AVALÚO DE GALPONES Y OTROS INMUEBLES

Para avaluar galpones y otros inmuebles se utiliza la formula de Ross- Heidecke

VA = VR {1 – (1 – r) [A + (1 – A). C]}

Donde:

VR = Valor de Reposición

r = Valor residual

A = Factor Ross

C = Factor de Plus – Depreciación de Heidecke dado por la Tabla Nº 1

A=½ + ^2

Ejercicio

Calcular el valor actual de un Galpón que posee las siguientes características:

Área = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso de
cemento rústico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de bloques
de ventilación, puertas tipo “Santa María”, instalaciones Eléctricas exteriores,
instalaciones sanitarias empotradas, años de uso: 8, vida útil: 30 años.

VA = VR {1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]}

1) Calcular valor de reposición (VR)

VR = Área x VUC = 121m2 x 180.000 Bs/m2

VR = 21.780.000 Bs.

VR = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [A + (1 – A). C]}

2) Calculo de A

A=½ + ^2 = 0,1685

VA = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [0,1685 + (1 – 0,1685). 0,0252]}

VA = 21.780.000 [0,829492] = 18.066.326,61 Bs.

TABLA 1. DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS COEFICIENTE C

Estado 1 Nuevo 0,00%

Estado 1,5 Entre nuevo y regular 0,32%

Estado 2 Regular con conservación normal 2,52%

Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%

Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%

Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%

Estado 4 Reparaciones Importantes 52,60%

Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%

Estado 5 Sin valor … Demolición 100,00