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CREDENCIAÇÃO
9H00 – 9H30
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ABERTURA E SESSÃO DE BOAS VINDAS
Dr. Manteigas Martins (Manteigas Martins & Associados)
A REFORMA DO ARRENDAMENTO. PRESPECTIVA DOS PROPRIETÁRIOS
Prof. Dr. Luís Menezes Leitão (Associação Lisbonense de Proprietários)
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A REFORMA DO ARRENDAMENTO. PRESPECTIVA DOS INQULINOS
Dr. Romão Lavadinho (Associação dos Inquilinos Lisbonenses)
RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PELO SENHORIO
COM BASE EM FUNDAMENTO DIVERSO DO NÃO PAGAMENTO DE
RENDA
Prof. Dr. Januário Gomes (FDUL)
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DEBATE
COFFEE‐BREAK
(15min)
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REGIME TRANSITÓRIO DOS CONTRATOS ANTIGOS
Dr. Manteigas Martins (Manteigas Martins & Associados)
REGIME TRANSITÓRIO
(ART.º 26 A 29º DA LEI 6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO COM
AS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS PELAS LEIS NºS. 31/2012,
DE 14 DE AGOSTO E 79/2014, DE 19 DE DEZEMBRO
MANTEIGAS MARTINS & ASSOCIADOS – SOCIEDADE DE ADVOGADOS, RL
RUA MARQUÊS DE FRONTEIRA – Nº 4C, 3º ESQº, 1070‐295 LISBOA – NIPC 510 500 340
+351 21 151 64 50, email: geral@manteigasmartins‐advogados.pt
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ALMOÇO
RETOMAREMOS OS TRABALHOS ÀS 14H00
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4.ª EDIÇÃO ‐ LANÇADO HOJE
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A ATUALIZAÇÃO DE RENDAS HABITACIONAIS E NÃO HABITACIONAIS
Dr. Manteigas Martins (Manteigas Martins & Associados)
PROCESSO DE ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS
I – ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS (ARTº 30º A 36º)
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3º‐
a) Se o arrendatário não responder considera‐se
que aceita a proposta do senhorio e a nova
renda é devida no 1º dia do segundo mês
seguinte ao do termo do prazo para a resposta e
o contrato terá o tipo e o prazo propostos pelo
senhorio;
b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio
tudo se passa como descrito na alínea anterior,
sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou
da duração do contrato, este se considera
celebrado por prazo certo, por 5 anos.
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6º O INQUILINO INVOCA RABC INFERIOR A CINCO RMNA (ARTº 35º)
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Notas:
A renda assim apurada mantém‐se durante os 5
anos a menos que seja inferior à que resultaria da
atualização anual da renda em vigor, caso em que
é esta a aplicável;
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7º ‐ ARRENDATÁRIO COM IDADE IGUAL OU SUPERIOR A 65 ANOS OU
DEFICIÊNCIA COM GRAU DE INCAPACIDADE IGUAL OU SUPERIOR A 60%
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II – ARRENDAMENTOS NÃO HABITACIONAIS (ARTº 50º A 54º)
1. A passagem para o RNAU inicia‐se pela comunicação do senhorio ao arrendatário,
indicando o valor da renda, o tipo e duração do contrato e ainda o valor do locado
determinado nos termos do CIMI, acompanhado de cópia da caderneta predial;
• O senhorio deve, ainda, nesta comunicação, informar o arrendatário que:
‐ A resposta deve ser dada no prazo de 30 dias;
‐ Pode aceitar a renda proposta pelo senhorio, ou opor‐se ao valor proposto, propondo
um novo valor, podendo, em qualquer dos casos pronunciar‐se quanto ao tipo e
duração do contrato propostos ou denunciar o contrato;
‐ Pode, no referido prazo, invocar que existe no locado um estabelecimento comercial
aberto ao público que é uma microempresa, que no locado funciona uma uma pessoa
colectiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se
dedica à actividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva, não
profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou
uma pessoa colectiva de direito privado que prossiga actividade declarada de interesse
nacional, ou, ainda que no locado funciona uma república de estudantes;
‐ Que invocando o arrendatário, uma destas circunstâncias deverá simultaneamente
apresentar os documentos comprovativos.
‐ Que a falta de resposta implica a aceitação da proposta do senhorio.
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3.
a) Se o arrendatário não responder, considera‐se
que aceita a proposta do senhorio e a nova
renda é devida no 1º dia de 2º mês seguinte ao
do termo do prazo para a resposta e o contrato
terá o tipo e o prazo propostos pelo senhorio;
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MICRO ENTIDADE
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Nota final
REGIME TRANSITÓRIO (ARTº 6º DA LEI Nº 79/2014)
• As alterações introduzidas à Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, pela Lei
79/2014, de 19 de Dezembro, relativas ao processo de Transição para o
NRAU, aplicam‐se aos processos que se encontrem pendentes, sem
prejuízo dos direitos e obrigações de‐ correntes de actos já neles
praticados, devendo essas alterações ser invocadas no prazo de 30 dias
sobre a entrada em vigor das mesmas, mas sempre desde que ainda não
tenha ocorrido a resposta do arrendatário prevista no nº 1 do art.º 33º ou
no art.º 52º.
• Nos contratos de arrendamento não habitacional em que a renda já tenha
sido actualizada, o arrendatário pode, no prazo de 30 dias contados da
entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei nº 79/2014, de 19
de Dezembro, invocar qualquer das circunstâncias previstas no nº 4 do
art.º 51º desde que comprove a realização de investimentos no locado ou
em equipamento para ele especificamente vocacionados, efectuados nos
três anos anteriores à entrada em vigor da Lei nº 31/2012, de 14 de
Agosto, não podendo o senhorio, nestas situações, opor‐se a uma
renovação de contrato por um período de 3 anos.
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ALTERAÇÕES MAIS RECENTES EM MATÉRIA DE DENÚNCIA DO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO E DE SUBARRENDAMENTO
Prof.ª Dra. Maria Olinda Garcia (FDUC)
Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra – Instituto Jurídico
SUMÁRIO
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Alterações ao art. 1103º, n.2 e n.3 do CC
• Artigo 1103.º
• [...]
• 1 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
• 2 — Quando a denúncia tiver o fundamento previsto
na alínea b) do artigo 1101.º, a comunicação referida
no
número anterior é acompanhada, sob pena de
ineficácia
da denúncia, dos seguintes documentos:
( cont.) Art.1103º, n.2
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Art.1103º, n.3
v. Regime geral das obras em prédios arrendados DL n. 157/2006:
art. 4º a 8º
Artigo 4.º
[...]
1 — Para efeitos do presente decreto‐lei, são obras de remodelação ou restauro
profundos as obras de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeitas a controlo
prévio, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime
jurídico da reabilitação urbana.
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Artigo 8.º
• [...]
• 3 — A denúncia a que se referem os números anteriores é confirmada, sob
pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada
de:
• a) Alvará de licença de obras ou título da comunicação prévia;
• b) Documento emitido pela câmara municipal que ateste que a operação
urbanística a realizar no locado constitui uma obra de alteração, ampliação
ou reconstrução, sujeita a controlo prévio, ou que constitui uma obra de
demolição relativamente à qual se verifica um dos pressupostos previstos
no n.º 1 do artigo 7.º, quando tal não resulte do documento referido na
alínea anterior
Obras de conservação art. 3º DL n.157/2006
• 1 — Quando seja indispensável para realização das
obras referidas no n.º 1 do artigo anterior, o senhorio
tem o direito a solicitar ao arrendatário, com uma
antecedência mínima de três meses, que desocupe o
locado pelo prazo necessário à execução das obras, o
qual não pode ser superior a 60 dias.
• 2 — Na situação prevista no número anterior, o
senhorio está obrigado ao realojamento do
arrendatário, em condições análogas às que este
detinha no locado, nos termos previstos nos n. 3 a 5 do
artigo 6.º e a suportar as despesas inerentes a essa
desocupação.
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Art.3º (continuação)
Art.29º Compensação por obras na extinção de arrendamentos antigos
• Esta compensação passou a existir em duas
novas hipóteses:
• ‐ Denúncia nos termos do art.1101º, al.b)
• ‐Denúncia nos termos do art.52º que remete
para o 33º, n.5, al.a)
• Deixa de existir na hipótese do art.28º, n.3 [livre
denúncia com antecedência de 5 anos, quando o
arrendatário deixa de estar protegido]
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Art.29º, n.3
• 3 — A cessação do contrato de arrendamento
para fins não habitacionais por iniciativa do
senhorio, nos termos da alínea b) do artigo
1101.º do Código Civil e da alínea a) do n.º 5 do
artigo 33.º, aplicável por força do artigo 52.º,
confere ao arrendatário o direito a compensação
pelas obras licitamente feitas, nos termos
aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor
de boa ‐fé, independentemente do estipulado no
contrato de arrendamento e ainda que as obras
não tenham sido autorizadas pelo senhorio.
• Decisão
o Tribunal Constitucional decide:
a) Julgar inconstitucional a alteração introduzida pela Lei n.º 31/2012,
de 14 de agosto, no artigo 26.º, n.º 4, alínea a), da Lei n.º 6/2006, de
27 de fevereiro, ao ofender o direito do arrendatário à permanência
no
local arrendado quando aí se tenha mantido por um período superior
a
trinta anos integralmente transcorrido à data da entrada em vigor
daquela
lei, por violação dos princípios da segurança jurídica e da proteção da
confiança, integrantes do princípio do Estado de direito democrático
contido no artigo 2.º da CRP.
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• Subarrendatários, nos arrendamentos antigos,
passam a poder exercer os direitos conferidos aos
arrendatários
• Art.26º
n.7 – Os direitos conferidos nos números
anteriores ao arrendatário podem ser invocados
pelo subarrendatário quando se trate de
subarrendamento autorizado ou ratificado nos
termos da lei.
• 5 — Se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau
comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %, a invocação do disposto na alínea b)
do artigo 1101.º do Código Civil obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a
garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, quer
quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.
• 6 — Os direitos conferidos nos números
anteriores
ao arrendatário podem ser invocados pelo
subarrendatário
quando se trate de subarrendamento autorizado
ou
ratificado nos termos da lei.
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PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO/BNA
Prof. Dr. Rui Gonçalves Pinto (FDUL)
O PROCEDIMENTO ESPECIAL
DE DESPEJO
Ponto de situação: alterações pela Lei
79/2014; Resenha jurisprudencial
Rui Pinto, 2015
Rui Pinto / Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa
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Arts. 15º ss. Lei 6/ 2006, de 27 de fevereiro NRAU (após Lei 31/2012, 14 de
agosto)
RPinto 78
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Modificação do artigo 15º nº4 + 15º B nº 1 al. h) + 15º C als. h) e i) da Lei 6/2006 :
a exigência fiscal do PED passa a ser, em alternativa, a liquidação do imposto do
selo ou as rendas terem sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC, sob pena de
recusa
RPinto 79
RPinto 80
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B. ASPETOS GERAIS
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
1) DOCUMENTOS JUSTIFICATIVOS
Artigo 15.º
Procedimento especial de despejo
RPinto 82
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acompanhado
Direito
i) contrato de arrendamento Vigente de
RPinto 83
Direito Vigente
RPinto 84
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VERSÃO ANTERIOR
3 — Para efeitos do disposto na alínea d) do número anterior, o comprovativo da
comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil é acompanhado dos
documentos referidos no n.º 2 do mesmo artigo ou, sendo caso disso, de cópia da
certidão a que se refere o n.º 7 do artigo 8.º do Decreto‐ Lei n.º 157/2006, de 8 de
agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados.
RPinto 85
NOVA VERSÃO
d) Em caso de denúncia por comunicação pelo senhorio, o contrato de
arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na
alínea c) do artigo 1101.º ou no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil ou da
comunicação a que se refere a alínea a) do n.º 5 do artigo 33.º da presente lei
3 — Para efeitos do disposto na alínea d) do número anterior, o comprovativo da comunicação
prevista no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil é acompanhado dos documentos
referidos nos n.os 2 e 3 do mesmo artigo ou, sendo caso disso, de cópia da certidão a
que se refere o n.º 7 do artigo 8.º do Decreto ‐Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que
aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados
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O senhorio que não pagou ou que não pode comprovar o pagamento pode usar do
procedimento
efetuando o pagamento extemporâneo do imposto de selo, uma vez que a lei exige a
demonstração do pagamento, não a demonstração da pontualidade dele.
Quando tenha decorrido o prazo de prescrição da dívida de imposto, pode o senhorio usar do
procedimento sem comprovar o pagamento e sem proceder ao pagamento extemporâneo.
RPinto 88
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Ainda que a lei imponha que o procedimento especial de despejo apenas possa ser
utilizado
para os contratos em que o imposto do selo tenha sido liquidado (e pago), não condiciona,
porém, essa utilização ao rigoroso cumprimento dos prazos previstos pela legislação
tributária, sendo que, em derradeira análise, com o regime jurídico dos art.ºs 15º, n.º 4,
15º‐
B, n.º 2, alínea h) e 15º‐C, n.º 2, alínea h), do NRAU (na redacção conferida pela Lei n.º
31/2012, de 14.8), visa‐se, sobretudo, colocar a relação contratual adentro da economia
registada.
RPinto 89
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RL 16‐01‐2014 / 4387/13.7TBCSC.L1‐8 (ANTÓNIO VALENTE )
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A DIFICULDADE DE RESIDE NA NATUREZA ANTECIPATÓRIA (logo, EXCECIONAL) DA PROVIDÊNCIA
CAUTELAR DE DESPEJO ANTECIPADO
“Veio A… deduzir providência cautelar comum contra S…., Unipessoal Lda pedindo que seja
ordenada a entrega judicial, livre de pessoas e bens, da loja correspondente à fração
A, integrante do prédio urbano sito na Rua …., freguesia da P…, concelho de C…, com
recurso a arrombamento com substituição de fechaduras, se necessário for, ou
colocando o requerente à disposição do Tribunal os meios adequados à sua
realização.
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RPinto 93
4) PEDIDO
RPinto 94
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ATENÇÃO:
RPinto 95
RPinto
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5) LEGITIMIDADE PASSIVA
RPinto 97
JURISPRUDENCIA Nº 5 (fiador)
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6) CARÁTER ELETRÓNICO
notificações e assinaturas efetuadas pelo BNA (cf. art. 15º Portaria n.º 9/2013)
RPinto 99
7) REPARTIÇÃO DE COMPETÊNCIAS
art. 2º DL 1/2013 > declarou instalado o BNA e o definiu pelo seu objeto e função:
“secretaria judicial com competência exclusiva para a tramitação do procedimento
especial de despejo em todo o território nacional
RPinto 100
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[…]
Tendo em conta a nova estrutura judiciária, cada comarca organiza-se num único tribunal,
onde existe uma única secretaria e, em cada município onde se mostrem instaladas
secções de instância central ou secções da instância local, existe um núcleo que
- Designar o executor (agente de execução/ notário); assinar
assegura as funções da secretaria.
Importa então definir na futura organização judiciária, para efeitos da receção em suporte de
papel do requerimento do procedimento especial de despejo, as unidades orgânicas
competentes para receber o requerimento de despejo nos casos previstos na alínea b)
e c) do n.º 1 do art.º artigo 5.º da Portaria nº 9/2013, de 10 de janeiro.
Assim, para efeitos da receção em suporte de papel do requerimento do procedimento
especial de despejo, independentemente da localização do imóvel arrendado, em cada
um dos tribunais de comarca, consideram-se habilitadas as secções de proximidade, as
unidades centrais dos serviços judiciais ou as unidades centrais comuns aos serviços
judiciais e do Ministério Público.
RPinto 101
designado pelo senhorio no requerimento (cf. art. 15º-B nº 2 al. j) NRAU/2012) ou após
solicitação de designação automática pelo BNA (nºs 3 e 5 dos arts. 12º, 24º e 25º
da Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro)
RPinto 102
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JUIZ
Todas as questões são apreciadas pelo mesmo juiz (art. 11º nº 4 da Port nº 9/2013)
8) VALOR E CUSTAS
Valor: renda de dois anos e meio, acrescido do valor das rendas em dívida( art.
26º nº 1 Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)
RPinto 104
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C. TRAMITAÇÃO COMUM
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
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ESTRUTURA SINCRÉTICA
RPinto 107
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- Identificar as partes; indicar o seu endereço de correio eletrónico se assim pretender receber
comunicações; indicar o tribunal competente
- Indicar o lugar onde deve ser feita a notificação, o qual, na falta de domicílio convencionado
por escrito, deve ser o local arrendado;
RPinto 109
DOCUMENTOS ANEXOS
Comprovativo fiscal (cf. art. 15º-B nº1 NRAU/2012 e art. 5º nº 2 do Decreto-Lei n.º
1/2013, de 7 de Janeiro).
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APRESENTAÇÃO
Por Requerente:
- preenchimento e envio de formulário eletrónico do requerimento de
despejo disponível na página informática do BNA
- entrega do requerimento, em papel, por qualquer dos meios do art. 150º
nº 2 CPC (Modelo: anexo à Portaria n.º 9/2013) nas secretarias judiciais
RPinto 111
O pagamento deve ser feito pelos meios previstos no art. 8º nº 1 da Portaria n.º
9/2013 (v.g., MB), em 10 dias
Valor: taxa de justiça prevista na tabela II do Regulamento das Custas Processuais para as
execuções em que as diligências de execução não sejam realizadas por oficial de
justiça (art. 22º nº 1 do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)
(ATENÇÃO: se for designado oficial de justiça para proceder à desocupação do locado, é ainda devido o
pagamento de uma taxa de justiça adicional — 1,75 UC, quando o procedimento tenha valor
inferior a € 30 000 ou 3,5 UC, quando o procedimento tenha valor igual ou superior a € 30 000 —
(art. 25º nº 1 do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)
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JURISPRUDÊNCIA Nº 6 (ineptidão)
Este modelo de requerimento de despejo ,na sua versão em papel, consta do anexo à Portaria
n.º9/2013, de 10‐01, e é divulgado na página electrónica do BNA(www.bna.mj.pt ) e no Portal
Citius(www.citius.mj.pt) (cfr.art.2º da cit Portaria).
Consultado o modelo, no site supra referido, constata‐se o mesmo é composto de 11 páginas
em
PDF, e está pré‐formatado, com dizeres impressos em todos os campos. O requerente pode
apenas assinalar as suas indicações, em espaços pré delimitados para o efeito, e que são
pequenos círculos, ou rectângulos.
RPinto 114
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O espaço destinado à “exposição sucinta do pedido “ e não dos “factos” como refere a
recorrente
,é aplicável apenas ao pedido de pagamento de rendas encargos e despesas, o que não ocorre
no
caso em apreço.
Sendo a necessidade facto constitutivo do direito do senhorio, por força da regra prevista no
artigo 342º, nº 1 do Código Civil, é ao senhorio que compete a alegação e prova dos
factos constitutivos do direito invocado.
RPinto 116
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Aos prazos do PED aplicam-se as regras do CPC, mas não se suspendem durante as
férias judiciais (cf. regra oposta,do art.144º nº 1), nem sofrem qualquer dilação
Art. 15º-S nº 5 NRAU/2012.
RPinto 117
)
RPinto 118
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RPinto 119
Se o
o requerido não deduzir oposição em 15 dias a contar da notificação (cf. arts.
15º-E nº 1 al. a) e 15º-F nº 1; ainda, art. 15º-D, nº 4 al. c) segunda parte
NRAU/2012); ou
ainda que se oponha, não proceda ao pagamento ou depósito das rendas que
se forem vencendo, nos termos previstos no art. 15º nº 8 (cf. art. 15º-E nº 1 al.
c)).
O qual constitui título executivo para pagamento de quantia certa ex vi art. 15º-
J nº 5 - disponibilizado pelo BNA ao requerente e a terceiros (arts. 19º+ 20º
Portaria 9/2013)
RPinto 120
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No procedimento especial de despejo do local arrendado, criado pela revisão operada pela
Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, ao NRAU, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro,
se
o arrendatário, devidamente notificado pelo BNA, não deduzir oposição ao pedido de
despejo, o BNA emite título de desocupação do locado, convertendo o requerimento de
despejo em título de desocupação, podendo o senhorio promover a efectivação do
mesmo.
RPinto 121
RPinto 122
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Na oposição deduzida pelo arrendatário deverá ser concentrada toda a defesa, podendo
defender‐se por impugnação e por excepção, admitindo‐se também que o arrendatário
possa valer o seu direito a benfeitorias, consoante as possibilidades dadas pelo direito
substantivo, mediante pedido reconvencional, obviando‐se à violação da tutela
jurisdicional
efectiva.
RPinto 123
RPinto 124
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RPinto 125
JURISPRUDÊNCIA Nº 9 (CAUÇÃO)
RPinto 126
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arts. 15º-N e 15º-O NRAU/2012 = arts. 930º-C e 930º-D CPC (864º e 865º nCPC)
O inquilino deverá pagar uma taxa de justiça calculada nos termos previstos na
tabela II do Regulamento das Custas Processuais para os «outros
incidentes” (art. 22º nº 4 al. b) do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro)
PURGA DA MORA…..
RPinto 127
Artigo 15.º ‐N
Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação .
2 — O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o
prudente arbítrio do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da
boa fé, a circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de outra
habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o
seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas
envolvidas, só podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes
fundamentos:
a) Que, tratando‐ se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve
a carência de meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao
beneficiário de subsídio de desemprego, de valor igual ou inferior à retribuição
mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção;
VERSÃO ANTERIOR
b) Que o arrendatário é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade
superior a 60 %.
RPinto 128
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NOVA VERSÃO
26º Nº 4 AL. C)
28º Nº 5
31º Nº 4 AL. B)
57º Nº 1 AL. B)
RPinto 129
65
31‐10‐2015
Tem, então, início fase declarativa pura perante um juiz, regulada nos arts. 15º-F,
15º-H e 15º-I NRAU/2012
RPinto 132
66
31‐10‐2015
RPinto 133
RP 28‐4‐2014 /1410/13.9YLPRT‐B.P1 (CORREIA PINTO)
No âmbito do procedimento especial de despejo, o artigo 15.º‐I, n.º 6, da Lei n.º 6/2006,
de
27 de Fevereiro, na redacção da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, interpretado à luz dos
seus
específicos fundamentos e razão de ser, impõe que a apresentação da prova deve ocorrer
no
início da audiência, seja no que concerne à indicação das testemunhas a inquirir, seja
quanto
a documentos a incorporar no processo.
RPinto 134
67
31‐10‐2015
RC 23‐9‐2014 /TRIBUNAL: BALCAO NACIONAL DO ARRENDAMENTO (HENRIQUE ANTUNES)
No processo especial de despejo o mérito da causa deve ser julgado independentemente
da
realização da audiência de discussão e julgamento se a questão puder logo ser decidida,
i.e.,
se o processo o permitir, sem necessidade de mais provas
RPinto 135
3º) RESPOSTA
RPinto 136
68
31‐10‐2015
5º) SENTENÇA
RPinto 137
A decisão a proferir em Procedimento Especial de Despejo não depende da decisão a
proferir em acção administrativa em que se discute matéria que não tem a ver com a
impugnação do acto administrativo que aprovou o projecto de arquitectura, sendo
certo que só esta poderia dar azo a tal prejudicialidade.
(…)
Por esta forma, não pode considerar‐se a existência de causa prejudicial, relativa a estes
autos e, por consequência, não ocorrem os pressupostos para o decretamento da
suspensão da instância previstos nos artºs 92º e 272º, nº1 do CPC.
RPinto 138
69
31‐10‐2015
constitui, também, título executivo para pagamento de quantia certa, nos termos do art.
15º-E nº1
Cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual tem
sempre efeito meramente devolutivo (art. 15º-Q NRAU) AO CONTRÁRIO DO QUE
DECORRERIA DA REGRA DO ART. 692º nº3 al. b) execução provisória.
RPinto 139
70
31‐10‐2015
TÍTULOS EXECUTIVOS
VIAS PROCEDIMENTAIS
O executor deve solicitar diretamente o auxílio das autoridades policiais sempre que
seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para efetivar a
posse do imóvel, aplicando-se, com adaptações, o art. 840 nº 5 CPC (art. 757º nº 6
nCPC).
RPinto 142
71
31‐10‐2015
Se o procedimento estiver a correr sem distribuição a juiz (i.e., não houve fase
contraditória) o EXECUTOR apresenta requerimento no tribunal judicial da
situação do locado para, no prazo de cinco dias, ser autorizada a entrada
imediata no domicílio (art. 15º-L nº 1 NRAU/2012)
RPinto 143
ATENÇÃO
O art. 14º nºs 2 e 4 do Decreto-Lei 1/2013, de 7 de Janeiro prevè DESPENSA DE
DESPACHO JUDICIAL nos despejos de arrendamentos para fins habitacionais
em que o executor verifique, cumulativamente, que
RPinto 144
72
31‐10‐2015
RPinto 145
73
31‐10‐2015
RPinto 147
74
31‐10‐2015
Artigo 15.º -G
Extinção do procedimento
1 — O procedimento especial de despejo extingue –se pela desocupação do
locado, por desistência e por morte do requerente ou do requerido.
2 — O requerente pode desistir do procedimento especial de despejo até à dedução
da oposição ou, na sua falta, até ao termo do prazo de oposição.
[…]
RPinto 149
‐ A “extinção” do procedimento especial de despejo prevista no nº 1 do art.º 15º‐G do
NRAU,
por qualquer uma das causas aí indicadas, “desocupação do locado”, “desistência” e
“morte do requerente ou do requerido”, só opera quando o procedimento se
encontra ainda na fase que decorre no Balcão Nacional de Arrendamento.
‐ A “extinção” do procedimento especial de despejo prevista no art.º 15º‐G citado não é
tecnicamente a “extinção da instância” prevista no art.º 277º do CPC ou uma das
suas causas, a “inutilidade superveniente da lide” (cfr. al. e) daquele art.º 277º).
‐ Quando a “desocupação do locado” ocorre já depois de deduzida oposição e estando o
processo na sua fase judicial, após distribuição, as consequências hão‐de ser
analisadas à luz do CPC e não daquele art.º 15º‐G
‐ Essas consequências são a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide
quanto ao pedido de despejo, dada a desocupação do locado, ao abrigo do art.º 277º
al. e) do CPC, mas prosseguimento dos autos para decisão do outro pedido, o de
RPinto 150
condenação no pagamento das rendas.
75
31‐10‐2015
D. TRAMITAÇÃO ESPECIAL NO
DESPEJO
VALORES DEVIDOS IMEDIATO
AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
RPinto 152
76
31‐10‐2015
Artigo 15.º-R
Uso indevido ou abusivo do procedimento
RPinto 154
77
31‐10‐2015
MUITO OBRIGADO.
Rui Pinto / Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO/BNA
Dr. António Raposo Subtil (RSA ‐ LP)
78
31‐10‐2015
Procedimento Especial de
Despejo\BNA
II Congresso NRAU
30 de Outubro de 2015
79
31‐10‐2015
II Congresso Novo Regime Arrendamento Urbano
Local: Hotel Altis
Data: 30 de Outubro de 2015
“Procedimento Especial de Despejo\BNA”
António Raposo Subtil
(Coordenador RSA‐LP)
II Congresso do Regime de Arrendamento Urbano
Procedimento Especial de Despejo\BNA
I – Breves considerações sobre o “Regime do
Procedimento Especial de Despejo”
80
31‐10‐2015
Objectivos da Reforma Legislativa
Lei 31/2012, de 14 de Agosto (alterada pela Lei 79.º/2014, de 19 de Dezembro) cria o Procedimento
Especial de Despejo (PED)
Procedimento
extrajudicial/especial
de despejo (via BNA) - Art. 15
NRAU
81
31‐10‐2015
Quando:
O contrato de arrendamento cessou nas
situações consagradas no art. 15.º, n.º 2 do NRAU
Âmbito de Aplicação do
(títulos do procedimento no BNA), e
Mecanismo Especial
O arrendatário não desocupe o locado na
de Despejo
data prevista na lei ou na data fixada por
convenção das partes
82
31‐10‐2015
Formas de
apresentação do Entrega em papel:
Via Citius: requerimento de Devidamente preenchido e
Quando o requerente despejo assinado é entregue numa
esteja representado por das secretarias judiciais
mandatário, aplicando-se competentes para
com as necessárias recepcionar o mesmo e,
adaptações o disposto na posteriormente, o remeter ao
Portaria 114/2008 BNA (nesta situação é a
Via electrónica: secretaria judicial que
Através do preenchimento do preenche o formulário
formulário disponível na constante da página do BNA)
página informática do BNA,
com recurso à assinatura
digital constante do cartão do
cidadão (nesta situação é
apresentado directamente
pelo requerente, via página do
BNA)
83
31‐10‐2015
Decisão do BNA
5 3 Pedido de SUSPENSÃO do
IMPUGNAÇÃO do título de despejo (tramitação específica
desocupação (tramitação em Tribunal)
específica em Tribunal) 4
Pedido de DIFERIMENTO da
desocupação (tramitação específica
em Tribunal)
84
31‐10‐2015
II Congresso do Regime de Arrendamento Urbano
Procedimento Especial de Despejo\BNA
II – Análise crítica da eficácia do Procedimento
Especial de Despejo
Análise crítica da eficácia do PED
O 1.º Relatório da CMRAU – Junho de 2013
85
31‐10‐2015
Análise crítica da eficácia do PED
O 2.º Relatório da CMRAU – Janeiro de 2014
Análise crítica da eficácia do PED
O 3.º Relatório da CMRAU – Maio de 2014
86
31‐10‐2015
Análise crítica da eficácia do PED
Dificuldades de Implementação
Análise crítica da eficácia do PED
Outras considerações
Outras considerações:
• O Regime do PED incutiu mudanças visíveis e
O Procedimento qualitativas no regime do despejo?
Especial de Despejo
• A introdução do PED permitiu atingir os objectivos
As questões de celeridade e simplicidade processual,
subjacentes à sua criação?
87
31‐10‐2015
Análise crítica da eficácia do PED
Sound Bites
Procedimento Especial de Despejo:
SOUND BITES
• “Os dados enviados Ministério da Justiça, recolhidos
diretamente da aplicação informática, mostram que
praticamente metade (49,5 por cento) das ações de despejo
foi recusada” (Antena 1, 12 de Novembro de 2014);
Recurso
“Artigo 15.º Q
Recurso da decisão judicial para a desocupação do locado
Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação do
locado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual tem
sempre efeito meramente devolutivo
É de realçar que não se procede à alteração do art. 629.º do CPC, o qual prevê as
decisões que admitem recurso, de forma a contemplar a admissibilidade de recurso da
decisão judicial para desocupação independentemente do valor da causa e da
sucumbência
88
31‐10‐2015
II Congresso do Regime de Arrendamento Urbano
Procedimento Especial de Despejo\BNA
III – Análise sumária de algumas decisões
judiciais
Análise de Decisões Judiciais
89
31‐10‐2015
Análise de Decisões Judiciais
Análise de Decisões Judiciais
90
31‐10‐2015
Portugal
Rua Bernardo Lima 3,
1150‐074, Lisboa
T. +351 213 566 400
F. +351 213 566 488
Email : portugal@rsa‐lp.com
Angola
Presidente Business Center, Sala 402,
Largo 17 de Setembro, Luanda
T. e F. +244 222 015 925
Email : angola@rsa‐lp.com
Brasil | São Paulo
Edifício San Paolo
Av. Brigadeiro Faria Lima, 2055 – 10° Andar
01452‐001 – São Paulo – SP – Brasil
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F. +55 11 3039 6398
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Brasil | Nordeste
Pernambuco – Sede
Rua da Hora, 692, Espinheiro – Recife – PE
CEP 52020‐015
T. +55 81 2101 5757
F. +55 81 2101 5751
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Cabo Verde
Prédio Garantia, 1.º Esq
Caixa Postal n.º 107
Santa Maria
Ilha do Sal, Cabo Verde
T. +238 24 22 510
F. +238 24 22 550
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Moçambique
Av. Kenneth Kaunda, 609,
Maputo – Moçambique
T. e F.: +258 21 485 988
Email : mocambique@rsa‐lp.com
A RESOLUÇÃO DO CONTRATO E RECUPERAÇÃO DA DÍVIDA
Dr. Carlos Nabais (Manteigas Martins & Associados)
91
31‐10‐2015
COMUNICAÇÃO DOS VALORES EM DIVIDA, TITULO EXECUTIVO
RELATIVAMENTE AO ARRENDATÁRIO E/OU FIADOR
ARTIGO 14º A
Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas
O contrato de arrendamento, quando acompanhado de
comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em
divida, é título executivo para a execução para pagamento de
quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às
despesas que corram por conta do arrendatário.
B)
ARTIGO 15º
Procedimento especial de despejo
(…)
5 ‐ Quando haja lugar a procedimento especial de despejo, o
pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que
corram por conta do arrendatário poder ser deduzido
cumulativamente com o pedido de despejo no âmbito do
referido procedimento desde que tenha sido comunicado ao
arrendatário o montante em divida, salvo se previamente tiver
sido intentada ação executiva para os efeitos previstos no artigo
anterior.
92
31‐10‐2015
ARTIGO 9º
Formas de comunicação
1 ‐ Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis
entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento,
atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo
declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.
(…)
7‐ A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por
resolução, nos termos do nº 2 do artigo 1084º do Código Civil, é efetuada
mediante:
a) Notificação Avulsa;
b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução,
sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da
comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o
notificando assinar o original;
c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do nº 1, nos
contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o
domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local,
salvo se este tiver autorizado a modificação.
ARTIGO 10º
Vicissitudes
1 – A comunicação prevista no nº 1 do artigo anterior considera‐se
realizada ainda que:
a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a
recebê‐la ou não ter a ter levantado no prazo previsto no regulamente
dos serviços postais;
b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente
do destinatário.
2 – O disposto no número anterior não se aplica às cartas que:
a) (…)
b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou
despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de
despejo, nos termos dos artigos 14ºA e 15º, respetivamente, salvo nos
casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do nº 7 do
artigo anterior.
93
31‐10‐2015
94
31‐10‐2015
COBRANÇA BNA
‐ Quando seja indicado notário para proceder à desocupação do
locado no requerimento de despejo deve designar‐se agente de
execução para proceder à execução para pagamento das rendas,
encargos ou despesas em atraso – al. k) do nº 2 do art. 15º ‐B do
NRAU;
‐ O pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas em
atraso só pode ser deduzido contra os arrendatários e, tendo o
arrendamento por objeto a casa de morada de família, deve ser
também deduzido contra os respetivos cônjuges – art. 7º da Lei
nº 1/2013, de 07/01;
‐ Pedido que seja também o pagamento de rendas, encargos ou
despesas que corram por conta do arrendatário o requerido é
notificado pelo BNA para, em 15 dias, pagar ao requerente a
quantia pedida ou deduzir oposição a essa pretensão – nº 1 do
art. 15º ‐D NRAU;
95
31‐10‐2015
96
31‐10‐2015
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31‐10‐2015
1) Acórdão TRL, Tomé Gomes, 12/12/2008 SIM
“No que respeita agora à executada fiadora, não resulta do nº 2 do artigo 15º do
NRAU que lhe devesse ser comunicado o montante em dívida, nem se torna
necessário que seja interpelada para o seu pagamento, porquanto, como fiadora que
interpelação, como decorre do preceituado no artigo 634º do CC.”
consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor.)
Quanto às rendas vincendas “não estando elas liquidadas no comprovativo da
comunicação ao arrendatário junta aos autos, não poderão ser atendidas no objeto
das presente execução, por manifesta insuficiência do título executivo, nessa parte,
sem prejuízo de a exequente, poder vir a reclamá‐las, ainda no decurso desta ação,
por via de cumulação sucessiva, desde que fundada em título executivo bastante.”
1) Acórdão TRL, Ana Resende, 31/03/2009 NÃO
“Com efeito, no que a este último respeita (fiador), não se evidência que o mesmo
possa ser abrangido pela regra constante do nº 2, do art. 15º do NRAU, desde logo
porque ali é apenas feita a referência ao arrendatário, mas também porque tal não
se compagina com a função de garante, e assim com o regime próprio da fiança
constituída, mas ainda porque o contrato de arrendamento, embora assinado pelo
fiador, não se configura, quanto a ele, como título bastante, nos termos e para os
efeitos da acima referida disposição legal.”
98
31‐10‐2015
Não se encontrando, no artigo 9º do NRAU “expressamente prevista a forma de
comunicação referida no art. 15º, nº 2, do NRAU, vigora a regra geral da liberdade
de forma – art. 219º do C. Civil ‐, pelo que tal comunicação pode ser efetuada por
qualquer meio à escolha do seu emitente. Contudo, para que a mesma possa ser
documentada”
(Artigo 219º ‐ A validade da declaração negocial não depende da observância de
forma especial, salvo quando a lei o exige.)
“Dai que se considere que o documento junto pelos exequentes, titulando a
comunicação efetuada nos termos do art. 1084º, nº 1 do C. Civil, em que se indicou
o montante das rendas em divida, preenche o conteúdo da comunicação exigida pelo
art. 15º, nº 2, do NRAU, e obedeceu a uma das formas possíveis que pode revestir
esta comunicação – contacto pessoal do arrendatário feito por advogado, com
entrega de duplicado da notificação e cópia dos documentos que a acompanham, ao
arrendatário”
“O título executivo complexo definido no art. 15º, nº 2, do NRAU, pode ser utilizado
para reclamar o pagamento das rendas em dívida não só do arrendatário, mas
também dos fiadores que garantiram a satisfação desta prestação, subscrevendo o
documento que titulou o contrato de arrendamento, uma vez que estes ao
627º, do C. Civil).”
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31‐10‐2015
(Artigo 627º ‐ 1. O fiador garante a satisfação do crédito, ficando pessoalmente
obrigado perante o credor.
2. A obrigação do fiador é acessória da que recai sobre o principal
devedor.)
dívida tenha quer ser feita também aos fiadores, nem se torna necessário que estes
preceituado no art. 634º do C. Civil.”
1) Acórdão TRP, Cândido Lemos, 23/06/2009 SIM
2) Acórdão TRP, Henrique Antunes, 06/10/2009 SIM
“Aos documentos apontados é atribuída força executiva no tocante á obrigação de
pagamento das rendas e só no tocante a esta específica obrigação. A exequibilidade
daqueles documentos não compreende, por exemplo, as indemnização devida pela
mora em que se constituiu o arrendatário no tocante à obrigação do pagamento da
renda”
“Ao contrário do que sucede com a reparação do dano resultante da mora no
cumprimento da obrigação de pagamento da renda que a lei, com propriedade,
antecedência da comunicação da denúncia, a lei fala no pagamento das rendas
correspondentes ao período do pré‐aviso em falta (arts. 1041º, nº 1 e 1098 nº 3 do
CPC).”
100
31‐10‐2015
“Em absoluto remate: o recorrente dispõe de título executivo, tanto contra a
arrendatária como contra os fiadores, no tocante à obrigação de pagamento da
renda correspondente ao período de pré‐aviso que a comunicação de denúncia não
observou.”
1) Acórdão TRP, Rui Moura, 21/05/2012 SIM MAS
“II – A execução pode igualmente ser intentada contra o fiador, desde que o senhorio
proceda à necessária comunicação ao fiador e a junte.”
2) Acórdão TRP, Aristides Rodrigues de Almeida, 24/04/2014 NÃO
“I – O titulo executivo previsto no artigo 14º ‐A do NRAU (…) é restritivo ao
arrendatário, não se estendendo ao respetivo fiador ainda que tenha intervindo no
contrato de arrendamento e renunciado ao beneficio da excussão prévia.”
II – No caso de se entender que aquela norma permite a formação de título executivo
contra o fiador do arrendatário, dever‐se‐á exigir, por imposição das regras da boa‐
fé e por maioria de razão, que o contrato de arrendamento seja acompanhado de
comprovativo de comunicação ao fiador do montante das rendas devidas, em termos
similares ao que a norma exige relativamente ao arrendatário.”
1) Acórdão TRL, Ezaguy Martins, 18/09/2014 NÃO
“ II – O título executivo previsto no artigo 15º, nº 2 do NRAU/art.. 14º ‐A do NRAU
2012, é restrito ao arrendatário, não abrangendo o fiador daquele, ainda que tenha
intervindo no contrato de arrendamento e renunciado ao benefício da excussão
prévia.”
2) Acórdão TRL, Carlos Marinho, 13/10/2014 SIM MAS
“Ainda que se entenda que o principio da tipicidade dos títulos executivos e as demais
razões invocáveis no sentido da exclusão da formação de título contra os fiadores em
contrato de arrendamento não afastam a possibilidade de tal formação, sempre se
impões concluir – particularmente face à natureza complexa e composta do aludido
título – que, sem comunicação aos fiadores, nunca se constitui conta estes o titulo
executivo referido no nº 2 do art. 15º do Novo Regime do Arrendamento Urbano e
no artigo 14º ‐A aditado ao referido NRAU pela Lei nº 31/2102, de 14 de Agosto.”
101
31‐10‐2015
“II – A comunicação ao arrendatário, que alude o art. 15º, nº 2, do NRAU, funciona
como requisito complementar de exequibilidade do título.
(…)
IV – A identidade do obrigado pelo título resulta do próprio contrato de
arrendamento a abrange que nele se obrigou perante o senhorio, ao pagamento das
rendas em divida.
V – Não obstante o art. 15º, nº 2, do NRAU apenas fazer referência a comunicação
exequibilidade do título – deve ser feita também aos fiadores.
VI – Constitui título executivo, tanto em relação ao arrendatário como em relação
em V.”
1) Acórdão TRL, Fátima Galante, 17/06/2010 SEM POSIÇÃO
‐ Embora no nº 2 do art. 15º do NRAU não limite à pessoa do arrendatário o carater
executivo do contrato de arrendamento, para o efeito este tem que ser sempre
conseguindo notificar o arrendatário não existe título executivo.
‐ Mesmo para quem aceita que o fiador está abrangido pelo título executivo do art.
15º do NRAU, já não admite que o objeto da execução também deve abranger o valor
de indemnizações peticionadas, ou o valor das rendas que se vencerem após a
comunicação efetuada aos arrendatários.
Com efeito, no que respeita a rendas vincendas e outro tipo de indemnizações,
mostram‐se, em regra, excluídas da execução, por falta de título executivo.
102
31‐10‐2015
Dr. Carlos Nabais (Manteigas Martins & Associados)
Obrigado
A RESOLUÇÃO DO CONTRATO E RECUPERAÇÃO DA DÍVIDA
Prof. Dr. Rui Gonçalves Pinto (FDUL)
103
31‐10‐2015
A RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO
ARRENDAMENTO URBANO
Âmbito substantivo. Modo de operar.
Casuísmo jurisprudencial
Rui Pinto, 2015
Rui Pinto / Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa
LEGISLAÇÃO RELEVANTE
CÓDIGO CIVIL
ARTS. 1041º, 1042º, 1083º, 1084º e 1085º
RPinto 208
104
31‐10‐2015
1. RESOLUÇÃO PELO SENHORIO
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
A. ÂMBITO SUBSTANTIVO
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
105
31‐10‐2015
A1. INCUMPRIMENTO DAS
OBRIGAÇÕES EM GERAL
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
RESOLUÇÃO JUDICIAL
RPinto 212
106
31‐10‐2015
[«Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em
incumprimento pela outra parte».:…] ainda o art. 1079º CC
RPinto 213
A2. INCUMPRIMENTO DAS
OBRIGAÇÕES PECUNIÁRIAS
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
107
31‐10‐2015
RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL
COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 5, 7 + art. 10º + art. 11º nºs 1 (1ª p.), 3 - 5 e 6
NRAU] no prazo de
- 3 meses a contar do conhecimento do facto se o inquilino pagou depois
essas rendas (mas fora do prazo de 1 mês do art. 1084/4 CC [art. 1085/2 CC]
- 1 ano sobre a cessação da mora se não pagou nenhuma renda [art. 1085/ 3
CC]
215
RPinto
ATENÇÃO
RPinto 216
108
31‐10‐2015
ATENÇÃO: HÁ PRAZO DE TOLERÂNCIA
FACTO IMPEDITIVO DO DIREITO À RESOLUÇÃO OU INDEMNIZAÇÃO
RPinto 217
ATENÇÃO: HÁ PRAZO DE PURGA DA MORA
RPinto 218
109
31‐10‐2015
O SENHORIO
IMPUGNA EM OBRIGATÓRIA AÇÃO DE DESPEJO (art. 21º / 3 NRAU): A RESOLUÇÃO SERÁ FEITA
JUDICIALMENTE!
RPinto 219
CASUÍSMO JURISPRUDENCIAL
RC 23‐9‐2014 /TRIBUNAL: BALCAO NACIONAL DO ARRENDAMENTO (HENRIQUE ANTUNES)
A mora de dois meses ― de uma só renda que seja ― é autosuficiente,
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC.
enquanto fundamento de resolução do contrato de arrendamento (…) não (ART. 20º)
havendo (…) lugar uma autónoma ponderação sobre a sua gravidade e
consequências.”
No caso de resolução extrajudicial o arrendatário pode purgar a mora das
rendas se no prazo de um mês as pagar e ainda mais 50% do seu valor, como
Indemnização
110
31‐10‐2015
Nos casos de PED baseado na mora por falta de pagamento de rendas superior a dois meses
(cf. art. 15º nº 2 al. e)) será aconselhável o senhorio deixar transcorrer mais de um mês após a
data da comunicação antes de fazer o requerimento de despejo.
Isto porque até no primeiro mês a contar da comunicação de resolução pelo senhorio pode
ficar sem efeito se o arrendatário puser fim à mora, faculdade que SÓ PODE USAR UMA VEZ
com referência a cada contrato (cf. art. 1084º nº 4 CC reformado).
E, portanto, o inquilino requerido, uma vez notificado pelo BNA, pode fazer prova do
pagamento ou depósito dos valores em mora e das INDEMNIZAÇÕES exigidas pelo art. 1041º
nº 1.
RPinto 221
RPinto 222
111
31‐10‐2015
COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 5, 7 + art. 10º + art. 11º nºs 1 (1ª p.), 3, 4,
5 e 6 NRAU] no prazo de 3 meses a contar do conhecimento do facto
da QUINTA mora superior a 8 dias [art. 1085º nº 2 CC]
RPinto 223
ATENÇÃO
RPinto 224
112
31‐10‐2015
RPinto 225
ATENÇÃO: NÃO HÁ PRAZO DE PURGA DA MORA
RPinto 226
113
31‐10‐2015
A3. INCUMPRIMENTO DA
OBRIGAÇÃO DE SUPORTAR OBRAS
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
RPinto 228
114
31‐10‐2015
ATENÇÃO: HÁ PRAZO DE PURGA DA MORA
PARECE QUE O ARRENDATÁRIO PODE USAR ESTA FACULDADE MAIS DO QUE UMA VEZ
por CONTRATO POIS NÃO SE PREVÊ RESSALVA IDÊNTICA À DO Nº 4 DO ARTIGO 1084º CC
RPinto 229
COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 5, 7 + art. 10º + art. 11º nºs 1 (1ª p.), 3,
4, 5 e 6 NRAU] no prazo de um ano a contar da cessação, pois a
oposição é um facto continuado [art. 1085º nº 3 CC],
RPinto 230
115
31‐10‐2015
B. MODO DE OPERAR DA RESOLUÇÃO
EXTRAJUDICIAL
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
PONTO DE PARTIDA (ART. 1084/2)
REGIME APLICÁVEL
RPinto 232
116
31‐10‐2015
a) notificação avulsa
RPinto 233
1 ‐ NOTIFICAÇÃO AVULSA (ART. 256º CPC)
REQUERIMENTO DO SENHORIO AO TRIBUNAL DA ÁREA DA RESIDÊNCIA DO INQUILINO
[art. 79º nCPC], acompanhado da comunicação de resolução (deve conter o
fundamento concreto, com motivação de facto e de direito) + contrato de
arrendamento (TODOS EM DUPLICADO, tantos quantas as pessoas que vivam em
economia separada)
DESPACHO JUDICIAL
Indeferimento (recurso até à Relação)
Deferimento (não cabendo oposição)
RPinto 234
117
31‐10‐2015
ATENÇÃO !
POR FORÇA DO ART. 10º / 5 NRAU A NOTIFICAÇÃO CONSIDERA-
SE EFETUADA mesmo que
RPinto 235
CASUÍSMO JURISPRUDENCIAL
118
31‐10‐2015
ATENÇÃO !
RPinto 237
CASUÍSMO JURISPRUDENCIAL
119
31‐10‐2015
2‐ CONTACTO PESSOAL
RPinto 239
ATENÇÃO !
POR FORÇA DO ART. 10º / 5 NRAU A COMUNICAÇÃO CONSIDERA-SE
EFETUADA mesmo que
RPinto 240
120
31‐10‐2015
3 ‐ ESCRITO ASSINADO E REMITIDO
COM AVISO DE RECEÇÃO
APENAS NOS CONTRATOS ESCRITOS COM CONVENÇÃO DE DOMICÍLIO
Sendo inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver
autorizado a modificação.
ESCRITO DE COMUNICAÇÃO ASSINADO E REMETIDO PELO SENHORIO NOS TERMOS DO
Nº 1 DO ARTIGO 9º
RPinto 241
ASSINATURA DO AVISO pelo inquilino comunicação realizada
CARTA NÃO RECEBIDA POR RECUSA DO INQUILINO / FALTA DE
LEVANTAMENTO NO PRAZO REGULAMENTAR POSTAL
RPinto 242
121
31‐10‐2015
ATENÇÃO ÀS REGRAS COMUNS a todas as
MODALIDES DE COMUNICAÇÕES
DO ART. 11º 1 (1ª P.), 3 a 6 NRAU
1 — Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações
devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por
todos, ou por quem a todos represente […]
3 / 4 — Havendo pluralidade de arrendatários a comunicação
do senhorio é
RPinto 243
DÚVIDA
SE EXISTIREM VÁRIOS ARRENDATÁRIOS COM RESIDÊNCIAS
DIFERENTES [por já não habitarem no locado]
RPinto 244
122
31‐10‐2015
Pode o senhorio usar da ação de despejo
em alternativa, por segurança jurídica?
Artigo 1048.º
Falta de pagamento da renda ou aluguer
1 - O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando
for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a
contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a
indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º
2 - O locatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência
a cada contrato.
3 - O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento de encargos e
despesas que corram por conta do locatário.
4 - Ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido
extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo 1084.º
CASUÍSMO JURISPRUDENCIAL
JURISPRUDÊNCIA NEGATIVA
RG 30‐4‐2009/ 5967/08.8TBBRG.G1
123
31‐10‐2015
1 ‐ O título executivo, enquanto documento certificativo da obrigação exequenda, assume uma
função delimitadora (por ele se determinam o fim e os limites, objectivos e subjectivos),
probatória e constitutiva, (art.º 45 CPC) estando sujeito ao princípio da tipicidade, pelo que
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
só os enunciados na lei ( art.46 CPC ) são títulos executivos.
2 ‐ São títulos executivos todos os indicados na lei ‐ mas só os enumerados na lei.
5 ‐ O art. 1084, nº 3, do CC, impõe expressamente o recurso à via judicial para as situações
previstas no nº 2 do art. 1083, do CC), nas quais se enquadram as elencadas no
requerimento executivo como fundamento de resolução.
124
31‐10‐2015
JURISPRUDÊNCIA POSITIVA
Em caso de não pagamento de rendas por parte do arrendatário, pode o senhorio
operar a resolução por via de acção declarativa, pela correspondente acção de despejo nos
termos do art.º 14º do NRAU (Lei n.º 6/2006 de 27/2), e, ainda, em caso de mora superior a três
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
meses no pagamento de renda, encargos ou despesas, através de comunicação ao arrendatário,
nos termos do n.º1 do art.º 1084º do Código Civil e art. 9º‐n.º7 da citada Lei n.º 6/2006, sendo
optativo este meio
extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas
previsto no NRAU
As alterações introduzidas pela Lei 31/2012 de 14/08, DL. 1/2013 de 7/01 e Portaria
9/2013 de 10/01 ao regime jurídico do arrendamento urbano não modificaram o
sentido interpretativo da maioria da doutrina e jurisprudência no que tange ao
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART.
carácter facultativo do uso dos instrumentos processuais de natureza judicial ou 20º)
extrajudicial para fazer cessar o contrato de arrendamento, antes visaram
aperfeiçoar a sua eficácia, criando um novo instrumento.
125
31‐10‐2015
C. EXEQUIBILIDADE
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
RPinto 252
126
31‐10‐2015
RPinto 253
10 Nº 5 AL. A: formalidades…
- da formação de titulo executyvivop doa rt. 14-A
- da comunicação da resolução, por falta de pag de renda, para efitos de 15/2
a. E) PED (NRAU)
RPinto 254
127
31‐10‐2015
2. RESOLUÇÃO PELO INQUILINO
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
A. ÂMBITO SUBSTANTIVO
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
128
31‐10‐2015
A1. INCUMPRIMENTO DAS
OBRIGAÇÕES EM GERAL
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL
COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 3,4, 5 e 6 + art. 10º nºs 1 e 4 + art. 11º nºs 1
(2ªp.), 2, 5 e 6 NRAU] no prazo de um ano sobre o conhecimento ou
cessação [art. 1085 º/ 1 + 3 CC]
RPinto 258
129
31‐10‐2015
[«Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em
incumprimento pela outra parte».:…]
RPinto 259
A2. INCUMPRIMENTO DAS
OBRIGAÇÕES DE OBRAS
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
130
31‐10‐2015
RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL
COMUNICAÇÃO [art. 9º nºs 1, 3,4, 5 e 6 NRAU + art. 10º nºs 1 e 4 + art. 11º
nºs 1 (2ªp.), 2, 5 e 6 NRAU] no prazo de um ano sobre a cessação [art.
1085 º/ 3 CC]
RPinto 261
B. MODO DE OPERAR
VALORES DEVIDOS AO AGENTE DE EXEC. (ART. 20º)
131
31‐10‐2015
Entregue
em mão, devendo o destinatário apor em cópia a
sua assinatura, com nota de receção
RPinto 263
ATENÇÃO !
TEM SIDO DEFENDIDO QUE A COMUNICAÇÃO PODE
OPCIONALMENTE SER FEITA POR OUTRAS FORMAS MAIS
SOLENES POR RAZÕES DE SEGURANÇA OU POR ESTIPULAÇÃO
CONTRATUAL
notificação avulsa
RPinto 264
132
31‐10‐2015
MUITO OBRIGADO.
Rui Pinto / Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa
DEBATE
133
31‐10‐2015
COFFEE‐BREAK
(15min)
134
31‐10‐2015
A FISCALIDADE E TRIBUTAÇÃO NO ARRENDAMENTO
Dr. Silvério Mateus (MVGA‐Advogados)
Novo regime do arrendamento
urbano
II Congresso
FISCALIDADE
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
135
31‐10‐2015
Tema
Incidências tributárias específicas desta
atividade
• Impostos s/ Rendimento
• Imposto de Selo
• O IVA e o ISELO
• IMI. Reavaliação do VPT
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
Rendimentos Prediais. Cédulas tributárias
IRS. PESSOAS SINGULARES
• Regra Geral. Categoria F
• Como atividade empresarial, Rendimentos
prediais acessórios de atividades empresariais
ou profissionais, ou por opção – Categoria B
IRC. PESSOAS COLECTIVAS
• Regras gerais do CIRC
• Regime da transparência fiscal (SSAB)
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
136
31‐10‐2015
IMPOSTO S/ PESSOAS SINGULARES
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
IRS. Categoria F
Reforma do IRS (Lei 82‐E/2014, de 31.12, e Portaria
98‐A/2015, de 31.3). Características:
• Maior autonomização da categoria F
(rendimentos prediais)
• Prevalência da tributação pela categoria F face à
categoria B
• Dedução da maioria dos custos para obtenção
destes rendimentos
• Alargamento dos rendimentos a incluir nesta
categoria (Ex: indemnizações)
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
137
31‐10‐2015
IRS. Categoria F
Conceito tributário de Renda
Facto relevante: Rendas pagas ou colocadas à disposição do titular
São considerados rendas:
• Contrapartidas pela cedência do uso de um prédio;
• Arrendamento c/aluguer de mobílias ou maquinismos;
• Lucro do sublocador (entre o que paga e o que
recebe);
• Cedência para quaisquer fins, designadamente
publicidade;
• Cedência do uso de partes comuns de prédios em ph;
• Rendimentos obtidos com constituição de direitos
reais de gozo.
• Indemnizações
;
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
IRS. Categoria F.
Indemnizações (de natureza patrimonial)
Auferidas pelo Locador – CATEGORIA F
• Retardamento do pagamento da renda;
• Indemnização de danos provocados no locado;
• Outros danos que impeçam ou retardem o recebimento
de rendas.
Auferidas pelo locatário – CATEGORIA G
• Indemnizações pela libertação do locado
• Pela renúncia a direitos conexos com o locado
• Por outros factos semelhantes
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
138
31‐10‐2015
INDEMNIZAÇÕES (enquadramento)
Notas gerais:
As indemnizações auferidas pelos titulares do
direito à fruição de prédios estão sempre
integradas na categoria F;
As indemnizações em geral integram‐se na
categoria G;
As indemnizações por danos não patrimoniais
arbitradas em processos judiciais não são
tributadas
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
IRS. Categoria F
Fonte dos rendimentos
Contratos de arrendamento (paredes nuas);
Contratos‐promessa de arrendamento com
entrega do bem;
Contratos de arrendamento de prédios mobilados
ou equipados (c/maquinismos, etc);
Contratos de sublocação;
Outros contratos de cedência para fins específicos
(Publicidade, telecomunicações, etc);
Constituição de direitos reais de gozo;
Indemnizações. Por lucros cessantes: Fixadas por
mutuo acordo ou por decisão judicial
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
139
31‐10‐2015
IRS. Categoria F
Facto gerador do Imposto
Conceito tributário de renda efetiva
• Só são consideradas as rendas efetivamente
pagas oucolocadas à disposição do titular;
• Ficam excluídas rendas potenciais (prédios
devolutos, rendas não cobradas, etc);
• Rendas atrasadas (são consideradas quando
recebidas ou colocadas à disposição);
• Rendas fixadas em processos judiciais (são
consideradas no ano do trânsito em julgado)
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
Facto gerador do Imposto
(continuação)
Rendas referentes a vários anos (fixadas por
acordo ou em processos judiciais, etc):
São consideradas no ano do pagamento ou
colocação à disposição;
No caso de rendas fixadas por decisão judicial
são consideradas no ano do trânsito em julgado;
Nestes casos: A taxa aplicável é a que
corresponder a uma quantia igual ao resultado
da divisão do montante total pelo número de
anos adicionado dos rendimentos do próprio ano
(artigo 74.º CIRS).
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
140
31‐10‐2015
Conceito de Prédio (gerador de
rendas)
IRS. Categoria F
Deduções (artigo 41.º CIRS)
Gastos efetivamente suportados e pagos pelo
sujeito passivo para obter ou garantir as rendas;
Gastos de conservação e manutenção do prédio;
Despesas de conservação e manutenção
suportadas nos 24 meses anteriores ao
arrendamento;
Despesas de condomínio nos prédios em ph;
IMI e Imposto de SELO.
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
141
31‐10‐2015
Deduções (continuação)
Deduções. Exceções:
Gastos financeiros;
Depreciações;
Gastos c/ móveis, eletrodomésticos,
conforto e decoração;
Gastos não comprovados
documentalmente
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
Reporte de Perdas (art.º 55.º)
Não há comunicabilidade de perdas com
outras categorias de rendimento;
O resultado liquido negativo de um ano
pode ser reportado aos seis anos
seguintes;
Requisito para o reporte: O prédio tem
que gerar rendimentos desta categoria
em, pelo menos, 36 meses dos cinco
anos seguintes.
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
142
31‐10‐2015
Retenção na Fonte
Devedores que tenham ou sejam obrigados a
ter contabilidade organizada – Retenção de
25% a incidir sobre as importâncias ilíquidas;
Devedores não obrigados a contabilidade
organizada ‐ Não há lugar a qualquer
retenção;
Se o locador optar pela categoria B deve
comunicar ao locatário (que não tem
obrigação de retenção).
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
TAXAS
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
143
31‐10‐2015
Obrigações acessórias (artigo 115.º CIRS
e Portaria 98‐A/2015)
Emissão de recibo de quitação
Recibo de renda eletrónica
Recibo de renda em suporte de papel
Declaração anual modelo 44
Só para SP que não emitam recibo eletrónico
A entrega pode ser feita via transmissão eletrónica
de dados ou em suporte papel
Obrigações cumpridas por terceiros: Só por
transmissão eletrónica de dados
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
Recibo de quitação de rendas
É obrigatório emitir recibo de quitação de
modelo oficial em relação às rendas recebidas,
ainda que por caução, adiantamento ou
reembolso de despesas;
Período abrangido: Desde 1 de Janeiro de 2015;
A emissão é feita em duplicado, sendo o original
para o locatário.
Esta obrigação não abrange os rendimentos
derivados da constituição de direitos reais de
gozo e por indemnizações.
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
144
31‐10‐2015
Recibo de renda eletrónico ou em
suporte de papel
Quem está obrigado a emitir recibo de renda
eletrónico:
Sujeitos passivos titulares de rendimentos da
categoria F
Quem está dispensado:
SP não obrigados a ter caixa postal eletrónica
e
Que, no ano anterior(ou por estimativa no próprio
ano), auferiram rendimentos da categoria F em
montante não superior a 2xIAS (€838,44);
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
Recibo de renda eletrónico ou em
suporte de papel
Quem está dispensado (continuação):
SP que em 31 Dezembro do ano anterior
àquele a que respeitam as rendas tinham
idade igual ou superior a 65 anos (mesmo
que tenham aderido ao serviço do correio
eletrónico);
Rendas referentes ao regime do
Arrendamento Rural
Estes SP podem optar pelo recibo eletrónico
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
145
31‐10‐2015
Consulta e anulação do recibo
eletrónico
Os recibos podem ser consultados pelos
emitentes e destinatários durante 4 anos;
Os recibos eletrónicos podem ser anulados:
– A pedido do emitente no Portal das Finanças;
– Até ao termo do prazo legal para entrega da
declaração anual de IRS;
– Em caso de anulação são desconsideradas as
consequências fiscais da emissão do recibo e o
destinatário é informado.
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
Declaração modelo 44 (artigo 115/5/b
do CIRS)
Os SP dispensados da emissão de recibo de renda
eletrónico e que não tenham optado por esse tipo
de emissão são obrigados a:
Entregar declaração modelo 44;
Até final de Janeiro de cada ano;
Com discriminação dos rendimentos previstos
nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 8.º do CIRS;
Por transmissão eletrónica ou suporte papel
neste caso junto de qualquer SF.
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
146
31‐10‐2015
IMPOSTO DE SELO
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
IMPOSTO DE SELO
Factos sujeitos a imposto (n.º 2 da TGIS)
Contratos de arrendamento e aumentos de
renda;
Contratos de subarrendamento e aumentos
de sub‐renda;
Contratos Promessa de arrendamento ou
subarrendamento com entrega do imóvel e
subsequentes aumentos da renda ou da sub‐
renda;
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
147
31‐10‐2015
Imposto de Selo (continuação)
Montante a pagar. Taxa
Renda ou sub‐renda inicial ‐ 10% sobre o
montante correspondente a um mês de
renda;
Aumento de renda ou sub‐renda – 10% sobre
o aumento mensal acordado;
Arrendamento por período inferior a um mês
– 10% sobre a renda acordada.
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
Imposto de Selo (continuação)
Liquidação e pagamento (artigos 44.º e 60.º CIS)
Liquidação pela AT c/ base na declaração
mod. 2.
– O pagamento é feito até final do mês
seguinte ao do início do arrendamento, do
subarrendamento, dos aumentos, da
entrega do bem no caso de contratos
promessa;
Outras liquidações pela AT: Pagamento no
prazo de 30 dias após notificação
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
148
31‐10‐2015
Imposto de Selo (continuação)
Obrigação declarativa modelo 2 (art.º 60.º CIS)
Sujeitos passivos: Locadores e sublocadores;
Facto a comunicar: Início de vigência de
contratos de arrendamento,
subarrendamento, contratos promessa c/
entrega do bem, alterações e cessações;
Prazo: Até fim do mês seguinte ao da
ocorrência do facto a comunicar.
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
Imposto de Selo (continuação)
Declaração mod. 2. Modalidades de entrega
Regra: Transmissão eletrónica de dados
Entrega em suporte papel em qualquer SF (vd.
I.S.40038, de26.10.2015) :
– Se SP não tiver caixa postal eletrónica
e
– Rendimentos da categoria F não superior a 2 IAS
(834,44) no ano anterior (ou estimativa para próprio
ano);
– Sujeitos passivos de idade igual ou superior a 65
anos em 31 de Dezembro do ano anterior;
– Contratos de arrendamento rural (c/ contrato).
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
149
31‐10‐2015
Imposto de Selo (continuação)
Entrega de declaração mod. 2 (cont.)
Pluralidade de locadores (I.S. 40037, de
26.10.2015, GSGIP e Of. Circ. 40112, de
30.7.2015)
1. Herança indivisa: Cabeça de casal em nome
da herança (entra no PF com NIF e senha
da herança) e os herdeiros não devem
constar como locadores
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
Imposto de Selo (continuação)
Entrega da declaração mod. 2 (cont.):
2. Condomínios (rendimentos de partes
comuns, antenas, publicidade, etc) (Of.
Circulado 40.111).
– A declaração mod.2 é apresentada pelo
administrador (c/ NIF do condomínio);
– O Administrador deve dirigir‐se a SF, munido de
ata com poderes, para obter autorização.
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
150
31‐10‐2015
Imposto de selo (continuação)
Casos em que locador não é proprietário do
imóvel. Exemplos:
Contratos de leasing em que o locatário
celebra contrato de arrendamento c/ terceiro;
Contrato de comodato em que comodatário
celebra contrato de arrendamento c/ terceiro;
Titulares de alguns direitos reais de gozo não
SP de IMI (uso e habitação, etc) que celebram
contratos de arrendamento com terceiro
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
Imposto de selo (continuação)
Entrega de mod. 2 por locador não proprietário
(continuação):
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
151
31‐10‐2015
Imposto de Selo
Funcionalidades no PF para entrega da
declaração modelo 2
Portal das Finanças. Passos:
“Gestão do imposto”
“Património e selo”
“Selo”
“Arrendamento”
“Contratos”
“Registar”
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
ISENÇÃO DE COIMAS
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
152
31‐10‐2015
IRS e I.SELO
(Dispensa de coimas)
Despacho SEAF n.º 101/2015, de 30/4
Não será aplicada coima pela:
Falta de entrega dos contratos de água, energia e
telecomunicações (artigo 125.º do CIMI);
Falta de entrega da declaração mod. 2 do I. Selo;
Falta de emissão dos recibos de quitação.
Condição – Estas obrigações terão que ser cumpridas até
final de NOV/2015 via transmissão eletrónica.
Dúvida – E porque não as que forem cumpridas em
suporte de papel?
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
IVA e I.SELO
Sempre que estejam em causa factos sujeitos a
IVA e a Imposto de Selo, deve sempre atender‐
se à prevalência do IVA (artigo 1.º, n.º 2, CIS);
Assim, por exemplo, nos casos de renúncia à
isenção em contratos de locação aplica‐se
apenas IVA.
E quanto aos contratos de locação financeira
sobre imóveis?
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
153
31‐10‐2015
IMI
CORREÇÃO DE ERROS MATRICIAIS
E
REAVALIAÇÕES
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
IMI. Correção de erros e reavaliação
dos imóveis locados
• Repercussões do VPT no direito do
arrendamento.
• Os senhorios e os arrendatários podem ter
interesse, às vezes contraditório, no VPT do
locado.
• Assiste‐lhe, por isso, o direito de intervir para
corrigir os erros matriciais e para requerer a
reavaliação dos imóveis locados.
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
154
31‐10‐2015
IMI. Correção de erros e reavaliação
dos imóveis locados
1.Direito geral à reclamação para correção de
erros que constem nas matrizes prediais mesmo
que não tenha repercussão no VPT;
2.Pedidos para correção do VPT:
– Quando VPT está desatualizado;
– Erros que afetem o VPT (áreas excessivas,
inscrição matricial múltipla, afetação errada,
vetustez errada, etc);
– Desvalorização anormal do prédio (sinistros, etc)
30‐10‐2015 J. Silvério Mateus
IMI. Correção de erros e reavaliação dos
imóveis locados
Os pedidos para correção de erros podem ser
feitos a todo o tempo;
Mas só produzem efeitos a partir do ano da
apresentação do pedido;
Se o pedido de reavaliação tiver por base o “VPT
desatualizado” só pode ser apresentado após
decorridos 3 anos sobre o pedido inicial de
inscrição na matriz ou sobre a ultima atualização
do VPT.
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OBRIGADO PELA ATENÇÃO
DISPENSADA
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DEBATE
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FINAL DOS TRABALHOS
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