La nulidad de los títulos

otorgados por Cofopri

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Hace unos días se aprobó el formato de “Título de saneamiento de

propiedad” el cual será usado para el procedimiento de regularización de
tracto sucesivo ante Cofopri (Anexo B de la Resolución Directoral N° 030-
2017-COFOPRI/DE). Asimismo, se modificó el formato de “Título de
propiedad gratuito” (Anexo A).
Lea también: COFOPRI: Descargue aquí el nuevo formato de «título de
saneamiento de propiedad»
A propósito de ello, en el presente trabajo analizamos las facultades
de Cofopri para el saneamiento de propiedad, los procedimientos para lograr la
titulación, y formulamos desde un punto lógico normativo, una propuesta para
alcanzar en un proceso civil la nulidad de dichos títulos.
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de partidas en el registro de predios

FACULTADES DE COFOPRI Y LOS PROCEDIMIENTOS DE

TITULACIÓN A SU CARGO
Mediante Decreto Legislativo N° 803 (modificada luego por Ley Nº 27046) se
creó la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (artículo 2 del D.S.
N° 009-99-MTC), como organismo rector máximo encargado de diseñar y
ejecutar de manera integral, comprensiva y rápida un Programa de Formalización
de la Propiedad y de su mantenimiento dentro de la formalidad a nivel nacional.
Lea también: ¿Cómo se regulaba la propiedad inmueble antiguamente?
El 17/03/2006 se publicó la Ley N° 28687, en cuyo artículo 4.1 se estableció
que las Municipalidades Provinciales asumirían de manera exclusiva y
excluyente la competencia correspondiente a la formalización de propiedad
informal hasta la inscripción de títulos de propiedad; estableciendo en su artículo
8 que el procedimiento para dicha formalización constaba de los siguientes
pasos/etapas:

1. Toma de competencia de posesiones informales.

2. Identificación y reconocimiento de la posesión, ocupación, tenencia y titularidad
de terrenos.
3. Aprobación de planos.
4. Empadronamiento de los ocupantes de las posesiones informales e identificación
de los lotes vacío.
5. Entrega de títulos de propiedad.
Y precisando en su artículo 11 que los procedimientos administrativos de
declaración de propiedad previstos los párrafos primero y tercero del artículo 11
del D.S. N° 009-99-MTC, son:

1. Por prescripción adquisitiva de dominio.

2. Por regularización del tracto sucesivo.
Siendo los requisitos de cada procedimiento, los señalados en los Capítulos 2 y 3
del Título IV del D.S. N° 006-2006-VIVIENDA (Reglamento del Título I de
la Ley N° 28687); es decir, los siguientes:
Para la declaración por prescripción adquisitiva (artículo 58)

 Ejercer la posesión continua y sin interrupciones por un plazo de diez años o

más años.
 Ejercer la posesión pacífica.
 Ejercer la posesión en forma pública.
 Ejercer la posesión como propietario.
Para la declaración por regularización del tracto sucesivo (artículo 90)

 Presentación de la solicitud.
 Calificación e inspección tratándose de lotes individuales.
 Anotación preventiva.
 Notificación de la pretensión.
 Diagnóstico técnico y legal.
 Elaboración de planos.
 Emisión de la resolución e inscripción.
Lea también: Casación 11026-2014, Piura: Personas jurídicas pueden
adquirir bien por prescripción adquisitiva de dominio
Asimismo, en el artículo 92 se estableció -para este segundo procedimiento- que
a la solicitud se debe acompañar: 1) Documentos que acrediten la cadena
ininterrumpida de transferencias del propietario registrado al propietario
actual. 2) Documentos que acrediten el error de cálculo de los antecedentes
gráficos del predio matriz.
El 02/12/2006 se publicó la Ley N° 28923, que estableció un régimen temporal
de formalización a cargo de COFOPRI por tres años (plazo ampliado en el 2009
por la Ley Nº 29320 y en el 2011 por la Ley Nº 29802), y en cuyo artículo
4 precisó que mientras exista Convenio de Delegación de las municipalidades
provinciales, COFOPRI llevaría a cabo los (dos) procedimientos de declaración
de propiedad a que se refiere el artículo 11 de la Ley Nº 28687 (Véase: Decreto
Supremo N° 030-2008-VIVIENDA).

CONTENIDO DE LOS TÍTULOS OTORGADOS POR COFOPRI

Lea también. Todo lo que debes saber sobre la posesión en el ordenamiento
peruano (parte I)
El título otorgado por Cofopri, no constituye un negocio jurídico sino un
documento que sirve para probar la existencia de éste o una situación de hecho
(la posesión). Hay que tener en cuenta que el artículo 225 del Código Civil
efectúa esta distinción, en los siguientes términos:
“No debe confundirse el acto con el documento que sirve para probarlo. Puede
subsistir el acto aunque el documento se declare nulo”.
El documento viene a ser el continente y el negocio jurídico el contenido. Los
requisitos de validez del negocio jurídico se encuentran regulados en el artículo
140 del Código Civil, mientras que los requisitos del documento, entendido aquí
como formalidad, varían dependiendo de su naturaleza. No hay que confundir la
naturaleza del documento (por ejemplo: privado o público) con el tipo de
formalidad del negocio jurídico (ad probationem o ad solemnitatem).

 En el caso del procedimiento de declaración de propiedad por prescripción

adquisitiva de dominio, para la obtención de su título, el solicitante no acredita
la existencia de un negocio jurídico, sino una situación de hecho: el ejercicio de
la posesión, pacífica, pública y continua sobre un determinado bien.
 En el caso del procedimiento de declaración de propiedad por regularización de
tracto sucesivo, para la obtención de su título, el solicitante debe acreditar
la existencia de negocios jurídicos anteriores al suyo, contenidos en documentos
de diversa naturaleza, sin analizar su validez. Aquí, la verificación del ejercicio
de la posesión no es relevante.
Lea también: Todo lo que debes saber sobre la posesión en el ordenamiento
peruano (parte II)
CUESTIONAMIENTO DEL CONTENIDO DE LOS TÍTULOS
OTORGADOS POR COFOPRI
Para lograr la nulidad del título otorgado por COFOPRI en cualquiera de los dos
procedimientos antes descritos, el interesado puede cuestionar el contenido de
éstos. Lo explicamos:
3.1. En el caso del título obtenido por prescripción adquisitiva de dominio, el
interesado puede cuestionar judicialmente, el ejercicio de la posesión del
adquirente: cumplimiento del plazo, la publicidad y/o la pacificidad; y puede
basar su demanda en cualquiera de las causales contenidas en el artículo 219 del
Código Civil.
Ejemplo:
Si el solicitante (poseedor) presentó documentos falsos para acreditar el
cumplimiento del plazo en el ejercicio de su posesión, el interesado (propietario)
puede demandar la nulidad basándose en la causal de fin ilícito, argumentando
que su propósito era despojarlo de su derecho.
3.2. En el caso del título que contiene por regularización de tracto sucesivo, quien
tenga interés puede cuestionar la validez de los negocios jurídicos contenidos en
los documentos presentados por el solicitante, basándose también en cualquiera
de las causales contenidas en el artículo 219 del Código Civil.
Ejemplo:
A = Solicitante
B = Transferente de A
C = Transferente de B
D = Verdadero propietario
Si “A, B y C” se ponen de acuerdo para un documento (privado o público, ad
probationem o ad solemnitatem) de transferencia de éste último a favor de “D” a
favor de “C”, y para ello falsifican la firma “D”. Con dicho documento “C”
transfiere el supuesto derecho adquirido a “B” y éste finalmente a favor de “A”.
Lea también: Los prácticos deben enseñar Derecho Procesal Civil
Ante ello “D”, como verdadero propietario (u otro con interés), puede demandar
la nulidad del primer documento por falta de manifestación de voluntad en la
creación del negocio jurídico que peste contiene, dado que éste contiene una
declaración que en realidad no ha sido emitida por él. Asimismo puede demandar
la nulidad de los posteriores negocios, por la causal de fin ilícito (si acredita que
la finalidad ha sido despojarlo de su derecho).

CONSECUENCIA DE LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DEL

CONTENIDO DE LOS TÍTULOS OTORGADOS POR COFOPRI
No hay que olvidar que la nulidad o anulabilidad de un negocio jurídico (ojo: no
hablamos de un acto administrativo) solo puede ser declarado judicialmente (en
un proceso civil) y su consecuencia lógica es que el título que lo contiene
también devenga en nulo, pues la razón de ser de éste último es justamente
acreditar la existencia válida del primero.
Lea también: IX Pleno Casatorio Civil. Aspectos relevantes del precedente
vinculante
CONCLUSIÓN: Para alcanzar la declaración de nulidad del título otorgado por
COFOPRI, en un proceso civil, se debe atacar la validez del negocio jurídico o la
situación de hecho que éste contiene y/o declara.
Normas:

 creto Legislativo N° 803

 Decreto Supremo N° 009-99-MTC
 Ley Nº 27046
 Ley Nº 28687
 Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA
 Ley N° 28923
 S. N° 008-2007-VIVIENDA
 Ley N° 29802
 Código Civil