Mercado Imobiliário

Avaliação
de Imóveis

MÉTODOS
AVALIATÓRIOS
PREVISTOS PELA
NBR 14.653-1

PTAM - PARECER
TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
´
MERCADOLÓGICA - CONTEUDO
E APRESENTAÇÃO
 Dados Internacionais de Catalogação na Publicação
Informamos que é de
inteira responsabilidade
(CIP)
do(s) autor(es) a emissão (Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
dos conceitos.
120 p.
Nenhuma parte desta
publicação poderá ser
reproduzida por qualquer Avaliação de Imóveis - 1. ed. - Curitiba:
meio ou forma sem prévia
autorização do Ibrep.
Ampla, 2011.
Bibliografia
A violação dos direitos
autorais é crime estabe-
ISBN 978-85-63614-08-7
lecido na Lei nº 9.610/98 1. Avaliação de bens 2. Métodos de avaliação 3. Mercado
e punido pelo Art. 184 do
Código Penal.
imobiliário 4. Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
CDD - 690

Direitos autorais

Desenvolvimento
 1 Introdução à avaliação de imóveis 5
Mapa de Conteúdos 1.1 Avaliação de imóveis: um apanhado 8 1
histórico
1.2 Avaliação de imóveis: conceitos básicos 12
1.3 o código de ética e a responsabilidade civil 16
exercícios 18

2 Normas, leis e resoluções 19

2.1 Normalização pela ABNT 22
2.2 Aspectos legais
2.3 Instrumentos reguladores do
26
28
2
CoFeCI para a avaliação de imóveis
exercícios 30

3 Noções de arquitetura e urbanismo 31

para avaliadores
3.1 Edificações, equipamentos e vias urbanas 34
3.2 Parcelamento do solo, loteamento,
desmembramento e condomínio
36
3
exercícios 42

4 Métodos avaliatórios 43
4.1 Métodos previstos pela NBr 14653-1 46
4.2 Método comparativo direto de dados de 48
mercado
exercícios

5 Aplicação do método comparativo

50

51
4
5.1 vistoria dos imóveis 54
5.2 Composição da amostra e 56
homogeneização dos elementos
5.3 valor de mercado, valor de compra e 58
venda e valor de locação
exercícios

6 Conteúdo e apresentação do PTAM

62

63
5
6.1 PTAM: conteúdo mínimo e forma de 66
apresentação
6.2 Honorários pela elaboração do PTAM 68
6.3 o PTAM nos processos judiciais 70
exercícios 72

7 Avaliação na prática de imóveis

urbanos e rurais
73
6
7.1 Terreno não edificado 76
7.2 Terreno com edificação unifamiliar 81
7.3 Apartamento em edifício residencial 88
7.4 área rural 95
exercícios 104

Gabarito 110
Referências 118 7
FOTO: GETTY IMAGES

Introdução à Avaliação de imóveis avaliação DE IMÓVEIS 5

 FOTO: GETTY IMAGES

6 avaliação DE IMÓVEIS Introdução à Avaliação de imóveis

Introdução à Avaliação de imóveis avaliação DE IMÓVEIS 7
 1.1 Avaliação de imóveis:
um apanhado histórico

você sabe como surgiu a avaliação de imóveis? Nessa

unidade de estudo vamos fazer uma retrospectiva
histórica dos fatos que serviram de alicerce para essa
atividade no Brasil.

os primeiros textos sobre o assunto, no Brasil,

surgiram no inicio do século xx, publicados em revistas
técnicas de engenharia do estado de São Paulo. em 1918,
o engenheiro victor da Silva Freire publicou um artigo
sobre avaliação racional de terrenos, prática adotada em
outros países desde meados do século anterior.

Depois disso, durante as décadas de 1920 e 1930,

diversos trabalhos procuraram difundir essa técnica.
e, em 1941, Luis Carlos Berrini lançou seu primeiro
livro chamado “Avaliação de Terrenos”, uma das mais
significativas obras do gênero.

As primeiras normas de avaliação de imóveis surgiram

na década de 1950, organizadas por entidades públicas
e institutos voltados para a área. em novembro de 1952,
o primeiro Anteprojeto de Normas para Avaliação de
Imóveis, escrito pelo engenheiro Augusto Luis Duprat,
foi examinado pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT).

ATUALMENTE O PROCESSO
BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES DE
IMÓVEIS ESTÁ ENTRE OS MAIS
AVANÇADOS E RECONHECIDOS
DO MUNDO.

8 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS

 O utros estudos de grande importância surgiram no
decorrer do tempo, elaborados por institutos que
atuam neste setor. Mas é na época do grande surto
de desapropriações da década de 1960, com estudos
produzidos por comissões de profissionais dedicados
a perícias e avaliações judiciais, que o assunto da
avaliação imobiliária ganhou maior relevância.

E, em 1975, o Banco Nacional da Habitação (BNH),

com o objetivo de padronizar essa atividade, firmou
um acordo com a ABNT para a elaboração de uma
norma para a avaliação de imóveis urbanos. A partir
disso, então, foi instalada a Comissão de Estudo de
Vistorias e Avaliações (CEVA) do Comitê Brasileiro de
Construção Civil – CB-2, da ABNT.

Desses trabalhos iniciais surgiu, em 1977, a primeira

Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos
da ABNT, sob a sigla NB 502. A principal novidade
dessa norma é o estabelecimento de níveis de
precisão para as avaliações. Nessa época também
a ABNT começou a produzir outras normas para
avaliações que tratam de imóveis rurais, unidades
padronizadas, máquinas, equipamentos e complexos
industriais e glebas urbanizáveis.

Em 1989, essa norma passou pela primeira revisão

e foi registrada no INMETRO como NBR 5676 –
Avaliação de Imóveis Urbanos. Nesta oportunidade,
os níveis de precisão foram transformados em níveis
de rigor. Em seguida surgiram as normas NBR 8799,
para imóveis rurais e a NBR 8951, para glebas
urbanizáveis, entre outras.

FOTO: BANCO DE IMAGENS PARTICULAR

Introdução à Avaliação de imóveis avaliação DE IMÓVEIS 9

 Normas da ABNT para avaliações
No início dos anos 2000 a ABNT editou as normas da série NBr 14653 - Avaliação de Bens,
com validade a partir de 30 de maio de 2001, constituída das seguintes partes:
Parte 1 - NBR 14653-1, com
validade a partir de 30 de
maio de 2001: visa consolidar
os conceitos, métodos
e procedimentos gerais
para os serviços técnicos,
fixando as diretrizes para
avaliação de bens quanto à
classificação da sua natureza,
instituição de terminologia,
definições, símbolos e
abreviaturas, descrição das
atividades básicas, definição
da metodologia básica,
especificação das avaliações
e requisitos básicos de laudos
e pareceres técnicos de
avaliação.
Serve como um guia e é exigível
em todas as manifestações
técnicas escritas vinculadas a
esta atividade.
Parte 2 - NBR 14653-2,
com validade a partir de 03
de fevereiro de 2011. visa
detalhar os procedimentos
gerais da norma de avaliação
de bens no que diz respeito à
avaliação de imóveis urbanos,
inclusive glebas urbanizáveis,
unidades padronizadas e
servidões urbanas.
Parte 3 - NBR 14653-3,
com validade a partir de 30
de junho de 2004: Consolida
10 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS
os conceitos, métodos e
procedimentos gerais para os
serviços técnicos de avaliação
de imóveis rurais, inclusive
servidões rurais. Detalha as
diretrizes e padrões específicos
de procedimentos em relação
a: instituição de terminologia,
definições, símbolos e
abreviaturas, classificação da
sua natureza, descrição das
atividades básicas, definição
da metodologia básica,
identificação do valor de
mercado ou outra referência
de valor, especificação das
avaliações e requisitos básicos
de laudos e pareceres técnicos
de avaliação.
Parte 4 - NBR 14653-4,
com validade a partir de 30
de janeiro de 2003: visa
detalhar e complementar os
procedimentos gerais nos
aspectos que dizem respeito à
avaliação de empreendimentos.
Parte 5 - NBR 14653-5,
com validade a partir de 05
de julho de 2006: Detalha e
complementa os procedimentos
gerais estipulados na ABNT
NBr 14653-1, nos aspectos
que dizem respeito à avaliação
de máquinas, equipamentos,
instalações e bens industriais
em geral.
Parte 6 - NBR 14653-6,
com validade a partir de 30
de julho de 2008 com errata
de 13 de março de 2009:
Complementa conceitos,
métodos e procedimentos
gerais para os serviços técnicos
de avaliação de recursos
naturais e ambientais. Fixa as
diretrizes para a valoração de
recursos ambientais quanto à
classificação da sua natureza,
instituição de terminologia,
definições, símbolos e
abreviaturas, descrição das
atividades básicas, definição
da metodologia básica,
especificação das avaliações
e requisitos básicos de laudos
e pareceres técnicos de
avaliação.
Parte 7 - NBR 14653-7,
com validade a partir de 26
de março de 2009: Aborda
as normas relacionadas
ao patrimônio histórico,
fixando as diretrizes para a
valoração de bens imóveis dos
patrimônios artístico, cultural e
arquitetônico.
eSTAS NorMAS vISAM
CoNSoLIDAr OS CONCEITOS,
MÉTODOS E PROCEDIMENTOS
PARA SERVIÇOS TÉCNICOS
DE AVALIAÇÃO DE BENS,
PORTANTO SÃO DE
ATENÇÃO OBRIGATÓRIA NOS
TRABALHOS AVALIATÓRIOS.
 Importante: consulte sempre o site da
ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas www.abnt.org.br para verificar
possíveis atualizações e erratas nas normas.

FOTO: BANCO DE IMAGENS PARTICULAR

Introdução à Avaliação de imóveis avaliação DE IMÓVEIS 11

 1.2 Avaliação de imóveis:
conceitos básicos

C
Vamos agora abordar as definições utilizadas
nos artigos, normas e publicações da área. São
conceitos mais específicos para a avaliação de omecemos pela definição de
imóveis, que se diferem do significado mais simples, avaliação. No dicionário Aurélio
que é de domínio público. Isto é importante para temos:
uma melhor compreensão do que veremos a seguir,
no contexto dessa área. • Avaliação: ato ou efeito de
avaliar/Apreciação,
A norma NBr 14653-1 diz que a avaliação análise/valor determinado
de imóveis é a análise técnica, realizada por um pelos avaliadores.
engenheiro de avaliações, para identificar o valor
de mercado dos bens (tangíveis) ou de direitos • Avaliar: determinar a valia
ou frutos sobre eles (intangíveis), assim como ou o valor de alguma coisa.
determinar indicadores de viabilidade de sua
utilização econômica, para uma determinada e pelo dicionário Houaiss da
finalidade, situação e data. Língua Portuguesa:

outro conceito importante nessa área é o de • Avaliação: ato ou efeito

imóvel, definido assim pela NBR 14653-1: “Bem de avaliar (-se)/Cálculo
constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele do valor de um bem ou de
incorporadas. Pode ser classificado como urbano bens/valor determinado por
ou rural, em função da sua localização, uso ou quem avalia.
vocação.” • Avaliar: estabelecer a
valia, o valor ou o preço de
alguma coisa.

FoTo: GeTTY IMAGeS

12 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS

 P
o laudo de avaliação, por sua vez,
é definido na norma como: “relatório
técnico elaborado por engenheiro
de avaliações em conformidade ara um comparativo, vamos ver
com esta parte da NBr 14653, para essas expressões explicadas pelo
avaliar o bem.” dicionário Aurélio:

O parecer técnico é definido • Parecer: ter semelhança

pela norma como um relatório com/Ser verossímil,
circunstanciado ou esclarecimento crível, provável/
técnico emitido por um profissional Conceito, opinião/opinião
capacitado e legalmente habilitado fundamentada sobre
sobre assunto de sua especialidade. determinado assunto,
emitida por especialista.

• Técnico: peculiar a uma

determinada arte, ofício,
profissão ou ciência/
Indivíduo que aplica
determinada técnica,
especialista, perito,
experto.

INTroDução à AvALIAção De IMóveIS AvALIAção De IMóveIS 13

 Outras definições
A NBR 14653-1 estabelece, entre outras, as seguintes definições:
• Acessório: Bem que se
incorpora ao principal e que
possui valor isoladamente,
incorporado ou não a ele.
• Amostra: Conjunto de dados
de mercado representativos de
uma população.
• Amostragem: Procedimento
utilizado para constituir uma
amostra.
• Avaliação de bens:
Análise técnica, realizada
por engenheiro de avaliações,
para identificar o valor de
um bem, de seus custos,
frutos e direitos, assim como
determinar indicadores de
viabilidade de sua utilização
econômica, para uma
determinada finalidade,
situação e data.
14 avaliação DE IMÓVEIS Introdução à Avaliação de imóveis
• Bem: Coisa que tem valor,
suscetível de utilização ou que
pode ser objeto de direito, que
integra um patrimônio.
• Bem tangível: Bem
identificado materialmente
(por exemplo: imóveis,
equipamentos, matérias-
-primas).
• Bem intangível: Bem não
identificado materialmente
(por exemplo: fundo de
comércio, marcas e patentes).
• Benfeitoria: Resultado
de obra ou serviço realizado
num bem e que não pode
ser retirado sem destruição,
fratura ou dano.
• Benfeitoria necessária:
Benfeitoria é indispensável
para conservar o bem ou evitar
a sua deterioração.
• Benfeitoria útil: Benfeitoria
que aumenta ou facilita o seu
uso, embora dispensável.
• Benfeitoria voluptuária:
Benfeitoria que visa simples
deleite ou recreio, sem
aumentar o uso normal do
bem.
• Custo: Total dos gastos
diretos e indiretos necessários
à produção, manutenção ou
aquisição de um bem, numa
determinada data e situação.
• Dado de mercado: Conjunto
de informações coletadas no
mercado relacionadas a um
determinado bem.
• Depreciação: Perda de
valor de um bem, devido a
modificações em seu estado ou
qualidade, ocasionadas por:
1. Decrepitude: Desgaste de
suas partes constitutivas,
em consequência de seu
envelhecimento natural,
em condições normais de
utilização e manutenção.
2. Deterioração: Desgaste
de seus componentes
em razão de uso ou
manutenção inadequados.
3. Mutilação: Retirada de
sistemas ou componentes
originalmente existentes.
4. Obsoletismo: Superação
tecnológica ou funcional.
• Empreendimento:
Conjunto de bens capaz
de produzir receitas por
meio de comercialização
ou exploração econômica.
Pode ser: imobiliário (por
exemplo: loteamento, prédios
comerciais/residenciais), de
base imobiliária (por exemplo:
hotel, shopping center,
parques temáticos), industrial
ou rural.
• Homogeneização:
Tratamento dos preços
observados, mediante a
aplicação de transformações
matemáticas que expressem,
em termos relativos, as
diferenças entre os atributos
dos dados de mercado e os do
bem avaliando.
• Perícia: Atividade técnica
realizada por profissional
com qualificação específica,
para averiguar e esclarecer
fatos, verificar o estado de
um bem, apurar as causas
que motivaram determinado
evento, avaliar bens, seus
custos, frutos ou direitos.
• Preço: Quantia pela qual se
efetua, ou se propõe efetuar,
uma transação envolvendo um
bem, um fruto ou um direito
sobre ele.
• Valor de mercado: Quantia
mais provável pela qual se
negociaria voluntariamente
e conscientemente um bem,
numa data de referência,
dentro das condições do
mercado vigente.
• Vida útil: Prazo de utilização
funcional de um bem.
• Vistoria: Constatação
local de fatos, mediante
observações criteriosas em
um bem e nos elementos e
condições que o constituem ou
o influenciam.
FOTO: GETTY IMAGES
 1.3 O código de ética e a
responsabilidade civil
O conceito de bom profissional
envolve, além da competência e
conhecimentos técnicos para exercer a
função, diversas características. uma
delas, fundamental para o exercício de
qualquer profissão, é a ética.
esta característica exige, no
exercício da função, o respeito às
regras de conduta estabelecidas
pela sociedade, assim como as que
regulamentam o exercício profissional.
Segundo o Código de Ética Profissional
dos Corretores (resolução CoFeCI
n° 326/92), “os deveres do Corretor
de Imóveis compreendem, além da
defesa do interesse que lhe é confiado,
o zelo do prestígio de sua classe e
o aperfeiçoamento da técnica das
transações imobiliárias”.
Porém, mais do que possa constar
em um código, o profissional tem o
conhecimento do que é certo e errado
ao exercer sua atividade. e o ato, sob
o ponto de vista moral e ético, produz
efeitos não somente no indivíduo que
o pratica, mas também nos que estão
à sua volta e traz consequências à
sociedade como um todo. Isso significa
que a ética está ligada também à
responsabilidade.
16 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS
No Código de Ética Profissional dos
Corretores encontramos, no artigo 5°,
um texto que trata desse assunto:
Art. 5º - O corretor de imóveis responde
civil e penalmente por atos profissionais
danosos ao cliente, a que tenha dado
causa por imperícia, imprudência,
negligência ou infrações éticas.
A responsabilidade civil, por este
ponto de vista, independe da culpa. um
trabalho mal realizado por imperícia,
imprudência ou negligência poderá
gerar o dever de indenizar o cliente ou
a quem tenha causado o dano.
Sobre isso, vemos o art. 927 do
Código Civil (Lei n° 10.406/2002), no
capítulo “Da obrigação de Indenizar”:
Art. 927. Aquele que, por ato
ilícito (arts. 186 e 187), causar dano
a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de
reparar o dano, independentemente de
culpa, nos casos especificados em lei,
ou quando a atividade normalmente
desenvolvida pelo autor do dano
implicar, por sua natureza, risco para os
direitos de outrem.
É MUITO IMPORTANTE QUE VOCÊ, PROFISSIONAL DO
MERCADO IMOBILIÁRIO, LEIA NA ÍNTEGRA O CÓDIGO DE
ÉTICA PROFISSIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS.
ELE É UM INSTRUMENTO QUE NORTEIA A CONDUÇÃO DO
ExERCÍCIO PROFISSIONAL. ACESSE ATRAVÉS DO SITE
DO COFECI: WWW.COFECI.GOV.BR.

Nos artigos 186 e 187, em “Dos

Atos Ilícitos”, estabelece o Código Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou

Ética e moral
omissão voluntária, negligência ou
A palavra Ética é originada
imprudência, violar direito e causar dano
do grego “ethos”, que significa
a outrem, ainda que exclusivamente
“modo de ser, caráter, costume.”
moral, comete ato ilícito.
Significa o que é bom para o
indivíduo e para a sociedade
Art. 187. Também comete ato
e seu estudo contribui para
ilícito o titular de um direito que, ao
estabelecer a natureza de
exercê-lo, excede manifestamente os
deveres no relacionamento
limites impostos pelo seu fim econômico
indivíduo-sociedade.
ou social, pela boa-fé ou pelos bons
costumes.
Do latim, temos “mos,
mores” , que significam
Para compreender o que dizem
costume(s), e deram origem,
esses artigos, vamos a um exemplo:
na língua portuguesa, à palavra
No caso de que um Parecer Técnico
Moral.
de Avaliação Mercadológica (PTAM)
venha a instruir um processo de
etimologicamente, ética e
financiamento bancário, o imóvel será
moral tem o mesmo significado.
tomado como garantia considerando-se
Porém, na atualidade, utiliza-se
o valor de mercado que lhe for
o termo Ética para denominar
atribuído. o corretor que emitir um
a ciência que estuda o
(PTAM) atribuindo ao imóvel valor que
comportamento e da conduta
lhe exceder o valor de mercado poderá
humana e o termo Moral para se
ser responsabilizado civil e penalmente.
referir à qualidade da conduta
humana. Logo, pode-se afirmar
que a moral é o objeto de estudo
da ética.

INTroDução à AvALIAção De IMóveIS AvALIAção De IMóveIS 17

 Exercícios
1. quais são as Normas regem os trabalhos 5. relacione as colunas abaixo com os respectivos
avaliatórios? conceitos:

Perda de valor de um bem,

devido a modificações em
seu estado ou qualidade,
1. Benfeitoria
ocasionadas por:
decrepitude, deterioração,
mutilação e obsoletismo.

Bem identificado
materialmente, por
2. Custo exemplo, imóveis,
equipamentos e matérias-
2. Defina Parecer Técnico e Laudo de Avaliação de -primas.
acordo com a NBr 14.653-1:
Benfeitoria que
aumenta ou facilita
3. Depreciação
seu uso, embora
dispensável.

Tratamento dos
preços observados,
mediante a aplicação
de transformações
matemáticas que
4. Bem Tangível
expressem, em termos
relativos, as diferenças
3. Ética e moral tem o mesmo significado? entre os atributos dos
dados de mercado e os do
bem avaliando.

resultado de obra ou
serviço realizado num
5. Acessório bem e que não pode ser
retirado sem destruição,
fratura ou dano.

Ato ou efeito de avaliar,

apreciação, análise ou
4. É atribuída ao corretor avaliador ´
6. Benfeitoria util
valor determinado pelos
responsabilidade civil na emissão de PTAM – avaliadores.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica? Bem que se incorpora
ao principal e que possui
7. Homogeneização
valor isoladamente,
incorporado ou não a ele.

Total dos gastos diretos

e indiretos necessários
à produção, manutenção
8. Avaliação
ou aquisição de um bem,
numa determinada data e
situação.

18 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS

FOTO: GETTY IMAGES

Normas, Leis e Resoluções avaliação DE IMÓVEIS 19

 FOTO: GETTY IMAGES

20 avaliação DE IMÓVEIS Normas, Leis e Resoluções

Normas, Leis e Resoluções avaliação DE IMÓVEIS 21
 2.1 Normalização pela ABNT
É por meio das normas da vamos conhecer agora o que existe
série NBr 14653 que hoje são em algumas das normas que fazem
estabelecidas as diretrizes, parte da NBr 14653:
conceitos, métodos e
procedimentos para a realização da
avaliação de bens. essas normas
são resultado da revisão da Norma
Brasileira para Avaliação de
Imóveis urbanos, a NBr 5676/89
entre outras, criadas para atender
a essa atividade.

Procedimentos gerais
NBR 14653-1

Traz orientações quanto aos Nesta norma temos ainda

procedimentos gerais que se
aplicam às outras partes dessa
norma, e somente será utilizável
em conjunto com cada uma
delas, sendo exigível em todas as
manifestações técnicas escritas.
ela vem consolidar
os conceitos, métodos e
procedimentos gerais para os
serviços técnicos de avaliação
de bens em geral. Fixa diretrizes
quanto à classificação de
sua natureza; instituição de
terminologias, definições,
símbolos e abreviaturas;
descrição das atividades básicas;
definições de metodologias
básicas; especificação das
avaliações; requisitos básicos de
laudos e pareceres técnicos de
avaliação.
a classificação dos bens em
tangíveis - destacando, entre
outros: imóveis, máquinas,
equipamentos, veículos,
mobiliário e utensílios,
acessórios, matérias-primas
e outras mercadorias, infra-
estruturas, instalações,
recursos naturais, recursos
ambientais, culturas agrícolas
e semoventes -, e intangíveis
- empreendimentos de base
imobiliária, industrial ou rural,
fundos de comércio, marcas e
patentes, entre outros.

22 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS

NBR 14653-2 Imóveis urbanos

esta parte da NBr 14653 corrido -, loja, galpão, vaga de

fixa diretrizes para a avaliação
de imóveis com o objetivo de
identificar o valor de mercado do
imóvel urbano.
Aqui encontra-se a
classificação dos imóveis
urbanos quanto ao uso
(residencial, comercial, industrial,
institucional e misto), quanto
ao tipo de imóvel (terreno -
lote ou gleba -, apartamento,
casa, escritório - sala ou andar
garagem, misto, hotéis e motéis,
hospitais, escolas, cinemas e
teatros, clubes recreativos e
prédios industriais) e quanto
ao agrupamento das unidades
(loteamento, condomínio de
casas, prédio de apartamentos,
conjunto habitacional, conjunto
de prédios comerciais, conjunto
de unidades comerciais e
complexo industrial).

Imóveis rurais
NBR 14653-3

Com o objetivo de identificar quatro a 15 módulos fiscais

o valor de mercado do imóvel
rural, esta parte da norma
detalha instruções e padrões
específicos de procedimentos
para a avaliação desse tipo de
imóvel, especialmente quanto
a: instituição de terminologia,
definições, símbolos e
abreviaturas, classificação da
sua natureza, descrição das
atividades básicas, definição da
metodologia básica, identificação
do valor de mercado ou outra
referência de valor, especificação
das avaliações e requisitos
básicos de laudos e pareceres
técnicos de avaliação.
Aqui aparece a classificação
dos imóveis rurais quanto à
dimensão (pequeno - até quatro
FoToS: GeTTY IMAGeS módulos fiscais -, médio - de
- e grande - acima de 15
módulos fiscais) e quanto à
exploração (não explorado, de
lazer e turismo, de agricultura,
de pecuária, de silvicultura,
agroindustrial e misto).
esta norma traz também a
classificação dos componentes
dos imóveis rurais (terras,
benfeitorias, máquinas
e equipamentos fixos ou
removíveis, veículos, semoventes
e recursos naturais), além da
classificação dos frutos (rendas
de exploração direta, aluguel,
arrendamento e parcerias) e
direitos (servidões, usufrutos,
concessões, comodatos,
direitos hereditários, direitos
possessórios e outros).

NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 23

 empreendimentos
NBR 14653-4
Traz instruções para a
avaliação de empreendimentos
quanto à: classificação da
sua natureza, instituição de
terminologia, definições,
símbolos e abreviaturas,
descrição das atividades básicas,
definição da metodologia básica,
especificação das avaliações,
requisitos básicos de laudos e
pareceres técnicos de avaliação.
Ainda nesta parte da
norma, podemos encontrar
a classificação dos
empreendimentos conforme
o estágio - concepção ou
anteprojeto, projeto, implantação
ou execução, pré-operação
(start-up ou posto em marcha),
operação (em marcha), paralisado
ou embargado, desativado
e desmonte -, conforme a
base - imobiliários, com
parcelamento do solo, com
benfeitorias ou com ambos
(residenciais, comerciais,
de serviços, industriais,
rurais, mistos), de base
imobiliária, com fins de
exploração comercial e/ou
de serviços (hotel, motel,
resort, apart-hotel, shopping
center, outlet e centros
de compras semelhantes,
parque temático, clube, posto
de combustíveis, teatro,
cinema, casa de diversão,
depósito, hospital, clínica,
casa de repouso, cemitério,
supermercado, estádio,
arena, estabelecimento de
ensino), de base industrial
(de transformação e de
construção civil), de
base rural (agroindústria,
exploração animal, exploração
vegetal e exploração
mista), de base comercial
e serviços (transmissão de
dados e teleinformática),
de base mineral (extração e
beneficiamento), com base
em concessões de serviços
públicos (água potável,
esgoto, coleta e tratamento
de resíduos sólidos, energia
elétrica, telecomunicação,
radiodifusão e televisão, gás,
rodovia, ferrovia, hidrovia,
terminais de transporte e
transporte coletivo).

AS NORMAS TÉCNICAS SÃO

IMPRESCINDÍVEIS AO BOM
FUNCIONAMENTO DA ATIVIDADE,
REGULAMENTANDO E CONSTRUINDO
UM PADRÃO DE QUALIDADE.

Compõem, ainda, a NBR 14653 a parte 5, que

trata de máquinas, equipamentos, instalações e bens
industriais em geral, a parte 6, dedicada aos recursos
naturais e ambientais, e a parte 7, relacionada aos
patrimônios históricos e artísticos.

FoTo: GeTTY IMAGeS

24 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS

Normas, Leis e Resoluções avaliação DE IMÓVEIS 25
 FoTo: GeTTY IMAGeS
2.2 Aspectos legais

A atenção às normas da
Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT) e ao Código de
Ética Profissional dos Corretores
de Imóveis é muito importante
para uma boa conduta
profissional. Essas diretrizes são,
inclusive, uma obrigação legal,
expressa no Art. 39 do Código de
Defesa do Consumidor
(Lei n° 8.078/90):

O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É UMA LEI QUE

TRATA DAS RELAÇÕES DE CONSUMO NAS ESFERAS CIVIL,
DEFININDO AS RESPONSABILIDADES E OS MECANISMOS PARA
A REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS; ADMINISTRATIVA,
´
DEFININDO OS MECANISMOS PARA O PODER PUBLICO ATUAR
NAS RELAÇÕES DE CONSUMO; E PENAL, ESTABELECENDO
NOVOS TIPOS DE CRIMES E SUAS PUNIÇÕES.
´
SEU CONTEUDO PODE SER ACESSADO NO SITE DO PLANALTO:
HTTP://WWW.PLANALTO.GOV.BR/CCIVIL_03/LEIS/L8078.HTM.

26 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS

 Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas
abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11 de junho de 1994)
I - condicionar o fornecimento de produto
ou de serviço ao fornecimento de outro produto
ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites
quantitativos;
II - recusar atendimento às demandas
dos consumidores, na exata medida de suas
disponibilidades de estoque, e, ainda, de
conformidade com os usos e costumes;
III - enviar ou entregar ao consumidor, sem
solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer
qualquer serviço;
IV - prevalecer-se da fraqueza ou
ignorância do consumidor, tendo em vista sua
idade, saúde, conhecimento ou condição social,
para impingir-lhe seus produtos ou serviços;
V - exigir do consumidor vantagem
manifestamente excessiva;
VI - executar serviços sem a prévia
elaboração de orçamento e autorização expressa
do consumidor, ressalvadas as decorrentes de
práticas anteriores entre as partes;
VII - repassar informação depreciativa,
referente a ato praticado pelo consumidor no
exercício de seus direitos;
VIII - colocar, no mercado de consumo,
qualquer produto ou serviço em desacordo
com as normas expedidas pelos órgãos oficiais
competentes ou, se normas específicas não
existirem, pela Associação Brasileira de
Normas Técnicas ou outra entidade credenciada
pelo Conselho Nacional de Metrologia,
Parágrafo único. Os serviços prestados e os produtos remetidos ou entregues ao consumidor, na hipótese
prevista no inciso III, equiparam-se às amostras grátis, inexistindo obrigação de pagamento.
Normalização e Qualidade Industrial
(Conmetro);
IX - deixar de estipular prazo para o
cumprimento de sua obrigação ou deixar a
fixação de seu termo inicial a seu exclusivo
critério;
IX - recusar a venda de bens ou a prestação
de serviços, diretamente a quem se disponha
a adquiri-los mediante pronto pagamento,
ressalvados os casos de intermediação regulados
em leis especiais; (Redação dada pela Lei
nº 8.884, de 11 de junho de 1994);
X - (Vetado).
X - elevar sem justa causa o preço de
produtos ou serviços. (Incluído pela Lei
nº 8.884, de 11 de junho de 1994);
XI - Dispositivo incluído pela MPV
nº 1.890-67, de 22 de outubro de 1999,
transformado em inciso XIII, quando da
conversão na Lei nº 9.870, de 23 de novembro
de 1999;
XII - deixar de estipular prazo para
o cumprimento de sua obrigação ou deixar a
fixação de seu termo inicial a seu exclusivo
critério. (Incluído pela Lei nº 9.008, de 21 de
março de 1995);
XIII - aplicar fórmula ou índice de reajuste
diverso do legal ou contratualmente estabelecido.
(Incluído pela Lei nº 9.870, de 23 de novembro
de 1999).
NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 27
 2.3 Instrumentos reguladores do
COFECI para avaliação de imóveis
existe uma grande discussão
a respeito de quem pode e quem
não pode realizar a avaliação
de um imóvel. A NBr 14653 da
ABNT restringe a competência
para a elaboração de avaliação
de imóveis, assim como para
emissão de laudo de avaliação,
aos profissionais de nível superior,
devidamente registrados no
Conselho regional de engenharia,
Arquitetura e Agronomia – CreA.
à parte disso, a Lei 6530/78,
que regulamenta a profissão de
Corretor de Imóveis, dispõe, em
seu artigo 3°:
Art. 3º - Compete ao
Corretor de Imóveis exercer a
intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis,
podendo, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária.
28 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS
Assim, vemos que é de
competência legal do Corretor
de Imóveis emitir opinião
sobre a comercialização
imobiliária, ou seja, mercado
imobiliário. A opinião, abalizada
e fundamentada, apresentada
em forma de relatório
circunstanciado, elaborada
por um profissional capacitado
e legalmente habilitado,
corresponde, segundo a Norma
NBR 14653, à definição de
Parecer Técnico.
e é, dessa forma, que nasceu
o Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica (PTAM), emitido
por corretores de imóveis
e fiscalizado pelo sistema
CoFeCI-CreCI. A emissão
desse documento, bem como o
Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários, a Declaração de
Avaliação Mercadológica e o
Selo Certificador, foram
regrados através da resolução
CoFeCI N° 1066/2007 e do
respectivo Ato Normativo.
em resumo, estes dois
documentos dispõem:
• A Regulamentação para o
Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários;
• É condição para inscrição
ser Corretor de Imóveis, com
inscrição regular junto ao CreCI
de sua região, sendo que:
a) Se formado em Curso
Técnico em Transações
Imobiliárias, deverá ter
certificado de conclusão de
Curso de Avaliação de Imóveis;
b) Se formado em Curso
Superior em Gestão Imobiliária
ou equivalente, com conteúdo
programático e carga-horária
que atendam o exigido na
resolução;
• O corretor deverá requerer sua
inscrição através os CreCIs ou
Delegacias;
• Padrões mínimos obrigatórios
que deverão ser atendidos quando
da emissão do PTAM – Parecer
Técnico de Avaliação Imobiliária,
além da obrigatoriedade de
fixação do SELO CERTIFICADOR;
• Tempo mínimo de arquivamento
da terceira via do PTAM de cinco
anos.
É MUITO IMPORTANTE A LEITURA
NA ÍNTEGRA DOS INSTRUMENTOS
REGULADORES DO COFECI, POR ISSO,
ACESSE NO SITE WWW.COFECI.GOV.BR
NO CAMPO LEGISLAÇÃO, A PUBLICAÇÃO
ATUALIZADA DE TODAS AS RESOLUÇÕES DO
CONSELHO AOS CORRETORES DE IMÓVEIS.

Normas, Leis e Resoluções avaliação DE IMÓVEIS 29

 Exercícios
1. Quais são as normas, leis e resoluções que regem os 4. o que mudou para o corretor de imóveis com a
trabalhos avaliatórios dos corretores de imóveis? resolução - CoFeCI 1066/2007?

2. Somente poderá avaliar o corretor de imóveis 5. o que é exigido para inscrição no Cadastro
inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Nacional de Avaliadores Imobiliários?
Imobiliários?

3. Qual artigo da lei que regulamenta a profissão 6. quais são os requisitos mínimos exigidos no
de corretor de imóveis que define a competência PTAM - Parecer de Avaliação Mercadológica?
para avaliar imóveis?

30 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS

FOTO: BANCO DE IMAGENS PARTICULAR

Noções de Arquitetura e Urbanismo para avaliadores avaliação DE IMÓVEIS 31

32 avaliação DE IMÓVEIS Noções de Arquitetura e Urbanismo para avaliadores
 FOTO: GETTY IMAGES

Noções de Arquitetura e Urbanismo para avaliadores avaliação DE IMÓVEIS 33

3.1 Edificações, equipamentos
e vias urbanas
Nessa Unidade de Estudo vamos tratar dos tipos de edificações e
os equipamentos e vias urbanas que servem a estas edificações.
Isso é importante para você, Corretor Avaliador, porque estas
características interferem no valor do imóvel avaliado.

Vamos ver algumas definições: As edificações Habitacionais

Edificações são estruturas
físicas e rígidas que têm a função
de abrigar e acomodar pessoas
ou atender a necessidade
das mesmas. elas podem ser
classificadas quanto ao uso ou
ocupação da seguinte forma:
• Habitacional: uso destinado
à moradia;
• Não habitacional: uso
destinado ao exercício de
atividades urbanas (comerciais,
industriais e outras);
• Misto: constituído de
mais de um uso (habitacional
e não habitacional) ou mais
de uma atividade urbana (não
habitacional dentro de um
mesmo lote).
ainda são classificadas quanto ao
tipo:
• Unifamiliar
• Popular
• Multifamiliar
• Coletiva
Quanto à edificação, elas
podem ser classificadas como:
isoladas, geminadas, em série,
conjuntos residenciais e edifícios.
Mas, independente dessas
classificações, o Código de Obras
e as Leis de uso e ocupação do
Solo de cada município devem
ser obedecidos, atendendo assim
as peculiaridades locais.

FoTo: GeTTY IMAGeS

 Já para falar de equipamentos, as O conceito, diretrizes e normas
normas NBR 9283 e NBR 9284 de 1986, para o sistema de vias urbanas
se utilizam de nomenclaturas diferentes constam no plano diretor de cada
para identificar os mesmos objetos: município. Assim, o sistema viário
urbano pode ser classificado, por
• Mobiliário Urbano: são todos exemplo, como:
os objetos, elementos e pequenas
construções integrantes da paisagem • Vias de transição
urbana, de natureza utilitária ou não, • Vias perimetrais
implantados mediante autorização do
• Vias arteriais
poder público, em espaços públicos e
• Vais coletoras
privados.*
• Vias locais

• Equipamento Urbano: é um termo • Via de pedestres

que designa todos os bens públicos • Ciclovias
ou privados, de utilidade pública, • Entre outras
destinado à prestação de serviços
necessários ao funcionamento
da cidade, implantados mediante
autorização do poder público, em
espaços públicos e privados.**

* NBR 9283, de março de 1986.

**NBR 9284, de março de 1986.

FOTO: GETTY IMAGES

Noções de Arquitetura e Urbanismo para avaliadores avaliação DE IMÓVEIS 35

 3.2 Parcelamento do
solo, loteamento,
desmembramento e
condomínio

vamos relembrar agora os conceitos

de Parcelamento do Solo, Loteamento e
Desmembramento, expressos na Lei
n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979
- Parcelamento do Solo urbano - Lei
de Loteamentos (Dou 20.12.79):

O parcelamento do solo urbano

poderá ser feito mediante loteamento
ou desmembramento, observadas as
disposições desta Lei e as das legislações
estaduais e municipais pertinentes.
Sendo que loteamento é a subdivisão
de gleba em lotes destinados a
edificação, com abertura de novas vias
de circulação, de logradouros públicos
ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.
Capítulo I – Art 2° § 1°.

Desmembramento é subdivisão de
gleba em lotes destinados a edificação,
com aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique na
abertura de novas vias e logradouros
públicos, nem no prolongamento,
modificação ou ampliação dos já
existentes. Capítulo I – Art 2° § 2°.

36 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS

J
á o condomínio encontra-se regulamentado na
Lei n° 4591 de 16 de dezembro de 1964, a Lei dos
Condomínios e Incorporações e, mais recentemente, na
Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), que
dedica um capítulo específico, denominado Do Condomínio
Edilício, que compreende os artigos 1.331 a 1.358:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são

propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum
dos condôminos.

§ 1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais

como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou
abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no
solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por
seus proprietários.
§ 2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.
§ 3° A cada unidade imobiliária caberá, como parte
inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes
comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária
no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada
pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4° Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do
acesso ao logradouro público.
§ 5° O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição
contrária da escritura de constituição do condomínio.

FOTO: GETTY IMAGES

 Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício
por ato entre vivos ou testamento, registrado
no Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei
especial:
I - a discriminação e individualização
das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes
comuns;
II - a determinação da fração ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao
terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se
destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui
o condomínio edilício deve ser subscrita
pelos titulares de, no mínimo, dois terços
das frações ideais e torna-se, desde logo,
obrigatória para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre
elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra
terceiros, a convenção do condomínio
deverá ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis.
38 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas
no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção
determinará:
I - a quota proporcional e o modo de
pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias,
forma de sua convocação e quórum exigido
para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os
condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1° A convenção poderá ser feita por
escritura pública ou por instrumento
particular.
§ 2° São equiparados aos proprietários,
para os fins deste artigo, salvo disposição
em contrário, os promitentes compradores
e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das
suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme
a sua destinação, e contanto que não exclua
a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da
assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações
ideais, salvo disposição em contrário na
convenção; (Redação dada pela Lei
nº 10.931, de 2004);
II - não realizar obras que
comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas;
NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS
IV - dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
salubridade e segurança dos possuidores, ou
aos bons costumes.
§ 1° O condômino que não pagar a
sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa
de até dois por cento sobre o débito;
§ 2° O condômino, que não cumprir
qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos
II a IV, pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não podendo
ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente
das perdas e danos que se apurarem; não
havendo disposição expressa, caberá à
assembléia geral, por dois terços no mínimo
dos condôminos restantes, deliberar sobre a
cobrança da multa.
FoTo: GeTTY IMAGeS
AvALIAção De IMóveIS 39
 Art. 1337. O condômino, ou possuidor,
que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por
deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das
faltas e a reiteração, independentemente das
perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor
que, por seu reiterado comportamento
antissocial, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais condôminos ou
possuidores, poderá ser constrangido a pagar
multa correspondente ao décuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da
assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar
área no abrigo para veículos, preferir-
-se-á, em condições iguais, qualquer dos
condôminos a estranhos, e, entre todos, os
possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino
às partes comuns são inseparáveis
de sua propriedade exclusiva; são
também inseparáveis das frações ideais
correspondentes as unidades imobiliárias,
com as suas partes acessórias.
§ 1° Nos casos deste artigo é proibido
alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2° É permitido ao condômino alienar
parte acessória de sua unidade imobiliária
a outro condômino, só podendo fazê-lo a
terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomínio, e se a ela não se
opuser a respectiva assembleia geral.
40 avaliação DE IMÓVEIS Noções de Arquitetura e Urbanismo para avaliadores
Art. 1.340. As despesas relativas a partes
comuns de uso exclusivo de um condômino,
ou de alguns deles, incumbem a quem delas
se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no
condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois
terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos
condôminos.
§ 1° As obras ou reparações necessárias
podem ser realizadas, independentemente
de autorização, pelo síndico, ou, em caso de
omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino.
§ 2° Se as obras ou reparos necessários
forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização,
o síndico ou o condômino que tomou a
iniciativa delas dará ciência à assembleia,
que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3° Não sendo urgentes, as obras ou
reparos necessários, que importarem em
despesas excessivas, somente poderão ser
efetuadas após autorização da assembleia,
especialmente convocada pelo síndico, ou, em
caso de omissão ou impedimento deste, por
qualquer dos condôminos.
§ 4° O condômino que realizar obras ou
reparos necessários será reembolsado das
despesas que efetuar, não tendo direito
à restituição das que fizer com obras ou
reparos de outra natureza, embora de
interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em
partes comuns, em acréscimo às já existentes,
a fim de lhes facilitar ou aumentar a
utilização, depende da aprovação de dois
terços dos votos dos condôminos, não sendo
permitidas construções, nas partes comuns,
suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes
próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro
pavimento, ou, no solo comum, de outro
edifício, destinado a conter novas unidades
imobiliárias, depende da aprovação da
unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço
de cobertura incumbem as despesas da sua
conservação, de modo que não haja danos às
unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade
responde pelos débitos do alienante, em
relação ao condomínio, inclusive multas e
juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda
a edificação contra o risco de incêndio ou
destruição, total ou parcial.
Seção III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou
consideravelmente destruída, ou ameace
ruína, os condôminos deliberarão em
assembléia sobre a reconstrução, ou venda,
por votos que representem metade mais uma
das frações ideais.
§ 1° Deliberada a reconstrução, poderá
o condômino eximir-se do pagamento das
despesas respectivas, alienando os seus
direitos a outros condôminos, mediante
avaliação judicial.
§ 2° Realizada a venda, em que
se preferirá, em condições iguais de
oferta, o condômino ao estranho, será
repartido o apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas
unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a
indenização será repartida na proporção a
que se refere o § 2° do artigo antecedente.
FOTO: GETTY IMAGES
 Exercícios
1. Quanto ao uso/ocupação as edificações podem
ser classificadas como?

5. De que forma interfere na avaliação de um

imóvel o mobiliário urbano e o sistema viário da
região?

2. De que tipo podem ser as edificações

habitacionais?

6. De que forma pode ser feito o parcelamento do

solo urbano?

3. Mobiliário urbano e equipamento urbano tem o

mesmo significado? Explique.

7. De acordo com o Código Civil - Lei n° 10.406

qual a definição de condomínio edilício?

4. Cite 3 exemplos de vias que compõem o sistema

viário urbano:

42 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS

FOTO: GETTY IMAGES

Métodos Avaliatórios avaliação DE IMÓVEIS 43

 FOTO: GETTY IMAGES

44 avaliação DE IMÓVEIS Métodos Avaliatórios

Métodos Avaliatórios avaliação DE IMÓVEIS 45
 4.1 Métodos previstos
pela NBR 14653-1
quais são e o que dizem os
métodos de avaliação previstos pela
NBr 14653-1?
Para identificar o valor de um bem,
seus frutos e direitos, é necessário
primeiro definir a metodologia que será
utilizada. os métodos de avaliação
usuais estão descritos no item 8.2 da
NBr 14653-1 da ABNT:
Método comparativo direto de
dados de mercado: O valor é definido
através da comparação com dados
de mercado assemelhados quanto
às características extrínsecas e
intrínsecas dos bens. Para isso, é
fundamental a existência de um
conjunto de dados que possa ser
tomado como amostra representativa
do mercado.
A amostragem é feita a partir de
imóveis de referência, semelhantes
e, na maioria das vezes (por ser uma
característica importante para o cálculo
de valor), localizados próximos à região
do imóvel avaliado.
É O MÉTODO MAIS UTILIzADO
NO BRASIL, TANTO PARA IMÓVEIS
RESIDENCIAIS COMO COMERCIAIS.
46 AvALIAção De IMóveIS MÉToDoS AvALIATórIoS
Método involutivo: É baseado em
um modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica para a análise
do valor do terreno, buscando seu
aproveitamento eficiente mediante
hipotético empreendimento imobiliário
compatível com as características do
imóvel e condições do mercado.
utiliza um critério indireto de
valoração que indica a viabilidade
de incorporação de um grande
terreno para transformá-lo em outro
empreendimento. Isso significa dizer
que o valor é determinado pelos
recebimentos máximos que se pode
obter naquele imóvel. Como na
avaliação de um imóvel residencial
(uma casa), por exemplo. utilizando
o método involutivo, a avaliação terá
como base os possíveis recebimentos
que esta casa possa gerar caso seja
transformada em um imóvel comercial
e alugada a um preço melhor, ou
transformada em um tipo de comércio.
Método evolutivo: é uma forma
de análise que consiste em partir do
valor do terreno, acrescendo o valor da
construção com seus custos diretos e
indiretos, custos financeiros, despesas de
venda e lucros, fator de comercialização,
etc. Pode-se dizer que, com esse
método, calcula-se o valor do imóvel a
partir dos custos para sua obtenção.
 Método da capitalização da renda:
Apropria o valor do imóvel com base
na capitalização presente de sua
renda líquida, real ou prevista, sendo
determinante o estabelecimento
justificado de taxa de desconto e
período de capitalização.
Significa dizer que o valor de um
imóvel é determinado em função de
sua capacidade de gerar renda, o que
geralmente é o aluguel.
Esse método é uma grande ferramenta
para se analisar a viabilidade do
investimento. Ao utilizá-lo, a
rentabilidade do imóvel é explícita, o que
nos permite compará-la a investimentos
em outros tipos de imóveis e até mesmo
em ações, poupança, etc.

Para a emissão do Parecer Técnico

de Avaliação Mercadológica (PTAM)
o método a ser empregado é o
comparativo direto de dados de
mercado, aplicado ao imóvel como um
todo, incluindo terreno, edificações e
demais benfeitorias.

FOTO: BANCO DE IMAGENS PARTICULAR

Métodos Avaliatórios avaliação DE IMÓVEIS 47

4.2 Método comparativo direto
de dados de mercado
o processo de elaboração do PTAM
inicia quando é solicitado a um corretor
de imóveis que avalie o valor de um
determinado imóvel que, nesse caso,
será chamado de “imóvel objeto ou
avaliando”.
e no Comparativo Direto de
Dados do Mercado, o primeiro passo
é a escolha de outros imóveis para
compor a amostra. São os chamados
imóveis comparandos, que devem ser
similares ao imóvel objeto e estarem
à venda ou terem sido recentemente
comercializados.
recomenda-se que o número
de imóveis comparandos não seja
inferior a cinco. entretanto encontrar
cinco imóveis com semelhança
total ao imóvel objeto nem sempre
é possível. Nesses casos, deve ser
feita a homogeneização dos dados da
amostra.
Nas avaliações tratadas nas normas
da série NBr 14653, o tratamento da
amostra é um procedimento científico,
que segue a seguinte proporção:
quanto maior o grau desejado de
precisão e fundamentação mais
elaborado e profundo será o estudo.
No caso dos PTAM, é fundamental
que seja composta a amostra de
imóveis semelhantes para que a
comparação possa ser realizada sem a
necessidade da homogeneização, pois
aí entra o fator da subjetividade.
o PTAM não tem como objetivo
se tornar um trabalho científico, mas
sim de expressar uma opinião técnica
e abalizada sobre o valor de mercado
do imóvel objeto. Sendo assim, a
homogeneização da amostra, quando
não puder ser evitada, deve ser feita
por alguns fatores que representam,
por exemplo, o acréscimo de valor
unitário que existe entre o de um
terreno de esquina e o de um de meio
de quadra na mesma rua ou bairro.
Para zonas estritamente residenciais
unifamiliares, esse valor se situa ao
redor de 10�, já para zonas de uso
misto, pode chegar a 20� e para zonas
em que predomina o comércio, pode
atingir 50�.
outros atributos podem ser
homogeneizados por fatores, como
dimensões de testada e profundidade,
condições topográficas (declividade,
ondulações, drenagem), idade e
conservação para as edificações, etc.

Para imóveis de diferentes
localizações (zonas ou bairros
distintos), pode ser utilizada a relação
existente entre os respectivos valores
unitários constantes da Planta
de Valores Genéricos - PVG, nos
municípios que a elaboram. O fator
gerado por essa relação chama-se fator
de transposição, mas sua utilização
deve ser evitada, pois nem sempre a
PVG retrata uma valoração pontual
correta e atualizada.
Com a utilização criteriosa dos
dados assim tratados, obtêm-se os
valores unitários homogeneizados de
todos os itens da amostra e sua média
aritmética conduzirá ao provável valor
unitário do imóvel objeto, podendo ser
emitido, assim, o PTAM.
EM NENHUMA HIPÓTESE DEVEM SER FEITAS
COMPARAÇÕES ENTRE IMÓVEIS DOTADOS, SEGUNDO
A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL, DE DIFERENTES
CONDIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO. DA
MESMA FORMA, PARA OS IMÓVEIS COM EDIFICAÇÕES,
NÃO DEVEM DIFERIR DETERMINADAS CONDIÇÕES,
´
COMO PADRÃO DE CONSTRUÇÃO, NuMERO DE
DORMITÓRIOS PARA OS APARTAMENTOS, ETC.
Método da Renda
A NBR 14653 fala também
do método da renda, que é o da
capitalização da renda do imóvel
objeto, ou seja, da determinação de
seu valor pela capitalização da renda
líquida que ele proporciona.
No caso do PTAM, não se trata de
capitalização, mas da determinação do
valor provável de um imóvel cujo valor
de locação mensal é conhecido, pela
utilização inversa do percentual que
relaciona o valor dos imóveis que lhe
são semelhantes e os praticados em
seus aluguéis.
Também pode ser empregado de
forma inversa, para a determinação do
valor locatício mensal de um imóvel
cujo valor é conhecido ou encontrado
pelo método comparativo direto de
dados de mercado.
FOTO: GETTY IMAGES
Métodos Avaliatórios avaliação DE IMÓVEIS 49
 Exercícios
1. quais os métodos avaliatórios que estabelece a 4. Relacione as colunas com a definição específica
NBr 14653 – 1? de cada método:

Método analítico que

consiste em partir do valor
1. Método do terreno, acrescendo o
Comparativo valor da construção com seus
de Dados de custos diretos e indiretos,
Mercado custos financeiros, despesas
de venda e lucros, fator de
comercialização, etc.

Define o valor através da

comparação com dados de
mercado assemelhados quanto
às características extrínsecas
2. qual o método que deve ser aplicado na emissão 2. Método e intrínsecas dos bens.
Involutivo É condição fundamental a
do PTAM?
existência de um conjunto de
dados que possa ser tomado
como amostra representativa
do mercado.

Apropria o valor do imóvel

com base na capitalização
presente de sua renda
3. Método líquida, real ou prevista,
evolutivo sendo determinante o
estabelecimento justificado de
taxa de desconto e período de
capitalização.

Baseado em modelo de estudo

de viabilidade técnico-
-econômica para apreciação
3. recomenda-se que o quadro amostral tenha no
do valor do terreno, buscando
mínimo quantos imóveis comparandos? seu aproveitamento eficiente
mediante hipotético
4. Método de empreendimento imobiliário
Capitalização compatível com as
da renda características do imóvel e
condições do mercado.
Critério indireto de valoração
que indica a viabilidade de
incorporação de um grande
terreno para transformá-lo em
outro empreendimento.

50 AvALIAção De IMóveIS MÉToDoS AvALIATórIoS

FoTo: BANCo De IMAGeNS PArTICuLAr

APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 51

 FOTO: GETTY IMAGES

52 avaliação DE IMÓVEIS Aplicação do Método comparativo

Aplicação do Método comparativo avaliação DE IMÓVEIS 53
 5.1 Vistoria dos imóveis
Vistoria dos Imóveis
o primeiro passo para a
avaliação de um imóvel, que é
imprescindível de acordo com
a NBr 14653, é a vistoria. em
casos excepcionais, quando for
impossível o acesso ao bem,
admite-se a adoção de uma
situação paradigma, desde que
seja acordada entre as partes
e esteja explícita no trabalho
técnico.
e é no momento da vistoria
do imóvel objeto que o corretor
de imóveis deve observar
todas as suas características,
assim como as de seu entorno,
realizando um registro
fotográfico.
O que deve ser observado:
em imóveis urbanos: para
os que possuem edificações,
verificar o uso (residencial
ou comercial), o padrão
de construção, os tipos de
materiais empregados, a
idade aparente e o estado de
conservação.
É preciso verificar, ainda,
as condições do logradouro
onde se situa o imóvel, os
serviços públicos de que é
dotado, suas dimensões reais
54 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo
e as constantes na matrícula
no registro Imobiliário e se as
edificações estão averbadas na
matrícula, pois sua ausência
pode representar redução de
valor de mercado.
em imóveis rurais: é
imprescindível a pesquisa para
conferir se o imóvel descrito na
matrícula é o mesmo que está
sendo vistoriado. Isso pode
parecer desnecessário, mas
é muito comum o interessado
fornecer uma matrícula e
apresentar outro imóvel para
a vistoria. Igualmente de
fundamental importância é a
verificação da reserva ambiental
legal, se está averbada na
matrícula, qual o percentual da
área deve ser reserva, etc.
um outro fator determinante
no valor de mercado de
uma propriedade rural é
a existência de passivos
ambientais. Lembre-se que
a imprescritibilidade dos
crimes ambientais poderá
acarretar a penalização
futura do proprietário pelo
dano ambiental causado por
proprietário anterior.
o uso dado ao imóvel
rural e aos de seu entorno
é de suma importância para
a determinação do valor
de mercado, assim como a
infraestrutura existente no
próprio imóvel e na região. As
benfeitorias existentes devem
ser verificadas, para a busca
de imóveis comparandos com
benfeitorias semelhantes em
qualidade e quantidade.
É muito comum, para
imóveis rurais, os preços
unitários de mercado
não serem expressos em
unidades monetárias, mas
em quantidades de produtos
agropecuários, como arrobas
de boi e sacas de soja.
NA AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS RURAIS O
CORRETOR NÃO DEVE
MANIFESTAR-SE A RESPEITO
DA QUALIDADE DO SOLO,
PRODUTIVIDADE E OUTROS
ASSUNTOS TÉCNICOS FORA
DE SUAS ATRIBUIÇÕES.
A ORIENTAÇÃO É FICAR
RESTRITO À COMPARAÇÃO
DE IMÓVEIS SEMELHANTES,
VERIFICANDO O VALOR DE
MERCADO PELOS VALORES
PRATICADOS NA REGIÃO.
 NBR 14653-1

7.3 vistoria do bem avaliando.

7.3.1 Nenhuma avaliação poderá

prescindir da vistoria. em casos
excepcionais, quando for impossível o
acesso ao bem avaliando, admite-se
a adoção de uma situação paradigma,
desde que acordada entre as partes e
explicitada no laudo.

7.3.2 A vistoria deve ser efetuada

pelo engenheiro de avaliações com o
objetivo de conhecer e caracterizar
o bem avaliando e sua adequação
ao seu segmento de mercado,
daí resultando condições para a
orientação da coleta de dados.

7.3.3 É recomendável registrar as

características físicas e de utilização
do bem e outros aspectos relevantes
à formação do valor.

7.3.4 o conhecimento de
estudos, projetos ou perspectivas
tecnológicas que possam vir a afetar
o valor do bem avaliando deverá ser
explicitado e suas consequências
apreciadas.

FoTo: GeTTY IMAGeS

APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 55

 5.2 Composição da amostra e
homogeneização dos elementos
o PTAM tem o objetivo de expressar
uma opinião técnica e abalizada
sobre o valor de mercado do imóvel
avaliando. Já vimos que, diante da
impossibilidade de conseguir imóveis
em número suficiente para aplicar
o método Comparativo Direto de
Dados do Mercado, deve ser feita a
homogeneização dos dados da amostra.
esse processo, recomendado pela
norma técnica, tem o objetivo de
corrigir a discordância dos elementos
comparativos, seguindo a metodologia
de aplicação de fatores objetivos ou
científicos.
esses fatores compreendem índices
cujos valores têm base em estudos
consagrados e advém de normas
avaliatórias. Desta forma, cabe ao
corretor responsável pela avaliação a
correta aplicação e confiando ao seu
bom senso a utilização de fatores que
realmente participam da formação
dos preços de imóveis, como o fator
localização, área e vaga de garagem,
entre outros.
O fator objetivo é aquele que
representa, por exemplo, o acréscimo
de valor unitário que existe entre
um terreno de esquina e um terreno
de meio de quadra na mesma rua
ou bairro. Para zonas estritamente
56 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo
residenciais unifamiliares, esse fator
situa-se ao redor de 10�; para aquelas
de uso misto, pode chegar a 20�
e para zonas em que predomina o
comércio, pode atingir 50�.
outros atributos podem ser
homogeneizados por fatores objetivos,
como: dimensões de testada e
profundidade, condições topográficas
(declividade, ondulações, drenagem),
idade e conservação da edificação,
entre outros.
Há também o Fator de Transposição,
obtido através da divisão do valor
unitário do imóvel em avaliação, pelo
valor unitário do imóvel pesquisado.
estes valores são levantados, em
geral, nas prefeituras dos municípios.
essa relação de valores, chamada de
Planta de valores Genéricos - PvG,
serve como medida de comparação
da potência comercial entre vários
logradouros.
Com a utilização criteriosa dos
dados assim tratados, obtêm-se os
valores unitários homogeneizados de
todos os itens da amostra e sua média
aritmética conduzirá ao provável valor
unitário do imóvel objeto, podendo ser
emitido, assim, o Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica.
N
ão devem ser feitas, em hipótese nenhuma,
comparações entre imóveis dotados de diferentes
condições de uso e ocupação do solo, segundo
a legislação municipal. Da mesma forma, para
os imóveis com edificações, não devem diferir
determinadas condições como padrão de construção,
número de dormitórios para os apartamentos, etc.

FoTo: GeTTY IMAGeS

APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 57

 5.3 Valor de mercado, valor de compra e
venda e valor de locação
Valor x preço
você sabe distinguir os
conceitos de valor e preço? e a
importância dessa diferenciação
para a avaliação imobiliária?
Na NBR 14653-1 define-se
preço como a quantia pela qual
se efetua, ou se propõe efetivar,
uma transação envolvendo um
bem, um fruto ou um direito
sobre ele. Outra definição
que utilizaremos é: preço é
a expressão monetária de
um bem, quantia em dinheiro
pela qual uma determinada
mercadoria, em determinada
época, pode ser vendida.
Já a ideia de valor está
relacionada à de utilidade. entre
muitas definições para esse
conceito, destacamos esta,
do Glossário de Terminologia
Básica Aplicável à engenharia
de Avaliações e Perícias,
do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de
engenharia de São Paulo -
IBAPe/SP: valor é qualidade
inerente a um bem, que
representa a importância para
sua aquisição ou posse.
58 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo
Geralmente, esses dois
conceitos se confundem, mas
em algumas situações o preço
pode situar-se acima ou abaixo
do valor, considerando as
características da transação e a
época em que ela foi realizada.
Somente em um mercado de
concorrência perfeita valor é
igual a preço.
Dessa forma, vamos pensar
nessas definições do início
da engenharia de avaliações,
quando o conceito de valor
foi definido como mutável,
cujo significado poderia variar
em função da finalidade da
avaliação.
Temos, então, duas
correntes: plurivalente, que
considerava o valor como um
elemento puramente subjetivo,
admitindo os diversos tipos,
como o contábil, o tributário,
o potencial, dentre muitos
outros relacionamentos e a
univalente, cujo conceito de
valor, num dado momento, é
único, resultante das forças de
mercado, baseado em critérios
objetivos, seja qual for a
finalidade da avaliação.
em 1989 o princípio
da corrente univalente
prevaleceu, pois a norma
vigente, a NBr 5676,
trabalhava com este
conceito. Com a publicação
da série NBr 14653 temos
a definição de valor de
mercado como “quantia
mais provável pela qual se
negociaria voluntariamente
e conscientemente um bem,
numa data de referência,
dentro das condições do
mercado vigente”.
Valor de mercado
o Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica
(PTAM) é a opinião do Corretor
de Imóveis quando ao valor
de mercado do imóvel objeto.
ele se refere, sempre, a uma
data fixa, sendo essencial
a contemporaneidade dos
elementos de comparação.
Também é indispensável a
existência de um mercado
aberto em que haja, ao menos,
alguém disposto a vender e um
comprador, sem interferências
externas.
 o valor da transação
concretizada nessas condições
é o valor de mercado.
Para que um bem tenha valor
de mercado são necessários
quatro agentes:
• Utilidade;
• Escassez;
• Poder de compra;
• Desejo de comprar.
o tempo que decorre entre a
oferta do bem e a concretização
da venda caracteriza a liquidez,
sendo a proporção: tanto maior
a liquidez quanto menor for o
tempo decorrido.
Para a liquidez máxima,
dá-se o nome de liquidação
forçada e é o valor procurado
pelas instituições bancárias para
imóveis em garantia.
Para caracterizar o valor de
mercado do imóvel (no caso de
transferência da propriedade)
e estimar o valor mensal que
deve ser pago a título de
aluguel do imóvel (não visando
a transferência de propriedade)
temos dois tipos de valores:
o de compra e venda e o de
locação, respectivamente.
Valor de Compra e Venda
o valor de mercado para
compra e venda é estabelecido
pela comparação com imóveis
semelhantes. essa comparação
é feita com imóveis oferecidos
à venda ou recentemente
comercializados.
No caso de imóveis que estão
à venda, não há a certeza de que
venha a ser vendido pelo valor
de oferta, sendo, normalmente
corrigido pelo fator de oferta
(0,9 a 0,8), que representa um
deságio, entre 10% e 20%,
previsto para a ocasião do
fechamento do negócio.
As condições de
comercialização também
são muito importantes para
a análise comparativa dos
imóveis, sendo preferível utilizar
negociações à vista. Em caso
de pagamentos parcelados, é
fundamental a determinação do
valor presente ou a comparação
de iguais condições de
parcelamento, especificando-as
no texto do PTAM.
APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo
Valor de Locação
quando o objetivo do PTAM
é a determinação do valor
de mercado para locação
do imóvel objeto, o método
empregado é o de comparação
direta com outros imóveis
semelhantes, de mesma
utilização, fazendo-se a
proporção entre as áreas dos
imóveis, ou seja, através do
valor unitário de locação.
Pode-se, ainda, no caso de
dificuldade em constituir uma
amostra de, ao menos, cinco
imóveis comparandos, empregar
o método da renda. esse método
consiste em, conhecendo-se
o valor do imóvel previamente
ou determinado dentro do
procedimento do PTAM, estimar
o valor de locação pela aplicação
de um percentual usual de renda
(taxa de retorno) à esse valor
previamente conhecido.
Atualmente, esse percentual
varia entre 0,5% e 1,2%, sendo
mais comum sua fixação entre
0,7% e 0,8%.
FoTo: GeTTY IMAGeS
AvALIAção De IMóveIS 59
 RESUMO - Passo a passo do método comparativo
direto de dados de mercado

1°. Análise Documental - 3° Pesquisa de Imóveis

a documentação do imóvel é
fonte primordial de informações,
independente da tipologia do
imóvel (urbano ou rural). Por
isso o corretor avaliador deverá
analisar os seguintes documentos:
Título aquisitivo para constatação
dominial, preferencialmente a
certidão atualizada do imóvel;
Número do contribuinte IPTU, ITR,
CCIR – INCRA e NIRF.
para composição do quadro
amostral - recomenda-se que
este quadro seja composto de no
mínimo cinco amostras.
4° Homogeneização das
amostras - utilizando-se fatores
como: testada, profundidade,
topografia, idade do imóvel, no
caso de apartamento o andar,
orientação, entre outros.

2° Vistoria - as informações 5° Determinação dos valores

detalhadas obtidas no momento
da vistoria darão subsídios
de aspectos qualitativos e
quantitativos do imóvel avaliando,
que em determinado momento
nortearão a redação do PTAM.
unitários homogeneizados do
quadro amostral.
6° Determinação do valor
médio estimado do imóvel
avaliando.

7° Redação do PTAM
propriamente dita.

´
O conteudo do PTAM deve ser redigido
com texto claro, apresentando um
desenvolvimento lógico que reflita
o caminho percorrido pelo avaliador
para alcançar a formação do valor de
mercado do imóvel avaliando.
FOTO: GETTY IMAGES

60 avaliação DE IMÓVEIS Aplicação do Método comparativo

Aplicação do Método comparativo avaliação DE IMÓVEIS 61
 Exercícios
1. o que deve ser observado no momento da 4. Como é estabelecido o valor de mercado de um
vistoria? imóvel?

2. o que é fator objetivo? 5. Cite as principais etapas que devem ser

observadas na elaboração do PTAM:

3. Quais são as definições de valor e qual a 6. qual deve ser o procedimento do corretor
definição que prevalece até os dias de hoje? de imóveis avaliador, quando a finalidade da
avaliação implicar em fornecer elementos que
estejam além das suas atribuições profissionais?

62 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo

FOTO: GETTY IMAGES

´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 63
64 avaliação DE IMÓVEIS Conteudo
´ e Apresentação do PTAM
 FOTO: GETTY IMAGES

´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 65
 6.1 PTAM: conteúdo mínimo e
forma de apresentação
A resolução CoFeCI n° 1066/2007, em
seu Ato Normativo, Anexo III, determina os
requisitos mínimos do Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica (PTAM):

1. Identificação do solicitante 5. Determinação do valor de Mercado do

imóvel avaliando
2. Finalidade do PTAM
6. encerramento
3. Identificação e caracterização do imóvel
Conclusão do PTAM;
• Situação e localização (Estado,
Data e assinatura do C.I. emissor do
Município, logradouro, número, etc.);
PTAM;
• Número de matrícula e cartório de
Aposição do Selo Certificador ao lado da
registro imobiliário;
assinatura.
• Áreas (do terreno, de construção, real
privativa, de uso comum, real total, 7. Anexos:
fração ideal, etc.) e dimensões do
• Relatório fotográfico (quando não
imóvel;
incluído na Caracterização do Imóvel);
• Características e infraestrutura
• Plantas de situação e localização,
disponível no logradouro e na região
mapas, etc.;
onde se encontra o imóvel;
• Certidão atualizada da matrícula no
• Descrição detalhada do imóvel e
Cartório do registro de Imóveis;
acessórios (construções, benfeitorias,
instalações, etc.); • Documentos diversos (outras certidões,
recibos de impostos, CCIr, etc.);
• Relatório fotográfico, da data da
vistoria realizada no imóvel. • Currículo do Corretor de Imóveis
Avaliador.
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para
aplicação do Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado

• Identificação dos imóveis escolhidos

para compor a amostra, explicitando as
respectivas fontes;

• Homogeneização dos itens da amostra.

66 AvALIAção De IMóveIS CoNTeuDo

´ e APreSeNTAção Do PTAM
O
utro ponto importante para a criação de um
PTAM é que o texto seja claro e apresente
a opinião técnica sobre o valor de mercado
do imóvel objeto com uma fundamentação
em forma de raciocínio lógico, de tal modo
que qualquer pessoa que o leia possa
acompanhar os passos de seu emissor até a
conclusão.

O PTAM deve, ainda, ser impresso em três

vias. Duas são destinadas ao cliente, com
aposição do Selo Certificador numerado em
ambas, ao lado da assinatura do corretor de
imóveis avaliador. A terceira via deverá ser
arquivada por cinco anos no escritório do
profissional, estando nela fixada a terceira
via do selo certificador numerado.

Os selos certificadores serão fornecidos

pelo CRECI, mediante a Declaração de
Emissão de PTAM e o recolhimento da
taxa correspondente, na forma prevista na
Resolução-COFECI n° 1066/2007.

FOTO: GETTY IMAGES

´´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 67
6.2 Honorários pela elaboração do PTAM

o primeiro passo para a emissão do

LEMBRE-SE: OS TRABALHOS
parecer técnico deve ser a pactuação
BEM ELABORADOS DE HOJE
de honorários, preferencialmente por
SÃO A CERTEzA DE MAIS
escrito. CLIENTES E MELHORES
HONORÁRIOS NO FUTURO!
A maneira mais correta de se
estabelecer a relação com o cliente é
através de um contrato de prestação
de serviços, onde haja descrição das
obrigações do corretor de imóveis que
emitirá o PTAM e a remuneração em
contrapartida, ou seja, os honorários
profissionais.

Nos dias atuais, entretanto, é comum

e não menos válida a apresentação da
proposta via fax ou e-mail, e a pactuação
dos honorários ser confirmada em
resposta pela mesma via.

Ainda não existe uma tabela válida

de honorários pela emissão de PTAM,
embora alguns CreCI´s sugiram valores,
como você vê a seguir.

Mas existem vários fatores que

devem ser considerados na formulação
da proposta de honorários, como tempo
despendido, o valor do imóvel, o grau de
complexidade, as condições financeiras
do cliente, a habitualidade ou
eventualidade da prestação de serviços,
a localização do imóvel objeto e as
despesas de locomoção e estadia e, por
fim, a competência e o reconhecimento
público do profissional.

FoTo: BANCo De IMAGeNS PArTICuLAr

UF HONORÁRIOS PARA AVALIAÇÕES FONTE

Mínimo de 0,5� (para imóveis com valores acima de r$ 2.880.001,00) a 1�

(para imóveis com valores até r$ 5.000,00), mais uma Taxa Complementar
AL CRECI-AL
Mínima de r$ 200,00. No caso de avaliação para determinar o valor do
aluguel mensal, toma-se por base 1� do valor do imóvel.

Até 1� sobre o valor de venda e até 10� do valor mensal do aluguel. Para
BA consultas de conhecimentos imobiliários, a hora técnica sugerida é de, no CRECI-BA
mínimo, 10� do valor da anuidade do CreCI.

CE Mínimo de 0,5� sobre o valor de comercialização CRECI-CE

DF Até 1� sobre o valor de venda e até 10� do valor mensal do aluguel. CRECI-DF

Mínimo de 1� sobre o valor apresentado, sendo que o valor mínimo é de um

ES CRECI-ES
salário mínimo vigente.

GO o valor mínimo é de r$ 500, ou 0,5� sobre o valor de avaliação. CRECI-GO

Mínimo de 0,7� sobre o valor apurado de comercialização e 50� do valor do

MS CRECI-MS
primeiro aluguel.
1� do valor apresentado no parecer, observando o mínimo de r$ 200,00.
MG Por hora técnica, a partir de 10� do valor da anuidade vigente do CreCI/ CRECI-MG
MG.

PA De 0,5� a 1� sobre o valor de avaliação CRECI-PA

PB Mínimo de dois salários mínimos ou 1� do valor da avaliação CRECI-PB

Para o parecer sobre o valor de venda, a taxa mínima é de r$ 300,00,
PR corrigidos pelo CuB. Para valor de locação, a taxa mínima é de 50� do valor CRECI-PR
do aluguel.
o valor mínimo será o equivalente a dois salários mínimos da união, ou 0,6�
RJ CRECI-RJ
sobre o valor da avaliação.

o valor mínimo é de 2� (para imóveis com valores até r$ 5.000,00) a 0,6�

RN CRECI-RN
(para imóveis com valores acima de r$ 150.000,00).

o valor mínimo corresponde a 1/3 do Cub-Sinduscon/rS do mês da

RS contratação ou 0,2� calculados sobre o valor de comercialização do imóvel CRECI-RS
objeto do parecer.

Mínimo de 0,5� sobre o valor de comercialização e 50� do valor inicial da

RO CRECI-RO
locação.

SC Mínimo de r$ 500,00, sendo o valor mínimo da hora técnica de r$ 100,00. CRECI-SC

Para os pareceres escritos quanto à comercialização de imóvel o valor será
fixado em 1�, sendo o valor mínimo é de r$ 650,00, e o parecer verbal
SP CRECI-SP
quanto a operações imobiliárias é a partir do valor de 1 anuidade vigente do
CreCI/SP.

TO valor mínimo de 120 uFIr ou 2� do valor apresentado. CRECI-TO

´
CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM AvALIAção De IMóveIS 69
 6.3 O PTAM nos
processos judiciais

Em diversos tipos de
ações judiciais, possessórias
e dominiais, como
desapropriações, inventário,
partilha, renovatórias, revisionais
de locação, indenizatórias,
dissolução e liquidação de
sociedades, é necessário o
conhecimento do valor de
mercado dos imóveis.

Em qualquer dos casos o

cliente poderá solicitar o PTAM
para instruir petição, seja como
requerente ou como requerido.
No caso, entretanto, de
nomeação pelo juiz como perito
judicial (pessoa responsável para
realizar avaliações e perícias em
juízo, ou seja, em processos que
correm na justiça), há que se
observar o que determinam os
artigos 145 e 422 do Código de
Processo Civil:

70 avaliação imobiliária Conteudo

´ e Apresentação do PTAM
 Art. 145. Quando a prova do fato
depender de conhecimento técnico ou
científico, o juiz será assistido por perito,
segundo o disposto no art. 421.
§ 1º Os peritos serão escolhidos entre
profissionais de nível universitário,
devidamente inscritos no órgão de classe
competente, respeitando o disposto no
Capítulo VI, seção VII, deste Código.
§ 2º Os peritos comprovarão sua
especialidade na matéria sobre que deverão
opinar, mediante certidão do órgão
profissional em que estiverem inscritos.
§ 3º Nas localidades onde não houver
profissionais qualificados que preencham
os requisitos dos parágrafos anteriores, a
indicação dos peritos será de livre escolha
do juiz.

O § 1º acima restringe a nomeação

de perito aos profissionais de nível
universitário, não havendo tal restrição,
entretanto para os assistentes técnicos,
pois assim estabelece o art. 422 do
mesmo CPC:

Art. 422. O perito cumprirá

escrupulosamente o encargo que lhe foi
cometido, independentemente de termo
de compromisso. Os assistentes técnicos
são de confiança da parte, não sujeitos a
impedimento ou suspeição.

FOTO: BANCO DE IMAGENS PARTICULAR

´´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 71
 Exercícios
1. qual o conteúdo mínimo que deve constar no 4. Por quantos anos o Corretor Avaliador deve
PTAM? arquivar o PTAM?

2. existe uma tabela de honorários para elaboração 5. O que certifica o selo afixado ao PTAM?
de um PTAM? e quais fatores devem ser
considerados na formulação da proposta de
honorários?

6. O PTAM pode ser ilustrado com fotografias

antigas, fornecidas pelo cliente? Por quê?
3. Qual a definição de perito judicial e quais
os requisitos que o juiz deve observar para
nomeação?

72 AvALIAção De IMóveIS CoNTeuDo

´ e APreSeNTAção Do PTAM
FoTo: GeTTY IMAGeS

´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS

AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 73
FOTO: GETTY IMAGES
 7.1 Terreno não edificado
PTAM de terreno não edificado
Agora que já vimos todo
o conteúdo necessário
a elaboração do PTAM -
Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, vamos praticar!
Conforme vimos em
unidades anteriores o PTAM
deverá atender aos requisitos
mínimos, conforme estabelece
a Resolução COFECI
n° 1066/2007, porém a sua
apresentação/layout é muito
pessoal. O que veremos a
seguir são exemplos que você
poderá usar como referência
em seus futuros trabalhos.
Nesta unidade temática,
iremos apresentar exemplos
práticos de diversos tipos de
imóveis, começando pelo PTAM
de terreno não edificado.
Começamos esse documento
preenchendo a identificação
do solicitante e a finalidade do
parecer.
Por solicitação de Fulano
de Tal, e com a finalidade
de conhecimento do valor
de mercado, emitimos o
presente
76 AvALIAção De IMóveIS AvALIAção NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS
PARECER TÉCNICO
DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA
1 - OBJETIVO DA
AVALIAÇÃO
É objetivo desta Avaliação
o imóvel urbano
constituído por um
terreno em Marituba, no
estado do Pará.
Em seguida, apresentamos
a metodologia a ser
empregada na elaboração
do PTAM. Como vimos em
uma unidade de estudo
anterior, o método que
deverá ser empregado pelo
corretor avaliador é o Método
Comparativo Direto de Dados
do Mercado.
2 - METODOLOGIA
O valor do imóvel será
determinado pelo Método
Comparativo Direto de
Dados de Mercado.
Foi, para tanto, efetuada
pesquisa de imóveis em
situações equivalentes
e com as mesmas
características do imóvel
avaliando, de tal modo
que a comparação
seja possibilitada,
ponderados os atributos
por homogeneização para
formação de preços.
A presente avaliação
atende as exigências da
Resolução COFECI
nº 1.066/2007.
Como vimos na Resolução
COFECI N ° 066/2007 em
seu Ato Normativo, Anexo III,
um dos requisitos mínimos é a
identificação e caracterização
do imóvel.
3 - ZONA E
LOGRADOURO
3.1 - SITUAÇÃO E
LOCALIZAÇÃO
Situa-se o imóvel no
Município de Marituba,
Estado do Pará, com
frente na Rua Uriboca, no
bairro do mesmo nome.
3.2 - CONDIÇÕES DE
INFRAESTRUTURA
URBANA
O imóvel é dotado
dos seguintes serviços
públicos:
- via urbana pavimentada;
- rede de água tratada;
- rede de energia elétrica
em alta e baixa tensões;
- rede e facilidades
telefônicas;
 - iluminação pública;
- coleta de lixo;
- entrega postal.
3.3 - PERSPECTIVAS
DE MERCADO
As condições atuais do
mercado imobiliário
são de estabilidade,
havendo equilíbrio entre
oferta e procura. São
boas as perspectivas
de comercialização em
médio prazo.
4 - DESCRIÇÃO DO
IMÓVEL AVALIANDO
(Matrícula: XXXXX –
1º Ofício/Ananindeua)
4.1 - TERRENO:
Plano, tem as seguintes
características:
Área: 14.000,00m²
Forma: retangular
Frente: para a Rua
Uriboca, com 70,00m
A pesquisa de imóveis
comparandos para a aplicação
do método escolhido também é
fundamental. Nesse documento
devem aparecer os imóveis
escolhidos para compor a
amostra, com as respectivas
fontes explicitadas e, se for o
caso, a homogeneização dos
itens da amostra.
AvALIAção NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS
5 – VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
Pesquisando entre ofertas à venda e negócios realizados nas
imediações, para imóveis em condições que possibilitem
a comparação com o imóvel avaliando, encontramos os
seguintes elementos de amostra:
1. Terreno na rua Uriboca,medindo 60,00m x 200,00m, com
área de 12.000m², vendido por R$ 60.000,00;
2. Terreno na rua Uriboca, medindo 70,00m x 200,00m, com
área de 14.000m² , vendido por R$ 68.000,00;
3. Terreno na rua Uriboca, medindo 80,00m x 200,00m, com
área de 16.000m² , vendido por R$ 72.000,00.
4. Terreno na rua Uriboca, medindo 60,00m x 200,00m, com
área de 12.000m², oferecido à venda por R$ 70.000,00;
5. Terreno na rua Uriboca, medindo 70,00m x 200,00m, com
área de 14.000m², oferecido à venda por R$ 76.000,00;
Para os imóveis constantes dos elementos de amostra 4 e 5,
por serem ofertas à venda, consideraremos um deságio de
20% para seu valor de mercado. Assim, os preços unitários de
amostra são:
1. R$ 60.000,00/12.000,00m² = R$ 5,00/m²
2. R$ 68.000,00/14.000,00m² = R$ 4,86/m²
3. R$ 72.000,00/16.000,00m² = R$ 4,50/m²
4. R$ 70.000,00/12.000,00m2 = R$ 5,83/m2
5. R$ 76.000,00/14.000,00m2 = R$ 5,43/m2
Homogeneizando em relação à fonte das amostras, temos:
4. R$5,83m² x 0,80 = R$ 5,83/m²
5. R$ 5,43/m² x 0,80 = R$ 4,34/m²
∑ valores unitários/ m2 das amostras
Média dos Valores Homogeneizados =
Quantidade de amostras
5,00/m2 + 4,86/m2 + 4,50/m2 + 4,66/m2 + 4,34/m2
Média dos Valores Homogeneizados =
5
Média dos Valores Homogeneizados = 4,67/m2
Teremos, então, para a média dos valores unitários
homogeneizados: R$ 4,67/m² (...)
FoTo: GeTTY IMAGeS
AvALIAção De IMóveIS 77
(...) Desta forma é possível determinar o valor de
mercado do imóvel avaliando:
Assim, para o imóvel avaliando:
14.000,00m² x R$ 4,67/m² = R$ 65.380,00
A norma permite o arredondamento do valor
encontrado em até 1%, portanto podemos
dizer que, em números redondos, o valor do
imóvel é de R$ 65.000,00.
Pode-se, ainda, estabelecer um intervalo de
confiança de até 10% em relação ao valor
encontrado, sendo que este percentual deverá
ser o mesmo para o limite inferior e superior.
Este intervalo, embora reduza a precisão da
avaliação, aumenta a certeza de que o valor de
mercado encontrado para o imóvel avaliando
está dentro do intervalo adotado de 2%.
Limite Inferior = R$ 63.700,00
Limite Superior = R$ 66.300,00
A conclusão deste documento é feita com a
data e a assinatura do corretor de imóveis
emissor do PTAM e a aposição do Selo
Certificador ao lado da assinatura.
ATENÇÃO!
Os exemplos de PTAMs
aqui apresentados
tiveram seus dados
reais alterados e suas
fotografias suprimidas
para não identificÁ-los,
porém todo o processo de
elaboração explicitado
de forma correta e real,
assim como a indicação
das fontes de onde foram
extraídas as informações
dos imóveis componentes
das amostras.
7.2 Terreno com edificação
unifamiliar
Vamos ver agora um exemplo de um PTAM de terreno com 3 - ZONA E
edificação unifamiliar. Começamos pela identificação do solicitante LOGRADOURO
e da finalidade do parecer.
3.1 - SITUAÇÃO E
Por solicitação de FULANO DE TAL, e com a finalidade LOCALIZAÇÃO
de conhecimento do valor de mercado, emitimos o presente Situa-se o imóvel
residencial no Município
PARECER TÉCNICO DE VALOR DE MERCADO de Porto Alegre, Estado
do Rio Grande do Sul,
1 - OBJETO DA AVALIAÇÃO com frente na Rua Paulo
É objeto desta Avaliação o imóvel urbano constituído por Afonso, nº 1234, no bairro
um prédio residencial e respectivo terreno no município de Vila Assunção.
Porto Alegre, no estado do Rio Grande do Sul.
3.2 - CONDIÇÕES DE
E, em seguida, especificamos a metodologia a ser utilizada: INFRAESTRUTURA
URBANA
2 – METODOLOGIA O imóvel é dotado
O valor do imóvel será determinado pelo Método dos seguintes serviços
Comparativo Direto de Dados de Mercado. públicos:
- via urbana pavimentada;
Foi, para tanto, efetuada pesquisa de imóveis em situações - rede de água tratada;
equivalentes e com as mesmas características do imóvel - rede de energia elétrica
avaliando, de tal modo que a comparação seja possibilitada, em alta e baixa tensões;
ponderados os atributos por homogeneização para - rede e facilidades
formação de preços. telefônicas;
- iluminação pública;
A presente avaliação atende as exigências da Resolução - coleta de lixo;
COFECI nº 1.066/2007. - entrega postal.

Vamos agora identificar e caracterizar o imóvel que será 3.3 - PERSPECTIVAS DE

avaliado. Nesse momento, é importante situar e localizar o MERCADO
imóvel, incluindo também o número de matrícula e cartório As condições atuais do
de registro imobiliário. Aqui deve constar ainda a descrição mercado imobiliário
das áreas do terreno, da construção, real privativa, de uso são de procura
comum, real total, fração ideal, etc., e ainda dimensões do superando a oferta, com
imóvel. Entram aqui também as características e infraestrutura boas perspectivas de
disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel. comercialização em curto
É fundamental também o relatório fotográfico da data da prazo.
vistoria realizada no imóvel. (...)

AvALIAção NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS AvALIAção De IMóveIS 81

 (...) 4 - DESCRIÇÃO DO
IMÓVEL AVALIANDO:
(Matrícula: XXXX – 1º
Ofício/Porto Alegre)
4.1 – TERRENO:
Área: 400,00m²
Formato: retangular
Frente: 10,00m
Plano, acima do nível
do meio-fio, com boa
drenagem e fora de área
de alagação.
4.2 – EDIFICAÇÃO:
Área construída: 180,00m²
Possui três dormitórios,
dos quais um é suíte, com
closet, banheiro social,
sala com dois ambientes,
escritório, copa-
-cozinha, área de serviço,
dependência completa
de empregada, varanda,
churrasqueira e garagem
fechada para dois veículos.
Os quartos e cozinha
estão equipados com
armários embutidos
em excelente estado de
conservação.
Construída em alvenaria,
com laje de forro em
concreto armado, paredes
pintadas em látex acrílico,
esquadrias metálicas
em alumínio, pisos em
porcelanato nas áreas
82 AvALIAção De IMóveIS AvALIAção NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS
social e íntima e cerâmicos nas áreas de serviço. É coberta
com telhas de barro tipo colonial sobre estrutura de
madeira.
4.3 – FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL:
Importante - As fotografias foram suprimidas para não identificá-lo.
A seguir, os imóveis comparandos para a aplicação do Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado e a homogeneização dos
itens da amostra:
5 – VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
Pesquisando entre ofertas à venda e negócios realizados nas
imediações, para imóveis em condições que possibilitem
a comparação com o imóvel avaliando, encontramos os
seguintes elementos de amostra:
1. Casa na Rua Paulo Afonso - Bairro Vila Assunção, com
200m2, vendida por R$ 370.000,00.
2. Casa na Rua Guaporé - Bairro Vila Assunção, com 190m2,
vendida por R$ 340.000,00.
3. Casa na Rua Santo Inácio - Bairro Vila Assunção, com
220m2, oferecida à venda por R$ 410.000,00.
4. Casa na Rua São Pio XII - Bairro Vila Assunção, com
230m2, oferecida à venda por R$ 440.000,00.
5. Casa na Rua Frederico Leitner - Bairro Vila Assunção,
com 190m2, oferecida à venda por R$ 405.000,00.
Para os imóveis constantes dos elementos de amostra 3, 4 e
5 por serem ofertas à venda, consideraremos um deságio de
10% para seu valor de mercado.
Assim, os preços unitários de amostra são:
1. R$ 370.000,00/200m² = R$ 1.850,00/m²
2. R$ 340.000,00/190m² = R$ 1.789,47/m²
3. R$ 410.000,00/220m² = R$ 1.863,63/m²
4. R$ 440.000,00/230m² = R$ 1.913,04/m²
5. R$ 405.000,00/190m² = R$ 2.131,58/m²
Para os imóveis constantes dos elementos de amostra 3, 4 e 5, por serem ofertas à venda,
consideraremos um deságio de 10% para seu valor de mercado.

Homogeneizando em relação à fonte das amostras, temos:

Amostras Homogeneizadas

3. R$ 1.863,63 / m2 x 0,90 = R$ 1.677,28 / m2

4. R$ 1.913,04 / m2 x 0,90 = R$ 1.721,74 / m2
5. R$ 2.131,58 / m2 x 0,90 = R$ 1.918,42 / m2

∑ valores unitários/m2 das amostras

Média dos Valores Homogeneizados =
Quantidade de amostras

Média dos Valores Homogeneizados =

R$1.850,00/m2 + R$1.789,47/m2 + R$1.677,28/m2 + R$1.721,74/m2 + R$1.918,42/m2 =
5

Média dos Valores Homogeneizados = R$ 1.791,38

Então, para a média dos valores unitários homogeneizados: R$1.791,38/m²

Finalizamos com a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando e a conclusão do PTAM:

180,00m² x R$ 1.791,38/m² = R$ 322.448,76

A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer
que em números redondos o valor do imóvel é de R$ 322.000,00.

Pode-se, ainda, estabelecer um intervalo de confiança de até 10% em relação ao valor

encontrado, sendo que este percentual deverá ser o mesmo para o limite inferior e superior.
Este intervalo, embora reduza a precisão da avaliação, aumenta a certeza de que o valor de
mercado encontrado para o imóvel avaliando está dentro do intervalo estabelecido.

Neste exemplo aplicamos um intervalo de -3% e +3%

Limite Inferior = R$ 312.340,00
Limite Superior = R$ 331.660,00

Segue a data, assinatura do corretor avaliador e demais dados, junto com o Selo Certificador.
ATENÇÃO!

oS exeMPLoS De PTAMs AquI APreSeNTADoS TIverAM SeuS DADoS reAIS ALTerADoS e

SuAS FoToGrAFIAS SuPrIMIDAS PArA Não IDeNTIFICá-LoS, PorÉM ToDo o ProCeSSo De
eLABorAção exPLICITADo De ForMA CorreTA e reAL, ASSIM CoMo A INDICAção DAS FoNTeS
De oNDe ForAM exTrAÍDAS AS INForMAçõeS DoS IMóveIS CoMPoNeNTeS DAS AMoSTrAS.

´
 ´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 85
86 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação
´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
 ´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 87
 7.3 Apartamento em
edifício residencial
PTAM de Imóvel Urbano com
edificação de prédio residencial
multifamiliar
O exemplo que veremos a
seguir é de um apartamento em
edifício residencial. Vamos à
montagem do PTAM, iniciando
pela identificação do solicitante
e a finalidade do PTAM:
Por solicitação de
FULANO DE TAL,
e com a finalidade de
conhecimento do valor
de mercado, emitimos o
presente
PARECER TÉCNICO DE
VALOR DE MERCADO
1 - OBJETO DA
AVALIAÇÃO
É objeto desta Avaliação o
imóvel urbano constituído
por um apartamento
residencial em Recife, no
estado de Pernambuco.
Apresenta-se, então, o
método aplicado:
2 - METODOLOGIA
O valor do imóvel será
determinado pelo Método
Comparativo Direto de
Dados de Mercado.
88 AvALIAção De IMóveIS AvALIAção
´ NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS
Foi, para tanto, efetuada pesquisa de imóveis em situações
equivalentes e com as mesmas características do imóvel
avaliando, de tal modo que a comparação seja possibilitada,
ponderados os atributos por homogeneização para
formação de preços.
A presente avaliação atende as exigências da Resolução
COFECI nº 1.066/2007.
E, em seguida a identificação e caracterização do imóvel:
3 - ZONA E LOGRADOURO
3.1 - SITUAÇÃO E LOCALIZAÇÃO
Situa-se o imóvel em edifício residencial no município de
Recife, Estado de Pernambuco, com frente na Estrada de
Belém, esquina com a Rua Voluntários da Pátria, bairro
Campo Grande.
3.2 - CONDIÇÕES DE INFRAESTRUTURA URBANA
O imóvel é dotado dos seguintes serviços públicos:
- vias urbanas pavimentadas;
- rede de água tratada;
- galeria de águas pluviais;
- rede coletora de esgotos;
- rede de energia elétrica em alta e baixa tensão;
- rede e facilidades telefônicas;
- TV a cabo;
- iluminação pública;
- coleta de lixo;
- transporte coletivo;
- entrega postal.

3.3 - PERSPECTIVAS DE
MERCADO
As condições atuais do
mercado imobiliário
são de procura
superando a oferta, com
boas perspectivas de
comercialização em curto
prazo.
3.4 – ATRIBUTOS DO
PRÉDIO
Com 26 anos de
construção e bom estado
de conservação, revestido
com pastilhas, o prédio
possui um elevador,
dois apartamentos por
andar, com duas varandas
cada um. A cada um
dos apartamentos tipo
correspondem duas vagas
de garagem coberta.
4 - DESCRIÇÃO DO
IMÓVEL AVALIANDO
(Matrícula: XXXX – 1º
Ofício/Recife)
4.1 – APARTAMENTO 401:
O imóvel localiza-se no
quarto andar, apartamento
tipo, na prumada 1, com
frente voltada para o
nascente, constituído de 3
dormitórios, dos quais um
é suíte, banheiro social,
sala com dois ambientes,
copa-cozinha, área de
serviço e dependência
completa de empregada.
AvALIAção NA PráTICA
FoTo: GeTTY IMAGeS
Os dormitórios com piso em carpete de madeira e
banheiros com azulejos recentemente reformados.
Sistema de aquecimento de água para atendimento a
banheiros e cozinha, através de aquecedor de passagem a
gás.
Os dormitórios e a cozinha são equipados com armários
embutidos em bom estado de conservação.
Área real privativa: 150,00m²
4.2 – FOTOGRAFIAS DO APARTAMENTO
Importante - As fotografias foram suprimidas para não
identificá-lo.
A seguir, identifica-se a pesquisa de imóveis comparandos:
5 – VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
Pesquisando entre ofertas à venda e negócios realizados nas
imediações, para imóveis em condições que possibilitem
a comparação com o imóvel avaliando, encontramos os
seguintes elementos de amostra:
1. Apartamento no Edifício Cidade de Belém, no quarto
andar, idade 26 anos, com 150m2, vendido por R$ 380.000,00.
2. Apartamento no Edifício Cidade de Belém, no sexto
andar, idade 26 anos, com 150m2, vendido por R$ 395.000,00.
3. Apartamento no Edifício Cidade de Nazaré, no sétimo
andar, idade 25 anos, com 115m2, oferecido à venda por
R$ 375.000,00.
4. Apartamento no Edifício Portal de Belém, no terceiro
andar, idade 10 anos, com 140m2, oferecido à venda por
R$ 420.000,00.
5. Apartamento no Edifício Portal de Belém, no quarto
andar, idade 10 anos, com 150m2, oferecido à venda por
R$ 435.000,00. (...)
´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS
AvALIAção De IMóveIS 89
(...) Assim, os preços unitários de amostra são:
mercado do imóvel avaliando:
1. R$ 380.000,00/150m2 = R$ 2.533,33/m²
2. R$ 395.000,00/150m2 = R$ 2.633,33/m²
3. R$ 375.000,00/115m2 = R$ 3.260,87/m²
4. R$ 420.000,00/140m2 = R$ 3.000,00/m²
5. R$ 435.000,00/150m2 = R$ 2.900,00/m²
Os imóveis 1 e 2 do quadro amostral foram
efetivamente vendidos, enquanto os demais
estão anunciados à venda. Os imóveis 1, 2 e 3
assim como o imóvel objeto, tem 26 anos de
idade de construção. Os imóveis 4 e 5 tem 10
anos de construção.
Temos, assim, como determinar o valor de
Valor do Imóvel Avaliando = Área do
Imóvel Avaliando x Valor Médio Unitário
Homogeneizado
Valor do Imóvel Avaliando =
150,00m² x R$ 2.696,08/m² = R$ 404.412,30
A norma permite o arredondamento do
valor encontrado em até 1%, portanto
podemos dizer que em números
redondos o valor do imóvel é de
R$ 404.400,00.

Consideraremos, assim, uma redução de 3% Na conclusão devem aparecer, ainda, a

no preço dos imóveis dos elementos 3, 4 e 5, data e assinatura do Corretor Avaliador
por serem oferecidos à venda e uma redução emissor do PTAM.
de 10 % nos elementos 4 e 5, por serem muito
mais novos em relação ao imóvel avaliando e os
elementos 1, 2 e 3, para homogeneização.

Homogeneizando em relação à fonte e a idade

da construção as amostras, temos:

3. R$ 3.260,87/m² x 0,97 = R$ 3.163,04/m²

4. R$ 3.000,00/m² x 0,97 x 0,90 = R$ 2.619,00/m²
5. R$ 2.900,00/m² x 0,97 x 0,90 = R$ 2.531,70/m²

∑ valores unitários/m2 das amostras

Média dos Valores Homogeneizados =
Quantidade de amostras

Média dos Valores Homogeneizados =

R$2.533,33/m2 + R$2.633,33/m2 + R$3.163,04/m2 + R$2.619,00/m2 + R$2.531,70/m2 =
5

Média dos Valores Homogeneizados = R$ 2.696,08

´
ATENÇÃO!

OS ExEMPLOS DE PTAMs AQUI APRESENTADOS TIVERAM SEUS DADOS REAIS

ALTERADOS E SUAS FOTOGRAFIAS SUPRIMIDAS PARA NÃO IDENTIFICÁ-LOS,
PORÉM TODO O PROCESSO DE ELABORAÇÃO ExPLICITADO DE FORMA CORRETA
E REAL, ASSIM COMO A INDICAÇÃO DAS FONTES DE ONDE FORAM ExTRAÍDAS
AS INFORMAÇÕES DOS IMÓVEIS COMPONENTES DAS AMOSTRAS.
´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS
AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 91
92 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação
´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
 ´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 93
94 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação
´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
7.4 Área Rural
Avaliação de área rural
Na avaliação a seguir, temos
um exemplo de um parecer
técnico de um imóvel rural
(constituído de área de terras
e benfeitorias) localizado no
município de Rosário Oeste, em
Mato Grosso.
Como já vimos, iniciamos o
PTAM com a identificação do
solicitante e a finalidade do
parecer:
Por solicitação de
FULANO DE TAL,
e com a finalidade de
conhecimento do valor
de mercado, emitimos o
presente
PARECER TÉCNICO
DE VALOR DE
MERCADO
1 - OBJETO DA
AVALIAÇÃO
É objeto desta Avaliação
o imóvel rural constituído
pela área de terras com
respectivas benfeitorias,
denominado Fazenda
Água Branca, em Rosário
Oeste, no estado do Mato
Grosso.
Avaliação na Prática
Em seguida, define-se a
metodologia a ser utilizada.
Nesse caso, será uma
conjugação de métodos:
2 - METODOLOGIA
O valor final do imóvel
será obtido por uma
conjugação de métodos:
O valor das terras será
determinado pelo Método
Comparativo de Dados
de Mercado. O das
benfeitorias, pelo Método
do Custo de Reprodução.
Foi, para tanto, efetuada
pesquisa de áreas de
terras em situações
equivalentes e com as
mesmas características do
imóvel avaliando, de tal
modo que a comparação
seja possibilitada,
ponderados os atributos
por homogeneização para
formação de preços.
A presente Avaliação
atende os requisitos da
Resolução-Cofeci
nº 1066/07.
Na sequência devemos
identificar e caracterizar o local,
indicando situação e localização,
´ de Imóveis Urbanos e Rurais
número de matrícula e cartório
de registro imobiliário, áreas,
características e infraestrutura
disponível, descrição detalhada
do imóvel e acessórios e
relatório fotográfico.
3 - ORIGEM
O imóvel foi adquirido
por JOÃO DE TAL em
29/01/88 através de
Escritura Pública de
Compra e Venda lavrada
nas notas do Cartório
do 1º Ofício da Comarca
de Rosário Oeste e
registrada sob o nº R-5
na Matrícula nº 2081, no
livro nº 02 de Registro
Geral em 05/02/88 no
mesmo Cartório do
1º Ofício, Registro de
Imóveis da Comarca de
Rosário Oeste.
4 - SITUAÇÃO E
LOCALIZAÇÃO
Situa-se o imóvel no
Município de Rosário
Oeste, no local
denominado “Marzagão”,
entre a Serra do Morro
Selado e a Serra Azul,
no vale do ribeirão Água
Branca. (...)
avaliação DE IMÓVEIS 95
 (...) O acesso à área, a partir de Cuiabá, é feito,
inicialmente, pela rodovia estadual MT-020
(Cuiabá-Chapada dos Guimarães) e a seguir
pela MT-351 (estrada de acesso à APM-
Manso), ambas pavimentadas, perfazendo a
distância de 100km até a margem esquerda
do rio Manso, junto à represa da Usina
Hidrelétrica da Eletronorte. A partir daí, pela
estrada não pavimentada que dá acesso à
vila de Marzagão e dela até a Fazenda Água
Branca, com a distância de mais 100km.
Localiza-se a Fazenda Água Branca logo
após a Fazenda Serra Azul, ambas bem
conhecidas na região por serem, com a
Fazenda Estrela d’Alva, as que mantém as
estradas e pontes em condições de tráfego
permanente, servindo de apoio às fazendas
menores das redondezas.
Dista o imóvel avaliando 200km de
Cuiabá (metade da distância em rodovia
pavimentada), 140km de Nobres e 95km de
Nova Brasilândia.
seguintes benfeitorias:
5 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
AVALIANDO
5.1 - TERRENO
Área : 16.562,90ha (13.550,00ha registrados e
3.012,90ha de excesso, dentro do perímetro do
memorial descritivo constante do registro).
Trata-se de uma área de topografia
predominantemente plana, com poucas
96 AvALIAção De IMóveIS AvALIAção
´ NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS
áreas levemente onduladas na divisa junto à
serra do Morro Selado. A cobertura vegetal
é de cerrado, com matas ciliares junto
aos córregos e ribeirões todos com águas
perenes. O principal deles, o ribeirão Água
Branca, corta a Fazenda, vindo da encosta da
Serra Azul.
O solo é profundo, latossol amarelo, com
presença de filitos (piçarra) e afloramentos
localizados de rochas areníticas em
cordilheiras. Apresenta boa drenagem e
uma rede de cursos d’água perenes (Rio
Mansinho, Ribeirão Água Branca e seus
afluentes) que dá excelentes condições de
aproveitamento de toda a área para pecuária.
Nas áreas planas dessa região, já se pratica
a agricultura mecanizada de soja, milho e
arroz, havendo estrutura de estocagem na
vizinha Fazenda Serra Azul.
5.2 - BENFEITORIAS
Na área da Fazenda Água Branca existem as
a) 5.600ha de pastagem formada
de brachiaria brizantha, humidicola e
andropogon, em área desmatada, enleirada,
gradeada, nivelada, corrigida com
incorporação de calcário e semeada com
emprego de fertilizante;
b) 110km de cerca de arame liso, cinco
fios, mourões de aroeira, furados e balancins
de madeira;
 c) Galpão/depósito com estrutura
de madeira, cobertura de telhas de
fibrocimento e piso de concreto (parte
chão batido), com a área de 510,00 m²;
d) Um alojamento para empregados,
com paredes em alvenaria de tijolos
cerâmicos, cobertura em telhas de
fibrocimento, esquadrias de madeira,
piso em cimento alisado, com 87,84m²;
e) Três casas para o empregados,
com paredes em alvenaria de tijolos
cerâmicos, cobertura em telhas de
fibrocimento, esquadrias de madeira,
instalações elétricas e hidráulicas
embutidas, piso em cimento alisado,
com 144,00m² cada uma;
f) Uma casa sede com escritório, com
paredes em alvenaria de tijolos, cobertura
com telhas de cerâmica, instalações
elétricas e hidráulicas embutidas, piso
em ardósia, com 351,00m²;
g) 25km de estradas, parte dentro,
parte fora da propriedade, com pontes e
mata-burros;
h) Um curral de formato elíptico, de
madeira, com esteios de aroeira e pranchas
de itaúba e piúva (ipê), com seringa, brete
e tronco sob cobertura de fibrocimento,
com nove repartições internas e
capacidade de manejo de 700 reses.
AvALIAção NA PráTICA
utilizando a conjugação de métodos, temos:
6 - VALOR DO TERRENO
O preço de comercialização das áreas
que estão tendo destinação agrícola,
na região do Marzagão e Laranjal
situa-se em torno de 70 sacas de soja
por hectare (a R$ 27,00/saca, corresponde a
R$ 1.890,00/ha). Boa parte da Fazenda Água
Branca poderá vir a ter destinação agrícola, o
que tem introduzido valorização na região.
Pesquisando entre ofertas à venda de áreas
de terras brutas com localização e condições
comparáveis às do imóvel avaliando,
encontramos a média homogeneizada de
R$ 1.100,00/ha.
Assim, o valor da terra bruta será:
1) Para a área registrada:
13.550,00 ha x R$ 1.100,00/ha = R$ 14.905.000,00
2) Para a área de excesso a regularizar (deságio
de 20 %):
3.012,90 ha x R$ 1.100,00/ha x 0,80 = 2.651.352,00 (...)
FoTo: GeTTY IMAGeS
´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS
AvALIAção De IMóveIS 97
 7 - VALOR DAS BENFEITORIAS

Pastagens formadas R$ 5.550.000,00

Cercas R$ 150.000,00
Depósito - Galpão R$ 95.000,00
Alojamento Empregados R$ 45.000,00
3 Casas Empregados R$ 194.000,00
Casa sede R$ 152.000,00
Estradas internas R$ 35.000,00
Curral R$ 120.000,00
T O T A L R$ 6.341.000,00

Desta forma, determinamos o valor

de mercado do imóvel avaliando:

8 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Valor da terra nua (1): R$ 14.905.000,00

Valor da terra nua (2): R$ 2.651.352,00
Valor das benfeitorias: R$ 6.341.000,00
Valor total do imóvel: R$ 23.897.352,00

Ou, em números redondos: R$ 24.000.000,00
(Vinte e Quatro Milhões de Reais).

A Avaliação realizada somente abrange os

bens imóveis e seus acessórios. Não inclui
bens móveis e semoventes. Não foi realizada
a Avaliação Econômica que, levando-se
em conta que no imóvel rural avaliado é
desenvolvida atividade econômica no ramo da
pecuária, certamente superaria a avaliação
FOTO: GETTY IMAGES

meramente imobiliária.

98 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação

´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
Atenção!
O Parecer Técnico deste exemplo
apresenta nomes fictícios inseridos
em dados regionais reais para
a época de sua realização. As
fotografias do imóvel avaliando
foram suprimidas, para não
identificá-lo. O emprego do Método
do Custo de Reprodução, assim
como as referências técnicas
aos atributos do solo, culturas e
´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática
vegetação, implica na participação
de um profissional da área
de engenharia agronômica na
elaboração do Parecer. O corretor
de imóveis contratado para
avaliar o imóvel deve procurar um
agrônomo para realizar o trabalho
em parceria, sendo o parecer
assinado pelos dois profissionais.
avaliação DE IMÓVEIS 99
100 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação
´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
 ´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 101
102 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
 Exercícios
1. Elabore um PTAM para o imóvel
descrito abaixo por meio do Método
Comparativo de Dados de Mercado
utilizando como base as informações a
seguir:

Tipo: Apartamento Garagem: duas vagas

Localização: Rua Marechal Mallet, 512 – Apto 601 Área: 212 m2

(endereço fictício) Andar: 6°.
Bairro Juvevê, Curitiba – Paraná Posição: Frente
Idade: 12 anos Fator de Comercialização: 3�
Dormitórios: 3 Intervalo de Confiança de 1,5�

Selecione nos imóveis abaixo os elementos para compor o seu quadro amostral:

# Bairro Posição Idade Andar Área Total m2 R$

1 Cabral frente 12 1° 202,00 m2 Ofertado a venda R$ 421.000

2 Ahú fundos 06 6° 210,00 m2 Vendido por R$ 432.000

3 Juvevê fundos 12 5° 212,00 m2 Vendido por R$ 504.000

4 Juvevê frente 13 10° 212,00 m2 Ofertado a venda R$ 528.000

5 Ahú frente 09 5° 225,00 m2 Vendido por R$ 505.000

6 Juvevê frente 12 5° 202,00 m2 Vendido por R$ 498.000

7 Juvevê fundos 12 1° 205,00 m2 Ofertado a venda R$ 490.000

8 Cabral frente 07 5° 197,00 m2 Ofertado a venda R$ 445.000

9 Ahú frente 05 1° 267,00 m2 Vendido por R$ 472.000

10 Juvevê frente 10 6° 222,00 m2 Vendido por R$ 502.000

11 Juvevê frente 12 10° 212,00 m2 Ofertado a venda R$ 530.000

12 Juvevê frente 12 6° 212,00 m2 Vendido por R$ 516.000

104 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação

´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
 ´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS
AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 105
 2. Elabore um PTAM para o imóvel
descrito abaixo por meio do Método
Comparativo de Dados de Mercado
utilizando como base as informações a
seguir:

Tipo: Terreno não edificado Testada: 12m

Terreno localizado no bairro Atuba, município Frente para Rua Frederico Leitner
de Curitiba, no estado do Paraná, plano com as Fator de Comercialização: 3%
seguintes características: Fator de Profundidade: 5%
Área: 420m 2 Intervalo de Confiança de 2%
Formato: Retangular

Selecione nos imóveis abaixo os elementos para compor o seu quadro amostral:

# Imóvel Município Bairro Características Área Valor

Retangular Ofertado à venda por

1 Terreno Curitiba Atuba 570m2
Dimensões: 15,00m X 38,00m R$ 355.000
Jardim Retangular
2 Terreno Curitiba 540m2 Vendido por R$ 325.000
Social Dimensões: 12,00m X 45,00m
Retangular Ofertado a venda por
3 Terreno Curitiba Atuba 480m2
Dimensões: 12,00m X 40,00m R$ 298.000
Santa Retangular Vendido por
4 Terreno Colombo 420m2
Terezinha Dimensões: 12,00m X 35,00m R$ 115.000
Retangular
5 Terreno Curitiba Atuba 500m2 Vendido por R$ 350.000
Dimensões: 20,00m X 25,00m
Alphaville Retangular Ofertado à venda por
6 Terreno Curitiba 663m2
Graciosa Dimensões: 17,00m X 39,00m R$ 380.000
Jardim Retangular Ofertado à venda por
7 Terreno Curitiba 504m2
Social Dimensões: 12,00m X 42,00m R$ 375.000
Alphaville Retangular Ofertado a venda por
8 Terreno Pinhais 684m2
Graciosa Dimensões: 12,00m X 57,00m R$ 400.000
Retangular
9 Terreno Curitiba Atuba 420m2 Vendido por R$ 288.000
Dimensões: 12,00m X 35,00m
Retangular
10 Terreno Curitiba Atuba 540m2 Vendido por R$ 320.000
Dimensões: 15,00m X 36,00m

106 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação

´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
 ´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS
AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 107
 3. Elabore um PTAM para o imóvel
descrito abaixo por meio do Método
Comparativo de Dados de Mercado
utilizando como base as informações a
seguir:

Tipo: Prédio residencial e respectivo terreno Formato: Retangular

Residência térrea localizada no bairro Santa Testada: 12m

Cruz, município de Belo Horizonte no estado de Idade: 5 anos
Minas Gerais com as seguintes características: Frente para Rua Munhoz da Rocha
Terreno: 560m 2
Fator de Comercialização: 3�
Área Construída: 180m2

Selecione nos imóveis abaixo os elementos para compor o seu quadro amostral:

Área
# Imóvel Município Bairro Características Valor
Construída

1 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 6 anos 196 m2 Vendida por R$ 410.000

Ofertada à venda por

2 Casa Belo Horizonte Boa Vista Casa térrea, 5 anos 180m2
R$ 380.000

3 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 8 anos 176m2 Vendida por R$ 350.000

Ofertada à venda por

4 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 2 anos 182m2
R$ 395.000

5 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 4 anos 152m2 Vendida por R$ 297.000

Ofertada à venda por

6 Casa Belo Horizonte Boa Vista Casa térrea, 14 anos 196m2
R$ 350.000

7 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 5 anos 180m2 Vendida por R$ 380.000

Ofertada à venda por

8 Casa Belo Horizonte Boa Vista Casa térrea, 12 anos 220m2
R$ 395.000
Ofertada à venda por
9 Casa Belo Horizonte Boa Vista Casa térrea, 12 anos 190m2
R$ 378.000

108 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação

´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
 ´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS
AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 109
 Gabarito
1 Introdução à avaliação de imóveis
1.
As normas que regem os trabalhos avaliatórios são normas
da ABNT Série 14.653 - Avaliação de Bens constituída das
seguintes partes:
Parte 1 - NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais
Partes 2 - NBR 14653-2 - Imóveis Urbanos
Parte 3: - NBR14653-3 - Imóveis Rurais
Parte 4 - NBR14653-4 Empreendimentos
Parte 5 - NBR14653-5 - Máquinas, equipamentos,
instalações e bens industriais em geral
Parte 6 - NBR14653-6 - Recursos naturais e ambientais
Parte 7 - NBR14653-7 Patrimônios históricos e artísticos
2.
Parecer Técnico: Relatório circunstanciado ou
esclarecimento técnico emitido por um profissional
capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua
especialidade.
Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por
engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte
da NBR 14653, para avaliar o bem.
3.
Etimologicamente, ética e moral tem o mesmo significado.
Porém na atualidade utiliza-se o termo Ética para denominar
a ciência que estuda o comportamento e da conduta humana
e o termo Moral para se referir a qualidade da conduta
humana. Logo, pode-se afirmar que a moral é o objeto de
estudo da ética.
4.
Sim, é atribuída ao corretor avaliador a responsabilidade
civil pela emissão do PTAM, sendo que conforme estabelece
Código Civil (Lei 10.406/2006) esta independe de culpa,
pois um trabalho mal realizado por imperícia, imprudência ou
negligência poderá gerar o dever de indenizar o cliente ou a
quem tenha causado dano.
O Código Civil (Lei 10.406/2002) estabelece, em seu art.
927, no capítulo “Da Obrigação de Indenizar”:
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187),
causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,
independentemente de culpa, nos casos especificados em lei,
110 avaliação DE IMÓVEIS gabarito
ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor
do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de
outrem.
Nos artigos 186 e 187, em “Dos Atos Ilícitos”, estabelece o
Código Civil:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária,
negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito
que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites
impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou
pelos bons costumes.
5.
(3)
(4)
(6)
(7)
(1)
(8)
(5)
(2)
2 Normas, Leis e Resoluções
1.
Normas da ABNT Série 14.653, Lei 8.078/1990 – Código Civil
e Resolução-COFECI n° 1066/2007 e seu Ato Normativo.
2.
Não, conforme estabelece a RESOLUÇÃO-COFECI
´
N° 1.066/2007, no seu Artigo 1° - Parágrafo Unico “a
inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional
de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando
ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à
comercialização imobiliária nos termos do artigo 3°, in fine,
da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978”.
3.
A Lei 6530/1978, que regulamenta a profissão de Corretor
de Imóveis, dispõe, em seu artigo 3º: “Compete ao Corretor
de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária”.
4.
A Resolução – COFECI 1066/2007 e seu Ato Normativo
veio preencher uma lacuna deixada pela NBR 14.653,
estabelecendo assim a criação do Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários, as condições para inscrição,
padrões mínimo para elaboração do PTAM - Parecer Técnico
de Avaliação Imobiliária, além da obrigatoriedade de fixação
do selo certificador.
Deste modo, valorizando o trabalho do corretor avaliador
uma vez que a aposição do selo certifica que o parecer
de avaliação mercadológica foi elaborado por Corretor
de Imóveis devidamente habilitado e inscrito no Cadastro
nacional de Avaliadores Imobiliários mantido pelo Sistema
COFECI/CRECI, nos moldes estabelecidos na Resolução-
COFECI n° 1.066/2007.
5.
Conforme estabelece a Resolução COFECI 1066/2007 em
seu Art. 2º
Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou
alternativamente:
I) possuidor de diploma de curso superior em gestão
imobiliária ou equivalente;
II) possuidor de certificado de conclusão de curso de
avaliação imobiliária.
§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição
no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, os
certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.
§ 2º - Para inscrição no Cadastro, o Conselho Federal
poderá exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos
sobre avaliação mercadológica de imóveis.
6.
Conforme estabelece a Resolução COFECI 1066/2007 em
seu Art. 5° - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,
para determinação do valor de mercado, deve conter os
seguintes requisitos mínimos:
I) identificação do solicitante;
II) objetivo do parecer técnico;
III) identificação e caracterização do imóvel;
IV) indicação da metodologia utilizada;
V) valor resultante e sua data de referência;
VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de
Imóveis Avaliador.
3 Noções de Arquitetura e Urbanismo
para avaliadores
1.
Quanto ao uso/ocupação as edificações podem ser
classificas como:
• Habitacional – uso destinado à moradia;
• Não habitacional – uso destinado ao exercício de atividades
urbanas (comerciais, industriais e outras);
• Misto – constituído de mais de um uso (habitacional e
não habitacional) ou mais de uma atividade urbana ( não
habitacional) dentro de um mesmo lote.
2.
Podem ser unifamiliar, popular, multifamiliar e coletiva.
3.
Mobiliário Urbano : são: “todos os objetos, elementos e
pequenas construções integrantes da paisagem urbana, de
natureza utilitária ou não, implantados mediante autorização
do poder público, em espaços públicos e privados” (NBR
9283 de março de 1986).
Equipamento Urbano é um termo que designa todos os
bens públicos ou privados, de utilidade pública, destinado
à prestação de serviços necessários ao funcionamento da
cidade, implantados mediante autorização do poder público,
em espaços públicos e privados (NBR 9284 de março de
1986).
4.
Vias de Transição -
Vias Perimetrais
Vias Arteriais
5.
O fato do imóvel, por exemplo, estar localizado em via
urbana pavimentada, dotado de rede de água tratada, rede
elétrica, onde existem também os serviços de coleta de lixo
e entrega postal, valorizam o imóvel, por isso é importante
o corretor avaliador conhecer as condições de infraestrutura
do imóvel avaliando.
(...)
gabarito avaliação DE IMÓVEIS 111
(...) 6. 4.
O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante
(3)
loteamento ou desmembramento, observadas as disposições
(1)
desta Lei e as das legislações estaduais e municipais
(4)
pertinentes.
(2)
Sendo que loteamento é a subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, 5 Aplicação do método comparativo
modificação ou ampliação das vias existentes. Capítulo I –
Art 2° § 1°. (Lei N°6766/79)
1.
Desmembramento é subdivisão de gleba em lotes destinados
a edificação, com aproveitamento do sistema viário
Na vistoria do imóvel objeto, devem ser observadas todas as
existente, desde que não implique na abertura de novas vias
suas características, assim como as de seu entorno, fazendo
e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação
delas registro fotográfico.
ou ampliação dos já existentes. Capítulo I – Art 2° § 2°.
No caso de imóveis urbanos, para os que possuem
(Lei N°6766/79)
edificações, verificar o uso, se residencial ou comercial, o
padrão de construção, os tipos de materiais empregados,
a idade aparente e o estado de conservação. Verificar as
7.
condições do logradouro onde se situa o imóvel objeto, os
De acordo com o Código Civil, condomínio edilício é o serviços públicos de que é dotado, suas dimensões reais e
conjunto de edificações caracterizado pela existência de as constantes da matrícula no Registro Imobiliário e, ainda,
partes exclusivas e partes comuns, englobando portanto se as edificações estão averbadas na matrícula, pois sua
tanto os condomínios verticais (de prédios), quanto ausência pode representar redução de valor de mercado.
os horizontais (de casas). O Condomínio edilício (arts. Para os imóveis rurais é imprescindível a pesquisa para
1331 a 1358) se diferencia do condomínio comum (arts. conferir se o imóvel descrito na matrícula é o mesmo que
1314 a 1330), pois naqueles há partes comuns e partes está sendo vistoriado, pois é muito comum o interessado
exclusivas, ao passo que o condomínio comum existem fornecer uma matrícula e apresentar para vistoria imóvel
multiproprietários onde todos detêm a propriedade em diverso.
comum, sem individualizações.

2.
4 Métodos avaliatórios
Fator objetivo é aquele que representa, por exemplo, o
acréscimo de valor unitário que existe entre um terreno de
1.
esquina e um terreno de meio de quadra na mesma rua ou
a) Método comparativo direto de dados de mercado; bairro.
b) Método involutivo; • para zonas estritamente residenciais unifamiliares, esse
c) Método evolutivo; fator situa-se ao redor de 10% (dez por cento);
d) Método da capitalização da renda. • para zonas de uso misto, pode chegar a 20% (vinte por
cento);
• para zonas em que predomina o comércio, pode atingir
2. 50% (cinquenta por cento).
Outros atributos podem ser homogeneizados por fatores
Para a emissão do Parecer Técnico de Avaliação
objetivos, como:
Mercadológica, entretanto, o único método aplicável é o
• dimensões de testada e profundidade;
comparativo direto de dados de mercado, aplicado ao imóvel
• condições topográficas (declividade, ondulações,
como um todo, incluindo terreno, edificações e demais
drenagem);
benfeitorias.
• idade e conservação da edificação, entre outros.

3.
3.
Recomenda-se que o quadro seja composto no mínimo 5
(cinco) imóveis comparandos. Existiam duas correntes: a plurivalente que definia o
conceito de valor mutável, cujo significado variava em
função da finalidade de avaliação, envolvendo aspectos

112 avaliação DE IMÓVEIS gabarito

 psicológicos. Esta corrente admitia os mais diversos tipos
de valor, como o contábil, o tributário, o potencial, dentre
muitos outros relacionamentos, considerando assim o valor
de um elemento puramente subjetivo.
E a corrente univalente que define que valor é único,
qualquer que seja a finalidade da avaliação, resultante das
forças de mercado, baseado em critérios objetivos.
A definição que prevalece até os dias de hoje é a da corrente
univalente, de que o valor, num dado instante, é único,
qualquer que seja a finalidade da avaliação.
4.
O valor de mercado de um imóvel pode ser estabelecido
por meio da emissão de um PTAM - Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica e tem por finalidade expressar a
opinião do Corretor de Imóveis responsável por sua emissão,
quanto ao Valor de Mercado do imóvel objeto.
Esse valor refere-se, sempre, a uma data fixa, sendo
essencial a contemporaneidade dos elementos de
comparação. Também é indispensável a existência de um
mercado aberto, em que haja, ao menos, um vendedor
disposto a vender e um comprador disposto a comprar o
bem, sem interferências externas. O valor da transação
assim concretizada é o valor de mercado.
5.
1°. Análise Documental – a documentação do imóvel é
fonte primordial de informações e independente da tipologia
do imóvel (urbano ou rural) por isso o corretor avaliador
deverá analisar os seguintes documentos:
Título aquisitivo para constatação dominial,
preferencialmente a certidão atualizada do imóvel;
Número do contribuinte IPTU, ITR, CCIR – INCRA e NIRF
2°. Vistoria – as informações detalhadas obtidas
no momento da vistoria darão subsídios de aspectos
qualitativos e quantitativos do imóvel avaliando, que em
determinado momento nortearão a redação do PTAM.
3°. Pesquisa de Imóveis para composição do quadro
amostral – este quadro deverá ser composto de no mínimo 5
amostras.
4°. Homogeneização das amostras – considerando-
se critérios como bairro, idade do imóvel, e no caso de
apartamento, o andar, a posição solar, entre outros.
5°. Determinação dos valores unitários homogeneizados
do quadro amostral
6°. Determinação do valor médio estimado do imóvel
avaliando (limites de variação de 1% a 10% conforme nível
de precisão da avaliação, sendo que quanto mais precisa a
avaliação, menor a variação).
7°. Elaboração do PTAM
6.
O corretor deverá buscar a parceria com profissionais que
estejam aptos a tais atribuições, por exemplo, o engenheiro
agrônomo, no caso de matéria referente à análise/qualidade
do solo. Sendo que o PTAM deverá ser assinado por todos
os profissionais envolvidos na sua elaboração. Os serviços
destes profissionais devem ser mensurados na composição
dos honorários da avaliação.
6 Conteúdo e apresentação do PTAM
1.
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica deverá
apresentar, como conteúdo mínimo, os requisitos
estabelecidos na Resolução COFECI N° 1066, no Ato
Normativo, em seu Anexo III:
1. Identificação do solicitante;
2. Finalidade do PTAM;
3. Identificação e caracterização do imóvel
Situação e localização (Estado, Município, logradouro,
número, etc.);
Número de matrícula e cartório de registro imobiliário;
Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso
comum, real total, fração ideal, etc.) e dimensões do
imóvel;
Características e infraestrutura disponível no logradouro e
na região onde se encontra o imóvel;
Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções,
benfeitorias, instalações, etc.);
Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel;
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Identificação dos imóveis escolhidos para compor a
amostra, explicitando as respectivas fontes;
Homogeneização dos itens da amostra;
5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando;
6. Encerramento
Conclusão do PTAM;
Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM;
Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura
2.
Ainda não existe uma tabela de honorários oficial pela
emissão de PTAM, por isso o corretor dever considerar na
formulação da proposta de honorários: o tempo despendido,
o valor do imóvel, o grau de complexidade, as condições
financeiras do cliente, a habitualidade ou eventualidade da
prestação de serviços, a localização do imóvel objeto e as
despesas de locomoção e estadia e, por fim, a competência e
o reconhecimento público do profissional. (...)
gabarito avaliação DE IMÓVEIS 113
(...)
3. 5.

O perito judicial é aquele nomeado para realizar avaliações
e perícias em juízo, ou seja, em processos que correm na
Justiça, observado o que o que determina o art. 145 do
Código de Processo Civil.
4.
O selo certifica que o parecer de avaliação mercadológica foi
elaborado por Corretor de Imóveis devidamente habilitado
e inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
mantido pelo Sistema COFECI/CRECI, nos moldes
estabelecidos na Resolução-COFECI n° 1.066/2007, e seu
Ato Normativo.

Conforme estabelece a RESOLUÇÃO-COFECI N° 6.

1.066/2007 em seu Ato Normativo o Corretor de Imóveis
deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) anos, cópias do Não, as fotografias devem ser atuais e registradas no
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração momento da vistoria no imóvel.
de Avaliação Mercadológica e do vinculado Selo Certificador,
os quais deverão ser apresentados, se e quando solicitados
pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias
úteis.

7 Avaliação na prática de imóveis urbanos e rurais

1.

Excluímos do quadro de imóveis:

• Apartamentos em bairros diferentes do imóvel avaliando
• Apartamentos de fundos
Como no quadro de imóveis apresenta imóveis com características similares à do
imóvel avaliando excluímos as seguintes amostras 1,2,3,5, 7, 8, 9 e 12.
Ficamos então com as seguintes amostras:

# Bairro Posição Idade Andar Área Total m2 R$

4 Juvevê frente 13 10° 212,00 m2 Ofertado a venda R$ 528.000

.

6 Juvevê frente 12 5° 202,00 m2 Vendido por R$ 498.000

10 Juvevê frente 10 6° 222,00 m2 Vendido por R$ 502.000

11 Juvevê frente 12 10° 212,00 m2 Ofertado a venda R$ 530.000

12 Juvevê frente 12 6° 212,00 m2 Vendido por R$ 516.000

114 avaliação DE IMÓVEIS gabarito

Calculamos o valor unitário das amostras:

# Bairro Valor Área Total m2 Valor Unitário Observação

4 Juvevê R$ 528.000 212,00 m 2
R$ 528.000/ 212 m = R$ 2.490,57/m
2 2
Ofertado a venda
6 Juvevê R$ 498.000 202,00 m2 R$ 498.000/ 202 m2 = R$ 2.465,35/m2 Vendido
10 Juvevê R$ 502.000 222,00 m 2
R$ 502.000/ 222 m = R$ 2.261,26/m
2 2
Vendido
11 Juvevê R$ 530.000 212,00 m2 R$ 530.000/ 212 m2 = R$ 2.500,00/m2 Ofertado a venda
12 Juvevê R$ 516.000 212,00 m2 R$ 516.000/ 189 m2 = R$ 2.433,96/m2 Vendido

Como os imóveis 4 e 11 são imóveis ofertados a venda, iremos aplicar um deságio (fator de comercialização) de 3%
Homogeneização das amostras 4 e 11

# Bairro Valor Unitário Homogeneização Observação

4 Juvevê R$ 2.490,57/m 2
R$ 2.490,57/m x 0,97 = R$ 2.415,85/ m
2 2
Ofertado a venda
11 Juvevê R$ 2.500,00/m2 R$ 2.500,00/m2 x 0,97 = R$ 2.425,00/ m2 Ofertado a venda

Média dos valores homogeneizados: ∑ valores unitários homogeneizados/m2 das amostras

Quantidade de amostras

homogeneizados homogeneizados

∑∑ = R$ 2.415,85/ m2 + R$ 2.465,35/m2 + R$ 2.261,26/m2 + R$ 2.425,00/ m2 + R$ 2.433,96/m2

5

∑ = R$ 12.001,42/m2 = R$ 2.400,28/m2
5

AAssim, para o imóvel avaliando temos:

Valor do Imóvel Avaliando = área do imóvel avaliando x valor unitário médio homogeneizado
Valor do Imóvel Avaliando = 212,00 m2 x R$ 2.400,28/ m2 = R$ 508.860,17
A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer que em números redondos o valor
do imóvel é de R$ 509.000,00.

O corretor avaliador pode ainda estabelecer um intervalo de confiança de até 10% em relação ao valor encontrado, sendo que
este percentual deverá ser o mesmo para o limite inferior e superior. Este intervalo embora redução a precisão da avaliação,
aumenta a certeza de que o valor de mercado encontrado para o imóvel avaliando está dentro do intervalo estabelecido.

Aplicando um intervalo de -1,5% e +1,5%

Limite Inferior = R$ 509.000,00 x 0,985 = R$ 501.365,00
Limite Superior = R$ 509.000,00 x 1,015 = R$ 516.635,00

VALOR MÉDIO DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 509.000,00

(Quinhentos e nove mil reais)
Limite Inferior = R$ 501.365,00
Limite Superior = R$ 516.635,00

(...)

gabarito avaliação DE IMÓVEIS 115

(...) 2.
Excluímos do quadro de imóveis:

• Terrenos em bairros diferentes do imóvel avaliando

Ficamos então com as seguintes amostras:

# Imóvel Município Bairro Características Área Valor

Retangular
1 Terreno Curitiba Atuba 570 m2 Ofertado à venda por R$ 355.000
Dimensões: 15,00m X 38,00m
Retangular
3 Terreno Curitiba Atuba 480 m2 Ofertado a venda por R$ 298.000
Dimensões: 12,00m X 40,00m
Retangular
5 Terreno Curitiba Atuba 500 m2 Vendido por R$ 350.000
Dimensões: 20,00m X 25,00m
Retangular
9 Terreno Curitiba Atuba 420 m2 Vendido por R$ 288.000
Dimensões: 12,00m X 35,00m
Retangular
10 Terreno Curitiba Atuba 540 m2 Vendido por R$ 320.000
Dimensões: 15,00m X 36,00m

Calculamos o valor unitário das amostras:

# Bairro Valor Área Total m2 Valor Unitário Observação

1 Atuba R$ 355.000 570,00m2 R$ 355.000/ 570 m2 = R$ 622,81/m2 Ofertado a venda
3 Atuba R$ 298.000 480,00m2 R$ 298.000/ 480 m2 = R$ 620,83/m2 Ofertado a venda
5 Atuba R$ 350.000 500,00m2 R$ 350.000/ 500 m2 = R$ 700,00/m2 Vendido
9 Atuba R$ 288.000 420,00m 2
R$ 288.000/ 420 m = R$ 685,71/m
2 2
Vendido
10 Atuba R$ 320.000 540,00m2 R$ 320.000/ 540 m2 = R$ 592,59/m2 Vendido

Como os imóveis 1 e 3 são imóveis ofertados a venda, iremos aplicar um deságio (fator de comercialização) de 3%.
Já na amostra 5 iremos aplicar um fator de correção de profundidade de 5%.

Homogeneização das amostras 4 e 11 Amostras 1 e 3 aplicação do

fator de comercialização

# Bairro Valor Unitário Homogeneização Observação

1 Atuba R$ 622,81/m 2
R$ 622,81/m x 0,97 = R$ 604,13 / m
2 2
Ofertado a venda
3 Atuba R$ 620,83/m2 R$ 620,83/m2 x 0,97 = R$ 602,21/ m2 Ofertado a venda
5 Atuba R$ 700,00/m2 R$ 700,00/m2 x 0,95 = R$ 665,00/ m2 Ofertado a venda
Amostras 5 aplicação do
fator de profundidade

Média dos valores homogeneizados: ∑ ∑ valores unitários homogeneizados/m2 das amostras

Quantidade de amostras

Homogeneizado

∑ = R$ 604,13/m2 + R$ 602,21/m2 + R$ 665,00/m2 + R$ 685,71/m2 + R$ 592,59/m2

5

∑ = R$ 3.149,64 /m2 = R$ 629,93/m2

5

116 avaliação DE IMÓVEIS gabarito

 Assim, para o imóvel avaliando temos:
Valor do Imóvel Avaliando = área do imóvel avaliando x valor unitário médio homogeneizado
Valor do Imóvel Avaliando = 420,00m2 x R$ 629,93/m2 = R$ 264.570,06
A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer que em números redondos o valor
do imóvel é de R$ 265.000,00.

O corretor avaliador pode ainda estabelecer um intervalo de confiança de até 10% em relação ao valor encontrado, sendo que
este percentual deverá ser o mesmo para o limite inferior e superior. Este intervalo embora redução a precisão da avaliação,
aumenta a certeza de que o valor de mercado encontrado para o imóvel avaliando está dentro do intervalo estabelecido.

Aplicando um intervalo de -2% e +2%

Limite Inferior = R$ R$ 265.000,00 x 0,98 = R$ 259.700,00
Limite Superior = R$ 265.000,00 x 1,02 = R$ 270.300,00

VALOR MÉDIO DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 265.000,00

(Duzentos e sessenta e cinco mil reais)
Limite Inferior = R$ 259.700,00
Limite Superior = R$ 270.300,00

3.
Excluímos do quadro de imóveis:
• Terrenos em bairros diferentes do imóvel avaliando
Ficamos então com as seguintes amostras:

Área
# Imóvel Município Bairro Características Valor
Construída
Belo
1 Casa Santa Cruz Casa térrea, 6 anos 196 m2 Vendida por R$ 410.000
Horizonte
Belo
3 Casa Santa Cruz Casa térrea, 8 anos 176m2 Vendida por R$ 350.000
Horizonte
Belo
4 Casa Santa Cruz Casa térrea, 2 anos 182m2 Ofertada à venda por R$ 395.000
Horizonte
Belo
5 Casa Santa Cruz Casa térrea, 4 anos 152m2 Vendida por R$ 297.000
Horizonte
Belo
7 Casa Santa Cruz Casa térrea, 5 anos 180m2 Vendida por R$ 380.000
Horizonte

Calculamos o valor unitário das amostras:

# Bairro Valor Área Total m2 Valor Unitário Observação

1 Santa Cruz R$ 410.000 196,00 m2 R$ 410.000/ 196 m2 = R$ 2.091,84 /m2 Vendido
3 Santa Cruz R$ 350.000 176,00 m 2
R$ 350.000/ 176 m = R$ 1.988,64 /m
2 2
Vendido
4 Santa Cruz R$ 395.000 182,00 m2 R$ 395.000/ 182 m2 = R$ 2.170,33/m2 Ofertado a venda
5 Santa Cruz R$ 297.000 152,00 m2 R$ 297.000/ 152 m2 = R$ 1.953,95/m2 Vendido
7 Santa Cruz R$ 380.000 180,00 m 2
R$ 380.000/ 180 m2 = R$ 2.111,11/m2 Vendido

Como o valor do imóvel 4 é de oferta a venda, iremos aplicar um deságio (fator de comercialização) de 3%.
Homogeneização da amostra 4

# Bairro Valor Unitário Homogeneização Observação Observação

4 Santa Cruz R$ 2.170,33/m 2
R$ 2.170,33/m x 0,97 = R$ 2.105,22/m
2 2
Ofertado a venda Ofertado a venda

Amostra 4 aplicação do fator de

(...)
comercialização

gabarito avaliação DE IMÓVEIS 117

(...) Média dos valores homogeneizados: ∑ ∑ valores unitários homogeneizados/m2 das amostras
Quantidade de amostras

Homogeneizado

∑ = R$ 2.091,84/m2 + R$ 1.988,64/m2 + R$ 2.105,22/m2 + R$ 1.953,95/m2 + R$ 2.111,11/m2

5

∑ = R$ 10.150,76/m2 = R$ 2.030,15/m2
5
Assim, para o imóvel avaliando temos:

Valor do Imóvel Avaliando = área do imóvel avaliando x valor unitário médio homogeneizado
Valor do Imóvel Avaliando = 180,00 m2 x R$ 2.030,15/m2 = R$ 365.427,00

A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer que em números redondos o valor
do imóvel é de R$ 365.000,00.

VALOR MÉDIO DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 365.000,00

(Trezentos e sessenta e cinco mil reais)

Referências
UT1
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´
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ABNT. NBR 14653-3:2004 Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais. Publicada em: 31/05/2004.
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referências avaliação DE IMÓVEIS 119

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Bibliografia

FIKER, José. Avaliação de Imóveis – Manual de Redação de Laudos. Editora PINI, 2000.