pemberian hak baru;
5. Putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap untuk Putusan
Hakim.
C. Saat Terhutang PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
Dalam Transaksi BOT (Built Operate And Transfer)
Pengenaan PPh Final sebesar 5% diberlakukan terhadap wajib pajak non
pemerintah, sedangkan terhadap pemerintah tidak dikenakan pajak. Dengan demikian
apabila pemegang hak atas tanah adalah pemerintah, ketika perjanjian Built, Operate,
and Transfer (BOT) berakhir dan bangunan diserahkan kembali kepada pemegang
hak atas tanah maka penyerahan bangunan tersebut bukan merupakan objek PPh
Final Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Sebaliknya, apabila pemegang hak
atas tanah adalah non pemerintah maka ketika perjanjian Built, Operate, and Transfer
(BOT) berakhir dan bangunan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah, atas
109
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan

penyerahan bangunan tersebut merupakan objek PPh Final Peralihan Hak Atas Tanah
dan Bangunan, serta dikenakan PPh Final sebesar 5%.
Mengenai perlakuan PPh terhadap pihak-pihak yang melakukan kerjasama
dalam bentuk perjanjian Bangun Guna Serah (Built, Operate, and Transfer) diatur
dengan Keputusan Menteri Keuangan tanggal 2 Juni 1995 Nomor 248/KMK.04/1995
tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan
Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate And
Transfer) jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak tanggal 14 Juli 1995 Nomor : SE-
38/PJ.4/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan
Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah, sebagai berikut:
1. Bangun-Guna-Serah (Built, Operate, and Transfer) adalah: 110
a. Bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah
dengan investor;
b. Yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada
investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna
serah (Built, Operate, and Transfer/BOT);
c. Mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah
setelah masa Built, Operate, and Transfer (BOT) berakhir.
d. Bangunan yang didirikan investor dapat berupa: gedung perkantoran,
apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko, hotel, atau bangunan lainnya.
110
Serah, Bagian I Point 1.

2. Pihak-pihak yang melakukan perjanjian Built, Operate, and Transfer (BOT)
adalah: 111
a. Investor yang diberikan hak untuk mendirikan bangunan dan mengunakan
atau mengusahakan bangunan tersebut selama masa Built, Operate, and
Transfer (BOT);
b. Pemegang hak atas tanah yang memberikan hak kepada investor.
3. Penghasilan Bagi Investor 112
Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian Built, Operate, and Transfer
(BOT) adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan
bangunan yang didirikan antara lain :
a. Sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta;
b. Penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti
penghasilan dari pengusahaan hotel, pusat fasilitas olah raga, dan lain-lain;
c. Penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak
atas tanah apabila masa perjanjian Built, Operate, and Transfer (BOT)
diperpendek dari masa yang telah ditentukan.
111
Serah, Bagian I Point 3.
112
Serah, Bagian II Point 1.

4. Biaya Bagi Investor:
a. Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi investor adalah
biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) UU PPh dengan
memperhatikan Pasal 9 ayat (1) UU PPh, berkenaan dengan pengusahaan
bangunan yang didirikan berdasarkan perjanjian Built, Operate, and Transfer
(BOT) tersebut; 113
b. Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan
merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan/
mengusahakan bangunan tersebut, dan nilai perolehan tersebut oleh investor
diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun (metode garis lurus)
selama masa perjanjian Built, Operate, and Transfer (BOT). 114
Contoh 1 :
Investor PT BRILIAN mendirikan bangunan Ruko di atas tanah milik PT
ABYAN berdasarkan perjanjian Built, Operate, and Transfer (BOT) dengan
biaya Rp 30.000.000.000,00 untuk masa selama 15 tahun.
Amortisasi yang dilakukan oleh PT BRILIAN setiap tahun adalah sebesar :
Rp 30.000.000.000,00 : 15 = Rp 2.000.000.000,00
c. Apabila masa perjanjian Built, Operate, and Transfer (BOT) menjadi lebih
pendek dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian, maka sisa biaya
pembangunan yang belum diamortisasi, diamortisasi sekaligus oleh investor
113
atas UU Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, Pasal 6 ayat (1), dan Pasal 9 ayat (1).
114
Atep Adya Barata, Op.Cit., hlm.300.

pada tahun berakhirnya masa Built, Operate, and Transfer (BOT) yang lebih
pendek tersebut. 115
Contoh 2:
Berdasarkan contoh 1 di atas, PT BRILIAN pada akhir tahun ke-12
menyerahkan bangunan kepada PT ABYAN. Dengan diperpendeknya masa
perjanjian tersebut, lepada PT BRILIAN diberikan imbalan oleh PT ABYAN
sebesar Rp 5.000.000.000,00. Pada akhir tahun ke-12 (tahun berakhirnya
masa perjanjian BOT), PT BRILIAN memperoleh tambahan penghasilan
sebesar Rp 5.000.000.000,00 dan berhak atas tambahan amortisasi sebesar:
Rp 30.000.000.000,00 - (12 x Rp 2.000.000.000,00) = Rp 6.000.000.000,00
d. Apabila masa perjanjian Built, Operate, and Transfer (BOT) menjadi lebih
panjang dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya
penambahan bangunan, maka biaya penambahan tersebut ditambahkan
dengan sisa biaya pembangunan yang belum diamortisasi, dan oleh investor
jumlah tersebut diamortisasi hingga berakirnya masa Built, Operate, and
Transfer (BOT) yang lebih panjang tersebut. 116
Contoh 3:
Berdasarkan contoh 1 di atas, PT BRILIAN pada akhir tahun ke-11
menambah bangunan dengan biaya Rp 20.000.000.000,00 dan masa Built,
Operate, and Transfer (BOT) diperpanjang 5 tahun sehingga menjadi 20
115
Ibid., hlm.300-301.
116
Ibid., hlm.302.

tahun. Penghitungan amortisasi PT BRILIAN mulai tahun ke-11 adalah
sebagai berikut:
Sisa yang belum diamortisasi pada awal tahun ke-11 Rp 10.000.000.000,00
Nilai perolehan penambahan bangunan Rp 20.000.000.000,00
Dasar amortisasi yang baru Rp 30.000.000.000,00
Masa amortisasi adalah 10 tahun (20 tahun-10 tahun)
Amortisasi setiap tahun mulai tahun ke-11 adalah:
Rp 30.000.000.000,00 : 10 = Rp 3.000.000.000,00
e. Amortisasi biaya mendirikan bangunan dimulai pada bulan bangunan tersebut
digunakan/diusahakan. Apabila pembangunan tersebut meliputi masa lebih
dari 1 tahun sebelum dapat digunakan/diusahakan, maka biaya yang telah
dikeluarkan harus dikapitalisasi. 117
5. Penghasilan Bagi Pemegang Hak Atas Tanah.
a. Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas tanah selama masa
Built, Operate, and Transfer (BOT) merupakan Obyek PPh sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) UU PPh.
b. Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan
dengan perjanjian Built, Operate, and Transfer (BOT) dapat berupa:
117
Serah, Bagian III angka 2.5.

1) Pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak
atas tanah dalam atau selama masa Built, Operate, and Transfer (BOT)
berlangsung;
2) Bagian dari uang sewa bangunan;
3) Bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam
bentuk apapun yang diberikan oleh investor;
4) Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah
yang diterima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.
5) Dalam hal bangunan yang didirikan oleh investor tidak seluruhnya
menjadi hak investor tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak
atas tanah, maka bagian bangunan yang diserahkan oleh investor
merupakan penghasilan bagi pemegang hak atas tanah dalam tahun pajak
yang bersangkutan. Atas penyerahan tersebut terutang PPh sebesar 5%
dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan Nilai Jual
Obyek Pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan sebagaimana
dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak
Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang
Nomor 12 Tahun 1994, yang sejak terbitnya Undang-Undang Nomor 28
Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD)
menjadi pajak daerah, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah

selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah setelah
penyerahan. 118
6) Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah
setelah masa perjanjian Built, Operate, and Transfer (BOT) berakhir
adalah merupakan Obyek PPh berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (1) UU
PPh. Nilai perolehan atas bangunan yang diterima dari investor adalah
sebesar nilai pasar atau NJOP yang merupakan dasr pengenaan PPh. Atas
penyerahan tersebut terutang PPh sebesar 5% dari jumlah bruto nilai yang
tertinggi antara nilai pasar dengan nilai jual obyek pajak (NJOP) bagian
bangunan yang diserahkan sebagaimana dimaksud dan Undang-Undang
Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana
telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang
Pajak Bumi dan Bangunan, yang sejak terbitnya Undang-Undang Nomor
28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD)
menjadi pajak daerah, harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah
selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah setelah
penyerahan. 119
7) Pembayaran PPh sebesar 5% yang dilakukan oleh pemegang hak atas
tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor bagi Wajib
Pajak orang pribadi bersifat final dan bagi Wajib Pajak Badan merupakan
118
Atep Adya Barata, Op.Cit., hlm.303.
119
Ibid., hlm.304.

pembayaran PPh Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan PPh terutang
untuk tahun pajak yang bersangkutan.
8) Dikecualikan dari pengenaan PPh sebesar 5% apabila pemegang hak atas
tanah adalah badan pemerintah.
9) Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah merupakan
nilai perolehan bangunan apabila bangunan tersebut dialihkan kepada
pihak lain.
6. Biaya Bagi Pemegang Hak Atas Tanah.
Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi pemegang hak atas
tanah adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) Undang-
Undang Nomor 36 tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas UU Nomor 7
Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1)
Undang-Undang Nomor 36 tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas UU
Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan. 120
Dengan demikian saat terutang PPh Final dalam transaksi Built, Operate, and
Transfer (BOT) adalah:
1. Pada saat penyerahan sebagian dari bangunan yang didirikan, dalam hal bangunan
yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi sebagian
diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, dan harus dilunasi pemegang hak
atas tanah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah penyerahan.
120
Serah, Bagian III Point 2

2. Pada saat penyerahan bangunan dari investor setelah masa Built, Operate, and
Transfer (BOT) berakhir kepada pemegang hak atas tanah, harus dilunasi
pemegang hak atas tanah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa
bangun guna serah berakhir.

BAB IV
KENDALA YURIDIS DALAM PENGENAAN BPHTB DAN PPH FINAL
TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER)
A. Kepastian Hukum
Hukum adalah tata aturan (order) sebagai suatu sistem aturan-aturan (rules)
tentang perilaku manusia. Dengan demikian hukum tidak menunjuk pada satu aturan
tunggal (rule), tetapi seperangkat aturan (rules) yang memiliki suatu kesatuan
sehingga dapat dipahami sebagai suatu sistem. Konsekuensinya, adalah tidak
mungkin memahami hukum jika hanya memperhatikan satu aturan saja. Pernyataan
bahwa hukum adalah suatu tata aturan tentang perilaku manusia tidak berarti bahwa
tata hukum (legal order) hanya terkait dengan perilaku manusia, tetapi juga dengan
kondisi tertentu yang terkait dengan perilaku manusia. 121 Objek dari ilmu hukum
adalah norma hukum yang di dalamnya mengatur perbuatan manusia, baik sebagai
kondisi atau sebagai konsekuensi dari kondisi tersebut. Hubungan antar manusia
hanya menjadi objek dari ilmu hukum sepanjang hubungan tersebut diatur dalam
norma hukum.
Keberlakuan norma hukum dalam kehidupan masyarakat erat kaitannya
dengan asas kepastian hukum. Asas kepastian hukum mempunyai dua aspek, yang
satu lebih bersifat hukum material, yang lain bersifat formal. Aspek hukum material
121
Jimly Asshiddiqie, dan M. Ali Safaat, Teori Hans Kelsen Tentang Hukum, (Jakarta:
Sekretariat Jenderal dan Kepaniteraan Mahkamah Konstitusi RI, 2006), hlm.14.

terkait erat dengan asas kepercayaan. Dalam banyak keadaan asas kepastian hukum
menghalangi badan pemerintahan untuk menarik kembali suatu keputusan atau
mengubahnya untuk kerugian yang berkepentingan. Dengan kata lain, asas ini
menghendaki dihormatinya hak yang telah diperoleh seseorang berdasarkan suatu
keputusan pemerintah, meskipun keputusan itu salah. Jadi demi kepastian hukum,
setiap keputusan yang dikeluarkan oleh pemerintah tidak untuk dicabut kembali.
Adapun aspek yang bersifat formal dari asas kepastian hukum membawa serta
bahwa ketetapan yang memberatkan dan ketentuan yang terkait pada ketetapan-
ketetapan yang menguntungkan, harus disusun dengan kata-kata yang jelas. Asas
kepastian hukum memberi hak kepada yang berkepentingan untuk mengetahui
dengan tepat apa yang dikehendaki dari padanya. Unsur ini memegang peran
misalnya pada pemberian kuasa surat-surat perintah secara tepat dan tidak mungkin
adanya berbagai tafsiran yang dituju harus dapat terlihat, kewajiban-kewajiban apa
yang dibebankan kepadanya.
Pada dasarnya prinsip kepastian hukum menekankan pada penegakan hukum
yang berdasarkan pembuktian secara formil, artinya suatu perbuatan baru dapat
dikategorikan sebagai pelanggaran hanya jika melanggar aturan tertulis tertentu.
Sebaliknya menurut prinsip keadilan, perbuatan yang tidak wajar, tercela, melanggar
kepatutan dan sebagainya dapat dianggap sebagai pelanggaran demi tegaknya
keadilan meskipun secara formal tidak ada undang-undang yang melarangnya.
Dilema antara penegakan hukum yang mengedepankan pada prinsip kepastian hukum

ataukah rasa keadilan merupakan persoalan yang sudah ada sejak lama. Keduanya
sama-sama ada di dalam konsepsi Negara hukum. 122
Kepastian hukum sebagai salah satu tujuan hukum tidak akan terlepas dari
fungsi hukum itu sendiri. Fungsi hukum yang terpenting adalah tercapainya
keteraturan dalam kehidupan manusia dalam masyarakat. Keteraturan ini yang
menyebabkan orang dapat hidup dengan berkepastian, artinya orang dapat
mengadakan kegiatan-kegiatan yang diperlukan dalam kehidupan bermasyarakat
karena ia dapat mengadakan perhitungan atau prediksi tentang apa yang akan terjadi
atau apa yang bisa diharapkan. 123
Ukuran kepastian hukum terbatas pada ada atau tidaknya peraturan yang
mengatur perbuatan tersebut. Selama perbuatan tersebut tidak dilarang dalam hukum
materiil, maka perbuatan tersebut dianggap boleh. Kepastian hukum merupakan
produk dari hukum atau lebih khusus dari perundang-undangan. Begitu datang hukum
maka datanglah kepastian. 124
Dengan demikian, asas kepastian hukum adalah asas dalam negara hukum
yang mengutamakan landasan peraturan perundang-undangan, kepatutan, dan
keadilan dalam setiap kebijakan penyelenggara negara. 125 Maksudnya asas ini
122
Fajar Laksono, Ed., Hukum Tak Kunjung Tegak: Tebaran Gagasan Otentik Prof. Dr.
Mahfud MD, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2007), hlm.91.
123
Budiman Ginting, Kepastian Hukum Dan Implikasinya Terhadap Pertumbuhan Investasi
Di Indonesia, Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam Bidang Ilmu Hukum Investasi pada
Fakultas Hukum FH USU, Medan, 2008, hlm.2.
124
Satjipto Rahardjo, Biarkan Hukum Mengalir: Catatan Kritis tentang Pergulatan Manusia
dan Hukum, (Jakarta: Penerbit Buku Kompas, 2007), hlm.85.
125
Owen Podger, Beberapa Gagasan Dalam Penyelenggaraan Otonomi Daerah Di
Indonesia, (Jakarta: Balai Pustaka, 2002), hlm.2.

menghendaki dihormatinya hak yang telah diperoleh seseorang berdasarkan suatu
keputusan badan atau pejabat administrasi negara.
B. Asas Kepastian Hukum Dalam Perpajakan
Salah satu aspek penting dalam hukum perpajakan adalah adanya kepastian
hukum. Kepastian hukum adalah suatu kondisi di mana tidak terdapat keragu-raguan
dalam memenuhi kewajiban perpajakan dan menjalankan hak perpajakan baik bagi
Wajib Pajak maupun fiskus. Kepastian hukum perpajakan terdapat dalam undang-
undang perpajakan sebagai rujukan utama dan peraturan pelaksanaannya sebagai
rujukan berikutnya. 126
Kepastian hukum akan tercapai apabila kata dan kalimat (wording) undang-
undang tersusun sedemikian jelasnya sehingga tidak menimbulkan penafsiran yang
berbeda. Baik wording maupun semangat (spirit) undang-undang tidak boleh
menimbulkan penafsiran yang berbeda (ambiguous), jika kepastian hukum hendak
dicapai. Asas hierarki yang menyatakan bahwa peraturan pelaksanaan pada tingkat
yang lebih rendah tidak boleh bertentangan dengan peraturan yang lebih tinggi, ikut
mendukung tercapainya kepastian hukum. 127
Contoh kepastian hukum dalam sistem perpajakan Indonesia dewasa ini yang
berhubungan dengan hak Wajib Pajak untuk mendapatkan jawaban atas permohonan
pembayaran kembali kelebihan bayar pajak.
126
Safri Nurmanto, Pengantar Perpajakan, Edisi 3, (Jakarta: Granit, 2005), hlm.130.
127
Ibid., hlm.131.

Seorang wajib pajak yang dalam SPT Tahunan PPh menyatakan lebih bayar
jumlah pajak yang telah dibayarnya, dan sekaligus memohon agar jumlah lebih bayar
tersebut secara tunai dikembalikan kepadanya (restitusi). Direktur Jenderal Pajak
(Dirjen Pajak) berkewajiban memberi keputusan terhadap permohonan wajib pajak
tersebut. Jika dalam jangka waktu 12 bulan sejak diterimanya permohonan tersebut
Dirjen Pajak tidak memberi suatu keputusan, maka permohonan kelebihan
pembayaran pajak tersebut berdasarkan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 2008 jo. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2009 tentang
Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2008
Tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 Tentang
Ketentuan Umum Dan Tata Cara Perpajakan (Ketentuan Umum Perpajakan), demi
kepastian hukum, dianggap dikabulkan.
Asas certainty (kepastian) menyatakan bahwa harus ada kepastian, baik bagi
petugas pajak maupun semua wajib pajak dan seluruh masyarakat, sebagaimana
pendapat berikut ini: Tax laws and regulations must be comprehensible to the
taxpayer, they must be unambiguous and certain, both to the taxpayer and to the tax
administrator. 128
Asas kepastian hukum antara lain mencakup kepastian mengenai siapa-siapa
yang harus dikenakan pajak, apa-apa saja yang dijadikan sebagai objek pajak, serta
besarnya jumlah pajak yang harus dibayar dan bagaimana jumlah pajak yang terutang
128
Haula Rosdiana dan Edi Slamet Irianto, Pengantar Ilmu Pajak, Kebijakan dan
Implementasi Indonesia, (Jakarta: Rajawali Pers, 2012), hlm.167-168.

itu harus dibayar. Artinya, kepastian bukan hanya menyangkut kepastian mengenai
subjek pajak (dan pengecualiannya), objek pajak (dan pengecualiannya), dasar
pengenaan pajak serta besarnya tarif pajak, tetapi juga mengenai prosedur
pembayaran dan pelaporan-serta pelaksanaan hak-hak perpajakannya.
Tanpa adanya prosedur yang jelas, maka Wajib Pajak akan sulit untuk
menjalankan kewajiban serta haknya, dan bagi fiskus akan kesulitan untuk mengawasi
pelaksanaan kewajiban perpajakan yang dilakukan oleh Wajib Pajak juga dalam
melayani hak-hak Wajib Pajak. 129
Agar negara dapat mengenakan pajak kepada warganya atau kepada orang
pribadi atau badan lain yang bukan warganya, tetapi mempunyai keterkaitan dengan
negara tersebut, tentu saja harus ada ketentuan-ketentuan yang mengaturnya. Sebagai
contoh di Indonesia, secara tegas dinyatakan dalam Pasal 23 ayat (2) Undang-Undang
Dasar 1945 bahwa segala pajak untuk keuangan negara ditetapkan berdasarkan
undang-undang. Untuk dapat menyusun suatu undang-undang perpajakan, diperlukan
asas-asas atau dasar-dasar yang akan dijadikan landasan oleh negara untuk
mengenakan pajak.
Hukum pajak harus dapat memberikan jaminan hukum yang perlu untuk
menyatakan keadilan bagi negara dan warganya. Oleh karena itu, pemungutan pajak
di negara hukum haruslah berdasarkan undang-undang agar tercapai kepastian
hukum. Asas kepastian hukum mempunyai dua aspek, yang satu lebih bersifat hukum
material, yang lain bersifat formal. Aspek hukum material terkait erat dengan asas
129
Ibid.

kepercayaan. Dalam banyak keadaan asas kepastian hukum menghalangi badan
pemerintahan untuk menarik kembali suatu keputusan atau mengubahnya untuk
kerugian yang berkepentingan. Dengan kata lain, asas ini menghendaki dihormatinya
hak yang telah diperoleh seseorang berdasarkan suatu keputusan pemerintah,
meskipun keputusan itu salah. Jadi demi kepastian hukum, setiap keputusan yang
dikeluarkan oleh pemerintah tidak untuk dicabut kembali.
Adapun aspek yang bersifat formal dari asas kepastian hukum membawa serta
bahwa ketetapan yang memberatkan dan ketentuan yang terkait pada ketetapan-
ketetapan yang menguntungkan, harus disusun dengan kata-kata yang jelas. Asas
kepastian hukum memberi hak kepada yang berkepentingan untuk mengetahui
dengan tepat apa yang dikehendaki dari padanya. Unsur ini memegang peran
misalnya pada pemberian kuasa surat-surat perintah secara tepat dan tidak mungkin
adanya berbagai tafsiran yang dituju harus dapat terlihat, kewajiban-kewajiban apa
yang dibebankan kepadanya.
Salah satu bentuk ketidakpastian hukum dalam perpajakan adanya berbagai
peraturan pelaksanaan undang-undang yang sering kali tidak konsisten dengan
undang-undangnya. Undang-Undang Perpajakan (Tax Law) adalah seperangkat
peraturan perpajakan yang terdiri dari undang-undang beserta peraturan
pelaksanaannya. Konsistensi dan kejelasan antara undang-undang perpajakan dan
peraturan di bawahnya haruslah dijaga dengan baik, agar tidak menimbulkan ambigu
yang pada akhirnya akan membingungkan wajib pajak. Ketidak jelasan peraturan

akan menjadi salah satu faktor yang menyebabkan rendahnya tingkat kepatuhan wajib
pajak. 130
Melaksanakan tax reform lebih rumit dan memakan waktu dibandingkan
dengan ketika merancang tax reform dalam undang-undang, apabila peraturan
pelaksanaan yang dijadikan dasar dalam melaksanakan aturan hukum pajak tidak
konsisten dengan undang-undang, tentu akan mengakibatkan kendala yang fatal
dalam pemungutan pajak.
Pengenaan PPh atas penghasilan dari pengalihan tanah dan/atau bangunan
berdasarkan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan Sebagaimana
Telah Diubah Dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991, mengenai Pajak
Penghasilan diatur pada Pasal 4 ayat (2) bahwa atas penghasilan berupa bunga
deposito dan tabungan-tabungan lainnya, penghasilan dari transaksi saham dan
sekuritas lainnya di bursa efek, penghasilan dari pengalihan harta berupa tanah
dan/atau bangunan serta penghasilan tertentu lainnya, pengenaan pajaknya diatur
dengan Peraturan Pemerintah. 131
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1994 tersebut merupakan Undang-Undang
yang mengubah Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan,
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2008
130
Haula Rosdiana, dan Edi Slamet Irianto, Panduan Lengkap Tata Cara Perpajakan di
Indonesia, (Jakarta: Visimedia, 2011), hlm.53
131
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan Sebagaimana Telah Diubah Dengan
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991, Pasal 4 ayat (2).

tentang Perubahan Keempat Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 Tentang Pajak
Penghasilan. Dalam Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak
Penghasilan, Pasal 4 ayat (2) hanya mencakup pengenaan PPh atas bunga deposito
berjangka dan tabungan lainnya. Kemudian dalam perubahan undang-undang yang
dituangkan dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan Sebagaimana
Telah Diubah Dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991, cakupan Pasal 4 ayat
(2) diperluas sehingga mencakup juga penghasilan dari transaksi saham dan sekuritas
lainnya di bursa efek, penghasilan dari pengalihan harta berupa tanah dan/atau
bangunan serta penghasilan tertentu lainnya. Walaupun tidak ditegaskan penghasilan-
penghasilan yang dicakup oleh Pasal 4 ayat (2) diperlakukan sebagai final, pada
kenyataannya hampir semua penghasilan dimaksud dikenakan PPh final. Pengenaan
pajak atas penghasilan-penghasilan yang dicakup di Pasal 4 ayat (2) tersebut diatur
dengan peraturan pemerintah.
Perlakuan pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan telah mengalami perubahan sejak diterbitkannya Peraturan Pemerintah
Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari
Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan sampai yang terakhir yaitu
Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 tentang Perubahan Kedua Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan
Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, khususnya
yang menyangkut orang pribadi. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun

1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak
Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, orang pribadi yang melakukan pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final sebesar 5% dari jumlah bruto. 132
Perlakuan PPh tersebut diterapkan kepada semua orang pribadi, tanpa membedakan
apakah orang yang bersangkutan mempunyai kegiatan usaha pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan.
Perlakuan PPh ini kemudian diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 27
Tahun 1996 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994
Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas
Tanah Dan/Atau Bangunan, yang membedakan antara orang pribadi yang usaha
pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, dengan orang
pribadi selain yang mempunyai usaha tersebut.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tentang Perubahan
Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan,
pengenaan PPh final diterapkan terhadap: 133
1. Orang pribadi yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan, dan,
132
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran
Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Pasal 4
ayat (1).
133
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Pasal 8.

2. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan diatas PTKP, yang melakukan
pengalihan hak dengan nilai kurang dari Rp.60 juta.
Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tentang Perubahan Atas
Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, tidak secara
jelas mengatur perlakuan PPh atas pengalihan hak tersebut apabila dilakukan oleh
orang pribadi yang mempunyai penghasilan di atas PTKP dan nilai pengalihannya
melebihi Rp.60 juta. Apabila disimak bunyi Pasal 8 dari Peraturan Pemerintah Nomor
27 Tahun 1996 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994
Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas
Tanah Dan/Atau Bangunan, maka perlakuan PPh final hanya terbatas kepada dua
kelompok wajib pajak sebagaimana disebutkan di atas.
Dengan demikian, apabila seorang wajib pajak orang pribadi yang usaha
pokoknya bukan menjual hak atas tanah dan/atau bangunan, maka keuntungan dari
pengalihan tersebut akan dikenakan PPh dengan tarif umum. Perlakuan ini sama
dengan ketentuan dari Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 tentang
Perubahan Kedua Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang
Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah
Dan/Atau Bangunan. Perlakuan PPh terhadap orang pribadi yang usaha pokoknya
bukan jual beli hak atas tanah dan/atau bangunan memperoleh perlakuan yang kurang
adil bila dibandingkan dengan orang pribadi yang mempunyai usaha pengalihan hak
atas tanah dan/atau bangunan. Pengenaan PPh yang tidak final berarti bahwa PPh

yang disetor sebesar 5% dari nilai pengalihan merupakan pembayaran pendahuluan
dari seluruh PPh yang terutang dalam tahun yang bersangkutan.
Kesulitan akan timbul dalam menghitung keuntungan dari pengalihan
tersebut, terutama untuk harta yang telah dimiliki dalam jangka waktu yang cukup
lama. Hal ini akan menyebabkan ketidakadilan dari segi beban pajak yang ditanggung
terutama untuk harta yang sudah dimiliki dalam kurun waktu yang lama. Harga
perolehan yang relatif jauh lebih rendah dari harga peralihannya akan menyebabkan
beban pajak yang lebih tinggi. Faktor penyebabnya adalah bahwa Undang-Undang
Pajak Penghasilan tidak menerapkan indeksasi untuk harta tetap untuk menentukan
harga perolehan dari harta tetap untuk keperluan perpajakan.
Di samping itu, wajib pajak orang pribadi yang tidak menjalankan usaha
cenderung untuk tidak melakukan pencatatan sehingga kemungkinan besar sulit untuk
mentrasir kembali harga perolehan dari harta dimaksud termasuk dokumen
pendukungnya. Sebaliknya wajib pajak orang pribadi yang menjalankan usaha jual
beli tanah dan bangunan diterapkan pengenaan pajak yang bersifat final, padahal
wajib pajak kelompok ini seharusnya mempunyai catatan atau pembukuan, sehingga
harga perolehannya seharusnya dapat diketahui.
Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tentang Perubahan Atas
Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan kemudian
diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 tentang Perubahan
Kedua Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak

Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan,
yang sepanjang menyangkut orang pribadi, memberi penegasan bahwa wajib pajak
orang pribadi yang usaha pokoknya bukan dari jual beli hak atas tanah dan/atau
bangunan, keuntungan dari pengalihan dimaksud dikenai pajak tetapi tidak final.
Ketidakseragaman pengaturan dalam Peraturan perundang-undangan dan
ketidaksepahaman atau adanya multitafsir dari aparatur Pemerintah Daerah juga
sering menjadikan faktor kesulitan dalam pelaksanaan pembangunan fasilitas umum
dengan kontrak BOT dan akibatnya akan berpengaruh terhadap pemungutan Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Dalam ketentuan Pasal 85 ayat
(1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah (UU PDRD) tidak ada pengaturan tentang Built, Operate, and
Transfer (BOT) sebagai objek pajak, berdasarkan bunyi pasal ini maka BOT tidak
terutang pajak BPHTB. Sedangkan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan
bangunan dalam transaksi Built, Operate, and Transfer (BOT) dikenakan
pajak/terutang pajak, sebagaimana diatur dalam ketentuan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran Dan
Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas
TanahDan/Atau Bangunan sebagaimana diubah terakhir dengan Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan
Menteri Keuangan Nomor 635/Kmk.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran
Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau
Bangunan.

C. Ketentuan Tentang PPh PHTB dan BPHTB Dalam BOT
Peraturan mengenai Pajak Penghasilan Final yang berkaitan dengan
pengalihan hak atas tanah dan bangunan dimulai secara khusus diatur pada tahun
1994 dengan diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 3 Tahun 1994 namun
kemudian dicabut dan diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994
tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Hak Atas Tanah Dan Atau
Bangunan. Pada tahun 1996 terbit Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996
tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994. Selanjutnya
pada tahun 1999 dilakukan perubahan kedua yaitu dengan diterbitkannya Peraturan
Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 tentang perubahan kedua atas Peraturan
Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang pembayaran pajak penghasilan atas
penghasilan hak atas tanah dan atau bangunan. Terakhir dilakukan perubahan ketiga
pada tahun 2008 dengan diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 71 tahun 2008
tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas
Tanah Dan/Atau Bangunan.
Peraturan lain yang mengatur mengenai pajak penghasilan yang berkaitan
dengan pengalihan hak atas tanah dan bangunan adalah Keputusan Menteri Keuangan
Nomor 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-
Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah
(Built Operate And Transfer) jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-
38/PJ.4/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan
Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah. Dalam ketentuan tersebut diatur mengenai

penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian Built, Operate, and Transfer
(BOT), biaya bagi investor, biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto
bagi investor, penghasilan bagi pemegang hak atas tanah, dan biaya bagi pemegang
hak atas tanah.
Pengaturan pajak penghasilan yang berkaitan dengan pengalihan hak atas
tanah dan bangunan menurut Keputusan Menteri Keuangan Nomor
248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang
Perjanjian Bangun Guna Serah, adalah pada saat penyerahan sebagian dari bangunan
yang didirikan, dalam hal bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi
hak investor tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, harus
dilunasi pemegang hak atas tanah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah
penyerahan. Pada saat penyerahan bangunan dari investor setelah masa Built,
Operate, and Transfer (BOT) berakhir kepada pemegang hak atas tanah, harus
dilunasi pemegang hak atas tanah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah
masa bangun guna serah berakhir.
Ketika perjanjian Built, Operate, and Transfer (BOT) berakhir dan bangunan
diserahkan kembali kepada pemegang hak atas tanah, apabila pemegang hak atas
tanah adalah pemerintah, maka penyerahan bangunan tersebut bukan merupakan
objek PPh Final Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Sebaliknya, apabila

pemegang hak atas tanah adalah non pemerintah maka ketika perjanjian Built,
Operate, and Transfer (BOT) berakhir dan bangunan dikembalikan kepada pemegang
hak atas tanah, atas penyerahan bangunan tersebut merupakan objek PPh Final
Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Selanjutnya ketentuan lainnya adalah Peraturan Direktur Jenderal Pajak
Nomor Per-26/PJ./2010 tentang Tatacara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas
Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan. Dalam Pasal 1
ayat (1) Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26/PJ./2010 tentang Tatacara
Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah
dan/atau Bangunan, diatur bahwa Pejabat yang berwenang hanya menandatangani
akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan apabila kepadanya dibuktikan bahwa Pajak Penghasilan
yang wajib dibayar atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan
telah dibayar ke Kas Negara oleh Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas
tanah dan bangunan. Pembuktian pembayaran Pajak Penghasilan ke Kas Negara
kepada pejabat yang berwenang dilakukan oleh Wajib Pajak dengan menyerahkan
fotokopi Surat Setoran Pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan
bangunan yang telah diteliti oleh Kantor Pelayanan Pajak dengan menunjukkan asli
Surat Setoran Pajak yang bersangkutan.
Pasal 2 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26/PJ./2010 tentang
Tatacara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas
Tanah dan/atau Bangunan, mengatur bahwa untuk keperluan penelitian Surat Setoran

Pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan, Wajib Pajak
yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan atau kuasanya harus
mengajukan formulir penelitian Surat Setoran Pajak ke Kantor Pelayanan Pajak yang
wilayah kerjanya meliputi letak tanah dan bangunan yang dialihkan haknya dengan
menggunakan formulir sebagaimana tercantum dalam Lampiran I Peraturan Direktur
Jenderal Pajak ini.
Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26/PJ./2010
tentang Tatacara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas Pengalihan
Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, mengatur hal teknis pengajuan surat Penelitian.
Hal lain yang diatur dalam Pasal 5 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-
26/PJ./2010 tentang Tatacara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas
Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan berkaitan bila ternyata terdapat
perbedaan data.
Menurut ketentuan Pasal 5 ayat (1) Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor
Per-26/PJ./2010 tentang Tatacara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan
Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dijelaskan bahwa dalam hal
berdasarkan penelitian ternyata Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan
bangunan belum dibayar ke kas negara atau Pajak Penghasilan yang telah dibayar
oleh Wajib Pajak masih kurang dari yang seharusnya dibayar, maka kepala Kantor
Pelayanan Pajak harus menyampaikan pemberitahuan secara tertulis kepada Wajib
Pajak dengan menggunakan formulir sebagaimana tercantum dalam Lampiran
Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26/PJ./2010 tentang Tatacara Penelitian

Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau
Bangunan. Sehingga ketentuan ini mensyaratkan bahwa sebelum akte dibuat, Surat
setoran PPh Final harus diteliti terlebih dahulu oleh Kantor Pelayanan Pajak tempat
wajib pajak terdaftar. Sedangkan ketentuan mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB) diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009
tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Hanya saja dalam transaksi Built, Operate, and Transfer (BOT) masih juga
ditemui ketidakpastian pengenaan pajak, terutama terkait pengenaan BPHTB pada
transaksi Built, Operate, and Transfer (BOT). Dalam ketentuan Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) tidak
diatur secara rinci dan jelas ketentuan mengenai pengenaan dan saat terutang BPHTB
dalam transaksi Built, Operate, and Transfer (BOT).
Menurut ketentuan Pasal 85 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009
tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) diatur bahwa: Objek Pajak
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan. Dengan demikian, pada saat penyerahan sebagian bangunan
yang didirikan dalam hal sebagian bangunan tidak seluruhnya menjadi hak investor
atau pada saat transaksi Built, Operate, and Transfer (BOT) tersebut telah berakhir,
secara fisik nyata-nyata telah terjadi penyerahan bangunan dari investor kepada
pemilik tanah. Akan tetapi oleh Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang
Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) penyerahan bangunan dari investor
kepada pemilik tanah tersebut tidak diatur secara tegas sebagai objek pajak.

Seharusnya ketentuan mengenai pengenaan pajak BPHTB dan PPh Final
dalam transaksi Built, Operate, and Transfer (BOT) harus diatur secara rinci dan
jelas, sehingga tidak menimbulkan salah tafsir dalam pelaksanaan pengenaan BPHTB
dan PPh Final dalam transaksi Built, Operate, and Transfer (BOT).

BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Pengenaan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi
BOT adalah berpedoman pada ketentuan Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang PPh,
Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran PPh PHTB
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun
2008 jo. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 sebagaimana
telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
243/PMK.03/2008, penyerahan bangunan dari investor kepada pemilik tanah,
pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara NJOP
bangunan/nilai Pasar bangunan. Sedangkan pengenaan BPHTB pengalihan hak
atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak diatur secara tegas oleh
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah.
2. Saat terhutang PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi
BOT adalah pada saat sebagian bangunan yang diserahkan investor ke pemilik
tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara
NJOP bangunan/nilai pasar bangunan yang diserahkan. Setelah jangka waktu
BOT berakhir, atas seluruh bangunan yang diserahkan dari investor ke pemilik
tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara NJOP

Bangunan/nilai pasar bangunan yang diserahkan tersebut. Sedang saat terutang
BPHTB pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak ada
kejelasan saat terutangnya.
3. Kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas
tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah dalam ketentuan Pasal 85 ayat
(1 dan 2) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah (UUPDRD) tidak ada pengaturan tentang BOT sebagai objek
pajak, berdasarkan bunyi pasal ini menyatakan bahwa BOT tidak terutang pajak
BPHTB. Sedangkan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam
transaksi BOT dikenakan pajak/terutang pajak, sebagaimana diatur dalam
ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 sebagaimana
diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008.
B. Saran
1. Sehubungan dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT
pada hakekatnya owner memperoleh hak atas tanah dan bangunan, maka Undang-
Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
hendaknya direvisi dengan mencantumkan BOT sebagai objek BPHTB, karena
dalam ketentuan Pasal 85 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak
Daerah dan Retribusi Daerah tidak diatur secara tegas, walaupun dalam
pelaksanaannya terjadi pengalihan hak atas bangunan secara nyata pada saat BOT
berakhir yang potensi penerimaan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan.

2. Bila dilakukan revisi atas Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak
Daerah dan Retribusi Daerah hendaknya dicantumkan secara tegas mengenai
pengenaan saat terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB),
dimaksudkan agar sejalan dengan Undang-Undang Pajak Penghasilan (UU PPh)
yang berkaitan dengan kerjasama/transaksi BOT. Dengan demikian dapat dicapai
kepastian hukum saat terutang BPHTB dalam transaksi BOT, yang pada
gilirannya akan meningkatkan potensi penerimaan daerah dari Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan.
3. Untuk menutupi kekosongan hukum pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB) atas transaksi BOT, hendaknya setiap Peraturan Daerah
Kabupaten/Kota/Provinsi yang mengatur mengenai BPHTB memuat ketentuan
pengalihan hak atas tanah dan bangunan dari investor ke owner tersebut, kecuali
pemerintah (owner), merupakan objek pengenaan BPHTB.

DAFTAR PUSTAKA
BUKU-BUKU
Ashshofa, Burhan. Metodologi Penelitian Hukum. Jakarta: Rineka Cipta. 1996.
Barata, Atep Adya. Panduan Lengkap Pajak Penghasilan. Jakarta: Visimedia. 2011.
Bratakusumah, Dedy Supriady dan Dadang Solihin. Otonomi Penyelenggaraan

Pemerintahan Daerah. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama. 2003.
Bungin, Burhan. Analisa Data Penelitian Kualitatif, Pemahaman Filosofis dan

Metodologis Kearah Penguasaan Modal Aplikasi. Jakarta: PT. Raja Grafindo
Persada. 2003.
Djuanda, Gustian. dan Irwansyah Lubis. Pelaporan Pajak Penghasilan. Edisi Revisi.
Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. 2002.
Faisal, Gatot S.M. How To Be A Smarter Taxpayer, Bagaimana Menjadi Wajib Pajak
Yang Lebih Cerdas. Jakarta: PT. Grasindo. 2009.
Fajar, Mukti, dan Yulianto Achmad. Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan
Empiris. Yogyakarta: Pustaka Pelajar. 2010.
Fuady, Munir. Sejarah Hukum. Bogor: Ghalia Indonesia. 1982.
Ismail, Tjip. Pengaturan Pajak Daerah Indonesia. Jakarta: Yellow Printing. 2007.
Ismawan, Indra. Menegakkan Pilar Good Governance Di Daerah Sebagai Realisasi

Otonomi Daerah. Jakarta: Business News. 2002.
Judisseno, Rimsky K. Pajak dan Strategi Bisnis: Suatu Tinjauan tentang Kepastian
Hukum dan Penerapan Akuntansi di Indonesia, Edisi Revisi. Jakarta: PT.
Gramedia Pustaka Utama, 1997.
Kamilah, Anita. Bangun Guna Serah (Build Operate And Transfer/BOT) Membangun
Tanpa Harus Memiliki Tanah (Perspektif Hukum Agraria, Hukum Perjanjian
Dan Hukum Publik). Bandung: Keni Media. 2012.
Kansil, C.S.T. Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia. Jakarta: Balai
Pustaka. 2002.

Kurniawan, Panca. dan Bagus Pamungkas. Penagihan Pajak di Indonesia. Malang:
Bayu Media Publishing. 2006.
Laksono, Fajar. Ed. Hukum Tak Kunjung Tegak: Tebaran Gagasan Otentik Prof. Dr.
Mahfud MD. Bandung: Citra Aditya Bakti. 2007.
Lubis, Irwansyah. Menggali Potensi Pajak Perusahaan Dan Bisnis Dengan

Pelaksanaan Hukum. Jakarta: PT. Elex Media Komputindo. 2010.
Lubis, Mhd. Yamin dan Abd. Rahim Lubis. Hukum Pendaftaran Tanah, Edisi Revisi.
Bandung: CV. Mandar Maju. 2010.
Mardiasmo. Perpajakan. Yogyakarta: Penerbit Andi. 2001.
Markus, Muda. Perpajakan Indonesia, Suatu Pengantar. Jakarta: PT. Gramedia

Pustaka Utama. 2005.
Marsyahrul, Tony. Pengantar Perpajakan. Jakarta: PT. Grasindo. 2006.
Marzuki, Pieter Mahmud. Pengantar Ilmu Hukum. Jakarta: Kencana Prenada Media
Group. 2009.
____________________. Penelitian Hukum. Jakarta: Kencana. 2010.
Muljono, Djoko. Panduan Brevet Pajak: Akuntansi Pajak dan Ketentuan Umum
Perpajakan. Yogyakarta: Penerbit Andi. 2010.
Nurachmad, Much. Buku Pintar Memahami dan Membuat Surat Perjanjian. Jakarta:
Visimedia. 2010.
Nurmantu, Safri. Pengantar Perpajakan. Edisi 3. Jakarta: Granit. 2005.
Parlindungan, A.P. Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA. Bandung: Mandar

Maju. 1994.
_______________. Konversi Hak-Hak Atas Tanah. Bandung: Mandar Maju. 1994.
Podger, Owen. Beberapa Gagasan Dalam Penyelenggaraan Otonomi Daerah Di

Indonesia. Jakarta: Balai Pustaka. 2002.

Rahardjo, Budi dan Djaka Saranta S. Edhy. Dasar-dasar Perpajakan Bagi
Bendaharawan sebagai Pedoman Pelaksanaan Pemungutan/Pemotongan dan
Penyetoran/Pelaporan. Jakarta: CV. Eko Jaya. 2003.
Resmi, Siti. Perpajakan Teori dan Kasus. Jakarta: Salemba Empat. 2004.
Rosdiana, Haula. dan Edi Slamet Irianto. Panduan Lengkap Tata Cara Perpajakan di
Indonesia. Jakarta: Visimedia. 2011.
Rusjdi, Muhammad. PBB, BPHTB dan Bea Materai. Jakarta: PT indeks Kelompok
Gramedia. 2005.
S.R., Soemarso. Perpajakan: Pendekatan Komprehensif. Jakarta: Salemba Empat.

2007.
Santoso, Budi. Aspek Hukum Pembiayaan Proyek Infrastruktur Model BOT (Build
Operate Transfer). Solo: Genta Press. 2008.
Siahaan, Marihot Pahala. Hukum Pajak Elementer. Yogyakarta: Graha Ilmu. 2010.
___________________. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, Teori dan
Praktek. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada. 2003.
Soemitro, Ronny Hanitijo. Metodologi Penelitian Hukum dan Juritmetri. Jakarta:

Ghalia Indonesia. 1990.
Soemitro, Rochmat. Pengantar Singkat Hukum Pajak. Bandung: PT. Eresco. 1992.
_______________. Dasar-Dasar Hukum Pajak dan Pajak Pendapatan. Jakarta:

Eresco. 1977.
_______________. Asas-asas dan Dasar Perpajakan 2. Bandung: Aresco. 1990.
Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: Universitas Indonesia

Press, 1986.
________________ dan Sri Mamudji. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan

Singkat. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada. 1995.
Syofyan, Syofrin dan Asyhar Hidayat. Hukum Pajak dan Permasalahannya.

Bandung: Refika Aditama. 2004.

Suandy, Erly. Perencanaan Pajak. Edisi 4. Jakarta: Salemba Empat. 2008.
Sumardjono, Maria S. Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya.
Jakarta: Penerbit Buku Kompas. 2009.
Suryabrata, Samadi. Metodologi Penelitian. Jakarta: Raja Grafindo Persada. 1998.
Supramono, dan Theresia Woro Damayanti. Perpajakan Indonesia-Mekanisme dan

Perhitungan. Yogyakarta: Penerbit Andi. 2010.
Yani, Ahmad. Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Daerah di

Indonesia. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada. 2002.
Wahid, Muchtar. Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah : Suatu Analisis
dengan Pendekatan Terpadu Secara Normatif dan Sosiologis. Cet. 1. Jakarta:
Republika. 2008.
Waluyo, Bambang. Metode Penelitian Hukum. Semarang: PT. Ghalia Indonesia.

1996.
Widodo, Joko. Good Governanve: Telaah dari Dimensi: Akuntabilitas dan Kontrol
Birokrasi Pada Era Desentralisasi dan Otonomi Daerah. Surabaya: Penerbit
Insan Cendekia. 2001.
Zain, Mohammad. Manajemen Perpajakan. Edisi 3. Jakarta: Salemba Empat. 2008.
MAKALAH DAN JURNAL
Adillah, Siti Ummu. Kontruksi Hukum Perjanjian Build Operate Tranfers (BOT)
Sebagai Alternate Pembiayaan Proyek, Jurnal Hukum, Vol. XIV No. I, April
2004.
Badan Pembinaan Hukum Nasional. Naskah Akademis Peraturan perundang-

undangan tentang Perjanjian BOT. Makalah. Jakarta: BHPN. 1997.
Ginting, Budiman. Kepastian Hukum Dan Implikasinya Terhadap Pertumbuhan

Investasi Di Indonesia. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam
Bidang Ilmu Hukum Investasi pada Fakultas Hukum FH USU. Medan. 2008.

Ismail, Tjip. Optimalisasi Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Dalam Rangka
Pelaksanaan Otonomi Daerah, Makalah, Bandung: Fisip UK Prahyangan,
2002.
Rosdiana, Haula. Perpajakan, Teori dan Kebijakan. Jakarta: Divisi Fiskal Fisip UI.
2004.
Warta Ekonomi, Majalah Ekonomi & Bisnis. Volume I. Issues 9-17. Jakarta: Obor
Sarana Utama. 1998.
INTERNET
Bina Jasa Konsultan Pajak, Pajak Penghasilan|Pengertian dan Tarif PPh Final,
http://binajasakonsultanpajak.blogspot.com/2012/11/pajak-penghasilan-
pengertian-dan-tarif.html, terakhir diakses 04 Mei 2014.
Direktorat Jenderal Pajak, Seri PPh - Pajak Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas
Tanah dan/atau Bangunan, http://www.pajak.go.id/content/seri-pph-pajak-
penghasilan-atas-pengalihan-hak-atas-tanah-danatau-bangunan, terakhir
diakses tanggal 10 Nopember 2014.
Pemko Medan Bakal Tinjau Kembali Royalti BOT,

http://www.pemkomedan.go.id/news_ detail.php?id=11674, terakhir diakses
tanggal 28 April 2014.
Pengertian PPh PHTB, http://www.pajak.go.id/content/seri-pph-pajak-penghasilan-

atas-pengalihan-hak-atas-tanah-danatau-bangunan, terakhir diakses tanggal 29
April 2014.
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana diubah

dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan.
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana diubah

dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan.

Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 34 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1997 Tentang Pajak
Daerah Dan Retribusi Daerah.
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 36 tahun 2008 tentang Perubahan

Keempat atas UU Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan.
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah

dan Retribusi Daerah.
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 27 tahun 1996 jo. Peraturan

Pemerintah Nomor 71 tahun 2008 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan
Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan

Barang Milik Negara/Daerah.
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 105 Tahun 2000 tentang

Pengelolaan dan Pertanggungjawaban Keuangan Daerah.
Republik Indonesia, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 tentang

Perubahan Kedua Atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor
635/Kmk.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/ Atau Bangunan.
Republik Indonesia, Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 tentang

Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan
Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate And
Transfer)

tanggal 14 Juli 1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan
Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah.
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 5

Tahun 2008 jo. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2009 tentang Penetapan
Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2008
Tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983
Tentang Ketentuan Umum Dan Tata Cara Perpajakan.

Kajian Hukum Pengenaan BPHTB Dan PPH Final Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Banguna PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Kajian Hukum Pengenaan BPHTB Dan PPH Final Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Banguna PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

KAJIAN HUKUM PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN DAN PAJAK PENGHASILAN FINAL

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

Keywords: Transfer Use Building, BOT, Tax, PPh, BPHTB

Universitas Sumatera Utara

MAGISTER OF NOTARIAL AFFAIRS STUDY PROGRAM

Universitas Sumatera Utara

persyaratan untuk memperolah gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera

Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan

agar dapat menjadi pedoman di masa yang akan datang.

Selanjutnya ucapan terimakasih yang tak terhingga saya sampaikan kepada :

Universitas Sumatera Utara

selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.

Universitas Sumatera Utara.

Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera

Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara.

Secara khusus penulis menghaturkan terimakasih yang tak terhingga kepada

pengertiannya, serta anak-anakku tersayang Malikah Mazaya Indra dan Mahfuzah

memberikan dorongan kepada penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.

Universitas Sumatera Utara

Khususnya rekan-rekan Magister Kenotariatan Kelas Reguler Angkatan 2012,

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sampai saat

penulis selesai menyusun tesis ini.

selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah.

khususnya yang berkaitan dengan bidang kenotariatan.

Medan, Nopember 2014

Universitas Sumatera Utara

Nama : Dina Arfina

Sekolah Dasar : SD Taman Harapan Medan (1984-

Sekolah Menengah Pertama : SLTPN 10 Medan (1990-1993)

Sekolah Menengah Atas : SMA Tunas Kartika I (1993-1996)

Universitas : 1. Sekolah Tinggi Bahasa Asing

2. S1 Fakultas Hukum Universitas

Sumatera Utara (UISU) Medan

Universitas Sumatera Utara

Universitas : S2 Magister Kenotariatan Fakultas

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI ------------------------------------------------------------------------------------ ii

BAB I PENDAHULUAN --------------------------------------------------------------------- 1

A. Latar Belakang ----------------------------------------------------------------------- 1

C. Tujuan Penelitian ------------------------------------------------------------------ 11

D. Manfaat Penelitian ---------------------------------------------------------------- 11

E. Keaslian Penelitian ---------------------------------------------------------------- 12

F. Kerangka Teori dan Konsepsi --------------------------------------------------- 14

1. Kerangka Teori --------------------------------------------------------------- 14

G. Metode Penelitian ----------------------------------------------------------------- 19

1. Sifat dan Jenis Penelitian ---------------------------------------------------- 19

2. Sumber Data/ Bahan Hukum ----------------------------------------------- 20

3. Teknik Pengumpulan Data -------------------------------------------------- 22

4. Analisis Data ----------------------------------------------------------------- 23

A. Pengertian BOT (Built Operate And Transfer) ----------------------------- 24

B. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ---------------- 32

Universitas Sumatera Utara

2. Definisi BPHTB ----------------------------------------------------------- 33

3. Subjek BPHTB ------------------------------------------------------------- 34

4. Objek BPHTB -------------------------------------------------------------- 35

5. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB -------------------------- 38

6. Perhitungan BPHTB ------------------------------------------------------- 39

C. PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan -------------------- 48

2. Prinsip Pemajakan Menurut UU PPh ----------------------------------- 48