Conheça mais do ciclo imobiliário:

Incorporação

Prospecção de Terrenos

Na etapa de Prospecção de Terrenos, avaliamos as diversas maneiras de prospecção, as formas de aquisição

e as leis que regem o regime de ocupação dos terrenos. Além disso, faz-se necessário avaliar o produto a ser
considerado para aquele determinado terreno, bem como os seus custos, a determinação da curva de
desembolso e do custo da obra, a definição do prazo de entrega, os custos financeiros, os aspectos jurídicos
e finalmente, como utilizar todos esses dados para elaboração da melhor oferta comercial de aquisição
auxiliando a tomada de decisão.

Análise de Investimentos
A Análise de Investimentos oferece apoio aos gestores dos negócios e da Empresa na tomada de decisão.
Nenhuma empresa investe em terreno ou projeto, sem ter a certeza de que esse empreendimento será
rentável. Para que tal objetivo seja alcançado, faz-se necessária a geração de informações financeiras e
contábeis durante todo o ciclo do negócio. Tais informações são decorrentes de sistemas e processos
adequados que possibilitam o acompanhamento mensal do desempenho das diversas áreas da Companhia.
Aprovação / Legalização
Vencidas as etapas de Prospecção do Terreno e da Análise do Investimento do empreendimento, a
aprovação do projeto legal é o próximo passo. Adequar o produto escolhido aos parâmetros urbanísticos de
cada região e a aprovação nos órgãos competentes sem comprometer o prazo e o resultado esperados pelos
acionistas é um grande desafio. É preciso se preocupar, por exemplo, com:

• Parâmetros Urbanísticos (É o potencial construtivo de cada região, quanto pode construir em cada
terreno);
• Restrições Urbanísticas (São as restrições que existem em cada região, como exemplo: gabarito Maximo,
proximidade de bens tombados, patrimônio histórico, preservação ambiental);
• Estudo de Massa (é o primeiro estudo que o incorporador faz para saber sobre a viabilidade do
empreendimento);
• Relação entre áreas (comparativos entre área privativa e construída);
• Licenças (São as licenças necessárias antes do lançamento do empreendimento ex: aprovação de projeto,
corpo de bombeiros, licença de instalação, licença de operação entre outras);
• Registro do Memorial de Incorporação (É o registro que se faz no cartório de registro de imóveis antes do
lançamento imobiliário, informaremos os documentos necessários para tal).
Desenvolvimento de Projetos
O conceito de Engenharia a Montante se traduz no objetivo de antecipar ao máximo todas as informações
relativas à execução de um empreendimento antes do início da obra propriamente dita. Com isso, torna-se
possível conhecer melhor os riscos envolvidos no negócio e traçar as estratégias para mitigá-los.

Envolve as técnicas relativas a análise inicial das condições do terreno escolhido (sondagens inicias, infra-
estrutura do local, água, energia, telefone, esgoto, topografia do terreno, acessos ao local da obra,
demolições existentes, possíveis contaminações do terreno e vizinhos no entorno do empreendimento) ou
seja todas as informações prévias para que se possa iniciar o gerenciamento do projeto.

Além disso, aborda a contratação e coordenação dos projetos preliminares e executivos, a realização dos
estudos de engenharia específicos (fundações, estrutura, contenções, instalações hidráulicas e elétricas,
cálculo de tráfego de elevadores, conforto acústico e térmico, fachadas, logística do canteiro de obras, plano
de ataque da obra, despesas indiretas, impostos) que serão base para realização do Orçamento Preliminar.
Marketing
O Marketing na Incorporação trata das questões relativas ao mercado de consumo. Desde o entendimento
do cliente (necessidades) até a melhor forma de se relacionar com ele visando não só entregar o melhor
produto, mas identificar as estratégias de posicionamento da marca e a forma adequada de comunicação
para atraí-los e retê-los. A área imobiliária possui uma característica peculiar: o constante processo de
desenvolvimento de produtos com ciclo de vida definido acarretando no seu minucioso estudo desde a
concepção até a comercialização e acompanhamento dos prazos de garantias diferente do varejo que pode
ter produtos com um ciclo de vida perene exigindo outro tipo de abordagem. Vendas

A definição das Estratégias de Vendas e Negociação são assuntos que serão utilizados durante todo o ciclo
imobiliário, no caso específico da OR, dará suporte para conquistar, manter e satisfazer nossos clientes.
Nessa etapa poderemos compreender melhor a importância de de uma boa estratégia de vendas na
construção do empreendimento, cuja qualidade impactará no desempenho dos nossos parceiros-corretores,
durante sua apresentação e entrega, e na satisfação e fidelização do cliente OR.
Jurídico
O aprendizado da parte jurídica proporciona uma melhor capacitação no sentido de reconhecer os aspectos
jurídicos mais relevantes inerentes à tarefa empresarial de “Conquista” no âmbito da atividade imobiliária,
os quais incluem:

a) pontos críticos na interlocução com: (i) proprietários de terrenos; (ii) corretores de imóveis; (iii)
arquitetos; (iv) clientes; e (v) incorporadores parceiros; e
b) questões essenciais para estruturação fiscal e societária de negócios imobiliários

Construção

Produção

Produção traz os diversos aspectos que envolvem a execução das atividades de produção em um canteiro
de obras, referenciando-o à engenharia à montante, gestão da produção e atendimento às expectativas de
acionistas, integrantes e clientes.

Temas como planejamento físico/financeiro das atividades (sequência executiva, interdependências e

interferências, caminho crítico, mobilização e desmobilização de equipes, equipamentos e canteiro).

Engenharia e Comercial
Ao que tange à Engenharia faz-se necessário a constante revisão e adaptações dos projetos
executivos montados ainda na etapa de Incorporação. Da mesma forma fica designado a essa
área o acompanhamento de custos de engenharia dentro de toda a vida dos projetos que estão
em execução. A área gera informações relevantes que integram várias disciplinas no dia a dia da
obra, que darão ao gestor e ao diretor do contrato subsídio para tomada de decisões estratégicas
em planejamento, contratações de recursos, ações preventivas e corretivas para manutenção da
boa performance da engenharia no negócio. No mercado da construção civil leve, a maior parte
dos serviços executados são subcontratados. Para isso é importante que haja uma
Administração de Contratos, que consiste no processo de gerenciamento do contrato e da
relação entre o comprador e o fornecedor/prestador de serviços. O seu objetivo é estabelecer a
correta relação entre as partes que celebram um contrato de execução de um projeto e/ou
empreendimento, para assegurar que fornecedor e comprador atuem em conformidade com os
termos e condições contratuais, e também estabelecer a relação com as demais partes
interessadas no projeto. Essa função cabe também a área de Engenharia e Comercial.

Qualidade
O Sistema de Gestão da Qualidade (SGQ) é um conjunto de recursos e diretrizes,
implementados de forma adequada, com o objetivo de orientar cada área da organização a
executar o seu processo de maneira correta e no tempo devido, em sinergia com as outras
áreas. O SGQ deve servir como ferramenta de gestão na produção dos empreendimentos,
de modo a garantir a Satisfação do Cliente, assegurando o atendimento aos requisitos
estabelecidos no momento de Incorporação.
Segurança do Trabalho
A preocupação com a Segurança no Trabalho é prioridade há muitos
anos na Organização Odebrecht. Nada disso é diferente na área
imobiliária. Esse setor trabalha de forma autônoma à equipe de
Produção, responsável pela execução da obra e portanto, mais exposta
ao risco de acidentes. A equipe da Segurança no Trabalho atua de forma
pró-ativa com todas as equipes do empreendimento na prevenção de
acidentes.
Sustentabilidade
A Sustentabilidade é um fenômeno multidimensional e abrange aspectos econômicos, sociais,
ambientais, culturais e políticos. Nesse sentido, as práticas empresariais sustentáveis devem
visar à constituição de comunidades e países economicamente prósperos, socialmente justos,
ambientalmente equilibrados, politicamente estáveis e culturalmente diversos.

A sustentabilidade está desde o começo nos conceitos e princípios da cultura organizacional

da Odebrecht, traduzindo a responsabilidade dos líderes dos negócios com esse tema.
Portanto, a sustentabilidade é um dos elementos que a filosofia empresarial considera desde o
início, mas que agora está mais explicitada e traduzida em função das novas nomenclaturas.

A política atualizada, além de fortemente relacionada a ativos ambientais e preservação e ao

futuro, enfatiza a atenção nas pessoas – dentro e fora da Organização – as quais, se
preparadas e motivadas, poderão assegurar os resultados de um desenvolvimento sustentável
dentro de sua amplitude: desenvolvimentos econômico e social, responsabilidade ambiental,
diversidade cultural e participação política.
 Manutenção e Garantias

Assim como a maioria dos bens de consumo, os empreendimentos imobiliários possuem

garantias vinculadas a um determinado tempo de utilização, onde o prestador do serviço
e/ou fornecedor do produto se responsabiliza por qualquer defeito que venha a apresentar
esse bem, desde que seja comprovado que não é fruto de um mau uso do proprietário. Vale
ressaltar que as despesas com o reparo dos defeitos deverão ser assumidas pelo fornecedor,
quando comprovada a sua responsabilidade.

Nos empreendimentos imobiliários, o prazo de garantia varia de acordo com o defeito

apresentado. No manual do proprietário disponibilizado, consta uma Tabela de Garantias
(trecho abaixo), onde estão classificados os sistemas fornecidos no empreendimento e o
prazo de garantia de cada um deles.

Administração

Administração de Obras
Nesse programa estão envolvidos os diversos aspectos que envolvem a construção de um
empreendimento imobiliário, que resultam na segurança do negócio assim como a Segurança
Empresarial e conseqüente domínio da Gestão da Produção. Essa atividade abarca:

• Constituição de Empresa (incorporadora/construtora) – SPE, Sociedade de Propósito Específico;

• Financeiro: No tocante às condições para que a empresa (obra) gere e gerencie seu orçamento;
• Documentação de obra: Relacionar todos os documentos legais para início e término da obra;
• Seguros: Análise dos riscos e contratação dos seguros mais indicados para o empreendimento;
• Canteiro: Estudo aprofundado da implantação/Logística;
• Departamento Pessoal: Procedimentos internos e externo para gerenciamento e controle da mão de
obra direta e indireta;
• Saúde, Segurança do Trabalho e Meio Ambiente: Documentação legal da obra no tocante aos
programas de SSTMA.

Finanças
 Maximizar os benefícios da técnica de Acompanhamento Econômico-Financeiro e
Orçamentário implica em uma integração entre a elaboração do orçamento, os registros
contábeis e o acompanhamento orçamentário. O Acompanhamento Econômico-Financeiro e
Orçamentário é o processo através do qual é feito o monitoramento dos indicadores,
comparando-se o realizado com o previsto. As variações são identificadas e analisadas,
permitindo eventual tomada de ações para realinhar metas e objetivos antes estabelecidos no
orçamento.

O orçamento, como instrumento de planejamento, precisa ser flexível, adequando-se à

realidade sempre que necessário. Portanto, são imprescindíveis o constante acompanhamento
e revisão dos valores orçados com a finalidade de torná-lo factível e, conseqüentemente,
transformá-lo numa correta ferramenta de avaliação do desempenho da empresa.

Pessoas e Organização

A Organização Odebrecht é uma empresa focada nas relações entre as pessoas, e não
em processo. Como descrito pelo seu fundador, Dr. Norberto Odebrecht: “A
Empresa são as pessoas, seus negócios e a comunicação entre elas”. Partindo dessa
provocação, questionamos: É possível satisfazer os nossos clientes e acionistas, á
comunidade local, sem as melhores pessoas?

A gestão estratégica de pessoas é algo que envolve a Organização Odebrecht desde a

sua fundação. A prática clara de um sistema de metas pessoais (Programa de Ação),
Avaliação de Desempenho baseada em competências e Plano de Vida e Carreira são
algumas ferramentas que fazem parte do nosso cotidiano. Planejamento de pessoas,
recrutamento e seleção, treinamento e desenvolvimento, informações gerenciais,
administração de pessoal e relações sindicais completam o ciclo de aprendizado na
área de P&O.

Marketing/Publicidade

O Marketing trata das questões relativas ao mercado

de consumo. Desde o entendimento do cliente
(necessidades) até a melhor forma de se relacionar
com ele visando não só entregar o melhor produto,
mas identificar as estratégias deposicionamento da
marca e a forma adequada de comunicação para atraí-
los e retê-los.

A área imobiliária possui uma característica peculiar:

o constante processo de desenvolvimento de produtos
com ciclo de vida definido acarretando no seu
minucioso estudo desde a concepção até a
comercialização e acompanhamento dos prazos de
garantias diferente do varejo que pode ter produtos
com um ciclo de vida perene exigindo outro tipo de
abordagem.

Vendas
A definição das Estratégias de Vendas e Negociação são assuntos que
serão utilizados durante todo o ciclo imobiliário, no caso específico da
OR, dará suporte para conquistar, manter e satisfazer nossos clientes.

Nessa etapa poderemos compreender melhor a importância de de uma

boa estratégia de vendas na construção do empreendimento, cuja
qualidade impactará no desempenho dos nossos parceiros-corretores,
durante sua apresentação e entrega, e na satisfação e fidelização do
cliente OR.

Sustentabilidade
A Sustentabilidade é um fenômeno multidimensional e abrange
aspectos econômicos, sociais, ambientais, culturais e políticos.
Nesse sentido, as práticas empresariais sustentáveis devem visar
à constituição de comunidades e países economicamente
prósperos, socialmente justos, ambientalmente equilibrados,
politicamente estáveis e culturalmente diversos.

A sustentabilidade está desde o começo nos conceitos e princípios

da cultura organizacional da Odebrecht, traduzindo a
responsabilidade dos líderes dos negócios com esse tema.
Portanto, a sustentabilidade é um dos elementos que a filosofia
empresarial considera desde o início, mas que agora está mais
explicitada e traduzida em função das novas nomenclaturas.