República Bolivariana de Venezuela

Ministerio del Poder Popular para la Educación

Universidad José Antonio Páez
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas
Escuela de Derecho
Cátedra: Derecho Civil IV (Contrato)

CONTRATO DE ENFITEUSIS

Integrantes:
Escalona Pierina C.I: 22.408.700
González Edmirya C.I: 18.280.817
Hernandez Yusney C.I: 18.859.153
Hoyer Viviana C.I: 22.552.742
Melo Viviana C.I: 24.641.087
Naranjo Anays C.I: 17.613.714
Palacios Nahir C.I: 19.589.081
Sección: 106D1

San Diego, Agosto 2013

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 Índice

Pág.

Introducción…………………………………………………………………... 4

Contrato de Enfiteusis

Nociones Históricas…………………………………………………………. 6

Concepto de Enfiteusis…………………………………………………….. 7

Contrato de enfiteusis como precontrato………………………………… 8

Diferencias con el Usufructo………………………………………………. 8

Características o Caracteres del Contrato de Enfiteusis………………. 9

Clases de contratos de Enfiteusis………………………………………… 10

Modos de Constitución de la Enfiteusis…………………………………. 10

Bienes objeto de la concesión Enfitéutica………………………………. 11

Naturaleza de los Derechos del Concedente y del Enfiteuta sobre el Fundo

Enfitéutico…………………………………………………………………….. 11

Ubicación de la Enfiteusis dentro de la Clasificación de los Contratos. 12

Carácter de la Reglamentación Legal de la Enfiteusis………………….. 13

Efectos Personales de la Enfiteusis………………………………………. 13

 Obligaciones del Enfiteuta sobre el Fundo………………………. 13

 Obligaciones del Concedente sobre el Fundo…………………… 15

Efectos Reales de la Enfiteusis……………………………………………. 16

2
  Derechos del Enfiteuta sobre el Fundo…………………………… 16

 Derechos del Concedente sobre el Fundo……………………….. 16

Subrogación Real……………………………………………………………. 17

Extinción de la Enfiteusis…………………………………………………... 18

Conclusión…………………………………………………………………….. 19

Referencias Bibliográficas………………………………………………….. 21

3
 Introducción

El derecho es el conjunto de normas las cuales regulan el

comportamiento del ser humano en sociedad.

La obligación es un vínculo establecido por el derecho que nos obliga

a cumplir una determinada conducta.

Los jurisconsultos de la época clásica vacilaban en decidir si había

arrendamiento o venta cuando un municipio concedía de perpetuidad, el
disfrute de un terreno, mediante un pago anual.

Así bien, la enfiteusis se incluye entre los llamados derechos reales,

en cuanto que, como se verá, consiste en un derecho relativo a una cosa-
bien inmueble, ejercido al menos por dos sujetos, uno de los cuales ostenta
al menos su uso y disfrute. La misma, es una institución de derecho griego
que significa “hacer plantaciones”. A pesar de que esta locución jurídica
procede del griego, este nombre no le fue dado en Grecia, sino en Roma.

En el sentido jurídico, cosa es todo ente o porción limitado del mundo

externo al sujeto, al que el pensamiento social, por sus condiciones de
utilidad, accesibilidad, apropiabilidad y relativa escasez, ha reglado las
condiciones de aprovechamiento o enseñoramiento para evitar o solucionar
los eventuales conflictos de intereses entre los sujetos.

El vocablo latino res (cosa) aparece usado en Derecho Romano,

fundamentalmente, en dos sentidos:

1. Restrictivo: Coincide con la definición anteriormente dada de cosa

en materialidad o corporeidad.

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 2. Lato: Comprende no solo las cosas corporales sino también otras
incorpóreas que aparecen reducidas a los iura, o derechos, tanto
los reales (con excepción de la propiedad) como los personales.

Finalmente, los derechos reales son los derechos sobre las cosas
(res-rei), y llevan consigo una relación directa entre las personas y la cosa; el
que tiene el derecho real tiene un derecho llamado por los romanos erga
omnes (frente a todos). El conjunto de derechos reales y derechos
personales u obligaciones conforman los llamados derechos patrimoniales
con contenido económico, frente a una serie de derechos con contenido ético
o social (derecho al honor, derecho de situación familiar, etc.).

5
 CONTRATO DE ENFITEUSIS

Nociones Históricas

En las postrimerías del Imperio Romano, existían grandes extensiones de

tierras incultas que representaban una pesada carga para sus propietarios,
casi siempre latifundistas, porque éstos, sin obtener provecho de ellas,
debían pagar un fuerte impuesto territorial.

A partir de ello, y aprovechando algunas ideas basadas en la explotación

de las tierras púbicas, se ideó la celebración de arrendamientos perpetuos o
muy largos, por los cuales los arrendatarios asumían tres obligaciones: 1.
Mejorar el fundo, especialmente mediante plantaciones (de allí el nombre de
enfiteusis, del griego “enfiteuo” (sembrar), 2. Satisfacer el impuesto territorial
y 3. Pagar anualmente al propietario una cantidad relativamente baja de
dinero llamada canon y a veces “vectigal” (nombre tomado del régimen
anterior de explotación de tierras públicas).

Así mismo, a fin de que el enfiteuta pudiera defenderse de perturbaciones

d terceros se hizo necesario que le confirieran derechos casi idénticos a los
de un propietario porque, por una parte, los derechos de simple arrendatario
no le permitían enfrentarse a terceros y, por otra parte, el propietario no podía
acudir a defenderlos en juicio, debido a que la lejanía le impedía comparecer
personalmente y las trabas existentes para la representación en un juicio le
impedían o dificultaban hacerlo mediante apoderado.

Es así como, al dotarse al enfiteuta de derechos tan significativos, surgió

la discusión de si los respectivos contratos eran arrendamientos o ventas,
cuestión que solucionó Zenon afirmando que su efecto era constituir sobre la
cosa un derecho real en favor del enfiteuta, distinto de la propiedad.

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 La enfiteusis subsistió durante la Edad Media en los lugares donde se
conservo el Derecho Romano; pero cambio su función económico-social,
pues se utilizó como base jurídica de las prestaciones debidas por los
vasallos a sus señores. En efecto, se consideró que la enfiteusis perpetua o
por más de 99 años transfería al enfiteuta el dominio útil, que le permitía
obtener casi todos los efectos económicos de la propiedad, mientras que el
concedente retenía el dominio eminente, que le permitía cobrar el canon y
exigir las demás prestaciones que solía imponer al enfiteuta.

Concepto de Enfiteusis

Es un derecho real o contrato por virtud del cual el propietario de una

cosa inmueble cede a otro, a perpetuidad o por un largo periodo de tiempo el
goce de la misma, con la obligación en el concesionario de cuidarla,
mejorarla y pagar en reconocimiento del dominio una pensión o canon anual.

La idea central de este contrato, consiste en trasladar al recipiente una

especie de fracción de la propiedad, llamada desde el siglo XVI, dominio útil
por oposición al directo que se reserva al cedente, siendo la renta anual el
signo representativo de este verdadero y único dominio: de un arrendamiento
en la integridad de la institución.

La gran importancia de esta institución requiere el conocimiento previo del

significado de ciertas palabras técnicas, que se utilizan en la presente
investigación:

a. Canon, pensión o renta: Es la cuota anual que en plazo distinto,

fijado en el contrato, paga el enfiteuta al señor en concepto de renta y
como reconocimiento del dominio.

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 b. Fundo: Se refiere a una finca, también denominada en Derecho fundo
o predio, el cual es una propiedad inmueble que se compone de una
porción delimitada de terreno.

De conformidad al texto de la ley, de nuestro Código Civil Venezolano

vigente: “la enfiteusis es un contrato por el cual se concede un fundo a
perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de
pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o en especies” Art.
1.565.

Contrato de enfiteusis como precontrato

La naturaleza del contrato de enfiteusis es paralela a la planteada para

los precontratos, es decir, encajaría con un supuesto de promesa de contrato
en el caso de que se considerase la inscripción en el registro como un acto
contractual, postura que mantiene dividida a la doctrina.

Diferencias con el Usufructo

La enfiteusis puede confundirse con el usufructo, y para evitar esto, es

necesario tener claras las diferencias entre estos tipos de derechos reales:

a) Por la duración: El usufructo por ser de carácter personal termina con

la muerte del usufructuario (o vencimiento del plazo estipulado),
mientras que la enfiteusis es transmisible a los herederos y puede
durar 100 años como mínimo.

b) Con base a la naturaleza del usufructo (personalísimo): El mismo

no puede ser transmitido, pero la enfiteusis sí.

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 c) Por el contenido mismo del derecho: El usufructuario no puede
cambiar el destino del bien, y el enfiteuta si puede hacerlo.

Características o Caracteres del Contrato de Enfiteusis:

1. El contrato debe referirse a un fundo: pero no es necesario que sea

un fundo inculto, ni siquiera que se trate de un fundo rústico. Como lo
afirma Dominici, es posible conceder en enfiteusis una casa que
necesite reparaciones.

2. La duración puede ser perpetua o por tiempo determinado: sin

que la ley fije una duración mínima, a diferencia del Código Civil
Italiano vigente que establece el mínimo de 20 años. La perpetuidad
de enfiteusis se presume, salvo prueba en contrario. (Art. 1.566 C.C).

3. Es esencial que exista la obligación de mejorar el fundo: pero no

se requiere que las mejoras consistan en siembras o cultivos.

4. Es esencial que exista la obligación de pagar un Canon o

Pensión: pero no es esencial que dicho canon o pensión sea anual ya
que la norma según la cual el pago de la pensión será anual (Art.
1.569 C.C), es una norma supletoria (Art. 1.567 C.C). Dicho pago,
puede realizarse bien sea en dinero o en especies.

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Clases de Contratos de Enfiteusis:

Basadas en el Derecho Canónico:

Enfiteusis es un contrato nominado con acción propia. La acción es de

buena fe ya que esta comprendida bajo la acción de arrendamiento.
Son alcanzadas tanto las tierras estériles para cultivar como las
fértiles, y tanto rusticas como urbana. Se conceden tanto perpetua como
temporalmente

Hay tres clases de enfiteusis:

1. Hereditaria: Que pasa a cualquier heredero, aunque sea extraño.
2. Gentilicia o Familiar: Que pasa sólo a los descendientes.
Regularmente sólo a los legítimos (tanto hombres como mujeres),
aunque no sean herederos.
3. Mixta: Que no pasa a los herederos si no son descendientes, ni a los
descendientes si n o son herederos. Sin embargo, en estas
sucesiones debe atenderse tanto a las voluntades causantes como a
las costumbres del lugar.

Modos de Constitución de la Enfiteusis:

La enfiteusis puede constituirse, tanto en el derecho antiguo como

vigente:

a. Por medio de una convención o contrato: celebrada entre el dueño

de la cosa y el enfiteuta.

b. Por actos mortis causa: muy en particular, por medio de legados, sin
que fuese necesario un convenio especial entre el testador y el
legatario, que iba a ser enfiteuta.

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 c. Por prescripción adquisitiva.

d. Por sentencia.

Bienes Objeto de la Concesión Enfitéutica

La enfiteusis únicamente puede establecerse sobre bienes inmuebles,

vienen repitiendo todas las legislaciones, y recuérdese que primero sólo los
rústicos y después también los urbanos; a los muebles nunca se ha
extendido este contrato dado su naturaleza.

Naturaleza de los Derechos del Concedente y del Enfiteuta sobre el

Fundo Enfitéutico

1. De acuerdo con la tesis medioeval o tesis de los dos dominios: El

concedente y el enfiteuta tienen dos derechos de propiedad
diferentes; el dominio útil y el dominio eminente, lo que sólo podía
sostenerse dentro de la concepción germánica. Sin embargo, se
suelen utilizar las expresiones dominio útil y dominio eminente con
fines puramente pedagógicos para caracterizar la situación de cada
una de las partes. Además, ciertas expresiones de nuestro legislador
constituyen una reminiscencia de esta teoría.

2. Según otra teoría, el enfiteuta tiene un verdadero derecho de

propiedad sobre la cosa: Pero ello implicaría que el concedente no
tuviera sino derechos de crédito en relación con el fundo para exigir
las mejoras y cobrar el canon, respaldados por una garantía real,

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 consecuencia incompatible con la ley que coloca los derechos del
concedente entre los derechos reales susceptibles de hipoteca (Art.
1.881, ord. 3° C.C). Por otra parte, el concedente conserva un derecho
a la devolución del fundo en determinados casos, en virtud del cual
puede colocarse de nuevo en la situación del propietario pleno del
fundo.

3. Según otros autores y la jurisprudencia francesa: El derecho del

enfiteuta es un derecho de usufructo, concepción inadmisible entre
nosotros donde la ley enumera separadamente el derecho del
usufructuario y el de enfiteuta (Arts. 530 y 1.881 C.C).

4. Por ultimo, nuestro derecho recoge: La concepción de que los

derechos del concedente y del enfiteuta son derechos reales
inmobiliarios, susceptibles de hipoteca y distintos de los demás
derechos reales (Arts. 530 y 1.881 C.C).

Ubicación de la Enfiteusis dentro de la Clasificación de los Contratos

La enfiteusis es un contrato:

1. Es un Contrato Bilateral: Porque se requerirá la voluntad de dos

partes.

2. Es un Contrato Consensual: Porque queda perfeccionado por el

mero consentimiento de las partes.

3. Es un Contrato a Titulo Oneroso: Porque existe un intercambio

patrimonial entre las partes como consecuencia de la naturaleza de la
enfiteusis que se va a constituir.

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 4. Es un Contrato de Tracto Sucesivo: Porque viene a establecer un
orden registral, al exigir la identidad personal y real en la correlación
título inscribible-Registro, y al ordenar sucesivamente los asientos,
dentro de cada folio, sobre la base de un nexo causal entre la
titularidad registral del transferente y la del adquirente que pretende
inscribir.

5. Es un Contrato Principal: En el sentido de que las obligaciones que

del mismo derivan no presuponen una obligación principal.

6. Es un Contrato Real: Si bien no sería rigurosamente exacto

considerarlo como traslativo.

Carácter de la Reglamentación Legal de la Enfiteusis

Las normas legales sobre la enfiteusis tienen carácter supletorio, salvo

las relativas:

1. Al derecho del enfiteuta de disponer del fundo sin quedar obligado a

pagar por ello ninguna contraprestación.

2. A la prohibición de la subenfiteusis.

3. Al derecho del concedente de pedir reconocimiento de su derecho sin

estar obligado a pagar prestación alguna por ello.

4. Al derecho de rescate que tiene el enfiteuta. (Art. 1.567 C.C).

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Efectos Personales de la Enfiteusis

El contrato de enfiteusis produce efectos de dos órdenes: impone a las

partes obligaciones (y les confiere los correspondientes derechos de crédito),
y hace nacer derechos reales sobre el fundo. Aquellos son efectos
personales y éstos son los efectos reales. Estudiaremos ahora los primeros.

1. Obligaciones del Enfiteuta sobre el Fundo:

Estas obligaciones son:

a. Obligación de pagar el canon enfitéutico:

 Objeto: El canon puede consistir en una suma de dinero o en especies

(Art. 1.565 C.C) y deberá pagarse anualmente (Art. 1.569 C.C), salvo
que las partes dispongan, lo contrario (Art. 1.567 C.C).

 Caracteres: La obligación de pagar el canon en nuestro Derecho, a

diferencia de lo previsto en el Código Civil italiano vigente, no es
solidaria entre los coenfiteutas ni es indivisible entre los herederos del
enfiteuta.

 Reducción o extinción: La ley dispone expresamente que “el enfiteuta

no puede pretender la remisión o reducción de la pensión por
esterilidad, aunque sea extraordinaria ni aun por pérdida de frutos”
(Art. 1.570, ap. único C.C), norma que viene a excluir toda pretensión
de aplicar en la materia el régimen del arrendamiento de predios
rústicos (Art. 1.624 C.C).

Por otro lado, si el fundo enfitéutico perece totalmente, el enfiteuta se

libera de la obligación de pagar la pensión (Art. 1.571 encabezado C.C).

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 En cambio si la pérdida es sólo parcial el enfiteuta no puede exigir la
disminución de renta cuando la parte que queda es bastante para pagarla
íntegra, siempre que la parte que ha perecido sea notable, el enfiteuta
puede renunciar a su derecho cediendo el fundo al concedente (Art. 1.571
C.C, apartado único).

No existe en nuestro Derecho la previsión del Código Civil italiano

vigente, que permite revisar el canon de 10 en 10 años si se ha hecho
demasiado pequeño o demasiado oneroso en relación con el valor del
fundo.

b. La Obligación de mejorar el fundo: El enfiteuta está obligado a

mejorar el fundo. La obligación implica una labor positiva, la cual
puede consistir en efectuar plantaciones, desmontes, aperturas de
caminos, reparaciones o en general todo cuanto contribuya a
aumentar el valor del fundo; pero el contenido de esta obligación en
cada caso concreto resulta de las estipulaciones de las partes.

c. La obligación de pagar los impuestos territoriales y demás cargas

que graven el fundo (Art. 1.568 C.C): Esta obligación, obedece a la
idea de que si el enfiteuta recibe todo el beneficio económico de
fundo, lo normal es que soporte sus cargas.

2. Obligaciones del Concedente sobre el Fundo:

Estas obligaciones son dos:

2.1. La obligación de conceder el fundo: La principal obligación de

esta es “conceder” el fundo, o sea constituir en cabeza del
enfiteuta el derecho real de enfiteuta. Este efecto opera, en

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 principio, como consecuencia inmediata del perfeccionamiento del
contrato (Art. 1.161 C.C).

2.2. La obligación de indemnizar al enfiteuta por las mejoras en

caso de entrega del fundo: El concedente está obligado a
indemnizar al enfiteuta por las mejoras que haya realizado en el
fundo, en caso de entrega de éste (Art. 1.577 C.C).

Efectos Reales de la Enfiteusis.

1. Derechos del Enfiteuta sobre el Fundo: Este derecho comprende

tres facultades.

1.1. El Derecho de Goce: De conformidad con la ley, el enfiteuta se

hace propietario de todos los productos del fundo y de sus
accesorios y tiene los mismos derechos que tendrían el propietario
respecto del tesoro y de las minas descubiertas en el fundo
enfitéutico (Art. 1.572 C.C), este a su vez también hace suyo los
frutos.

1.2. El Derecho de Disponer del Fundo: Establece la ley que el

enfiteuta puede disponer del fundo y de sus accesorios por acto
entre vivos o por acto de ultima voluntad, sin que deba en ningún
caso nada al concedente por la transmisión del fundo, de cualquier
manera que sea (Art. 1.575 C.C).

1.3. El Derecho de Redención o Rescate: El enfiteuta puede rescatar

el fundo enfitéutico mediante el pago de un capital que colocado al
interés del tres por ciento anual produzca en un año una suma
igual al canon enfitéutico, si éste está expresado en dinero, o a su

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 valor, si es en frutos, calculado sobre la base del precio medio de
dichos frutos en los diez últimos años (Art. 1.567 C.C,
encabezado).

2. Derechos del Concedente sobre el fundo: Este comprende la

facultad de pedir reconocimiento de su derecho y de pedir la entrega o
devolución del fundo.

2.1. El Derecho de pedir Reconocimiento de su Derecho: Cada

diecinueve años puede el concedente pedir reconocimiento de su
derecho a quien se encuentre en posesión del fundo enfitéutico,
sin que deba ninguna prestación por el reconocimiento y siendo los
gastos a cargo del poseedor (Art. 1.574 C.C). esto le permite o le
da al concedente una forma de evitar que se cumpla en su contra
la prescripción adquisitiva.

2.2. El Derecho de pedir la Entrega o Devolución del Fundo: La ley

dispone que el concedente tiene el derecho de pedir la devolución
del fundo, basándose en tres supuestos:

a. Cuando el enfiteuta haya dejado de pagar el canon o pensión por dos

años consecutivos. (Art. 1.567, 1° disp.).

b. Cuando el enfiteuta haya deteriorado o no haya cumplido con las

mejoras sobre el fundo. (Art. 1.567, 2° disp.).

c. Cuando haya expirado el contrato.

En los dos primeros supuestos, el enfiteuta puede optar por rescatar el

fundo. Cualquiera que sea la causa de la devolución, el enfiteuta tiene
derecho a ser indemnizado por las mejoras, conforme a lo antes expuesto.

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Subrogación Real.

En caso de devolución del fundo, las hipotecas constituidas contra el

enfiteuta se transfiere sobre el precio que le adeude el concedente por las
mejoras (Art. 1.578, encabezado), y, recíprocamente, en caso de rescate, las
hipotecas constituidas contra el concedente se transfieren sobre el precio de
rescate (Art. 1.578, apartado único).

Extinción de la Enfiteusis:

1. Por haberse vencido: El plazo de 100 años o más, pero generalmente

se renovaba tácitamente.

2. Por renuncia del enfiteuta: La cual debía ser aceptada por el

propietario, ya que si éste no aceptaba no podía haber extinción de la
enfiteusis.

3. Por prescripción: Pero no se trata sólo del no uso de la cosa por parte
del enfiteuta, y requería a su vez la usucapio por parte del propietario.
Es decir, se constituye la enfiteusis pero no es usada por el enfiteuta,
y el propietario debe hacer uso de la cosa.

4. Por pena: Cuando el enfiteuta, ejerciendo sus derechos ocasionaba

un daño a la finca; cuando dejaba tres años de pagar el canon anual;
cuando dejaba 3 años sin pagar los impuestos; si vendía sin dar la
preferencia al propietario (protimeseos), o sin haber entregado el
laudemium.

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 Conclusión

Disipar es la posición de la doctrina, por un lado están aquellos que no

abordan la institución de la enfiteusis limitándose a definirla y manifestar la
posición del codificador.

Por otra parte hay autores que ven en la enfiteusis una institución
perimida y desacreditada. Asimismo existen quienes propician su
incorporación. Creemos que esta institución podría aportar una solución al
problema de la tierra.

Así mismo, el latifundio es característico hoy día del régimen de la tierra

en casi todos los países. Este problema de la apropiación indebida y de la
concentración de las tierras golpea en su dignidad a millones de seres
humanos y priva de una perspectiva de paz para el mundo sometiendo a
sectores de la población a la pobreza y la exclusión.

Es necesaria una fuerte toma de conciencia de los dramáticos problemas

sociales que desencadena el fenómeno de la concentración y la apropiación
de tierras.

En este sentido, la enfiteusis fue concebida como un derecho real sobre

una cosa ajena, por vez primera, en el Derecho postclásico tardío porque es
una institución incompatible con los principios fundamentales clásicos. El
cual radica en, vaciar la propiedad de contenido y asimila el derecho de su
titular a un verdadero dominio al conceder casi todas las facultades que
corresponden al propietario.

El mismo, se origino en el ámbito propio del Derecho público, ya que fue

creado por las autoridades del Estado o de los municipia. La enfiteusis tuvo

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en el Derecho medieval e incluso posterior una función fundamental en el
campo de la propiedad inmobiliaria, reflejando durante varios siglos las
condiciones políticas y económicas de la sociedad feudal.

De todo lo expuesto en esta investigación, se deduce que los

precedentes de la enfiteusis son griegos, en su esencia y el los detalles,
aunque no el nombre, que es romano.

Es así, como vemos que nuestra legislación civil regula con la amplitud
suficiente todo lo concerniente a la figura jurídica denominada enfiteusis,
para así evitar inseguridad y abusos de quienes pretenden constituir un
contrato bajo esta denominación.

Finalmente, debemos dejar claro que el contrato de enfiteusis no genera

nuevos propietarios, pero permite al Estado controlar la utilización de las
tierras en cuanto a su no degradación económica ni ecológica. Todo ellos
basado, en que dicho contrato enmarca un derecho real, que consiste en
tener el goce pleno de un inmueble perteneciente a otro, con la condición de
pagarle una renta anual, sea dineraria o en especie, en reconocimiento de su
derecho de propiedad.

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 Referencias Bibliográficas

 Aguilar Gorrondona, José. “Contratos y Garantías”, Derecho Civil II.

 Blog.pucp.edu.pe/el-principio-de-tracto-sucesivo.

 Derecho-filosofia.blogspot.com/2011/05/enfiteusis.html

 Dyehut.es.tl/Enfiteusis-en-funcionamiento.html

 www.buenastareas.co/ensayos/enfiteusis/25067399.html

 www.ulacit.ac.cr/files/resumen/54_10ronyjoseduranumanalisto.pdf

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