Avalúos y Aproximación al Avalúo

Por qué es importante un avalúo al vender su propiedad ? . Para valorar su

propiedad y determinar un precio justo y razonable de acuerdo al mercado es
necesario hacer un avalúo. No basta con el consejo popular de "ver en cuanto está
vendiendo el vecino". En primer lugar sería importante saber en cuánto se vendió
una propiedad similar - recalquemos, cuando ya fue vendida - pues el precio a que
se pone a la venta una propiedad no es necesariamente un indicador real del valor
en la zona. Por otro lado, la valoración del lote sí puede partir del precio en el
mercado ( también entran otras variables como forma, frente, topografía, etc...)
pero sobre todo al hablar ya de construcción cada casa o edificio tiene sus
particularidades, partiendo de la más básica, la fecha de construcción y llegando a
otras variables sumamente complejas que justifican un estudio ingenieril
( estructura , acabados, tipología constructiva ).

Avalúo Técnico. Contamos con expertos ingenieros que harán un avalúo objetivo
y detallado de su propiedad, tanto para ponerla a la venta como para analizar una
oferta. El avalúo propiamente dicho, detallado y completo, que incluye una visita
de campo. se hace por 65,000 colones en la Gran Área Metropolitana. Fuera del
G.A.M. cotizamos dependiendo del lugar. Adicionalmente se cobran al costo los
documentos legales como lo son plano catastrado, cerficación registro público y
uso de suelo ( esto, si es necesario tramitarlos ). Si requiere este servicio
contáctenos acá y envíenos detalles
Avalúos Realizados. Algunos de nuestros avalúos realizados,realizamos
aproximadamente 50 al año, vamos a incluir poco a poco, ejemplos que puden
resultar interesantes

Aval 1. : Edificio Comercial en San Pedro

Aval 2. : Hotel y reserva en el Pacífico

Aval 3. : Finca con instalaciones en Puerto Soley

Aproximación de Avalúo. Enviando usted toda la información solicitada en

TM
nuestro formulario de aproximación de avalúo y fotografías de la propiedad se
hará una aproximación al avalúo, que le dará una idea de la valoración de su
propiedad, aunque sin la exactitud lograda en una visita de campo. Este servicio se
hace por 30,000 colones.

Si requiere este servicio llene nuestro formulario de aproximación de avalúo TM

Información Técnica. Para los interesados en el fundamento técnico del método

utilizado para la depreciación ( Ross-Heidecke ) : Encuentre acá más información

Ejemplo de un avalúo. Abajo encontrará un ejemplo teórico de uno de nuestros

avalúos

Ejemplo Teórico

Avalúo de una casa de habitación

Ing. Gilberth Gutiérrez

A abril de 2005
Tabla de Contenidos
1. INTRODUCCIÓN 3

2. AVALÚO : CASA DE HABITACIÓN......................................................4

2.1. DATOS DEL PROPIETARIO.............................................................4

2.2. INFORMACIÓN REGISTRAL Y CATASTRAL...............................4
2.3. CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA................................................4
2.3.1. DESCRIPCIÓN................................................................................4
2.3.2. SERVICIOS......................................................................................5
2.3.3. VIALIDAD.......................................................................................5
2.3.4. OBRAS ANEXAS............................................................................5
2.3.5. OTRAS FACILIDADES...................................................................5
2.4. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO.............................................6
2.4.1. DESCRIPCIÓN................................................................................6
2.5. OBSERVACIONES.............................................................................6
2.6. VALORACIÓN DEL TERRENO.......................................................6
2.7. VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN.......................................7
2.7.1. DESCRIPCIÓN................................................................................7
2.7.2. ANÁLISIS DE COSTOS..................................................................7
2.8. VALORACIÓN FINAL DE LA CASA DE HABITACIÓN...............7
3. RESPONSABLE....................................................................................7

4. ANEXO I : UBICACIÓN.........................................................................8

5. ANEXO II : CROQUIS DE CONSTRUCCIÓN......................................9

6. ANEXO III : DETALLES DEL AVALÚO..............................................10

7. ANEXO IV : FOTOGRAFÍAS...............................................................12

8. ANEXO V : DOCUMENTOS LEGALES..............................................13

1. 1. INTRODUCCIÓN
El siguiente trabajo es un avalúo de una propiedad utilizando todas las técnicas
ingenieriles y estadísticas. El objetivo principal del trabajo es dar una buena
aproximación al costo real de la propiedad. Incluye información tambien del
estado legal del inmueble.
2. AVALÚO : CASA DE HABITACIÓN
2.1. DATOS DEL PROPIETARIO

  Nombre : Juanito Perez

  Cédula : 9-9999-9999
  Causal del avalúo : Teórico

2.2. INFORMACIÓN REGISTRAL Y CATASTRAL

 Número de finca : 999999
  Naturaleza : Habitación, permitido uso comercial
según estudio de uso de suelo
  Número de plano : 9999999
  Localización : Provincia de Alajuela (01), cantón
central (01),distrito Primero.
  Lindantes : Norte : Uno
Sur : otro
Este : Calle pública
Oeste : otro
  Anotaciones y Gravámenes: No hay, verificar con Notario
Público
2.3. CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
2.3.1. DESCRIPCIÓN. Ubicado en céntrica zona de Alajuela, mixta
habitacional y comercial. Altamente poblada en un barrio de clase media.
Construcciones de casas de características similares en edad y características. Hay
un bar en la esquina Sur, al momento del avalúo denominado “Bar bar” , lo que
ocasiona algún nivel de contaminación (ruido y basura) sobre todo por las noches.
Vale entonces considerar el uso de la casa con fines comerciales, sean oficinas o
comercios pequeños.

2.3.2. SERVICIOS. Todos los servicios disponibles : agua potable,

alcantarillado, sistema eléctrico y telefónico, alumbrado público, transporte
colectivo, calles, aceras, cordón y caño. Los servicios municipales también se
tienen, recolección de basura y limpieza de caños.

2.3.3. VIALIDAD . Son de las principales calles y avenidas de la ciudad.

2.3.4. OBRAS ANEXAS. Cable e Internet 2 vías.

2.3.5. OTRAS FACILIDADES. Cerca de bancos, comercios, escuelas,

colegios. Por ejemplo está a 2 km del Mall Internacional Alajuela. A 500 metros
del centro de la ciudad que es su núcleo comercial. A 300 metros está la Escuela
Miguel Obregón. A 500 metros el Colegio El Carmen. A 1.5 Kmts está el Hospital
de Alajuela. A 400 metros de la Iglesia Catedral de Alajuela y Casa de la Cultura.
 2.4. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
2.4.1. DESCRIPCIÓN
Ubicado en céntrica zona de Alajuela, tiene el problema de un frente muy angosto.
 Área :Según el plano : 46.86 m2 .
Según Registro Público : 55.26 m2.
  Frente : 3.47 metros.
  Fondo : 13.44 metros.
  Uso de suelo : Habitacional y comercial.
  Forma : Rectangular.
  Situación : Medianero.
  Relación frente-fondo : 1:4
  Topografía : Plano
  Nivel respecto a la acera : 62 cmts
2.5. OBSERVACIONES
Resumiendo las particularidades más importantes del terreno, tenemos su escaso
frente y tamaño en general. Esta se considera en la valoración técnica del terreno.
Por otro lado su potencial uso comercial es un factor positivo, en cuyo caso la
cercanía del “Bar Morales” no afecta la valoración. Más bien por su gran potencial
comercial aplicamos un ajuste de un 15%. El uso comercial del suelo fue
certificado en la Municipalidad de Alajuela ( ver Anexo V: Documentos Legales ).
2.6. VALORACIÓN DEL TERRENO

  Valor m2 del lote tipo : 60,000.00

  Valor m2 del terreno : 35,344.00
  Valor total : 1,648,332.00
  Ajuste ubicación (15%) : 247,249.00
   Valoración final (redondeado) : 1,900,000.00

La principal consideración técnica fue el frente menor.

2.7. VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

2.7.1. DESCRIPCIÓN
La casa es una construcción pequeña pero acogedora. Es de dos plantas, la
primera alberga la sala, una separación de donde nacen las escaleras, el comedor y
un desayunador que divide este de la cocina, la cuál tiene fregadero en cemento y
azulejo. Hay un baño completo ( económico y muy pequeño ). Pisos de cerámica
nacional, y toda la estructura de block, con diseño antisísmico. Este primer piso
resulta un poco oscuro, carece de buena iluminación natural. Las escaleras son de
escalones muy separados entre sí, se aprovechó el espacio bajo ellas para dotar de
espacio de almacenamiento ( gavetas y armario). Atrás hay un pequeño patio. La
casa tiene verjas y portón de metal. La segunda planta tiene dos cuartos, el
principal con su balcón a la calle y existe en esta planta otro baño completo
( también económico y pequeño). El piso es de madera, el cielo raso bien alto y de
madera artesanal. Una pared es de material fibrolit, por ser más liviano, pero tuvo
un mal pintado y acabado final. La construcción data de 1983 pero toda estructura
está bien cuidada y conservada. En el anexo II se adjunta un croquis de la
construcción y en anexo IV fotografías.

2.7.2. ANÁLISIS DE COSTOS

La casa se ubica en el tipo VC03, aplicando el valor por metro cuadrado y la
depreciación con el método Ross-Heidecke obtenemos una valoración de
5,382,000 ( ver Anexo III - Detalles del Avalúo).
2.8. VALORACIÓN FINAL DE LA CASA DE HABITACIÓN

Terreno : 1,900,000.00
Construcción :
Valor Final :

2. 3. RESPONSABLE
Ing. Gilberth Gutiérrez Soto, 5 de abril de 2005.

3. 4. ANEXO I : UBICACIÓN
5. ANEXO II : CROQUIS DE CONSTRUCCIÓN
Primer Piso
Segundo Piso
6. ANEXO III : Detalles del Avalúo

Avalúo de Terreno
Aváluo al 04-05-05
Características lote Tipo
Frente 10.0000
Fondo 30.0000
Total M2 300.0000
Valor m2 en colones lote tipo 60,000.0000
Características del terreno a evaluar
Frente 3.47
Fondo 13.44
Total M2 46.63
Medianero
Nivel respecto a la acera 0.62 cmts
Plano
Tamaño frente mayor o menor
Frente menor 0.5891
Valoración Final del Terreno
Metro cuadrado 35,344.02
Total 1,648,332.15
Avalúo de la casa
Aváluo al 04-05-05
General
Vida útil total 50
Edad 22
Estado ( Bien Cuidada) 9.0000
Factor Ross-Heidecke 0.6763
Índices de precios
Índice oct 2002 8,937.30
Índice feb 2005 12,200.91
Aumento 37 %
Tipo vivienda VC03
Valor m2 ( Octubre 2002) 84,000.00
Valor m2 ( feb 2005) 114,674.06
M2 pisos 1 y 2 69.40
Total 5,382,252.0430

7. ANEXO IV : Fotografías

El barrio El frente, hacia arriba

La entrada La cocina
Vamos arria Segundo piso

4. 8. ANEXO V : DOCUMENTOS LEGALES

1. Estudio de registro

1. 2. Estudio de uso de suelo

2. 3. Plano Catastrado