Aplicación de Leyes a obra a

Rehabilitar
LEGISLACIÓN APLICADA A EMPRESA CONSTRUCTORAS
 INDICE
I INTRODUCCIÓN ----------------------------------------------------------- 1
II MEMORIA DESCRIPTIVA -------------------------------------------------- 2
2.1. OBJETO DEL TRABAJO ------------------------------------------------------------------------------2
2.2. SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO ---------------------------------------------------------------2
2.3. DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO EXISTENTE -------------------------------------------------3
2.4. VALORACIÓN DE SOBREVUELO----------------------------------------------------------------3
2.5. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO -----------------------------------------------------------------4
2.5.1. Descripción de la Actividad: ----------------------------------------------------------------------------------- 4
2.5.2. Solución Adoptada: ----------------------------------------------------------------------------------------------- 5

III URBANISMO --------------------------------------------------------------- 5

3.1. DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LA PARCELA ------------------------------------------5
3.2. INFORME DE CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS: -------------------------------------7
3.3. FICHA DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS: ------------------------------------------------8
3.4. NORMATIVA URBANÍSTICA DE APLICACIÓN -------------------------------------------9

IV EDIFICACIÓN ------------------------------------------------------------- 9
4.1. NORMATIVA VIGENTE DE EDIFICACIÓN --------------------------------------------------9

V ACTIVIDADES COMPLEMETARIAS A LA EDIFICACIÓN ----------------------- 10

5.1. INTERVINIENTES EN EL PROCESO DE LA EDIFICACIÓN PROPUESTA --- 10
5.2. PROCEDIMIENTO NOTARIAL Y REGISTRAL ------------------------------------------- 13
5.3. SEGUROS A SUSCRIBIR EN LA OBRA ------------------------------------------------------- 14
5.4. CONTRATOS EN LA OBRA ----------------------------------------------------------------------- 14

VI CONCLUSIÓN-------------------------- Error! Bookmark not defined.

VII ANEXOS ----------------------------- Error! Bookmark not defined.

Legislación Aplicada a Empresas Constructoras

I INTRODUCCIÓN

El propósito general de este trabajo, en el marco de la asignatura de Legislación Aplicada a

Empresas de la Construcción, es en principio, el estudio y análisis de la normativa urbanística y
de edificación aplicable a un proyecto de rehabilitación de un bien inmueble.

Se trata de identificar y aplicar la normativa vigente, en el ámbito de la edificación, como

actuación previa al proceso de rehabilitación de un edificio ubicado en la calle de comedias, 20
de Valencia. Su alcance comprende, en primera medida, el examen de la normativa aplicable en
la gestión urbanística del suelo, en segunda medida, la identificación de la normativa aplicable al
proceso y elementos de edificación, y por último, análisis de la gestión requerida para trámites
legales y administrativos pertinentes.

1
Legislación Aplicada a Empresas Constructoras
II MEMORIA DESCRIPTIVA

2.1. OBJETO DEL TRABAJO

El objeto del presente trabajo es la redacción del proyecto de ejecución para la rehabilitación del
edificio ubicado en calle comedias Nº 20 de la ciudad de Valencia.

2.2. SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO

Se trata de un inmueble ubicado entre la calle de comedias n° 20 y la calle de Sant Joan de la

Ribera en el barrio la Xerea, sector emplazado en el centro de la ciudad de Valencia y
perteneciente al distrito de Ciutat Vella, (Figura 2.2-1). El área está declarada como Bien de
Interés Cultural, perteneciente al Conjunto Histórico de Valencia1.

Figura 2.2-1. Situación y Emplazamiento del Solar.

1
Mediante Decreto del Consell publicado en DOGV 10.05.93 y BOE 07.09.93.

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2.3. DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO EXISTENTE

El edificio, objeto de estudio, es referido a un edificio protegido individualmente en su entorno,

de acuerdo con las ordenanzas del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Barrio de
Universitat-Sant Francesc.

La composición del edificio (Foto 2.3-1) corresponde a un bloque adosado, configurado por una
planta baja y una planta de entresuelo, un cuerpo formado por 5 plantas, y el remate de la
edificación, retranqueada de la alineación de fachada, se constituye por ático, un sobre-ático y
zona de terraza.

Foto 2.3-1. Fachada Frontal del Edificio.

Su antigüedad es de 56 años, conservándose en un estado medio. Localizado en la zona de

protección – conjunto histórico.

2.4. VALORACIÓN DE SOBREVUELO

En este caso en particular, los derechos de los propietarios quedan congelados, en razón a que el
edificio es considerado impropio, distorsionante o inarmónico2. Pues se considera que excede del
volumen propio o característico de las edificaciones tradicionales de la zona, Fotos 2.4-1.

2
De acuerdo con el Plan Especial de Protección de los Entornos de los Bienes de Interés Cultural de la Zona Central
de Ciutat Vella.

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 Fotos 2.4-1. Inadecuación volumétrica del edificio.

2.5. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

2.5.1. Descripción de la Actividad:

La actividad de rehabilitación consiste en: (a) la restitución de instalaciones al interior del

edificio. (b) la restauración completa de las fachadas principal y trasera, y (c) la eliminación de
barreras arquitectónicas

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2.5.2. Solución Adoptada:

Al interior del edificio, considerando que la actuación fundamental es dotar al edifico de un

conjunto de instalaciones nuevas, se plantea restituir las siguientes instalaciones, de acuerdo con
las especificaciones técnicas de proyecto y construcción contempladas en el Código Técnico de
la Edificación, de aquí en adelante CTE y normas concordantes:

1. CTE – Documento Básico de Salubridad – HS 4. Suministro de agua.

2. CTE – Documento Básico de Salubridad – HS 5. Evacuación de aguas.
3. Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT).
4. CTE – Documento Básico de Ahorro de Energía – HE 4. Contribución solar mínima de
agua caliente.
5. CTE – Documento Básico – HR. Protección frente al ruido.
6. DC – 09. Condiciones de Diseño y Calidad en edificios de vivienda y en edificios para
alojamiento. Artículo 24.
7. CTE – Documento Básico de Seguridad, Utilización y Accesibilidad – SUA 1. Seguridad
frente al Riesgo de caídas.
8. CTE – Documento Básico de Seguridad, Utilización y Accesibilidad – SUA 2. Seguridad
frente al Riesgo de impacto o de atrapamiento.
9. CTE – Documento Básico de Seguridad, Utilización y Accesibilidad – SUA 4. Seguridad
frente al Riesgo causado por iluminación inadecuada.
10. CTE – Documento Básico de Seguridad, Utilización y Accesibilidad – SUA 8. Seguridad
frente al Riesgo causado por la acción del rayo.
11. CTE – Documento Básico de Seguridad, Utilización y Accesibilidad – SUA 9.
Accesibilidad.

III URBANISMO

3.1. DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LA PARCELA

La actuación que nos ocupa, se realiza al interior de la finca ubicada en calle Comedias n° 20 de
la ciudad de Valencia. Su referencia catastral es 6127805 con plano YJ22762E.

La superficie de la parcela es de 223.00 m², y presenta los siguientes lindes: por el Norte con la
parcela Nº 18, por el Sur con la parcela Nº 22, por el Oeste con la calle de Sant Joan de la Ribera,
y por el Este con la calle comedias.

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El edificio está compuesto por 11 inmuebles, en los cuales se muestran las características en la
Tabla 3.1-1.

Tabla 3.1-1. Características de los inmuebles del edificio objeto de estudio.

Superficie
Coeficiente
Planta Ref. Catastral construida Uso
participación
(m²)

Baja 6127805YJ2762E0001MU 216 13,140820 Comercial

6127805YJ2762E0013OH 158 9,1000000 Residencial

1
6127805YJ2762E0014PJ 68 3,973084 Residencial
6127805YJ2762E0009IG 155 8,300000 Residencial
2
6127805YJ2762E0010YD 69 3,700000 Residencial
6127805YJ2762E0011UF 155 8,300000 Residencial
3
6127805YJ2762E0012IG 69 3,700000 Residencial

4 6127805YJ2762E0005RA 215 13,073084 Cultural

5 6127805YJ2762E0006TS 215 13,073084 Cultural

6 6127805YJ2762E0007YD 215 13,073084 Cultural

7 6127805YJ2762E0008UF 173 10,566845 Cultural

Total construcción
1.708
(m²)

Las fichas catastrales correspondiente de este apartado se encuentra en el Anexo A del presente
trabajo.

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3.2. INFORME DE CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS:

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3.3. FICHA DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS:

FICHA DE PÁRAMETROS URBANISTICOS

ZONA DE ORDENACIÓN URBANISTICA:
CÓDIGO: CHP-1
Viviendas Adosadas
MUNICIPIO: Valencia PLAN: (RI1276) PEPRI Univ. St. Francesc.
Situación: c/ Comedias 20 Ref. Catastral: 6127805YJ2762E0001MU
TIPOLOGÍA
SISTEMA DE ORDENACIÓN: USO GLOBAL:
EDIFICATORIA:
Alineación de calle Residencial Plurifamiliar
Manzana Compacta

USO PORMENORIZADO
Uso Dominante: Uso Compatible:
Residencial Comunitario,
Residencial Plurifamiliar
Alm1, ind1, Par1
Uso Incompatible:
Terciarios, industriales, almacenes,
dotacionales, aparcamientos,

PÁRAMETROS URBANISTICOS
Parcela Posición de la edificación
Planta baja: 100% de la superficie neta de la
Parcela mínima = 60 m2
parcela.
Linde mínimo frontal= 4 metros
Planta altas: 100% de la superficie neta de la
Linde mínimo lateral= 8 metros
parcela.
Intensidad Volumen y Forma
Número máxima de plantas = 3,50 m
sobre rasante *
Coeficiente de edificación = 1 Altura sobre cornisa = 25 m**
Coeficiente de ocupación: 100%. Altura libre sótano = 2,5 m *
Altura libre mínima = 2,50 m***
Altura libre planta baja = 3 m
OTRAS CONDICIONES
Se dispondrá, como mínimo, de una plaza de aparcamiento de automóvil por cada vivienda.
No se admitirá ningún tipo de entrante en las fachadas recayentes a vía pública o espacio libre público.
El retiro no de las fachadas será menor de 2 metros.
DESCRIPCIÓN GRÁFICA
ZONA MANZANA PARCELA

* PLAN GENERAL **PEPRI

*** Norma Diseño y Calidad 09

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3.4. NORMATIVA URBANÍSTICA DE APLICACIÓN

En este caso particular, es de aplicación la siguiente normativa:

Con carácter general:

 La Ley 16/1985 de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español (BOE de 29 de junio de

1985),

 La Ley del Patrimonio Cultural Valenciano (LPCV) – Ley 4/1998 de 11 de junio, del Consell
de la Generalitat (DOGV nº 3.267 de 18/06/1998), modificada por la Ley 7/2004, de 17 de
octubre y por la Ley 5/2007, de 9 de febrero,

 La Ley Urbanística Valenciana (LUV) – Ley 16/2005 de 30 de diciembre, del Consell de la

Generalitat (DOGV nº 5.167 de 31/12/2005).

 El Plan General de Ordenación Urbana de Valencia RC. 28/12/1988 (BOP 14/01/1989)

Con carácter particular:

 El Plan Especial de Protección y Reforma Interior de Ciutat Vella; PEPRI de Universitat-Sant

Francesc A.D. 20/11/92 (BOP 18/1/93)

IV EDIFICACIÓN

4.1. NORMATIVA VIGENTE DE EDIFICACIÓN

En la redacción del presente proyecto es de aplicación la siguiente normativa:

Normas estatales-España:

 La Ley de Ordenación de la Edificación. LEY 38/1999. 05/11/1999. Jefatura del Estado

 El Código Técnico de la Edificación. Real Decreto 314/2006. 17/03/2006. Ministerio de la

Vivienda

Normas autonómicas-Comunidad Valenciana

 La Ley de Ordenación y Fomento de la Calidad en la Edificación de la Generalitat Valenciana.

LEY 3/2004. 30/06/2004. Presidencia de la Generalidad Valenciana

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Normas municipales-Valencia

 Regulación de obras de edificación y actividades del Ayuntamiento de Valencia. Ordenanza

Municipal. 29/06/2012. Ayuntamiento de Valencia.

V ACTIVIDADES COMPLEMETARIAS A LA EDIFICACIÓN

5.1. INTERVINIENTES EN EL PROCESO DE LA EDIFICACIÓN PROPUESTA

Conforme a lo establecido en la Ley de Organización de la Edificación (LOE), son agentes de la

edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.
Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que
sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

Se designarán las personas intervinientes para realizar la rehabilitación del edificio histórico y de
tipología residencial plurifamiliar, ubicado en el Barrio de Universitat-Sant Francesc.

a. El promotor: persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente,

decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para
su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. Sus obligaciones son
las siguientes:

 Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
 Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto,
así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
 Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como
suscribir el acta de recepción de la obra.
 Suscribir los seguros previstos en el sobre las garantías por daños materiales ocasionados
por vicios y defectos de la construcción.
 Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro
documento exigible por las Administraciones competentes.

b. El proyectista: agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y
urbanística correspondiente, redacta el proyecto.

Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros técnicos,
de forma coordinada con el autor de éste. Sus obligaciones son las siguientes:

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  Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto.
Podrán asimismo intervenir otros técnicos titulados del ámbito de la arquitectura o de la
ingeniería, suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por el proyectista.
Dichas intervenciones especializadas serán preceptivas si así lo establece la disposición
legal reguladora del sector de actividad de que se trate.
 Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido
en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
 Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.

c. El constructor: agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de

ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con
sujeción al proyecto y al contrato, y sus obligaciones son las siguientes:

 Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones

del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad
exigida en el proyecto.
 Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las
condiciones exigibles para actuar como constructor.
 Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra
y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo
con las características y la complejidad de la obra.
 Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
 Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro
de los límites establecidos en el contrato.
 Firmar el acta de comienzo y el acta de recepción de la obra.
 Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación
de la obra ejecutada.
 Suscribir las garantías previstas en el artículo de LOE.

d. El director de obra: agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo
de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad
con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las
condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del director
de obra. Son obligaciones del director de obra:

 Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto y

cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas
jurídicas, designar al técnico director de obra que tenga la titulación profesional
habilitante.
 Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a
las características geotécnicas del terreno.
 Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de
Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del
proyecto.

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  Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones
del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se
adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del
proyecto.
 Suscribir el acta de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar
las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con
los visados que en su caso fueran preceptivos.
 Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor,
con los visados que en su caso fueran preceptivos.

g) Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y el
director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción elegida, de
conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del artículo 13.

e. El director de la ejecución de la obra: persona parte de la dirección facultativa, asume la función

técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la
construcción y la calidad de lo edificado.

Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:

 Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto

técnico y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de
personas jurídicas, designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la
titulación profesional habilitante.
 Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización
de ensayos y pruebas precisas.
 Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la
correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de
acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
 Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
 Suscribir el acta de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y
suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra
ejecutadas.
 Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra
ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

f. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación: estarán capacitadas para
prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la
ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.

Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:

 Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del
encargo y, en todo caso, al director de la ejecución de las obras.

Legislación Aplicada a Empresas Constructoras

  Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos necesarios para realizar
adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a través de la correspondiente
acreditación oficial otorgada por las Comunidades Autónomas con competencia en la
materia.

g. Los suministradores de productos: los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de

productos de construcción. Este tendrá que realizar las siguientes actividades:

 Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido,
respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del cumplimiento de las
exigencias que, en su caso, establezca la normativa técnica aplicable.
 Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos
suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la
documentación de la obra ejecutada.

h. Los propietarios: tienen las obligaciones de conservar en buen estado la edificación mediante
un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de
la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

i. Los usuarios: tienen el deber de dar una adecuada utilización de los edificios o de parte de los
mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la
documentación de la obra ejecutada.

5.2. PROCEDIMIENTO NOTARIAL Y REGISTRAL

Las actividades realizadas a la finca correspondiente a la calle comedias 20, no son de ejecución
de obra nueva, sin embargo, la rehabilitación que se hará en su fachada e interior aumenta el valor
de la propiedad, por tanto, se realiza un registro y un procedimiento de la misma para que quede
consternado la ejecución.

El procedimiento notarial y registral necesario para inscribir la obra en el Registro de la Propiedad

se realiza con los siguientes documentos:

Certificado final de obra, (Ver Anexo B).

De acuerdo a la Ley 3/2004 de 30 de Junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la

Calidad de la Edificación, (LOFCE), en su artículo 19, se procederá a la emisión del certificado
final de obra suscrito por la dirección facultativa, haciendo referencia a:

 El ajuste de la obra al proyecto.

 Justificación del cumplimiento del Nivel de Calidad.
 Suficiencia de los servicios urbanísticos
 Disponibilidad para ser destinada al fin para el que se construyó.

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El director de obra hará entrega al promotor, junto al certificado final de obra, del proyecto final
de obra en el que se describirá el edificio realizado a fin de que el usuario y cualesquiera otros
interesados, puedan tener un exacto conocimiento de él, de sus instalaciones, las características
finales obtenidas y de los usos previstos para el edificio.

Copia de la licencia.

Art.27.1, LOFCE. La licencia municipal de edificación es el acto por el que el Ayuntamiento

autoriza al promotor para la ejecución de las obras de edificación, conforme a las previsiones y
determinaciones del proyecto presentado, y reconoce que éste es conforme a lo dispuesto en el
planeamiento, la legislación urbanística, la de ordenación de la edificación en cuanto a los
requisitos básicos de calidad, y cualquier otra legislación sectorial concurrente en función de las
características y usos del edificio

5.3. SEGUROS A SUSCRIBIR EN LA OBRA

De los seguros previstos en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), y,

según la Disposición adicional 1ª, sólo se tomará en cuenta lo siguiente:

Art. 19 c. Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar,
durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los
muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del edificio.

5.4. CONTRATOS EN LA OBRA

Para realizar la rehabilitación de la edificación será necesario constituir los siguientes contratos:

 Contrato de Ejecución de Obra, (Anexo C).

 Contrato de Encargo de Realización de Proyecto de Edificación.
 Contrato de Obra en viviendas con suministros de materiales.
 Contrato de Prestaciones de servicios profesionales.

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