Voces: INFLACION ~ COSTO DE VIDA ~ ALIMENTOS ~ CUOTA ALIMENTARIA ~ AUMENTO DE LOS

ALIMENTOS ~ ACTUALIZACION AUTOMATICA ~ COEFICIENTE DE ACTUALIZACION ~

DEPRECIACION MONETARIA ~ ALQUILER ~ LOCACION DE INMUEBLE ~ ALQUILER
ESCALONADO ~ LEY DE LOCACIONES URBANAS ~ VIVIENDA
Título: La actualización de los alimentos y de los alquileres
Autores: Borda, Guillermo J. Gesuiti, Miguel
Publicado en: LA LEY 19/06/2008, 19/06/2008, 1 - LA LEY2008-D, 1323
Cita Online: AR/DOC/1602/2008
En los últimos tiempos se comienza a advertir un proceso inflacionario que trae como consecuencia una
profunda inquietud en vastos sectores de nuestra sociedad, por el futuro incierto que depara.
Es que el aumento del costo de vida empieza a producir los primeros desacomodos con el aumento de la
canasta familiar y por supuesto en el mercado de alquileres de inmuebles.
Una de las primeras consecuencias de la inflación, y que rápidamente es advertida, es la desvalorización que
sufren las cuotas de alimentos fijadas, sea como fruto de acuerdos privados, sea como resultado de un proceso
judicial.
Los alimentos al no poder ser actualizados automáticamente, conforme la legislación vigente (ley 23.298),
llevará inexorablemente a una proliferación de incidentes de aumento de cuota alimentaria, con la consiguiente
recarga de tareas a los ya abarrotados juzgados de familia, y lo que es peor, a aumentar aun más las discordias
familiares propias de todo conflicto judicial.
La cuestión de la inflación llevó en su momento a que los jueces arbitraran mecanismos que evitaran a las
partes estar permanentemente sometidas al desgaste del juicio. Así, en su momento, los jueces establecieron vía
jurisprudencia, unánime y pacífica, que los alimentos debían ser fijados en un porcentaje del sueldo del
alimentante y conforme fuera su evolución, era su actualización (1).
Para los casos en que el alimentante no tuviera un sueldo fijo los tribunales reajustaban los alimentos
pactados o fijados judicialmente, según los casos, conforme índices que publicaba el Instituto Nacional de
Estadísticas y Censos (INDEC), tomándose preferentemente el referido al de precios al consumidor. Esta
actualización podía hacerse en forma mensual o trimestral (2).
Con la sanción de la ley 23.928, llamada ley de convertibilidad (Adla, LI-B, 1752), se derogó en forma
expresa todas las disposiciones legales o contractuales que establecían una repotenciación o indexación de toda
suma de dineraria, alcanzando dicha norma también a las sumas acordadas en concepto de alimentos, razón por
la cual las cuotas alimentarias quedaron congeladas.
Tal disposición originó una serie de planteos con suerte diversa. Los fallos discordantes motivaron que los
tribunales capitalinos en acuerdo plenario se expidieran sobre la constitucionalidad de la norma, resolviendo,
con fecha 28 de febrero de 1995, "que con posterioridad a la vigencia de la ley 23.928, no son legalmente
admisibles los dispositivos de reajuste automático de la cuotas alimentarias, en función de los índices que
reflejen la depreciación monetaria"(3).
Si bien, con sus más y sus menos, durante una década la inflación permaneció aletargada, los dramáticos
episodios de fines del 2001 nos colocaron nuevamente en una situación de distorsión de precios. El dólar
estadounidense que era tomado como una pauta de actualización admitida por la paridad dólar-peso, fue
abruptamente eliminado por la ley 25.561, llamada de emergencia pública y de reforma al régimen cambiario
(Adla, LXII-A, 44), que modificó todos los acuerdos alimentarios fijados en dólares. Es decir la divisa
norteamericana no podía ser tomada como forma de reajuste.
Hoy las angustiantes circunstancias por la que atraviesa el país ponen nuevamente sobre el tapete la cuestión
de la indexación.
Es que como bien señalaran algunos de los integrantes que votaron en disidencia en el referido plenario, los

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alimentos se relacionan con distintos valores que van sobreviniendo e incrementando de mes a mes, en la
medida que aumenta el costo de satisfacción de necesidades, en bienes y servicios, que requiere el alimentado.
Es que la satisfacción de dichos bienes y servicios representa el objeto de la obligación y en la medida que esa
obligación incrementa su valor requiere que el medio de pago se ajuste a ello, ya que de continuar la inflación en
algún nivel, no podría el alimentista responder a los gastos previstos, sin riesgo de que al correr los periodos
mensuales , la cuota ya no sirva a la finalidad de su imposición, creando la necesidad del alimentado de
promover constantemente sucesivos incidentes de aumento de cuota (4).
Creo que ha llegado nuevamente la hora de que los jueces impidan que se vulnere el principio de equidad
que debe regir en las relaciones entre el alimentante y el alimentado.
Otro aspecto del mismo problema aparece en relación con el alquiler de inmuebles. Es conocido que una
parte muy importante de la población no tiene acceso a la adquisición de vivienda propia en razón de un
problema casi endémico de la economía argentina constituido por la falta de crédito destinado a ese fin y el
costo involucrado en caso de que se consiga la financiación.
Por consiguiente esa parte de la población se ve obligada a recurrir a la locación de inmuebles de propiedad
de terceros para solucionar el problema de la vivienda familiar.
En esa gestión el problema mayor no suelen ser las características arquitectónicas del inmueble ni los gastos
de su mantenimiento, sino el monto de los alquileres, que se ha tornado en muchos casos imposible de afrontar,
en razón de la inflación que imposibilita al propietario establecer un canon que continúe siendo retributivo
aunque sea por el período relativamente breve de dos años, que es el mínimo legal.
La situación es creada por la inflación y agravada por la prohibición de aplicar el remedio que constituyó,
durante cierto tiempo, la actualización de los alquileres, que generalmente se hacía según el índice de precios al
consumidor, que publica el INDEC.
Este índice era fácilmente verificable para ambas partes a lo que se agregaba como ventaja que el reajuste no
tenía lugar todos los meses, sino que, generalmente, se pactaba para producirse cada tres o seis meses.
El intentar cubrirse de la inflación esperada lleva a los propietarios de inmuebles a requerir el pago de
alquileres que están no sólo por encima de las posibilidades de los candidatos a locatarios, sino también de la
renta que desde un punto de vista técnico económico puede esperarse obtener del inmueble.
Un recurso que suele utilizarse para precaverse contra la inflación ha sido el de aplicar alquileres
escalonados, lo que ha sido considerado como válido por la jurisprudencia, entre otros, en los siguientes casos:
"Ninguna de las normas del Código Civil y de la ley 23.091 prohíben pactar libremente, conforme el art.
1197 CC aumentos de alquileres mensuales cada tres o seis meses o cada año"(5).
"La prohibición de incluir cláusulas de estabilización en los contratos de alquiler a partir del 1° de abril de
1991 —Ley de Convertibilidad 23.928, texto ratificado por la ley 25.561— no veda la facultad que tienen las
partes para establecer alquileres escalonados (6).
Pero el escalonamiento de los cánones no es el remedio adecuado porque, finalmente, no sujeta los aumentos
a un índice verificable por las partes, sino que también queda librado al temor a la inflación del locador, lo que
hace que los montos establecidos no respondan a criterios razonables.
Por otra parte la actividad del Estado en la construcción y financiamiento de viviendas no alcanza a suplir la
oferta reticente de los propietarios de inmuebles.
Tal la situación creada a pesar de que la Constitución Nacional, en su artículo 14 bis, incluye entre los
derechos reconocidos el acceso a una vivienda digna.
Por otra parte, no sólo los inquilinos sino que, también los propietarios resultan perjudicados por la
situación, porque el monto elevado de los alquileres ocasiona una reducción de la demanda, y, por tanto,
tampoco ellos pueden obtener la renta a que tienen derecho.
Por la situación expuesta consideramos necesario, por ser equitativo, que se vuelva a autorizar, tal como lo
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establece la ley de locaciones urbanas, en su artículo 3 el ajuste del valor de los cánones locativos mediante la
utilización de alguno de los índices oficiales de la Nación y de las provincias, ya que ello contribuirá al intento
de superar el grave problema que obtener una vivienda representa para un sector mayoritario de la población.

(1) CNCiv. Cap. Sala F, E.D. 78-394; Sala D. LA LEY, 1978-D, 291; Sala F, LA LEY, 1978-C, 663; etc.

(2) CNCiv. Cap. Sala B, LA LEY, 1979-B, 642; Sala F, LA LEY, 1978-C, 663, etc.

(3) CNCiv. en Pleno 28/02/1995, LA LEY, 1995-B, 487; en igual sentido SCN30/11/1993 ED. N° 45.710.

(4) Opinión de los Dres. Conde, Posse Saguier y Higthton de Nolasco en el Plenario citado en la nota
anterior.

(5) CNCivil Sala H, 6/5/95 - Elvadin, Alfredo R. c. Conforti, Jorge H.

(6) CNCivil, sala A, 11/02/03.

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Voces: INFLACION ~ COSTO DE VIDA ~ ALIMENTOS ~ CUOTA ALIMENTARIA ~ AUMENTO DE LOS
ALIMENTOS ~ ACTUALIZACION AUTOMATICA ~ COEFICIENTE DE ACTUALIZACION ~
DEPRECIACION MONETARIA ~ ALQUILER ~ LOCACION DE INMUEBLE ~ ALQUILER
ESCALONADO ~ LEY DE LOCACIONES URBANAS ~ VIVIENDA
Título: La actualización de los alimentos y de los alquileres
Autores: Borda, Guillermo J. Gesuiti, Miguel
Publicado en: LA LEY 19/06/2008, 19/06/2008, 1 - LA LEY2008-D, 1323
Cita Online: AR/DOC/1602/2008
En los últimos tiempos se comienza a advertir un proceso inflacionario que trae como consecuencia una
profunda inquietud en vastos sectores de nuestra sociedad, por el futuro incierto que depara.
Es que el aumento del costo de vida empieza a producir los primeros desacomodos con el aumento de la
canasta familiar y por supuesto en el mercado de alquileres de inmuebles.
Una de las primeras consecuencias de la inflación, y que rápidamente es advertida, es la desvalorización que
sufren las cuotas de alimentos fijadas, sea como fruto de acuerdos privados, sea como resultado de un proceso
judicial.
Los alimentos al no poder ser actualizados automáticamente, conforme la legislación vigente (ley 23.298),
llevará inexorablemente a una proliferación de incidentes de aumento de cuota alimentaria, con la consiguiente
recarga de tareas a los ya abarrotados juzgados de familia, y lo que es peor, a aumentar aun más las discordias
familiares propias de todo conflicto judicial.
La cuestión de la inflación llevó en su momento a que los jueces arbitraran mecanismos que evitaran a las
partes estar permanentemente sometidas al desgaste del juicio. Así, en su momento, los jueces establecieron vía
jurisprudencia, unánime y pacífica, que los alimentos debían ser fijados en un porcentaje del sueldo del
alimentante y conforme fuera su evolución, era su actualización (1).
Para los casos en que el alimentante no tuviera un sueldo fijo los tribunales reajustaban los alimentos
pactados o fijados judicialmente, según los casos, conforme índices que publicaba el Instituto Nacional de
Estadísticas y Censos (INDEC), tomándose preferentemente el referido al de precios al consumidor. Esta
actualización podía hacerse en forma mensual o trimestral (2).
Con la sanción de la ley 23.928, llamada ley de convertibilidad (Adla, LI-B, 1752), se derogó en forma
expresa todas las disposiciones legales o contractuales que establecían una repotenciación o indexación de toda
suma de dineraria, alcanzando dicha norma también a las sumas acordadas en concepto de alimentos, razón por
la cual las cuotas alimentarias quedaron congeladas.
Tal disposición originó una serie de planteos con suerte diversa. Los fallos discordantes motivaron que los
tribunales capitalinos en acuerdo plenario se expidieran sobre la constitucionalidad de la norma, resolviendo,
con fecha 28 de febrero de 1995, "que con posterioridad a la vigencia de la ley 23.928, no son legalmente
admisibles los dispositivos de reajuste automático de la cuotas alimentarias, en función de los índices que
reflejen la depreciación monetaria"(3).
Si bien, con sus más y sus menos, durante una década la inflación permaneció aletargada, los dramáticos
episodios de fines del 2001 nos colocaron nuevamente en una situación de distorsión de precios. El dólar
estadounidense que era tomado como una pauta de actualización admitida por la paridad dólar-peso, fue
abruptamente eliminado por la ley 25.561, llamada de emergencia pública y de reforma al régimen cambiario
(Adla, LXII-A, 44), que modificó todos los acuerdos alimentarios fijados en dólares. Es decir la divisa
norteamericana no podía ser tomada como forma de reajuste.
Hoy las angustiantes circunstancias por la que atraviesa el país ponen nuevamente sobre el tapete la cuestión
de la indexación.
Es que como bien señalaran algunos de los integrantes que votaron en disidencia en el referido plenario, los

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alimentos se relacionan con distintos valores que van sobreviniendo e incrementando de mes a mes, en la
medida que aumenta el costo de satisfacción de necesidades, en bienes y servicios, que requiere el alimentado.
Es que la satisfacción de dichos bienes y servicios representa el objeto de la obligación y en la medida que esa
obligación incrementa su valor requiere que el medio de pago se ajuste a ello, ya que de continuar la inflación en
algún nivel, no podría el alimentista responder a los gastos previstos, sin riesgo de que al correr los periodos
mensuales , la cuota ya no sirva a la finalidad de su imposición, creando la necesidad del alimentado de
promover constantemente sucesivos incidentes de aumento de cuota (4).
Creo que ha llegado nuevamente la hora de que los jueces impidan que se vulnere el principio de equidad
que debe regir en las relaciones entre el alimentante y el alimentado.
Otro aspecto del mismo problema aparece en relación con el alquiler de inmuebles. Es conocido que una
parte muy importante de la población no tiene acceso a la adquisición de vivienda propia en razón de un
problema casi endémico de la economía argentina constituido por la falta de crédito destinado a ese fin y el
costo involucrado en caso de que se consiga la financiación.
Por consiguiente esa parte de la población se ve obligada a recurrir a la locación de inmuebles de propiedad
de terceros para solucionar el problema de la vivienda familiar.
En esa gestión el problema mayor no suelen ser las características arquitectónicas del inmueble ni los gastos
de su mantenimiento, sino el monto de los alquileres, que se ha tornado en muchos casos imposible de afrontar,
en razón de la inflación que imposibilita al propietario establecer un canon que continúe siendo retributivo
aunque sea por el período relativamente breve de dos años, que es el mínimo legal.
La situación es creada por la inflación y agravada por la prohibición de aplicar el remedio que constituyó,
durante cierto tiempo, la actualización de los alquileres, que generalmente se hacía según el índice de precios al
consumidor, que publica el INDEC.
Este índice era fácilmente verificable para ambas partes a lo que se agregaba como ventaja que el reajuste no
tenía lugar todos los meses, sino que, generalmente, se pactaba para producirse cada tres o seis meses.
El intentar cubrirse de la inflación esperada lleva a los propietarios de inmuebles a requerir el pago de
alquileres que están no sólo por encima de las posibilidades de los candidatos a locatarios, sino también de la
renta que desde un punto de vista técnico económico puede esperarse obtener del inmueble.
Un recurso que suele utilizarse para precaverse contra la inflación ha sido el de aplicar alquileres
escalonados, lo que ha sido considerado como válido por la jurisprudencia, entre otros, en los siguientes casos:
"Ninguna de las normas del Código Civil y de la ley 23.091 prohíben pactar libremente, conforme el art.
1197 CC aumentos de alquileres mensuales cada tres o seis meses o cada año"(5).
"La prohibición de incluir cláusulas de estabilización en los contratos de alquiler a partir del 1° de abril de
1991 —Ley de Convertibilidad 23.928, texto ratificado por la ley 25.561— no veda la facultad que tienen las
partes para establecer alquileres escalonados (6).
Pero el escalonamiento de los cánones no es el remedio adecuado porque, finalmente, no sujeta los aumentos
a un índice verificable por las partes, sino que también queda librado al temor a la inflación del locador, lo que
hace que los montos establecidos no respondan a criterios razonables.
Por otra parte la actividad del Estado en la construcción y financiamiento de viviendas no alcanza a suplir la
oferta reticente de los propietarios de inmuebles.
Tal la situación creada a pesar de que la Constitución Nacional, en su artículo 14 bis, incluye entre los
derechos reconocidos el acceso a una vivienda digna.
Por otra parte, no sólo los inquilinos sino que, también los propietarios resultan perjudicados por la
situación, porque el monto elevado de los alquileres ocasiona una reducción de la demanda, y, por tanto,
tampoco ellos pueden obtener la renta a que tienen derecho.
Por la situación expuesta consideramos necesario, por ser equitativo, que se vuelva a autorizar, tal como lo
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© Thomson La Ley 5
establece la ley de locaciones urbanas, en su artículo 3 el ajuste del valor de los cánones locativos mediante la
utilización de alguno de los índices oficiales de la Nación y de las provincias, ya que ello contribuirá al intento
de superar el grave problema que obtener una vivienda representa para un sector mayoritario de la población.

(1) CNCiv. Cap. Sala F, E.D. 78-394; Sala D. LA LEY, 1978-D, 291; Sala F, LA LEY, 1978-C, 663; etc.

(2) CNCiv. Cap. Sala B, LA LEY, 1979-B, 642; Sala F, LA LEY, 1978-C, 663, etc.

(3) CNCiv. en Pleno 28/02/1995, LA LEY, 1995-B, 487; en igual sentido SCN30/11/1993 ED. N° 45.710.

(4) Opinión de los Dres. Conde, Posse Saguier y Higthton de Nolasco en el Plenario citado en la nota
anterior.

(5) CNCivil Sala H, 6/5/95 - Elvadin, Alfredo R. c. Conforti, Jorge H.

(6) CNCivil, sala A, 11/02/03.

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