I Actualidad y Aplicación Práctica
Rentas de segunda categoría por la enajenación
de bienes inmuebles: Procedimiento de
determinación
Ficha Técnica
Autor : Saúl Villazana Ochoa(*)
Título : Rentas de segunda categoría por la enaje-
nación de bienes inmuebles: Procedimiento
de determinación
Fuente : Actualidad Empresarial Nº 312 - Primera
Quincena de Octubre 2014
1. Introducción
Un aspecto que muchos contribuyentes
de rentas de segunda categoría en la venta
o enajenación de inmuebles desconocen
es cómo se determina correctamente el
impuesto, sobre todo en la parte de la
determinación del costo de adquisición
para efectos de su deducción, toda vez
que solo se tributa por la renta neta.
En este informe, planteando casos
prácticos, se expondrá paso a paso la
determinación del impuesto a la renta de
segunda categoría.
2. Supuestos prácticos
Caso 1: El señor Pedro Tabares Llanos
adquirió una propiedad el año 2000
mediante una escritura pública de com-
praventa por S/.10,000 y en el 2014 lo
va a vender a S/.1´000.000, nos pregunta
cuál es la incidencia tributaria.
Caso 2: La sociedad conyugal de Juan
Carlos Guzmán y su esposa adquirieron
una propiedad por donación en el mes
de enero de 2004, cuyo valor de autoa-
valúo ascendía a S/.80,000 y lo venden
a la fecha por un importe de S/.500,000
Caso 3: Ricardo Rosas Muñoz es una
persona que hace 5 años trabaja en
el extranjero. En el año 2013, recibió
por herencia de su padre un inmueble.
Toda vez que ha decido radicar en el
extranjero y decide a vender el inmueble
en octubre de 2014 por el importe de
S/.300,000. Toda vez que no posee do-
cumentos de fecha cierta que acrediten
el costo de adquisición del inmueble,
nos consulta cómo se debe determinar
el impuesto.
Todos los anteriores casos tienen un efecto
tributario diferente. Revisemos la teoría
antes de resolver cada caso.
(*) Egresado de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
Mayor de San Marcos - UNMSM.
I-12 Instituto Pacífico
2. La venta o enajenación de
inmuebles y la generación de
ganancia de capital
El TUO de la Ley del Impuesto a la Renta,
Decreto Supremo N° 179-2004-EF (en
adelante LIR), en el inciso b) del artículo
1°, dispone que el impuesto a la renta
grava las ganancias de capital.
Así, el artículo 2° de la misma norma
precisa que constituye ganancia de
capital cualquier ingreso que proven-
ga de la enajenación1 de bienes de
capital, debiendo entenderse por tales
a aquellos que no están destinados a ser
comercializados en el ámbito de un giro
de negocio o empresa.
Por su parte, el inciso j) del artículo 24° de
la LIR señala que son rentas de segunda
categoría: las ganancias de capital.
Como se puede apreciar, las personas na-
turales que no generan rentas de tercera
categoría están gravadas con el impuesto
a la renta por la ganancia de capital ob-
tenida por la enajenación de inmuebles.
En ese sentido, se desprende que la venta
de inmuebles realizada por una persona
natural genera ganancia de capital y la
misma calificará como rentas de la se-
gunda categoría.
3. Supuestos no gravados con el
IR por la venta de inmuebles
Sin embargo, considerando lo señalado
anteriormente, los siguientes supuestos no
se encontrarán gravados con el impuesto
a la renta:
i) La venta de inmuebles que consti-
tuyan casa habitación
El acápite i) del último párrafo del artículo
2° de la LIR establece que no constituye
ganancia de capital gravada por impuesto
a la renta, el resultado de la enajena-
ción de inmuebles ocupados como
casa habitación efectuada por una
persona natural que no genere rentas
de tercera categoría.
Por su parte, el artículo 1°-A del Regla-
mento de la LIR define como casa habi-
tación al inmueble que permanezca en
1 Para efectos del impuesto a la renta, conforme a lo dispuesto en el
artículo 5° de la citada LIR, se entiende por enajenación la venta,
permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en
general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio
a título oneroso.
su propiedad por lo menos 2 años y
que no esté destinado exclusivamente
al comercio, industria, oficina, alma-
cén, cochera o similares.
En caso el enajenante tuviera en propie-
dad más de un inmueble que cumpla con
las condiciones señaladas en el párrafo
anterior, será considerada casa habitación
solo aquel que, luego de la enajenación
de los demás inmuebles, resulte como el
único inmueble de su propiedad.
En concreto, las personas naturales que
no generan rentas de tercera categoría
estarán gravadas con el impuesto a la
renta por la ganancia de capital obtenida
por la enajenación de inmuebles que no
califiquen como casa habitación, enten-
diéndose por tal a aquel inmueble que
permanezca en propiedad del enajenante
por lo menos 2 años y que no esté desti-
nado exclusivamente al comercio, indus-
tria, oficina, almacén, cochera o similares.
En este punto, cabe referir el Informe
N° 058-2012-SUNAT/4B0000, donde la
Sunat concluyó que: “La persona natural
que no genera rentas de tercera categoría,
propietaria de varios inmuebles, que ena-
jena aquél único que califica como casa
habitación, no se encuentra gravada con
el Impuesto a la Renta”.
La Sunat concluye que, considerando
las normas retenidas, se puede des-
prender que no se genera un supuesto
de ganancia de capital, cuando una
persona natural que no genera rentas de
tercera categoría es propietaria de varios
inmuebles y enajena aquel inmueble
que precisamente califica como casa
habitación; precisando el Reglamento en
el sentido que no requiere ser el último
que se enajena.
ii) La venta de inmuebles cuyo costo
de adquisición es mayor o igual al
precio de venta
Veremos más adelante que a efectos de
determinar la renta neta (sobre la que se
aplica la tasa del Impuesto), correspon-
de deducir el costo de adquisición del
inmueble, bajo ciertas condiciones; de
ese modo, si el costo de adquisición es
mayor o igual que el precio de venta, ló-
gicamente no hay renta (no hay ganancia)
sobre la cual se pueda aplicar el impuesto,
claro está siempre considerando el valor
de mercado del inmueble, conforme al
artículo 32 de la LIR.
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iii) Adquisiciones de inmuebles rea-
lizadas antes del 1 de enero de
2004
La Trigésimo Quinta Disposición Transi-
toria y Final de la LIR dispone que las
ganancias de capital provenientes de la
enajenación de inmuebles distintos a la
casa habitación efectuadas, entre otros,
por personas naturales, constituirán
rentas gravadas de la segunda categoría,
siempre que la adquisición y enajenación
de tales bienes se produzca a partir del
01.01.04.
Así, el numeral 1 de la Primera Dispo-
sición Transitoria del Decreto Supremo
N° 086-2004-EF2 establece que para
efecto de lo dispuesto en la Primera Dis-
posición Transitoria y Final del Decreto
Legislativo N° 9453, se tendrá en cuenta
que no estará gravada con el impuesto
a la renta la enajenación de inmuebles
cuya adquisición se haya realizado con
anterioridad al 01.01.04, a título one-
roso o gratuito, mediante documento
de fecha cierta.
En consecuencia, a partir del 01.01.04,
se grava con el impuesto a la renta
de segunda categoría la ganancia de
capital que se obtenga por la enaje-
nación (venta) de inmuebles adqui-
ridos y enajenados a partir de dicha
fecha. De ese modo, si la adquisición
acreditada con un documento de fecha
cierta4 se realiza el 31.12.03 y la venta
del mismo se realiza el 01.01.04 o el
23.10.14, dicho supuesto se encontrará
inafecto toda vez que la adquisición del
bien inmueble se produjo con anteriori-
dad al 01.01.04.
En este punto, cabe referir el Informe
N.° 058-2012-SUNAT/4B0000, donde
la Sunat concluyó que: “La enajenación
de un inmueble construido después del
1.1.2004 sobre un terreno adquirido
antes de dicha fecha, realizada por una
persona natural que no genera rentas de
tercera categoría, no se encuentra gravada
con el Impuesto a la Renta”.
La Sunat señala que “Al respecto, cabe
anotar que dado que a la fecha de adqui-
sición del terreno no existía una edifica-
ción sobre éste, a dicha fecha el inmueble
estaba constituido por el terreno mismo.
Ahora bien, como quiera que después
del 1.1.2004 se construye una edifica-
ción sobre el referido terreno, se puede
afirmar que desde entonces el inmueble
está constituido tanto por el terreno como
por la edificación.
2 Mediante el cual se modificó el Reglamento de la Ley del Impuesto
a la Renta, publicado el 4.7.2004.
3 Actual Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final del TUO de
la Ley del Impuesto a la Renta.
4 Por ejemplo una escritura pública, un documento con firmas legali-
zadas ante notario; esto es, un documento emitido o del que pueda
dar fe un funcionario público o un notario.
N° 312 Primera Quincena - Octubre 2014
En tal sentido, aun cuando la construcción
se haya realizado a partir del 01.01.04
no se puede considerar que el inmueble
materia de consulta haya sido adquirido
a partir de dicha fecha, toda vez que el te-
rreno fue adquirido antes del 01.01.04”.
4. Determinación del costo com-
putable
Como señalamos, para determinar el im-
puesto de segunda categoría a pagar, va-
lor de venta (ingreso bruto), se le deduce
el costo de adquisición del inmueble, para
luego efectuar una deducción legal del
20% (renta neta) y sobre dicho importe
se aplique la tasa de 6.25%.
En ese sentido, el artículo 20° de la LIR
dispone que la renta bruta está constitui-
da por el conjunto de ingresos afectos al
impuesto que se obtenga en el ejercicio
gravable. Cuando tales ingresos pro-
vengan de la enajenación de bienes,
la renta bruta estará dada por la
diferencia existente entre el ingreso
neto total proveniente de dichas ope-
raciones y el costo computable de los
bienes enajenados, siempre que dicho
costo esté debidamente sustentado con
comprobantes de pago.
Así, por costo computable de los bienes
enajenados, se entenderá el costo de
adquisición, producción o construcción
o, en su caso, el valor de ingreso al pa-
trimonio o valor en el último inventario
determinado conforme a ley, más los
costos posteriores incorporados al activo
de acuerdo con las normas contables,
ajustados según las normas de ajuste por
inflación con incidencia tributaria, según
corresponda.
Sin embargo, en este punto, es preciso
diferenciar las adquisiciones realizadas
hasta el 31 de julio de 2012 y las que se
produjeron posteriormente, sobre todo
para el caso de adquisiciones a título
gratuito.
El numeral 21.1. del artículo 21° de la LIR
(aplicable para los inmuebles adquiri-
dos hasta el 31.07.12) establecía que:
“Tratándose de la enajenación, redención
o rescate cuando corresponda, el costo
computable se determinará en la forma
establecida a continuación:
21.1 Para el caso de inmuebles:
a) Si el inmueble ha sido adquirido por
una persona natural, sucesión indivisa o
sociedad conyugal que optó por tributar
como tal, se tendrá en cuenta lo siguiente:
a.1. Si la adquisición es a título oneroso,
el costo computable será el valor de
adquisición o construcción reajustado
por los índices de corrección monetaria
que establece el Ministerio de Economía
y Finanzas en base a los Índices de
Precios al por Mayor proporcionados
por el Instituto Nacional de Estadística
e Informática (INEI). 
Área Tributaria I
a.2. Si la adquisición es a título gratuito5,
el costo computable estará dado por
el valor de ingreso al patrimonio, en-
tendiéndose por tal el que resulta de
aplicar las normas de autoavalúo para
el Impuesto Predial, reajustado por los
índices de corrección monetaria que
establece el Ministerio de Economía
y Finanzas en base a los Índices de
Precios al por Mayor proporcionados
por el Instituto Nacional de Estadística
e Informática (INEI), salvo prueba en
contrario constituida por contrato de
fecha cierta inscrito en Registros Púdicos
y otros que señale el reglamento. 
Sin embargo, el numeral anterior fue
modificado por el artículo 3 del Decre-
to Legislativo Nº 1120 (aplicable para
los inmuebles adquiridos a partir del
01.08.12), estableciendo lo siguiente:
21.1 Para el caso de inmuebles:
a) Si el inmueble ha sido adquirido por
una persona natural, sucesión indivisa o
sociedad conyugal que optó por tributar
como tal, se tendrá en cuenta lo siguiente:
a.1) Si la adquisición es a título oneroso,
el costo computable será el valor de
adquisición o construcción reajustado
por los índices de corrección monetaria
que establece el Ministerio de Economía
y Finanzas sobre la base de los índices
de precios al por mayor proporcionados
por el Instituto Nacional de Estadística e
Informática (INEI), incrementado con
el importe de las mejoras incorpo-
radas con carácter permanente.
a.2 Si la adquisición es a título gratuito,
el costo computable será igual a
cero. Alternativamente, se podrá
considerar como costo computable
el que correspondía al transferente
antes de la transferencia, siempre
que éste se acredite de manera
fehaciente.
Si se observa las citadas normas, para
las adquisiciones a título oneroso no
hay mayor variación. Así, si se acredita
dicho costo con un documento de fecha
cierta, el costo será el de adquisición. Sin
embargo, en el caso de adquisiciones a
título gratuito se desprende que el costo
computable a descontar en la venta de
inmuebles a partir del 01.08.12, en el
caso de inmuebles adquiridos a título
gratuito, es igual a “cero”, con excep-
ción de que se pueda acreditar con un
documento de fecha cierta el costo de
adquisición de la transferencia anterior,
para considerar el mismo y el costo no
sea cero. Antes de dicha fecha, se podía
considerar el valor del autoavalúo del
inmueble, así la incidencia sobre la ga-
nancia era menor.
Lo anterior es precisado por el Reglamen-
to de la LIR, que mediante el Decreto
Supremo N° 258-2012-EF precisa que:
“Lo previsto en el acápite a.2 del inciso
a) del numeral 21.1 del artículo 21° de la
5 Como sería el caso de una herencia o donación.
Actualidad Empresarial I-13
 I Actualidad y Aplicación Práctica
Ley, antes de la modificación dispuesta
por el artículo 3 del Decreto Legislativo
Nº 1120, será de aplicación respecto
de inmuebles adquiridos hasta el 31
de julio de 2012 y enajenados a partir
del 1 de agosto de 2012”.
Lo anterior se puede observar de un me-
jor modo en el siguiente cuadro:
Costo computable
Fecha de adquisición en adquisiciones
gratuitas
Supuesto inafecto. No se
Con anterioridad al
01.01.04
determina ningún costo
computable.
El costo computable es-
tará dado por el valor
de ingreso al patrimonio,
entendiéndose por tal el
que resulta de aplicar las
Desde el 01.01.04 hasta normas de autoavalúo
el 01.08.12 para el impuesto predial,
reajustado por el ICM
que establece MEF en
base a los Índices de
Precios al por Mayor pro-
porcionados por el INEI.
El costo computable será
igual a cero.
Alternativamente, se po-
Desde el 01.08.12 en drá considerar el que
correspondía al transfe-
adelante
rente antes de la transfe-
rencia, siempre que este
se acredite de manera
fehaciente.
De ello se concluye que los inmue-
bles adquiridos con posterioridad al
01.01.2004 y con anterioridad al
01.08.2012, en caso hayan sido ad-
quiridos a título gratuito, su costo de
adquisición será el valor del autoavalúo
ajustado por el Índice de corrección
monetaria aplicada al año y mes de
adquisición del bien inmueble.
5. Procedimiento de determina-
ción del impuesto a la renta a
pagar
Considerando lo anterior, la base impo-
nible del impuesto a pagar será la dife-
rencia entre el valor o precio de venta del
inmueble y el valor de adquisición (costo
computable) de acuerdo a lo señalado por
el artículo 21° de la LIR.
La diferencia será considerada como
ganancia de capital (renta bruta), sobre
la que debe aplicar una tasa del 5%
(o 6.25% sobre el 80% que constituye
la renta neta), monto que finalmente
corresponde declarar y pagar a la Sunat.
6. Resolución de los casos plan-
teados
Caso 1: La renta que obtiene el señor
Pedro Tabares Llanos (S/.1´000,000) por
más que sea cuantiosa no se encontrará
I-14 Instituto Pacífico
gravada con el impuesto a la renta, toda
vez que el inmueble fue adquirido antes
del 01.01.2004 e incluso es su casa ha-
bitación, que como hemos expuesto son
supuestos no gravados.
Caso 2: La venta realizada por la sociedad
conyugal de Juan Carlos Guzmán y su
esposa sí estará gravada con el impuesto
a la renta, toda vez que la adquisición del
inmueble se realizó con posterioridad al
01.01.04. Además, si bien fue adquirido
a título gratuito, se podrá considerar
el valor de autoavalúo (S/.80,000.00)
como costo de adquisición. El impuesto
se determina del modo siguiente:
Precio de venta (S/.) 500,000
Costo de adquisición (80,000x1.2)
(ICM del mes y año de la adqui-
sición) 96,000
Renta bruta 404,000
Renta neta (404,000 – 80,800)
(20% deducción de rentas de
2.a cat.) 323,200
Tasa del impuesto (6.25%) 20,200
Caso 3: Ricardo Rosas Muñoz tendrá que
pagar impuesto a la renta de segunda
categoría por ganancia de capital porque
no se encuentra en ninguno de los su-
puestos de excepción. Además no podrá
considerar ningún costo de adquisición
toda vez que el inmueble fue adquirido
a título gratuito y no posee ningún do-
cumento de fecha cierta que acredite el
costo del inmueble que pagó su padre.
La determinación de la renta se realizará
del siguiente modo:
Precio de venta (S/.) 300,000
Costo de adquisición (S/.0) 0 d) Órdenes de pago
Renta bruta 300,000
Renta neta (según al inc. b) del art.
76 de la LIR) 300,000
Tasa del impuesto (30%) 90,000
En el caso, toda vez que el señor Rosas
califica como un sujeto no tiene derecho
a la deducción del 20% de la renta bruta
y conforme al inciso b) del artículo 54
de la LIR, corresponde aplicar una tasa
de 30%, que se pagará vía retención por
parte del pagador de la renta.
7. Presentación de la declara-
ción jurada y otras formali-
dades a cumplir
Para poder cumplir con su obligación, el
contribuyente deberá ingresar a Sunat
Operaciones en Línea con su Código de
Usuario y Clave SOL y presentar el For-
mulario Nº 1665, en donde detallará la
operación realizada, pudiendo efectuar el
pago del impuesto mediante cargo a una
cuenta bancaria, con tarjeta de crédito
débito, de forma directa utilizando la
Guía para Pagos Varios – Boleta de Pago
1662; caso en el cual debe consignar
como periodo el mes que se haya suscrito
la minuta y código de tributo 3021 (Renta
de Segunda Categoría – Cuenta propia).
Cabe referir que la declaración y el
pago del impuesto a la renta por la
ganancia de capital tiene carácter
definitivo. De ese modo, no existe la
obligación de que la renta percibida por
la persona natural se tenga que declarar
nuevamente en la Declaración Jurada
Anual del Impuesto a la Renta.
8. La obligación de realizar la
bancarización
Un aspecto relevante en este tipo de
transacciones es cumplir con la banca-
rización de la operación. Al respecto,
el Decreto Supremo N° 150-2007-EF,
Ley de Bancarización, en su artículo 3°
y 4°, señala que las obligaciones que
se cumplan mediante el pago de sumas
de dinero cuyo importe sea superior a
S/.3,500.00 o US$1,000.00, se deberán
pagar utilizando los medios de pago a
que se refiere el artículo 5, aun cuando
se cancelen mediante pagos parciales
menores a dichos montos.
Por su parte, el artículo 5° de la citada
norma señala que los medios de pago a
través de empresas del sistema financiero
que se utilizarán en los supuestos previstos
en el artículo 3 son los siguientes:
a) Depósitos en cuentas
b) Giros
c) Transferencias de fondos
e) Tarjetas de débito expedidas en el país
f) Tarjetas de crédito expedidas en el
país
g) Cheques con la cláusula de “no ne-
gociables”, “intransferibles”, “no a la
orden” u otra equivalente, emitidos
al amparo del artículo 190 de la Ley
de Títulos Valores.
Así, el artículo 8° de la norma en comenta-
rio establece como sanción que en caso se
incumpla con utilizar los medios de pago
antes referidos, para efectos tributarios,
los pagos que se efectúen sin utilizar
medios de pago no darán derecho a
deducir gastos, costos o créditos.
De ese modo, la consecuencia de que
no se bancarice la operación será que el
adquiriente del bien, en el futuro cuando
venda el inmueble, no podrá deducir
su costo de adquisición al no poder
sustentarlo, gravándose el impuesto a la
renta por el total del importe pagado.
En consecuencia, el perjuicio es para el
adquiriente del bien.
N° 312 Primera Quincena - Octubre 2014