DECISIONES FINANCIERAS A

LARGO PLAZO

JUAN’O BRIEN
PROFESOR DE GERENCIA DE RECURSOS
FINANCIEROS
 Costo de Capital
Valor
Valor
Tasa de rendimiento que una Costo
empresa debe ganar en los accionistas
proyectos en los que invierte para Costo
mantener su valor de mercado y acreedores
captar fondos.
1. Reducir el costo de capital es parte de la
Tasa de rendimiento requerida tarea en la generación de valor.
2. El camino es la reducción de riesgo en la
por los proveedores de capital del
empresa.
mercado para invertir su dinero en
la empresa. Rendimiento Proyecto > Costo de capital Valor

Basados en el riesgo de cada Rendimiento Proyecto = Costo de capital Valor

empresa,los inversionistas Rendimiento Proyecto < Costo de capital Valor
proveerán nuevos fondos solo si
estos le dan una Buscar proyectos de riesgo similar que tengan un
rendimiento mayor que el costo de capital
retribución que los compense por
el riesgo de inversión que están No evaluar proyectos con costo de financiamiento puntual
asumiendo
Weighted Average Cost of Capital
(WACC)
Costo de Capital Promedio
Ponderado (CCPP)
WACC = wd x (costo deuda) + we x (costo patrimonio)

wd = peso de la deuda (fracción de deuda en la estructura de

capital de la empresa)
W d = pasivo / activos totales
PAS
Costo de la deuda Acreedor

% we = peso del patrimonio

W e = patrimonio / activos totales
PAT Costo del Patrimonio Accionista
 Costo de la Deuda (Kd)
Importante : Escudo Tributario
Se utiliza el costo después de impuestos (los intereses son
deducibles del pago de impuestos de la empresa)
Considerar costos de emisión – suscripción - administrativos

Kd después de impuestos = Kd ( 1 – tasa de impuesto)

Ejemplo
Si el costo de la deuda es 10% y la tasa de impuesto de 30%
entonces
Kd después de impuestos = 10% ( 1 – 30%) = 7%

Histórico o de mercado
La acción preferente tiene un dividendo específico (se
convierte en una perpetuidad)
 Costo del Patrimonio (Ks)
(Patrimonio y Utilidades
Retenidas)
Tasa requerida por los inversionistas para efectuar una inversión patrimonial
en la empresa.
No genera un beneficio tributario porque los dividendos son pagados después
de impuestos.
El costo del patrimonio es el mayor. ¿Por qué?
Las utilidades retenidas son consideradas parte del patrimonio. ¿Por qué?

Se utilizan 3 formas para calcularlo

1. CAPM
2. Modelo de crecimiento constante de los dividendos (Modelo de Gordon)
3. Rendimiento de la inversión en bonos o costo del crédito más un
premio por riesgo
 CAPM

Uno de los más usados:

R e = rf + ap (rm - rf) + Spread Riesgo País

Donde
SML
rf Tasa libre de riesgo
Beta de la empresa 13
Costo de
B ap Beta apalancado de la capital de la
5.5 empresa
empresa
rm Retorno de mercado 0
Bet a
1.26
 CAPM
¿En dónde obtenemos los datos?
R e = rf + ap (r m - rf) + Spread riesgo país

r f Costo de oportunidad Tasa libre de riesgo http://finance.yahoo.com/bonds

Beta desapalancado (archivo betas damodaran) intranet

B Riesgo del sector del curso http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_
Home_Page/datafile/Betas.html

Riesgo del sector con nivel de deuda de la empresa

B ap Beta apalancado
Es una formula B ap = b x ( 1 + (1 – t ) * Pasivo / patrimonio)

(rm - rf ) Riesgo de Prima de mercado (archivo histretSP) Intranet del curso

patrimonio www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/.../histretSP.xl…

Riesgo país http://www.mef.gob.pe/dnep/reporte/

Rp País de la inversión
reporte_diario1.php
Modelo Crecimiento de Dividendos
Cumplimiento de las Expectativas
de los Accionistas

Ks = ( D 1 / P 0) + g

Ejemplo:

Pago actual de dividendos S/. 2.50

Crecimiento de dividendos 10%
Precio de venta actual S/. 50

D 1 = 2.50 X ( 1 + 0.10) = 2.75

Ks = (2.75 / 50 ) + 10% = 15.50%
 Hurdle Rate (Tasa Obstáculo)

Basado en la tasa de crédito más una prima (suma) (no tendría

sentido el descuento (resta).

Se tiene que pasar la valla para que cree valor.

Grandes empresas con diferentes divisiones que tienen

diferente nivel de riesgo, tienen hurdle rates divisionales, e
inclusive regionales.
 Consideraciones de la Estructura
de Capital El Costo

Fuente : Galagher
Estructura de Capital

1. Determinación cuantitativa
2. Aspectos cualitativos a tener en cuenta
Spread por Cobertura de Intereses

For smaller and riskier firms

If interest coverage ratio is If interest coverage ratio is

> ≤ to Rating is Spread is greater than ≤ to Rating is Spread is
(100,000.00) 0.20 D 20.00% (100,000.00) 0.50 D 20.00%
0.20 0.65 C 12.00% 0.50 0.80 C 12.00%
0.65 0.80 CC 10.00% 0.80 1.25 CC 10.00%
0.80 1.25 CCC 8.00% 1.25 1.50 CCC 8.00%
1.25 1.50 B- 6.00% 1.50 2.00 B- 6.00%

1.50 1.75 B 4.00% 2.00 2.50 B 4.00%

1.75 2.00 B+ 3.25% 2.50 3.00 B+ 3.25%
2.00 2.25 BB 2.50% 3.00 3.50 BB 2.50%
2.25 2.50 BB+ 2.00% 3.50 4.00 BB+ 2.00%
2.50 3.00 BBB 1.50% 4.00 4.50 BBB 1.50%
3.00 4.25 A- 1.00% 4.50 6.00 A- 1.00%
4.25 5.50 A 0.85% 6.00 7.50 A 0.85%
5.50 6.50 A+ 0.70% 7.50 9.50 A+ 0.70%
6.50 8.50 AA 0.50% 9.50 12.50 AA 0.50%
8.50 100,000.00 AAA 0.35% 12.50 100,000.00 AAA 0.35%
Cuatro Factores que Influyen en
las Decisiones
Sobre la Estructura de Capital

1. Riesgo del negocio (sector)

El riesgo inherente a las operaciones de la empresa si no

se usará nada de deuda.

A mayor riesgo de negocio, menores serán los niveles

óptimos de deuda.
1. Riesgo del Negocio
a. Estabilidad en ventas
Mayor estabilidad en ventas permiten
una mayor proporción en deuda y
mayor proporción de costos fijos que
una empresa con ventas inestables.
Ciclo de vida de la empresa.
b. Estructura de activos
Activos que puedan ser utilizados como
colaterales más fácilmente pueden
tener una mayor proporción de deuda.
Activos muy específicos son difíciles
de colaterizar.
Ej. Empresas inmobiliarias.
c. Palanqueo operativo
Menor palanqueo operativo implica
la posibilidad de un mayor palanqueo
financiero.
Palanqueo operativo y financiero se
suman en el impacto total del resultado.
Impacto total = Efecto de variación en
ventas respecto al resultado final para
el accionista.
d. Tasa de crecimiento
a. Mayor crecimiento implica mayor
incertidumbre y por lo tanto mayor
riesgo.
b. En momentos de crecimiento hay
que cuidar el financiamiento vía
deuda.
1. Riesgo del Negocio

e. Rentabilidad f. Condiciones internas de la

empresa

Altos niveles de rentabilidad Nivel de deuda actual

no justifican un alto palanqueo
financiero. Proyectos disponibles por la empresa

Las altas tasas de rentabilidad Rentabilidad esperada de proyectos

motivan que el financiamiento sea futuros
con recursos propios, reinversión de
utilidades. Cantidad de proyectos futuros
Cuatro Factores que Influyen en
las Decisiones
Sobre la Estructura de Capital
2. Posición impositiva de la empresa
Si tenemos utilidades, entonces el gasto por intereses será deducible
para el cálculo de pago de impuestos, disminuyendo el costo efectivo
de la deuda.

Si el costo de la deuda es 10% y la tasa de impuesto a la renta es

30%

El costo efectivo de la deuda será

(10% - (30%)*(10%)) = 7%

Financiamiento más barato, mayor valor de la empresa

Cuatro Factores que Influyen en
las Decisiones
Sobre la Estructura de Capital
3. Flexibilidad Financiera

Posibilidad de obtener financiamiento en términos razonables bajo

condiciones adversas.

El éxito en el largo plazo es que tengamos el dinero suficiente para

mantener estables las operaciones.

Existe la posibilidad de afrontar eventualidades (internas o externas)

siempre.

Hay que determinar la necesidad de fondos en el futuro y las

posibilidades de conseguirlo.
3. Flexibilidad Financiera

a. Actitud de prestamistas y b. Condiciones de mercado

calificadores

Los requisitos de acreedores y Condiciones de tasas internacionales.

evaluadores externos pueden
afectar la estructura de capital. Condiciones de tasas locales.

Discusión conjunta. Condiciones más baratas y fáciles de

cumplir promueven el mayor uso de
El prestamista busca que se cubran deuda.
las obligaciones financieras.

El accionista ve el valor de la
empresa.
Flujo de Caja Libre y Flujo de Caja
de Patrimonio
Flujo de caja Libre
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Ingresos 2,100,000.0 2,205,000.0 2,315,250.0 2,431,012.5 2,552,563.1 2,680,191.3 2,814,200.8 2,954,910.9
EBITDA 504,000.0 529,200.0 555,660.0 583,443.0 612,615.2 643,245.9 675,408.2 709,178.6
Depreciación -375,000.0 -375,000.0 -375,000.0 -375,000.0 -375,000.0 -375,000.0 -375,000.0 -375,000.0
EBIT 129,000.0 154,200.0 180,660.0 208,443.0 273,615.2 268,245.9 300,408.2 334,178.6
Tax -38,700.0 -46,260.0 -54,198.0 -62,532.9 -71,284.5 -80,473.8 -90,122.5 -100,253.6
Depreciación 375,000.0 375,000.0 375,000.0 375,000.0 375,000.0 375,000.0 375,000.0 375,000.0
NOPAT 465,300.0 482,940.0 501,462.0 520,910.1 541,330.6 562,772.1 585,285.7 608,925.0
CAPEX -3,000,000.0
Recupero 350,000.0
FCF -3,000,000.0 465,300.0 482,940.0 501,462.0 520,910.1 541,330.6 562,772.1 585,285.7 958,925.0

CCPP 7.47% CCPP VAN TIR Proyecto

VAN 281,203 Wd
TIR Proyecto 9.63% 0.00% 7.67% 252,948.8 9.63%
20.00% 7.60% 262,326.1 9.63%

40.00% 7.54% 271,744.0 9.63%

60.00% 7.47% 281,202.5 9.63%

80.00% 7.40% 290,702.1 9.63%

Flujo de Caja libre y Flujo de Caja
de Patrimonio
Flujo de caja de patrimonio
0 1 2 3 4 5 6 7 8
FCF -3,000,000.0 465,300.0 482,940.0 501,462.0 520,910.1 541,330.6 562,772.1 585,285.7 958,925.0
Debt 1,800,000.0
Principal -225,000.0 -225,000.0 -225,000.0 -225,000.0 -225,000.0 -225,000.0 -225,000.0 -225,000.0
Interest -126,000.0 -110,250.0 -94,500.0 -78,750.0 -63,000.0 -47,250.0 -31,500.0 -15,750.0
Escudo
intereses 37,800.0 33,075.0 28,350.0 23,625.0 18,900.0 14,175.0 9,450.0 4,725.0
ECF -1,200,000.0 152,100.0 180,765.0 210,312.0 240,785.1 272,230.6 304,697.1 338,235.7 722,900.0

tasa req accioni 11.32%

Valor patrimon 177,472.70
TIR accionista 14.51%

Principal 1,800,000.0 1,575,000.0 1,350,000.0 1,125,000.0 900,000.0 675,000.0 450,000.0 225,000.0 0.0
EBITDA 4.00 4.80 5.88 7.41 9.72 13.61 21.44 45.03

TIR EBITDA / int re

Wd
10.00% 10.06% 24.00 7.94% ok AAA 7.35%
20.00% 10.58% 12.00 8.28% ok AA 7.50%
40.00% 12.03% 6.00 9.29 ok A 7.85%
60.00% 14.51% 4.00 11.32% ok BBB 8.50%
80.00% 19.99% 3.00 17.39% ok BB 9.50%
Cuatro Factores que Influyen en
las Decisiones
Sobre la Estructura de Capital

4. Gerencia conservadora o agresiva

No debería afectar la estructura de capital que maximiza el valor

de la empresa.

Influencia fuertemente la estructura de capital objetivo.

4. Gerencia Conservadora o
Agresiva
a. Control
Si el grupo de control tiene el 50% + 1 y no tiene capital para efectuar
aportes propios habrá un incentivo para incrementar la deuda.
Con pequeños niveles de deuda la posibilidad de afrontar un takeover
es mayor.

b. Actitud de la Gerencia
La Gerencia puede determinar la estructura de capital en función de
sus propios intereses y percepciones.
Gerencias agresivas buscan un mayor palanqueo para incrementar
resultados sobre patrimonio.
El pago ligado a resultados puede incentivar tomar mayores riesgos.
Importancia de la Estructura de
Capital

1. ¿Es importante?
2. ¿Afecta el valor de la empresa?
3. Hay una estructura ideal
4. Menos deuda siempre es mejor
5. Deuda de largo plazo es mejor que de corto plazo
6. ¿Cuál es la fuente de financiamiento mas costosa?
7. ¿Tiene relación con el tipo de industria?
8. ¿Cómo defino cuánto de corto plazo y cuánto de largo
plazo?
9. ¿Existe el patrimonio de corto plazo?
10. El capital de la empresa no esta determinado por la
riqueza de los accionistas
 Dilema Sobre los Dividendos

La empresa debe usar las utilidades retenidas para:

1. Financiar parte de las inversiones de

capital requeridas por la empresa
2. Pagar dividendos a los accionistas

Tasa de crecimiento sostenible = g *

g * = ROE ( 1 – b )
b = ratio de pago de dividendos = (dividendos / utilidad neta)
ROE = Return on Equity = Retorno del patrimonio
= (utilidad neta / ventas) X (ventas / activos) X (activos / patrimonio)
Tasa de Crecimiento Sostenible

g * = (utilidad neta / ventas) X (ventas / activos) X (activos / patrimonio) X (1 – b)

Utilidad Neta / Ventas

12.00%
Ventas / Activos 1.30
Activos / Patrimonio 1.20
Ratio Pago
Dividendos 90.00%
ROE 18.72%
g * = ROE ( 1 – b )
Crecimiento sostenible 1.87%
Tasa de Crecimiento Sostenible

g * = (utilidad neta / ventas) X (ventas / activos) X (activos / patrimonio) X (1 – b)

Utilidad neta / Ventas

1.87% 8.00% 9.00% 10.00% 11.00% 12.00%
10.00% 11.23% 12.64% 14.04% 15.44% 16.85%
20.00% 9.98% 11.23% 12.48% 13.73% 14.98%
30.00% 8.74% 9.83% 10.92% 12.01% 13.10%
40.00% 7.49% 8.42% 9.36% 10.30% 11.23%
Ratio pago de 50.00% 6.24% 7.02% 7.80% 8.58% 9.36%
dividendos 60.00% 4.99% 5.62% 6.24% 6.86% 7.49%
70.00% 3.74% 4.21% 4.68% 5.15% 5.62%
80.00% 2.50% 2.81% 3.12% 3.43% 3.74%
90.00% 1.25% 1.40% 1.56% 1.72% 1.87%
100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
 La Importancia del Crecimiento

Tasa de crecimiento sostenible = g *

g * = ROE ( 1 – b )
b = ratio de pago de dividendos = (dividendos / utilidad neta)
ROE = Return on Equity = Retorno del patrimonio = (utilidad neta / patrimonio)

1. D 1 = S/. 5.00
2. CCPP = 12%
3. (1-b) Tasa de retención = Plow back = 40%
4. ROE = 20%
5. Crecimiento sostenible ROE x Plow back = 8%
Sin crecimiento Po = Div 1 / r = 5 / 12% = S/. 41.67
Con crecimiento Po = Div 1 / (r –g) = 5 x ( 1- 40%) / (12% - 8%) = S/.75.00

S/ 75 – S/ 41.67 = S/ 33.33 Valor presente de las oportunidades de crecimiento

 La Importancia del Crecimiento y su
Relación con el Crecimiento Sostenible
Utilidades por acción 3.20
CCPP 7.00%
ROE 9.00%

tasa retención (1-b) plowback 0.00% 15.00% 30.00% 45.00% 60.00%

Dividendo pagado 3.20 2.72 2.24 1.76 1.38

Crcimiento Sostenible 0.00% 1.35% 2.70% 4.05% 5.40%

Crecimiento 0.00% 45.71 38.86 32.00 25.14 18.29

Crecimiento 1.00% 45.79 37.71 29.63 21.55
Crecimiento 2.00% 45.70 35.9 26.11
Crecimiento 3.00% 45.32 32.96
Crecimiento 4.00% 61.01 44.37
Crecimiento 5.00% 67.20

Dos decisiones fundamentales:

1. ¿Cuánto de las utilidades de la empresa deben ser distribuidas a los accionistas
como dividendos?
2. ¿Cuánto de las utilidades de la empresa deben ser retenidos para realizar
inversiones de capital?
 Rendimiento de los Accionistas

Retorno = P1 - Po + D1
Po Po

a. Si retenemos todas las utilidades para inversiones rentables, el retorno

por dividendos de los accionistas será 0, pero el precio de las acciones
(o valor de la empresa) se debería incrementar, teniendo una mayor
ganancia de capital.

b. Si pagamos dividendos, los inversionistas reciben una retribución

inmediata en efectivo de su inversión, pero la ganancia de capital
debería ser menor, en la medida que las utilidades no están reinvertidas
en su totalidad.
No me gusta la deuda
 Situación

Felipe terminó una relación laboral de 35 años con su empresa,

su salida fue tan emblemática que genero una serie importante
de eventos de despedida y reconocimiento.

Felipe se fue con una suma de dinero importante que en algo paliaba
la tristeza de dejar la empresa por la que había dando tanto.

Se planteaban nuevos retos .

El Planteamiento de un Negocio
Felipe recibe la llamada de José su antiguo jefe que quiere presentarle una
oportunidad de inversión.

Tenemos 1,000 m2 de oficina que queremos vender con un compromiso

de recompra al cabo de 3 años, venderíamos y compraríamos el m2 a USD
2,500 y alquilaríamos las oficinas por USD 300 anuales por m2. Nosotros
nos encargamos de mantenimiento, seguros y el impuesto predial.

Felipe no entiende muy bien porqué su ex empresa quiere hacer esta

operación, porque pagar alquileres sobre algo que ya es suyo (es el tipo de
decisiones extrañas que se estaban tomando los últimos años y que el no
entendía muy bien).

Felipe nos da una llamada para contarnos la operación de inversión, para

que le expliquemos porque la empresa le interesa hacer esto y para pedir
nuestra sugerencia sobre si sería una buena inversión para él. Su liquidación
fue por USD 500,000.
El Planteamiento de un Negocio

Felipe nos da una llamada para contarnos la operación de inversión,

para que le expliquemos porque la empresa le interesa hacer esto
y para pedir nuestra sugerencia sobre si seria una buena inversión
para él.

Su liquidación fue por USD 500,000

 Rentabilidad y Riesgo

¿Cuáles serían los riesgos?

¿Cuál sería la rentabilidad?

metros cuadrados 200 0 1 2 3

Precio M2 $2,500.00 Ingresos $60,000 $60,000 $60,000
Inversion $500,00 Impuestos -$18,000 -$18,000 -$18,000
Inversión -$500,00
Alquiler anual por
Reventa $500,000
m2 S/.300.00
Flujos -$500,00 $42,000 $42,000 $542,000
Contrato de
recompra $2,500
plazo, años 3 Rentabilidad 8.40%

Impiuestos 30,00%
 Análisis

Esa rentabilidad es buena para mi (en fondos mutuos o en ahorros

no me pagan ni 4%)

Nosotros: buenazo, pero podemos mejorar la inversión con deuda.

Felipe: ¿Qué significa eso?

Con USD 250,000 de Deuda a una
Tasa de 7%
metros cuadrados 200 0 1 2 3
Precio M2 $2,500.00 Ingresos $60,000 $60,000 $60,000
Inversion $500,00 Impuestos -$18,000 -$18,000 -$18,000
Inversión -$500,00
Alquiler anual por m2 $300 Reventa $500,000
Flujos -$500,00 $42,000 $42,000 $542,000
Contrato de recompra $2,500
plazo, años 3 Rentabilidad 8.40%

Impiuestos 30,00%
0 1 2 3
Ingresos $60,000 $60,000 $60,000
Intereses -$17,500 -$17,500 -$17,500
Utilidad antes
$42,500 $42,500 $42,500
Prestamos $250,000 impuestos
tasa 7.00% Impuestos -$12,750 -$12,750 -$12,750
Inversión -$500,00
ahorros $250,000 Desembolso -$250,000
tasa 2.00% Reventa $500,000
Amortización -$250,000
Flujos -$250,000 $29,750 $29,750 $279,750

Rentabilidad 11.90%
 Análisis

Felipe: No entiendo, explícame, no me hace sentido como prestándome

y pagando intereses puedo ganar más, además, porque me quiero
prestar, yo tengo el dinero.

Nosotros: Estamos ganando por 500,000 cuando solo pones

250,000 tuyos, los otros 250,000 te cuestan menos de lo que estas
ganando con la operación, es esa la razón.
Nosotros: Para hacer inversiones no te prestas lo que te falta para
hacer algo, te prestas para mejorar la rentabilidad y el valor de tu
inversión.

Felipe: Pero hagamos el calculo completo

 Con USD 250,000 de Deuda a una Tasa de 7% y
Depositando mis USD 250,000 a una Tasa del 2%
Metros cuadrados 200 0 1 2 3
Precio M2 $2,500.00 Ingresos $60,000 $60,000 $60,000
Inversion $500,00 Impuestos -$18,000 -$18,000 -$18,000
Inversión -$500,000
Alquiler anual por m2 $300 Reventa $500,000
Flujos -$500,000 $42,000 $42,000 $542,000
Contrato de recompra $2,500
plazo, años 3 Rentabilidad 8.40%

Impiuestos 30,00%
0 1 2 3
Ingresos $60,000 $60,000 $60,000
Intereses -$17,500 -$17,500 -$17,500
Prestamos $250,000 Utilidad antes impuestos $42,500 $42,500 $42,500
tasa 7.00% Impuestos -$12,750 -$12,750 -$12,750
Inversión -$500,000
ahorros $250,000 Desembolso -$250,000
tasa 2.00% Reventa $500,000
Amortización -$250,000
Flujos -$250,000 $29,750 $29,750 $279,750

Rentabilidad 11.90%

ahorros -$250,000 $5,000 $5,000 $5,000

$250,000
Flujo final -$500,000 $34,750 $34,750 $534,750

Rentabilidad 6.95%
Compra 400m2 en vez de 200m2

metros
400 0 1 2 3
cuadrados
Precio M2 $2,500 Ingresos $120,000 $120,000 $120,000
Inversion $1,000,000 Intereses -$35,000 -$35,000 -$35,000
Utilidad antes
$85,000 $85,000 $85,000
impuestos
Alquiler anual
$300 Impuestos -$25,500 -$25,500 -$25,500
por m2
Inversión -$1,000,000
Contrato de
$2,500 Desembolso $500,000
recompra
plazo, años 3 Reventa $1,000,000
Amortización -$500,000
Impiuestos 30,00% Flujos -$500,000 $59,500 $59,500 $559,500

Rentabilidad 11.90%

Prestamos $500,000
tasa 7.00%
 Análisis

Felipe
-- Pero no me gusta deber.
-- ¿Quién me va a prestar?.
-- Y si no puedo pagar.
 Análisis

Nosotros
-- Es tu dinero y tú decides, no quieres deber no vas
a deber pero compra los 400m2 en este momento
metros cuadrados 400 0 1 2 3
Precio M2 $2,500 Ingresos $120,000 $120,000 $120,000
Inversion $1,000,000 Intereses -$35,000 -$35,000 -$35,000
Utilidad antes
$85,000 $85,000 $85,000
impuestos
Alquiler anual por m2 $300 Impuestos -$25,500 -$25,500 -$25,500
Inversión -$1,000,000
Contrato de recompra $2,500 Desembolso $500,000
plazo, años 3 Reventa $1,000,000
Amortización -$500,000
Impiuestos 30,00% Flujos -$500,000 $59,500 $59,500 $559,500

Prestamos $500,000 Rentabilidad 11.90%

tasa 7.00%
Fondo inmobiliario
tasa dcto 6.00%
Valor $78,854
 Análisis

Felipe
-- Me interesa, y si tomamos los 1,000m2?

Nosotros
-- Ok, estamos haciendo finanzas
-- ¿Y si les dices que no les cobramos alquiler pero que
en vez de darnos una recompra nos de una opción
de venta?