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Contenido
INFORME ESPECIAL
El Procedimiento Registral (Parte I) ............................................................................................... IV-1

PREGUNTAS Y RESPUESTAS ........................................................................................................................................................................................................................ IV-2

El Procedimiento Registral (Parte I)

Informe Especial
Ficha Técnica Registros Públicos, aprobado por la Re- este contiene errores; pues, en tal caso,
solución de Superintendencia Nacional la rectificación debe realizarse a través de
Autor : Dr. Cristhian Northcote Sandoval de los Registros Públicos N° 195-2001- un proceso judicial y no por la decisión
SUNARP-SN. de un funcionario administrativo.
Título : El Procedimiento Registral (Parte I)

Fuente : Actualidad Empresarial, Nº 171 - Segunda 3. Principios registrales 3.2. Principio de publicidad
Quincena de Noviembre 2008
Como hemos referido, el procedimiento El Principio de Publicidad constituye una
registral está regido por principios que presunción en virtud de la cual se consi-
determinan su funcionamiento, pero que dera, sin admitirse prueba en contrario,
además determinan los atributos que le que todas las personas tienen conoci-
1. Introducción miento de la información que consta en
son conferidos a los actos jurídicos que
Es muy probable que uno de los proce- se inscriben en los Registros Públicos. los Registros Públicos.
dimientos administrativos que se realiza Vamos a revisar primero los principios Se trata de una presunción sumamente
con mayor frecuencia por una empresa que están previstos en el Código Civil y importante y de la que se derivan una
sea el procedimiento destinado a la ins- que son muy importantes para entender serie de atributos que le son conferidos
cripción de un determinado acto ante el sistema registral. a los actos inscritos en los Registros
los Registros Públicos, es decir, el proce-
Públicos.
dimiento registral. 3.1. El Principio de Rogación
Los Registros Públicos constituyen un En primer lugar, tenemos la oponibilidad
El Principio de Rogación determina que frente a terceros de la que gozan los
sistema de información que incorpora la inscripción de un acto depende de la
los datos referidos a una serie de actos actos inscritos, pues, al presumirse que
legalidad de los documentos presenta- toda persona conoce el contenido de los
jurídicos, como puede ser un derecho dos, la capacidad de las personas que
de propiedad, un derecho de garantía, Registros Públicos, es posible oponer los
participan en el acto en cuestión, la efectos de un acto inscrito no sólo frente
la constitución de una persona jurídica, validez del acto y la conexidad de este
el otorgamiento de facultades de repre- a las personas que intervinieron en él,
acto con los antecedentes que figuran sino frente a todas las personas.
sentación, entre otros. en el Registro.
La importancia de los Registros Públicos Así, por ejemplo, la inscripción de un
Esto implica que al solicitar la inscripción
radica en los atributos que son conferidos contrato de compraventa determina
de un acto, el registrador público, que
a aquellos actos que se inscriben en el que el comprador pueda ser acreditado
es el funcionario competente, califica la
respectivo Registro. Estos atributos están como propietario del bien no sólo frente
información que le es presentada y deter-
consagrados en una serie de principios al vendedor, sino también frente a cual-
mina si la inscripción del acto es factible
regulados por el Código Civil y por las quier otra persona y, por lo tanto, ningún
en función a dicha información y a los
normas registrales especiales. tercero podría desconocer la información
antecedentes que se encuentran inscritos
que consta en la partida registral.
En el presente informe, haremos un de- en la partida registral respectiva.
sarrollo de los principales aspectos que La única excepción a esta facultad de 3.3. Principio de legitimación
caracterizan al procedimiento registral calificación que tienen los registradores El Principio de Legitimación está referido
y las reglas que se aplican, de manera está constituida por los casos en que se también a una presunción, en virtud
general, para la inscripción de un acto ordena la inscripción de un acto por un de la cual la información que consta
jurídico. mandato judicial. En tales casos, el regis- en los Registros Públicos surte plenos
trador no puede calificar la inscripción del efectos y se considera cierta mientras
2. Marco legal acto, sino únicamente dar cumplimiento no se produzca su rectificación por acto
al mandato judicial. administrativo o que se declare judicial-
Para efectos del presente informe, se han
analizado las disposiciones que regulan Esto es así porque un funcionario de mente su invalidez. Esto implica que la
a los Registros Públicos y al procedi- la Administración Pública no puede información que consta en una partida
miento registral contenidas en el Código cuestionar o desobedecer un mandato registral debe ser considerada válida y
Civil y en el Reglamento General de los emanado del Poder Judicial, incluso si no se puede desconocer en tanto no se

N° 171 Segunda Quincena - Noviembre 2008 Actualidad Empresarial IV-1

 IV Informe Especial
produzca su modificación por decisión de
los funcionarios públicos competentes,
es decir, los registradores públicos o por
resolución judicial.
Este Principio le otorga el atributo de
la seguridad jurídica a la información
registral, pues todos deberán considerar
dicha información como cierta y real a
menos que se ordene su rectificación o
anulación.
3.4. Principio de Buena Fe Registral
La buena fe registral está vinculada a los
Principios de Publicidad y Legitimación,
e implica que una protección al derecho
adquirido por una persona sobre la base
de un acto ya inscrito en los Registros
Públicos, aun cuando dicho acto se anule
o se deje sin efectos por causas que no
constaban en la información registral.
Para este efecto, se requiere que el acto
celebrado se haya hecho a título oneroso
y que se inscriba en la partida registral
correspondiente.
Ahora bien, en este caso si estamos ante
una presunción que no es absoluta, pues
se admite la posibilidad de romper la
buena fe del tercero si se acredita que este
conocía los defectos de la información del
acto registrado.
3.5. Principio de Tracto Sucesivo
El Principio de Tracto Sucesivo es vital para
el correcto funcionamiento de los Registros
Públicos, pues determina la necesidad de
que las inscripciones se hagan en forma
secuencial, es decir, que los actos deben
inscribirse, uno tras otro,en función a la
vinculación que existe entre ellos, de ma-
nera tal que ningún acto puede inscribirse
si antes no se ha inscrito su antecedente.
Así, por ejemplo, si se desea inscribir un
contrato de compraventa en el que A le
transfiere a B la propiedad de un inmue-
ble, será necesario que en los Registros
Públicos figure la inscripción del derecho
de propiedad de A; pues de lo contrario,
el registrador no podría inscribir una
transferencia realizada por A si este no
aparece como propietario del bien ante
los Registros Públicos.
3.6. Principio de Prioridad
El Principio de Prioridad es otro de los
principios que ordena el funcionamiento
de los Registros Públicos. La prioridad es
un atributo que le confiere preferencia a
unos derechos frente a otros en función al
momento en que fueron inscritos.
Así, por ejemplo, la preferencia entre dos
garantías hipotecarias otorgadas sobre
un mismo bien depende del momento
en que cada una de ellas fue inscrita; de
tal manera, que el acreedor que inscribió
primero su hipoteca tendrá preferencia
frente al segundo ante una eventual eje-
cución de las referidas garantías.
Además de estos principios establecidos
en el Código Civil, existen otros principios
aplicables al procedimiento registral que
se encuentran previstos en el Reglamento
General de los Registros Públicos. Vamos
a ver, a continuación, dichos principios:
3.7. Principio de Especialidad
En virtud al principio de especialidad,
cada bien o persona tiene una partida re-
gistral independiente, en la que se dejará
constancia de su primera inscripción y de
los actos o derechos posteriores relativos
a cada uno de ellos.
Así, por ejemplo, todos los actos relativos
a una persona jurídica, como su constitu-
ción, el nombramiento de apoderados,
la modificación de sus estatutos, etc. Se
inscriben en la partida registral corres-
pondiente a dicha persona jurídica. Con
esto, se logra un sistema ordenado de ins-
cripciones, en el cual toda persona puede
verificar la información registral relativa a
un bien o a una persona, teniendo acceso
no sólo a la información actual o vigente,
sino también a todos los antecedentes.
3.8. Principio de Legalidad
El Principio de Legalidad está conectado
al Principio de Rogación que ya hemos
analizado e implica que los registradores
públicos deben calificar la legalidad del
título cuya inscripción se solicita.
Como hemos mencionado anteriormen-
te, esta calificación implica la revisión de
los documentos que forman parte del
título, la legalidad del acto, la capacidad
de las partes y la concordancia con los
antecedentes registrales.
3.9. Principio de Prioridad Preferente
El Principio de Prioridad Preferente de-
termina que los efectos de los asientos
registrales y la preferencia de los actos
que contienen se fijan en función al
momento de presentación del título, es
decir, que no se considera la fecha en
que se otorga la inscripción del acto, sino
que todos los efectos de la inscripción se
consideran vigentes desde el momento
en que se presentó el título.
3.10. Principio de Prioridad Excluyente
En virtud a este principio, no se puede
inscribir un título incompatible con otro
ya inscrito o que se encuentre pendiente
de inscripción, aunque su fecha de otor-
gamiento sea anterior. Este principio per-
mite que no se produzcan incoherencias
en las inscripciones, pues cada acto que
se presente será analizado en función a
los antecedentes registrales existentes y
no se permitirá la inscripción de un acto
presentado con posterioridad; pues ello
podría alterar la exactitud de la informa-
ción registral sobre la base de la cual se
califica el título.
Continuara en la proxima edición...

Preguntas y Respuestas Derecho Administrativo

Respuesta a las preguntas planteadas en la primera quincena de noviembre de 2008

1. ¿Los recursos administrativos deben ser autorizados por un
abogado?
De acuerdo a lo previsto por el artículo 211º de la Ley N° 27444 – Ley
del Procedimiento Administrativo General se dispone que los recursos
administrativos deben ser autorizados por un abogado. Sin embargo,
pueden existir procedimientos regulados por normas especiales en los
que se prescinda de dicho requisito.
2. ¿Las entidades administrativas pueden exigir la presentación de
documentos originales o están obligadas a aceptar copias de los
mismos?
De conformidad con el artículo 41º de la Ley N° 27444, las entidades
de la Administración Pública están obligadas a recibir copias simples
o fedateadas por funcionarios de la propia entidad, en lugar de los
documentos originales o de copias legalizadas ante notario.

Las preguntas planteadas a continuación serán absueltas en la primera quincena de diciembre de 2008

1. ¿Existe la obligación de usar papel membretado para la presentación de documentos ante las entidades de la Administración Pública?
2. ¿Cuál es le período de vigencia del registro sanitario de productos farmacéuticos?

IV-2 Instituto Pacífico N° 171 Segunda Quincena - Noviembre 2008