JEVERSON TAVARES

OAB/SC 23.953

PARECER – "FECHAMENTO DE SACADA" EM EDIFÍCIO:

Inicialmente, toda e qualquer obra/reforma na unidade

deve ser PRECEDIDA de toda a documentação prevista na ABNT-NBR-
16.280 – 04/2014, sob pena de Embargo de Obra, imposição de
multa pela Municipalidade, imposição de multa pelo Condomínio,
além da respectiva Ação Judicial Demolitória e por Perdas e
Danos.
Deve ser compreendido que "sacada" é fachada... e
fachada é área comum... e área comum pertence à unanimidade de
condôminos e não ao proprietário da unidade isoladamente.
Ainda, deve-se entender que estética, neste caso, não
é subjetiva, e este fechamento não passa de modismo inútil, no
caso deste edifício causa muito mais impacto visual externo do
que aumento de área social aproveitável da unidade, como dito,
não passa de obra inútil.

Inclusive este tema esbarra em outra questão polêmica

que é a alteração da área computada pela Prefeitura como
construída por apartamento, já que varanda aberta não é
considerada área construída, mas a fechada, sim.
Note que a lei brasileira proíbe o condômino de
alterar a fachada do edifício.

Considerando que esta obra (fechamento/

envidraçamento/acortinamento de sacada – o adjetivo utilizado
pouco importa) não é útil e, sobretudo, não é necessária, desta
feita, o quórum assemblear necessário à sua aprovação, então, é
a totalidade dos condôminos (100%).

O PROCEDIMENTO EM QUESTÃO É CONSIDERADO ALTERAÇÃO DA FACHADA.

O artigo 10º, inciso I, da Lei nº. 4.591/64 é claro:

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I – alterar a forma externa da fachada;

O parágrafo primeiro do citado artigo elenca as

penalidades iniciais:

§1º. O transgressor ficará sujeito ao pagamento de

multa prevista na convenção ou no regulamento do
condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra
ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico,
com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à
custa do transgressor, se este não a desfizer no
prazo que lhe for estipulado.

E o parágrafo segundo, qualifica o quórum necessário

em 100% dos proprietários:

§2º. O proprietário ou titular de direito à aquisição

de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou
modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da
unanimidade dos condôminos

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Já o Código Civil, Lei nº. 10.406/02, determina, no

artigo 1.336, inciso III, o seguinte:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das
partes e esquadrias externas;

Desta forma, o Código Civil repete o teor e a

essência da Lei de Condomínios, porém só a Lei nº. 4.591/64,
específica ao tema, trata do quórum de 100% dos condôminos para
aprovação.

Em outras palavras a lei é clara, e não devem pairar

dúvidas, para permitir o fechamento de sacada o condomínio
precisa da aquiescência da unanimidade dos condôminos (100%).

A análise legal sob outro enfoque, que não o deste

estudo, é temerária, jamais poderá garantir resultado contrário
à lei, o que acabará por onerar, principalmente, o condômino
dissidente, refletindo, invariavelmente, na massa condominial.
Por último, apenas a titulo de ilustração e
conhecimento, neste tipo de procedimento, caso entre água, e vai
entrar, a empresa prestadora do serviço não poderá ser
responsabilizada, já que a ABNT-NBR-16.259 – 01/2014, estipula
que nenhuma empresa de envidraçamento pode garantir ao
consumidor a estanqueidade, explico, por melhor que o produto
seja e, realmente, em sua aplicação proteja 100% da chuva, a
empresa não pode oferecer essa garantia, de que não vai entrar
água.

Era o que tinha a apresentar.

Balneário Camboriú – SC, 13 de dezembro, de 2017.

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