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31‐10‐2015

CREDENCIAÇÃO
9H00 – 9H30

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ABERTURA E SESSÃO DE BOAS VINDAS
Dr. Manteigas Martins (Manteigas Martins & Associados)

A REFORMA DO ARRENDAMENTO. PRESPECTIVA DOS PROPRIETÁRIOS
Prof. Dr. Luís Menezes Leitão (Associação Lisbonense de Proprietários)

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A REFORMA DO ARRENDAMENTO. PRESPECTIVA DOS INQULINOS
Dr. Romão Lavadinho (Associação dos Inquilinos Lisbonenses)

RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PELO SENHORIO 
COM BASE EM FUNDAMENTO DIVERSO DO NÃO PAGAMENTO DE 
RENDA 
Prof. Dr. Januário Gomes (FDUL)

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DEBATE

COFFEE‐BREAK
(15min)

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REGIME TRANSITÓRIO DOS CONTRATOS ANTIGOS 
Dr. Manteigas Martins (Manteigas Martins & Associados)

REGIME TRANSITÓRIO
(ART.º 26 A 29º DA LEI 6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO COM 
AS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS PELAS LEIS NºS. 31/2012, 
DE 14 DE AGOSTO E 79/2014, DE 19 DE DEZEMBRO

MANTEIGAS MARTINS & ASSOCIADOS – SOCIEDADE DE ADVOGADOS, RL
RUA MARQUÊS DE FRONTEIRA – Nº 4C, 3º ESQº,  1070‐295 LISBOA – NIPC 510 500 340 
+351 21 151 64 50, email: geral@manteigasmartins‐advogados.pt

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O art.º 26º rege a transição para o NRAU dos contratos


de arrendamento habitacionais celebrados na vigência
do RAU e dos contratos de arrendamento não
habitacionais celebrados após a entrada em vigor do DL
257/95, de 30 de Setembro, sendo que, no geral, os
contratos celebrados por prazo certo mantêm,
sensivelmente, o mesmo regime, com a referência de
que, na ausência de previsão de prazo mais alargado
para a renovação, os habitacionais se renovam por
períodos de 2 anos e os não habitacionais por períodos
de 3 anos.

Nota: Os prazos de renovação na redacção inicial da Lei


6/2006, eram de 3 e 5 anos, conforme se tratasse de
arrendamentos habitacionais ou não habitacionais e na
redacção dada pela Lei nº 31/2012, passaram para dois
anos tanto nos arrendamentos habitacionais, como nos
não habitacionais

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Os anteriores contratos vinculisticos, a que o


legislador baptizou impropriamente de contratos
sem duração limitada, se na redacção primitiva da
Lei 6/2006 mantinham o vinculismo, após a entrada
em vigor da redacção dada pela Lei 31/2012, esse
vinculismo só se manteve para os contratos em que
o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65
anos ou grau de incapacidade comprovada igual ou
superior a 60%. Além de que:

O senhorio não pode denunciar o contrato de


arrendamento, ainda que necessite do prédio para sua
habitação ou dos seus descendentes em 1º grau ou
quando dele necessite para nele construir a sua
residência ou a dos seus descendentes em 1º grau, se o
arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos de
idade, ou se se encontrar na situação de reforma por
invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de
invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho,
ou seja portador de deficiência a que corresponda
incapacidade superior a dois terços. (a) nº 1 do artº
107º do RAU).

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• Nota: O direito aqui conferido ao inquilino cessa


quando tenha havido transmissão por morte para
filhos ou enteados, após a entrada em vigor desta lei

• A indemnização pela denúncia, seja para habitação


do senhorio ou descendentes em 1º grau, seja para
demolição ou para realização de obras de
remodelação ou restauro profundos tem por base o
valor da renda determinada segundo os critérios de
actualização da renda previstas nas alíneas a) e b) do
nº 2, do art.º 35º da Lei 6/2006 e não a renda em
vigor, a menos que seja superior.

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• Nota Final: tem‐se colocado a dúvida sobre se a


impossibilidade de denúncia ad nutum tem, também,
aplicação aos arrendamentos não habitacionais em que o
inquilino seja pessoa física e tenha idade igual ou
superior a 65 anos ou grau confirmado de incapacidade
igual ou superior a 60%.

• Os direitos conferidos no art.º 26º ao arrendatário,


podem, também, ser invocados pelo subarrendatário
autorizado ou ratificado nos termos da Lei.

Aos contratos habitacionais celebrados antes da


entrada em vigor do RAU, ou seja, antes de 1990, e
os não habitacionais celebrados antes da entrada em
vigor do DL nº 257/95, de 30 de Setembro, aplica‐se,
além do disposto no art.º 26º, o disposto no art.º
28º

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O art.º 28º permite que, em relação a estes


contratos, o senhorio possa promover a
respectiva transição para o NRAU – passagem
do contrato a regime de prazo certo ou
duração indeterminada‐ e bem assim,
promover a actualização extraordinária da
renda, nos termos dos art.s. 30º a 37º e 50º a
54º.

Relativamente a estes contratos, em geral, o


senhorio pode promover o fim do vinculismo,
através da transição dos mesmos para o NRAU, com
excepção dos habitacionais, cujo inquilino tenha
idade igual ou superior a 65 anos ou grau de
incapacidade comprovado igual ou superior a 60%.

Além de que:

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• Cessa o vinculismo nos arrendamentos não habitacionais


em que ocorra trespasse, locação de estabelecimento,
cessão de arrendamento para o exercício de profissão
liberal, ou sendo a inquilina uma sociedade, ocorra
transmissão inter vivos de posição ou posições sociais
que determine a alteração da titularidade em mais de
50%.
• Em qualquer destas situações a denúncia do contrato
pelo senhorio deve ser efectuada com 5 anos de
antecedência e não 2 como se prevê na alínea c) do artº
1101º do Código Civil.

• Em caso de denúncia para demolição ou realização de


obras de remodelação ou restauro profundos, tratando‐
se de arrendamento para habitação em que o inquilino
tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau
comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% o
senhorio é obrigado a garantir o realojamento do
arrendatário nos termos do nº 3 a 5 do artº 6º do D.L nº
157/2006, de 8 de Agosto.

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• Os direitos conferidos ao arrendatário no artº 28º podem


ser invocados pelo subarrendatário, quando se trate de
subarrendamento autorizado ou ratificado nos termos da
Lei.

O art.º 29º rege uma matéria de especial


importância, pois, em certas circunstâncias de
cessação do contrato, permite ao inquilino ser
indemnizado por obras licitamente levadas a
efeito no arrendado, ainda que o contrato de
arrendamento preveja que lhe não assiste esse
direito.

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Esta situação aplica‐se em caso de denúncia pelo


arrendatário, no âmbito do processo de transição para
o NRAU, em caso de denúncia pelo senhorio do
contrato não habitacional, também no âmbito do
processo de transição para o NRAU e em caso de
denúncia pelo senhorio de arrendamento não
habitacional para demolição ou realização de obras de
remodelação ou restauro profundos.

Apresenta‐se como incompreensível a redacção


dada pela Lei 79/2014, quando refere que são
indemnizáveis obras que não tenham sido
autorizadas pelo senhorio, porquanto, também
refere que só são indemnizáveis as obras licitas,
sendo que consideramos que as obras não
autorizadas, por escrito, pelo senhorio, são
obras ilícitas.

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• Além de que, nos parece relativamente injusta a não


aplicação aos arrendamentos habitacionais o direito a
indemnização pelas obras licitamente feitas, em caso de
denuncia fundada na alínea b) do art.º 1101º do C.C. e na
alínea a) do nº 5 do art.º 33º .

ALMOÇO
RETOMAREMOS OS TRABALHOS ÀS 14H00

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4.ª EDIÇÃO ‐ LANÇADO HOJE

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A ATUALIZAÇÃO DE RENDAS HABITACIONAIS E NÃO HABITACIONAIS
Dr. Manteigas Martins (Manteigas Martins & Associados)

PROCESSO DE ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS

I – ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS (ARTº 30º A 36º)

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1º ‐ Inicia‐se com a comunicação do senhorio ao arrendatário, contendo os


seguintes elementos:
 O valor da renda e o tipo e duração do contrato propostos;
 O valor do locado, avaliado nos termos do CIMI, acompanhado de cópia da
caderneta predial urbana;
 A informação de que o prazo para a resposta do inquilino é de 30 dias.
 A informação de que o inquilino pode, na resposta, aceitar a renda
proposta pelo senhorio, opor‐se ao valor da renda proposto pelo senhorio,
propondo um novo valor ou denunciar o contrato de arrendamento;
 Informação ao inquilino de que, na sua resposta, pode, isolada ou
cumulativamente, invocar que o rendimento anual bruto corrigido
(RABC)do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas
nacionais anuais e que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência
com grau igual ou superior a 60% e da necessidade de a invocação destas
circunstâncias ser acompanhada dos documentos que as comprovem.
 Informação ao inquilino de que a falta de resposta, no prazo indicado, vale
como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato
propostos pelo senhorio.

2º‐ Na resposta, em 30 dias, o inquilino pode:


a) Aceitar o valor da renda proposta pelo senhorio;
b) Opor‐se ao valor proposto pelo senhorio, contra‐propondo um valor
diferente, sendo que na falta de contraproposta se considera que oferece o
valor da renda em vigor;

c) Em qualquer caso, pronunciar‐se sobre o tipo e


duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) Denunciar o contrato de arrendamento, sendo
que, neste caso, a denúncia opera decorridos 2
meses sobre a receção da comunicação pelo
senhorio e o inquilino deve entregar o
arrendado no prazo de 1 mês após a produção
dos efeitos da denúncia;
Nota: efetuada a denúncia, nos termos desta
alínea, o inquilino tem direito a ser indemnizado
pelas obras licitamente feitas no arrendado, nos
termos do art.º 29º.

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e) Se quiser retirar efeitos do rendimento do seu agregado


familiar, da idade ou da eventual incapacidade, deve o
inquilino fazê‐lo nesta resposta, indicando, designadamente,
que o RABC do seu agregado é inferior a 5 retribuições
mínimas nacionais anuais, que tem idade igual ou superior a
65 anos ou que tem deficiência com grau comprovado de
incapacidade igual ou superior a 60%.
f) O inquilino pode, também, no mesmo prazo de 30 dias,
reclamar de qualquer incorrecção na inscrição matricial do
locado, nos termos do artº 130º do Código do Imposto
Municipal de Imóveis, sendo que esta reclamação não
suspende a actualização da renda, mas, em caso da redução
do valor do locado, implica a posterior rectificação do
montante da renda com recuperação pelo inquilino do que,
entretanto, tenha sido pago em excesso.

3º‐
a) Se o arrendatário não responder considera‐se
que aceita a proposta do senhorio e a nova
renda é devida no 1º dia do segundo mês
seguinte ao do termo do prazo para a resposta e
o contrato terá o tipo e o prazo propostos pelo
senhorio;
b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio
tudo se passa como descrito na alínea anterior,
sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou
da duração do contrato, este se considera
celebrado por prazo certo, por 5 anos.

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c) Caso o arrendatário, opondo‐se à proposta do


senhorio, faça contra proposta quanto à renda e
ao tipo e duração do contrato e o senhorio, em
30 dias, nada diga, ou a aceite expressamente,
o contrato fica submetido ao NRAU no 1º dia do
2º mês seguinte ao da resposta do senhorio ou
ao termo do prazo para a mesma previsto.
d) De referir que na falta de acordo quanto ao
tipo e prazo do contrato, este se considera
celebrado por prazo certo, por 5 anos.

4º Se não aceitar a contraproposta, o senhorio


pode:
a)Denunciar o contrato, pagando ao arrendatário
uma indemnização correspondente a 5 anos da
renda que resultar do valor médio da proposta
do senhorio e contra proposta do inquilino;
b)Atualizar a renda, através da aplicação de um
valor anual correspondente a 1/15 do valor
patrimonial do imóvel arrendado, determinado
nos termos do CIMI, sendo que, nestas
circunstâncias, o contrato considera‐se
celebrado, com prazo certo, por 5 anos;

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5º Se o senhorio denunciar o contrato há que


considerar o seguinte:
a) Se a contra proposta do inquilino não divergir
da proposta do senhorio em mais de 10% ou
20%, a indemnização será, respetivamente,
elevada para o dobro ou em mais 50%,
b) A denúncia produz efeitos no prazo de 6 meses
sobre a comunicação e o inquilino deve
entregar o arrendado no mês seguinte ao da
produção dos efeitos da denúncia, devendo a
indemnização ser paga no momento da entrega
do locado.

c) A produção dos efeitos da denúncia eleva‐se para


um ano se o arrendatário tiver a seu cargo filho
ou enteado menor da idade ou, tendo idade
inferior a 26 anos, frequente o 11º ano ou 12º
ano de escolaridade ou estabelecimento de
ensino médio ou superior;
d) No período compreendido entre a comunicação
da denúncia e a produção dos respectivos efeitos,
mantém‐se a renda antiga ou a renda proposta
pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.

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6º O INQUILINO INVOCA RABC INFERIOR A CINCO RMNA (ARTº 35º)

Se o inquilino invocar um RABC inferior a 5 Salários


Mínimos Nacionais Anuais e não houver acordo
entre inquilino e senhorio, o contrato só fica
submetido ao NRAU 5 anos após a receção da
comunicação ao inquilino em que é invocado este
rendimento.
Durante esses 5 anos a renda pode ser atualizada nos
termos seguintes:
 Para os inquilinos com um RABC igual ou superior a
1.500 euros mensais, a renda corresponderá a um
máximo de 25% do seu rendimento;

 Para os inquilinos com um RABC entre € 500,00 e


1.500 euros mensais, a renda corresponderá a
um máximo de 17% do seu rendimento.

 Para os inquilinos com um RABC inferior a €


500,00 euros mensais, a renda corresponderá a
um máximo de 10% do seu rendimento.

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Notas:
 A renda assim apurada mantém‐se durante os 5
anos a menos que seja inferior à que resultaria da
atualização anual da renda em vigor, caso em que
é esta a aplicável;

 A renda é devida no 1º dia do 2º mês seguinte ao


da receção da comunicação contendo o respetivo
valor;

 Nos anos seguintes o inquilino só tem obrigação


de fazer prova do rendimento se tal prova lhe for
exigida pelo senhorio até ao dia 1 de Setembro de
cada ano, devendo, nesse caso, tal prova ser
remetida ao senhorio até ao dia 30 de Setembro.

 Terminados os 5 anos o senhorio pode promover a


transição do contrato para o NRAU, não podendo
agora o inquilino invocar o seu rendimento, sendo
que, na falta de acordo, o mesmo considera‐se
celebrado por um prazo certo de 2 anos e com um
valor máximo de renda anual correspondente a
1/15 do valor do locado determinado nos termos
do CIMI;

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7º ‐ ARRENDATÁRIO COM IDADE IGUAL OU SUPERIOR A 65 ANOS OU 
DEFICIÊNCIA COM GRAU DE INCAPACIDADE IGUAL OU SUPERIOR A 60%

a) Verificando‐se uma destas circunstâncias, o


contrato só fica submetido ao NRAU mediante
acordo entre inquilino e senhorio, aplicando‐
se nesta sede o regime geral;

b) Na falta de acordo, se o inquilino não invocar


RABC inferior a 5 RMNA, o contrato mantém o
mesmo regime e a renda é atualizada para um
valor anual máximo correspondente a 1/15 do
valor do locado determinado nos termos do
CIMI;

c) Se o inquilino invocar RABC inferior a 5 RMNA


igual ou superior a 1.500 euros, o valor máximo da
renda corresponderá a 25% do rendimento, sendo
que se o RABC se situar entre € 500 e € 1.500
euros, o valor máximo da renda será de 17% do
rendimento e, finalmente, se o rendimento for
inferior a € 500,00, o valor máximo da renda será
de 10%.

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d) Passados os 5 anos, mesmo para os inquilinos


que tenham invocado um RABC inferior a 5
RMNA, o valor máximo da renda anual passa a
ser de 1/15 do valor do locado determinada
nos termos do CIMI, podendo, nestas
circunstâncias, o inquilino ter direito a subsídio
de renda, nos termos previstos no DL
156/2015, de 10 de Agosto

II – ARRENDAMENTOS NÃO HABITACIONAIS (ARTº 50º A 54º)
1. A passagem para o RNAU inicia‐se pela comunicação do senhorio ao arrendatário,
indicando o valor da renda, o tipo e duração do contrato e ainda o valor do locado
determinado nos termos do CIMI, acompanhado de cópia da caderneta predial;
• O senhorio deve, ainda, nesta comunicação, informar o arrendatário que:
‐ A resposta deve ser dada no prazo de 30 dias;
‐ Pode aceitar a renda proposta pelo senhorio, ou opor‐se ao valor proposto, propondo
um novo valor, podendo, em qualquer dos casos pronunciar‐se quanto ao tipo e
duração do contrato propostos ou denunciar o contrato;
‐ Pode, no referido prazo, invocar que existe no locado um estabelecimento comercial
aberto ao público que é uma microempresa, que no locado funciona uma uma pessoa
colectiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se
dedica à actividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva, não
profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou
uma pessoa colectiva de direito privado que prossiga actividade declarada de interesse
nacional, ou, ainda que no locado funciona uma república de estudantes;
‐ Que invocando o arrendatário, uma destas circunstâncias deverá simultaneamente
apresentar os documentos comprovativos.
‐ Que a falta de resposta implica a aceitação da proposta do senhorio.

2. O inquilino, em 30 dias, pode:


a) Aceitar a proposta do senhorio;
b) Opor‐se a ela, contra‐propondo novo valor e ou pronunciando‐se sobre o tipo e duração
do contrato;

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c)Denunciar o contrato de arrendamento,


produzindo a denúncia efeitos no prazo de 2
meses a contar da recepção pelo senhorio da
comunicação, devendo o arrendatário desocupar
o locado em 30 dias;

d) Se o inquilino quiser retirar consequências do


facto de se tratar de uma micro entidade e de
que no locado funciona um estabelecimento
comercial aberto ao público, ou de qualquer
outra das circunstâncias referidas no número
anterior, deverá, também, fazê‐lo na resposta à
iniciativa do senhorio, devendo juntar documento
comprovativo desses factos.

3.
a) Se o arrendatário não responder, considera‐se
que aceita a proposta do senhorio e a nova
renda é devida no 1º dia de 2º mês seguinte ao
do termo do prazo para a resposta e o contrato
terá o tipo e o prazo propostos pelo senhorio;

b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio


tudo se passa como descrito na alínea anterior,
sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou
da duração do contrato, este se considera
celebrado por prazo certo, por 5 anos.

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d) Caso o arrendatário, opondo‐se à proposta do


senhorio, faça contra proposta quanto à renda
e ao tipo e duração do contrato e o senhorio,
em 30 dias, nada diga, ou a aceite
expressamente, o contrato fica submetido a
NRAU no 1º dia do 2º mês seguinte ao da
resposta do senhorio ou ao termo do prazo
previsto para a mesma.

e) De referir que na falta de acordo quanto ao


tipo e prazo do contrato, este se considera
celebrado por prazo certo, por 5 anos.

4º Se não aceitar a contraproposta, o senhorio


pode:

a) Denunciar o contrato, pagando ao arrendatário


uma indemnização correspondente a 5 anos da
renda que resultar do valor médio da proposta
do senhorio e contraproposta do inquilino;

b) Atualizar a renda, através da aplicação de um


valor anual correspondente a 1/15 do valor
patrimonial do imóvel arrendado determinado
nos termos do CIMI, sendo que, nestas
circunstâncias, o contrato considera‐se
celebrado, com prazo certo, por 5 anos;

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5º Se o senhorio denunciar o contrato há que considerar


o seguinte:
a) Se a contra proposta do inquilino não divergir da
proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a
indemnização será, respetivamente, elevada para o
dobro ou em mais 50%,

b) A denúncia produz efeitos no prazo de 6 meses sobre a


comunicação e o inquilino deve entregar o arrendado
no mês seguinte ao da produção dos efeitos da
denúncia, devendo a indemnização ser paga no
momento da entrega do locado.

c) No período compreendido entre a comunicação da


denúncia e a produção dos respectivos efeitos,
mantém‐se a renda antiga ou a renda proposta pelo
inquilino, conforme a que for mais elevada.

MICRO ENTIDADE

Micro entidade: Empresa titulada por pessoa


individual ou coletiva que não ultrapasse 2 dos
seguintes limites:
Total do balanço: € 2.000.000,00
Volume de negócio: € 2.000.000,00
Número médio de empregados durante o
exercício:10

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1. Se o arrendatário invocar e provar que é uma micro


entidade e que no locado existe um
estabelecimento aberto ao público, ou qualquer
das outras circunstâncias, referidas no nº 4 do art.º
51º, a menos que haja acordo entre as partes, o
contrato só é submetido ao NRAU passados 5 anos
a contar recepção pelo senhorio daquela
invocação;
2. Durante 5 anos o valor da renda é atualizado para
um valor anual máximo correspondente a 1/15 do
valor patrimonial do imóvel locado, determinado
nos termos do CIMI, sendo a renda devida no 1ª
dia do 2º mês posterior àquele em que o mesmo
foi comunicado ao inquilino;

3. Durante esses 5 anos, o inquilino só tem


obrigação de fazer prova da circunstância invocada
se tal prova lhe for exigida pelo senhorio até ao
dia 1 de Setembro de cada ano, devendo, neste
caso, a mesma ser remetida ao senhorio até ao
dia 30 de Setembro.
4. Passados os 5 anos, o senhorio pode promover a
transição para o RNAU, não podendo, agora, o
inquilino invocar que se trata de uma
microentidade, seguindo‐se a tramitação normal
que rege essa transição, sendo que, na falta de
acordo quanto ao tipo ou duração do contrato, o
mesmo considera‐se celebrado por prazo certo,
por 3 anos.

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Nota final
REGIME TRANSITÓRIO (ARTº 6º DA LEI Nº 79/2014)
• As alterações introduzidas à Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, pela Lei
79/2014, de 19 de Dezembro, relativas ao processo de Transição para o
NRAU, aplicam‐se aos processos que se encontrem pendentes, sem
prejuízo dos direitos e obrigações de‐ correntes de actos já neles
praticados, devendo essas alterações ser invocadas no prazo de 30 dias
sobre a entrada em vigor das mesmas, mas sempre desde que ainda não
tenha ocorrido a resposta do arrendatário prevista no nº 1 do art.º 33º ou
no art.º 52º.
• Nos contratos de arrendamento não habitacional em que a renda já tenha
sido actualizada, o arrendatário pode, no prazo de 30 dias contados da
entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei nº 79/2014, de 19
de Dezembro, invocar qualquer das circunstâncias previstas no nº 4 do
art.º 51º desde que comprove a realização de investimentos no locado ou
em equipamento para ele especificamente vocacionados, efectuados nos
três anos anteriores à entrada em vigor da Lei nº 31/2012, de 14 de
Agosto, não podendo o senhorio, nestas situações, opor‐se a uma
renovação de contrato por um período de 3 anos.

• Nos contratos cuja renda já tenha sido actualizada,


os arrendatários podem, no prazo de 30 dias
contados da entrada em vigor da Lei nº 79/2014, de
19 de Dezembro, apresentar reclamação de
qualquer incorrecção matricial do locado, nos
termos do art.º 130ºdo CIMI, junto do Serviço de
finanças competente.
Se a reclamação conduzir a uma diminuição do
valor do locado e, consequentemente, do valor da
renda, a correcção é devida a partir da data em que a
reclamação foi notificada ao senhorio, sendo a
compensação efectuada com as rendas vincendas.

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ALTERAÇÕES MAIS RECENTES EM MATÉRIA DE DENÚNCIA DO 
CONTRATO DE ARRENDAMENTO E DE SUBARRENDAMENTO
Prof.ª Dra. Maria Olinda Garcia (FDUC)

Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra – Instituto Jurídico

SUMÁRIO

• I) - Alterações em matéria de denúncia do contrato por iniciativa do senhorio:

– Denúncia fundada na al. b) do art.1101º = alterações ao art.1103º, n.2 e n.3,


resultantes da Lei n.79/2014
[- Confronto com as alterações ao DL n.157/2006: art.3º, 4º, 8º = obras]
– Alterações ao art.29º da Lei n.6/2006: compensação por benfeitorias em caso
de denúncia

– Denúncia fundada na al. a) do art.1101º = consequências do Acórdão do


Tribunal Constitucional n.297/2015

II) - Alterações em matéria de subarrendamento introduzidas pela Lei n.79/2014:


art. 26º, n. 7; e art.28º, n. 6, da Lei n.6/2006

31
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Alterações ao art. 1103º, n.2 e n.3 do CC

• Artigo 1103.º
• [...]
• 1 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
• 2 — Quando a denúncia tiver o fundamento previsto
na alínea b) do artigo 1101.º, a comunicação referida 
no
número anterior é acompanhada, sob pena de 
ineficácia
da denúncia, dos seguintes documentos:

( cont.) Art.1103º, n.2

• a) Comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade


competente, procedimento de controlo prévio da
operação urbanística a efetuar no locado; e
• b) Termo de responsabilidade do técnico autor do
projeto legalmente habilitado que ateste que a operação
urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de
demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro
profundos e as razões que obrigam à desocupação do
locado.

32
31‐10‐2015

Art.1103º, n.3

A denúncia a que se refere o número anterior


é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação
ao arrendatário, acompanhada dos seguintes documentos:
• a) Alvará de licença de obras ou título da comunicação
prévia;
• b) Documento emitido pela câmara municipal, que ateste
que a operação urbanística constitui, nos termos
da lei, uma obra de demolição ou uma obra de remodelação
ou restauro profundos para efeitos de aplicação do
disposto na alínea b) do artigo 1101.º, quando tal não
resulte do documento referido na alínea anterior.

v. Regime geral das obras em prédios arrendados DL n. 157/2006:
art. 4º a 8º

Artigo 4.º
[...]
1 — Para efeitos do presente decreto‐lei, são obras de remodelação ou restauro 
profundos as obras de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeitas a controlo  
prévio, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime 
jurídico da reabilitação urbana.

33
31‐10‐2015

Artigo 8.º
• [...]
• 3 — A denúncia a que se referem os números anteriores é confirmada, sob 
pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada 
de:
• a) Alvará de licença de obras ou título da comunicação prévia;
• b) Documento emitido pela câmara municipal que ateste que a operação 
urbanística a realizar no locado constitui uma obra de alteração, ampliação 
ou reconstrução, sujeita a controlo prévio, ou que constitui uma obra de 
demolição relativamente à qual se verifica um dos pressupostos previstos 
no n.º 1 do artigo 7.º, quando tal não resulte do documento referido na 
alínea anterior

Obras de conservação art. 3º DL n.157/2006

• 1 — Quando seja indispensável para realização das 
obras referidas no n.º 1 do artigo anterior, o senhorio 
tem o direito a solicitar ao arrendatário, com uma 
antecedência mínima de três meses, que desocupe o 
locado pelo prazo necessário à execução das obras, o 
qual não pode ser superior a 60 dias.
• 2 — Na situação prevista no número anterior, o 
senhorio está obrigado ao realojamento do 
arrendatário, em condições análogas às que este 
detinha no locado, nos termos previstos nos n. 3 a 5 do 
artigo 6.º e a suportar as despesas inerentes a essa 
desocupação.

34
31‐10‐2015

Art.3º (continuação)

• 3 — Para efeitos do exercício da faculdade prevista no n.º 1, o senhorio


envia uma comunicação ao arrendatário, informando-o do prazo
necessário à realização das obras, das condições do realojamento
fornecido, assim como da data para a entrega das respetivas chaves e da
data para desocupação do locado.
• 4 — O arrendatário tem direito a ser indemnizado pelos danos que
possam advir do não cumprimento do prazo máximo da desocupação.
• 5 — O senhorio só pode comunicar a necessidade de desocupação do
locado para realização de obras de conservação, nos termos do n.º 3, se
não tiver usado da mesma faculdade nos oito anos anteriores e se o
contrato já tiver, pelo menos, dois anos de duração efetiva.

Art.29º Compensação por obras na extinção de arrendamentos antigos

• Esta compensação passou a existir em duas 
novas hipóteses:
• ‐ Denúncia nos termos do art.1101º, al.b)
• ‐Denúncia nos termos do art.52º que remete 
para o 33º, n.5, al.a)

• Deixa de existir na hipótese do art.28º, n.3 [livre 
denúncia com antecedência de 5 anos, quando o 
arrendatário deixa de estar protegido]

35
31‐10‐2015

Art.29º, n.3
• 3 — A cessação do contrato de arrendamento 
para fins não habitacionais por iniciativa do 
senhorio, nos termos da alínea b) do artigo 
1101.º do Código Civil e da alínea a) do n.º 5 do 
artigo 33.º, aplicável por força do artigo 52.º, 
confere ao arrendatário o direito a compensação 
pelas obras licitamente feitas, nos termos 
aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor 
de boa ‐fé, independentemente do estipulado no 
contrato de arrendamento e ainda que as obras 
não tenham sido autorizadas pelo senhorio.

Acórdão n.297/2015 do Tribunal Constitucional


Denúncia com base no art.1101º, al. a) = necessidade de habitação do locador ou de
um filho

• Decisão
o Tribunal Constitucional decide:
a) Julgar inconstitucional a alteração introduzida pela Lei n.º 31/2012,
de 14 de agosto, no artigo 26.º, n.º 4, alínea a), da Lei n.º 6/2006, de
27 de fevereiro, ao ofender o direito do arrendatário à permanência 
no
local arrendado quando aí se tenha mantido por um período superior 
a
trinta anos integralmente transcorrido à data da entrada em vigor 
daquela
lei, por violação dos princípios da segurança jurídica e da proteção da
confiança, integrantes do princípio do Estado de direito democrático
contido no artigo 2.º da CRP.

36
31‐10‐2015

SUBARRENDAMENTOS antigos: art.26º, n.7 e 28º, n.6

• Subarrendatários, nos arrendamentos antigos, 
passam a poder exercer os direitos conferidos aos 
arrendatários

• Art.26º
n.7 – Os direitos conferidos nos números 
anteriores ao arrendatário podem ser invocados 
pelo subarrendatário quando se trate de 
subarrendamento autorizado ou ratificado nos 
termos da lei.

Art. 28º, n.6

• 5 — Se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau 
comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %, a invocação do disposto na alínea b) 
do artigo 1101.º do Código Civil obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a 
garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, quer 
quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.

• 6 — Os direitos conferidos nos números 
anteriores
ao arrendatário podem ser invocados pelo 
subarrendatário
quando se trate de subarrendamento autorizado 
ou
ratificado nos termos da lei.

37
31‐10‐2015

PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO/BNA
Prof. Dr. Rui Gonçalves Pinto (FDUL)

O PROCEDIMENTO ESPECIAL 
DE DESPEJO

Ponto de situação: alterações pela Lei 
79/2014; Resenha jurisprudencial
Rui Pinto, 2015

Rui Pinto / Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa

38
31‐10‐2015

A. PACOTE LEGISLATIVO RELEVANTE


VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

Arts. 15º ss. Lei 6/ 2006, de 27 de fevereiro NRAU (após Lei 31/2012, 14 de
agosto)

Decreto-Lei 1/2013, de 7 de janeiro (instalação e definição das regras


do funcionamento do BNA e do procedimento especial de despejo)

Portaria 7/2013, de 7 de janeiro (composição do mapa de pessoal do


Balcão Nacional do Arrendamento)

Portaria 9/2013, de 10 de janeiro (regula vários aspetos do PED)

Lei 79/2014, de 19 de dezembro (revê o regime do arrendamento urbano)

Portaria 30/2015, de 12 de fevereiro (altera a Portaria 9/2013, de 10 de


janeiro)

RPinto 78

39
31‐10‐2015

ALTERAÇÕES AO REGIME DO DESPEJO


PELA LEI 79/2014 E PELA PORTARIA 30/2015

LEI 79/2014, DE 19 DE DEZEMBRO


(em vigor 30 dias após a sua publicação 18.1.2015)

 Revogação do artigo 21º / 2 da Lei 6/2006: supressão APARENTE da ação de


despejo para impugnação do depósito de rendas

 Modificação do artigo 15º nºs 2 al. d) e 3 da Lei 6/2006: altera os documentos


justificativos de PED por denúncia por comunicação do senhorio para demolição/
obras + acrescenta como fundamento de PED a denúncia por não aceitação da
contraproposta do inqulino de renda [art. 33º nº 5 al. a) Lei 6/2006])

 Modificação do artigo 15º nº4 + 15º B nº 1 al. h) + 15º C als. h) e i) da Lei 6/2006 :
a exigência fiscal do PED passa a ser, em alternativa, a liquidação do imposto do
selo ou as rendas terem sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC, sob pena de
recusa

RPinto 79

 Modificação do artigo 15º N nº 2 al. b): o pedido de diferimento da desocupação


abrange arrendatário portador de deficiência com grau comprovado de
incapacidade IGUAL ou superior a 60 %.

 DIREITO TRANSITÓRIO do artigo 6º nº 7: As alterações introduzidas à Lei n.º


6/2006, de 27 de fevereiro, pela presente lei não se aplicam aos procedimentos
pendentes junto do Balcão Nacional do Arrendamento.

PORTARIA 30/2015, DE 12 DE FEVEREIRO


(em vigor desde o dia seguinte ao da sua publicação)

 Modificação do modelo de requerimento de PED constante do Anexo Portaria


9/2013

RPinto 80

40
31‐10‐2015

B. ASPETOS GERAIS
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

1) DOCUMENTOS JUSTIFICATIVOS

Artigo 15.º
Procedimento especial de despejo

1 - O procedimento especial de despejo é um meio processual que se destina


a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este
se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na
lei ou na data fixada por convenção entre as partes.

2 - Apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejo


independentemente do fim a que se destina o arrendamento:

ROL DE TÍTULOS = ANTERIOR Nº 1 DO ART. 15º

RPinto 82

41
31‐10‐2015

acompanhado
Direito
i) contrato de arrendamento Vigente de

 acordo previsto no nº 2 do artº 1082º CC, em caso de


cessação por revogação (al. a) do nº 2 do artº 15º NRAU);

 comprovativo da comunicação prevista no artº 1097º do CC


em caso de cessação por oposição à renovação (al. c) do nº 2 do
artº 15º NRAU);

 comprovativos das comunicações previstas na al) c) do artº


1101º CC e no artº 1104º CC (al. d) do nº 2 do artº 15º NRAU)

 comprovativo da comunicação prevista no nº 2 do artº 1084º


CC, bem como, quando aplicável, o comprovativo, emitido pela
autoridade competente, da oposição à realização da obra, em
caso de resolução por comunicação (al. e) do nº 2 do artº 15º
NRAU)

RPinto 83

Direito Vigente

ii) contrato escrito donde conste a fixação do prazo, em caso de


caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato
renovável por ter sido celebrado para habitação não permanente ou
para fim especial transitório (al. b) do nº 2 do artº 15º NRAU);

iii) comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o


documento de resposta do arrendatário em caso de denúncia pelo
arrendatário, nos termos do nº 5 do artº 37º ou do nº 5 do artº 43º (al.
f) do nº 2 do artº 15º NRAU)

RPinto 84

42
31‐10‐2015

REFORMA Nº 1 (modificação do artigo 15º/2-d) e 3 NRAU)

Artigo 15.º Procedimento especial de despejo


[…]
2 — Apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejo independentemente
do fim a que se destina o arrendamento:

VERSÃO ANTERIOR

d) Em caso de denúncia por comunicação pelo senhorio, o contrato de arrendamento,


acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do artigo
1101.º ou no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil;

3 — Para efeitos do disposto na alínea d) do número anterior, o comprovativo da 
comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil é acompanhado dos 
documentos referidos no n.º 2 do mesmo artigo ou, sendo caso disso, de cópia da 
certidão a que se refere o n.º 7 do artigo 8.º do Decreto‐ Lei n.º 157/2006, de 8 de 
agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados.

RPinto 85

NOVA VERSÃO

d) Em caso de denúncia por comunicação pelo senhorio, o contrato de 
arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na 
alínea c) do artigo 1101.º ou no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil ou da 
comunicação a que se refere a alínea a) do n.º 5 do artigo 33.º da presente lei

acrescenta como fundamento de PED a denúncia por não aceitação da


contraproposta do inqulino de renda [art. 33º nº 5 al. a) Lei 6/2006])

3 — Para efeitos do disposto na alínea d) do número anterior, o comprovativo da comunicação 
prevista no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil é acompanhado dos documentos 
referidos nos n.os 2 e 3 do mesmo artigo ou, sendo caso disso, de cópia da certidão a 
que se refere o n.º 7 do artigo 8.º do Decreto ‐Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que 
aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados

adapta os documentos justificativos de PED por denúncia por


comunicação do senhorio para demolição/ obras às alterações ao artigo
1103º nºs 2 e 3 CC

Rui Pinto / Faculdade de Direito


RPinto da Universidade de Lisboa 86

43
31‐10‐2015

2) FORMA DO CONTRATO + REQUISITOS FISCAIS

1) Apenas podem servir de base ao PED os documentos privados


arrolados no art. 15º nº 2 NRAU/2012 o que implica um contrato escrito:
FUNÇÃO DE JUSTIFICAÇÃO

JURISPRUDÊNCIA Nº 1 (contrato escrito)

RG 19‐06‐2014 / 1913/13.5TBFLG.G1 (ANTÓNIO SOBRINHO )

O procedimento especial de despejo, que é da competência do Banco Nacional de


Arrendamento, pressupõe, além do mais, nos casos idênticos de resolução, que o contrato
tenha sido reduzido a escrito.
RPinto

87

2) O PED apenas PODIA ser utilizado relativamente a contratos de


arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado ( art. 15º nº4
NRAU/2012): imposto de selo no valor de 10% da primeira renda
cobrada. Se assim não fosse  AÇÃO DE DESPEJO

JURISPRUDÊNCIA Nº 2 (imposto de selo)

RL 10‐04‐2014 / 2173/13.3 YLPRT.L1‐6 (ANA DE AZEREDO COELHO )

O imposto de selo cuja demonstração de pagamento é exigida para o uso do procedimento


especial de despejo é o devido pelo contrato, não por outros atos praticados no contexto do
arrendamento.

O senhorio que não pagou ou que não pode comprovar o pagamento pode usar do
procedimento
efetuando o pagamento extemporâneo do imposto de selo, uma vez que a lei exige a
demonstração do pagamento, não a demonstração da pontualidade dele.

Quando tenha decorrido o prazo de prescrição da dívida de imposto, pode o senhorio usar do
procedimento sem comprovar o pagamento e sem proceder ao pagamento extemporâneo.
RPinto 88

44
31‐10‐2015

RC 10‐12‐2013 / 208/13.9YLPRT‐A.C1 (FONTE RAMOS )

Ainda que a lei imponha que o procedimento especial de despejo apenas possa ser
utilizado
para os contratos em que o imposto do selo tenha sido liquidado (e pago), não condiciona,
porém, essa utilização ao rigoroso cumprimento dos prazos previstos pela legislação
tributária, sendo que, em derradeira análise, com o regime jurídico dos art.ºs 15º, n.º 4,
15º‐
B, n.º 2, alínea h) e 15º‐C, n.º 2, alínea h), do NRAU (na redacção conferida pela Lei n.º
31/2012, de 14.8), visa‐se, sobretudo, colocar a relação contratual adentro da economia
registada.

RPinto 89

REFORMA Nº 2 (exigência fiscal alternativa, com modificação do artigo


15º/4 + 15º B/1-al-h) + 15º C als. h) e i) NRAU)

Artigo 15.º Procedimento especial de despejo


[…]
ANTES

4 — O procedimento especial de despejo previsto na presente subsecção apenas pode ser


utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido
liquidado.

AGORA (VER AINDA ART. 15º-B nº1 NRAU/2012 )


4 — O procedimento especial de despejo previsto na presente subsecção apenas pode ser 
utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido 
liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC

a exigência fiscal do PED passa a ser, em alternativa, a liquidação do


imposto do selo ou as rendas terem sido declaradas para efeitos de IRS ou
IRC
Rui Pinto / Faculdade de Direito
RPinto da Universidade de Lisboa 90

45
31‐10‐2015

3) ADMISSIBILIDADE DE PROVIDÊNCIA CAUTELAR


ANTECIPATÓRIA

JURISPRUDÊNCIA Nº 3 (providência cautelar)

RL 16‐01‐2014 / 4387/13.7TBCSC.L1‐8   (ANTÓNIO VALENTE )

Estando vedado ao locador o recurso ao procedimento especial de despejo previsto no


art. 15º do NRAU, por falta de contrato escrito e comprovativo da liquidação do imposto
de selo, tal não o legitima a lançar mão do procedimento cautelar comum previsto no
art. 382º do CPC.

A falta de requisitos previstos no procedimento especial de despejo tem como


consequência para o locador (ou sublocador) a necessidade de instaurar a (menos célere)
acção de despejo revista no art. 14º do NRAU.
RPinto

91

‐ SERÁ SUFICIENTE A TUTELA PROCESSUAL DADA AO LOCADOR SEM ACESSO AO PED?

‐ DISCUTÍVEL esta EXCLUSÃO DO USO DO PROCEDIMENTO CAUTELAR COMUM; releia‐se o art.


362º nº 2 nCPC “O interesse do requerente pode fundar‐se num direito já existente ou em direito
emergente de decisão a proferir em ação constitutiva, já proposta ou a propor”

A DIFICULDADE DE RESIDE NA NATUREZA ANTECIPATÓRIA (logo, EXCECIONAL) DA PROVIDÊNCIA 
CAUTELAR DE DESPEJO ANTECIPADO

“Veio A… deduzir providência cautelar comum contra S…., Unipessoal Lda pedindo que seja 
ordenada a entrega judicial, livre de pessoas e bens, da loja correspondente à fração 
A, integrante do prédio urbano sito na Rua …., freguesia da P…, concelho de C…, com 
recurso a arrombamento com substituição de fechaduras, se necessário for, ou 
colocando o requerente à disposição do Tribunal os meios adequados à sua 
realização.

“0 requerente invoca um contrato de subarrendamento (a que se aplicam as regras do


arrendamento) e pretende com a presente providência cautelar que lhe seja entregue
o locado, por a sublocatária, alegadamente, não pagar as rendas do locado e por
pretender Rui Pinto o
entregar / Faculdade de Direito
locado à senhoria, da ter
RPintopor Universidade de Lisboa
ocorrido denúncia do contrato92de
arrendamento, sem que, ao que consta dos autos, a subarrendatária ter sido

46
31‐10‐2015

“Ao instaurar um procedimento cautelar comum o requerente pede a desocupação do


locado, com a sua entrega judicial, livre de pessoas e bens.
Ou seja, trata‐se de um pedido que visa a entrega definitiva do locado. Como é
evidente, uma vez entregue o locado livre de pessoas e bens, a detenção do mesmo
pelo sublocatário ficou irremediavelmente destruída, criando‐se, no âmbito de uma
providência cautelar, uma situação irreversível.” (…)
“O objectivo das providências cautelares é outro: é o de impedir que a violação pelo
requerido do direito do requerente, venha a criar a este uma lesão grave e
dificilmente reparável. Visa‐se assim obter uma medida judicial que tutele
provisoriamente o direito.” (…)
“Invoca o recorrente o disposto no art. 369º nº 1 do CPC na redacção dada pela Lei nº
41/2013 de 26/06. Embora reconheça que este normativo não é aplicável ao caso
dos autos por força do art. 7º nº 2 do mesmo diploma, o recorrente entende que o
Mº juiz a quo “não deveria ser alheio ao espírito conhecido do legislador”. Sobre isto
dir‐se‐à simplesmente que o espírito do legislador é exactamente o de não permitir a
aplicação do novo regime de inversão do contencioso aos procedimentos cautelares
instaurados antes da entrada em vigor do novo regime. E o tribunal recorrido esteve
atento a tal comando.”
 AÇÃO DE DESPEJO POR INVERSÃO DE CONTENCIOSO

RPinto 93

4) PEDIDO

PEDIDO 1 (OBJETO PRIMÁRIO)

DESPEJO > “efetivar a cessação do arrendamento”, i.e., realização coativa do


direito à entrega do locado (art. 15º nº 1)

Em cada PED apenas pode ser requerida a desocupação de um imóvel (art.


8º do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)

ATENÇÃO: pode ser requerida a desocupação de um conjunto de bens imóveis


se

 se estiverem no mesmo concelho


OU
 existir uma dependência funcional entre eles

- imóvel para habitação e de garagem ou arrecadação descritos em


frações autónomas distintas
- as partes contratuais forem as mesmas

RPinto 94

47
31‐10‐2015

PEDIDO 2 (OBJETO SECUNDÁRIO / EVENTUAL)

PAGAMENTO > “quando haja lugar a procedimento especial de despejo, o


pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que corram por conta
do arrendatário pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de despejo
[…] desde que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante em dívida”
(art. 15º nº 5; ainda nº 8; = art. 5º/2 DL 1/2013, de 7/1), sob pena de recusa de
recebimento do requerimento (art. 5º/2 DL 1/2013, de 7/1)

ATENÇÃO:

 se já estiver pendente execução para para pagamento de quantia certa,


ao abrigo do art. 14º-A NRAU/201 NÃO SE PODE PEDIR

 se for casa de morada de família, deve ser também deduzido contra o


cônjuge (art. 7º do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro).

RPinto 95

JURISPRUDÊNCIA Nº 4 (cumulação de pedidos)

RL 13‐03‐2015 / 696‐14.6YLPRT.L1‐6 (ANTÓNIO MARQUES )

O pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas pode ser deduzido


cumulativamente com o pedido de despejo, quando haja lugar a procedimento especial
de despejo.

RPinto

96

48
31‐10‐2015

5) LEGITIMIDADE PASSIVA

O PEDIDO DE PAGAMENTO pode ser deduzido contra o arrendatário NÃO


CONTRA O FIADOR

Artigo 7.º (DL 1/2013, de 7 de janeiro) Pedido de pagamento de rendas, encargo


ou despesas em atraso

O pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas em atraso só pode ser


deduzido contra os arrendatários e, tendo o arrendamento por objeto casa de
morada de família, deve ser também deduzido contra os respetivos cônjuges.

RPinto 97

JURISPRUDENCIA Nº 5 (fiador)

RL 24‐04‐2014 869/13.9YYPRT.P1 (ARISTIDES RODRIGUES DE ALMEIDA )


I ‐ O título executivo previsto no artigo 14.º‐A do NRAU, […] com as alterações da Lei n.º
31/2012, de 14.08, é restrito ao arrendatário, não se estendendo ao respectivo fiador
ainda que tenha intervindo no contrato de arrendamento e renunciado ao benefício
da excussão prévia.
II ‐ No caso de se entender que aquela norma permite a formação de título executivo
contra o fiador […], dever‐se‐á exigir, por imposição das regras da boa fé e por
maioria de
razão, que o contrato de arrendamento seja acompanhado de comprovativo da
comunicação ao fiador do montante da rendas em dívida, em termos similares ao que
a
norma exige […] ao arrendatário.

RG 10‐11‐2014 / 15/14.1T8PTL.G1 (ESPINHEIRA BALTAR)


O procedimento especial de despejo não se aplica quando esteja em causa um 
pedido   
dirigido contra um devedor subsidiário, como o fiador.
RPinto 98

49
31‐10‐2015

6) CARÁTER ELETRÓNICO

 tramitação ( art. 17º nº 1 Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro) nos termos


definidos pelo art. 16º nº 2 Port n.º 9/2013, de 10 de janeiro.

 disponibilização do título para desocupação do locado (art. 19º e 20º da Portaria


n.º 9/2013, de 10/1) mas pode ser disponibilizado pelo BNA em suporte de papel
mediante pagamento, pelo requerente, da taxa de justiça no valor de 1/3 UC.

 notificações e assinaturas efetuadas pelo BNA (cf. art. 15º Portaria n.º 9/2013)

 comunicações entre o BNA, os tribunais, os mandatários e os agentes de


execução, notários ou oficiais de justiça (cf. art. 16º nº 1 Portaria n.º 9/2013).

 registo pelos executores da prática de todos os atos no processo no sistema


informático de suporte à respetiva atividade (nºs 3 e 4 do art. 16º da Portaria n.º
9/2013, de 10 de Janeiro)

 consulta do processo pelo requerente (detentor de cartão do cidadão), através da


página eletrónica do BNA e pelo mandatário (sistema informático Citius)

RPinto 99

7) REPARTIÇÃO DE COMPETÊNCIAS

BALCÃO NACIONAL DE INJUNÇÕES: GESTÃO DO PROCESSO

art. 15º-A NRAU/2012 > é criado “junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, o


Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), destinado a assegurar a tramitação do
procedimento especial de despejo”.

art. 2º DL 1/2013 > declarou instalado o BNA e o definiu pelo seu objeto e função:
“secretaria judicial com competência exclusiva para a tramitação do procedimento
especial de despejo em todo o território nacional

RPinto 100

50
31‐10‐2015

Despacho 6/2014 DGAJ (Diretor Geral da Administração da Justiça / DGAJ)

[…]

Tendo em conta a nova estrutura judiciária, cada comarca organiza-se num único tribunal,
onde existe uma única secretaria e, em cada município onde se mostrem instaladas
secções de instância central ou secções da instância local, existe um núcleo que
- Designar o executor (agente de execução/ notário); assinar
assegura as funções da secretaria.
Importa então definir na futura organização judiciária, para efeitos da receção em suporte de
papel do requerimento do procedimento especial de despejo, as unidades orgânicas
competentes para receber o requerimento de despejo nos casos previstos na alínea b)
e c) do n.º 1 do art.º artigo 5.º da Portaria nº 9/2013, de 10 de janeiro.
Assim, para efeitos da receção em suporte de papel do requerimento do procedimento
especial de despejo, independentemente da localização do imóvel arrendado, em cada
um dos tribunais de comarca, consideram-se habilitadas as secções de proximidade, as
unidades centrais dos serviços judiciais ou as unidades centrais comuns aos serviços
judiciais e do Ministério Público.

O presente despacho produz efeitos a partir do dia 1 de setembro de 2014


DGAJ, 28 de agosto de 2014

RPinto 101

EXECUTOR: ATOS EXECUTIVOS (desocupação e entrega do locado)

 agente de execução, o notário ou oficial de justiça na falta daqueles ou


sempre que lei lhe atribua essa competência (cfr. art. 15º.-J nº 1 NRAU/2012).

designado pelo senhorio no requerimento (cf. art. 15º-B nº 2 al. j) NRAU/2012) ou após
solicitação de designação automática pelo BNA (nºs 3 e 5 dos arts. 12º, 24º e 25º
da Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro)

 pode ser substituído


- p/ requerente,
- p/ Câmara dos Solicitadores ou a Ordem dos Notários

 órgãos com poderes disciplinares sobre os agentes de execução e notários podem


aplicar pena de suspensão por período superior a 10 dias, de destituição ou de
expulsão ao agente de execução ou ao notário, do que deverão notificar o
requerente, preferencialmente por via eletrónica, e comunicar ao BNA (art. 27º nº 2
da Portaria n.º 9/2013)

RPinto 102

51
31‐10‐2015

JUIZ

Sempre que se suscite questão sujeita a decisão judicial os autos são


apresentados à distribuição para juiz (art. 15º-H nº 4).

O tribunal competente  situação do locado, ex vi arts. 15º-S nº 7 e art. 15º-P nº 2


NRAU/2012.

Todas as questões são apreciadas pelo mesmo juiz (art. 11º nº 4 da Port nº 9/2013)

Os atos a praticar pelo juiz assumem carácter urgente.

_____________________ COMPETÊNCIAS _______________________

 conhecer do processo após sua convolação por dedução de oposição do


executado ao requerimento de despejo (cf. art. 15º-H nº1 )

 autorizar a entrada imediata no domicílio (cf. art. 15º-L)


 decretar a suspensão da desocupação do locado (cf. art. 15º-M)

 despachar o diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação


(cf. arts. 15.º-N e 15º-O NRAU/2012)
 conhecer da impugnação do título para desocupação do locado (cf. art. 15º-P)
RPinto 103

8) VALOR E CUSTAS

 Valor: renda de dois anos e meio, acrescido do valor das rendas em dívida( art.
26º nº 1 Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)

 Custas: Regulamento das Custas Processuais, com a especialidades dos arts.


22º a 25º do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro

 Honorários (+ despesas): arts. 28º a 32º da Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro.

RPinto 104

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31‐10‐2015

C. TRAMITAÇÃO COMUM
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

C0. ESQUEMA GERAL


VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

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31‐10‐2015

PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO (arts. 15º ss NRAU/2012)


Subsecção II do Tít I / Cap II / Secção III (Despejo)

ESTRUTURA SINCRÉTICA

 FASE INJUNTÓRIA / Convolação  FASE CONTENCIOSA


[arts. 15º B a 15º F] [arts. 15º H e 15º I]

 FASE EXECUTIVA [arts. 15º J a 15º P]

RPinto 107

C1. FASE INUNTÓRIA


VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

54
31‐10‐2015

1º REQUERIMENTO DE DESPEJO (art. 15º-B)

Em modelo próprio, no Balcão Nacional do Arrendamento

- Identificar as partes; indicar o seu endereço de correio eletrónico se assim pretender receber
comunicações; indicar o tribunal competente

- Indicar o lugar onde deve ser feita a notificação, o qual, na falta de domicílio convencionado
por escrito, deve ser o local arrendado;

- Indicar o fundamento do despejo e juntar os documentos previstos no n.º 2 do art.


15.º; indicar o valor da renda; formular o pedido e, no caso de pedido para pagamento de
rendas, encargos ou despesas, discriminar o valor do capital, juros vencidos e outras quantias

- identificar os nomes e domicílios de todos os arrendatários e de ambos os cônjuges;

- Designar o executor (agente de execução/ notário); assinar

RPinto 109

DOCUMENTOS ANEXOS

 documentos-justificativos (n.ºs 2 e 3 do art. 15.º NRAU/2012)

 comunicação prevista no seu nº 5 (apenas quando se peça o pagamento de renda e


- Designar o executor (agente de execução/ notário); assinar
valores em mora)

REFORMA Nº 3 (exigência fiscal alternativa)

 Comprovativo fiscal (cf. art. 15º-B nº1 NRAU/2012 e art. 5º nº 2 do Decreto-Lei n.º
1/2013, de 7 de Janeiro).

ANTES  pagamento do imposto do selo

AGORA  pagamento do imposto do selo


ou
comprovativo da liquidação do IRS ou do IRC relativo aos
últimos quatro anos e do qual constem as rendas relativas ao
locado, salvo se o contrato for mais recente;
RPinto 110

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31‐10‐2015

APRESENTAÇÃO

(Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro com MODELO ANEXO + Portaria


30/2105. de 12 de fevereiro)

- Designar o executor (agente de execução/ notário); assinar


REFORMA Nº 4 (alteração do Modelo de Requerimento )

VER A NOVA VERSÃO QUE ACOMODA O IRS/IRC/SELO

 Por Mandatário: via eletrónica (CITIUS) -> multa 2 UCs


(art. 15º-B nº6 NRAU/2012 e art. 4º nº 2 da Portaria n.º 9/2013).

 Por Requerente:
- preenchimento e envio de formulário eletrónico do requerimento de
despejo disponível na página informática do BNA
- entrega do requerimento, em papel, por qualquer dos meios do art. 150º
nº 2 CPC (Modelo: anexo à Portaria n.º 9/2013) nas secretarias judiciais

RPinto 111

PAGAMENTO DE TAXA DE JUSTIÇA

 Após preenchimento e envio para o BNA do requerimento de despejo, é disponibilizado


ao requerente, pela aplicação informática do BNA, a referência necessária para efetuar
o pagamento da taxa de justiça.

 O pagamento deve ser feito pelos meios previstos no art. 8º nº 1 da Portaria n.º
9/2013 (v.g., MB), em 10 dias

Valor: taxa de justiça prevista na tabela II do Regulamento das Custas Processuais para as
execuções em que as diligências de execução não sejam realizadas por oficial de
justiça (art. 22º nº 1 do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)

Ex: valor de 15 000 euros a taxa de justiça será de 0,25 UC = € 25,50

(ATENÇÃO: se for designado oficial de justiça para proceder à desocupação do locado, é ainda devido o
pagamento de uma taxa de justiça adicional — 1,75 UC, quando o procedimento tenha valor
inferior a € 30 000 ou 3,5 UC, quando o procedimento tenha valor igual ou superior a € 30 000 —
(art. 25º nº 1 do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)

 O pagamento é comprovado por junção do documento comprovativo, sob pena de não se


prosseguir com os atos executivos de desocupação.
RPinto 112
=

56
31‐10‐2015

JURISPRUDÊNCIA Nº 6 (ineptidão)

RL 01‐04‐2014 / 2095/13.8YLPRT.L1‐1 (TERESA DE SOUSA HENRIQUES )

Os apelados intentaram, no Balcão Nacional de Arrendamento(BNA),procedimento especial de


despejo(PED) contra a apelante.

Entregaram o requerimento por via electrónica, utilizando o impresso disponível online no


portal
citius (https://www.bna.mj.pt ).

Juntaram 4 documentos: contrato de arrendamento; comprovativo de comunicação ao inquilino


do montante em dívida em rendas encargos e despesas(notificação judicial avulsa);
comprovativo
de pagamento de imposto de selo ;comunicação de iniciativa do senhorio e; procuração.

Indicaram no requerimento “Resolução pelo senhorio nos termos do art.1083º,n.º3, do C Civ.”

A apelante deduziu oposição dizendo , em síntese, que:


i) O requerimento é inepto por omissão de causa
RPintode pedir, não suprindo esta nulidade a junção
113
de documentos ;

Os apelados responderam dizendo, em síntese, que tendo advogado constituído ,a entrega do


requerimento tem que ser efectuada electronicamente e com modelo formatado(nos termos
da
Portaria n.º9/2013, de 10‐01) e disponibilizado pelo portal Citius e, não peticionando a
condenação da apelante no pagamento de qualquer rendas, pois intentaram execução para o
efeito, o formulário apenas permite o respectivo preenchimento por campo, o que no caso
ocorreu. A explicação factual consta da notificação judicial avulsa, que é prévia ao PED.

O requerimento de despejo é apresentado em modelo próprio no BNA (cfr.art.15º‐B do cit Lei


n.º6/2006), devendo o requerente, entre outras obrigações, indicar o fundamento do despejo.

Este modelo de requerimento de despejo ,na sua versão em papel, consta do anexo à Portaria
n.º9/2013, de 10‐01, e é divulgado na página electrónica do BNA(www.bna.mj.pt ) e no Portal
Citius(www.citius.mj.pt) (cfr.art.2º da cit Portaria).
Consultado o modelo, no site supra referido, constata‐se o mesmo é composto de 11 páginas
em
PDF, e está pré‐formatado, com dizeres impressos em todos os campos. O requerente pode
apenas assinalar as suas indicações, em espaços pré delimitados para o efeito, e que são
pequenos círculos, ou rectângulos.
RPinto 114

57
31‐10‐2015

Assim, no tocante aos fundamentos do despejo, o modelo contém, na página 1, as seguintes


opções :revogação; caducidade; cessação por oposição à renovação pelo senhorio; cessação por
oposição à renovação pelo arrendatário;, denúncia pelo senhorio; denúncia pelo arrendatário;
resolução pelo senhorio (nos termos do n.º3 do art.1083º do C Civ); resolução pelo senhorio (nos
termos do n.º4 do art.1083º do C Civ ) e; resolução pelo arrendatário.

A opção efectua‐se mediante a aposição de um ponto “ .”no círculo imediatamente anterior ao


fundamento. O modelo não disponibiliza pois qualquer espaço para explicitação dos
fundamentos
do despejo.

O espaço destinado à “exposição sucinta do pedido “ e não dos “factos” como refere a
recorrente
,é aplicável apenas ao pedido de pagamento de rendas encargos e despesas, o que não ocorre
no
caso em apreço.

O requerimento não é pois inepto.

Rui Pinto / Faculdade de Direito


RPinto da Universidade de Lisboa 115
Acresce que a recorrente interpretou o requerimento convenientemente, pois deduziu
ã dd f l dd ó l l l ã d

RL 13‐03‐2014 / 53/13.0TJLSB‐A.L1‐6 (FÁTIMA GALANTE )

No caso da denúncia justificada para habitação é necessária a alegação e demonstração da


necessidade de habitação pelo senhorio ou pelos seus descendentes (art. 1103.º, n.º 1 do
CCivil), para além de outros requisitos.

Exercitado extrajudicialmente o direito potestativo de denúncia do contrato de arrendamento,


com fundamento na necessidade de habitação própria, ao abrigo do disposto no artigo
15º do RAU, através de notificação judicial avulsa, desta devem constar factos
concretizadores, que revelem a intenção séria de fixar residência no local onde se situa o
prédio e a consequente situação de carência material de habitação autónoma e
adequada às necessidades do denunciante.

Sendo a necessidade facto constitutivo do direito do senhorio, por força da regra prevista no
artigo 342º, nº 1 do Código Civil, é ao senhorio que compete a alegação e prova dos
factos constitutivos do direito invocado.

RPinto 116

58
31‐10‐2015

2º RECEBIMENTO PELO BNA (art. 15º-C)

 O Balcão Nacional do Arrendamento pode recusar o recebimento do requerimento,


NOMEADAMENTE POR NÃO CUMPRIMENTO DA CONDIÇÃO FISCAL (cf. art. 15º
C nº 1 al. i)
> Da recusa não cabe reclamação judicial.

> O que requerente pode apresentar novo requerimento no prazo de 10 dias


após a notificação daquela (art. 15º-C/2)

 Se BNA receber o requerimento considera-se PENDENTE desde a data do pagamento da


taxa devida ou a data da junção do documento comprovativo do pedido ou da
concessão de apoio judiciário
Art. 15º-B nº 8 NRAU/2012

Aos prazos do PED aplicam-se as regras do CPC, mas não se suspendem durante as
férias judiciais (cf. regra oposta,do art.144º nº 1), nem sofrem qualquer dilação
Art. 15º-S nº 5 NRAU/2012.

ATENÇÃO: NÃO SE TRATA DE PROCESSO URGENTE !

RPinto 117

3º NOTIFICAÇÃO DO INQUILINO (art. 15º-D)

Depois de recebido o requerimento de despejo pelo BNA, este expede


imediatamente NOTIFICAÇÃO para o(s) requerido(s)

Na notificação o inquilino é avisado de que dispõe de 15 dias para

desocupar o locado e, sendo caso disso, pagar ao requerente a


quantia pedida (renda etc) acrescida da taxa por ele liquidada

deduzir oposição à pretensão

requerer o diferimento da desocupação do locado, nos termos dos


arts. 15º-N e 15º-O NRAU/2012 (razões sociais imperiosas)

Os elementos obrigatórios da notificação constam do art. 15º-D nº 4.

A notificação é expedida para o local indicado no requerimento de despejo, em


CARTA REGISTADA COM A/R, segundo citação pessoal, com e sem domicílio
convencionado (cf. arts. 228º/3 a 5 + 230º nº 2)
NÃO SE APLICA O ARTIGO 246º PARA AS PESSOAS COLETIVAS?

)
RPinto 118

59
31‐10‐2015

4º A) DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA (art. 15º-D)

Se o inquilino desocupar o locado extingue-se o PED conforme o art. 15º-G nº1


NRAU

ATENÇÃO: se a desocupação voluntária for posterior à constituição de título


executivo (injuntório ou judicial) de RENDAS esta dívida poderá ainda ser
executada autonomamente, nos termos do art. art. 15º-J nº 5

RPinto 119

4º B) CONSTITUIÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO (art. 15º-E)

Se o
 o requerido não deduzir oposição em 15 dias a contar da notificação (cf. arts.
15º-E nº 1 al. a) e 15º-F nº 1; ainda, art. 15º-D, nº 4 al. c) segunda parte
NRAU/2012); ou

 ainda que se oponha, não proceda ao pagamento ou depósito das rendas que
se forem vencendo, nos termos previstos no art. 15º nº 8 (cf. art. 15º-E nº 1 al.
c)).

Balcão Nacional de Arrendamento “converte o requerimento de despejo em


 título para desocupação do locado” (cf. nº 1 do art. 15º-E) mediante aposição
de fórmula de título para desocupação do locado, com autenticação mediante
assinatura eletrónica

 O qual constitui título executivo para pagamento de quantia certa ex vi art. 15º-
J nº 5 - disponibilizado pelo BNA ao requerente e a terceiros (arts. 19º+ 20º
Portaria 9/2013)

RPinto 120

60
31‐10‐2015

JURISPRUDÊNCIA Nº 7 (FORMAÇÃO DO TÍTULO DE


DESOCUPAÇÃO)

RL 06‐03‐2014 / 2389/13.2YLPRT.L1‐2 (ONDINA CARMO ALVES )

No procedimento especial de despejo do local arrendado, criado pela revisão operada pela
Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, ao NRAU, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro,
se
o arrendatário, devidamente notificado pelo BNA, não deduzir oposição ao pedido de
despejo, o BNA emite título de desocupação do locado, convertendo o requerimento de
despejo em título de desocupação, podendo o senhorio promover a efectivação do
mesmo.

RPinto 121

4º C) OPOSIÇÃO AO REQUERIMENTO (art. 15º-F)

O requerido pode deduzir oposição em 15 dias a contar da notificação (art.


15º-F nº 1), apenas por via eletrónica, mas não carecendo de forma articulada

i) ÓNUS DE CONCENTRAÇÃO DA DEFESA (OPORTUNIDADE)

Toda a defesa deve ser deduzida na oposição

EXCEPÇÕES a este ónus

- incidentes que a lei admite em separado, v.g., pedido de diferimento da desocupação


(artigos 15º-N e O).
- meios de defesa extraordinária do artigo 15º-P NRAU (impugnação restrita já na fase
executiva)

ii) DEFESA PLENA (OBJETO)

Quaisquer fundamentos que possam ser invocados no processo de declaração.


- impugnação
- excepção
- reconvenção (direito a benfeitorias) [antes admissível no art. 929º/1 CPC]

RPinto 122

61
31‐10‐2015

JURISPRUDÊNCIA Nº 8 (direito a benfeitorias)

RL 06‐03‐2014 / 2389/13.2YLPRT.L1‐2 (ONDINA CARMO ALVES )

Na oposição deduzida pelo arrendatário deverá ser concentrada toda a defesa, podendo
defender‐se por impugnação e por excepção, admitindo‐se também que o arrendatário
possa valer o seu direito a benfeitorias, consoante as possibilidades dadas pelo direito
substantivo, mediante pedido reconvencional, obviando‐se à violação da tutela
jurisdicional
efectiva.

RPinto 123

RP 30‐06‐2014 / RP201406301572/13.5YLPRT.P1 (RITA ROMEIRA)

No âmbito do mesmo não é admissível deduzir reconvenção invocando os requeridos o


direito a serem indemnizados pela realização de benfeitorias no arrendado, uma vez que o
procedimento só comporta dois articulados, requerimento inicial e oposição.

Os requeridos, em sede de oposição, apenas, podem invocar a compensação de um crédito


devido a benfeitorias no caso de os requerentes terem deduzido o seu pedido de despejo
cumulativamente com o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, nos
termos
do nº 5, do art. 15º daquela Lei

RPinto 124

62
31‐10‐2015

4º C) OPOSIÇÃO AO REQUERIMENTO (art. 15º-F)

 obrigatória a constituição de advogado (cf. art. 15º-S nº 3 NRAU/2012)

 não carece de forma articulada

 apresentada por via eletrónica ou em papel, mas com multa de 2 UC (art. 9º


nº 1 da Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro)

ATENÇÃO: condições especiais de admissibilidade da oposição  com a oposição deve o


requerido

 proceder à junção de documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça


devida (taxa de justiça prevista na tabela II do Regulamento das Custas
Processuais para a oposição à execução ou à penhora - art. 22º nº 2 do Decreto-Lei
n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)
 nos casos previstos nos nºs 3( mora > 2 meses, nas rendas/oposição a obras) e 4
(mora > 8 dias nas rendas) do artigo 1083.º do Código Civil, (abrangidos pelo art.
15º nº 2 al. e) NRAU/2012) efetuar o pagamento de uma caução no valor das
rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a
seis rendas, salvo nos casos de apoio judiciário, em que está isento  Na sua falta
a oposição tem-se por não deduzida (art. 15º-F nº 4)

RPinto 125

JURISPRUDÊNCIA Nº 9 (CAUÇÃO)

RL 06‐03‐2014 / 2389/13.2YLPRT.L1‐2 (ONDINA CARMO ALVES )

Se o arrendatário deduzir oposição, o BNA apresenta os autos à distribuição, convolando‐


se
o procedimento em processo declarativo especial, prestada que seja caução no valor das
rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis
rendas
e paga a taxa de justiça.

RPinto 126

63
31‐10‐2015

NO PRAZO DA OPOSIÇÃO, no caso de imóvel arrendado para HABITAÇÃO,


o arrendatário pode requerer ao juiz do tribunal judicial da situação do locado

DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO POR RAZÕES SOCIAIS IMPERIOSAS

arts. 15º-N e 15º-O NRAU/2012 = arts. 930º-C e 930º-D CPC (864º e 865º nCPC)

O requerimento será apresentado nos termos definidos no art. 9º nº 1 da Portaria


n.º 9/2013, de 10 de Janeiro (cf. art. 11º nº 1 al. c) da mesma),
acompanhado das provas disponíveis e com indicação as testemunhas a
apresentar, até ao limite de três.

O inquilino deverá pagar uma taxa de justiça calculada nos termos previstos na
tabela II do Regulamento das Custas Processuais para os «outros
incidentes” (art. 22º nº 4 al. b) do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)

 PURGA DA MORA…..

RPinto 127

REFORMA Nº 3 (grau de invalidez)

Artigo 15.º ‐N
Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação .
2 — O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o
prudente arbítrio do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da
boa fé, a circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de outra
habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o
seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas
envolvidas, só podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes
fundamentos:

a) Que, tratando‐ se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve
a carência de meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao
beneficiário de subsídio de desemprego, de valor igual ou inferior à retribuição
mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção;
VERSÃO ANTERIOR
b) Que o arrendatário é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade
superior a 60 %.

RPinto 128

64
31‐10‐2015

NOVA VERSÃO

b) Que o arrendatário tem deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou


superior a 60 %.

VER ALTERAÇÕES SEMELHANTES NOS ARTIGOS DO NRAU

 26º Nº 4 AL. C)
 28º Nº 5
 31º Nº 4 AL. B)
 57º Nº 1 AL. B)

RPinto 129

INCOERÊNCIA LEGISLATIVA COM O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL?

Artigo 864.º (Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação)


1—

2 — O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o


prudente arbítrio do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da
boa‐fé, a circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de outra
habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o
seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas
envolvidas, só podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes
fundamentos:

a) Que, tratando‐se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se


deve a carência de meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao
beneficiário de subsídio de desemprego, de valor igual ou inferior à retribuição
mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção;
b) Que o arrendatário é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade
superior a 60%.
RPinto 130

65
31‐10‐2015

C2. FASE CONTENCIOSA (por convolação)


VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

1º) CONVOLAÇÃO (art. 15º-H)

Se houver oposição do inquilino, sem mora no pagamento/depósito de rendas que se


forem vencendo, NÃO SE CONSTITUI TÍTULO EXECUTIVO INJUNTÓRIO

A instância injuntória convola-se em instância contenciosa: o BNA apresenta os


autos à distribuição (cf. art. 222º 3º CPC) e remete ao senhorio cópia da oposição
(cf. art. 15º-H nº 1 NRAU e art. 9º nº 3 da Portaria n.º 9/2013 ).

As partes terão de passar a se fazer representar por advogado nos atos


processuais subsequentes à distribuição (cf. art. 15º-S nº 4 NRAU/2012)

Tem, então, início fase declarativa pura perante um juiz, regulada nos arts. 15º-F,
15º-H e 15º-I NRAU/2012

RPinto 132

66
31‐10‐2015

2º) DESPACHO INICIAL (art. 15º-H)

 A) verificar se o inquilino fez junção de documento comprovativo do pagamento


da taxa de justiça e do documento comprovativo do pagamento da caução
exigida pelo art. 15º-F nº3 NRAU/2012  OPOSIÇÃO COMO NÃO DEDUZIDA

 B) convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeiçoarem as peças


processuais e suprir a falta de pressupostos processuais ou outras
irregularidades.

 C) julgar procedente alguma exceção dilatória ou nulidade que lhe cumpra


conhecer  ABSOLVIÇÃO DA INSTÂNCIA

 D) DECIDIR DO MÉRITO DA CAUSA + AUTORIZAÇÃO DE ENTRADA

 E) no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado de RESPOSTA (V.G., a


reconvenção)

 F) ordenar a notificação das partes da DATA DA AUDIÊNCIA.

RPinto 133

JURISPRUDÊNCIA Nº 10 (apresentação da prova)

RP 28‐4‐2014 /1410/13.9YLPRT‐B.P1 (CORREIA PINTO)

No âmbito do procedimento especial de despejo, o artigo 15.º‐I, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, 
de 
27 de Fevereiro, na redacção da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, interpretado à luz dos 
seus 
específicos fundamentos e razão de ser, impõe que a apresentação da prova deve ocorrer 
no 
início da audiência, seja no que concerne à indicação das testemunhas a inquirir, seja 
quanto 
a documentos a incorporar no processo.

RPinto 134

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31‐10‐2015

JURISPRUDÊNCIA Nº 11 (sentença antecipada)

RC 23‐9‐2014 /TRIBUNAL: BALCAO NACIONAL DO ARRENDAMENTO (HENRIQUE ANTUNES)

No processo especial de despejo o mérito da causa deve ser julgado independentemente 
da 
realização da audiência de discussão e julgamento se a questão puder logo ser decidida, 
i.e., 
se o processo o permitir, sem necessidade de mais provas

RPinto 135

3º) RESPOSTA

 se o inquilino deduziu alguma excepção perentória ou um pedido


reconvencional

 a taxa de justiça devida corresponde à taxa de justiça prevista na tabela II do


Regulamento das Custas Processuais para a oposição à execução ou à
penhora (art. 22º nº 2 do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)

RPinto 136

68
31‐10‐2015

4º) AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO (art. 15º-I)

 Realiza-se no prazo de 20 dias a contar da distribuição


 Não constitui motivo de adiamento da audiência a falta de qualquer das partes
ou dos seus mandatários, salvo nos casos de justo impedimento.
 Qualquer das partes pode requerer a gravação da audiência. .
 As provas são oferecidas na audiência, podendo cada parte apresentar até três
testemunhas. A prova pericial é sempre realizada por um único perito.
 Finda a produção de prova, pode cada um dos mandatários fazer uma breve
alegação oral.

5º) SENTENÇA

Sucintamente fundamentada e logo ditada para a ata.

RPinto 137

JURISPRUDÊNCIA Nº 12 (questão prejudicial)

RL 29‐05‐2014 / 2395/13.7YLPRT.L1‐2 (MAGDA GERALDES )

A decisão a proferir em Procedimento Especial de Despejo não depende da decisão a 
proferir em acção administrativa em que se discute matéria que não tem a ver com a 
impugnação do acto administrativo que aprovou o projecto de arquitectura, sendo 
certo que só esta poderia dar azo a tal prejudicialidade.

(…)
Por esta forma, não pode considerar‐se a existência de causa prejudicial, relativa a estes 
autos e, por consequência, não ocorrem os pressupostos para o decretamento da 
suspensão da instância previstos nos artºs 92º e 272º, nº1 do CPC.

RPinto 138

69
31‐10‐2015

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA = “decisão judicial para desocupação do locado”

 tem força executiva (cf. art. 15º-J nº1 NRAU/2012).

 constitui, também, título executivo para pagamento de quantia certa, nos termos do art.
15º-E nº1

Cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual tem
sempre efeito meramente devolutivo (art. 15º-Q NRAU) AO CONTRÁRIO DO QUE
DECORRERIA DA REGRA DO ART. 692º nº3 al. b)  execução provisória.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA = extinção da execução; recorribilidade geral

RPinto 139

C3. FASE EXECUTIVA


VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

70
31‐10‐2015

TÍTULOS EXECUTIVOS

― o REQUERIMENTO DE DESPEJO convertido em título para desocupação do


locado + pagamento de rendas, encargos, despesas (arts. 15º-E nº 1 e 15º-J
nº 5)

― a DECISÃO JUDICIAL para desocupação do locado + pagamento de rendas,


encargos, despesas (arts. 15º-I nº 10, 15º-J nº 1 e 5 NRAU/2012)

VIAS PROCEDIMENTAIS

para a DESOCUPAÇÃO DO LOCADO


arts. 15º-J e ss. NRAU/2012

para a PAGAMENTO DE RENDA E OUTROS VALORES


execução para pagamento de quantia certa do CPC, sem citação
prévia e sem oposição à execução [art. 15º-J nº 6 NRAU + 12º DL
1/2013
RPinto 141

DESOCUPAÇÃO DO LOCADO (art. 15º J )

 O executor desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse do imóvel,


lavrando auto da diligência.

 A desocupação do locado que deva efetuar-se em domicílio, só pode realizar-se entre


as 7 e as 21 horas ( cf. ainda nº 4 do art. 840º CPC (art. 757º nº 5 nCPC).)

 O executor deve solicitar diretamente o auxílio das autoridades policiais sempre que
seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para efetivar a
posse do imóvel, aplicando-se, com adaptações, o art. 840 nº 5 CPC (art. 757º nº 6
nCPC).

 Se o arrendatário não desocupar o domicílio de livre vontade ou incumpra o acordo


previsto no n.º 2 do artigo 15.º-J (acordo de prazo para a desocupação) é necessário
DESPACHO JUDICIAL AUTORIZATIVO de entrada forçada em domicílio

  VER MODELO DE PEDIDO DE AUTORIZAÇÃO JUDICIAL

RPinto 142

71
31‐10‐2015

DESPACHO AUTORIZATIVO (art. 15º L + arts. 12º a 14º Portaria 9/2013)

 Se o procedimento fora já distribuído a juiz (fase injuntória fora convolada para


fase contencioso), o juiz, “independentemente de ter sido requerido”, já se
pronunciara liminar e necessariamente sobre a entrada no domicílio (cf. art. 15º
nº 7 NRAU/2012). Portanto, esse despacho pré-existe ao início de diligência de
desocupação.

 Se o procedimento estiver a correr sem distribuição a juiz (i.e., não houve fase
contraditória) o EXECUTOR apresenta requerimento no tribunal judicial da
situação do locado para, no prazo de cinco dias, ser autorizada a entrada
imediata no domicílio (art. 15º-L nº 1 NRAU/2012)

- O requerimento segue o modelo constante da página eletrónica do BNA


(cf. art. 12º da Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro) e assume caráter de urgência.

RPinto 143

DESPACHO AUTORIZATIVO (DISPENSA)

ATENÇÃO
O art. 14º nºs 2 e 4 do Decreto-Lei 1/2013, de 7 de Janeiro prevè DESPENSA DE
DESPACHO JUDICIAL nos despejos de arrendamentos para fins habitacionais
em que o executor verifique, cumulativamente, que

1- no imóvel arrendado não se encontram pessoas

2- existem indícios de que o mesmo se encontra abandonado, os quais deverão,


ser pelo menos, duas seguintes circunstâncias

a. O fornecimento de água ou de eletricidade encontrar-se interrompido há mais


de dois meses

b. O receptáculo postal encontrar-se cheio;

c. O imóvel encontrar-se devoluto, sendo tal situação confirmada por pessoa


residente na área do locado e com conhecimento direto.

RPinto 144

72
31‐10‐2015

DESOCUPAÇÃO DO LOCADO (art. 15º-J + 15º L )

 O executor deverá proceder ao arrolamento dos bens encontrados no locado.

 O arrendatário deve, em 30 dias após a tomada da posse do imóvel, remover


todos os bens móveis, sob pena de serem considerados abandonados, salvo
se acordar com o senhorio um prazo para a desocupação, sendo lavrado auto

RPinto 145

OPOSIÇÃO À EXECUÇÃO DE TÍTULO INJUNTÓRIO

O inquilino só pode opor-se à execução mediante impugnação do título para


desocupação com fundamento em

- nulidade do documento que serviu de base ao PED (violação do disposto nos


artigos 9.º, 10.º NRAU/2012);

- falta ou nulidade da notificação (violação do disposto no art. 15.º-D NRAU/2012).

A impugnação prevista é apresentada ao juiz do tribunal judicial da situação do


locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocação do executor ao imóvel
para a sua desocupação, ou do momento em que o arrendatário teve
conhecimento de ter sido efetuada a sua desocupação, podendo ser
acompanhada de cópia do título para desocupação do locado. Deve ser
acompanhada com a prova.

A parte requerida é notificada para, em 10 dias, se opor à impugnação e oferecer


prova.

A impugnação tem sempre efeito meramente devolutivo (não suspende a


desocupação) e segue com as necessárias adaptações, a tramitação do
recurso de apelação (i.e., quanto RPinto
à prova) 146

73
31‐10‐2015

A desocupação possa ser provisoriamente suspensa por certos fundamentos pelo


executor do despejo, carecendo de confirmação judicial para se puder manter.

SUSPENSÃO DA DESOCUPAÇÃO POR OPOSIÇÃO DE DIREITO DE TERCEIRO


OU DOENÇA AGUDA (SÓ ARR. HABITACIONAL)

art. 15º-M NRAU/2012 = art.. 863º nCPC

RPinto 147

C4. EXTINÇÃO DO PROCEDIMENTO


VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

74
31‐10‐2015

CAUSAS DE EXTINÇÃO DO PROCEDIMENTO

Artigo 15.º -G
Extinção do procedimento
1 — O procedimento especial de despejo extingue –se pela desocupação do
locado, por desistência e por morte do requerente ou do requerido.
2 — O requerente pode desistir do procedimento especial de despejo até à dedução
da oposição ou, na sua falta, até ao termo do prazo de oposição.
[…]

RPinto 149

JURISPRUDÊNCIA Nº 13 (extinção da execução)

RL 13‐03‐2015 / 696‐14.6YLPRT.L1‐6 (ANTÓNIO MARQUES )

‐ A “extinção” do procedimento especial de despejo prevista no nº 1 do art.º 15º‐G do 
NRAU, 
por qualquer uma das causas aí indicadas, “desocupação do locado”, “desistência” e 
“morte do requerente ou do requerido”, só opera quando o procedimento se 
encontra ainda na fase que decorre no Balcão Nacional de Arrendamento.
‐ A “extinção” do procedimento especial de despejo prevista no art.º 15º‐G citado não é 
tecnicamente a “extinção da instância” prevista no art.º 277º do CPC ou uma das 
suas causas, a “inutilidade superveniente da lide” (cfr. al. e) daquele art.º 277º). 

‐ Quando a “desocupação do locado” ocorre já depois de deduzida oposição e estando o 
processo na sua fase judicial, após distribuição, as consequências hão‐de ser 
analisadas à luz do CPC e não daquele art.º 15º‐G

‐ Essas consequências são a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide 
quanto ao pedido de despejo, dada a desocupação do locado, ao abrigo do art.º 277º 
al. e) do CPC, mas prosseguimento dos autos para decisão do outro pedido, o de 
RPinto 150
condenação no pagamento das rendas.

75
31‐10‐2015

D. TRAMITAÇÃO ESPECIAL NO
DESPEJO
VALORES DEVIDOS IMEDIATO
AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

Na acção de despejo o senhorio pode requerer o despejo imediato,


conforme o art. 14º nº 5 NRAU/2012

O mesmo art. 14 nº 5 in fine dita serem aplicáveis os seguintes artigos,


respeitantes a actos executivos:

 arts. 15.º-J e 15º L reguladores das diligências de desocupação do


“ locado, de pagamento das rendas em atraso e de autorização judicial
para entrada imediata no domicílio

 arts. 15.º-M e 15º-N e 15º-0 relativos à suspensão da desocupação do


locado, diferimento da desocupação de imóvel arrendado para
habitação e termos do diferimento da desocupação

Portanto, não há lugar a nova oposição do inquilino, nomeadamente a


impugnação do título para desocupação do locado do art. 15º-P
NRAU/2012 (diverso da atual sujeição à EPECIA, maxime, ao art. 929º
CPC)

RPinto 152

76
31‐10‐2015

E. RESPONSABILIDADE DAS PARTES


E INTERVENIENTES
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

Artigo 15.º-R
Uso indevido ou abusivo do procedimento

1 - Aquele que fizer uso indevido do procedimento especial de despejo do


locado incorre em responsabilidade nos termos da lei.

2 - Se o senhorio ou o arrendatário usarem meios cuja falta de fundamento


não devessem ignorar ou fizerem uso manifestamente reprovável do
procedimento especial de despejo, respondem pelos danos que
culposamente causarem à outra parte e incorrem em multa de valor não
inferior a 10 vezes a taxa de justiça devida.

3 - O disposto no número anterior é ainda aplicável ao detentor do locado ou


a qualquer outro interveniente no procedimento especial de despejo que,
injustificadamente, obste à efetivação da desocupação do locado.

4 - Incorre na prática do crime de desobediência qualificada quem infrinja a


decisão judicial de desocupação do locado.
art. 15º-M NRAU/2012 = art. 930º-B nºs 2 a 5 CPC

RPinto 154

77
31‐10‐2015

MUITO OBRIGADO.

Rui Pinto / Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa

PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO/BNA
Dr. António Raposo Subtil (RSA ‐ LP)

78
31‐10‐2015

Procedimento Especial de 
Despejo\BNA
II Congresso NRAU
30 de Outubro de 2015

79
31‐10‐2015

II Congresso Novo Regime Arrendamento Urbano
Local: Hotel Altis
Data: 30 de Outubro de 2015

“Procedimento Especial de Despejo\BNA”
António Raposo Subtil 
(Coordenador RSA‐LP)

II Congresso do Regime de Arrendamento Urbano
Procedimento Especial de Despejo\BNA

I – Breves considerações sobre o “Regime do 
Procedimento Especial de Despejo”

80
31‐10‐2015

Objectivos da Reforma Legislativa

Lei 31/2012, de 14 de Agosto (alterada pela Lei 79.º/2014, de 19 de Dezembro) cria o Procedimento
Especial de Despejo (PED)

• A alteração ao regime substantivo, vertido no CC


(liberdade contratual)

• A revisão do sistema de transição dos contratos


a reforma legislativa para o NRAU (atualização das rendas)
pretendeu:
• A agilização do procedimento de despejo
(desjudicialização via BNA)

Regime Processual Misto e Complexo

Procedimento
extrajudicial/especial
de despejo (via BNA) - Art. 15
NRAU

Cumulação do pedido de despejo


com o pedido de pagamento de
Acção Executiva para rendas, encargos e despesas – Art.
Pagamento de Quantia Certa 15, n.º 5 do NRAU (via BNA)
– Rendas, Encargos e Procedimentos 
Despesas (também aplicável específicos Acção Executiva Cumulativa
aos fiadores) de despejo e pagamento de
- Art. 14-A NRAU (viaTribunal) rendas fundada em sentença
(viaTribunal)

Nos casos em que é a única via para obter a


cessação do contrato de arrendamento – ex.
Acção Declarativa de despejo para alíneas a) a e) do n.º 2 do art. 1083 do CC
cessação do contrato (viaTribunal)

Nota: Caractér facultativo dos instrumentos


(PED)

81
31‐10‐2015

Estrutura do Mecanismo / PED

Quando:
 O contrato de arrendamento cessou nas
situações consagradas no art. 15.º, n.º 2 do NRAU
Âmbito de Aplicação do
(títulos do procedimento no BNA), e
Mecanismo Especial
 O arrendatário não desocupe o locado na
de Despejo
data prevista na lei ou na data fixada por
convenção das partes

A acção de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial)


especial de despejo (PED) constituem MEIOS RÍGIDOS à disposição do
senhorio, dado que só o direito à resolução do contrato por falta de
pagamento de rendas pode ser exercido judicial ou extrajudicialmente.

[vide art. 14.º e 15.º do NRAU e artigo 1048.º CC]

Âmbito da Fase Extrajudicial do Procedimento

O procedimento extrajudicial especial de despejo é o meio processual


que se destina a efectivar a cessação do contrato de arrendamento, quando
o arrendatário não desocupe o locado,
MAS:

Só podem servir de base ao procedimento os “títulos” mencionados no n.º 2 do


art. 15.º do NRAU (que deixaram de ser designados por “títulos executivos”).

Só se aplica aos contratos de arrendamento em relação aos quais o senhorio


tenha diligenciado pelo seu registo junto da administração fiscal e cumprido todas
(Lei 31/2012
de 14 de as obrigações tributárias relativas ao mesmo
Agosto)
Face às dificuldades surgidas em fazer prova do pagamento do imposto de selo -
sobretudo nos contratos antigos - em alternativa à junção de tal comprovativo,
poderá ser junto o comprovativo do pagamento de IRS ou IRC relativo aos últimos
Novidade
(Lei 79/2014 de quatro anos e do qual constem as rendas relativas ao locado, salvo se o contrato
19 de Dezembro) for mais recente.

82
31‐10‐2015

Formas de Apresentação do Requerimento de Despejo

Formas de
apresentação do Entrega em papel:
Via Citius: requerimento de Devidamente preenchido e
Quando o requerente despejo assinado é entregue numa
esteja representado por das secretarias judiciais
mandatário, aplicando-se competentes para
com as necessárias recepcionar o mesmo e,
adaptações o disposto na posteriormente, o remeter ao
Portaria 114/2008 BNA (nesta situação é a
Via electrónica: secretaria judicial que
Através do preenchimento do preenche o formulário
formulário disponível na constante da página do BNA)
página informática do BNA,
com recurso à assinatura
digital constante do cartão do
cidadão (nesta situação é
apresentado directamente
pelo requerente, via página do
BNA)

Formas de Notificação ao Requerido via BNA

Após verificar que o requerimento de despejo reúne as condições necessárias para


ser aceite,
1. Desocupar o locado e, simultaneamente,
proceder ao pagamento das quantias
O BNA expede imediatamente
peticionadas pelo requerente;
notificação para o requerido,
por carta registada com aviso de 2. Deduzir oposição à pretensão formulada
recepção, para, em 15 dias, pelo requerente e, simultaneamente, requerer
este: o diferimento da desocupação do locado,
caso se trate de imóvel arrendado para
habitação;
3. Requerer apenas o diferimento da
desocupação do locado, nos termos do
[art. 15.º-D, n.º 1 da Lei 6/2006 ] disposto nos artigos 15.ºN e 15.º O do
NRAU, no caso de se tratar de um
arrendamento para fins habitacionais.

83
31‐10‐2015

Decisão do BNA

O BNA converte o requerimento de despejo em “título para desocupação do locado”


(não tendo ocorrido voluntariamente a desocupação do imóvel):

Quando o arrendatário, Quando deduza oposição mas Na pendência do procedimento


depois de notificado, não não preste caução no valor das especial de despejo, o
deduza oposição no rendas, encargos ou despesas requerido não proceder ao
respectivo prazo e/ou em atraso, até ao valor máximo pagamento ou depósito das
pedido de diferimento da correspondente a seis rendas rendas que se forem vencendo
desocupação
[al. a) do n.º 1 do art. 15.º-E do [al. b) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU] [al. c) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU]
NRAU, conjugada com o art. 11.º
do DL 1/2013]

Oposição ao Despejo e Requerimentos Avulsos (a reenviar para o


Tribunal)

OPOSIÇÃO ao pedido de despejo


(implica a distribuição em Tribunal)

Os autos são igualmente 1


apresentados à distribuição
Requerimento para autorização
sempre que se suscite 6 2
QUESTÃO SUJEITA A judicial de entrada imediata no
DECISÃO JUDICIAL(art. 15 domicílio (decisão judicial)
– H, n.º 4) Alternativas/
Vicissitudes

5 3 Pedido de SUSPENSÃO do
IMPUGNAÇÃO do título de despejo (tramitação específica
desocupação (tramitação em Tribunal)
específica em Tribunal) 4
Pedido de DIFERIMENTO da
desocupação (tramitação específica
em Tribunal)

84
31‐10‐2015

II Congresso do Regime de Arrendamento Urbano
Procedimento Especial de Despejo\BNA

II – Análise crítica da eficácia do Procedimento 
Especial de Despejo

Análise crítica da eficácia do PED
O 1.º Relatório da CMRAU – Junho de 2013

O Procedimento 1º Relatório da Comissão de Monitorização do NRAU


Especial de Despejo (CMRAU):
PED em Números:
Os Números
• 3.338 pedidos de despejo deram entrada no BNA, até
Janeiro de 2014;
• 68% dos pedidos são relativos a contratos de
arrendamento habitacional celebrados após 1990;
• 90,68% têm fundamento na falta de pagamento de
rendas, encargos ou despesas;
• Dos 3.338 pedidos foram recusados 1.489
(aproximadamente 44,60%);
• 60% dos casos de recusa devem‐se à falta ou deficiência
na comunicação do senhorio da resolução do contrato.

85
31‐10‐2015

Análise crítica da eficácia do PED
O 2.º Relatório da CMRAU – Janeiro de 2014

O Procedimento 2º Relatório da Comissão de Monitorização do NRAU


Especial de Despejo (CMRAU):
PED em Números:
Os números
• Foram emitidos 829 títulos de desocupação, o que
equivale a 59,81% dos requerimentos recebidos (no 1º
Relatório eram apenas transformados em títulos de
desocupação 8,51% dos requerimentos);
• Principais problemas apontados prendem‐se com
desconhecimento do funcionamento PED por parte dos
senhorios e fraca preparação dos funcionários judiciais,
o que conduz a uma elevada percentagem de recusas
assim que dão entrada no BNA.

Análise crítica da eficácia do PED
O 3.º Relatório da CMRAU – Maio de 2014

O Procedimento 3º Relatório da Comissão de Monitorização do NRAU


Especial de Despejo (CMRAU):
PED em Números:
Os números

• 63% dos requerimentos de despejo apresentados foram


convertidos em título de desocupação do locado
• Dificuldades na utilização do PED decorrentes da
exigência legal de apresentação do comprovativo de
liquidação do Imposto de Selo, por parte do senhorio,
relativo ao contrato de arrendamento (situação já
alterada pela Lei 79.º/2014, de 19 de Dezembro) ;

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31‐10‐2015

Análise crítica da eficácia do PED
Dificuldades de Implementação 

O Procedimento Dificuldades de implementação:


Especial de Despejo • Falta de unicidade e correspondência lógica
entre os vários diplomas existentes que dificultam
Os desafios a apreensão da tramitação do PED;

• Rigidez dos mecanismos, nomeadamente na


fase inicial do PED, que se repercutem na falta
celeridade e na complexificação do sistema;

• Falta de adaptabilidade às situações e aos


contratos mais antigos;

• Fragilidade dos direitos de defesa do


arrendatário, directamente ligadas com o efeito
meramente devolutivo da impugnação do título de
desocupação.

Análise crítica da eficácia do PED
Outras considerações

Outras considerações:
• O Regime do PED incutiu mudanças visíveis e
O Procedimento qualitativas no regime do despejo?
Especial de Despejo
• A introdução do PED permitiu atingir os objectivos
As questões de celeridade e simplicidade processual,
subjacentes à sua criação?

• A avaliação deste novo regime passará pela


preferível opção de manutenção do antigo regime
(em especial, títulos executivos – art 15.º NRAU?)

• Em suma, facilitou os despejos e retirou


processos do Tribunal? Existe a tão almejada
desjudicialização?

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31‐10‐2015

Análise crítica da eficácia do PED
Sound Bites

Procedimento Especial de Despejo: 
SOUND BITES
• “Os dados enviados Ministério da Justiça, recolhidos
diretamente da aplicação informática, mostram que
praticamente metade (49,5 por cento) das ações de despejo
foi recusada” (Antena 1, 12 de Novembro de 2014);

• “Desde 2013, o Balcão Nacional do Arrendamento recebeu


mais de 10 mil títulos de despejo. Mais de metade foi
recusada. Só no primeiro semestre de 2015 foram aprovados
929” (Jornal de Negócios, 17 de Julho de 2015)

• “O principal motivo de rejeição é a falta de notificação do


proprietário, ou seja, uma burocracia que faz com que
proprietários e inquilinos, embora por razões diferentes,
sejam contra a existência deste balcão que prometia ser uma
via verde para os despejos” (RTP 1, 12 de Novembro de 2014);

Recurso

“Artigo 15.º Q
Recurso da decisão judicial para a desocupação do locado
Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação do
locado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual tem
sempre efeito meramente devolutivo

É de realçar que não se procede à alteração do art. 629.º do CPC, o qual prevê as
decisões que admitem recurso, de forma a contemplar a admissibilidade de recurso da
decisão judicial para desocupação independentemente do valor da causa e da
sucumbência

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II Congresso do Regime de Arrendamento Urbano
Procedimento Especial de Despejo\BNA

III – Análise sumária de algumas decisões 
judiciais

Análise de Decisões Judiciais

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo 491/15.5YLPRT.P1


Divisão de Competências e fases estanques: “Todavia, não pode lançar mão da
possibilidade de recusa do requerimento, que é exclusiva da fase administrativa,
junto do Balcão Nacional do Arrendamento, como decorre do art. 15º‐C da Lei
n.º6/2006, na redacção da Lei n.º31/2012”; “A entender‐se que sempre poderia
recusar a petição por falta de causa de pedir, seria de interpretar restritivamente a
norma referente ao conhecimento de nulidade, do art. 15º‐H da Lei n.º6/2006,
quando tal conduzisse à renovação ou repetição da competência da entidade
administrativa”.
Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo 1913/13.5TBFG
Competência dos Tribunais (Acções de Despejo): “ Os Tribunais judiciais mantêm
competência para conhecer as causas relativas a despejo, por via de resolução do
contrato de arrendamento verbal, com fundamento no não pagamento de rendas”.

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 1980/13.1YLPRT


Papel do Mandatário: “Segundo, porque não havia nada para apurar pois sabe‐se
que o mandatário enviou a peça processual para o helpdesk do site do BNA”.

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Análise de Decisões Judiciais

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 2563/14.4YLPRT


Efeitos da Caução: “A prestação da caução exigida no art. 15º‐F, n.º3 do NRAU (…)
não está condicionada à existência de ora no pagamento das rendas devidas e
funciona como condição necessária ao exercício do direito de oposição a apresentar
pelo arrendatário no âmbito do PED, que corre termos no BNA”; “Não sendo
apresentado documento comprovativo do pagamento dessa caução juntamente
com a oposição, esta considera‐se não deduzida (…)”.

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 696/14.6YLPRT


Cumulação de Pedidos e Extinção do PED: “A “extinção” do PED prevista no n.º1 do
art.15º‐G do NRAU, por qualquer uma das causas aí indicadas (…) só opera quando
o procedimento se encontra ainda na fase que decorre no BNA.”; “A “extinção” do
PED prevista no art.15º‐G citado não é tecnicamente a “extinção da instância”
prevista no art.277º do CPC ou uma das suas causas, a “inutilidade superveniente
da lide”; “Quando a “desocupação do locado” ocorre já depois de deduzida
oposição e estando o processo na sua fase judicial, após distribuição, as
consequências hão‐de ser analisadas à luz do CPC e não daquele art.15º‐G”; “Essas
consequências são a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide
quanto ao pedido de despejo, dada a desocupação do locado, ao abrigo do
art.277º, al.e) do CPC, mas prosseguimento dos autos para decisão do outro
pedido, o de condenação no pagamento das rendas

Análise de Decisões Judiciais

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo 15/14.1T8PTL


Carácter Facultativo: “As alterações introduzidas pela Lei n.º31/2012 (…) ao regime
jurídico do arrendamento urbano não modificaram o sentido imperativo da maioria
da doutrina e jurisprudência no que tange ao carácter facultativo do uso dos
instrumentos processuais de natureza judicial ou extrajudicial para fazer cessar o
contrato de arrendamento, antes visaram aperfeiçoar a sua eficácia , criando um
novo instrumento”; “O PED não se aplica quando esteja em causa um pedido dirigido
contra um devedor subsidiário, como o fiador”.

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo 1572/13.5YLPRT


Reconvenção, Compensação e Benfeitorias: “No âmbito do mesmo (PED) não é
admissível deduzir reconvenção invocando os requeridos o direito a serem
indemnizados pela realização de benfeitorias no arrendado, uma vez que o
procedimento só comporta dois articulados, requerimento inicial e oposição”; “Os
requerimentos, em sede de oposição, apenas, podem invocar a compensação de um
crédito devido a benfeitorias no caso de os requerentes terem deduzido o seu pedido
de despejo cumulativamente com o pedido de pagamento de rendas, encargos ou
despesas, nos termos do n.º5 do art.15º da Lei n.º6/2006”.

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31‐10‐2015

Portugal
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A RESOLUÇÃO DO CONTRATO E RECUPERAÇÃO DA DÍVIDA
Dr. Carlos Nabais (Manteigas Martins & Associados)

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COMUNICAÇÃO DOS VALORES EM DIVIDA, TITULO EXECUTIVO 
RELATIVAMENTE AO ARRENDATÁRIO E/OU FIADOR

MEIOS PARA COBRANÇA DAS RENDAS, ENCARGOS E DESPESAS


QUE CORRAM POR CONTA DO ARRENDATÁRIO
A)

ARTIGO 14º A
Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas
O contrato de arrendamento, quando acompanhado de
comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em
divida, é título executivo para a execução para pagamento de
quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às
despesas que corram por conta do arrendatário.

B)
ARTIGO 15º
Procedimento especial de despejo
(…)
5 ‐ Quando haja lugar a procedimento especial de despejo, o
pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que
corram por conta do arrendatário poder ser deduzido
cumulativamente com o pedido de despejo no âmbito do
referido procedimento desde que tenha sido comunicado ao
arrendatário o montante em divida, salvo se previamente tiver
sido intentada ação executiva para os efeitos previstos no artigo
anterior.

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31‐10‐2015

ARTIGO 9º
Formas de comunicação
1 ‐ Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis
entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento,
atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo
declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.
(…)
7‐ A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por
resolução, nos termos do nº 2 do artigo 1084º do Código Civil, é efetuada
mediante:
a) Notificação Avulsa;
b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução,
sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da
comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o
notificando assinar o original;
c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do nº 1, nos
contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o
domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local,
salvo se este tiver autorizado a modificação.

ARTIGO 10º
Vicissitudes
1 – A comunicação prevista no nº 1 do artigo anterior considera‐se
realizada ainda que:
a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a
recebê‐la ou não ter a ter levantado no prazo previsto no regulamente
dos serviços postais;
b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente
do destinatário.
2 – O disposto no número anterior não se aplica às cartas que:
a) (…)
b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou
despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de
despejo, nos termos dos artigos 14ºA e 15º, respetivamente, salvo nos
casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do nº 7 do
artigo anterior.

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31‐10‐2015

3 – Nas situações previstas no número anterior, o senhorio deve


remeter nova carta registada com aviso de receção decorridos que
sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.

4 – Se nova carta voltar devolvida, nos termos da al. a) do nº 1,


considerando‐se a comunicação recebida no 10º dia posterior ao do
seu envio.

No artigo 9º do NRAU não se encontra expressamente prevista a forma


da comunicação referida no art. 14º ‐A do NRAU, pelo que, se tem
entendido que vigora a regra geral da liberdade de forma prevista no
art. 219º do C. Civil, logo tal comunicação pode ser efetuada por
qualquer meio à escolha do seu emitente, designadamente, com a
comunicação de resolução do contrato efetuada nos termos do
previsto no nº 7 do supra citado art. 9º do NRAU.

As alterações ao NRAU de 2012 vieram trazer, para a


comunicação por carta registada com aviso de receção (nº 1 do
art. 9º do NRAU), quando não recebida, a exigência prevista nos
nºs. 2, al. b) e 3 do art. 10º do NRAU, ou seja, caso a mesma não
seja recebida, ou seja recebida por pessoa diferente do
destinatário, a necessidade de envio de nova carta decorrido que
sejam 30 a 60 dias sobre o envio da primeira.

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COBRANÇA BNA
‐ Quando seja indicado notário para proceder à desocupação do
locado no requerimento de despejo deve designar‐se agente de
execução para proceder à execução para pagamento das rendas,
encargos ou despesas em atraso – al. k) do nº 2 do art. 15º ‐B do
NRAU;
‐ O pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas em
atraso só pode ser deduzido contra os arrendatários e, tendo o
arrendamento por objeto a casa de morada de família, deve ser
também deduzido contra os respetivos cônjuges – art. 7º da Lei
nº 1/2013, de 07/01;
‐ Pedido que seja também o pagamento de rendas, encargos ou
despesas que corram por conta do arrendatário o requerido é
notificado pelo BNA para, em 15 dias, pagar ao requerente a
quantia pedida ou deduzir oposição a essa pretensão – nº 1 do
art. 15º ‐D NRAU;

‐ O título para desocupação do locado, quando tenha sido


efetuado o pedido de pagamento das rendas, encargos ou
despesas em atraso, e a decisão judicial que condene o
requerido no pagamento daqueles constituem título executivo
para pagamento de quantia certa, aplicando‐se, com as
necessárias adaptações, os termos previstos no CPC para
execução para pagamento de quantia certa baseada em injunção
‐ nº 5 do art. 15º ‐J NRAU;
‐ Nos casos previstos no número anterior não há lugar a
oposição à execução ‐ nº 6 do art. 15º ‐J NRAU;
‐ Tendo o requerente, no requerimento de despejo, formulado
pedido de pagamento de rendas, encargos e despesas, o BNA,
feita a conversão do requerimento de despejo em título para
desocupação do locado ou preferida decisão judicial para
desocupação do locado, deve:

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a) Disponibilizar o título ou a decisão judicial nos termos do nº 3 do


art. 15º ,‐E (disponibiliza ao requerente e ao agente de execução);
b) Notificar o requerente para em 10 dias juntar ao processo o
comprovativo de pagamento da taxa de justiça respeitante à execução
para pagamento de quantia certa;
nº 1 art. 12º da Lei nº 1/2013, de 07/01;
‐ A não apresentação, no prazo de 10 dias, do comprovativo do
pagamento da taxa de justiça é havida como desistência do pedido de
pagamento de rendas, encargos e despesas, não prosseguindo o BNA
com os trâmites necessários à execução para pagamento de quantia
certa, nº 2 art. 12º da Lei nº 1/2013, de 07/01;
‐ No caso de desistência do pedido de pagamento de rendas, encargos
ou despesas, o procedimento especial de despejo segue os demais
trâmites legalmente previstos quanto ao pedido de desocupação do
locado – nº 6º do art. 15º NRAU;

‐ Recebido comprovativo do pagamento da taxa de justiça, o BNA


remete, por via eletrónica, o requerimento de despejo para o
tribunal nele indicando, juntamente com o título ou a decisão
judicial para desocupação do locado, o documento comprovativo
de taxa de justiça ou da concessão de apoio judiciário, valendo o
conjunto desses documentos como requerimento executivo
idóneo a iniciar a execução para pagamento de quantia certa ‐ nº
3 art. 12º da Lei nº 1/2013, de 07/01;

‐ Efetuado o envio do requerimento executivo para o tribunal, o


BNA remete ao requerente o comprovativo desse envio,
juntamente com as referências necessárias para efetuar o
pagamento dos honorários devidos ao agente de execução ‐ nº 4
art. 12º da Lei nº 1/2013, de 07/01;

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‐ A não apresentação, no prazo de 10 dias, do comprovativo do


pagamento da taxa de justiça é havida como desistência do pedido de
pagamento de rendas, encargos e despesas, não prosseguindo o BNA
com os trâmites necessários à execução para pagamento de quantia
certa, nº 2 art. 12º da Lei nº 1/2013, de 07/01;
‐ No caso de desistência do pedido de pagamento de rendas, encargos
ou despesas, o procedimento especial de despejo segue os demais
trâmites legalmente previstos quanto ao pedido de desocupação do
locado – nº 6º do art. 15º NRAU;
‐ Recebido comprovativo do pagamento da taxa de justiça, o BNA
remete, por via eletrónica, o requerimento de despejo para o tribunal
nele indicando, juntamente com o título ou a decisão judicial para
desocupação do locado, o documento comprovativo de taxa de justiça
ou da concessão de apoio judiciário, valendo o conjunto desses
documentos como requerimento executivo idóneo a iniciar a execução
para pagamento de quantia certa ‐ nº 3 art. 12º da Lei nº 1/2013, de
07/01;

‐ Efetuado o envio do requerimento executivo para o tribunal, o


BNA remete ao requerente o comprovativo desse envio,
juntamente com as referências necessárias para efetuar o
pagamento dos honorários devidos ao agente de execução ‐ nº 4
art. 12º da Lei nº 1/2013, de 07/01;

ARTIGO 14º ‐A NRAU


‐ Neste caso, efetuadas as comunicações, nos termos acima
exposto, dá‐se inicio aa uma execução para pagamento de
quantia certa que segue termos previstos no CPC;
‐ Questão mais controvertida é de saber os título executivo
constituído nos termos do art. 14º ‐A do NRAU, também o é para
os fiadores, sendo que, a jurisprudência não tem sido uniforme
quanto a esta matéria, senão vejamos:

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1) Acórdão TRL, Tomé Gomes, 12/12/2008                                                                    SIM 

“No  que  respeita  agora  à  executada  fiadora,  não  resulta  do  nº 2  do  artigo  15º  do

NRAU  que  lhe  devesse  ser  comunicado  o  montante  em  dívida,  nem  se  torna

necessário que seja interpelada para o seu pagamento, porquanto, como fiadora que

é,  responde  pelas  rendas  vencidas  do  afiançado,  independentemente,  de

interpelação, como decorre do preceituado no artigo 634º do CC.” 

(Artigo  634º  ‐  A  fiança  tem  o  conteúdo  da  obrigação  principal  e  cobre  as

consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor.) 

Quanto  às  rendas  vincendas  “não  estando  elas  liquidadas  no  comprovativo  da

comunicação ao arrendatário junta aos autos, não poderão ser atendidas no objeto

das presente execução, por manifesta insuficiência do título executivo, nessa parte,

sem prejuízo de a exequente, poder vir a reclamá‐las, ainda no decurso desta ação,

por via de cumulação sucessiva, desde que fundada em título executivo bastante.”   

1) Acórdão TRL, Ana Resende, 31/03/2009                                                                    NÃO

“Com efeito, no que a este último respeita (fiador), não se evidência que o mesmo

possa ser abrangido pela regra constante do nº 2, do art. 15º do NRAU, desde logo

porque ali é apenas feita a referência ao arrendatário, mas também porque tal não

se  compagina  com  a  função  de  garante,  e  assim  com  o  regime  próprio  da  fiança

constituída, mas ainda porque o contrato de arrendamento, embora assinado pelo

fiador, não se configura, quanto a ele, como título bastante, nos termos e para os

efeitos da acima referida disposição legal.”  

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1) Acórdão TRC, Sílvia Pires, 21/04/2009                                                                         SIM

Não  se  encontrando,  no  artigo  9º  do  NRAU  “expressamente  prevista  a  forma  de

comunicação referida no art. 15º, nº 2, do NRAU, vigora a regra geral da liberdade

de forma – art. 219º do C. Civil ‐, pelo que tal comunicação pode ser efetuada por

qualquer  meio  à  escolha  do  seu  emitente.  Contudo,  para  que  a  mesma  possa  ser

apresentada  como  título  executivo,  tem  que,  necessariamente,  se  encontrar

documentada”   

(Artigo  219º  ‐  A  validade  da  declaração  negocial  não  depende  da  observância  de

forma especial, salvo quando a lei o exige.) 

“Dai  que  se  considere  que  o  documento  junto  pelos  exequentes,  titulando  a

comunicação efetuada nos termos do art. 1084º, nº 1 do C. Civil, em que se indicou

o montante das rendas em divida, preenche o conteúdo da comunicação exigida pelo

art. 15º, nº 2, do NRAU, e obedeceu a uma das formas possíveis que pode revestir

esta  comunicação  –  contacto  pessoal  do  arrendatário  feito  por  advogado,  com

entrega de duplicado da notificação e cópia dos documentos que a acompanham, ao

arrendatário” 

“O título executivo complexo definido no art. 15º, nº 2, do NRAU, pode ser utilizado

para  reclamar  o  pagamento  das  rendas  em  dívida  não  só  do  arrendatário,  mas

também dos fiadores que garantiram a satisfação desta prestação, subscrevendo o

documento  que  titulou  o  contrato  de  arrendamento,  uma  vez  que  estes  ao

garantirem  aquele  crédito  ficaram  pessoalmente  obrigados  perante  o  credor  (art.

627º, do C. Civil).” 

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(Artigo  627º  ‐  1.  O  fiador  garante  a  satisfação  do  crédito,  ficando  pessoalmente

obrigado perante o credor. 

                            2. A obrigação do fiador é acessória da que recai sobre o principal

devedor.) 

“Não resulta  do  nº 2,  do art,. 15º, do  NRAU, que a comunicação do montante da

dívida tenha quer ser feita também aos fiadores, nem se torna necessário que estes

sejam  interpelados  para  o  seu  pagamento,  porquanto  respondem  pelas  rendas

vencidas  do  afiançado,  independentemente  de  interpelação,  como  decorrer  do

preceituado no art. 634º do C. Civil.” 

1) Acórdão TRP, Cândido Lemos, 23/06/2009                                                                 SIM

2) Acórdão TRP, Henrique Antunes, 06/10/2009                                                            SIM

“Aos documentos apontados é atribuída força executiva no tocante á obrigação de

pagamento das rendas e só no tocante a esta específica obrigação. A  exequibilidade

daqueles documentos não compreende, por exemplo, as indemnização devida pela

mora em que se constituiu o arrendatário no tocante à obrigação do pagamento da

renda” 

“Ao  contrário  do  que  sucede  com  a  reparação  do  dano  resultante  da  mora  no

cumprimento  da  obrigação  de  pagamento  da  renda  que  a  lei,  com  propriedade,

qualifica  expressamente  como  indemnização,  no  caso  da  inobservância  da

antecedência  da  comunicação  da  denúncia,  a  lei  fala  no  pagamento  das  rendas

correspondentes ao período do pré‐aviso em falta (arts. 1041º, nº 1 e 1098 nº 3 do

CPC).” 

100
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“Em  absoluto  remate:  o  recorrente  dispõe  de  título  executivo,  tanto  contra  a

arrendatária  como  contra  os  fiadores,  no  tocante  à  obrigação  de  pagamento  da

renda correspondente ao período de pré‐aviso que a comunicação de denúncia não

observou.”   

1) Acórdão TRP, Rui Moura, 21/05/2012                                                                SIM MAS 

“II – A execução pode igualmente ser intentada contra o fiador, desde que o senhorio

proceda à necessária comunicação ao fiador e a junte.” 

  

2) Acórdão TRP, Aristides Rodrigues de Almeida, 24/04/2014                                  NÃO 

“I  –  O  titulo  executivo  previsto  no  artigo  14º  ‐A  do  NRAU  (…)  é  restritivo  ao

arrendatário, não se estendendo ao respetivo fiador ainda que tenha intervindo no

contrato de arrendamento e renunciado ao beneficio da excussão prévia.” 

II – No caso de se entender que aquela norma permite a formação de título executivo

contra o fiador do arrendatário, dever‐se‐á exigir, por imposição das regras da boa‐

fé  e  por  maioria  de  razão,  que  o  contrato  de  arrendamento  seja  acompanhado  de

comprovativo de comunicação ao fiador do montante das rendas devidas, em termos

similares ao que a norma exige relativamente ao arrendatário.” 

1) Acórdão TRL, Ezaguy Martins, 18/09/2014                                                                NÃO

“ II – O título executivo previsto no artigo 15º, nº 2 do NRAU/art.. 14º ‐A do NRAU

2012, é restrito ao arrendatário, não abrangendo o fiador daquele, ainda que tenha

intervindo  no  contrato  de  arrendamento  e  renunciado  ao  benefício  da  excussão

prévia.”  

2) Acórdão TRL, Carlos Marinho, 13/10/2014                                                        SIM MAS 

“Ainda que se entenda que o principio da tipicidade dos títulos executivos e as demais

razões invocáveis no sentido da exclusão da formação de título contra os fiadores em

contrato de arrendamento não afastam a possibilidade de tal formação, sempre se

impões concluir – particularmente face à natureza complexa e composta do aludido

título – que, sem comunicação aos fiadores, nunca se constitui conta estes o titulo

executivo referido no nº 2 do art. 15º do Novo Regime do Arrendamento Urbano e

no artigo 14º ‐A aditado ao referido NRAU pela Lei nº 31/2102, de 14 de Agosto.” 

101
31‐10‐2015

1) Acórdão STJ, Granja da Fonseca, 26/11/2014                                                   SIM MAS

“II – A comunicação ao arrendatário, que alude o art. 15º, nº 2, do NRAU, funciona

como requisito complementar de exequibilidade do título. 

(…) 

IV  –  A  identidade  do  obrigado  pelo  título  resulta  do  próprio  contrato  de

arrendamento a abrange que nele se obrigou perante o senhorio, ao pagamento das

rendas em divida. 

V – Não obstante o art. 15º, nº 2, do NRAU apenas fazer referência a comunicação

ao  arrendatário,  a  mesma  –  por  identidade  de  razões  e  enquanto  condição  de

exequibilidade do título – deve ser feita também aos fiadores. 

VI – Constitui título executivo, tanto em relação  ao arrendatário como em relação

aos fiadores,  o  contrato de  arrendamento acompanhado  da comunicação  referida

em V.” 

1) Acórdão TRL, Fátima Galante, 17/06/2010                                           SEM POSIÇÃO 

‐ Embora no nº 2 do art. 15º do NRAU não limite à pessoa do arrendatário o carater

executivo  do  contrato  de  arrendamento,  para  o  efeito  este  tem  que  ser  sempre

acompanhado  da  comunicação  ao  arrendatário.  Havendo  fiador  não  basta  a

comunicação  a  este,  ou  seja,  conseguindo‐se  notificar  o  fiador,  mas  não  se

conseguindo notificar o arrendatário não existe título executivo. 

‐ Mesmo para quem aceita que o fiador está abrangido pelo título executivo do art.

15º do NRAU, já não admite que o objeto da execução também deve abranger o valor

de  indemnizações  peticionadas,  ou  o  valor  das  rendas  que  se  vencerem  após  a

comunicação efetuada aos arrendatários. 

Com  efeito,  no  que  respeita  a  rendas  vincendas  e  outro  tipo  de  indemnizações,

mostram‐se, em regra, excluídas da execução, por falta de título executivo. 

102
31‐10‐2015

Dr. Carlos Nabais (Manteigas Martins & Associados)
Obrigado

A RESOLUÇÃO DO CONTRATO E RECUPERAÇÃO DA DÍVIDA
Prof. Dr. Rui Gonçalves Pinto (FDUL)

103
31‐10‐2015

A RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO   
ARRENDAMENTO URBANO

Âmbito substantivo. Modo de operar.  
Casuísmo jurisprudencial 
Rui Pinto, 2015

Rui Pinto / Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa

LEGISLAÇÃO RELEVANTE

CÓDIGO CIVIL
 ARTS. 1041º, 1042º, 1083º, 1084º e 1085º

Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, após a Lei 31/2012, de 14 de


agosto
 ARTS. 9º, 10º e 11º

Código de Processo Civil, na versão da Lei 41/2013, de 26 de


junho
 ART. 257º

RPinto 208

104
31‐10‐2015

1. RESOLUÇÃO PELO SENHORIO
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

A. ÂMBITO SUBSTANTIVO
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

105
31‐10‐2015

A1. INCUMPRIMENTO DAS
OBRIGAÇÕES EM GERAL
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

RESOLUÇÃO JUDICIAL

A)  INCUMPRIMENTO GRAVE DAS OBRIGAÇÕES EM GERAL

CAUSAS DO ARTIGO 1083º/2 CC

[ “É fundamento de resolução o INCUMPRIMENTO que, pela sua GRAVIDADE ou


CONSEQUÊNCIAS, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento,
- designadamente [DESIGNAÇÃO EXEMPLIFICATIVA] quanto à resolução pelo
SENHORIO:…”]

A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas


previstas no n.º 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de
processo [ART. 1084º/1]

 AÇÃO DE DESPEJO [art. 14º NRAU], no prazo de um ano a


contar do conhecimento do facto [art. 1085º nº 1 CC]

RPinto 212

106
31‐10‐2015

RESOLUÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL

B)  INCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES EM GERAL

CLÁUSULA RESIDUAL DO ARTIGO 1083º/1 CC

[«Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em
incumprimento pela outra parte».:…]  ainda o art. 1079º CC

V.g., alteração das circunstâncias (art. 437º ss. CC)

Dado não estar no âmbito do ART. 1084º/1 e 2


 AÇÃO DE DESPEJO [art. 14º NRAU] no prazo de um ano a contar
do conhecimento do facto [art. 1085º nº 1 CC]
 COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1,2, 5, 6 [sem o 7] + art. 10º nºs 1 e 4
[sem os restantes] + art. 11º nºs 1 (1ª p.), 3, 4, 5 e 6 NRAU]

RPinto 213

A2. INCUMPRIMENTO DAS
OBRIGAÇÕES PECUNIÁRIAS
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

107
31‐10‐2015

RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL

A) FALTA DE PAGAMENTO PROLONGADO DE RENDAS / ENCARGOS /


DESPESAS
ARTIGO 1083º/ 3 primeira parte CC
[“É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual
ou superior a dois meses no pagamento da RENDA, ENCARGOS OU DESPESAS que
corram por conta do arrendatário […] , sem prejuízo do disposto nos n.os 3 a 5 do
artigo seguinte.”]

“A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.os 3 e 4 do


artigo anterior [..] operam por comunicação à contraparte onde
fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.” [ART. 1084º/2]

 COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 5, 7 + art. 10º + art. 11º nºs 1 (1ª p.), 3 - 5 e 6
NRAU] no prazo de
- 3 meses a contar do conhecimento do facto se o inquilino pagou depois
essas rendas (mas fora do prazo de 1 mês do art. 1084/4 CC [art. 1085/2 CC]
- 1 ano sobre a cessação da mora se não pagou nenhuma renda [art. 1085/ 3
CC]
215

RPinto

ATENÇÃO 

CONDIÇÕES E CONTAGEM DO PRAZO

 O DIREITO À RESOLUÇÃO CONSTITUI-SE APÓS MORA DE (pelo menos) 2


MESES

 OS 2 MESES NÃO EQUIVALEM A 2 RENDAS: basta uma renda em atraso há


mais de 2 meses

 O PRAZO DE 2 MESES CONTA-SE A PARTIR DO DIA DO VENCIMENTO [1º DIA


ÚTIL DO MÊS ANTERIOR ÀQUELE A DIZ RESPEITO (cf. art. 1075º/2 CC)] NÃO
CONTANDO ESSE DIA (cf. art. 279º/ al. b) CC)]

RPinto 216

108
31‐10‐2015

ATENÇÃO: HÁ PRAZO DE TOLERÂNCIA
FACTO IMPEDITIVO DO DIREITO À RESOLUÇÃO OU INDEMNIZAÇÃO

 CONSTITUI FACTO IMPEDITIVO DO DIREITO À RESOLUÇÃO [OU, EM


ALTERNATIVA, AO PAGAMENTO DAS RENDAS EM ATRASO + INDEMNIZAÇÃO DE
50% (art. 1041º/2)] O ARRENDATÁRIO PAGAR EM OITO DIAS [RECTIUS, UMA
SEMANA ex vi art. 279º b) + d) CC] SOBRE O COMEÇO DA MORA (ART. 1041º/2 CC) [e

não sobre os dois meses, claro…]

 ASSIM A MORA NÃO TERÁ QUAISQUER CONSEQUÊNCIAS


FINDOS OS 8 DIAS SEM PAGAMENTO  TÍTULO EXECUTIVO (art. 14º-A NRAU)

 O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 8 DIAS CORRE DENTRO O PRAZO DE 2 MESES

RPinto 217

ATENÇÃO: HÁ PRAZO DE PURGA DA MORA

FACTO EXTINTIVO DO DIREITO À RESOLUÇÃO: PURGA DA MORA

 CONSTITUI FACTO EXTINTIVO DO DIREITO À RESOLUÇÃO O ARRENDATÁRIO


PUSER FIM À MORA NO PRAZO DE UM MÊS A CONTAR DA COMUNICAÇÃO
[ART. 1084º / 3 CC]
 O ARRENDATÁRIO SÓ PODE USAR ESTA FACULDADE UMA ÚNICA VEZ por CONTRATO
[art. 1084º/3 CC]

 DEVE PAGAR TANTO AS RENDAS (e INDEMNIZAÇÃO DE 50% DO VALOR DAS


RENDAS (ART. 1041º/1 CC + 1042º/1 CC]), ENCARGOS OU DESPESAS VENCIDAS
ATÉ AO DIA DO PAGAMENTO

RPinto 218

109
31‐10‐2015

 EM CASO DE RECUSA DE RECEBIMENTO, O PAGAMENTO FAZ-SE POR


DEPÓSITO NOS termos dos arts. 17º ss. NRAU

 O SENHORIO

 ACEITA O DEPÓSITO (art. 22º/ 1 e 2NRAU)

 IMPUGNA EM OBRIGATÓRIA AÇÃO DE DESPEJO (art. 21º / 3 NRAU): A RESOLUÇÃO SERÁ FEITA
JUDICIALMENTE!

RPinto 219

CASUÍSMO JURISPRUDENCIAL

 RC 23‐9‐2014 /TRIBUNAL: BALCAO NACIONAL DO ARRENDAMENTO (HENRIQUE ANTUNES)

A mora de dois meses ― de uma só renda que seja ― é autosuficiente, 
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC.
enquanto fundamento de resolução do contrato de arrendamento (…) não  (ART. 20º)
havendo (…) lugar  uma autónoma ponderação sobre a sua gravidade e 
consequências.”
No caso de resolução extrajudicial o arrendatário pode purgar a mora das 
rendas se no prazo de um mês as pagar e ainda mais 50% do seu valor, como 
Indemnização

110
31‐10‐2015

 Nos casos de PED baseado na mora por falta de pagamento de rendas superior a dois meses
(cf. art. 15º nº 2 al. e)) será aconselhável o senhorio deixar transcorrer mais de um mês após a
data da comunicação antes de fazer o requerimento de despejo.

Isto porque até no primeiro mês a contar da comunicação de resolução pelo senhorio pode 
ficar sem efeito se o arrendatário puser fim à mora, faculdade que SÓ PODE USAR UMA VEZ  
com referência a cada contrato (cf. art. 1084º nº 4 CC reformado).

E, portanto, o inquilino requerido, uma vez notificado pelo BNA, pode fazer  prova do 
pagamento ou depósito dos valores em mora e das INDEMNIZAÇÕES exigidas pelo art. 1041º 
nº 1. 

RPinto 221

INUTILIDADE SUPERVENIENTE DA LIDE (art. 277º al. e)), imputável à Ré,


para efeitos de custas, nos termos do art. 536º nº 3 segunda parte [RL 20-
Mai-2010/ 52/08.5YXLSB.L1-6 (JOSÉ EDUARDO SAPATEIRO]

foi a mora do inquilino que deu causa à resolução, sendo a purga da


mora um facto extintivo e não um facto impeditivo, i.e., anterior, à execução
do direito à entrega do locado.

RPinto 222

111
31‐10‐2015

B) FALTA DE PAGAMENTO REGULAR DAS RENDAS [5 MORAS]

CAUSA ESPECIAL DO ARTIGO 1083º/ 4 CC


[“É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o
arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da RENDA, por
mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com
referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo
seguinte.”]  CINCO MORAS SUPERIORES A 8 DIAS

“A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.os 3 e


4 do artigo anterior [..] operam por comunicação à contraparte onde
fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.”
[ART. 1084º/2]

 COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 5, 7 + art. 10º + art. 11º nºs 1 (1ª p.), 3, 4,
5 e 6 NRAU] no prazo de 3 meses a contar do conhecimento do facto
da QUINTA mora superior a 8 dias [art. 1085º nº 2 CC]

RPinto 223

ATENÇÃO 

 A LEI EXIGE 5 MORAS + SUPERIORES A OITO DIAS + PERÍODO DE 2 MESES

 A LEI EXIGE MORAS SUPERIORES A OITO DIAS PORQUE SE A MORA FOSSE


ATÉ 8 DIAS SIGNIFICARIA QUE O ARRENDATÁRIO TENHA PAGO NOS TERMOS
DO FACTO IMPEDITIVO DO DIREITO À RESOLUÇÃO DO ART. 1041º/2

 CADA MORA SUPERIOR A 8 DIAS CONTA-SE A PARTIR DO DIA DO VENCIMENTO


[1º DIA ÚTIL DO MÊS ANTERIOR ÀQUELE A DIZ RESPEITO (cf. art. 1075º/2 CC)]
NÃO CONTANDO ESSE DIA (cf. art. 279º/ al. b) CC)

RPinto 224

112
31‐10‐2015

 PORTANTO, O PRAZO DE TOLERANCIA DE 8 DIAS CORRE NO INTERIOR DO


PRAZO CONSTITUTIVO DE MAIS DE 8 DIAS: NÃO HÁ DOIS PRAZOS DE 8 DIAS

 E SE ALGUMA OU ALGUMAS DAS MORAS SUPERIORES A OITO DIAS CESSOU


POR PAGAMENTOS DE RENDAS E INDEMNIZAÇÃO DE 50%, I.E., JÁ FORA DOS
8 DIAS DE TOLERÂNCIA [ cf. art. 1042º / 1 CC]?

 Menezes Leitão: o senhorio não renunciou ao seu direito à resolução,


mantendo-se o fundamento do artr. 1083º/4; pode haver abuso de direito se
convenceu o inquilino de que renunciva à resolução

RPinto 225

ATENÇÃO: NÃO HÁ PRAZO DE PURGA DA MORA

 O ARTIGO 1083º/ 4 CC IN FINE DITA QUE O ARRENDATÁRIO NÃO TEM DIREITO A


PURGAR A MORA NO PRAZO DE UM MÊS A CONTAR DA COMUNICAÇÃO [ART.
1084º / 3 CC]

RPinto 226

113
31‐10‐2015

A3. INCUMPRIMENTO DA
OBRIGAÇÃO DE SUPORTAR OBRAS
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

INCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES DE FACERE (pati)

CAUSA DO ARTIGO 1083º/ 3 segunda parte CC


[É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de […]
oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem
prejuízo do disposto nos n.os 3 a 5 do artigo seguinte.]

RPinto 228

114
31‐10‐2015

ATENÇÃO: HÁ PRAZO DE PURGA DA MORA

FACTO EXTINTIVO DO DIREITO À RESOLUÇÃO: PURGA DA MORA

 CONSTITUI FACTO EXTINTIVO DO DIREITO À RESOLUÇÃO O ARRENDATÁRIO


PUSER FIM À OPOSIÇÃO NO PRAZO DE UM MÊS A CONTAR DA COMUNICAÇÃO
[ART. 1084º / 5 CC]

 PARECE QUE O ARRENDATÁRIO PODE USAR ESTA FACULDADE MAIS DO QUE UMA VEZ
por CONTRATO POIS NÃO SE PREVÊ RESSALVA IDÊNTICA À DO Nº 4 DO ARTIGO 1084º CC

RPinto 229

“A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.os


3 e 4 do artigo anterior [..] operam por comunicação à contraparte
onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.”
[ART. 1084º/2]

 COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 5, 7 + art. 10º + art. 11º nºs 1 (1ª p.), 3,
4, 5 e 6 NRAU] no prazo de um ano a contar da cessação, pois a
oposição é um facto continuado [art. 1085º nº 3 CC],

RPinto 230

115
31‐10‐2015

B. MODO DE OPERAR DA RESOLUÇÃO
EXTRAJUDICIAL
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

PONTO DE PARTIDA (ART. 1084/2)

“A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.os


3 e 4 do artigo anterior [..] operam por COMUNICAÇÃO à contraparte
onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.”
[ART. 1084º/2]

REGIME APLICÁVEL

• Art. 9º nºs 1, 5, 7 NRAU


• Art. 10º NRAU
• Art. 11º nºs 1 (1ª p.), 3, 4, 5 e 6 NRAU]

RPinto 232

116
31‐10‐2015

ESQUEMA GERAL DA FORMA DA COMUNICAÇÃO PELO SENHORIO


(ART. 9º Nº 7 NRAU)

a) notificação avulsa

b) contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução na


pessoa do notificando

c) escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.º 1, nos


contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o
domicílio

RPinto 233

1 ‐ NOTIFICAÇÃO AVULSA (ART.  256º CPC)

 REQUERIMENTO DO SENHORIO AO TRIBUNAL DA ÁREA DA RESIDÊNCIA DO INQUILINO 
[art. 79º nCPC], acompanhado da comunicação de resolução (deve conter o
fundamento concreto, com motivação de facto e de direito) + contrato de
arrendamento (TODOS EM DUPLICADO, tantos quantas as pessoas que vivam em
economia separada)

 DESPACHO JUDICIAL
 Indeferimento (recurso até à Relação)
 Deferimento (não cabendo oposição)

 ATO DE NOTIFICAÇÃO na própria pessoa do notificando, à vista do requerimento

- pelo agente de execução, designado para o efeito pelo requerente ou


pela secretaria, ou por funcionário de justiça, nos termos do art. 231º/9 CPC
- entrega-se o duplicado e cópia dos documentos que o acompanhem
- lavra-se certidão do ato + assinada pelo notificado
- entrega do requerimento e da certidão a quem tiver requerido a diligência

RPinto 234

117
31‐10‐2015

ATENÇÃO !
POR FORÇA DO ART. 10º / 5 NRAU A NOTIFICAÇÃO CONSIDERA-
SE EFETUADA mesmo que

 o destinatário da comunicação recuse a assinatura do original ou a


receção do duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a
acompanhem: o agente de execução ou funcionário lavra nota
do incidente e a comunicação considera-se efetuada no próprio dia face à
certificação da ocorrência;

 não seja possível localizar o destinatário da comunicação: o senhorio


remete carta registada com aviso de receção para o local arrendado,
decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi
localizado, e considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao
do seu envio.

RPinto 235

CASUÍSMO JURISPRUDENCIAL

CONSAGRA-SE A JURISPRUDÊNCIA de que a simples recusa do


notificando em assinar a notificação ou receber os duplicados era
suprível pela declaração / certificação do facto pelo Agente de
Execução,
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

 RL 16-2-2012/Proc. / 4067/11.8TCLRS.L1-6 (GERÓNIMO FREITAS)

“recusando o notificando assinar a certidão da notificação avulsa e receber os


duplicados que a acompanham, deve o agente de execução observar o disposto no
n.º4, do art.º 239.º do CPC, regra processual aplicável à citação pessoal por agente
de execução, mas também aplicável, por analogia, às notificações”.

118
31‐10‐2015

ATENÇÃO !

A notificação avulsa não pode ser levada a cabo por empregado de


agente de execução: ele não é funcionário de justiça

RPinto 237

CASUÍSMO JURISPRUDENCIAL

 RL 12-12-2008/Proc. 10790/2008-7 (TOMÉ GOMES)

“A notificação com hora certa, não é admissível no âmbito da notificações


avulsas, pelo que não constituirá forma válida de resolver o contrato nos
termos dos arts. 1083.º, n.º 3, e 1084.º, n.º 1, do CC e do art. 9.º, n.º 1, 1.ª
parte, do NRAU” DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
VALORES

 RL 17-6-2010/Proc. 1194/09.5TCLRS.L1-6 (FÁTIMA GALANTE)

“A notificação avulsa efectua-se mediante contacto pessoal, ou seja, na própria


pessoa do notificando, o que significa que não pode ser substituída pelas
formas equiparadas a citação pessoal, como são os casos de citação postal
e citação em domicílio convencionado previstos, respectivamente, nos
arts. 236.º e 237.º-A do CPC, e da citação em hora certa prevista no art. 240.º
do mesmo diploma

119
31‐10‐2015

2‐ CONTACTO PESSOAL 

 CONTACTO PESSOAL DO NOTIFICANDO por advogado, solicitador ou agente de


execução, com

- entrega de duplicado da comunicação (deve conter om fundamento


concreto, com motivação de facto e de direito)
- entrega de cópia dos documentos que a acompanhem

 ASSINATURA DO ORIGINAL PELO NOTIFICANDO

RPinto 239

ATENÇÃO !
POR FORÇA DO ART. 10º / 5 NRAU A COMUNICAÇÃO CONSIDERA-SE
EFETUADA mesmo que

 o destinatário da comunicação recuse a assinatura do original ou a


receção do duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a
acompanhem: o advogado, solicitador ou agente de execução lavra nota
do incidente e a comunicação considera-se efetuada no próprio dia face à
certificação da ocorrência;

 não seja possível localizar o destinatário da comunicação: o senhorio


remete carta registada com aviso de receção para o local arrendado,
decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi
localizado, e considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao
do seu envio.

RPinto 240

120
31‐10‐2015

3 ‐ ESCRITO ASSINADO E REMITIDO 
COM AVISO DE RECEÇÃO
 APENAS NOS CONTRATOS ESCRITOS COM CONVENÇÃO DE DOMICÍLIO 
Sendo inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver
autorizado a modificação.

 ESCRITO  DE COMUNICAÇÃO ASSINADO E REMETIDO PELO SENHORIO NOS TERMOS DO 
Nº 1 DO ARTIGO 9º

- Sem necessidade de advogado, solicitador ou agente de execução


- contendo fundamento concreto, com motivação de facto e de direito
- remetido por carta registada com aviso de receção
- contendo o endereço completo do senhorio

RPinto 241

 ASSINATURA DO AVISO pelo inquilino  comunicação realizada  

ATENÇÃO : POR FORÇA DO Nº1 DO ARTIGO 10º /1 + 2 al. b) infine NRAU, A


COMUNICAÇÃO CONSIDERA-SE TAMBÉM REALIZADA

CARTA NÃO RECEBIDA POR RECUSA DO INQUILINO / FALTA DE        
LEVANTAMENTO NO PRAZO REGULAMENTAR POSTAL

ASSINATURA DO AVISO por pessoa diferentes do inquilino

RPinto 242

121
31‐10‐2015

ATENÇÃO ÀS REGRAS COMUNS a todas as 
MODALIDES DE COMUNICAÇÕES
DO ART. 11º 1 (1ª P.), 3 a 6 NRAU
1 — Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações
devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por
todos, ou por quem a todos represente […]
3 / 4 — Havendo pluralidade de arrendatários a comunicação
do senhorio é

 dirigida ao que figurar em primeiro lugar


no contrato, salvo indicação daqueles em contrário.
 todos os arrendatários nos casos do n.º 2 al. b) segunda parte do artigo 10º, se o
senhorio quiser depois pedir despejo pelo PER, ao abrigo art. 15º / 2- al. e)
NRAU)

5 — Se a posição do arrendatário estiver integrada em herança indivisa, a


comunicação é dirigida ao cabeça de casal, salvo indicação de outro representante.
6 — Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações
de conteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de
arrendatário equivale ao silêncio.

RPinto 243

DÚVIDA
 SE EXISTIREM VÁRIOS ARRENDATÁRIOS COM RESIDÊNCIAS
DIFERENTES [por já não habitarem no locado]

Por ex.: cônjuges (cf. art. 1068º CC)

como assegurar a sincronia temporal das diferentes comunicações,


máxime, notificação avulsa?
SOARES MACHADO/ REGINA SANTOS PEREIRA, Arrendamento Urbano
(NRAU), 3 ed., 2014, 261: é melhor o senhorio propor ação de despejo
 O FIADOR NÃO TEM QUE SER NOTIFICADO PARA A RESOLUÇÃO DO
CONTRATO, POIS NÃO É PARTE ESSENCIAL NO CONTRATO
 A SER NOTIFICADO SERIA PARA O PAGAMENTO DE RENDAS…

RPinto 244

122
31‐10‐2015

Pode o senhorio usar da ação de despejo
em alternativa, por segurança jurídica? 

Artigo 1048.º
Falta de pagamento da renda ou aluguer
1 - O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando
for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a
contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a
indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º
2 - O locatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência
a cada contrato.
3 - O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento de encargos e
despesas que corram por conta do locatário.
4 - Ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido
extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo 1084.º

DOUTRINA NEGATIVA: Teixeira de Sousa, Rui Pinto, Fernando Baptista, Maria


Olinda Garcia

DOUTRINA POSITIVA: Gravato de Morais, Laurinda Gemas et alia, Soares 245


Machado /Regina Pereira
RPinto

CASUÍSMO JURISPRUDENCIAL

JURISPRUDÊNCIA NEGATIVA

 RG 30‐4‐2009/  5967/08.8TBBRG.G1

A forma legalmente prevista para fazer cessar o contrato de arrendamento por


VALORES
resolução do senhorio por DEVIDOS AO da
falta de pagamento AGENTE DE de
renda por mais EXEC. (ART.
três meses 20º) no
é a indicada
nº1 do art. 1084º do CC: mediante comunicação à contraparte. O modo como se processa a
comunicação está estabelecido no nº7 do artº 9º da Lei nº 6/06. A menos que se aleguem factos
excepcionais que legitimem o recurso à arma judiciária, carece de interesse em agir o senhorio
que pretende fazer cessar
o contrato mediante acção judicial.

123
31‐10‐2015

 RG 4‐6‐2013 / 7747/12.7TBBRG.G1 (MARIA DA PURIFICAÇÃO CARVALHO)

1 ‐ O título executivo, enquanto documento certificativo da obrigação exequenda, assume uma 
função delimitadora (por ele se determinam o fim e os limites, objectivos e subjectivos), 
probatória e constitutiva, (art.º 45 CPC) estando sujeito ao princípio da tipicidade, pelo que 
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
só os enunciados na lei ( art.46 CPC ) são títulos executivos.
2 ‐ São títulos executivos todos os indicados na lei ‐ mas só os enumerados na lei.

4 ‐ Do estatuído no art. 14, nº 1, do NRAU, só é possível a utilização da acção de despejo, para 


fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, “sempre que a lei imponha o recurso à via 
judicial para promover tal cessação” .

5 ‐ O art. 1084, nº 3, do CC, impõe expressamente o recurso à via judicial para as situações 
previstas no nº 2 do art. 1083, do CC), nas quais se enquadram as elencadas no 
requerimento executivo como fundamento de resolução.

 RL 30‐1‐ 2014/1666/2011 (EZAGUIY MARTINS)

“…sempre que estejam verificadas as condições que permitem uma cessação do


contrato de arrendamento através de uma comunicação do senhorio ao arrendatário,
falta àquele senhorio o interesse processual para instaurar ação de despejo.
Concedida tal falta de interesse processuaL (…) coloca‐se a questão da sua relevância
VALORES
enquanto pressuposto DEVIDOS
processual. O senhorio queAOfizer
AGENTE DE
uso da acção de EXEC.
despejo (ART.
nos casos 20º)
substantivos abrangidos pelo art.º 15º, n.º 1, NRAU não pode deixar de ser cominado com o
pagamento das respectivas (custas), salvo se o inquilino contestar a acção, nos termos do
art.º 449º, n.º 1 = art.º 535º, n.º 1, nº C.P.C..” “Todavia, a condenação em custas não retirava
ao juiz o dever de proferir decisão de mérito sobre o pedido. O entendimento de que o
inquilino deve ser absolvido da instância traduzia uma inaceitável preponderância de uma
questão de forma sobre o fundo da causa, desconforme ao art.º 20º, n.º 1, CRP.”
Concluindo‐se pois no sentido de não configurar o recurso à ação declarativa (de despejo),
no caso em apreço, uma qualquer exceção dilatória, ainda que inominada ou atípica,
sobrelevando tão só a definição da responsabilidade por custas, estabelecida no agora art.º
535º, n.ºs 1, e 2, alínea c)” nCPC.

124
31‐10‐2015

JURISPRUDÊNCIA POSITIVA

RG 31‐5‐2012 / 6856/11.4TBBRG.G1 = STJ 6‐5‐2010

Em caso de não pagamento de rendas por parte do arrendatário, pode o senhorio
operar a resolução por via de acção declarativa, pela correspondente acção de despejo nos 
termos do art.º 14º do NRAU (Lei n.º 6/2006 de 27/2), e, ainda, em caso de mora superior a três 
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
meses no pagamento de renda, encargos ou despesas, através de comunicação ao arrendatário, 
nos termos do n.º1 do art.º 1084º do Código Civil e art. 9º‐n.º7 da citada Lei n.º 6/2006, sendo 
optativo este meio
extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas 
previsto no NRAU 

 RG 10‐11‐2014 / 15/14.1T8PTL.G1 (ESPINHEIRA BALTAR)

As alterações introduzidas pela Lei 31/2012 de 14/08, DL. 1/2013 de  7/01 e Portaria 
9/2013 de 10/01 ao regime jurídico do arrendamento urbano não modificaram o 
sentido interpretativo da maioria da doutrina e jurisprudência no que tange ao 
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART.
carácter facultativo  do uso dos instrumentos processuais de natureza judicial ou  20º)
extrajudicial para fazer cessar o contrato de arrendamento, antes visaram 
aperfeiçoar a sua eficácia, criando um novo instrumento.

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31‐10‐2015

C. EXEQUIBILIDADE
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

RESOLVIDO O CONTRATO NOS TERMOS DA COMUNICAÇÃO


[por falta de pagamento de rendas / encargos / despesas ou só
rendas ou por oposição a obras]
PODE PROCEDER-SE AO DESPEJO NOS TERMOS DO
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
[EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA CERTA]

ARTIGO 15º /2 – al. e) NRAU


2 — Apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejo
independentemente do fim a que se destina o arrendamento: […]
e) Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento,
acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do
Código Civil, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade
competente, da oposição à realização da obra

RPinto 252

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31‐10‐2015

NÃO CONFUNDIR COM A FORMAÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO APENAS


PARA EXECUÇÃO PARA O PAGAMENTO DA QUANTIA CERTA RENDAS /
ENCARGOS / DESPESAS  ARTIGO 14º-A + NRAU

 RC 5-2-2013/643/11.7TBTND-A.C1 (ARLINDO OLIVEIRA)

1. Reúne os requisitos de título executivo a comunicação, por carta registada


remetida ao arrendatário, acompanhada do contrato de arrendamento, na qual se
refere quais os meses cuja renda não foi paga e a intenção de pretender cobrar uma
indemnização igual a 50% das mesmas por não terem sido pagas em 8 dias e
computando-se o total das quantias em dívida.
2. O que a lei pretende é que esteja comprovada a comunicação ao arrendatário dos
montantes de renda em dívida, pelo que apenas é de exigir que tal comunicação se
encontre comprovada, por qualquer meio, desde que suficiente para garantir que ao
arrendatário foi feita a comunicação com indicação/especificação dos montantes em
dívida.

RPinto 253

10 Nº 5 AL. A: formalidades…
- da formação de titulo executyvivop doa rt. 14-A
- da comunicação da resolução, por falta de pag de renda, para efitos de 15/2
a. E) PED (NRAU)

RPinto 254

127
31‐10‐2015

2. RESOLUÇÃO PELO INQUILINO
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

A. ÂMBITO SUBSTANTIVO
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

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31‐10‐2015

A1. INCUMPRIMENTO DAS
OBRIGAÇÕES EM GERAL
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL

A)  INCUMPRIMENTO GRAVE DAS OBRIGAÇÕES EM GERAL


CAUSAS DO ARTIGO 1083º/2 CC

[ É fundamento de resolução o INCUMPRIMENTO que, pela sua GRAVIDADE ou


CONSEQUÊNCIAS, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento:…]

“…a resolução pelo arrendatário [..] opera[..] por comunicação à contraparte


onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.” QUALQUER
QUE SEJA O MOTIVO [ART. 1084º/2]

 COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 3,4, 5 e 6 + art. 10º nºs 1 e 4 + art. 11º nºs 1
(2ªp.), 2, 5 e 6 NRAU] no prazo de um ano sobre o conhecimento ou
cessação [art. 1085 º/ 1 + 3 CC]

RPinto 258

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31‐10‐2015

RESOLUÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL


B)  INCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES EM GERAL

CLÁUSULA RESIDUAL DO ARTIGO 1083º/1 CC

[«Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em
incumprimento pela outra parte».:…]

“…a resolução pelo arrendatário [..] opera[..] por comunicação à


contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação
incumprida.” QUALQUER QUE SEJA O MOTIVO [ART. 1084º/2]

 COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 3, 4, 5, 6 + art. 10º nºs 1 e 4 + art. 11º


nºs 1 (2ªp.), 2, 5 e 6 NRAU] no prazo de um ano sobre o
conhecimento ou cessação [art. 1085 º/ 1 + 3 CC]

RPinto 259

A2. INCUMPRIMENTO DAS
OBRIGAÇÕES DE OBRAS
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

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31‐10‐2015

RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL

INCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE OBRAS

CAUSA DO ARTIGO 1083º/5 CC

[É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a NÃO REALIZAÇÃO


pelo senhorio DE OBRAS que a este caibam, quando tal omissão comprometa a
habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato]

“…a resolução pelo arrendatário [..] opera[..] por comunicação à contraparte


onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.” QUALQUER
QUE SEJA O MOTIVO [ART. 1084º/2]

 COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 3,4, 5 e 6 NRAU + art. 10º nºs 1 e 4 + art. 11º
nºs 1 (2ªp.), 2, 5 e 6 NRAU] no prazo de um ano sobre a cessação [art.
1085 º/ 3 CC]

RPinto 261

B. MODO DE OPERAR
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)

131
31‐10‐2015

ESQUEMA GERAL DA FORMA DA COMUNICAÇÃO PELO INQUILINO


(ART. 9º Nº 1, 3, 4,5 e 6 NRAU)

Escrito RECETÍCIO assinado pelo inquilino, contendo o fundamento concreto, com


motivação de facto e de direito

Entregue

 mediante carta registada com aviso de receção (nº 1), remetida


para o endereço constante do contrato de arrendamento ou
da sua comunicação imediatamente anterior / domicílio ou sede

 em mão, devendo o destinatário apor em cópia a
sua assinatura, com nota de receção

RPinto 263

ATENÇÃO !
TEM SIDO DEFENDIDO QUE A COMUNICAÇÃO PODE
OPCIONALMENTE SER FEITA POR OUTRAS FORMAS MAIS
SOLENES POR RAZÕES DE SEGURANÇA OU POR ESTIPULAÇÃO
CONTRATUAL

 notificação avulsa

 ação judicial constitutiva

Assi, SOARES MACHADO/ REGINA SANTOS PEREIRA, Arrendamento Urbano (NRAU), 3


ed., 2014, 154 E 260

RPinto 264

132
31‐10‐2015

MUITO OBRIGADO.

Rui Pinto / Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa

DEBATE

133
31‐10‐2015

COFFEE‐BREAK
(15min)

134
31‐10‐2015

A FISCALIDADE E TRIBUTAÇÃO NO ARRENDAMENTO
Dr. Silvério Mateus (MVGA‐Advogados)

Novo regime do arrendamento 
urbano
II Congresso

FISCALIDADE

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

135
31‐10‐2015

Tema
Incidências tributárias específicas desta 
atividade

• Impostos s/ Rendimento
• Imposto de Selo
• O IVA e o ISELO
• IMI. Reavaliação do VPT

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

Rendimentos Prediais. Cédulas tributárias
IRS. PESSOAS SINGULARES
• Regra Geral. Categoria F
• Como atividade empresarial, Rendimentos 
prediais acessórios de atividades empresariais 
ou profissionais, ou por opção – Categoria B 
IRC. PESSOAS COLECTIVAS
• Regras gerais do CIRC
• Regime da transparência fiscal (SSAB)

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

136
31‐10‐2015

IMPOSTO S/ PESSOAS SINGULARES

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

IRS. Categoria F
Reforma do IRS (Lei 82‐E/2014, de 31.12, e Portaria 
98‐A/2015, de 31.3). Características: 
• Maior autonomização da categoria F 
(rendimentos prediais) 
• Prevalência da tributação pela categoria F face à 
categoria B
• Dedução da maioria dos custos para obtenção 
destes rendimentos
• Alargamento dos rendimentos a incluir nesta 
categoria (Ex: indemnizações)

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

137
31‐10‐2015

IRS. Categoria F
Conceito tributário de Renda 
 Facto relevante: Rendas pagas ou colocadas à disposição do titular 
 São considerados rendas:
• Contrapartidas pela cedência do uso de um prédio;
• Arrendamento c/aluguer de mobílias ou maquinismos;
• Lucro do sublocador (entre o que paga e o que 
recebe);
• Cedência para quaisquer fins, designadamente 
publicidade;
• Cedência do uso de partes comuns de prédios em ph;
• Rendimentos obtidos com constituição de direitos 
reais de gozo.
• Indemnizações

;
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

IRS. Categoria F. 
Indemnizações (de natureza patrimonial)
Auferidas pelo Locador – CATEGORIA F
• Retardamento do pagamento da renda;
• Indemnização de danos provocados no locado;
• Outros danos que impeçam ou retardem o recebimento 
de rendas.
 Auferidas pelo locatário – CATEGORIA G
• Indemnizações pela libertação do locado
• Pela renúncia a direitos conexos com o locado
• Por outros factos semelhantes

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

138
31‐10‐2015

INDEMNIZAÇÕES (enquadramento)
Notas gerais:
As indemnizações auferidas pelos titulares do
direito à fruição de prédios estão sempre
integradas na categoria F;
As indemnizações em geral integram‐se na
categoria G;
As indemnizações por danos não patrimoniais 
arbitradas em processos judiciais não são 
tributadas
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

IRS. Categoria F
Fonte dos rendimentos
Contratos de arrendamento (paredes nuas);
Contratos‐promessa de arrendamento com
entrega do bem;
Contratos de arrendamento de prédios mobilados
ou equipados (c/maquinismos, etc);
Contratos de sublocação;
Outros contratos de cedência para fins específicos
(Publicidade, telecomunicações, etc);
Constituição de direitos reais de gozo;
Indemnizações. Por lucros cessantes: Fixadas por
mutuo acordo ou por decisão judicial
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

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31‐10‐2015

IRS. Categoria F
Facto gerador do Imposto
Conceito tributário de renda efetiva  
• Só são consideradas as rendas efetivamente 
pagas oucolocadas à disposição do titular;
• Ficam excluídas rendas potenciais (prédios 
devolutos, rendas não cobradas, etc);
• Rendas atrasadas (são consideradas quando 
recebidas ou colocadas à disposição);
• Rendas fixadas em processos judiciais (são 
consideradas no ano do trânsito em julgado) 

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

Facto gerador do Imposto 
(continuação)
Rendas referentes a vários anos (fixadas por 
acordo ou em processos judiciais, etc):
 São consideradas no ano do pagamento ou
colocação à disposição;
 No caso de rendas fixadas por decisão judicial
são consideradas no ano do trânsito em julgado;
 Nestes casos: A taxa aplicável é a que
corresponder a uma quantia igual ao resultado
da divisão do montante total pelo número de
anos adicionado dos rendimentos do próprio ano
(artigo 74.º CIRS).

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

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31‐10‐2015

Conceito de Prédio (gerador de 
rendas)

Não há coincidência entre conceito de


prédio em sede de CIRS (artigo 8.º) e do
CIMI.
Deve prevalecer conceito do CIRS e em
casos omissos aplicar‐se conceitos do
CIMI (Exemplo: terrenos para
construção)
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

IRS. Categoria F
Deduções (artigo 41.º CIRS)
 Gastos efetivamente suportados e pagos pelo 
sujeito passivo para obter ou garantir as rendas;
 Gastos de conservação e manutenção do prédio;
 Despesas de conservação e manutenção 
suportadas nos 24 meses anteriores ao 
arrendamento; 
 Despesas de condomínio nos prédios em ph;
 IMI e Imposto de SELO.

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

141
31‐10‐2015

Deduções (continuação)
Deduções. Exceções:
Gastos financeiros;
Depreciações;
 Gastos c/ móveis, eletrodomésticos, 
conforto e decoração;
Gastos não comprovados 
documentalmente

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

Reporte de Perdas (art.º 55.º)
Não há comunicabilidade de perdas com 
outras categorias de rendimento;
O resultado liquido negativo de um ano
pode ser reportado aos seis anos
seguintes;
Requisito para o reporte: O prédio tem
que gerar rendimentos desta categoria
em, pelo menos, 36 meses dos cinco
anos seguintes.
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

142
31‐10‐2015

Retenção na Fonte
Devedores que tenham ou sejam obrigados a
ter contabilidade organizada – Retenção de
25% a incidir sobre as importâncias ilíquidas;
Devedores não obrigados a contabilidade
organizada ‐ Não há lugar a qualquer
retenção;
Se o locador optar pela categoria B deve
comunicar ao locatário (que não tem
obrigação de retenção).

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

TAXAS

Os rendimentos prediais são tributados à


taxa autónoma de 28%

Opção pelo englobamento: Os titulares


podem englobar estes rendimentos caso
em que serão aplicadas as taxas gerais

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

143
31‐10‐2015

Obrigações acessórias (artigo 115.º CIRS 
e Portaria 98‐A/2015)
Emissão de recibo de quitação
Recibo de renda eletrónica
Recibo de renda em suporte de papel
Declaração anual modelo 44
Só para SP que não emitam recibo eletrónico
A entrega pode ser feita via transmissão eletrónica 
de dados ou em suporte papel
Obrigações cumpridas por terceiros: Só por 
transmissão eletrónica de dados
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

Recibo de quitação de rendas
 É obrigatório emitir recibo de quitação de
modelo oficial em relação às rendas recebidas,
ainda que por caução, adiantamento ou
reembolso de despesas;
 Período abrangido: Desde 1 de Janeiro de 2015;
 A emissão é feita em duplicado, sendo o original
para o locatário.
 Esta obrigação não abrange os rendimentos
derivados da constituição de direitos reais de
gozo e por indemnizações.

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

144
31‐10‐2015

Recibo de renda eletrónico ou em 
suporte de papel
Quem está obrigado a emitir recibo de renda 
eletrónico:
 Sujeitos passivos titulares de rendimentos da
categoria F
Quem está dispensado:
 SP não obrigados a ter caixa postal eletrónica
e
 Que, no ano anterior(ou por estimativa no próprio
ano), auferiram rendimentos da categoria F em
montante não superior a 2xIAS (€838,44);
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Recibo de renda eletrónico ou em 
suporte de papel
Quem está dispensado (continuação):
SP que em 31 Dezembro do ano anterior
àquele a que respeitam as rendas tinham
idade igual ou superior a 65 anos (mesmo
que tenham aderido ao serviço do correio
eletrónico);
 Rendas referentes ao regime do
Arrendamento Rural
Estes SP podem optar pelo recibo eletrónico
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31‐10‐2015

Consulta e anulação do recibo 
eletrónico
Os recibos podem ser consultados pelos
emitentes e destinatários durante 4 anos;
Os recibos eletrónicos podem ser anulados:
– A pedido do emitente no Portal das Finanças;
– Até ao termo do prazo legal para entrega da
declaração anual de IRS;
– Em caso de anulação são desconsideradas as
consequências fiscais da emissão do recibo e o
destinatário é informado.

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Declaração modelo 44 (artigo 115/5/b 
do CIRS)
Os SP dispensados da emissão de recibo de renda 
eletrónico e que não tenham optado por esse tipo 
de emissão são obrigados a:
 Entregar declaração modelo 44;
 Até final de Janeiro de cada ano;
 Com discriminação dos rendimentos previstos
nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 8.º do CIRS;
 Por transmissão eletrónica ou suporte papel
neste caso junto de qualquer SF.
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31‐10‐2015

IMPOSTO DE SELO

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IMPOSTO DE SELO
Factos sujeitos a imposto (n.º 2 da TGIS)
Contratos de arrendamento e aumentos de
renda;
Contratos de subarrendamento e aumentos
de sub‐renda;
Contratos Promessa de arrendamento ou
subarrendamento com entrega do imóvel e
subsequentes aumentos da renda ou da sub‐
renda;
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31‐10‐2015

Imposto de Selo (continuação)
Montante a pagar. Taxa
Renda ou sub‐renda inicial ‐ 10% sobre o
montante correspondente a um mês de
renda;
Aumento de renda ou sub‐renda – 10% sobre
o aumento mensal acordado;
Arrendamento por período inferior a um mês
– 10% sobre a renda acordada.

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

Imposto de Selo (continuação)
Liquidação e pagamento (artigos 44.º e 60.º CIS)
Liquidação pela AT c/ base na declaração
mod. 2.
– O pagamento é feito até final do mês
seguinte ao do início do arrendamento, do
subarrendamento, dos aumentos, da
entrega do bem no caso de contratos
promessa;
Outras liquidações pela AT: Pagamento no
prazo de 30 dias após notificação
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31‐10‐2015

Imposto de Selo (continuação)
Obrigação declarativa modelo 2 (art.º 60.º CIS)
Sujeitos passivos: Locadores e sublocadores;
Facto a comunicar: Início de vigência de
contratos de arrendamento,
subarrendamento, contratos promessa c/
entrega do bem, alterações e cessações;
Prazo: Até fim do mês seguinte ao da
ocorrência do facto a comunicar.

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

Imposto de Selo (continuação)
Declaração mod. 2. Modalidades de entrega 
 Regra: Transmissão eletrónica de dados
 Entrega em suporte papel em qualquer SF (vd. 
I.S.40038, de26.10.2015) :
– Se SP não tiver caixa postal eletrónica
e
– Rendimentos da categoria F não superior a 2 IAS 
(834,44) no ano anterior (ou estimativa para próprio 
ano);
– Sujeitos passivos de idade igual ou superior a 65 
anos em 31 de Dezembro do ano anterior;
– Contratos de arrendamento rural (c/ contrato).

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31‐10‐2015

Imposto de Selo (continuação) 
Entrega de declaração mod. 2 (cont.) 
Pluralidade de locadores (I.S. 40037, de
26.10.2015, GSGIP e Of. Circ. 40112, de
30.7.2015)
1. Herança indivisa: Cabeça de casal em nome
da herança (entra no PF com NIF e senha
da herança) e os herdeiros não devem
constar como locadores

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

Imposto de Selo (continuação)
Entrega da declaração mod. 2 (cont.):
2. Condomínios (rendimentos de partes
comuns, antenas, publicidade, etc) (Of.
Circulado 40.111).
– A declaração mod.2 é apresentada pelo
administrador (c/ NIF do condomínio);
– O Administrador deve dirigir‐se a SF, munido de
ata com poderes, para obter autorização.

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31‐10‐2015

Imposto de selo (continuação)
Casos em que locador não é proprietário do 
imóvel. Exemplos:
Contratos de leasing em que o locatário
celebra contrato de arrendamento c/ terceiro;
Contrato de comodato em que comodatário
celebra contrato de arrendamento c/ terceiro;
Titulares de alguns direitos reais de gozo não
SP de IMI (uso e habitação, etc) que celebram
contratos de arrendamento com terceiro
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

Imposto de selo (continuação)
Entrega de mod. 2 por locador não proprietário
(continuação):

Nos casos indicados os locadores não conseguem


comunicar os contratos através do PF (o sistema
disponibilizado na internet associa locador e
proprietário);

A comunicação do contrato deve ser feita em qualquer SF


que procede à recolha pela intranet.

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

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31‐10‐2015

Imposto de Selo
Funcionalidades no PF para entrega da 
declaração modelo 2 
Portal das Finanças. Passos:
“Gestão do imposto” 
“Património e selo”
“Selo”
“Arrendamento”
“Contratos”
“Registar”
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

ISENÇÃO DE COIMAS

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

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31‐10‐2015

IRS e I.SELO
(Dispensa de coimas)
Despacho SEAF n.º 101/2015, de 30/4
Não será aplicada coima pela:
 Falta de entrega dos contratos de água, energia e
telecomunicações (artigo 125.º do CIMI);
 Falta de entrega da declaração mod. 2 do I. Selo;
 Falta de emissão dos recibos de quitação.
Condição – Estas obrigações terão que ser cumpridas até
final de NOV/2015 via transmissão eletrónica.
Dúvida – E porque não as que forem cumpridas em
suporte de papel?

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

IVA e I.SELO
Sempre que estejam em causa factos sujeitos a 
IVA e a Imposto de Selo, deve sempre atender‐
se à prevalência do IVA (artigo 1.º, n.º 2, CIS);
Assim, por exemplo, nos casos de renúncia à
isenção em contratos de locação aplica‐se
apenas IVA.
E quanto aos contratos de locação financeira
sobre imóveis?

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31‐10‐2015

IMI
CORREÇÃO DE ERROS MATRICIAIS

REAVALIAÇÕES

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

IMI. Correção de erros e reavaliação 
dos imóveis locados
• Repercussões do VPT no direito do
arrendamento.
• Os senhorios e os arrendatários podem ter
interesse, às vezes contraditório, no VPT do
locado.
• Assiste‐lhe, por isso, o direito de intervir para
corrigir os erros matriciais e para requerer a
reavaliação dos imóveis locados.

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

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31‐10‐2015

IMI. Correção de erros e reavaliação 
dos imóveis locados
1.Direito geral à reclamação para correção de
erros que constem nas matrizes prediais mesmo
que não tenha repercussão no VPT;
2.Pedidos para correção do VPT:
– Quando VPT está desatualizado;
– Erros que afetem o VPT (áreas excessivas,
inscrição matricial múltipla, afetação errada,
vetustez errada, etc);
– Desvalorização anormal do prédio (sinistros, etc)

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

IMI. Correção de erros e reavaliação dos 
imóveis locados
Os pedidos para correção de erros podem ser
feitos a todo o tempo;
Mas só produzem efeitos a partir do ano da
apresentação do pedido;
Se o pedido de reavaliação tiver por base o “VPT
desatualizado” só pode ser apresentado após
decorridos 3 anos sobre o pedido inicial de
inscrição na matriz ou sobre a ultima atualização
do VPT.

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

155
31‐10‐2015

OBRIGADO PELA ATENÇÃO 
DISPENSADA

30‐10‐2015 J. Silvério Mateus

DEBATE

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31‐10‐2015

FINAL DOS TRABALHOS

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